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O SISTEMA DE AMORTIZAO CRESCENTE ( SACRE )

Este sistema foi desenvolvido pela Caixa Econmica Federal, com o objetivo de permitir nos
financiamentos de longo prazo, utilizados na aquisio da casa prpria, uma amortizao mais rpida que a do Sistema Price.
Na realidade, este sistema uma adaptao do Sistema de Amortizao Constante (SAC),
utilizando a metodologia deste ltimo para o clculo das prestaes.
Os financiamentos da Caixa Econmica Federal, que seguem este sistema, apresentam as seguintes caractersticas e metodologia de clculo:
o dia da assinatura da minuta contratual (aniversrio do contrato) o dia em que passa a vencer a
prestao mensal;
ao valor da prestao sero acrescidos encargos tais como: seguro para indenizao por morte e
invalidez (MIP), danos fsicos no imvel (DFI) e eventuais taxas de administrao. Os financiamentos para aquisio da casa prpria esto isentos da cobrana de IOF.
por este sistema, o valor da prestao inicial lquida (sem encargos) pode comprometer, no mximo, 30% da renda do financiado;
o clculo da primeira prestao feito segundo a metodologia do SAC. Assim, considerando um
emprstimo PV a ser pago em n prestaes mensais imediatas, com taxa de juros i , temos:
PMT = AMORT + JUROS =

PV
+ i . PV
n

o valor das 12 primeiras prestaes fixo;


o saldo devedor corrigido mensalmente pela Taxa Referencial (TR);
o valor dos juros, a cada perodo, calculado sobre o saldo devedor atualizado;
subtraindo os juros da prestao correspondente, encontramos a parcela de amortizao;
imediatamente aps o pagamento da 12 parcela, apuramos o saldo devedor SD12 que servir de
base para o clculo da prestao que ir vigorar nos prximos 12 meses, seguindo a mesma metodologia de clculo. Assim, lembrando que o nmero total de parcelas foi reduzido de 12 unidades, resulta:
PMT =

SD 12
+ i . SD12
n - 12

A partir do terceiro ano, mantida a mesma metodologia de clculo, podem ocorrer reajustes trimestrais da prestao, caso haja um aumento significativo nos ndices de atualizao monetria.

139

FINANCIAMENTOS COM RECURSOS DO FGTS


Os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio) obede
cem a normas especficas definidas pelo Conselho Curador do FGTS.
Ao utilizar os recursos do FGTS para financiar um imvel, o financiado pode optar por um
seguintes sistemas, que apresentam condies diferenciadas:
SISTEMA DE AMORTIZAO
SACRE
at 300 meses
PRAZO DO FINANCIAMENTO
COMPROMETIMENTO DA RENDA (PARCELA INICIAL) at 30%

PRICE
at 240 meses
at 25%

O Sistema SACRE, como j vimos, foi desenvolvido com o objetivo de permitir uma amortizao mais rpida do valor a ser financiado, reduzindo as chances de ocorrer resduo ao final do con
trato.
Uma das desvantagens do Sistema SACRE, que as prestaes iniciais so maiores que as
do Sistema PRICE, pois o comprometimento inicial maior (at 30% da renda).
Entretanto, a partir de um determinado perodo (geralmente aps a metade do prazo de financiamento) as prestaes do SACRE comeam a diminuir enquanto as prestaes do PRICE aumentam sempre.
O exemplo que apresentaremos a seguir, deve esclarecer com detalhes, as vantagens e desvan
tagens do Sistema SACRE.
EXEMPLO
Uma pessoa com renda mensal de R$ 2.500,00 , pretende financiar junto a CEF, com recursos do FGTS, um imvel no valor de R$ 50.000,00 para pagamento em 180 meses, com taxa de
10,5% am com capitalizao mensal. Sabendo que ser cobrado no ato do financiamento, uma taxa
de abertura de crdito de 0,27% sobre o valor do mesmo, e encargos mensais de 1,8% sobre o valor
das prestaes (MIP e DFI), elabore planilhas de simulao nos sistemas PRICE e SACRE supondo uma projeo da TR no valor de 0,60% am. O financiamento habitacional est isento da cobrana do IOF.
SOLUO

SISTEMA PRICE
TAXA EFETIVA: 10,5 12 = 0,875% am
PRESTAO INICIAL:
50.000 < CHS > < PV > 180 < n > 0,875 < i > < PMT > R$ 552,70
OBSERVAES:
1) Como o valor acima (R$ 552,70) corresponde a aproximadamente 22% da renda (R$ 2.500,00),
possvel efetuar o financiamento pelo Sistema PRICE;
2) o valor obtido acima fixo para os primeiros 12 meses, e ser acrescido de encargos;
3) o saldo devedor ser corrigido mensalmente pela TR projetada em 0,60% am;
4) os juros, a cada perodo, so calculados sobre o saldo devedor corrigido;
5) vamos construir as planilhas dos dois sistemas e fazer as devidas comparaes, sem levar em con
ta a taxa de abertura de crdito bem como os encargos (MIP e DFI) sobre as prestaes. Estes va
lores somente sero incorporados aos clculos, na determinao do custo efetivo.
Apresentamos a seguir a planilha do PRICE, relativa ao primeiro ano do financiamento:
140

n
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

S. D. ATUAL.
----------50.300,00
50.488,55
50.679,89
50.874,06
51.071,11
51.271,07
51.473,99
51.679,92
51.888,90
52.100,97
52.316,17
52.534,57

PGTOS.
---------552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70
552,70

JUROS
-------440,13
441,77
443,45
445,15
446,87
448,62
450,40
452,20
454,03
455,88
457,77
459,68

AMORT.
---------112,57
110,93
109,25
107,55
105,83
104,08
102,30
100,50
98,67
96,82
94,93
93,02

S.DEVED.
50.000,00
50.187,43
50.377,62
50.570,64
50.766,51
50.965,28
51.166,99
51.371,69
51.579,42
51.790,23
52.004,15
52.221,24
52.441,55

O saldo devedor aps o pagamento da 12 prestao, ou seja, R$ 52.441,55 , utilizado para


o clculo da nova prestao, que deve prevalecer por mais 12 meses. No devemos esquecer que o
nmero de parcelas deve ser reduzido em 12 unidades:
52.441,25 < CHS > < PV > 0,875 < i > 180 < ENTER > 12 < - > < n > < PMT > R$ 597,01
Apresentamos a seguir a planilha correspondente ao segundo ano do financiamento:
n
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24

S. D. ATUAL.
52.756,20
52.936,53
53.119,53
53.305,24
53.493,70
53.684,95
53.879,03
54.075,98
54.275,84
54.478,66
54.684,49
54.893,37

PGTOS.
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01
597,01

JUROS
461,62
463,19
464,80
466,42
468,07
469,74
471,44
473,16
474,91
476,69
478,49
480,32

AMORT.
135,39
133,82
132,21
130,59
128,94
127,27
125,57
123,85
122,10
120,32
118,52
116,69

S.DEVED.
52.620,81
52.802,71
52.987,32
53.174,65
53.364,76
53.557,68
53.753,46
53.952,13
54.153,74
54.358,34
54.565,97
54.776,68

O saldo devedor aps o pagamento da 24 prestao, ou seja, R$ 54.776,68 , utilizado para


o clculo da nova prestao.
Esta nova prestao deve ser mantida, por no mnimo, 3 meses. Entretanto, como a projeo
da TR de apenas 0,60% am, a nova prestao deve prevalecer por mais 12 meses.
No devemos esquecer que o nmero de parcelas deve ser reduzido em 12 unidades.
54.776,68 < CHS > < PV > 0,875 < i > 168 < ENTER > 12 < - > < n > < PMT > R$ 645,00
n
25

S. D. ATUAL.
55.105,34

PGTOS.
645,00

JUROS
482,17

141

AMORT.
162,83

S. DEVED.
54.942,51

Apresentamos a seguir, o saldo devedor e as prestaes, referentes ao primeiro ms dos ltimos 12 anos do financiamento:
n
37
49
61
73
85
97

SALDO DEVEDOR
57.082,79
58.954,11
60.446,97
61.425,08
61.719,21
61.119,63

PRESTAO
696,99
753,37
814,57
881,10
953,55
1.032,64

n
109
121
133
145
157
169

SALDO DEVEDOR
59.366,59
56.137,92
51.032,50
43.546,33
33.032,47
18.607,33

PRESTAO
1.119,29
1.214,75
1.320,87
1.440,87
1.581,86
1.770,04

Detalhamos a seguir, a planilha correspondente ao ltimo ano do financiamento:


n
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180

S. D. ATUAL.

18.718,97
17.215,40
15.689,57
14.141,15
12.569,82
10.975,23
9.357,03
7.714,87
6.048,41
4.357,28
2.641,12

PGTOS.
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04
1.770,04

JUROS

AMORT.

163,79
150,63
137,28
123,74
109,99
96,03
81,87
67,51
52,92
38,13
23,11

1.606,25
1.619,41
1.632,76
1.646,30
1.660,05
1.674,01
1.688,17
1.702,53
1.717,12
1.731,91
1.746,93

S.DEVED.
18.607,33
17.112,72
15.595,99
14.056,81
12.494,85
10.909,77
9.301,22
7.668,86
6.012,34
4.331,29
2.625,37
894,19 (RESDUO)

OBSERVAO: Quando o resduo positivo, o seu valor devido pelo financiado, para que a dvida seja liquidada. Quando negativo, significa que a dvida foi liquidada e o mu
turio tem direito devoluo do seu valor.

SISTEMA SACRE
TAXA EFETIVA: 0,875% am
PRESTAO INICIAL = AMORT (50.000,00 180) + JUROS (0,00875 . 50.000,0) = 715,28
OBSERVAES:
1) Como o valor acima (R$ 715,28) corresponde a aproximadamente 29% da renda (R$ 2.500,00),
possvel efetuar o financiamento pelo Sistema SACRE;
2) o valor obtido acima fixo para os primeiros 12 meses, e ser acrescido de encargos;
3) o saldo devedor ser corrigido mensalmente pelo valor projetado da TR de 0,60% am;
4) os juros, a cada perodo, so calculados sobre o saldo devedor corrigido.
Apresentamos a seguir a planilha SACRE, correspondente ao primeiro ano do financiamento,
sem levar em considerao os encargos:
142

n
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

S. D. ATUAL.
----------50.300,00
50.325,00
50.350,36
50.376,10
50.402,22
50.428,73
50.455,63
50.482,93
50.510,64
50.538,75
50.567,27
50.596,22

PGTOS.
---------715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28
715,28

JUROS
-------440,13
440,34
440,57
440,79
441,02
441,25
441,49
441,73
441,97
442,21
442,46
442,72

AMORT.
---------275,15
274,94
274,71
274,49
274,26
274,03
273,79
273,55
273,31
273,07
272,82
272,56

S.DEVED.
50.000,00
50.024,85
50.050,06
50.075,65
50.101,61
50.127,96
50.154,70
50.181,84
50.209,38
50.237,33
50.265,68
50.294,45
50.323,66

O saldo devedor aps o pagamento da 12 prestao, ou seja, R$ 50.323,66 , utilizado para


o clculo da nova prestao, que deve prevalecer por mais 12 meses. No devemos esquecer que o
nmero de parcelas deve ser reduzido em 12 unidades:
PMT = 50.323,66 (180 12) + 0,00875 . 50.323,65 = R$ 739,88
Apresentamos a seguir a planilha correspondente ao segundo ano do financiamento:
n
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24

S. D. ATUAL.
50.625,60
50.630,66
50.635,80
50.641,01
50.646,31
50.651,69
50.657,14
50.662,67
50.668,29
50.673,99
50.679,78
50.685,65

PGTOS.
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88
739,88

JUROS
442,97
443,02
443,06
443,11
443,16
443,20
443,25
443,30
443,35
443,40
443,45
443,50

AMORT.
296,91
296,86
296,82
296,77
296,72
296,68
296,63
296,58
296,53
296,48
296,43
296,38

S.DEVED.
50.328,69
50.333,80
50.338,98
50.344,24
50.349,59
50.355,01
50.360,51
50.366,09
50.371,76
50.377,51
50.383,35
50.389,27

O saldo devedor aps o pagamento da 24 prestao, ou seja, R$ 50.389,27 , utilizado para


o clculo da nova prestao.
Esta nova prestao deve ser mantida, por no mnimo, 3 meses. Entretanto, como a projeo
da TR de apenas 0,60% am, a nova prestao deve prevalecer por mais 12 meses.
No devemos esquecer que o nmero de parcelas deve ser reduzido em 12 unidades.
PMT = 50.389,27 (168 12) + 0,00875 . 50.389,27 = 763,91
n
25

S. D. ATUAL.
50.691,61

PGTOS.
763,91

JUROS
443,55

143

AMORT.
320,36

S. DEVED.
50.371,25

Veja a seguir o saldo devedor e as prestaes referentes ao 1 ms dos ltimos 12 anos:


n
37
49
61
73
85
97

SALDO DEVEDOR
50.109,74
49.496,21
48.477,24
46.993,23
44.977,86
42.357,41

PRESTAO
787,15
809,30
830,05
849,04
865,85
880,03

n
109
121
133
145
157
169

SALDO DEVEDOR
39.050,15
34.965,61
30.004,07
24.056,10
17.003,08
8.720,88

PRESTAO
891,03
898,24
900,94
898,23
888,90
870,31

Detalhamos a seguir, a planilha correspondente ao ltimo ano do financiamento:


n
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180

S. D. ATUAL.

8.773,21
8.027,55
7.270,84
6.502,93
5.723,66
4.932,85
4.130,33
3.315,94
2.489,49
1.650,81
799,71

PGTOS.
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31
870,31

JUROS

AMORT.

76,77
70,24
63,62
56,90
50,08
43,16
36,14
29,01
21,78
14,44
7,00

793,54
800,07
806,69
813,41
820,23
827,15
834,17
841,30
848,53
855,87
863,31

S.DEVED.
8.720,88
7.979,67
7.227,48
6.464,15
5.689,52
4.903,43
4.105,70
3.296,16
2.474,64
1.640,96
794,94
-63,60 (RESDUO)

Estamos agora em condies de efetuar comparaes entre os dois sistemas.


EVOLUO DA PRESTAO E DO COMPROMETIMENTO DA RENDA

n
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169

SISTEMA PRICE
PRESTAO EVOLUO C. RENDA
552,70
22,11%
597,01
8,02%
23,88%
645,00
8,04%
25,80%
696,99
8,06%
27,88%
753,37
8,09%
30,13%
814,57
8,12%
32,58%
881,10
8,17%
35,24%
953,55
8,22%
38,14%
1.032,64
8,29%
41,31%
1.119,29
8,39%
44,77%
1.214,75
8,53%
48,59%
1.320,87
8,74%
52,83%
1.440,87
9,08%
57,63%
1.581,86
9,79%
63,27%
1.770,04
11,90%
70,80%
144

SISTEMA SACRE
PRESTAO EVOLUO C. RENDA
715,28
28,61%
739,88
3,44%
29,60%
763,91
3,25%
30,56%
787,15
3,04%
31,49%
809,30
2,81%
32,37%
830,05
2,56%
33,20%
849,04
2,29%
33,96%
865,85
1,98%
34,63%
880,03
1,64%
35,20%
891,03
1,25%
35,64%
898,24
0,81%
35,93%
900,94
0,30%
36,04%
898,23
-0,30%
35,93%
888,90
-1,04%
35,56%
870,31
-2,09%
34,81%

EVOLUO DA PRESTAO
Esta coluna da tabela mostra a variao percentual da prestao em relao ao ano anterior.
No sistema PRICE, a variao percentual entre o valor da primeira e da ltima prestao de
220,25%. J no sistema SACRE, esta variao de apenas 21,67%.
Observe ainda que no sistema PRICE, a variao percentual entre a primeira e a maior presta
o (R$ 1.770,04 que ocorre no ltimo ano) de 220,25%. J no sistema SACRE, a maior prestao
(R$ 900,94 que ocorre no 12 ano) apresenta uma variao de apenas 25,96% em relao a primeira.
1800

T
PRESTAO

1500

PRICE
1200

SACRE
900

600

300

N DA PRESTAO
13

25

37

49

61

73

85

97 109 121 133 145 157 169 180

COMPROMETIMENTO DA RENDA
Esta coluna da tabela representa o percentual da prestao em relao a renda, supondo que
no tenha ocorrido reajuste salarial durante o prazo do financiamento.
80

COMPROMETIMENTO DA RENDA

70
60

PRICE
50

SACRE

40
30
20
10

N DA PRESTAO
13

25 37

49

61

73

85

97 109 121 133 145 157 169 180

145

FLUXO DE CAIXA DO FINANCIAMENTO

n
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169

SISTEMA PRICE
PGTOS TAC ENCGO FLUXO CAIXA
-------- 135,00
49.865,00
552,70
9,95
- 562,65
597,01
10,75
- 607,76
645,00
11,61
- 656,61
696,99
12,55
- 709,54
753,37
13,56
- 766,93
814,57
14,66
- 829,23
881,10
15,86
- 896,96
953,55
17,16
- 970,71
1.032,64
18,59
- 1.051,23
1.119,29
20,15
- 1.139,44
1.214,75
21,87
- 1.236,62
1.320,87
23,78
- 1.344,65
1.440,87
25,94
- 1.466,81
1.581,86
28,47
- 1.610,33
1.770,04
31,86
- 1.801,90

SISTEMA SACRE
PGTOS TAC ENCGO FLUXO CAIXA
-------- 135,00
49.865,00
715,28
12,88
- 728,16
739,88
13,32
- 753,20
763,91
13,75
- 777,66
787,15
14,17
- 801,32
809,30
14,57
- 823,87
830,05
14,94
- 844,99
849,04
15,28
- 864,32
865,85
15,59
- 881,44
880,03
15,84
- 895,87
891,03
16,04
- 907,07
898,24
16,17
- 914,41
900,94
16,22
- 917,16
898,23
16,17
- 914,40
888,90
16,00
- 904,90
870,31
15,67
- 885,98

CUSTO EFETIVO DO SISTEMA PRICE

Inicialmente, para obter a taxa aparente, devemos determinar a taxa interna de retorno do
fluxo de caixa correspondente ao Sistema Price.
< f > < REG >
49.865,00 < CHS > < g > < CFo >
562,65 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
607,76 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
656,61 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
709,54 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
766,93 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
829,23 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
896,96 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
970,71 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.051,23 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.139,44 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.236,62 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.344,65 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.466,81 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.610,33 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
1.801,90 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
< f > < IRR > 1,5085% am
146

Agora, tendo em vista que a previso da inflao foi de 0,60% am, podemos calcular o custo
efetivo do financiamento no Sistema Price:
iR =

1 + ia
1
1 + ii

iR =

1 + 0,015085
1 = 0,9031% am ou 10,84% aa com capitalizao mensal
1 + 0,0060

CUSTO EFETIVO DO SISTEMA SACRE

Inicialmente vamos a taxa aparente do fluxo de caixa correspondente ao Sistema Sacre


< f > < REG >
49.865,00 < CHS > < g > < CFo >
728,16 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
753,20 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
777,66 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
801,32 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
823,87 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
844,99 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
864,32 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
881,44 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
895,87 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
907,07 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
914,41 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
917,16 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
914,40 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
904,90 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
885,98 < g > < CFj > 12 < g > < Nj >
< f > < IRR > 1,5165% am
Agora, tendo em vista que a previso da inflao foi de 0,60% am, podemos calcular o custo
efetivo do financiamento no Sistema Sacre:
iR =

1 + ia
1
1 + ii

iR =

1 + 0,015165
1 = 0,9110% am ou 10,93% aa com capitalizao mensal
1 + 0,0060

Notamos assim que o Sistema Sacre apresentou um custo efetivo ligeiramente superior ao do
Sistema Price (da ordem de 0,09%). Entretanto, se levarmos em considerao que estes resultados fo
ram obtidos a partir de processos aproximados, e portanto, passveis de erros, podemos considerar
que os dois sistemas apresentaram o mesmo custo efetivo.
147

Finalizando, vamos apresentar a evoluo do saldo devedor nos dois sistemas:


EVOLUO DO SALDO DEVEDOR

Os dados no eixo vertical representam o saldo devedor aps o pagamento regular da prestao.
70000

SALDO DEVEDOR

60000

PRICE
50000

SACRE

40000

30000

20000

10000

N DA PRESTAO
13

25

37

49

61

73

85

97

109 121 133 145 157 169 180

O fato do saldo devedor, ter uma queda mais acentuada no Sistema Sacre do que no PRICE
(em virtude de amortizaes maiores), faz com que sejam menores as chances de se ter resduo ao fi
nal do financiamento, como ocorreu neste exemplo.
A anlise global do dois sistemas, parece indicar que o Sistema Sacre o mais conveniente
para este tipo de financiamento, desde que o financiado possa pagar prestaes iniciais mais elevadas.

148