Você está na página 1de 13

MANUAL DO SNDICO.

O Manual do Sndico que a seguir apresentado, um trabalho elaborado para


facilitar a vida do mandatrio em um Condomnio.
Tem por finalidade, de maneira muito rpida e breve, dar noes para que seja
descomplicado o seu dia-a-dia frente de um Condomnio.
Sumrio:
01. Condomnio

08. Despesas

02. Utilizao

09. Fundo de Reserva

03. Conveno do Condomnio

10. Doc. e Obrigaes do Condomnio

04. Regulamento

11. Segurana do Condomnio

05. Corpo Gestor

12. Preveno de Acidentes e Incndios

06. Assembleia Geral

13. Poltica de Pessoal

07. Oramento

14. Inadimplncia

Primeiramente devemos ressaltar que fundamental a leitura da Conveno e do


Regulamento Interno do Condomnio, pois ambas so soberanas e determinam todas as
normas a serem cumpridas pelos condmino, condomnio, etc...
A seguir destacamos os pontos mais usuais, com o objetivo de sintetizar em poucas
linhas as diretrizes e procedimentos relacionados ao universo Condomnio.
Responsabilidades bsicas do Sndico.
a- Representar ativa e passivamente o Condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar atos
de defesa dos interesses comuns, nos limites atribudos pela Lei Civil e de Condomnio ou
pela Conveno e Regulamento Interno.
b - Exercer a Administrao interna ou externa da edificao ou do conjunto de edificaes
no que diz respeito a sua vigilncia e segurana, bem como aos servios que interessem a
todos os moradores com lisura, respeito e transparncia.
c - Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a Conveno e Regimento Interno.
d - Cumprir e fazer cumprir a Conveno e Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberaes das Assembleias.
e - Dar conhecimento das decises tomadas nas Assemblias aos Condminos.
1. CONDOMNIO.
O condomnio ocorre quando existe um domnio de mais de uma pessoa
simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.
Viver em condomnio exige um modus vivendi despojado e integrado ao grupo
condominial, uma vez que existem reas comuns e reas privativas.
O direito de uso da rea comum e a obrigao de conservar o que de todos so

condies bsicas para vida em condomnio.


Em termos de propriedade, a cada rea privativa corresponder uma frao de ideal
de terreno da rea comum.
Todos os condminos devem contribuir para suas despesas, alm de acatar a
Conveno, Regulamento Interno e decises da Assembleia.
2. UTILIZAO.
Todos os participantes de um condomnio utilizam espaos e equipamentos comuns,
tais como hall social, salo de festas, piscinas, churrasqueira, sala de ginastica, etc.
Mesmo nas reas privativas, a liberdade do morador, no total, visto que no
poder afetar a liberdade e nem o sossego e os bons costumes do outro.
Em tese, tudo muito simples - contudo, na hora do impasse, prprio do ser
humano defender seus interesses, que nem sempre correspondem aos do condomnio.
Visando disciplinar os direitos e deveres de cada condmino, bem como a vida em
condomnio, existem quatro documentos bsicos disciplinadores: O cdigo Civil, a Lei do
Condomnio comum a todos; a Conveno do Condomnio e o Regulamento e/ ou
Regimento Interno, estes ltimos especficos para cada prdio.
Boa parte da funo do sndico consiste em exigir a correta utilizao das reas de
um condomnio, atravs do fiel cumprimento da Conveno e do Regulamento, alm de
cuidar dos reparos necessrios sua conservao e manuteno.
3. CONVENO DO CONDOMNIO.
o conjunto de direitos e obrigaes, gravados no Registro Geral de Imveis, que
regulamenta o comportamento coletivo e o rateio de despesas dos condminos
estabelecendo normas de utilizao tanto nas reas privativas como nas de uso comum,
visando resguardar, em benefcio de todos, o patrimnio condominial e a moralidade no
ambiente.

Principais itens da Conveno:


Elaborao do Regulamento Interno, forma de escolha e destituio do corpo
diretivo;
Prazo, quorum e formas de convocar assembleias;
Formas das contribuies para despesas;
Formas de alterao da conveno;
Atribuies do sndico; Subsndico e Conselho Consultivo;
Como utilizar os objetos e servios comuns;
Forma e prazos das aprovaes das contas;
Forma de administrar e movimentar o numerrio;
Certas proibies, como alterao da fachada e utilizao das unidades contrariando
a finalidade do prdio.

A Conveno, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mnimo 2/3 das
fraes ideais de condminos que compem o condomnio.
Todos devem obedincia Conveno que, por sua vez, no pode contrariar a Lei
Civil e do Condomnio.
4. REGULAMENTO.
o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e conduta
dos moradores e frequentadores, disciplinando o uso das reas comuns e solucionando os

problemas mais corriqueiros do condomnio, apresentando inclusive, penalidades aos


infratores. O Regulamento Interno no pode contrariar a Conveno, sob pena de nulidade.
O Regulamento Interno normalmente consta na prpria Conveno ou redigido
posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaborao no
s dos proprietrios dos apartamentos, como tambm dos compromissrios compradores,
cessionrios e promitentes cessionrios. Pode ser aprovado atravs de Assembleia Geral,
todavia obedecendo ao quorum previsto na Conveno, se a mesma estipular.
A Conveno e o Regulamento tendem a desatualizar-se. O condomnio pode e
deve, promover revises peridicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficcia.
5. CORPO GESTOR.
O corpo gestor composto de sndico, subsndico e conselho consultivo e/ou fiscal.
Esse organograma permite inmeras vantagens. O sndico, ao se ausentar por
alguma razo, assume interinamente o subsndico respondendo oficialmente pelas funes
especficas conforme a conveno determina. E o conselho, alm de deliberar e opinar
sobre os problemas do condomnio, fiscaliza a atuao do sndico salvaguardado em sua
imagem, visto que todas as despesas so acompanhadas por esse conselho que v, antes
de tudo, os reais interesses dos condminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade
de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, entre outras medidas.
SNDICO o representante legal do condomnio, em juzo ou fora dele, exercendo a
administrao do condomnio assessorado pelo conselho consultivo e subsndico, todos
eleitos pela Assemblia Geral. O sndico pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica
estranha ao condomnio, salvo disposio contrria na Conveno. Ser eleito pela forma e
prazo previsto na mesma, sendo que seu mandato no pode exceder a dois anos,
permitido a reeleio.

As atribuies do Sndico em geral so:


Exercer a administrao interna do prdio, referente vigilncia, moralidade e
segurana.
Selecionar, admitir e demitir funcionrios fixando-lhes os salrios de acordo com a
verba do oramento do ano, respeitando o piso salarial da categoria;
Escolher empresas prestadoras de servios ou terceiros para execuo das obras
que interessem ao condomnio;
Convocar a assemblia dos condminos;
Representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assemblia;
Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;
Elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
Cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
Prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
Guardar toda documentao administrativa, bancria, tcnica, fiscal, previdenciria e
trabalhista;
Realizar o seguro da edificao.

SUBSNDICO o representante, eleito por assemblia, que tem como funo substituir o
sndico na sua falta momentnea.
CONSELHO CONSULTIVO E/ OU FISCAL o rgo de consulta, fiscalizao e
assessoramento do sndico, composto por trs condminos, com mandato que no poder
exceder a dois anos, permitida reeleio.
6. ASSEMBLIA GERAL.
Assemblia geral o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do
condomnio devem ser discutidos para tomada de decises.
Todos os condminos devem ser convocados para a assemblia, sob pena de
nulidade.
O sndico deve realizar assembleias cumprindo o que determina a lei, no entanto,
tornando-as atrativas. Para tanto, aqui vo algumas dicas:
Planeje e discuta com o conselho fiscal e administradora sobre o contedo da
assemblia;
Divulgue-a exaustivamente e procure obter o compromisso da presena dos
condminos;
Tenha sempre em mos a Conveno e o Regime Interno para eventuais consultas;
Conduza a reunio de modo a no se desviar dos assuntos pautados;
Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir vrias opinies antes de
coloc-los em votao.
Existem trs tipos de Assembleias:
ASSEMBLIA GERAL DE INSTALAO Esta serve para instalar o condominio,
colocando em discusso a construo do prdio, aprovao do nome do condominio, da
conveno e regulamento interno, eleio de sndico, subsndico e conselho consultivo,
aprovao da dotao oramentria para o exerccio que se inicia, determinao para se
tirar o CNPJ entre outros procedimentos.
ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA O Cdigo Civil obriga a realizao, pelo menos uma
vez por ano, da assemblia geral ordinria AGO, na qual deve ser objeto de deliberao:
A aprovao do oramento das despesas;
Os valores das contribuies dos condminos;
A prestao de contas, e eventualmente;
A eleio do sndico e a alterao do Regime Interno.
ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA A assemblia geral extraordinria AGE
serve para tratar assuntos de interesse do condomnio, no previstos na AGO. Sero
realizadas sempre que a ocasio assim o exigir, especialmente quando o tema no puder
aguardar a realizao da AGO para deciso.
Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias,
modificao da Conveno e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do
condomnio.
Para a convocao de uma assemblia geral (AGI, AGO ou AGE) deve ser feito
edital constando data, horrio, local da reunio, ordem do dia e um resumo da matria a
ser deliberada. O prazo para convocao o previsto na Conveno do condomnio; caso
a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedncia,
dependendo da conveno de cada condomnio.
Ao trmino da reunio, deve ser elaborada uma ata e colhidas assinaturas do

presidente e do secretrio. O sndico, nos oito dias subsequentes assemblia,


comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado. No deixe decorrer muito tempo
entre a reunio e a lavratura da ata.
Elementos essenciais da ata:
Dia, ms, ano e hora da assemblia, por extenso;
Local da assemblia;
Lista de presena com o nmero do apartamento e assinatura dos condminos
presentes;
Pessoas que presidiu e secretariou os trabalhos;
Ordem do dia;
Deliberaes;
Encerramento;
Assinatura do presidente e do secretrio.
O sndico dever mandar a todos os condminos cpia da ata ou comunicao que
resuma o deliberado na assemblia.
interessante estipular algumas datas para reunies de sndico, subsndico e
conselho para avaliao permanente do condomnio, sem poder deliberativo.
Tais reunies podem ser abertas participao dos condminos, que se tiverem
queixas, problemas ou sugestes, podem centraliz-los nessas ocasies. Ou ainda,
anotando em um livro de reclamaes e sugestes, com a indicao dos fatos ocorridos, o
nome do condmino e o nmero de sua unidade, aliviando a carga do sndico em contatos
dirios, muitas vezes para tratar de assuntos nem sempre urgentes (irrelevantes e que
podem comprometer as AGO ou AGE).
7. PREVISO ORAMENTRIA.
Todo o condomnio deve ter uma previso oramentria, ou seja, quanto pretende
gastar com cada elemento ou item de despesa.
O sndico tem obrigaes quanto previso oramentria, devendo planejar o
oramento para obteno da previso de despesas e receitas, apresentando-as para
discusso e aprovao em assemblia geral.
Com base na previso oramentria feito o rateio das quotas condominiais.
Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.

ELABORAO E APROVAO ORAMENTRIA


Tome por base as despesas reais de meses anteriores;
Atualize os valores conforme a inflao;
Troque informaes com sndicos de prdios vizinhos, preferencialmente do mesmo
porte do seu;
Se a proposta for elaborada pela administradora, pea-a cinco dias antes da
assemblia para examin-la atentamente;
Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e imprevistas;
Preveja uma margem de segurana suficiente para que o caixa no fique negativo
em virtude de pequenas flutuaes na economia e na arrecadao;
Se possvel, faa planilhas comparativas, ou seja, coleta de trs oramentos, de
diferentes empresas, para a realizao de determinada obra ou servio;
Inclua o percentual de inadimplncia, afinal no possvel contar com o pagamento
total;
Como decorrncia da gesto dos valores previstos no oramento, o sndico assume

o dever de prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;


Desde que prestadas e aprovadas em assemblia, as contas passam a ter
presuno relativa de regularidade, equivalendo a uma quitao conferida gesto
desempenhada pelo sndico. Sendo presuno relativa, comporta rediscusso
apenas pela via judicial, em que no poder ser analisado o mrito das contas, mas
sim a presena de alguma irregularidade formal ou de vcios dos atos jurdicos.
8. DESPESAS.

So os gastos que um condomnio tem classificados como ordinrias e


extraordinrias, conforme conceituao e diviso dos arts. 22 e 23 da Lei n. 8.245/91 (Lei
do Inquilinato).
As despesas esto divididas em:
DESPESAS ORDINRIAS

PESSOAL
Salrios;
Frias;
13 salrio;
Rescises contratuais de trabalho.

ENCARGOS SOCIAIS
INSS;
FGTS;
PIS;
INSS de contribuintes individuais (antigos autnomos).
PPRA, PCMS e CIPA.
Vale Transporte.
Uniformes;
EPIs Equipamentos de Proteo Individual.

CONSUMO
gua;
Energia eltrica das reas comuns;
Gs;
Telefone de uso exclusivo do condomnio.

MANUTENO E CONSERVAO
Elevadores;
Bombas;
Portes automticos;
Interfones;
Piscina;
Jardim;
Antena coletiva;
Recarga de extintores;
Lavagem das caixas dgua e Cisterna
Limpeza Caixa de gordura;
Limpeza caixa de esgoto ou fossa.

Desinsetizao das reas comuns.


Equipamentos de Ginstica.

ADMINISTRATIVAS
Impressos, cpias e correio;
Iseno do sndico;
Despesas bancrias;
Honorrios da administradora.

MATERIAIS
Materiais de limpeza e higiene;
Materiais de eltrico
SEGURO
Incndio.
DESPESAS EXTRAORDINRIAS
Despesas extraordinrias so os gastos imprevistos ou destinados a benfeitorias,
ambos nas reas de uso comum:

EMERGNCIA
Vazamentos;
Desentupimentos das prumadas;
Substituio de bombas dgua;
Troca ou substituio de equipamentos.

BENFEITORIAS
Reformas (garagem, piscinas, etc.);
Aquisio de equipamentos (academia de ginstica, central telefnica, etc.).
9. FUNDO DE RESERVA.
Pode ser provisionado, no oramento, uma arrecadao destinada a constituir um
fundo de reserva na forma prevista na Conveno.
A constituio do fundo de reserva de responsabilidade do proprietrio da unidade.
Caso haja necessidade de reposio total ou parcial do fundo de reserva, devido
utilizao no custeio ou complementao das despesas ordinrias do condomnio, a
responsabilidade do inquilino, salvo se referente a perodo anterior ao incio da locao.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovao do oramento,
estabelecido de acordo com a Conveno Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10%
da arrecadao mensal.
O sndico deve fazer aplicao financeira em nome do condomnio, com aprovao
do conselho consultivo ou da assemblia geral para maior segurana. A utilizao do fundo
de reserva necessita da aprovao dos condminos reunidos em assemblia, porm o
sndico poder utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, no
previstas no oramento. Nesse caso, aconselhvel dar cincia aos conselheiros e ratificar
a sua utilizao, na prxima assemblia geral do condomnio.
10. DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO.
So diversos os documentos existentes no condomnio. O prazo de guarda dos

documentos administrativos, fiscais e bancrios de 10 (dez) anos, j que este o prazo


prescricional para cobranas das dvidas do condomnio regularmente aprovadas, nos
termos do Cdigo Civil art. 205.
Quanto s demais modalidades de documentos, caber ao sndico observar o prazo
de guarda exigido por lei, caso a caso.

Livros recomendados:
Livros de atas das assembleias;
Livro de reclamaes e sugestes;
Livro de registro de empregados;
Livro de inspeo do trabalho.

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e


rubricados.
DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO.
O condomnio no deve apresentar a DIPJ (Declarao Integrada de Informaes
Econmico Fiscais), ainda que se encontre inscrito no Cadastro da Pessoa Jurdica (CNPJ)
ou que tenham seus atos constitutivos registrados em Cartrio.
CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURDICAS CNPJ.
De acordo com a Instruo Normativa SRF n. 200, de 13 de setembro de 2002, os
condomnios que auferirem ou pagarem rendimentos sujeitos incidncia do imposto de
renda na fonte esto obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo no possuindo
personalidade jurdica.
Documentos necessrios para inscrio (cpias autenticadas e registradas em cartrio):
Conveno do condomnio registrada em cartrio (CRI);
Ata da assemblia que elegeu o sndico, registrada em cartrio (CTD).
Ou
Certido emitida pelo CRI que confirme o registro do Memorial de Incorporao do
condomnio;
Ata da assemblia que deliberou sobre a inscrio no CNPJ, registrada no CTD;
Ata da assemblia que deliberou sobre a eleio do sndico, registrada no CTD.
Ou
Certido do CRI contendo as informaes necessrias inscrio;
Ata da assemblia de eleio do sndico, registrada no CTD.
E
Preenchimento da Ficha de Cadastral da Pessoa Jurdica FCPJ;
Original do DBE, assinado pela pessoa fsica perante o CNPJ com firma
reconhecida em cartrio.
PREVIDNCIA SOCIAL.
O decreto n. 611, de 21.07.92, que regulamenta os benefcios da Previdncia
Social, em seu artigo 8, pargrafo nico, permite, ao sndico, facultativamente, filiar-se a
Previdncia Social. Assim aquele sndico que no contribui para a Previdncia Social pode
se inscrever como contribuinte. No ser empregado do condomnio, mas poder contribuir
para ter uma aposentadoria e todos os benefcios dela decorrentes no futuro. Esta despesa
dever ser custeada pelo prprio sndico ou, no caso a assemblia geral dos condminos
aprove esse nus, poder ser reembolsado pelo condomnio.

O sindico dever manter em dia a Certificao eletrnica do condominio, sem a qual


nada se faz com relao a conectividade social, FGTS entre outras obrigaes trabalhistas.
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL.
Terminado o ms, a administradora (ou o sndico) deve apresentar um balancete de
contas detalhado, referente ao ms anterior. Todos os documentos comprobatrios devero
ter o visto do sndico e a pasta dever ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conter tambm informaes sobre quotas em atraso, multas recebidas,
saldos bancrios, saldos em poupana e aplicaes, posio do fundo de reserva, etc.
Em resumo, de no mximo duas folhas, poder ser enviado a cada condmino.
DICAS.
Se sobrar espao na folha de prestao de contas (resumo), transcreva algum item
do Regulamento ou da Conveno ou envie alguma mensagem de utilidade para o
condomnio; no fixe em quadro de avisos relao de condminos em atraso. Negocie
pessoalmente, via administradora, por meio de advogado, etc., mas no exponha o
devedor (previsto no Cdigo de Defesa do Consumidor). Nos demonstrativos relacione
somente o nmero do apartamento devedor.
COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA.
O sndico pode contratar uma pessoa fsica ou jurdica para auxili-lo na
administrao do condomnio. Devido complexidade de suas funes, recomendvel
que o faa.
s vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar uma administradora para
economizar determinada quantia poder se mostrar, no futuro, uma postura muito mais
dispendiosa, se houver algum erro ou omisso.
Contudo uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de soluo,
no seja um problema a mais.
Ao sndico caber a escolha da empresa administradora, a qual dever ser aprovada
pela assemblia geral de condminos, mediante votao de praxe. Tal escolha deve
basear-se na confiana recproca. Sendo alcanada a aprovao, ser o sndico a pessoa
competente para assinar o contrato de prestao de servios em nome do condomnio.
deciso de competncia do sndico a resciso do contrato com a administradora.
Porm, ainda que seja dispensvel a realizao da assembleia para tanto, o sndico dever
ser cauteloso na tomada da deciso, pois a mesma poder ter fortes repercusses
econmicas. No caso, o contrato entre as partes servir de parmetro para a resciso,
como exemplo a definio do prazo de aviso prvio, usualmente fixado de 30 a 60 dias.
O art. 1.348, 2, do novo Cdigo Civil trouxe a inovao de que o sndico pode
transferir, total ou parcialmente, para a empresa administradora, no somente as funes
administrativas, como tambm os poderes de representao, tudo mediante aprovao da
assemblia, salvo se o contrrio dispuser a Conveno.
Vale dizer que o mais usual a ocorrncia da mera delegao das funes
administrativas.
11. SEGURANA DO CONDOMNIO.
muito importante conhecermos o conceito de segurana para podermos
desenvolver aes preventivas.
A palavra segurana tem sua origem do latim securitas medidas destinadas a
garantir a integridade de pessoas, bens e instituies.
o conjunto de medidas e normas, com adequaes fsicas, agregadas ao
profissional especializado e a alta tecnologia.

O maior desafio da segurana antever e dar solues para as situaes de perigo.


No se pode esquecer que a responsabilidade pela segurana do sistema de
TODOS.
Qual a maior arma utilizada pelos bandidos? o fator SURPRESA!
Por isso, a melhor maneira de evitar um sinistro fazer um trabalho de
PREVENO.
Neste trabalho devem ser analisados os riscos pessoais e das instalaes fsicas.
Os sndicos devem solicitar aos consultores de segurana que o assessorem nas
anlises dos riscos e na elaborao dos planos de segurana do condomnio.
De posse dessas informaes deve-se elaborar um Plano de Segurana, que pode
ser dividido em 3 etapas:
1 Plano Fsico - a anlise criteriosa das instalaes fsicas onde se deve adequ-las
visando dificultar o acesso evitando ao mximo a invaso.
Como aliado importante, temos a utilizao dos equipamentos eletrnicos, que tem como
principal funo, auxiliar os funcionrios e moradores na vigilncia das instalaes.
2 Plano Operacional consiste em procedimentos operacionais com regras especficas
para cada integrante do sistema (condminos- moradores- funcionrios- usurios), as quais
devero ser aprovadas em assemblia e obedecidas por todos.
3 Plano de Contingncia definio das situaes crticas, de modo que todos os
envolvidos no sistema, durante a concretizao do risco possuam um roteiro de aes que
devem ser implementadas, visando o restabelecimento da normalidade, tendo em vista que
toda a situao crtica gera uma urgncia.
Aps a fase de planejamento deve-se dar muita ateno ao treinamento dos funcionrios
que estaro na operao de todo o sistema e conscientizar os condminos e moradores,
atravs de palestras, circulares e quadros de avisos, para manterem-se integrados.
Em funo de suas caractersticas, cada condomnio deve estudar o que melhor lhe
convm, proporcionando um maior estado de segurana a todos.
12. PREVENO DE ACIDENTES E INCNDIOS.
A legislao exige que um edifcio possua equipamentos de proteo contra
incndio, tais como iluminao de emergncia para facilitar a sinalizao de escape,
hidrantes, extintores por metro quadrado, para-raios, corrimo, caixa dgua de acordo com
a rea e populao do prdio, rede eltrica em perfeito estado, etc.
O sndico no s pode como deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificao e
orientao da segurana do prdio, uma vez que ele responsvel pela manuteno dos
equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.

Alertamos sobre os procedimentos do sndico com relao aos equipamentos:


Porta corta-fogo (no deve ser trancada com cadeado);
Os equipamentos devem estar em perfeitas condies;
Formao de brigada de incndio;
Extintores e mangueiras de incndio com reviso peridica;
Para-raios com reviso no sistema uma vez por ano;
Reviso na instalao da rede eltrica;
Reviso peridica nos botijes de gs;
Reviso peridica na rede de gs canalizado;
Reviso e cuidados com os elevadores;
Pessoal treinado e habilitado para operar os equipamentos e zelar pelos mesmos;

Proibir depsito de volumes em frente ao hidrante;


Exija do zelador e de cada condmino o correto armazenamento de substncias
inflamveis, gs, etc.

HIGIENE.
A preocupao com higiene deve ter a mesma importncia da segurana, ainda mais
na utilizao das reas comuns. Aqui vo algumas dicas:
Faa exame mdico peridico dos empregados;
Providencie a limpeza semestral das caixas dgua por meio de empresas
especializadas;
Providencie dedetizao das reas comuns e proponha aos condminos a mesma
atitude em suas unidades;
Exija a limpeza peridica das fossas, quando for o caso;
Exija cuidados especiais com produtos de limpeza txicos ou abrasivos, bem como
cidos e demais substncias que possam causar irritao pele;
Exija dos faxineiros a utilizao de botas e luvas de borracha quando manusearem
tais produtos;
Exija do zelador ou da empresa de manuteno de piscinas a exata qualidade da
gua.
SEGUROS.
O sndico responsvel pela contratao de seguro contra incndio e outros
sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o
prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
O prazo para contratao de 120 dias aps o habite-se. Caso contrrio, o
condomnio ficar sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado
pela Prefeitura.

Tipos de aplice de seguros:


Responsabilidade civil do condomnio;
Incndio, raio e exploso;
Quebra de vidros e espelhos;
Morte e invalidez de empregados;
Responsabilidade civil por guarda de veculo;
Danos eltricos;
Vendaval;
Impacto de veculos terrestres;
Roubo de bens de moradores;
Incndio de bens de moradores;
Desmoronamento;
Tumultos e greves;
Roubo de bens do condomnio;
Portes eletrnicos;
Assalto e sequestro;
Projtil perdido.

O seguro de um edifcio deve ser feito com base em valores reais, em funo dos
custos de reconstruo e nunca do preo comercial do edifcio. Se o seguro for com valor
inferior ao real, o sndico, em caso de sinistro, poder ser responsabilizado civil e
criminalmente pela contratao.

13. POLTICA DE PESSOAL.


TRATAMENTO E COMPORTAMENTO.
O treinamento de funcionrios tem influncia decisiva sobre a forma como tratam e
como so tratados pelos condminos.
A autoridade do zelador algo que deve ser devidamente cuidada pelo sndico, pois
ele quem acompanha a rotina, o dia-a-dia do condomnio. Disso depende a ordem, visto
que o zelador, perante os condminos, deve ter o poder de tomar providncias diversas.
PLANEJAMENTO E RECRUTAMENTO.
A quantidade de empregados que um condomnio deve ter proporcional ao
tamanho e a complexidade do edifcio.
Ter menos empregados que o ideal; em vez de economia, traz custos adicionais com
horas extras, alm de prejudicar e comprometer a manuteno e a limpeza. A economia
pode transformar-se em prejuzo.
Uma boa agncia de emprego far o trabalho de recrutamento e uma pr-seleo
dos candidatos. Contudo, o sndico deve entrevist-los, principalmente no caso de zelador.
Procure informar-se sobre os empregos anteriores, o tempo mdio de permanncia em
cada emprego, os motivos de sada, etc. No tenha pressa em contratar visto ser a pressa
inimiga da perfeio.
Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe, pois ser ruim para ambas as
partes. No caso do zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores,
extintores de incndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidrulica elementar.
Contrate sempre por um perodo de experincia e observe o desempenho antes de
efetiv-lo. No oferea o apartamento (residncia) antes de completar os 90 (noventa) dias
de experincia.
Fazer alguns testes tambm uma forma de acertar na escolha do candidato ideal.
No caso do zelador convm informar aos condminos, por escrito, sobre a troca e o
nome do novo funcionrio.
TREINAMENTO.
Mesmo que voc admita algum com muita experincia, um pouco de treinamento
sempre ser necessrio. A reciclagem peridica desse treinamento imprescindvel.
Faa uma lista das tarefas mnimas de cada cargo, percorra o prdio juntamente
com o zelador recm admitido, apresente o pessoal do conselho e outras providncias.
O zelador quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientao da
administradora ou sndico.
REMUNERAO.
A remunerao dos empregados uma equao complexa. O salrio deve ser tal
que corresponda qualificao do empregado, ao seu desempenho e ao quanto o
condomnio pode pagar.
Alm do mais, deve haver um equilbrio interno e externo. Internamente, o zelador
ganha mais do que o porteiro, que ganha mais do que ganha o faxineiro. Externamente,
no se deve pagar nem muito acima nem muito abaixo do que pagam os outros prdios de
mesmo porte da regio.
Todo e qualquer reajuste salarial fora da data base (1 de outubro), exceto as
promoes, deve ser registrado como Antecipao Salarial/Dissdio Compensvel, para
salvaguardar o condomnio quanto aos reajustes futuros.
O sndico tem que tomar cuidado com o pagamento de horas extras, gratificaes e
outros benefcio para que no sejam incorporadas por lei sem necessidade e para que isso
no acontea, deve ser consultado um profissional ligado a administrao de pessoal para

as devidas orientaes.
Fechamento da planilha de ponto
A administradora envia mensalmente a folha de ponto e a planilha de fechamento.
fundamental que sejam computadas as horas extras devidas, adiantamentos, feriados,
folgas trabalhadas, bem como a relao de profissionais autnomos que prestaram
servios ao Condomnio.
Vale Transporte.
obrigatrio o pagamento do vale transporte ao empregado para a locomoo do
mesmo ( ida e volta) ao trabalho.
Na admisso a administradora solicita sempre o comprovante de residncia do
empregado e a declarao assinada constando o meio de transporte e o valor da tarifa,
porm, fundamental que o sndico informe Administradora quando houver aumento da
tarifa ou em caso de mudana do empregado.
Frias.
conveniente preparar a escala de frias dos empregados para o ano todo e
comunicar administradora no incio do ano, assim, mantm-se uma programao,
evitando pagamento de frias em dobro ou mesmo aquisio de Vale transporte para
empregados que iro gozar as frias.
Demisso.
muito importante que o sndico obtenha uma previso do custo final da resciso a
ser feita para que tenha condies de provisionar o recurso junto ao condominio,
objetivando o pagamento no prazo legal ao funcionrio dos direitos trabalhistas.
O sndico deve ter cuidado para no demitir dentro do perodo estipulado por lei de
60 (sessenta dias) antes de qualquer dissdio, sob pena de pagar multa pelo seu ato em
prejuzo do condomnio ao funcionrio demitido.
Essa atitude dentro do prazo impeditivo, s deve ser tomada em carter
extremamente necessrio (hoje o dissdio ocorre em maio devendo sempre ser observado
essa data anualmente junto ao sindicato, pois pode sofrer alterao de ms e trazer um
problema maior ainda).
14. INADIMPLNCIA
Pode comprometer o oramento do condomnio e onerar os demais condminos
pagantes e por essa razo o sndico deve ser rpido acionando o devedor imediatamente
na justia, contatado o dbito, objetivando equilibrar o oramento mensal do condominio.
Cuidado:
No so permitidas outras penalidades aos inadimplentes alm da multa e demais
PENALIDADES PREVISTAS EM LEI.
ilegal cortar interfone, fornecimento de gua e gs, ou restringir o acesso do
condmino s dependncias e equipamentos.
proibido afixar listas dos devedores em reas comuns do condomnio, isso alm
de dificultar a negociao do dbito pode acarretar aes judiciais contra o sndico.
Descontos na dvida ou liberao de multas s seguro realiz-las com aprovao
de Assemblia, pois caso contrrio, o sndico que permitir essa prtica, pode at ter que
repor a diferena com dinheiro do prprio bolso.
OBJETIVANDO FACILITAR A SUA VIDA DE SNDICO AINDA
MAIS, PROCURE O GERENTE DE SUA CONTA NA PORTAL
PARA MAIORES EXPLICAES DO CONTEDO

Interesses relacionados