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CONTRATO
PRELIMINAR:
DAS
NEGOCIAES AT O CONTRATO
DEFINITIVO
Daniele Janssen

RESUMO
Este artigo tem o objetivo de abordar sobre Contratos Preliminares, principalmente
sobre sua utilidade na celebrao de promessa de contrato entre partes, que tem o
compromisso de garantir futuramente a realizao de um contrato definitivo.
Regulamentado pelos artigos 462 a 466 do Cdigo Civil, seus benefcios esto
vinculados funcionalidade entre as partes, que materializam e asseguram a efetivao
de um servio futuro, que, atualmente, no conveniente ou no possvel.

1. INTRODUO
Com a evoluo social, houve a necessidade de adequao dos princpios sociais
juntamente com os princpios contratuais, que visam no s a autonomia da vontade, a
obrigatoriedade do contrato e a relatividade de seus efeitos, mas tambm a Boa F
objetiva, Equilbrio Econmico e a Funo Social dos Contratos.
Neste norte, estabelecem-se contratos para que haja uma segurana jurdica, que resulta
em contratos equilibrados e eficientes, bem como protege os interesses das partes,
vinculadas em um negcio jurdico.
Comumente utilizado em situaes de compra e venda de imveis, os contratos
preliminares tm seu objeto cumprido com a realizao de um contrato definitivo, e
cabem as partes se comprometerem obrigao de fazer, ou seja, de tornar concreto o
que fora pactuado.
Tem como objetivo o presente trabalho discorrer sobre a importncia dos contratos
preliminares, bem como esclarecer dvidas acerca do assunto.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1. Objeto
Tambm conhecido como promessa de contrato, pr-contrato, promessa, etc, todos estes
termos dizem respeito a um acordo formalizado entre as partes, antes de firmarem o
contrato definitivo.
A finalidade do contrato preliminar a realizao de um contrato definitivo,
assegurando sua celebrao no futuro, e o tornando obrigacional, como forma de
segurana.
2.2. Contrato preliminar x Negociao preliminar
Os contratos preliminares podem ser confundidos com a Negociao preliminar, tendo
em vista serem preliminarmente analisados, objetivando a realizao de um contrato
definitivo.
Sabemos que para a formao de um contrato, necessrio um debate prvio sobre seus
elementos, estando as partes acordadas sobre sua efetivao futura.
A negociao preliminar, diferente do contrato preliminar, no gera uma obrigao, pois
no se trata de um contrato, e sim de uma fase preliminar ao contrato, tendo como
objeto apenas a anlise de vontades, debates prvios, etc.
Portanto, no sendo um contrato, no possui os requisitos de um contrato, nem mesmo
geram direitos, por se tratar de tratativas preliminares, no contendo os elementos
essenciais de um contrato.
Embora no gerem obrigaes para ambas as partes, nem mesmo vinculao, as
negociaes preliminares seguem o princpio da boa-f, que, se violada, pode gerar
deveres jurdicos para os contraentes.
2.3. Requisitos (art. 462, CC)
Os contratos, no seu amplo sentido, j estabelecem pressupostos, conforme art. 104 do
Cdigo Civil:
Art. 104. A validade do negcio jurdico requer:
I agente capaz;
II objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;
III forma prescrita ou no defesa em lei.
Ademais, sendo o contrato preliminar um negcio jurdico, deve apresentar e se
submeter todos os requisitos essenciais para celebrao do contrato, ou seja, elementos
de existncia e validade do negcio jurdico.
Porm, conforme art. 462 CC, a exceo se d quanto forma, pois o contrato
preliminar apenas vincula as partes um negcio jurdico, podendo esta ser lavrada por

instrumento particular, enquanto o contrato definitivo ser lavrado em instrumento


pblico, seguindo o que foi anteriormente pactuado entre as partes.
Assim, no se deve confundir a forma do contrato preliminar com a forma do contrato
definitivo, pois este ltimo objeto do contrato preliminar, sendo, portanto, contratos
diferentes.

2.4. Registro
J determina o art. 463, CC, em seu Pargrafo nico, o registro do contrato preliminar:
Art. 463. ()
Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
Este ato recomendado para que o comprador constitua um direito real, dando
publicidade ao mesmo e exercendo o seu direito de proteo, sendo a tutela especifica
assegurada, tornando assim o contrato oponvel a terceiros, isentando-se de
consequncias que possam torna-lo invivel.
No entanto, tratando-se de ao de adjudicao compulsria, dispensvel o seu prvio
registro, tendo validade, caso no registrado.
2.4. Prazos
J vimos que, para o objeto do contrato preliminar ter efetividade, necessrio que seja
realizado no futuro um contrato definitivo.
Portanto, o cumprimento deste contrato depender do prazo, caso ele tenha sido
estipulado ou no, como determina o art. 463, CC:
Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do
disposto no artigo antecedente, e desde que dele no conste clusula de
arrependimento, qualquer das partes ter o direito de exigir a
celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.
Os contratos preliminares podem ser divididos em duas espcies: Bilateral e Unilateral.
Ambos tratam do cumprimento do contrato preliminar e sobre quem pode exigi-lo.
O contrato preliminar bilateral faz com que ambas as partes tenham obrigaes, sendo
recproco seu consentimento, como, por exemplo, no compromisso de compra e venda.
Caso no seja delimitado prazo para celebrao do contrato definitivo, ambas as partes,
a qualquer tempo, podero exigi-lo.
No contrato unilateral, cabe apenas uma das partes exigir o cumprimento, e a outra parte
cumpri-lo, como, por exemplo, no contrato de doao. Caso no tenha sido estabelecido
prazo, aplicar-se- o art. 466, CC:

Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a
mesma sem efeito, dever manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este,
no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

3. CONSIDERAES FINAIS
A importncia dos contratos nas negociaes jurdicas se d atravs da obrigatoriedade
de seu objeto, o qual concebe s partes uma segurana jurdica.
O contrato preliminar, mesmo se tratando de um acordo preliminar para gerar
futuramente um contrato definitivo, tem obrigatoriedade de materializao do que fora
pactuado entre as partes.
Assim, ele garante um servio que, por ora, as partes no querem ou no podem
usufruir, o qual, mesmo se tratando de um pr-contrato, d segurana na realizao de
um contrato definitivo futuro..

4. REFERNCIAS
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Teoria Geral das obrigaes e Teoria Geral
dos Contratos. 3. ed., So Paulo: Atlas, 2003.