CIVIL

CONTRATOS Y ACTO JURDICO

ANLISIS JURDICO

El nuevo leasing inmobiliario,

limitaciones a la voluntad
contractual y desproteccin
del contratante dbil
Reyler RODRGUEZ CHVEZ*

MARCO NORMATIVO
Constitucin: art. 62.
Cdigo Civil: art. 1398
Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor:
arts. 50 y 76 al 80.
Ley que establece el rgimen de promocin de arrendamiento para vivienda, Decreto Legislativo N 1177
(18/07/2015): pssim.

Introduccin
Con la promulgacin del Decreto Legislativo
N 1177, que establece el rgimen de promocin del arrendamiento para vivienda, surgi
una gran expectativa respecto a la existencia

Tema relevante

En opinin del autor, el leasing inmobiliario limita la autonoma de la voluntad de las

partes, especficamente la libertad de contratar (al no existir una gran oferta de proveedores inmobiliarios) y la libertad contractual (pues las partes no tienen dominio negocial
sobre el contenido del FUAL). Afirma tambin que, tal como concibe la ley al contrato,
el proveedor inmobiliario podr emplearlo como uno de adhesin, imponiendo sus criterios de manera unilateral. Por ello, considera que en todo caso debern aplicarse en
su interpretacin el reconocimiento del valor normativo del contrato y la congruencia,
la interpretacin favor debilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena
fe, entre otros.

de efectivas posibilidades para acceder al uso

o a la propiedad de un bien inmueble para
destinarlo a vivienda. Con esa nalidad, la
reciente normativa establece algunos instrumentos particulares como el arrendamiento,
el arrendamiento con opcin de compra y
arrendamiento nanciero.
Se ha establecido que el objeto de este dispositivo legal es la creacin de un rgimen
facultativo que promueva, facilite y brinde
seguridad jurdica al arrendamiento de
inmuebles destinados para vivienda y promover la inversin en la construccin de
inmuebles destinados a ese n. Asimismo,
se ha previsto como medio idneo para

Magster en Derecho de la Empresa por la Ponticia Universidad Catlica del Per. Profesor de la Academia de la Magistratura. Juez titular del Juzgado de Paz Letrado de Trnsito y Seguridad Vial de Lima Norte.

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perfeccionar estos contratos particulares de
arrendamiento, los denominados formularios de arrendamiento, que por disposicin legal contiene los principales elementos
del contrato a celebrarse como: los trminos
y condiciones esenciales bajo los cuales se
celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, as como
las causales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria
para el adecuado control scal.
Adems de ello, el dispositivo analizado
exige que estos formularios de arrendamiento contengan el asentimiento expreso
e irrevocable del arrendatario a favor del
arrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas de arrendamiento, cuotas peridicas, y
conceptos complementarios del inmueble
arrendado, proporcionando dicha informacin al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda RAV y a cualquier
otro registro de historiales crediticios que lo
soliciten.
Como podemos observar, sin bien el
Decreto Legislativo N 1177 regula nuevos
mecanismos para el acceso a la vivienda en
calidad de arrendamiento, no debemos dejar
de lado que la regulacin de estas modalidades contractuales no solo se contrapone al
carcter voluntario del contrato que supone
en esencia, un acuerdo comn de voluntades de dos o ms partes, pues la presencia
de estos formularios legales con contenido
contractual prerredactado, supone la naturaleza predispuesta de estas modalidades de
contratacin.
Es fcil advertir, del contenido del dispositivo legal comentado, que se pretende establecer una suerte de contrato legal, cuyas
condiciones o clusulas han sido previamente establecidas en los formularios de
arrendamiento, y ms an, el contenido contractual ha sido jado legalmente.
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Resulta evidente entonces la existencia de

una limitacin impuesta a la voluntad contractual de las partes, especialmente para los
arrendatarios que deseen acceder a este tipo
de contrato, pues la mayor parte de los trminos contractuales o al menos los ms relevantes y esenciales, se hallan establecidos
en virtud de la predisposicin legal, previamente confeccionados sin la participacin de
esta parte contractual.
Veamos cmo esta especial situacin en la
conguracin del contrato de arrendamiento
o leasing inmobiliario para uso familiar, no
solo resulta limitante para la formacin de
la voluntad contractual del arrendatario, sino
que importara una suerte de esquema predispuesto legalmente, a lo cual, si le agregamos la forma o el mecanismo de recepcin de la aceptacin, a travs de la simple
adhesin al contrato y las clusulas generales de contratacin que desarrollan la mayor
parte del contenido de los leasing, que son
las modalidades ms usuales utilizadas en
la celebracin del arrendamiento nanciero;
todo ello importara la posibilidad de incluir
en el contenido de estos esquemas contractuales, clusulas abusivas para los eventuales arrendatarios.
I.

Contrato y voluntad contractual

La esencia de todo contrato reposa en uno de

los principios rectores del Derecho contractual, denominado autonoma de la voluntad,
el mismo que constituye el pilar fundamental de la contratacin tradicional. A partir de
ella los particulares y eventuales contratantes, gozan de la potestad de autorregular sus
intereses y derechos a travs del contrato,
negociando los trminos negociales, desplegando aquella facultad privada para normar
sus relaciones econmicas.
Al respecto, Alpa indica que en el sector que
concierne a las relaciones econmicas, la
autonoma (o libertad) contractual representa

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el modo como se maniesta, en la celebracin de negocios, la libertad econmica1.
Para Mosset Iturraspe, la libertad o autonoma contractual signica en su sentido negativo, que nadie puede ser privado de sus
propios bienes o constreido a ejecutar prestaciones a favor de otros o, en general independientemente de su propia voluntad; y en
su sentido positivo, que las partes pueden,
con un acto de su voluntad, constituir, regular o extinguir relaciones jurdicas patrimoniales; es decir que pueden disponer de sus
bienes o pueden obligarse a ejecutar prestaciones a favor de otro2. Es precisamente esta
libertad la que permite y habilita a los contratantes la autoregulacin de sus intereses
econmicos.
Este poder nos permite entonces establecer
reglas particulares, normas contractuales que
formarn parte del contrato particular, donde
se podr establecer el objeto, precios, intereses, plazos, causales de conclusin, entre
otros aspectos que creamos conveniente. Por
ello como, seala Rezzonico, recurriendo al
contrato con utilizacin de la autonoma
privada se llegan a componer o ajustar los
intereses de los particulares, que pueden ser
inicialmente contrapuestos o, por lo menos,
no convergentes3.

1
2

3
4

Este importante pilar tiene incluso su base

constitucional en virtud de la regulacin establecida en el artculo 62, donde se reconoce
la libertad de contratacin, otorga a las partes
del contrato un espacio de empoderamiento
permitido por el ordenamiento jurdico, en
el cual los sujetos pueden regular de la mejor
manera sus relaciones patrimoniales.
La autonoma privada expresada en la libertad de contratacin, se dinamiza en el campo
contractual a travs de la libertad de contratar y la libertad contractual que permiten a
las partes decidir libremente y sin ninguna
sujecin, cundo, dnde y con quin contratan; y asimismo, les conceden el poder
para congurar libremente los alcances del
acuerdo comn, jar los trminos contractuales segn sus intereses4. Soto Coaguila
seala que la libertad de contratar importa a
su vez dos libertades: a) la libertad de contratar o no, es decir, celebra un contrato y b)
la libertad de elegir al otro contratante; asimismo, por su parte, la libertad contractual
implica: a) elegir el tipo de contrato, tpico o
atpico, y b) las clusulas, es decir, el contenido del contrato5.
La necesidad de partir nuestro anlisis a partir
del principio de la autonoma de la voluntad,

ALPA, Guido. El contrato en el derecho italiano actual. En: Estudios sobre el Contrato en General. Seleccin y traduccin: Leysser L. Len, 2 edicin, Ara Editores, Lima, 2004, p. 137.
MOSSET ITURRASPE, Jorge. El contrato en una economa de mercado. Editora Normas Legales, Trujillo-Per, 2001, p.
23. Para el tratadista De Castro y Bravo, la autonoma privada es aquel poder de autorregulacin o autoreglamentacin, de
creacin de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurdicas por la sola decisin del
individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del negocio jurdico (cuyo paradigma siempre fue
el contrato, al menos en esta etapa de la historia de los dogmas); Cfr. VEGA MERE, Yuri. Contratos de consumo. Gaceta
Jurdica, Lima, 2001, p. 27.
REZZNICO, Juan Carlos. Principios fundamentales de los contratos. Editorial Astrea, Buenos Aires, 1999, p. 186.
Sobre el tema, Alpa seala respecto a la libertad contractual, que en sentido positivo implica la libertad de decidir si el contrato se celebra o no, de elegir a la contraparte, de elegir el contenido, de escoger la forma, de decidir la ley aplicable al
contrato, de elegir las modalidades de resolucin de las controversias emergentes del contrato, y en un sentido negativo,
signica que las partes pueden actuar libremente dentro de los lmites del ordenamiento, segn la norma de clausura en
virtud de la cual se concede a las partes la posibilidad de hacer todo lo que no est expresamente prohibido; ALPA, Guido.
El contrato en el Derecho italiano actual. Ob. cit., p. 139.
SOTO COAGUILA, Carlos Alberto. Autonoma privada y buena fe: Fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.
En: Cuadernos de Doctrina del Colegio Pblico de Abogados de la capital federal. Buenos Aires, setiembre de 2002,
pp. 56 y 57.

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Qu dice Mosset
Iturraspe?
La libertad o autonoma contractual
significa en su sentido negativo, que
nadie puede ser privado de sus propios bienes o constreido a ejecutar
prestaciones a favor de otros o, en
general independientemente de su
propia voluntad; y en su sentido positivo, que las partes pueden, con un
acto de su voluntad, constituir, regular o extinguir relaciones jurdicas
patrimoniales.

es que al abordar el reciente regulado leasing inmobiliario destinado a vivienda, vericaremos que el mismo presenta, respecto
a este principio rector, evidentes restricciones que jugarn un papel importante no solo
al momento de la conguracin del contrato
sino sobre todo en el periodo de ejecucin.
II. Limitaciones a la voluntad contractual en el leasing inmobiliario
Una cuestin evidente de esta modalidad
especial de contratacin es la limitacin a la
formacin de la voluntad contractual de las
partes y de manera especial, del arrendatario.
La regulacin del leasing inmobiliario establecida en el Decreto Legislativo N 1177,
denota la presencia de un dirigismo contractual a cargo del propio Estado, congurando
una especial esfera que se ha denominado el
contrato predispuesto legalmente, regulado o
reglamentado.
Ello es fcil advertirlo cuando revisamos
los alcances del artculo 4 de la legislacin citada, donde se seala que es a travs de los denominados formularios de

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arrendamiento, que se celebran y suscriben

los contratos: de arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda, de arrendamiento con
opcin de compra de inmueble destinado a
vivienda y de arrendamiento nanciero de
inmueble destinado a vivienda. Seguidamente se establece que el formulario ser
aprobado en la norma reglamentaria y que
all se establecer, entre otros aspectos: los
trminos y condiciones esenciales bajo los
cuales se celebran los respectivos contratos,
los derechos y obligaciones de las partes, as
como las causales de desalojo que resultan
aplicables, adems de la informacin necesaria para el adecuado control scal.
En concreto, se establece que el Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, contendr en esencia, las
cuestiones ms importantes del contrato,
por no decir casi todo. Esta forma de regulacin normativa de la esfera contractual no es
nueva, y responde al denominado dirigismo
contractual cuya base reposa en la necesidad
de tutelar situaciones econmicas especiales,
en la necesidad de proteger el inters social,
en la necesidad de tratar de evitar la existencia de abusos y desequilibrio contractual, en
la necesidad de promover prcticas contractuales transparentes y de alguna otra ndole
de relevancia econmica y social.
Cuando existe algn inters socialmente
importante que proteger desde la esfera contractual, la intervencin estatal puede darse
por dos vas, la legislativa y la judicial. En el
contrato de leasing inmobiliario no encontramos en el primer caso, donde la intervencin
del Estado se encamina hacia la imposicin
de un determinado contenido contractual o
bien, si la relacin jurdica contractual ya
ha sido creada por la libre determinacin de
las partes (o de una de ellas, en los contratos
por adhesin), el Estado deber penetrar en
esas relaciones, sea para limitar el alcance de
contenido, sea para jar los nuevos trminos

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del contrato (por ejemplo las leyes moratorias, las leyes de prrroga de arrendamientos, etc.,)6.

requisito de formalidad, una imposicin si

es que los celebrantes desean acogerse a este
rgimen contractual.

Sobre el particular, DAngelo seala que

la tipicacin de los contratos es una clara
manifestacin de sistemas del Civil Law,
donde segn la tradicin positivista, el contrato repite el valor vinculante de la ley, as
como el valor normativo de esta, la reconstruccin de la regulacin jurdica de la relacin tiende a ser guiada por reglas enunciadas por la ley con referencia a la categora
general del contrato o a diversos tipos contractuales especcamente contemplados por
las normas7.

Un anlisis preliminar del leasing inmobiliario nos lleva a sostener que el Decreto Legislativo N 1177, regula de manera sui gneris
en nuestro pas la modalidad del formulario o reglamentario, cuya conguracin no
proviene de libertad de las partes, sino del
propio Estado. Ello es evidencia clara de la
regulacin de un supuesto contractual que se
contrapone a la autonoma de la voluntad, al
amparo de la promocin de intereses aparentemente econmicos y sociales (facilitar el
acceso a vivienda y reactivar el mercado de
la construccin mediante la promocin de la
inversin en este campo).

Advertimos que la regulacin del leasing

inmobiliario en los trminos en que lo hace
el Decreto Legislativo N 1177, se reere a
la del normado o reglamentado. Sobre esta
modalidad contractual Messineo ha sealado que, el contrato-tipo es ya, l mismo,
el esquema concreto del contrato, de manera
que las partes no tienen que agregar nada
ms que su rma; adiciones o modicaciones pueden hacerse, pero no son indispensables para que pueda haber lugar a la estipulacin del contrato8.
En este caso, es la reglamentacin la que
desarrolla, precisa y determina los alcances y
el contenido del contrato. Adems de ello, en
virtud de lo dispuesto por el artculo 4 de la
norma en comentario, la celebracin del leasing inmobiliario mediante el denominado
Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, no es una opcin
o alternativa para las partes, sino que es un

6
7
8

De esta manera, es claro que el leasing inmobiliario es una modalidad contractual que
no es extraa en la doctrina aunque si novedosa en nuestro pas, pero que impone limitaciones al principio de la autonoma privada
de las partes, al establecer legislativamente,
y quizs de manera indita, pues no hemos
encontrado mayores antecedentes de casos
similares en las dos ltimas dcadas, en los
que el Estado se haya ocupado en regular el
contenido contractual por sobre la determinacin de las partes, rompiendo la estructura
de todo el sistema contractual.
Estas limitaciones las notamos claramente en
las dos manifestaciones de la libertad de contratacin que es una de las expresiones ms
saltantes de la autonoma privada: la libertad
de contratar y la libertad contractual.

VALLESPINOS, Carlos Gustavo. El contrato por adhesin a condiciones generales. Editorial Universidad, Buenos Aires,
1984, pp. 211 y 212.
DANGELO, Andrea. Contrato y operacin econmica. En: Estudios sobre el contrato en general. Seleccin y traduccin: Leysser L. Len, 2 edicin, Ara Editores, Lima, 2004, p. 650.
MESSINEO, Francesco. Contrato por adhesin. Academia de la Magistratura. Programa de Formacin de Aspirantes
PROFA, Tercer Curso, Mdulo 4, Derecho Civil, Lima, 1999, p. 368. El autor complementa sealando que el esquema
del contrato-tipo puede ser resultado de una elaboracin de su contenido, desarrollada en paridad de condiciones por los
representantes de dos categoras de los futuros contratantes interesados; Ibdem, p. 369.

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a) Limitacin a la libertad de contratar:
En este caso, la regulacin de leasing
inmobiliario a travs del Decreto Legislativo N 1177, limita la posibilidad de
las partes de decidir si se contrata o no,
puesto que si el objetivo de una persona
es acceder a un inmueble para vivienda
en las condiciones y benecios regulados por la norma, no tiene otra alternativa que optar por este tipo de modalidad
contractual, en caso contrario deber acudir a los mtodos tradicionales de contratacin. En segundo lugar, solamente
algunas empresas podrn desempearse
como arrendador nanciero, aquellas que
se hallan sometidas a la autorizacin,
control y supervisin de la SBS, en su
mayora conformadas por empresas del
sistema bancario y nanciero. Sern estas
las nicas empresas a quienes se puede
acudir para poder contratar, lo cual crea
un cierto grupo exclusivo y excluyente de
contratacin.
b) Limitacin de la libertad contractual:
Esta especial forma de contrato impuesto
por la regulacin del Decreto Legislativo N 1177, impone una primera limitacin al no tener la libertad de elegir el
tipo de contrato, pues el leasing inmobiliario se encuentra claramente establecido y delimitado. Por otro lado, es claro
que el objetivo del Decreto Legislativo
N 1177 es la autoregulacin del contenido del contrato de leasing inmobiliario
casi en su totalidad. Al tratarse de una sui
gneris forma de contratacin, impuesta
legalmente, no existe mayor margen para

la discusin, el acuerdo, o la prescindencia de trminos contractuales, el contrato

es ley y la ley debe respetarse por ambas
partes. Y es la ley la que regula los aspectos ms importantes del contenido contractual como los trminos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran
los respectivos contratos, los derechos y
obligaciones de las partes, as como las
causales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria
para el adecuado control scal9.
Conforme a lo descrito, es claro que en el
leasing inmobiliario, no es la voluntad de las
partes sino la ley la que regula gran parte del
contenido del contrato, imponiendo limitacin a la voluntad contractual en procura de
la promocin de intereses econmicos relacionados al mercado inmobiliario.
III. La naturaleza normativa y preformulada del leasing inmobiliario
De esta manera, una primera advertencia
pasible de formular respecto al contrato de
leasing inmobiliario es que es un contrato
preformulado legalmente, donde las partes
se mantienen al margen de toda conguracin, son expectantes del contenido del contrato, aunque el mismo, constituya la base
de la regulacin econmica de sus intereses.
En este caso como precisa DAngelo, la concepcin normativa del negocio tiende a relegar la operacin econmica a mera materia
del acto de autoregulacin en que consiste
en contrato10.

Para Vallespinos, esta categora de contratos justamente tienen como principal caracterstica limitar la libertad contractual
al mbito de lo permitido por la ley. VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Ob. cit., p. 222.
10 DANGELO, Andrea. Ob. cit., p. 560. Es pues es el Estado el que interviene para proteger a la parte que considera ms
dbil. Al respecto Cspedes ha sealado que en un principio esto se manifest con leyes de excepcin para proteger a las
partes ms dbiles por pugna de las luchas sindicales pero posteriormente se hizo necesaria la intervencin del Estado en
los contratos para tratar de encontrar la justicia en los mismos interviniendo el Estado en la codicacin para establecer el
equilibrio en las partes, reglamentando las convenciones; CSPEDES RAMREZ, Jorge Enrique. Evolucin moderna del
contrato. En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas. Vol. 57 (N 2), Universidad Mayor de San Marcos, Lima, 2000,
p. 136.

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Debe quedar claro entonces, que en el leasing inmobiliario nos encontramos en el
mbito de los contratos normados, puesto
que son predispuestos y preelaborados legalmente por el Estado con antelacin a la conguracin de una concreta relacin contractual. El objetivo buscado necesariamente ha
de ser el de tutelar intereses generales y la
necesidad de impedir cualquier abuso en su
conguracin. A pesar de ello, esta preformulacin legal crea especiales situaciones
contractuales: crea un modelo estndar de
contrato, un esquema caracterizado por la
uniformidad ya que ser empleado un mismo
Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, para todos los futuros contratos que se celebren con arreglo a
ellos; de igual modo, no existir ni eleccin
ni menos modificacin del contenido del
contrato, pues casi todo ha sido materia de
regulacin legal, pues a ese nico contrato
existente no abra ms que agregarle algunos
datos como el precios, intereses, y la identidad de las partes.
Estamos tambin ante un contrato estndar,
ya que se trata de un contrato creado por el
Estado para ser aplicado en serie, a similares relaciones contractuales. Resaltando
este aspecto, expone Bianca que, la falta de
dilogo ha sido destacada, desde hace algn
tiempo, como ausencia de contratacin.
Este dato ocupa el lugar central de toda la
moderna teora de los contratos en masa, la
cual ha puesto en evidencia el declive del
papel del acuerdo en la estandarizacin del
contrato, y ha arribado a la hiptesis extrema
de la naturaleza normativa del contenido del
contrato11.

Comentario relevante
te
del autor
El Decreto Legislativo N 1177 regula
de manera sui gneris en nuestro pas
la modalidad del formulario o reglamentario, cuya configuracin no proviene de libertad de las partes sino del
propio Estado. Ello es evidencia clara
de la regulacin de un supuesto contractual que se contrapone a la autonoma de la voluntad.
El resultado concreto de la regulacin legal
del nuevo leasing inmobiliario para vivienda
es el establecimiento de un contrato-leyprivado, donde el Estado participa como
artce y nico creador de los trminos contractuales que formarn el contenido esencial del contrato de leasing inmobiliario.
Esta situacin parece ser contraria a la opinin de Oppo cuando seala que, las limitaciones impuestas al libre desenvolvimiento
de la autonoma de los contratantes se deben
apreciar como y tales, es decir, en el sentido
de volver ms complejo el desarrollo ecaz
del encuentro voluntario, pero jams como
creacin de un sistema en el que las leyes
del mercado se impongan, por s solas, a las
manifestaciones de la voluntad de los individuos y a la importancia de su compromiso12.
Consideramos que el leasing inmobiliario como ha sido diseado en el Decreto
Legislativo N 1177, congura una especial
naturaleza, ms legal y reglamentaria que

11 BIANCA, Massimo. Son no contractuales los contratos en masa?. En: Estudios sobre el contrato en general. Seleccin
y traduccin: Leysser L. Len, 2 edicin, Ara Editores, Lima, 2004, p. 360. Adems Bianca anota que no ha existido problema en observar que en los contratos estndar est ausente la negociacin, y que los particulares clientes no pueden incidir en el contenido de los contratos, sino que deben limitarse a aceptar o rechazar los bienes y servicios, conforme a los
precios y condiciones establecidas por los empresarios.
12 OPPO, Giogio. Deshumanizacin del contrato?. En: Estudios sobre el contrato en general. Seleccin y Traduccin:
Leysser L. Len, 2 edicin, Ara Editores, Lima, 2004, p. 329.

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contractual, que incluso implicara la negacin de algn carcter contractual, pues si
el contrato es esencialmente el resultado de
un acuerdo de voluntades, es negociacin y
entroncamiento de intereses, es ajeno a este
esquema regido por la voluntariedad de las
partes, la consideracin de que el leasing
inmobiliario sea una especie de contrato,
cuando su contenido es ley y no acuerdo.
Este contrato normado representa una suerte
de hbrido, donde se ha confeccionado legalmente la mayor parte del contenido contractual, dejndose algunos aspectos a la regulacin de las partes.
Es claro que no solo estamos ante una especial forma de contratacin con pocos o ningn precedente en nuestro sistema contractual, sino que adems, es necesario revelar los
posibles efectos que la conguracin de un
contrato de naturaleza legislativa como este
puede generar sobre todo en la parte dbil de
la relacin contractual, el arrendatario.
IV. Leasing inmobiliario y desproteccin del contratante dbil
La regulacin del contrato normado en la
doctrina siempre ha partido por presuponer la existencia de un estado de cosas con
relevancia social y con necesidad de atencin prioritaria por el Estado. De acuerdo
al objetivo del Decreto Legislativo N 1177
descrito en el artculo 1, entendemos que
ha sido la necesidad de establecer mecanismos de desarrollo contractual en la esfera

del mercado inmobiliario la que ha llevado a

la regulacin de esta forma especial de leasing, considerando por un lado la necesidad
de acceso demanda de vivienda, y por otro
lado la necesidad de oferta adecuada construccin de viviendas sucientes; lo que en
concreto implica vincular a quienes tienen el
poder de ofertar estos inmuebles y las personas con necesidad de una vivienda.
Adems de lo anotado y no obstante la naturaleza normativa del leasing inmobiliario,
debe entenderse que su regulacin presupone en el fondo una nalidad tuitiva, proteccionista, ya que el legislador ha sopesado
la situacin de ambos contratantes, teniendo
claro quien se halla en una situacin de inferioridad econmica e informativa: el arrendatario que tambin adquiere el estatus de
consumidor13.
Es notoria entonces la intervencin estatal en un campo donde es fcil advertir que
existir la presencia de un contratante con
mayor poder econmico y de conocimiento,
y otro, con necesidad de vivienda, sin mayor
poder y por lo general neto del mercado
inmobiliario. En ese contexto, como seala
Vega Mere, el Estado que no debe presenciar
impasible el aniquilamiento de las voluntades; que el contrato no es solo un instrumento de cambios, sino tambin, en no pocos
casos, de abusos que no deban quedar librados nica y exclusivamente a la decisin de
los particulares; el contrato compromete el
inters social; es un instrumento de colaboracin y de convivencia; cumple una funcin

13 Vase que conforme al artculo 9 del Decreto Legislativo N 1177, el arrendatario es aquel que ser titular del uso de un
inmueble de propiedad del arrendador nanciero, para destinarlo a vivienda, a cambio del pago de cuotas peridicas. En
concordancia, el artculo IV del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor seala que se consideran consumidores a
quienes adquieren, usen o disfruten productos o servicios. Al respecto se seala que por lo mismo que es difcil de denir
qu tipo de personas son las ms dbiles, y su debilidad deriva de su posicin econmica y social, o de su falta de experiencia comercial, defecto de informacin, etctera, por eso resulta muy problemtico presumir una incapacidad econmica
como lo viene a hacer, en todas partes, la proteccin de los consumidores, DE LOS MOZOS, Jos Luis. La autonoma
privada: Notas para una lectura del Ttulo de los Contratos en el Cdigo Civil Espaol. En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin Contempornea. Teora General y Principios. Alterini, Atilio Anbal; DE LOS MOZOS, Jos Luis y
SOTO COAGUILA, Carlos Alberto - Directores, Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 205.

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y debe adaptarse al orden pblico econmico
profesado por el Estado en el que la autonoma privada no es el nico cimiento, ni basta
a s misma, especialmente cuando hay diferencias sociales irreductibles14.
Puede resultar una vlida justificacin la
intromisin del Estado en una esfera reservada para las partes contratantes, pero donde
existen claras posibilidades de perpetuar una
serie de abusos y lesin a los derechos de la
parte ms dbil. Para Escola, en estos casos
solamente a travs de la intervencin del
Estado podrn solucionarse los grandes problemas originados en el trco negocial contemporneo. La ruptura del equilibrio econmico de los contratantes, el aprovechamiento
de la parte ms fuerte frente a las necesidades de un tomador de ofertas desprotegido,
dbil y carente de toda libertad de contratacin, as lo impone15.
Es en esencia segn nuestro punto de vista,
una de las razones fundamentales que ha
llevado al legislador a establecer el leasing
inmobiliario como un contrato normado o
reglamentado, pues ello supondra la tutela y
proteccin de la parte ms dbil del comercio inmobiliario, el consumidor, aunque ello
implique la prescindencia de la voluntad de
las partes en la conguracin de gran parte
del contrato. Sobre este punto, el Estado
asume una poltica dirigista, invade la contratacin, pone en vigor un mayor nmero de
normas imperativas; en casos extremos, llega

Comentario relevante
te
del autor
Se limita la posibilidad de las partes
de decidir si se contrata o no, puesto
que si el objetivo de una persona es
acceder a un inmueble para vivienda
en las condiciones y beneficios regulados por la norma, no tiene otra
alternativa que optar por este tipo de
modalidad contractual, en caso contrario deber acudir a los mtodos
tradicionales de contratacin.

a disear el contenido de los contratos (contrato normado o reglamentado) y en otros

impone la obligacin de contratar contrato
forzoso a despecho de la esencia de la gura:
el voluntarismo16.
Podemos sealar hasta aqu que la proteccin del consumidor inmobiliario como parte
ms dbil dentro de este mercado, justicara
la existencia del contrato de leasing inmobiliario con caractersticas normativas. Sin
embargo, no estamos muy seguros de que el
inters social que se pretende proteger, esto
es, la supuesta falta de acceso a vivienda y la
promocin del sector inmobiliario, constituyan reales situaciones que generen la necesidad de reglamentar un contrato especial.

14 VEGA MEREA, Yuri. El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminares a favor
de la construccin dogmtica de los contratos de consumo. En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin contempornea. Teora General y Principios, (Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto:
Directores), Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 537.
15 Cfr. VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Ob. cit., p. 212.
16 VEGA MEREA, Yuri. El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminares a favor
de la construccin dogmtica de los contratos de consumo. Ob. cit., p. 537. No cabe duda como seala Alpa, que la parte
ms dbil es el consumidor, es decir que contrata con el profesional; se presume, en otros trminos, que el profesional,
de por s, se encuentra en una situacin de ventaja, sea porque tiene ms informacin o porque est ms documentado que
el consumidor; la categora de profesional es comnmente asumida de manera abstracta, porque en la calicacin de los
status de las partes se prescinde de las circunstancias del caso concreto, ALPA, Guido. La nuevas fronteras del derecho
contractual. En: Estudios sobre el contrato en general. Seleccin y traduccin: Leysser L. Len, 2 edicin, Ara Editores,
Lima, 2004, p. 1108.

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 28 OCTUBRE 2015

a) Desproteccin del consumidor
inmobiliario a travs del contrato de
adhesin
Si bien podemos aceptar que es necesario
contar con un contrato preformulado legalmente, contenido en el Formulario nico
de Arrendamiento Financiero (leasing) o
FUAL, ello no descarta la presencia de dos
situaciones que pueden ser vulneratorias del
estatus del consumidor inmobiliario.
La primera de ellas es que se ha concedido
una clara posibilidad al arrendador financiero de emplear el formulario legal como
mero contrato de adhesin, teniendo en su
control y sola disposicin la determinacin
nal el precio, plazo y condiciones econmicas del contrato de leasing inmobiliario. De
manera que en la prctica, lo que ha hecho el
Estado es conceder un instrumento a favor
de una de las partes, de las entidades bancarias y nancieras dedicadas al negocio del
leasing, contar con un contrato no elaborado
por ellas, sino por el Estado a favor de ellas,
y que les permitir, por la misma posicin de
poder que ocupan en el mercado, emplear el
contrato de leasing inmobiliario como contrato de adhesin. El consumidor inmobiliario solo tendr la alternativa de aceptar
o rechazar dicho contrato segn las condiciones establecidas en su totalidad, primero,
legalmente por el Estado en el FUAL y luego
por el arrendador nanciero. De lo contrario
simplemente, no podr acceder al inmueble
que necesita para habitar.
Esto demuestra que aunque se haya pretendido establecer un equilibro de posiciones

entre las los eventuales contratantes del mercado inmobiliario, como lo arma Kesseler,
un vendedor de un contrato de adhesin, es
la parte dominante, ya que puede imponer
las condiciones del contrato al comprador, y
este solo podr aceptar o repudiar17. Tambin
Ferri ha sealado que el contrato de (o por)
adhesin es aquel donde el contenido es prejado unilateralmente por una de las partes,
y simplemente aceptado por la otra parte, sin
que esta pueda intervenir y colaborar en la
formacin de su contenido18.
De lo expuesto podemos sealar que nos
encontramos, respecto al consumidor inmobiliario, ante dos limitaciones de carcter
importante y consecutivo: una primera limitacin jurdica, que se materializa con la
redaccin legal previa del contrato de leasing
inmobiliario donde la ley le ha despojado
de gran parte de su libertad de contratacin
(libertad de contratar y libertad contractual
ya analizadas); y, una segunda limitacin
fctica, impuesta por las leyes del mercado,
donde la posicin de poder del arrendador
nanciero lo sita en un estatus para imponer sus condiciones contractuales y utilizar
el contrato de leasing inmobiliario como un
tpico contrato de adhesin frente al expectante consumidor immobiliario19.
b) Desproteccin del consumidor inmobiliario mediante clusulas generales
de contratacin
Una segunda situacin vulneratoria del consumidor inmobiliario la encontramos cuando
se presentan las denominadas clusulas o

17 Cfr., BARCIA LEHMANN, Rodrgo. Los contratos desde la perspectiva del anlisis econmico del derecho. En: Ius Et
Praxis. Ao 4, N 2, Talca, Chile, 1998, p. 168.
18 FERRI, Luigi. Lecciones sobre el contrato. Curso de Derecho Civil. Ttulo original: Lezioni sul contratto. Corso di diritto
civile. 1 edicin al castellano, traductor: Nlvar Carreteros Torres, Grijley, Lima, 2004, p. 106.
19 Al respecto seala Soto Coaguila, que en el campo de la contratacin masiva (donde el contrato de adhesin es comn),
la libertad de contratar no existe puesto que la comercializacin monoplica de determinados bienes y servicios colocan a
uno de los contratantes en la alternativa de negociar s o s, o de lo contrario deber privarse de tales bienes; SOTO COAGUILA, Carlos Alberto. La contratacin masiva y la crisis de la teora clsica del contrato. En: El contrato en una economa de mercado. Editorial Normas Legales, Trujillo, 2004, pp. 167 y 168.

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CIVIL | CONTRATOS Y ACTO JURDICO

condiciones generales de contratacin,
cuya presencia y empleo en los contratos
de leasing es una prctica comercialmente
aceptada. Al ser el contrato leasing inmobiliario un contrato especial, en el mercado
normalmente se emplea acompaado de
una reglamentacin elaborada por el arrendador nanciero, que son las denominadas
clusulas generales de contratacin y que
constituyen en la gran mayora de casos, el
real y amplio contenido del contrato de leasing, pues es all donde se desarrollan todas
las especicaciones del contrato y que tambin formarn parte del contrato principal.
Es justamente dentro de las clusulas generales de contratacin donde se generan una
serie de abusos en desmedro del consumidor,
mediante la imposicin de situaciones lesivas que agravan sus derechos o los reducen a
la mnima expresin, hecho que ya lo hemos
advertido en trabajos anteriores20.
El detalle es que, es precisamente el campo
de las clusulas generales de contratacin
donde tienen lugar la mayor parte de abusos
a travs de las denominadas clusulas abusivas, siendo lo ms comn encontrar dentro
del contrato de leasing, las clusulas abusivas de exoneracin o limitacin de responsabilidad. Martinez Coco ha sealado que
nos encontramos ante este tipo de clusulas cuando el preredactante est sealando
que no responder, o que responder hasta
un monto ante la otra parte en la contratacin

Comentario relevante
te
del autor
No estamos muy seguros de que el
inters social que se pretende proteger, esto es, la supuesta falta de
acceso a vivienda y la promocin del
sector inmobiliario, constituyan reales
situaciones que generen la necesidad
de reglamentar un contrato especial.
por los daos que esta parte pudiera eventualmente sufrir21.
En los contratos de leasing en general, es
comn que el arrendador nanciero excluya
su responsabilidad de cualquier dao que el
uso del bien pudiera causar a terceros, pese
a ser el propietario del mismo, y pese a que,
las exclusin previa de exoneracin de responsabilidad la encontramos prohibida en la
legislacin comn de nuestro Cdigo Civil,
que en su artculo 1398 regula que en los
contratos celebrados por adhesin y en las
clusulas generales de contratacin no aprobadas administrativamente no son vlidas las
estipulaciones que establezcan, en favor de
quien las ha redactado, exoneraciones o limitaciones de responsabilidad; y en el mbito
de la responsabilidad civil extracontractual;
lo propio hace el artculo 1986 al estipular

20 Vase: RODRGUEZ CHVEZ, Reyler. Tutela del consumidor contra clusulas abusivas. En: Revista Oficial del Poder
Judicial. Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013; RODRGUEZ CHVEZ, Reyler. La autonoma de la voluntad bajo los esquemas del contrato negociado y de los contratos predispuestos. En: Revista de investigacin jurdica Avances. Universidad
Privada Antonio Guillermo Urrelo, diciembre de 2010, y en RODRGUEZ CHVEZ, Reyler. Hacia una nueva concepcin del dbil jurdico en las relaciones contractuales masivas. En: Revista de investigacin jurdica Avances. 3 edicin,
Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, 2007. De esta manera, consideramos que un espacio de mayor vulnerabilidad para el contratante dbil en el leasing inmobiliario en mayor medida lo constituyen en las clusulas generales de contratacin que formarn parte del contenido del formulario legal, normas contractuales que en la praxis son elaboracin en
la esfera exclusiva del arrendador nanciero. De manera que, el empleo del contrato de leasing inmobiliario no solo recorta
de manera previa la posibilidad de contribuir en la conguracin del contrato principal que ya fue jado legalmente en el
formulario, sino que el formulario una vez aprobado servir como simple medio de adhesin al consumidor.
21 MARTNEZ COCO, Elvira. Las clusulas generales exonerativas de responsabilidad. (Apuntes acerca de su nacimiento
y los problemas que su utilizacin conlleva). En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas. Facultad de Derecho y Ciencias Polticas, Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Volumen 48, Lima, Aos 1990-1991, p. 234.

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Comentario relevante
te
del autor
El arrendador financiero que presta un
servicio financiero de arrendamiento
o leasing inmobiliario, es por tanto un
proveedor conforme al artculo IV del
Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor,
teniendo en consecuencia deberes
especiales de informacin, cumplimiento y saneamiento.
que son nulos los convenios que excluyan o
limiten anticipadamente la responsabilidad
por dolo o culpa inexcusable.
Una especial situacin relacionada a la
exclusin o limitacin de responsabilidad
es la regulada por el propio Decreto Legislativo N 1177 en su artculo 12, numeral 12.8,
donde se estipula que el arrendador nanciero se excluye de toda responsabilidad por
daos derivados del inmueble arrendado, ni
tampoco asume ninguna responsabilidad por
la idoneidad del inmueble y caractersticas.
En tal sentido, pese a ser el propietario, el
titular exclusivo del inmueble arrendado, no
respondera de daos ni menos de la idoneidad o caractersticas de aquel, lo cual nos
parece una situacin anmala por no decir
eximente o limitante de responsabilidad.
No obstante ello, el arrendador nanciero
que presta un servicio nanciero de arrendamiento o leasing inmobiliario, es por tanto
un proveedor conforme al artculo IV del
Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, teniendo

en consecuencia deberes especiales de informacin, cumplimiento y saneamiento vinculados al inmueble sobre el cual presta el servicio de leasing22.
En este punto debemos destacar que el halo
de proteccin del consumidor inmobiliario
se extiende no solo al mbito de los derechos
y facultades contenidos en el formulario
legal que regula el leasing inmobiliario, sino
a todo un sistema especial de tutela constituido por las normas del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, donde por
dems, se ha regulado con detalle el tema de
los productos o servicios inmobiliarios, as
como los derechos y obligaciones que tendra a su cargo quien preste servicios relacionados a los mismos.
En este sentido, creemos que se debera tener
en cuenta respecto a la idoneidad y caractersticas, del inmueble, que todo proveedor est sujeto al deber de informacin idnea, conforme lo dispone el artculo 76 del
Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, donde este deber de informacin no
es una alternativa o facultad del proveedor
inmobiliario, sino es una obligacin legal
y por tanto no cabra su exclusin o limitacin. Situacin que, tambin ha sido reconocida como abusiva a tenor del artculo 50 del
Cdigo en comentario, donde se seala que
son clusulas abusivas de inecacia absoluta
las que excluyan o limiten la responsabilidad
del proveedor o sus dependientes por dolo o
culpa, o las que trasladen la responsabilidad
al consumidor por los hechos u omisiones
del proveedor.
Adems de lo sealado, el Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor en los artculos 76 al 80 impone especcas obligaciones

22 El artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, seala que son proveedores, las
personas naturales o jurdicas, de derecho pblico o privado, que de manera habitual fabrican, elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos o prestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores.

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CIVIL | CONTRATOS Y ACTO JURDICO

al proveedor inmobiliario relacionadas a
brindar la informacin ms precisa sobre
el bien, sus condiciones, caractersticas, as
como obligaciones de informar sobre los
precios, intereses y dems condiciones econmicas, incluso obligaciones de saneamiento y de servicio posventa; de modo que,
toda esta esfera de proteccin del consumidor inmobiliario debe ser el marco de salvaguarda frente incluso a la existencia de
clusulas o normas que pretendan exonerar o
limitar las obligaciones del proveedor de este
tipo de servicio.

muestran una disparidad sustancial en cuanto

a las posiciones contractuales, pero el problema de la proteccin del adherente no debe
resolverse sustrayendo esta operacin de la
normativa del contrato, para conarlas a las
leyes del mercado, sino ms bien armando
el principio de la proteccin sustancial del
adherente24.
c) El leasing inmobiliario como medio
de fraude

Entre otras clusulas abusivas comunes

que a menudo forman parte de las clusulas generales de contratacin que son parte
de leasing son las siguientes: derogacin de
competencia jurisdiccional, eleccin de ley
aplicable, decadencia de derechos reconocidos por el ordenamiento jurdico, reserva de
propiedad de ventas a plazos, tcita conduccin del contrato por periodos largos, renuncia del derecho de saneamiento por vicios
ocultos, renuncia al derecho de saneamiento
por eviccin, estipulacin de clusulas penales, restricciones a la libertad contractual en
relacin con terceros, exclusin y limitacin
de garantas23.

Tambin existe un aspecto criticable a este

tipo de leasing inmobiliario sobre todo
cuando es con opcin de compra, ya que
ha sido asociado a situaciones de elusin y
fraude econmico. Al respecto Corral Talciani seala que en el leasing nanciero o en
el lease back se podran eludir normas sobre
inters mximo convencional, as como
cometer negocios simulados en perjuicio de
terceros o en fraude a la ley, como sera el
caso de un lease back en el que se vende un
bien mueble o raz, permaneciendo el vendedor como arrendatario del bien y con opcin
de recomprarlo, puede ocultar un contrato de
mutuo con garanta prendaria o hipotecaria
en los que se transgrede la prohibicin de la
lex comisaris25.

En concreto, coincidimos con Bianca,

cuando seala que los contratos estndar
como se presenta el leasing inmobiliario,

En tal sentido, consideramos tener en cuenta

situaciones como estas a n de adoptar las
previsiones necesaria ya que el contrato

23 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Tomo I, Palestra Editores, Lima, 2001, p. 792. Los artculos 50 y 51 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor desarrollan de manera detallada dos catlogos de clusulas abusivas, a travs de una lista negra de clusulas abusivas (con sancin de inecacia absoluta) y una lista gris de clusulas abusivas (cuya valoracin se har en el caso concreto).
24 BIANCA, Massimo. Son no contractuales los contratos en masa?. Ob. cit., p. 369. En complemento, Polo destaca que ni
la brevedad y agilizacin de la contratacin, que aparece como una de las grandes justicaciones de las condiciones generales, tiene como nico objetivo el aumento de la capacidad productiva de la empresa y su racionalizacin estrictamente
jurdica, sino el reforzamiento de su posicin de poder econmico, ni tampoco puede justicar en modo alguno la persistente lesin de los intereses econmicos de una de las partes. Del mismo modo, tampoco la autonoma privada, en cuanto a
manifestacin de una relacin social individual amparada por el Derecho, puede traducirse en demrito de este en un poder
normativo de la empresa que se impone unilateralmente frente a la parte dbil sin repugnar la idea de que solo el Estado,
de forma mediata o inmediata, puede crear normas de Derecho objetivo; POLO, Eduardo. Proteccin del contratante dbil
y condiciones generales de los contratos. Editorial Civitas, Madrid, 1990, pp. 32 y 33.
25 CORRAL TALCIANI, Hernn. Nuevas formas de contratacin y sistema de Derecho Privado (con especial referencia
al Derecho chileno). En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin contempornea. Teora general y principios.
(Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto, Directores), Editorial Themis, Bogot,
2001, p. 554.

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 28 OCTUBRE 2015

Comentario relevante
te
del autor
El contrato podra servir de vehculo
para afectar derechos de terceros contratantes, pues no vemos en la normativa del Decreto Legislativo N 1177
ningn mecanismo preventivo, ms
bien, solo el incentivo econmico fiscal para el arrendador financiero.
podra servir de vehculo para afectar derechos de terceros contratantes, pues no vemos
en la normativa del Decreto Legislativo
N 1177, ningn mecanismo preventivo,
ms bien, solo el incentivo econmico scal
para el arrendador nanciero.
d) El leasing inmobiliario y la interpretacin del contrato en caso de conflicto
Finalmente, un aspecto no poco importante
es el de la interpretacin de este tipo de operacin econmica. Pues si como hemos desarrollado, el mbito del leasing inmobiliario
pertenece al de la preformulacin legal, cual
es la voluntad contractual de las partes que
deber ser interpretada en caso de conictos
derivados en el trnsito de la ejecucin del
contrato. Esta es justamente una de las preocupaciones que se derivan de la naturaleza
normativa del formulario.
Al respecto un criterio particular ha sido
desarrollado por DAngelo, al sealar que
el reconocimiento del valor normativo de
la operacin econmica y la identicacin
del criterio de congruencia como instrumento idneo para la reconstruccin de la
normativa sobre la relacin permiten arribar a soluciones de los concretos conictos

de intereses sobrevenidos en la ejecucin del

contrato, sin la precaria y equvoca mediacin de operaciones interpretativas cticias,
fundadas en una presunta voluntad de las
partes, o en arbitrarias transposiciones de la
normativa legal dictada para esquemas negociales tpicos a relaciones contractuales que
presenten, de todas formas, significativos
elementos de diversidad o especicidad con
respecto a aquellos esquemas26.
Adems de ello, en la tarea de interpretacin se deber hacer uso de instrumentos de
especial conguracin para este tipo de contratacin, como son la interpretacin favor
debilis, interpretatio contra stipulatorem, el
principio de la buena fe, la clusula prevalente, la clusula ms beneciosa, la clusula ms importante, solo para citar los ms
comunes e importantes27. Estos mecanismos permitirn que la interpretacin del contrato de leasing inmobiliario se realice de
una manera justa y equitativa, conforme a las
particularidades de cada contrato.
Conclusiones
1. El contrato de leasing inmobiliario es un
contrato cuya naturaleza jurdica corresponde a la de los denominados contratos
normativos o predispuestos legalmente.
En nuestra opinin preferimos denominarle reglamentacin contractual, pues es
la ley la que impone la mayor parte del
contenido contractual.
2. El leasing inmobiliario tal y como ha
sido congurado por el Decreto Legislativo 1177, impone limitaciones a autonoma de la voluntad de las partes, especcamente a la libertad de contratacin
en sus dos manifestaciones: la libertad de contratar, pues si se quiere acceder a una vivienda mediante esta forma

26 DANGELO, Andrea. Contrato y operacin econmica. Ob. cit., p. 6778.

27 Vase: RODRGUEZ CHVEZ, Reyler. Tutela del consumidor contra clusulas abusivas. En: Revista Oficial del Poder
Judicial. Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013, pp. 278-285.

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CIVIL | CONTRATOS Y ACTO JURDICO

contractual, no queda otra opcin que
aceptar las condiciones contractuales
establecidas, y por otro lado, no existen
mayores alternativas para elegir al proveedor inmobiliario ya que dicha actividad est restringida a las empresas autorizadas expresamente por la SBS. Y en el
lado de la libertad de contractual, las partes no tienen el dominio negocial de la
mayor parte del contenido contrato, ya
que el leasing inmobiliario viene preredactado legalmente en su mayor parte a
travs del Formulario nico de Arrendamiento nanciero (leasing) o FUAL, que
ser aprobado reglamentariamente.
3. El leasing inmobiliario tiene naturaleza
de contrato normativo o formulacin
legal, cuyos trminos en su mayora han
sido redactados no por la voluntad de las
partes, sino por el Estado para tratar de
promover el negocio inmobiliario en sus
facetas de oferta y demanda.
4. El contrato de leasing inmobiliario al
estar denido por un esquema legal, y al
dejar solo ciertos aspectos de regulacin
a las partes como los aspectos econmicos, se convierte en un instrumento ideal
para que el proveedor inmobiliario pueda
emplearlo como un contrato de adhesin,
imponiendo sus propios trminos y condiciones de manera unilateral.
5. El leasing inmobiliario se halla dentro
del campo de regulacin del derecho del
consumidor, y en este sentido, es el consumidor inmobiliario la parte dbil de la
relacin contractual. De all dentro de su
esfera de proteccin advertimos dos limitaciones de carcter importante y consecutivo: una primera limitacin jurdica,
que se materializa con la redaccin legal
previa del contrato de leasing inmobiliario donde la ley le ha despojado de gran
parte de su libertad de contratacin y una
segunda limitacin fctica, impuesta por
las leyes del mercado, donde la posicin

Conclusin del autor

or
La nota caracterstica de las clusulas generales de contratacin como
reglamentacin contractual, es que
corresponde al arbitrio unilateral del
arrendador financiero, siendo comn
encontrar por ende, clusulas abusivas en desmedro del consumidor
inmobiliario y en beneficio exclusivo
del arrendador financiero, siendo las
ms comn la clusula de exoneracin o limitacin de responsabilidad
previa del arrendador financiero.
de poder del proveedor inmobiliario goza
del poder para imponer sus condiciones
contractuales y utilizar el contrato de leasing inmobiliario como un tpico contrato de adhesin.
6. En todo contrato de leasing es comn
encontrar como parte complementaria de su regulacin, las clusulas generales de contratacin, que constituyen el espacio donde se desarrolla la
mayor parte de especificaciones y trminos contractuales. La nota caracterstica de las clusulas generales de contratacin como reglamentacin contractual,
es que corresponde al arbitrio unilateral
del arrendador nanciero, siendo comn
encontrar por ende, clusulas abusivas
en desmedro del consumidor inmobiliario y en benecio exclusivo del arrendador nanciero, siendo la ms comn
la clusula de exoneracin o limitacin
de responsabilidad previa del arrendador
nanciero.
7. El arrendador financiero como el otro
polo contractual del leasing inmobiliario, tambin ocupa un estatus dentro del
contrato de consumo en su condicin de
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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 28 OCTUBRE 2015

proveedor como lo dene el artculo IV
del Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin del Consumidor, por lo que, tambin se hallar sujeto expresa e imperativamente al cumplimiento de deberes
especcos relacionados al servicio brindado en el arrendamiento y venta de los
inmuebles de los cuales es propietario,
como: deberes de informacin sobre el
inmueble, identificacin y caractersticas especcas, precios y costos, saneamiento incluso deberes de servicio de pos
venta.
8. El tratamiento del leasing inmobiliario
deber cuidar que no se presenten situaciones lesivas como la simulacin o el
fraude a la ley, en perjuicio de otros contratantes o del mismo Estado.
9. Un tema relevante en caso de conictos
es la interpretacin de este tipo de contrato que dada su naturaleza predispuesta
por la ley, requerir acudir al empleo de
instrumentos tambin especiales, como
el reconocimiento del valor normativo
del contrato y la congruencia, la interpretacin favor debilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena
fe, la clusula prevalente, la clusula ms
beneficiosa y la ms importante entre
todas.
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