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CONSIDERAES INICIAIS
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) um instrumento da poltica
urbana municipal, institudo pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257/01. Consiste na
definio da cobrana de uma contrapartida ou nus pelo exerccio do direito de construir
acima do coeficiente de aproveitamento bsico adotado pelos municpios para os terrenos
urbanos, at o limite mximo de aproveitamento.
O coeficiente de aproveitamento de um terreno a relao entre a rea edificvel e a
rea do terreno - Estatuto da Cidade (Art.28, 1). O coeficiente de aproveitamento,
genericamente, determina limites para as edificaes urbanas. Assim, se o coeficiente de
aproveitamento de um terreno igual a 1,0 (um), isto significa que se poder construir neste
terreno uma edificao com rea total igual superfcie do terreno. Ultrapassando uma rea
maior que a estabelecida pelo coeficiente bsico, o proprietrio deve dar ao Poder Pblico
uma contrapartida financeira.
Em segundo lugar, cabe delimitar a abrangncia da OODC, que deve sempre estar
contida entre dois critrios: o critrio do Coeficiente de Aproveitamento - CA bsico, que
define a utilizao autorizada para todos os terrenos urbanos sem o pagamento de
contrapartida, e o limite mximo de aproveitamento, que define a maior utilizao permitida
para o terreno, a partir de critrios urbansticos. Essa rea construda, entretanto, deve estar
abaixo da estipulada pelo coeficiente de aproveitamento mximo. Portanto, a rea mxima a
ser outorgada equivale diferena entre o coeficiente mximo e o coeficiente bsico
estipulado para a rea.
Segundo Cadernos Tcnicos de Regulamentao e Implementao de Instrumentos do
Estatuto da Cidade, VOL 1 (2011, p.19). A noo que fundamenta o instrumento da Outorga
Onerosa do Direito de Construir OODC a de Solo Criado, desenvolvida no Brasil nos anos
de 1970. O documento a partir do qual esta noo disseminada explica:
[...]De um ponto de vista puramente tcnico, toda vez que uma construo
proporcionar uma rea utilizvel, maior do que a rea do terreno, haver criao
de solo. De um ponto de vista prtico, poder ser considerado como Solo Criado, a
rea construda que exceder uma certa proporo de rea do terreno. (Azevedo
Netto et al,1975, p.9)

O documento tambm defende a adoo de um coeficiente de aproveitamento nico


para todos os terrenos urbanos, a partir do argumento de que a fixao de coeficientes de
aproveitamento diferentes para as diversas zonas de uso e ocupao do solo das cidades,
atravs do zoneamento, leva a uma valorizao diferenciada dos terrenos, o que torna a

legislao de zoneamento uma fonte de injustia. Outro documento divulgado na mesma


poca, e que veio a tornar-se o documento mais importante produzido sobre a questo, a
Carta de Embu (1976), que consolida esta ideia do ponto de vista jurdico, ao concluir que:
[...]1. constitucional a fixao, pelo Municpio, de um coeficiente nico de
edificao para todos os terrenos urbanos.
1.1. A fixao deste coeficiente no interfere com a competncia municipal para
estabelecer ndices diferentes de utilizao dos terrenos, tal como j se faz,
mediante legislao de zoneamento.
1.2 Toda edificao acima do coeficiente nico considerada solo criado, quer
envolva ocupao de espao areo, quer a de subsolo. (Carta do Embu, 1976)

1. O QUE COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

O coeficiente de aproveitamento indica quantos m podem ser construdos em um lote.


Geralmente pode ser construda a mesma rea do terreno, sendo assim o coeficiente de
aproveitamento bsico. Quando a construo passa do CA ela gera uma sobrecarga na infraestrutura da cidade. Caso isso ocorra ser necessrio que o proprietrio compre do governo o
direito de construir, pagando um valor referente diferena entre o CA bsico e o CA
construdo, o que vem a ser chamado de outorga onerosa. Porm, essa rea construda no
pode ultrapassar o coeficiente mximo do municpio.
Figura 1 Coeficiente de aproveitamento

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificao em um lote de 24 x 30


m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda
distribui a rea edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.
Figura 2 Variaes do nmero de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/

1.1 TAXA DE OCUPAO


A nova
Taxa de ocupao nada mais que a porcentagem do terreno em que pode ser
construda a edificao. Sendo assim, a relao percentual entre a projeo da edificao e a

rea do terreno. A TO no est relacionada com o nmero de pavimentos, e sim com a


projeo dos mesmos sobre o terreno quando passam dos limites do pavimento trreo.
Figura 3 Taxa de ocupao

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento/

A legislao urbana de cada cidade quem define os detalhes para aplicao do


coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupao. Nessa legislao consta normalmente o
plano diretor, a lei de uso e ocupao do solo e o cdigo de obras. Eles definem os limites
mximos para cada parmetro em cada zona da cidade e o que deve ser contabilizado para
aplicao dos instrumentos.
2. O QUE OUTORGA ONEROSA
A Outorga Onerosa um dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade,
apesar de j ser utilizada em muitos municpios antes mesmo da aprovao do estatuto,
tambm era conhecida como Solo Criado. um instrumento bastante utilizado hoje, porm
que tem gerado muitas dvidas na sua implantao e mesmo na sua concepo e previso
dentro do plano diretor. A Outorga Onerosa do Direito de Construir refere-se concesso
emitida pelo Municpio para que o proprietrio de um imvel edifique acima do limite
estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento bsico, mediante contrapartida financeira a
ser prestada pelo beneficirio.
Segundo a Lei no estado de So Paulo no Art. 209 - A Prefeitura poder outorgar
onerosamente o exerccio do direito de construir, mediante contrapartida financeira a ser
prestada pelo beneficirio, conforme disposies dos artigos 28, 29, 30 e 31 da Lei Federal n
10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatutos da Cidade e de acordo com os critrios e
procedimentos definidos nesta lei.

Art. 210 - reas Passveis de Outorga Onerosa de

Potencial Construtivo Adicional so aquelas onde o direito de construir poder ser exercido
acima do permitido pela aplicao do Coeficiente de Aproveitamento Bsico e at o limite
estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento Mximo, mediante contrapartida
financeira. Pargrafo nico - A Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional poder
ser aplicada na regularizao de edificaes na forma que for estabelecida pelas leis
especficas.
Um ponto complicado e confuso por parte de muitos na implementao da Outorga,
que a interseo do instrumento com a Transferncia do Direito de Construir (TDC).
Teoricamente, um proprietrio poderia comprar seu direito de construir do Poder Pblico, por
meio da Outorga, ou de outro proprietrio, por meio da TDC, o que tornaria os instrumentos
concorrentes / complementares. At a, tudo bem, contanto que a rea edificada final no
exceda o Coeficiente de Aproveitamento Mximo da zona.
Figura 4 Outorga Onerosa

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/

Mas para quem est transferindo potencial construtivo, qual a rea que pode ser
construda? Se o que est acima do Coeficiente de Aproveitamento bsico deve ser comprado
do Poder Pblico, ento pela lgica o que cada proprietrio tem como seu apenas o
Coeficiente de Aproveitamento bsico, e apenas esse coeficiente que pode ser vendido pela
TDC.
2.1 SOLO CRIADO
Solo Criado pode ser definido como toda a rea edificvel alm do coeficiente nico
de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local, ou seja ser sempre um acrscimo
ao direito de construir alm do coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela lei;
acima desse coeficiente, portanto, at o limite que as normas edilcias admitirem, o

proprietrio no ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do Municpio,


conforme as condies gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona.
O Solo Criado (outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso) se
constitui, portanto, num instrumento jurdico por meio do qual a municipalidade pode
implementar e concretizar a poltica de desenvolvimento urbano, de tal sorte que a
propriedade cumpra a funo social a que se destina (artigo 182 da Constituio Federal).
Esse direito de construir para alm do coeficiente de aproveitamento bsico permitido,
constitui-se em um ativo patrimonial destacado da propriedade do imvel correspondente.
Frise-se que esse bem pode ser alienado pelo Poder Pblico Municipal ou pelos particulares
que tiverem seu direito de construir at o limite do coeficiente bsico interditado por outras
medidas de sacrifcio ou condicionamento urbanstico.
3. CRITRIOS PARA A APLICAO DO INSTRUMENTO

O objetivo da Outorga Onerosa, portanto, recuperar parte dos investimentos a serem


realizados pelo Poder Pblico para suprir as demandas geradas pelas altas densidades. Os
recursos arrecadados com a Outorga Onerosa podem ser utilizados para segundo lei especial
(art. 31 fazendo meno aos incisos I a IX do art. 26):
I regularizao fundiria;
II execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III constituio de reserva fundiria;
IV ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
V implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
VI criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
VII criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse
ambiental;
VIII proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico;
Alm disso, a outorga, na sua origem, tambm tinha como objetivo equalizar os preos dos
terrenos, evitando que os ndices urbansticos causassem supervalorizao de algumas reas
(onde era possvel verticalizar) e desvalorizao de outras (onde no era possvel verticalizar).
Por isso, importante que os coeficientes estejam alinhados com os objetivos que o
Municpio possui para cada rea da cidade, ou seja, a Outorga deve ser destinada quelas

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reas onde possvel adensar. Nas reas onde no desejvel ou possvel adensar, deve-se
manter o ndice baixo (coeficiente mximo igual a 1 ou mesmo menor que isso).
O municpio pode tambm definir coeficientes diferenciados de acordo com as
caractersticas de cada zona e com os objetivos definidos para elas (Estatuto da Cidade Art.
28; 2). Nesse sentido, ele deixa de ser um instrumento meramente arrecadador e passa a ser
tambm uma forma de induzir o desenvolvimento urbano, dificultando ou facilitando o
adensamento de reas de acordo com os objetivos da poltica urbana. Uma forma de fazer isso
limitar os estoques de rea construda a serem disponibilizados para o mercado, oferecendoos apenas naquelas reas cujo crescimento deve ser incentivado, e preservando reas que no
devem ser adensadas a curto prazo (tais como as reas de expanso urbana, freqentemente
exploradas precocemente pelos loteadores por causa do seu baixo custo relativo).
3.1 OUTRAS REAS DE APLICAO DA OUTORGA ONEROSA
Em comentrio adicional, vale a pena citar que a outorga onerosa tambm est
presente de forma significativa na rea de planejamento e urbanismo. Regida por lei especial,
ela prevista pelo Plano Diretor Estratgico da cidade, a lei que rege tudo que se faz ou se
desfaz na rea urbana. Um exemplo eloquente da sua importncia seu uso pelas operaes
urbanas, como forma de arrecadao de recursos que possibilitam Prefeitura a realizao de
reformas urbansticas de altos custos, necessrias para as adequaes ao contnuo crescimento
da cidade. So as aberturas de avenidas, ampliaes do sistema virio, construo de
habitaes de interesse social, de parques, tneis, pontes, viadutos, entre outros equipamentos.
4. EXEMPLO DA APLICAO DA OUTORGA ONEROSA NO PLANO
DIRETOR
Para mostrar o emprego prtico da Outorga Onerosa do Direito de Construir, foi
tomado como exemplo o municpio do Recife PE. Com base no seu Plano Diretor, revisado
pela Lei N 17.511, de 19 de dezembro do ano de 2008, foi possvel extrair informaes
necessrias para se construir no bairro da Boa Vista. Como este bairro faz parte da Zona de
Ambiente Construdo (ZAC) e se trata de uma localidade ainda pouco explorada pela
construo civil, ele necessita de desenvolvimento urbanstico. Com isso, o municpio permite

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que em seus terrenos haja uma Taxa de Ocupao de at 75%, com Coeficiente de
Aproveitamento Bsico de 2,0 e Mximo de 3,0.
Vamos dizer que disponibilizamos de um terreno de 20m x 30m, totalizando 600m 2 de
rea.
Figura 5 Aplicao da Outorga Onerosa

Fonte: www.googleearth.com

Como a taxa de ocupao de at 75%, podemos construir uma rea de at 450m 2,


mas devido aos afastamentos que so exigidos pela prefeitura do municpio, e para tirarmos
melhor proveito do espao, vamos ocupar uma rea de apenas 10m x 20m, o que nos d
200m2, e vamos priorizar a edificao vertical.
Figura 6 Aplicao da Outorga Onerosa

Fonte: www.googleearth.com

O Coeficiente de Aproveitamento Bsico de 2,0 nos permite construir at 1200m2(2,0


x 600), o que ir resultar em 06 pavimentos de 200m2.
Figura 7 Aplicao da Outorga Onerosa

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Fonte: www.googleearth.com

Sendo que neste bairro, o Plano Diretor nos permite adquirir o direito de construir uma
rea equivalente 1,0 vez a rea total do terreno, ou seja, mais 600m 2(mais 03 pavimentos) e
assim atingir o Coeficiente Mximo de Aproveitamento de 3,0 (nesse caso 1800m 2). Essa
aquisio feita atravs da Outorga Onerosa do Direito de Construir, possui uma taxa, e
precisa da concesso da prefeitura.
Figura 8 Aplicao da Outorga Onerosa

Fonte: www.googleearth.com

CONSIDERAES FINAIS
A outorga onerosa do direito de construir um instrumento que visa regulamentar o
uso do solo caso o proprietrio deseje edificar uma rea maior que a estabelecida pelo
coeficiente bsico estipulado pelo municpio, ele deve dar ao Poder Pblico uma contrapartida

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financeira, ou seja, ele deve comprar do municpio o direito de construir uma rea
maior.Essa rea construda, entretanto, deve estar abaixo da estipulada pelo coeficiente de
aproveitamento mximo.
tambm uma forma de capturar recursos municipais para a coletividade, buscando
meios para ampliar as fontes para financiamento do desenvolvimento urbano. Alm disso,
uma forma de controlar e governar toda poltica de desenvolvimento urbano distribuindo de
forma mais justa os benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao.

REFERNCIAS
Logo Urbanidades Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diretores. Renato Saboya, 6
de Maro De 2008 Disponvel em http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-dodireito-de-construir/ - acesso em 15/05/2014

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Outorga Onerosa Na Lei 13.430/02 Plano Diretor Estratgico da Outorga Onerosa do


Direito de Construir (Complementado Pelos Art. 20 A 23 Da LM 13.885/04) (Regulamentado
Pelos

DM

43.232/03

(REV)

44.703/04).

Disponvel

em

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/upload/pinheiros/arquivos/0
8_10_02_doc1_outorga_onerosa_lei_1343002.pdf - acesso em 22/05/2014
Panorama Jurdico. Disponvel em http://www.prolik.com.br/panorama/16-06.htm - acesso
em 15/05/2014
AZEVEDO NETTO, Domingos Theodoro et al. O 'solo criado'. C. J. Arquitetura, Revista de
Arquitetura, planejamento e construo, n 16. So Paulo: FC Editora, 1977.
DORNELAS, Henrique Lopes. Aspectos jurdicos da outorga onerosa do direito de construir.
Solo criado. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 128, 11 nov. 2003. Disponvel
em http://jus.com.br/artigos/4483 Acesso em: 22 maio 2014.
Cadernos Tcnicos de Regulamentao e Implementao de Instrumentos do Estatuto da
Cidade, VOL 1 (2011, p.19).

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