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LEANDRO GOMES SOUZA

ANLISE ESPACIAL E GESTO MUNICIPAL DE VAZIOS


URBANOS NO RIO DE JANEIRO

Dissertao apresentada ao Curso de Mestrado


do Programa de Ps-Graduao em Planejamento
Urbano e Regional da Universidade Federal do
Rio de Janeiro UFRJ, como parte dos requisitos
necessrios obteno do grau de Mestre em
Planejamento Urbano e Regional.
Orientador: Prof. Dr. Pedro Abramo

Rio de Janeiro
2014

S729a

Souza, Leandro Gomes.


Anlise espacial e gesto municipal de vazios urbanos no
Rio de Janeiro / Leandro Gomes Souza. 2014.
278 f. : il. color. ; 30 cm.
Orientador: Pedro Abramo.
Tese (mestrado) Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e
Regional, 2014.
Bibliografia: f. 250-256.
1. Vazios urbanos Rio de Janeiro (RJ). 2. Sistemas de
informao geogrfica. I. Abramo, Pedro. II. Universidade
Federal do Rio de Janeiro. Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano e Regional. III. Ttulo.
CDD: 711.4098153

LEANDRO GOMES SOUZA

ANLISE ESPACIAL E GESTO MUNICIPAL DE VAZIOS


URBANOS NO RIO DE JANEIRO

Dissertao apresentada ao Curso de Mestrado


do Programa de Ps-Graduao em Planejamento
Urbano e Regional da Universidade Federal do
Rio de Janeiro UFRJ, como parte dos requisitos
necessrios obteno do grau de Mestre em
Planejamento Urbano e Regional.

Aprovado em: 11 de maro de 2014.

BANCA EXAMINADORA

________________________________________
Prof. Dr. Pedro Abramo
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional IPPUR/UFRJ

________________________________________
Profa. Dra. Maria Julieta Nunes
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional IPPUR/UFRJ

________________________________________
Prof. Dr. Paulo Mrcio Leal de Menezes
Departamento de Geografia CCMN/UFRJ

AGRADECIMENTOS

minha esposa Luana, por ter sido em primeiro lugar a responsvel por eu
fazer o mestrado, e que sempre compreensiva, com carinho e ateno
incondicionais, me deu fora nos momentos de maiores incertezas.
minha me Sonia e meus irmos Thiago, Carlos Eduardo e Carlos Alberto,
pelos ensinamentos, amizade, companheirismo e conselhos que me deram fora ao
longo do percurso.
Ao meu orientador, Pedro Abramo, por ter aceitado contribuir na minha
formao e com palavras sempre positivas ter incentivado minha reflexo.
Ao grande mestre Paulo Menezes, cujas aulas na faculdade me fizeram tomar
gosto e me apaixonar pela Cartografia, rea de atuao que iria seguir, a quem sou
extremamente grato e de quem tenho profunda admirao e respeito.
Julieta Nunes, pelo aprendizado e trocas em suas aulas de metodologia,
que me fez enxergar com clareza como a produo acadmica no est
desvinculada da minha vida profissional.
A Luiz Roberto Arueira da Silva, por servir de exemplo de profissional
dedicado e comprometido, que com seriedade e competncia me serviu de
referncia na busca incansvel pela integrao e dilogo na administrao
municipal.
Aos meus colegas de mestrado, especialmente Silvia Karina Valentinuzzi
Nez e Pedro Paulo Barros Gonalves, pelas conversas e trocas de ideias,
acadmicas ou no, sempre estimulantes e construtivas.
Aos docentes, em especial Rainer Randolph e Henri Acselrad, pelas
excelentes aulas e orientaes. Aos tcnicos administrativos, em especial Ana
Cristina e Andr Silva, pelo carinho e apoio.
A todos que de alguma forma, seja com fornecimento de dados e informaes
ou palavras de apoio, contriburam para a concluso da dissertao.

RESUMO

Esta dissertao tem por objetivo a anlise da distribuio espacial dos vazios
urbanos edificados na cidade do Rio de Janeiro. Busca-se recuperar a discusso
terica e emprica acerca da noo de vazios urbanos, para proceder-se sua
classificao interna utilizada no estudo, os vazios urbanos edificados. analisada a
ao da Prefeitura do Rio de Janeiro, no que diz respeito s diretrizes do
planejamento urbano e os cadastro municipais sobre os vazios urbanos. A partir de
dados do Censo Demogrfico IBGE 2010, feito o mapeamento e uma srie de
anlises relacionadas com informaes urbanas municipais com uso de Sistemas de
Informaes Geogrficas (SIG), instrumento com grande potencial para anlises
sobre os imveis mapeados, possibilitando melhor gesto e construo de propostas
para sua reutilizao. Por fim, apresenta-se as diversas possibilidades de uso
dessas ferramentas pela administrao municipal, de forma a se desenvolver
polticas sobre os vazios urbanos que garantam melhor qualidade de vida e uma
cidade mais sustentvel.

Palavras-chave: Vazios urbanos. Rio de Janeiro. SIG.

ABSTRACT

This dissertation aims the spatial analysis of the vacant lands in the city of Rio de
Janeiro. It is intended to recover the theoretical and empirical discussion over the
notion of urban vacant lands, to proceed with its internal classification used in this
work, the urban vacant buildings. It is analyzed the activities of Rio de Janeiros
municipality concerning the guidelines of urban planning and municipal database
regarding the vacant buildings. Using IBGEs 2010 Demographic Census data, it is
done the mapping and a set of analysis related with municipal urban information
using Geographical Information Systems (GIS), an instrument with great potential for
studying the mapped properties, making possible improved management and
propositions for its reuse. Finally, it is presented the variety of possible uses of these
instruments by the municipal administration, in order to develop urban vacant policies
ensuring better quality of life and a more sustainable city.

Keywords: Vacant buildings. Rio de Janeiro. GIS.

LISTA DE ILUSTRAES
Figura 1 Definies de vazios urbanos segundo nvel de desenvolvimento e restries utilizao
34
Figura 2 Desabamento de sobrado abandonado e em mal estado de conservao no Centro do Rio
36
Figura 3 Imploso de edifcios com obras inacabadas e ocupados por famlias em Santa Cruz

37

Figura 4 SIG Web Philadelphia NIS exibindo informao sobre vazios urbanos

47

Figura 5 Macrozonas - Plano Diretor do Rio de Janeiro 2011

57

Figura 6 Limite das Regies de Planejamento (RP)

69

Figura 7 Localizao dos imveis identificados pelo estudo da 3 GPL / SMU

75

Figura 8 Imagem de satlite QuickBird 2005 Antigo Patronato de Menores

78

Figura 9 Ortofoto 2012 Conjunto do Minha Casa Minha Vida, Vivendas Recanto das guas

78

Figura 10 Imagem de satlite QuickBird 2005 Fbricas da Poesi e Coca-Cola desativadas no


Complexo do Alemo

79

Figura 11 Ortofoto 2012 Conjuntos do Minha Casa Minha Vida no Complexo do Alemo

79

Figura 12 Imagem de satlite QuickBird 2005 Antiga fbrica Cintos Mundial ocupada

80

Figura 13 Ortofoto 2012 EDI Karine Lorraine e Vila Olmpica de Honrio Gurgel

80

Figura 14 Exemplo do inventrio de imveis levantados pelo programa Novas Alternativas

82

Figura 15 Exemplo de interveno do programa Novas Alternativas em imvel abandonado

82

Figura 16 Notificao de imvel abandonado localizado na Estrada dos Trs Rios, 1.756

86

Figura 17 Limite das CAPs/SMS

87

Figura 18 Quantidade de imveis notificados por CAP/SMS

91

Figura 19 Quantidade de imveis notificados por qualificao da baixa por CAP/SMS

92

Figura 20 Localizao dos imveis notificados pela CVAS/SMS

92

Figura 21 Localizao dos imveis notificados por qualificao da baixa por CAP/SMS

93

Figura 22 Situao de abandono Estrada dos Trs Rios, 579 antes da ao da CVAS/SMS

95

Figura 23 Manuteno do abandono Estrada dos Trs Rios, 579 aps a ao da CVAS/SMS 95
Figura 24 Aplicativo Mapa Digital IPP Cadastro de logradouros

97

Figura 25 Aplicativo Mapa Digital IPP Gesto de terrenos

98

Figura 26 Espcies de domiclio no Censo 2000

102

Figura 27 Espcies de domiclio no Censo 2010

103

Figura 28 Tela do Microsoft Access 2007 exibindo a tabela de domiclios vagos IBGE 2010

107

Figura 29 Domiclios vagos por setor censitrio (2010)

108

Figura 30 Domiclios vagos por setor censitrio (2010) (polgonos)

109

Figura 31 Domiclios vagos por Regio de Planejamento (2010)

111

Figura 32 Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificao de endereo de domiclio vago 113
Figura 33 Tela do Microsoft SQL Server 2008 exibindo a base de dados do CNEFE

115

Figura 34 Tabela do CNEFE com registro contendo o campo de identificao do estabelecimento


preenchido como vazio

116

Figura 35 Listagem de endereos de estabelecimentos do CNEFE identificados como abandonados


117
Figura 36 Estabelecimentos abandonados por setor censitrio

118

Figura 37 Estabelecimentos abandonados por setor censitrio (2010) (polgonos)

118

Figura 38 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento

120

Figura 39 Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificao de endereo de estabelecimento


abandonado

121

Figura 40 Indicao de quadra e face de endereos de estabelecimentos abandonados no CNEFE


122
Figura 41 Estabelecimentos abandonados por face de quadra

123

Figura 42 Total de vazios urbanos por Regio de Planejamento

126

Figura 43 Vazios urbanos por Regio de Planejamento segundo espcie

127

Figura 44 Escalas de anlise: Regio de Planejamento e setores censitrios (polgonos)

128

Figura 45 Escalas de anlise: Setores censitrios (polgonos) e endereos geocodificados (pontos)


129

Figura 46 Escalas de anlise: Endereos geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas)

129

Figura 47 Escalas de anlise: Endereos geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas)


(detalhe)

130

Figura 48 Setores censitrios sem populao com domiclios vagos

133

Figura 49 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos:condomnio Arena Park
(Avenida Dom Hlder Cmara, 6.001) em construo

136

Figura 50 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos: Condomnio Villaggio
Iraj (Estrada da gua Grande, 150) em construo

136

Figura 51 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos: Rua Itanas, 201, lotes
101, 201 e 401 em construo

137

Figura 52 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: blocos 01 a 07 da
Estrada do Cafund, 725 em construo

139

Figura 53 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: blocos 1 a 8 do
condomnio Moradas do Itanhang, Estrada de Jacarepagu, 3.145 em construo

139

Figura 54 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: Avenida Manoel Caldeira
de Alvarenga, s/n, blocos 01 a 12 em construo

140

Figura 55 Setores censitrios do Condomnio Norte Village (Rua Degas, 400), parcialmente
concludo e ocupado

141

Figura 56 Exemplo de endereos geocodificados localizados a at 50m do setor informado

144

Figura 57 Localizao de endereos de mais de um imvel abandonado situados em um mesmo


nmero de porta

148

Figura 58 Campos da tabela do CNEFE utilizados para identificao do tipo de domiclio

151

Figura 59 Domiclios vagos por Regio de Planejamento segundo tipo

155

Figura 60 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento segundo tipo

157

Figura 61 Densidade de domiclios vagos

158

Figura 62 Densidade de estabelecimentos abandonados

159

Figura 63 Densidade de vazios urbanos

160

Figura 64 Domiclios por Regio de Planejamento (2000)

161

Figura 65 Domiclios por Regio de Planejamento (2010)

162

Figura 66 Variao domiclios 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

162

Figura 67 Populao por Regio de Planejamento (2000)

164

Figura 68 Populao por Regio de Planejamento (2010)

164

Figura 69 Variao populao 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

165

Figura 70 Domiclios vagos por setor censitrio (2000)

166

Figura 71 Domiclios vagos por Regio de Planejamento (2000)

166

Figura 72 Variao domiclios vagos 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

167

Figura 73 Relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento (2000)

170

Figura 74 Relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento (2010)

170

Figura 75 Variao na relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento
2000 2010

171

Figura 76 Taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento (2000)

173

Figura 77 Taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento (2010)

173

Figura 78 Variao na taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento 2000
2010

174

Figura 79 Total de estabelecimentos por Regio de Planejamento

175

Figura 80 Relao estabelecimentos abandonados / total de estabelecimentos por Regio de


Planejamento

177

Figura 81 Taxa estabelecimentos abandonados / mil habitantes por Regio de Planejamento

177

Figura 82 Relao estabelecimentos abandonados / total por faces de quadra

179

Figura 83 Relao vazios urbanos / domiclios por Regio de Planejamento

180

Figura 84 Taxa vazios urbanos / populao por Regio de Planejamento

181

Figura 85 Transporte pblico de massa no Rio de Janeiro

183

Figura 86 Relao estabelecimentos abandonados / total por faces confrontantes com linha do trem
184
Figura 87 Indstrias, favelas e transportes na AP3 do Rio de Janeiro

190

Figura 88 Ocupao da favela Vida Nova na antiga fbrica da Parmalat

193

Figura 89 Expanso da favela Parque Unio em antiga indstria

194

Figura 90 Ocupao das favelas Grefisa e Comunidade do Pedrosa em antigas indstrias

195

Figura 91 Ocupaes de imveis abandonados na AP3 do Rio de Janeiro

196

Figura 92 Comunidade CCPL, antes e depois da ocupao e remoo

198

Figura 93 Mandela de Pedra, antes e depois da ocupao e remoo

199

Figura 94 Localizao de indstrias e fbricas abandonadas

201

Figura 95 Ocupaes de prdios abandonados na rea central do Rio de Janeiro

203

Figura 96 Empreendimentos MCMV em estabelecimentos abandonados

205

Figura 97 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Brasil, 41.274 abatedouro de frangos desativado

205

Figura 98 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Itaoca, 1.174


galpo vago

206

Figura 99 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua da Lapa, 270 loja vazia
206
Figura 100 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua Leopoldino Bastos, 44
fbrica abandonada

207

Figura 101 Empreendimentos MCMV em domiclios vagos

209

Figura 102 Imploso da antiga fbrica da Poesi, no Complexo do Alemo

210

Figura 103 Zoneamento urbanstico do Rio de Janeiro

215

Figura 104 reas de Especial Interesse no Rio de Janeiro

216

Figura 105 Edificaes em construo por Regio de Planejamento

218

Figura 106 APACs e bens tombados no municpio do Rio de Janeiro

220

Figura 107 APACs e bens tombados no Centro e Zona Sul

221

Figura 108 APACs e vazios urbanos no Centro

221

Figura 109 rea de praas / habitante por setor censitrio

223

Figura 110 rea de praas / habitante por Regio de Planejamento

223

Figura 111 rea de lazer / habitante por setor censitrio

225

Figura 112 rea de lazer / habitante por Regio de Planejamento

225

Figura 113 Taxa reas de lazer / habitantes por setor censitrio e localizao de estabelecimentos
abandonados nas regies do Mier e Inhama

226

Figura 114 Instalaes olmpicas Rio 2016

228

Figura 115 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Copacabana

228

Figura 116 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Maracan

229

Figura 117 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Barra

230

Figura 118 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Deodoro

230

Figura 119 Projeto de recuperao dos galpes da antiga RFFSA no entorno do Engenho

231

Figura 120 Prdio inacabado do Gvea Tourist Hotel, em So Conrado

232

Figura 121 Linhas de BRT (Bus Rapid Transit) - implantadas e em construo

233

Figura 122 Acompanhamento de imvel no tempo: Estrada dos Trs Rios, 721 vazio urbano
238
Figura 123 Acompanhamento de imvel no tempo: Estrada dos Trs Rios, 721 agncia bancria
238
Figura 124 Portal 311 City Services de Chicago com opo de solicitao sobre vazios urbanos
244
Figura 125 Proposta de modelagem: SIG de monitoramento e gesto de informaes sobre vazios
urbanos

246

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Imveis do estudo Imveis em estado de abandono - AP-3 (SMU/GPL-3)

73

Tabela 2 Situao levantada pelo estudo dos imveis do estudo da SMU/GPL-3 e atual

76

Tabela 3 Listagem dos imveis notificados pela CVAS/SMS (extrato)

90

Tabela 4 Resumo dos totais de imveis notificados por CAP/SMS

91

Tabela 5 Domiclios Particulares Permanentes Vagos por Regio de Planejamento

110

Tabela 6 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento

119

Tabela 7 Total de vazios urbanos por Regio de Planejamento

124

Tabela 8 Ranking das RPs por total de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados

125

Tabela 9 Lista de setores censitrios (2010) sem populao com domiclios vagos

133

Tabela 10 Total de domiclios vagos em setores com populao (2010) por Regio de Planejamento
135
Tabela 11 Lista de setores censitrios (2000) sem populao com domiclios vagos

137

Tabela 12 Total de domiclios vagos em setores com populao (2000) por Regio de Planejamento
138
Tabela 13 Populao e domiclios dos setores censitrios do Condomnio Norte Village

141

Tabela 14 Resumo do quantitativo de endereos geocodificados em relao ao total

144

Tabela 15 Dados do CNEFE para imveis abandonados situados no mesmo nmero de porta

148

Tabela 16 Dados do IPTU para imveis abandonados situados no mesmo nmero de porta

149

Tabela 17 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago casa

152

Tabela 18 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago


apartamento

152

Tabela 19 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago outros
153
Tabela 20 Tipos de domiclios vagos por Regio de Planejamento

154

Tabela 21 Tipos de estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento

156

Tabela 22 Domiclios particulares permanentes 2000-2010 por Regio de Planejamento

160

Tabela 23 Pessoas em domiclios particulares permanentes 2000-2010 por Regio de


Planejamento

163

Tabela 24 Domiclios particulares permanentes vagos 2000-2010 por Regio de Planejamento


167
Tabela 25 Relao domiclios vagos / total de domiclios 2000-2010

169

Tabela 26 Taxa domiclios vagos / habitantes 2000-2010

172

Tabela 27 Total de estabelecimentos por Regio de Planejamento

174

Tabela 28 Estabelecimentos abandonados por total e por populao por Regio de Planejamento
176
Tabela 29 Vazios urbanos por totais de domiclios e populao por Regio de Planejamento

179

Tabela 30 Domiclios vagos em aglomerados subnormais por Regio de Planejamento

185

Tabela 31 Estabelecimentos abandonados em aglomerados subnormais por Regio de


Planejamento

186

Tabela 32 Caractersticas das ocupaes em imveis abandonados na AP3

196

Tabela 33 Exemplos de endereos de estabelecimentos abandonados dos tipos indstria e fbrica


201
Tabela 34 Indstrias e fbricas abandonadas por Regio de Planejamento

202

Tabela 35 Lista de empreendimentos MCMV localizados em estabelecimentos abandonados

207

Tabela 36 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de


uso do solo

211

Tabela 37 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de


uso do solo por Regio de Planejamento

212

Tabela 38 Edificaes em construo por Regio de Planejamento

217

Tabela 39 Domiclios vagos e estabelecimentos abandonados em APACs por Regio de


Planejamento

220

Tabela 40 rea total e relao de rea de praas por habitante por Regio de Planejamento

222

Tabela 41 rea total e relao de reas de lazer por habitante por Regio de Planejamento

224

Tabela 42 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados nas regies olmpicas


230

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS


APAC: rea de Proteo do Ambiente Cultural
BRT: Bus Rapid Transit
CAP: Coordenaes de rea Programtica
CNEFE: Cadastro Nacional de Endereos para Fins Estatsticos
CREA-RJ: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de
Janeiro
CVAS: Coordenadoria de Vigilncia Ambiental em Sade
IBGE: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IPP: Instituto Pereira Passos
IRPH: Instituto Rio Patrimnio da Humanidade
MCMV: Minha Casa Minha Vida
PAL: Projeto Aprovado de Loteamento
SIG: Sistema de Informaes Geogrficas
SMDS: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Social
SME: Secretaria Municipal de Educao
SMH: Secretaria Municipal de Habitao
SMF: Secretaria Municipal de Fazenda
SMS: Secretaria Municipal de Sade
SMU: Secretaria Municipal de Urbanismo

SUMRIO

1 INTRODUO

18

2 DISCUSSO SOBRE A NOO DE VAZIO URBANO: DIFERENTES


CLASSIFICAES E SUA IMPORTNCIA PARA O PLANEJAMENTO
URBANO
23
2.1 Classificao geral e usual de vazios urbanos: dificuldades em
estudos empricos
23
2.2 Desafios para a mensurao dos vazios urbanos

30

2.3 Vazios urbanos, justia ambiental e questes de planejamento


urbano sustentvel
34
2.4 O uso de SIG na anlise de vazios urbanos: algumas
experincias
45
2.5 Delimitao do objeto, justificativa
abordagem sobre os vazios urbanos

da

classificao

e
49

3 AVALIAO DAS POLTICAS E INFORMAES DA PREFEITURA


SOBRE VAZIOS URBANOS
52
3.1 Legislao e diretrizes da poltica urbana sobre vazios urbanos
52
3.1.1 Instrumentos jurdicos previstos a nvel federal

52

3.1.2 Instrumentos e polticas do municpio do Rio de Janeiro

55

3.2 Levantamento de bases cadastrais municipais sobre vazios


urbanos
68
3.2.1 Secretaria Municipal de Fazenda

71

3.2.2 Secretaria Municipal de Urbanismo

72

3.2.3 Secretaria Municipal de Habitao

81

3.2.4 Secretaria Municipal de Sade

85

3.2.5 Instituto Pereira Passos

96

4 DOMICLIOS VAGOS E ESTABELECIMENTOS ABANDONADOS:


METODOLOGIA DE IDENTIFICAO E MENSURAO DE VAZIOS
URBANOS EDIFICADOS PARA A CIDADE DO RIO DE JANEIRO 101
4.1 Domiclios vagos

105

4.2 Estabelecimentos abandonados

114

4.3 Resultado final: vazios urbanos edificados

123

5 VAZIOS URBANOS NA
RESULTADOS E ANLISES

CIDADE

DO

RIO

DE

JANEIRO:
131

5.1 Validao e controle de qualidade dos resultados

131

5.1.1 Problematizao da categoria domiclios vagos

132

5.1.2 Anlise sobre resultado da geocodificao

142

5.2 Anlise das caractersticas internas dos vazios urbanos

146

5.2.1 Tentativa de cruzamento com o cadastro do IPTU

146

5.2.2 Classificao segundo tipos de vazios urbanos

151

5.2.2.1 Tipos de domiclios vagos

151

5.2.2.2 Tipos de estabelecimentos abandonados

156

5.3 Anlises de densidade

158

5.4 Anlises temporais e relativas

160

5.4.1 Comparao inter-censal: anlise temporal e relativa sobre


domiclios vagos
160
5.4.2 Anlise relativa sobre estabelecimentos abandonados

174

5.4.3 Anlise relativa sobre vazios urbanos

179

5.5 Anlise comparada com informaes urbanas

182

5.5.1 Transportes

183

5.5.2 Habitao

185

5.5.2.1 Indstrias abandonadas e novas estratgias de habitao


popular
187

5.5.2.2 Minha Casa Minha Vida

204

5.5.3 Zoneamento e legislao urbanstica

210

5.5.4 Mercado imobilirio

217

5.5.5 Patrimnio histrico e arquitetnico urbano

219

5.5.6 reas de lazer e reas verdes

222

5.6 Articulao com as intervenes e polticas urbanas em curso


da Prefeitura
226
5.6.1 Jogos Olmpicos Rio 2016

227

5.6.2 Corredores BRT

232

6 PROPOSTA PARA UTILIZAO DE SIG COMO INSTRUMENTO DE


GESTO DE VAZIOS URBANOS PELO MUNICPIO
234
6.1 Importncia do monitoramento ao longo do tempo para gesto
236
6.2 Alimentao e manuteno do SIG de vazios urbanos

239

7 CONCLUSO

247

REFERNCIAS

250

APNDICES

259

APNDICE A Acompanhamento temporal


abandonados no bairro Freguesia Jacarepagu

de

imveis
259

APNDICE B Trabalho de campo para identificao de imveis


abandonados no bairro Freguesia Jacarepagu
266
ANEXOS

268

ANEXO A Ordenamento territorial do municpio do Rio de Janeiro


268
ANEXO B Programa Casa Paulista

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1 INTRODUO
A cidade do Rio de Janeiro apresenta recentemente uma grande dinmica de
expanso imobiliria e demanda por espaos para construir. Essa dinmica vem
sendo estimulada pelas expectativas geradas a partir dos megaeventos que a
cidade sediar nos prximos anos, como a Copa do Mundo 2014 e os Jogos
Olmpicos 2016. Grandes transformaes urbanas e reestruturao esto em
andamento. A expanso possui uma forma dupla, sendo horizontal e vertical.
Grandes obras conduzidas pela atual gesto da Prefeitura do Rio de Janeiro
estimulam a consolidao e expanso urbana para a Zona Oeste da cidade, como
as de transporte instalao do Bus Rapid Transit (BRT) Transoeste e de
habitao grande concentrao de conjuntos habitacionais do programa Minha
Casa Minha Vida nessa regio da cidade. Paralelamente, alguns projetos da
Prefeitura visam ao adensamento e verticalizao em outras reas da cidade, como
a operao urbana do Porto Maravilha, na regio porturia, permitindo um gabarito
de at 50 pavimentos em partes de bairros at hoje caracterizados por edificaes
de pequeno porte. Esse crescimento tambm traz a necessidade de se formular
polticas relacionadas agenda do desenvolvimento sustentvel, para que esse
crescimento e expanso aconteam em consonncia com o cenrio poltico,
econmico e ambiental a nvel internacional.
Enquanto a cidade continua crescendo, com a verticalizao, densificao e
expanso da sua rea urbana consolidada, que vo transformando rapidamente o
seu espao construdo, verifica-se uma grande quantidade de vazios urbanos
edificados distribudos pelo seu territrio. Trata-se de espaos construdos, em
muitos casos em reas com boas condies de infraestrutura urbana, que so
mantidos ociosos por razes variadas, como os espaos resultantes do
esvaziamento industrial sofrido pela cidade h algumas dcadas atrs ou os imveis
mantidos sem uso para fins de especulao imobiliria. Dentro do contexto
apresentado, os vazios urbanos possuem no s um grande potencial de
reutilizao como tambm evidenciam a necessidade de se promover a funo
social da propriedade em consonncia com o desenvolvimento sustentvel da
cidade, considerando-se o alto preo da terra urbana com infraestrutura implantada,
o aproveitamento da mesma, e, por conseguinte, o desperdcio representado por

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esses vazios urbanos. A cidade, que cresce para cima e para os lados, tambm
deve crescer para dentro aproveitando tais reas no tecido urbano consolidado. A
gesto e planejamento urbanos de forma sustentvel, eficiente e integrada exige a
considerao dessa questo no desenvolvimento de polticas inteligentes e
respostas eficientes aos desafios que se colocam gesto urbana.
Minha experincia profissional, como gegrafo trabalhando com SIG na
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, permitiu verificar as inmeras possibilidades
de anlises urbanas a partir dos registros administrativos e informaes municipais,
considerando o vis geogrfico. Por isso a delimitao do ponto de vista e a
aproximao feita do objeto dessa pesquisa o da administrao pblica municipal,
com a gesto da informao para formulao de polticas de planejamento e gesto
integrada do solo urbano pelo governo local. Como cidado, percorrendo e
conhecendo a cidade, tambm pude verificar a grande quantidade de imveis
vazios, ociosos ou subutilizados, muitos localizados em reas consolidadas, o que
despertou o interesse em me aprofundar no seu estudo, suas causas e possveis
explicaes, assim como propostas para otimizao do uso do solo na cidade com
aproveitamento destes espaos.
Para o planejamento e gesto urbanos essencial conhecer a distribuio
espacial dos fenmenos. Devido importncia de se conhecer a distribuio
geogrfica dos imveis caracterizados como vazios urbanos na cidade para que se
possa desenhar polticas sobre os mesmos, torna-se necessria a estruturao de
um banco de dados georreferenciado dos vazios urbanos.
O mapeamento e organizao das informaes georreferenciadas realizado a
partir da estruturao de Sistemas de Informaes Geogrficas SIG. Um SIG um
conjunto de ferramentas de aquisio, tratamento, edio, cruzamento, anlise e
produo de informaes georreferenciadas. A anlise sobre como se distribui
espacialmente o fenmeno e a sua relao com o entorno essencial para entender
como geram e se mantm imveis sem utilizao e para apoiar estratgias de
desenvolvimento urbano pelo poder municipal que contemplem esses espaos da
cidade. Outras informaes podem ser levantadas para ajudar a compreender
melhor o fenmeno, servindo tambm como subsdio para propostas de interveno
e aproveitamento de tais imveis. A informao sobre a variao do quantitativo e

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distribuio dos vazios urbanos na cidade nos ltimos anos serve como uma base
importante para a avaliao das polticas urbanas no Rio de Janeiro, enquanto o
conhecimento sobre sua relao com variveis como zoneamento, polticas de
habitao e transportes, entre outras, permite melhorar o planejamento.
Assim, esse trabalho tem como objetivo principal a estruturao e organizao
de uma base de dados georreferenciada de vazios urbanos da cidade do Rio de
Janeiro. Como objetivos secundrios, se buscar cruzar com outras bases espaciais
visando compreender e tecer algumas consideraes sobre a sua distribuio
geogrfica e configurao entre as diferentes regies de planejamento da cidade.
Ser analisada a sua variao nos ltimos dez anos, com a verificao das reas da
cidade em que houve aumento e diminuio no seu quantitativo. Tambm se busca
estruturar informaes que possam ser utilizadas pela Prefeitura da Cidade do Rio
de Janeiro, dada a importncia da ao integrada das secretarias e a compreenso
da relao com as dimenses polticas, econmicas, sociais, ambientais e jurdicas,
entre outras. As grandes transformaes urbansticas mencionadas pelas quais a
cidade passa tm impacto direto sobre o espao construdo, e as polticas urbanas
conduzidas pelo municpio afetam a forma como os vazios urbanos so valorizados
e como podem ser utilizados.
Existem diversos obstculos, de natureza institucional, tcnica, tecnolgica e
de ineficincia sobre a gesto da informao, para seu cadastramento e sua
reutilizao, que resultam em entraves para a ao e consequentemente na
reproduo dessa situao ao longo do tempo. A anlise espacial ora apresentada
oferece insumo para superar tais obstculos.
Como objeto de estudo, considerou-se vazio urbano edificado todo o espao
construdo sem utilizao atual ou subutilizados, incluindo diversos contextos
urbanos, reas territoriais, usos precedentes e tipologias construtivas, tais como:
domiclios e estabelecimentos comerciais vagos, indstrias e galpes desativados,
prdios e casas abandonados, de destinao particular ou pblica, reas pblicas
construdas de outras naturezas, edificaes em construo inacabadas e
edificaes em runas. Estas diferenas so importantes para o planejamento. Para
efeitos de anlise, essas diferentes ocorrncias foram suscintamente divididas em
duas categorias, domiclios vagos e estabelecimentos abandonados, como ser

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mais bem detalhado posteriormente. A delimitao metodolgica buscada aqui de


que os vazios urbanos devem ser classificados como edificados e no edificados,
dada a importncia dessa distino para o planejamento urbano. O escopo deste
trabalho o dos vazios urbanos edificados, por escolha metodolgica dos dados do
Censo Demogrfico do IBGE, que define domiclios vagos e estabelecimentos
abandonados. Buscando um esforo de aproximao do problema a partir de um
vis espacial, holstico, considerando o planejamento urbano para a cidade como um
todo, o recorte espacial de estudo a cidade do Rio de Janeiro.
Dentre as justificativas e relevncia para o estudo, existem motivaes para a
sua transformao e reutilizao em vrias dimenses, como econmica e fiscal
pela improdutividade que representam e a possvel depreciao das reas,
implicando tambm em diminuio do potencial de arrecadao tributria pelo
municpio , e a soluo de impactos como degradao ambiental e social por
exemplo, pelo risco sade humana. Enquanto os vazios urbanos representam um
sinal de insustentabilidade urbana, a utilizao dos interstcios bem localizados est
alinhada com a ideia de uma cidade compacta, mais sustentvel nos pontos de vista
ambiental (menores emisses causadas por transportes), econmico (menos custos
para implantao de infraestrutura) e social (menos gastos em deslocamento
moradia-trabalho-lazer). Frente ao grande dficit habitacional na cidade, os vazios
urbanos representam um potencial estoque habitacional a ser desenvolvido e
utilizado. Conhecer os imveis sem utilizao tambm representa a possibilidade de
melhorar a gesto e planejamento sobre o uso do solo urbano pelo municpio,
portanto representa a possibilidade de maior eficincia na administrao pblica. Os
vazios podem ser entendidos como oportunidades para o desenvolvimento urbano a
partir da necessidade de promoo da funo social da propriedade.
Defende-se a ideia de que a anlise detalhada sobre os vazios urbanos, com a
construo de uma informao espacial precisa sobre sua localizao e distribuio
na cidade, um subsdio chave para a elaborao de estratgias finas e detalhadas
de planejamento urbano, sendo este planejamento participativo e a informao
gerada servindo para os processos de discusso da utilizao dos imveis.
No captulo 2, apresentada uma viso geral de como a noo de vazios
urbanos utilizada, sua relao com o planejamento urbano e como os mesmos so

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comumente classificados pelos estudos e por trabalhos empricos. delimitada e


justificada a classificao pretendida por esse trabalho.
No captulo 3, feita uma anlise sobre as aes recentes da Prefeitura em
relao aos vazios urbanos, tanto em termos de cadastros e bases de dados quanto
sobre polticas e legislao relacionadas ao tema.
No captulo 4, descrita a metodologia que foi desenvolvida, o tratamento
realizado sobre as fontes de informao e a gerao da base georreferenciada em
SIG dos vazios urbanos da cidade, e a discusso sobre a informao produzida.
No captulo 5, so discutidos os resultados, avaliando a base georreferenciada
gerada para a distribuio dos vazios urbanos e a mesma analisada em conjunto
com outras camadas de informaes urbanas.
No captulo 6, ser apresentada a possibilidade de uso do SIG para gesto dos
vazios urbanos pelo municpio, suas funcionalidades e importncia como ferramenta
que viabilize o desenho e execuo de polticas voltadas ao planejamento para
reaproveitamento e reutilizao dos vazios urbanos, em consonncia com a
orientao da poltica urbana municipal.
No captulo 7, so tecidas as concluses.

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2 DISCUSSO SOBRE A NOO DE VAZIO URBANO: DIFERENTES


CLASSIFICAES E SUA IMPORTNCIA PARA O PLANEJAMENTO
URBANO

A noo de vazio urbano utilizada de forma bastante abrangente em


diversos contextos e situaes, como no mbito acadmico, no debate sobre a
formulao de polticas pblicas e mesmo nos meios de comunicao e no senso
comum. A utilizao do termo vazio urbano em situaes to diversas implica em
que nem sempre ele seja analisado com o rigor necessrio, uma vez que pode ser
empregada para referir-se a uma multiplicidade de objetos com caractersticas
totalmente diversas, como, por exemplo, um terreno alagado sem acesso a
infraestrutura, um apartamento desocupado ou uma indstria abandonada situada
prxima a grandes eixos virios.
Para fins de estudo e aplicao prtica para polticas de gesto sobre vazios
urbanos , portanto, necessrio conhecer as classificaes comumente utilizadas
para se referir aos mesmos e discutir o que se entende por essa noo.

2.1 Classificao geral e usual de vazios urbanos: dificuldades em


estudos empricos
Aqui faremos uma leitura e recuperao orientada sobre trabalhos que
adotam como objeto os vazios urbanos, e a forma como o mesmo definido e
classificado, sempre dialogando com a perspectiva da presente dissertao, que
oferecer uma metodologia para uso de sistemas de informaes geogrficas no
planejamento. importante a compreenso do vazio urbano no como um conceito,
mas uma noo, possuindo desse ponto de vista um carter classificatrio.
Ao estudar os vazios urbanos nas cidades dos EUA, Pagano e Bowman (2000)
afirmam que no existe uma definio formal ou padronizada sobre vazios urbanos
entre os municpios, tampouco a nvel federal, o que dificulta uma anlise
comparada e padronizada. Assim, em seu estudo se incluiu uma diversidade de

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tipos de terra, desde espaos livres sem intervenes (undisturbed open space)
at reas abandonadas e contaminadas (brownfields). No estudo, os autores
fazem uma distino classificatria bastante marcada entre terras vagas (vacant
land) e estruturas abandonadas (abandoned structures), que em nosso
entendimento essencial para os objetivos propostos nessa dissertao.
O termo terras vagas comumente utilizado para se referir a muitos tipos
diferentes de parcelas no utilizadas ou subutilizadas, tais como: permetro agrcola
ou terras no cultivadas; terra arrasada recentemente; abandonada (derelict);
terras com edificaes e estruturas abandonadas; brownfields; greenfields. No
necessariamente so terras danificadas, podendo ser ainda consideradas as terras
com usos temporrios (por exemplo, pastos ou de armazenamento). interessante
o aspecto puramente relacionado ao desenho urbanstico levantado pelos autores,
que afirmam que as terras vagas podem ser pequenas parcelas ou parcelas com
formato irregular deixadas como sobra de um desenvolvimento anterior, ou ainda
com limitaes fsicas, virtualmente no edificveis devido a reas com encostas
ngremes ou com risco inundao. Tambm relevante o fato de no se
considerar as terras vagas no desenvolvveis, como logradouros, passagens
pblicas, terras submersas, alagadios, etc.
Tampouco h definio padronizada sobre a outra noo apresentada pelos
autores, a de estruturas abandonadas, havendo grande variedade de definies
colocadas pelas municipalidades nos EUA. Algumas cidades estudadas pelos
autores argumentam que uma estrutura abandonada quando se encontra sem
ocupao por 60 dias, enquanto outras utilizam como considerao temporal 120
dias ou mais. Diferentemente das terras vagas, as estruturas abandonadas so tidas
como um perigo iminente comunidade ou ameaas sade e segurana na
cidade.
Essa ampla e variada definio muitas vezes dificulta a medio precisa da
quantidade de terras vagas por pesquisadores ou funcionrios do governo. Sobre as
estruturas abandonadas, a rpida rotatividade de propriedades e a capacidade
administrativa das cidades em cont-las e saber a respeito das mesmas so grande
parte das dificuldades em obter uma contagem precisa; alm disso, a carncia de
dados locais confiveis e compreensivos se traduz em definies inconsistentes,

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pelas quais os mesmos tipos de estrutura podem ser considerados abandonados em


alguns casos e em outros no.
A distino marcada entre terras vagas e estruturas abandonadas, e as suas
caractersticas, extremamente importante do ponto de vista do planejamento
urbano, como consideraremos mais detalhadamente adiante. Para padronizao,
esses dois tipos podem ser lidos como vazios urbanos no edificados e vazios
urbanos edificados, respectivamente.
Northam (1971, apud MHATRE, 2007) identifica cinco tipos de vazios urbanos,
relativos a parcelas no edificadas:
(1)

Parcelas remanescentes, tipicamente pequenas em tamanho, com


formato irregular;

(2)

Parcelas com limitaes fsicas, tais como encostas ngremes ou reas


com risco de inundao, sendo portanto no edificveis;

(3)

Parcelas de reserva privada, mantidas para expanso ou relocao


futura;

(4)

Parcelas mantidas para especulao, frequentemente encontradas em


reas de transio, na franja urbano-rural; e

(5)

Parcelas de reservas institucionais postas de lado por entidades


pblicas para futuro desenvolvimento, segundo necessidade e
financiamento.

Os tipos definidos por este autor revelam uma diversidade de situaes e


formas como tais vazios se encontram inseridos no espao urbano. Alguns vazios
so assim produzidos pelo projeto arquitetnico/urbanstico, tendo origem no projeto
de parcelamento da cidade (caso 1) ou por constrangimentos e limitaes de ordem
fsica, antes do que pelas restries de ordem jurdico-urbanstica, por situarem-se
em reas imprprias ocupao humana (caso 2). No entanto, interessa aqui
principalmente os casos onde as terras vazias e abandonadas so conscientemente
colocadas desta forma. Nesta situao, existe uma diversidade, ao considerar a
inteno da manuteno da rea como vazia, o objetivo pretendido e o tipo de
proprietrio. Aquelas reas particulares mantidas vazias para uso futuro, dentro de

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um planejamento de expanso ou relocao de uma empresa, por exemplo e aqui


tambm podemos considerar o caso de terrenos com baixo aproveitamento no que
diz respeito relao rea edificada/rea livre se enquadram no caso 3. Outro
caso tambm mantido por proprietrios particulares o caso em que a terra
mantida vazia ou abandonada intencionalmente, com o objetivo de gerar lucro com a
sua valorizao, o que pode ocorrer de diversas formas expanso da mancha
urbana (nesse caso, seriam reas localizadas na franja urbano-rural), intervenes
do poder pblico com implantao de algum ativo urbano, etc esse o caso 4.
Embora o autor mencione que frequentemente so encontradas em reas de
transio, as terras vazias ou abandonadas tambm podem estar inseridas na
mancha

urbana,

em

localizaes

extremamente

favorveis

para

seu

desenvolvimento, considerando o nvel de instalao de infraestrutura urbana, na


qual destacaramos os transportes. Esses dois casos podem ser alvo de polticas de
incentivo ao uso, ou sanes mais rigorosas, sendo entretanto difcil diferenciar na
prtica se a terra mantida vazia intencionalmente ou no; em geral, usa-se o fator
temporal, isto , conta-se por quanto tempo (por exemplo, anos) que a terra
mantida dessa forma. O ltimo tipo apresentado prximo ao terceiro, mas neste
caso so terras pblicas este o caso 5. Apesar do autor definir que so reas de
futuro desenvolvimento, entendemos que no necessariamente tratam-se de terras
que devem ser edificadas, pois existem qualidades ambientais relacionadas
manuteno de terras livres nas cidades. As definies colocadas pelo autor no
abrangem todo o leque de diversidade, onde poderia se incluir questes de
legislao, problemas de propriedade de heranas e outros tipos de impasse, mas
interessante por trazer uma distino importante, entre vazios assim mantidos por
questes de ordem urbanstica por um lado e vazios deliberados por proprietrios,
sejam eles privados ou pblicos, por outro.
Verifica-se assim que questes fsico-urbansticas so tambm apontadas
como limitantes ao desenvolvimento de vazios urbanos do tipo no edificado. No
questionrio da pesquisa feita com cidades dos EUA, no estudo de Pagano e
Bowman (2000), foram listadas algumas condies gerais que teriam relao com a
manuteno de terras vagas, sem desenvolvimento. Entre as condies mais
recorrentes, limitando o potencial de desenvolvimento das terras, apontou-se o fato
das parcelas no serem grandes o suficiente, as parcelas terem formato estranho,

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ou possurem localizao inadequada (estarem no lugar errado). Outros fatores


levantados na pesquisa com as cidades foram motivaes de manuteno para
especulao,

presena

de

brownfields

ou

existncia

de

problemas

de

infraestrutura. Mas, de forma geral, os dados apontaram que o tamanho, formato e


localizao das terras foram os fatores mais recorrentes.
Para os vazios urbanos edificados, no entanto, fatores como restries fsicas
(reas alagveis, encostas ngremes, parcelas de pequenas dimenses ou com
formato imprprio edificao) de forma geral no se aplicam, estando as causas
relacionadas muito mais a fatores de ordem econmica, social ou jurdica por
exemplo, a especulao imobiliria. Vale ressaltar que no so apenas fatores de
ordem espacial que explicam, mas tambm outras causas que no so diretamente
perceptveis ou explicveis pela sua localizao segundo o ambiente urbano ou
jurdico, como a falta de recursos dos proprietrios para manuteno e utilizao,
problemas de ordem administrativa e institucional, questes histricas, problemas de
herana, disputas familiares ou falta de recursos para utilizar ou interesse para
vender por parte do proprietrio, que tambm podem depender da conjuntura
econmica e poltica no momento. A prpria determinao de quem o proprietrio,
simples primeira vista, pode ser um processo extremamente difcil e ser
determinante para a no utilizao de uma propriedade ao longo do tempo.
Larangeira (2004) busca explicar a grande diversidade de situaes de vazios
urbanos mencionando que as denominaes terras vacantes, vazios urbanos,
baldios, terras de engorde, vacantes latentes podem ser tantas como os tipos,
tamanhos, localizaes e motivos determinantes dos mesmos. Entre as causas
apontadas pela autora, temos no s a tradicional especulao imobiliria, atravs
da qual o proprietrio deixa sua terra sem desenvolver para aproveitar a valorizao
a partir dos investimentos pblicos em infraestrutura, como tambm a baixa
eficincia urbanstica e os impactos da livre operao do mercado imobilirio. A
partir do exposto pela autora, podemos concluir que existe uma diferena
fundamental entre terras vagas e construes abandonadas, tanto nas causas
quanto polticas para sua utilizao. As terras vagas podem estar vinculadas
ordem jurdico-urbanstica e transformaes na regulao do uso do solo, que
podem transformar uma rea no edificvel em urbanizvel, sobretudo na franja

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urbano-rural ou definir reas de preservao ambiental, restringindo certos tipos de


desenvolvimento da terra e tornando-a desinteressante ao investimento; uma
legislao mais favorvel pode por outro lado induzir o desenvolvimento e utilizao
das terras. As edificaes abandonadas, por outro lado, podem ser fruto da fuga (de
empresas, de pessoas) das centralidades, devido s externalidades negativas,
produzindo o que a autora chama vazios latentes, espaos edificados que pelo
grau de obsolescncia e deteriorao deixam de cumprir sua finalidade,
representando degradao fsica, social e econmica. Um exemplo de vazio urbano
que ocorre exclusivamente no tipo edificado so os casos em que o pavimento
trreo utilizado, porm os pavimentos superiores encontram-se subutilizados ou
no utilizados. A autora menciona como exemplo o caso dos sobrados no distrito
comercial do SAARA, no centro do Rio de Janeiro, onde os andares superiores que
so utilizados para armazenagem das lojas possuem rea til muito superior real
necessidade destas, porm usos mistos no so estimulados pelo temor de impacto
negativo nos negcios. Pode-se perceber assim como as causas, implicaes e a
formulao e realizao de intervenes urbanas so bastante distintas entre as
terras vazias e os vazios urbanos edificados.
Verificou-se na bibliografia analisada a importncia da questo temporal na
anlise dos vazios urbanos tanto porque necessrio definir a partir de quanto
tempo sem utilizao um imvel pode ser considerado abandonado, quando pela
natureza transitria desse estado de abandono. Neste ltimo caso, Greenberg,
Popper et al. (1990) cunharam a expresso em ingls TOADS, acrnimo de
Temporarily

Obsolete,

Abandoned,

or

Derelict

Sites,

ou

seja,

locais

temporariamente abandonados, sendo mais uma das expresses utilizadas em


estudos internacionais sobre vazios urbanos. Para IAAI/UFSA (2006), a diferena
entre os termos vago e abandonado a existncia e facilidade de se localizar o
proprietrio ou no, assim como a existncia de algum interessado na propriedade.
A noo de vazio urbano tambm varia segundo a disciplina que busca seu
estudo. Mori (2004) busca definir terras vagas e subutilizadas a partir dos conceitos
empregados por planejadores urbanos e profissionais do setor imobilirio, uma vez
que segundo a autora, essas definies variam segundo a profisso o que
subutilizado para a comunidade, do ponto de vista de um planejador urbano, pode

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ser o melhor uso para um proprietrio, enquanto vai variar para os profissionais do
setor imobilirio, segundo os objetivos, tempo e condies do mercado imobilirio.
Segundo a autora, do ponto de vista do planejador, a determinao da subutilizao
no se d apenas sobre o imvel abandonado ou parcela no edificada, mas
tambm sobre as externalidades geradas por sua situao, impactos que muitas
vezes so subjetivos e difceis de quantificar ou padronizar. Por sua vez, o
profissional do mercado imobilirio preocupa-se especificamente com o conceito
financeiro de maior e melhor uso da propriedade como aquele uso que maximiza a
capacidade de gerao de lucro e benefcio ao proprietrio, dentro do legalmente
permitido (por exemplo, pelo zoneamento) e fisicamente possvel (determinado pela
parcela em si); assim seria qualificada como subutilizada aquela propriedade que
no tivesse o aproveitamento mximo, ou maior e melhor uso, e ao contrrio do
planejador limita-se ao imvel em si, no considerando as externalidades impostas
comunidade.
Constata-se portanto como um termo genrico nublado e algo evasivo
como terra subutilizada, pode abranger desde simplesmente terras vagas, incluindo
praias, reas inundveis, jardins e reas rurais at estacionamentos, prdios
abandonados, lotes vazios e stios industriais desativados, entre uma multiplicidade
de outros. Pela noo de vazios subutilizados, poderamos considerar todas as
propriedades que poderiam ter o uso aprimorado ou intensificado, do ponto de vista
financeiro, comunitrio, social e/ou econmico, como um estacionamento que
poderia atender melhor comunidade se fosse uma loja de departamento (MORI,
2004). O problema apontado que difcil e extremamente complexo e subjetivo
definir, por exemplo, o que desejvel, expondo conflitos no que se refere
intensificao do uso que traga externalidades positivas para a comunidade ou
maior retorno financeiro ao seu proprietrio. Tal diferenciao a respeito dos
benefcios para a comunidade est na raiz do sentido de funo social da
propriedade, outro aspecto extremamente relevante no que diz respeito ao
aproveitamento e estmulo para reutilizao de tais reas que por sua vez traz
tona outras questes relativas definio dos usos mais apropriados e necessrios
ao bairro ou localidade dos vazios urbanos.

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Portanto, podemos concluir que a falta de definio nica se refere


dificuldade em uma padronizao de variveis fsicas, urbansticas, jurdicas e
temporais para classificao.

2.2 Desafios para a mensurao dos vazios urbanos


Do ponto de vista emprico, a coleta de dados tambm se mostra
extremamente complexa. No estudo supramencionado de Pagano e Bowman
(2000), um questionrio foi enviado para as cidades dos EUA com mais de 100 mil
habitantes, solicitando a quantificao (em rea) de terras vagas e a quantificao
(em nmero) de estruturas abandonadas. A fim de diminuir as disparidades em
relao s definies, considerou-se as terras vagas da seguinte forma: Vacant
land includes not only publicly-owned and privately-owned unused or abandoned
land or land that once had structures on it, but also the land that supports structures
that have been abandoned, derelict, boarded up, partially destroyed, or razed
(PAGANO; BOWMAN, 2000, p. 2) isto , incluem-se nessa categoria as terras com
edificaes em runas ou construes abandonadas e foi solicitado a cada cidade
a estimativa de quantificao de terras utilizveis nessa situao; para estruturas
abandonadas, por sua vez, no foi oferecida nenhuma definio, e foi solicitado
apenas a quantificao, sem a necessidade de desagregao, como residencial
unifamiliar ou multifamiliar, comercial e industrial. Algumas dvidas sobre
interpretao surgiram, demonstrando a dificuldade de definio, por exemplo, no
caso de se no utilizados deveria incluir tambm as terras subutilizadas. Aspectos
legais tambm causaram complexidade, no que se refere ao termo utilizvel, que
pode variar segundo a legislao de uso do solo (e a facilidade de modificao da
mesma) em cada cidade como no caso de reas agrcolas e a maior ou menor
facilidade de converso para usos urbanos. A pesquisa recebeu respostas variadas:
algumas cidades no responderam, algumas no foram capazes de fornecer os
dados solicitados, algumas responderam apenas para terras vagas, algumas apenas
para estruturas abandonadas e outras para ambas as informaes. A partir dos
dados das 70 cidades americanas com mais de 100 mil habitantes que responderam
com dados sobre terras vagas, o estudo reporta que em mdia 15,4% das terras
urbanas nas cidades dos EUA foram consideradas como vazias. De acordo com os

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autores, tentativas de medir a quantidade de terras vazias foram escassas, e a


ltima tentativa foi no incio da dcada de 1970, o que de certa forma pode ser
atribuda a essa dificuldade conceitual apresentada. Os resultados apresentados
nesse relatrio so semelhantes aos resultados de trs dcadas antes. Das 60
cidades americanas com mais de 100 mil habitantes que responderam com dados
sobre estruturas abandonadas, a mdia foi de 2,63 estruturas abandonadas a cada
mil habitantes. Outro resultado interessante o de que em geral, as cidades com
menor proporo de terras vagas possui maior nmero de estruturas abandonadas
por habitante. Vale aqui uma anlise crtica sobre esses nmeros. Se por um lado a
relao de proporo entre terras vagas/terras totais pode ser adequada, a relao
estruturas abandonadas/populao deve ser analisada com cuidado. Como os
estudos apontam, h uma relao entre a dinmica populacional e quantidade de
estruturas abandonadas, dessa forma, cidades que sofreram esvaziamento
populacional vo ter a quantidade de estruturas abandonadas de certa forma
agravada. As quatro cidades americanas com maior quantidade de estruturas
abandonadas por habitante so Detroit (1 milho de habitantes e 9,74 estruturas
abandonadas por mil habitantes), Kansas City (442.300 de habitantes e 11,30
estruturas abandonadas por mil habitantes), Baltimore (675 mil habitantes e 22,22
estruturas abandonadas por mil habitantes) e, em primeiro lugar, Filadlfia (1 milho
e 478 mil habitantes e 36,54 estruturas abandonadas por mil habitantes). As cidades
de Baltimore, Cleveland, Detroit e Filadlfia formam um conjunto espacialmente
conhecido como o "rust belt" (cinturo da ferrugem) americano, mas tambm vm
realizando estratgias conjuntas visando sua renovao e recuperao (McKay,
2013).
Um problema metodolgico importante que revelado de que muitas cidades
americanas que participaram do estudo no possuem mtodos confiveis de coleta
das informaes ora analisadas, recorrendo frequentemente a mtodos informais
para o reconhecimento dos seus vazios urbanos. Entre os mecanismos mais
utilizados para descobrir estes espaos esto o aviso feito por vizinhos, que
correspondem a nada menos que 74% das cidades que responderam, seguido por
feedback informal de tcnicos municipais como inspetores de construes, da rea
de sade e segurana ou bombeiros (46%) e a ocorrncia de delitos (24%). Tal
aspecto tanto mais problemtico quando se tratam da nica forma de

32

reconhecimento de vazios urbanos, se consideramos que tais informaes


determinaro a conduo de polticas pblicas.
Outro problema que a informao sobre vazios urbanos fica dispersa entre
vrios departamentos municipais, com jurisdies, responsabilidades e controle
sobre o uso do solo variados, sem histrico de trabalhos coordenados.
A impreciso metodolgica tambm se deu no entendimento diferenciado sobre
o que contava como vazio urbano. Segundo Larangeira (2004, p. 8) a tarefa de
quantificar o montante total de terras vagas se torna complexa pela ausncia de
dados confiveis, consistentes e sistemticos [...] limitando assim as possibilidades
de desenho de polticas e programas resultantes para seu manejo". Para polticas
municipais eficientes consideramos ser necessrio sistemas de cadastro amparados
em uma noo nica, com quantificao precisa, sendo que os diferentes tipos de
vazios devem ser contados separadamente, pois como veremos adiante, as polticas
sobre vazios no edificados e edificados so bastante distintas.
Porm, apesar da evidente falta de rigor tcnico cientfico, tanto no
entendimento do que seria considerado quanto nos meios de coleta da informao,
defendemos que frente a uma questo complexa desde a definio da noo de
vazio urbano, esforos empricos podem provar ser uma iniciativa para mensurao
e localizao do problema.
Embora o relatrio ora analisado compare cidades e no pores do territrio
de uma mesma cidade como o objetivo de nossa pesquisa algumas questes
metodolgicas so relevantes, sobretudo no que se refere dificuldade de definio
de critrios para quantificao de vazios urbanos. Bowman e Pagano (2000), ao
explorar as interconexes entre condies, causas e polticas locais, apontam que
h uma relao entre o nmero de estruturas abandonadas e mudanas
populacionais na cidade. Outro aspecto importante ressaltado pelos autores de
que terras vagas (reas no edificadas) e estruturas abandonadas (reas edificadas)
possuem diferentes causas e demandam solues a partir de polticas urbanas
distintas.
Mhatre (2007) tambm aponta o pequeno esforo para medio dos vazios
urbanos (vacant and abandoned properties) e a extenso do problema, com

33

referncia ao Censo americano. Segundo o autor, terras vagas e abandonadas,


sobretudo as no residenciais, em geral no so mensuradas ou quantificadas no
Censo americano e consequentemente uma definio generalizada no fcil. Pela
afirmao do autor, presume-se que o Censo seria uma fonte adequada para
definio quanto natureza dos vazios urbanos, quando disponvel no censo de um
pas. Apesar de no haver considerao a partir do Censo americano, o U.S.
General Accounting Office (1978) define como vaga aquela construo ou lote que
esteja nessa situao por dois anos ou mais.
Os Censos realizados pelos pases, por serem aplicados de forma padronizada
em todo territrio, apesar de diferenas entre as regies de um pas, podem permitir
a mensurao a respeito dos vazios urbanos. Nesse sentido, interessante
comparar as definies existentes em casos internacionais de forma a contextualizar
a definio utilizada pelo IBGE no caso brasileiro, buscando entender de que forma
os Censos definem e avaliam ou no os vazios urbanos.
O Censo dos EUA realizado pelo U.S. Bureau of the Census e no coleta
dados sobre o uso do solo, nem possui dados sobre terras vagas como
contraposio s reas construdas. So levantados apenas dados sobre estruturas
residenciais vagas, no se levantando tambm nenhuma informao sobre
estruturas no-residenciais. Alm disso, no se mede o abandono.
No Brasil, o Censo Demogrfico realizado pelo IBGE, no possui quantificao
sobre vazios urbanos no edificados, mas a coleta de informao sobre domiclios
vagos torna possvel a quantificao no que diz respeito aos vazios urbanos
edificados. Apesar de coletar essa informao, os vazios urbanos edificados so
compostos no apenas por domiclios, mas tambm por imveis no residenciais,
que no possuem no Censo do IBGE uma classificao quanto sua situao tal
como existe para os domiclios, se esto em uso ou se esto abandonados, mas que
tambm precisam ser considerados.
A partir das terminologias e noes relacionadas, apresentadas na bibliografia,
possvel organizar um ranking de situaes dessas reas inseridas no tecido
urbano, variando daquelas com menor a maior nvel de desenvolvimento,
interveno de infraestrutura urbana e complexidade/custos das possibilidades de
(re)insero na dinmica urbana (figura 1).

34

Figura 1 Definies de vazios urbanos segundo nvel de desenvolvimento e restries utilizao

Nvel de desenvolvimento
Vazios urbanos edificados

reas contaminadas (brownfields)

Estruturas abandonadas
Indstrias

abandonadas

Restries utilizao
(fsicas ou jurdicas)

(friches industrielles)

Terrenos vagos, no edificados

reas de preservao ambiental

(Vacant land, derelict land)


reas
Espaos livres (open spaces)

ambientalmente

frgeis

(reas

com

encostas ngremes ou com risco inundao)

2.3 Vazios urbanos, justia ambiental e questes de planejamento


urbano sustentvel
O plano diretor do Rio de Janeiro intitulado Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de Janeiro, portanto
faremos aqui uma discusso a respeito da relao entre vazios urbanos e
sustentabilidade.
Diversos estudos apontam problemas ocasionados pelos vazios urbanos. Se
por um lado as causas para seu surgimento e manuteno so de diversas ordens e
contextos variados, por outro as suas consequncias so muito mais fceis de se
perceber. Em um artigo que aborda os espaos mortos no centro agonizante da
cidade, Coleman (1982) trata do problema multifacetado da degradao do centro
das cidades e os impasses causados pelas tentativas de reconstruo. Os espaos
descritos como mortos ou perturbados so terras abandonadas (bare derelict land),
terrenos baldios (roughly vegetated wasteland), construes abandonadas e usos
temporrios diversos, como depsitos de material e terrenos de construes reais ou
supostas, muitos cercados por painis ondulados de ferro. Esse cenrio de
devastao foi utilizado pela autora ao analisar um distrito central da Grande

35

Londres, onde quase 15% da terra eram ocupadas por esse tipo de espao em
1977, sendo a proliferao de espaos mortos e decadncia visual similares em
reas centrais de vrias outras cidades. De acordo com a autora, mudanas
planejadas no ambiente urbano frequentemente se mostram infrutferas e tentativas
de melhorias acabam por agravar o problema. Os centros analisados por ela
receberam ateno intensiva por parte do planejamento e mais investimentos
pblicos do que qualquer outro lugar no Reino Unido, mas apesar de tudo a
decadncia parece ter se aprofundado mais do que aliviado, o que leva a autora a
examinar e questionar algumas hipteses populares que inspiram as aes nas
reas centrais. Uma das hipteses questionadas a de que os espaos mortos
seriam uma resultante espontnea do fato das reas centrais estarem morrendo
esta apresentada como uma relao onde no se sabe qual a causa e qual o
efeito, qual a varivel independente e qual a varivel dependente ao que a
autora problematiza questionando se as reas centrais no estariam decadentes,
morrendo, por decises iniciais que provocariam a criao e proliferao de muitos
espaos mortos no seu interior. A autora afirma que vrias polticas de custosas
demolies e condenaes morte por decises de autoridades pblicas locais
usaram como argumento o fato do centro estar morrendo, quando evidncias
mostraram recusa a ofertas de compra e intenes de desenvolvimento por agentes
empreendedores privados, revelando mais uma doutrinao poltica do que uma
resposta a uma situao de inviabilidade.
Esses espaos tambm so descritos como um problema no s para a
sade dos bairros, ameaando seu desenvolvimento, como tambm para a sade
humana. Conforme ser detalhado adiante, existem relaes entre imveis
abandonados e proliferao de doenas, como por exemplo a dengue. Alm disso, o
mau estado de conservao dessas edificaes pode gerar acidentes e incndios.
No Rio, levantamento do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do
Estado do Rio de Janeiro CREA-RJ aponta a existncia de pelo menos cem
imveis antigos, abandonados em mau estado de conservao, que podem desabar
(COSTA; SCHMITT, 2012). Tal afirmao foi feita aps o desmoronamento parcial
de um sobrado na Rua do Lavradio, 90, no Centro da cidade dentro da rea de
Proteo do Ambiente Cultural APAC da Cruz Vermelha (figura 2). A Prefeitura,

36

por sua vez, afirma fazer vistorias e interditar por meio da Defesa Civil os imveis
malconservados que proporcionam riscos populao. Um relatrio da Comisso
Especial de Patrimnio Cultural da Cmara dos Vereadores, concludo em dezembro
de 2011, aponta a existncia de risco de desabamento em 31 imveis tombados
pelos governos municipal, estadual ou federal em toda a cidade.

Figura 2 Desabamento de sobrado abandonado e em mal estado de conservao no Centro do Rio

. Fonte: COSTA; SCHMITT, 2012.

Os imveis abandonados com risco pela Defesa Civil nem sempre se


encontram desocupados. Em alguns casos famlias ocupam para fins de moradia,
tornando o problema um drama social ainda maior, como no caso dos edifcios
inacabados conhecidos como He-Man e Esqueleto, no Largo do Bodego, em Santa
Cruz (figura 3). Habitados por 126 famlias por 23 anos e condenados pela Defesa
Civil em agosto de 2008, s foram implodidos em dezembro de 2009.

37

Figura 3 Imploso de edifcios com obras inacabadas e ocupados por famlias em Santa Cruz

Fonte: Extra, < http://extra.globo.com/noticias/rio/edificios-he-man-esqueleto-condenadospela-defesa-civil-sao-implodidos-em-santa-cruz-205431.html>

Vale mencionar a iniciativa da Associao Internacional de Investigadores de


Incndios (International Association of Arson Investigators) na publicao de uma
cartilha sobre preveno de incndios em imveis abandonados, para alertar sobre
os riscos de edifcios abandonados para a populao, inclusive para a ao do
prprio corpo de bombeiros (IAAI/USFA, 2006). Segundo o estudo, anualmente nos
EUA so 11 mil incndios neste tipo de propriedade. Tambm so identificados
fatores de risco que podem levar uma propriedade ao abandono. Em um estudo da
Diviso de Incndios da cidade de Middletown, em Ohio, EUA (BOTTS, 2010), so
apontados no apenas os problemas relacionados ao risco de incndios, mas
tambm de sade e potencial de criminalidade dos vazios urbanos. Algumas
definies sobre vazios urbanos utilizam essa dimenso social, de impactos
negativos para a comunidade, como feito por exemplo pela National Vacant
Properties Campaign (NVPC), nos EUA (2005), que define como tal as construes
residenciais, comerciais e industriais e lotes vazios que representam ameaa
segurana pblica, sobre as quais seus proprietrios ou gestores propositalmente
negligenciaram os deveres fundamentais de propriedade. Consideram as estruturas
que permaneceram desocupadas e mal preservadas por mais de um ano, tanto lotes
vagos quanto construes abandonadas.

38

Estes imveis tambm so cenrio de crimes, como venda de entorpecentes


e uso de drogas, a exemplo da denncia sobre o abandono do antigo prdio da 33
DP em Realengo, que aps o abandono cedeu lugar a uma cracolndia (GOMES,
2012). Outro exemplo o antigo prdio do IBGE na Mangueira, que tambm
reduto para uso de drogas e onde j foram noticiadas mortes.
Os vazios urbanos possuem, no entanto, um aspecto duplo. Se por um lado,
representam um problema, por outro tambm representam um potencial. Conforme
apontam Bowman e Pagano (2004), a noo de vazios urbanos quase sempre traz
imagens negativas porque em geral estes s so identificados quando se tornam um
problema, enquanto na realidade podem ser um ativo, se avaliados em conjunto com
outros dados que permitam entender porque se encontram nesse estado e criar
mtodos mais eficientes e eficazes para sua utilizao. Propriedades vagas e
abandonadas so tipicamente associadas com externalidades negativas de crime,
pobreza, estagnao e desinvestimento, embora tais terras possuam muito potencial
para desenvolvimento futuro (MHATRE, 2007). No entanto, a questo no deve ser
simplificada, mas problematizada, como aponta Coleman (1982), ao afirmar que um
mito a ser desfeito o de que os vazios urbanos seriam uma forma desejvel para
facilitar as mudanas no uso do solo estudos devem ser realizados para fugir
dessa armadilha conceitual.
Os estudos tericos e empricos acerca dos vazios urbanos de forma geral
apresentam os mesmos a partir do vis sobre seu aproveitamento, como um
recurso. Isso se deve ao carter imvel, indestrutvel e irreprodutvel da terra urbana.
A partir de um relatrio sobre vazios urbanos nas cidades dos EUA, Pagano e
Bowman (2000) apontam as terras vagas e estruturas abandonadas como um ativo
competitivo chave para implementar estratgias de desenvolvimento social,
recuperao e crescimento econmico, a partir da sua reutilizao, como: gerao
de emprego, aumento da receita fiscal, melhoria na infraestrutura de transportes e
mobilidade e atrao de populao residente.
O aproveitamento das edificaes hoje abandonadas revela-se como uma
forma sustentvel de desenvolvimento urbano, revelando a apropriao do espao
construdo de outros tempos segundo o contexto atual e a capacidade de
reconstruo/reinveno da cidade sobre si mesma. Pode-se interpretar essas

39

mudanas a partir das categorias de forma, funo, estrutura e processo,


apresentadas por Santos (1985). Certas formas hoje existentes so produto do
passado, com o objetivo de atender a uma funo determinada. Ambas so
institudas segundo a estrutura vigente no momento de sua produo. As
transformaes dessa estrutura atravs do processo histrico podem tornar as
funes (assim como as formas, em determinados casos) obsoletas, incompatveis
com as novas necessidades urbansticas, porm pode-se reaproveitar para que
desempenhem novas funes.
A bibliografia em geral relaciona os vazios urbanos e a existncia de imveis
abandonados com o espraiamento da mancha urbana. Em Pagano e Bowman
(2000), afirma-se que a reutilizao dos vazios urbanos uma oportunidade para
densificao e reduo do desenvolvimento rumo aos subrbios. Tanto o interesse
recente em revitalizao nas reas centrais das cidades quanto o aumento no custo
das terras suburbanas tem levado a uma diminuio na quantidade de vazios
urbanos (BOWNMAN; PAGANO, 2004). No caso do Rio de Janeiro, existem reas
da cidade onde a oferta de terrenos extremamente escassa. A reutilizao dos
vazios urbanos edificados so necessrios sobretudo em reas consolidadas da
cidade, nas quais h dificuldade de se encontrar terrenos livres disponveis. Essa
considerao verdadeira no apenas do ponto de vista de agentes privados, mas
tambm do Estado, na implementao de polticas setoriais. Tal problema pode ser
exemplificado a partir de um trabalho recente da Prefeitura da Cidade do Rio de
Janeiro, realizado pelo Instituto Pereira Passos em parceria com a Secretaria
Municipal de Educao, onde se evidenciou a dificuldade de encontrar terrenos para
construo de escolas em determinadas regies da cidade (SOUZA, 2013) fator
essencial para a execuo das metas da poltica educacional municipal, de acordo
com o Planejamento Estratgico da Prefeitura. Assim como esta, vrias outras
metas podem enfrentar dificuldades ou at impossibilidade de realizao em virtude
da falta de imveis disponveis.
Porm, no existe uma necessidade absoluta de desenvolvimento de todas
as terras vagas. Os espaos livres possuem valores essenciais para a qualidade
ambiental e de vida, alm de atributos estticos, cnicos, paisagsticos e de
preservao de ecossistemas. As terras pblicas vagas so em determinados

40

contextos importantes como espao para atividades recreativas e de lazer, podendo


ter diferentes nveis de interveno. Nesses casos, determinante para consider-la
no como abandonada, mas como espao livre e vivo, uma vez que possui
externalidades positivas para a comunidade urbana. Alguns estudos recentes
mostram a demanda pblica para preservao de espaos livres locais, que so
dignos de detalhamento. Tem sido crescente nas cidades dos EUA o uso de
referendos locais, inclusive alguns por iniciativa popular, para financiar programas de
preservao de espaos livres (open space); sobre esta traduo existe uma
ampla discusso, mas que aqui usamos com o sentido entendido a partir do artigo.
Tais resultados so sintomticos no que diz respeito disposio dos cidados em
preservar espaos livres e da sua importncia para a cidade.
Kline (2006) aponta que existe uma racionalidade econmica para o
crescente apoio pblico para preservao de espaos livres, correlacionando os
resultados dos referendos a tendncias socioeconmicas. Os espaos livres aos
quais o autor faz referncia so terras rurais, como florestas, fazendas, entre outras.
As comunidades mais urbanas, com maior crescimento populacional e crescente
escassez de espaos livres, ricas e educadas so as que mais aprovam referendos
para conservao de espaos livres; nas cidades com maior territrio j protegido
legalmente h menor aprovao para preservao de espaos livres adicionais. O
autor ainda faz referncia implicao desses resultados para as polticas e
estratgias de gesto sobre o espraiamento urbano e a perda de espaos livres. No
entanto, chamamos ateno para que no apenas a franja urbano-rural como
tambm os espaos livres em contexto intraurbano devem ser dignos de ateno, a
respeito do planejamento sobre o uso do solo.
No estudo de Banzhaf et.al. (2007), a experincia indica o sucesso da
aprovao pelos cidados para conservao desses espaos, com finalidades
diversas, entre as quais para parques e reas de recreao. O estudo tambm
buscou utilizar alguns dados como atributos censitrios das comunidades e
informao sobre o uso do solo, alm de um conjunto de variveis polticas e os
tipos de propostas pretendidas para os espaos livres, para entender o perfil e
padro geogrfico das comunidades que desejam maior preservao de espaos
livres. Resultados apontaram que comunidades mais educadas, com maior apoio ao

41

governo democrata e com maior percentual de urbanizao esto mais inclinadas a


apoiar uma agenda de conservao desses espaos indicando a preocupao
com uma quantia cada vez mais modesta de espaos livres restantes e valorizao
de uma commodity escassa (Banzhaf et.al.,2007). Os interesses tambm podem se
mostrar motivados pelas mais diversas razes, como no caso dos proprietrios, para
os quais as amenidades no apenas gerariam aumento no valor dos seus imveis
pelos seus efeitos de externalidade possuir uma rea verde de lazer mais
positivo e torna mais agradvel de viver do que ter um prdio como vizinhana
como tambm a restrio na oferta de terra para habitao, que para contar com o
seu apoio devem ser mais positivos do que os aumentos nas taxas gerados pela
conservao.
Essas pesquisas oferecem um contraponto em relao ao desenvolvimento
urbano, e apontam tambm para a necessidade de conservao de espaos livres.
Nesses casos, identificada a necessidade para a comunidade local, os vazios
urbanos edificados podem ser aproveitados enquanto lote, dando lugar a praas,
parques e reas pblicas de lazer. Assim, se por um lado a manuteno de espaos
livres pode ser de interesse para algumas comunidades, por outro isso deve ser feito
de forma planejada, e no pela ao de especulao provocada por agentes
privados proprietrios de terras vagas nas cidades.
Em uma linha semelhante, o debate em torno da noo de cidade sustentvel
tambm deve incluir os vazios urbanos nas suas reflexes. A multiplicidade de
argumentos que esto no cerne do discurso da sustentabilidade, como
funcionalidade,

eficincia,

aproveitamento,

produtividade,

equidade

justia, nos diversos contextos em que o tema sustentabilidade pode ser invocado
ambiental, social, econmico. etc. podem igualmente ser utilizadas como pontos
de reflexo sobre as perspectivas dos vazios urbanos.
Aplicada ao espao urbano, a sustentabilidade urbana coloca perspectivas
gesto das cidades, orientando conjuntos de prticas e polticas urbanas de base
material entendidas como sustentveis; esta associao tambm utilizada para dar
legitimidade s perspectivas de determinados atores produtores do espao urbano,
segundo Acselrad (1999). As diferentes representaes das cidades apontam para
diferentes entendimentos sobre a sustentabilidade urbana e as adaptaes

42

necessrias para alcan-la. O autor aponta trs: representao tecno-material;


como espao de qualidade de vida; e como espao de legitimao das polticas
urbanas, que respectivamente embasariam a adoo de modelos de: racionalidade
ecoenergtica (sustentabilidade garantida atravs da distribuio eficiente e
equilibrada de populaes e atividades dentro da cidade, reduzindo o consumo de
recursos espao, matria e energia); pureza/cidadania (sustentabilidade
garantida atravs do direito das coletividades a condies saudveis de vida); e
eficincia/equilbrio (sustentabilidade garantida atravs da capacidade das polticas
urbanas adaptarem oferta de servios urbanos s demandas sociais, ou equilbrio
entre necessidades da populao e os investimentos para satisfaz-las). Para a
discusso em pauta, vale destacar este ltimo modelo. A partir dessa concepo, a
insustentabilidade urbana seria gerada pela fragilizao das bases de legitimidade
dos responsveis pelas polticas urbanas, com a contestao popular, seja pela
ineficincia dos gastos pblicos ou pela falta de democratizao do acesso aos
servios urbanos, ou, em outras palavras, pela desigualdade/concentrao scio
territorial dos benefcios. Mas no apenas os benefcios, como tambm os prejuzos
atravs da alocao espacial dos custos indesejveis podem se encontrar
desigualmente distribudos, como esclarece Acselrad (1999). A questo de justia
ambiental nas cidades envolve uma dimenso espacial intrnseca, como a
localizao de projetos causadores de externalidades ambientais negativas,
conhecidos como Lulus acrnimo ingls para Locally unwanted land uses (usos
do solo localmente indesejveis), sob o qual existe um debate sobre mecanismos
participativos na discusso dessas polticas e resoluo de conflitos ambientais
locais, que tambm so um problema de gesto urbana e justia distributiva
(SABATINI, 1999). Esses Lulus, depsitos txicos e instalaes de risco ambiental,
tambm tem o efeito de gerar vazios urbanos.
As relaes capitalistas e as foras de produo tambm definem a
distribuio desigual dos riscos ambientais - a dimenso espacial indissocivel dos
processos que produzem problemas ambientais com impacto local, principalmente
nas comunidades pobres e minoritrias (FIELD, 1997). As localizaes das
indstrias poluentes dependem no s das instituies de governo, mas tambm
das foras de mercado. As foras produtivas e relaes de produo no s
produzem o risco, como definem a sua distribuio. A ascenso de movimentos de

43

justia ambiental tem na maioria das vezes origem em organizaes localizadas em


reas degradadas, como a organizao ambiental "People for Community Recovery"
em Chicago. Os movimentos de justia ambiental, diferente do ambientalismo puro,
trazem o cunho da justia social e direitos civis (FIELD, 1997).
Em nossa leitura, importante no apenas o entendimento dos processos
capitalistas de instalao e distribuio de indstrias poluentes e dos seus resduos,
mas tambm ter em conta que os vazios urbanos tambm so um produto do
capitalismo, como os processos de desindustrializao so testemunhas. A
suburbanizao, sobretudo aps a Segunda Guerra Mundial, com a evoluo dos
transportes de massa, a fora de trabalho foi se distanciando das reas com
atividades industriais. Segundo Field (1997, p. 83), esta tendncia teve um nmero
de implicaes espaciais que se relacionam com a distribuio dos riscos
ambientais. A populao que continua vivendo nas antigas reas industriais (pobres
demais para se mudar) sofrem dos problemas histricos de contaminao de
estgios de industrializao anteriores. No Rio de Janeiro, as redes de transporte de
massa levaram tanto as indstrias quanto a populao para os subrbios da Zona
Norte, que buscavam solos com preos mais baixos. O surgimento de muitas favelas
esteve associado com a necessidade da mo-de-obra se localizar prxima s
indstrias.
Com a desindustrializao, os riscos ambientais repousam no mais nas
atividades produtivas, mas justamente no seu oposto, isto , nos espaos antes
produtivos mas agora residuais, produzidos pelo abandono das atividades
econmicas de outrora. Na bibliografia internacional, recebem nomes variados,
como brownfields e friches industrielles.
Dentro desse contexto, indiscutvel a necessidade de se pensar tambm os
vazios urbanos, sobretudo os que possuem um potencial real de se traduzir em
riscos para as populaes situadas prximas aos mesmos. Nesse caso esto
inscritos os espaos desindustrializados brownfields e questes relacionadas,
como a insalubridade e outros prejuzos ambientais, que em muitos casos esto ao
alcance de uma minoria, um problema de insustentabilidade que evoca tambm o
aspecto social da mesma.

44

A Agncia de Proteo Ambiental dos EUA Environmental Protection Agency


(EPA)

define

brownfields

como

instalaes

industriais

comerciais

abandonadas, ociosas ou subutilizadas, onde a expanso ou redesenvolvimento so


complicados pela contaminao ambiental real ou percebida. O custo para
descontaminao de solos, por exemplo, um fato que limita a reutilizao dos
brownfields.
Face multiplicidade de experincias e interpretaes acerca do sentido da
sustentabilidade urbana, Emelianoff (2003) buscar apresentar as diversas chaves
de entrada, isto , enfoques para sua abordagem. Entre esses, trazido em
destaque o enfoque na planificao do uso do espao, na tentativa de conter a
expanso urbana a partir da compactao da cidade e uma das formas de
implementao desses ideais a prtica de reaproveitamento dos vazios urbanos.
Nesse

contexto,

destaca-se

desenvolvimento

de

bairros

sustentveis,

construdos sobre vazios urbanos de grande dimenso territorial: antigos espaos


porturios, militares e industriais abandonados. Analisando o contexto europeu, os
melhores exemplos da Alemanha (cidades como Friburgo, Nuremberg e Hannover).
No caso de Friburgo, por exemplo, existe o Quartier Vauban, construdo na rea de
uma antiga base militar francesa abandonada desde o princpio dos anos 90. Outro
exemplo o do plano diretor de Roma, que fazendo referncia ao desenvolvimento
sustentvel indica a reciclagem de espaos industriais abandonados, que se
transformam em museus e plos culturais. O novo plano diretor do Rio de Janeiro
que recebe o novo de Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentvel tambm
possui algumas referncias, como ser detalhado adiante, assim como projetos
urbansticos de revitalizao como o Porto Maravilha. A ideia da reciclagem urbana
traz no seu nome o princpio da sustentabilidade. Reforando a ideia de que a
sustentabilidade incorporada e se traduz em prticas e polticas de gesto do
espao urbano, a autora afirma que a reutilizao permanente dos lugares e dos
tecidos urbanos uma acepo da cidade sustentvel, da cidade que se renova
sobre si mesma (EMELIANOFF, 2003, p. 12).

45

2.4 O uso de SIG na anlise de vazios urbanos: algumas


experincias
Para reutilizar os vazios urbanos e pensar em polticas de gesto sobre os
mesmos, essencial saber sua quantificao, localizao e condies. Sem uma
base de dados confivel uma resposta a esse problema pode se mostrar falha.
Segundo Pagano e Bowman (2000), transformaes bem-sucedidas sobre os vazios
urbanos dependem de informaes precisas, compreensivas e computadorizadas,
que garantam a efetividade de programas de gesto territorial.
Como foi demonstrado, alm da grande dificuldade em termos de classificao
e conceituao, a sua quantificao e localizao tambm so tarefas complexas,
que podem ser amenizadas com o uso do SIG.
Apesar do grande potencial, casos em que o problema avaliado com
utilizao de SIG ainda so pontuais. Muitas vezes, at o uso de tecnologias de
sistemas computacionais de qualquer natureza ainda no prtica entre as cidades.
Na anlise dos resultados do estudo feito nas cidades americanas, Pagano e
Bowman (2000) indicam que apenas pouco mais da metade das cidades (56%)
utilizam sistemas computacionais para registrar e acompanhar terras vagas. Apesar
dos avanos tecnolgicos recentes na rea de informao, tanto por SIG quanto
informatizao dos cadastros de imveis, a indicao das demais que no tinham
condies e confiabilidade no uso dos SIGs para este tipo de acompanhamento;
quanto s cidades que empregavam SIG, a questo se estas o faziam a partir de
coletas precisas e peridicas no foi passvel de investigao.
A maior parte dos trabalhos analisados que utilizaram SIG para identificao e
anlises sobre vazios urbanos o fizeram a partir da perspectiva de terras vagas,
metodologicamente de mais fcil identificao por processos remotos de aquisio
aerofotogrametria a partir de ortofotos e imagens de satlite. Os vazios urbanos
edificados no so passveis de identificao por esses mtodos, pois a sua
qualificao como vazio se d pela constatao da no utilizao/abandono da
estrutura edificada, o que confirmado apenas in loco.
A utilizao de SIG na anlise de vazios urbanos feita de longa data, como
por exemplo, o estudo de Davidson (1985), que utilizou o software de SIG Odyssey

46

desenvolvido pelo laboratrio de computao grfica e anlise espacial da


Universidade de Harvard em meados da dcada de 70 para inventariar e analisar
terras vagas, criando uma metodologia para identificar relaes entre uso do solo e
aptido para novos usos do solo, orientando planejamento para desenvolvimento a
partir de critrios apropriados.
Estudos como o de Lesser (1996) demonstram a possibilidade de anlise de
vrios critrios a partir de SIG. Trabalhando com a ideia de potencial de
desenvolvimento de parcelas no edificadas (aquelas que no possuem nenhuma
estrutura construtiva) no Condado de Carrabus, Carolina do Norte, EUA, o autor usa
variveis diversas parcelas cadastrais, reas inundveis, solos, zoneamento,
infraestrutura urbana de gua, esgoto, gs, principais logradouros e ferrovias para
identificar as parcelas que, por sua localizao, seriam consideradas terras vagas
utilizveis em potencial baixo, mdio e alto, diferenciando daquelas que por razes
ambientais deveriam ser mantidas como reservas, preservadas e protegidas.
Outra experincia interessante a do trabalho com SIG pelo condado de Clark,
no estado de Washington, EUA. Partindo de uma estratgia semelhante, o trabalho
intitulado Modelo de terras vagas edificveis (Clark, 2006), iniciado em 1992, foi
concebido e desenvolvido como um instrumento de planejamento territorial, a partir
das anlises das terras vagas em reas comerciais, residenciais e industriais
situadas nas reas de crescimento urbano, monitorando os padres de crescimento
baseando-se nas terras classificadas como vagas ou subutilizadas e verificando o
potencial e capacidade de desenvolvimento destas reas, com foco em habitao e
emprego.
Litt (2000), no seu trabalho de Phd em sade ambiental e polticas pblicas,
estuda os brownfields da cidade de Baltimore que possui mais de mil espaos
industriais abandonados ou subutilizados qualificando as caractersticas
ambientais dos vazios urbanos, associando s informaes socioeconmicas e de
sade como indicadores de mortalidade das populaes a nvel de setores
censitrios vivendo prximas a esses espaos para determinar a existncia de riscos
envolvidos, empregando SIG para examinar padres espaciais dos indicadores
selecionados.
Alguns exemplos de SIG WEB sobre vazios urbanos:

47

Vacant and Abandoned Building Finder Chicago

http://chicagobuildings.org/
O sistema utiliza dados de vazios identificados pelo servio de atendimento ao
cidado oferecido pela Prefeitura de Chicago, o 311, ou por tcnicos da prefeitura, e
permite a comparao com variveis demogrficas, como populao total, taxa de
pobreza, desemprego e rendimento mdio.

Philadelphia NIS Neighborhood Information System

http://www.cml.upenn.edu/nis/nBase.htm
Os indicadores de vacncia e abandono utilizados incluem dados sobre
demolies em propriedades, incndios, violao dos cdigos de habitao,
desligamento e suspenso dos servios de gua e utilizao do fundo de servios
emergenciais por estas propriedades. Os vazios urbanos (vacant properties) so
divididos em prdios abandonados (vacant buildings) ou terras (vacant land).

Figura 4 SIG Web Philadelphia NIS exibindo informao sobre vazios urbanos

Fonte: http://cml.upenn.edu/nbase/nbMapRequest.asp

48

Em 2006, a ESRI maior empresa de softwares de inteligncia geogrfica do


mundo , a antes mencionada National Vacant Properties Campaign e Magellan
(empresa de tecnologia GP anunciaram os vencedores do National Vacant and
Abandoned Properties Grant Program, que receberam 50 mil dlares em software,
hardware e treinamento, para 10 governos locais e regionais dos EUA, a fim de
fomentar abordagens inovadores para resolver problemas do governo e comunidade
com uso combinado de SIG e tecnologia GPS, visando produo ou melhoria de
inventrios e estimulando o redesenvolvimento de propriedades vagas ou
abandonadas nos EUA1. Os premiados criaram e compartilharam aplicaes que
governos com projetos similares podem acessar no site de domnio pblico da ESRI
(www.esri.com/arcscripts2). Uma das cidades norte-americanas que fazem uso da
plataforma ESRI para o cadastro e gesto de vazios urbanos a cidade de Hickory,
na Carolina do Norte, que construiu um inventrio de vazios urbanos edificados3.
Na mesma linha de estmulo ao desenvolvimento de novas ideias e
tecnologias, a Casa de Cultura Digital, em So Paulo, realizou com parcerias
internacionais em julho de 2012 um hackfest, evento para discusso de novas
tecnologias na cidadania. Nesse evento, foi apresentado o projeto Imveis
abandonados de So Paulo, plataforma que visa permitir o mapeamento
colaborativo dos imveis abandonados na cidade de So Paulo. Usando como ponto
de partida uma lista produzida pela FAU/USP, a ideia permitir ao usurio da
plataforma marcar um imvel no mapa ou preencher/atualizar as informaes4.
Como pode-se perceber, as iniciativas de uso de SIG para gesto de vazios
urbanos existem h algumas dcadas, e com os recentes avanos tecnolgicos em
reas como SIG Web mostra o potencial para esse tipo de trabalho.

Notcia disponvel em: http://spatialnews.geocomm.com/dailynews/2006/dec/20/news6.html

www.esri.com/arcscripts

http://www.hickorync.gov/eGov/apps/document/center.egov?view=item;id=4681

Notcia disponvel em: http://br.okfn.org/tag/hackfest/

49

2.5

Delimitao

do

objeto,

justificativa

da

classificao

abordagem sobre os vazios urbanos


No presente estudo, o tratamento metodolgico que propomos de diferenciar
os vazios entre no edificados e edificados, e estes ltimos entre domiclios e
estabelecimentos, devido importncia dessa distino classificatria para o
planejamento urbano.
De acordo com a bibliografia pesquisada, constatou-se que a grande maioria
dos estudos se dedica a considerar os vazios urbanos sobre a tica de terras vagas,
sem estruturas construdas/abandonadas. Grande parte dos estudos sobre vazios
urbanos busca compreend-los como um produto da cidade capitalista, sob a tica
da especulao imobiliria como fora explicativa da manuteno de terras sem
desenvolver. O direito de propriedade imobiliria pleno e sem restries, construindo
uma cidade produzida e regulada pelo mercado, teria como produto e permanncia
na cidade capitalista os vazios urbanos. A ideia mais corrente a da ao dos
proprietrios fundirios como agentes modeladores do espao urbano, medida que
mantm suas terras urbanas intocadas, aguardando investimentos do poder pblico
que a tornem mais valorizadas, para ento desenvolv-la ou coloc-la no mercado.
Em parte, este ponto de vista pode ser considerado verdadeiro, porm est
relacionado a um tipo especfico de vazio urbano, qual seja, o de lotes vazios no
edificados esperando um uso futuro.
No presente estudo, buscaremos analisar outro tipo de vazio urbano, os vazios
urbanos edificados, que se por um lado tambm podem ser utilizados como reserva
de valor, por outro impem uma srie de caractersticas e peculiaridades,
particularidades que envolvem dimenses histricas sobre usos antecedentes e
sobre como a dinmica urbana os tornou obsoletos para determinada atividade,
entre o grupo de funes urbanas desempenhadas pela cidade.
Essa distino entre vazios urbanos edificados e no edificados constitui-se em
uma primeira diviso classificatria essencial do ponto de vista metodolgico, pois
em suma indica duas possveis posturas diferentes sobre o objeto de estudo vazio
urbano para o planejamento urbano, suas possibilidades enquanto processo,
produto e ativo. No caso dos vazios urbanos no edificados, a sua valorizao

50

enquanto ativo mais fcil, at pelo senso comum, pois se trata de uma terra
urbana que aguarda o desenvolvimento. Sobre os vazios urbanos edificados, alm
de caractersticas fsicas, que impem restries, e visuais/estticas que muitas
vezes comprometem a sua valorizao (como os imveis abandonados ou com
estrutura em runas), os mesmos impem questes e problemticas que impactam
as possibilidades de uso e so obstculos do ponto de vista dos princpios de
planejamento urbano, como potenciais e parmetros urbansticos segundo as leis de
zoneamento e uso e ocupao do solo, sendo enxergados muitas vezes mais como
problemas do que as possveis solues envolvendo os mesmos.
Essa escolha metodolgica tambm determina diferentes formas de aquisio
e mensurao da informao, se consideramos as tecnologias de informao
geogrfica instrumental que permite o georreferenciamento, isto , a atribuio de
coordenadas espaciais a determinado objeto utilizadas nesse trabalho. Existem
formas variadas para deteco e extrao dos dados da realidade de forma
georreferenciada.

Estas

podem

envolver

desde

acompanhamento

aerofotogramtrico, por sensores remotos e processamento digital de imagens para


deteco e monitoramento ao longo do tempo de lotes no edificados (que por um
lado possuem a vantagem de comparabilidade de forma remota, ou seja, sem
necessidade de estar presente fisicamente ao local da coleta), at o levantamento
de coordenadas de imveis por GPS e geocodificao a partir de cadastros de
endereos coletados em campo, de imveis com determinadas caractersticas de
interesse. Neste sentido, a escolha pelos vazios urbanos edificados tambm foi
movida pelos dados disponveis a partir da pesquisa por fontes de dados que foi
realizada, como ser detalhado adiante neste trabalho.
importante diferenciar a classificao da noo de vazio urbano quando ela
se refere a uma teoria da cidade e quando ela uma classificao para o
planejamento urbano. Em alguns textos, a referncia a vazio urbano como parte
de

explicao

da

cidade,

produto

da

sua

produo

reproduo

desenvolvimento/expanso. Segundo os objetivos deste trabalho, a classificao


pretendida do vazio urbano identific-lo como um objeto para o planejamento
urbano. A definio buscada por esse trabalho portanto no para uma teoria da
cidade, mas para instrumentalizar o planejamento urbano.

51

Assim, sob esta perspectiva, os vazios urbanos edificados e no edificados so


dois objetos distintos no sentido de estabelecer distintas estratgias para o
planejamento urbano, por isso a importncia da diferenciao proposta, e a
necessidade de estabelecer uma metodologia fina para identificao, localizao e
monitoramento do vazio urbano edificado. necessria a classificao interna dos
vazios edificados, bsica e essencial para o planejamento do desenvolvimento da
cidade. Esta a segunda diviso classificatria, uma classificao que diz respeito a
diferentes situaes nos mais variados aspectos urbanisticamente, sendo a principal
delas a distino entre domiclios e estabelecimentos. Por serem diferentes, e
devem ser tratados tanto metodologicamente quanto em termos de planejamento de
formas distintas. Esse um ponto importante para o debate sobre vazios urbanos,
em relao a uma literatura que define vazio urbano como especulao de forma
simplista.

52

3 AVALIAO DAS POLTICAS E INFORMAES DA PREFEITURA


SOBRE VAZIOS URBANOS

De acordo com a legislao urbanstica federal do Brasil, o municpio o ente


federativo responsvel pela organizao e gesto do uso do solo. Assim, cabe a ele
conhecer o seu territrio, sua dinmica e os fatores que a influenciam, para
desenhar polticas e uma legislao urbanstica coerente com os objetivos da sua
poltica urbana. Sobre o tema dos vazios urbanos, estas dimenses da ao
municipal so igualmente vlidas: o conhecimento sobre a distribuio e localizao
dos vazios urbanos, de um lado, e os objetivos das polticas, programas de governo
e legislao sobre os vazios urbanos, do outro ambos intrinsecamente
relacionados. Entende-se que o estudo da distribuio espacial dos vazios urbanos
est relacionado legislao sobre uso do solo pois esta determina os conceitos
atribudos aos mesmos, assim como as diretrizes e possibilidades de ao dizendo
respeito sua gesto. Neste captulo, sero analisadas as polticas, prticas e
legislaes da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro cujas diretrizes de
planejamento tm como premissa o uso dos vazios urbanos e as informaes
disponveis nos diferentes cadastros e bases de dados municipais em relao a
esses imveis.

3.1 Legislao e diretrizes da poltica urbana sobre vazios urbanos


3.1.1 Instrumentos jurdicos previstos a nvel federal
papel do Estado intervir nos processos envolvendo o solo urbano, de
interesse social e habitacional, que garantam a qualidade de vida e justia social na
cidade. Para combater o abandono e a especulao e promover maior
desenvolvimento social, o Estado dispe de diversos instrumentos legais. A nova
ordem jurdico-urbanstica no Brasil, criada pela Constituio de 1988 e consolidada
pelo Estatuto da Cidade e a Medida Provisria 2.220/2001, representa um grande
avano institucional, mas ainda so enormes os desafios enfrentados para a
materializao das polticas pblicas urbanas (FERNANDES, 2006).

53

Pode-se afirmar que os vazios urbanos emergem como questo no


planejamento urbano no Brasil a partir da Constituio Federal de 1988, em seu
artigo 182, includo por meio de proposta popular e inserido no debate da reforma
urbana, com a crtica de movimentos urbanos da sociedade civil em relao s
terras urbanas ociosas e subutilizadas mantidas para fins de especulao
imobiliria. O artigo em questo estabelece que a poltica de desenvolvimento
urbano deve ser executada pelo poder pblico municipal, tendo como objetivo o
ordenamento do desenvolvimento das funes sociais da cidade, remetendo ao
plano diretor quais so as exigncias que definem o cumprimento da funo social
da propriedade urbana. No que tange aos vazios urbanos, o artigo em questo
faculta ao poder pblico municipal, mediante lei especfica que defina a rea para
sua aplicao, exigir do proprietrio o aproveitamento do solo urbano no edificado,
subutilizado ou no utilizado sob pena de: parcelamento ou edificao compulsrios;
IPTU progressivo no tempo; e desapropriao com pagamento mediante ttulos da
dvida pblica.
A lei 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001a)
estabelece diretrizes para a funo social da propriedade, fornecendo importantes
instrumentos que permitem reverter a situao ora estudada. O seu art. 5 prev a
utilizao compulsria do solo urbano edificado e no utilizado; em caso de
descumprimento ao previsto procede a aplicao do IPTU progressivo no tempo
definido no art. 7 , podendo o municpio, aps cinco anos de cobrana do imposto,
desapropriar o imvel.
As reas urbanas j ocupadas por sua vez podem ser enquadradas na
usucapio especial de imvel urbano, matria tratada nos artigos 9 e 10 da lei. No
caso de imveis pblicos situados em rea urbana, os ocupantes tem o direito
concesso de uso especial para fins de moradia, segundo a Medida Provisria
2.220, de 4 de setembro de 2001 (BRASIL, 2001b). A instituio de Zonas Especiais
de Interesse Social ZEIS tambm um importante instrumento que pode ter um
impacto positivo, reservando reas para a populao de menor poder aquisitivo,
alm de serem reas prioritrias para a aplicao dos diversos instrumentos
jurdicos apontados pelo Estatuto da Cidade.

54

Com um forte aparato legal a seu dispor, resta buscar a efetivao dessas
polticas de combate especulao e de regularizao fundiria, que ainda
encontram obstculos de diversas naturezas jurdica, tcnica, poltica, econmica
sua implementao (ALFONSIN; FERNANDES, 2004). Mas para se efetivar
uma verdadeira reforma urbana, visando reduzir o nvel de disparidade scioeconmica e scio-espacial intraurbana, no basta garantir a segurana jurdica
para as populaes em espaos carentes de regularizao fundiria, mas tambm a
gerao de emprego e renda para os pobres urbanos, como defende Souza (2003).
Em relao a estes instrumentos previstos por leis federais relacionadas
funo social da propriedade urbana, o levantamento dos vazios urbanos oferece
subsdio para a aplicao de alguns desses instrumentos. Sobre o instrumento do
parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios/IPTU progressivo no tempo, o
mesmo exige para a sua aplicao a delimitao da rea, conforme apontado no art.
72 do Plano Diretor, inspirado na lei federal, que indica que lei municipal especfica,
de iniciativa do Poder Executivo, determinar as reas e os critrios para a aplicao
do parcelamento, edificao ou de utilizao compulsrios. A localizao e
concentrao dos vazios urbanos em reas com boa infraestrutura existente so um
indicativo de reas onde seria importante para o municpio a aplicao do
instrumento, com vistas funo social da propriedade urbana, e o uso do SIG
permite o cruzamento dessas mltiplas informaes para o planejamento.
O novo Cdigo Civil (lei n10.406, de 10 de janeiro de 2002), por sua vez, no
LIVRO III Do Direito das Coisas, TTULO III Da Propriedade, CAPTULO IV
Da Perda da Propriedade, institui nos seus artigos 1275 e 1276 o abandono como
causa da perda da propriedade, pela qual o imvel que o proprietrio abandonar, e
que no se encontrar na posse de outrem ou seja, cessados os atos de posse e
no cumprir com os seus nus fiscais (principalmente o IPTU) pode ser arrecadado
como bem vago e passar, trs anos depois, propriedade do municpio. O
levantamento dos vazios urbanos, conjugado com outras informaes municipais a
seu respeito, sobretudo fiscais (imveis em dvidas ativa), aponta a existncia de
imveis que podem passar propriedade do municpio, constituindo um estoque de
imveis para a implementao das suas polticas urbanas, destinando-os a uma
funo social.

55

3.1.2 Instrumentos e polticas do municpio do Rio de Janeiro


As leis refletem as intenes e compromissos das polticas conduzidas pelo
municpio, e sua anlise permite compreender de que forma os vazios urbanos so
considerados no planejamento da Prefeitura do Rio de Janeiro. Na teoria, vo refletir
tambm as dificuldades, impasses e posicionamento frente questo, assim como o
papel da administrao pblica no tratamento de problemas que impactam os
cidados.
Na lei n 5.147, de 21 de janeiro de 2010 ("Dispe sobre o Plano Plurianual
para o quadrinio 2010/2013"), das 89 diretrizes estratgicas do Plano Plurianual, a
primeira delas, que pertence ao agrupamento infraestrutura urbana, "ampliar a
produo de novas unidades habitacionais, com nfase na ocupao de vazios
urbanos e imveis subutilizados em reas que j dispem de servios e
infraestrutura, com destaque para as reas Central e Porturia da Cidade". Na
atualizao do Plano Plurianual 2010/2013 para o perodo de 2011 a 2013 (decreto
n36753, de 30 de janeiro de 2013) essa diretriz no aparece mais. Apesar disso, a
importncia da reutilizao dos vazios urbanos para a poltica habitacional do
municpio pode ser percebida na atualizao do Plano Plurianual pela utilizao do
"nmero de imveis abandonados, em runas e subutilizados na AP-1" como
avaliao do programa Morar Carioca - Minha Casa Minha Vida ("Anexo VII Programas e Aes por rea de Resultado").
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio
de Janeiro (PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, 2011) possui vrias
diretrizes dedicadas aos vazios urbanos. A partir da sua leitura, verifica-se
claramente

que

os

vazios

urbanos

so

entendidos

como

oportunidade

principalmente pelo vis da poltica habitacional.


No seu ttulo I Da poltica urbana e ambiental, captulo I Dos princpios e
diretrizes da poltica urbana do municpio, temos XV promoo do adequado
aproveitamento dos vazios ou terrenos subutilizados ou ociosos, priorizando sua
utilizao para fins habitacionais, ou como espaos livres de uso comunitrio,
parques, reas verdes e reas de lazer, onde couber e XX ampliao da oferta
habitacional de interesse social, mediante a produo de moradias populares e lotes

56

urbanizados, a reconverso de usos de imveis vazios em reas infra


estruturadas da cidade, a locao social e produo social da moradia atravs de
associaes e cooperativas habitacionais, contando com assistncia tcnica e
financiamento de materiais de construo (grifo nosso). Est explcito desde o seu
princpio que a priorizao do uso dos vazios urbanos para atender poltica
habitacional preponderante.
No seu ttulo II Do ordenamento territorial, coloca no captulo I Do uso e
da ocupao do solo, seo II Da ocupao urbana, no art. 14, que a regulao
da densidade e intensidade da ocupao e do uso do solo considerar VII- a
existncia de vazios urbanos e a capacidade de absoro de maior densidade.
Essa preocupao est relacionada aos possveis usos dos vazios urbanos, que ao
mesmo tempo que se traduzam na reutilizao dos espaos, devem estar de acordo
com a densidade e capacidade de recepo de impacto das redes de infraestrutura
existentes.
Ao tratar do seu macrozoneamento, no captulo II Do macrozoneamento, na
seo II Dos vetores de crescimento da cidade, considera explicitamente que,
entre outros vetores de crescimento, a ocupao urbana do municpio se orientar
pela ocupao de vazios urbanos nas Macrozonas de Ocupao Incentivada e
Ocupao Assistida, especialmente na faixa de territrio compreendida pela
Av.Brasil e o leito da estrada de ferro, na Zona Oeste, e a Zona Porturia.

57

Figura 5 Macrozonas - Plano Diretor do Rio de Janeiro 2011

Assim, a questo levantada anteriormente da necessidade de crescimento no


sentido de ocupao dos vazios urbanos est mencionado, relacionadas s
macrozonas. Por outro lado, no menciona as demais macrozonas Condicionada e
Assistida valendo a pergunta se essas macrozonas tambm no possuem
concentraes de vazios urbanos a serem ocupados. Alm disso, se em relao
Zona Porturia temos uma rea consolidada da cidade, as faixas entre a Avenida
Brasil e o leito da estrada de ferro na Zona Oeste esto em reas caracterizadas por
expanso urbana, ao passo que trechos destes estruturadores geogrficos na
macrozona Incentivada, por exemplo, alm de concentrar vazios urbanos, situam-se
em rea mais infraestruturada da cidade.
No Anexo III do Plano Diretor do Rio de Janeiro, Diretrizes por Macrozona de
Ocupao, so indicadas entre as diretrizes para as macrozonas diversas aes
relativas aos imveis vazios urbanos.

58

Para a Macrozona de Ocupao Controlada, o estmulo reforma ou


reconstruo de imveis subutilizados em Santa Teresa, visando o aumento de
unidades residenciais.
Para a Macrozona de Ocupao Incentivada, a reconverso de edificaes e
reaproveitamento das estruturas existentes, vazias ou subutilizadas em reas
industriais e outras reas degradadas, como forma de priorizar a melhoria geral do
ambiente urbano, alm de estimular a reconverso de prdios ociosos, degradados,
ou aqueles inadequados para os fins a que se destinavam originalmente, para novos
usos e destinaes. Note-se que na lei que estabelece o Plano Plurianual, aprovada
no ano anterior, a nfase no dada nesta rea, mas na Zona Central da cidade
(que parte esta nessa macrozona, e parte na macrozona Controlada).
As macrozonas de ocupao Condicionada e Assistida no possuem nenhuma
diretriz relativa aos vazios urbanos.
No captulo IV, Da Poltica de Habitao, os vazios urbanos so mencionados
na seo IV, Das reas de Especial Interesse Social (identificados como AEIS 2) e
na seo VII, Da Ocupao de Vazios Urbanos e Imveis Subutilizados, que
especifica alguns critrios para a utilizao para fins habitacionais, no artigo 212:
Art. 212. A ocupao de vazios urbanos e imveis subutilizados e no utilizados
compreender:
I - a realizao de novos projetos habitacionais em reas consolidadas e infraestruturadas da
cidade pela recuperao e o reaproveitamento de imveis ociosos, lotes vazios e trechos
subutilizados do tecido urbano em geral, criando opes de moradia;
II - a reabilitao de prdios de interesse cultural, visando a sua valorizao pela aplicao de
solues para edificaes abandonadas e runas;
III - o aproveitamento dos imveis, respondendo demanda de moradia em bairros centrais e
bem servidos de infraestrutura;
IV - o incentivo Agricultura Urbana Sustentvel.
1 Na implementao das aes previstas neste artigo os projetos devero observar o
atendimento e a manuteno da populao j residente no local.
2 A implantao de projetos habitacionais em vazios urbanos se dar preferencialmente em
locais mais degradados ambientalmente, sem que haja prejuzo ambiental para a rea, levando em

59

considerao a presena de vegetao, corpos hdricos e reas permeveis, possibilitando uso


destas reas pela populao, quando for cabvel.
3 Os vazios urbanos que apresentem alta taxa de permeabilidade e presena significativa de
vegetao, que proporcionem funo ecolgica e/ou servios ambientais cidade sero destinados
preferencialmente para a formao de reas da malha verde urbana, e para a implantao de reas
de lazer e integrao social.

Este artigo apresenta importantes informaes a respeito dos vazios urbanos


para fins habitacionais. No item II, est evidente a poltica de retrofit, muito comum
em prdios de valor histrico e arquitetnico. No item III, apontando para reas
centrais bem servidas, dialoga diretamente com o programa Novas Alternativas, da
Secretaria Municipal de Habitao, que ser descrito na prxima seo. Tambm se
destacam algumas possibilidades de uso no exclusivamente habitacional, como
agricultura urbana, reas de lazer e integrao social.
Por fim, no captulo VII, Da Poltica de Regularizao Urbanstica e Fundiria
seo III, Das Aes Estruturantes, o art. 240 relaciona: podero ser
contempladas pelo Programa de Regularizao Urbanstica e Fundiria ocupaes
clandestinas de baixa renda em imveis abandonados e/ou que tiveram seu uso
original desativado, localizados em reas servidas por infraestrutura e equipamentos
pblicos, como forma de reaproveitamento destes imveis para que cumpram sua
funo social como opo de moradia.
Porm no ttulo seguinte, ttulo V Das estratgias de implementao,
acompanhamento e controle do Plano Diretor, em dois captulos V Do sistema
de defesa da cidade e VI Do sistema de controle de uso e ocupao do solo o
Plano Diretor menciona a necessidade de remoo de populao, no primeiro, pelo
Art. 318, que considera como ameaa s condies normais de funcionamento da
cidade as ocupaes irregulares em imveis particulares abandonados por seus
proprietrios em razo de impedimentos jurdicos, quando representarem risco
ordem ou segurana urbana, ou sade da populao; e no segundo, pelo Art.
324, que menciona a ao de controle da ocupao do solo em casos de
ocupaes irregulares em imveis abandonados quando representarem risco
ordem ou segurana urbana, ou sade da populao. Assim, na prtica, a
atuao vai evidenciar o conflito entre a possibilidade de regularizao das
ocupaes em imveis abandonados, por um lado, e a estratgia de defesa e

60

controle da ocupao do solo com interveno em casos que representem ameaas


sade ou segurana da populao na maior parte dos casos, tendendo para a
segunda interpretao. Pode-se exemplificar a atuao do municpio em ocupaes
de antigas indstrias abandonadas, como a Embratel (prxima favela Mandela de
Pedra, em Manguinhos) e a CCPL (em Benfica), no foram regularizados, mas
houve a remoo da populao que usava esses imveis para habitao para a
construo de conjuntos do programa habitacional Minha Casa Minha Vida,
atendendo a outras populaes. Mais recentemente, o mesmo ocorreu com a antiga
grfica da editora Bloch na Rua Frei Caneca, bairro do Estcio (comunicado n
12/12, antigo prdio da editora Bloch ser implodido para dar lugar a moradias para
populao de baixa renda, DO Ano XXVI, n 162, sexta-feira, 09 de Novembro de
2012); o prdio de seis andares estava abandonado e havia sido ocupado h 12
anos, onde viviam as 132 famlias que foram reassentadas pela SMH, sendo o
edifcio demolido para a construo de 91 apartamentos com varanda em dois
blocos. A no manuteno da populao j residente no local com sua remoo
ope-se ao previsto no artigo 212, 1. Em outro exemplo, na favela surgida no
prdio do antigo Instituto Estadual de Infectologia So Sebastio, no Caju
abandonado pelo estado desde 2008, tendo como uma das causas a violncia nas
favelas do entorno houve demolio da ocupao de cerca de 40 domiclios para
construo de unidades do Minha Casa Minha Vida para a populao que a ocupou
(COSTA, 2012).
Alm do vis habitacional, a nica outra inteno encontrada no Plano Diretor
para os vazios urbanos a utilizao daqueles que so terrenos para atividades de
agricultura urbana, como previsto no ttulo IV Das polticas setoriais, captulo VIII
Das polticas econmicas, seo IV Da agricultura, pesca e abastecimento,
no artigo 254: So diretrizes da Poltica de Agricultura, Pesca e Abastecimento:
implementao de projetos de agricultura institucional ou subsidiada em reas
ociosas, vazios urbanos ou reas imprprias ocupao; porm, evidentemente, a
mesma diz respeito aos vazios urbanos no edificados, que no so o foco do nosso
estudo.
A utilizao de instrumentos para o planejamento aparece no ttulo I Da
poltica urbana e ambiental, captulo III Da funo social da propriedade urbana,

61

que a define em seu artigo 7: A propriedade urbana cumpre sua funo social
quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no
Plano Diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidados quanto
qualidade de vida, justia social e ao desenvolvimento das atividades econmicas,
respeitadas as diretrizes previstas no Art. 3 desta Lei Complementar; como
instrumentos para tanto, temos os previstos no Estatuto da Cidade. Temos no ttulo
III Dos instrumentos da poltica urbana, o seu captulo III, Dos Instrumentos de
Gesto do Uso e Ocupao do Solo. Na seo I Das reas de especial
interesse, que definem um regime especfico diferente do previsto na zona onde se
situam essas reas. Para nosso estudo, importante destacar a rea de Especial
Interesse Urbanstico AEIU, destinada a projetos especficos de estruturao ou
reestruturao, renovao e revitalizao urbana; e a rea de Especial Interesse
Social AEIS, na modalidade 2, caracterizada por imveis no edificados, no
utilizados e subutilizados em reas infraestruturadas.
A Avenida Brasil, um dos mais importantes eixos virios da cidade, foi objeto
da lei complementar n 116 de 25 de abril de 2012, que criou a AEIU da Avenida
Brasil. A lei faz meno aos vetores de crescimento definidos pelo artigo 33 do
Plano Diretor entre eles a reconverso de edificaes e a ocupao dos vazios
urbanos na faixa compreendida entre a Avenida Brasil e o leito da estrada de ferro
e define os casos em que as disposies so aplicveis, incluindo a zona industrial.
A partir da leitura do seu projeto de lei complementar n 57/2011, evidente a
preocupao com os vazios urbanos nesta rea, seu potencial e benefcios do
aproveitamento dos imveis situados ao longo da Avenida Brasil. Em sua
justificativa5, o Poder Executivo afirma que o referido projeto de lei tem por objetivo
reverter o processo de esvaziamento econmico das zonas industriais da cidade,
particularmente da AP 3. Menciona que a rea apresenta uma srie de imveis
abandonados, em estado de deteriorao e invadidos, que se refletem na
degradao especialmente ao longo da Avenida Brasil. Conclui que a alterao da
legislao de uso e ocupao do solo busca reverter esta condio com o incentivo
reutilizao de imveis.

Mensagem n 135 de 11 de maio de 2011, publicada no Dirio Oficial do Poder Legislativo do


Municpio do Rio de Janeiro (DCM) em 12 de maio de 2011.

62

Esta iniciativa visa a propiciar condies e instrumentos legais para o


fortalecimento dos centros de comrcio e de servio; para a gerao de emprego e
renda; para a coexistncia de empreendimentos residenciais com atividades
geradoras de emprego e renda, reduzindo as distncias no deslocamento da
populao entre casa e trabalho; reverter o processo de degradao do ambiente
urbano em reas infraestruturadas da Cidade; induzir ao reaproveitamento de
imveis subutilizados e incrementar a dinmica de ocupao nos corredores virios
estruturantes da regio: Avenida Brasil, Avenida das Misses e Rodovia Presidente
Dutra.
A criao da AEIU da Avenida Brasil realiza mudanas no uso e ocupao do
solo, de uma regio que antes era industrial, mas agora possui galpes e indstrias
abandonados para usos comerciais e residenciais. Tais mudanas se referem
particularmente ao artigo 4, que torna os usos residencial e comercial adequados
na rea que a lei complementar menciona. uma tentativa de estimular, com
flexibilizao de gabarito e taxa de ocupao, a revitalizao de uma regio com
infraestrutura instalada, como a definio de no limitao no nmero de unidades
residenciais por lote (artigo 7).
Alm da AEIU da Avenida Brasil, a SMU est realizando estudos para uma
reviso ampla da legislao urbanstica na rea que abrange as regies de Ramos,
Mar e Ilha do Governador. Em entrevista concedida por Marcelo Garcez Viseu,
arquiteto da GPL-3, foi possvel conhecer alguns detalhes do Plano de Estruturao
Urbana da Grande Leopoldina o PEU Grande Leopoldina. O PEU um
instrumento que estabelece diretrizes para o desenvolvimento local, atravs de Lei
Complementar, que revisa a legislao urbanstica instituda pela LUOS. Segundo o
arquiteto, a reviso da legislao tem por objetivo analisar os parmetros
estabelecidos na rea e oferecer mudanas que permitam combater o estado de
abandono de galpes e outros imveis nesta regio da cidade.
Na seo II do mesmo ttulo, apresentado o instrumento Do Parcelamento,
Edificao ou Utilizao Compulsrios, porm, o mesmo apresenta alguns
problemas em relao efetividade. Primeiramente, exige uma legislao especfica
para que possa ser aplicado, como disposto no art. 71 Lei especfica de iniciativa
do Poder Executivo poder determinar o parcelamento, a edificao ou a

63

utilizao compulsrios do solo urbano no edificado, subutilizado ou no


utilizado, fixando as condies e os prazos para implementao da referida
obrigao, nos termos dos artigos 5 a 8 do Estatuto da Cidade (grifo nosso); o uso
do termo poder deixa a discusso em aberto, sem exigncia de que o mesmo
seja estabelecido. Ainda no mesmo artigo, temos o 1 que define que O disposto
no caput se aplicar a imveis localizados na Macrozona de Ocupao Incentivada
conforme disposto nesta Lei Complementar, ou seja, o instrumento no passvel
de aplicao de forma ampla na cidade, mas restrita apenas aos imveis localizados
na Macrozona de Ocupao Incentivada. De acordo com o art. 72, Lei municipal
especfica, de iniciativa do Poder Executivo, determinar as reas e os critrios para
a aplicao do parcelamento, edificao ou de utilizao compulsrios, nos termos
dos arts. 5 ao 8 da Lei Federal 10.257 - Estatuto da Cidade. No h definio
clara do que so imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados, apenas a
definio no 4 que Podero ser tambm considerados como subutilizados, os
imveis com edificao em runas ou que tenha sido objeto de demolio, situao
de abandono, desabamento ou incndio. A definio de subutilizao aqui feita se
refere claramente a caractersticas de utilizao da edificao, diferentemente do
definido no Estatuto da Cidade, que como veremos considera a subutilizao nos
termos de rea construda sobre rea total do lote. Isso importante, pois passa a
considerar este um instrumento para vazios urbanos edificados. Vemos na
regulamentao desse instrumento uma contradio nas diretrizes da poltica urbana
municipal, que se no Plano Diretor menciona, conforme visto anteriormente, diversas
orientaes que visam ao uso de vazios urbanos e apontam para a importncia da
sua utilizao em diversas pores da cidade e suas macrozonas, na mesma lei vai
instituir que a aplicao de um instrumento essencial para tal transformao como o
do parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, exige outra lei e no
aplicvel em todo o territrio da cidade. As duas sees seguintes, III Do IPTU
progressivo no tempo (aplicvel por 5 anos), e IV Da desapropriao com
pagamento em ttulos (aps o pagamento de 5 anos do IPTU progressivo),
igualmente se encontram vinculadas atravs do instrumento anterior, sendo
necessria a lei especfica. Vale mencionar que h exemplos de planos diretores de
cidades brasileiras onde esta definio se encontra explcita, como, por exemplo, o
Plano Diretor do Recife, que em seu artigo 148 determina que so passveis de

64

parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, incidncia de imposto predial e


territorial urbano progressivo no tempo e desapropriao com pagamento mediante
ttulo da dvida pblica os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados
localizados em toda a Macrozona de Ambiente Construdo - MAC e Macrozona de
Ambiente Natural - MAN, observada a legislao ambiental especfica (nota-se que
como no caso do Rio de Janeiro, tambm h restrio para macrozonas especficas
da cidade) e em seu artigo 149 define para os fins da lei, o que se entende por solo
urbano no edificado, imveis no utilizados e imveis subutilizados. Ainda a ttulo
de comparao, a lei do Recife mais restritiva: aps a identificao pelo muncipio
de imveis nestas condies e notificao aos proprietrios, dado o prazo de
apenas um ano para que os proprietrios promovam o parcelamento ou edificao
compulsrios e utilizao efetiva do imvel, e caso o mesmo no ocorre, h
cobrana do IPTU progressivo no tempo por at 5 anos (PREFEITURA DO RECIFE,
2008). Outro avano, em teoria, o estabelecimento de prazo para identificao dos
imveis abandonados. O artigo 218 estabelece que O Poder Executivo Municipal,
no prazo de 02 (dois) anos, dever submeter Cmara de Vereadores do
Recife Projetos de Lei Municipal, adequando a legislao urbanstica e ambiental s
disposies constante na presente Lei. Pargrafo nico - O prazo de que trata o
"caput" deste artigo aplica-se tambm identificao dos imveis no
edificados, subutilizados e no utilizados definidos no Art. 149 deste Plano
Diretor (grifo nosso). Porm, no h indcios de cumprimento ao que consta no
texto do plano diretor sobre esse ponto (Jornal do Commercio, 2012).
Alguns decretos recentes foram publicados visando combater o abandono e
falta de conservao de imveis. Poucos dias aps o desabamento de um edifcio
no Centro do Rio, foram publicados dois decretos criando regras para concesso de
direito de uso de prprios municipais abandonados ou com mau estado de
conservao iniciativa privada. O decreto n 35.646 de 16 de maio de 2012
considera a existncia de imveis prprios municipais sem destinao especfica e
em mau estado de conservao em reas dotadas de infraestrutura urbana; o
princpio constitucional da funo social da propriedade; e o ordenamento urbano
para o crescimento econmico, para justificar a sua disponibilizao a terceiros,
tendo como contrapartida a recuperao dos imveis.

65

O outro decreto publicado na mesma data, o decreto n 35.648, considera a


quantidade de imveis abandonados em reas dotadas de infraestrutura urbana;
mais uma vez a funo social da propriedade; o risco de desabamento
mencionando a tragdia decorrente do desabamento de um prdio na Rua Treze de
Maio, no Centro do Rio; e o artigo 1.276 do Cdigo Civil Brasileiro que define que
o imvel urbano que o proprietrio abandonar no mais o conservando em seu
patrimnio poder ser arrecadado como bem vago e passar aps trs anos
propriedade do municpio decreta a arrecadao do imvel que apresentar sinais
de abandono como bem vago, passando propriedade do municpio trs anos
depois. O art. 2 d a incumbncia Secretaria Municipal de Urbanismo, auxiliada
pela Subsecretaria de Patrimnio Cultural e Subsecretaria de Defesa Civil, de
identificar os eventuais imveis urbanos que apresentem as caractersticas de
abandono, elaborando laudos de vistoria que certifiquem a presena dessas
caractersticas. Caso se confirme a existncia de tais caractersticas para esses
imveis e a Secretaria Municipal de Fazenda identificar a existncia de nus fiscais,
ser encaminhado processo Procuradoria Geral do Municpio para imediato
ajuizamento de ao para arrecadao do imvel. Porm, h uma dificuldade
emprica e normativa sobre as mesmas, na forma de especificao sobre quais
seriam essas caractersticas, e se envolveriam apenas vistoria externa (fachada) ou
tambm visitas aos imveis.
Relacionado a esse mesmo contexto e aos decretos anteriores est o projeto
de lei n 1.395/2012, de autoria do Poder Executivo, cuja ementa Concede
benefcios fiscais aos adquirentes de imveis em pssimo estado de conservao ou
com obras paralisadas em estgio de estrutura, como iseno de IPTU e ISS. Em
sua justificativa, o projeto de lei faz meno ao perodo de grandes investimentos
pblicos e privados que a cidade atravessa, visando melhoria da qualidade do
ambiente urbano para os cidados e turistas, como preparao da cidade para os
grandes eventos esportivos dos quais ser sede. Em seguida, menciona os imveis
em pssimo estado de conservao e obras interrompidas, que prejudicam o
ambiente urbano e oferecem risco segurana das pessoas, e que portanto oferta
aos adquirentes de facilidades do ponto de vista fiscal tornaria atraente
economicamente a sua renovao e reabilitao. Essas motivaes possuem muito

66

em comum com o que foi anteriormente apresentado como importantes para a ao


sobre os vazios urbanos.
Em muitos casos, os imveis abandonados possuem valor arquitetnico e
histrico. Como exemplo, podemos mencionar o abandono de quatro imveis
tombados pelo Inepac (Instituto Estadual do Patrimnio Artstico e Cultural) no Largo
do Boticrio importante ponto turstico situado na Apac Cosme Velho, prximo
estao de trem do Corcovado onde a proprietria entrou na Justia, recorrendo
da deciso de um decreto de 2007 que tornava as casas de interesse pblico para
fins de desapropriao, e por falta de interesse em conservar ou vender as casas
alegava falta de estmulo por parte da Prefeitura para que investisse na manuteno
dos seus imveis (ALVES, 2011). Por casos como esse, diversas polticas recentes
tambm tm buscado a recuperao e preservao especificamente de imveis com
valor histrico e arquitetnico e bens tombados, atravs de aes promovendo a
renovao urbana, sobretudo no Centro do Rio. Podemos mencionar o programa
Pr-Apac, de financiamento de projetos de restaurao de imveis particulares
preservados ou tombados; e o programa Ocupao Criativa de Vazios Urbanos,
para dar destinao a imveis da Prefeitura sem uso a partir da cesso dos imveis
iniciativa privada, que deve reformar os imveis, com prioridade para setores da
indstria criativa.
No entanto, esses decretos no definem de forma clara a rea da cidade em
que seriam aplicveis. Um exemplo de lei semelhante que faz isso a lei
complementar n74/2009 da Prefeitura Municipal de Curitiba, que cria incentivos
fiscais para recuperao de edificaes e dinamizao da rea do entorno do Pao
Municipal, em rea delimitada no anexo da lei.
Contudo, no apenas a questo esttica ou a preocupao com a segurana
que motiva decretos e leis que estimulem a conservao de imveis abandonados,
mas tambm existem preocupaes de ordem mais abrangente em termos de
polticas econmicas e de desenvolvimento urbano, mais abrangentes tambm em
escala espacial, como a j mencionada AEIU da Avenida Brasil.
Especificamente em relao a imveis abandonados na fase de construo,
no concludos, uma lei conhecida como lei dos esqueletos, a lei municipal
44/2000, permite a concluso de obras licenciadas e inacabadas que no satisfaam

67

legislao vigente. Tambm nesse aspecto, pelo fato de permitir a concluso de


obras paralisadas mesmo que os parmetros e exigncias atuais possam ser mais
restritivos, o estudo da situao de insero do imvel, do seu entorno, das
condies de infraestrutura, so essenciais para assegurar que a reinsero desses
vazios urbanos seja de forma a no causar impactos negativos, mas positivos.
Apesar de ser um plano diretor de desenvolvimento sustentvel, e a questo
dos vazios urbanos ter relao direta com a sustentabilidade urbana conforme
apresentado, no Ttulo V Das polticas pblicas setoriais, captulo I Das
polticas de desenvolvimento urbano e ambiental, apesar do objetivo VIII da poltica
de meio ambiente ser estabelecer diretrizes para controle e acompanhamento de
reas com passivos ambientais, reas degradadas e ou contaminadas, visando a
sua recuperao ambiental, no encontramos em nenhuma das 35 diretrizes dessa
poltica a mnima meno ao monitoramento, promoo ou realizao de aes
sobre os vazios urbanos. Tampouco na subseo das aes estruturantes
relacionadas paisagem aparece qualquer ao sobre os vazios urbanos, apesar de
seu artigo 168 descrever que Entende-se por paisagem a configurao visual da
cidade e seus componentes, resultante da interao entre os elementos naturais,
edificados, histricos e culturais. Pargrafo nico. A paisagem do Rio de Janeiro
representa o mais valioso ativo da cidade, responsvel pela sua consagrao como
um cone mundial e por sua insero na economia turstica do pas gerando
emprego e renda, tendo os imveis abandonados grande impacto negativo sobre os
atributos paisagsticos da cidade.
A breve anlise de algumas leis e decretos municipais permitem compreender
que as polticas relativas aos vazios urbanos tem por objetivo sobretudo sua
reconverso para usos habitacionais. Para essas polticas a informao sobre a
localizao dos vazios urbanos essencial e s vezes, explcita no texto da lei , o
que torna relevante o levantamento dessa informao, alm de outras informaes
como de reas com infraestrutura, transportes e distribuio de usos do solo urbano,
necessrias para responder a perguntas como: onde esto localizados os vazios,
para alimentar as polticas habitacionais a partir da sua reutilizao? Em quais
desses imveis o uso habitacional adequado, considerando as suas caractersticas
e as do seu entorno? Como definir a melhor estratgia para ocupao de vazios

68

urbanos, a partir da localizao de infraestruturas existentes? As reas priorizadas


para reconverso de vazios urbanos em habitao so coerentes com as reas
onde se encontra a maior quantidade de imveis? Em que limites espaciais
positiva a aplicao do instrumento de parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios?

3.2 Levantamento de bases cadastrais municipais sobre vazios


urbanos
Para a anlise das bases cadastrais do municpio a respeito do tema dos
vazios urbanos, em primeiro lugar devemos conhecer a diviso por recortes
territoriais utilizada no municpio.
Em relao ao planejamento e organizao de informaes que sirvam de
subsdio para o mesmo, essencial a definio do Plano Diretor sobre esse
aspecto, uma vez que o que buscamos analisar a forma de leitura da cidade em
relao abordagem e orientao que consta na lei. No seu ttulo II Do
ordenamento territorial, captulo III Da ordenao para o planejamento,
estabelece para efeitos de planejamento e controle do desenvolvimento urbano do
municpio as seguintes unidades territoriais: reas de planejamento (AP); regies de
planejamento (RP); regies administrativas (RA); bairros; e bacias hidrogrficas.
Destas a que julgamos adequada nossa anlise so as regies de planejamento,
uma vez que so estabelecidas pelo grupamento de Regies Administrativas e pela
subdiviso das reas de Planejamento e segundo critrios de homogeneidade
especficas, visando apoiar a organizao das informaes e a integrao da ao
descentralizada dos rgos municipais na implementao de polticas pblicas
setoriais.

69

Figura 6 Limite das Regies de Planejamento (RP)

As Regies de Planejamento (figura 6), em um total de 16, so uma diviso


administrativa criada a partir do grupamento das 33 Regies Administrativas j
existentes, estabelecidas por sua vez por fins administrativos a partir do
agrupamento de bairros, e da subdiviso das 4 reas de Planejamento (tambm j
existentes

anteriormente)

estabelecidas

por

critrios

de

compartimentao

ambiental, caractersticas histrico-geogrficas e de uso e ocupao do solo. O


critrio para definio das Regies de Planejamento foi o de, por homogeneidades
especficas, apoiar a organizao das informaes e integrao da ao
descentralizada dos diversos rgos municipais na implementao de suas polticas
setoriais. Optou-se pelo recorte das Regies de Planejamento pela interlocuo do
tema dos vazios urbanos com as diretrizes e orientaes para o planejamento
municipal de cada regio da cidade. A organizao territorial completa do municpio
pode ser vista no Anexo A.
No seu Ttulo V Das estratgias de implementao, acompanhamento e
controle do Plano Diretor, estabelece o seu artigo 298 que O desenvolvimento e a

70

implementao da Poltica Urbana proposta por este Plano Diretor tem como
princpio a articulao intersetorial do planejamento urbano municipal, base
para a elaborao do plano plurianual, das diretrizes oramentrias e do oramento
anual da cidade (grifo nosso). Assim, est explcita a importncia do trabalho em
conjunto entre os diversos rgos e secretarias municipais para o desenvolvimento e
implementao do disposto no Plano Diretor. Este aspecto ser enfatizado mais
adiante em relao ao tratamento interdisciplinar essencial para a gesto dos vazios
urbanos, dado que a soluo e polticas a seu respeito devem ser feitas a partir de
mltiplas abordagens. A questo sobre sistematizao do trabalho sobre bases
geogrficas comuns vai aparecer no artigo 300: Os rgos responsveis pelas
polticas pblicas setoriais, que integram a Poltica Urbana proposta por este Plano
Diretor, devero promover a integrao entre seus planos, programas e projetos
atravs da institucionalizao de procedimentos administrativos que consolidem a
articulao intersetorial de forma sistemtica sobre bases geogrficas
comuns, anlises conjuntas e definio de aes articuladas, racionalizadas e
potencializadas em que sejam otimizados seus recursos (grifo nosso). No artigo
seguinte, que trata dos instrumentos de articulao territorial, no seu 1, temos que
A elaborao dos planos regionais e dos planos setoriais se far em conformidade
com as dezesseis Regies de Planejamento, institudas por este Plano Diretor e
dever contar com o apoio do Sistema Municipal de Informaes Urbanas.
Foi feito um levantamento de todas as secretarias e rgos municipais com
interface com o tema, que poderiam ou deveriam possuir cadastro para fins de suas
atividades finalsticas ou relacionadas ao tema do planejamento urbano de forma
geral.
As informaes sobre vazios so importantes para as polticas de diversos
rgos da administrao municipal, mas foram analisados aqueles que por sua
atividade finalstica seriam os responsveis pela estruturao de um cadastro dessa
natureza. Assim, foi realizado levantamento junto aos principais rgos da prefeitura
do Rio de Janeiro que trabalham com cadastros territoriais as secretarias
municipais de Fazenda, Urbanismo e o Instituto Pereira Passos alm das
secretarias de Habitao e Sade por trabalhos especficos que coletam
informaes sobre imveis em estado de abandono para verificar as aes da

71

prefeitura em relao informao. O estudo sobre o cadastramento de vazios


urbanos pela Prefeitura permite verificar a administrao pblica e a sua capacitao
tcnica-instrumental para lidar com a problemtica.

3.2.1 Secretaria Municipal de Fazenda


Em

relao

aos

cadastros

da

Secretaria

Municipal

de

Fazenda,

especificamente o cadastro do IPTU, constatou-se que o mesmo no levanta a


situao de abandono. Por meio de entrevista com o fiscal de rendas Joo Amrico,
explicou-se que no existe um uso abandonado, isto , esta situao no
levantada no cadastramento dos imveis; de acordo com o cadastro do IPTU, os
usos destes imveis so residenciais, comerciais, etc., ainda que no estejam
exercendo funo alguma. Isso reflexo da viso da Fazenda, de construo de um
cadastro estritamente com fins tributrios, e no urbanos de forma ampla. Quando
verifica-se em campo que um imvel est abandonado e o fiscal na vistoria o
identifica como runas, o imvel considerado como tipologia de terreno, e cobra-se
o imposto territorial. Se no entanto possui uma edificao com estado de
conservao que permita o usufruto, ainda que esteja abandonada, cobrado o
valor do imposto predial. Esta a nica diferenciao possvel no IPTU em relao a
imveis abandonados.
O acompanhamento ao longo dos anos das inscries imobilirias cadastradas
no IPTU como de uso do tipo indstria poderia dar indcios de reas que outrora
foram industriais, e que podem se encontrar abandonadas, tomando-se como ponto
de partida os imveis industriais situados na rea de estudo. No entanto, a
atualizao do cadastro de imveis no IPTU no segue uma regularidade, o que
dificulta esse tipo de acompanhamento ao longo do tempo.
A Superintendncia de Patrimnio Imobilirio realiza um trabalho de
georreferenciamento dos prprios municipais, o que permite, aps a implantao do
sistema, a identificao e gesto no que se refere aos imveis municipais, mas
tambm no momento no possui um trabalho especfico sobre vazios urbanos. O
superintendente do patrimnio imobilirio, Fabrcio Tanure, indica a melhoria da
gesto como um dos maiores objetivos do trabalho de recadastramento e

72

georreferenciamento dos prprios municipais, revelando que alguns prprios so


ocupados irregularmente. A partir da localizao geogrfica, possvel utilizao
adequada para polticas municipais. Esse tipo de cadastro essencial para a gesto
de imveis vazios sem utilizao do municpio, inclusive daqueles que venham a
compor o patrimnio municipal por meio da desapropriao com ttulos da dvida
pblica, arrecadados pelo municpio a partir da aplicao dos instrumentos previstos.

3.2.2 Secretaria Municipal de Urbanismo


A Secretaria Municipal de Urbanismo, atravs da sua GPL-3 (Gerncia de
Planos Locais da AP3), coordenou um estudo intitulado Imveis em estado de
abandono. O estudo foi encomendado pelo decreto 26.610/06, que, considerando
em seu caput a reconverso de reas da cidade e o abandono de diversos galpes,
criou uma equipe macrofuncional com tcnicos de vrias secretarias municipais.
Deve-se destacar o enfoque interdisciplinar adotado em relao ao estudo desses
imveis abandonados, com participao na equipe de tcnicos dos seguintes rgos
e secretarias municipais: Instituto Pereira Passos, Obras e Servios Pblicos,
Habitao, Fundao Parques e Jardins, Transportes, Educao e Secretaria
Especial de Desenvolvimento Econmico, Cincia e Tecnologia6. O objetivo do
estudo foi de: identificar edificaes em estado de abandono com vistas a propor
medidas que qualifiquem urbanisticamente a rea, sejam elas de simples demolio
com construo de espaos pblicos, sejam, praas, novas vias que facilitem a
mobilidade, reas de esporte, escolas, equipamentos culturais, ou mesmo
reurbanizao com vistas a atrair o interesse privado (PREFEITURA DA CIDADE
DO RIO DE JANEIRO, 2006). O diagnstico, nico do tipo realizado pela SMU tendo
claramente como objeto os imveis industriais abandonados, localizou um total de
17 imveis abandonados na AP3 a partir de trabalhos de campo. Para cada um dos
imveis, foram descritas propostas de reutilizao, como atividades comerciais,
comunitrias, moradia popular, equipamentos pblicos, ou o aproveitamento do lote
para atividades de interesse da populao local, abertura de logradouros ou
implantao de praas.

Posteriormente, outros rgos foram includos na equipe por decretos: o decreto 26.617/06 inclui a
Secretaria Municipal das Culturas e o decreto 26.864/06 inclui a SMAC e SMF.

73

Tabela 1 Imveis do estudo Imveis em estado de abandono - AP-3 (SMU/GPL-3)

ID

Imvel

Endereo

Dvidas de IPTU

Cervejaria
1 Princeza

R. Licnio
Cardoso, 515
e R. Joo
Rodrigues,
60/60A

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
8.670 comerciais de pequeno porte
Sem dvidas

Patronato
de
2 Menores

R.
Engenheiro
Brotero, 26

Zona Residencial (ZR-2), onde


permitida a construo de prdios
8.990 multifamiliares de at 14 pavimentos

Sorvete
Sem
3 Nome
Indstrias
na Av.
Pastor
Martin
Luther
King Jr. e
Linha
4 Amarela

4.1 -

4.2 -

R. Gandavo,
161

6 Poesi

Sem dvidas

AEIU do Engenho de Dentro (lei


4.125/05), permitindo uso residencial
uni e multifamiliar e comrcio e servios
20.430 de pequeno, mdio e grande porte
No constatada

R. Joo Mena
Barreto, 168

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
18.400 comerciais de pequeno porte
No constatada

Via de acesso
favela guia
de Ouro

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
25.670 comerciais de pequeno porte
No constatada

Etr. Itarar,
5 Coca-Cola 951 e 1.071

rea
aproxima
da (m)
Legislao

Etr. Itarar,
690 e 690A

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
76.420 comerciais de pequeno porte
Sem dvidas

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
54.880 comerciais de pequeno porte

Cotas em aberto:
R$ 1.495.400,00
/ Dvida ativa:
Valor absoluto
at 2004: R$
29.986.596,49

74

Av. Brasil,
7 6.011

Av. Brasil,
8 6.532

Av. Brasil,
6.011

Situado em corredor comercial de zona


industrial, sendo adequados os usos
comercial/servios de qualquer porte,
industrial e residencial de pequeno
410 porte
No constatada

Av. Brasil,
6.532

Situado em corredor comercial de zona


industrial, sendo adequados os usos
comercial/servios de qualquer porte,
industrial e residencial de pequeno
2.660 porte
No constatada

Av. Brasil /
Av. Postal, Av. Brasil /
9 29
Av. Postal, 29

Av. Brasil,
10 8.883

Curtume
11 Carioca

12

Organiza
es
Diamantin
o Lucas

Av. Brasil,
8.883

Cintos
15 Mundial

Situado em corredor comercial de zona


industrial, sendo adequados os usos
comercial/servios de qualquer porte,
industrial e residencial de pequeno
2.350 porte
Sem dvidas

R. Quito, R.
Couto, R.
Montevidu e
R. Panam

Situado em zona de uso misto do PEU


da Penha - Decreto 7.654/88, sendo
permitidos os usos residencial uni e
multifamiliar, comercial/servios e
industrial de uso exclusivo, porm
29.470 limitados a 4 pavimentos

Etr. Coronel
Vieira, 134

Zona Residencial (CB-2 de ZR-5), em


corredor onde so permitidas
edificaes multifamiliares com mais de
18.950 10 pavimentos, comerciais e mistas
No constatada

Votorantim Av. Meriti,


13 Cimentos 4.411

Bloch
14 Editores

Situado em corredor comercial de zona


industrial, sendo adequados os usos
comercial/servios de qualquer porte,
industrial e residencial de pequeno
6.320 porte
Sem dvidas

Cotas em aberto:
R$ 2.231.339,00
/ Dvida ativa:
Valor absoluto
at 2004: R$
28.020.022,00

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
64.940 comerciais de pequeno porte
Sem dvidas

Etr. da gua
Grande,
807/863

Zona Residencial (CB-3 de ZR-5), em


corredor onde so permitidas
edificaes multifamiliares, comerciais
23.190 e mistas

R. Urura, 556

Zona Residencial (CB-1 de ZR-5), em


corredor onde so permitidas
edificaes multifamiliares, comerciais
28.160 e mistas

Dvida ativa:
Valor absoluto
at 2004: R$
8.178,98
Cotas em aberto:
R$ 293.457,00 /
Dvida ativa:
Valor absoluto
at 2004: R$
2.873.050,00

75

R. Matur,
411
R. Prof.
Lindolfo
Gomes, 30 e
Edifcio
R. Dr.
Garagem / Bernardo
Centro
Pinto Moreira,
17 comercial 40
16 Parmalat

Zona Industrial (decreto 322/76), sendo


adequado apenas o uso industrial e
tolerado o uso residencial de baixa
densidade e algumas atividades
40.580 comerciais de pequeno porte

Zona Residencial (ZR-5), onde so


permitidas edificaes multifamiliares,
4.690 comerciais e mistas

Cotas em aberto:
R$ 101,92 /
Dvida ativa:
Valor absoluto
at 2004: R$
149.810,05

H 74 lojas em
dvida ativa

Fonte: SMU, 2006.

Figura 7 Localizao dos imveis identificados pelo estudo da 3 GPL / SMU

No entanto, no houve acompanhamento dos imveis objeto desse trabalho.


Atravs de interpretao das ortofotos, foi feito o acompanhamento de cada um dos
imveis identificados pela equipe, para verificar a situao atual de cada um dos 17
imveis presentes no estudo: 8 ainda continuam sem utilizao; 5 foram demolidos e
encontra-se em construo no local novas unidades habitacionais; e 3 outras que

76

poca do estudo estavam abandonadas acabaram sendo ocupadas por famlias que
so cadastradas pelo IPP como favelas Vida Nova, Grefisa e Comunidade do
Pedrosa.

Tabela 2 Situao levantada pelo estudo dos imveis do estudo da SMU/GPL-3 e atual
ID

Imvel

Caractersticas identificadas pelo estudo

Situao atual

1 Cervejaria Princeza

Antiga fbrica abandonada

Clnica da Famlia Dona


Zica

2 Patronato de Menores

Imvel tombado adquirido pela


Administrao Pblica Municipal; encontrase invadido

Vivendas Recanto das


guas (MCMV)

3 Sorvete Sem Nome

Prdio industrial desativado, em runas

Conjunto de prdios atrs


do Norteshopping

Indstrias na Av. Pastor


Martin Luther King Jr. e
4 Linha Amarela
-

4.1 -

Indstria desativada

Ocupada - Comunidade do
Pedrosa

4.2 -

Indstrias invadidas

Ocupada - Grefisa

5 Coca-Cola

Indstrias em processo de desativao

Conjuntos MCMV

6 Poesi

Prdio industrial em estado de abandono

Conjuntos MCMV

7 Av. Brasil, 6.011

Imvel abandonado

Mantido

8 Av. Brasil, 6.532

Edificao em runas

Mantido

Av. Brasil / Av. Postal,


9 29

Grande rea

Mantido

10 Av. Brasil, 8.883

Dposito abandonado da antiga Casa


Mattos

Mantido

11 Curtume Carioca

Conjunto de prdios abandonados e em


runas

Terreno limpo

Organizaes
12 Diamantino Lucas

Imvel sem qualquer uso ou atividade

Unidades residenciais em
construo

13 Votorantim Cimentos

Indstrias em processo de desativao

Mantido

14 Bloch Editores

Prdios remanescentes

15 Cintos Mundial

Fbrica desativada; vem sendo ocupada


com construo de moradias em alvenaria

Mantido
EDI Karine Lorraine
(inaugurado em jul/11) /
Vila Olmpica de Honrio
Gurgel

16 Parmalat

Indstria desativada; encontra-se


atualmente invadida

Ocupada - Vida
Nova/Parmalat

Edifcio Garagem /
17 Centro comercial

Prdios em total caos urbano

Terreno limpo

77

As figuras 8 a 13 apresentam a comparao, para cada imvel, entre as


imagens de satlite 2005 e a ortofotos 2012, o que permite detectar as
transformaes sofridas ao longo desses anos.

78

Figura 8 Imagem de satlite QuickBird 2005 Antigo Patronato de Menores

Figura 9 Ortofoto 2012 Conjunto do Minha Casa Minha Vida, Vivendas Recanto das guas

79

Figura 10 Imagem de satlite QuickBird 2005 Fbricas da Poesi e Coca-Cola desativadas no


Complexo do Alemo

Figura 11 Ortofoto 2012 Conjuntos do Minha Casa Minha Vida no Complexo do Alemo

80

Figura 12 Imagem de satlite QuickBird 2005 Antiga fbrica Cintos Mundial ocupada

Figura 13 Ortofoto 2012 EDI Karine Lorraine e Vila Olmpica de Honrio Gurgel

81

A utilizao de ortofotos anuais ajuda no trabalho, pois, embora no substitua o


trabalho de campo, que continua imprescindvel para uma identificao precisa da
situao de abandono, serve para o acompanhamento da evoluo do uso do solo e
orientao para as reas que podem ser priorizadas em vistorias de campo com o
fim de atualizao de informaes cadastrais dessa natureza.
De acordo com Maria Luiza Korenchendler, coordenadora da GPL-3, um
resultado prtico desse trabalho foi o decreto n 27.533 de 12/01/2007, o qual,
considerando a necessidade de revitalizar reas infra-estruturadas da Cidade que
vm sofrendo esvaziamento da atividade industrial, estabelece em seu art. 1 que o
uso residencial passa a ser adequado nas Zonas Industriais 1 e 2 da rea de
Planejamento-3 (PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, 2007).

3.2.3 Secretaria Municipal de Habitao


Sobre a Secretaria Municipal de Habitao, o principal programa de
refuncionalizao de vazios urbanos o Programa Novas Alternativas, iniciado em
1998. Tendo como objetivo principal formular propostas de projetos habitacionais em
reas consolidadas da cidade, sua atuao se d basicamente na reabilitao,
recuperao e construo em lotes em vazios urbanos infraestruturados. H uma
clara vinculao valorizao do patrimnio arquitetnico e cultural, mencionando
as APACs na regio. O programa est restrito rea central da cidade, incluindo
Centro, Rio Comprido, Santa Teresa e Porturia.
O programa levantou a situao fundiria de cada imvel, se preservado, seu
estado de conservao, uso atual e o interesse da SMH em utiliz-lo no programa.

82

Figura 14 Exemplo do inventrio de imveis levantados pelo programa Novas Alternativas

Fonte: http://www.sinduscon-rio.com.br/FTP/PM/Area1/Inven_Rua_Camerino.pdf

Figura 15 Exemplo de interveno do programa Novas Alternativas em imvel abandonado

Fonte: http://www.moradiacentral.org.br/pdf/apr_sp_Rio_NovasAlternativas_Nazih.pdf

83

Este programa identificou, selecionou e cadastrou imveis abandonados nessa


rea da cidade, no entanto esse cadastro foi estruturado de forma tradicional (sem
banco de dados geogrficos) e isolada, construdo sem vinculao com os dados
cadastrais de imveis da Fazenda ou do Urbanismo.
Um exemplo de projeto de reutilizao de vazios urbanos com uso de SIG o
Casa Paulista, do Governo do Estado de So Paulo. A partir de entrevista com
Breno Figueiredo, da equipe do Instituto de Urbanismo e Estudos sobre a Metrpole
URBEM, organizao do terceiro setor que participa por meio de Parceria PblicoPrivado (PPP), foi possvel conhecer alguns detalhes deste programa. O projeto
desenvolvido atravs de uma PPP 7, refletindo uma viso de desenvolvimento onde
agentes pblicos e privados trabalham para aliar a proviso de oferta habitacional ao
desenvolvimento econmico e imobilirio, para um objetivo que gere retorno positivo
para sociedade, governo e setor imobilirio.
A proposta do projeto retomar o tecido urbano degradado do centro da
metrpole paulista a partir da viabilizao de 20 mil unidades habitacionais no
Centro de So Paulo, onde pelo menos 12 mil sejam de interesse social e o restante
de mdio padro, refletindo uma mistura de segmentos. Na verdade, este projeto j
existe h muitos anos, com a viso de oferta de habitao de interesse social em
AEIS, que est sendo retomado por meio da PPP para pensar o desenvolvimento
urbano de forma mais integrada, a partir de edital lanado em fevereiro de 2014.
Todo o projeto foi feito desde sua concepo com um olhar multidisciplinar,
considerando um amplo leque de variveis, a partir de bases de dados geogrficas e
uso de SIG, estudando questes demogrficas para pensar a habitao como um
elemento integrador. Faz parte do projeto a implantao de servios, comrcio no
trreo dos prdios, alm de outras infraestruturas, de forma a se colocar como um
urbanismo mais completo, no apenas habitacional. A ideia central que essa
interveno tenha um efeito indutor.

O mecanismo o da manifestao de interesse privado (MIP), um mecanismo atravs do qual o


setor privado elabora projetos de interveno pblica com recursos prprios, e caso os estudos sejam
aproveitados integralmente ou parcialmente pode resultar em ressarcimento dos grupos privados.
Esse projeto a primeira MIP de habitao em So Paulo.

84

Os vazios urbanos utilizados foram sobretudo do tipo no edificado,


principalmente de entes pblicos, que facilitou o trabalho e reduziu os custos
necessrios para a execuo dos projetos, alm de alguns grandes terrenos
negociados com empresas proprietrias de imveis na rea. Apenas em poucos
casos se aproveitou no apenas o lote, como a edificao existente caso dos
prdios de valor histrico. Na grande parte dos casos, a proposta de demolio
para construo de prdios de 15 andares.
Algumas imagens desse trabalho podem ser visualizadas no Anexo B.
Vale registrar tambm, na rea de cadastro de habitao, o trabalho realizado
pela Secretaria Estadual de Habitao, em moldes semelhantes, que em um
levantamento indito cadastrou 250 imveis abandonados do governo do estado no
Centro do Rio para reformas e transformao em moradia social (DAFLON, 2011a).
A Secretaria Municipal de Habitao tambm atua em casos de imveis de
forma isolada, sem vinculao a nenhum programa especfico de ao sobre vazios
urbanos. Grande parte desse tipo de ao se d em imveis abandonados que
foram ocupados por famlias para fins de moradia. Em geral feita atravs da
remoo da populao para construo de conjuntos habitacionais do Minha Casa
Minha Vida.
O Programa Novas Alternativas assim como seu semelhante de So Paulo,
o Casa Paulista tem uma preocupao praticamente exclusiva com o uso para
habitao de interesse social. Aplicados em reas centrais, traduzem-se em maior
densificao populacional e melhor aproveitamento da infraestrutura, comrcio,
servios e equipamentos de ateno ao pblico. Ao contrrio, o aproveitamento em
reas mais afastadas do centro devem levar em considerao a necessidade de
atividades de apoio, para se programar maior densidade populacional sem que
signifique sobrecarregar as infraestruturas existentes.

85

3.2.4 Secretaria Municipal de Sade


A Secretaria Municipal de Sade, por meio da Coordenao de Vigilncia
Ambiental em Sade, realiza o combate ao vetor da dengue. A secretaria atua
fortemente na rea de Vigilncia em Sade, colocando em prtica um conjunto
articulado de aes destinadas a controlar determinantes, riscos e danos sade de
populaes que vivem em determinados territrios.
A Coordenao de Vigilncia Ambiental atua no monitoramento e no controle
dos fatores de risco presentes no meio ambiente que interferem na sade da
populao, com o objetivo de promover a interao entre sade, meio ambiente e
desenvolvimento, incentivando a participao da populao na promoo da sade
e na qualidade de vida. Entre as atividades e aes desenvolvidas esto a visitao
domiciliar executada pelos agentes de vigilncia em sade, para deteco,
diagnsticos e, se necessrio, controle de vetores.
So realizadas vistorias contnuas, em todo o territrio da cidade. Quando no
possvel entrar em um imvel com suspeita de foco de proliferao do vetor da
dengue, ele notificado. Aps notificao, no havendo resposta do proprietrio,
nem acesso na nova tentativa, a entrada forada. O decreto n 31.406, de 2009,
que dispe sobre os procedimentos a serem tomados para a adoo de medidas de
vigilncia sanitria e epidemiolgica, voltadas conteno da dengue e ao controle
de seu vetor, autoriza o ingresso de agentes de sade em imveis abandonados ou
fechados, conforme especificado em seu art. 2. Dentre as medidas que podero
ser determinadas para a conteno da doena e o controle de seu vetor [...]
destacam-se: I o ingresso forado em imveis particulares e pblicos, nos casos
de recusa ou de ausncia de pessoa que possa abrir a porta para o Agente Sanitrio
quando isso se mostrar fundamental para a conteno da doena ou do agravo
sade.
O decreto, utilizado pela primeira vez em abril de 2011, se baseia no
documento do Ministrio da Sade do Governo Federal, lanado em 2006, do
Programa Nacional de Controle da Dengue, intitulado Amparo legal execuo das
aes de campo imveis fechados, abandonados ou com acesso no permitido
pelo morador (BRASIL, 2006). Decretos com essa finalidade tambm foram

86

adotados em outras cidades brasileiras, como Belm (PA), Campo Grande (MS),
Fortaleza (CE) e Rio Branco (AC).
A forma de ao dada pela resoluo n 1.627 de 10/09/2010, que
Determina a adoo das medidas previstas no Art. 2 do Decreto n 31.406, de 26 de
novembro de 2009, de modo a conter a dengue e controlar seu vetor. A figura 16
apresenta exemplo de imvel abandonado onde a notificao de tentativa de visita
foi utilizada.

Figura 16 Notificao de imvel abandonado localizado na Estrada dos Trs Rios, 1756

Fonte: Campo realizado em 11 de maro de 2012.

Atravs de contato com a CVAS, foi feita a cesso para essa pesquisa da
listagem completa de todos os imveis notificados, de janeiro de 2011 a maio de
2013. Essa listagem possibilitou as anlises que so descritas a seguir.
A SMS, em sua atuao, divide a cidade em 10 Coordenaes de rea
Programtica CAPs (figura 17). Os limites das CAPs no so plenamente
coincidentes com as RPs, havendo tanto casos em que um conjunto de CAPs forma
a mesma RP, quanto casos em que uma CAP composta por diferentes RPs.
Devido a esses casos, no foi possvel agregar os dados por RPs.

87

Figura 17 Limite das CAPs/SMS

As informaes levantadas para cada imvel notificado so as seguintes:

Notificao n: Nmero de identificao da notificao

Nome do AVS, Matrcula: Dados do agente de vigilncia em sade

Cap, Territrio, Quarteiro, Endereo, N, Bairro, Complemento, Ponto


de Referncia: Dados para localizao do imvel; os campos territrio e
quarteiro correspondem a uma diviso feita pela SMS da cidade

Descrio do Local - Tipo (R, C, O, etc): informaes sobre o imvel,


tipo (residencial, comercial, outros) com caracterizao se o mesmo
encontra-se abandonado, a quantidade e tipo de focos, quando
encontrados, e outras informaes teis para qualificao do mesmo

Data - Primeira Visita/notificao, Data - Segunda Visita, Data - Terceira


Visita, Data Publicao, Data - Previso de Ao: datas das visitas e

88

notificaes e, quando o caso, data da publicao no Dirio Oficial do


Municpio do Rio de Janeiro.

Qualificao da Baixa, Data da Baixa

Segue abaixo alguns exemplos de imveis com as qualificaes de baixa


possveis, que demonstram o tipo de preenchimento feito pelas equipes.
Visita realizada voluntariamente: TRATAVA-SE DE UMA RESIDNCIA QUE
SE

ENCONTRAVA

FECHADA,

FORMULRIO DE NOTIFICAO.
ENTROU

EM

CONTATO

ONDE

AGENTE

DEIXOU

DIAS DEPOIS, O PROPRIETRIO

AGENDANDO

VISITA.

IMVEL

SER

MONITORADO, PORQUE, O MESMO EST AGUARDANDO ORDEM PARA


DEMOLIO

(Estrada da Gvea, 640 So Conrado; Data da baixa:

03/02/2011).
Verificada

no

INSPECIONADOS

necessidade
2

de

DEPSITOS

visita:
DO

TRABALHO

TIPO

C,

OS

REALIZADO.
QUAIS

NO

APRESENTAVAM FOCOS DE MOSQUITOS. REPASSADA MENSAGEM


EDUCATIVA AO PROPRIETRIO (Rua Araguaia, 1459, casa 1 Freguesia
Jacarepagu; Data da baixa: 28/06/2012).
Visita no realizada: LOCAL EM CONFLITO SEM POSSIBILIDADE DE
REALIZAR VISITAS, POIS PODE COLOCAR AGENTES EM RISCO (Rua 9,
32, Antares Santa Cruz; Data da baixa: 09/10/2011).
Visita realizada compulsoriamente: COMRCIO ABANDONADO. POR
INTERMDIO DOS VIZINHOS O LOCAL APRESENTA MUITO LIXO,
ENTULHO E MORADORES DE RUA FREQUENTANDO O LOCAL" (Rua
Clarimundo de Melo, 272 Piedade; Data da baixa: 08/07/2011)

89

No caso das visitas realizadas compulsoriamente, publicado um aviso no Dirio


Oficial do Municpio com a notificao, nos moldes a partir do exemplificado a seguir:
AVISO
A Secretaria Municipal de Sade e Defesa Civil no uso das atribuies para controle da transmisso
da Dengue na Cidade do Rio de Janeiro, objetivando a proteo sade coletiva, vem tornar pblico
que os imveis abaixo listados sero objeto de ao de visitao compulsria para identificao de
possveis focos do vetor de transmisso da Dengue mosquito Aedes Aegyptis. Tal medida se
fundamenta no Decreto n 31406 de 26.11.2009 e na Resoluo n 1627 de 10 de setembro de 2010,
em que se estabelecem os procedimentos necessrios para realizao da ao de visitao
compulsria que se dar aps 15 dias da data desta publicao, num prazo de 15 a 20 dias.
1 Rua Brigadeiro Delamare, 122 Bairro: Marechal Hermes
2 Rua Clarimundo de Melo, 272 Bairro: Piedade
3 - Rua Martinho de equita, 167 Bairro: Barra da Tijuca.

(DO 10/06/2011 - Pg. 73 - N 62)

A tabela 3 apresenta parte dos campos da tabela recebida com 10.218


registros, a ttulo de exemplo.

90

Tabela 3 Listagem dos imveis notificados pela CVAS/SMS (extrato)


Notificao
n

1304226 - 3

Cap

Endereo

3,3

Rua Santo
Isaac

22

Bairro

Iraj

Descrio do Local Tipo (R, C, O, etc)


Muito lixo, gua parada e
plantas com foco.
Residncia fechada
permanentemente,
segundo moradores da
rua.

Qualifica
o da Baixa

Data da
Baixa

Visita
realizada
compulsoria
mente

18/04/2012

14/08/2012

Av. Glucio
956 Recreio
Gil

Mensagem educativa.

Verificada
no
necessidade
de visita

Rua das
Tulipas

Vila
417
Valqueire

8 depsitos tratados e 30
eliminados. Imvel com
grande quantidade de
potes plsticos com
acmulo de gua. Lixo
recolhido pela Comlurb.

Visita
realizada
compulsoria
mente

19/04/2012

3,2

Rua Dr.
Bulhes

Engenho
412
Casa abandonada
de Dentro

Visita
realizada
voluntariame
nte

16/02/2012

3,2

Rua
Monsenhor
Jernimo

Residncia em pssimo
estado de conservao,
porm todos os
Engenho
232
problemas relaticos
de Dentro
proliferao de mosquitos
foram resolvidos durante
vistoria.

Visita
realizada
voluntariame
nte

16/02/2011

05/061-2011

3,2

Rua Jos
Bonifcio

Todos os
308
Santos

Residncia com piscina

Verificada
no
necessidade
de visita

25/05/2012

130

Rua da
Lapa

270 Centro

Terreno baldio.

Visita
realizada
voluntariame
nte

20/08/2012

401.118

40.458

05/003-2012

N/I

008/12

2,2

Rua Baro
de
Mesquita

05/151-2012

3,2

Etr.Adhema 406
Inhama
r Bebiano
3

588 Tijuca

Residncia fechada.

A partir dos dados fornecidos pela CVAS, que abrangem as notificaes de


janeiro de 2011 a maio de 2013, foi possvel a confeco de mapas que permitem
anlises sobre esta poltica. Para a localizao no mapa a partir dos endereos, foi
feito um processamento chamado geocodificao, que ser explicado em detalhes
na parte metodolgica desta dissertao.

91

Tabela 4 Resumo dos totais de imveis notificados por CAP/SMS

CAP

Quantidade

Visitas

de Imveis

Realizadas

Notificados Voluntariamente

Visitas Realizadas
Compulsoriamente

No

No
Realizadas

Necessidade
de Visita

1.0

1.740

585

109

1.045

2.1

277

222

36

18

2.2

162

141

14

3.1

224

147

15

59

3.2

560

411

39

47

63

3.3

3.025

2.293

29

700

4.0

1.550

805

22

59

664

5.1

438

303

11

16

108

5.2

546

167

23

354

5.3

1.696

430

61

1.205

TOTAL

10.218

5.504

251

1.874

2.589

Figura 18 Quantidade de imveis notificados por CAP/SMS

Verificada

Visitas

92

Figura 19 Quantidade de imveis notificados por qualificao da baixa por CAP/SMS

Figura 20 Localizao dos imveis notificados pela CVAS/SMS

93

Figura 21 Localizao dos imveis notificados por qualificao da baixa por CAP/SMS

Deve-se destacar aqui as CAPs que apresentaram maior quantidade de


visitas realizadas compulsoriamente: 5.3 (Santa Cruz), 3.2 (Mier) e 2.1 (Zona Sul).
O fato da visita ter sido realizada sem a presena ou retorno por parte do dono um
indicativo de situao de abandono do imvel, relevante para a anlise sobre os
vazios urbanos. A equipe da CVAS esclareceu por meio de entrevista que na maior
parte dos casos a visita forada no se mostra necessria, devido ao retorno dos
proprietrios. Ainda segundo a equipe, em uma quantidade muito expressiva de
vezes, no dia em que agendada a visita compulsria, o proprietrio ou vizinho
compareceu para permitir a entrada da equipe isto indica que de alguma forma os
proprietrios esto cientes e acompanham o que acontece com seus imveis,
apesar de aparentemente estarem abandonados e sem uso.
Aps a atuao no combate ao vetor da dengue, no feita nenhum outro
tipo de interveno ou disponibilizao de dados, o que revela a necessidade de
maior integrao e compartilhamento de informao que pode ser til a outros
rgos da administrao municipal. Outros departamentos poderiam utiliz-la no

94

planejamento de suas aes, que poderiam refletir em mudana real desses


imveis.
Esse trabalho conduzido pela SMS para combate dengue foi o mais prximo
a um cadastro completo de vazios urbanos: um trabalho de campo, abrange a
cidade inteira, considerando todos os imveis, no se apoiando apenas em critrios
estticos (como estado de conservao dos imveis), mas todos os imveis em que
no foi possvel contatar o proprietrio e os vrios tipos de vazios urbanos, de
terrenos a prdios em construo abandonados. Porm, devido finalidade do
programa, alguns aspectos no so considerados. Como a finalidade entrar nos
imveis, no caso de abandonados que possuam algum para receber a equipe, no
registrado nenhum problema. Em entrevista com a equipe, foi mencionado ser
recorrente casos de imveis visivelmente abandonados, e quando a equipe chegava
um vizinho estava com a chave e abria o imvel, evidenciando que poucos esto
realmente abandonados. Assim, este trabalho foi importante por revelar que uma
prtica comum deixar uma pessoa responsvel pelo imvel, o que no implica que
os imveis no se encontrem efetivamente sem uso, independente de ter alguma
pessoa tomando conta para evitar ocupaes ou outro tipo de posse.
Portanto, apesar de constituir um importante trabalho em termos de
identificao de imveis abandonados, essa uma ao que tem um objetivo
especfico aos fins da secretaria, qual seja, o combate do vetor da dengue, e no de
planejamento urbano. Apesar de eficiente na sua misso, no pode ser considerado
como um cadastro para fins de gesto de vazios urbanos. Alm disso, tampouco se
constitui em uma ao de planejamento, uma vez que concluda a atividade, no h
nenhuma outra forma de tratamento dos imveis, mantendo-se sua condio inicial
de imvel abandonado. Um exemplo o imvel da Estrada dos Trs Rios, 579.

95

Figura 22 Situao de abandono Estrada dos Trs Rios, 579 antes da ao da CVAS/SMS

Fonte: Campo realizado em 17 de fevereiro de 2012.

Figura 23 Manuteno do abandono Estrada dos Trs Rios, 579 aps a ao da CVAS/SMS

Fonte: Campo realizado em 7 de fevereiro de 2014.

96

Segundo a listagem de imveis notificados, este imvel foi visitado e


notificado em 24/07/2012, 08/08/2012 e por ltimo em 03/09/2012. A informao
registrada na descrio do local foi a seguinte: Entrada compulsria. Imvel
abandonado. Mendigos invadiram o imvel e saquearam o mesmo deixando tudo
remexido. A situao preocupante, pois o imvel situa-se entre uma clnica e uma
escola particular, cabendo uma interveno do poder pblico. 87 depsitos
vistoriados, 2 tratados e 58 eliminados. Como pode-se observar a partir das fotos e
da descrio, a nica coisa que mudou ao longo do tempo foi que o imvel recebeu
novas pichaes e as esquadrias das janelas foram furtadas, o que revela a
necessidade de outras intervenes para combater o estado de abandono, que no
sejam apenas a ao para o combate dengue.

3.2.5 Instituto Pereira Passos


O Instituto Pereira Passos (IPP) o rgo da Prefeitura da Cidade do Rio de
Janeiro responsvel pela manuteno da base cartogrfica e pela gesto do
geoprocessamento municipal. Atravs de sua Diretoria de Informaes da Cidade
(DIC), o Instituto realiza a coleta, anlise e produo de informaes, divulgadas na
forma de tabelas, mapas, estudos e aplicativos web. Uma das misses do Instituto
promover a integrao e consolidao de informaes de diversas fontes, visando
produzir conhecimento para maior eficincia no planejamento, execuo e
monitoramento de polticas pblicas, conduzindo esses processos em parceria com
os demais rgos da administrao municipal. O IPP atua aliando a disponibilizao
de uma ampla base de dados, abrangendo os diversos temas da dinmica urbana,
experincia no uso dessas informaes para o desenho de polticas pblicas.
O IPP possui uma srie de aplicativos SIG web intitulados Mapas Digitais8, que
representam um esforo no sentido de agregar informaes georreferenciadas de
diversas fontes, para alcanar o objetivo juntamente com os diversos
departamentos da administrao municipal de elaborao de polticas pblicas de
forma concertada, alm da transparncia da informao que fica disponvel para o
cidado. Entre as diversas informaes disponveis esto sries histricas de

Disponvel em: http://portalgeo.rio.rj.gov.br

97

ortofotos, bases de logradouros, divises administrativas, informaes censitrias


(polgonos dos setores censitrios e dados do Censo), equipamentos pblicos como
unidades escolares e de sade, entre outras. Atravs de um acesso restrito aos
departamentos

municipais

possvel

fazer

edies,

atualizaes

georreferenciamento de dados cadastrais online, permitindo assim que cada


departamento faa a manuteno das suas aes (por exemplo, atividades de
vistoria e coleta de informao sobre imveis) e intervenes (por exemplo,
georreferenciamento de novos equipamentos construdos) no territrio.
Ao todo j existe mais de 15 aplicativos, cada um com uma finalidade
especfica, como por exemplo, o cadastro de logradouros (figura 24) e o aplicativo
de gesto de terrenos para construo de novos equipamentos (figura 25).

Figura 24 Aplicativo Mapa Digital IPP Cadastro de logradouros

98

Figura 25 Aplicativo Mapa Digital IPP Gesto de terrenos

Esses aplicativos so uma plataforma de grande potencial para gesto de


vazios urbanos, que poderiam fazer parte do aplicativo de gesto de terrenos
apresentado, tornando-o um verdadeiro instrumento para a gesto do solo urbano.
Essas ferramentas de SIG web podem ser exploradas a partir do enfoque espacial e
holstico, pois possibilitam a gesto de bases de dados geogrficas e alfanumricas,
tanto setoriais atendendo s especificidades dos rgos e secretarias municipais
quanto corporativas, compartilhadas por vrias secretarias. Em ambos os casos, as
bases ficam disponveis para todas as secretarias, que dessa forma podem utilizar
no s as suas informaes, quanto a de outros, para o planejamento e gesto de
suas atividades. evidente o grande potencial da ferramenta, porm, apesar de ser
uma excelente ferramenta, no existe atualmente um aplicativo com foco sobre
gesto e vistoria de imveis, que poderia ser utilizado para identificar caractersticas
de imveis abandonados, atendendo gesto de vazios urbanos.
Em geral, o que se pode concluir a partir do que se analisou em diversas
secretarias municipais a pouca sistematizao e estruturao das informaes
acerca de imveis em estado de abandono e das ocupaes urbanas, tanto em
termos de sistemas de informaes geogrficas quanto cadastros convencionais.

99

Salvo as atividades do IPP, rgo da prefeitura responsvel pela cartografia e


implantao de sistemas de geoprocessamento para suporte ao das outras
secretarias, existe pouca experincia no trabalho com dados georreferenciados no
tratamento dos imveis abandonados na cidade. Para a gesto e o desenvolvimento
dos vazios urbanos edificados, importante saber onde esto, como se distribuem e
se concentram.

O que se verifica em pesquisa junto a rgos de planejamento e de execuo


de polticas pblicas municipais da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro que
apesar de alguns trabalhos e informaes sobre a temtica dos vazios urbanos,
constata-se a inexistncia de tratamento completo sobre este tipo de vazio urbano,
seja a nvel conceitual, seja a partir de um cadastro territorial georreferenciado,
completo, abrangente, preciso e atualizado para o tratamento da questo aqui
abordada. Em todos os casos verificou-se uma restrio setorial em relao
abordagem temtica e/ou espacial isto , circunscrita a uma determinada rea
da cidade o que impede uma abordagem completa e nica para o planejamento.
Tampouco

encontrou-se

por

parte

da

administrao

municipal

estudos

compreensivos e sistemticos sobre o tema, mostrando-se extremamente pontuais e


descontinuados. Esses devem ser entendidos como essenciais para aes de ampla
abrangncia geogrfica e de longo prazo, que no possuam limitao quanto ao
espao geogrfico e/ou sejam implementadas no curto prazo. No exemplo
demonstrado em Pagano e Bowman (2000) acerca do caso norte-americano, muitas
cidades consomem muitos recursos tentando combater os problemas relacionados
aos vazios urbanos, sejam terra livre ou edificaes abandonadas. No entanto, o
tratamento sobre a regulao e gesto de vazios urbanos muitas vezes resultou em
desenvolvimento e melhorias de curto prazo, em vez de solues de longo prazo.
Apesar do grupo de trabalho formado com representantes de vrias secretarias para
o estudo da SMU, este se mostrou pontual, confirmando a tese apresentada pelos
autores de que em grandes cidades os departamentos mais envolvidos com os
vazios urbanos no se comunicam uns com os outros para comparar experincias e
realizar um brainstorm acerca de questes sobre a gesto dos mesmos, se
comunicando de forma contnua para aprimorar sistematicamente os processos de

100

aquisio e disposio de informaes. Tal relacionamento essencial para


programas de larga escala, maior do que intervenes pontuais em alguns imveis,
ou circunscritos a partes da cidade. Assim, entendemos que apenas a partir de um
cadastro consolidado e bem estruturado possvel a aplicao mais inteligente de
recursos e com resultados mais exitosos.
No entanto, deve-se reconhecer a existncia tambm de limitaes estruturais,
polticas, sendo o planejamento urbano tambm um resultado de interesses que vo
alm da eficincia tcnica para o enfrentamento da questo. Apesar disso, no
mbito do planejamento, principalmente baseado no Plano Diretor, verifica-se a
inteno de que os vazios urbanos faam parte do planejamento urbano municipal,
no sentido de reutilizao desses espaos.
A legislao e polticas oferecem referncia concreta de intenes, no entanto
no h instrumentos de suporte necessrios para dar apoio a essas polticas de
forma adequada, fornecendo subsdio s diretrizes das polticas acerca dos vazios
urbanos. A proposta construir estes instrumentos. O descompasso entre a teoria e
a prtica coloca em evidncia a necessidade de se construir uma base sobre os
vazios urbanos no Rio de Janeiro. Essa lacuna permite a proposta de uma
metodologia para classificao instrumental dos vazios urbanos, e tratamento com
uso de SIG, e mecanismos de gesto e manuteno do banco de informaes.

101

4 DOMICLIOS VAGOS E ESTABELECIMENTOS ABANDONADOS:


METODOLOGIA DE IDENTIFICAO E MENSURAO DE VAZIOS
URBANOS EDIFICADOS PARA A CIDADE DO RIO DE JANEIRO

Conforme foi apresentado no captulo anterior, inicialmente buscou-se a


existncia de um cadastro de vazios urbanos, ou com informaes que permitissem
a sua identificao, entre os cadastros de informaes urbanas de rgos
municipais. Foi realizado um levantamento junto s secretarias municipais de
Urbanismo, Habitao, Fazenda e o Instituto Pereira Passos (IPP), rgo da
Prefeitura responsvel pela informao geogrfica, cartogrfica e estatstica
municipal. Em nenhum dos rgos verificou-se um cadastro finalizado, estruturado
para uso, completo e integrado com informaes sobre os vazios urbanos, que
abrangesse toda a cidade, o que indica a dificuldade de identificao e gesto da
administrao municipal sobre esse problema. Frente dificuldade metodolgica de
encontrar algum indicador a partir de registros administrativos municipais que
oferecessem indcio de existncia de vazio urbano, buscaram-se outras fontes.
Segundo a diviso apresentada no captulo 2, consideramos importante a
distino entre domiclios e estabelecimentos por questes metodolgicas, com
finalidade classificatria e tendo por fim a utilidade prtica para elaborao das
estratgias de planejamento e gesto, assim como a sua compreenso e explicao.
Identificou-se ento a possibilidade de uso de informaes do Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), produzidas no Censo Demogrfico
2010. Assim, necessrio compreender quais so as categorias utilizadas pelo
IBGE nos Censos, no que diz respeito aos domiclios.
De acordo com o Censo Demogrfico 2000 (IBGE, 2000), os domiclios
particulares em que no houve coleta de informaes se classificam segundo as
categorias fechado, vago e de uso ocasional:
Domiclio fechado: Considerou-se como Fechado o domiclio particular ocupado cujos
moradores estavam temporariamente ausentes durante todo o perodo da coleta.

102

Domiclio vago: Considerou-se como Vago o domiclio particular permanente que no tinha
morador na data de referncia, mesmo que, posteriormente, durante o perodo da coleta, tivesse sido
ocupado.
Domiclio de uso ocasional: Considerou-se como de Uso ocasional o domiclio particular
permanente que na data de referncia servia ocasionalmente de moradia, ou seja, usado para
descanso de fins de semana, frias ou outro fim, mesmo que, na data de referncia, seus ocupantes
ocasionais estivessem presentes.

Figura 26 Espcies de domiclio no Censo 2000

Ocupado
Particular

Fechado
No ocupado

Coletivo

De uso
ocasional
Vago

No Censo Demogrfico 2010 (IBGE, 2010), as informaes foram organizadas


de forma mais categorizada, e os domiclios vagos so uma categoria de domiclios
no ocupados, juntamente com os domiclios fechados e de uso ocasional:
Domiclio particular: a moradia onde o relacionamento entre seus ocupantes ditado por
laos de parentesco, de dependncia domstica ou por normas de convivncia.
Domiclio particular permanente: o domiclio que foi construdo a fim de servir exclusivamente
para habitao e, na data de referncia, tinha a finalidade de servir de moradia a uma ou mais
pessoas.
Domiclio particular permanente ocupado: o domiclio particular permanente que, na data de
referncia, estava ocupado por moradores e no qual foi realizada a entrevista.
Domiclio particular permanente fechado: o domiclio particular permanente que estava
ocupado na data de referncia, porm no foi possvel realizar a entrevista no momento da visita do
Recenseador, j que seus moradores estavam ausentes. Para estes domiclios, o IBGE utilizou uma

103

metodologia de imputao, que se encontra descrita, adiante, no item Tratamento dos domiclios
fechados.
Domiclio particular permanente de uso ocasional: o domiclio particular permanente que
servia ocasionalmente de moradia na data de referncia, ou seja, era o domicilio usado para
descanso de fins de semana, frias ou outro fim, mesmo que, na data de referncia, seus ocupantes
ocasionais estivessem presentes.
Domiclio particular permanente vago: o domiclio particular permanente que no tinha
morador na data de referncia, mesmo que, posteriormente, durante o perodo da coleta, tivesse sido
ocupado.

Figura 27 Espcies de domiclio no Censo 2010

Improvisado

Ocupado

Particular
Fechado
Permanente
Coletivo

De uso
ocasional
Vago

Portanto, entre as vrias possibilidades de categorizao, como aquelas


utilizadas em estudos empricos apresentadas no captulo 2, como propriedade e
imvel, optou-se pelo uso do conceito de domiclio, pois o utilizado pelo Censo
Demogrfico do IBGE, fonte de dados principal desta pesquisa.
No entanto, interessava a essa pesquisa enquanto vazios urbanos no s os
domiclios, mas todo tipo de imvel urbano abandonado sem utilizao, incluindo as
unidades no residenciais. Buscou-se ento essa informao no Cadastro Nacional
de Endereos para Fins Estatsticos CNEFE. Esse cadastro comeou a ser
preparado no Censo 2000 e foi consolidado no Censo 2010, levantando todos os
endereos do Pas. Segundo a nota de divulgao do CNEFE, os endereos
registrados por este cadastro referem-se apenas a edificaes, no sendo

104

considerados os lotes vagos nem as edificaes em runas sem morador. Este


aspecto fundamental para a adequao metodologia de identificao de vazios
urbanos edificados. Portanto, estes atendem noo de vazios urbanos utilizada
nessa pesquisa. Pelo seu carter massivo, recente e o fato de ter sido conferido em
campo em um curto perodo de tempo na preparao que antecedeu o Censo
apresentou-se como um bom cadastro a ser utilizado.
O CNEFE identifica o endereo a partir dos seguintes componentes:
logradouro, nmero, complemento, localidade e ponto de referncia. A identificao
sobre a categoria de utilizao do endereo feita a partir das seguintes espcies:
(1) Domiclio Particular, (2) Domiclio Coletivo (hotis, alojamentos, asilos, etc.), (3)
Estabelecimento Agropecurio, (4) Estabelecimento de Ensino, (5) Estabelecimento
de Sade, (6) Estabelecimento de Outras Finalidades e (7) Edificao em
Construo.
No caso de um mesmo endereo possuir mais de uma espcie por exemplo,
ao mesmo tempo ser a residncia (1 Domiclio Particular) e um salo de beleza (7
Estabelecimento de Outras Finalidades) sero representados como mais de um
registro na tabela do CNEFE, cada linha correspondendo a uma espcie identificada
para o mesmo endereo.
Outra questo metodolgica importante que no Censo 2010 as edificaes
totalmente voltadas para fins no residenciais, mesmo possuindo muitas unidades
(por exemplo, um prdio exclusivamente comercial), foram registradas em apenas
uma linha na tabela, como apenas um nico endereo. Nesse caso, possvel
identificar a existncia de mais de uma unidade na coluna indicador de endereo
preenchida com o valor mltiplo.
A indicao de vazios urbanos foi buscada na informao sobre a identificao
do estabelecimento. Vale ressaltar que os domiclios vagos tambm esto listados
no CNEFE, porm apenas identificados como espcie 1 (Domiclio Particular) ou
2 (Domiclio Coletivo), o que demandou a solicitao da tabela com identificao
dos domiclios vagos, fornecida pelo IBGE para esta pesquisa.

105

Deve-se enfatizar que o Censo um retrato, no constituindo em uma base de


acompanhamento dos vazios, embora sirva de recurso para um diagnstico da
situao atual.
Ambas as bases foram disponibilizadas em bases de dados alfanumricos e
sobre elas tiveram que ser feitos procedimentos para que pudessem ser
georreferenciados e analisados com geoprocessamento, utilizando-se ferramentas
de SIG, que sero detalhados a seguir, separadamente pelas suas peculiaridades.
Os softwares utilizados para consultas e filtros dos bancos de dados alfanumricos
foram o Microsoft SQL Server 2008 e o Microsoft Access 2007. Para estruturao do
SIG, utilizou-se o software ESRI ArcGIS 10.1.

4.1 Domiclios vagos


importante o entendimento conceitual das categorias apresentadas
anteriormente sobre domiclios vagos, segundo as definies do Censo 2010, para
saber o que foi includo na presente anlise de vazios urbanos a partir desses
dados.
Para este trabalho, no se considerou os domiclios coletivos, pois estes no
so identificados como vagos. O domiclio coletivo, segundo a definio do Censo
2010, uma instituio ou estabelecimento onde a relao entre as pessoas que
nele se encontravam, moradoras ou no, na data de referncia, era restrita a normas
de subordinao administrativa.
A espcie de domiclios ocupados fechados inclui aqueles onde no foi
possvel realizar entrevista, por exemplo, pela ausncia dos moradores no perodo
do recenseamento, mas por meio de informaes e evidncias sabe-se da
existncia de moradores. Nesses casos, aps terminar a coleta e as supervises de
campo, o IBGE utilizou uma metodologia para estimar o nmero de pessoas
residentes, atribuindo a cada domiclio fechado o nmero de moradores de outro
domiclio, que havia sido inicialmente considerado fechado e depois foi recenseado.
Essa estimativa foi utilizada pela primeira vez pelo IBGE no Censo 2010. Os
domiclios no ocupados de uso ocasional so aqueles que servem ocasionalmente

106

de moradia, em fins de semana, frias ou outra finalidade. Os domiclios no


ocupados vagos so aqueles que no tinham morador na data de referncia do
Censo 2010 (noite de 31 de julho para 1 de agosto de 2010), mesmo que,
posteriormente, durante o perodo da coleta, tivessem sido ocupados. Segundo
a nota tcnica divulgada pelo IBGE, prdios construdos, mas ainda no habitados,
unidades residenciais colocadas venda, aluguel ou abandonadas so exemplos de
domiclios vagos. Pode-se perceber como esta definio abrangente e complexa,
pois inclui situaes diversas, considerando na mesma categoria como vagos tanto
imveis antigos que j tiveram moradores e atualmente encontram-se sem ocupao
quando imveis recm-lanados ainda sem moradores, ambos podendo estar
inclusive envolvidos na dinmica imobiliria, sendo disponibilizados para aluguel ou
venda, ou, no caso contrrio, simplesmente abandonados sem qualquer iniciativa de
insero na dinmica imobiliria da cidade. Assim, so considerados como
domiclios vagos aqueles existentes em setores censitrios correspondentes a
alguns grandes empreendimentos imobilirios que no tinham sido ocupados no
Censo 2010.
A informao sobre domiclios vagos totais por setor faz parte da divulgao
dos dados do Censo 2010 do IBGE. Essa informao foi divulgada pelo IBGE,
porm agregada por setores censitrios, sem identificao dos endereos dos
domiclios. Assim, foi solicitada a informao diretamente ao IBGE, que cedeu para
esse estudo a tabela contendo todos os endereos identificados como domiclios
vagos pelo Censo 2010. Mas para o detalhamento a partir de endereos dos
domiclios vagos, utilizou-se a base de endereos fornecida pelo IBGE que continha
essa especificao. Foram recebidas, em outubro de 2011, planilhas no formato
Excel, divididas por subdistritos do IBGE, com o seguinte dicionrio de espcies: 01=
Domiclio Particular Permanente Ocupado; 02= Domiclio Particular Permanente No
Ocupado - Fechado ; 03= Domiclio Particular Permanente No Ocupado - Uso
Ocasional; 04= Domiclio Particular Permanente No Ocupado Vago; 05=
Domiclio Particular Improvisado Ocupado; 06= Domiclio Coletivo com Morador; 07=
Domiclio

Coletivo

sem

Morador;

08=

Estabelecimento

Agropecurio;

09=

Estabelecimento de Ensino; 10= Estabelecimento de Sade; 11= Estabelecimentos


de Outras Finalidades; e 12= Edificao em Construo.

107

Importando-se a tabela para o Microsoft Access 2007, utilizou-se uma consulta


para criao de uma nova tabela, a partir do filtro pelo campo de espcie de
domiclio, usando como critrio 04= Domiclio Particular Permanente No Ocupado
Vago. A figura 28 apresenta um exemplo de visualizao da tabela produzida.

Figura 28 Tela do Microsoft Access 2007 exibindo a tabela de domiclios vagos IBGE 2010

A partir desse filtro, a nova tabela, com os domiclios vagos, totalizou 193.639
registros.
Os campos da tabela indicam o setor censitrio onde o domiclio se localiza, o
logradouro (dividido nos campos tipo, ttulo e nome), o nmero e os complementos
de numerao que podem ser encontrados no endereo. Exemplos de complemento
so: casa, frente, fundos, sobrado, apartamento, bloco, sendo que os complementos
podem estar distribudos em diferentes campos, por exemplo, bloco 1 apartamento
101.
A partir da informao sobre o setor censitrio, foi possvel uma primeira
aproximao sobre a distribuio espacial dos domiclios vagos na cidade do Rio de
Janeiro. Por meio de uma consulta de totais, agrupou-se a soma de domiclios vagos
encontrados em cada um dos 10.504 setores censitrios do Censo 2010. A partir

108

da, foi gerada a informao de total de domiclios vagos para cada setor censitrio.
Por meio de um join da tabela contendo os totais de domiclios vagos por setor
censitrio com a base georreferenciada de setores censitrios, pela chave cdigo do
setor, foi possvel ver sua distribuio no mapa da cidade.
As figuras 29 e 30 apresentam a informao de domiclios vagos por setor
censitrio.

Figura 29 Domiclios vagos por setor censitrio (2010)

109

Figura 30 Domiclios vagos por setor censitrio (2010) (polgonos)

Dada a definio das Regies de Planejamento, pelo Plano Diretor de


Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Rio de Janeiro, como regionalidade criada
para a organizao de informaes e integrao dos rgos municipais na
implementao das polticas setoriais, os mapas foram gerados agregando os
setores censitrios pelos limites das Regies de Planejamento. A visualizao da
informao sobre domiclios vagos e estabelecimentos abandonados no nvel de RP
permite, portanto, a compreenso do fenmeno na escala adotada no Plano Diretor
para implementao de polticas pblicas setoriais.
O IBGE trabalha com a orientao de que os limites dos setores censitrios
devem coincidir com os limites de bairros, quando definidos pelo municpio,
enquanto o Plano Diretor do Rio de Janeiro tambm define, no captulo III da
Ordenao para o Planejamento, que os limites administrativos da Prefeitura devem
estar sempre adequados aos limites dos setores censitrios. Tal compatibilizao
permitiu a fcil agregao dos resultados por setores para os recortes de maior

110

amplitude geogrfica, a partir da soma destes, sendo distribudos pelas regies de


planejamento conforme apresentado na tabela 5 e na figura 31.

Tabela 5 Domiclios Particulares Permanentes Vagos por Regio de Planejamento


Domiclios Particulares
Permanentes Vagos

RP
1.1 - Centro

8.996

2.1 - Zona Sul

21.447

2.2 - Tijuca

9.506

3.1 - Ramos

3.882

3.2 - Mier

13.119

3.3 - Madureira

16.656

3.4 - Inhama

3.795

3.5 - Penha

8.367

3.6 - Pavuna

8.136

3.7 - Ilha do Governador

3.293

4.1 - Jacarepagu

20.317

4.2 - Barra da Tijuca

17.393

5.1 - Bangu

16.675

5.2 - Campo Grande

21.708

5.3 - Santa Cruz

13.628

5.4 - Guaratiba

6.721
TOTAL

Fonte: IBGE, 2010.

193.639

111

Figura 31 Domiclios vagos por Regio de Planejamento (2010)

Apenas considerando essa informao, pode-se perceber que em relao s


regies com menor quantidade de domiclios vagos, existe uma concentrao
naquelas que tambm so as menores em tamanho: Inhama, Ramos e Ilha do
Governador. As maiores quantidades encontram-se distribudas em regies com
perfil variado, como a Zona Sul e a Zona Oeste.
Buscando maior refinamento na anlise geogrfica, procurou-se a localizao
exata dos endereos no mapa da cidade, em detalhe maior do que o total por setor
censitrio. Isso foi possvel a partir do geocoding (geocodificao) dos endereos do
banco de dados pelo SIG. A geocodificao o processo de georreferenciamento de
uma

informao

alfanumrica,

atribuindo

uma

localizao,

por

meio

das

coordenadas geogrficas X e Y de um ponto, a partir dos atributos descritivos de


endereos em uma tabela.
Para o funcionamento da ferramenta de geocodificao, necessrio criar
primeiro um address locator (localizador de endereo), que a referncia espacial

112

para os endereos que sero geocodificados, por meio de bases espaciais de


logradouros, nmeros de porta e CEP, entre outras. O endereo pode ser localizado
tanto pelo nmero de porta, quando h coincidncia total entre o endereo
informado na tabela e o endereo na base de nmero de porta usada como
referncia espacial, quanto pelo trecho de logradouro, quando o endereo no existe
na base de nmero de porta, mas encontrado o seu CEP ou efetua-se a
interpolao entre o nmero inicial e final informado na tabela de logradouro para
estimar a posio do endereo da tabela. Para o localizador de endereos, foram
utilizadas as bases do IPP possuindo as informaes de logradouros (com
respectivo CEP) e nmeros de porta. Os campos da tabela com contedos
necessrios para georreferenciamento por geocodificao foram, portanto, os de
nome do logradouro, nmero e CEP. A concatenao dos campos logradouro e
nmero permitiram a consolidao em um campo do endereo, necessrio para o
funcionamento da ferramenta. Para a criao e alimentao de um campo de CEP,
que no existia na tabela enviada pelo IBGE, foi feita uma consulta comparativa com
o CNEFE, que possua essa informao.
Na tabela do CNEFE, o endereo do imvel se encontra dividido no campos
TIPO, TTULO, NOME e NUMERO, alm dos campos de complemento que no
foram utilizados pois o geocode do IPP no utiliza. Por exemplo, TIPO=AVENIDA,
TTULO=PRINCESA, NOME=ISABEL e NUMERO=263. Para utilizar na ferramenta
de geocodificao, foi criado um campo Endereo, onde se concatenou essas
informaes nesse campo, por exemplo: AVENIDA PRINCESA ISABEL, 263.
Preparada a tabela, foi ento utilizada a ferramenta, a partir da qual foi obtido o
seguinte resultado:

Encontrados: 130.577 (67%)

Encontrados com dvidas: 32.043 (17%)

No encontrados: 31.019 (16%)

Aqueles classificados como encontrados so os casos em que o endereo da


tabela teve coincidncia total com um ponto no mapa. No caso de encontrados com
dvidas, tem-se os endereos que, por informaes incompletas na tabela ou
duplicidades na base espacial de referncia, so encontrados vrios candidatos

113

possveis para um mesmo endereo, e escolhido um desses pontos no mapa para


representar o endereo. Os endereos no encontrados so aqueles cuja referncia
da tabela no foi encontrada nas bases geogrficas, ou que continham informaes
conflitantes, por exemplo, CEP e logradouro inconsistentes. Ao todo, foram criados
98.123 pontos de diferentes coordenadas X e Y no mapa, uma vez que em vrios
casos os endereos considerados a partir do seu logradouro e nmero de porta
possuam complemento (por exemplo, apartamentos) que possuam as mesmas
coordenadas geogrficas, portanto pontos coincidentes ou sobrepostos. Esta uma
caracterstica do cadastro 2D, onde a localizao feita por um par de coordenadas,
ao passo que os cadastros 3D utilizam-se de uma terceira coordenada Z (altura).
A figura 32 apresenta um exemplo da geocodificao dos endereos de
domiclios vagos. O recurso do Google Street View foi acrescentado por meio de um
add-in9.

Figura 32 Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificao de endereo de domiclio vago

http://www.arcgis.com/home/item.html?id=7508d2ce2fbe4485bebc57f9fe621b71

114

4.2 Estabelecimentos abandonados


O CNEFE foi utilizado pelo trabalho para localizar os vazios urbanos que no
so domiclios, mas estabelecimentos, complementando o que foi feito para os
domiclios vagos. No entanto, diferentemente deste cadastro, o CNEFE no possui
uma espcie ou categoria especfica para os estabelecimentos que constituiriam
vazios urbanos. As espcies de endereos do CNEFE so as seguintes: 1 Domiclio Particular; 2

- Domiclio Coletivo (hotis, alojamentos, asilos, etc.); 3 -

Estabelecimento Agropecurio; 4 - Estabelecimento de Ensino; 5 - Estabelecimento


de Sade; 6 - Estabelecimentos de Outras Finalidades; 7 - Edificao em
Construo. Uma nota importante divulgada pelo IBGE a de que os endereos
registrados referem-se a edificaes, no sendo considerados os lotes vagos nem
as edificaes em runas sem morador, isto , no so considerados endereos pelo
levantamento nem os terrenos vagos por um lado, nem as edificaes abandonadas
em runas sem ocupantes, por outro.
O CNEFE est disponvel para download no site do IBGE, em arquivos
separados para cada subdistrito dos estados da federao, divulgado em dezembro
de 2011, no formato de documentos de texto. A base de dados foi importada para o
Microsoft SQL Server 2008, com a separao dos campos e seus contedos. Ao
todo, a base do CNEFE possui 2.673.469 endereos para toda a cidade do Rio de
Janeiro. A figura 33 apresenta a tela com a tabela importada.

115

Figura 33 Tela do Microsoft SQL Server 2008 exibindo a base de dados do CNEFE

Conforme mencionado, no havia nenhuma categoria especfica na espcie de


endereo para identificar os vazios urbanos, dessa forma foi necessrio pesquisar
por esse tipo dentro daqueles endereos das categorias estabelecimento
agropecurio, de ensino, de sade e de outras finalidades. Procedeu-se ento a
uma anlise do campo de identificao do estabelecimento. A partir de entrevista
com Antonio Jorge Teixeira, do IBGE Unidade Estadual Rio de Janeiro, foi
explicado que este campo do tipo texto, preenchido livremente pelo recenseador,
conforme a verificao visual e sua interpretao sobre o estabelecimento, e no
existe um treinamento especfico para a equipe da coleta a respeito de formas de
preenchimento ou alguma padronizao. Assim, este campo encontra-se preenchido
com centenas de diferentes textos, como, por exemplo, bar, salo de beleza, loja, e
entre estes, abandonado, vazio, e outros termos que oferecem indcio de tratar-se
de vazios urbanos, como apresentado na figura 34.

116

Figura 34 Tabela do CNEFE com registro contendo o campo de identificao do estabelecimento


preenchido como vazio

Manualmente, procedeu-se com uma leitura exaustiva desse campo buscando


um padro de formas de preenchimento para indicao de vazios urbanos. Foi
criada ento uma consulta (query) buscando os diversos termos encontrados e suas
variantes, considerando inclusive casos com erros de grafia, mas com a mesma
indicao, para abarcar a maior quantidade possvel de resultados. Os termos
includos na consulta e suas variantes foram: abandonado, em abandono,
desativado, vago, vazio, fechado, antigo, falido, inativo, sem atividade, sem
funcionamento, sem ocupao, sem uso, sem utilizao, runa. Uma das
dificuldades

foi

falta

de

padronizao

no

preenchimento

do

campo

estabelecimento. Por ser um campo do questionrio aberto e sem uma regra ou


orientao de procedimento a adotar, a consistncia se reduz, medida que um
imvel com as mesmas caractersticas, ou caractersticas muito semelhantes,
podem ser identificadas de formas muito variadas. Por exemplo, entre os resultados
encontra-se informaes como "bar fechado", "birosca vaga", "boteco abandonado".
Alm disso, temos cincia que a situao de abandono pode nem mesmo ter sido
registrada, anotando-se apenas o tipo de estabelecimento.

117

Com

essa

consulta

filtro

dos

endereos

para

as

espcies

de

estabelecimentos (espcies 4, 5 e 6), chegou-se ao resultado para estabelecimentos


abandonados. A figura 35 apresenta um exemplo com alguns registros encontrados
a partir dessa consulta.

Figura 35 Listagem de endereos de estabelecimentos do CNEFE identificados como abandonados

Foi encontrado um total de 10.072 imveis. As figuras 36 e 37 apresentam a


distribuio dos estabelecimentos abandonados por setor censitrio, a partir do join
entre a tabela e os setores censitrios, pelo cdigo de setor.

118

Figura 36 Estabelecimentos abandonados por setor censitrio

Figura 37 Estabelecimentos abandonados por setor censitrio (2010) (polgonos)

119

A tabela 6 e a figura 38 apresentam o resultado, agrupado por Regio de


Planejamento, com a mesma metodologia da que foi utilizada para os domiclios
vagos.

Tabela 6 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento


RP

Estabelecimentos abandonados

1.1 - Centro

1.127

2.1 - Zona Sul

568

2.2 - Tijuca

425

3.1 - Ramos

665

3.2 - Mier

881

3.3 - Madureira

1.123

3.4 - Inhama

284

3.5 - Penha

650

3.6 - Pavuna

316

3.7 - Ilha do Governador

119

4.1 - Jacarepagu

551

4.2 - Barra da Tijuca

139

5.1 - Bangu

1.062

5.2 - Campo Grande

1.221

5.3 - Santa Cruz

756

5.4 - Guaratiba

185
TOTAL

10.072

120

Figura 38 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento

Em

uma

aproximao

inicial,

pode-se

perceber

concentrao

de

estabelecimentos abandonados na regio central, alm de Madureira, Bangu e


Campo Grande. Diferente do verificado no caso dos domiclios vagos, algumas
regies menores em rea, como Ramos, possuem grande quantidade de
estabelecimentos abandonados.
As aes da SMU e SMH na parte de cadastro, apresentadas no captulo
anterior, possuem uma ntida concentrao territorial o primeiro, nas regies da
Zona Norte de Ramos e Penha, o segundo, na regio do Centro. A anlise espacial
permite constatar que os estudos so realizados em reas com importante
concentrao de estabelecimentos abandonados. Porm, percebe-se que a maior
quantidade encontrada nas regies de Madureira, Bangu e Campo Grande. Essa
uma importante constatao preliminar para mostrar que por vezes as polticas
esto voltadas para as reas que no necessariamente so as mais crticas. Em
geral, as propostas de requalificao e renovao urbana se voltam para as reas
mais centrais, tanto atravs de polticas pblicas quanto por estudos, mas em certos

121

casos outras reas da cidade merecem ateno. No caso de habitao, justificada


pela necessidade de proximidade ao centro.
Tambm foi utilizada a ferramenta de geocodificao para a localizao precisa
desses endereos, por pontos, com o seguinte resultado:

Encontrados: 6.719 (67%)

Encontrados com dvidas: 2.086 (21%)

No encontrados: 1.267 (12%)

Este resultado exemplificado na figura 23.

Figura 39 Tela do ArcGIS 10.1 exemplificando a geocodificao de endereo de estabelecimento


abandonado

Para os estabelecimentos abandonados, foi possvel tambm a localizao por


face de quadra, disponvel no CNEFE (figura 40).

122

Figura 40 Indicao de quadra e face de endereos de estabelecimentos abandonados no CNEFE

A base geogrfica do IBGE possua 185.538 registros, porm havia casos em


que dois desenhos diferentes possuam mesmo cdigo de setor, quadra e face. Com
a agregao desses casos, chegou-se a um total de 145.054 faces geogrficas.
Do total dos 210.276 estabelecimentos levantados pelo CNEFE, 179.880
tiveram coincidncia com face geogrfica. Para os 10.072 estabelecimentos
abandonados, 9.402 tiveram coincidncia com face geogrfica. Assim, foi possvel
para esses casos localizar a face e mapear a partir dessa escala, conforme
apresentado na figura 41.

123

Figura 41 Estabelecimentos abandonados por face de quadra

4.3 Resultado final: vazios urbanos edificados


Conforme a metodologia apresentada, consideramos como vazios urbanos
edificados a soma dos domiclios vagos e estabelecimentos abandonados. A tabela
7 apresenta a sntese dos valores encontrados por Regio de Planejamento, que
somados resultam na informao total sobre vazios urbanos na cidade.

124

Tabela 7 Total de vazios urbanos por Regio de Planejamento


Domiclios
Particulares
Permanentes
Vagos

RP
1.1 - Centro

Estabelecimentos abandonados

Total de
vazios
urbanos

8.996

1.127

10.123

21.447

568

22.015

2.2 - Tijuca

9.506

425

9.931

3.1 - Ramos

3.882

665

4.547

3.2 - Mier

13.119

881

14.000

3.3 - Madureira

16.656

1.123

17.779

3.4 - Inhama

3.795

284

4.079

3.5 - Penha

8.367

650

9.017

2.1 - Zona Sul

3.6 - Pavuna

8.136

316

8.452

3.7 - Ilha do Governador

3.293

119

3.412

4.1 - Jacarepagu

20.317

551

20.868

4.2 - Barra da Tijuca

17.393

139

17.532

5.1 - Bangu

16.675

1.062

17.737

5.2 - Campo Grande

21.708

1.221

22.929

5.3 - Santa Cruz

13.628

756

14.384

6.721

185

6.906

5.4 - Guaratiba
TOTAL

193.639

10.072 203.711

Em termos absolutos, verifica-se que para algumas regies de planejamento


no h grande correlao entre o total de domiclios vagos e estabelecimentos
abandonados por RP, isto , a quantidade de domiclios vagos pelas RPs no
diretamente proporcional quantidade de estabelecimentos vagos nas mesmas. A
tabela 8 permite verificar esse aspecto.

125

Tabela 8 Ranking das RPs por total de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados

Ranking geral

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

RP

5.2 - Campo Grande


3.3 - Madureira
5.1 - Bangu
2.1 - Zona Sul
1.1 - Centro
3.2 - Mier
4.1 - Jacarepagu
5.3 - Santa Cruz
3.5 - Penha
4.2 - Barra da Tijuca
2.2 - Tijuca
3.1 - Ramos
3.6 - Pavuna
5.4 - Guaratiba
3.4 - Inhama
3.7 - Ilha do Governador

Ranking total de
domiclios vagos

1
6
5
2
10
8
3
7
11
4
9
14
12
13
15
16

Ranking total de
estabelecimentos
abandonados
1
3
4
9
2
5
10
6
8
15
11
7
12
14
13
16

Os principais exemplos so as regies do Centro e Ramos (maior quantidade


de estabelecimentos abandonados em relao a domiclios vagos) e as regies da
Zona Sul, Barra da Tijuca e Jacarepagu (maior quantidade de domiclios vagos em
relao a estabelecimentos abandonados). Essa diferenciao de perfil essencial
para definio de polticas adequadas para soluo do problema dos vazios
urbanos.
A quantidade de domiclios vagos muito maior, indicando uma maior
facilidade enquanto considerada a possibilidade de aproveitamento para uso
habitacional.

126

Figura 42 Total de vazios urbanos por Regio de Planejamento

O mapa se assemelha ao de domiclios vagos, com as mesmas reas em


destaque. Fica evidenciada assim, comparativamente, a diferena na ordem de
grandeza, tendo os domiclios vagos um peso muito maior do que os
estabelecimentos abandonados, considerando-se os valores totais absolutos de
cada espcie. A figura 43 apresenta com clareza essa diferena.

127

Figura 43 Vazios urbanos por Regio de Planejamento segundo espcie

Mesmo nas regies com maior proximidade entre as quantidades totais, os


estabelecimentos abandonados no chegam a 20%, em Ramos, e 15%, no Centro,
da quantidade total dos domiclios vagos.
As diversas escalas cartogrficas apresentadas neste captulo para as quais as
informaes foram produzidas permitem a anlise dos vazios urbanos edificados em
diferentes escalas analticas: Regio de Planejamento, setores censitrios
(polgonos), faces de quadra (linha) e nmero de porta geocodificado (ponto). Cada
uma das quatro escalas cartogrficas utilizadas se mostra adequada a uma escala
de anlise. Para procurar um imvel (ponto), definir uma diretriz urbana (RP),
microescala para definio de uma poltica local (setor) ou anlise segundo efeito de
variveis de proximidade imediata (faces).
Essas diferentes escalas tambm representam diferentes nveis de polticas, da
mais local mais global, para o municpio do Rio de Janeiro. A caracterizao a
nvel mais desagregado, por setor censitrio, importante na elaborao de

128

estratgias de planejamento urbano, para a identificao das reas de interveno.


O georreferenciamento dos vazios urbanos atravs de pontos permite localizao
precisa para a interveno, tratando do imvel que ser alvo da atuao municipal.
As figuras 44 a 47 apresentam essas escalas, utilizando como exemplo os
estabelecimentos abandonados da regio de planejamento de Madureira.

Figura 44 Escalas de anlise: Regio de Planejamento e setores censitrios (polgonos)

129

Figura 45 Escalas de anlise: Setores censitrios (polgonos) e endereos geocodificados (pontos)

Figura 46 Escalas de anlise: Endereos geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas)

130

Figura 47 Escalas de anlise: Endereos geocodificados (pontos) e faces de quadra (linhas)


(detalhe)

O georreferenciamento por nmero de porta essencial para saber onde


dentro do setor esto localizados os vazios? Esto concentrados ou dispersos? Tais
respostas so essenciais para o melhor conhecimento e abordagem necessria
sobre o problema.

131

VAZIOS

URBANOS

NA

CIDADE

DO

RIO

DE

JANEIRO:

RESULTADOS E ANLISES
Neste captulo, ser feita uma anlise sobre os resultados produzidos a partir
das bases do IBGE na gerao da informao sobre vazios urbanos no Rio de
Janeiro. Primeiramente, avaliaremos a metodologia utilizada a partir de um controle
de qualidade desses resultados, por meio de uma validao dos mesmos. Depois,
ser feita uma anlise comparativa entre os Censos 2000 e 2010, de forma a avaliar
as mudanas nos ltimos 10 anos sobre a sua distribuio espacial. Por fim,
buscaremos analisar mais detalhadamente os resultados, a partir das caractersticas
internas dos vazios urbanos os seus tipos e das caractersticas externas isto
, sua relao com outras variveis do entorno, atravs do seu cruzamento com
outras bases em SIG para que possamos tecer algumas hipteses e concluses
em relao aos aspectos geogrficos, como fsicos, sociais, habitacionais,
urbansticos, ambientais, paisagsticos, jurdicos, polticos e econmicos da
distribuio espacial dos vazios urbanos na cidade.

5.1 Validao e controle de qualidade dos resultados


Uma vez que se pretende que a informao gerada seja utilizada para
anlises que subsidiem o planejamento e gesto sobre os imveis, torna-se
relevante uma anlise sobre o controle de qualidade dos resultados gerados no
trabalho de georreferenciamento dos vazios urbanos.
Dada a grande massa de dados, no foi possvel uma validao em campo
em relao qualidade da informao do IBGE, no que diz respeito listagem de
domiclios vagos e, sobretudo, listagem de endereos aqui classificados como
abandonados com base no preenchimento do CNEFE. Para validar os dados,
portanto, foram feitas anlises e cruzamento de informaes do prprio banco, para
verificar a sua consistncia.

132

5.1.1 Problematizao da categoria domiclios vagos


Conforme apresentado anteriormente, a definio de domiclio vago pelo
IBGE ampla e inclui tanto situaes que por definio atendem ao que nos
referimos no captulo conceitual como vazios urbanos, como tambm inclui casos de
empreendimentos imobilirios lanados recentemente ainda no ocupados.
Estudou-se ento de que forma esses casos poderiam ser identificados para em
seguida avaliar o impacto sobre o total de domiclios vagos informados pelo Censo e
a possibilidade de desconsider-los nas anlises.
Utilizando os dados do Censo, levantou-se a hiptese de que esses casos de
lanamentos imobilirios ainda no ocupados seriam identificveis atravs da
verificao dos casos em que havia domiclios vagos e no havia populao
residente. No Censo, nos casos em que durante a pr-coleta verifica-se imveis em
construo com nmero de unidades conhecido, feito o cadastramento do nmero
de unidades (domiclios), para poder fazer a diviso dos setores quando necessrio
e compor corretamente a estimativa de unidades a visitar durante o recenseamento.
Porm, nem sempre durante a coleta essas unidades j se encontram ocupadas,
gerando esses casos ora relatados. Foi feita a apurao tanto para os dados do
Censo 2010 quanto para o Censo 2000. Identificou-se 43 setores censitrios com
essa situao em 2010 e 8 setores censitrios com essa situao em 2000,
apresentados na figura 48.

133

Figura 48 Setores censitrios sem populao com domiclios vagos

A tabela 9 apresenta a lista dos setores censitrios de 2010 com essa


caracterstica.

Tabela 9 Lista de setores censitrios (2010) sem populao com domiclios vagos

Cdigo do setor 2010

RP

Bairro

Quantidade
de
domiclios
vagos

330455705070010

1.1 - Centro

Centro

330455705120121

1.1 - Centro

Vasco da Gama

330455705120126

1.1 - Centro

So Cristvo

330455705120127

1.1 - Centro

Vasco da Gama

330455705260010

1.1 - Centro

Paquet

330455705260011

1.1 - Centro

Paquet

330455705170601

3.2 - Mier

Engenho de Dentro

257

330455705170602

3.2 - Mier

Engenho de Dentro

269

330455705170603

3.2 - Mier

Engenho de Dentro

256

134

330455705170604

3.2 - Mier

Engenho de Dentro

226

330455705170629

3.2 - Mier

Cachambi

136

330455705190298

3.3 - Madureira

Iraj

361

330455705190299

3.3 - Madureira

Vila da Penha

304

330455705200537

3.3 - Madureira

Quintino Bocaiva

298

330455705300072

3.6 - Pavuna

Acari

330455705300286

3.6 - Pavuna

Acari

10

330455705300290

3.6 - Pavuna

Pavuna

330455705250278

3.7 - Ilha do Governador

Cidade Universitria

330455705250318

3.7 - Ilha do Governador

Cidade Universitria

330455705250335

3.7 - Ilha do Governador

Moner

330455705290409

4.2 - Barra da Tijuca

Recreio dos Bandeirantes

330455705290431

4.2 - Barra da Tijuca

Itanhang

330455705290443

4.2 - Barra da Tijuca

Vargem Grande

330455705290444

4.2 - Barra da Tijuca

Vargem Grande

330455705220616

5.1 - Bangu

Gericin

330455705230393

5.2 - Campo Grande

Inhoaba

330455705230584

5.2 - Campo Grande

Cosmos

213

330455705230585

5.2 - Campo Grande

Cosmos

243

330455705230666

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

301

330455705230667

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

224

330455705230668

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

196

330455705230680

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

262

330455705230681

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

291

330455705230683

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

215

330455705230684

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

204

330455705230716

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

269

330455705230717

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

282

330455705230718

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

262

330455705230836

5.2 - Campo Grande

Campo Grande

396

330455705240635

5.3 - Santa Cruz

Santa Cruz

330455705310056

5.4 - Guaratiba

Guaratiba

330455705310077

5.4 - Guaratiba

Guaratiba

330455705310191

5.4 - Guaratiba

Pedra de Guaratiba

A tabela 10 apresenta os resultados por RP.

38

135

Tabela 10 Total de domiclios vagos em setores com populao (2010) por Regio de Planejamento

RP
1.1 - Centro
2.1 - Zona Sul

Total de domiclios
vagos (2010)

Total de domiclios vagos em


setores com populao
Diferena

8.996

8.980

0,18%

21.447

21.447

0,00%

2.2 - Tijuca

9.506

9.506

0,00%

3.1 - Ramos

3.882

3.882

0,00%

3.2 - Mier

13.119

11.975

8,72%

3.3 - Madureira

16.656

15.693

5,78%

3.4 - Inhama

3.795

3.795

0,00%

3.5 - Penha

8.367

8.367

0,00%

3.6 - Pavuna

8.136

8.120

0,20%

3.7 - Ilha do Governador

3.293

3.281

0,36%

4.1 - Jacarepagu

20.317

20.317

0,00%

4.2 - Barra da Tijuca

17.393

17.387

0,03%

5.1 - Bangu

16.675

16.674

0,01%

5.2 - Campo Grande

21.708

18.347

15,48%

5.3 - Santa Cruz

13.628

13.627

0,01%

6.721

6.681

0,60%

5.4 - Guaratiba

As RPs com maior diferena se consideramos ou no esses domiclios so:


3.2 Mier, 3.3 Madureira e 5.2 Campo Grande. Buscou-se analisar alguns
casos com o uso de ortofotos do ano de 2010, apresentados nas figuras 49 a 51.

136

Figura 49 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos:condomnio Arena Park
(Avenida Dom Hlder Cmara, 6.001) em construo

Figura 50 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos: Condomnio Villaggio

Iraj(Estrada da gua Grande, 150) em construo

137

Figura 51 Setores censitrios 2010 sem populao com domiclios vagos: Rua Itanas, 201, lotes
101, 201 e 401 em construo

Com a comparao com a ortofotos de 2010, produzida pelo IPP a partir de


voos realizados no mesmo perodo da coleta do Censo, possvel concluir que se
trata de grandes empreendimentos que, ainda que no ocupados quando se realizou
a coleta, j estavam finalizados, e cujos domiclios j foram contabilizados pelo
IBGE.
Para o Censo 2000, 8 setores censitrios foram identificados nessa situao,
sendo a relao apresentada na tabela 11.

Tabela 11 Lista de setores censitrios (2000) sem populao com domiclios vagos

Cdigo do setor 2000

RP

Quantidade de
domiclios vagos

330455705210182

4.1 - Jacarepagu

336

330455705290022

4.2 - Barra da Tijuca

432

330455705290023

4.2 - Barra da Tijuca

360

330455705290024

4.2 - Barra da Tijuca

362

330455705290025

4.2 - Barra da Tijuca

432

330455705290198

4.2 - Barra da Tijuca

252

330455705230387

5.2 - Campo Grande

360

330455705230388

5.2 - Campo Grande

360

138

A tabela 12 apresenta os resultados por RP para o ano de 2000.

Tabela 12 Total de domiclios vagos em setores com populao (2000) por Regio de Planejamento

RP
1.1 - Centro

Total de
domiclios vagos
(2000)

Total de domiclios vagos


em setores com populao

Variao

13.182

13.182

0,00%

2.1 - Zona Sul

27.376

27.376

0,00%

2.2 Tijuca

13.445

13.445

0,00%

3.1 - Ramos

8.683

8.683

0,00%

3.2 Mier

17.223

17.223

0,00%

3.3 - Madureira

20.445

20.445

0,00%

6.409

6.409

0,00%

3.5 Penha

10.725

10.725

0,00%

3.6 - Pavuna

10.463

10.463

0,00%

3.4 - Inhama

3.7 - Ilha do Governador

7.103

7.103

0,00%

4.1 - Jacarepagu

18.840

18.504

1,78%

4.2 - Barra da Tijuca

16.596

14.758

11,07%

5.1 Bangu

18.183

18.183

0,00%

5.2 - Campo Grande

18.218

17.498

3,95%

5.3 - Santa Cruz

11.453

11.453

0,00%

5.135

5.135

0,00%

5.4 - Guaratiba

Se comparado ao ano de 2010, a situao aconteceu em um nmero muito


menor de vezes, o que pode ser atribudo a alguma reviso metodolgica por parte
do IBGE, alm da prpria dinmica imobiliria da cidade, que se encontrava em um
ritmo diferente do atual.
As RPs com maior diferena se consideramos ou no esses domiclios so
4.1 Jacarepagu, 4.2 Barra da Tijuca e 5.2 Campo Grande. As figuras 52 a 54
apresentam o detalhe, com a ortofoto, de alguns setores em questo.

139

Figura 52 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: blocos 01 a 07 da
Estrada do Cafund, 725 em construo

Figura 53 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: blocos 1 a 8 do
condomnio Moradas do Itanhang, Estrada de Jacarepagu, 3.145 em construo

140

Figura 54 Setores censitrios 2000 sem populao com domiclios vagos: Avenida Manoel Caldeira
de Alvarenga, s/n, blocos 01 a 12 em construo

No entanto, embora a princpio os casos acima relacionados possam ser


considerados como diferentes do que se busca com a noo de vazios urbanos,
tambm verificou-se dificuldade metodolgica na abordagem dessa situao, uma
vez que alm desses existem tambm casos em que h alguns poucos domiclios
ocupados em empreendimentos recm-lanados no momento do Censo. A figura 55
e a tabela 13 apresentam um exemplo dessa situao.

141

Figura 55 Setores censitrios do Condomnio Norte Village (Rua Degas, 400), parcialmente
concludo e ocupado.

Tabela 13 Populao e domiclios dos setores censitrios do Condomnio Norte Village.

RP

SETOR 2010

NOME
BAIRRO

Domiclios
Particulares
Permanentes
Vagos

Pessoas em
Domiclios
Particulares
Permanentes

3.2 - Mier 330455705170628 Cachambi

48

3.2 - Mier 330455705170629 Cachambi

136

3.2 - Mier 330455705170630 Cachambi

159

41

Nesse caso, por exemplo, apenas o setor 170629 foi considerado na listagem,
por no ter nenhuma populao residente. Porm, outros dois setores compem o
mesmo empreendimento e j possuam parte dos seus domiclios ocupados.
Identificar todos esses casos que envolveria uma anlise muito mais
detalhada e com recursos que no esto disponveis para este trabalho. O dado do
IBGE utilizado como fonte produzido dessa forma e no h como segregar com

142

certeza todos os casos. Por outro lado, tambm no pode se descartar a hiptese de
que imveis recm-lanados sejam mantidos vazios motivados por especulao
imobiliria, e nesse caso ainda que no estejam degradados ou abandonados
deveriam ser considerados como vazios urbanos edificados. Frente natureza do
levantamento do IBGE e impossibilidade de se obter dados desta fonte que
permitissem identificar e analisar separadamente as diferentes situaes agrupadas
na espcie domiclios vagos, neste estudo fez-se a opo metodolgica de
considerar todos os domiclios vagos segundo a definio do Censo.

5.1.2 Anlise sobre resultado da geocodificao


A geocodificao dos endereos que foi realizada permitiu conhecer com
preciso de coordenadas geogrficas a localizao de cada um dos imveis. Este
posicionamento essencial para anlises mais detalhadas do que a escala do setor
censitrio no qual ele est localizado, que a escala da divulgao feita pelo IBGE.
Porm, devido ao fato de nem todos os endereos terem sido encontrados sem
problemas, necessrio conhecer um pouco melhor esse resultado e fazer um
refinamento do mesmo.
Verifica-se que os percentuais de endereos encontrados, encontrados com
dvidas e no encontrados semelhante para domiclios vagos e estabelecimentos
abandonados, sendo a quantidade de domiclios encontrados com dvidas ou no
encontrados ligeiramente superior, o que explicado sobretudo pela forma de
indicao do endereo de domiclios, com grande quantidade de endereos
informais ou imprecisos se comparados com os endereos de estabelecimentos, que
embora grande quantidade de informais na cidade, no so tantos quanto os de
domiclios. Tambm o caso dos imveis sem nmero, dado o fato de que em um
mesmo logradouro pode haver inmeros endereos sem nmero ao qual a
geocodificao pode possivelmente associar os endereos.
Os vazios urbanos, tanto domiclios vagos quanto estabelecimentos
abandonados, so localizveis a partir exclusivamente da base do IBGE at o nvel
de setor censitrio. Para o detalhamento no nvel de ponto, foi necessrio utilizar a
ferramenta de geocodificao, comparando os endereos desses imveis com a

143

base geogrfica de endereos da Prefeitura. Um problema importante a ser


considerado so os casos em que a ferramenta de geocodificao no possibilita o
georreferenciamento no nvel de ponto porque alguns endereos no constam na
base da Prefeitura, que foi a base utilizada para encontrar esses endereos.
A base georreferenciada do IBGE apenas de logradouros, no chegando ao
nvel do endereo (ponto) divulgado no Censo. Assim, para a validao desse
resultado, foi feita a comparao para cada endereo entre o cdigo do setor
informado no Censo e o cdigo do setor onde o endereo foi geocodificado na base
geogrfica de setores censitrios, encontrado pela associao com a base de
endereos da Prefeitura. Uma vez que o processo de geocodificao utilizou bases
geogrficas de diferentes fontes - setores censitrios do IBGE e endereos da
Prefeitura - essa anlise importante para a validao do nvel de aderncia e
comparabilidade entre as duas bases.
Em muitos casos, a no coincidncia se deve ao fato da base geogrfica de
setores censitrios do IBGE no ser desenhada at o fundo dos lotes, de forma que
o ponto do endereo mapeado pela Prefeitura fica fora dos seus limites, pois
segundo a modelagem da Prefeitura a camada de nmeros de porta est associada
em geral s edificaes de cada lote, e aquelas recuadas no fundo do lote ficariam
fora dos setores censitrios. Em outros casos, apenas questo de desenho. Outro
problema a existncia de ruas com mesmo nome por exemplo, Rua Projetada A,
Rua sem Nome. Sobretudo nos casos de geocodificao encontrados com dvida,
isto se deve ao fato de na base existir vrias possveis localizaes para esse tipo
de endereo. A ferramenta da geocodificao permite escolher entre os vrios
resultados possveis quando existe mais de um, porm este trabalho no foi feita
dada a grande quantidade de casos (quase 35 mil endereos).
Assim, a soluo adotada foi utilizar os casos em que o setor onde o
endereo foi localizado ficou at uma distncia de 50m do setor censitrio informado
no Censo. Para tal, se utilizou a premissa de que no existiriam ruas nas duas bases
com mesmo nome a menos de 50m uma da outra, conforme exemplificado na figura.
O filtro pela distncia a partir do setor informado foi til principalmente nos casos
onde os registros foram encontrados com dvida, como os muitos casos sem

144

nmero e os casos de logradouros em favela, onde a preciso dos endereos


normalmente menor. A figura 56 representa isso.

Figura 56 Exemplo de endereos geocodificados localizados a at 50m do setor informado

A tabela 14 apresenta as quantidades de acordo com a considerao dos


endereos geocodificados e considerados por cada mtdodo.

Tabela 14 Resumo do quantitativo de endereos geocodificados em relao ao total

Domiclios
vagos

% do total de
endereos
geocodificados

Estabelecimentos
abandonados

% do total de
endereos
geocodificados

Total geocodificados

162.620

100,0%

8.805

100,0%

Total geocodificados
encontrados

130.577

80,3%

6.719

76,3%

Total geocodificados
encontrados com dvidas

32.043

19,7%

2.086

23,7%

Resultado

145

Total geocodificados setor


localizado = setor informado

111.988

68,9%

6.402

72,7%

Geocodificados encontrados
setor localizado = setor
informado

99.909

61,4%

5.608

63,7%

Geocodificados encontrados
com dvidas setor localizado
= setor informado

12.079

7,4%

794

9,0%

Total geocodificados setor


localizado a at 50m setor
informado

127.753

78,6%

7.071

80,3%

Geocodificados encontrados
setor localizado a at 50m
setor informado

111.878

68,8%

6.503

73,9%

Geocodificados encontrados
com dvidas setor localizado
a at 50m setor informado

15.875

9,8%

1.018

11,6%

Ao selecionar os casos em que o setor localizado igual ao setor informado,


em ambos os casos h uma reduo de aproximadamente 30%, sendo para os
domiclios um pouco maior (reduo de 31,1%) do que para os estabelecimentos
(reduo de 27,3%), o que pode ser explicado pela maior precariedade no
preenchimento da informao de endereos nesses casos se comparado ao
endereo dos estabelecimentos, portanto maior quantidade encontrada em
localizao geogrfica equivocada. Tambm em ambos os casos a reduo na
porcentagem dos encontrados com dvidas muito maior do que para os
encontrados, pois, como esperado, so justamente os casos com dvidas aqueles
em que a possibilidade do endereo localizado estar equivocado maior. Ao se
considerar tambm os endereos dentro de 50m de distncia dos limites do setor
informado, temos um aumento da ordem de 10% para os resultados, sendo que para
os encontrados o aumento muito maior, praticamente a totalidade dos casos, do
que os encontrados com dvidas, pois, como esperado, os erros so mais comuns
nesses casos. O corte ao se considerar para as anlises a seguir apenas aqueles
endereos geocodificados com uma proximidade de at 50m dos setores informados
de 21,4% para os domiclios vagos e 19,7% para os estabelecimentos
abandonados, porm julgamos necessrio para garantir maior exatido nas anlises.
Assim, para as anlises feitas na prxima seo utilizando o ponto de
endereo geocodificado, optou-se por utilizar a camada com os endereos

146

geocodificados que foram encontrados a at 50m do setor informado pelo Censo


2010. Se para nmeros absolutos a contagem pode ficar prejudicada devido
geocodificao, para percentuais pode-se utilizar.
Um obstculo tcnico encontrado foi o georreferenciamento de diferentes
unidades imobilirias no mesmo endereo por exemplo, diversos apartamentos
vagos em um prdio que aparecem como pontos sobrepostos. Isso se deve ao
fato da base georreferenciada de endereos da Prefeitura identificar os mesmos
pelo seu nmero de porta (o acesso a partir do logradouro). Nesses casos uma
soluo seria a elaborao de um cadastro 3D, com visualizao de volume que
poderia identificar os imveis de forma individualizada.

5.2 Anlise das caractersticas internas dos vazios urbanos


As definies de polticas e intervenes devem levar em considerao as
caractersticas e especificidades de cada imvel. Para se formular estratgias de
ao, alm das informaes do contexto urbano do entorno que sero analisadas
espacialmente a partir do cruzamento com bases geogrficas diversas, na prxima
seo tambm existem algumas informaes importantes prprias dos
imveis/lotes em si teis para sua anlise parte alfanumrica da base de dados.
Alguns exemplos dessas caractersticas fsicas da construo so a tipologia
construtiva, a rea total do lote e sua rea edificada, o nmero de pavimentos,
situao fundiria (pblico/privado), idade e estado de conservao da edificao,
entre outras.

5.2.1 Tentativa de cruzamento com o cadastro do IPTU


O IPTU uma importante fonte de dados, sendo a principal base municipal
para gesto no apenas fiscal dos imveis. Tentou-se integrao automtica com os
sistemas da Prefeitura atravs do cadastro imobilirio gerido pela SMF, o cadastro
do IPTU, com informaes como tipologia, idade (estimada) da edificao, etc. A
chave de inscrio imobiliria municipal associada espacialmente base
geogrfica de pontos dos endereos da Prefeitura por meio de uma outra chave, o

147

CLNP (concatenao do cdigo de logradouro com o nmero de porta), que forma o


endereo. O CNEFE possui endereo, mas no usa os cdigos de logradouro da
Prefeitura, portanto a nica forma de comparao das bases seria para aqueles
endereos geocodificados que tiveram resultado encontrado, para ento tentar o
cruzamento com o cadastro do IPTU.
No entanto, tal integrao se mostrou complexa, pois como a base geogrfica
de pontos de endereos s considera o nmero de porta, e no os complementos
(por exemplo, casa A, apartamento 101, fundos, etc.), nos inmeros casos onde
mais de um imvel (portanto, mais de uma inscrio imobiliria) possui o mesmo
CLNP, no haveria forma automtica de saber qual das inscries era a do imvel
vazio, apenas comparando visualmente caso a caso, uma vez que os complementos
na tabela do CNEFE no necessariamente esto preenchidos da mesma forma que
na base do IPTU. Alm disso, tambm nos inmeros casos de imveis sem nmero
tambm a compatibilizao se mostraria ainda mais complexa.
Para exemplificar o problema de integrao com o IPTU quando para um
mesmo CLNP temos mais de uma inscrio e mais de um imvel identificado como
vazio utilizamos o endereo Estrada Intendente Magalhes, 1.195 (figura 57).

148

Figura 57 Localizao de endereos de mais de um imvel abandonado situados em um mesmo


nmero de porta

Tabela 15 Dados do CNEFE para imveis abandonados situados no mesmo nmero de porta

Setor
330455705200500
330455705200500
330455705200500
330455705200500
330455705200500

ENDEREO
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195

ESPECIE_ IDENTIFICACAO_
ELEMENTO VALOR_ ENDEREC ESTABELECIMEN
_1
1
O
TO
RAMIRO PARADA
1195 AUTO
PECAS
LOJA
A
06
LOJA

06

TOPMIX
VEICULOS

LOJA

06

GION
AUTOMOVEL

FUNDOS
SALA

01
201

06

ESCRITORIO DO
ADVOGADO
ADILSON

149

ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
330455705200500
ESTRADA
INTENDENTE
MAGALHES, 1195
330455705200500
ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195
ESTRADA
INTENDENTE
330455705200500 MAGALHES, 1195

SALA

202

06

IMOBILIARIA

SALA

203

06

CLS
INFORMATICA

SALA

204

05

SALA

205

05

SALA

206

06

CONSULTORIO
DENTARIO
CONSULTORIO
DO
PSICANALISTA
DR RENILDO
MARLYESCRITO
RIO DOS
ADVOGADOS
FROTA E

SALA

207

06

SALA VAGA

SALA

208

06

SALA VAGA

SALA

209

06

SALA VAGA

Tabela 16 Dados do IPTU para imveis abandonados situados no mesmo nmero de porta

CLNP

Complem
ento

2581701195 A

Tributao
No residencial

Inscrio

Utilizao

Tipologia

11306438 No residencial Loja

Posio
Trreo

2581701195 B

No residencial

11306446 No residencial Loja

Trreo

2581701195 C

No residencial

11306453 No residencial Loja

Trreo

2581701195 FDS

Residencial

2581701195

No residencial

2581701195 SAL 202

8812257 Residencial

Apartamento

Fundos

15053739 Escritrio

Sala

Frente

No residencial

15053747 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 203

No residencial

15053754 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 204

No residencial

15053762 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 205

No residencial

15053770 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 206

No residencial

15053788 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 207

No residencial

15053796 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 208

No residencial

15053804 Escritrio

Sala

Frente

2581701195 SAL 209

No residencial

15053812 Escritrio

Sala

Frente

150

Como podemos perceber, apesar do endereo informado no CNEFE ter sido


localizado na base de CLNP, as formas de preenchimento do complemento do
endereo so diferentes nas duas bases, o que torna a comparao automtica
complexa, exigindo um grande esforo para consolidao no mesmo padro.
A partir do IPTU, algumas informaes poderiam ser levantadas, como: Ano do
exerccio, Inscrio, CLNP, Tributao, Utilizao (terreno, residencial, escritrio,
indstria, hospital, colgio, armazm/depsito, oficina, templo, entre outros),
Tipologia (terreno, casa, apartamento, sala, loja, galpo, armazm/depsito,
indstria, entre outros), Condio, Situao, Patrimnio (pblico, particular),
Benfeitoria, Posio (frente, lateral, fundos), rea construda, rea territorial,
Testada real, Idade, CEP, Valor base de clculo, Valor tributvel, rea construda e
rea do terreno.
Atravs da inscrio imobiliria tambm possvel consultar os imveis em
dvida ativa. Alguns casos de imveis abandonados so imveis em dvida ativa,
como alguns do estudo realizado pela SMU, conforme apresentado em captulo
anterior.
Outra informao essencial para promoo de utilizao dos vazios urbanos
a identificao do proprietrio, isto , integrao com o registro de imveis. No
existe essa associao, apenas a informao no IPTU em relao ao endereo de
cobrana. Em relao aos prprios municipais, embora no haja igualmente a
relao entre os cadastros, o trabalho de georreferenciamento feito pela
Superintendncia de Patrimnio Imobilirio permite localizar de forma muito genrica
aqueles que tm o municpio como titularidade. Assim, a questo da identificao do
proprietrio outra que, ainda que essencial, encontra muitos obstculos para seu
conhecimento.
Portanto, para este estudo foi possvel apenas a anlise a partir das prprias
informaes existentes no prprio Censo/CNEFE.

151

5.2.2 Classificao segundo tipos de vazios urbanos


5.2.2.1 Tipos de domiclios vagos
Para os domiclios vagos, procurou-se classificar segundo unidades
unifamiliares (casa) e multifamiliares (prdios/apartamentos). Como descrito
anteriormente nos passos metodolgicos, o endereo no CNEFE apresenta o campo
de complemento, dividido nos campos Elemento e Valor; o primeiro utilizado
para preenchimento textual (apartamento, bloco), e o segundo, para preenchimento
numrico (101, A), existindo a possibilidade de at 6 diferentes preenchimentos para
o mesmo endereo, como apresentado na figura 58.

Figura 58 Campos da tabela do CNEFE utilizados para identificao do tipo de domiclio

A partir de uma leitura geral verificou-se estar preenchido com o contedo


apartamento ou bloco. Os casos em que estava preenchido como casa no
eram utilizados para unidades individuais, mas se tratavam de casos em que para o
mesmo endereo havia mais de uma casa (casa 1, casa 2, etc.). Assim, assumiu-se
de forma genrica que os casos em que o campo Elemento estava preenchido,
tratava-se de unidade unifamiliar casa e os campos sem preenchimento seriam
unidades multifamiliares apartamento.

152

Vale mencionar as caractersticas dos domiclios particulares permanentes


segundo IBGE 2010, no quesito Tipo do domiclio. Quanto ao tipo, classificou-se o
domiclio particular permanente como:
Casa quando localizado em uma edificao de um ou mais pavimentos, desde que ocupada
integralmente por um nico domiclio, com acesso direto a um logradouro (arruamento, vila, avenida,
caminho etc.), legalizado ou no, independentemente do material utilizado em sua construo;
Apartamento - quando localizado em edifcio: de um ou mais andares, com mais de um domiclio,
servidos por espaos comuns (hall de entrada, escadas, corredores, portaria ou outras
dependncias); de dois ou mais andares em que as demais unidades eram no residenciais; e de
dois ou mais pavimentos com entradas independentes para os andares.

Encontrou-se 60 resultados de preenchimento para o campo Elemento_1.


Esses resultados foram agrupados entre casa, apartamento e outros. Os demais
campos para preenchimento de Elemento_2, Elemento_3, etc. eram utilizados
nos casos em que o complemento exigia, por exemplo, Edificio apartamento 301
ou Conjunto 1 bloco 17 apartamento 102. Por isso, utilizou-se apenas o primeiro
campo de elemento, que definia claramente a que tipo de domiclio se referia.

Tabela 17 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago casa
ELEMENTO_1 Quantidade
(nulo)

33.585

CASA

39.093

FRENTE

3.021

FUNDOS

14.537

LOTE

6.181

Tabela 18 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago


apartamento
ELEMENTO_1

Quantidade

ANDAR

3.486

APARTAMENTO 45.717
BLOCO

27.230

153

ELEMENTO_1

Quantidade

COBERTURA

1.131

EDIFICIO

1.529

PREDIO

793

QUITINETE

1.914

SOBRADO

4.780

TERREO

1.572

Tabela 19 Elementos da tabela do CNEFE considerados para o tipo de domiclio vago outros

ELEMENTO_1

Quantidade

ELEMENTO_1

Quantidade

ALA

53

GRUPO

23

ALAMEDA_INTERNA 42

HABITACAO

42

ANEXO

115

LADO

194

ARMAZEM

28

LAJE

13

AVENIDA_INTERNA

40

LOJA

1364

BANCA

MODULO

12

BARRACA

81

OUTROS

97

BARRACAO

58

PAVILHAO

BOX

68

PAVIMENTO

14

CABINE

PORAO

36

CAIS

58

PORTA

30

CHACARA

PORTAO

136

CHALE

11

QUADRA

3579

COMODO

81

QUARTO

603

CONJUNTO

92

QUINTA

DEPENDENCIA

21

RUA_INTERNA

579

DEPOSITO

24

SALA

267

ENTRADA

364

SEDE

ESTANCIA

SITIO

53

FNS

SOBRELOJA

226

GALERIA

167

SUBSOLO

215

GARAGEM

55

SUITE

24

GRANJA

TRAVESSA_INTERNA 180

154

Partindo das premissas apresentadas, a tabela 20 e a figura 59 apresentam o


resultado para esta classificao.

Tabela 20 Tipos de domiclios vagos por Regio de Planejamento

RP

Casa

Apartamento Outros

8.996

3.701

4.755

540

21.447

2.302

18.740

405

2.2 - Tijuca

9.506

2.616

6.597

293

3.1 - Ramos

3.882

2.087

1.565

230

3.2 - Mier

13.119

5.787

7.028

304

3.3 - Madureira

16.656 10.367

5.798

491

1.1 - Centro
2.1 - Zona Sul

3.4 - Inhama

3.795

1.984

1.674

137

3.5 - Penha

8.367

5.388

2.778

201

3.6 - Pavuna

8.136

6.253

1.550

333

3.7 - Ilha do Governador

3.293

1.749

1.429

115

4.1 - Jacarepagu

20.317

9.305

10.037

975

4.2 - Barra da Tijuca

17.393

4.321

12.434

638

5.1 - Bangu

16.675 12.054

3.808

813

5.2 - Campo Grande

21.708 13.912

6.045

1.751

5.3 - Santa Cruz

13.628 11.102

1.643

883

6.721 5.403
193.639 98.331

357
86.238

961
9.070

5.4 - Guaratiba
TOTAL

Total de
domiclios
vagos

155

Figura 59 Domiclios vagos por Regio de Planejamento segundo tipo

A diviso proposta entre os tipos feita no sentido de pensar os imveis com


diferentes potenciais de interveno. Para os imveis classificados como casa, a
interveno pode em princpio envolver mudana de uso (de residencial para alguma
atividade econmica, por exemplo), de acordo com a legislao de uso do solo ou
como proposta para sua reviso. Os imveis aqui classificados como apartamento,
por sua vez, implicam em maior dificuldade para mudana de uso, porm podem ser
aproveitados a partir de polticas como aluguel social ou oferecendo estmulos e
imposio de regras aos proprietrios de forma a promover sua ocupao, como
cumprimento da funo social no caso, habitao.
Pode-se observar uma diferena de perfil muito grande entre as RPs, sendo
que a predominncia de vazios urbanos do tipo casa ou apartamento, ou o equilbrio
entre eles, segue o perfil de cada RP. Assim, na Zona Sul, a predominncia de
apartamentos, ao passo que em Santa Cruz de casas. Em algumas RPs da Zona
Oeste, mais expressiva a presena de domiclios vagos aqui categorizados como
outros. Estes incluem quadra, entrada, conjunto, que so tipos caractersticos
de reas de expanso e pouco consolidadas.

156

5.2.2.2 Tipos de estabelecimentos abandonados


Para os estabelecimentos abandonados, utilizou uma consulta no campo
identificao do estabelecimento para diferenciar os principais tipos, isto , os que
ocorriam com maior frequncia, da tabela de estabelecimentos abandonados. Estes
foram os tipos galpo (255 registros), loja ou lj (5.500 registros) e sala (358
registros). Em relao ao total de cada um dos tipos de estabelecimentos, tivemos a
distribuio da seguinte forma:
Galpo: 255 de 1.646 galpes (15,5 %)
Loja ou lj: 5.500 de 25.767 lojas (21,3 %)
Sala: 358 de 11.176 salas (3,2 %) (para este, retirou-se da consulta o termo
salao, para que s fossem consideradas salas comerciais, salas, etc.).
Percebe-se o grande peso das lojas e galpes abandonados em relao ao
total de estabelecimentos destes tipos. Outros tipos de estabelecimento, como bar,
restaurante, etc., no tiveram quantitativo considervel para serem incorporados de
forma individualizada na anlise.
A tabela 21 e a figura 60 apresentam os resultados por RP.

Tabela 21 Tipos de estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento


RP
1.1 - Centro

SALA OUTROS TOTAL

18

554

24

531

1.127

2.1 - Zona Sul

259

11

297

568

2.2 - Tijuca

221

20

180

425

3.1 - Ramos

50

440

168

665

3.2 - Mier

29

529

23

300

881

3.3 - Madureira

32

501

64

526

1.123

157

14

104

284

3.5 - Penha

35

327

50

238

650

3.6 - Pavuna

172

133

316

3.4 - Inhama

GALPAO LOJA

157

3.7 - Ilha do Governador

50

60

119

4.1 - Jacarepagu

219

62

261

551

4.2 - Barra da Tijuca

62

68

139

5.1 - Bangu

27

637

30

368

1.062

5.2 - Campo Grande

19

755

17

430

1.221

5.3 - Santa Cruz

487

14

247

756

5.4 - Guaratiba

130

48

185

255 5.500

358

3.959

10.072

TOTAL

Figura 60 Estabelecimentos abandonados por Regio de Planejamento segundo tipo

As lojas so o principal tipo de na composio do total de estabelecimentos


abandonados, em todas as RPs. Em algumas, outros tipos so numerosos, como as
salas em Jacarepagu e os galpes em Ramos.

158

5.3 Anlises de densidade


Embora a maior preciso e totalidade de registros sobre domiclios vagos e
estabelecimentos abandonados seja por setor censitrio, o mapa de densidade
utilizou os pontos geocodificados como camada de entrada devido ao fato de s
poderem ser utilizados como dados de entrada desta ferramenta feies do tipo
ponto ou linha.
Utilizou-se a ferramenta estimadora de densidade kernel da extenso Spatial
Analyst do ArcGIS 10.1. A ferramenta considera a vizinhana ao redor de cada
ponto da camada de entrada, desenhando sua rea de influncia por meio de uma
funo matemtica para a qual se define o raio de influncia de cada ponto.

Figura 61 Densidade de domiclios vagos

159

As anlises de densidade so importantes para detectar com maior facilidade


as reas prioritrias para atuao, em cada um dos casos.
Deve-se interpretar este mapa com ateno, uma vez que ele no revela
necessariamente a maior quantidade, mas a concentrao. Assim, as regies da
Zona Oeste no possuem grande densidade, embora tenham a maior quantidade.
Fica evidente a grande concentrao na Zona Sul, Centro, Tijuca e Mier, com
algum espraiamento para as outras regies da Zona Norte. Alguns centros de bairro
se destacam Freguesia Jacarepagu, Barra da Tijuca (Jardim Ocenico), Recreio
dos Bandeirantes, Bangu e Campo Grande.

Figura 62 Densidade de estabelecimentos abandonados

No caso dos estabelecimentos abandonados, a concentrao ainda mais


evidente, com destaque para o Centro, Madureira e Ramos/Penha. Alguns centros
de bairro tambm se destacam Copacabana, Bangu e Campo Grande.

160

Figura 63 Densidade de vazios urbanos

5.4 Anlises temporais e relativas


5.4.1 Comparao inter-censal: anlise temporal e relativa sobre
domiclios vagos
Em primeiro lugar, apresenta-se dados de populao e domiclios para 2000 e
2010, que permitem verificar a dinmica das regies entre os dois Censos. A tabela
22 e as figuras 64 a 66 apresentam os dados referentes ao total de domiclios.

Tabela 22 Domiclios particulares permanentes 2000-2010 por Regio de Planejamento


RP

DomPartPerm_2010

Variao

84.845

104.209

22,82%

2.1 - Zona Sul

239.779

266.126

10,99%

2.2 - Tijuca

123.897

138.129

11,49%

3.1 - Ramos

79.276

92.910

17,20%

137.534

149.090

8,40%

1.1 - Centro

3.2 - Mier

DomPartPerm_2000

161

174.973

193.539

10,61%

3.4 - Inhama

58.050

66.001

13,70%

3.5 - Penha

95.786

101.129

5,58%

3.6 - Pavuna

101.385

118.026

16,41%

63.420

71.743

13,12%

149.902

203.152

35,52%

54.618

106.113

94,28%

5.1 - Bangu

187.632

212.334

13,17%

5.2 - Campo Grande

137.342

171.702

25,02%

5.3 - Santa Cruz

86.001

112.598

30,93%

5.4 - Guaratiba

27.907

37.644

34,89%

1.802.347

2.144.445

18,98%

3.3 - Madureira

3.7 - Ilha do Governador


4.1 - Jacarepagu
4.2 - Barra da Tijuca

TOTAL

Figura 64 Domiclios por Regio de Planejamento (2000)

162

Figura 65 Domiclios por Regio de Planejamento (2010)

Figura 66 Variao domiclios 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

163

A regio da Barra da Tijuca a que possuiu aumento mais expressivo na


quantidade

de

domiclios,

praticamente

dobrando

nos

ltimos

10

anos,

acompanhada por um ritmo tambm acentuado por Jacarepagu e as regies da


Zona Oeste Campo Grande, Santa Cruz e Guaratiba. As regies do Centro,
Ramos e Pavuna tambm merecem destaque.
A tabela 23 e as figuras 67 a 69 apresentam os nmeros de 2000 e 2010 para
populao.

Tabela 23 Pessoas em domiclios particulares permanentes 2000-2010 por Regio de


Planejamento
RP

PessDomPartPerm_2000

Variao

1.1 - Centro

259.180

290.269

12,00%

2.1 - Zona Sul

626.280

636.315

1,60%

2.2 - Tijuca

363.667

369.652

1,65%

3.1 - Ramos

262.273

282.353

7,66%

3.2 - Mier

432.618

433.737

0,26%

3.3 - Madureira

575.449

574.427

-0,18%

3.4 - Inhama

194.531

203.445

4,58%

3.5 - Penha

316.167

320.465

1,36%

3.6 - Pavuna

349.741

366.339

4,75%

3.7 - Ilha do Governador

210.436

211.295

0,41%

4.1 - Jacarepagu

501.937

606.720

20,88%

4.2 - Barra da Tijuca

173.207

300.522

73,50%

5.1 - Bangu

651.043

655.454

0,68%

5.2 - Campo Grande

482.824

541.260

12,10%

5.3 - Santa Cruz

309.220

367.381

18,81%

98.853

122.593

24,02%

5.807.426

6.282.227

8,18%

5.4 - Guaratiba
TOTAL

PessDomPartPerm_2010

164

Figura 67 Populao por Regio de Planejamento (2000)

Figura 68 Populao por Regio de Planejamento (2010)

165

Figura 69 Variao populao 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

Os dados de populao apontam para a mesma direo daqueles para


domiclios, porm em menor intensidade, com a regio da Barra da Tijuca mais uma
vez frente, seguida por Jacarepagu, Campo Grande, Santa Cruz e Guaratiba.
Uma vez que a informao sobre domiclios particulares permanentes vagos
tambm foi levantada no Censo Demogrfico 2000, seguindo os mesmos conceitos,
foi possvel a comparao 2000-2010, o que permite entender a evoluo dos
domiclios vagos na cidade nos ltimos anos. No Censo 2000, no entanto, no foi
levantado o estabelecidos, sendo a constituio do CNEFE uma construo do
Censo 2010, o que no possibilitou a comparao completa, considerando os vazios
urbanos edificados no residenciais.

166

Figura 70 Domiclios vagos por setor censitrio (2000)

Figura 71 Domiclios vagos por Regio de Planejamento (2000)

167

Tabela 24 Domiclios particulares permanentes vagos 2000-2010 por Regio de Planejamento


RP
1.1 - Centro
2.1 - Zona Sul
2.2 - Tijuca
3.1 - Ramos
3.2 - Mier
3.3 - Madureira
3.4 - Inhama
3.5 - Penha
3.6 - Pavuna
3.7 - Ilha do Governador
4.1 - Jacarepagu
4.2 - Barra da Tijuca
5.1 - Bangu
5.2 - Campo Grande
5.3 - Santa Cruz
5.4 - Guaratiba

Domiclios vagos 2000 Domiclios vagos 2010


13.182
8.996
27.376
21.447
13.445
9.506
8.683
3.882
17.223
13.119
20.445
16.656
6.409
3.795
10.725
8.367
10.463
8.136
7.103
3.293
18.840
20.317
16.596
17.393
18.183
16.675
18.218
21.708
11.453
13.628
5.135
6.721

Variao
-31,8%
-21,7%
-29,3%
-55,3%
-23,8%
-18,5%
-40,8%
-22,0%
-22,2%
-53,6%
7,8%
4,8%
-8,3%
19,2%
19,0%
30,9%

Figura 72 Variao domiclios vagos 2000 / 2010 por Regio de Planejamento

Com os dados comparados de domiclios vagos, total de domiclios e total de


pessoas entre 2000 e 2010, possvel analisar a relao do crescimento
(populacional e de domiclios) das regies da cidade e o aumento dos domiclios
vagos nos ltimos 10 anos. As reas com maiores taxas de crescimento so

168

tambm as com crescimento de vazios urbanos do tipo domiclio, porm inverte-se a


ordem: Barra da Tijuca a que teve menor crescimento na quantidade de domiclios
vagos, seguida por Jacarepagu, ao passo que as regies da Zona Oeste so as
que tem maior incremento Santa Cruz, Campo Grande e a lder, Guaratiba. Porm,
as outras reas que apresentaram aumentos expressivos em populao e domiclios
vo ter reduo no nmero de domiclios vagos. O destaque vai para Ramos, que,
sendo uma das regies onde houve maior aumento nas outras informaes, quando
consideramos os domiclios vagos foi a de maior reduo de todas queda de mais
da metade.
A anlise intertemporal permite alguns direcionamentos bsicos para avaliar a
evoluo das polticas urbanas dos ltimos 10 anos na cidade. Claramente, h uma
distino quando comparamos as regies mais centrais em relao s frentes de
expanso urbana. As reas da cidade com maior dinmica imobiliria so as que
tiveram maior aumento no nmero de vazios, e o fato de estarem includos na
metodologia do IBGE os domiclios correspondentes a lanamentos recentes ainda
no ocupados pode ter influenciado esse resultado, explicando o afastamento de
Ramos das regies da Zona Oeste, Jacarepagu e Barra da Tijuca. Estes dados no
so conclusivos, exigindo outras anlises, mas servem para apontar um
direcionamento das polticas pblicas em relao ao tratamento da questo, uma
vez que revelam que o aumento no total de domiclios e populao tambm levou a
um aumento no nmero de domiclios vagos.
Em nmeros absolutos, algumas RPs possuem relativamente mais domiclios
e outras, mais estabelecimentos, o que torna necessria a anlise em termos
relativos, considerando a quantidade de vazios urbanos em comparao com o total
de imveis de cada espcie em determinada RP. Assim, as anlises relativas,
comparando a relao entre os domiclios vagos sobre o total de domiclios e a
populao fornecem outros dados relevantes anlise.

169

Tabela 25 Relao domiclios vagos / total de domiclios 2000-2010

RP

1.1 - Centro

0,155366

0,086327

-44,4%

2.1 - Zona Sul

0,114172

0,08059

10

-29,4%

2.2 - Tijuca

0,108518

14

0,06882

13

-36,6%

3.1 - Ramos

0,109529

13

0,041782

16

-61,9%

3.2 - Mier

0,125227

0,087994

-29,7%

3.3 - Madureira

0,116847

0,08606

-26,3%

3.4 - Inhama

0,110405

12

0,057499

14

-47,9%

3.5 - Penha

0,111968

11

0,082736

-26,1%

3.6 - Pavuna

0,103201

15

0,068934

12

-33,2%

3.7 - Ilha do
Governador

0,111999

10

0,0459

15

-59,0%

4.1 - Jacarepagu

0,125682

0,100009

-20,4%

4.2 - Barra da
Tijuca

0,303856

0,16391

-46,1%

5.1 - Bangu

0,096908

16

0,078532

11

-19,0%

5.2 - Campo
Grande

0,132647

0,126428

-4,7%

5.3 - Santa Cruz

0,133173

0,121032

-9,1%

5.4 - Guaratiba

0,184004

0,178541

-3,0%

Posio
no
ranking
2000

Relao
domiclios
vagos / total
de domiclios
(2010)

Variao na
relao
domiclios vagos
/ total de
domiclios 2000 2010

Relao
domiclios
vagos / total de
domiclios
(2000)

Posio
no
ranking
2010

170

Figura 73 Relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento (2000)

Figura 74 Relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento (2010)

171

Figura 75 Variao na relao domiclios vagos / total de domiclios por Regio de Planejamento
2000 - 2010

A anlise relativa permite chegar a algumas concluses. Em primeiro lugar,


todas as regies tiveram reduo no nmero relativo de domiclios vagos. As regies
da Zona Oeste, porm, so as que tiveram menor reduo, informao que somada
anterior permite afirmar que so as reas onde a ateno com relao aos
domiclios vagos deve ser maior. Ramos figura como a regio de maior queda
tambm no valor relativo, seguida de perto pela Ilha do Governador.
O fato de as reas da Zona Oeste com maior aumento de populao e
domiclios terem sido tambm as que tiveram a menor reduo no nmero de
domiclios vagos sobre o total de domiclios pode indicar que esse crescimento teve
pouca relao com a reutilizao de vazios urbanos. Para essas reas, a relao de
domiclios vagos sobre o total continua sendo a mais alta do municpio.

172

Tabela 26 Taxa domiclios vagos / habitantes 2000-2010

RP

Posio
no
ranking
2010

Variao na
taxa domiclios
vagos / mil
habitantes
2000 - 2010

1.1 - Centro

50,86041 3

30,99194 7

-39,1%

2.1 - Zona Sul

43,71208 4

33,70501 5

-22,9%

2.2 - Tijuca

36,97064 9

25,71608 11

-30,4%

3.1 - Ramos

33,10673 13

13,74875 16

-58,5%

39,8111 5

30,24644 8

-24,0%

3.3 - Madureira

35,52878 10

28,99585 9

-18,4%

3.4 - Inhama

32,94591 14

18,65369 14

-43,4%

3.5 - Penha

33,92195 11

26,10894 10

-23,0%

3.6 - Pavuna

29,91642 15

22,20894 13

-25,8%

3.7 - Ilha do Governador

33,75373 12

15,58485 15

-53,8%

4.1 - Jacarepagu

37,53459 7

33,48662 6

-10,8%

4.2 - Barra da Tijuca

95,81599 1

57,87596 1

-39,6%

5.1 - Bangu

27,92903 16

25,44038 12

-8,9%

5.2 - Campo Grande

37,73218 6

40,10642 3

6,3%

5.3 - Santa Cruz

37,03836 8

37,09501 4

0,2%

5.4 - Guaratiba

51,94582 2

54,82369 2

5,5%

3.2 - Mier

Domiclios
Domiclios
Posio
vagos /
vagos /
no
mil
mil
ranking
habitantes
habitantes
2000
(2000)
(2010)

173

Figura 76 Taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento (2000)

Figura 77 Taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento (2010)

174

Figura 78 Variao na taxa domiclios vagos / mil habitantes por Regio de Planejamento 2000 2010

A anlise comparativa com populao tem resultados semelhantes feita


para o total de domiclios, e os nmeros por mil habitantes podem ser teis para
outras anlises dos vazios urbanos que necessitem de enfoque relacionado ao
quantitativo populacional.

5.4.2 Anlise relativa sobre estabelecimentos abandonados

Tabela 27 Total de estabelecimentos por Regio de Planejamento

RP
1.1 - Centro

18.612

2.1 - Zona Sul

19.870

2.2 - Tijuca

Estabelecimentos

9.191

175

3.1 - Ramos

13.884

3.2 - Mier

14.098

3.3 - Madureira

17.422

3.4 - Inhama

6.079

3.5 - Penha

11.633

3.6 - Pavuna

11.257

3.7 - Ilha do Governador

16.355

4.1 - Jacarepagu
4.2 - Barra da Tijuca

5.866

5.1 - Bangu

22.262

5.2 - Campo Grande

19.612

5.3 - Santa Cruz

14.515
4.770

5.4 - Guaratiba
TOTAL
Figura 79 Total de estabelecimentos por Regio de Planejamento

4.850

210.276

176

A informao sobre o total de estabelecimentos, retirada diretamente do


CNEFE, sem necessidade de nenhuma apurao ou consulta especfica, serve
como comparativo entre RPs em relao vocao de atividades econmicas
dessas reas. Bangu aparece em primeiro lugar, seguido por Zona Sul, Campo
Grande e Centro.

Tabela 28 Estabelecimentos abandonados por total e por populao por Regio de Planejamento

RP

1.1 - Centro
2.1 - Zona Sul
2.2 - Tijuca
3.1 - Ramos
3.2 - Mier
3.3 - Madureira
3.4 - Inhama
3.5 - Penha
3.6 - Pavuna
3.7 - Ilha do Governador
4.1 - Jacarepagu
4.2 - Barra da Tijuca
5.1 - Bangu
5.2 - Campo Grande
5.3 - Santa Cruz
5.4 - Guaratiba

Relao
Taxa
estabelecimentos
Posio
estabelecimentos
abandonados /
no ranking abandonados / mil
total de
habitantes
estabelecimentos
0,060552
0,028586
0,046241
0,047897
0,062491
0,064459
0,046718
0,055876
0,028071
0,024536
0,03369
0,023696
0,047705
0,062258
0,052084
0,038784

4
13
10
7
2
1
9
5
14
15
12
16
8
3
6
11

0,003883
0,000893
0,00115
0,002355
0,002031
0,001955
0,001396
0,002028
0,000863
0,000563
0,000908
0,000463
0,00162
0,002256
0,002058
0,001509

Posio no
ranking
1
13
11
2
5
7
10
6
14
15
12
16
8
3
4
9

177

Figura 80 Relao estabelecimentos abandonados / total de estabelecimentos por Regio de


Planejamento

Figura 81 Taxa estabelecimentos abandonados / mil habitantes por Regio de Planejamento

178

A partir das comparaes feitas entre estabelecimentos abandonados pelo


total de estabelecimentos e total de pessoas, alguns comentrios importantes
podem ser tecidos. Existem dois perfis muito distintos que se destacam como
maiores taxas, o das regies mais centrais e de ocupao antiga (Centro, Ramos) e
os das fronteiras de expanso (Campo Grande, Santa Cruz).
Em relao comparao por nmero de habitantes, interessante observar
as regies com maiores diferenas em relao ao ranking dos domiclios por
habitantes, que traduzem a diferena de perfil residencial/comercial das regies.
Regies com perfil residencial predominante caem no ranking, ao passo que
regies com perfil comercial predominante sobem no ranking. O Centro aparece com
a maior taxa de domiclios abandonados por habitante, por ser comparativamente a
regio com maior nmero de domiclios e menor nmero de habitantes. A Barra da
Tijuca, sendo a regio com maior taxa de domiclios vagos por habitante, a regio
com menor taxa de estabelecimentos abandonados por habitante. Em Ramos
observamos o inverso: menor taxa de domiclios vagos por habitante e segunda
maior taxa de estabelecimentos abandonados por habitante, atrs apenas do
Centro.
Essas comparaes permitem concluir que existem fatores de ordem
econmica e social distintos na produo e manuteno de vazios urbanos do tipo
domiclio e estabelecimento.
Foi feita para os estabelecimentos a anlise da relao por meio das faces de
quadra (figura 82).

179

Figura 82 Relao estabelecimentos abandonados / total por faces de quadra

A partir dessa escala de anlise, possvel analisar no detalhe a influncia de


fatores confrontantes s faces, como por exemplo eixos virios e de transporte sobre
trilhos, que no vo ter impacto sobre todo um setor censitrio ou quadra, mas
apenas a face de quadra que fica em frente, como ser exemplificado no prximo
captulo.

5.4.3 Anlise relativa sobre vazios urbanos

Tabela 29 Vazios urbanos por totais de domiclios e populao por Regio de Planejamento

RP

Total de
vazios
urbanos

Relao vazios
urbanos / mil
domiclios

Posio no
ranking
(domiclios)

Taxa vazios
urbanos / mil
habitantes

Posio no
ranking
(habitantes)

1.1 - Centro

10123

97,141322

34,874547

2.1 - Zona Sul

22015

82,723973

11

34,597644

2.2 - Tijuca

9931

71,89656

12

26,865809

12

3.1 - Ramos

4547

48,939834

15

16,103955

16

180

3.2 - Mier

14000

93,903012

32,277624

3.3 - Madureira

17779

91,862622

30,950843

3.4 - Inhama

4079

61,802094

14

20,049645

14

3.5 - Penha

9017

89,163346

28,137238

10

3.6 - Pavuna
3.7 - Ilha do
Governador
4.1 Jacarepagu
4.2 - Barra da
Tijuca
5.1 - Bangu
5.2 - Campo
Grande
5.3 - Santa Cruz

8452

71,61134

13

23,071527

13

3412

47,558647

16

16,148039

15

20868

102,721115

34,394778

17532

165,220096

58,338491

17737

83,53349

10

27,060633

11

22929

133,539504

42,362266

14384

127,746496

39,152814

6906

183,455531

56,332743

5.4 - Guaratiba

Figura 83 Relao vazios urbanos / domiclios por Regio de Planejamento

181

Figura 84 Taxa vazios urbanos / populao por Regio de Planejamento

Algumas anlises mais aprofundadas podem ser tecidas a partir dessa


informao. A primeira delas a de que, tambm em termos relativos, no h
correlao grande entre o percentual de domiclios vagos e o percentual de
estabelecimentos abandonados por RP. Isto permite afirmar que os fatores que
levam existncia de domiclios vagos no so os mesmos que levam existncia
de estabelecimentos abandonados. Tambm possvel considerar que existem
inmeros fatores que levam existncia dos vazios, e que estes influenciam
diferentemente o mesmo tipo de imvel em uma RP ou outra.
A ttulo de comparao, a mdia para a cidade do Rio de Janeiro de 32,5
vazios urbanos edificados por mil habitantes, valor prximo Filadlfia, a cidade dos
EUA com maior quantidade de estruturas abandonadas por mil habitantes 36,54
e bastante a frente da segunda, Baltimore (22,22 estruturas abandonadas por mil
habitantes), de acordo com o estudo de Pagano e Bowman (2000).

182

5.5 Anlises comparadas com informaes urbanas


O planejamento sobre vazios urbanos uma atividade de planejamento
holstica, que no envolve apenas o imvel em questo, mas tambm as
necessidades segundo as caractersticas da localidade. O uso do SIG possibilita o
cruzamento da localizao dos vazios urbanos com outras informaes do entorno
que possam ter relao. Neste caso, possvel analisar aqueles fatores que podem
ser determinantes, tanto para a explicao quanto para a gesto e planejamento
sobre os vazios urbanos, do ponto de vista espacial, relacionados localizao,
sejam eles fsicos (infraestrutura) ou no (zoneamento urbano).
Tais cruzamentos podem fornecer, seno a explicao total, alguns fatores
explicativos e indcios para compreendermos a razo da sua existncia e
manuteno, alm da percepo sobre possibilidade de usos futuros. O SIG permite
realizar anlises e descobrir relacionamentos que seriam complexos demais sem o
seu uso.
Os vazios urbanos, enquanto potencial, podem gerar uma srie de novos
usos aproveitando a edificao, como usos habitacionais, comerciais e institucionais,
ou aproveitando apenas seu lote para novas construes, atendendo a finalidades
logsticas, de infraestrutura ou ainda a partir da qualificao ambiental, como
espaos livres de recreao e lazer. Tais decises dependem no apenas do imvel
em

questo

diferenciando-se

potencial

de

indstrias

abandonadas,

apartamentos vagos, etc. como as caractersticas do seu entorno e insero na


paisagem urbana e o relacionamento com os demais ativos transportes,
infraestrutura, reas verdes, etc. e fatores no visveis, como legislao em vigor e
questes de mercado.
Por se tratar de vazios urbanos edificados, em contexto de urbano, algumas
informaes do tipo ambiental (rea inundvel, tipo de solo) e acesso a redes de
infraestrutura (gua, esgoto, gs) no foram consideradas como determinantes para
diferenciao dos potenciais, pois se referem possibilidade de ocupao e como
se tratam de reas j ocupadas no seriam um impeditivo, nem influenciariam assim
a diferenciao e deciso do que seria til para o desenvolvimento de um vazio
urbano ou outro.

183

A seguir, sero realizadas algumas anlises para exemplificar o uso do SIG


na gesto sobre os vazios urbanos e as possibilidades de planejamento.

5.5.1 Transportes
A figura 85 apresenta os transportes de massa trem e metr.

Figura 85 Transporte pblico de massa no Rio de Janeiro

Foi feita uma anlise espacial para verificar a proximidade de vazios em


relao s estaes.
Em um raio de 1km das estaes de trem, contabiliza-se 36.613 (28,7% do
total) domiclios vagos e 3.375 (47,7% do total) estabelecimentos abandonados.
Em um raio de 1km das estaes de metr, contabiliza-se 27.704 (21,7% do
total) domiclios vagos e 1.582 (22,4% do total) estabelecimentos abandonados.

184

As variaes em cada tipo de estao so reflexo tanto da localizao e


quantidade das estaes quanto dos perfis das reas onde as linhas cruzam.
No caso do transporte, buscou-se analisar a influncia das linhas de trem em
relao s faces confrontantes. Para tanto, utilizou-se uma consulta espacial para
selecionar as faces de quadra completamente dentro de um raio de 50m da linha de
trem essas foram consideradas como as faces confrontantes (figura 86).

Figura 86 Relao estabelecimentos abandonados / total por faces confrontantes com linha do trem

A mdia de estabelecimentos abandonados/total de estabelecimentos por


face de 3,7% na cidade, enquanto para as faces confrontantes linha de trem
esse valor sobre para 5,8%. As reas de linha de trem em geral apresentam maior
abandono, por fatores de ordem urbana do ponto de vista fsico em geral so
reas degradadas devido ao efeito de externalidade negativa. Essa uma anlise
geral que permite maior detalhamento na escala de projetos e planos de interveno
urbana.

185

5.5.2 Habitao
A insuficincia das polticas habitacionais que garantam a oferta de moradias
para as camadas mais pobres da populao urbana atravs do mercado imobilirio
formal ajuda a explicar a expanso horizontal e vertical das reas informais j
existentes, assim como a ocupao de novos terrenos e tambm o mercado
imobilirio informal.
Para quantificar os vazios urbanos em favelas cariocas, foram utilizados os
setores de aglomerados subnormais, definidos pelo IBGE como conjunto
constitudo por 51 ou mais unidades habitacionais caracterizadas por ausncia de
ttulo de propriedade e pelo menos uma das caractersticas: irregularidade das vias
de circulao e do tamanho e forma dos lotes e/ou; carncia de servios pblicos
essenciais (como coleta de lixo, rede de esgoto, rede de gua, energia eltrica e
iluminao pblica) (IBGE, 2010). Por serem um tipo de setor, a quantificao foi
feita filtrando os setores pertencentes a este tipo, depois agregando por regio de
planejamento.

Tabela 30 Domiclios vagos em aglomerados subnormais por Regio de Planejamento

RP
1.1 - Centro

% Domiclios
vagos em
setores no
especiais

Domiclios
vagos em
aglomerados
subnormais

% Domiclios
vagos em
setores no
especiais

TOTAL

7.463

83,0%

1.533

17,0%

8.996

19.833

92,5%

1.614

7,5%

21.447

2.2 - Tijuca

9.010

94,8%

496

5,2%

9.506

3.1 - Ramos

2.864

73,8%

1.018

26,2%

3.882

3.2 - Mier

12.234

93,3%

885

6,7%

13.119

3.3 - Madureira

15.619

93,8%

1.037

6,2%

16.656

3.4 - Inhama

3.577

94,3%

218

5,7%

3.795

3.5 - Penha

7.682

91,8%

685

8,2%

8.367

3.6 - Pavuna
3.7 - Ilha do
Governador
4.1 - Jacarepagu
4.2 - Barra da
Tijuca
5.1 - Bangu

6.752

83,0%

1.384

17,0%

8.136

2.797

84,9%

496

15,1%

3.293

16.141

79,4%

4.176

20,6%

20.317

15.193

87,4%

2.200

12,6%

17.393

14.072

84,4%

2.603

15,6%

16.675

2.1 - Zona Sul

Domiclios
vagos em
setores no
especiais

186

5.2 - Campo
Grande
5.3 - Santa Cruz
5.4 - Guaratiba
TOTAL

20.120

92,7%

1.588

7,3%

21.708

12.007

88,1%

1.621

11,9%

13.628

5.850

87,0%

871

13,0%

6.721

171.214

88,4%

22.425

11,6%

193.639

Tabela 31 Estabelecimentos abandonados em aglomerados subnormais por Regio de


Planejamento

RP

1.1 - Centro

Estabelecimentos
abandonados em
setores no
especiais
1.087

%
Estabeleciment
Estabelecimentos
os
abandonados em
abandonados TOTAL
aglomerados
em
subnormais
aglomerados
subnormais
96,5%
40
3,5%
1.127

%
Estabelecimentos
abandonados em
setores no
especiais

2.1 - Zona Sul

538

94,7%

30

5,3%

568

2.2 - Tijuca

416

97,9%

2,1%

425

3.1 - Ramos

615

92,5%

50

7,5%

665

3.2 - Mier
3.3 Madureira
3.4 - Inhama

831

94,3%

50

5,7%

881

1.099

97,9%

24

2,1%

1.123

257

90,5%

27

9,5%

284

3.5 - Penha

634

97,5%

16

2,5%

650

3.6 - Pavuna
3.7 - Ilha do
Governador
4.1 Jacarepagu
4.2 - Barra da
Tijuca
5.1 - Bangu
5.2 - Campo
Grande
5.3 - Santa
Cruz
5.4 Guaratiba
TOTAL

265

83,9%

51

16,1%

316

104

87,4%

15

12,6%

119

445

80,8%

106

19,2%

551

99

71,2%

40

28,8%

139

956

90,0%

106

10,0%

1.062

1.173

96,1%

48

3,9%

1.221

711

94,0%

45

6,0%

756

163

88,1%

22

11,9%

185

9.393

93,3%

679

6,7%

10.072

187

5.5.2.1 Indstrias abandonadas e novas estratgias de habitao


popular
Apesar das diversas iniciativas conduzidas pelo Estado visando oferta de
moradia para as camadas de baixa renda via mercado formal, estas polticas
continuam insuficientes no enfrentamento da questo habitacional. Recentemente,
paralelamente expanso horizontal, verticalizao e surgimento de novas favelas,
do mercado imobilirio informal, e o crescimento dos loteamentos irregulares, a
ocupao de imveis abandonados tambm vem sendo adotada como estratgia de
moradia pelas camadas urbanas mais pobres. No caso da cidade do Rio de Janeiro,
muitas dessas ocupaes se do em fbricas e indstrias abandonados, imveis
com grande rea territorial, que atendiam a um uso relacionado a um contexto
econmico diferente do que vive a cidade atualmente, resultantes do esvaziamento
industrial sofrido pela cidade, sendo reflexo tambm da ausncia de polticas
pblicas concretas e eficientes de incentivo reutilizao dos vazios urbanos
industriais. Este fenmeno tem relao direta com a capacidade de planejamento e
gesto municipal, uma vez que a falta de um cadastro territorial atualizado, que
possibilite fazer um acompanhamento das mudanas no uso do solo, representa um
grande obstculo para as polticas de requalificao dessas reas, hoje estagnadas
e degradadas (SOUZA, 2012b). Dada a grande escala (rea) desses imveis
industriais e algumas experincias na rea de habitao, dedicaremos essa seo a
esses tipos de vazios urbanos funcionais.
A ocupao de imveis abandonados para moradia popular expressa a
complexidade de relaes na produo do hbitat urbano, onde percebe-se os
conflitos de interesses entre o direito propriedade privada e o direito moradia e
cidade. O melhor conhecimento desde fenmeno possibilita reconhecer e
compreender a produo de novas formas urbano-espaciais decorrentes desses
conflitos. A utilizao dos vazios urbanos para fins de habitao popular ao mesmo
tempo uma ao autogestionada de incluso dos grupos excludos introduzindo
novas formas de sociabilidade urbana quanto uma oportunidade para melhor
gesto do solo urbano pelo Estado, com novas aes/intervenes que podem
garantir a reutilizao dos vazios urbanos ainda no ocupados para o cumprimento
da funo social da propriedade e da cidade.

188

A relao entre as indstrias hoje abandonadas e a habitao social no Rio


de Janeiro histrica e suas origens so entrelaadas. Com o processo de
industrializao e urbanizao na cidade, a falta de espao e necessidades de
moradias baratas levou ao aumento da quantidade de habitaes coletivas, como
soluo encontrada para a crise habitacional. No incio do sculo XIX, a proviso de
moradia para os trabalhadores por parte dos patres era uma prtica comum na
relao moradia/trabalho e grande parte dos trabalhadores morava no prprio local
de trabalho. Tal prtica foi rompida com a modernizao, e a soluo clssica para
garantir a proximidade do morador s indstrias foi a construo das vilas operrias
(VAZ, 2002). Essas foram construdas principalmente entre a dcada de 1880 e a
dcada de 1920, quando questes conjunturais tais como o aumento da oferta de
mo-de-obra e as leis de proteo ao inquilinato, que garantiam a permanncia
mesmo dos operrios desempregados levaram ao seu declnio (VAZ, 2002).
Diversos autores, como Abramo (2003), Abreu (2008) e Silva (2005),
apresentam a proximidade das indstrias como um dos fatores de surgimento e
expanso de muitas favelas cariocas. A favela aparece como a principal soluo de
moradia para a populao sem renda suficiente para adquirir habitao bem
localizada via mercado formal, com preferncia locacional pela proximidade dos
centros de emprego e da infraestrutura de transportes e servios, ainda que na
maioria das vezes em situaes de extrema precariedade das habitaes e de
irregularidade urbanstica e fundiria. Como indica Silva (2005), dados do Censo da
Prefeitura do Distrito Federal na dcada de 1940 apontavam a presena significativa
de que metade dos moradores das favelas eram trabalhadores das indstrias; a
partir do Censo de 1960 os dados apontam reduo drstica nesses nmeros,
embora ainda significativa em algumas regies da cidade como Mier e Iraj. De
acordo com a Silva (2005, p. 112), as reas de concentrao industrial no incio da
dcada de 1960 correspondiam, em parte, aos locais de concentrao de favelas
nas reas mais tradicionais; o mesmo se observara em bairros mais recentes,
localizados em zonas suburbanas de desenvolvimento, j no perodo a partir da
dcada de 1950.
A concentrao industrial na cidade do Rio de Janeiro inicialmente se deu na
rea central e nas proximidades do porto, em razo da necessidade de escoamento

189

da produo. Todavia, com a expanso da rede ferroviria para os subrbios, a


partir do incio do sculo XX, comea um processo de difuso espacial, dando-se
preferncia ampla disponibilidade de terras nos subrbios, com preos mais
baratos que os solos urbanizados centrais.
A expanso das ofertas de emprego que resultou da instalao das indstrias
em outras reas da cidade alm do Centro levou tambm a um grande fluxo
populacional e ao surgimento das primeiras favelas nessas reas. Entre as primeiras
fbricas instaladas nos subrbios da Zona Norte esto a Cisper (produo de
vidros), em 1917, e a General Eletric (fbrica de lmpadas) e a Marvin (fbrica de
parafusos e pregos), em 1921, localizadas no bairro de Maria da Graa. Entre as
pioneiras estava tambm a Companhia Nacional de Tecidos Nova Amrica, que se
instalou no ano de 1924 em Del Castilho. Data dessa mesma poca o surgimento da
favela do Jacarezinho, da qual muitos moradores eram operrios nessas fbricas
(ABREU, 2008).
A partir da dcada de 1930, com o apoio do Estado, sobretudo atravs de
obras de saneamento ambiental e de transportes, a atividade industrial e a ocupao
residencial vo se intensificar nos subrbios atendidos pelos ramais ferrovirios da
Leopoldina, Linha Auxiliar e Rio dOuro, que at ento eram secundrios. A
interveno mais expressiva do Estado no perodo o decreto-lei 6.000/37, que vai
definir pela primeira vez um zoneamento industrial para a cidade. Neste zoneamento
estavam includas as reas suburbanas recm ocupadas, em detrimento dos bairros
de produo fabril tradicional da Zona Sul e Centro, que ficaram fora da lei de
zoneamento

industrial,

cujos

terrenos

em

crescente

valorizao

foram

gradativamente sendo deixados pelas indstrias para a ocupao de moradias das


classes mais abastadas. Enquanto isso, um fluxo intenso de indstrias se dirigia
para o subrbio, que j dispunha de linhas ferrovirias e de energia eltrica, seguido
pelos fluxos de trabalhadores pobres que ocupariam e adensariam essas reas e
suas favelas. A Avenida Brasil, inaugurada em 1946, visando ocupao de novos
terrenos pelas indstrias, considerada por Abreu (2008) como o melhor exemplo
de integrao entre Estado e indstria no perodo que vai de 1930 a 1950. A
necessidade de mo-de-obra numerosa, barata e prxima conduz expanso e
adensamento das favelas; o Censo Demogrfico de 1948 j revelava que 44%

190

destes assentamentos situavam-se na AP3. Algumas favelas que aparecem nesse


perodo so a Nova Braslia (dcada de 40, em Bonsucesso) e Ferno Cardim
(dcada de 50, nas adjacncias da fbrica da Klabin, no Cachambi) (ABRAMO,
2003).
A figura 87 apresenta a relao entre os transportes, favelas e indstrias.

Figura 87 Indstrias, favelas e transportes na AP3 do Rio de Janeiro

Fonte: Souza, 2012b.

Atravs da figura possvel perceber a forte influncia das linhas ferrovirias


e dos eixos virios na localizao das reas industriais, assim como a sua relao
com a distribuio das favelas. Tambm notvel a grande concentrao de reas
industriais ao longo da Avenida Brasil, que em consequncia do processo de
fechamento das indstrias potencialmente apresenta a maior quantidade de
edificaes sujeitas ao abandono, merecendo ateno especial.

191

Esta tendncia de industrializao na Zona Norte foi contnua, at a dcada


de 80, quando tem incio um processo de reverso deste quadro, com o fenmeno
da desindustrializao que afetou a cidade como um todo e esta rea da cidade de
forma ainda mais acentuada. O fenmeno, com fatores de repulso de natureza
interna como as externalidades negativas causadas por violncia urbana e
problemas de mobilidade, alm dos altos custos por exemplo, para manuteno de
imveis diminuem a sua atratividade para as atividades econmicas e os fluxos
populacionais, ao passo que fatores de atrao de natureza externa, como oferta de
incentivos fiscais de outras localidades, tm incentivado a instalao das indstrias
em seus territrios (DINIZ FILHO, 2005; SOUZA, 2004). Todos esses fatores
influenciam na sada das indstrias das grandes cidades, o que permite
compreender a existncia e a distribuio dos espaos industriais ociosos.
Mecanismos especulativos tambm esto por trs da manuteno dos antigos
imveis industriais como reservas de valor nessas reas que aps um longo perodo
de degradao atualmente recebem uma srie de iniciativas, como a srie de
decretos municipais, apresentados no captulo 3.
No contexto da questo habitacional atual, as ocupaes de indstrias
abandonadas, apontada por alguns autores como Martins (2008) como um novo tipo
de moradia coletiva informal, possuem laos com as formas histricas das solues
de habitaes populares e suas formas de coabitao existentes como soluo no
sculo XIX. Essas ocupaes teriam caractersticas de co-propriedades populares,
uma vez que, considerado o estabelecimento de regras de convivncia entre seus
moradores, representaria a emergncia de um novo modo de habitao popular
tomando como referencial os condomnios fechados, aponta Martins (2012) a partir
do estudo de caso das ocupaes na Avenida Brasil. Souza (2012a) apresenta
aspectos morfolgicos, urbansticos, socioeconmicos e jurdicos que representam
singularidades das ocupaes em indstrias abandonadas em relao s favelas
convencionais: ocupao organizada de estrutura arquitetnica adaptada, no
orgnica; diferentes usos no interior do mesmo edifcio; integrao fsica com a
cidade formal; definio urbanstica: endereo reconhecido, porm irregular
(domiclios improvisados); heterogeneidade e diversidade dos ocupantes; autoorganizao e gesto comunitria como processos inovadores; regime de

192

condomnio; e diferentes necessidades de interveno para regularizao fundiria e


urbanstica/arquitetnica.
Resumindo, Souza (2012a) apresenta uma conjuno de fatores explica a
ocupao das indstrias e fbricas abandonadas. O esvaziamento industrial a partir
da dcada de 1980, gerando os vazios urbanos funcionais; mecanismos de
especulao imobiliria, causando a reteno desses imveis; o esgotamento da
fronteira de expanso da habitao popular e o mercado imobilirio informal cada
vez mais caro; a contnua preferncia espacial por moradia bem localizada, em
reas inseridas no tecido urbano consolidado e com infraestrutura implantada;
insuficincia das polticas habitacionais para oferta de moradia popular; e por fim, a
ausncia de polticas sistemticas para reutilizao dos vazios urbanos.

particularidade das ocupaes de indstrias abandonadas em termos de localizao


se comparadas com outras favelas que no se tratam da escolha de reas vazias
para construo de habitaes, mas sim a refuncionalizao de reas j edificadas,
o que pode inclusive ser entendido como uma revitalizao desses espaos at
ento deixados desconectados com o seu entorno, sem a realizao de qualquer
funo econmica ou social para a cidade e seus habitantes (Souza, 2012b).
Em seu trabalho, Silva (2008), a partir do estudo dos casos das indstrias na
regio de Manguinhos, apresenta a diversidade de usos, no apenas habitacionais,
mas tambm equipamentos de utilizao coletiva centros sociais, associaes de
moradores, igrejas e cooperativas que vo ter lugar nesses vazios urbanos.
A partir do trabalho de Souza (2012b), para a identificao de imveis
abandonados ocupados com uso de SIG, pode-se perceber a importncia desse tipo
de habitao sobre vazios urbanos. A metodologia utilizada pelo autor, a partir de
bases cartogrficas de restituio com informaes sobre os lotes, edificaes,
topnimos, endereos e identificao de usos inclusive por indstrias e fbricas
e interpretao de imagens areas produzidas de diversos anos, em uma sequncia
que possibilita acompanhar as mudanas no uso e ocupao do solo, permitiu
identificar, na Zona Norte da cidade, as reas cadastradas pela Prefeitura como
favelas que tiveram origem na ocupao de indstrias e fbricas abandonadas. Para
o acompanhamento das reas, apresenta-se nas figuras a seguir em trs momentos:
em 1999, por volta do perodo da realizao do Censo 2000, antes da ocupao; em

193

2010, perodo da coleta do Censo 2010, com as reas j ocupadas; e em 2013,


momento atual, como as reas se encontram hoje.

Figura 88 Ocupao da favela Vida Nova na antiga fbrica da Parmalat

194

Figura 89 Expanso da favela Parque Unio em antiga indstria

195

Figura 90 Ocupao das favelas Grefisa e Comunidade do Pedrosa em antigas indstrias

As reas identificadas esto listadas na tabela 32 e espacializadas na figura


91.

196

Figura 91 Ocupaes de imveis abandonados na AP3 do Rio de Janeiro

Fonte: Souza, 2012b.

Tabela 32 Caractersticas das ocupaes em imveis abandonados na AP3

Nomedaocupao

1 ComunidadeCCPL

Descriodo
tipodeindstria

rea
aprox.
(m)

Perododa
ocupao

CCPL

34.000 Entre2000e2004

Populao Domiclios

1.576

531

2 ComunidadedoAdonis Galpo

700 Entre2000e2004

EngenheiroAlberto
3 Haas

Galpo

580 Entre2000e2004

4 AntigaCompany

Company

1.400 Entre2000e2004

5 VitriadeManguinhos

CONAB

24.100 Entre2000e2004

6 MandeladePedra

Embratel

29.500 Entre2005e2008

7 ComunidadedoPedrosa Indstria

12.600 Entre2005e2008

447

142

197

8 Grefisa

Indstria

25.700 Entre2000e2004

ParqueEverest
9 (Aripibu)

Indstria

16.300 Entre2000e2004

1267

314

Galpo

3.700 Entre2000e2004

408

141

11 AvenidadosCampees Galpo

940 Entre2000e2004

2500 Entre1976e1985

802

267

10 UgaUga

12 Av.TeixeiradeCastro

Galpo

13 AvenidaBrasil

Borgauto

16.950 Entre2000e2004

1.603

516

14 ParqueUnio

Indstria

13.450 Entre2000e2004

2.278

589

15 VidaNova

Parmalat

40.550 Entre2005e2008

1.160

352

16 RuaEmba,n425

Transportadora

6.950 Entre2005e2008

84

26

17 EstreladoSul

Transportadora

20.800 Entre2005e2008

605

211

S foi possvel identificar a populao nos casos em que os setores


censitrios do Censo 2010 coincidiam plenamente com os limites das reas.
Considerando apenas aquelas ocupaes com dados disponveis, destaca-se
a quantidade de pessoas vivendo nestas reas: mais de 10 mil pessoas, indicando a
gravidade da precariedade deste tipo de condio de habitao. possvel observar
que as ocupaes em imveis de antigas indstrias e galpes esto localizadas nos
bairros que j tiveram grande atividade industrial da Zona Norte da cidade, que hoje
se encontram em decadncia econmica. Apesar da grande variedade entre a rea
das edificaes ocupadas desde o pequeno galpo com pouco mais de 500 m na
Rua Engenheiro Alberto Hass, at a ocupao Vida Nova na desativada indstria da
Parmalat, com mais de 40.000 m todas tm em comum a preferncia por
localidades com boa acessibilidade de transportes, pois se percebe a concentrao
prxima a grandes eixos virios, localizaes buscadas pelas indstrias que antes
estavam a instaladas.
Uma importante constatao a ser feita que em dois casos, comunidades
que surgiram a partir da ocupao de antigas indstrias abandonadas foram
removidas pela Prefeitura: a Comunidade CCPL e a Mandela de Pedra, como pode
ser observado nas figuras 92 e 93.

198

Figura 92 Comunidade CCPL, antes e depois da ocupao e remoo

199

Figura 93 Mandela de Pedra, antes e depois da ocupao e remoo

200

Fernandes e Costa (2013) explicam como se deu o processo de ocupao e


remoo desses dois casos. Tanto no caso da comunidade CCPL quanto em
Mandela de Pedra alm da Vitria de Manguinhos, que permanece as
ocupaes

das

instalaes

abandonadas

foram

planejadas

baseadas

no

pressuposto de que com a ocupao os moradores seriam cadastrados para


reassentamento pelo governo, recebendo uma nova casa. A expanso da
comunidade Mandela de Pedra, ocupando o terreno onde funcionava a Embratel,
um exemplo de caso em que o agravamento da violncia e outros problemas
urbanos levaram sada da empresa, ocorrendo ento a expanso e favelizao da
rea. Os recorrentes furtos e invases levaram desativao das instalaes pela
Embratel em 2004, uma vez que essa no conseguia mais garantir a segurana dos
funcionrios. Localizada ao lado da Empresa Brasileira de Correios e Telgrafos
ECT, a ocupao do seu terreno foi iniciada em 2005 e concluda em 20 de julho de
2005, data tida como a fundao da favela. A Prefeitura estava em negociao
com as empresas para construir um novo conjunto habitacional que ofereceria mil
unidades residenciais, no entanto a falta de um acordo favoreceu a ocupao do
terreno.
A importncia do mapeamento das indstrias e fbricas abandonadas
possibilitar uma ao pr-ativa do municpio, planejamento o uso habitacional de
forma adequada nesses espaos, ao contrrio do que foi apresentado na sesso
sobre a ao municipal, que em todos os casos implicou na remoo de populao
que ocupa esses vazios urbanos para ento realizar investimentos por programas
habitacionais. Os casos exemplificados das favelas originadas da ocupao de
indstrias abandonadas em Manguinhos servem para demonstrar a importncia de
ao prvia do municpio na reutilizao dos vazios urbanos industriais.
A partir de consulta no banco estruturado de estabelecimentos abandonados,
utilizou-se os termos fbrica e indstria para quantificao destes. Para
abandonados com o tipo fbrica, encontrou-se 68 casos, de um total de 2.142 para
a cidade; para abandonados com o tipo indstria, encontrou-se apenas 4 de um
total de 422.

201

Figura 94 Localizao de indstrias e fbricas abandonadas

Dos 72 casos, alguns foram relacionados na tabela 33, como exemplos.


Tabela 33 Exemplos de endereos de estabelecimentos abandonados dos tipos indstria e fbrica
RP

BAIRRO

cod_setor

IDENTIFICACAO_ESTABELECIMENTO

1.1 Centro

Santo
Cristo

330455705060023

FABRICA DESATIVADA ACUCAR


PEROLA

1.1 Centro

Mangueira

330455705120112

ANTIGA FABRICA ALTO DA BOA


VISTA

2.2 Tijuca

Vila Isabel

330455705140051 ANTIGA FABRICA DA ANTARTICA

3.2 - Mier

Engenho
Novo

330455705170103 FABRICA DE BISCOITO DESATIVADA

5.1 Bangu

Padre
Miguel

330455705220066 GALPAO ANTIGA FABRICA VALERIA

5.2 Campo
Grande

Campo
Grande

330455705230562 FABRICA DESATIVADA DA AMBEV

Endereo
Rua Pedro
Alves, 0
Rua
Visconde de
Niteroi, 448
Rua Torres
Homem, 688
Rua
Visconde de
Santa Cruz,
260
Rua
Murundu, 0
Avenida
Brasil, 49800

202

A tabela 34 apresenta os resultados por RP.

Tabela 34 Indstrias e fbricas abandonadas por Regio de Planejamento


RP

Quantidade indstrias e fbricas abandonadas

1.1 - Centro

2.1 - Zona Sul

2.2 - Tijuca

3.1 - Ramos

3.2 - Mier

16

3.3 - Madureira

10

3.4 - Inhama

3.5 - Penha

3.6 - Pavuna

3.7 - Ilha do Governador

4.1 - Jacarepagu

4.2 - Barra da Tijuca

5.1 - Bangu

5.2 - Campo Grande

5.3 - Santa Cruz

5.4 - Guaratiba

1
TOTAL

72

Mais da metade 43 indstrias e fbricas abandonadas encontra-se na


Zona Norte, rea de cidade de maior concentrao de atividades industriais no
passado, atividades que atualmente se deslocaram para a Zona Oeste.
As informaes georreferenciadas de localizao destes imveis industriais
abandonados so essenciais para melhor planejamento e ao preventiva do
municpio, para evitar a ocorrncia das situaes de ocupao e os seus
problemas decorrentes, tanto para a populao como para a cidade ora
apresentadas.
Alm das ocupaes em indstrias e fbricas, ocorre em muitos casos a
ocupao por movimentos sociais como o movimento dos sem-teto, de prdios
abandonados prdios comerciais, hotis, prdios em construo, etc.
principalmente na regio central da cidade. Vale lembrar que essa a mesma regio
de atuao do programa Novas Alternativas, da SMH.

203

A partir de uma listagem do Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio


de Janeiro ITERJ, divulgada em Motta (2009), 42 imveis estariam ocupados nos
bairros do Centro, So Cristvo, Santo Cristo/Sade, Estcio, Santa Teresa, Glria,
Catete e Catumbi, que foram mapeados conforme apresentado na figura 95.

Figura

95

Ocupaes

de

prdios

abandonados

na

rea

central

do

Rio

de

Janeiro

interessante conhecer a distribuio espacial desses imveis, pois se


tratam de vazios urbanos, imveis que no cumpriam sua funo social e que foram
ocupados, recebendo novos usos. Em sentido estrito, porm, esses casos no so
considerados vazios urbanos pela metodologia utilizada. Primeiramente, porque de
fato no podem ser considerados como vazios pela noo, uma vez que esto
ocupados para moradia, ainda que de forma irregular. Em termos dos dados
utilizados neste trabalho, o IBGE considera esse tipo de moradia como domiclios
improvisados, que de acordo com a definio do Censo (IBGE, 2010) aquele
localizado

em

uma

edificao

que

no

tenha

dependncias

destinadas

exclusivamente moradia (por exemplo, dentro de um bar), como tambm os locais

204

inadequados para habitao e que, na data de referncia, estavam ocupados


por moradores (grifo nosso). Assim, no se enquadram como domiclios
particulares permanentes vagos, nem como estabelecimentos abandonados, no
sendo levantados nas consultas utilizadas para esse fim. Diferente dos casos
apresentados das indstrias e fbricas que foram ocupadas, havendo remoo do
telhado, as ocupaes nesses prdios no permite identificao atravs de
ortofotos, mas apenas com trabalhos de campo.
Em outras realidades, como no Reino Unido, por exemplo, a ocupao de
imveis vazios no habitados no crime, e os ocupantes s podem ser removidos
por ordem judicial (LYALL, 2011). uma prtica dos chamados squatters, que
abrange desde grupos com movimentos polticos a simplesmente sem-tetos. Existe
inclusive um grupo organizado para apoiar e incentivar esse tipo de ao, o Advisory
Service for Squatters, que disponibiliza um site (http://www.squatter.org.uk/)
informando uma lista de propriedades vazias, e explicaes sobre a lei sobre esse
assunto. Em Berlim, os tacheles constituem-se em espaos abandonados ocupados
por grupos semelhantes, anarquistas e artistas que buscam tais espaos para uso
criativo.
A partir dessas observaes, possvel observar que a relao entre os
espaos industriais na cidade e habitao popular histrica na cidade e continua
existindo antes, pela proximidade entre local de moradia e local de trabalho, seja
pela construo de vilas operrias ou pela origem de muitas favelas; hoje pela
ocupao de indstrias abandonadas como estratgia de soluo habitacional.

5.5.2.2 Minha Casa Minha Vida


Utilizou-se a ferramenta de consulta espacial para encontrar todos os pontos
estabelecimentos

abandonados

que

intersectavam

com

os

polgonos

dos

empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, considerando-se uma tolerncia de


10m para que os pontos de endereos no sobrepostos tambm pudessem ser
conferidos. A partir de conferncia visual e do endereo escrito, encontrou-se 8
empreendimentos do MCMV projetados em endereos identificados pela base do
Censo 2010 como abandonados.

205

Figura 96 Empreendimentos MCMV em estabelecimentos abandonados

As figuras 97 a 100 apresentam ortofotos de cada um desses casos.


Figura 97 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Brasil, 41.274
abatedouro de frangos desativado

206

Figura 98 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Avenida Itaoca, 1.174


galpo vago

Figura 99 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua da Lapa, 270 loja vazia

207

Figura 100 Empreendimento MCMV em estabelecimento abandonado: Rua Leopoldino Bastos, 44


fbrica abandonada

Tabela 35 Lista de empreendimentos MCMV localizados em estabelecimentos abandonados


Endereo

Unidades Status

Bairro

Estrada Carvalho Ramos, 935

350

Enquadrado

Campo
Grande

Avenida Itaoca, 1174

100

Contratado

Bonsucesso

Licenciado

Centro

470

Contratado

Taquara

Rua Leopoldino Bastos, 44

142

Contratado

Avenida Brasil, 41274

180

Travessa Vasconcelos, 25
Rua da Lapa, 270

Rua do Teatro,17
Estrada Rodrigues
2055

Caldas,

Faixa Imvel
SFAL
Fundio
6 a
(fbrica
10
abandonada)
0 a 3 Galpo vago

Engenho
Novo
Campo
Enquadrado
Grande

3 a 6 Abandonado
6 a
Vazio
10
6 a
Fbrica abandonada
10
Abatedouro
de
0a3
frangos desativado

Enquadrado Andara

Loja abandonada

Enquadrado Centro

3a6

Loja vazia

Os empreendimentos encontram-se em diferentes estgios, sendo alguns


apenas estudos, mas que apontam uma iniciativa de reutilizao de vazios. No
entanto, a mesma se mostra ainda muito tmida se consideramos a quantidade total
de imveis do tipo estabelecimento identificados como abandonados.

208

Tambm foi feita uma anlise em relao aos domiclios vagos situados
dentro de projetos do MCMV. Neste caso, existem duas explicaes possveis. Uma
a de que se tratam de domiclios em estado de abandono sobre os quais existe a
iniciativa de reutilizao, nos moldes do verificado em relao aos estabelecimentos
abandonados. A outra, que se trata de empreendimentos do MCMV j lanados e
ainda sem populao residente; em relao a esses casos, existe uma dificuldade
uma vez que a base georreferenciada do MCMV no contempla todos os
empreendimentos desde o incio, pois a base comeou a ser mapeada
recentemente. Segundo a anlise realizada, no foi detectado nenhum caso para
esta situao.
Para analisar esse aspecto, por seleo espacial foram marcados todos os
domiclios vagos dentro do polgono do MCMV. Posteriormente, foram sendo
verificados visualmente e comparando-se o endereo com o endereo do projeto, e
foram apagados aqueles registros que no tinham coincidncia de endereos e que
estavam dentro dos polgonos apenas por questo de traado. Por esse mtodo,
dos 78 endereos de domiclios vagos geocodificados encontrados dentro dos
polgonos do MCMV, restaram apenas 11.
Uma grande dificuldade encontrada foi pelo fato de muitos endereos de
empreendimentos MCMV fazerem referncia a lotes de PALs, resultantes do
desmembramento, remembramento e loteamento, fazendo com que s se seja
possvel verificar se os endereos da base da Prefeitura so de fato os que
originaram os empreendimentos a partir de consultas a PALs. Esta uma base que
no est disponvel, e a consulta ao histrico de endereos/PALs extremamente
complexa.

209

Figura 101 Empreendimentos MCMV em domiclios vagos

Em muitos casos, a construo dos conjuntos do MCMV vo se dar em locais


ocupados por indstrias e fbricas abandonados. Diferentemente dos casos
apresentados na seo anterior, onde a populao j havia ocupado esses edifcios,
alguns exemplos onde o poder pblico se antecipou podem ser encontrados no
Complexo do Alemo: o da antiga fbrica da Coca-Cola e a antiga fbrica de lingerie
Poesi para realizao de obras habitacionais do PAC (figura 51). Estas duas
indstrias fazem parte da lista de imveis identificados pelo trabalho da GPL-3/SMU
que foram alvo de polticas de utilizao, sendo demolidos para aproveitamento dos
lotes em empreendimentos habitacionais.

210

Figura 102 Imploso da antiga fbrica da Poesi, no Complexo do Alemo

Fonte: VIEGAS, 2008.

De forma geral, verifica-se que o MCMV, principal programa habitacional do


governo, ainda aproveita pouco os vazios urbanos para aumentar a oferta
habitacional de baixa renda.

5.5.3 Zoneamento e legislao urbanstica


O zoneamento, ao definir os usos possveis para as diferentes partes da
cidade, pode ser um dos mais importantes fatores a se analisar para entender a
situao dos vazios urbanos. Ele permite entender algumas restries que podem
dificultar o desenvolvimento e utilizao dos mesmos.
As Zonas, definidas em Lei Complementar LUOS Lei de Uso e Ocupao
do Solo, tm as seguintes denominaes e conceitos, segundo o Plano Diretor:
I. Zona Residencial aquela onde prevalece o uso residencial, admitidas as atividades de
apoio ou complementaridade a esse uso, desde que compatveis entre si;

211

II. Zona Industrial aquela onde prevalece a existncia de indstrias e de atividades


correlatas, inclusive aquelas de apoio, viabilidade e complementao, podendo incluir o uso
residencial e demais atividades econmicas, desde que garantida a compatibilidade com as
atividades do setor secundrio;
III. Zona Comercial e de Servios aquela onde prevalecem as atividades comerciais e de
prestao de servios, classificadas de acordo com as intensidades dessas atividades, admitida a
incidncia de uso residencial e de atividades econmicas ligadas aos setores primrio e secundrio;
IV. Zona de Uso Misto aquela onde as atividades residenciais, comerciais, de servios e
industriais, compatveis entre si, coexistem, sem a predominncia necessria de qualquer dessas
atividades;
V. Zona de Conservao Ambiental aquela que apresenta caractersticas naturais, culturais
ou paisagsticas relevantes para a preservao, inclusive atravs de projetos de turismo sustentvel,
podendo vir a ser transformadas, total ou parcialmente em Unidades de Conservao da Natureza;
VI. Zona Agrcola aquela onde prevalecem atividades agrcolas e de criao animal e
aquelas de apoio e complementao compatveis entre si.

Na base geogrfica fornecida pela SMU, temos alm dessas zonas uma rea
de PEU Plano de Estruturao Urbana.

Tabela 36 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de


uso do solo

Tipo
rea Central

Quantidade de
Estabelecimentos
abandonados

1.205

429

324

1.464

327

122

Zona Especial

11.065

170

Zona Industrial

3.331

458

Zona Porturia

79

103.416

5.400

Zona Turstica

2.742

58

Zona de Uso Misto

1.360

181

PEU Vargens (Lei Complementar 104/2009)

1.641

Zona Agrcola
Zona Comercial e de Servios
Zona de Conservao Ambiental

Zona Residencial

Quantidade de
Domiclios Particulares
Permanentes Vagos

212

Tabela 37 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados por zoneamento de


uso do solo por Regio de Planejamento

RP

NOME_RP

Tipo

rea por
zona (m)

%
Domiclios
zona / Particulares
rea Permanentes Estabelecimentos
total
Vagos
abandonados

1.1 Centro

Sem informao

1.091.575

3,2%

64

1.1 Centro

4.006.004

11,6%

1.182

428

1.1 Centro

rea Central
Zona de Conservao
Ambiental

776.171

2,3%

1.1 Centro

Zona Comercial e de Servios

1.581.077

4,6%

360

40

1.1 Centro

Zona Especial

7.544.377

21,9%

541

19

1.1 Centro

Zona Industrial

3.007.160

8,7%

41

45

1.1 Centro

Zona Porturia

2.165.386

6,3%

79

1.1 Centro

Zona Residencial

10.328.117 30,0%

3.777

273

1.1 Centro

Zona Turstica

42.751

0,1%

1.1 Centro

Zona de Uso Misto

3.899.084

11,3%

467

100

2.1 Zona Sul

Sem informao

8.049.325

17,8%

163

2.1 Zona Sul

rea Central

4.508

0,0%

23

2.1 Zona Sul

Zona Comercial e de Servios

52.590

0,1%

23

2.1 Zona Sul

Zona Especial

12.387.114 27,4%

92

2.1 Zona Sul

Zona Residencial

22.690.950 50,1%

15.182

442

2.1 Zona Sul

Zona Turstica

2.083.277

4,6%

2.042

23

2.2 Tijuca

Sem informao

49.314

0,1%

2.2 Tijuca

Zona Comercial e de Servios

266.500

0,5%

17

2.2 Tijuca

Zona Especial

40.853.108 74,0%

250

10

2.2 Tijuca

Zona Industrial

266.753

0,5%

25

18

2.2 Tijuca

Zona Residencial

13.752.101 24,9%

7.343

255

3.1 Ramos

Sem informao

306.378

2,0%

13

3.1 Ramos

Zona Comercial e de Servios

52

0,0%

3.1 Ramos

Zona Especial

79.208

0,5%

3.1 Ramos

Zona Industrial

10.282.061 66,0%

676

178

3.1 Ramos

Zona Residencial

4.885.672

1.715

327

31,4%

213

3.1 Ramos

Zona Residencial

11.947

0,1%

3.1 Ramos

Zona de Uso Misto

37

0,0%

3.1 Ramos

Zona Industrial

4.897

0,0%

3.2 Mier

Sem informao

54.604

0,2%

3.2 Mier

Zona Especial

5.688.343

18,7%

78

3.2 Mier

Zona Industrial

2.323.475

7,7%

265

36

3.2 Mier

Zona Residencial

22.287.728 73,4%

9.621

625

3.2 Mier

Zona de Uso Misto

0,0%

3.3 Madureira

Sem informao

195.645

0,4%

3.3 Madureira

Zona Comercial e de Servios

605

0,0%

3.3 Madureira

Zona Especial

4.319.776

9,6%

3.3 Madureira

Zona Industrial

3.311.555

7,3%

355

24

3.3 Madureira

Zona Residencial

37.388.293 82,7%

13.534

924

3.3 Madureira

Zona Residencial

10.158

0,0%

3.4 Inhama

Sem informao

147.455

1,1%

3.4 Inhama

Zona Especial

1.350.475

9,8%

10

3.4 Inhama

Zona Industrial

2.140.849

15,5%

136

32

3.4 Inhama

Zona Residencial

10.203.899 73,7%

2.732

185

3.5 Penha

420.420

1,7%

3.5 Penha

Sem informao
Zona de Conservao
Ambiental

303.796

1,2%

3.5 Penha

Zona Comercial e de Servios

309.053

1,2%

76

152

3.5 Penha

Zona Especial

3.706

0,0%

3.5 Penha

Zona Industrial

5.440.111

21,4%

381

30

3.5 Penha

Zona Residencial

5.986.290

23,6%

1.984

92

3.5 Penha

Zona Residencial

7.190.979

28,3%

2.790

138

3.5 Penha

Zona de Uso Misto

3.148.851

12,4%

764

78

3.5 Penha

Zona Industrial

2.571.708

10,1%

251

42

3.6 Pavuna

Sem informao

51.697

0,2%

3.6 Pavuna

Zona Especial

2.104.744

6,6%

20

214

3.6 Pavuna

Zona Industrial

6.102.502

19,3%

574

23

3.6 Pavuna
Ilha do
3.7 Governador
Ilha do
3.7 Governador
Ilha do
3.7 Governador
Ilha do
3.7 Governador

Zona Residencial

23.414.192 73,9%

4.825

169

Sem informao

253.434

0,6%

Zona Especial

26.096.760 63,0%

66

Zona Residencial

14.661.089 35,4%

2.289

84

443.183

1,1%

65

1.624.113

1,3%

165

4.1 Jacarepagu

Zona Turstica
PEU Vargens (Lei
Complementar 104/2009)
Zona de Conservao
Ambiental

8.288.410

6,5%

75

4.1 Jacarepagu

Zona Comercial e de Servios

976.948

0,8%

362

18

4.1 Jacarepagu

Zona Especial

73.597.941 57,5%

3.370

99

4.1 Jacarepagu

Zona Industrial

2.022.612

1,6%

86

4.1 Jacarepagu

41.412.932 32,4%

7.911

223

4.2 Barra da Tijuca

Zona Residencial
PEU Vargens (Lei
Complementar 104/2009)

66.222.174 39,9%

2.177

4.2 Barra da Tijuca

Zona Especial

98.667.731 59,4%

6170

29

4.2 Barra da Tijuca

Zona Residencial

1.081.262

0,7%

16

5.1 Bangu

Sem informao

268.847

0,2%

5.1 Bangu

Zona Agrcola

9.042.963

7,4%

25

5.1 Bangu

Zona Comercial e de Servios

1.055.970

0,9%

87

50

5.1 Bangu

Zona Especial

57.489.415 47,0%

348

5.1 Bangu

Zona Industrial

1.394.008

1,1%

79

5.1 Bangu

Zona Residencial

53.107.499 43,4%

9.897

616

5.2 Campo Grande

Sem informao

133.850

0,1%

5.2 Campo Grande

Zona Agrcola

16.551.018 10,8%

299

5.2 Campo Grande

0,0%

5.2 Campo Grande

Zona Comercial e de Servios


Zona de Conservao
Ambiental

51.747.269 33,7%

45

5.2 Campo Grande

Zona Comercial e de Servios

1.971.531

1,3%

539

63

5.2 Campo Grande

Zona Industrial

14.132.787

9,2%

93

5.2 Campo Grande

Zona Residencial

65.466.482 42,7%

11.507

684

5.2 Campo Grande

Zona de Uso Misto

3.448.793

129

4.1 Jacarepagu

2,2%

215

5.3 Santa Cruz

Sem informao

1.312.540

0,8%

32

5.3 Santa Cruz

Zona Especial

29.882.505 18,2%

26

5.3 Santa Cruz

Zona Industrial

45.476.698 27,7%

361

19

5.3 Santa Cruz

Zona Residencial

85.668.773 52,2%

5.530

285

5.3 Santa Cruz

Zona Turstica

1.749.151

1,1%

234

26

5.4 Guaratiba

163.419

0,1%

10

5.4 Guaratiba

Sem informao
Zona de Conservao
Ambiental

120

0,0%

5.4 Guaratiba

Zona Especial

77.427.314 50,7%

93

5.4 Guaratiba

Zona Industrial

1.143.251

0,7%

5.4 Guaratiba

Zona Residencial

70.212.600 46,0%

2.759

78

5.4 Guaratiba

Zona Turstica

3.756.125

392

Figura 103 Zoneamento urbanstico do Rio de Janeiro

2,5%

216

Algumas dificuldades foram encontradas na anlise da informao do


zoneamento urbanstico. O zoneamento formado por uma superposio de
legislaes que afetam diferentes reas ou reas comuns. Alm disso, a
nomenclatura varivel, como por exemplo, "Zona Residencial", "Zona Residencial
Unifamiliar" e "Zona Residencial Multifamiliar"; Zona Comercial e Zona Comercial
e de Servios; e "Zona Industrial", "Zona de Indstria e Comrcio" e "Zona de Uso
Predominantemente Industrial". Nesses casos, agregou-se segundo o tipo.
Em relao s reas de Especial Interesse (AEI) (figura 104) uma anlise
possvel levantar os imveis situados dentro dessas reas, que tendo diretrizes
especficas, dependendo do seu tipo, podem ser alvo de algumas polticas
adequadas s mesmas.

Figura 104 reas de Especial Interesse no Rio de Janeiro

Dentro da rea de Especial Interesse Urbanstico da Avenida Brasil, temos


1.005 domiclios vagos e 124 estabelecimentos abandonados. Esses imveis so

217

uma das preocupaes na definio dessa AEIU, que recente e foi definida depois
da informao do Censo, no sendo possvel tecer consideraes sobre o seu
impacto a partir dos dados aqui utilizados.
Todas as quase 200 reas de especial interesse social identificadas na base
eram do tipo 1, reas j ocupadas de favelas ou habitao social. No foi
encontrada nenhuma documentao referente a reas de especial interesse social
do tipo 2, que seriam as reas de vazios urbanos.
Existem diversos outros conceitos e definies previstas na LUOS, como
ndices de Aproveitamento do Terreno e coeficiente de adensamento que podem
fornecer importantes indicaes sobre as possibilidades de usos dos vazios
urbanos.

5.5.4 Mercado imobilirio


A partir da informao sobre as edificaes em construo, informao
tambm disponvel no CNEFE, possvel ter uma aproximao da questo do
mercado imobilirio. Existem muitas variveis econmicas e no envolvidas, cujo
aprofundamento pode ajudar a responder a difcil questo que se coloca, a
explicao se um vazio urbano porque foi desvalorizado ou se foi desvalorizado
por ser uma rea de vazios urbanos. Esta questo foi apresentada anteriormente, a
partir de Coleman (1982), que menciona a dificuldade em definir qual a causa e
qual o efeito.

Tabela 38 Edificaes em construo por Regio de Planejamento


RP
1.1 - Centro

1.737

2.1 - Zona Sul

1.661

2.2 - Tijuca

Quantidade de edificaes
em construo

Ranking em construo
10

Ranking em vazios
urbanos
9

12

16

10

11

14

647

3.1 - Ramos

1.695

3.2 - Mier

2.743

218

3.3 - Madureira

2.310

3.4 - Inhama

1.505

3.5 - Penha

1.613

3.6 - Pavuna

2.896

3.7 - Ilha do Governador

9.482

4.2 - Barra da Tijuca

2.862

5.1 - Bangu

5.000

5.2 - Campo Grande

9.997

5.3 - Santa Cruz

5.547

5.4 - Guaratiba

3.673
54.302

Figura 105 Edificaes em construo por Regio de Planejamento

14

15

13

11

12

15

16

13

934

4.1 - Jacarepagu

TOTAL

219

De acordo com a definio do CNEFE, as edificaes em construo somente


so consideradas a partir da existncia de obras na fundao e na ausncia de
moradores.
Setores censitrios com desenvolvimento de empreendimentos residenciais e
comerciais a princpio provocam transformaes positivas, porm verifica-se que se
concentram em reas onde houve aumento populacional e menor diminuio de
domiclios vagos. Por outro lado, conforme j apresentado, alguns empreendimentos
residenciais ainda no lanados revelam a existncia de domiclios vagos.
Comparando-se o mapa com as edificaes em construo e o mapa dos
vazios urbanos, verifica-se incoerncia na expanso da cidade, com novas
construes, simultaneamente ao grande estoque de reas subutilizadas ou no
utilizadas nos mesmos territrios. As regies de Jacarepagu e Campo Grande, que
so as duas com maiores quantidades de vazios urbanos, so tambm as com
maiores quantidades de edificaes em construo; as excees ficam por conta de
regies com poucos terrenos livres, como Zona Sul e Tijuca. Tal confirmao um
sintoma do mau aproveitamento das reas j construdas.
Uma informao que seria de grande valia para a anlise do mercado
imobilirio e a relao com os vazios urbanos a investigao sobre as reas da
cidade com maior quantidade e valor de transaes e a associao com as reas da
cidade com maior quantidade de vazios urbanos. Seria de grande valor tambm
verificar se os imveis aqui identificados como vazios urbanos foram transacionados
recentemente. Porm, assim como no caso do IPTU, o banco do ITBI tambm
possui como chave identificadora a inscrio imobiliria, associada pelo endereo,
portanto no foi possvel essa anlise.

5.5.5 Patrimnio histrico e arquitetnico urbano


De acordo com o Plano Diretor, entende-se por rea de Proteo do
Ambiente Cultural APAC, o territrio de domnio pblico ou privado, que apresenta
conjunto edificado de relevante interesse cultural, cuja ocupao e renovao devem
ser compatveis com a proteo e a conservao de sua ambincia e suas
caractersticas scioespaciais identificadas como relevantes para a memria da

220

cidade e para a manuteno da diversidade da ocupao urbana constituda ao


longo do tempo.

Tabela 39 Domiclios vagos e estabelecimentos abandonados em APACs por Regio de


Planejamento

Totalde
domiclios
particulares
permanente
Regiode
planejamento svagos
1.1Centro
6513
2.1ZonaSul
17525
2.2Tijuca
7638
SantaCruz
6178

Totalde
estabeleci
mentos
abandona
dos
922
472
288
330

Domiclios
particulares
permanentes
vagosem
APACs
3758
5437
200
230

Estabelecim
entos
abandonad
osem
APACs
583
85
14
26

Figura 106 APACs e bens tombados no municpio do Rio de Janeiro

%
domiclios
particulare
s
permanent
esvagos
dentrode
APACs
57,70%
31,02%
2,62%
3,72%

%
estabelecimen
tos
abandonados
dentrode
APACs
63,23%
18,01%
4,86%
7,88%

221

Figura 107 APACs e bens tombados no Centro e Zona Sul

As APACs da regio do Centro so as que concentram a maior quantidade


dos bens tombados, pela importncia e grande quantidade de imveis de valor
arquitetnico e histrico.
Figura 108 APACs e vazios urbanos no Centro

222

A grande quantidade de domiclios vagos tambm revela a importncia de


projetos de revitalizao no que diz respeito preservao do patrimnio
preservado.

5.5.6 reas de lazer e reas verdes


Comparando-se a quantidade de populao e reas verdes (praas, parques
reas protegidas) ou de lazer, pode-se propor demolio de vazios urbanos
edificados e aproveitamento do lote para manuteno de reservas ambientais nas
reas onde faltar reas verdes. Como apontado em alguns estudos apresentados,
como Kline (2006) e Banzhaf et.al. (2007), existe demanda por reas verdes nas
cidades, e os vazios urbanos edificados podem ser teis para de forma planejada
integrar o sistema de espaos livres, melhorando o ambiente urbano. Os vazios
urbanos podem gerar parques e outros tipos de espaos livres em reas da cidade
com carncia de espaos pblicos de lazer, a exemplo do Parque Madureira.

Tabela 40 rea total e relao de rea de praas por habitante por Regio de Planejamento
Soma de rea de Praas

por

RP

praas (m)

(m/pessoa)

1.1 - Centro

1.295.459,956

4,462963515

2.1 - Zona Sul

668.738,8315

1,05095563

2.2 - Tijuca

219.465,0599

0,593707216

3.1 - Ramos

198.984,485

0,704736571

3.2 - Mier

57.678,77963

0,132980999

3.3 - Madureira

327.825,1844

0,57069947

3.4 - Inhama

93.056,97119

0,457406037

3.5 - Penha

258.206,013

0,805722974

3.6 - Pavuna

349.059,6777

0,952832425

3.7 - Ilha do Governador 281.255,8824

1,331105244

4.1 - Jacarepagu

577.898,6909

0,952496524

4.2 - Barra da Tijuca

433.164,5556

1,441373862

5.1 - Bangu

886.664,6701

1,352748889

5.2 - Campo Grande

1.005.884,157

1,858412144

habitante

223

5.3 - Santa Cruz

328.761,8921

0,894879953

5.4 - Guaratiba

354.335,9653

2,89034419

Figura 109 rea de praas / habitante por setor censitrio

Figura 110 rea de praas / habitante por Regio de Planejamento

224

Para avaliar a relao entre necessidade de reas de lazer, populao e


vazios urbanos existentes, utilizou-se a informao do uso do solo do IPP (2012).
Segundo a definio do IPP, as reas de lazer so reas destinadas ao lazer,
contemplativo, esportivo e cultural, como praas, parques, vilas olmpicas, clubes,
complexos

esportivos,

temticos,

estdios,

museus,

bibliotecas,

planetrio,

observatrios, centros culturais etc. As reas verdes expressivas dentro d e grandes


parques pblicos esto representadas nos seus respectivos temas relativos
vegetao.

Tabela 41 rea total e relao de reas de lazer por habitante por Regio de Planejamento

RP
1.1Centro
2.1ZonaSul
2.2Tijuca
3.1Ramos
3.2Mier
3.3Madureira
3.4Inhama
3.5Penha
3.6Pavuna
3.7IlhadoGovernador
4.1Jacarepagu
4.2BarradaTijuca
5.1Bangu
5.2CampoGrande
5.3SantaCruz
5.4Guaratiba

Somadereasde
lazer(m)
1.700.261,332
3.715.007,491
548.620,712
492.809,4438
291.772,4852
592.033,7263
86.893,53727
185.522,5573
378.631,6127
719.692,5202
1.152.930,638
6.202.174,963
1.345.143,263
1.489.460,441
1.672.307,841
1.007.446,871

reasdelazerpor
habitante(m/pessoa)
5,857536739
5,838315129
1,484154589
1,745366416
0,672694479
1,030650938
0,427110704
0,578916753
1,033555294
3,406102938
1,900268061
20,63800641
2,052231374
2,751839118
4,551971499
8,217817261

225

Figura 111 rea de lazer / habitante por setor censitrio

Figura 112 rea de lazer / habitante por Regio de Planejamento

226

As regies com menor quantidade de reas de lazer em relao populao,


Mier e Inhama.

Figura 113 Taxa reas de lazer / habitantes por setor censitrio e localizao de estabelecimentos
abandonados nas regies do Mier e Inhama

5.6 Articulao com as intervenes e polticas urbanas em curso


da Prefeitura
Dentro do contexto mais geral da cidade, podemos mencionar alguns casos
de reaproveitamento de vazios urbanos e analisar as finalidades a que se tem sido
executado. Assim, parte dos vazios urbanos tem relao direta com as concepes
que orientam as polticas em curso, tendo em vista o momento vivido pela cidade
com grandes projetos urbanos em funo dos eventos que a cidade vai sediar nos
prximos anos.

227

O caso do Porto Maravilha apenas um entre os diversos projetos de


revitalizao de zonas porturias semelhantes que ocorrem no mundo e em outras
cidades brasileiras, onde reas degradadas e repletas de vazios urbanos sem
funo social sofrem intervenes em sua maioria atravs de concesses ou
parcerias pblico-privadas para a implantao de empreendimentos que a maioria
das vezes sofre forte questionamento por no se adequarem aos interesses
pblicos. Alguns casos internacionais mais conhecidos so os de Baltimore,
Barcelona, Boston, Buenos Aires, Cidade do Cabo; no Brasil, alguns exemplos so
os casos do Recife e Porto Alegre.
Vale mencionar que o exemplo, vindo dos EUA, assim como as noes de
revitalizao e requalificao urbana, amplamente discutido sob uma
perspectiva crtica em relao cidade como empresa, atendendo a interesses
financeiros de agentes privados. Tais projetos seriam movidos pelo ideal de
mercantilizao e gentrificao, subjacente em termos como revitalizao,
reabilitao, revalorizao, reciclagem e requalificao de espaos desativados
(Arantes, 2000). Essa discusso extremamente ampla e no nos aprofundaremos
nesse momento.
O Parque Madureira, inaugurado em junho de 2012, um importante marco
em termos de espao de esporte e lazer na Zona Norte da cidade, e aproveitou
diversos vazios urbanos ao longo da linha de transmisso da Light para ser
construdo. O mapeamento dos vazios urbanos a partir dos dados do Censo de
2010 demonstram, tanto em nvel de setores censitrios quanto de endereos
georreferenciados, a existncia de um importante estoque de imveis nessas
condies no seu entorno, podendo o seu uso ter relao com a expanso planejada
do parque. Estudos mais detalhados acerca da influncia do projeto do Parque
Madureira no mercado imobilirio da regio so necessrios para a anlise da sua
influncia sobre esses vazios urbanos.

5.6.1 Jogos Olmpicos Rio 2016


Em termos logsticos e operacionais, os equipamentos olmpicos so divididos
em quatro regies: Copacabana, Maracan, Barra e Deodoro.

228

Figura 114 Instalaes olmpicas Rio 2016

Figura 115 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Copacabana

229

Figura 116 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Maracan

Figura 117 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Barra

230

Figura 118 Instalaes olmpicas Rio 2016 - Regio Deodoro

Tabela 42 Quantidade de domiclios vagos e estabelecimentos abandonados nas regies olmpicas

Regio
Copacabana
Maracan
Barra
Deodoro
TOTAL

Quantidade de
Quantidade
Quantidade
estabelecimentos
de domiclio
de domiclio
abandonados
vagos 500m
500m
vagos 1000m
1.463
31
5.754
994
63
4.598
499
0
1.186
98
0
602
3.054
94
12.140

Quantidade de
estabelecimentos
abandonados
1000m
TOTAL
182 7.430
319 5.974
1 13.404
32
732
534 15.822

Uma vez que considerou-se o ponto no centro da sede, e no o polgono do


lote, o nmero de vazios urbanos pode estar subestimado. Os vazios urbanos
podem ser importantes enquanto espaos para logstica e atividades de apoio aos
jogos olmpicos.

231

Importante equipamento das Olmpiadas Rio 2016, o estdio do Engenho


receber, alm da ampliao das ruas de acesso, a restaurao dos galpes
tombados da RFFSA, abandonados vizinhos ao estdio.
Figura 119 Projeto de recuperao dos galpes da antiga RFFSA no entorno do Engenho

Fonte: http://oglobo.globo.com/rio/galpoes-serao-recuperados-ruas-alargadas-comdesapropriacao-de-imoveis-no-entorno-do-engenhao-2772245.

A antiga fbrica da cervejaria Brahma situada ao lado do Sambdromo,


abandonada desde a fim do seu funcionamento em 1998, foi implodida em junho de
2011 como parte do projeto de ampliao da Passarela do Samba, sendo ressaltada
pelo prefeito Eduardo Paes como importante no s para o carnaval, mas como
legado olmpico, uma vez que o local ser sede das competies de tiro com arco e
chegada da maratona (CANDIDA, 2011).
Em relao demanda por aumento da capacidade hoteleira na cidade,
podemos citar o caso recente do esqueleto do Gvea Tourist Hotel (figura 58), um
prdio inacabado com obras interrompidas em 1972, aps a falncia da companhia
responsvel pelo empreendimento (DAFLON, 2011b). Ocupando uma rea de 30 mil
metros quadrados, o prdio de 16 pavimentos e 480 apartamentos no meio da mata
em So Conrado foi arrematado em leilo e ser transformado em um hotel, com a
finalidade de atender a demanda do pacote olmpico municipal, segundo o secretrio
municipal de Urbanismo.

232

Figura 120 Prdio inacabado do Gvea Tourist Hotel, em So Conrado

Fonte: DAFLON, 2011b.

Mori (2004) aponta a existncia e manuteno de vazios no desenvolvidos


dentro de reas consideradas hot areas, definidas pela autora como epicentros de
revitalizao urbana em cidades com aumento populacional em reas antes
degradadas, como Boston e Filadlfia.

5.6.2 Corredores BRT


O traado dos corredores BRT envolvem em muitos casos desapropriaes
de imveis. Estas envolvem grande burocracia, e a dificuldade em identificar os
proprietrios para indenizao muitas vezes atrasa o andamento das intervenes.
Conhecer a localizao dos abandonados e dos proprietrios pode agilizar.
Inclusive, podem influenciar o seu traado.
Conhecer a existncia e localizao de imveis residenciais e comerciais
abandonados no entorno e ao longo dos corredores projetados do BRT importante
por fornecer subsdios para estudos em que o traado pode causar menor impacto
social de desapropriaes.

233

Figura 121 Linhas de BRT (Bus Rapid Transit) - implantadas e em construo

Em um raio de 1km de todas as estaes do BRT implantadas e em


construo contabiliza-se 35.575 (27,8% do total) domiclios vagos e 2.886 (40,8%
do total) estabelecimentos abandonados.
Quando todas as estaes de BRT estiverem em funcionamento, juntamente
com as estaes de trem e metr, em um raio de 1km estaro contabilizados 78.093
(61,1% do total) domiclios vagos e 5.072 (71,7% do total) estabelecimentos
abandonados.
Esses nmeros demonstram que grande parte dos vazios urbanos 61,7%
so bem servidos por transportes de alta capacidade.
Com a construo dos BRTs, esperada grande valorizao dos imveis, o
que pode ter impacto nos vazios urbanos do ponto de vista da especulao.

234

6 PROPOSTA PARA UTILIZAO DE SIG COMO INSTRUMENTO DE


GESTO DE VAZIOS URBANOS PELO MUNICPIO

A administrao municipal produz e consome cotidianamente em seu trabalho


uma grande quantidade de informaes, por meio de cada um dos seus rgos,
para o planejamento e ao setoriais. A gesto de diversos servios sobre o
territrio da cidade, como educao e sade, a manuteno e conservao do
mobilirio e infraestrutura urbana, execuo de obras, polticas habitacionais,
ambientais e de controle urbanstico, entre dezenas de outras atividades, passam
necessariamente pela produo de informaes que tem um vis espacial. A
formulao das estratgias e tomada de deciso, seja o combate dengue ou
mudana de padres de uso e ocupao do solo, baseia-se nessas informaes de
registros administrativos.
Como foi possvel compreender no captulo anterior, o SIG uma ferramenta
extremamente eficiente no s para identificar e localizar com preciso os vazios
urbanos, como tambm possibilita a sua anlise frente a outras informaes urbanas
geogrficas, disponveis de forma georreferenciada como, por exemplo, os limites
de atuao de uma equipe na sua atividade de campo ou que possam ser
associada a limites territoriais por exemplo, o total de arrecadao de um imposto
municipal por regio fiscal ou bairros da cidade.
Portanto, defendemos a ideia de que a grande massa de dados gerada pelos
mais diversos rgos municipais podem ser utilizados para a alimentao de
informao e a estruturao de um sistema de gesto de vazios urbanos. Essas
informaes, uma vez georreferenciadas, podem ser utilizadas como camadas de
informao associadas aos vazios urbanos no SIG, produzindo anlises e gerando
polticas e estratgias de ao sobre os mesmos. Trata-se de sistematizar a
produo constante de informao na Prefeitura, de forma que a mesma possa
contribuir tanto para a identificao quanto para a gesto dos vazios urbanos, tendo
portanto o SIG um aspecto de uso prtico pela Prefeitura.

235

A partir da anlise espacial do problema, tanto as causas quanto


consequncias e formulao de propostas sobre sua reutilizao/refuncionalizao
podem ser melhor entendidas. Por exemplo, verificar o padro construtivo do vazio
urbano, as caractersticas do entorno e os parmetros urbansticos vigentes para a
rea oferece indicao sobre usos potenciais que sejam viveis, apropriados e
desejveis. Nesse sentido, evidencia-se o SIG com um instrumento de grande
importncia para a gesto de vazios urbanos, pelas suas potencialidades para
tratamento da questo a partir de um vis espacial, e no apenas descritivo, assim
como pela multidimensionalidade de anlises combinadas a partir de informaes de
origens e finalidades diversas. Algumas das informaes s quais podem ser
associadas so fsicas, jurdicas, zoneamento, transportes, diretrizes da poltica
urbana, leis de uso e ocupao do solo e socioeconmicas.
O municpio, por ser o ente federativo responsvel pelo uso do solo urbano,
pode utilizar essas informaes de forma a melhorar a gesto dos vazios urbanos,
seja por meio de uma ao direta, tal como a desapropriao de um imvel sem uso
para o cumprimento da sua funo social, ou indireta, pelas mudanas e estmulos
que possam levar o seu proprietrio a fazer uso do mesmo. Para esses tipos de
ao, necessria a adequao da proposta de reutilizao de um vazio urbano
com as diretrizes de planejamento para as diferentes reas da cidade, planejamento
do uso do solo pelo municpio, atendendo a fins habitacionais, desenvolvimento de
infraestrutura, melhoria da qualidade ambiental ou outros fins, sem negligenciar a
sua insero urbana e as necessidades, aproveitando a edificao ou demolindo e
aproveitando apenas o lote.
Por isso, com a organizao das informaes em um SIG sobre vazios urbanos
e a sua localizao ora proposta, torna possvel utilizar essa ferramenta para
combinar as diversas variveis que tm uma dimenso territorial relacionada a esse
fenmeno, como econmicas, sociais, ambientais, urbansticas, regulatrias, entre
outras. Existem diversos fatores, como demogrficos, foras do mercado,
disponibilidade de capital para investir no seu desenvolvimento, que no so de total
controle da administrao municipal. O regime de propriedade, com a forte proteo
da propriedade privada uma das principais dificuldades a serem superadas para o
uso dos vazios urbanos. No entanto, o conhecimento sobre sua dinmica e

236

espacialidade no territrio da cidade auxilia no desenho das polticas de gesto


sobre os mesmos. Assim, o SIG deve funcionar mais do que apenas para
acompanhamento do surgimento de vazios urbanos, sendo um sistema de gesto
sobre o uso do solo na cidade. Tambm no se deve ignorar a possibilidade de
participao da populao na deciso sobre a reutilizao dessas reas, a partir do
que do maior interesse pblico dentro das possibilidades de uso indicadas por
ferramentas de SIG.

6.1 Importncia do monitoramento ao longo do tempo para gesto


O cadastro georreferenciado ora apresentado aquele referente ao passivo de
vazios urbanos existentes atualmente, a partir da base disponibilizada pelo Censo
Demogrfico IBGE 2010, e permite vrios tipos de anlises que seriam difceis ou
impossveis sem a informao geogrfica. No entanto, como trata-se de uma
informao produzida de forma massiva e com uma ocorrncia no sistemtica,
rapidamente pode tornar-se obsoleta, sendo til como ponto de partida, mas
devendo passar por manuteno e atualizao. A cidade em geral possui uma
grande dinmica de transformao, e os vazios urbanos em particular reagem a
essa dinmica: o aquecimento do mercado imobilirio e investimentos podem fazer
com que antigos vazios sejam absorvidos e reutilizados por polticas do governo ou
iniciativa privada, por um lado, e a degradao e abandono de gastos pblicos
podem provocar o surgimento de novos vazios urbanos, por outro. Sobretudo na
cidade capitalista, alguns desses ritmos so ditados por leis de mercado que a
produzem e cuja previsibilidade difcil.
Um exemplo da importncia em se dar continuidade acompanhando o
levantamento feito sobre imveis abandonados o estudo realizado pela SMU/GPL3, apresentado em captulo anterior. Apesar de ser uma iniciativa interessante no
tratamento da questo, verificou-se que no conseguiu gerar muitos resultados alm
de listar os imveis abandonados na rea, e o no acompanhamento acabou por
no interferir na ocupao por famlias, interveno do poder pblico na demolio e
utilizao do lote ou permanncia de abandono dos imveis.

237

Os exemplos dos captulos anteriores servem para entender a dinmica, tanto


dos imveis vazios urbanos que so ocupados, quanto dos casos de imveis
abandonados que so reaproveitados e as ocupaes que sofreram com aes de
remoo para demolio e construo de MCMV.
Portanto, fica evidente a importncia de manuteno desse cadastro, e os SIGs
tambm possuem algumas caractersticas que possibilitam o acompanhamento da
dinmica, do surgimento, manuteno e reutilizao de vazios urbanos.
Esse aspecto se mostra como um complicador, medida que o fator tempo
essencial para a aplicao de alguns instrumentos previstos no Estatuto da Cidade,
como a recuperao de mais-valias urbanas. Para exemplificar, trazemos o caso de
imveis situados na Rua Geminiano Gis, prximos a diversos lanamentos
imobilirios, onde atravs de contnuos trabalhos de campo pudemos analisar a
evoluo da situao desses imveis, que foram vistoriados contnuas vezes pela
SMS em relao a tentativas de visita para o combate dengue e que no momento
se encontram terrenos. As casas, em situao de abandono, foram compradas por
uma incorporadora, que as demoliu, mas no iniciou nenhum uso do terreno. Em
outro caso, nada foi feito a no ser erguer mais segurana contra invases aps as
notificaes da SMS. Esses casos esto ilustrados no Apndice A.
Tambm existem casos em que o vazio urbano desenvolvido, recebendo
outro uso, como o exemplo mostrado a seguir, onde uma academia abandonada
(figura 122) deu lugar a uma agncia bancria (figura 123).

238

Figura 122 Acompanhamento de imvel no tempo: Estrada dos Trs Rios, 721 vazio urbano

Fonte: Campo realizado em 11 de maro de 2012.


Figura 123 Acompanhamento de imvel no tempo: Estrada dos Trs Rios, 721 agncia bancria

Fonte: Campo realizado em 25 de janeiro de 2014.

Alm da importncia em termos de planejamento do uso do solo, o


monitoramento ao longo do tempo por meio do SIG fornece base para aplicao dos
instrumentos previstos como o de utilizao compulsria e IPTU progressivo no
tempo.

239

6.2 Alimentao e manuteno do SIG de vazios urbanos


Pelos impactos e implicaes dos vazios urbanos nas mais diversas esferas da
vida e do funcionamento da cidade, entendemos que a alimentao do SIG deve se
dar de forma descentralizada, pois cada rgo poderia utilizar para finalidades
especficas a sua ao, mas sem deixar de compartilhar as informaes que
produzisse com os demais. A informao, sobretudo quando de difcil coleta e pouca
disponibilidade, deve ser compartilhada, envolvendo processos de melhoria da
integrao institucional. A partir dos prprios registros administrativos, produzidos
cotidianamente pelos mais diversos rgos da administrao municipal, em
atividades envolvendo vistorias de campo, a informao pode ser atualizada nos
seus atributos geograficamente.
O cadastro ora construdo por este trabalho, a partir dos dados do Censo 2010
do IBGE, pode servir de ponto de partida para a contnua alimentao e manuteno
pelo municpio. A geometria que propomos ser utilizada pelo SIG de pontos por
endereo dos imveis, pois os mesmos so a escala de anlise espacial de maior
detalhe, e podem ser agregados e associados s bases de lotes, quadras, faces de
quadras e limites administrativos (regies administrativas e de planejamento, alm
dos limites administrativos dos rgos, como as GPLs da SMU e CAPs da SMS); a
associao s inscries imobilirias do IPTU tambm pode ser estabelecida a partir
do endereo do imvel.
Conforme foi apresentado, a atuao cotidiana de cada rgo municipal se
reflete na produo de informaes de cunho implicitamente ou explicitamente
espacial. Essas informaes so aquelas que, em primeiro lugar, poderiam servir
alimentao e manuteno do SIG de vazios urbanos. A contnua produo e
utilizao de tais informaes garantiriam a atualizao do sistema, e pode-se citar
alguns exemplos de como esse fluxo de informaes sobre e para vazios urbanos
funcionaria.
A SMU possui atuao sobre os vazios urbanos em duas frentes, tanto pelas
gerncias de licenciamento e fiscalizao quanto pela elaborao de estudos que
servem de base para propostas de leis, decretos e PEUs. A partir do
acompanhamento das licenas, as construes no concludas no prazo previsto

240

devem ser vistoriadas, pois em muitos casos so obras que permanecem


inacabadas e resultam em vazios urbanos. As diversas atividades de vistoria
tambm possibilitam a coleta de informaes teis alimentao do cadastro. A
SMF, que realiza tambm vistorias de diversos tipos nos imveis, como as
atividades de recadastramento do IPTU, pode estabelecer a definio de uma classe
de uso abandonado, que resultaria em uma importante fonte de informaes.
Para a SMS, seria possvel a sistematizao de forma georreferenciada dos
programas de sade ambiental e vigilncia ambiental em sade tal como o
combate dengue, apresentado em captulo anterior; alm do trabalho de campo
que j realizado pela CVAS, a vigilncia sanitria possui um programa especfico
para casos de imveis abandonados com piscinas (foco potencial de dengue), e
uma anlise sobre a base de vazios urbanos em conjunto com interpretao de
imagens de satlite e ortofotos (ou a integrao com outro cadastro de imveis que
possua a informao dos imveis com piscina na cidade) geraria uma informao de
grande valor para a elaborao de estratgias de ao para esse programa.
Tambm interessante Defesa Civil a informao sobre os imveis
abandonados, pelos riscos sade dos imveis em mau estado de conservao,
por isso os laudos de vistorias realizadas e autuaes feitas podem ser
georreferenciados no nvel de endereo do imvel, garantindo sua incluso no SIG
de vazios urbanos.
Na rea de conservao do patrimnio histrico e arquitetnico, muitas
polticas de incentivo conservao de imveis atualmente em estado de
degradao e abandono esto sendo executadas, de responsabilidade do IRPH.
Atravs dessas polticas, existe a ao de cadastramento em campo, ou os casos
em que esse trabalho no necessrio, pois os prprios proprietrios dos imveis
abandonados que buscam o IRPH para solicitar recursos por meio dos editais de
apoio recuperao e utilizao. Ambas as situaes geram informao que pode
ser georreferenciada a nvel do endereo, ficando assim disponvel e atualizada para
a base SIG. Evidentemente, o resultado dessas polticas tem como efeito esperado
que o imvel deixe de ser um vazio urbano, por isso o acompanhamento da situao
e a atualizao no SIG quando da sua baixa essencial. Quanto ao uso pelo IRPH
da base compartilhada e com informaes inseridas pelos demais rgos, entende

241

se que nem todo imvel abandonado necessariamente possui um valor histrico, por
isso a informao inserida pelos outros rgos a partir de trabalhos de campo deve
qualificar as caractersticas do imvel. A integrao do cadastro georreferenciado
dos imveis tombados e de interesse histrico com o de vazios urbanos importante
nesse sentido, pois outros rgos podem constatar o estado de abandono e
degradao dos imveis tombados, sem que haja necessidade de contnuos
trabalhos de campo pelas equipes do IRPH.
A SMDS e a SMH trabalham em aes envolvendo imveis abandonados
ocupados por sem-teto, cadastramento de famlias e pelos programas e iniciativas
de aproveitamento de imveis para programas de oferta de moradia, como o MCMV.
Com todas essas atividades, que j acontecem no cotidiano das secretarias
municipais, til a criao de um sistema de gesto compartilhada sobre os imveis
vazios e ociosos. Todas essas importantes variveis e usos podem ser possveis a
partir da criao de um aplicativo SIG que permita o uso compartilhado e atualizao
das informaes sobre os vazios urbanos. Existem diversas possibilidades para
publicao de servios web atravs do ArcGIS server, para visualizao e edio, a
exemplo de alguns aplicativos produzidos pelo IPP, como o cadastro corporativo de
logradouros e outros sistemas de atualizao e manuteno das bases corporativas.
Conforme apresentado no estudo sobre os cadastros disponveis na Prefeitura, a
srie de mapas digitais desenvolvidos pelo IPP pode constituir em uma importante
ferramenta de gesto. Pode ser desenvolvido um mapa digital que atenda s
diversas secretarias envolvidas, assim como j existem hoje os aplicativos para
gesto de logradouros e terrenos, onde seja possvel visualizar os vazios urbanos,
os

diversos

tipos

suas

caractersticas,

alm

de

outras

informaes

georreferenciadas, como zoneamento urbano, reas protegidas, PALs, entre outras,


permitindo anlises, nos moldes de algumas apresentadas no captulo anterior que
subsidiem as polticas de reutilizao. De acordo com Pagano & Bowman (2000) a
identificao de vazios por tcnicos da prefeitura a segunda forma mais comum de
descoberta da prefeitura sobre os mesmos, sendo importante a padronizao de
forma que a confiabilidade na forma de aquisio dessa informao em campo seja
aumentada. O compartilhamento de informao tambm se traduz em reduo de
custos e menor possibilidade de duplicao de esforos e informaes pelos rgos.

242

A alimentao e atualizao da base devem ser feitas preferencialmente por


protocolos automticos, a partir de views sobre os bancos de cada setor da
Prefeitura, conforme estes recebem informao, evitando a necessidade de
dedicao contnua para insero manual e duplicada de informaes em diferentes
sistemas. Para tal, necessrio que haja sensibilizao dos rgos quanto aos
ganhos que tero para suas atividades a partir do compartilhamento da informao.
No entanto, apesar da gesto ser municipal, o municpio no o nico que
pode gerar as informaes que seriam utilizadas pelo SIG de vazios urbanos. O
IBGE e outros rgos podem fornecer informao que indiquem a no utilizao dos
imveis, tais como a Light (cortes no fornecimento de energia eltrica) e a Cedae
(fornecimento de gua).
importante ressaltar tambm a participao da sociedade civil, por meio de
suas organizaes ou a partir da participao direta do cidado. Nesse sentido,
essencial a abertura de canais de participao popular, que envolvam a populao
na construo deste SIG, recebendo a contribuio sobre a existncia de vazios
urbanos. O SIG torna-se assim uma forma de instrumentalizar a participao popular
no planejamento.
Como foi constatado no estudo de Pagano e Bowman (2000), o aviso por
vizinhos tem sido a forma mais recorrente dos municpios pesquisados nos EUA
descobrirem a existncia de vazios urbanos. Apesar da precariedade representada
pelos casos onde essa praticamente a nica forma de conhecimento pelo
municpio, tal aspecto no deve ser visto de forma negativa, pelo contrrio, uma vez
que representa uma possibilidade de participao popular na gesto do uso do solo
urbano, podendo a situao ser posteriormente validada por inspeo de campo por
tcnicos da Prefeitura. Partindo de um cadastro georreferenciado de vazios urbanos,
apenas necessrio que tal participao ocorra com a devida orientao do poder
pblico. Uma cartilha, apresentando os impactos negativos da existncia de vazios
urbanos (desvalorizao dos imveis prximos, riscos de focos de doena e
insegurana) para os moradores, esclarecendo a populao sobre as formas de
identificao, pode ajudar nesse aspecto.
Por conta desta pesquisa, foi feito pelo autor um levantamento de imveis
abandonados em campo, traando um percurso a p, em uma parte do bairro

243

Freguesia Jacarepagu. Este levantamento encontra-se no Apndice B da


dissertao. A exemplo do que foi feito aqui, possvel que a partir dos meios
adequados o cidado possa colaborar.
O servio da Central de Atendimento da Prefeitura do Rio 1746 atravs do
seu portal na internet e do teleatendimento pode ser uma oportunidade, sendo
aproveitado e vinculado ao sistema de gesto sobre vazios urbanos. O servio do
1746 foi criado para consolidar as solicitaes do cidado atravs de um nico
canal, gerando ordens de servio para o setor especfico da Prefeitura responsvel
pelo atendimento. No Portal 1746 (http://www.1746.rio.gov.br/), possvel fazer
solicitaes online, havendo uma grande listagem de tipos de demanda, porm
nenhuma delas referente denncia sobre imveis abandonados. Em entrevista
com tcnicos da SMS, foi informado que existem alguns casos em que o cidado
entra em contato atravs do 1746 para denunciar casos de imveis abandonados
que podem ser focos de proliferao de certas doenas. A SMS atende a essas
solicitaes, sobretudo no combate do vetor da dengue, porm aps o atendimento
as mesmas no so sistematizadas. A diviso de solicitao de atendimento por
secretaria/rgo no portal 1746 reflete uma forma de tratamento segregada,
enquanto a questo urbana em geral e dos vazios urbanos em particular deve ser
endereada de forma integrada e multidimensional.
Existem exemplos internacionais que podem servir de inspirao para a
Prefeitura do Rio. A cidade de Chicago possui o sistema 311 City Services, um
servio de atendimento ao cidado implantado em 1999 com a finalidade de unificar
e melhorar a gesto das solicitaes de servios pela populao da cidade. Na
listagem

de

tipos

de

servios

disponveis para solicitao pelo cidado

(http://www.cityofchicago.org/city/en/depts/311/supp_info/request_service.html),
encontra-se a opo Vacant/Abandoned Building, onde o usurio pode usar este
servio para relatar construes abandonadas na vizinhana (figura 124).

244

Figura 124 Portal 311 City Services de Chicago com opo de solicitao sobre vazios urbanos

Por outro lado, o conhecimento pelo cidado das solicitaes feitas tambm
importante, pois reflete transparncia e divulgao das necessidades de servios em
cada rea da cidade. O servio do 311 da Cidade de Nova Iorque possui um servio
que permite o acesso a esse tipo de informao o NYC 311 Service Request
Map (http://www1.nyc.gov/apps/311srmap/) que permite ao usurio saber o que
est sendo solicitado na sua vizinhana.

245

A disponibilizao de um servio atravs do prprio portal do 1746 que agregase essas ideias de denncia de vazios urbanos (a partir do exemplo do 311 de
Chicago) somada a disponibilizao de um mapa participativo apresentando ao
usurio as solicitaes feitas (como o exemplo do NYC 311) constituiria em um
instrumento que garantiria importante avano na participao popular na gesto
pblica.
O processo sistmico de articulao de informaes disponveis na Prefeitura e
outras fontes de dados secundrios para a manuteno/atualizao do cadastro e
ao sobre os vazios urbanos pode ser visto no organograma da figura 125.
Por ltimo, importante reconhecer que o SIG em si no resolve todos os
problemas, nem necessariamente torna mais democrtico o planejamento e gesto
urbanos, mas um instrumento que pode contribuir para aes municipais sobre o
problema.

246

Figura 125 Proposta de modelagem: SIG de monitoramento e gesto de informaes sobre vazios
urbanos

BASEGEORREFERENCIADAVAZIOSURBANOS(domicliosvagose
estabelecimentosabandonadosCensoDemogrficoIBGE2010)
SMULicenciamentoefiscalizao:
licenasdeconstruo,habitesee
vistoriasdecampo

CidadoSolicitaesdo1746

IPTURecadastramentocom
identificaodosimveiscomuso
igualaabandonado

IRPHTrabalhosdecampoe
recebimentodeinformaes

ENTRADA

DefesaCivilImveisemrisco
(laudodevistoriaseautuaes)

SMDSCadastrodefamliasocupantes

CONSULTA

EDIO

ANLISE

Reutilizao

Aomunicipal
Indireta(polticasdeestmulose
facilidadesparareutilizao)

Direta(reutilizaoparaatender
finsdeumapolticasetorial)

Mercadodesolourbano

Aoparticular

Estoquedevaziosurbanos

Fluxo(deixadeservaziourbano)

247

7 CONCLUSO
Foi possvel perceber a grande dificuldade terica e emprica de analisar os
vazios urbanos, devido grande diversidade de noes e situaes em que estas se
aplicam. Apesar da dificuldade em mensurar e localizar os vazios urbanos, estas
tarefas so essenciais para o planejamento da sua reutilizao e aproveitamento no
desenvolvimento urbano.
Com

esse

estudo

foi

possvel

estruturar

um

SIG

com

informao

georreferenciada dos imveis vazios urbanos. Esse cadastro permite ao municpio


conhecer onde se localizam e a possibilidade de combinao com outras
informaes essenciais para apoiar a formulao de polticas de planejamento e
gesto, garantindo um melhor controle sobre o uso do solo pelo municpio. Apenas
com a localizao precisa sobre os imveis vazios urbanos, de forma detalhada,
que possvel desenhar estratgias de planejamento urbano. Consideramos este
estudo uma importante forma de aumentar a eficincia das aes do municpio para
melhor qualidade de vida para sua populao. A partir da utilizao desse cadastro
inicial, ser possvel facilitar o trabalho de fiscalizao, que poder atualiz-lo. H
necessidade de refinamento, sobre os domiclios classificados como vagos e os
estabelecimentos com descrio que oferece indcios de abandono.
Pode-se compreender a sua distribuio espacial na cidade do Rio de Janeiro
e a sua disperso no territrio. Os domiclios vagos possuem concentraes
importantes nas reas mais consolidadas da cidade, mas seu maior nmero e
relao em relao ao total de pessoas e domiclios est nas reas de expanso.
Em relao aos estabelecimentos abandonados, sua concentrao superior no
Centro e na Zona Norte, rea em processo de degradao, mas que diversas
polticas de estmulos esto em andamento para a reverso desse quadro.
A construo de um cadastro dessa natureza oferece uma possibilidade para
melhor planejamento e gesto do uso do solo da cidade e do seu espao construdo,
a partir dos vazios urbanos, sendo til para diversos setores, como urbanismo,
habitao, sade, defesa civil, patrimnio arquitetnico histrico, que podem
conjuntamente mant-lo atualizado. As ferramentas de SIG se apresentam como
importante instrumento para ajudar na integrao e compartilhamento da informao

248

georreferenciada, sendo essencial para as anlises necessrias sobre esses


espaos que sirvam de base para melhor gesto e planejamento sobre o uso dos
vazios urbanos e da cidade como um todo.
A integrao entre padres deve ser ressaltada, pois ainda representa um
obstculo no uso e compartilhamento de informaes. Nesse estudo, ficou evidente
a importncia de cruzamento dos dados de endereos do IBGE com os da Prefeitura
IPTU e base georreferenciada de endereos do IPP atualmente impossibilitado
pela falta de um padro de endereo comum utilizado entre os rgos. Esse
cruzamento permitiria extrair informaes mais detalhadas dos imveis, como rea
ocupada, essenciais para melhor conhecimento e planejamento. Tal resultado
aponta para necessidade de maior integrao entre a base de endereos da
Prefeitura e os dados coletados pelo Censo do IBGE, assim como internamente na
prpria Prefeitura em relao ao IPTU, para que possa ser formado um sistema
compartilhado de informaes urbanas para o planejamento e gesto urbanos. Com
os vazios urbanos mapeados, torna-se possvel uma srie de anlises espaciais que
propiciam melhor gesto dos mesmos, sendo este um instrumento proposto para
no apenas identificar, mas tambm evitar o surgimento de novos vazios urbanos e
promover a reutilizao dos existentes. O compartilhamento de informaes
essencial, no apenas internamente Prefeitura. Apesar da Prefeitura no estar
integrada com a Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais INDE do IBGE, a
disponibilizao e gesto da informao geoespacial para trabalhos futuros de
extrema importncia para outros estudos e prticas de planejamento. Um dos
maiores obstculos a falta de integrao do cadastro fsico de parcelas com o
registro imobilirio-cartorial, sobre a propriedade dos imveis.
O fato de terem sido utilizadas bases do cadastro nacional do IBGE, possvel
utilizar a mesma metodologia aplicada neste estudo para outras cidades e regies
do pas.
A preparao de uma base nica georreferenciada dos vazios urbanos com
uso de SIG um importante instrumento de forma a aumentar a capacidade de ao
do municpio sobre esses territrios. Para tal, essencial a capacitao e a
integrao dos diversos rgos da prefeitura que trabalham com esse tipo de
informao. O problema encontrado que ainda faltam informaes de registros

249

administrativos da prefeitura a esse respeito. As geotecnologias possuem grande


potencial para aplicao voltada ao planejamento urbano, sendo sua incorporao
s atividades da prefeitura um passo importante para o aperfeioamento da gesto
pblica na busca de um desenvolvimento sustentvel da cidade.
A partir de um mapeamento detalhado, possvel dotar de instrumentos que
permitam a definio de parmetros e reas para aplicao de instrumentos
jurdicos como o IPTU progressivo no tempo e a desapropriao, aplicveis em
vazios urbanos em reas com infraestrutura no entorno e potencial de construo.
Entendemos que s o cadastro no suficiente para a formulao de uma
poltica ampla, que envolve questes como mercado de solo urbano, valorizao
imobiliria decorrente das polticas de estmulos e mudanas nas normas da
legislao sobre o uso do solo. Outros pontos complexos so os referentes a
questes de identificao do proprietrio, seja para aquisio ou desapropriao
pelo municpio.
Com esses resultados, tem-se a expectativa de no apenas oferecer insumos
para a identificao e ao sobre essas reas como tambm compreender melhor
suas causas objetivando evitar o surgimento de novos espaos ociosos. Assim,
possvel promover um real desenvolvimento urbano da cidade, baseado no uso
apropriado do seu espao construdo e na funo social da propriedade e da cidade.

250

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de janeiro de 2000. Permite a concluso de obras paralisadas, nas condies que
menciona. Rio de Janeiro: 2000.

______. Decreto n 26.610 de 05 de junho de 2006. Dispe sobre a Equipe


Macrofuncional que menciona. Rio de Janeiro: 2006.

255

______. Decreto n 27.533 de 12 de janeiro de 2007. Estimula o uso residencial e


misto na rea de Planejamento-3 da Cidade. Rio de Janeiro: 2007.

______. Lei complementar n 111 de 1 de fevereiro de 2011. Dispe sobre a


Poltica Urbana e Ambiental do Municpio, institui o Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de Janeiro e d outras
providncias. Rio de Janeiro: 2011.

______. Lei complementar n 116 de 25 de abril de 2012. Cria a rea de especial


interesse urbanstico da Avenida Brasil, define normas para incremento das
atividades econmicas e para reaproveitamento de imveis em reas das zonas
industriais e ao longo de corredores virios estruturantes da AP-3 e da AP-5 e d
outras providncias. Rio de Janeiro: 2012.

______. Decreto n 35.646 de 16 de maio de 2012. Estabelece as diretrizes para


outorga de uso a terceiros de prprios municipais sem destinao pblica especfica
e em mau estado de conservao. Rio de Janeiro: 2012.

______. Decreto n 35.648 de 16 de maio de 2012. Dispe sobre o procedimento


de arrecadao dos imveis urbanos abandonados. Rio de Janeiro: 2012.

______. Projeto de lei n 1.395/2012. Concede benefcios fiscais aos adquirentes


de imveis em pssimo estado de conservao ou com obras paralisadas em
estgio de estrutura e d outras providncias. Rio de Janeiro: 2012.

PREFEITURA DO RECIFE. Lei n 17.511 de 29 de dezembro de 2008. Promove a


reviso do Plano Diretor do Municpio do Recife. Recife: 2008.

SABATINI, Francisco. Participacin ciudadana para enfrentar conflictos ambientales


urbanos: una estrategia para los municipios. In: Ambiente y Desarrollo, vol. XV
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SANTOS, Milton. Espao e Mtodo. So Paulo: Nobel, 1985.

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apropriao social do lugar. Dissertao de Mestrado, IPPUR. Rio de Janeiro: 2008.

256

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Contraponto, 2005. Captulo 3 As favelas cariocas: percursos e significados,
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abandonados Rio de Janeiro. Ciudades de la Gente III Reunin y III Congreso
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http://pt.scribd.com/doc/113001591/Leandro-Souza-Novas-estrategias-habitacaoocupacoes-edificios-abandonados-Rio-de-Janeiro (acesso em 22 de outubro de
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abandonados e ocupaes no Rio de Janeiro. Anais do IV Simpsio Brasileiro de
Cincias Geodsicas e Tecnologias da Geoinformao Recife, Pernambuco, 6 a 9
de maio de 2012 (b). Disponvel em:
http://www.ufpe.br/cgtg/SIMGEOIV/CD/artigos/Todos_Artigos/017_1.pdf (acesso em
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Disponvel em: http://lagf.org/2013/pdf/Leandro%20Gomes.pdf (acesso em 23 de
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de 2008. Disponvel em:
http://www.imprensa.rj.gov.br/scssiteimprensa/detalhe_noticia.asp?ident=49248
(acesso em 12 de abril de 2009).

257

Entrevistas realizadas

Antonio Jorge da Rocha Teixeira


Supervisor de Bases Territoriais
IBGE UE/RJ (Unidade Estadual do Rio de Janeiro)
Data: 18/08/2011

Maria Luiza Korenchendler


Coordenadora
Gerncia de Planejamento Local GPL-3 Coordenadoria Geral de Planejamento
Urbano SMU
Data: 14/03/2012

Joo Amrico Barbosa Ribeiro


Fiscal de rendas
Coordenadoria do IPTU SMF
Data: 25/09/2012

Fabrcio Duarte Tanure


Superintendente
Superintendncia do Patrimnio Imobilirio SMF
Data: 05/10/2012

258

Marcus Vincius Nunes Ferreira


Coordenador
Coordenao de Vigilncia Ambiental em Sade SMS
Data: 27/05/2013

Eduardo Jorge de Souza


Tcnico de vistorias de campo
Coordenao de Vigilncia Ambiental em Sade SMS
Data: 27/05/2013

Marcelo Garcez Borges Viseu


Arquiteto
Gerncia de Planejamento Local GPL-3 Coordenadoria Geral de Planejamento
Urbano SMU
Data: 31/01/2014

Breno Figueiredo
URBEM Instituto de Urbanismo e Estudos sobre a Metrpole
Data: 07/02/2014

259

APNDICES

APNDICE

Acompanhamento

temporal

de

imveis

abandonados no bairro Freguesia Jacarepagu

Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Primeira visita. Campo realizado em 16 de dezembro de 2011.

Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Segunda visita. Campo realizado em 17 de fevereiro de 2012.

260

Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Terceira visita. Campo realizado em 11 de maro de 2012.

Rua Comandante Rubens Silva, 211 - Quarta visita. Campo realizado em 25 de janeiro de 2014.

261

Rua Geminiano Gis, 436 e 448. Notificao em 13 e 14.12.2011. Campo realizado em 16 de


dezembro de 2011.

262

Rua Geminiano Gis, 424, 436 e 448. Notificao de 08.02.2012. Campo realizado em 14 de
fevereiro de 2012.

263

Rua Geminiano Gis, 436 e 448. Notificaes violadas. Campo realizado em 11 de maro de 2012.

264

Rua Geminiano Gis, 424 e 436. Notificaes em 27.02.2013. Campo realizado em 02 de maro de
2013.

265

Rua Geminiano Gis, 424, 436 e 446. Notificaes em 27.02.2013. Campo realizado em 08 de
dezembro de 2013.

266

APNDICE B Trabalho de campo para identificao de imveis


abandonados no bairro Freguesia Jacarepagu

267

ID
Logradouro
1 RuaAraguaia
RuaComandante
2 RubensSilva
3 EstradadosTrsRios
4 EstradadosTrsRios
5 EstradadosTrsRios
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

EstradadosTrsRios
EstradadosTrsRios
EstradadosTrsRios
EstradadosTrsRios
EstradadosTrsRios
EstradadosTrsRios
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoPauFerro
EstradadoGuanumbi
RuaAraguaia
RuaAraguaia
RuaGeminianoGis
RuaGeminianoGis

Nmero
NotificaoSMS
1057 12/12/201110:15
06/12/201110:45e
211 13/12/201111:00
721 NO
972 NO
1097 NO
16/01/20129:30e
1276 05/02/201210:30
1756 13/01/201210:00
1816 NO
0 NO
2045 NO
2110 NO
1390 NO
1379 NO
1373 NO
1350 NO
1353 NO
0 NO
1218 NO
0 NO
0 NO
1736 NO
0 NO
1459 13/12/201111:05
448 14/12/201110:16
436 13/12/201113:20

Tipo
Terrenolimpo
Casa
Academia
Terrenolimpo
Terrenolimpo
Terrenolimpo
Casa
Terrenocommato
Terrenocommato
Terrenolimpo
Terrenocommato
Terrenolimpo
Terrenocommato
Terrenocommato
Casa
Casacommato
Terrenocommato
Casa
Casacommato1
Casacommato2
Terrenolimpo
Terrenocommato
Terrenolimpo
Casa
Casa

268

ANEXOS
ANEXO A Ordenamento territorial do municpio do Rio de Janeiro

Armazm de Dados
Quadro 379 - Diviso administrativa geral - Municpio do Rio de Janeiro - 2013
reas de Planejamento, Regies de
Planejamento e
Regies Administrativas

Bairros
Nome

Cdigo

rea de Planejamento 1
Regio de Planejamento 1.1 - Centro
I Porturia

II Centro
III Rio Comprido

VII So Cristvo (1)

XXI Paquet
XXIII Santa Teresa

Sade
Gamboa
Santo Cristo
Caju
Centro
Lapa (11)
Catumbi
Rio Comprido
Cidade Nova
Estcio
Imperial de So Cristvo
(10)
Mangueira
Benfica
Vasco da Gama
Paquet
Santa Teresa

001
002
003
004
005
161
006
007
008
009

Flamengo
Glria
Laranjeiras
Catete
Cosme Velho
Botafogo
Humait
Urca
Leme
Copacabana
Ipanema
Leblon
Lagoa
Jardim Botnico

015
016
017
018
019
020
021
022
023
024
025
026
027
028

010
011
012
159
013
014

rea de Planejamento 2
Regio de Planejamento 2.1 - Zona Sul
IV Botafogo

V Copacabana
VI Lagoa (2)

269

Gvea (2)
Vidigal (2)
So Conrado (2)
Rocinha

029
030
031
154

Praa da Bandeira
Tijuca
Alto da Boa Vista
Maracan
Vila Isabel
Andara
Graja

032
033
034
035
036
037
038

Manguinhos
Bonsucesso (3)
Ramos (3)
Olaria
Mar

039
040
041
042
157

XIII Mier (5)

Jacar (5)
So Francisco Xavier
Rocha
Riachuelo
Sampaio (5)
Engenho Novo (5)
Lins de Vasconcelos
Mier
Todos os Santos
Cachambi
Engenho de Dentro
gua Santa
Encantado
Piedade
Abolio
Pilares

051
057
058
059
060
061
062
063
064
065
066
067
068
069
070
071

XXVIII Jacarezinho

Jacarezinho

155

Vila Cosmos
Vicente de Carvalho
Vila da Penha
Vista Alegre
Iraj
Colgio
Campinho
Quintino Bocaiva
Cavalcanti
Engenheiro Leal

072
073
074
075
076
077
078
079
080
081

XXVII Rocinha
Regio de Planejamento 2.2 - Tijuca
VIII Tijuca

IX Vila Isabel

rea de Planejamento 3
Regio de Planejamento 3.1 - Ramos
X Ramos (4)

XXX Mar
Regio de Planejamento 3.2 - Mier

Regio de Planejamento 3.3 - Madureira


XIV Iraj

XV Madureira

270

Cascadura
Madureira
Vaz Lobo
Turiau
Rocha Miranda
Honrio Gurgel
Oswaldo Cruz
Bento Ribeiro
Marechal Hermes

082
083
084
085
086
087
088
089
090

Higienpolis (4)
Maria da Graa (4)
Del Castilho
Inhama (4)
Engenho da Rainha
Toms Coelho
Complexo do Alemo

050
052
053
054
055
056
156

Penha
Penha Circular
Brs de Pina
Cordovil
Parada de Lucas
Vigrio Geral
Jardim Amrica

043
044
045
046
047
048
049

Guadalupe
Anchieta
Parque Anchieta
Ricardo de Albuquerque
Coelho Neto
Acari
Barros Filho
Costa Barros
Pavuna (6)
Parque Colmbia

106
107
108
109
110
111
112
113
114
158

Ribeira
Zumbi
Cacuia
Pitangueiras
Praia da Bandeira
Cocot
Bancrios
Freguesia
Jardim Guanabara

091
092
093
094
095
096
097
098
099

Regio de Planejamento 3.4 - Inhama


XII Inhama (4)

XXIX Complexo do Alemo


Regio de Planejamento 3.5 - Penha
XI Penha

XXXI Vigrio Geral

Regio de Planejamento 3.6 - Pavuna


XXII Anchieta

XXV Pavuna (6)

Regio de Planejamento 3.7 - Ilha do


Governador
XX Ilha do Governador

271

Jardim Carioca
Tau
Moner
Portuguesa
Galeo
Cidade Universitria

100
101
102
103
104
105

Jacarepagu
Anil
Gardnia Azul
Curicica
Freguesia (Jacarepagu)
Pechincha
Taquara (7)
Tanque (7)
Praa Seca
Vila Valqueire
Cidade de Deus

115
116
117
119
120
121
122
123
124
125
118

Jo
Itanhang
Barra da Tijuca
Camorim
Vargem Pequena
Vargem Grande
Recreio dos Bandeirantes
Grumari

126
127
128
129
130
131
132
133

Padre Miguel
Bangu
Senador Camar
Gericin
Deodoro
Vila Militar
Campo dos Afonsos
Jardim Sulacap
Magalhes Bastos
Realengo

140
141
142
160
134
135
136
137
138
139

Santssimo
Campo Grande

143
144

rea de Planejamento 4
Regio de Planejamento 4.1 Jacarepagu
XVI Jacarepagu (7)

XXXIV Cidade de Deus


Regio de Planejamento 4.2 - Barra da
Tijuca
XXIV Barra da Tijuca

rea de Planejamento 5
Regio de Planejamento 5.1 - Bangu
XVII Bangu (8)

XXXIII Realengo

Regio de Planejamento 5.2 - Campo


Grande
XVIII Campo Grande

272

Senador Vasconcelos
Inhoaba
Cosmos

145
146
147

Pacincia
Santa Cruz
Sepetiba (9)

148
149
150

Guaratiba
Barra de Guaratiba
Pedra de Guaratiba

151
152
153

Regio de Planejamento 5.3 - Santa Cruz


XIX Santa Cruz

Regio de Planejamento 5.4 - Guaratiba


XXVI Guaratiba

Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo


- SMU.
Notas: 1. O Decreto n 3.157 de 23/07/81 delimita as primeiras 24 Regies Administrativas e o
Decreto n 3.158 de 23/07/81 delimita os bairros correspondentes a essas RAs.
2. O Decreto n 5.280, de 23/08/85, cria as 25 e 26 RAs,
alterando decretos anteriores.
3. As unidades territoriais do Municpio do Rio de Janeiro foram definidas pela Lei
Complementar n. 111 de 1/2/2011 que
institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de
Janeiro no artigo 36 do captulo 3,
que trata da ordenao para o planejamento, e apresenta as
seguintes definies:
I - reas de Planejamento AP, estabelecidas pela diviso do territrio municipal a partir
de critrios de compartimentao ambiental,
de caractersticas histrico-geogrficas e de uso e ocupao do
solo;
II - regies de Planejamento estabelecidas pelo grupamento de Regies Administrativas
e pela subdiviso das reas de Planejamento e
segundo critrios de homogeneidade especficas,visando apoiar a organizao das
informaes e a integrao da ao descentralizada
dos rgos municipais na implementao de polticas pblicas
setoriais;
III - regies Administrativas RA, formadas por um ou mais
bairros com fins administrativos;
IV- bairros, pores do territrio demarcados oficialmente por limites culturalmente
reconhecidos pela mesma denominao, sendo unidade
territorial de referncia na coleta de dados e informaes produzidas pelos rgos do
Municpio e nas aes de planejamento urbano; (...)
Legislao relativa s alteraes posteriores de limites de RAs e
bairros e novas criaes:
(1) Lei Complementar n. 17/92 (alterao de limites da RA e
bairros correspondentes).
(2) Lei no. 1.995/93 (alterao de limites da RA e bairros
correspondentes).
(3) Lei n. 2.055/93 (alterao de limites da RA e bairros).
(4) Lei Complementar n. 17/92/Lei n. 2.055/93 (alterao de
limites da RA e bairros).
(5) Lei Complementar n. 17/92 (alterao de limites da RA, incluso do bairro Jacar e da
Comunidade Ferno Cardim - Decreto 17.525/99).
(6) Decreto n. 5.280 de 23/08/85, cria as 25 e 26 RAs,
alterando os decretos anteriores.

273

(7) Decreto n. 8.095/88 (retificao de limites) - Decretos 12.791/94 e 13.448/94


(delimitao dos bairros).
(8) Decreto n. 8.095/88 (retificao de limites - RAs XVI e XVII).
(9) Decreto 25155 de Maro de
2005
(10) Denominao revista pelo Decreto No 28302 de 14 de agosto de 2007, passando a
ser denominado bairro Imperial de So Cristvo.
(11) Lei n. 5.407/12 (cria o bairro).

Fonte: Instituto Pereira Passos, 2013.

ANEXO B Programa Casa Paulista

Todas as imagens foram fornecidas por Breno Figueiredo (URBEM).

OS SEIS SETORES DE ATUAO DO CASA PAULISTA

274

MOBILIDADE (METR / CPTM)

REDES FSICAS INTEGRADORAS

275

REDES FSICAS ESTRUTURADORAS

ARTICULAO INTERSETORIAL

Exemplo de detalhamento de uma interveno composta de dois empreendimentos

276

277

278