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sta Lei possui normas processuais, materiais e penais.

Ademais, disciplina 4 espcies de


aes:
1.

Ao de Despejo;

2.

Ao Revisional;

3.

Ao de Consignao;

4.

Ao Renovatria
Veja, aqui, um modelo de ao de despejo.

Portanto, o mecanismo processual para retirar algum do imvel ser Ao de despejo e


no Ao de Reintegrao de Posse. Porm, caso o locador retome arbitrariamente a
posse do imvel, pode o locatrio ajuizar ao de reintegrao de posse (sobre o tema, lei
classificaes da posse)

Ademais,

a lei trata do contrato

de locao

residencial, por

temporada, no

residenciale comercial.
H, basicamente, 2 espcies de despejo:

1.

Por denncia cheia: aqui, h motivoque, em regra, relaciona-se ao desrespeito a

alguma das regras previstas no art. 23 da Lei 8.245 (deveres do locatrio);


2.

Por denncia vazia: no h motivo. Note que, se no h motivo, hiptese de

resilio por parte do locador (sobre resilio, veja o resumo sobrecontrato 2 parte).

Durante a vigncia do contrato, o locador pode retomar o imvel por denncia cheia.

Locao por prazo superior e por

inferior a 30 meses (art. 46 e 47 da Lei


8.245/91)
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses,

a resoluo

do

contrato

ocorrer

estipulado, independentemente de notificao ou aviso.

findo

prazo

1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por


mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir se prorrogada a locao
por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.

Contrato de Locao

1.

Por escrito;

2.

Com prazo igual ou superior a 30 dias;

a. Dentro do prazo, cabe despejo, apenas, por denncia cheia;


b. Findo o prazo, basta ao de despejo por denncia vazia, sendo dispensvel a
notificao. Caso o locatrio continue na posse, sem oposio do locador, considera-se
prorrogada a locao por prazo indeterminado;
c. Ultrapassado o prazoe prorrogado automaticamente o contrato, cabe denncia vazia,
desde que haja notificaopara desocupar o imvel em at 30 dias.

Art. 47. Quando ajustada verbalmenteou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga se automaticamente, por
prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:

I Nos casos do art. 9;

II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel


pelo locatrio relacionada com o seu

emprego;

III se for pedido para usoprprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;

IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de


obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no
mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou
penso, em cinqenta por cento;

V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Contrato de locao:
1.

Verbal;

2.

Escritocom prazo inferior a 30 meses

Em qualquer caso, a ao de despejo ser por denncia cheia. Ainda que o prazo seja
determinado, findo o prazo, no h qualquer prazo para ajuizar ao por denncia vazia. A
nica sada , sempre, a Aa de Despejo por denuncia cheia.

Locao por temporada

O contrato, aqui, ser:


1.

Por escrito;

2.

Por prazo no superior a 90 dias.

Aps o prazo de 90 dias, se a parte permanece, sem oposio do locador, o contrato


prorrogado automaticamente. Neste caso, apenas aps 26 meses (90 dias + 26
meses = 30 meses) caber Ao de despejo por denncia vazia.

Locao regida pelo Cdigo Civil

Sendo um contrato bilateral (ou sinalagmtico) por constituir deveres para ambas as
partes, cabe ao locador a obrigao de entregar a coisa em condies de ser utilizada,
bem como resguardar a posse do locatrio contra turbaes e esbulhos, contudo, vale
lembrar, ambos possuem legitimidade para resguardar a posse por meio de Aes
Possessrias (sobre o tema, leia Classificaes da Posse). Em contraposio s
obrigaes do locador, o art. 569 do CC dispes sobre as obrigaes do locatrio, cumpre
citar:

Art. 569. O locatrio obrigado:


I a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme
a natureza delae as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se
sua fosse;

II a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo


o costume do lugar;

III a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam


fundadas em direito;

Outro importante dispositivo o art. 571 do CC. Deste, devem ser extradas duas regras
fundamentais:

No Contrato de locao por prazo determinado:

1.

No pode o locador reaver a coisa antes do vencimento, salvo pagamento de

perdas e danos ao locatrio, tendo o locatrio o direito de reteno do bem at o


respectivo pagamento;

2.

No pode o locatrio devolver a coisa antes do, salvo pagamento de multa

prevista no contrato, proporcional ao tempo que restar para o seu trmino.

Findo o prazo do contrato, permanecendo o locatrio dentro do imvel sem oposio do


locador, considera-se o contrato prorrogado por prazo indeterminado. Neste caso, pode o
locador notificar o locatrio para restituir a coisa (denncia vazia). No sendo a coisa
devolvida, pagar o locatrio:

1.

Pelo aluguel arbitrado pelo locador por meio da notificao;

2.

Danos que a coisa venha a sofrer, inclusive em razo de caso fortuito e fora

maior(evento imprevisvel).

A venda do bem imvel no impe ao novo proprietrio o dever de seguir as regras do


contrato de locao. A regra est de acordo com o princpio da relatividade dos efeitos
do contrato(sobre o tema, leia ResumosContratos 1 parte), uma vez que o novo
proprietrio um terceiro que no tem nenhuma relao com o contrato firmado entre o
locatrio e o antigo proprietrio. Contudo, possvel obrigar o cumprimento por meio
de clusula de vigncia aps a alienao, bem como registrodo contrato no Cartrio de
Registro de Imveis (CRI) ou Cartrio de Ttulo de Documento.

Quanto s benfeitorias necessrias realizadas, tem o locatrio o direito de reteno at a


restituio das despesas. Porm, quanto as benfeitorias teis, o direito de reteno apenas
viger se as benfeitorias foram expressamente autorizadas pelo locador. Sobre o tema,
importante salientar que a Smula 158 do STF exige expressa autorizao averbada no
registro de imveis.
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