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GUIA de Imoveis a Preo de Custo


Este blog tem por finalidade esclarecer as vantagens e os cuidados necessrios para investimento em imveis
construdos em regime de administrao a PREO DE CUSTO

SBADO, 10 DE SETEMBRO DE 2011

COMO FUNCIONA O SISTEMA PREO DE CUSTO


O Sistema de construo a preo de custo existe h muito tempo no Brasil. No incio
no havia nenhuma regulamentao e algumas construtoras lanavam
empreendimentos a preo fechado, ou seja, estabeleciam um preo de venda e cada
adquirente pagava a unidade adquirida durante a construo mediante um contrato
firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos a
seus aderentes e levou muitas construtoras falncia. Primeiro porque o pas,
historicamente, sempre teve inflao elevada e instabilidade econmica e era
impossvel estabecer um preo inicial e mant-lo at a finalizao da obra, em outras
situaes a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o nico intito de
lesar pessoas e se apropriar das suas economias.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imveis na planta atravs da lei
4.561 estabelecendo duas formas de comercializao de imveis na planta- 1)A
construo por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do
empreendimento. Ele quem comercializava, determinava o preo de venda, que no
podia ser modificado, alm de estabelecer o indice de correo monetria do preo
inicial e a sua periodicidade de aplicao. , portanto, o sistema tradicional de
comercializao de imveis na planta que vigora at hoje e praticado pela maioria das
incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois
se o vendedor no conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder
suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimnio do
incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falncia, ou devio
deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstrao tercerria. Esta foi a
situao da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicaes.
A partir deste fato, de triste memria, o legislador estabeleceu atravs da lei 10.931/
2004 o Patrimnio de Afetao, ou seja, um mecanismo que isola o patrimnio do
incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falncia do construtor ou
incoporador, o empreendimento estar isolado ( afetado) do patrimnio do
construtor/incorporador, e sua contabilidade ser prpria, alm de possuir conta
bancria exclusiva do empreendimento. A Afetao do Patrimnio efetuada
mediante registro na matrcula de incorporao e no poder ser objeto de penhora,
arresto ou qualquer outro meio de execuo que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituio de um conselho fiscal de compradores com a
atribuio de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicao dos recursos
coletados e empregados na execuo da obra. A crtica que se faz a esta lei a sua
no obrigatoriedade de aplicao, ou seja, deciso do construtor/ incorporador adotla ou no.
2)O outro sistema de construo o de construo por adminstrao ou a preo
de custo. Neste sistema o comprador o responsvel pela construo, que
executada mediante um contrato firmado com um construtor que executar a obra
mediante uma taxa previamente acordada que incidir sobre o custo total da obra
(incidentes sobre materiais, insumos e mo de obra).
O custo da obra orado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas
especficas ( NBR), de acordo com as especificaes do projeto e memorial descritivo.
Como todo oramento, retrata uma situao de momento, ou seja, os custos no
momento em que elaborado, ficando sujeito as oscilaes mercadolgicas que
ocorrerem durante a execuo.
Para minorar esta situao os valores orados so transformados em indicadores
construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitrio Bsico da construo Civil elaborado
pelo Sinduscon - Sindicato da Construo Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da
Construo Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vrios parmetros para cada tipo de construo residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barraces, alm de diferentes padres
de acabamentos. O padro adotado mais comum o R8 residencial normal
estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construo
deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mo de obra
necessrios para construir sem considerar alguns itens especficos de cada projeto.

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EDISON

Porm, no um indicador que no necessite de ajustes durante a construo, posto


que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estgio da
obra ( veja post "Cuidados Necessrios a Aquisio a Preo de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor
do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no ms de setembro) corresponderia a R$ 5
milhes / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variaes
subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs
necessrios para a construo do projeto.
DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUO A PREO DE
CUSTO
Em Curitiba so adotados diferentes formas de se incorporar a preo de custo.
Atravs de associaes pr-construo, ou seja, constitui-se uma associao sem
fins lucrativos, cuja nica finalidade incorporar um determinado empreendimento.
Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra
ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gesto de fato se faz atravs
de uma cooperativa que cobra pelos seus servios adminstrativos e onde os gestores
da associao atuam meramente como "assinadores de cheques" porm, sendo deles
e da associao toda a responsabilidade pela incorporao alm das
responsabilidades civis e criminais conforme a legislao vigente.
Desta forma, os aderentes so "iludidos" que a gesto dos recursos deles e no de
terceiros, o que , de direito ocorre, porm de fato por terceiros so gestados ( a
cooperativa). Outra desvantagen que neste sistema o empreendimento somente
inicia-se aps constituida a associao pr-construo e esta somente ser constituda
aps aderido pelo menos 50% das unidades que constituiro o empreendimento. Esta
associao somente poder existir de fato e de direito aps realizada a assemblia de
constituio ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e s a partir dai inicia-se a
elaborao dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante
compra pela associao ou permutado por rea construda), e elaborado e adotado os
procedimentos com vista a obter-se o alvar de constuo quando no so exigidos
antes liberaes ambientais, unificao de terrenos, retificaes de matrculas (
quando divergentes das medies reais do terreno ou outras irregularidades), o que
demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para incio da obra e
consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam
com este sistema em Curitiba operam h mais de 5 anos com previso de entrega das
unidades em 24 ou 30 meses a at agora nenhuma unidade foi concluida por estas
questes e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa).
Tempo dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Alm disto a quem cabe a
responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e no as coopertivas que de
fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo
maior pela cobrana de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento
alm de outras que aumentam os custos da construo e de adminstrao da
construtora que executar a obra.
Outro sistema a incorporao atravs de SPE - Sociedades com Propsito
Especfico de Construo, constituidas pela construtora que executar as obras,
afetando automaticamente o patrimnio, posto que independente da construtora,
possui contabilidade prpria e conta bancria especfica, bem como exigir a
constituio de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do
construtor e da SPE e a aplicao dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema que todos os atos necessrios incorporao (
oramentos prvios, projetos, aquisio do(s) terreno(s), unificaoes, retificaes,
medies, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigncias deste setor
(ambiental) so executados antes de iniciadas as adeses, por conta e risco do
construtor, e as obras so inciadas de imediato aps aderidas 70 % das unidades e
constituido o conselho fiscal. Tem tambm um custo menor por no serem cobradas
taxas de planejamento e adminstrativas, alm de outras, seno a de administrao da
obra de mesmo percentual praticado pelas associaes e os empreendimentos
entregues nos prazos previsto. o caso das obras executadas pela contrutora
Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma a da constituio de Sociedades em Conta de Participao (SCP), onde

BERNARDES
Brasileiro, casado, com formao
superior em administrao e
Gesto Imobiliria pela
Universidade Castelo
Branco,turismo pela PUC-PR,
pos graduado em Gesto de
Empreendimentos Tursticos e
atuando como corretor imobilirio
h 5 anos em especial na
comercializao e planejamento
de lanamentos de imveis a
preo de custo
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assesoriamente tambm constituida uma SPE que incorporar o empreendimento, e


onde o contratante torna-se um scio oculto da sociedade, com algumas vantagens
fiscais e tributrias e tambm com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos
tributos e por eventuais questes de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participao). Da
mesma forma todos os atos necessrios a incorporao so realizados antes das
adeses e prev multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.
Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construdos em regime da
adminstrao a preo de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores,
arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, tcnicos, cartorrios e outros.
Inica-se com a localizao de terrenos aptos a incorporao e o contato com os seus
proprietrios onde se estabelece um contrato de intenes visando incorporar pelo
sistema preo de custo. Este contrato prev a aquisio do terreno, seja pela
associao, SPE ou construtora, mediante aquisio pura ou, o mais usual, a permuta
por rea construda no local. Nesta ltima hiptese, a permuta, se apresenta mais
vantajosa seja para o condomnio, seja para o vendedor proprietrio. Para o
condomnio por possibilitar a aquisio com pagamentos ao longo do prazo previsto
para construo, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que
representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o
proprietrio por receber ao final da obra unidades prontas que podero ser vendidas,
utilizadas ou alugadas a preo de mercado, por valores de 60 a 100 por cento
superiores ao preo de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em
dinheiro..
Formalizada esta inteno, elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e
caractetrsticas previamente definidas, porm no definitivas, e em conformidade com
a legislao de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovao do anteprojeto elabora-se o oramento construtivo , memorial
descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de reas e
tabelas de contribuio necessrias para adequao do fluxo de caixa necessrio
para atendimento e construo dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliaro os
corretores no seu trabalho de angariao de adeses ao empreendimento. Este custos
iniciais so bancados pelos planejadores e, paralelamente, so firmados os
contratos de intenes com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais
profissionais envolvidos no projeto que somente se transformar em contrato definitivo
aps aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, j constiuida, atende
as exigncias para a aprovao e emisso do alvar construtivo, licenas ambientais,
escrituras e registros de aquisio do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades
convoca-se a assemblia de constituio onde so aprovados pelos aderentes os
contratos, memorial descritivo, contratao da construtora, eleio do conselho fiscal e
agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, atravs de uma SPE, todas as etapas para a obteno do alvar construtivo
so executados antes da assemblia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento
dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao
contrrio de associaes.
Concluindo, o sistema preo de custo semelhante a construo do seu prprio
imvel, compartilhando as obrigaes de aquisio do terreno, materiais, insumos,
impostos, mo de obra e demais custos que compem o custo de uma construo.
Vale ainda ressaltar que o sistema atravs de SPE oferece um seguro construtivo que
refora a garantia da concluso do projeto, no apenas ao proprietrio do terreno
como dos seus aderentes.
Postado por EDISON BERNARDES s 20:31
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