TEORIA GENERAL DE LOS DEREHCOS REALES DE GARANTIA

Nuestra legislacin no considera una teora general de los Derechos Reales de

Garanta; entonces, a fin de comprender el tronco comn que tienen estas figuras,
estudiaremos los puntos que, segn la doctrina, constituyen la base de esta teora
general.
Estos derechos en estudio tambin se denominan Derecho de realizacin de
valor por cuanto al proporcionarse el derecho a enajenar la cosa sobre el que
recae, hace posible que con la suma de dinero a que ascienda tal valor, se
satisfaga la obligacin garantizada.
1.

Concepto:
Segn Albadalejo, los Derechos Reales de garanta son aquellos que aseguran el
cumplimiento de una obligacin, mediante la concesin de un poder directo e
inmediato sobre una cosa ajena, poder que faculta a su titular para, si aquella se
incumple, promover la enajenacin de esta y hacerse pago con su precio de dicha
obligacin asegurada o de la suma a que asciende la responsabilidad por el
cumplimiento.
El concepto acotado es concordante con el artculo 721 del Cdigo Procesal Civil:
Admitida la demanda se notificar el mandato de ejecucin al ejecutado
ordenando que pague a deuda dentro de tres das bajo apercibimiento de
procederse al remate del bien dado en garanta, de tal manera que, si el deudor
no cumple la prestacin se procede al remate del bien; o lo que Albadalejo llama
promover la enajenacin y hacerse pago con su precio.

2.
Principios
2.1. Limitaciones al dominio:
Los derechos reales, segn Diego Espn Canovas, se dividen tradicionalmente en
dos categoras: los derechos reales de goce y los de garanta.
Ambos grupos tienen de comn el ser derecho reales limitados frente al derecho
real pleno, que es la propiedad.
Fuera de esta base comn, los dos grupos de derechos reales se distinguen
netamente, por su diversa funcin, pues mientras que los de goce, atribuyen un
disfrute o aprovechamiento ms o menos amplio sobre la cosa, en cambio, los de
garanta no tienen por finalidad otorgar disfrute alguno, sino atribuir un poder de
disposicin que garantice la obligacin asegurada salvo el caso de la anticresis,

que permite disfrutar la cosa, lo cual veremos luego). Tambin difieren en que
mientras los derechos de goce son derechos autnomos, con propia existencia;
los de garanta son, de naturaleza, accesorios de otro derecho: no pueden nacer ni
subsistir sin un crdito que garantizar.
2.2. Seguridad para el cumplimiento de la obligacin:
El reforzamiento que el derecho real de garanta supone para las probabilidades
de cobro de la obligacin asegurada se halla:
1.- Sobre el precio obtenido por la venta de la cosa gravada; el acreedor tienen
preferencia para dicho cobro, garantizado por el derecho real, sobre los dems
acreedores ordinarios del deudor.
La excepcin de esta regla la encontramos en la segunda parte del artculo 24 de
la Constitucin Poltica de 1993 que dice: El pago de la remuneracin y de los
beneficios sociales del trabajador tiene prioridad sobre cualquiera otra obligacin
del empleador; entonces el crdito hipotecario cedera su privilegio en el caso
acotado.
2.-Aparte del poder y facultad que el derecho real de garanta otorga al acreedor
garantizado, que normalmente le corresponde por su derecho de crdito contra el
deudor, complementariamente adems, tendra:
a) Obtener el cobro solo mediante reclamacin dirigida simplemente contra el
deudor.
b) Obtenerlo dirigindose sobre la cosa gravada, lo cual le ofrece la ventaja de no
correr el riesgo de que realmente el deudor carezca de bienes; y , teniendo
preferencia el sobre el cobro, tampoco correr el riesgo de que haciendo ms
acreedores concurrentes, y aun cuando el precio del bien no satisfaga la totalidad
de los adeudos, preferentemente se pagar al acreedor con derecho real de
garanta.
2.3. Pacto de responsabilidad limitada al bien gravado:
Las partes pueden acordar que la obligacin garantizada por el derecho real se
limite a la cosa gravada. Esta es una posibilidad que, de pactarse dentro del
contrato de constitucin del derecho de garanta, creemos que no conllevara su
ilicitud; toda vez que, el acreedor est viendo satisfecha su seguridad en el
cumplimiento de la obligacin; tampoco se podr decir en este caso, que haba un
ejercicio antisocial o un abuso del derecho.

3.

Caractersticas comunes a los derechos reales de garanta

Pese a las diferencias que separan a los derechos reales de garanta,
encontramos disposiciones comunes a estos derechos, que nos muestran los
rasgos coincidentes de los mismos, que son fundamentalmente los siguientes:

3.1. Son derechos reales

Es decir, consisten en un poder directo e inmediato sobre una cosa, aunque
algunos autores desconocen esta caracterstica, es innegable esta ventaja desde
que lo es por el solo, sumado al hecho de poder promover la enajenacin del bien,
sin necesidad de mediacin alguna de su dueo.
3.2. Accesoriedad
Estos derechos son, por su propia naturaleza accesoria de otros derechos (de
crdito).
Son accesorios porque aseguran el cumplimiento de una obligacin principal, no
tienen existencia jurdica propia.
3.3. Indivisibilidad
Esta caracterstica se plantea porque, el ntegro del derecho real de garanta,
recae sobre todo el bien, para asegurar toda la obligacin garantizada, hasta su
cumplimiento.
De lo dicho se desprende:
1-

No proceder solicitar la cancelacin parcial de la hipoteca, por el hecho de

haber cancelado parte de la obligacin. Lo que si se podr plantear seria la
reduccin del monto, como est reglado en el artculo 1115 del Cdigo Civil.
2.- El derecho de garanta subsiste unitariamente, ejer citable ntegramente
sobre cada uno de los bienes o sobre todos ellos a la vez si la obligacin se
incumple conforme a la doctrina desarrollada en el artculo 1102 del Cdigo Civil o
en el caso de la prenda, la garanta se extiende a todos los bienes que garantice la
obligacin de acuerdo al artculo 1056 del Cdigo Civil.

4.

Obligaciones Asegurables:
Las obligaciones asegurables con derecho real de garanta pueden ser de
cualquier clase; puras o sujetas a condicin suspensiva o resolutoria.

En el supuesto de que se constituya sujeto a condicin o a plazo, sern aplicables

las normas del Acto Jurdico, que regulan estas instituciones en lo que sean
compatibles.
4.1. Obligaciones pecuniarias y no pecuniarias.
A tenor de lo dicho cabe garantizar obligaciones pecuniarias o no, ahora bien,
como de la enajenacin de la cosa sobre la que recae el derecho de garanta, lo
que se puede obtener es slo un precio, resulta que el acreedor tiene la seguridad
de, en caso de incumplimiento, poder percibir una cantidad de dinero.
As pues, su garanta a travs del derecho real es solo dineraria.
Si la obligacin asegurada no es pecuniaria, en ltima instancia no tiene sino la
seguridad de poder obtener una suma de dinero que le resarza del cumplimiento
de aquella.
4.2. Obligaciones de capital o de intereses.
Tambin pueden asegurarse obligaciones de capital o de intereses, aisladamente
una de otras, de forma que la cosa agravada responda solo del no pago de aquel,
o solo del de estos, lo seala el art. 1107 del C.C., la hipoteca podra limitarse a
cubrir el capital a los intereses que devengue o ambas obligaciones a la vez,
incluyendo las primas del seguro pagado por el acreedor y las costas del proceso.
Asegurada solo la obligacin de intereses, la garanta no cubre el capital. Pero
asegurada la obligacin de ste, la garanta si cubre los intereses, salvo que se
pacte lo contrario.
5.
Sujeto y Objeto:
5.1. Sujeto:
El derecho de garanta corresponde como titular al mismo de la obligacin
asegurada; en cuanto al dueo de los bienes sobre el que recae, puede ser la
misma persona que es deudor en la obligacin o un tercero.
5.1.1.

Capacidad de obrar:
La capacidad entonces ser aquella inherente para contratar o la capacidad
de ejercicio que regula la primera parte del artculo 42 del Cdigo Civil, para
el caso de los incapaces absolutos y relativos, intervendrn en el acto
constitutivo del derecho real de garanta, sus representante autorizados
conforme los artculo 448 y 602 del Cdigo Civil.

5.2. Objeto: La cosa gravada tiene que ser:

1.- Ser enajenable.
2.- Pertenecer en propiedad al que la grava y que ste no tenga prohibicin de
disponer de ella.
6. Realizacin
6.1. Enajenacin de la cosa:
Incumplida la obligacin garantizada, el acreedor puede instar o promover la
enajenacin de la cosa sobre la que recae su derecho de garanta, y de esa
manera, sobre el precio cobrarse aquella. Pero no puede apropiarse de dicha
cosa.
6.2. Pacto Comisorio:
Pese a ser de mayor valor la cosa con que se garantiza la deuda, sera contrario a
los intereses del deudor establecer el pacto comisorio; aun cuando este se avenga
a l ante una necesidad apremiante o frente a la confianza de poder pagar a
tiempo la deuda. Si incumple el pago ver perdida la cosa.
Obviamente, mucho ms justo es vender el bien en subasta pblica.
Nuestra legislacin rechaza el Pacto Comisorio. No pagada la deuda debe
rematarse el bien: as lo establecer los artculo 1066 y 1111 de Cdigo Civil en el
tratamiento de la prenda y la hipoteca respectivamente.
7. Extincin
7.1. Extincin autnoma:
En principio, los derechos reales de garanta se extinguen por las causas comunes
a la generalidad de los dems derechos reales como, por ejemplo, la destruccin
de la cosa objeto del mismo, renuncia a l, consolidacin, cumplimiento de la
condicin resolutoria.
Ello quiere decir que los derechos reales de garanta tienen sus propias causas de
extincin, independientes de la obligacin asegurada.
7.2. Extincin por cumplimiento de la obligacin asegurada:
Adems, se extinguen tambin, dado su carcter accesorio, cuando dicha
obligacin asegurada se extingue por cualquier causa.

7.3. Extincin por cambio del deudor:

Tambin se extinguen, en principio, los derecho de garanta por cambio de deudor
en la obligacin asegurada (se sobreentiende que no es por herencia).
Sera un caso de novacin, previsto en el artculo 1281 del Cdigo Civil que
requiere, adems del acuerdo entre el deudor que se sustituye y el sustituto, el
asentimiento del acreedor.
8. Diferencia entre Prenda, Hipoteca y Anticresis.
Cada una de estas tres categoras jurdicas ser objeto de particular anlisis
dentro de los captulos siguientes; sealaremos entre tanto sus caracteres
distintivos, segn se presentan en la legislacin actual.
La hipoteca es un derecho real, en seguridad de cualquier obligacin, que afecta
cosas inmuebles, las cuales permanecen en poder del constituyente.
La prenda, con propsito anlogo, grava los objetos mobiliarios, habindose
extendido a los ttulos donde conste la existencia de una obligacin y aun a
determinados derechos.
Bajo su tipo normal, el acreedor recibe el objeto, pero cabe constituirla en algunos,
prescindiendo de ese requisito y dejando dichos valores en manos del dueo, en
cuyo caso estaramos en presencia de lo que se denomina la hipoteca mobiliaria,
la prenda jurdica o sin desplazamiento.
La anticresis versa sobre bienes inmuebles aunque se aproxima a la prenda
comn civil en razn de que el bien es entregado al acreedor, quien de este modo
asegura su crdito con la particularidad del acreedor, normalmente, se compensa
con el uso que hace este del bien.
Otra diferencia encontramos en el hecho de que incumplida la prestacin, el
acreedor hipotecario o prendario remata el bien lo que no sucede con la anticresis,
ya que el acreedor anticresista solo tendr derecho a retener el bien, hasta que se
garantice o se extinga la obligacin.