1. COMPRAVENTA art.

1849cc define la compraventa como el contrato en que una

de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, es
indiscutiblemente el mas frecuente y por muchos eventos el mas importante de los
contratos, tal vez histricamente no fue el primero de los contratos como quiera
que en lo que tiene que ver con el intercambio de bienes, concretamente a la
compraventa le antecede la permuta, solamente en un tiempo posterior con el uso
del dinero, con la aparicin de la moneda puede entonces hablarse de
compraventa. Se fue desarrollando hasta el punto de que fue desplazando
paulatinamente al contrato de permuta, en consecuencia es el dinero el que le
impone la caracterstica fundamental a la compraventa por eso el art. 1849cc nos
dice que el dinero que el comprador da por la cosa se llama precio y el art. 1850
dice que cuando el precio consiste en parte en dinero y parte en otra cosa, se
entender permuta si la cosa vale mas que el dinero e inversa en el caso
contrario. Es el dinero lo que le da el rasgo distintivo a la compraventa, en
consecuencia es el contrato por excelencia el contrato al que acudimos para la
adquisicin y disposicin de cosas, cosas en sentido amplio.
Art.1849cc dice que una de las partes se obliga a dar la cosa, la expresin dar se
utiliza para circunscribir a ese dar la obligacin de una de las partes, en alguna
poca se suscito un debate doctrinario en torno de la expresin dar, que alcance
tenia la expresin dar Utilizada en la definicin del contrato de compraventa? En
torno de la expresin dar bsicamente hay dos corrientes:
la primera sostiene que dar no significa nica y exclusivamente entregar sino que
se exige concretamente la transferencia del derecho de dominio del bien objeto del
contrato estableciendo que la obligacin de dar por parte del vendedor va en
consecuencia mas all de la simple entrega material considerndose en
consecuencia que es de la esencia del contrato de compraventa la intencin y la
obligacin de transferir la propiedad por parte del vendedor y la intencin de
adquirirla por parte del comprador. En otras palabras si se hiciere entrega del bien
pero no se transmite el derecho de dominio no se habra cumplido con esa
obligacin principal del vendedor de dar, en consecuencia al tratarse de un
contrato bilateral podra el comprador solicitar la resolucin del contrato o el
cumplimiento forzado en ambos casos indemnizacin de perjuicios. La csj en
sentencia del 15 de septiembre de 1955, se inclino por esta corriente de
interpretacin de la palabra o del trmino dar al sostener que la obligacin de dar
contiene el entregar pero no se completa con ella art.1605cc sino que es el
art.1880cc cuando se habla de las obligaciones del vendedor dice entregar no dar,
precisando la corte que si bien es cierto que esta disposicin es clara en expresar
que el vendedor debe hacer tradicin de la cosa vendida conforme a las reglas
contenidas en los art.740 y ss. Cc, en repetidas ocasiones la csj ha venido
reiterando esa posicin jurisprudencial.
sin embargo del otro lado existe la segunda posicin de la cual es desertor el
profesor Bonivento con la tesis que dar es sinnimo de entregar sea que el
vendedor estara cumpliendo con su obligacin a partir del momento en que haga

entrega de la cosa y garantice luego con posterioridad de la entrega la posesin

pacifica de la misma y se sostiene por parte de los represores de esta tesis que si
el vendedor no transfiere el derecho de dominio, ello no implicara el
incumplimiento de la obligacin de entregar sino que necesariamente ello
implicara que el comprador exija el cumplimiento del a segunda de las
obligaciones del vendedor cual es la de saneamiento. Si bien esta segunda
posicin tiene algo de lgica porque es evidente que efectundose transferencia
del derecho de dominio cabalmente es decir hacindose tradicin de la cosa
vendida con la entrega, prcticamente no tendra lugar en la ejecucin de la
obligacin de saneamiento por eviccin. Se sostiene entregando se cumple con la
obligacin de dar y que si el comprador no se hace dueo por esa entrega lo que
procede es solicitar el cumplimiento de la obligacin de saneamiento, sin embrago
en primer lugar es preciso decir que esa discusin es de solucionada por la csj en
los trminos antes mencionados y adems por el mismo cdc como consecuencia
de su expedicin cuando el en art.905cdc se dice que la compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de transmitir
la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero, es decir que mas que el
hecho de la entra fsica del bien el cdc pone el acento en la transferencia del
derecho del dominio y para ello solamente queda preguntarnos como se hace la
tradicin? Y la respuesta se encuentra en el mismo cc art.740 y ss. En cuales se
establece que la primera y mas elemental de las formas de hacer tradicin de una
cosa es mediante su entrega material, entrega fsica entonces con ello el cdc
supera esa discusin que se venia dando.
La compraventa tanto en materia civil como en materia comercial, tiene unas
determinadas caractersticas como contrato:
1. es un contrato bilateral, genera obligaciones para ambas partes, el vendedor
se obliga a entregar la cosa y salir al saneamiento de la misma tanto por eviccin
como por vicios redhibitorios y el comprador fundamentalmente se obliga a pagar
una determinada suma de dinero o eventualmente a pagar parte en especie y
parte en dinero, siempre que la especie valga menos que lo que entrega en
dinero.
2. consensual, es decir que se perfecciona desde el momento en que las partes
se han puesto desacuerdo sobre sus elementos esenciales es decir cosa y precio
art.1857cc en otras palabras con el solo consenso sobre la cosa y precio da lugar
a la celebracin del contrato pero el cc en la misma norma establece algunas
excepciones al carcter consensual del contrato en virtud de las cuales en esos
casos el contrato deja de ser consensual para convertirse en solemne, es el caso
de la compraventa de bienes inmuebles y de servidumbres, compraventa de
derechos de herencia, la de todos los bienes presentes o futuro y las ventas
hechas por ministerio de justicia.
3. es oneroso, las mas de las veces ser tenida como contrato oneroso
conmutativo, en la inmensa mayora de los casos las partes conocen
anticipadamente el alcance de esos beneficios y de las obligaciones que asumen

excepcionalmente la compraventa ser un contrato oneroso aleatorio como

cuando se compra un billete de lotera, comprar cosecha futura, etc.
4. contrato principal, no requiere de ningn otro acto jurdico para su celebracin
o para su eficacia.
5. tpico, posee una disciplina jurdica propia dentro del ordenamiento legal, es el
contrato que cuenta con la tipicidad legal mas completa, es un contrato nominado
como quiera que posee un nomin iuris.
6. es un contrato de ejecucin instantnea ya que las partes expresan su
voluntad sobre la cosa y precio y una vez perfeccionado por ese hecho el contrato
debe ejecutarse, es decir, vendedor y comprador deben proceder al cumplimiento
de las obligaciones que se derivan, el hecho de que la cosa no sea entregada
inmediatamente despus de perfeccionado el contrato o que el precio sea cubierto
por cuotas o a plazos no implica que el contrato se convierta en contrato de tracto
sucesivo, como quiera que en principio las obligaciones emanadas se constituyen
en un solo acto aun cuando las prestaciones estn sometidas a un cierto plazo,
puede convertirse en contrato de ejecucin diferida pero nunca de tracto sucesivo.
7. en principio es de libre discusin, es decir en trminos generales que el
vendedor y el comprador pueden negociar el contenido del contrato mediante la
discusin de las caractersticas que debe reunir la cosa, del precio al cual se
compromete el comprador, etc. Pero en muchas ocasiones el vendedor establece
de antemano, previamente, unilateralmente, las condiciones de la venta en cuyo
caso el comprador delimitara a adherirse transformndolo en contrato de adhesin
y no por ello vamos a ver un desequilibrio en la compraventa.
8. est sujeta a los requisitos de todo contrato, art.1502cc bsicamente a un
consentimiento, a una capacidad, a un objeto y causa lcitos, pero en materia de
compraventa estos requisitos tienen eventualmente algunas particularidades:
Capacidad: obviamente esta sujeta al mandato del art.1502 en el sentido que
vendedor y comprador deben gozar de la capacidad legal es decir en la facultad
de poderse obligar por si mismas sin el consentimiento de otra persona, en
materia de compraventa esa capacidad se expresa en la aptitud de vender o para
vender y en la aptitud para comprar, aptitud para enajenar y para aptitud para
adquirir. Los incapaces absolutos, con la discapacidad mental absoluta como lo
denomina la ley generan entonces una nulidad absoluta del contrato. La
incapacidad debe ser declarada judicialmente, mientras tanto se presume de
presuncin legal que es capaz.
En materia de compraventa la ley establece incapacidades especificas para este
tipo de contratos son las denominadas incapacidades especiales, art.1851cc
cuando nos dice que son autorizadas para el contrato de venta todas las personas
que la ley no declara incapaces para celebrarlo o para celebrar todo contrato, pero
el cc regula una serie de situaciones que determinan incapacidades particulares
independientemente que emplee un diverso lenguaje como el art. 1852 que nos
habla de nulidad, el art. 1853 y 1856 nos habla de prohibicin, art. 1855 habla de

ilicitud, por eso el art. 1504 inc. Final cc dice que adems de las incapacidades
generales hay otras particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha
impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos, entonces con ello es que
el acto en si mismo no es ilcito, simplemente que la ley lo prohbe declarando que
no puede ser celebrado y mucho menos ejecutado por ciertas personas, no
obstante esas personas detenten plena capacidad. Esas incapacidades especiales
han sido clasificadas doctrinalmente de la siguiente manera:
1. en razn del parentesco matrimonial: art.1852cc desarrollaba la
incapacidad en razn al parentesco y vinculo matrimonial diciendo
que es nulo contrato de venta entre cnyuges no divorciados y entre
el padres y el hijo de familia de suerte que este articulo se refera a
dos
tipos
de
incapacidad.
En lo que tiene que ver de la venta entre cnyuges la corte
constitucional declaro inexequible esta parte del articulo y del art.
906cdc y de la ley28/1932 art.3, a travs de la sentencia c-68/99 la
razn de esa prohibicin estribaba en bsicamente la incapacidad
que se le atribua en el ordenamiento legal colombiano para la mujer
pero en la medida que la mujer se le fue reconociendo la igualdad de
derechos frente al hombre y entonces la plena capacidad no se
justificaba ya esa prohibicin, al mismo tiempo por razones
constitucionales como el derecho a la igualdad esa discriminacin no
se
justificaba.
En lo que tiene que ver con la segunda parte del art.1852cc la venta
entre padre e hijo de familia, este mismo articulo se encarga de fijar
el alcance de esa incapacidad especial, lo primero que se debe decir
es que por hijo de familia es el que no se ha emancipado, en lo que
tiene que ver con el fundamento de esta prohibicin:
- es para proteger a terceros y a los acreedores que eventualmente
tenga el patrimonio del padre para que no sean burlados sus
derechos. Puede ocurrir que el padre con el objeto de burlar las
obligaciones contradas, traspase sus bienes a titulo del incapaz que
no podr ser perseguido judicialmente o que el padre para respaldar
obligaciones propias obtenga ventajosamente un incremento de su
patrimonio traspasando en cabeza suya bienes del menor de igual
manera el objeto es evitar que se simulen donaciones bajo la figura
de la compraventa. art. 19 ley75/1968 establece el concepto de la
patria potestad y por su parte el decreto 2820/1974 art.24
corresponde a los padres conjuntamente el ejercicio de la patria
potestad y que a falta de uno de los padres la ejercer el otro, en
consecuencia los hijos emancipados pueden celebrar vlidamente y
sin prohibicin alguna el contrato de compraventa con sus padres
bsicamente los mayores de edad. Un caso de excepcin a la
prohibicin es el evento del contrato entre el menor adulto con su

padre siempre y cuando se efectu sobre el peculio profesional o

industrial del menor adulto como quiera que el art 294cc asimila al
menor adulto con el menor emancipado o habilitado de edad para
efectos de la administracin de ese peculio (para que no se presente
el contrato consigo mismo). El hijo extramatrimonial, en principio es
la madre quien tiene la patria potestad por ende la prohibicin del
art.1852 comprender fundamentalmente la compraventa realizada
entre la madre y el hijo extramatrimonial sujeto a su patria potestad
esta prohibicin se extiende al padre cuando el hijo ha sido
reconocido, le otorga la patria potestad y a partir de ese momento
comienza la capacidad especial pero si con anterioridad al
reconocimiento se celebra contrato entre ese padre y el hijo menor la
venta no queda afectada de nulidad, como quiera que cuando
celebraron el contrato el padre y el hijo eran personas extraas. la
prohibicin del 1852cc en consecuencia comprende sin distincin a
los padres, padre y madre se encuentran en el mismo grado de
prohibicin, esa nulidad se extiende al hijo adoptivo. Cuando la
adopcin es conjunta la nulidad se extiende tanto para el marido
como para la mujer, y se extiende al otro cnyuge cuando la
adopcin es simple hecha por uno solo de los cnyuges. la venta es
nula de nulidad absoluta, tanto para bienes muebles como para
inmuebles se trata de un contrato prohibido, se plantea tanto en las
ventas voluntarias y forzadas (ministerio de justicia) como en la venta
de remate el hijo menor no podra adquirir dicho bien.
2. En razn del cargo que se ocupa art. 1853, 1854cc fundamento
en la proteccin que el estado le da a sus propios bienes. los efectos
son de nulidad absoluta por ir en contra del orden pblico, art.1741cc
objeto ilcito. eventualmente podra ser saneado por autorizacin
posterior de autoridad competente, y como quiera que pueda ser
saneado para algunos no se estara dando una nulidad absoluta la
ley 93/1938 y el 1854cc los servidores pblicos no se pueden
comprar los bienes que se venden por su ministerio bsicamente una
razn de tica el objetivo es lograr el mximo de garanta para
proteger los intereses de la nacin y de las dems entidades de
derecho publico as como los bienes de los particulares que se
encuentren bajo la administracin del Estado, el art.1854 dentro del
concepto de funcionario publico incluye en la prohibicin de comprar
bienes de los cuales hayan intervenido en el litigo art.906num7cdc
extiende a los abogados extendiendo la prohibicin a personas que
no obstante carecen de la calidad de funcionario publico. Esa
incapacidad trae como consecuencia que el contrato celebrado
dentro de esa prohibicin genera nulidad absoluta no se pueden
subsanar o sanear art1751cc y art. 1584 excepcin: solo el
empleado con jurisdiccin coactiva, y solamente sobre el pesa la
excepcin
que
acta
como
juez
y
parte.
finalmente los art. 408- 410 cp llevan los delitos en que incurren los

empleados oficiales que celebran compraventas en esas

circunstancias ilicitud tanto por la causa como por el objeto.
agosto24
esta incapacidad acarrea nulidad absoluta por contravenir el derecho
publico de la nacin y en concordancia con el art.1741cc la
compraventa celebrada en detrimento de esta prohibicin tendra
objeto ilcito pero se sostiene tambin que si el contrato puede ser
saneado posteriormente con autorizacin de autoridad competente el
efecto seria de nulidad relativa y no de nulidad absoluta ley 23/1931
art.1.
esta prohibicin concierne a los funcionarios pblicos de conformidad
con los art.54cc en el sentido que les prohbe comprar los bienes que
por su ministerio les corresponda vender es una prohibicin de razn
tica la que asumimos procura proteger los intereses de la nacin, el
art. 1854cc concierne a los jueces y dems funcionarios de la rama
jurisdiccional para adquirir los bienes en cuyo litigio hayan
intervenido as la venta tenga lugar en publica subasta. Numeral 7
del art.906 cdc de igual manera involucra en esta incapacidad a los
abogados respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y
que se vendan en consecuencia del litigio, razn tambin de tica.
Esta incapacidad acarrea nulidad absoluta no se puede sanear o
subsanar art.1741cc y 1519cc, el art. 1854cc establece la excepcin
parte
final
de
la
norma,
esta inhabilidad en razn del cargo eventualmente puede ser
extendida y ello porque hay que tener en cuenta que cuando se
estableci esta incapacidad especial en contrato de compraventa no
exista un rgimen especial en materia de contratacin estatal hoy
despus de la expedicin de la ley 80/93 Art.8 y dems normas
complementadotas que por consiguiente comprende la compraventa
la inhabilidad imposibilita para celebrar contratos con cualquier
entidad del Estado, hay que distinguir a este respecto entre
inhabilididad e incompatibilidad, la inhabilidad imposibilita a la
persona en sobre quien ella recae para celebrar contratos estatales
con cualquier entidad del estado es una especie de sancin o pena
que imposibilita al individuo para celebrar cualquier tipo de contratos
con cualquier entidad estatal, la incompatibilidad le impide contratar
con determinadas entidades del Estado durante un determinado
momento,
cierto
tiempo.
3. En razn del vinculo legal o convencional existente o
preexsitente
entre
las
partes

esta inhabilidad comprende a los guardadores en termino general

(tutores y curadores) para comprar los bienes de sus pupilos, si son
bienes muebles pueden hacerlo obteniendo autorizacin del juez o
guardador general siempre y cuando no tengan ellos inters tambin
en el contrato, en los bienes inmuebles la prohibicin es total. Esa
prohibicin se extiende al cnyuge del tutor o curador a los
dependientes, a los padres o hijos extramatrimoniales, hermanos
legtimos o extramatrimoniales, a los consanguneos hasta el cuarto
grado de consanguinidad as como al padre o madre adoptante y a
los socios de comercio as lo enuncian los Art.1855, 501 cc, si se
celebra contrato de compraventa en contravencin a esta
incapacidad la nulidad en principio es relativa Art.501 ofrece la
posibilidad que esta nulidad sea saneada al obtenerse la
autorizacin es decir posterior teniendo una ratificacin retroactiva de
la operacin, pero si el contrato recae sobre bienes inmuebles la
nulidad es absoluta porque no puede ser saneada, frente a las
dems
personas
es
relativa.
el Art.1856cc nos trae otro tipo de incapacidad relacionada con el
vinculo legal o convencional, los mandatario, los sndicos de los
concursos y los albaceas estn sujetos en cuanto a la compra y
venta de las cosas que han de pasar por sus manos en virtud de sus
cargos Art.2170cc se entiende que estos en todos los casos son
mandatarios es decir actan por un poder que ha sido conferido por
el titular de los bienes, si esas personas debe vender o comprar por
encargo no pueden hacerlo en su beneficio el Art.2170cc requieren
autorizacin expresa o tacita, anterior o posterior del mandante para
que la compraventa no recaiga en la prohibicin del Art.1856 en
concordancia con el Art.2170cc pero en lo que tiene que ver con los
albaceas hay normas especiales en los Art.1351 y 501cc la primera
establece que el 501 se extienda a los albaceas con la salvedad que
podr el testador le ordeno comprar a menos que el testador lo haya
autorizado expresamente en el testamento en relacin con los
mandatarios y sndicos la nulidad es relativa tanto por venta y
compra de bienes muebles e inmuebles, para los albaceas la nulidad
es relativa en la medida que tienen posibilidad de autorizacin por
parte
del
testador.

4. En razn de las conveniencias internas o externas del estado

colombiano
aqu estas incapacidades especiales son el resultado de
consideraciones de soberana nacional la primera esta en la ley
39/1918 art. nico es un a prohibicin que se entiende a nivel de

gobiernos no a nivel de personas, la segunda esta en el D.

extraordinario 1415/1940 que dice que los terrenos baldos en zonas
limtrofes podrn ser adjudicados solo a colombianos de nacimiento
por razones de seguridad nacional ya que en el mundo soplaban
vientos de guerra, aqu la prohibicin se limita a los bienes baldos la
prohibicin se limita a los extranjeros y a los colombianos por
adopcin, los bienes de esta ndole que se adquieron en esta
modalidad por los extranjeros antes de la ley se respetan pero al
enajenar deben ser a colombianos por nacimiento.
Como se haba dicho antes el cdc tambin establece algunas incapacidades,
Art.906cdc nos dicen que no podrn comprar directamente ni por interpuesta
persona ni en pblica subasta las siguientes personas:
1. los cnyuges no divorciados (declarado inexequible por la sentencia de
constitucionalidad del 10 de febrero de 1999) ni el padre ni el hijo de familia entre
si.
2. quienes por ley o por acto de autoridad publica administran bienes agenos
como los guardadores, sndicos, secuestres. Etc. Respecto de los bienes que
administran
3. los albaceas respecto de los bienes de su encargo
4. los representantes y mandatarios respecto de los bienes cuya venta haya sido
encomendada salvo que el representado o el mandante hayan autorizado el
contrato
5. los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento
publico, respecto de los bienes que hayan sido puestos a su cuidado.
6. los empleados publico respecto de los bienes que se vendan por su ministerio
7. funcionarios con jurisdiccin y abogados respecto de los bienes que estaban en
el litigio
Inciso final: las ventas en los 2, 3, 4 son anulables por nulidad relativa, en los
dems casos ser nulidad absoluta

Consentimiento: es en el contrato de compraventa donde por excelencia se ven

los matices o cargas que se presenta alrededor del consentimiento a la expresin
de la voluntad de las partes. Es un contrato donde se encuentran dos personas
con intereses contrapuestos y por ende el consentimiento no debe adolecer de
ningn vicio en virtud del Art.1508cc. Para algunos es objeto de debate el tener a
la lesin enorme en la compraventa como vicio del consentimiento Como lo es
valencia zea.
En lo que tiene que ver con la compraventa especficamente, el consentimiento
debe recaer en los elementos esenciales del contrato es decir cosa y precio, se
exige que ese consentimiento sea libre y serio.

Algunas veces debe ser recogido en escritura publica imponindole por esa razn
el carcter de solemne al contrato son los casos ya sealados de compraventa
solemne.
El consentimiento aqu como en cualquier contrato es expresin de la autonoma
de la voluntad, puede eventualmente estar restringido por razones de inters
general Ej.: donde el gobierno fija precios o para vigilarlos como es el caso de los
medicamentos o los combustibles, se trata bsicamente de buscar la proteccin
de los usuarios como tambin de los artculos de primera necesidad para evitar la
especulacin. A medida que el estado se hace mas intervencionista la libertad en
esta materia se vera de alguna manera afectada.
Un tema relacionado con el consentimiento en la compraventa es el de la prueba
del contrato de compraventa, si se parte de la base de que el contrato es
consensual el tema adquiere mayor importancia el contrato se perfecciona con el
acuerdo de cosa y precio Art.1857cc el derecho de dominio se transfiere por la
entrega la cual se hace a titulo de ejecucin del contrato, desde la vigencia del cpc
se eliminaron algunas restricciones a la que estaba sometida la compraventa en
materia probatoria Art. 232cpc.limitacin de la eficacia del testimonio el juez en
materia de compraventa tiene un cierto poder de apreciacin si hay o no contrato
cuando no ha sido condensado en documento alguno pero el mismo articulo nos
dice que el juez puede presumir por presuncin de hombre que no ha habido
contrato de compraventa cuando quiera que no haya documento que respalde el
querer de las partes.
En lo que tiene que ver con la compraventa de vehculos automotores es
importante tener en cuenta que con la creacin del registro nico automotor desde
1989 y luego con la expedicin del cdigo nacional de trancito ley 769/2002, las
operaciones relativas a estos deben ser registradas en el registro terrestre
automotor esto dio lugar para que algunos afirmaran errneamente que la venta
de vehculos es solemne pero se insiste en lo que tiene que ver con la
compraventa el registro del contrato en estos casos tiene especficamente el
carcter de tradicin viene a complementar la entrega pero de manera alguna es
solemnidad, aunque el contrato contine siendo consensual la idea del registro
supone la idea de un escrito porque este es el que se registra. Posteriormente se
expidi tambin el cdc art.922 recoge lo que se dijo en el sentido que se hace
necesario la confeccin de un titulo a fin de lograr la inscripcin del mismo. Esta
regla establece en ltimas que para que ocurra la tradicin no vasta con la entrega
sino que necesita la inscripcin del titulo y la prueba de ser dueo se hace
mediante la constancia de la inscripcin en el registro.

Agosto 25
Las compraventas solemnes se establecen en los Art. 1760, 1857cc aunque para
los bienes muebles el principio es la consensualidad.
Otra modalidad de contratos solemnes es el denominado contrato estatal el cual
debe celebrarse por escrito.
Dentro del consentimiento en la compraventa vemos las arras, el pacto de arras
1859, 1860, 1861cc muy frecuente en los contratos de los particulares, estas
servan como mecanismo de perfeccionamiento del contrato, eran prueba de su
celebracin. En la antigua Roma se utilizaba un anillo, despus se utilizo en el
matrimonio como prueba del compromiso que existe, esa concepcin fue ampliada
por Justiniano donde se le otorgo el servicio de garanta y concedindoles a las
partes el retracto lo que supone un cambio del consentimiento inicialmente
expresado, perdindolas quien las da y entregndolas dobladas quien las recibe.
Posteriormente en las 7 partidas se acogieron con una doble funcin, como
prueba de la celebracin y como garanta dando la facultad de retractacin. As
llegaron al cc de bello y posteriormente al nuestro.
Hoy en da las arras son:
1. arras penitenciales o de retraccin:
Art.1859cc fundamentalmente tienen origen en Justiniano y prevalecen en nuestro
cc, dan la facultad de desistir del contrato, de resolver consensualmente el vnculo.
Efectos:
las partes en el plazo estipulado o en los dos meses siguientes a la
celebracin del contrato (durante este periodo) dejar sin efecto el contrato
volviendo las partes al inicio es decir con efectos retroactivos.
quien las dio las pierde quien las recibe las da dobladas, facultad de
retracto a titulo oneroso.
si no obstante haberse incluido el pacto de arras y no se ejerci la facultad
de retracto en el tiempo pactado o los 2 meses ya no cabe el retracto y esto
se abonara al pago.
el retracto es perse en si mismo un negocio jurdico, manifestacin de la
voluntad y como tal debe ser expreso, no requiere la participacin del juez.
debe ser directo sin intervencin de autoridad, cuando se trata de muebles,
necesita el concurso del notario cuando es inmuebles necesita inscripcin
en la escritura publica matriz.
se puede decir que crean inseguridad jurdica, es un contrato precario.

2. arras confirmatorias
Art.1861cc no se pueden retractar del contrato, se abonan como parte del precio o
como seal de haberse celebrado, si hay incumplimiento se utiliza la figura de la
responsabilidad civil contractual, llegando as a la resolucin o ejecucin forzada.
Efectos:
el contrato se considera perfecto desde que hay acuerdo sobre sus partes
esenciales.
no pueden ser defensa en su incumplimiento, no son para desistir.
cuando en el contrato no se ha precisado 1861cc que tipo de arras son, se
entienden que son arras penitenciales o de retraccin. La corte suprema de
justicia en el ao de 1945 reconoci otro pacto que denomino arras
confirmatorias penales las cuales son un pacto atpico, son dadas por un
contratante a otro tienen los mismos caracteres de la clusula penal, con la
diferencia que en la clusula penal no se entrega nada solo se establece en
el contrato, en las arras se entrega por anticipado por el incumplimiento (no
se habla de desistimiento en las otras simplemente se ejerce una facultad)
basta con el simple retardo para cobrarlas, para que esto sea as debe
estar estipulado expresamente en el contrato. otra hiptesis es pedir arras
confirmatorias penales ms indemnizacin lo cual no se puede a menos
que se haya pactado, perderan su naturaleza indemnizatoria. en este punto
en Colombia a menos que se diga otra cosa en el contrato se puede
escoger entre clusula penal o indemnizacin por perjuicios. en Francia ello
no es posible en virtud del principio pacta sunt servanda se debe acudir
nicamente al pago de la clusula penal.
En sentencia del 6 octubre de 1953 la CSJ expres incompatibles las arras
y el contrato de promesa, arras penitenciales y las de retracto con el
contrato de promesa. Art.83 ley 153/1887, 1610cc si la obligacin es de
hacer y el deudor se constituye en mora....la excepcin son los contratos de
promesa, genera obligaciones de hacer y permiten ejecucin forzada in
natura.
en la opcin de compra o promesa unilateral tampoco es posible pactar
arras, si esa facultad de retracto esta vedada para una de las partes la otra
tampoco puede utilizarlas va en contra del pacta sunt servanda.
Art.866cdc estas son penitenciarias o de retracto, el cdc es mudo en lo que
tiene que ver con el termino para el retracto, pero se sabe que en principio
es lo que digan las partes, si las partes en un contrato mercantil no dijeron
nada se puede llenar el vaco con el cc, Art.1860cc
La compraventa tiene varias maneras de expresin de la voluntad, Art.1873cc
existe una amplia nocin de autonoma de la voluntad al poder introducir pactos

que modifiquen las obligaciones pactadas por las partes. Permite que las ventas
sean a plazos, que recaiga sobre dos o ms cosas alternativamente, siempre que
no atenten contra las buenas costumbres la moral, etc.
Salvo estipulacin cuando el tipo de compraventa necesite escritura, los gastos de
esta se dividen entre comprador y vendedor Art.1862cc estos gastos relativos a la
escritura de venta, si se introducen otros elementos que recarguen el contrato
esos costos deben ser asumidos por la parte que se beneficia, salvo estipulacin
Ley 39/1890 Art.14 gastos de registro corren por cuenta del vendedor, pero no es
de orden publico y se puede estipular otra cosa.
Objeto de la compraventa: se confunde con la cosa vendida si falta la cosa el
contrato es inexistente por falta de sus elementos esenciales Art.1857cc, y el
articulo que define la compraventa dice que el vendedor debe entregar la cosa y
exigir precio.
Cosa en sentido de compraventa es todo lo susceptible de ser vendido, cosa
material o inmaterial, requisitos de la cosa u objeto del contrato:
1. que pueda ser vendida, segn el Art. 1866cc todo lo corporal o incorporal que
no este prohibido por la ley, todo lo comercial, si esta por fuera del comercio no
pueden ser objeto de compraventa, el principio general es que todas las cosas
pueden ser objeto de compraventa, excepto que tengan imposibilidad de ser
vendidas Ej.: Art.424, 878 uso y habitacin, suceder por causa de muerte 1520,
1942, 1518, 1521, 1867 vender una universalidad patrimonial en abstracto, 1674.
Venta de cosas embargadas:
La CSJ en 1968 deca que si se ajustaba al 1866,1521cc, se baso en la idea de la
imposibilidad de separar el titulo del modo.
Recientemente la CSJ varia la posicin al entender que la venta de cosa
embargada es venta que recae sobre un objeto ilcito, fuera del comercio.
2. que exista o se espera que exista, debe haber certeza que la cosa va a existir,
en ese caso la venta queda sometida a la condicin de la existencia de la cosa
1859cc sino existe no se perfecciona y no se puede ejecutar, distinto ocurre
cuando se compra el alea donde el contrato es valido quien compra un billete de
lotera compra el alea.
Si se vende una cosa que se supone existente aun inspirado en la buena fe no se
forma el contrato.
1870:
1. la venta de la cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno.
2. que solamente el vendedor saba de la inexistencia de la cosa, el vendedor
deber indemnizar al comprador los perjuicios 1616, vemos as un dolo.

3. solo el comprador conoca la no existencia de la cosa, tampoco hay contrato, el

comprador no puede solicitar reparacin alguna tampoco el vendedor por ser
carga suya verificar la existencia de la cosa
Puede que la cosa tenga una existencia parcial, toca distinguir si lo que falta es
sustancial, si falta una parte no sustancial el contrato es perfecto y se mantiene as
la cosa no sea completa pero sirve para lo que se adquiri; si sirve apenas
parcialmente, se podr obtener una tasacin de la cosa pero no podr desistir del
contrato ya que se entiende que el vendedor ha cumplido, si falta una parte
considerable 1870cc. Ser el comprador quien decidir de conformidad con su
inters si mantiene o no el contrato.
El 1870 emplea el termino desistir el cual puede equipararse a resolver, ese
desistimiento debe entenderse de manera distinta a la resolucin. la resolucin del
1546cc es del resorte del juez, el desistimiento del 1870 no requiere declaracin
judicial, es importante ser practico y pragmtico, si uno entra a un almacn de
zapatos, y le gusta un par, manifiesta la voluntad de comprar y se da cuenta que le
falta plantilla uno sale y se va sin mas.
3. la cosa debe ser determinada, no hay objeto cuando la cosa no esta
determinada, en cuanto a la especie o genero y cantidad, se puede distinguir de la
individualizacin, se exige que sea determinada no individualizada Ej.: se puede
contratar adquirir 5 arrobas de papa donde esta determinado el objeto en cuanto a
su objeto o individualidad. Art.1518.Ventas de genero estn sometidas a reglas
distintas a las ventas de cuerpo cierto.
No vale la compra de cosa propia Art.1872cc
Agosto 31
Habamos dicho que la venta no podr recaer sobre cosa propia, Art. 1872cc. En
principio el Art. 1872 regula un fenmeno de nulidad pero en el fondo es un
fenmeno de inexistencia, en estricto rigor lo que se est incumpliendo es el
primer requisito del objeto: que la cosa pueda ser vendida, si bien la cosa se
encuentra en el comercio no puede ser vendida por que ya se encontraba dentro
del patrimonio del comprador.
Si el comprador ha pagado la cosa total o parcialmente tendr derecho a la
restitucin del dinero, y si no ha pagado podr abstenerse legtimamente de pagar
el precio sin que el vendedor lo pueda ejecutar para el cumplimiento forzado de su
obligacin. El precio deber ser restituido con los intereses corrientes, si el
vendedor procede de mala fe, es decir, tena conocimiento de que la cosa le
perteneca al comprador o supiera que lo que estaba vendiendo no era suyo. Solo
se restituirn los intereses legales si es un vendedor de buena fe, es decir,
desconoca que la cosa que vendi no era de l, o desconoca que la cosa era del
comprador.
El inciso segundo del Art. 1872: Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la
venta, y todos los frutos, tanto naturales como civiles, que despus produzca la

cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la

cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos
casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida
la condicin.
Este inciso no se encuentra en armona con el inciso primero, ya que no se refiere
de manera alguna al evento de venta de cosa propia. Lo frutos siempre le
pertenecern al comprador. Este inciso hay que relacionarlo con el Art. 1876 que
habla de los riesgos que veremos ms adelante.
El inciso tercero de Art. 1872: Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado
por estipulaciones expresas de los contratantes.
Hace referencia al inciso segundo y no es aplicable al primer inciso, es decir, no
se puede variar las consecuencia de un contrato nulo (para el cdigo civil) e
inexistente (para Dr. Montoya), por estipulaciones hechas dentro del mismo
contrato por las partes. El inciso segundo y tercero, regulan los efectos de la teora
de los riesgos
Otra circunstancia diferente es la VENTA DE COSA AJENA.
La Venta De Cosa Ajena
La venta de cosa ajena, se encuentra regulado en el Art. ARTICULO 1871.
<VENTA DE COSA AJENA>. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicios de los
derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de
tiempo.
A diferencia de la venta de cosa propia, la venda de cosa ajena es vlida, sin
perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras estos no se
extingan por el paso de tiempo, en otras palabras la ley, sin desproteger al
verdadero dueo le imprime validez al contrato.
Como ya sabemos, las obligaciones del contrato de compraventa, solo genera
obligaciones para el vendedor y comprador, para el primero las obligaciones son
de entregar la cosa y salir al saneamiento, en los casos en que la ley lo seale, es
decir, por eviccin o vicios redhibitorios, y para el comprador el contrato genera la
obligacin de pagar el precio.
El contrato es el ttulo, es decir, el por s solo no transmite el dominio de la cosa.
Si el vendedor no es dueo no habr transferencia del dominio, sea que la
entrega que el haga no transmitir el Do de dominio, no habr tradicin, entonces
el comprador tendr que pedir el saneamiento por eviccin.
Existe el principio romano Ne dad por non dame, esto quiere decir que el
vendedor no puede transferir mas derechos de los que en verdad tiene, entonces
al entregar a titulo de compraventa algo que no es suyo, estar incumpliendo su
obligacin de transferir el dominio (TRADICION), sin embargo se tendr la
compraventa como vlida.
En el derecho francs no existe la dualidad de titulo y modo, entonces el solo
contrato transfiere el derecho, y por esto la compraventa de cosa ajena ser nula
por cuanto el contrato no tendr la aptitud para cumplir con el propsito que le es
propio: LA TRANFESERENCIA DEL DERECHO DE DOMINIO.

En nuestro cdigo civil, como existe titulo y modo, se parte del principio de que el
contrato es vlido, sin perjuicio de las situaciones que se pueden presentar
alrededor de la venta de cosa ajena:
EL VERDADERO DUENO PUEDE REINVIDICAR LA COSA: de ninguna
manera el contrato de cosa ajena implica desconocimiento del los
derechos del verdadero dueo, porque este tiene ACCION
REIVINDICATORIA. Una cosa es la valides del contrato, como titulo y otra
cosa distinta, son los efectos que el contrato va a generar en la esfera
patrimonial del verdadero dueo.

Otra situacin que se pueda dar es que ANTE LA ACCION

REIVINDICATORIA DEL VERDADERO DUENO, EL COMPRADOR,
UTILICE COMO MEDIO DE DEFENSA EL SANEAMIENTO POR
EVICCION, MEDIANTE LA DENUNCIA DEL PLEITO AL VENDEDOR: si
prospera la accin reivindicatoria, porque la cosa esta evicta, el vendedor
estar obligado a darle cumplimiento a lo que indica el Art. 1904 cc: El
saneamiento de eviccin, a que es obligado el vendedor, comprende:
1o.) La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga
menos.
2o.) La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador.
3o.) La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueo, sin perjuicio
de lo dispuesto en el artculo 1902.
4o.) La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
por efecto de la demanda, sin
perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo.
5o.) El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, an por causas
naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
Todo con las limitaciones que siguen.
QUE EL VENDEDOR Y COMPRADOR CELEBREN EL CONTRATO A
SABIENDAS DEL CARCTER AJENO DE LA COSA: en este caso ambos
tiene mala fe, entonces, el comprador no puede exigir la restitucin de lo
que haya pagado por la cosa, ni solicitar al vendedor el saneamiento por
eviccin (cuando acta de mala fe renuncia tcitamente al saneamiento).

QUE LA COSA HALLA SIDO SUSTRAIDA ILICIATAMENTE DE LA ESFERA

PATRIMONIAL DEL VERDADERO DUENO POR HURTO: si ambos
conocan de la procedencia ilcita de la cosa vendida, el contrato es nulo
absoluto por recaer sobre objeto ilcito, segn el Art. 2 de la ley 50 1936.
El comprador no podar pedir ni restitucin de la cosa, ni saneamiento por
eviccin.

SI LA COSA VENDIDA ES MUEBLE Y EL COMPRADOR LA HA

ADQUIRIDO EN UN ESTABLECIMIENTO COMERCIAL, EN DONDE SE
ACOSTUMBRA VENDER ESAS COSAS, EL VERDADERO DUENO NO

PODRA REIVINDICARLA: la nica forma en que el verdadero dueo puede

recuperar la cosa, es reembolsando al comprador de buena fe lo que pago
por la cosa, mas lo que gasto en repararla o mejorarla, segn el Art. 907 cc.

EL COMPRADOR GANE POR PRESCRIPCION EL DERECHO DE

DOMINIO DE LA COSA: Art. 2502 cc. Si el comprador ignoraba el carcter
ajeno de la cosa, el contrato de compraventa se tendr como justo titulo y
ser un poseedor de buna fe. En este caso, el comprador tendr que
intentar la accin de declaracin de perteneca contra el verdadero dueo si
lo conoce o dirigirla en abstracto si no lo conoce.

CUANDO EL VERDADERO DUENO, TENGA QUE DIRIGIR LA ACCION

DE DOMINIO O REIVINDICATORIA CONTRA EL VENDEDOR PARA QUE
LE RESTITUYA LO QUE RECIBIO POR LA VENTA DEL BIEN, CUANDO
ESTE SE ALLA HECHO DIFICIL O IMPOSIBLE DE PERSEGUIR: por
ejemplo, cuando se vendi el bien, en un establecimiento donde
normalmente se venden ese tipo de bienes, entonces el verdadero dueo
no lo pude reivindicar. Otro ejemplo, cuando la cosa desapareci o cuando
el comprador enajeno la cosa. En estos casos, la accin reivindicatoria se
dirigir contra el vendedor para que este pague al verdadero dueo lo que
recibi por la venta del bien Art. 955 cc. Esta es una forma confirmar la
venta del bien.

Si el comprador es de mala fa y ha perdido la posesin de la cosa con

CULPA, el verdadero dueo, puede intentar la accin como si el comprador
conservara la cosa, es decir, rembolsar el valor de la cosa art. 957CC.
EL VERDADERO DUENO PUEDE RATIFICAR LA VENTA: cuando esto
pasa, el verdadero dueo le confiere al comprador RETROACTIVAMENTE
todos los derechos sobre la cosa art. 1874: La venta de cosa ajena,
ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal
desde la fecha de la venta.

EL VENDEDOR ADQUIRA, CON POSTERIORIDAD A LA CELEBRACION

DEL CONTRATO, EL DOMINIO DE LA COSA: en este caso se mirara al
comprador como verdadero dueo retroactivamente, desde el momento del
la celebracin. En otras palabras, la entrega se vuelve tradicin art. 1875.

CUANDO EL VENDEDOR, VENDE SEPARADAMENTE LA MISMA COSA A

VARIOS COMPRADORES:
Aqu tenemos que ver el Art. 1873 en el tema de preferencia.
BIENES MUEBLES:
El comprador que haya entrado en posesin primero ser preferido a los
otros.
Si se ha hecho entrega separadamente a varios compradores, se
preferir a aquel que haya celebrado el contrato primero.

Si no se ha hecho entrega a ninguno se prefera el titulo o contrato ms

antiguo.
En conclusin, el artculo da prevalencia en el caso de los muebles, a la
posesin material sobre la celebracin del contrato.

BIENES INMUEBLES:
Ser el registro, lo que establezca quien es el verdadero dueo de la cosa.
Puede ocurrir que una persona haya entrado en posesin de la cosa, y que
el registro se halla hecho a favor de otro comprador, en este caso la CSJ en
1970 dijo, que cuando el Art. 1873, habla del comprador que all entrado en
posesin, en el caso de los inmuebles, se refiere a aquel a quien se halla
transferido el dominio mediante la tradicin por el registro.
El artculo da prevalencia al registro sobre la entrega en los bienes
inmuebles.
El comprador que no resulte elegido, podr exigir la resolucin del contrato
con la correspondiente indemnizacin, ya que el vendedor incumpli.
En materia comercial, el cdigo de comercio en el Art. 907: la venta de cosa
ajena es vlida, e impone al vendedor la obligacin de adquirirla y
entregarla al comprador, so pena de indemnizar perjuicios.
El condigo de comercio, tambin le da plena validez a la compraventa de
cosa ajena y le impone la obligacin al vendedor, de adquirir el derecho de
dominio de la cosa para de esa manera sanear al comprador y otorgarle
plenos efecto al contrato.
Cuando el vendedor de cosa ajena, en materia mercantil no adquiere el
derecho de dominio para sanear el bien vendido, estar en incumplimiento
y estar sujeto a las consecuencias de este.
Art. 908 cc: regula las distintas situaciones que se pueden dar entorno a la
compraventa de cosa ajena, es decir, es el Art. Homologo a los Art. 1874 y
1875.
La nica diferencia es que le agrega la obligacin del vendedor de adquirir
el dominio de la cosa para sanearla.
Precio
Es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa, por lo tanto si
no se pacta el precio, no existira contrato o seria un contrato distinto
El precio es el objeto de la obligacin del comprador, y la causa de la obligacin de
dar o entregar del vendedor.
El Art. 1849, utiliza la expresin dinero pero no hay que entenderla de manera
restringida, es decir, no es la nica forma de satisfacer el precio. Se puede dar un
parte del precio en dinero y otra especie, sin que se desnaturalice el contrato, pero
la parte en especia NO PUEDE valer ms que la parte en dinero, porque
estaramos en presencia de un contrato de permuta Art. 1955.

El precio debe cumplir con unos determinados requisitos de carcter doctrinal y

jurisprudencia, a diferencia de los requisitos del objeto:
1. Que consista en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: el dinero es
el patrn fundamental para sealar el precio y su monto. Se tiene como
dinero la moneda corriente de curso legal en el pas, en consecuencia no
solo la moneda colombiana sirve como dinero, sino tambin toda moneda
extranjera que tenga circulacin legal en Colombia.
Si el pago se da parte en dinero y parte en otra cosa, el valor de esta ultima
podr ser igual o inferior al monto de dinero para que se conserve el
contrato de compraventa.
Respecto a el pago de moneda extranjera: el estado a intervenido en este
tema por poltica monetaria, entonces si se pacta como precio un valor en
una moneda extranjera, la obligacin del comprador ser la de pagar el
equivalente en moneda colombiana sin que se pueda alegar incumplimiento
del contra. En conclusin, una ser la moneda de pago y otra la moneda del
precio y en ningn caso el pacto del precio en moneda extranjera podr ser
una obligacin con objeto ilcito, ya que, el comprador tiene que pagar el
precio en moneda colombiana.
2. Que sea determinado o fcilmente determinable: el precio debe ser
determinado sino el contrato seria inexistente, por esto, el precio se debe
establecer cuando las partes expresen sus voluntades. No es necesario
que se establezca de manera absoluta y completa la determinada forma de
pago.
3. Que sea real y serio.
Septiembre 1
2. DETERMINADO: 1864: El precio de la venta debe ser determinado Por
los contratantes. Podr hacerse esta determinacin por cualesquiera
medios o indicaciones que lo fijen. Si se trata de cosas fungibles y se vende
al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de
expresarse otra cosa.
Para que el precio sea determinado en los trminos del artculo 1864 cc, en
primer lugar debe tratarse de cosas fungibles que se vendan al corriente de
la plaza y que no se haya expresado especficamente el precio en el
mercado.
Cuando las partes, no determinen el precio la celebracin en contrato
estn aceptando tcitamente el precio de la cosa, segn una plaza
determinada, el da de la ejecucin del contrato.
El cdigo de comercio, es mucho ms flexible en este tema,
especialmente en la regulacin de algunos contratos mercantiles por
ejemplo, en los contratos mercantiles con los precios de las mercancas.

En trminos generales, se debe tener como precio determinable: aquel

que se desprende del contrato y que contenga todos los elementos
necesarios para que sin influencia posible de la voluntad posterior de las
partes se pueda determinar el precio momento del cumplimiento.
El artculo 920 del cdigo de comercio: establece que si el comprador
recibe la cosa, se presume que las partes aceptan el precio medio del da y
lugar de la entrega.
El cdigo de comercio, supletoriamente establece cules son las reglas
para determinar el precio, raras veces, sobre todo en materia mercantil el
contrato decaer por indeterminacin en el precio.
3. Serio y real: el precio debe ser ni simulado ni irrisorio. Respecto a la
realidad, hace referencia a que el precio que se dicen el contrato sea el que
realmente le pague el comprador al vendedor, sin embargo, puede suceder
que el precio que nomine en el contrato, en realidad no haya sido cubierto
por el comprador, es decir, cuando la verdadera voluntad de las partes
salga a flote, se desnaturaliza contrato y est condenado a desaparecer por
falta del elemento esencial de precio real. En este caso, el contrato se
desnaturaliza y se convierte en otro contrato, por ejemplo, se simulara
compra venta pero se est realizando una donacin.
Si el contrato Establece un precio pero en la realidad no se ha dado, hay que
establecer cul es la verdadera intencin de las partes:
si existe una voluntad real de donacin por parte del vendedor el contrato
dejar de ser compra-venta para tornarse en donacin. El contrato de
compraventa desaparecer por falta de uno de sus requisitos como lo es el
precio sea real
pero si no exista esta voluntad del vendedor y se expres haber recibido el
precio como una simple formalidad, por ejemplo en un contrato de
adhesin, y el precio nunca fue pagado, corresponder al vendedor la carga
de la prueba, es decir, al vendedor le corresponde probar que no obstante
la afirmacin del contrato el comprador no ha procedido al pago. Si el
vendedor logra probar el incumplimiento del comprador, podr solicitar la
ejecucin forzada o la resolucin del contrato ms la indemnizacin de
perjuicios.
El artculo 1934 del cdigo civil, establece que si en la escritura se expresa
haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario si no la
nulidad o la falsificacin de la escritura y slo en virtud de esa prueba se podr ir
contra terceros poseedores. Excepcionalmente, la afirmacin de haberse pagado
el precio estar en una escritura, en cuyo caso, se limita la prueba de no pago del
precio a la falsificacin o nulidad de la escritura, por aplicacin del artculo 1759
del cdigo civil.
En principio entonces, existe una libertad probatoria para probar o desvirtuar el
pago del precio, sin embargo, cuando la manifestacin del pago del precio se
encuentra en escritura pblica, solamente se puede desvirtuar mediante la

impugnacin de la correspondiente escritura, sin perjuicio de que lo dicho en

escritura luego tenga efectos contra terceros poseedores de buena fe.
Otro aspecto de este requisito es ser serio: puede presentarse el caso de que
precio exista pero sea irrisorio desde el punto de vista cuantitativo, en este orden
de ideas se dice que el precio no alcanza a constituirse en elemento esencial del
contrato, y por ende el contrato sera nulo.
En algunos casos, el precio irrisorio esconde otra manifestacin de voluntades,
entonces estaramos frente a una simulacin, en este caso el contrato puede ser
impugnado para sacar a la luz la verdadera intencin de las partes, y con base en
esta, saber si el contrato es vlido o no, existente o no.
La ley 9 de 1991 en el artculo 28, regula lo relativo a las obligaciones en moneda
extranjera. Parte de la base de que estas estipulaciones podrn cumplirse en la
moneda pactada, si esto fuera legalmente posible es decir, que por mandato legal
puede estipularse el precio de la compraventa en moneda de otro pas, siempre y
cuando su circulacin est autorizada por la ley.
Si la circulacin est autorizada por ley, deber pactarse en los trminos que
establezca la autoridad monetaria, hoy en da la junta directiva del banco de la
Repblica.
En principio, debemos partir de la base de que los contratos de compraventa
celebrados por nacionales colombianos, deben considerarse como operaciones
internas y deben ser cubiertas por moneda legal colombiana, es decir, slo las
operaciones de cambio estn exceptuadas de esta restriccin.
La junta directiva del banco de la Repblica, mediante la resolucin 21 de 1993,
reglament lo relacionado con las obligaciones adquiridas en moneda extranjera y
que no corresponden a operaciones de cambio, en el sentido que puedan pagarse
moneda colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado (o sea, el
promedio ponderado aritmtico simple de las tasas ponderadas de las
operaciones de compra y venta de divisas) en la fecha en que fueron contradas.
En conclusin, se puede convenir el precio de la compraventa en una divisa
extranjera, pero l comprador al momento de realizar el pago no se encuentra
obligado a pagar en la divisa pactada, sino en pesos colombianos al valor que
tenga la divisa al momento de celebrarse el contrato, pero se deja en libertad a las
partes para que establezcan la modalidad de conversin de la divisa extranjera a
moneda colombiana es decir, por estipulaciones expresas de las partes el
comprador podr pagar en pesos colombianos al valor que tenga la divisa pactada
el da de la ejecucin del contrato y no el da la celebracin.
Lo que no se puede es mediante estipulaciones del contrato obligar al comprador
a que efectivamente pague en la divisa extranjera.
El precio entonces debe ser en dinero, o parte en dinero y parte en otra cosa
mientras esta ltima, valga menos que el dinero.
Adicionalmente, se sostiene que en materia de compraventa el precio debe ser
justo, pero a diferencia de lo que pasa con los otros requisitos, si el precio no es
justo no habr inexistencia del contrato, en este caso nos podemos encontrar en la
figura de la lesin enorme.

Independientemente de la grave injusticia del precio, sta no se traducir en la

inexistencia o nulidad del contrato, porque la gente tiene derecho a realizar varios
contratos y a votar la plata siempre y cuando no vaya encontrado de los derechos
de terceros. La justicia del precio, no es un requisito esencial del contrato, sino
que sencillamente se exige para lograr el equilibrio en las prestaciones de los
contratantes.
En el precio irrisorio, ambas partes son conscientes del monto y muy posiblemente
lo que estn haciendo es una simulacin, mientras en el precio injusto hay una
sola persona damnificada.
El precio ser lesivo para el comprador, cuando ste paga ms del doble del justo
precio y ser lesivo para el vendedor cuando ste recibe como precio menos de la
mitad del precio justo de la cosa, en este caso nos encontramos frente a la lesin
enorme.
Lesin Enorme
La lesin enorme, se encuentra regulada en los artculos 946 - 954 del cdigo civil.
A nivel doctrinario se ha discutido sobre la naturaleza de la lesin enorme, sobre si
se trata o no de un vicio el consentimiento:
Para algunos como el doctor Valencia Zea, la lesin enorme es un vicio del
consentimiento, pero para doctrinarte como el profesor Bonivento, es un vicio
objetivo que se presentan por el rompimiento del equilibrio de las prestaciones.
En el derecho romano, la lesin enorme era un vicio el consentimiento, pero hoy
por hoy la posicin mayoritaria sostiene que los vicios del consentimiento se rigen
por el principio de la taxatividad, es decir slo pueden ser considerados vicios de
consentimiento los que el cdigo civil estipula como tales: el error la fuerza y el
dolo.
Desde el punto de vista de la posicin que sostiene el principio de taxatividad, los
vicios del consentimiento, la lesin enorme, simplemente se dar como un
desequilibrio en las prestaciones y no porque el consentimiento est viciado.
Lo cierto es que cuando se da la lesin enorme en ningn momento se impide dar
libremente la voluntad, o se vicio de alguna manera la voluntad, por ello mismo
cuando se alega lesin enorme, quien la sufre no tendr que probar que su
voluntad fue viciada al momento de la celebracin del contrato, simplemente quien
solicita la lesin enorme pedir la intervencin de peritos para que stos
objetivamente establezcan, cul es el precio real de la cosa y si ste supera o no
alcanza la proporcin sealada por la ley para que haya lesin enorme.
Si con base al dictamen de los peritos, el juez declara que hay lesin enorme se
proceder a la rescisin del contrato, decimos que hay recesin porque la causa
es anterior o concomitante a la celebracin del contrato.
Otro argumento muy importante para sostener que la lesin enorme no es un vicio
del consentimiento, es que la lesin enorme no se puede predicar respecto de
cualquier contrato en el que haya desequilibrio de las prestaciones, as como el
error, la fuerza o el dolo se pueden predicar de cualquier contrato por ser un vicio
del consentimiento. La lesin por estipulaciones legales est limitada para ciertos
actos o contratos:

compra-venta de inmuebles: artculo 32 de la ley 57 de 1887. concluimos

que la compraventa de muebles excluida la lesin enorme.
Permuta de inmuebles: artculo 1950 y dos del cdigo de comercio.
Aceptacin de la herencia: artculo 1291 cdigo civil
en los trminos de los artculos 1401 a 1410 del cdigo civil en la particin
de la herencia:
clusula penal: artculo 1601 cdigo civil
mutuo con intereses: 2231 cdigo civil
hipoteca: artculo 2455
Anticresis: 2466

Solamente en los eventos anteriores se permite invocar la lesin enorme.

La lesin enorme se invoca travs de la ACCION RECISORIA:
Recordemos, que la lesin ser para el vendedor cuando recibe menos de la
mitad del justo precio y para el comprador cuando paga ms del doble del justo
precio.
La accin RECISORIA tiene como objeto fundamental rescindir el contrato, es
decir, lograr la terminacin del contrato, la destruccin del vnculo contractual
retroactivamente, de manera tal que podamos volver a colocar a las partes en la
situacin en que se encontraban al momento de contratar.
Esta accin necesariamente se incoara, bajo las formas del proceso ordinario y
reglas del cdigo de procedimientos civiles.
Nuestra Corte Suprema de Justicia en sentencias anteriores, ha establecido
cules son los requisitos para poder incoar la accin decisoria por lesin enorme:

que la venta recaiga sobre un bien inmueble.

Que no se trate de ventas hechas por ministerio de justicia o en pblica

subasta.

Que no se trate de compraventas mercantiles: la corte ha mantenido este

requisito aunque las circunstancias legales hayan cambiado. Este requisito
se da porque el artculo 218 del cdigo de comercio anterior estableca
especficamente que no se poda dar la rescisin por lesin enorme, pero
cuando en el nuevo cdigo de comercio 1971 no se acogen esta norma,
con lo cual la Corte Suprema de Justicia debi abolir la prohibicin y
aceptar la lesin enorme en los contratos mercantiles. El artculo 1822 del
cdigo de comercio, permiten que se apliquen normas del derecho civil a
los contratos mercantiles, esto muestra con ms fuerza lo innecesaria que
esta prohibicin.
La corte no ha abolido esta prohibicin todava. El doctor Montoya,
consideran que la variacin del criterio de la corte aportara muy poco, ya
que, es muy difcil determinar cundo un contrato es mercantil y cuando no,

y esta distincin es an ms difcil en el caso de compraventa de inmuebles

ya que prcticamente el nico caso en el que habr compraventa inmueble
comercial es cuando el bien est destinado especficamente la explotacin
de una actividad mercantil.
El contrato en el cual se pretenda la accin de lesin enorme no debe
obedecer a un contrato aleatorio, sino oneroso conmutativo.

que despus de celebrado el contrato, no se haya renunciado a la accin

rescisoria. El artculo 1950 del cdigo civil, dice que la renuncia a incoar la
accin rescisoria por lesin enorme, con anterioridad a la celebracin del
contrato o en el contrato mismo e ineficaz de pleno derecho, es decir se
tendr por no escrita sin necesidad de declaracin judicial al respecto, pero
nuestra jurisprudencia ha ejemplo de la jurisprudencia francesa ha
sostenido que la renuncia, posterior a la celebracin del contrato, a incoar la
accin rescisoria es vlida. El fundamento para decir que esta renuncia es
vlida, es que se parte de la base de que la parte que resulta lesionada,
celebr el contrato por una circunstancia especial, por consiguiente
desaparecida esta circunstancia especial surge la posibilidad de renunciar
de la accin rescisoria. En sentencia del 30 noviembre 1954, la Corte
Suprema de Justicia afirm que para que la renuncia posterior sea vlida,
debe ser hecha cuando desaparezcan las circunstancias que impulsaron al
contratante a contratar. En conclusin, para la Corte Suprema de Justicia la
renuncia con posterioridad a la celebracin del contrato hace presumir que
desaparecieron las circunstancias, que impulsaron la celebracin. Esta
posicin de la jurisprudencia apoyada por la mayor parte de la doctrina,
salvo el doctor Bonivento quien cree que no se puede renunciar a la accin
rescisoria la lesin enorme aunque sta sea posterior a la celebracin del
contrato, basado en la justicia contractual.

Que no haya expirado el trmino para incoar la accin: el artculo 1954

estipula que la accin rescisoria expira en cuatro aos contados desde la
fecha del contrato. La sentencia del 23 septiembre 2002 de la Corte
Suprema de Justicia, dicen que el trmino que se consagran el artculo
1954 es un trmino de caducidad y no de prescripcin. Que sea un trmino
de caducidad acarrea ciertas consecuencias por ejemplo, que pueda ser
declarada de oficio por el juez. Vencido los cuatro aos, sin que se haya
utilizado a la accin rescisoria, la parte lesionada perder la facultad de
invocarla. El artculo de 2545 del cdigo civil, dice que tanto las
prescripciones como las caducidad cortas slo se reconocern cuando se
mencionan en los ttulos respectivos, a diferencia de las prescripciones
ordinarias y extraordinarias del cdigo civil
el bien objeto el contrato se haya perdido en poder del comprado, segn el
artculo 1951 del cdigo civil. aqu hay que distinguir dos situaciones:
La primera es que la cosa se haya destruido: si la cosa se destruyo la
accin rescisoria por lesin enorme quedara excluida, porque sera muy
difcil determinar el justo precio de la cosa.

La segunda es que se haya vendido la cosa: en este caso no se podr

exigir la destruccin retroactiva del contrato, es decir que las partes no
quedan el mismo estado en el que se encontraban antes de contratar,
sino que solamente el vendedor lesionado podr exigir que el
comprador le cubra el exceso recibido de la enajenacin pero solo hasta el
justo valor de la cosa con deduccin de una 10 parte.
De acuerdo con sentencia del Consejo de estado se ha pretendido
incorporar otro requisito para la procedencia de la accin por lesin enorme.
Con arreglo a la ley 80 de 1993, la lesin enorme proceder en la venta de
inmuebles del estado, y el requisito es que la venta no est precedida por
licitacin. Para evitar que un proponente presente una oferta baja para
ganarse la adjudicacin del contrato, y ms adelante utilice la accin de
lesin enorme para reequilibrar el contrato.

Caractersticas de la accin rescisoria por lesin enorme:

1. Es personal: slo puede ser impetrada por la parte lesionada o por los
herederos que representen la continuidad patrimonial del causante, es decir, no es
factible transmitir a terceras personas. La accin no real es personal.
2. Es de orden pblico: el artculo 1950 del cdigo civil, prohbe la renuncia a la
accin por lesin enorme con anterioridad o en el momento de la celebracin del
contrato.
3. El artculo 1526 se extienden a la rescisin.
Quin y cmo se prueba la lesin enorme:
Se busca probar, que el precio pactado en el contrato no es el precio real de la
cosa, con peritos y de acuerdo a lo que establece el cdigo civil. Solamente la
parte lesionada puede probar la lesin enorme y nicamente con el propsito de
lograr la ineficacia del contrato y lograr las condiciones anteriores a la celebracin
del contrato. El propsito de la accin rescisoria por lesin enorme, no es el
reequilibrio del contrato, es decir el lesionado no podr solicitarle al juez que le
diga a la otra parte que complete el precio, sino nica y exclusivamente que se
rescinda el contrato. Si es el comprador el que sufre la lesin enorme, el vendedor
deber restituir el precio recibido ms los intereses legales que se hayan causado
desde la fecha de presentacin de la demanda y si es el comprador deber
devolver la cosa vendida sin que el vendedor puede alegar deterioros que haya
sufri la cosa mientras estuvo en poder del comprador, salvo que el comprador
haya obtenido provecho de sus deterioros, artculo 1952 del cdigo civil. El
vendedor no podr exigir que se le paguen perjuicios, porque el comprador no
incurri en ningn evento de responsabilidad civil como el incumplimiento.
La Corte Suprema de Justicia ha determinado, cuando el vendedor ha sacado
provecho del valor estipulado como precio la compra-venta, que el precio adems
de los intereses legales debe ser devuelto indexado, es decir, se debe reconocer
la prdida de poder adquisitivo del monto que comprador haba entregado.

El comprador deber restituir la cosa, purificada de cualquier hipoteca o gravamen

que haya constituido, para que el vendedor pueda disfrutar de la cosa para el fin
econmico que la tiene, artculo 1953 del cdigo civil.
De conformidad con el artculo 1953, aunque la declaratoria recisin tiene efectos
retroactivos entonces se debe entender que las hipotecas o gravmenes
constituidos en el bien desaparecern cuando haya sentencia judicial declarando
la rescisin, de conformidad con el artculo 2441. En conclusin la sentencia
judicial que declare la rescisin purificar el bien de cualquier gravamen
constituido sobre el mismo.
Declarada a la rescisin, el demandado puede dejar sin efectos la sentencia segn
el artculo 1948, es decir el demandado puede aceptar la sentencia del juez o
completar el justo precio con deduccin de una 10 parte (comprador) o restituir el
precio ha aumentado en una 10 parte (vendedor). Solamente la parte demandada
tiene la posibilidad de aceptar la decisin del juez o de mantener el contrato,
mientras el lesionado nicamente limita su pretensin a la rescisin del contrato,
es decir, el lesionado no puede escoger entre decisin o reequilibrio.
En sentencia en 8 febrero 1994 la Corte Suprema de Justicia, restringi la
posibilidad de correccin monetaria cuando se debe reconocer excedente el precio
o aumento del mismo, es decir cuando el vendedor sobre la lesin y el comprador
debe completar el precio no lo deba hacer con correccin monetaria, pero con
posterioridad el 8 julio de 1999 la corte sostuvo lo contrario, es decir, extendi el
reconocimiento de indexacin a todos los eventos de reconocimiento de
excedentes o evolucin del precio, por la accin de lesin enorme.
En conclusin, cuando se da una sentencia que declara la rescisin del contrato
por lesin enorme, el demandado podr aceptar la sentencia o puede completar el
justo precio con deduccin de una 10 parte (vendedor) o devolver el exceso mas
10 parte, con la indexacin correspondiente.
El cdigo de civil, no dice en qu momento, una vez pronunciada la sentencia,
debe el demandado decidir, en este caso lo aconsejable es que la parte que
demandar recisin por lesin enorme debe incluir en su demanda la peticin de
que el juez establezca la sentencia sea declarar la rescisin del contrato y el
trmino dentro del cual el demandado deber proceder a efectuar la opcin entre
aceptar la sentencia o reequilibrar el contrato. Si el demandante omite hacerles la
peticin al juez para establecer el trmino sobre el cual el demandado debe
decidir, debe entenderse que la accin solamente podr ser tomada por el
demandado antes de que la sentencia quede debidamente ejecutoriada, entonces
una vez ejecutoria la sentencia caduca el derecho del demandado a ejercer la
opcin del artculo 1948.
La accin rescisoria por lesin enorme, se extingue en tres situaciones:
1. Por prdida o enajenacin del inmueble.
2. Por renuncia a la accin con posterioridad a la celebracin del contrato: la
renuncia deber quedar consignada en una escritura adicional al contrato, porque
se trata a un acto relativo al bien inmueble.
3. Accin rescisoria por lesin enorme se extingue por expiracin de los cuatro
aos.

Se ha discutido si es procedente o no la accin por lesin enorme en la promesa

de compraventa?
La accin rescisoria por lesin enorme est reservada taxativamente para
los actos y contratos que la ley menciona, por esto Corte Suprema de
Justicia reiteradamente ha afirmado que no es procedente la accin
rescisoria por lesin enorme tratndose de la promesa de la compra-venta,
sin embargo, algn sector de la doctrina se opone a esta decisin, ya que la
lesin enorme que se perciba en un contrato de promesa de compraventa,
se traducir en lesin enorme del contrato de compra-venta objeto de la
promesa. En trminos prcticos, cabra preguntarse para qu esperar a
celebrar el contrato compra-venta, si habr lesin desde la promesa.
Septiembre 14
Riesgo de prdida de la cosa
En materia de compraventa de manera general en el Art.1729cc y especficamente
en el Art.1876cc establece la regla resperit creditoris para la compraventa, la
perdida o deterioro lo sufre el comprador como acreedor que es de la cosa y ello
obviamente en tratndose de especie o cuerpo cierto, desde el momento mismo
de la celebracin del contrato es decir desde que ha habido acuerdo sobre cosa y
precio. Para que el Art.1876cc sea aplicable se necesita que:
1. que la compraventa recaiga sobre una especie o cuerpo cierto ya que el genero
no perece generant non pereunt Art.1577cc.
2. que no se venda bajo condicin suspensiva, porque si se vende bajo condicin
suspensiva mientras se cumple la condicin, riesgos los asume el vendedor y ello
porque como es apenas normal mientras se cumple la condicin en estricto rigor
no se a perfeccionado el contrato, cuando el contrato se pacta bajo condicin
suspensiva hay unos efectos preliminares pero estos efectos preliminares son
precarios y por ende el contrato como tal no se entiende perfeccionado solo si es
cumplida la condicin el contrato se perfecciona como si nunca hubiera estado
sometido a condicin por eso se dice que el cumplimiento de la condicin tiene
efectos retroactivos y el no cumplimiento tambin porque si se tiene por fallida la
condicin el contrato se entiende como nunca celebrado Art.1542cc.
3. que la cosa perezca o se deteriore por fuerza mayor o caso fortuito es decir que
la cosa perezca por una circunstancia no imputable al vendedor ni a las personas
que se encuentren a su cargo o bajo su responsabilidad, sabemos tambin que
esa regla es alterada por las partes Art.1604cc verbigracia el vendedor puede
hacerse cargo de todo evento de caso fortuito o fuerza mayor si a bien lo tienen
las partes en cuyo caso asumira en esa proporcin los riesgos de la cosa
vendida.

4. para que el vendedor pueda descargarse por caso fortuito o fuerza mayor se
requiere que el vendedor no este en mora de entregar porque si esta en mora los
riesgos se trasladan de la esfera jurdica del comprador a la esfera jurdica o a la
orbita del vendedor por eso el Art.1607cc.
Si la cosa perece totalmente se extingue la obligacin del vendedor de entregar la
cosa reuniendo estos requisitos anteriores pero permanece la obligacin del
comprador de pagar el precio, esta es la consecuencia de la bilateralidad del
contrato. Si la perdida se debe a la fuerza mayor y caso fortuito estando el deudor
en mora se extingue igualmente la obligacin de entregar pero el vendedor deber
devolver el precio si lo recibi o el comprador abstenerse de pagar y
adicionalmente el vendedor deber indemnizar todos los daos y perjuicios
ocasionados al comprador.
Estando el riego en cabeza del comprador que es usual, la prueba del caso fortuito
compete al vendedor debe probar la ocurrencia del evento Art.1733cc es
necesario acreditar el hecho que se alega para extinguir la obligacin de entregar
de igual manera de conformidad con la carga del a prueba en materia de
responsabilidad contractual establecido en el Art.1604cc corresponde al
vendedor probar la diligencia y cuidado empleados en la conservacin de la
cosa; si el riesgo es asumido por el comprador cuando quiera que la cosa perece
totalmente con mayor razn este riesgo es asumido cuando la perdida o el
deterioro es apenas parcial, si subsiste parte de la cosa la obligacin del vendedor
ser entonces entregarla en el estado en que se encuentre partiendo del supuesto
que el deterioro se debe de un evento de caso fortuito o fuerza mayor y no por la
negligencia del deudor o encontrndose el en mora de su obligacin de entregar.
Cuando la cosa perece o se deteriora si es por caso fortuito o fuerza mayor el
comprador debe soportar la perdida, pero si es por culpa del deudor estando en
mora puede el comprador pedir la resolucin del contrato o aceptar la cosa en el
estado en que se encuentre debiendo el vendedor asumir ese deterioro
proporcionalmente como quiera que esto se debe a un hecho o culpa suyo.
En lo que tiene que ver con las ventas de cosa de genero, como ya sabemos
generant non pereunt, en la medida que falta la plena determinacin o
especificacin de la cosa el vendedor siempre estar en posibilidades de cumplir
por eso no se exonera frente en ningn caso ni en ninguna medida en lo que tiene
que ver con perdidas fortuitas o aleatorias de parte del objeto que se encuentra en
su poder, el cc dentro de la casustica que lo identifica especialmente en este
punto la decretada el en Art.1877cc establece las reglas relativas a los riesgos
cuando quiera que se vendan otras cosas de aquellas que suelen venderse por
peso cuenta o medida sealada de modo que no pueda confundirse con otra
porcin de la misma cosa la perdida o deterioro as como las mejoras
pertenecern al comprador aunque no se haya pesado, contado ni medido porque
en este caso la venta no es de genero si no de cuerpo cierto, lo que ocurre es que
es una venta de un bien que por naturaleza es de genero pero que se ha
especificado.

otra de las modalidades de venta es la denominada venta a prueba, cuando se

vende a prueba se entiende que en principio no hay contrato porque el
perfeccionamiento del contrato en este caso depender de una declaracin
posterior del comprador en el sentido de que efectivamente le agrada la cosa,
producida la manifestacin de agrado y por ende la aceptacin, se logra un
perfeccionamiento retroactivo del contrato a la fecha en que se dio lugar el
acuerdo de voluntades, pero como en ultimas se trata de una compraventa que se
encuentra sometida a la condicin suspensiva los riesgos corrern por cuenta del
vendedor Art.1879cc. mientras que el Art.1879cc mientras que el Art. 1876 del cc
establece los riesgos del cuerpo cierto para el comprador como acreedor que es
de la cosa y ello desde el momento mismo de perfeccionamiento del contrato, el
Art.929cdc hace pesar el riesgo en cabeza del vendedor donde la cosa perece
para el dueo y como no ha habido entrega el dueo es el vendedor, esta es la
regla res perit dimini, tal ves el cambio de situacin en el cdc frente a la
considerada en el cc obedece precisamente al sistema de titulo y modo porque
recordemos que en el derecho Frances el titulo es al mismo tiempo modo donde el
comprador se hace dueo desde que hay acuerdo entre cosa y precio, en nuestro
derecho es necesaria la entrega para hacerse dueo por ello hacer pesar los
riesgos en cabeza de este resultaba algo no muy coherente de all que si el
vendedor continua siendo dueo hasta la entrega lo normal para el cdc es hacer
pesar sobre el los riesgos de la cosa perdida y el Art.930cdc nos da los efectos del
traslado del riesgo la cosa perece por caso fortuito o por fuerza mayor en materia
mercantil de conformidad con estas disposiciones el vendedor queda libre de toda
obligacin pero el comprador tampoco tiene que pagar el precio y como la cosa
pereci por una causa no impotable del vendedor no deber indemnizar daos ni
perjuicios.

Septiembre 21
Lesin Enorme.
En materia mercantil Art.922cdc
La tradicin de bienes races requiere del registro, regula el alcance de la
obligacin de entregar. Prolongacin de la obligacin de entregar teora de los
riesgos.
Lugar de la entrega, la determinacin del espacio geogrfico es un tema de
importancia, el cc guarda silencio al respecto obviamente que en primer lugar le
corresponde a las partes sear el lugar de la entrega, no es el mismo
necesariamente donde se celebro el contrato, corresponde acudir a la ley para
suplir el vaco, el Art.1646cc la entrega debe hacerse en el lugar donde exista la
cosa cuando se celebro el contrato. Si es un bien de genero debe ser el domicilio
del deudor aplicado a la compraventa es el domicilio del vendedor. Si es inmueble

por su naturaleza el lugar ser donde este ubicado el inmueble incluso se haya
pactado otra cosa.
El momento de la entrega Art.1882cc debe hacerse inmediatamente despus de
celebrado el contrato o en la poca prefijada en l, es una obligacin pura y simple
sin condicin, el termino inmediatamente debe ser entendido enseguida o acto
seguido, el vendedor no debe dilatar esa entrega si lo hace se pone en situacin
de incumplimiento, retardo. No obstante para colar al vendedor en mora es
necesario requerirlo, interpelndolo judicialmente.
Art.1882inc2 para que el comprador invoque lo que viene regulado en este
artculo, debe haber pagado cumplido o que por lo menos este presto a pagar. El
inc3 reitera esa posibilidad.
Art.1882 dice que el comprador podr desistir del contrato a su arbitrio, se ha
discutido en doctrina y jurisprudencia sobre la naturaleza de ese desistimiento
para saber si es una decisin autnoma o si es una resolucin del Art.1546cc,
algunos sostienen que se trata de la misma resolucin del 1546 con lo cual el
comprador deber necesariamente acudir ante el juez, esa resolucin no es de
pleno derecho se requiere una decisin del juez que declare resuelto el contrato y
condene a daos y perjuicios si hay lugar a ello; pero otros dicen (el Dr. esta de
acuerdo) que es de pleno derecho, sin intervencin judicial, este es el debate en
Europa pero nosotros no necesitamos una reforma, vasta con entender el
Art.1882cc. Cosa distinta ocurre si ya se ha pagado el precio y se incumple por el
vendedor, uno solicita que se devuelva el precio si el vendedor no esta de acuerdo
se va al juez, si este retrazo ha causado perjuicio si se quiere que se repare el
dao tenemos que acudir ante el juez, ese desistimiento ser de pleno derecho
dependiendo del caso.
En materia mercantil Art.917, 918cdc se regula la venta de cosa futura, si bien la
redaccin es distinta y consider la posibilidad de existencia parcial de la cosa, el
tema es idntico en el cc y el cdc, existe entonces cuando no se ha pagado y si no
se quieren perjuicios la posibilidad de desistir por parte del comprador.
Art.1852 perseverar en el contrato y en fundamento a su intereses y si la cosa
existe as sea parcialmente y el precio es establecido segn justa tasacin, aun en
este evento el comprador tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios, que por
hiptesis en este caso seria moratorios.
Vemos como el 1882 establece una especial concepcin del comprador
permitindole varias opciones pero tambin establece otra situacin que se dice
es la especial proteccin del vendedor: EL ART. DICE QUE SI DESPUES DEL
CONTRATO (PERFECCIONADO) UBIERE MENGUADO LA FORTUNA DEL
COMPRADOR....esta parte de la norma es muy peligrosa propicia
comportamientos fraudulentos, le otorga al vendedor un poder discrecional porque
es el unilateralmente quien aprecie y mida la capacidad de pago del comprador y
si ve que no se puede pagar el precio podr no entregarlo, se ha discutido:

1. no es una posibilidad de desistimiento del contrato, el vendedor ejerce esa

facultad sin que para el efecto se este en incumplimiento del comprador de
ninguna clase, por eso algunos autores y la misma CSJ han sostenido que este es
una especie de derecho de retencin hasta tanto el comprador no pague o
asegure el pago aunque incluso se haya pactado un plazo en su favor. Para
valencia Zea es una excepcin de contrato no cumplido. El Dr. no lo ve de ninguna
de esas formas, estara reteniendo cosa propia este se ejerce frente a un
incumplimiento, por ello mismo tampoco es excepcin de contrato no cumplido
donde su caracterstica fundamental es buscar el orden de cumplimiento de las
obligaciones y por las naturaleza del contrato hay duda pero eso no esta
ocurriendo ac, hay claridad se sabe que no esta en mora, se sabe cuando se
debe entregar, etc. el Dr. dice que la norma es peligrosa no solo por el poder
discrecional sino por lo que no dice por Ej. Quien corre con los riesgos de la cosa
mientras el vendedor hace uso de esa facultad. Esto hace de la norma algo muy
peligroso, el Dr. considera inconveniente este beneficio, pero cree que al ser
derecho positivo vigente puede ser aplicado pero el juez debe vigilar que no se
abuse de la figura.
Art.1884cc norma importante pero que aqu en Colombia ha pasado desapercibida
y la jurisprudencia no ha sabido sacarle el partido como si lo hacen el Francia, el
vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato, el vendedor debe ajustar
su comportamiento plenamente a lo que se desprende del contrato, que se
complementa con la buena fe porque como es apenas obvio el contrato no dice
todo, debe entregar la cosa en el estado que estaba al momento de la celebracin
del contrato pero el cc en el Art.1885 establece en la casustica propia de del cc y
nuestra CSJ con poca imaginacin dice que en la venta de la yegua u otra hembra
va comprendida la venta del hijo que lleva o que amamanta, la jurisprudencia
francesa ha visto que hay una obligacin adicional desarrollo de la obligacin
entregar, es la obligacin de conformidad de la cosa, conforme a la voluntad de
las partes tanto expresa como presunta, luego el tema de los vicios aparentes que
se aprecian al momento de la entrega no se cumple por no ser conforme a lo
establecido.
El cc se ocupa de la venta de predio rustico, hay dos criterios para saber si es
rustico o urbano:
1. explotacin del bien: si tiene vocacin para la explotacin rural es rustico si
hay una edificacin es urbano
2. cdigo de rgimen poltico y municipal, el urbano es el que esta en el casco
urbano hasta 200mt el resto es rustico.
Septiembre 22

Venta de predio rustico puede hacerse:

1. en lo que resta por cuerpo cierto es importante tener en cuenta que
cuando ello tiene lugar las partes en estricto rigor estn haciendo caso
omiso de la extensin o escritura del predio y se entiende que la obligacin
del vendedor es la de entregar ese cuerpo cierto ese bien rural entendido
como cuerpo cierto debidamente especificado independientemente de la
cabida, de la mesura o extensin del mismo basta con que el vendedor
entregue ese cuerpo cierto debidamente determinado y para el caso de los
inmuebles fundamentalmente atravs del deslindamiento con esto se
cumple especficamente la obligacin del vendedor de entregar por ello
independientemente de lo que haya ocurrido cuando se vende como cuerpo
cierto no cabra con posterioridad solicitar restitucin o aumento del precio
so pretexto de mayor o menor cabida de la creda e incluso eventualmente
de la declarada, las partes han entendido vender bien como cuerpo cierto.
2. en la venta por cabida1 las partes entienden vender el bien rural con
arreglo a la cabida Art.1887cc las mas de las veces debe entenderse que el
bien rural ha sido vendido como cuerpo cierto solo se entender que est la
venta por cabida cuando de esa declaracin de la voluntad de las partes,
como en lo ejemplos que cita la norma, ello sea relativamente fcil de
establecer. Es factible que dentro de un mismo predio de carcter rural
encontremos sectores dentro del mismo que tendrn un valor diferente de
otros sectores que forman parte del mismo predio, es evidente que en una
finca se encuentre una parte que es apta para el cultivo otra que no lo es, y
es evidente que el valor de las hectreas de esa porcin de terreno ser
mayor que el resto que no es frtil o apta para el cultivo sobre de la cual
pesan medidas de carcter administrativo verbigracia medidas de carcter
ambiental que prohben la tala de rboles etc., es factible que esto ocurra
en la venta por cabida y ello debe ser expresado en el contrato.
Art. 1888 establece los efectos de la venta por cabida confiriendo en esta
modalidad ciertas acciones al comprador o al vendedor, se trata nica y
exclusivamente de compraventa de predios rsticos en el caso de
compraventa de predio urbano ninguna de las acciones que se derivan de
la venta por cabida le son reconocidas al vendedor o al comprador.
Se ha dicho que hay dos criterios para determinar cuando el predio es rustico y
cuando es urbano, la tendencia es decir que el predio rustico es el que se
encuentra mas all de los limites de los urbanos establecidos por los municipios y
ciudades. Tradicionalmente la corte haba acogido el criterio que predio rustico es
1 Cabida es extensin o mesura, como cuando se venden 20 hectreas, 90 fanegadas de tierra. Si la venta es
por cuerpo cierto poco me importa que el predio tenga 20 hectreas o 70 y media no interesa que se diga o no
se diga en el contrato lo que importa es que se limiten los linderos. Cuando se compra por cabida es en
atencin a la medida.

el que se destina para la explotacin agrcola y urbano es el destinado para ser

edificado o que ya esta edificado.
El Art. 1888 nos dice cuales son los alcances o efectos de la venta por cabida. En
relacin con la venta por cabida pueden darse dos situaciones bsicas o dos
situaciones principales:
1. que la cabida real sea mayor que la cabida declarada, en otras palabras se le
entrego al comprador un pliego mayor de hectreas que la que se declaro haber
vendido en el contrato en este caso pueden presentarse dos hiptesis:
a) que el precio de la cabida que sobre, es decir, la diferencia entre la cabida
real y la cabida declarada sabemos que la primera es mayor que la
segunda, el precio de la cabida que sobre (el valor de las hectreas que le
dio de mas) no sea mayor del 10% del precio de la cabida real (aquel que
efectivamente le entrego el vendedor al comprador) en este caso el
comprador deber aumentar proporcionalmente el precio es decir que
deber pagarle al vendedor ese valor de la cabida real que le dejo de pagar
que
es
el
valor
de
la
cabida
que
sobra.
b) que el precio de la cabida que sobra es mayor que el 10% del precio de la
cabida real (se le fue la mano en la generosidad), en este caso es evidente
que el comprador si quiere mantener en firme el contrato deber completar
el precio de la cabida que sobra. Pero tambin puede ocurrir que ese precio
sea relativamente importante(mas del 10% puede ser 50% o 70% etc.) en
este caso el comprador puede decir que ya no le interesa entonces puede
desistir del contrato a su arbitrio pero tendr derecho a percibir una
indemnizacin por perjuicios porque es indiscutible que se esta dando lugar
a esta equivocacin por parte del vendedor, se le escrituro un numero de
hectreas superior a un 10% del que efectivamente se declaro en el
contrato entonces si el comprador quiere completar el precio deber pagar
una suma importante teniendo la posibilidad de desistir del contrato y
pudiendo obtener la indemnizacin por perjuicios porque en todo caso fue
el vendedor quien dio lugar a esta equivocacin. Este desistimiento se dice
que se asemeja al desistimiento del Art.1882cc (cuando el vendedor retarda
el cumplimiento de su obligacin de entregar) obviamente que el pago de
perjuicios tendr posibilidad cuando el comprador opta por esta opcin de
desistir del contrato, cuando el comprador completa el precio no obstante
que pase del 10% el contrato quedara en firme y no hay lugar a reparacin
de
perjuicios.
2. Cuando la cabida real es menor que la cabida declarada, en otras palabras el
vendedor y el comprador declararon en el contrato que estn haciendo acto de
transferencia de dominio por 70 fanegadas y le entrega 50, en este caso la cabida
real es menor que la cabida declarada en el contrato en este evento puede ocurrir
tres
situaciones:

a) que la cabida que falta alcanza a mas de una dcima parte del precio de la
cabida completa, aqu podr el comprador a su arbitrio, o pedir la
disminucin del precio (devulvame el precio de lo que no me esta
entregando, yo le pague 90 y me entrego 70 devulvame el precio de 20
fanegadas) o podr desistir del contrato con la correspondiente
indemnizacin del perjuicios porque de igual manera es el vendedor el que
habr dado lugar a esa diferencia entre la cabida real y la cabida declarada
igualmente el desistimiento en este caso opera en los trminos del Art.1882
y el pago de perjuicios solo opera si efectivamente el comprador decide
desistir del contrato, si el contrato se mantiene y el vendedor conviene
devolver parte del precio por lo que no entrego no hay lugar al
resarcimiento
de
perjuicio
alguno.
b) que la cabida que falte no excede mas de una dcima parte del valor de la
cabida completa en este caso el vendedor deber completar la cabida si al
vendedor le quedo faltando por entregar 2 fanegadas en consecuencia
deber haber una modificacin de la escritura publica agregando esa
porcin de terreno que el vendedor deber entregar al comprador para
efectos de completar la cabida declarada. Lo que importa es que
efectivamente ese comprador tenga la cantidad de terreno que se declaro
en el contrato no es ajustar el contrato a lo que se entrego en realidad, sino
es
ajustar
la
cantidad
de
terreno
al
contrato.
c) que no se pueda completar la cabida, en este caso el vendedor deber
sufrir una disminucin proporcional del precio porque el valor de la cabida
que falta no supera el 10% y el comprador no tiene posibilidad de desistir
del contrato estando la nica solucin en que el vendedor devuelva la parte
del precio de la porcin de tierra que falta.

El Art. 1890cc establece que las acciones que se originan en las ventas por cabida
expiran al cabo de un ao contado a partir de la entrega para algunos seria una de
las denominadas prescripciones de corto plazo para otros estaramos en trminos
de caducidad, la expiracin en todo caso (en el punto de caducidad y prescripcin
es discutir si la botella esta medio llena o medio vaca?...) lo importante es tener
en cuenta que la expiracin del plazo es un ao contado a partir de la entrega, es
el acto material de la entrega no la inscripcin del titulo en la correspondiente
oficina de registro sino la entrega fsica del predio la que determina el momento
del cual se comienza a contar.
Adicionalmente se sostiene que la accin derivada por la venta por cabida no es
incompatible con la accin rescisoria por lesin enorme obviamente para intentar
la una o la otra se entiende que se deben dar los supuestos establecidos en la ley
para casa una de ellas, por eso el Art.1892cc con lo cual esta expresando la
compatibilidad de las dos acciones.

N o obstante la venta de predio rustico haberse efectuado como venta por cabida
al igual que lo que ocurre con la venta de predio rustico efectuada como cuerpo
cierto ser necesario que en el contrato se especifiquen los linderos en el
correspondiente instrumento publico, la falta o el no sealamiento de los linderos
en la escritura de compraventa se traduce en una indeterminacin del objeto y
para la CSJ al tenor de lo dispuesto en el Art.1741cc genera nulidad absoluta del
contrato lo cual a su vez parte de la doctrina reaccione y diga -no esto es una
nulidad relativa en la medida que se puede sanear mediante acto adicional en cual
se sealen esos linderos-, en sntesis tenemos que en la venta de predio rustico
en la venta como cuerpo cierto o de venta por cabida ser necesario el
sealamiento de los linderos en el contrato de compraventa.
Obligacin de saneamiento:
Esta es la segunda de las obligaciones del vendedor que es denominada por la
doctrina principalmente como la obligacin de garanta, el Dr. Por su parte prefiere
conservar la terminologa de saneamiento ya que este vocablo puede evocar otros
conceptos incurriendo en confusiones. Art.1893cc establece esta obligacin de
saneamiento a cargo del vendedor y segn este mismo articulo esa obligacin de
saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos el primero es proteger
al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida este es el
denominado saneamiento por eviccin, y el segundo objeto es el de suscitar la
responsabilidad del vendedor por los defectos ocultos de la cosa llamados
usualmente vicios redhibitorios o intrnsecos.
Saneamiento por eviccin:
Esta figura se conoca ya desde el derecho romano y desde sus orgenes se ha
entendido como la obligacin del vendedor dirigida a defender la venta que el ha
celebrado con el comprador de los ataques a las solemnidades de la
emancipacin o de la entrega de la cosa, constitua para los romanos un medio de
proteccin del comprador para que el saneamiento tenga caractersticas de
prosperidad se requiere:
1. que el vicio tenga una causa anterior a la celebracin del contrato de
compraventa salvo que vendedor y comprador hayan estipulado en
contrario lo cual es perfectamente dable gracias a la autonoma de la
voluntad, pero en trminos generales si el vicio tiene causa posterior al
contrato no se podr pedir el saneamiento por eviccin, lo que si es
factible es que la pretensin del tercero en virtud de la cual alega un
mejor derecho sobre la cosa sea presentada con posterioridad al
contrato de hecho las mas de las veces esto es lo que ocurre.
2. se requiere que la pretensin del tercero provenga de un vicio de
derecho, en otras palabras los ataques de terceros que atenten contra
la posesin fatdica de la cosa por parte del comprador deben ser
repelidos por l mismo mediante el establecimiento de la
correspondiente accin posesoria y de polica, se requiere entonces de

un tercero que tenga una pretensin en virtud de la cual alega tener un

derecho mejor sobre la cosa.
En este sentido es preciso tener en cuenta que el propsito de la obligacin de
saneamiento por eviccin es garantizarle al comprador un aprovechamiento y
goce til sobre la cosa y que el vendedor por consiguiente debe estar en aptitud
de defensa para garantizar esa posesin pacifica.
Se dice que la obligacin de saneamiento comprende en primer lugar una accin
de defensa y en segundo lugar una accin de restitucin del precio y de
reparacin de perjuicios:
Accin de defensa es preciso afirmar que en los trminos del Art.1894cc hay
eviccin de la cosa comprada cuando el comprador es privado en todo o en parte
de ella por sentencia judicial en este sentido el ataque del tercero tiene una
manifestacin concreta su accin judicial esta dirigida o enderezada a disputarle
los derechos al comprador sobre la cosa vendida por ello el vendedor antes de
cualquier cosa debe enterarse del proceso promovido por el tercero y ello se logra
mediante la citacin que a instancias del comprador debe hacerle el juez al
vendedor para que comparezca al proceso Art.1899, 1900cc esa citacin del
vendedor que debe efectuarse en los trminos del cpc, se hace mediante la figura
de la denuncia del pleito Art. 54, 55, 56 del cpc es decir que se establece a cargo
del comprador para la efectividad correlativa de la obligacin de saneamiento del
vendedor una obligacin de hacer (que es citar al vendedor para que comparezca
al proceso en defensa del comprador y de la cosa vendida como consecuencia de
la demanda presentada por el tercero), igualmente con la denuncia del pleito se
busca que se tenga al vendedor como litisconsorte del comprador demandado en
la defensa de la cosa. Si el vendedor eventualmente no opone medio alguno de
defensa es decir se allana a la pretensin del tercero, surge entonces la obligacin
de garanta del saneamiento por eviccin y que nos da cuenta el Art.1904cc, de
all que el verdadero saneamiento surja de la accin de restitucin del precio y de
indemnizacin de perjuicios. (En si mismo la accin de defensa es hacer la
denuncia del pleito para la comparecencia del vendedor).
Accin de restitucin del precio y de reparacin de perjuicios en estricto rigor
es el verdadero saneamiento por eviccin ya que persigue que el vendedor
restituya el precio de la cosa vendida y la indemnizacin de perjuicios partiendo de
la base de que la cosa vendida ha resultado ser evicta, en otras palabras que ha
triunfado la pretensin del tercero y en consecuencia en comprador deber
entregarle a ese tercero el objeto materia de la compraventa cuando quiera que se
proceda a la ejecucin de la sentencia, por ende el Art.1904cc encierra todo lo que
comprende al saneamiento por eviccin propiamente dicho:
1. restitucin del precio independientemente que la cosa al momento de
la eviccin valga menos, salvo que ese menor valor resulte de un
deterioro de que el comprador ha sacado provecho, en este caso se

2.

3.

4.

5.

hara el descuento correspondiente al momento de la restitucin del

precio o del bien. Esta obligacin resulta del carcter oneroso
conmutativo del contrato donde perdida la cosa para el comprador se
debe el precio pagado por ella con la limitacin prevista en el
Art.1905cc en todo caso le corresponde probar al vendedor que el
deterioro de la cosa es imputable al comprador y este habra obtenido
provecho.
en segundo lugar el saneamiento por eviccin comprende a la costa
legal del contrato de compraventa que hubiere sido pagada por el
comprador, sabemos que en algunos casos el comprador tiene que
incurrir en algunos gastos como por ejemplo estudio de ttulos,
elaboracin de la minuta del contrato, etc. todo esto deber ser
reembolsado por el vendedor siendo esta una obligacin que surge a
manera de sancin como quiera que el contrato de compraventa le
causo a l perjuicios.
el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir,
es posible que como consecuencia de la existencia de condena
resulten a favor del tercero frutos que el comprador se encuentre
obligado a restituir en cuyo caso el reembolso de esos frutos debern
ser reconocidos por el vendedor especialmente ello tiene lugar cuando
el vendedor vinculado una vez hecha la denuncia del pleito no ha
puesto medio alguno de defensa o sea expresamente allanado a las
pretensiones del tercero.
las costas que el comprador haya debido pagar en consecuencia de la
demanda promovida por el tercero. Si eventualmente el vendedor se
allana y el comprador no comparte esto como quiera que fue el
comprador el que escogi deliberadamente continuar con el proceso
sabiendo que iba a fracasar el vendedor no deber reembolsarle esas
costas.
es posible que la cosa se haya valorizado durante el tiempo que
estuvo en poder del comprador, el vendedor estar obligado a pagar
esas mejoras que el comprador le haya introducido a la cosa que la
hayan hecho mas valiosa y que no le hayan sido abonadas por el
tercero que triunfo en su pretensin. Si el vendedor es un vendedor de
mala fe es decir que sabia el carcter ajeno de la cosa en este caso
estar incluso obligado a reembolsar al comprador aun las mejoras
voluptuarias que el haya efectuado sobre la cosa. Si el valor aumento
por causas naturales o por el transcurso del tiempo no se abonara lo
que excediere a la cuarta parte del precio de la venta a menos de
probarse mala fe en el vendedor Art.1915cc en otras palabras si el
vendedor es de mala fe esta obligado a pagar todo aumento de valor
que haya tenido la cosa cualquiera que haya sido la razn de ese
aumento.

Art.1933 al contrario ya nos seala dos eventos en los cuales cesa la obligacin
de saneamiento por eviccin a cargo del vendedor:

1. si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al

juicio de rbitros sin consentimiento del vendedor y los rbitros fallaren
contra el comprador, obviamente esa pretensin del tercero es
susceptible de decidirse por rbitros por ser
controversias
susceptibles de transaccin.
2. si el comprador pierde la posesin de la cosa por culpa suya y por ello
procede la eviccin, cesa la obligacin de saneamiento a cargo del
vendedor.
Adems de estos dos eventos existen otros que estn regulados de forma
dispersa en el CC:
3. cuando el comprador omite citar al vendedor y adems de omitir esa
citacin la cosa fue evicta. Inc3 Art.1899cc, pero se exonera de la
obligacin de saneamiento, subsiste la obligacin de devolver el
precio.
4. parte final Art.1899 se establece que cesa la obligacin de
saneamiento cuando intentada la accin del tercero el comprador deja
de oponer excepcin alguna, y como consecuencia de esa omisin la
cosa es declarada evicta, el comprador habra podido obtener que no
se declara evicta la cosa oponiendo excepciones suyas verbigracia
que el comprador tenga una posesin que le permita alegar usucapin.
5. cuando el comprador tenga conocimiento del carcter ajeno de la cosa
o si el contrato dice que l acepta el contrato asumiendo el riesgo de la
eviccin el vendedor se exime de la obligacin de saneamiento como
de la devolucin del precio en virtud del Inc.3art.1909cc. pero se
sostiene que en muchos casos que aun cuando se exime al vendedor
de la obligacin de sanear por eviccin esta estipulacin no alcanza a
exonerarlo de su obligacin de pagar el precio aun cuando la cosa se
haya deteriorado o disminuido de su valor incluso por hecho o culpa
del comprador salvo que se pruebe que de esos deterioros el
comprador hubiere obtenido provecho.
6. en las ventas forzadas o por ministerio de justicia, aqu as como dice
el Art.1908 el vendedor solo estar obligado a la restitucin del precio
que haya recibido como consecuencia de la venta en este caso los
vendedores se obligan a la garanta de la cosa vendida en publica
subasta al tenor de lo establecido en el Art.1904cc pero cuando se
trata de una venta forzada segn el Art.741cc el juez en esta hiptesis
es el representante del deudor y la responsabilidad queda adscrita a la
restitucin del precio el no se hace responsable en los dems eventos.
Caractersticas de la accin de saneamiento:
1. es una accin indivisible al tenor de lo dispuesto en el Art.1896cc, se
intentara solidariamente contra cualquiera de los herederos del vendedor.
Si lo que se busca es la restitucin del precio y el pago de la indemnizacin,
esa pretensin como tal en si misma es divisible y eventualmente

compromete la responsabilidad de los herederos a prorrata de su cuota

hereditaria.
2. esta accin es de orden privado, puede ser renunciado por el comprador
ellas en consecuencia vendedor y comprador pueden pactar expresamente
la exoneracin del vendedor de salir al saneamiento por eviccin de la cosa
lo cual no lo eximir de su obligacin de restituir el precio que es una
obligacin autnoma. Y ello como lo hemos dicho, la obligacin de
saneamiento puede ser considerada como elemento natural del contrato, a
parte de estipulacin de las partes se entiende que el vendedor debe salir al
saneamiento tanto por eviccin como por vicios redhibitorios, pero las
partes perfectamente por una clusula especial pueden excluir del contrato
de compraventa esa obligacin del vendedor de salir al saneamiento sin
que ello implique desnaturalizacin del contrato, esta renuncia nos permite
concluir que es de carcter privado. Pero si hay mala fe del vendedor se
dice que el pacto es nulo y no produce efectos entre las partes en los
trminos del Art.1988cc y entre otras cosas porque ello equivaldra
prcticamente a la condenacin de dolo futuro.
3. el saneamiento es exigible de todos los vendedores, es decir que puede ser
exigida de aquel al que se le manda una cosa comprada Art.1897cc
proteger al comprador contra la insolvencia del comprador e incluso que se
ignore su paradero, se puede exigir de los dems vendedores el
saneamiento, puede ocurrir que el tercero que intenta la accin contra el
comprador o mejor que la persona de quien adquiri el dominio el vendedor
que resulto no ser dueo, es decir que los dos o tres vendedores
preferentes tampoco eran dueos de la cosa en este caso se sostiene que
el comprador puede obtener el saneamiento per saltum y obviamente por
esa va lograr el saneamiento de la cosa evicta.
Puede ocurrir que el saneamiento no recaiga sobre la totalidad de la cosa sino que
recaiga sobre una parte de la cosa vendida, en ese caso deber tenerse en cuanta
la proporcin de la cosa sobre la cual recae la eviccin y en consecuencia la
posesin de la cosa sobre la cual una vez declarada evicta parcialmente la cosa,
la porcin de la cosa sobre la cual el comprador podr continuar el aprovechando
til y pacifico de la misma en este caso si podemos concluir que el comprador
igualmente abra celebrado el contrato sin esa parte sobre la cual recay esa
declaratoria de eviccin, el contrato se mantendr independientemente de la
correspondiente devolucin proporcional del precio y de la correspondiente
indemnizacin del prejuicios pero si se puede presumir razonablemente de
presuncin de hombre que no habra celebrado el comprador el contrato en tales
circunstancias el saneamiento ser total y por ende el comprador podr pedir la
rescisin de esa venta restituyndose el precio abonara los frutos que el
comprador haya sido obligado a entregar y obviamente todos los dems perjuicios
ocasionados al comprador Art.1910cc. Es importante tener en cuenta que se habla
de rescisin del contrato y no de resolucin porque obviamente obedece a una
causa anterior al contrato.
Precisamente la palabra eviccin viene del latn evictere que quiere decir ser
vencido en consecuencia es preciso tener en cuenta que la pretensin del tercero

puede ser contraria a su derecho donde el tercero sea vencido en su pretensin el

vendedor no ser obligado a pagar perjuicio alguno Art.1912cc.
Se hace extensiva con base en la doctrina, cuando quiera que la pretensin del
tercero no verse sobre el derecho de dominio sino que proceda como
consecuencia de cualquier otra carga o gravamen sobre la cosa que de cualquier
manera afecten el uso de la cosa vendida, as lo establece tambin el CDC en la
obligacin de saneamiento en la compraventa mercantil.
La accin de saneamiento por eviccin preside en 4 aos contados a partir de la
fecha de la ejecutoria de la sentencia que declara la eviccin, una vez el tercero
ha triunfado y ha obtenido una sentencia condenatoria se empiezan a contar
cuatro aos a la ejecutoria de esa sentencia como termino de prescripcin de la
accin de saneamiento. En lo que tiene que ver con la restitucin del precio se
sostiene que se rige por las reglas generales en materia de prescripcin es decir
que 20aos o 10 aos segn el caso contados a partir de la sentencia de eviccin.
El segundo objeto de la obligacin de saneamiento es el saneamiento de los vicios
redhibitorios es decir la obligacin del vendedor de responder frente a vicios o
defectos de la cosa de naturales intrnseca y por ello mismo llamados
redhibitorios, partiendo de la base de que todo comprador al momento de celebrar
el contrato persigue obtener una utilidad de la cosa vendida, bsicamente que la
cosa sirva para su uso normal, cuando quiera que el vendedor ve disminuida esa
facultad surge a cargo del vendedor la obligacin de saneamiento que segn el
Art.1914cc implica a favor del comprador una accin redhibitoria es decir una
accin del comprador que pretende que se rescinda la venta o que se rebaje el
precio.
Septiembre 28
Obligacin de saneamiento a cargo del vendedor, y eso debido a que todo
comprador que celebra contrato de compraventa
persigue obtener un
aprovechamiento de la cosa determinado, este aprovechamiento normalmente
consiste en darle a la cosa el uso que es de su propia naturaleza y cuando quiera
que en consecuencia el comprador vea disminuida o menguada esa facultad surge
entonces a cargo del vendedor la segunda obligacin de saneamiento que como
dice el Art.1914cc le otorga una accin redhibitoria para que el comprador pueda
lograr la rescisin de la venta o una accin estimatoria pendiente a que se le
rebaje proporcionalmente el precio como consecuencia de los vicios ocultos.
Para que podamos hablar en estricto rigor de vicios ocultos o redhibitorios es
necesario que los defectos que alega el comprador rena unos determinados
requisitos para que tenga posibilidades de prosperar la accin redhibitoria, el cc
nos dice cuales son esos requisitos de los vicios ocultos o vicios redhibitorios:

1. que esos vicios deben haber existido al tiempo de la venta, es decir, que en
principio todo defecto que tenga causa anterior o concomitante a la
celebracin del contrato de compraventa independiente de que el vicio se
revele, el vicio muy seguramente no se habr podido revelar con
anterioridad al momento de su celebracin pero con posterioridad se revela
o es descubierto por parte del comprador, el comprador se percata del vicio
de la venta e independientemente que se percate con posterioridad, esos
vicios
deben
haber
existido
al
tiempo
de
la
venta.
2. los vicios redhibitorios deben ser tales que por ellos la cosa vendida no
sirva para su uso normal o solo sirva imperfectamente de manera que no se
pueda presumir que el comprador la hubiera comprado a menos precio o
no la hubiere comprado, este requisito hace relacin con la talla con la
magnitud del defecto en otras palabras y en los trminos que ha utilizado
nuestra CSJ desde 1969 no se trata o no deben convertir estos vicios en
imperfecciones o defectos que incomoden o desagraden al comprador, la
gravedad la importancia que dice entonces es que el uso de la cosa no
puede hacerse en condiciones normales, corresponde al juez en particular
determinar que el uso de la cosa no se puede usar en trminos normales,
utilizando
concurso
de
peritos.
3. deben ser ocultos Art.1915cc, ya lo hemos dicho en ocasiones anteriores a
los vicios ocultos se le oponen los vicios aparentes, y el vicio aparente se
permiten alegar a mas tardar en el momento de la entrega que la cosa no
es de recibo, que la cosa presenta defectos y solamente sopena de
caducidad no tendr el comprador oportunidad de alegar defectos o vicios
aparentes. Pero aqu se trata de vicios ocultos, la norma parte de una
presuncin de hombre de igualdad entre vendedor y comprador en lo que a
conocimiento del vicio se refiere Ej.: vender un automotor en principio se
entiende que tanto comprador como vendedor ignoran los vicios, no
conocen de la existencia de los vicios independientemente que el Art.1915
haga referencia bsicamente al comprador que el comprador haya podido
ignorarlos, cuando, cuando quiera que existe una negligencia grabe por el
comprador que lo conducen a ignorar el vicio el no ha realizado un examen
sobre la cosa
no podr alegar con posterioridad el saneamiento.
de igual manera ocurre si el vendedor le informa al comprador de un vicio
que presenta la cosa que debe ser previa o concomitante a la celebracin
del contrato tampoco puede obligar al vendedor a salir al saneamiento
como quiera que este lo puso en conocimiento del vicio.
la ignorancia del vicio por el comprador se presume siempre y cuando su
profesin u oficio le haya permitido legtimamente no conocerlo, en
cualquier caso le corresponde al vendedor probar o bien que puso en
conocimiento al comprador del vicio o bien que dada la profesin u oficio
del comprador este deba conocerlo. se entiende entonces que el vendedor
tampoco debe conocer el vicio por que en la medida que el vendedor
conozca la existencia del vicio en razn de su profesin u oficio el vendedor

debera conocer la existencia del vicio que en este caso estaramos en

presencia de un vendedor profesional en este caso ser obligado al
saneamiento y a la indemnizacin de todos los perjuicios que resulten de
esa omisin y desde este punto de vista el CC en lo que hace a vicios
redhibitorios recapitulando los equipara en cuanto al conocimiento pero
distingue entre vendedor de buena fe y de mala fe, equipara al vendedor de
mala fe con el vendedor profesional en cuanto al tratamiento porque se
entiende que el vendedor profesional no puede ignorar esas contingencias
por eso para el cc tanto el vendedor de mala fe como al vendedor
profesional adems de obligarlos al saneamiento los obliga al reparacin de
todos los daos y perjuicios que se le hayan causado al comprador.
Cuando ambas partes legtimamente ignoran el vicio es decir ni el vendedor ni el
comprador estaban en condiciones de conocer los vicios de la cosa:
La CSJ en sentencia de 1955 sostuvo extraamente que si el vendedor no tiene
como profesin u oficio el de negociar automviles ni el comprador conoca la
tcnica mecnica de los automotores la negligencia fue de este al no hacer revisar
el vehiculo por un profesional para saber el estado en que se encontraba y ello
porque el Art.1918cc si el vendedor no conoca los vicios y no estaba el posibilidad
de conocerlos solo ser obligado a la rebaja del precio o a su restitucin, entonces
la corte extraamente exonera al vendedor de la obligacin de saneamiento y de
la obligacin de indemnizar cuando el Art.1918 nos esta diciendo que cuando
quiera que el vendedor independientemente que el comprador haya debido revisar
las cosas que cuando el vendedor ignore los vicios el solamente ser obligado a la
restitucin o al a rebaja proporcionada.
Efectos de los vicios redhibitorios:
1. en presencia de vicios redhibitorios el comprador tiene la posibilidad de
intentar la accin redhibitoria que es una accin rescisoria o accin
estimatoria tambin conocida como actio cuanto minoris Art.1917cc. si la
accin redhibitoria persigue la terminacin del contrato con efectos
retroactivos, devolver la cosa y restituir el precio, la actio cuanto minoris se
busca que se rebaje el precio de la cosa proporcionalmente con los vicios
que ella presenta independiente que sea bien mueble o inmueble con el
propsito de lograr el equilibrio en las prestaciones sabemos que por el
hecho que el comprador haya pagado un precio determinado que la cosa
servia para un determinado uso, si con posterioridad se revela que ese uso
no es el adecuado se habr pagado mas de lo que en estricto rigor vale la
cosa.
Art. 1925cc se sostiene que en principio no cabria opcin entre las dos
acciones por parte del comprador, pero el Dr. dice que una sentencia
adversa en lo que tiene que ver con la redhibitoria nada impide que el
comprador intente la actio cuanto minoris como quiera que busca objeto

distinto y los efectos de cosa juzgada que se produzcan de una de las

acciones no deben extenderse a la otra. Este artculo elimina la posibilidad
de intentar la accin redhibitoria cuando quiera que los vicios no tengan una
entidad tal que hagan la cosa impropia para el uso que le corresponde.
Art.1919 consagra una segunda hiptesis, eventualmente la cosa que
presentaba el vicio redhibitorio puede perecer en manos del comprador en
este caso se perder la accin redhibitoria pero no la cuanto minoris incluso
por culpa del comprador se haya perdido la cosa, debe el comprador probar
la destruccin de la cosa y la causa de la misma.
Al decretarse rescindido el contrato por un vicio redhibitorio deber ser
devuelto el precio integro y los intereses legales desde la fecha de la
entrega de la cosa, pero el Dr. dice que deben contarse desde la fecha del
pago del precio.
Lo que determina que se utilice una u otra opcin es la gravedad del vicio.
El vicio puede no ser muy grabe fcil de reparar, pero que aun no siendo tan grabe
se pueda reparar la cosa perece como consecuencia de ese vicio Ej. Automvil sin
frenos.
2. En materia de saneamiento por eviccin no procede en tratndose de
ventas forzadas o por ministerio de justicia, de igual manera a como ocurre
con la accin resisoria por eviccin la accin redhibitoria no procede en las
ventas forzadas en este caso solamente en la medida que se trate de un
vendedor de mala fe es decir de un vendedor que conoca los vicios y no
los declara o de un vendedor profesional ser responsable el vendedor aun
en el caso de las ventas forzadas en los trminos del Art.922 cuando quiera
que el comprador le solicite que haga una declaracin sobre el estado de la
cosa, el comprador que en este caso es quien resulta adjudicatario de una
publica subasta le puede solicitar por conducto del juez al vendedor es decir
al deudor rematado que haga una declaracin sobre el estado del bien que
esta comprando en este caso si el deudor rematado no hace una
declaracin fidedigna en este caso ser obligado al saneamiento en los
trminos normales. Pero si no se le solicita no esta obligado ni al
saneamiento ni a la indemnizacin de perjuicios.
Existe la posibilidad que el contrato tenga pluralidad de objetos, que atravs
de un mismo contrato se adquieran dos o no mas cosas, si una sola de
ellas presenta vicios ocultos la accin redhibitoria va hasta la cosa viciada y
no sobre la totalidad de los bienes objeto del contrato de compraventa, pero
en virtud de la autonoma de la voluntad se permite que en el acto de
compraventa se vincule o se condicione si se quiere la adquisicin de las
cosas individuamente consideradas a la adquisicin del conjunto, en este
caso hay lugar a la rescisin total del contrato y cuya prueba corresponde al

comprador se sostiene que en este tipo de situaciones el CC le da relieve a

la causa como elemento del contrato, o mejor presupuesto de valides.
Continuando con el punto en virtud del cual las partes en la compraventa
cuentan con una autonoma de la voluntad muy extensa y en virtud de esta
autonoma privada las partes perfectamente pueden convenir que vicios de
naturaleza intrnseca como son los vicios ocultos no tienen el alcance de
redhibitorios lo tengan o lo contrario que vicios que sean redhibitorios por
estipulacin expresa de las partes se declare que no lo sern Art.1920cc
3. Al igual que lo que ocurre con el saneamiento por eviccin cuando
hablamos de vicios ocultos es importante recordar que la obligacin de
saneamiento en general es un elemento natural del contrato, a falta de
estipulacin el vendedor debe salir al saneamiento tanto de la eviccin
como de los vicios redhibitorios de la cosa, pero que eventualmente las
partes pueden por ser un elemento de la naturaleza y no un elemento
esencial por medio de una clusula especial excluir esta obligacin sin que
se desnaturalice el contrato, siempre y cuando se trate de vicios ocultos
que no se conoca o que por su actividad u oficio no deba conocer, sino
ello seria condonacin del dolo futuro. Toda estipulacin en la cual el
comprador renuncia a reclamar por vicios redhibitorios quedara sin efecto a
partir del momento que se logre establecer que si se conocan de los
defectos de la cosa o que era un vendedor de mala fe.
el CC establece Art.1923cc en materia de vicios redhibitorios dos plazos de
prescripcin uno para la accin redhibitoria que son 6 meses muebles y 1
ao para bienes races, de manera excepcional se permite modificar la
prescripcin de la accin por las partes.(se habla de prescripcin y no de
caducidad ya que esta ultima es de orden publico) Art.1926 dice que la
accin cuanto minoris se extingue en un ao para los muebles 18 meses
para los inmuebles se cuenta desde la entrega material de la cosa solo
desde aqu se aprecia la cosa se puede examinar para ver los defectos a
que esta se refiere Art.1927cc.
Saneamiento en materia mercantil a cargo del vendedor.
Art.931 y ss. CDC, si bien lo hace de manera mas completa que el CC no lo hace
de manera tan ordenada, se le suma el hecho que el CDC reglamenta mejor la
obligacin de entregar.

29 Septiembre

Si bien el cdigo de comercio, de alguna manera reproduce los principios del

cdigo civil, ofrece algunas particularidades:
1. En lo que tiene que ver con el saneamiento por eviccin, se dejaron
algunos vacos en el cdigo comercio que son llenados por el cdigo civil.
2. Los incisos segundo y tercero del artculo 940cdc:
A diferencia del cdigo civil, nos habla de eviccin total y parcial, no
obstante el silencio de la norma, cuando el comprador fuera demandado
por un tercero que alega un mejor derecho, por aplicacin de las normas
civiles ser necesario que el comprador proceda a la denuncia del pleito al
vendedor, y de igual manera si el vendedor cediera a las pretensiones del
tercero, se aplicarn todas los aspectos civiles en la medida en que no
contraren la naturaleza mercantil del acto . El primero de los incisos, no
tiene nada que ver con el saneamiento.
Frente a la eviccin total, procede la restitucin del precio y la
correspondiente indemnizacin de perjuicios.
Frente a la eviccin parcial, habr que consultar la dimensin de la eviccin,
es decir, qu proporcin de la cosa vendida alcanza la eviccin, para que
comprador ejerza la opcin que le confieren las normas, ya sea solicitar la
rescisin del contrato o pedir una rebaja del precio.
Cuando el artculo 940, nos hablan indemnizacin de perjuicios en favor del
comprador, debemos tener en cuenta que en comercial, el dao emergente y el
lucro cesante han sido regulados de la misma manera que el derecho civil.
el artculo 941 cdc, muestra el cdigo de comercio va ms all, porque hace
extensiva a la eviccin a derechos distintos del derecho de dominio, es decir,
cuando un tercero alega un determinado derecho distinto del derecho de dominio,
priva al comprador del uso y disfrute pacfico de la cosa y tiene las acciones
previstas para el derecho de dominio.
No se trata propiamente de un saneamiento por eviccin, porque eviccin basados
en las normas del derecho civil, se traduce en la prdida de la titularidad del
derecho de dominio por parte del comprador, mientras que en el cdigo de
comercio se habla de un tercero que alega un gravamen sobre la cosa impidiendo
el goce y del pacfico de sta al comprador.
En virtud de este mismo artculo, las acciones que se derivan de la obligacin de
saneamiento por eviccin prescriben en dos aos, contados a partir del momento
en que el comprador restituya la cosa, pague el precio o subsane el graven el
gravamen que recae sobre la cosa, de conformidad con el artculo 408 cpc, se
tramita como incidente o por el proceso abreviado.
Mientras que en materia civil, el trmino prescripciones de cuatro aos, en materia
mercantil se reduce a dos aos, pero en materia civil la prescripcin se comienza
a contar desde la entrega o la celebracin del contrato segn el caso, mientras en
materia mercantil se le comienza a contar desde el momento de la restitucin del

precio, de la cosa, o el levantamiento del gravamen por parte del comprador a la

tercera persona.
EN LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LOS VICIOS OCULTOS EN EL
DERECHO MERCANTIL, es importante destacar que el cdigo comercio regula
de manera mucho ms concreta la obligacin de entregar y la obligacin de
saneamiento. El cdigo de comercio es mucho ms prosifico en la regulacin de
lo que reconoce como responsabilidad civil por cosas defectuosas.
Sobre este particular el artculo 932 establece lo siguiente: Si el vendedor
garantiza por tiempo determinado el buen funcionamiento de la cosa vendida, el
comprador deber reclamar al vendedor por cualquier defecto de funcionamiento
que se presente durante el trmino de la garanta, dentro de los treinta das
siguientes a aquel en que lo haya descubierto, so pena de caducidad. El vendedor
deber indemnizar los perjuicios causados por cualquier defecto de
funcionamiento que sea reclamado oportunamente por el comprador. La garanta
sin determinacin de plazo expirar al trmino de dos aos, contados a partir de la
fecha del contrato.
Hay que aclarar que cuando el cdigo dicen peritos hace referencia a la
intervencin del juez, porque los peritos no pueden administrar justicia. Los peritos
dictaminarn si los efectos sobre cosa afectan, su calidad o precio.
Como vemos aqu no se trata de defectos ocultos sino se trata de defectos
aparentes, que el comprador tiene la obligacin de manifestar al momento de la
entrega, cuatro das siguientes a la entrega o plazo estipulado en el contrato. Es
decir, aparte del plazo estipulado en el contrato, el comprador tiene cuatro das,
salvo lo que impongan otras normas especiales como por ejemplo el artculo 928
del cdigo de comercio.
Creemos en este artculo, se trata sin lugar a dudas de la obligacin de
conformidad, ampliamente regular el derecho francs, es una proyeccin de la
obligacin de entregar es decir, el vendedor no slo est obligado a entregar sino
que est obligado a entregar en los trminos establecidos en el contrato. Si la
cosa presenta defectos aparentes susceptibles de ser apreciado despus de un
simple examen de esta, el comprador debe expresarlo, en el acto, dentro de los
cuatro das siguientes, o dentro del plazo estipulado en el contrato.
En conclusin, el artculo 932 no est dentro del tema de los vicios
redhibitorios, sino que trata de regular los alcances de la obligacin de
entregar.
El artculo 916 del cdigo de comercio, se complementa con el artculo 932.
El artculo 932, tambin nos dice que cuando el vendedor garantiza por tiempo
determinado el buen funcionamiento de la cosa vendida, el comprador deber
reclamar por cualquier defecto que se presente durante el trmino de la garanta,
dentro de los 30 das contados desde de el da en que lo descubri, so pena de
caducidad. Lo que este artculo nos dice, en primer lugar que existe una garanta
de conformidad de la cosa entregada, por ejemplo, y la cosa llega en un embalaje
especial o en un contenedor el comprador podr firmar que recibi la cosa, pero

podr guardar reserva de que no ha revisado la cosa y por ende tiene cuatro das
para hacerlo, del mismo modo, el cdigo de comercio le permite al vendedor pedir
que la cosa embalada o opuesta en un contenedor sea revisada ante un
representante.
Los cuatro das de los que nos habla artculo 932 en concordancia con el artculo
916, son un trmino de caducidad es decir, vencidos ya no hay lugar a reclamar
que se ha incumplido la obligacin de entregar por parte del vendedor, en su
extensin de la conformidad.
El artculo 934 del cdigo de comercio, consagra una hiptesis distinta, porque no
nos habla de la garanta de conformidad si no, nos habla de la garanta de
correcto funcionamiento. El bien en s dependiendo de su naturaleza y sus
caractersticas, puede no presentar ningn defecto aparente, es decir, las partes
que lo componen se encuentran en buen estado pero por alguna razn el bien no
funciona. El artculo 932, expresa un trmino de caducidad, y dice que el
comprador deber expresarle al vendedor los defectos de funcionamiento dentro
de los 30 das siguientes a aqul en que se hayan descubierto el defecto. El
trmino de la garanta cuando no se especificaba algo distinto del contrato ser de
dos aos, es decir que todo defecto de funcionamiento que aparezca dentro de los
dos aos subsiguientes a la entrega de la cosa, debern ser reparados por el
vendedor, mientras el comprador lo ponga en conocimiento del vendedor dentro
de los 30 das siguientes a aqul en el que descubri el defecto, por ejemplo, se
da la entrega un bien hoy 29 septiembre 2009, y yo me doy cuenta que no
funciona maana 30 septiembre 2009, pero le reclam al vendedor en diciembre,
aunque no se ha vencido el trmino de dos aos de garanta, para este efecto en
particular yo perd la oportunidad de reclamar porque caduc por no alegar la
dentro de los 30 das siguientes al da en el que me di cuenta.
La garanta de funcionamiento es algo quinto a la garanta de entrega conforme.
El Art. 933cdc, no dice que esta garanta convencional, se extiende a las cosas
que se acostumbran a vender de este modo, es decir, hay un presuncin sobre las
cosas que se venden bajo garanta, por ejemplo, nadie podr alegar la garanta
por falla de funcionamiento de un pan. Ser la costumbre mercantil la que nos
indique si ese bien por costumbre se vende bajo garanta.
Finalmente el Art.934cdc, regula de manera especfica los vicios redhibitorios o
vicios ocultos, y el Art. 935 lo complementa diciendo que corresponder a
vendedor probar que el comprador conoca o deba conocer el mal estado de la
cosa vendida, y se tendr en cuenta la costumbre.
Deducimos de estos dos artculos es que bsicamente se exigen los mismos
requisitos que el Art.1915cc Igualmente vemos que el CDC consagra dos acciones
a favor del comprador, una accin resolutoria o una accin estimatoria o de rebaja
del precio, con la correspondiente indemnizacin de perjuicios en ambos casos.
Es importante resaltar que el CDC en el Art. 933 y 934 habla de manera
inapropiada de resolucin del contrato, por cuanto en estricto rigor debe hablarse
de resolucin del contrato, ya que se termina por una causa anterior del contrato,
pero se revelan con posterioridad. Obviamente se trata de volver a las partes en el

estado en que se encontraban antes de la celebracin del contrato, por esto el Art.
934 nos dice que si el comprador opta por la resolucin debe devolver la cosa al
vendedor. Para cada una de las acciones a las que se refieren las normas
mencionadas hay un trmino de prescripcin o de caducidad segn el caso:

la accin que se desprende de clida y cantidad, en 4 das contados a

partir de la entrega y es de caducidad.

La que se desprende de la garanta de concreto funcionamiento, en 30 das

contados a partir de aquel en que el comprador haya descubierto el vicio
dentro de los dos aos siguientes a la entrega, salvo que se halla pactado
otra cosa por las partes.

Las que se originan de las acciones propiamente del saneamiento de los

vicios redhibitorios, ser de 6 meses a partir de la entrega.
Recordemos que el CDC en esta materia, acaba con la diferencia entre
accin redhibitoria y accin estimatoria, y entre bienes muebles y bienes
inmuebles.

DECRETO 3466 DE 1982, ARTICULO 11o. Garanta mnima presunta: Se

entiende pactada en todos los contratos de compraventa y prestacin de servicios
la obligacin a cargo del productor de garantizar plenamente las condiciones de
calidad e idoneidad sealadas en el registro o en la licencia correspondiente, con
las adecuaciones derivadas de la oficializacin de normas tcnicas o de la
modificacin del registro, as como las condiciones de calidad e idoneidad
correspondientes a las normas tcnicas oficializadas aunque el bien o servicio no
haya sido objeto de registro.
Para los efectos de lo dispuesto en el inciso anterior, es requisito obligatorio de
todo registro indicar el trmino durante el cual se garantizan las condiciones de
calidad e idoneidad que se ofrecen, cuando la autoridad competente no haya
fijado mediante resolucin el trmino de dicha garanta mnima presunta, segn la
naturaleza y clase de los bienes y servicios; cuando el trmino sealado por la
autoridad competente afecte algn trmino ya registrado, este ltimo se entender
modificado automticamente de acuerdo con aquel, a menos que el trmino
registrado previamente sea mayor al fijado por la autoridad competente, caso en el
cual prevalecer el registrado por el productor
Ante los consumidores, la responsabilidad por la garanta mnima presunta de que
trata este artculo, recae directamente en los proveedores o expendedores, sin
perjuicio de que estos puedan, a su turno, exigir el cumplimiento de dicha garanta
mnima a sus proveedores o expendedores, sean o no productores.
La garanta de que trata este artculo podr hacerse efectiva en los trminos
previstos en el artculo 29.

Estamos hablando de proteccin al consumidor.

La norma comienza diciendo EN TODOS LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA,
pero se refiere a los contratos de compra-venta, a los cuales se les aplica las
normas de proteccin al consumidor.
Los contratos que no se les aplican, las normas de proteccin al consumidor, se
les aplican las normas de CDC y del CC que acabamos de ver, es decir, obligacin
de entregar la cosa conforme, garanta del correcto funcionamiento, y garanta de
saneamiento de los vicios redhibitorios.
A qu contrato se les aplica se les aplica las normas de proteccin al
consumidor?
Para responder esta pregunta tenemos que leer que las definiciones del Art. 1 de
consumidor, productor y proveedor.
Productor: Toda persona natural o jurdica, que elabore, procese, transforme o
utilice uno o ms bienes, con el propsito de obtener uno o ms productos o
servicios destinados al consumo pblico. Los importadores se reputan productores
respecto de los bienes que introduzcan al mercado nacional. En nuestro pas se
asimila el importador al productor PARA LOS EFECTOS DE PROTECCION AL
CONSUMIDOR.
Proveedor: Toda persona, natural o jurdica, que distribuya u ofrezca al pblico en
general , o a una parte del l, a cambio de un precio, uno o ms bienes o servicios
producidos por ella misma o por terceros, destinados a la satisfaccin de una o
ms necesidades de ese pblico.
Consumidor: Toda persona, natural o jurdica, que contrate la adquisicin,
utilizacin o disfrute de un bien o la prestacin de un servicio determinado, para la
satisfaccin de una o ms necesidades. Esta definicin de consumidor ha sido
blanco de muchas crticas porque es muy amplia, por ejemplo, dice que
consumidor es tanto persona jurdica como natural, es decir, la calidad de
consumidor no est reservada a persona naturales, como en otros pases.
Lo que determina que una persona sea consumidor, es la finalidad del contrato, si
el contrato de ha celebrado para satisfacer necesidades propias o personales de
unas persona natural o jurdica puedo invocar la proteccin del consumidor.
En Colombia las normas de proteccin al consumidor, ms que aplicarse a unos
determinados sujetos, las normas se aplican a una determinada categora de
operacin: LAS OPERACIONES DE CONSUMO, es decir, la adquisicin de
bienes o servicios para satisfacer necesidades personales. Como podemos ver el
campo de aplicacin del estatuto de proteccin al consumidor es enorme. Por
ejemplo: si una empresa tiene problemas en un contrato de adquisicin de

materia prima, lo solucionara por las normas del cd. Civil y comercial, pero si est
comprando uniformes, o papelera, se tramitaran por las normas de proteccin al
consumidor, porque esta satisfaciendo sus necesidades personales o propias.
Cuando se aplican las normas de proteccin al consumidor?
Cuando quiera que se infrinjan las condiciones de calidad y de idoneidad de
productos y servicios establecidas en el estatuto de proteccin al consumidor.
Habr responsabilidad frente al comprador.
CALIDADA: El conjunto total de las propiedades, ingredientes o componentes que
lo constituyen, determinan distinguen o individualizan. La calidad incluye la
determinacin de su nivel o ndice de contaminacin y de los efectos conocidos
que ese nivel de contaminacin puede producir
IDONEIDAD: Su aptitud para satisfacer la necesidad o necesidades para las
cuales ha sido producido, as como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar
en orden a la norma y adecuada satisfaccin de la necesidad o necesidades para
las cuales est destinado.
Al leer las definiciones, nos damos cuenta que comprenden los conceptos del
derecho comn que acabamos de ver: vicios aparentes, garanta de correcto
funcionamiento y la obligacin de saneamiento.
Adems de calidad e idoneidad hay que incluir el aspecto AMBIENTAL.
Cuando se invocan las normas de proteccin al consumidor no es necesario
distinguir sobre si se trata de un incumplimiento, no necesito demostrar que el bien
no funciones, EN UNA RELACION DE CONSUMO SOLO TENGO QUE
DEMOSTRAR QUE EL BIEN N REUNE LAS CONDICIONES DE CALIDAD E
IDONEIDAD SENALAS EN EL ESTATUTO.
El estatuto nos establece los criterios para determinar cundo se estn
infringiendo las condiciones de calidad e idoneidad. Hay que partir de la base de
que estamos en una economa de mercado, pero de libertades y derechos
fundamentales, en este orden de ideas, hay variedades de calidad y mercados,
pero la calidad debe ser proporcional al precio.
Lo primero que la ley permite es que el productor registre las condiciones de
calidad de sus productos en la superintendencia de industria y comercio, y
despus del registro se entiendo que no puede colocar en el mercado productos
de menor calidad a las que el mismo registro, porque ello hara comprometer su
responsabilidad.
Si no se realiza el registro del producto, puede ocurrir que la autoridad competente
fije imperativamente las condiciones de calidad e idoneidad de los bienes, por
ejemplo, la superintendencia puede determinar la calidad e idoneidad por medio
de resoluciones para automviles, o como lo ha hecho el invima para alimentos y
medicamentos. En las licencias que da el invima para producir determinados
productos se determinan la calidad de los bienes.
Si no se registro la calidad de los bienes y productos, y el producto no est sujeto
a normas imperativas de calidad, puede ocurrir que el bien este sometido al
cumplimiento de norma tcnica colombiana oficial obligatoria.
El decreto 2269/1993, establece el sistema de normalizacin, certificacin,
acreditacin y metodologa legal. Lo que hace este decreto, es crear o reconoce,
como organismo de normalizacin al ICONTEC, entre otros. Es decir el ICONTEC,

es el que elabora la norma tcnica, con la ayuda de especialista, representantes

de los gremios etc.
Las normas tcnicas del ICONTEC, son normas voluntarias, pues esta entidad tan
solo es un organismos privado que es reconocido por la ley como organismo de
normalizacin, para que la norma tcnica sea un norma tcnica OBLIGATORIA
debe ser oficializada por el concejo superior de normas y calidades del ministerio
de industria y comercio. El concejo est presidido por el ministro o su delegado, el
superintendente o su delegado, por el director de invima, el ministro de la salud o
su delegado, representantes de los gremios, y de los consumidores.
El concejo superior de normar y calidades debe ser muy cuidadoso porque volver
obligatoria una norma tcnica puede sacar de la mercada un amplio nmero de
empresarios, por esto normalmente cuando una norma tcnica es voluntaria y se
va a oficializar, se da un plazo considerable a los empresarios para que cumplan
los requisitos obligatorios antes de oficializarse.
Una vez oficializada la norma tcnica, no puede haber en el mercado un producto
con caractersticas de calidad inferiores.
Puede ocurrir que el producto haya sido objeto de registro y que con posterioridad
se expida un reglamento, o que el concejo superior de normas y calidades
oficializa una norma tcnica con calidades mayores a las registradas, en ese caso
se entender modificado el registro de calidad a las exigencias establecidas en el
reglamento o norma tcnica, pues las condiciones que estas imponen son
mnimas.
OJO REGLAMENTO Y NORMA TECNICA SON DIFERENTES.
Puede ocurrir que el producto no est sometido ni a registro, ni a reglamento o
licencia, ni a norma tcnica, entonces las calidades mnimas se determinan por
costumbre, es decir, la calidades que normalmente suele tener ese producto en el
mercado.
La costumbre es el ultimo criterios y solo se usa a falta de los otros ( registro,
reglamento, norma tcnica.)
La garanta mnima de la que habla el art. 11, es respecto a los criterios
mencionados: la obligacin a cargo del productor de garantizar plenamente las
condiciones de calidad e idoneidad sealadas en el registro o en la licencia
correspondiente, con las adecuaciones derivadas de la oficializacin de normas
tcnicas o de la modificacin del registro, as como las condiciones de calidad e
idoneidad correspondientes a las normas tcnicas oficializadas aunque el bien o
servicio no haya sido objeto de registro.
Esta responsabilidad recae sobre productores e importadores, pero hay dos
rdenes de responsabilidad la administrativa y la civil. La administrativa har
directamente responsable al productor y lo hace objeto de una multa o sancin
pecuniaria, esto la regula el estatuto de proteccin al consumidor y por otro lado
surge la responsabilidad civil por incumplimiento de las condiciones de calidad e
idoneidad. En la responsabilidad civil, el estatuto nos dice que frente al
consumidor responde el PROVEEDOR, sin perjuicio de que este a vez pueda
repetir contra el PRODUCTOR. El estatuto es respetuoso del efecto relativo del
contrato, pues el consumidor solo puede atacar a la persona con la que contrato, y

a su vez el PROVEEDOR atacara a la persona con la que contrato, es decir, el

PRODUCTOR.
En Francia, con arreglo al cdigo civil francs, especialmente con la norma de
deber de entrega conforme, se ha dicho que en todas las cadenas de contratos
homogneas, el ltimo adquirente, en este caso el CONSUMIDOR, puede ejercer
una accin directa de naturaleza contractual contra el PRODUCTOR, porque, el
consumidor seria causahabiente a titulo singular de las acciones que el proveedor
tiene contra el productor. As entre el CONSUMIDOR y el PRODUCTOR no haya
contrato, el consumidor tiene una accin contractual contra el productor, porque
est es causahabiente del PROVEEDOR que si tiene una relacin contractual con
el productor.
Nosotros tenemos en el cdigo civil una norma idntica a la del condigo francs,
sobre la obligacin de conformidad como extensin de la entrega, y en nuestro
cdigo de comercio esta norma esta incluso ms completa, pero nuestra corte
suprema de justicia se ha caracterizado por el inmovilismo y no ha permitido que
el consumidor pueda accionar directamente contra el productor. Ante el
inmovilismo de nuestra corte suprema de justicia, la corte constitucional ha venido
a suplir esta funcin y en la sentencia C- 1141 DE AGOSTO 30 DEL 2000, permiti
la posibilidad de que el consumidor accionara directamente contra el productor.
Aunque la corte constitucional no lo haya dicho debe entenderse que la accin es
de carcter CONTRACTCUAL, ya que el consumidor siempre ha podido
demandar EXTRACONTRACTUALMENTE al productor, y al otorgarle accin
directa se entender contractual, como en Francia por ser causahabiente del
proveedor.
En conclusin, la corte derogo EL EFECTO RELATIVO DEL CONTRATO EN LAS
RELACIONES DEL CONSUMO, por que el consumidor puede ejercer una accin
contractual contra el productor con quien no tiene contrato.
Calidad e idoneidad de bienes y servicios, engloba los conceptos de vicios
aparentes, obligacin de conformidad, garanta de correcto funcionamiento y la
obligacin de saneamiento, yo no tengo necesidad de especificar al juez, o a la
superintendencia que se trata de problemas de funcionamiento, incumplimiento del
deber de conformidad etc., solo tengo que alegar se estn infringiendo las
calidades e idoneidad, ya sean las habituales del mercado, las del registro, las de
la norma tcnico, o reglamento.
En los que tienen q ver con la responsabilidad civil frente al consumidor, el
estatuto prev que esos procesos, son de conocimiento de los jueces civiles, y
que se tramitaran por los tramites propios del proceso verbal. La ley 446/1991, le
otorga a la superintendencia de industria y comercio la facultad de conocer a
prevencin, los procesos de responsabilidad civil de que trata el estatuto de
proteccin del consumidor, es una atribucin jurisdiccin excepcional, es decir, la
superintendencia hoy puede imponer la sancin admin y la civil.
En el estatuto se consagra la posibilidad de ejecucin forzada innatura o de
resolucin del contrato, frente al incumplimiento de calidad e idoneidad, aunque
los denomina de manera diferente.
En materia de competencia desleal, la segunda instancia se tramitaran el tribunal
superior de Bogot, pero en materia de proteccin al consumidor no se ha dicho

cual ser la segunda instancia. En principio los procesos que se adelanten en la

superintendencia por incumplimiento de calidad e idoneidad, son de nica
instancia. OJO EN PRINCIPIO POR QUE NO HA HABIADO PRONUNCIAMIENTO
AL RESPECTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

LEGISLACION ESPECIAL DE ARRENDAMENTO DE VIVIENDA URBANA
Arrendamiento de vivienda urbana: la Ley 820/2003 dej vigente normas como las
de control de arrendamientos, y entr a regir el 10 de julio de 2003. En el artculo 1
de la Ley 820/2003, se limita a decir que la presente ley tiene por objeto fijar los
criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de
los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los
colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social.. Aunque esta
ley expresamente no lo dice, ni la anterior, pensamos que por el contenido de la
misma, es de orden pblico, de modo que los contratantes debern sujetarse al
mandato de la Ley 820/2003, por encima del querer o voluntad individual, a
diferencia de las normas del C. C. Las normas relativas a este tema, son normas de
orden pblico.
Busca proteger a la parte que se considera ms dbil, siendo este el arrendatario,
ya que este es quien busca una vivienda, y por esto, en desarrollo de la constitucin
cuando habla de vivienda digna, pero la crtica, es que es necesario superar esa
visin, las cosas han venido cambiando, en los pases tercer mundistas, se educa a
la gente para que adquiera tierra, donde se presume esta la riqueza, pero es no es
as, la riqueza esta en los bienes incorporales, empezando por los derechos de
propiedad industrial. No siempre, en el contrato de arrendamiento, el arrendatario
ser la parte dbil. La ley 820 recoge esa realidad, por razones de tipo urbanstico,
se ha hecho una reforma de fondo al rgimen de arrendamiento urbano, la le yes
ms flexible en cuanto a terminacin del contrato se refiere, donde el arrendador
puede recuperar de manera expedita el inmueble arrendado. Es un rgimen especial
del contrato de arrendamiento.
DEFINICION
Enseguida suministra la Ley 820/2003, en el artculo 2, la definicin de contrato de
arrendamiento de vivienda como aquel por el cual dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano
destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.. En
verdad, no difiere la definicin de la Ley 820/2003 con la que, con criterio general,

tiene el artculo 1973 C. para la locatio conductio rei. se subraya el carcter del
objeto de la cosa, que sea destinado a la vivienda urbana.
En cambio, el artculo 2 literales a) y b) de la Ley 820/2003, contienen aspectos que
no estn enmarcados en el ordenamiento comn, al indicar diversas formas de
calificacin de servicios, cosas o usos, llamados unos conexos, o sea, los servicios
pblicos de la vivienda (o domiciliarios como as lo denomina la ley) que son
inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la
habitacin en el mismo, y otros adicionales, que no son inherentes al goce del
inmueble, pero que pueden ser suministrados eventualmente por el arrendador,
tales como muebles, enseres de casa, televisor, equipo de sonido, etc., es decir,
aquellos que estn al margen de un aprovechamiento ordinario y que pueden bien
convenirse en el contrato o dejarse por fuera de una previsin negocial.
La autonoma de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos
adicionales tiene plena aplicacin cuando se incluyen en un contrato de
arrendamiento estos elementos, slo que el inciso in fine del artculo 2 impone un
lmite o recorte a la soberana privada al consagrar que en ningn caso, el precio
del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un
50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.. Se refiere a aquello que
s dado por el arrendador y no constituye a un servicio pblico, puede ser el
amoblamiento del inmueble, ejemplo en tierra caliente el aire acondicionado.
FORMAS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Con respecto a las formas de los contratos de vivienda urbana, el artculo 3 de la
Ley 820/2003, sigue la trayectoria normativa del C. C. en general: el contrato de
arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.. Es decir, prevalece
la caracterizacin de la con sensualidad civil, pues si no se pacta por escrito no se
afecta el contrato en su validez o existencia; slo que se carece anticipadamente de
la prueba del mismo.
Asimismo, el artculo 3 de la Ley 820/2003 dispone que las partes,
independientemente de la forma del contrato, deben ponerse de acuerdo al menos
acerca de los siguientes puntos:
1. Nombre e identificacin de los contratantes: Se convierte en contrato intuito
persona.
2. Identificacin del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, as como de las
zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble.
3. Precio y forma de pago.
4. Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
5. Trmino de duracin del contrato.
6. Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios
pblicos del inmueble objeto del contrato. Las partes pueden pactar libremente
por cuenta de quien corren el pago.
Como se puede apreciar entre los puntos en que las partes deben ponerse de
acuerdo unos son requisitos de la esencia del contrato de arrendamiento; de llegar a

faltar alguno de ellos afectara la eficacia del contrato y lo llevara si se siguen los
criterios prevalecientes en la doctrina patria, a la nulidad del negocio, de
conformidad con lo estatuido en el artculo 1740 C. C.
Claro est que si los contratantes acuerdan el precio mas no la forma de pago, esta
omisin no puede ser entendida como carencia del elemento esencial indicado, sino
que se ha de regir, la relacin sustancial, por las reglas supletorias de la voluntad de
las partes previstas en el artculo 2002 C. C. El artculo 2001 C. C. encierra una
preceptiva que perfectamente puede ser aplicable en aquellos casos en que
entregado el inmueble hubiere disputa acerca del precio, para estarse al justiprecio
que se haga por medio de peritos, quienes debern someterse a los criterios de
fijacin de la renta o precio sealados en los artculos 18 20 de la Ley 820/2003
para establecerlo.
En cuanto a los otros puntos incorporados en el artculo 3 de la Ley 820/2003 hay
que entender que no quebrantan los requisitos necesarios para la formacin del
contrato, esto es, que si se omiten no podr demandarse la nulidad del negocio.
El artculo 16 de la Ley 820/2003 prohbe que el arrendador exija depsito alguno,
bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones y evitar, as, que se
haga ms gravosa la situacin prestacional de ste. Tampoco puede estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de
aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento o sustituirse por
otras bajo denominaciones diferentes. Esta prohibicin tena y mantiene una
consecuencia evidente: el pacto que se celebra sobre este punto es ineficaz, no
produce efecto alguno. La prohibicin, entonces, permite al arrendatario negarse a
cumplir con esa carga, en el evento de no haberlo hecho, o bien exigir, en caso
contrario, la restitucin o cancelacin de la garanta otorgada.
Si el arrendador exige depsito o garanta, puede ser sancionado con multa hasta
por veinte veces el S. M. L. M. V al momento de su imposicin, por las entidades
territoriales a que se refiere el artculo 32 de la Ley 820/2003 que tienen las
funciones de inspeccin, control y vigilancia de arrendamiento.
La actuacin administrativa, a manera de investigacin, puede iniciarse de oficio por
la autoridad territorial competente o a peticin de parte o por informe de otras
entidades, y con las formalidades previstas en el Decreto 1919/1986.
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
Recoge el artculo 4 de la Ley 820/2003, a manera de clasificacin, las distintas
modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas, as:
1. Individual: cuando verse sobre vivienda para el albergue del arrendatario o de
su familia o de terceros cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con
o sin servicios, cosas o usos adicionales. La referencia a las personas jurdicas,
se da porque las familias pueden organizarse en estas, y podr tomar en

arriendo el inmueble, tambin existen las sociedades individuales. Eta clase es

la mas simple.
2. Mancomunado: cuando, sin existir relacin de familia, dos o ms personas
naturales han de usar el inmueble y se comprometen solidariamente al pago del
precio. Se ve una primera forma de pluralidad en sujetos contractuales, el
arrendatario es un sujeto plural, donde las obligaciones de los coarrendatarios
son solidares, especialmente en lo que atae al pago del precio
3. Compartido: cuando se trate de una parte de un inmueble que no sea
independiente del mismo y cuyo goce se comparta con el arrendador o con
otros arrendatarios. Ejemplo: Estudiante que arrienda una habitacin de un
apartamento, quien podr usar las otras zonas.
4. Pensin: Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente,
e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un
trmino inferior a un (1) ao. En este caso, el contrato podr darse por
terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo
aviso de diez (10) das, sin indemnizacin alguna.
Habamos visto las distintas clases de contrato de arrendamiento bsicamente el
individual, mancomunado, compartido y el de pensin de que trata el art. 4 de la
ley 820 de 2003 PARGRAFO 1o. Entindase como parte de un inmueble,
cualquier porcin del mismo que no sea independiente y que por s sola no
constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que
rigen la propiedad horizontal o separada.
TERMINO LEGAL Y PRORROGA
El Art 5 de la ley consagra una estipulacin supletiva de la voluntad de las partes en
lo que atae al trmino del contrato, la ley deja en libertar a las partes de establecer
el trmino que a bien ellos tengan de duracin del contrato, pero establece de
manera supletiva que a falta de estipulacin de acuerdo de las partes sobre el
trmino del contrato este no podr ser inferior a un ao, contado a partir de su
celebracin.
Esto de conformidad con el art 6 PRORROGA: que siguiendo las reglas de los
contratos de tracto sucesivo pactados a termino definido, cumplido el termino
contractual o legal el contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el
mismo termino inicial pero el art 6 de la ley subordin esa prrroga automtica,
opera el fenmeno de la tcita reconduccin del contrato de arrendamiento cuando
las partes hayan cumplido con sus obligaciones y especficamente dentro de esas
obligaciones a que el arrendatario se avenga a los reajustes a la renta autorizados
por la misma ley 820 y al uso que se le de al inmueble.
LUGAR PARA LAS NOTIFICACIONES
El art 7 por su parte establece una solidaridad entre los distintos coarrendatarios
() y especficamente en el inciso 2 establece: los arrendadores que no hayan

demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados podrn ser tenidos
en cuenta como intervinientes litisconsorciales en los trminos del inciso 3 del
artculo 52 del c.p.c.
Es decir que se pueden demandar conjuntamente a los distintos coarrendatarios por
parte de los distintos coarrendadores, pero en el momento en que no hayan sido
tenidos en cuenta integralmente uno u otro grupo en el libelo de demanda se dar
aplicacin a lo establecido en el art. 52 del c.p.c. para esos eventos.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
La ley 820 de 2003 en lo atinente a las obligaciones de las partes, arrendador y
arrendatario, si bien establece un reenvo a las normas generales del cdigo civil
sobre el arriendo de cosas estableciendo que le compete al arrendador cumplir con
esas obligaciones que para el arrendamiento de cosas consagra el c.c. y
respectivamente al arrendatario le compete cumplir con las obligaciones que para el
arrendatario de cosas establece el c.c., la ley 820 especialmente establece unas
obligaciones especficas para uno y otro habida cuenta de la naturaleza especial del
contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana, es as
como el art 8 de la ley 820 de 2003 establece como obligaciones del arrendador las
siguientes.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida o dentro de la celebracin del
contrato el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad, y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos
y los adicionales convenidos. Es una entrega como primer paso. Sabemos que en
este punto la ley 820 sigue la lnea del c.c. en el sentido de que el arrendamiento
de bienes inmuebles de vivienda urbana es un contrato consensual, es con el
acuerdo de las partes sobre los elementos esenciales del contrato que se
entender este perfeccionado y no con la entrega de la cosa porque no es un
contrato real sino consensual, luego la entrega que le hace el arrendador es a
titulo de ejecucin y no de celebracin, especficamente este numeral 1 le impone
al arrendador la obligacin de entregar el bien junto con las cosas, usos o
servicios conexos que se definen en el art. 2: se entiende como servicios, cosas o
usos conexos los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al
goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin
en el mismo. El arrendador debe facilitarle el goce al arrendatario de los servicios
pblicos sin perjuicio de las convenciones que del particular ellos establezcan
especialmente en cuanto a determinar por cuenta de quien corren los gastos de
los mismos, muy posiblemente corrern por cuenta del arrendatario y podemos
incluso pensar que a falta de estipulacin debera correr por cuenta de l, solo
que en este aspecto hay que tener en cuenta que ser necesario establecer a
nombre de quien se encuentra el servicio pblico domiciliario si del arrendador o
arrendatario y ser especficamente a cargo de la persona a cuyo nombre se
encuentre el respectivo servicio pblico domiciliario quien deber proceder al
pago.
2. El arrendador debe mantener el inmueble, los servicios, las cosas y los usos

conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin contenido en el

contrato, esta obligacin se inserta entre la obligacin general del arrendador de
cosas de conformidad con su regulacin en el c.c. en el sentido de efectuar las
reparaciones necesarias, correspondindole en todo caso al arrendatario las
reparaciones locativas es decir aquellas que resultan del uso y goce legitimo de
las mismas.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito el
arrendador deber suministrar tanto al arrendatario como al codeudor cuando sea
el caso copia del mismo con firmas originales esta obligacin deber ser
satisfecha en el plazo mximo de 10 das contados a partir de la fecha de la
celebracin del contrato. Frente al incumplimiento del arrendador de entregar
copia al arrendatario del contrato cuando exista y sea por escrito ya que sabemos
que no es una obligacin celebrarlo por escrito porque de ser as seria un
contrato solemne y no consensual, no obstante si existe contrato escrito y el
arrendador no le entrega esa copia el arrendatario puede acudir a la autoridad del
lugar que es la alcalda para solicitar que se conmine al arrendador a entregar
esa copia y el arrendador puede ser objeto de multas, de sanciones de carcter
pecuniario para asegurar el cumplimiento de esa obligacin. El profe dice que no
es un incumplimiento grave del contrato que permita solicitar al arrendatario la
terminacin del contrato, esa facultad de terminacin del contrato slo se da
frente a incumplimientos graves que impidan el uso y goce de la cosa.
4. Cuando se trate de vivienda sometida al rgimen de propiedad Horizontal el
arrendador deber entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del
mismo, en caso de vivienda compartida el arrendador tiene adems la obligacin
de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento de seguridad y
sanidad las zonas y servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las
reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los
arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
Este inciso 2 #4 se refiere solo a vivienda compartida es decir cuando 2 o ms
personas comparten una parte no independiente de un inmueble y verbi gracia el
ejemplo de personas que viven en un mismo apto con diferentes habitaciones con
el derecho a usar sala comedor, etc.
5. Las dems obligaciones consagradas para los arrendadores en el Captulo II,
Ttulo XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil. Es decir aquellas que se establecen para el
arrendador en el arrendamiento de cosas.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato,
en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. El art 9 comienza con la
obligacin de pago del canon de arrendamiento que ha sido considerada la
principal de las obligaciones del arrendatario,
este art. 9 no debera empezar con una obligacin que cronolgicamente se da
primero en el tiempo cual sera la obligacin de recibir? Paralelamente el art 8 ha
consagrado explcitamente una obligacin por parte del arrendatario de entregar,
no existira tambin la obligacin del arrendatario de recibir, el profe dice que s,
que el arrendatario en primer lugar sobre l pesa una obligacin de recibir. El

2.

3.
4.

5.

contrato se perfecciona por el simple acuerdo de las partes, luego la entrega es a

titulo de ejecucin paralelamente la obligacin de recibir tambin seria a titulo de
ejecucin, y as como el incumplimiento de la obligacin de entregar tiene las
sanciones que le son propias como ejecucin forzada in natura, resolucin del
contrato por incumplimiento, la obligacin
de recibir tambin en su
incumplimiento tendra las idnticas consecuencias. El pago debe ser dentro del
plazo estipulado, si no hay el plazo estipulado se aplica la regla supletiva que se
encuentra en el c.c. es decir que el arrendamiento puede ser por das, meses,
aos o el servicio que se pagar segn se determine o al finalizar el servicio para
el cual se dio el arrendamiento.
Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de
daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin
del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia
culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias. En otras palabras el arrendatario debe hacer las
reparaciones locativas a las que hace referencia el cod. Civil, es decir aquellas
que resultan del uso y goce legitimo de la cosa como la pintura, los defectos de
las paredes del inmueble y sabemos que al arrendador le corresponden las
reparaciones necesarias, pero La ley 820 en este numeral nos dice que las
reparaciones necesarias le sern imputadas al arrendatario si se ocasionan por
su propia culpa o al mal uso del inmueble, solo cuando son consecuencia del
tiempo y en todo caso a circunstancias no imputables al arrendatario estas
reparaciones necesarias correspondern al arrendador.
Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como
las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con
lo establecido en el contrato.
Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad
horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de
todos los vecinos. Es tendencia de muchas personas incumplir los reglamentos
de propiedad horizontal cuando se es propietario y cuando se es arrendatario
porque se tiene la idea de que la presencia en el inmueble es pasajera y que por
ese carcter temporal puede darse el lujo de infringir las normas de propiedad
horizontal como poner la ropa a secar en el balcn cuando expresamente lo
prohbe la ley de propiedad horizontal o no recogen el popo del perro, ese tipo de
incumplimientos se traducen en incumplimientos del contrato que eventualmente
pueden dar lugar a la terminacin del mismo, como se ver ms adelante la ley
820 establece expresamente cuales son las causales para dar por terminado el
contrato de arrendamiento tanto por parte del arrendador como por parte del
arrendatario, y continua diciendo: En caso de vivienda compartida y de
pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y
servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias locativas-, cuando sean atribuibles a su propia
culpa o, a la de sus dependientes,
Y Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el
Captulo III, Ttulo XXVI, libro 4 del Cdigo Civil.

FORMALIDADES PARA EL PAGO

Un tema de importancia en el arrendamiento de cosas es el pago por parte del

arrendatario, el arrendatario debe pagar y lo debe hacer de manera puntual en los
trminos establecidos en el contrato o de conformidad con las estipulaciones de la
ley, es aplicable adems a todos los contratos de arrendamiento porque hay casos
especiales de arrendamiento en donde no se dice nada en cuanto al pago del precio
y de manera particular en lo que tiene que ver con el incumplimiento del pago del
precio, cuando este es el caso a esas otras figuras se le aplican las disposiciones
que el c.c. establece para el arrendamiento de cosa, me refiero al evento en que el
arrendatario incumpla, y como debe evitar el arrendatario ubicarse en situacin de
incumplimiento, el arrendatario incumple las mas de las veces por el vencimiento del
trmino contractual o legal sin que cumpla con sus obligaciones, sin necesidad de
requerimiento alguno por el arrendador, la mora es automtica y origina la
terminacin del contrato de arrendamiento y se constituye en facultad al arrendador
para pedir la restitucin del inmueble arrendado.
Para evitar que est en mora la ley art. 1656 establece el pago por consignacin
que es una figura establecida por la ley para facilitarle al arrendatario el pago en el
evento en que el acreedor del pago que es el arrendador se rehse o impida recibir,
es decir que el arrendatario debe pagar puntualmente aun contra la propia voluntad
del arrendador, aun frente a la ocurrencia de cualquier maniobra por parte del
arrendador para eludir el paga y colocar al arrendatario en mora y facultarse para
poder solicitar la restitucin del inmueble, es una carga y derecho especial que el
legislador establece.
Es un derecho y una obligacin del arrendatario acudir al pago por consignacin, si
por ej. se estipula en el contrato como en el chavo que el seor barriga pase por el
domicilio del arrendatario para recoger la renta, si el arrendador no pasa, el
arrendatario no puede excusarse diciendo que fue que haban estipulado en el
contrato que el arrendador pasara y no ha pasado, el arrendatario debe proceder al
pago del canon de arrendamiento por consignacin.
En caso de arrendamiento de vivienda urbana tenemos norma especial, art. 10
de la ley que establece:
ARTCULO 10. PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIN
EXTRAJUDICIAL DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se
rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarn las
siguientes reglas:
1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas
a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del
lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al
vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando
en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno
Nacional, el pago se efectuar en el lugar ms cercano en donde exista dicha
entidad, conservando la prelacin prevista por el Gobierno.
2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que

legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del

ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador
3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice
dos (2) duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo
cual deber estar indicado en cada duplicado. Generalmente el banco popular y las
entidades autorizadas para efectuar el pago por consignacin, tienen unos extractos
especiales para ello y hay un duplicado para el arrendatario.
Al momento de efectuar la consignacin dejar constancia en el ttulo que se
elabore la causa de la misma, as como tambin el nombre del arrendatario, la
direccin precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y direccin del arrendador
o su representante, segn el caso.
4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a
su representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del
servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el
duplicado del ttulo correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la
consignacin. Vamos 10 das que se deben entender hbiles, la consignacin dentro
de los 5 das hbiles siguientes y hecha la consignacin dispone de 5 das ms para
enviar al arrendador por medio del correo postal autorizado que para l le entrego el
banco, es carga del arrendatario.
Una copia simple de la comunicacin y del duplicado ttulo deber ser cotejada y
sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligacin por
parte de la empresa de servicio postal dar lugar a las sanciones a que ellas se
encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el
pago del canon de arrendamiento. Es un derecho y una carga, por esto el
arrendatario debe cumplir todas las formalidades del pago por consignacin.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a
quien lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la
respectiva identificacin.
7. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al
arrendador, a eleccin del arrendatario. Es decir puede ocurrir que el arrendatario
debi proceder al pago por consignacin porque al arrendador se le presento algo
que lo hizo suponer no querer recibir el pago, lo cual genero que el arrendatario
procediera al pago por consignacin, pero de ah en adelante el arrendador est
dispuesto a recibir como lo vena haciendo de conformidad con las estipulaciones
del contrato, de alguna forma el arrendador perdi la posibilidad de pedir al
arrendatario que siga pagando como lo haba hecho y el arrendatario elige si hace
el pago de conformidad con las estipulaciones del contrato o por consignacin que
lo har dentro del trmino para el pago, el termino es la fecha estipulada en el
contrato para pagar.
Sobre el arrendatario pesa la especial obligacin de pago oportuno para estar
constituido en mora y dar lugar a la restitucin del inmueble, el arrendatario tiene

derecho a que el arrendador le expida comprobante de pago cuando lo ha hecho en

la forma establecida en el contrato, art 11 ley 820.
El pago por consignacin es un derecho subsidiario, si el arrendatario no pudo pagar
porque no encontr al arrendador o porque hay circunstancias que le impiden hacer
el pago l puede efectuar el pago por consignacin dentro de los 5 das hbiles
siguientes.
FEBRERO 1 de 2011
El arrendatario tiene derecho a recibir el comprobante de pago, el art. 11 establece:
ARTCULO 11. COMPROBACIN DEL PAGO. El arrendador o la persona
autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a expedir
comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el perodo al cual
corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el
arrendatario podr solicitar la intervencin de la autoridad competente. Se
recurre es la alcalda.
Un punto importante de esta ley fue evitar que los procesos de lanzamiento se
convirtieran en rey de burlas de las normas sobre la materia como quiera que de
conformidad con el ritualismo excesivo del c.p.c. a este respecto, muchos procesos
de lanzamiento eran ms largos que un proceso ordinario y una de las herramientas
de las que se valan los arrendatarios y sus abogados para hacer fraude a esta ley
y dar al traste con las normas relacionadas con los procesos de lanzamiento tenan
que ver con el lugar para recibir la notificacin de la demanda, era fcil que
presentada la demanda pasaran 5 aos sin lograr notificar al arrendatario y el
arrendatario viviendo a costa del arrendador.
El art 12 sirvi para finalizar las malas prcticas sobre la notificacin. ARTCULO
12. LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES. En todo contrato de arrendamiento
de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, debern
indicar en el contrato, la direccin en donde recibirn las notificaciones judiciales y
extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de
arrendamiento.
La direccin suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales,
hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma,
para lo cual se deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo
pertinente, lo dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por
consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de
direccin a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que stos slo
estn obligados a reportar el cambio a los arrendadores.
<Inciso 3o. INEXEQUIBLE> este inciso es inexequible pero el profe lo dicto. Las
personas a que se hizo referencia en el inciso 1 del presente artculo no podrn
alegar ineficacia o indebida notificacin sustancial o procesal, tampoco podr
alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra
direccin de habitacin o trabajo diferente a la enunciada en el contrato. En otras

palabras no cabe la notificacin por conducta concluyente, aunque en el

contrato diga que es x direccin el arrendatario ya saba que yo me haba
cambiado, NO, para todos los efectos legales ser la direccin que se
establezca en el contrato o la que se notifico en el servicio postal autorizado
como cambio.
Tampoco podr alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de
cualquier otra direccin de habitacin o trabajo, diferente a la denunciada en el
contrato.
<Inciso 5o. INEXEQUIBLE> en el evento en que no se reporte ninguna direccin en
el contrato o en un momento posterior se presumir de derecho que el arrendador
deber ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y los arrendatarios,
codeudores o fiadores en la direccin del inmueble objeto del contrato sin que sea
dable efectuar emplazamientos en los trminos del artculo 318 del c.p.c. es decir lo
que se busca bsicamente para los eventos de notificaciones judiciales en las
que no figure una direccin distinta notificar, inclusive mediante aviso que
entregue el funcionario judicial en la direccin del inmueble objeto del
contrato, prima la direccin establecida en el contrato o la que se haya
informado por medio del servicio postal autorizado cuando quiera que haya
habido cambio.
Otro punto es que el contrato mismo en la mayora de las veces sirve como ttulo
ejecutivo, el contrato sin ningn otro requisito constituye el ttulo ejecutivo y de no
ser as es necesario reconstituir el ttulo, ser necesario un interrogatorio de parte
extra proceso como diligencia anticipada para pre constituir el titulo . En la medida
en que en el contrato se consagre una suma que se debe pagar, y cierta suma se
refiere a un crdito claro, liquido y exigible, el contrato sin ningn instrumento
constituye el titulo ejecutivo, para poder iniciar el proceso ejecutivo tendiente al
cobro de esa suma.
De alguna forma este principio es recogido en el art. 14 ARTCULO 14.
EXIGIBILIDAD. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera
de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de
Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto
de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el
arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva
mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las
correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestacin que haga el
demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron
canceladas por l, la cual se entender prestada con la presentacin de la
demanda.
Es decir el contrato mismo constituye el ttulo ejecutivo y si se trata de expensas
que deba pagar el arrendatario pero que por no pagar, pago el arrendador, el
contrato junto con esas facturas constituyen el titulo ejecutivo junto con la

manifestacin de que fue el propio arrendador o el arrendatario segn el caso quien

los pago, circunstancia que se entender con la sola presentacin de la demanda,
as en la demanda yo no diga nada, con la sola presentacin de la demanda se
entiende que lo estoy haciendo bajo la gravedad de juramento.
Otro tema importante que toco la ley 820 de 2003, fue el de los servicios pblicos
domiciliarios y es que de conformidad con la ley 142 de 1994 que es la que regula
el tema de los servicios pblicos domiciliarios, el pago de los servicios de una forma
indirecta est garantizado por el inmueble mismo, es decir que el inmueble se
encuentra afecto al pago de los servicios pblicos, casi q se podra decir que los
crditos que resulten como consecuencia de los servicios pblicos domiciliarios son
las denominadas obligaciones ambulatorias de las que nos habla el DR
Hinestrosa, son las propter rem que estn afectas, ligadas al inmueble.
Antes de la ley, sola ocurrir que el arrendatario desocupara el inmueble, hiciera
entrega del mismo y dejaba unas cuentas enormes que le iban a llegar al
arrendador uno o dos meses despus, llegaba enormes las cuenta de los servicios
pblicos como las llamadas a lneas calientes y el arrendador deba pagar porque el
servicio pblico estaba a su nombre y el bien estaba afecto a esos servicios, la ley
820 quiso corregir estos enormes perjuicios que se le causaban a los arrendadores
y estableci un procedimiento que depende de las estipulaciones especiales de las
partes, puede ocurrir que no obstante lo establecido en la misma ley 820 de 2003
las partes convengan que el pago de los servicios pblicos domiciliarios sean por
cuenta del arrendador, pero cuando el arrendador y arrendatario quieren que el
ltimo sea quien pague los servicios pblicos domiciliarios la ley entra a protegerlo,
lo hace a condicin de que el arrendador desafecte el bien al pago de los servicios
pblicos domiciliarios, tiene que desligar el bien ya que es el arrendatario quien
debe pagar los servicios pblicos domiciliarios, es as como el art. 15 en donde
establece el procedimiento para que habindose estipulado que el pago de los
servicios pblicos le corresponde al arrendatario se pueda lograr la
desafeccin del bien al pago de los servicios.
ARTCULO 15. REGLAS SOBRE LOS SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS Y
OTROS. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a travs de contrato
verbal o escrito, y el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, se
deber proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble
entregado a ttulo de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios
pblicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al
arrendatario la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada
empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas
correspondientes. En materia de arrendamiento de vivienda urbana lo que
quiere la ley es que el arrendador solo le pueda exigir al arrendatario el
pago del canon de arrendamiento, pero que no le pida ni cauciones ni
garantas que antiguamente se exigan, excepcionalmente se permite para
asegurar el pago de servicios pblicos domiciliarios pero esas cauciones o

depsitos no son a favor del arrendador, son a favor de las respectivas

empresas prestadoras de servicios pblicos.
La garanta o depsito, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios
pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al
cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) perodos consecutivos
de facturacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 18 de la Ley 689
de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres (3)
ltimos perodos de facturacin, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios
pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa, la
existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos
constituidos. Primero se constituyen las garantas a favor de la empresa de
telfonos de Bogot, luego se envan esas garantas junto con el contrato
de arrendamiento denunciando la existencia del contrato, todo para lograr la
desafeccin del bien al pago del servicio pblico.
El arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago
de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del perodo de facturacin
correspondiente a aqul en el que se efecta la denuncia del contrato y se
remitan las garantas o depsitos constituidos.
3. El arrendador podr abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las
garantas o fianzas constituidas. El arrendador podr dar por terminado de pleno
derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta
obligacin dentro de un plazo de quince (15) das hbiles contados a partir de la
fecha de celebracin del contrato.Si se pacto que el pago corre por cuenta del
arrendatario a partir de all corren 15 das para que se constituyan las
garantas a favor de la empresa de servicios pblicos domiciliarios,
obviamente se debe tener la informacin necesaria del monto de la garanta
que va a constituir.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del perodo de
facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer
nica y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de
servicios pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos
constituidos, y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que
hubiere lugar contra el arrendatario. El inmueble queda desafecto al pago de
los servicios pblicos domiciliarios y el arrendador queda indemne.
5. En cualquier momento de ejecucin del contrato de arrendamiento o a la
terminacin del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del
inmueble podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la
reconexin de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir
de este momento, quien lo solicite asumir la obligacin de pagar el servicio y el

inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador
o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestacin de servicios pblicos
durante el trmino de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrn, en
ningn caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexin, cuando
dicha reconexin sea solicitada en los trminos del inciso anterior.Si se fue el
arrendatario y se haban denunciado el contrato y constituido las garantas
a favor de la empresa pero no obstante esa circunstancia el arrendatario se
fue y no pago los servicios pblicos que deba, la empresa solo podr
solicitar a ese arrendatario lo que le quedo debiendo si las garantas no son
suficientes sino que adems ella suspender el servicio pero si con
posterioridad llega otro arrendatario o el dueo y solicita la reconexin, la
empresa debe colocarlo y sin valor por cargo de reconexin, eso se lo
cobrara a la persona por la cual se suspendi el servicio pblico.
6. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo
servicio a un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de
quin solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios
pblicos podr exigir directamente las garantas previstas en este artculo, a
menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble,
evento en el cual el inmueble quedar afecto al pago. En este caso, la empresa
de servicios pblicos determinar la cuanta y la forma de dichas garantas o
depsitos de conformidad con la reglamentacin expedida en los trminos del
pargrafo 1 de este artculo. Yo entrego al arrendatario el bien con servicio
de luz, agua y gas pero el arrendatario quiere instalar internet, telfono,
todos los costos de esos servicios los cubre quien lo solicita, no podr en
ningn caso el inmueble quedar afecto al pago de esos servicios porque
esos servicios su instalacin fue pedida por el arrendatario.
PARGRAFO 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgacin de la
presente ley, el Gobierno Nacional reglamentar lo relacionado con los formatos
para la denuncia del arriendo y su terminacin, la prestacin de garantas o
depsitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el
incumplimiento de lo establecido en este artculo. Bsicamente es lo hizo ya el
gobierno en el Decreto 3130 de 2003 que reglamente este articulo.
PARGRAFO 2o. La Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios velar
por el cumplimiento de lo anterior.
PARGRAFO 3o. Las reglas sobre los servicios pblicos establecidas en este
artculo entrarn en vigencia en el trmino de un (1) ao, contado a partir de la
promulgacin de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de
los servicios pblicos domiciliarios realicen los ajustes de carcter tcnico y las
inversiones a que hubiere lugar.
Como se puede ver la ley fue bastante precisa en lo que tiene que ver con el pago

de los servicios pblicos domiciliarios y con la regulacin segn que el contrato

establezca que el pago de esos servicios pblicos estar a cargo del arrendatario,
puede ocurrir que tambin en el contrato de arrendamiento se establezca que el
pago de la cuota de la administracin corra por cuenta del arrendatario, sin perjuicio
de lo que establece la ley de propiedad horizontal que establece la solidaridad en lo
que tiene que ver con las cuotas de administracin de propietario y arrendatario,
obviamente si se consagra en el contrato de arrendamiento que el pago ser hecho
por el arrendatario y no lo hace incurre en incumplimiento del contrato de
arrendamiento y si por x o y razn el arrendador sobre la base de la ley de
propiedad horizontal paga el podr repetir contra el arrendatario por ese pago.
ARTCULO 16. PROHIBICIN DE DEPSITOS Y CAUCIONES REALES. En los
contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn exigir depsitos en
dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de
las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por interpuesta
persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el
contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes
de las indicadas en el inciso anterior. No puedo decirle al arrendatario que me
deje como titulo de caucin lo correspondiente a dos cnones de
arrendamiento para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del
arrendatario, esas cauciones son bsicamente las prohibidas.
Luego viene un tema en la ley 820 art. 17 que bsicamente es una reiteracin de lo
que ya se estableca en el c.c. en el arrendamiento de cosas relacionado con la
cesin y subarriendo.
CESIN: puede ser total o parcial:
TOTAL: la relacin del arrendador con el arrendatario cambia cuando llega el
arrendatario cesionario, desaparece la relacin antigua y comienza la nueva con el
arrendatario cesionario.
PARCIAL: En esa relacin se vincula una tercera persona que llega a acompaar al
arrendatario en su relacin con el arrendador.
SUBARRIENDO: llega una tercera persona que va a ser arrendataria del
arrendatario principal, esa tercera persona no tiene ni va a tener una relacin con el
arrendador, el nuevo arrendatario tiene relacin es con el arrendatario inicial y la
relacin principal sigue igual.
De alguna forma el art. 17 vino a atenuar esa diferencia:
SUBARRIENDO Y CESIN DEL CONTRATO.
ARTCULO 17. SUBARRIENDO Y CESIN. El arrendatario no tiene la facultad de
ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del
arrendador. En caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el
contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo
contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedar sin
efectos, situaciones stas que se comunicarn por escrito al arrendatario. Quien

subarriende sin permiso del arrendador incumple el contrato y da lugar a

terminacin del contrato con la correspondiente restitucin del inmueble,
c.c. permita la autorizacin tacita, ac la ley lo modifico, se requiere
autorizacin expresa que las mas de las veces estarn consignadas en
contrato mismo.

la
el
la
el

PARGRAFO. En caso de proceso judicial, cuando medie autorizacin expresa del

arrendador para subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los trminos del inciso tercero del
artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesin autorizada expresamente por el arrendador, la restitucin y
dems obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por
el arrendador al cesionario. Qu pasa si el arrendatario cede parcialmente el
contrato sin autorizacin del arrendador, pero ese nuevo cesionario parcial no
entra a ocupar el inmueble objeto del contrato? No se incumple el contrato de
arrendamiento, lo que la norma quiere es que se tenga la claridad sobre quin
es el usuario real del inmueble, quien lo ocupa, que es quien ostenta la calidad
actual de arrendatario, si el usuario real ha cambiado por cesin o subarriendo
el arrendador puede ejercer la facultad de desconocer el contrato de
arrendamiento y celebrar un contrato con el usuario real.
Cuando la cesin del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario
no ser considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente
litisconsorcial.
CONTROL DE ARRENDAMIENTO
En este punto la ley 820 de 2003 si bien trae nuevas normas de control de
arrendamientos, no derogo del todo todas las normas anteriores a la ley 820 que se
haban expedido en materia de control de arrendamientos, entre otras cosas dejo
vigente:
Decreto 2223 de 1996
Decreto 1919 de 1986
La primera de las normas que consagra la ley 820 es el art. 18 que se refiere
bsicamente al valor de la renta.
CANON O RENTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
a. Concepto
ARTCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del
arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el
uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d
en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr
exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente. Es decir que el
valor del arriendo no podr exceder el 2% del valor del avalu comercial del
inmueble.

ARTCULO 19. FIJACIN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual

del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa
extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio
representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que
las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. En este punto
se permite una amplia autonoma de la voluntad, yo puedo pactar en yenes si quiero
el valor del canon de arrendamiento, no puedo impedir que el pago se haga en
pesos, pero se convertir el valor establecido a pesos a la tasa representativa del
mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, pero se puede establecer
cosa distinta.
02 DE FEBRERO DE 2010
La ley autoriza que el canon de arrendamiento se mantenga en relacin a su poder
adquisitivo, por ello se permite que anualmente el valor del canon de arrendamiento
sea re-ajustado y el art. 20 Ley 820 nos dice con arreglo a que criterios:
b. Reajuste
Artculo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de
ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el
canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del
incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario
inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon,
siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la
presente ley. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento,
deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har
efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de
notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser
inoponible al arrendatario.
El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dar derecho a
solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin.
Tenemos entonces que si por ejemplo el contrato de arrendamiento se celebr en
nov. De 2008, en el mes de nov. De 2009, para que tenga aplicacin a partir del
mes de diciembre del mismo ao, el valor de canon se incrementa con arreglo al
ndice de precios al consumidor.
Ser con arreglo al ndice de precios al consumidor de que ao?
Del ao 2008, porque el incremento tiene lugar en el ao 2009, as sea al final, ser
el IPC del ao inmediatamente anterior el que determinar el parmetro para
reajustar el canon de arrendamiento.
Pero nos dice el art. 20 que en todo caso los reajustes quedan sometidos al tope
del art 18: no podr sobrepasar el 1% del valor del comercial del inmueble, teniendo
en cuenta que ese valor comercial del inmueble no puede sobrepasar 2 veces el
valor del avalu catastral.

La norma nos dice que el incremento no se produce de manera automtica, sino que
ese incremento debe ser comunicado por el arrendador al arrendatario a travs del
servicio postal autorizado, es decir, para que el incremento tenga lugar es carga del
arrendador proceder de acuerdo con el art. 20, es decir, notificar al arrendatario del
incremento del canon de arrendamiento con base en los parmetros sealados;
pero en este punto las comunicaciones a travs del servicio postal autorizado son
una norma supletiva de lo que hayan establecido las partes mismas en el contrato,
ellos pueden establecer mecanismos de notificacin personal distintos, vas ms
expeditas, por ej. Va e-mail o cualquier otro medio que se establezca en el
contrato, el cual primar sobre el del art 20 (servicio postal autorizado).

Hay lugar a la aplicacin de las normas de control de arrendamientos en los

eventos en que se incurre en excesos, el DEC. 2223 del 96 es una de las normas
que se expidieron bajo el rgimen de control de arrendamientos anterior, el de la Ley
56 de 1985, pero que no obstante la derogatoria de esta ley y la entrada en vigencia
de la ley 820, se mantiene en vigor.
c. Norma Especial
El art. 2 DEC. 2223 DICE: Art. 2: en los contratos de arrendamiento de vivienda
urbana, cuando el arrendatario considere que el valor comercial sobre el cual se fijo
el contrato de arrendamiento supera los precios del mercado, podr solicitar por
escrito dentro de los 6 meses siguientes a la celebracin del contrato o a la fecha en
que se haga exigible su incremento la regulacin del mismo por el sistema pericial
ante la alcalda mayor de Santaf de Bogot distrito capital en la gobernacin de
san Andrs providencia y santa catalina y ante las alcaldas municipales, en los
trminos sealados por el decreto ley 1919 de 1986 (decreto este que tambin se
encuentra vigente, no obstante ser del rgimen anterior).
Entonces el arrendatario tiene 6 meses subsiguientes a la celebracin del Contrato o
a la fecha en que se haga exigible el incremento, este trmino, an cuando no lo
diga la ley, parece indicar que es un trmino de caducidad, pierde el derecho el
arrendatario de reclamar ante la autoridad administrativa competente (que la misma
norma nos menciona cual es esa autoridad administrativa), tiene 6 meses contados
a partir de la celebracin del contrato, en el evento en que el valor del canon de
arrendamiento se halla fijado en detrimento de los intereses del arrendatario, por
encima de los topes autorizados en el art. 18, si no lo hace dentro de los 6 meses
subsiguientes a la celebracin del contrato, caduca el derecho del arrendatario para
solicitar la regulacin del canon de arrendamiento bajo lo establecido por el art 18.
Tambin tiene 6 meses para verificar el reajuste, si este tuvo lugar por encima de los
topes establecidos en los art 18 y 20 so pena de caducidad, no es que en el periodo
subsiguiente se reviva el derecho para reclamar por lo que se dej de reclamar con
anterioridad, no, los 6 meses son los del periodo al que corresponden, yo no puedo
reclamar p.ej. en julio del 2010 por un incremento que tuvo lugar en marzo o mayo
de 2008, no, o del 2009, tampoco, yo solo puedo reclamar en Julio del 2010 por los

incrementos realizados en los 6 meses anteriores.

RECLAMACION
Hecho el reclamo, la administracin procede a la designacin de los peritos, con
arreglo al art 6 Dec. 1919 de 1986, hay lugar a la posesin de los peritos, y estos
tienen un trmino de 5 das hbiles (siguientes a su posesin), de conformidad con
el art. 8 del decreto 1919, para rendir el dictamen; al arrendador se le corre traslado
por el trmino de 2 das hbiles para que el eventualmente presente las objeciones
al dictamen a que haya lugar; vencido ese trmino, sin que se hayan presentado
objeciones o habindose presentado, el funcionario competente deber resolver en
la medida de lo pertinente acogindose al dictamen pericial; la decisin de la
autoridad administrativa solo es susceptible del recurso de reposicin, estamos
hablando de va gubernativa ya que es un procedimiento administrativo, entonces
solamente es susceptible de reposicin ante el funcionario que profiri la decisin,
con el recurso se pueden pedir nuevas pruebas como p.ej. la prctica de un
segundo dictamen, luego se corre traslado al arrendador y arrendatario, se les
notifica sobre la decisin del funcionario administrativo.
Art 9 del DEC. 1919 del 1986 establece:
Art. 9 Cuando de la regulacin del valor comercial del inmueble resultante del
procedimiento descrito en los artculos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto, apareciere
que el precio del arrendamiento legalmente exigible es inferior al efectivamente
cobrado en la providencia respectiva se ordenar adems al arrendador que dentro
de los treinta (30) das hbiles siguientes a la ejecutoria de tal providencia, consigne
a favor del arrendatario los excedentes a que hubiere lugar, en cualquiera de las
entidades a que se refiere el artculo 22 del presente Decreto.
Pargrafo.- La providencia mediante la cual se ordena la devolucin de excedentes
presta mrito ejecutivo. (Eso es fundamental).
Ella misma (la providencia), per se, constituye ttulo ejecutivo, y el arrendatario
puede ejecutar al arrendador para solicitar la devolucin del excedente, de lo que le
haya cobrado el arrendador al arrendatario en exceso, no es que con la providencia
el arrendador puede decir que el exceso se lo descuenta del canon de
arrendamiento del prximo mes, no, l tiene que proceder con arreglo a la ley, el no
puede ponerse a hacer compensaciones motu propio, si lo hace incurrira en mora y
dara lugar a la restitucin del inmueble, el lo que tiene que hacer es, con la
providencia que ordena la devolucin de excedentes, iniciar un proceso ejecutivo
singular. Pero las normas van mas all, por eso el art. 10 del mismo decreto 19 19
establece:
Art. 10 Transcurridos treinta (30) das hbiles contados a partir de la fecha de
ejecutoria de la providencia de que trata el artculo anterior, sin que el arrendador
haya acreditado la consignacin all prevista, la Superintendencia de Industria y
Comercio (que sabemos que ya no es, porque ya lo delego a las alcaldas, y la
misma ley volvi la delegacin en permanente, son las alcaldas)o la autoridad
en quien ella delegue tal funcin, proceder a imponerle multa hasta por cinco (5)
veces el precio mensual de arrendamiento exigido en cada caso y con destino al

Fondo Especial de la Superintendencia de Industria y Comercio. (Ahora esas

multas van con destino al tesoro nacional).
La decisin de la alcalda (que es la autoridad competente), en Bogot es la alcalda
Mayor del D.C., en su divisin de vivienda urbana, que es la divisin encargada de
estos trmites, adems de que presta mrito ejecutivo, ella podr imponerle multas,
de una cuanta importante, al arrendador, para conminarlo a que cumpla la orden de
devolver el exceso. Esto es lo que nos interesa saber del control de arrendamientos.
(Normas relativas al control del contrato de arrendamiento: D. 1919/86 y D. 2223/96
FEBRERO 7 DE 2011
TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
La ley 820 de 2003 regula el tema de la terminacin del contrato de arrendamiento.
CAUSALES DE TERMINACION.
a. Terminacin por mutuo acuerdo, La Ley 820, es contemplada como algo aparte
con una disposicin especial, la ley permite que las partes en cualquier tiempo de
comn acuerdo puedan dar por terminado el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, segn el art. 21 Ley 820.Artculo 21. Terminacin por mutuo
acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por
terminado el contrato de vivienda urbana.
Por fuera de esta terminacin por mutuo acuerdo la ley establece unas causales
especficas para dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, en
el art. 21 por parte del arrendador y en el art. 24 por parte del arrendatario de la
lectura de estas dos normas, empezando por la lectura del art. 22 que es la
terminacin unilateral por parte del arrendador, nos vamos a dar cuenta que hay 3
tipos de causales:

Incumplimientos del arrendatario de sus obligaciones contractuales.

Vencimiento de trmino del contrato.

La no voluntad del arrendador de permitir que el arrendatario siga en tenencia

del inmueble, siga en calidad de tal, facultad que es excepcional, primero en la ley
820, y antes de esta ley sacar a un arrendatario del inmueble, mientras que este
cumpliera con sus obligaciones era una terea imposible, porque de por si, si
incumpliendo era difcil, cumpliendo casi imposible, la ley protega a la parte
jurdicamente dbil (concepto errneo) garantizaba la permanencia indefinida del
arrendatario en el inmueble.
La ley 820 de 2003 reequilibra las cargas y los beneficios para las partes en el
contrato de arrendamiento, permite que el arrendador tambin, por razones distintas
al incumplimiento del contrato, tenga la posibilidad de recuperar la tenencia del
inmueble, y finalmente tambin podemos hablar de otras causales especiales de
terminacin del contrato de arrendamiento.

b. TERMINACION UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR

ARTCULO 22. TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales
para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las
siguientes:
1.
La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro
del trmino estipulado en el contrato. Falta de pago oportuno, la mora del
arrendatario en el pago del canon en los trminos en que fue celebrado y en los
trminos que el contrato debe ser reajustado con arreglo a los requisitos legales.
2.
La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o
prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere
a cargo del arrendatario. El tema de servicios pblicos sigue siendo un tema
sensible en lo que tiene que ver con la proteccin de los derechos del arrendador.
3.
El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce
del inmueble o el cambio de destinacin radical- del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. Seguimos con
incumplimientos del arrendatario, son incumplimientos de sus obligaciones bsicas,
una de esas es cuando le da otra destinacin al inmueble. No ejercer una actividad
distinta propia de la vivienda urbana.
4.
La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la
tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos
delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la
autoridad policiva. Ejemplo: Las rumbas, los actos delictivos, etc.
5.
La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea
arrendada por parte del arrendatario. Si yo pinto la fachada de morado, pensando en
que va a aumentar el valor del inmueble, y lo hago sin autorizacin del arrendador,
estoy incurriendo en una causal de terminacin del contrato. Alteracin a las
mejoras.
6.
La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. Es
especial obligacin del arrendatario la de cumplir con el reglamento de propiedad
horizontal al que est sometido el inmueble, por ende si incumple el reglamento de
propiedad horizontal, v.gr. existe constancia de llamados de atencin por parte de la
administracin del inmueble a este arrendatario, ello ya es prueba suficiente del
incumplimiento de esas normas de propiedad horizontal y legitimar al arrendador
para solicitar la terminacin del contrato y la respectiva restitucin del inmueble.
Ejemplo: Recoger lo que hace la mascota.
Hasta este numeral (6), podemos hablar de causales de terminacin unilateral del
contrato por parte del arrendador, basadas en el incumplimiento del arrendatario de
sus obligaciones. Sigue el numeral 7 hablndonos de las otras causales, que no

implican incumplimiento:
7.
El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a
travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses
y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a
restituir el inmueble .El arrendador no tiene que invocar incumplimiento alguno,
basta con el preaviso.
Existe la posibilidad para el arrendador de efectuar un desahucio, que consiste en
comunicar al arrendatario, a travs del correo o del servicio postal autorizado, ac
podramos preguntarnos si pueden las partes prever en el contrato un mecanismo
de notificacin diferente, al igual que lo pueden hacer en el evento de los reajustes,
la norma no nos dice nada acerca de si las partes pueden establecer otro medio de
notificacin. como el email, como cuando lo veamos en el reajuste del canon, el Dr.
Cree que si la norma en un evento lo dijo y en el otro no, en ese aspecto la norma
es de orden pblico, y por ende el arrendador solo puede proceder del desahucio,
es decir, a la comunicacin al arrendatario de su intencin de dar por terminado el
contrato de arrendamiento, a travs del servicio postal autorizado, con 3 meses de
anticipacin, tampoco cabe pactar la reduccin del trmino, y mediando una
indemnizacin equivalente al precio de 3 meses de arrendamiento, es decir que esa
facultad de desahucio a favor del arrendador es una facultad a titulo oneroso, paga
por ejercer ese derecho.
En otras palabras: si yo quiero que el contrato tome fin en mayo del 2010, tendra
que estar efectuando el desahucio desde ya, y lo indemnizara con 3 meses de
arrendamiento, en otras palabras el arrendatario tendr que seguir pagando el
canon de arrendamiento hasta tanto se termine el contrato, pero una vez terminado
y en el momento de la restitucin, el arrendador se encuentra en la necesidad, a
ms tardar en ese momento, de indemnizar al arrendatario con 3 meses, para
recuperar el inmueble. Pero el artculo dice que debe hacerlo durante las prorrogas,
en otras palabras, yo parto de la base que el contrato, en ese ejemplo, llegaba hasta
mayo y yo le digo: el contrato no se prorroga por ms, llega hasta el trmino
pactado, y le voy a dar tres meses de arrendamiento.
El No.8 consagra facultad del arrendador de recuperar el bien sin necesidad de
indemnizacin alguna, cuando se presenta una de las causales contenidas en este
numeral.
8.
El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo
aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una
antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: Es decir,
hasta ahora igual al numeral anterior, pero sin lugar a indemnizacin, a pagar esos 3
meses de indemnizacin al arrendatario.

a)
Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao;
En el numeral 7 ese desahucio es a titulo oneroso, pero es ad nutum o es ad livitum,
en otras palabras, el arrendador no tiene porque invocar una razn, no, simplemente
dice que no se va a prorrogar el contrato, al vencimiento del trmino, se lo dice con
3 meses de antelacin y lo est indemnizando, al arrendatario solo le interesa eso,
que cumpla con desahuciarlo con tres meses de antelacin y que lo indemnice con 3
meses de arrendamiento, el motivo del arrendador es indiferente, poco importa; con
arreglo a lo establecido en el numeral 8 si tiene que invocar una de las 5 razones de
que trata este numeral. Tendr que efectivamente quedarse un ao, si no lo hace
estar en incumplimiento del contrato y de la ley y tendr que pagar los daos y
perjuicios que cause al arrendatario.
b)
Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparacin; Implica veracidad, No se trata de cualquier
arreglo, tendrn que ser remodelaciones o trabajos que necesariamente impliquen
su desocupacin, sin embargo esa causal se encuentra explicada en la misma ley, si
se puede ver que el uso del bien, por parte del arrendatario, no se afectar como
consecuencia de los arreglos que se vayan a efectuar, no habr lugar a solicitar la
terminacin del contrato de arrendamiento.
c)
Cuando haya de entregarse el inmueble- en cumplimiento de las
obligaciones originadas en un contrato de compraventa; El arrendador vendi en
inmueble, antes de la ley 820 de 2003, bajo el rgimen de la Ley 56/85, el contrato
de compraventa sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, no era causal de
terminacin del contrato, en otras palabras, el comprador del inmueble poda
continuar con el arrendatario que ya all se encontraba, a menos que el nuevo
comprador necesitara el inmueble para su propia habitacin, en cuyo caso esa es la
causal, y no el contrato de compraventa, ac la ley 820 acab con esa discusin. La
sola compraventa es causal, asi el Nuevo propietario no la use para su habitacin.
d)
La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el
contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El
arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio
de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Si el Contrato lleva menos de
cuatro aos de ejecucin, y el arrendador quiere darlo por terminado, lo har con
arreglo al numeral 7 (desahucio e indemnizacin por 3 meses), pero si lleva ms de
4 aos en el inmueble, cumpliendo con el preaviso, el arrendador podr dar por
terminado el contrato sin necesidad de motivacin, pero deber indemnizar con 1.5
meses de arrendamiento.
El art. 22 contina diciendo:
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c) (es decir:

habitacin, remodelacin o compraventa)el arrendador acompaar al aviso

escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u
otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del
arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6)
meses siguientes a la fecha de la restitucin.
Se garantiza que la terminacin del contrato por el motivo invocado sea cumplida.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d) (es decir, la plena voluntad del
arrendador, despus de 4 aos de ejecucin del contrato), el pago de la
indemnizacin se realizar mediante el mismo procedimiento establecido en el
artculo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.
(Ese preaviso tiene como finalidad evitar la renovacin automtica del
contrato).
Finalmente en este punto el art. 23 establece:
Artculo 23. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendador
mediante preaviso con indemnizacin. (O sea9, hablamos del numeral 7 y
numeral 8 literal b).
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior, deber
cumplir con los siguientes requisitos:
a)
Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la
terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley;
b)
Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente, la
indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato.
Es decir, el desahucio y la indemnizacin (consignacin) se harn al mismo
tiempo.
La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional
para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al
arrendatario o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma. La autoridad competente es la
alcalda. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la
fecha del preaviso;
c)

Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los

respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin

precisa del arrendatario o su representante;
d)
Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la
fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la
autorizacin que expida la autoridad competente.
Pargrafo 1. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el
arrendador tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin
perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del
inmueble.
Es decir, que si el arrendador ha cumplido con todos los requisitos establecidos en
estos artculos, 22 No. 7 y 23 de la Ley 820, necesariamente se genera a cargo del
arrendatario la obligacin de restitucin, y esa fecha es cierta y determinada, desde
el acto mismo del preaviso o desahucio, si el arrendatario incumple, adems de
perder la indemnizacin, como una sancin a la reticencia de la restitucin, dar
lugar a que el arrendador inicie el respectivo proceso de restitucin del inmueble.
Pargrafo 2. Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la
autorizacin para la devolucin de la suma consignada.
Se admite, no obstante el preaviso, que es un acto unilateral, que genera
determinados efectos que son la terminacin del contrato, podr el arrendador
desistir de ese desahucio, de ese preaviso, y en consecuencia lograr el
mantenimiento del contrato de arrendamiento, pero en ese caso, tendr que contar
con la aceptacin del arrendatario.
As como es vlida la terminacin unilateral, no es vlido el desistimiento unilateral
al desahucio o al preaviso.
CAUSALES DE TERMINACION UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO
Veamos que las causales de terminacin del contrato de arrendamiento por parte
del arrendador, ahora vamos a ver las causales de terminacin por parte del
arrendatario, se encuentran en el art. 24 de la ley 820 de 2003, a semejanza de lo
que ocurre con las causales de terminacin unilateral por parte del arrendador, ac
tambin hay unas causales que obedecen a terminacin unilateral del arrendatario
por incumplimientos del arrendador, como causales autnomas, especiales que no
incorporan incumplimiento. Artculo 24. Terminacin por parte del arrendatario.
Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminacin
del contrato, las siguientes:
1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a

su cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario. Esel nico en caso donde el arrendatario puede suspender o
compensar total o parcialmente de los cnones de arrendamiento el pago de los
servicios pblicos que haya hecho y que contractualmente haya asumido el
arrendador, en los dems casos no se puede hacer la compensacin.
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva. El arrendador no puede acceder al
inmueble, no puede guardar copia de llave y entrar cuando quiera, as el bien sea
de su propiedad, es un delito violacin de domicilio. De conformidad con esa
disposicin esta incurriendo en infraccin a esta disposicin.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente. Es una causal ms genrica, debe
concretarse mediante una imputacin precisa que le haga el arrendatario al
arrendador de la conducta que all pretende invocar como constitutiva de
desconocimiento de los derechos tanto los que le otorga la ley como los que se le
han otorgado por el contrato.
Hasta aqu encontramos las causales de terminacin atinentes al incumplimiento de
obligaciones por parte del arrendador, las causales 4 y 5 obedecen a causas
distintas.
4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso
escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una
antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el
arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin de la
autoridad competente, (que es la alcalda y en el caso de Bogot, las alcaldas
locales) sin prejuicio de acudir a la accin judicial correspondiente. Vale la pena
precisar que en ningn caso el arrendatario puede dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento si no media justa causa, verbigracia,
uno de los incumplimientos por parte del arrendador de las obligaciones a su
cargo, que se encuentran en los No. 1 a 3, de lo contrario tendr que hacerlo
mediante el pago de una indemnizacin, si el arrendatario incumple en especial
con el preaviso y la indemnizacin equivalente a 3 meses, el arrendatario estar
incumpliendo el contrato y ser el arrendador el que tendr derecho a obtener
una indemnizacin plena por el incumplimiento de las obligaciones a cargo del
arrendatario que consiste en el pago de los meses de arrendamiento por todos
los meses que falten para el cumplimiento del contrato. P.ej. Si el contrato se
vence en diciembre de 2010 y el arrendatario desocupa el inmueble y lo entrega
en febrero de 2010 entonces deber todos los cnones de arrendamiento
correspondientes del 2010, en eso consiste la indemnizacin de perjuicios a favor

del arrendador. Pero, qu ocurre si al terminar el contrato, igualmente el 31 de

dic. De 2010, el arrendatario abandona sin cumplir estas normas y entrega en
octubre? Es evidente que el tiempo que falta es inferior a tres meses y por ende
el arrendador en principio debera recibir una indemnizacin equivalente al tiempo
que falta?
5. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas,
siempre y cuando d previo aviso escrito al arrendador a travs del servicio
postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estar obligado a invocar
causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deber indemnizar al
arrendador.
Encontramos una diferencia en el No. 4 y 5: en el No. 4 hay lugar a
indemnizacin porque se termina el contrato en cualquier momento, en el No. 5 es
cuando termina el contrato a la fecha del trmino del contrato, y debe mediar,
obviamente, previo aviso.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.
Es decir, el preaviso es siempre un requisito so pena de tcita reconduccin del
contrato.
Pargrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artculo, la
autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por
parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a
sealar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo
anterior, se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin enviada
por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora sealada al
lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador. Si el
arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario
competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que para su
custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al
arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre. De todo lo anterior se
levantar un acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la
diligencia.
En este punto la ley 820 estableci mecanismos expeditos para evitar que se haga
fraude a las estipulaciones de la ley y que la entrega ocurra sin dilacin.
Independientemente de si el contrato se pacta a trmino fijo o indefinido, lo que la
ley busca es que la otra parte tenga la posibilidad de conocer, con la debida
anticipacin, si se va a terminar el contrato o a imponer la tacita reconduccin del
mismo.
El art. 25 paralelamente establece los requisitos para la terminacin unilateral por

parte del arrendatario, mediante preaviso con indemnizacin, es decir, desarroll lo

previsto en el No. 4 del artculo 24.
Artculo 25. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendatario
mediante preaviso con indemnizacin. Para que el arrendatario pueda dar por
terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el
numeral 4 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos:
a. Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendador o a su
representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la
terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley.
b. Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente, la
indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los
tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del
contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el
Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del
ttulo respectivo al arrendador o le enviar comunicacin en que se haga constar
tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la
indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; En
trminos generales establece los mismos requisitos que el ART 23.
c. Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos
ttulos de la causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del
arrendatario o su representante;
d. Si el arrendador cumple con la obligacin de recibir el inmueble en la fecha
sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la
autorizacin que expida la autoridad competente.
Pargrafo 1. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario
tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de
que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo
previsto en el artculo anterior.
Pargrafo 2. Si el arrendatario con la aceptacin del arrendador desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la
autorizacin para la devolucin de la suma consignada.
Como se puede ver, establece bsicamente unos mismos requisitos para el evento
previsto en el art. 23, es prcticamente la misma norma, luego tenemos el art. 26 en
donde de cierta forma reitera principios del c.c. en los que se consagra un derecho
que tambin exista en el rgimen anterior, y es el derecho de retencin.
DERECHOS DE RETENCION
Artculo 26. Derecho de retencin. En todos los casos en los cuales el arrendador

deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado
sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se
le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.Es
decir que con este derecho de retencin, del art. 26, vemos ya que hay dos
derechos de retencin:
1.
El arrendador sobre los muebles y enseres con los que el hubiere guarnecido
o provisto el inmueble para asegurar el pago del canon de arrendamiento.
2.
El del art 26 es el que consagra el derecho de retencin a favor del
arrendatario sobre el inmueble mismo hasta que el arrendador no le pague las
indemnizaciones a que el tenga lugar.
El art. 27 consagra un evento especial:
Artculo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el
caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%)
del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos
peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el
costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer
el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo
insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.
En el arrendamiento de cosas, en el CC, las reparaciones locativas corresponden al
arrendatario y las necesarias al arrendador, los art 1993 y 1994 facultan al
arrendatario para efectuar las reparaciones necesarias que no haya hecho el
arrendador, no obstante los requerimientos que para ese fin le ha hecho el
arrendatario, si el arrendatario se ve compelido a realizar esas reparaciones, estos
artculos le permiten descontarle al arrendador y recuperar las sumas que l ha
gastado por ese concepto.
El art. 27 en materia de vivienda urbana, lo que establece aqu es a favor del
arrendador un pago por cuotas de esas reparaciones indispensables, es decir, que
no puede descontar ms del 30% del valor de la renta y tendr que hacerlo durante
los periodos sucesivos hasta lograr completarlo, y en la medida en que se termine el
contrato sin cubrir de manera total esa compensacin parcial el arrendatario podr,

en cuanto el saldo, ejercer el derecho de retencin de que trata el artculo 26.

Luego la ley 820 de 2003 se ocupa de unos derechos administrativos (en los cuales
no nos vamos a detener), como son los relativos a la matricula de arrendadores a la
que la ley obliga, son varias normas.
Artculo 28. Matrcula de arrendadores. Toda persona natural o jurdica, entre
cuyas actividades principales est la de arrendar bienes races, destinados a
vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediacin
comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de ms de quince
mil (15.000) habitantes, deber matricularse ante la autoridad administrativa
competente. Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediacin de
que trata el inciso anterior ser indispensable haber cumplido con el requisito de
matrcula. Las personas matriculadas quedarn sujetas a la inspeccin, vigilancia y
control de la autoridad competente.
Igualmente debern matricularse todas las personas naturales o jurdicas que en su
calidad de propietarios o subarrendador celebren ms de cinco (5) contratos de
arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el
artculo cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de diez
(10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aqu
sealadas y quedar sometido a las reglamentaciones correspondientes.
Es decir que de conformidad con las normas que regulan el tema, el punto de las
matriculas estn dirigidas a las entidades que se dedican profesionalmente al
arriendo, a las agencias inmobiliarias, la ley lo que ha querido es evitar el fraude y
establece que quien subarriende a mas de 5 personas diferentes, queda sometido a
este requisito.
La ley 820 regulo lo relativo a los aspectos procesales en materia de arrendamiento
de vivienda urbana, a lo cual no nos vamos a referir, es decir, bsicamente lo
relativo al proceso de lanzamiento, la ley no reform lo relativo a las normas de
lanzamiento del c.p.c., sino que lo completo para hacer ms expedito el trmite de
los procesos de lanzamiento y obtener de manera ms gil la restitucin del
inmueble, evitando maniobras dilatorias por parte de los diferentes arrendatarios.
FEBRERO 8 DE 2011
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES
ASPECTOS GENERALES
El c.cio trata solamente de manera marginal el contrato de arrendamiento de locales
comerciales, regulado en el arrendamiento de establecimientos mercantiles, ello

porque el legislador mercantil entendi que lo bsico, lo fundamental, del

arrendamiento de locales comerciales deba regirse por el arrendamiento de cosas
del c.c. y solamente el c.cio. se dedico a regular, bsicamente, aspectos especficos
con aras a la proteccin del establecimiento de comercio como bien mercantil.
El cdigo de comercio analiza al contrato de arrendamiento como un bien mercantil
integrante de la universalidad jurdica denominada establecimiento de comercio.
Los establecimientos de comercio se integran por una serie de elementos como
universalidad jurdica que es, y encierra bienes materiales como inmateriales,
como: marca, ensea, otro de los elementos inmateriales es el contrato de
arrendamiento y otros necesarios para el desarrollo de esa actividad, como quiera
que el dueo del establecimiento mercantil no es dueo del establecimiento de
comercio, cuando si es as las normas de arrendamiento no tendran razn de ser,
cuando no es propietario, sino tiene el local a titulo de arrendamiento, si se
considera parte fundamental.
Todos los vacios que se encuentren en el C.Cio. Deben ser llenados con el C.C.
respecto al arrendamiento de cosas y nunca con respecto a la Ley 820 del 2003, a
falta de norma especial se aplica el rgimen general y el rgimen general es el del
c.c.
ARTCULO 2o. CCOM. <APLICACIN DE LA LEGISLACIN CIVIL>. En las
cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se
aplicarn las disposiciones de la legislacin civil.
ARTCULO 822. CCOM <APLICACIN DEL DERECHO CIVIL>. Los principios que
gobiernan la formacin de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil,
sus efectos, interpretacin, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, sern
aplicables a las obligaciones y negocios jurdicos mercantiles, a menos que la ley
establezca otra cosa. La prueba en derecho comercial se regir por las reglas
establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales
establecidas en la ley.
INMUEBLES
AMPARADOS
ARRENDAMIENTO

POR

EL

REGIMEN

COMERCIAL

DE

En lo que tiene que ver con los inmuebles respecto de los cuales se aplican las
normas del c.cio., de conformidad con las normas de los art. 518 a 524 de c.cio,
sern exclusivamente los inmuebles ocupados con un establecimiento de cio. Y el
espritu de la norma es proteger a los arrendatarios empresarios, dueos del
establecimiento de cio, de conformidad con el No. 5 del art. 515 del c.cio Enumera
los elementos que integra el establecimiento de comercio:
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenacin, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y
las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;

No necesariamente quien pretende ampararse en las normas del estatuto mercantil

debe ostentar la calidad de comerciante, el c.cio trae unos criterios material de la
mercantilidadquien ejerce actos de comercio-, y el criterio formal bsicamente
consiste en estar inscrito o matriculado en el registro mercantil, puede que el
propietario del Establecimiento de comercio no est registrado y esto no lo priva de
acogerse a las normas del C.Cio, lo importante es que el contrato pueda tenerse
como parte del establecimiento de comercio. No se requiere estar matriculado, basta
conque el arrendamiento este vinculado al establecimiento de comercio, para poder
invocar las normas del codigo de comercio.
Esto se traduce fundamentalmente en que si lo que funciona en un local es un
establecimiento de comercio, le corresponde al arrendador desvirtuar la carga de
la prueba- la existencia de un establecimiento de comercio o la calidad de
comerciante, para poder aplicar las normas del c.c. ser carga del arrendador probar
esa circunstancia.
En el arrendamiento de locales comerciales bsicamente las obligaciones de las
partes son las mismas, por ende no es necesario verlas de nuevo (revisar el
arrendamiento de cosas del CC).
ASPECTOS DE PROTECCION DEL ARRENDATARIO
El C.Cio regula aspectos muy puntuales del contrato de arrendamiento en lo
referente a este tipo de inmuebles ocupados por establecimientos mercantiles, uno
de los aspectos puntuales es el derecho a la renovacin del contrato, ese derecho
se encuentra regulado en el art. 518 c.cio. Que dice:
1. Renovacin de los Contratos:
Uno de los elementos de mayor proteccin del establecimiento de comercio es la
clientela, donde todos los elementos adicionales buscan la proteccin de la clientela,
uno de estos elementos esta ligado el local comercial, y es este, el permite la
constitucin, el desarrollo y la consolidacin de la clientela.
ARTCULO 518.Regula el primer aspecto del empresario arrendatario, que habla de
los locales ocupados<DERECHO DE RENOVACIN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO>. El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no
menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de
comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo,
salvo en los siguientes casos: partimos de la base de un derecho de renovacin que
la ley reconoce de manera automtica. Antes de ver los casos tenemos que ver los
requisitos para gozar del derecho de renovacin, son los que estn subrayados. La
renovacin es un trmino mal empleado, porque se asemeja a la novacin, la cual
no existe en estricto rigor, lo que hay es una prorroga. El arrendatario empresario
tiene derecho a permanecer en el local arrendado, al vencimiento del contrato, por
tanto podr ser pactado o no con termino definido o no.
Se requiere que el arrendatario empresario hay a permanecido 2 aos

ininterrumpidos sin solucin de continuidad, si ha habido interrupciones, se perdera

el cmputo de dos aos, y deber ser con un mismo establecimiento de
comercio esto basado en la proteccin del empresario quien hace de estos actos su
profesin oficial con un mnimo de seriedad, sin embargo, las normas comerciales
son demasiado estrictas si se las compara con la legislacin francesa.
Nuestro C.Cio, a diferencia del francs, no se ocup de un tema que el derecho
Francs llama: la des especializacin, que es el cambio de actividad del empresario
mercantil, el cdigo francs lo establece como un derecho del empresario mercantil,
este en un momento dado emprende una determinada actividad mercantil y en una
crisis por no actividad rentable, como el de ahora, le permite cambiar su actividad
sin perder la proteccin.
Estar condenado a la quiebra y obligado a la no renovacin del contrato? Son
temas respecto de los cuales no existe una jurisprudencia en nuestro medio, el
Doctor dice: no se debera aplicar este articulo con tanto rigor para pensar que la
mas mnima variacin de la actividad mercantil lo har perder el derecho a la
renovacin del contrato, sino que l puede cambiar su actividad sin cambiar la
naturaleza del bien Ej. Se entiende el cambio de una papelera a una serviteca, por
los cambios que tocara hacer, un cambio de esa naturaleza lo hace perder la
facultad de renovacin, pero si esos cambios no implican una alteracin del
inmueble, ni siquiera de su destinacin, se puede hacer, sin perder el derecho a la
renovacin del contrato. Contina el ART 518 CCOM diciendo:
1 cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
Debe ser un incumplimiento grave de las obligaciones sustanciales que se
adquieren con motivo de la celebracin del contrato, como es el pago del canon
dentro de los plazos convenidos, que se utilice la cosa para un fin diferente a lo que
se estipula el contrato, que no se hagan las mejoras locativas, es decir, que se
incumpla una de las obligaciones sustanciales del contrato que establecen para todo
el arrendatario las normas que para el arrendamiento de cosas trae el c.c.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacinentorno
inmediato- o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
Si el arrendador necesita el bien para habitarlo y alterar la naturaleza del bien, ya no
va a ser un bien que se va a utilizar para explotar como establecimiento de
comercio, sino para vivienda urbana, y tambin nos dice la norma: para montar su
propia actividad mercantil, pero la ley lo limita para que no sea de la misma actividad
a la que tuviere el arrendatario, esto en razn de la clientela, que es el elemento
fundamental del establecimiento mercantil, siendo un atributo de la calidad de ser
agente econmico, entonces la clientela es un elemento fundamental del
establecimiento comercial, asocia el establecimiento de comercio con el local
comercial y lo que quiere evitar este numeral es que el arrendador cautive de esa
forma desleal la clientela del arrendatario empresario.

3. Y, cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias

que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado
de ruina o para la construccin de una obra nueva.
Si se tiene un local comercial en San Victorino y se propicia rehabilitacin de la zona
y se debe tumbar todo, el arrendatario debe desocupar y no se puede oponer, el
arrendatario no pierde en si todos sus derechos sobre la cosa arrendada.
En lo que tiene que ver con el numeral 2 y 3, el arrendador debe dar un preaviso en
un trmino no menor de 6 meses a la fecha de terminacin del contrato, so pena de
renovacin tcita, con las mismas condiciones del inicialmente pactado.
En lo que tiene que ver con el ART. 2035 del c.c, la constitucin en mora del
arrendatario, deba ser convenido en dos ocasiones en las cuales mediara, por lo
menos, 4 das entre una y otra para hacer cesar el arriendo, eventualmente se
aplica salvo que se hubiera renunciado explcitamente en el contrato a esas dos
reconvenciones, y ello porque de alguna forma la ley 820 derogo el art. 2035 para la
constitucin en mora del arrendatario, con lo cual se dice que no es necesario hoy
en da esos dos avisos. Derogado. L. 820/2003, art. 43.
PLAZO DE RENOVACION
El C.Cio no precisa la vigencia del contrato renovado, pero se entiende en las
mismas condiciones que el inicial. ARTCULO 520. <DESAHUCIO AL
ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artculo
518, el propietario desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de
anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, so pena de que ste se
considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino
del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este artculo los casos en que
el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
DIFERENCIAS AL MOMENTO DE LA RENOVACIN
Ese es un aspecto que regula el c.cio. Otro de los aspectos del contrato de
arrendamiento que regula especficamente el c.cio., es el de las diferencias entre
arrendador y arrendatario al momento de la PRORROGA TACITA
RECONDUCCIN- renovacin, bsicamente frente al canon, y las normas sobre el
control de arrendamientos son especificas al arrendamiento de vivienda urbana, el
art. 519 del c.c. somete las diferencias que surjan entre las partes a la decisin que,
por el procedimiento verbal de que trata el art. 427 del c.p.c., adopte el juez con
intervencin de peritos, es decir que esa renovacin, puede decirse, ser total salvo
en lo atinente al precio, hay que efectuar el cambio al precio, se puede convenir un
nuevo precio y si no hay acuerdo en el momento de la prorroga se. ART 519 CC
donde se establece que las diferencia entre estos, se acude al juez con intervencin
de peritos por procedimiento verbal, estableciendo el canon que debe pagar el
arrendatario al arrendador de conformidad con ese peritazgo.
El profesor Bonivento se enfrasca en una discusin algo bizantina, de si renovacin

y prorroga es lo mismo, pero lo importante es entender el sentido de la norma,

separamos la palabra renovacin y sera re- novacin, y la novacin implica algo
diferente, mientras que la prorroga es el mismo contrato, no aporta nada esta
discusin, lo importante es entender el sentido de la norma.
El arrendatario que cumpla con sus obligaciones, sin solucin de continuidad, y que
haya ocupado el bien por dos aos, tiene derecho de seguir disfrutando del local
comercial en las mismas condiciones salvo el precio.
PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO
El artculo 521 dice: ARTCULO 521. <PREFERENCIA DE ANTERIOR
ARRENDATARIO EN LOCALES RECONSTRUIDOS>. El arrendatario tendr
derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona
en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin,
sin obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de
arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdouna vez ms
intervienen los peritos-.
PARGRAFO. Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al
comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la fecha en que pueda
entregar los locales, y este deber dar aviso a aqul, con no menos de treinta das
de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el
arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en
nmero menor que los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el
derecho de preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad.
Si el inmueble en el cual funcionaba el establecimiento mercantil fue demolido y se
construyo obra nueva, es obvio que el arrendatario que vena ocupndolo tenga
derecho a ser preferido frente a terceros, pero ello tiene como presupuesto que el
arrendador tenga la intencin de arrendarlos, es apenas un derecho de preferencia,
porque puede montar el su propia empresa, el Dr. Dice que se puede montar una
empresa idntica a la que all funcionaba, est ubicado en el mismo sitio, pero es
una construccin diferente, por lo menos el tema es discutible ya que el arrendador
recupero el inmueble para hacer una nueva construccin, la ley obliga a que en el
evento en que el arrendador quiera volver a arrendar el local deber preferir al
arrendatario que all funcionaba.
En esa hiptesis si habra una renovacin del contrato, un nuevo contrato, si se
ejerce el derecho de preferencia por los antiguos arrendatarios, ese derecho de
preferencia implicar la celebracin de un nuevo contrato, no habr prorrogas, el
contrato termino. El Dr. Dice que todos los trminos se comienzan a correr
nuevamente ya que la norma exige que sea sin solucin de continuidad, se trata de
un nuevo contrato.
En cualquier hiptesis en que el arrendador se niegue a la prrroga del contrato en
los eventos establecidos en el art.518 del c.cio. Habr lugar a la indemnizacin de
perjuicios a favor del arrendatario, es obvio que esa estimacin ser hecha por
peritos e incluirn lo que en toda evaluacin de perjuicios se requiere, como lo es la
estimacin del dao emergente y lucro cesante, ese dao emergente consistir en

todos los gastos en que haya incurrido el empresario arrendatario para instalarse
nuevamente y para recuperar a la clientela que haya perdido como consecuencia de
lo ocurrido.
Reiteramos que el c.cio solamente regula algunos aspectos del contrato de
arrendamiento de estos locales y que por lo dems, el c.cio reenva al c.c
Veamos como estos puntos especiales se refieren especficamente al derecho a la
renovacin del contrato o prrroga del contrato, y el derecho de preferencia cuando
quiera que, habiendo sido restituido el local comercial, para efectos de su demolicin
y su refaccin, el propietario tenga a bien darlos en arrendamiento nuevamente
Veamos como ese derecho est consagrado en el art. 521 del c.cio. Cuando se
ejerce la preferencia no es el mismo contrato, por dos razones fundamentales:
a. El objeto del contrato no es el mismo porque es un bien reparado,
reconstruido, lo cual lo da a entender la propia disposicin cuando nos dice
que el canon de arrendamiento ser fijado por peritos, ello con arreglo a las
nuevas circunstancias, es decir, al cambio de local, al hecho o circunstancia
de que el local reparado, renovado, reconstruido, indiscutiblemente tendr un
mayor valor. No es entonces en manera alguna el canon anterior, ni siquiera
el canon anterior ms un incremento, no, es un canon diferente con base en
las circunstancias de el objeto modificado.
b. Esa suspensin del goce del arrendatario sobre los locales reconstruidos,
mientras que ellos eran objeto de reparacin, pudo tener una duracin
prolongada, pensemos en el evento de demolicin y total reconstruccin, en
ese evento, pues muy posiblemente el arrendatario fue desposedo del uso y
goce del local durante un tiempo bastante prolongado.
INDEMNIZACION DE PERJUICIOS
El art. 522 establece que: ARTCULO 522. <CASOS DE INDEMNIZACIN DEL
ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da
principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega,
deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de
peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los
locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen
actividades similares a las que tena el arrendatario.
En la estimacin de los perjuicios se incluirn, adems del lucro cesante sufrido por
el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o
traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y tiles que
hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al pago de la indemnizacin, y
la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que
versan sobre el dominio de inmuebles. Paar fines de publicidad a terceros.
Puede incluso dentro del trmite del proceso ordinario que necesariamente habr de
adelantar el arrendatario en esas hiptesis, solicitar el registro de la demanda en el
sentido en que el inmueble queda afecto al pago de la indemnizacin, lo que no dice

la norma es en tratndose de la prelacin de crditos, en qu orden ira ese derecho

que le confiere.
El art. 522 del c.cio. Veamos que esta disposicin nos pone de relieve el carcter
proteccionista del cdigo de comercio al arrendatario, antes que como arrendatario,
como empresario mercantil, de la lectura de este art. Igualmente subyace la idea de
proteccin de la clientela del comerciante, cuando, en todas aquellas hiptesis en
que se sostenga que no podr el arrendador ni cualquier otra persona (como lo
veremos ms adelante) utilizar los locales arrendados para instalar un
establecimiento mercantil con un objeto o una actividad idntica a la del
establecimiento comercial del arrendatario, si lo hace, este tendr derecho a ser
indemnizado porque se est atentado contra uno de sus derechos fundamentales
como empresario mercantil, que es el derecho a la clientela. La norma adems nos
dice que el inmueble mismo sirve de garanta para el pago de las indemnizaciones,
pero no sabemos en qu orden se da la prelacin de crditos, ser necesario hacer
una interpretacin con las dems normas que hablan de prelacin de crditos.
SUBARRIENDO Y CESION
Cuando el arrendatario empresario hace cesin, venta del establecimiento
comercial, por ser el establecimiento comercial una universalidad jurdica, pues lo
est cediendo con todo lo que lo integra, y ya hemos dicho que hace parte el
contrato de arrendamiento, por ende, la enajenacin del establecimiento mercantil
implicar la cesin del contrato de arrendamiento. La venta del local comercial por
parte del arrendador, o sea el dueo del local, no altera para nada el contrato y los
derechos que la ley le confiere al arrendatario, pero cuando el arrendatario vende el
establecimiento comercial, por ser una universalidad jurdica y all el contrato, esa
cesin no lo pone en incumplimiento? Se puede ceder?
Una de las obligaciones del arrendatario es la restitucin, la respuesta es No, es el
nico caso en que se permite la cesin del contrato de arrendamiento del local
comercial, aun a contrariedad del arrendador, el arrendatario empresario no tiene
prohibida la venta del establecimiento.
El art. 523 C.Co. establece lo siguiente:
ARTCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita
del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma
que lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el
contrato. Hasta aqu el inciso primero bsicamente reitera la regla del c.c. en materia
de arrendamiento de cosas, estn prohibidas la cesin y el subarriendo sin la
autorizacin expresa o tacita del arrendador, no obstante, el inciso 2o en cuanto a
subarriendo nos cambia las reglas:
El arrendatario podra subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma
limitacin. Es decir que l puede, con la aceptacin tacita o expresa del arrendador,
subarrendar hasta la mitad y ello, repito, con la expresa autorizacin del arrendador
o por lo menos su aceptacin tcita, y siempre y cuando el subarriendo no implique
cambio de destinacin del inmueble. Esta es una norma especial en relacin con el

local comercial.
La cesin del contrato ser vlida cuando la autorice el arrendador o sea
consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio, de lo
contrario estar prohibida.
Ac tenemos que distinguir dos hiptesis:
a. La cesin sin enajenacin del establecimiento mercantil: necesariamente el
arrendatario debe obtener la autorizacin del arrendador, el no puede abandonar
unilateralmente su calidad de arrendatario, su posicin contractual, en favor de un
tercero, sin contar con la aquiescencia del arrendador.
b. La cesin con enajenacin del establecimiento mercantil: Puede operar sin
autorizacin del arrendador, desaparecen por completo esas limitaciones para el
arrendatario, la enajenacin del establecimiento mercantil, necesariamente
implica o conlleva la cesin del contrato de arrendamiento, del local comercial y
por ende el contrato de arrendamiento que sobre el recaiga, cuando el
arrendatario no es propietario del mismo, implica la cesin, es un bien mercantil,
un derecho personal ligado al establecimiento de comercio, es un bien mercantil
inmaterial, el contrato de arrendamiento para estos efectos, que hace parte del
establecimiento mercantil, y por ende el arrendatario tiene derecho a la cesin del
contrato de arrendamiento cuando enajena su propio establecimiento mercantil, y
ello aun a contrariedad del arrendador, no se puede oponer, basta con que a l se
le notifique la cesin, para que tenga efectos, carga que, las mas de las veces,
asume el cesionario del contrato, es decir, el adquirente del establecimiento
comercial, lo fundamental es tener presente que el arrendador no puede
oponerse a esa cesin cuando quiera que ella sea consecuencia de la
enajenacin del establecimiento de comercio.
Correr por cuenta del adquirente cesionario notificar al arrendador del traspaso que
a su favor se ha hecho del establecimiento comercial y por ende del contrato de
arrendamiento; por mandato de la ley comercial, el arrendador no podr discutir ni
rechazar los trminos de la cesin, as lo establecen los arts. 887 y ss. Cio. En
concordancia con el 523. Lo que importa es que el arrendador conozca la cesin
que se ha hecho del contrato.
El art. 524 c.cio. Establece:
ARTCULO 524. <CARCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las
normas previstas en los artculos 518 a 523, es decir todas las que regulan el
arrendamiento de locales comerciales destinados a la explotacin de
establecimientos mercantiles: inclusive, de este Captulo, no producir efectos
ninguna estipulacin de las partes. Son normas de orden pblico, imperativas, lo
que quiere decir que cualquier clausula en el contrato de arrendamiento en
virtud de la cual se establezca que el arrendatario renuncia al derecho de
preferencia, o que entre las partes no se pacta el derecho de renovacin del
contrato, son clausulas ineficaces del pleno derecho, se tendrn por no
escritas y no es necesaria una declaracin judicial para dejarlas sin efecto.

REGLAS PARA LA EFECTIVIDAD DE LA CESION

El art. 525 c.cio. Que ya nos saca del contrato de arrendamiento de locales
comerciales, establece:
ARTCULO 525. <PRESUNCIN DE ENAJENACIN DE ESTABLECIMIENTO DE
COMERCIO COMO UNIDAD ECONMICA>. La enajenacin de un establecimiento
de comercio, a cualquier ttulo (eso quiere decir: en venta, donacin, aporte en
sociedad, etc.), se presume hecha en bloque o como unidad econmica, sin
necesidad de especificar detalladamente los elementos que lo integran. La
enajenacin del establecimiento mercantil, se mencione o no, implicar la cesin del
contrato de arrendamiento, no requiere de un documento aparte, sino que esa
cesin, desde el punto de vista formal, se entiende incorporada en el mismo
contrato de compraventa del establecimiento comercial, en el acto de enajenacin
del establecimiento mercantil a cualquier ttulo, aqu no se menciona expresamente
el contrato de arrendamiento, como lo dice el 525, pq no es necesario nombrar
todos los elementos que integran el establecimiento mercantil, se entender cedido,
ni siquiera hay un requisito de forma, salvo el del 526 que no es requisito de forma
para la cesin del contrato de arrendamiento, sino para la enajenacin del
establecimiento mercantil.
No se requiere ningn requisito de forma salvo el establecido en el art. 526 del
c.cio., que es un requisito para la enajenacin del establecimiento mercantil,
establece:
ARTCULO 526. <REQUISITOS PARA LA ENAJENACIN>. La enajenacin se har
constar en escritura pblica o en documento privado reconocido por los otorgantes
ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes. Debe la
enajenacin reunir ese requisito.
La cesin esta prohibida al menos de que exista una autorizacin expresa del
arrendador a este respecto y no se
puede invocar mutatis mutanti que permite que el arrendador termine
estableciendo una verdadera relacin contractual con el inquilino aqu no, aqu es
una causal de terminacin unilateral del contrato y para que el arrendatario pierda
el derecho a al prorroga. Sin embargo hay un evento en el cual puede operar la
cesion del contrato de arrendamiento sin necesidad de autorizacin alguna por
parte del arrendador, el contrato de arrendamiento hace parte del establecimiento
mercantil luego la enajenacin del establecimiento comercial conlleva la cesin del
contrato de arrendamiento esta no tiene que ser autorizada por el arrendador
incluso si este se opone podr enajenarlo. Sin embargo en este punto el CCo no
regulo todos los aspectos relativos a esa cesin obviamente que haba cuenta de
esos vacios ser necesario aplicar normas de CCo respecto a cesin de crditos
el adquiriente cesionario del contrato de arrendamiento deber notificar al
arrendatario del traspaso que ha tenido lugar para que de all en adelante se
entienda el arrendador ya notificado de la cesin en ningn caso le esta permitido
al arrendador rechazar o admitir los trminos de esa cesin art 867 y 523 del

cdigo de comercio asi lo establecen lo importante es que el arrendador conozca

el hecho generador de la cesin en los dems casos al arrendatario le esta
prohibido ceder el contrato de arrendamiento sin autorizacin expresa.
El art 528 establece los efectos de esa enajenacin cuando seala que el
enajenante y adquiriente respondern de todas las os que se hayan contrado al
momento de la cesin, la responsabilidad del enajenante cedente cesara
trascurridos dos meses en el registro mercantil cumpliendo dos requisitos que se
haya dado aviso de la trasferencia por medio escrito a los as, que se les haya
notificado por un diario oficial y 3 que los as no se hayan opuesto.
ARTCULO 528. <RESPONSABILIDAD DEL ENAJENANTE Y ADQUIRENTE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA>. El enajenante y el adquirente del
establecimiento respondern solidariamente de todas las obligaciones que se
hayan contrado hasta el momento de la enajenacin, en desarrollo de las
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten en los
libros obligatorios de contabilidad.
La responsabilidad del enajenante cesar trascurridos dos meses desde la fecha
de la inscripcin de la enajenacin en el registro mercantil, siempre que se hayan
cumplido los siguientes requisitos:
1) Que se haya dado aviso de la enajenacin a los acreedores por medio de
radiograma o cualquier otra prueba escrita;
2) Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un
diario de la capital de la Repblica y en uno local, si lo hubiere ambos de amplia
circulacin, y
3) Que dentro del trmino indicado en el inciso primero no se hayan opuesto los
acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
PARGRAFO. El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su
deudor deber inscribir la oposicin en el registro mercantil dentro del trmino que
se le concede en este artculo.
ARRENDAMIENTOS DE ENTIDADES PBLICAS DE LOCALES COMERCIALES
son bsicamente normas del contrato de arrendamiento para la confeccin de obra
material.
PRESTACIN DE SERVICIOS PROFESIONALES
El art. 2069 c.c. incluye, dentro de los contratos para la prestacin de servicios
inmateriales, los servicios profesionales, todos los servicios profesionales,
adelantados por un profesional a favor de otra persona, siempre
MARZO 8
CONTRATO DE DEPSITO
DEFINICION
ART. 2236.Llmase en general depsito el contrato en que se confa una cosa

corporal a una persona que se encarga de guardarla y de restituirla en especie. Es

la entrega de una cosa corporal para que sobre ella se ejerza la custodia necesaria,
con la obligacin para quien la recibe, de devolverla. La cosa depositada se llama
tambin depsito.
El primer requisito es que el objeto sobre el cual recae el contrato de es depsito
sea una cosa corporal,, los incorporales no estn reglamentado para este para este
acto jurdico, y sobre esa cosa corporal el depositario cumple la obligacin de
custodia y cuidado de la cosa, con la obligacin de restituirla. Se puede entregar una
cosa que dada, es el Depsito regular. Es la forma ms usual de depsito. Se
puede entregar una cosa que dada su naturaleza fundamentalmente le impone la
obligacin al depositario de devolver una cosa equivalente de la misma especie y
calidad, se hace una entrega a ttulo de tenencia, de otra parte, el depsito
irregular, especialmente cuando recae sobre cosas fungibles o consumibles, como
ocurre con el depsito de dinero del ARTICULO 2246. <DEPOSITO DE DINERO>.
En el depsito de dinero si no es en arca cerrada, cuya llave tiene el depositante, o
con otras precauciones que hagan imposible tomarlo sin fractura, se presumir que
se permite emplearlo, y el depositario ser obligado a restituir otro tanto en la misma
moneda.
Es entonces el depsito irregular el que constituye el fundamento de muchos de los
contratos bancarios, por su parte tambin el depsito irregular y el mutuo
guardan importantes similitudes, sin embargo, la diferencia est en:
Deposito

mutuo

la restitucin a la que debe proceder el las partes acuerdan el trmino plazo- para la
depositario
queda
a
voluntad
del restitucin en los trminos del art. 2225 c.c.
depositante aunque se haya pactado un
plazo para la restitucin.
Si se pueden pactar intereses
No se pueden pactar pago de intereses mutuo se entiende pactado, en principio, en
El depsito se entiende pactado en principio beneficio de quien recibe las cosas fungibles o
en beneficio de quien entrega.
consumibles, o el dinero.
En el depsito oneroso se consagra una
En el mutuo oneroso da lugar al pago de intereses
remuneracin a favor del depositario.
por parte de quien recibe la cosa, ya que recibe el
La cosa corporal objeto del contrato, recibe beneficio.
el nombre de depsito.
La cosa depositada se suele denominar depsito, la entrega que se hace, es una
expresin de la libre voluntad de las partes, especialmente del depositante, tal y
como ocurre con el depsito voluntario o propiamente dicho, o, puede ocurrir
como consecuencia de la ocurrencia de circunstancias imprevistas, excepcionales,
como un incendio, ruina, saqueo etc., que determinan la eleccin de un depositario
ajeno al querer del depositante, se ve constreido, como ocurre en el caso del
depsito necesario y especialmente en una modalidad de este denominada
secuestro judicial.

nicamente constituyen objeto del depsito las cosas corporales, las incorporales
no estn comprendidas dentro de esta figura y a su vez, se dice que el depsito
propiamente dicho solo recae sobre cosas muebles.
La entrega que tiene lugar es a titulo de simple tenencia, con la salvedad del ART
2246 CC, el depositante no se desprende del dominio de la cosa, para el depsito
irregular, para lo cual las mas de las veces el depositario se convierte en un simple
tenedor o guardador de la cosa, el depositante no se desprende de la titularidad del
derecho de domino de la cosa y por ello el ART 2238 establece: ENTREGA DE LA
COSA OBJETO DEL DEPOSITO. Se podr hacer la entrega de cualquier modo que
transfiera la tenencia de lo que se deposite. Podrn tambin convenir las partes en
que una de ellas retenga como depsito lo que estaba en su poder por otra causa.
As mismo, es importante resaltar, que esa tenencia no le confiere al depositario la
facultad de usar y gozar de la cosa, tampoco tiene esa facultad, y ello hace del
depsito algo distinto del comodato el ART 2245 establece: PROHIBICIN DE
USAR LA COSA SIN PERMISO TCITO O EXPRESO DEL DEPOSITANTE. Por el
mero depsito no se confiere al depositario la facultad de usar la cosa depositada
sin el permiso del depositante. Este permiso podr a veces presumirse, y queda al
arbitrio del juez calificar las circunstancias que justifiquen la presuncin, como las
relaciones de amistad y confianza entre las partes. Se presume ms fcilmente este
permiso en las cosas que no se deterioran sensiblemente por el uso.
De all que sea muy importante que el depositante y el depositario establezcan
cuales son las condiciones en que se efecta el depsito.
CARACTERSTICAS
Como todo contrato, el depsito tiene caractersticas propias, acercndose al
comodato o al mutuo en determinadas situaciones:
1. REAL. Se perfecciona con la entrega de la cosa del depositante al depositario, en
los trminos del art. 2237 CC; la entrega se puede hacer por cualquier forma que
implique la tenencia de la cosa, pero en virtud del art. 2238 inc. final tambin
pueden convenir las partes en que una de ellas retenga como depsito lo que
estaba en su poder por otra causa, p.ej. a ttulo de comodatario o de
arrendatario, en esta hiptesis se puede continuar ostentando la tenencia a otro
ttulo, como el de depositario.
2. UNILATERAL. Genera, en principio, obligaciones para el depositario, la entrega
es a titulo de celebracin del contrato. Excepcionalmente, como en el mutuo y el
comodato, con posterioridad al perfeccionamiento del contrato pueden surgir
obligaciones a cargo del depositante, como las previstas den el art. 2259 CC de
indemnizacin de perjuicios al depositario y el reembolso o reconocimiento de las
expensas en que haya debido incurrir para la conservacin de la cosa, esto no
implica que el contrato deje de ser unilateral. INDEMNIZACIN POR EXPENSAS
DE CONSERVACIN ART. 2259.El depositante debe indemnizar al depositario
de las expensas que haya hecho para la conservacin de la cosa, y que

probablemente hubiera hecho l mismo, tenindola en su poder; como tambin

de los perjuicios que sin culpa suya le haya ocasionado el depsito. Podra el
deposito generarle perjuicios al depositario, los cuales debern ser abonados por
el depositante.
3. GRATUITO. Esa gratuidad no es de la esencia del contrato, sino apenas de su
naturaleza, es un contrato naturalmente, no obstante puede haber eventos en
que se pacte la onerosidad, o incluso que se entienda que el contrato es
remunerado, en cuyo caso ser oneroso, como en el caso del secuestro de
bienes. ART 2244 c.c. CARCTER GRATUITO DEL DEPSITO ART. 2244.
El depsito propiamente dicho es gratuito. Si se estipula remuneracin por la
simple custodia de una cosa, el depsito degenera en arrendamiento de servicio,
y el que presta el servicio es responsable hasta de la culpa leve; pero bajo todo
otro respecto, est sujeto a las obligaciones del depositario y goza de los
derechos de tal. Por el hecho de la remuneracin, no se desnaturaliza.
En materia mercantil, es naturalmente oneroso, lo cual, ya nos anticipa, la
existencia redeposito remunerado.
4. PRINCIPAL. No necesita convencin de las partes, pero puede ser accesorio de
otro contrato principal, como p.ej. del contrato de hospedaje, o de cualquier otra
de las situaciones previstas en los Art 2265 a 2272 C.C. O igualmente puede ser
consecuencia de una accin de un carcter judicial como es el caso del
secuestro.
5. TIPICO
6. NOMINADO: Tiene su desarrollo y reglamentacin en el cdigo civil.
REQUISITOS
a. CAPACIDAD DE LAS PARTES.
De depositante y de depositario, esa nocin es recogida en el art. 2243 c.c.
CAPACIDAD DE LOS CONTRATANTESART. Este contrato no puede tener pleno
efecto sino entre personas capaces de contratar. Si no lo fuere el depositante, el
depositario contraer, sin embargo, todas las obligaciones de tal. Y si no lo fuere el
depositario, el depositante tendr slo accin para reclamar la cosa depositada,
mientras est en poder del depositario, y a falta de esta circunstancia, tendr slo
accin personal contra el depositario hasta concurrencia de aquello en que por el
depsito se hubiere hecho ms rico, quedndole a salvo el derecho que tuviere
contra terceros poseedores, y sin perjuicio de las penas que las leyes impongan al
depositario en caso de dolo. Lo que busca es evitar controversia acerca de la
titularidad del derecho de dominio y la capacidad de goce sobre el mismo.
b. CONSENTIMIENTO.
Debe darse como la manifestacin de la voluntad necesaria para el surgimiento
legal de obligaciones y, por consiguiente, ese consentimiento no debe adolecer de
vicios como error, fuerza o dolo. (ART 1508 CC) El error sobre la identidad del

depositante o del depositario, as como el error sustancial que recae sobre calidad
o cantidad sobre el elemento depositado, no invalida el contrato, en consecuencia
no se trata de ninguna manera de un contrato intuitu personae, el depositario,
cuando tenga error sobre el depositante, o que haya descubierto, v.gr. que como
consecuencia de la naturaleza de la cosa, p.ej. porque se trata de una cosa
peligrosa, l ha incurrido en error, podr restituir inmediatamente el depsito,
porque as se lo autoriza art. 2241 c.c. ERROR EN EL DEPSITOEl error
acerca de la identidad personal del uno o del otro contratante, acerca de la
sustancia, calidad o cantidad de la cosa depositada, no invalida el contrato. El
depositario, sin embargo, habiendo padecido error acerca de la persona del
depositante, o descubriendo que la guarda de la cosa depositada le acarrea peligro,
podr restituir inmediatamente el depsito
c. OBJETO.
Debe ser lcito, deben ser bienes corporales y cuando se trata de depsito
propiamente dicho solo puede recaer sobre bienes muebles.
CLASES DE DEPOSITO
Tenemos que el artculo 2239 del c.c. dice:
depsito propiamente dicho y secuestro.

El depsito es de dos maneras:

1. Por su parte, el depsito propiamente dicho puede ser:

a. Voluntario, y est regulado en los arts.2240 a 2259 c.c.
b. Necesario, regulado en los arts. 2260 a 2272 c.c.
2.

El secuestro a su vez se subdivide en:

a. Convencional.
b. Judicial.
1.

DEPSITO PROMIAMENTE DICHO VOLUNTARIO

DEFINICION
Definido en el art. 2240 c.c. de la siguiente manera: ART. 2240. El depsito
propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a la otra una
cosa corporal o (sic) mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a
voluntad del depositante. Como quiera que es un contrato unilateral, solo el
depositario asume obligaciones, sin embargo, alguna parte de la doctrina lo
denomina sinalagmtico imperfecto porque eventualmente pueden surgir
obligaciones para el depositante, pero ello no le resta su carcter de unilateral. El
que asume obligaciones desde el momento mismo de la celebracin del contrato es
el depositario, esas obligaciones se reducen bsicamente a dos: guardar y
conservar la cosa; y restituirla cuando el depositante lo solicite

OBLIGACIONES DEL DEPOSITARIO

a. Guardar y conservar la cosa.
Cuando el depositario recibe la cosa y se coloca frente a la obligacin de
custodiarla, no podr usarla sin el consentimiento del depositante. As lo establece el
ARTICULO 2245. <PERMISO PARA EL USO DE LA COSA DEPOSITADA>. Por el
mero depsito no se confiere al depositario la facultad de usar la cosa depositada
sin el permiso de depositante. Este permiso podr a veces presumirse, y queda al
arbitrio del juez calificar las circunstancias que justifiquen la presuncin, como las
relaciones de amistad y confianza entre las partes. Se presume ms fcilmente
este permiso en las cosas que no se deterioran sensiblemente por el uso.
La obligacin de guardar, conservar, en principio puede ser calificada como una
obligacin de hacer, de medio, obviamente que si estamos en presencia de un
depsito irregular, o sea que recae sobre cosas fungibles o consumibles,
especialmente el dinero, en ese caso no sera una obligacin de medio, sino de
resultado, ello porque el gnero, y dentro de l comprendemos el dinero, no perece.
Si miramos un poco ms de cerca, en el depsito de irregular, la obligacin de
resultado es la de restituir y no de conservar, porque en ese caso el depositario no
asumira obligacin alguna de conservacin, l puede usar y hacer con la cosa lo
que quiera siempre y cuando en el momento de restituir, restituya igual especie y
cantidad.
Pero en el depsito regular la guarda de la cosa implica que el depositario emplee
el cuidado que an las personas negligentes o de poca prudencia suelen
desempear en sus propios negocios. Art. 1604 c.c.
En el art. 2247 c.c. se establece cual es el grado de culpa del depositario en cuanto
a conservacin de la cosa se refiere: ARTICULO 2247. <RESPONSABILIDAD DEL
DEPOSITARIO>. Las partes podrn estipular que el depositario responda de toda
especie de culpa. A falta de estipulacin responder solamente de la culpa grave.
Pero ser responsable de la leve en los casos siguientes:
1. Si se ha ofrecido espontneamente o ha pretendido se le prefiera a otra persona
para depositario. Es el menos frecuente casi nadie se presta a prestar un servicio
en donde no reporta utilidad alguna.
2. Si tiene algn inters personal en el depsito, sea porque se le permita usar de l
en ciertos casos, sea porque se le conceda remuneracin. El depsito ac deja
de ser gratuito y se convierte en oneroso.
Encontramos el grado de culpa a cargo del depositario en lo que a conservacin de
la cosa se refiere, dejando en el inciso segundo la facultad de que las partes
modifiquen ese rgimen, cuando nos dice que a falta de estipulacin responder
por culpa grave, recordemos que en consonancia con el art. 1604 c.c., por ser un
contrato naturalmente gratuito, en principio esa labor de custodia del depositario no

es remunerada, pues todo el beneficio del contrato es para el depositante, el

depositario como deudor de la obligacin de conservacin no reporta beneficio del
contrato y por ende solo responde hasta por culpa grave. No obstante el mismo
artculo establece excepciones a esa regla, que se traducen en un incremento de la
responsabilidad del depositario, debiendo en consecuencia responder hasta por
culpa leve en los casos que menciona: si se ha ofrecido espontneamente o ha
pretendido se le prefiera a otra persona para depositario, se incrementa la
responsabilidad del depositario y responde hasta por culpa leve; o si tiene un inters
personal en el depsito, sea porque se le permite usar de l en ciertos casos, o
porque se le concede remuneracin, deja de ser gratuito y se convierte en oneroso,
tambin se incrementa la responsabilidad hasta la culpa leve.
La obligacin de guardar la cosa comprende, segn el art. 2248 c.c., la de respetar
los sellos y cerraduras del bulto que la contiene, que por ende, si se han roto los
sellos o forzado las cerraduras por culpa del depositario, se estar a la declaracin
del depositante en cuanto al nmero y calidad de las especies depositadas, pero no
habiendo culpa del depositario, ser necesaria la prueba, tal como lo establece el
2249 c.c.
Si el bien se entrega embalado, y ese embalaje cuenta con unas seguridades, se
entiende que el depositario no debe abrir o violentar esos sellos o cerraduras, para
efectos de determinar, en el momento de la restitucin, si efectivamente el
depositario est restituyendo exactamente lo mismo que le entreg el depositante al
momento de la celebracin del contrato, se estar a la declaracin del depositante,
cuando quiera que esas seguridades del embalaje se hayan roto por culpa del
depositario.
ARTICULO 2248. <RESPETO DE SELLOS Y CERRADURAS>. La obligacin de
guardar la cosa comprende la de respetar los sellos y cerraduras del bulto que la
contiene.
ARTICULO 2249. <ROTURA DE SELLOS Y CERRADURAS>. Si se han roto los
sellos o forzado las cerraduras por culpa del depositario, se estar a la declaracin
del depositante en cuanto al nmero y calidad de las especies depositadas; pero no
habiendo culpa del depositario, ser necesaria, en caso de desacuerdo, la prueba.
Se presume culpa del depositario en todo caso de fractura o forzamiento. Por ende
si se rompen esos sellos por culpa del depositario se estar a la declaracin del
depositante en cuanto a la calidad y cantidad.
De igual manera, en algunos casos, de conformidad con el art. 2250 c.c. habr junto
con la obligacin de conservacin una obligacin adicional del depositario
consistente en guardar el secreto tienen vedado respecto de los bienes y efectos
dados en depsito, es una obligacin de reserva. EFECTOS DEL DEPSITO DE
CONFIANZA ART. 2250. El depositario no debe violar el secreto de un depsito
de confianza, ni podr ser obligado a revelarlo. Obligacin de reserva de
confidencialidad, l no debe divulgar la naturaleza del bien dado en depsito.
2.

Restituirla cuando el depositante lo solicite.

El depositario tiene la simple tenencia, es la tenencia ms precaria porque no puede

siquiera usar la cosa y debe restituir el objeto al depositante cuando l lo solicite o
segn el trmino establecido en el contrato , pero este trmino obliga al depositario y
no al depositante, que puede pedir la restitucin antes del trmino pactado; lo cual
no puede hacer el depositario, eventualmente el no podra devolver antes del
vencimiento la cosa, sin embargo la ley establece casos en donde se puede
devolver antes del vencimiento del trmino: Art. 2251 C.C. La restitucin es a
voluntad del depositante. Si se fija tiempo para la restitucin, esta clusula ser slo
obligatoria para el depositario, que en virtud de ella no podr devolver el depsito
antes del tiempo estipulado; salvo en los casos determinados que las leyes
expresan.
Cumplido el trmino el depositario podr pedir al depositante que disponga de la
cosa para efectos de la restitucin, es decir, que se allane , coloque en estado de
disposicin de recibir; de igual manera loo que ocurre con el art. 2252 c.c. Cuando
quiera que la cosa peligre en poder del depositario, incluso, aun antes del trmino, o
cuando de la tenencia de la cosa se derive un perjuicio serio para depositario, el
podr solicitarle al depositante que reciba la cosa, proceder a la restitucin, si
cumplido el trmino, o peligrando la cosa en poder del depositario, o sufriendo l
perjuicios por el hecho de la tenencia de la cosa, le solicite al depositante que
disponga de la cosa y el depositante no procede de esta manera, el depositario
puede consignar la cosa a expensas del depositante y con el cumplimiento de las
formalidades legales. DURACIN DE LA OBLIGACIN DE GUARDAR LA COSA
Art. 2252 C.C. La obligacin de guardar la cosa dura hasta que el depositante la
pida; pero el depositario podr exigir que el depositante disponga de ella cuando se
cumpla el trmino estipulado para la duracin del depsito, o cuando, aun sin
cumplirse el trmino, peligre el depsito en su poder o le cause perjuicio. Y si el
depositante no dispone de ella, podr consignarse a sus expensas con las
formalidades legales.
Cuando requerido, el depositante para que reciba la cosa por los motivos ya
sealados, y este no acude a recibirla, podr ponerla el depositante ponerla a
disposicin de la autoridad. Ejemplo: Que en estacionamiento dejen vehculos en un
parqueadero, lo podr poner en manos de la autoridad policiva Alcalda- para
ponerlo a disposicin de ella, tiempo en el cual podr esta disponer por el abandono,
las que parar, en entidades de beneficiencia.
QUE DEBE RESTITUIR EL DEPOSITARIO
Art. 2253 C.C. COSAS QUE COMPRENDE LA RESTITUCIN -El depositario es
obligado a la restitucin de la misma cosa o cosas individuales que se han confiado
en depsito, aunque consistan en dinero o cosas fungibles, salvo el caso del artculo
2206.
Es decir que, la misma cosa o cosas muebles recibidas por el depositario en el
momento de la celebracin del contrato, deben ser entregadas al depositante, ms

las accesiones y frutos que haya producido la cosa durante el tiempo que estuvo en
poder del depositante, las que no sern del depositario.
Si el depsito es irregular y recae en dinero, el depositario debe restituir la misma
cantidad en la misma moneda. El artculo anterior ha debido referirse al artculo
2246 en vez del 2206, establece la excepcin para el tema del dinero. Como quiera
el depsito es gratuito, por razones de equidad los costos de transporte que
impliquen la restitucin de la cosa corren por cuenta del depositante, ejemplo el
transporte de la cosa, etc.
LOS RIESGOS DE LA COSA DEPOSITADA
En cuanto a los riesgos de la cosa el art. 2254 c.c. reitera el principio Res Perit
Domino o podria decirse creditoris, ya que no se desprende de la titularidad, y el
acreedor es el mismo dueo depositante-. RESPONSABILIDAD POR
DESTRUCCIN DE LA COSA cuando nos dice: Art. 2254 C.C. El depositario que
no se ha constituido en mora de restituir, no responde naturalmente de fuerza mayor
o caso fortuito; pero si a consecuencia del accidente recibe el precio de la cosa
depositada, u otra en lugar de ella, es obligado a restituir al depositante lo que se le
haya dado. El depositario devolver la cosa misma, o lo que haya recibido por ella,
de la misma maner el incremento o mejora de la cosa es a favor del depositante. La
responsabilidad se transmite a los herederos.
Por ello tambin cualquier incremento en el valor de la cosa tambin ser del
depositante.
Tipo de responsabilidad

Responsabilidad del depositario.

culpa grave
culpa leve

culpa levsima
caso fortuito
mayor.

fuerza

si responde.
Responde si el contrato es oneroso y recibe
utilidad.
No responde, el depositante asume el riesgo
de la cosa.
No responde.

Si de alguna manera el depositario percibi una indemnizacin de un tercero, que

tiene por causa la destruccin de la cosa, esa indemnizacin corresponde al
depositante, deber entregarla.
RESPONSABILIDAD DE LOS HEREDEROS DEL DEPOSITARIO
En principio del contrato de depsito no se considera un contrato intuito persona
por consiguiente los herederos del depositario, que son continuadores de la
personalidad jurdica, asumirn la continuidad de derechos y obligaciones
patrimoniales, por consiguiente se obligan, igualmente, a conservar la cosa y a
restituirla cuando el depositante la solicite, Art. 2255 C.C. agrega. VENTA POR LOS
HEREDEROS DE LA COSA DEPOSITAD.Si los herederos, no teniendo noticia

del depsito, han vendido la cosa depositada, el depositante (no pudiendo o no

queriendo hacer uso de la accin reivindicatoria o siendo esta ineficaz) podr
exigirles que le restituyan lo que hayan recibido por dicha cosa, o que le cedan las
acciones que en virtud de la enajenacin les competan.
Si los herederos del depositario, hacindose los de las gafas, venden la cosa dada
en depsito, no solo comprometen su responsabilidad por dolo, sino que se
exponen a sanciones de tipo penal por haber incurrido en el delito de abuso de
confianza, pero si ignoran legtimamente que eso que ellos reciben y que creen
forma parte de la masa de la herencia es un depsito entregado por un tercero
depositante, y lo venden, solo estarn obligados a entregar al depositante lo que
hayan recibido por la cosa, y si la cosa perece por la accin de un tercero, deben
ceder las acciones que contra ese tercero los depositantes crean tener.
EXTENSIN DE LAS REGLAS DEL COMODATO AL DEPSITO
Art. 2257 C.C. Las reglas de los artculos 2205 hasta 2210, se aplican al
depsito. El legislador entiende hay reglas anlogas entre el depsito y comodato,
en ambos casos se recibe la cosa a titulo precario pero en los dos pesa la
obligacin de la conservacin que es ms estricta en el comodato porque todo el
beneficio es para el comodatario, y como el recibe todos los beneficios de la cosa a
ttulo gratuito su responsabilidad va hasta la culpa levsima.
Este artculo hace un reenvi a otras normas del c.c.: 2205 a 2210 como quiera que
entiende el legislador que se presentan situaciones anlogas entre el depsito y el
comodato, pero para la aplicacin de esas normas se tiene que tener en cuenta que
tanto comodatario y depositario reciben la cosa a ttulo precario, por ende sobre
ambos pesa una obligacin de conservacin, pero esa obligacin de conservacin
es mucho ms estricta en el comodato, como quiera que all todo el beneficio es
para el comodatario y por lo tanto en la conservacin de la cosa su responsabilidad
va hasta culpa levsima, es decir, el ms mnimo descuido en la conservacin de la
cosa, compromete su responsabilidad.
Esa es la diferencia importante del depsito con el comodato, en el comodato el
comodatario se beneficia totalmente de la cosa ya que es un prstamo de uso a
ttulo gratuito.
OBLIGACIONES PARA EL DEPOSITANTE
Despus de celebrado el contrato pueden, eventualmente, surgir obligaciones para
el depositante, y bsicamente consistirn en indemnizar al depositario de las
expensas en que l haya incurrido en la conservacin de la cosa y que se trata de
expensas que l habra efectuado de ser la cosa suya; y tambin tiene derecho a la
indemnizacin de perjuicios que sin culpa suya le haya causado el depsito, por eso
se entiende que el contrato se convierte en un sinalagmtico imperfecto, as lo
establece el art. 2259 c.c.
Esas expensas pagadas por el depositario, y que obligan al depositante en cuanto a

su reembolso, son expensas necesarias para la conservacin de la cosa, las tiles y

voluptuarias, en principio no acarrean obligacin para el depositante, salvo, si fueron
consentidas previamente por el depositante en el momento de la celebracin del
contrato o posteriormente se le reconozcan al depositario.
Si el depositario ha hecho mejoras tiles y voluptuarias sobre la cosa dada en
depsito sin autorizacin del depositante, ante el no reembolso de las mismas, el
depositario puede retirarlas siempre y cuando esto no vaya en detrimento de la cosa
dada en depsito, siguiendo las reglas generales en esta materia.
a. Derecho de Retencin
Como garanta del pago de las expensas y de las indemnizaciones a que hubiere
lugar, el art. 2258 c.c. le reconoce al depositario un derecho de retencin sobre la
cosa hasta tanto el depositante no le reembolse esas expensas o esa
indemnizacin, en consecuencia, ese derecho de retencin del depositario sobre la
cosa dada en depsito, solamente puede tener por causa el contrato de depsito
mismo, es decir, que el depositario no estara facultado para retener la cosa por
obligaciones distintas entre l y el depositante, derivadas de otros contratos, de
otras relaciones jurdico patrimoniales, solamente puede ejercer ese derecho de
retencin nica y exclusivamente para garantizar el reembolso de las expensas y el
pago de las indemnizaciones por los perjuicios que la cosa dada en depsito le ha
causado.
DERECHO DE RETENCIN EN EL DEPSITO Art. 2258 C.C. El depositario no
podr, sin el consentimiento del depositante, retener la cosa depositada, a ttulo de
compensacin, o en seguridad de lo que el depositante le deba; sino slo en razn
de las expensas y perjuicios de que habla el siguiente artculo. La retencin hace
relacin directa con el crdito que surge del contrato de deposito. Es la aplicacin
del principio debitum cum re iunctum.
b. Prueba del Depsito
Art. 2242 C.C. Cuando segn las reglas generales deba otorgarse este contrato
por escrito, y se hubiere omitido esta formalidad, ser credo el depositario sobre su
palabra, sea en orden al hecho mismo del depsito, sea en cuanto a la cosa
depositada o al hecho de la restitucin.
En otras palabras, como consecuencia de esta norma y de lo establecido en la Ley
153 de 1887, el depsito propiamente dicho voluntario, en principio no puede
probarse con testigos prueba testimonial- cuando el valor de la cosa exceda el
valor de 500 pesos, porque ese contrato segua las normas generales en materia
probatoria, hoy, en virtud del ART 232 del CPC, se restringe esa presuncin que
establece el ART. 2242 CC, en la medida en que hace a que el depositario sea
credo en su palabra, y ello porque el ART 91 de la Ley 153 de 1887 fue derogado
por el CPC, por no ser, en consecuencia, el contrato de depsito un contrato
solemne, sino real, pierde vigencia cualquier exigencia relativa al escrito, lo que

hace que en ltimas, exista, hoy en da, bajo el rgimen del CPC, una libertad
probatoria para establecer la existencia del contrato de depsito y el alcance del
mismo.
1.2

DEPOSITO PROPIAMENTE DICHO NECESARIO

DEFINICION
Adquiere esta calificacin, cuando la eleccin del depositario no depende
exclusivamente de la voluntad del depositante, sino que es consecuencia de un
hecho imprevisto La eleccin-, como un incendio, ruina, saqueo o cualquier otra
calamidad, esta sujeto a las reglas del propiamente dicho en calidad de deposito.
Este es el criterio establecido en el ART. 2260. El depsito propiamente dicho se
llama necesario, cuando la eleccin del depositario no depende de la libre voluntad
del depositante, como en el caso de un incendio, ruina, saqueo u otra calamidad
semejante. En inicio est sometido a mas mismas del mismo voluntario pero tiene 3
excepciones.
ALCANCES
En principio el depsito necesario est sometido a las mismas reglas del depsito
voluntario, as como lo establece el art. 2264 c.c., sin embargo se establecen tres
reglas particulares para el depsito necesario, si se quiere, tres excepciones. ART.
2264. En lo dems, el depsito necesario est sujeto a las mismas reglas que el
voluntario.
a. En cuanto a la prueba. La libertad de pruebas es absoluta. No hay limitacin
en cuanto a la prueba para acreditarlo
b. En cuanto a la capacidad del depositario. El art. 2262 c.c. el depsito
necesario de que se hace a cargo un adulto que no tiene la libre
administracin de sus bienes, pero que est en su sana razn, constituye un
cuasi contrato que obliga al depositario, sin la autorizacin de su representante
legal.
El art. 2243 c.c. regula la incapacidad del depositario, haciendo derivar un
efecto limitado de su responsabilidad, cuando l dispone de la cosa entregada
para su custodia, esa restriccin no opera en tratndose del depsito
necesario, la obligacin del depositario adulto lo compromete plenamente para
con el depositante sin limitacin alguna.
c. La responsabilidad del depositario 2263 en el depsito necesario -el
depositario- se responde hasta por culpa leve incrementndose su
responsabilidad. La responsabilidad general del depositario, por expreso
mandato del art. 2263 c.c. en depsito necesario, el depositario responder
hasta por culpa leve, es decir, se incrementa la responsabilidad del depositario.

CAPACIDAD DE LOS CONTRATANTES ART. 2243. Este contrato no puede

tener pleno efecto sino entre personas capaces de contratar.
OTRAS CIRCUNSTANCIAS QUE SE ENMARCAN CON EL DEPOSITO
Los ART. 2265 a 2272 c.c. regulan otra serie de situaciones que regulan contratos
de depsito, como p.ej. cuando alguien se aloja en un hotel, o cuando alguien
entrega prendas en un vestier en un bar. Cuando el deposito es accesorio, ser la
consecuencia del perfeccionamiento del contrato principal al cual accede.
Este depsito se asemeja al necesario y se le aplican los artculos 2261 y
siguientes. DEPSITO NECESARIO EN HOTELES ART. 2265. Los efectos que
el que se aloja en una posada introduce en ella, entregndolos al posadero, o a sus
dependientes, se miran como depositados bajo la custodia del posadero. Este
deposito se asemeja en un todo al dp necesario y se le aplican las reglas previstas
en el CC.
RESPONSABILIDAD DEL HOTELERO ART. 2266.El posadero es responsable de
todo dao que se cause a dichos efectos por culpa suya o de sus dependientes, o
de los extraos que visitan la posada, y hasta de los hurtos y robos; pero no de
fuerza mayor o caso fortuito, salvo que se le pueda imputar a culpa o dolo.
OTRAS RESPONSABILIDADES ART. 2267. El posadero es, adems, obligado a
la seguridad de los efectos que el alojado conserva alrededor de s. Bajo este
respecto es responsable del dao causado, o del hurto o robo cometido por los
sirvientes de la posada, o por personas extraos que no sean familiares o visitantes
del alojado.
CARGA DE LA PRUEBA DEL DAO POR EL DEPOSITANTE ART. 2268. El
alojado que se queja de dao, hurto o robo, deber probar el nmero, calidad y
valor de los efectos desaparecidos.
FORMA DE HACER EL DEPSITO DE EFECTOS DE GRAN VALOR ART. 2269.
El viajero que trajere consigo efectos de gran valor, de los que no entran
ordinariamente en el equipaje de personas de su clase, deber hacerlo saber al
posadero, y aun mostrrselos, si lo exigiere, para que se emplee especial cuidado
en su custodia; y de no hacerlo as, podr el juez desechar en esta parte la
demanda.
EXONERACIN DE CULPA POR NEGLIGENCIA DEL DEPOSITANTE. ART. 2270.
Si el hecho fuere, de algn modo, imputable a negligencia del alojado, ser
absuelto el posadero.
EXONERACIN DE CULPA POR PACTO. ART. 2271. Cesar tambin la
responsabilidad del posadero, cuando se ha convenido exonerarle de ella.
EXTENSIN ANALGICA. ART. 2272. Lo dispuesto en los artculos precedentes

se aplica a los administradores de fondas, cafs, casas de billar o de baos, y otros

establecimientos semejantes.
2.

SECUESTRO.

DEFINICION Y CLASES
El secuestro segn el ART. 2273. El secuestro es el depsito de una cosa que se
disputan dos o ms individuos, en manos de otro que debe restituirla al que obtenga
una decisin a su favor. El depositario se llama secuestre.
A diferencia del depsito propiamente dicho, este puede recaer sobre muebles e
inmuebles y a su vez puede ser convencional o judicial.

Convencional: Resulta por el simple acuerdo de las partes que se disputan

el objeto litigioso. Que asu vez es el objeto del contrato.
Judicial: por decreto u orden del juez.

En principio son aplicables las reglas tambin aplicables al depsito propiamente

dicho, con las excepciones de los artculos 2276 a 2281 c.c. y de los arts. 513, 514,
515,690 y 691 c.p.c.
REGLAS ESPECIALES
Los depositates contraen para con el secuestre lasminsmas obligaciones que el
depositante respecto del depositario en el deposito propiamente dicho en los que se
relaciona a los gastos y daos, tal como lo prevee el ART. 2277. OBLIGACIONES
DEL DEPOSITANTE Los depositantes contraen para con el secuestre las mismas
obligaciones que el depositante respecto del depositario en el depsito propiamente
dicho, es decir cero obligaciones, por ser unilateral, sin embargo, en lo que atae a
expensas o gastos y perjuicios que le haya causado el secuestro al secuestre, por
lo que toca a los gastos y daos que le haya causado el secuestro.
El secuestre, como rasgo particular de esta forma de depsito, tiene poderes
mayores sobre la cosa y tambin responsabilidades mayores sobre la cosa, al punto
que si por la accin de un tercero, e incluso de los mismos depositantes, l llegar a
perder la tenencia de la cosa, puede perseguirla sin permiso del depositante y aun
sin permiso del juez que lo design cuando el depsito es judicial, ello se deriva del
art. 2278 c.c. PRDIDA DE LA TENENCIA ART. 2278. Perdiendo la tenencia
podr el secuestre reclamarla contra toda persona, incluso cualquiera de los
depositantes, que la haya tomado sin el consentimiento del otro, o sin decreto del
juez, segn el caso fuere. No tienen los depositantes, la posibilidad de darlo por
terminado antes del trminoSECUESTRE DE INMUEBLES ART. 2279. El secuestre de un inmueble tiene,
relativamente a su administracin, las facultades y deberes de mandatario, y deber
dar cuenta de sus actos al futuro adjudicatario.

El secuestre ejercer su cargo hasta tanto, no recaiga una sentencia judicial de

adjudicacin, o hasta que no se le notifique orden del juez en ese sentido, de igual
manera, previo aviso a los depositantes, en el depsito convencional, o por relevo
del juez, el secuestre puede ser exonerado del cargo, cuando circunstancias
excepcionales le impidan el ejercicio del mismo, una vez queda en firme la sentencia
de adjudicacin o providencia de entrega el secuestre deber restituir el depsito al
adjudicatario.
OBLIGACIN DEL SECUESTRE ART. 2280. Mientras no recaiga sentencia de
adjudicacin, pasada en autoridad de cosa juzgada, no podr el secuestre
exonerarse de su cargo, sino por una necesidad imperiosa, de que dar aviso a los
depositantes, si el secuestro fuere convencional, o al juez en el caso contrario para
que disponga su relevo.
Podr tambin cesar antes de dicha sentencia, por voluntad unnime de las partes,
si el secuestro fuere convencional, o por decreto de juez, en el caso contrario.
RESTITUCIN DEL DEPSITO ART. 2281. Pronunciada y ejecutoriada dicha
sentencia, debe el secuestre restituir el depsito al adjudicatario.
DEPOSITO MERCANTIL
GENERALIDADES
El CDIGO DEL COMERCIO por su parte tambin regula el contrato de depsito en
general, al que comnmente se le conoce como deposito mercantil y lo relativo al
depsito en almacenes en general, que es consecuencia del auge de los grandes
establecimientos de depsito que se han construido en un momento dado para
guardar mercancas y productos, las mas de las veces que se encuentran en
trnsito hacia otros pases o hacia otras ciudades, o para la conservacin por
razones de carcter tcnico, hasta el punto que el depositario ser responsable de
cualquier mengua, de cualquier descomposicin, que recaiga sobre la cosa
depositada, salvo, lo que ocurra por circunstancias estrictamente naturales y
normales, por eso es frecuente que en la utilizacin de los denominados almacenes
generales de depsito para la conservacin de grano, p.ej., productos
agropecuarios, pero el depsito en almacenes generales, en muchos aspectos, es
visto como un contrato tambin de carcter financiero, como quiera que la
negociabilidad de la mercanca no se encuentra para nada restringida por el hecho
del depsito, la mercanca puede ser objeto de toda clase de contratos.
El depsito comercial, mercantil, tiene un rgimen similar al del depsito
propiamente dicho del C.C, de igual manera el C.Cio en los arts. 1192 al 1199, en
primer lugar, separa del depsito el contrato de hospedaje, son dos contratos
diferentes, le impone unos efectos propios al contrato de hospedaje, segn la
naturaleza del alojamiento y los servicios accesorios que presten las empresas
dedicadas a dicha actividad.
ONEROSIDAD DEL DEPOSITO

Se explica la onerosidad del deposito mercantil por el carcter de explotacin y las

actividades que en general rodean los actos de comercio., se constituye como una
contraprestacin a cargo del depositante.
ARTCULO 1170 CCOM <REMUNERACIN DEL DEPSITO>. El depsito
mercantil es por naturaleza remunerado. La remuneracin del depositario se
fijar en el contrato o, en su defecto, conforme a la costumbre y, a falta de sta, por
peritos. La remuneracin constar en el mismo contrato, o en su defecto, conforme
a la costumbre y a falta de costumbre, por peritos, esta remuneracin si no se pacta
se presume, obviamente es fcil de entender el porqu el depsito mercantil es
naturalmente remunerado, dado que puede constituir la actividad principal de una
empresa determinada.
Mientras que en el depsito propiamente dicho, especialmente en su modalidad de
depsito voluntario del C.C., ante el silencio de las partes se entiende gratuito,
mientras que el depsito mercantil ante el silencio de las partes, se entiende
remunerado, para que el depsito civil sea oneroso tendr que precisarse
explcitamente en el contrato, y de igual manera con el depsito mercantil gratuito.
RESPONSABILIDAD DEL DEPOSITARIO
Siendo oneroso el depsito mercantil, el depositario responde hasta por culpa leve
en lo que a la custodia y preservacin de la cosa se refiere, as mismo,
deteriorndose o perdindose en la cosa en poder suyo, se presumir que esa
prdida o deterioro obedece a culpa del depositario y por ende el depositario debe
probar la causa extraa para exonerarse de responsabilidad en los trminos del
ARTCULO 1171. <RESPONSABILIDAD DEL DEPOSITARIO>. El depositario
responder hasta de culpa leve en la custodia y conservacin de la cosa. Se
presumir que la prdida o deterioro se debe a culpa del depositario, el cual deber
probar la causa extraa para liberarse.
Si se mantiene la coherencia entre la responsabilidad endilgada al depositario en la
conservacin de la cosa, con las caractersticas de la obligacin de conservacin
que l asume, y hemos dicho que por ser oneroso responde hasta por culpa leve,
cabe preguntarnos si nicamente la causa extraa, es decir el caso fortuito o la
fuerza mayor lo exoneraran de responsabilidad o eventualmente tambin la prueba
de la ausencia de culpa seria apta para exonerarlo de responsabilidad, es decir, en
un momento dado podra l exonerarse, probando que efectivamente le dio a la
cosa los cuidados de un buen padre de familia, o ms acorde con lo que ocurre con
la materia mercantil, que le dio los cuidados que un profesional de sus
caractersticas suele emplear en la conservacin se las cosas que le son entregadas
en depsito? Es algo que por lo menos queda en el aire en cuanto a la
responsabilidad del depositario mercantil.
De igual manera, en los trminos del art. 2247 c.c. aun en el depsito mercantil, las
partes pueden alterar las reglas de responsabilidad del depositario, v.gr. Hacindolo
responsable incluso a culpa levsima, es decir, se le puede poner cualquier clase de

culpa. RESPONSABILIDAD DEL DEPOSITARIO. ART. 2247. Las partes podrn

estipular que el depositario responda de toda especie de culpa. A falta de
estipulacin responder solamente de la culpa grave.
Pero ser responsable de la leve en los casos siguientes:
1. Si se ha ofrecido espontneamente o ha pretendido se le prefiera a otra persona
para depositario;
2. Si tiene algn inters personal en el depsito, sea porque se le permita usar de
l en ciertos casos, sea porque se le conceda remuneracin.
OBLIGACIONES DEL DEPOSITARIO.
1. Custodia y conservacin de la cosa.
No puede usarla, ni darla en depsito a otro sin el consentimiento del depositante,
excepto cuando la costumbre mercantil lo autorice o ese sub-deposito sea necesario
para garantizar la conservacin de la cosa, la custodia y conservacin, por ende, el
depositario deber adelantarla de acuerdo con los trminos de la convencin,
cuando quiera que l deba separarse de lo previsto contractualmente, en cuanto a la
conservacin de la cosa, para efectos de evitar deterioros y por lo tanto perjuicios al
depositante, el debe informar al depositante, darle inmediato aviso.
2. Restitucin de la cosa.
En el trmino establecido en el contrato, o cuando quiera que el depositante reclame
la restitucin, especialmente a falta de acuerdo de las partes en cuanto al trmino, el
CCOM establece, a diferencia del C.C, que el depositario por justa causa puede
devolver la cosa antes del plazo convenido o no habindose fijado plazo y en este
caso deber dar aviso con una antelacin prudente segn la naturaleza de la cosa.
De igual manera en los trminos del art. 1173 c.cio. De manera similar a lo que
ocurre en el c.c. el depositario deber devolver la cosa con los frutos y accesiones
que la cosa haya producido mientras l la detentaba materialmente.
ARTCULO 1173.c.co <DEPSITO EN GARANTA>. Cuando se deposite una suma
de dinero en garanta del cumplimiento de una obligacin, el depositario slo estar
obligado a hacer la restitucin en cuanto al exceso del depsito sobre lo que el
deudor deba pagar en razn del crdito garantizado. En lo que sobre el deposito
podr continuar.
Alguien puede entregar en depsito una suma determinada para garantizar el
cumplimiento de una obligacin, una vez liquidada esa obligacin, si el monto es
inferior, el depositario deber depositar el exceso, algo similar ocurre con la fiducia
en garanta, lo veremos en su momento.
Lugar de la restitucin debe hacerse en el lugar donde acordaron las partes, a falta
de estipulacin, donde acordaron las partes, los gastos de restitucin son por son
por cuenta del depositante.

DISCREPANCIA Y PLURALIDAD DE DEPOSITANTES

El C.Cio contempla tambin la posibilidad de pluralidad de depositantes, y por ende
prev la posibilidad de discrepancias entre ellos, a la hora de la restitucin, que
debe ser resuelta por el juez, lo mismo sucede cuando, muerto el depositante existe
discrepancia entre los herederos que lo suceden y la cosa no divisible.
Si hay varios depositarios, la obligacin de restitucin recae sobre el que detente
materialmente la cosa, en el momento que se venza el trmino o en el momento en
que el depositante o depositantes soliciten la restitucin de la cosa, cuando ello
ocurra, el depositante que detente la cosa, y que por ende deba restituirla, deber
dar aviso a los dems depositantes.
A FAVOR DE UN TERCERO
Puede ocurrir que el beneficio se pacte a favor de un tercero, en ese caso, el tercero
deber dar, o prestar su consentimiento, para que el depositario se entienda
obligado frente a l, es decir, que el depsito se puede presentar bajo la modalidad
de estipulacin a favor de otro, siendo el depositario uno, el depositante otro y
debindose restituir a alguien distinto al depositante, pues el depsito encerrara la
estipulacin a favor de otro y por lo tanto le sern aplicables esas reglas.
DERECHO DE RETENCION
La restitucin de la cosa depositada se har donde digan las partes y a falta de
estipulacin, donde se llev a cabo la custodia del bien; los gastos ligados a la
restitucin corren por cuenta del depositante.
En material mercantil, igual que en la civil, el depositario puede retener la cosa
depositada para garantizar el pago de todas las sumas lquidas que le deba el
depositante, pero solo por obligaciones surgidas del contrato de depsito, aqu,
como el depsito es naturalmente oneroso, a las expensas e indemnizaciones se les
sumar la posibilidad de ejercer el derecho de retencin por lo que le deba el
depositante a ttulo de remuneracin, o en fin, a cualquier ttulo, pero como
consecuencia del contrato de depsito.
DEPOSITO DE COSAS FUNGIBLES
El art. 1179 c.cio. Tratndose de cosas fungibles o consumibles, no hay una
obligacin de conservacin, le impone al depositario la posibilidad de restituir cosas
de la misma especie y calidad en la medida en que as lo convengan las partes:
ARTCULO 1179. <DEPSITO DE COSAS FUNGIBLES>. En el depsito de cosas
fungibles el depositante podr convenir con el depositario en que le restituya cosas
de la misma especie y calidad. En este caso, sin que cesen las obligaciones propias
del depositario adquirir la propiedad de las cosas depositadas. Con este artculo el
depsito se acerca al contrato de mutuo. Se critica esta figura porque resulta
extrao que el depositario pueda consumir las cosas que se le han dado en depsito
y que por ello se acerca al mutuo y an ms al depsito irregular del 2246 C.C.
OBLIGACIONES DEL DEPOSITANTE
Al ser naturalmente oneroso el contrato, necesariamente es bilateral, en
consecuencia las obligaciones son:

Pagar la remuneracin pactada, o en defecto de pacto aquella que resulte de la

costumbre y a falta de costumbre la que determinen los peritos. Esta es en suma,
una obligacin legal.
Es la obligacin contractual que asume el depositante y hace que este contrato sea
bilateral. Tambin existir, en la medida en que se presente la obligacin de
abonar las expensas en que haya incurrido el depositario en la conservacin de la
cosa y el pagar las indemnizaciones que se le causen al depositario sin culpa del
depositante, de haber culpa, deber indemnizar los perjuicios correspondientes.
En almacenes generales, es mas un contrato financiero, que da lugar a la emisin
de un documento que es titulo valor representativo de mercaderas, tiene por
objeto, no limitar la negociabilidad mientras est siendo objeto de deposito, recae
normalmente sobre productos agropecuarios.
MARZO 14
CONTRATO DE MUTUO
ANTECEDENTES Y DEFINICION
El contrato de mutuo o prstamo de consumo se conoci desde el derecho romano
como el contrato de prstamo que recae necesariamente sobre cosas fungibles o
consumibles, recayendo sobre quien recibe la obligacin de devolver igual cantidad
y especie las cosas prestadas. Desde las XII tablas se conoci el prstamo de
dinero con inters. Siguiendo la trayectoria del derecho romano, el C.C. Francs de
1804 acoge la figura del mutuo que tambin lo acoge Bello y nuestro C.C. ART.
2221. El mutuo o prstamo de consumo es un contrato en que una de las partes
entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras
tantas del mismo gnero y calidad.
En el mutuo participan dos partes, el que entrega la cosa, que se denomina
mutuante quien da la cosa fungible o consumible, es tambin prestador o dador
quien entrega la cosa; y el que la recibe se denomina mutuario, prestatario o
receptor.
CARACTERISTICAS
1.
RECAE NECESARIAMENTE SOBRE COSAS FUNGIBLES.
La entrega que hace el mutuante al mutuario, implica la transferencia del derecho de
dominio de las mismas. Necesariamente se considera que el muturaio, al usar las
cosas, las consumir. En otras palabras, desaparecern, independientemente si el
mutuario tuvo o no el beneficio esperado, basta con que el contrato recaiga sobre
una cosa que por el uso normal se destruya, para que haya contrato de mutuo.
2.
CONTRATO REAL.
Igual que el depsito y el comodato. Se perfecciona por la entrega de la cosa. ART.
2222. PERFECCIONAMIENTO DEL MUTUO No se perfecciona el contrato de
mutuo sino por la tradicin, y la tradicin transfiere el dominio. El trmino tradicin,
en tratndose del contrato de mutuo, tiene una doble acepcin:
a. Implica la entrega material de la cosa como un hecho.
b. Transferencia del derecho de dominio de la cosa prestada, por cuanto al recibirse

la cosa si el mutuante tiene plena capacidad se transfiere el dominio. Si el

prestador n es dueo de la cosa no hay tradicin aunque se haga la entrega, por
falta un requisito indispensable (capacidad del tradente) Ello supone la capacidad
del mutuante de transferir el dominio, si el prestador o mutuante no es el dueo,
as haya entrega, no hay tradicin y por lo tanto no hay mutuo, falta el requisito
del art.740 c.c. de la necesidad de capacidad del tradente, independientemente
de que el ordenamiento jurdico admita la figura del mutuo de cosa ajena, la
entrega debe acompaarse del consentimiento, es decir que, a la voluntad de las
partes debe acompaar el acto de entrega y debe cumplir con los requisitos que
el ordenamiento exige para las declaraciones de voluntad.
Sin embargo, si nicamente se ha expresando la voluntad y no hay entrega, no
hay contrato de mutuo, pero s, en el mejor de los casos, un contrato de promesa
de mutuo, en donde el promitente mutuario podr pedir la ejecucin forzada in
natura de la celebracin del mutuo. La ejecucin forzada trae como consecuencia
la celebracin del mutuo.
Los bancos han sido reacios a aceptar la figura de la promesa de mutuo, porque
en muchos bancos se comprometen a efectuar la consignacin de las sumas de
un prstamo, y por X o Y razn, despus de haberse comprometido, no la efecta
y le causa un perjuicio al promitente mutuario, por esto ante los tribunales han
ejercido un lobby importante para evitar ser condenados al pago de daos y
perjuicios, con el argumento de que el ordenamiento Colombiano no reconoce la
figura de la promesa de mutuo, pero s se hace en el C.C. y lo veremos ms
adelante, tambin el C.Co. Alude a la promesa de negocio jurdico.
3.
UNILATERAL.
Perfeccionado el contrato con la entrega de la cosa, solo surge para el mutuario la
obligacin devolver cosa en igual gnero y calidad, y eventualmente, si se hubiere
pactado explcitamente, deber el mutuario pagar intereses. En principio este
contrato no implica obligaciones para el mutuante, sin embargo, puede que
eventualmente se generen obligaciones
para el mutuante, como p.ej. por
indemnizaciones por la mala calidad de la cosa prestada o por vicios ocultos que
ello presente, al tenor del art. 2228 c.c., sin embargo, esta obligacin no modifica el
carcter de unilateral del contrato de mutuo: DERECHOS DEL MUTUARIO POR
MALA CALIDAD O VICIOS OCULTOS ART. 2228. El mutuante es responsable
de los perjuicios que experimenta el mutuario, por la mala calidad o los vicios
ocultos de la cosa prestada, bajo las condiciones expresadas en el artculo 2217. Si
los vicios ocultos eran tales que, conocidos, no se hubiera probablemente celebrado
el contrato, podr el mutuario pedir que se rescinda.
4.
GRATUITO.
En principio el contrato de mutuo le reporta beneficio slo al mutuario, no se deriva
ninguna utilidad para el mutuante, el sufre el gravamen como consecuencia de la
celebracin del contrato, y el mutuario recibe todo el beneficio, sin embargo, la
gratuidad es de la naturaleza y no de la esencia del contrato, es decir, se permite
que el mutuo sea oneroso, y dejar de ser gratuito cuando quiera que se hayan
pactado a favor del mutuante el pago de intereses por parte del mutuario,
eventualmente, cuando quiera que el mutuante participe de las utilidades que

produzcan las cosas, bsicamente el dinero dado en mutuo, se sostiene que

igualmente el contrato se convierte en oneroso y conmutativo.
Un criterio que no afecta la gratuidad del contrato es el reconocimiento de intereses
moratorios cuando incumpla con la obligacin de devolver la cosa en el termino
pactado, y ello porque el art. 1617 c.c. establece de manera general que si la
obligacin es de pagar una suma de dinero, a manera de perjuicio, el deudor
siempre deber los interese legales si no se ha pactado ningn otro clculo o forma
de pago de esos intereses, el pago de esos intereses moratorios no altera el
carcter de gratuidad. ARTICULO 1617. <INDEMNIZACION POR MORA EN
OBLIGACIONES DE DINERO>. Si la obligacin es de pagar una cantidad de dinero,
la indemnizacin de perjuicios por la mora est sujeta a las reglas siguientes:
1a.) Se siguen debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un inters
superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso
contrario; quedando, sin embargo, en su fuerza las disposiciones especiales que
autoricen el cobro de los intereses corrientes en ciertos casos. El inters legal se
fija en seis por ciento anual.
2a.) El acreedor no tiene necesidad de justificar perjuicios cuando solo cobra
intereses; basta el hecho del retardo.
3a.) Los intereses atrasados no producen inters.
4a.) La regla anterior se aplica a toda especie de rentas, cnones y pensiones
peridicas.
5.
PRINCIPAL.
No requiere de otra convencin para subsistir, y que, por el contrario, hay otros
contratos que pueden acceder al de mutuo, como p.ej. el de hipoteca y de prenda.
Subsiste por s solo
6.
NOMINADO Tiene nomen iuris.
7.
TPICO. Cuenta con una reglamentacin jurdica y propia en el ordenamiento
legal.
ACTOS DE DISPOSICIN EN EL MUTUO
Cuando el prestador entrega la cosa hay un desprendimiento de la propiedad, hay
disposicin plena, el prestatario se hace dueo de la cosa, su obligacin es devolver
igual gnero y calidad. Por esto se dice que los riesgos de la cosa prestada los
asume el mutuario, por ser dueo de ella, es el principio de res perit domino, sin
embargo segn BONIVENTO es redundante hablar riesgo cuando se supone que
con la transferncia del dominio todos los derehos radican en cabeza del prestatario y
los puede ejercer como verdadero dueo.
REQUISITOS
Cuando el mutuante o prestador hace entrega de la cosa, como quiera que en
principio debe tener capacidad de hacer tradicin, de enajenar, se trasmite el
derecho de dominio de la cosa, por ende hay un desprendimiento de la propiedad.

El prestatario o mutuario se hace dueo de la cosa dada en mutuo, su obligacin es

devolver igual genero y calidad.
1.
Capacidad plena de los contratantes:
Ello porque el mutuante se desprende de la titularidad del derecho de dominio, con
lo cual, est haciendo actos de disposicin para los cuales se exige esa plena
capacidad (la de enajenar). El mutuario igualmente al restituir igual genero y calidad
necesita capacidad porque transfiere el dominio, es su obligacin contractual. Vale
el mutuo de cosa ajena, esta circunstancia no extingue los derechos del verdadero
dueo, el verdadero dueo conserva la facultad restitutoria de las especies mientras
que sean susceptibles de ser identificadas, pero si no son susceptibles de ser
identificadas , puede pasar que:

Mutuario de Mala Fe: Si quien lo recibi sabia del carcter ajeno de la cosa
deber ser condenado al pago de daos y perjuicios adems, debe efectuar la
restitucin, estos perjuicios consisten en el pago con el mximo de los intereses
que la ley permite estipular.

Mutuario de Buena Fe: Cuando ignora el carcter ajeno de la cosa ser obligado
al pago de los intereses estipulados y a la restitucin despus de pasados 10
das de la entrega. Art. 2227 c.c. <MUTUO DE COSA AJENA>. Si hubiere
prestado el que no tena derecho de enajenar, se podrn reivindicar las especies
mientras conste su identidad. Desapareciendo la identidad, el que las recibi de
mala fe ser obligado al pago inmediato, con el mximo de los intereses que la
ley permite estipular; pero el mutuario de buena fe slo ser obligado al pago con
los intereses estipulados, y despus del trmino concedido en el artculo 2225.

2.
Consentimiento: debe expresarse de conformidad con los arts. 1502 a 1508
c.c. puede ser concomitante o puede ir aparejado con la entrega, obviamente, en el
peor de los casos, la entrega hace presumir el consentimiento.
3.
Objeto: se confunde con el bien prestado, con los bienes fungibles o
consumibles que son objeto del mismo, debe tratarse de cosas lcitas y fungibles.
4.
La causa: es un elemento determinante como presupuesto de validez,
igualmente debe ser lcita, la causa adquiere importancia fundamentalmente cuando
es conocida por los contratantes, cuando es expresada. En el contrato de mutuo,
especialmente el mercantil, aquel que se celebra con los bancos, la causa suele ser
expresada.
OBLIGACIONES DEL MUTUARIO
En el contrato de mutuo es el mutuario quien asume obligaciones, a diferencia del
comodato y del depsito, ac queda descartada la obligacin de conservacin,
especialmente por la naturaleza de la cosa fungible o consumible y porque se
adquiere la titularidad del derecho de dominio de las mismas.

La obligacin de devolucin de una cosa del mismo gnero y calidad:

1.1 Generalidades
Debe devolver la misma cantidad, del mismo gnero y calidad, sea cual sea el
precio que esas cosas tengan al momento de su devolucin, es importante reiterar
que, si bien el contrato de mutuo recae sobre una suma de dinero, no
necesariamente tiene por objeto sumas de dinero, toda cosa fungible o consumible
puede ser objeto del contrato de mutuo. En el caso de que no sea posible devolver
en esas circunstancias o que el mutuante no lo exija, en este caso se protege el
inters del mutuante, podr el mutuario dar lo que esas cosas valgan al tiempo y en
lugar de la devolucin. Se puede devolver el equivalente pecuniario, as lo
establece el art. 2223 CC. PRESTAMOS DE COSAS FUNGIBLES DISTINTAS A
DINERO>. Si se han prestado cosas fungibles que no sean dinero, se debern
restituir igual cantidad de cosas del mismo gnero y calidad, sea que el precio de
ellas haya bajado o subido en el intervalo. Y si esto no fuere posible y no lo exigiere
el acreedor, podr el mutuario pagar lo que valgan en el tiempo y lugar en que ha
debido hacerse el pago.
Cuando se trata de dinero, en principio, solo se debe devolver la suma numrica
que se establece en el contrato, independientemente de fluctuaciones del poder
adquisitivo de la moneda, eso no es tenido en cuenta a la hora de la restitucin,
pero:
-

Es vlido el pacto en contrario, se considera lcito, se pueden tener presentes

esas fluctuaciones al momento de la devolucin, se puede adoptar un ndice,
como p.ej. el IPC. Tanto la doctrina como la jurisprudencia Francesa y
colombiana han acogido ese tipo de pactos, a travs de las cuales se acoge un
ndice que busca tener en cuenta las fluctuaciones de la moneda, en el derecho
francs se le llaman a estas clusulas las de escala mvil, en Colombia se parte
del art.2224 c.c., lo que dice se entiende sin perjuicio de convencin contraria, se
permite que por autonoma de la voluntad se cambie. <PRESTAMO DE
DINERO>. Si se ha prestado dinero, slo se debe la suma numrica enunciada
en el contrato. Podr darse una clase de moneda por otra, an a pesar del
mutuante, siempre que las dos sumas se ajusten a la relacin establecida por la
ley entre las dos clases de moneda; pero el mutuante no ser obligado a recibir
en plata menuda o cobre, sino hasta el lmite que las leyes especiales hayan
fijado o fijaren. Lo dicho en este artculo se entiende sin perjuicio de convencin
contraria. Se permite que se pacte en otra moneda de circulacin en nuestro
pas, pero se puede pagar el equivalente en pesos colombianos.

Las partes pueden fijar que la tasa representativa del mercado sea la del
momento de la devolucin, o, a falta de estipulacin, la del momento de la
celebracin del contrato.

1.2 Momento de Devolucin:

a. La restitucin debe hacerse en el termino fijado por las partes, se puede

establecer por su voluntad, sin embargo, no obstante ese trmino, se entiende

que el prestatario podr pagar toda la suma debida an antes del trmino
convenido, salvo que se hayan pactado intereses. Si el mutuo es gratuito es
obvio que el contrato solo se establece a beneficio del mutuario, si l quiere
devolver antes lo puede hacer, pero si se han pactado intereses se entiende
igualmente que el contrato ha sido concluido a inters del mutuante, l percibe
una remuneracin, por lo tanto el mutuario no puede pagar anticipadamente
pretendiendo exonerarse al pago de los intereses por el tiempo faltante. Puede el
mutuario pagar antes, pero sin que el mutuante pierda los intereses, esa facultad
de restitucin por parte del mutuario tiene su fundamento en el carcter gratuito
del contrato.
ART 1554 dice: <RENUNCIA DEL PLAZO POR EL DEUDOR>. El deudor puede
renunciar el plazo, a menos que el testador haya dispuesto o las partes
estipulado lo contrario, o que la anticipacin del pago acarree al acreedor un
perjuicio que por medio del plazo se propuso manifiestamente evitar. En el
contrato de mutuo a inters se observar lo dispuesto en el artculo 2 225. Dice
2225 debiendo aludir al art. 2229.
Con el pago anticipado se pueden causar perjuicios al acreedor que le ley
pretende evitar restringiendo la posibilidad del pago anticipado.
Doctrinariamente: se sostiene que si se logra probar que el pago anticipado no
causa perjuicios al acreedor no habra justificacin para que se rehus el pago
anticipado, esto ser pagando los intereses. La corte constitucional se ha
pronunciado al respecto, con la consagracin constitucional a la vivienda diga, en
el caso del UVR, en donde se paga tres veces el valor de la vivienda, se puede
pagar anticipadamente, es decir, en los casos de vivienda urbana, excluyo el
art.2229.
b. A falta de estipulacin expresa el art. 2225 c.c. establece: ARTICULO 2225.
<TERMINO PARA EL PAGO>. Si no se hubiere fijado trmino para el pago no
habr derecho de exigirlo dentro de los diez das subsiguientes a la entrega . Si
se ha celebrado un contrato de mutuo y no se ha pactado trmino, se entiende
que el mutuante puede solicitar la restitucin en cualquier tiempo con el plazo
mnimo de vigencia del contrato segn el artculo anterior, por ende, habiendo
requerimiento antes del vencimiento de los 10 das, debe entenderse que el
mutuario no se colocar en mora antes del vencimiento de los 10 das hbiles
subsiguientes a la entrega.
c. Eventualmente se puede dejar en libertad al mutuario para restituir en el
momento en que se haga posible, si se pacta esto, el mutuante podr solicitar al
juez, por medio de un requerimiento, que fije el trmino de la devolucin
igualmente dentro de los parmetros del 2225.
1.3 Lugar de la devolucin:
El que determinen las partes, a falta expresa, deber hacerse en el domicilio del

deudor, el codigo civil no consagra norma alguna sobre el particular.

1.4 Prstamo con Intereses
El mutuo civil: las partes pueden acordar que existir una obligacin adicional por
parte del mutuario que sera la obligacin de pagar intereses en dinero o en otras
cosas fungibles segn el art. 2230 c.c. Ese pacto de intereses modifica el carcter
gratuito del contrato de mutuo y lo convierte en oneroso, pero en el contrato de
mutuo civil se sigue presumiendo la gratuidad, y a falta de estipulacin en contrario,
se entiende que no se producirn intereses.
El inters convencional, en los trminos del c.c., y vemos una clara limitacin a la
autonoma de la voluntad, no puede exceder de la mitad del que probare ser el
inters corriente al tiempo de la convencin, ello con base en el art. 191 C.P.C. el
inters corriente ser el que seale la Superintedencia Financiera, quien lo fijar
anualmente dentro de los dos primeros meses, con base en la informacin
financiera y contable que le sea suministrada por los establecimientos bancarios, tal
como lo estableci el art. 325 Dto. 663/93 conocido como estatuto orgnico del
sistema financiero, por ende, cuando ocurra una convencin lesiva para el mutuario,
en lo que a intereses se refiere, esos intereses sern reducidos por el juez a inters
corriente, si lo solicita el deudor, en consecuencia, se requiere de una peticin del
deudor por cuanto en principio el juez no puede proceder de oficio para reducir
intereses.
Es factible que las partes estipulen el pago de intereses, pero puede ocurrir que no
establezcan la tasa o el monto de esos intereses, en ese caso se entender que los
intereses debidos son los fijados de acuerdo con los interese legales, o sea el 6%
anual en los trminos del art. 2232 c.c. es decir, se reconoce una obligacin del
mutuario de pagar inters pero se omite el monto, el vacio lo llena la ley.
ARTICULO 2232. <PRESUNCION DE INTERESES LEGALES>. Si en la
convencin se estipulan intereses sin expresarse la cuota, se entendern fijados los
intereses legales.
Pagar intereses es una obligacin, en el mutuo civil, cuando las partes lo expresan ,
si no se han pactado intereses no pueden imputarse o repetirse al capital, porque
ese pago que hace el mutuario se deriva de una obligacin moral o natural al creer,
el mutuario, que debe intereses, no es un pago indebido art. 2233 PAGO DE
INTERESES NO ESTIPULADOS>. Si se han pagado intereses, aunque no
estipulados, no podrn repetirse ni imputarse al capital. Pues se entender un pago
valido. Este pago crea una carga al mutuante y es de extenderla una carta de pago
al mutuario. No hay anatocismo, es el pago dos veces de intereses. Y los intereses
no pueden ser imputados al capital para deducirles mas intereses.
1.5 Carta de Pago
El mutuante da un paz y salvo o carta de pago por el capital, sin reservar
expresamente los intereses, ART 2234 CC Si se han estipulado intereses, y el
mutuante ha dado carta de pago por el capital, sin reservar expresamente los
intereses, se presumirn pagados, admite prueba en contrario, la carga de la

prueba se invierte, debe el mutuante acreditar que a pesar de haber dado la carta
de pago por los intereses no fueron cubiertos por el mutuario
1.6 Anatocismo
ART 2235 CC Se prohbe cobrar intereses sobre intereses
MARZO 15
MUTUO COMERCIAL
El cdigo de comercio no le destina una articulo para definirlo por lo cual se atiene
la definicin del cdigo civil, basicamente se regula en siete disposiciones.
Fundamentalmente en lo atinente al carcter oneroso del contrato.
ONEROSIDAD DEL MUTUO
Prevalece en el mutuo comercial, pues la norma general es que el mutuario deba
pagar intereses por las sumas de dinero o por el valor de las cosas entregadas en
mutuo. La onerosidad que se traduce en la obligacin por parte del mutuario de
reconoce y paga intereses por parte del mutuante y a falta de estipulacin
alrededor del pago de interese se entiende que el mutuo es oneroso. Asi se
establece en el ARTCULO 1163. <PRESUNCIN Y PAGO DE INTERESES>.
Salvo pacto expreso en contrario, el mutuario deber pagar al mutuante los
intereses legales comerciales de las sumas de dinero o del valor de las cosas
recibidas en mutuo. Salvo reserva expresa, el documento de recibo de los
intereses correspondientes a un perodo de pago har presumir que se han
pagado los anteriores. Es una presuncin legal que admite prueba en contrario.
Dice tambin como regla que el documento de recibo expedido por el mutuante en
el cual se hace constar la circunstancia del pago de inters por un periodo
determinado eso hace presumir el pago d elos mismo de periodos anteriores
siendo presuncin legal que admite prueba en contrario.
El mutuo mercantil es naturalmente oneroso pero continua siendo un contra
unilateral con lo cual quien asume obligaciones es el mutuario y dada naturaleza
de la cosa objeto del contrato ser dinero y admite que el contrato recaiga sobre
otras cosas fungibles.
OBLIGACIONES DEL MUTUARIO
OBLIGACION DE RESTITUCION
El mutuario est obligado a restituir lo prestado de acuerdo a lo convenido, o sea,
el termino para cumplir el prestatario esa obligacin es la que expresamente haya
pactado con el mutuante. Pero si las partes no lo estipularen, o si la restitucin se
deja a la voluntad o posibilidad del mutuario, se har su fijacin por medio del juez
competente, teniendo en cuenta las estipulaciones del contrato, la naturaleza de la
operacin y las circunstancias especiales del mutuante y el mutuario.

ARTCULO 1164. <FIJACIN PARA EL PAGO DE LA RESTITUCIN>. Si no se

estipula un trmino cierto para la restitucin, o si ste se deja a la voluntad o a las
posibilidades del mutuario, se har su fijacin por el juez competente, tomando en
consideracin las estipulaciones del contrato, la naturaleza de la operacin a que
se haya destinado el prstamo y las circunstancias personales del mutuante y del
mutuario. El procedimiento que se seguir en estos casos ser el breve y sumario
regulado en el Cdigo de Procedimiento Civil. Mientras el cdigo civil de regula el
vacio contractual del trmino de la restitucin, dejando un margen mnimo de diez
das siguientes a la entrega, contrario sensu del cdigo de comercio. Cuando no
se pacta o la restitucin de los bienes haya sido dejada a voluntad del mutuatario
el juez competente podr establecer el momento de la restitucin teniendo como
punto de partida lo que las partes hayan previsto en el contrato mismo, la
naturaleza de la operacin es decir el propsito del prstamo para que se otro el
prstamo el mutuatario y circunstancias presenciales de mutuantes mutuario.
El termino de diez das establecido en el cdigo civil como termino mnimo no es
considerado en materia mercantil, por ende ser el juez mediante trmite de
proceso abreviado artculo 408 del cdigo procedimiento deber establecer el
plazo de restitucin sin que aplique un termino mnimo de 10 das hbiles que solo
tiene ocurrencia en el mutuo civil.
De igual manera ale mutuatario est obligado a restituir lo que dice en el contrato
en cuanto cosa de mismo gnero calidad y cantidad de lo que recibi del
mutuante.
El mutuario est obligado a restituir otras tantas del mismo gnero y calidad de la
entregada por el mutuante, sin embargo cuando ello no fuere posible, por causas
no imputables al mutuario se har la restitucin de acuerdo al ARTCULO 1165.
<PAGO DE LAS COSAS IMPOSIBLES DE RESTITUIR>.Cuando el mutuo no sea
en dinero y la restitucin de las cosas se haga imposible o notoriamente difcil, por
causas no imputables al mutuario, ste deber pagar el valor correspondiente a
tales cosas en la poca y lugar en que debe hacerse la devolucin. Prev que la
restitucin no sea posible o sea difcil por causa son imputables al mutuatario por
lo cual se tendr que pagar el subrogado pecuniario en la poca y lugar que deba
hacerse esta restitucin.
Si la restitucin debe hacerse por pagos o insta lamentos o cuotas peridicas no
podr exigir al mutuante la restitucin total, cuanto el mutuario se coloque en mora
en el pago de una de sus cuotas. Solamente podr demandar el pago de las cuotas
vencidas. Si se estipula que el mutuante puede declarar el plazo vencido de la
obligacin, la obligacin de restitucin es total, o sea se emplea una clausula
aceleratoria; es un pacto valido que no contraria ni la moral ni la ley, pues conforma
un acuerdo, una expresin de la voluntad vinculante.
OBLIGACION DE PAGAR INTERESES
Buscan remunerar al mutuante por el hecho de desprenderse de la tenencia y
propiedad de las cosas mutuadas, a favor del mutuario quien se beneficiar del

uso y goce de las cosas que implica un acto de disposicin, esa circunstancia es
la que se propone remunerar el mutuario con el pago de intereses.
Si las parte son prevn nada en cuanto al pago de intereses como elemento
natural se entiende se debe pagar y en ese caso el momento del inters que
deber pagar ser el del inters legal comercial el bancario corriente, y el bancario
corriente es el que certifica la sper financiera.
El solo hecho de entregarse una cosa en prstamo de consumo implicara para el
mutuario la obligacin de cubrir intereses, que a falta de estipulacin ser la legal,
que en materia mercantil corresponde al inters bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Financiera, ART 884 CCOM LIMITE DE INTERESES Y
SANCIN POR EXCESO>. <Artculo modificado por el Artculo 111 de la Ley 510
de 1999. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando en los negocios mercantiles haya
de pagarse rditos de un capital, sin que se especifique por convenio el inters, ste
ser el bancario corriente; si las partes no han estipulado el inters moratorio, ser
equivalente a una y media veces del bancario corriente y en cuanto sobrepase
cualquiera de estos montos el acreedor perder todos los intereses, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artculo 72 de la Ley 45 de 1990 Estatuto orgnico del sistema
financiero-. Se probar el inters bancario corriente con certificado expedido por la
Superintendencia Bancaria
El inters moratorio en ningn caso podr ser superior al doble del inters
corriente, porque se considera que es lesivo para el mutuario. Si se llega a pactar
un inters desproporcionado, la sancin es la perdida al acreedor de los intereses
cobrados en exceso. Sera el equivalente al 1 y media (:.) por ello la sancin, es la
perdida para el acreedor de todos los intereses.
Sobre ESTO HA HABIDO UNA DISCUSIN EN DOCTRINA, si pierde todos los
intereses, o solamente el exceso aumentados en un monto igual, a ttulo de
sancin , es decir que deba ser reducido hasta el tope de la ley. Hoy se considera
que debern reducirse hasta el mximo permitido. Ley 45 de 1990 Artculo 72.
Sancin por el cobro de intereses en exceso. Cuando se cobren intereses que
sobrepasen los lmites fijados en la ley o por la autoridad monetaria, el acreedor
perder todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o
ambos, segn se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor
podr solicitar la inmediata devolucin de las sumas que haya cancelado por
concepto de los respectivos intereses, ms una suma igual al exceso, a ttulo de
sancin. Pargrafo. Sin perjuicio de las sanciones administrativas a que haya
lugar, cuando se trate de entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria,
sta velar porque las mismas cumplan con la obligacin de entregar las sumas
que de conformidad con el presente artculo deban devolverse.
Art 1168 CCOM va ms all, prohbe la simulacin de intereses Prohbense los
pactos que conlleven la simulacin de los intereses legalmente admitidos. incluso
va mas all al prohibir la simulacin de intereses, hay pactos en los cuales se
establece otra serie de cargas, para los deudores que en ultimas lo que en realidad

muestra que se est pagando un monto de intereses superiores a los legales.

De igual manera se prohben intereses sobre intereses, como cita el ARTCULO
2235. <ANATOCISMO>. Se prohbe estipular intereses de intereses. Y el cdigo
de comercio establece una regla que bien puede convertirse en excepcin:
ARTCULO 886. <ANATOCISMO>. Los intereses pendientes no producirn
intereses sino desde la fecha de la demanda judicial del acreedor, o por acuerdo
posterior al vencimiento, siempre que en uno y otro caso se trate de intereses
debidos con un ao de anterioridad, por lo menos. Se entiende por intereses
atrasados aquellos que sean exigibles, es decir los que no ha sido pactados
oportunamente.
OBLIGACIONES DEL MUTUANTE
ALCANCES
Excepcionalmente
puede general una obligacin del mutuante que no
desnaturaliza el carcter unilateral del contrato de mutuo, ARTCULO 1167.
<INDEMNIZACIN POR VICIOS OCULTOS>. El mutuante deber indemnizar los
daos que por los vicios ocultos o la mala calidad de la cosa mutuada sufra el
mutuario, si ste los ha ignorado o podido ignorar sin su culpa. Cuando el mutuo
se estipule sin intereses, el mutuante slo estar obligado a la indemnizacin
indicada si teniendo conocimiento de la mala calidad o vicios ocultos de la cosa
mutuada, no haya advertido de ellos al mutuario. Pero cuando se estipula sin
intereses, el mutuario est obligado a la indemnizacin mencionada cuando tuvo
conocimiento de la mala calidad o vicios de la naturaleza de la cosa. Se pueda
generar una obligacin para el mutuante sin que ello altere la naturaleza unilateral
del contrato y es la de indemnizar al mutuario por los daos que este sufra por los
vicios ocultos o redhibitorios por la mala calidad de los bienes. Se requiere que el
mutuario haya podido ignorar sin su culpa el origen de estos vicios. Siendo una
buena fe cualificada siendo un deber mayor de conducta en este caso para ambas
partes.
Sin embargo el mutuo es naturalmente oneroso no esencialmente oneroso l que
permite que un mutuo puede continuar siendo mercantil siendo gratuito el hecho
de que se pacte que no habr lugar a intereses, si no se pactan intereses, en ese
caso aun en esa hiptesis la responsabilidad por la mala calidad de las cosas a
cargo del mutuante su responsabilidad se reduce y solo respondera en el evento
que se pruebe que tenia conocimiento de la mala calidad de las cosas objeto del
contrato siendo esto la amala fe que se tiene que probar.
PROMESA DE CONTRATO DE MUTUO
No existe una jurisprudencia que le d un tratamiento uniforme al tema, es una de
ellas que se regulan en el ordenamiento legal, se parte de la caracterstica del
mutuo mismo, es un contrato real, se perfecciona con la entrega de las cosas, por
ende, puede concluirse, que cuando apenas existe un pacto entre la partes (quien
entrega y recibe) pero sin entrega, estaremos en presencia de una promesa, la cual

exige cumplir lo prometido. Que el prestador puede abstenerse de entregar la cosa

si las condiciones del contratante se han alterado de tal forma que hagan
notoriamente difcil la restitucin. ART 1169 CCOM PROMESA Y GARANTA DEL
MUTUO>. Quien prometa dar en mutuo puede abstenerse de cumplir su promesa,
si las condiciones patrimoniales del otro contratante se han alterado en tal forma
que hagan notoriamente difcil la restitucin, a menos que el prometiente mutuario le
ofrezca garanta suficiente.
En Colombia y el mundo en general, el sector financiero, es uno de los ms fuertes,
que ejerce mucha presin sobre el Legisladores y Cortes, y la presin a la
jurisdiccin ha sido tal, que en Colombia se desconoce prcticamente la promesa
del mutuo, porque una persona puede acercarse al banco a solicitar un crdito, y
para que se lo aprueben le exigen unos requisitos como hipoteca y otros
adicionales, que prueben componente financiero para responder con la deuda, el
banco busca protegerse, una vez cumpla los requisitos, hay promesa de mutuo,
luego, el banco solo podra negarse cuando las condiciones patrimoniales del
promitente mutuario hayan cambiado sustancialmente. Aun as, el promitente
mutuario teniendo dificultades para que se los aprueben, el banco esta obligado si el
1ro soporta lo suficiente, a prestar la plata.
Lo que ocurre es que hay que decir lo francamente en Colombia el sector
financiero es de los ms fuertes y que ms presin ejerce sobre el legislador y
sobre la propias cortes, en Colombia la presin de estos a la jurisdiccin ha sido
tal que prcticamente que en Colombia se desconoce la figura d ela promesa de
mutuo, porque eventualmente una persona pide un prstamo en un banco y el
banco aprueba el prstamo al cliente, aprueba el mutuo pero no ha habido el
mutuo, y para celebrar la promesa de mutuo el banco exige una serie de
requisitos que generan gastos importantes como hipotecar la casa, y una serie de
requisitos adicionales todos tendientes a genera runa garanta para que el
promitente mutuario evidencia que tiene capacidad financiera para pagar al banco.
Una vez el promitente mutuario cumple los requisitos el banco aprueba el crdito a
partir de la aprobacin hay promesa de mutuo y el banco solo podra negarse a
efectuar el desembolso cuando las condiciones patrimoniales del promitente
mutuario se hayan alterado a un punto tal que hagan notoriamente difcil la
restitucin por parte del promitente mutuario en que se celebre el mutuo y se haga
el desembolso. Y aun asi estando el promitente mutuario teniendo dificultades
para efectuar la restitucin el banco se encuentra obligado a efectuar el
desembolso si el promitente mutuario le ofrece garanta suficientes para a lo que
esa restitucin se refiere.
Sin embargo en Colombia cuando se dio el 4 por mil en si misma poca se
abstuvieron de efectuar desembolso, por la razn de estar en serias dificultades, y
cuando personas que se sintieron perjudicada por el no perfeccionamiento del
contrato de mutuo nuestros jueces son reconocieron la figura del contrato de
mutuo.