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MDULO I

CONDOMNIO NOES FUNDAMENTAIS


1 - Curso: Condomnio Edilcio: noes fundamentais
1.1 - Introduo
O condomnio de edifcios de apartamentos era denominado pela doutrina como
propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou condomnio em planos
horizontais superpostos.
Aps a edio do Cdigo Civil de 2002 (Lei n 10.406 de 10 de Janeiro de 2002), a
denominao utilizada passou a ser condomnio edilcio.
H doutrinadores que criticam o termo "edilcio", haja vista a existncia de condomnios
tambm em loteamentos fechados de casas, no tendo nenhuma relao com
edificaes.
Assim, de forma geral, pode-se dizer que o condomnio, objeto do presente estudo,
refere-se a existncia de unidades autnomas e partes comuns.
A matria est disciplinada entre os artigos 1331 e 1358 do Cdigo Civil.

1.2 - Classificao
Em relao forma, um condomnio pode ser voluntrio ou acidental.
Ser voluntrio quando decorrer de acordo de vontades das partes envolvidas. Nesse
caso a conveno de condomnio determinar a quota parte de cada condmino, que se
presume idntica se no houver disposio a esse respeito.
Por outro lado, ser acidental quando independer da vontade dos membros. Um exemplo
seria a herana ou doao em nome de mais de uma pessoa.
O condomnio tambm pode ser universal ou particular.
Ser universal quando abranger a totalidade da coisa, incluindo frutos e rendimentos.
Por outro lado, ser particular quando se limitar a determinadas coisas ou efeitos.
O condomnio tambm pode ser classificado em pro diviso ou pro indiviso.
Pro diviso o condomnio de direito, ou seja, aquele condomnio em que cada membro
tem seu direito definido em relao a coisa comum.
J no condomnio pro indiviso, o condmino no tem noo da sua parte no todo,
permanecendo na indiviso.
O condomnio edilcio um exemplo de condomnio pro diviso, enquanto que a herana
pode se configurar como um condomnio pro indiviso quando ainda no houver sido
realizada a partilha.

1.3 - Instituio do condomnio

O condomnio edilcio pode institudo ou constitudo.


Os termos representam diferentes institutos.
A instituio do regime condominial, prevista no art. 1332 do Cdigo Civil, pode se dar
por ato inter vivos (em vida) ou por testamento (aps a morte).
Para ser institudo por testamento, o mesmo dever registrado no Cartrio de Registro de
Imveis, e deve conter:
* discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva e das partes
comuns;
* especificao da frao ideal correspondente a cada unidade;
* finalidade a que se destinam.
Outras formas de instituio do condomnio so:
* por ato do proprietrio: ocorre quando o dono do imvel destina o mesmo a
determinada finalidade e o divide em fraes ideais. Ato seguinte realiza a venda das
unidades autnomas. Este processo pode ser antes ou aps a concluso das obras de
edificao.
* por incorporao: ocorre quando o incorporador (dono do terreno, promitente
comprador, cessionrio ou promitente cessionrio, o construtor e o corretor de imveis)
como intuito de conseguir recursos para empreendimento imobilirio realiza a alienao
de uma ou mais unidades autnomas, seja na planta ou em fase de construo.
* por testamento: ocorre quando vrios herdeiros herdam um apartamento, cada um,
de um prdio de propriedade do testador falecido.
* sentena em ao de diviso: ordem judicial originada de determinado processo.
A criao do condomnio por constituio, por sua vez, tem seu incio com a prpria
conveno de condomnio.
A conveno de condomnio pode se dar por instrumento pblico ou particular.
Para ter validade contra terceiros deve ser levada a registro junto ao cartrio
competente, desde que conte com a assinatura de 2/3 dos proprietrios das fraes
ideais do terreno.
Veja o que dispe o art. 1.333 do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo,dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo,
obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Alm disso, a conveno deve contar com os requisitos previstos nos arts. 1.332 e 1334
do Cdigo Civil Brasileiro, conforme veremos nas prximas pginas.

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em
lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para
atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Nos termos da smula 260 do Superior Tribunal de Justia, reconhecida a validade da
conveno condominial independente de registro.
STJ Smula n 260 - 28/11/2001 - DJ 06.02.2002
A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as
relaes entre os condminos.

1.4 - Natureza Jurdica


A natureza jurdica do condomnio muito discutida na doutrina.
H vrias teorias que tentam explicar o fenmeno do condomnio; duas em especial
merecem destaque:
* teoria das propriedades plrimas parciais e
* teoria da propriedade integral.
A teoria das propriedades plrimas parciais explica que h vrios direitos de propriedade
sobre fraes ideais da coisa comum, e a reunio desses direitos que forma o
condomnio.
Essa a teoria menos aceita na doutrina.
A teoria que reflete a doutrina majoritria a teoria da propriedade integral ou total,
segundo a qual o direito de todos os condminos sobre a propriedade comum um s,
exercido por cada um indistintamente, limitado pelo direito dos demais.

Assim, diz-se que a unidade autnoma tem tratamento de prdio independente, como se
o dono fosse proprietrio individual, podendo o mesmo alien-las ou grav-las
independente da vontade dos demais, desde que no ofenda a lei e conveno de
condomnio.
o que ocorre no caso do condomnio edilcio, no qual h uma propriedade exclusiva dos
condminos sobre suas unidades autnomas e direitos conjuntos na proporo de suas
fraes ideais.
No caso do condomnio edilcio, pode-se dizer que considera-se rea comum tudo aquilo
que no for de propriedade exclusiva.
O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs
e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro pblico, so denominadas partes comuns do condomnio e no
podem ser alienados ou divididos separadamente, nos termos do art. 1331, 2 do
Cdigo Civil.
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
O terrao de cobertura tambm deve ser considerado rea comum, a menos que haja
disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.
Isso o que determina o 5 do art. 1331 do Cdigo Civil.
Art. 1.331 (...)
5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de
constituio do condomnio.
Por outro lado, a unidade autnoma constitui propriedade exclusiva do titular, que pode
dela usar, fruir e dispor de forma independente, sem que seja necessrio o
consentimento dos demais membros do condomnio.
Cumpre acrescentar que cada unidade autnoma faz jus parte comum, e dela
inseparvel independente de alienaes ou restries de cunho real, como penhora.
A unidade autnoma tambm tem sua independncia fiscal, ou seja, considerado prdio
isolado para efeitos fiscais, contribuindo o condmino para os impostos e taxas federais,
estaduais ou municipais.
A unidade autnoma sofre restrio ao seu direito de uso e fruio quando interferir no
direito alheio, e assim sendo, no pode desrespeitar a segurana, o sossego e a sade
dos vizinhos, conforme determina o art. 1277 do Cdigo Civil.
Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam,
provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.

Vide Enunciado n 319 da IV Jornada de Direito Civil.


Art. 1.277. A conduo e a soluo das causas envolvendo conflitos de
vizinhana devem guardar estreita sintonia com os princpios
constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da
proteo ao meio ambiente.
Alm disso, as normas do direito de vizinhana possibilitam que o vizinho prejudicado
possa requerer a demolio ou reparo de um imvel que ameace a desmoronar, bem
como cauo pelo dano iminente, conforme determina o art. 1280 do Cdigo Civil.
Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a
demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo
pelo dano iminente.
Tambm possvel requerer garantia contra eventuais prejuzos caso seja realizada obra
em imvel vizinho com iminente risco de dano, conforme menciona o art. 1281 do Cdigo
Civil:
Art. 1.281. O proprietrio ou o possuidor de um prdio, em que algum tenha direito de
fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessrias
garantias contra o prejuzo eventual.
O titular de unidade autnoma tambm deve respeitar a finalidade do edifcio, ou seja,
no pode dentro da unidade autnoma residencial, montar um comrcio ou escritrio sob
pena de sofrer as penalidades previstas na conveno.

1.5 - Referncias Bibliogrficas


Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

O Condomnio Predial na Prtica


Direito Civil

O curso "O Condomnio Predial na Prtica" se destina a orientar o


estudante no entendimento da dinmica da origem, instituio e
funcionamento condominial, ressaltando os contornos jurdicos das normas
vigentes e dos problemas que mais afligem condminos e sndicos.
1 - O Condomnio Predial na Prtica
1.1 - A Evoluo das Relaes Condominiais
O crescimento populacional e a falta de transporte de massa eficiente foram as razes
predominantes para a migrao constante dos trabalhadores para os grandes centros

urbanos. O resultado notrio foi o esvaziamento dos espaos disponveis para construo
de moradias com a capacidade para abrigar a todos.

Assim, a soluo foi inovar na construo de prdios com mais de uma habitao. Esta
medida, que remediava parte dos problemas, por outro lado, gerou a necessidade de se
dar uma estrutura jurdica a esse tipo de propriedade. Portanto, o surgimento dos
condomnios em edificaes ou condomnios verticais, decorreu da necessidade urbana e
do interesse social.
No condomnio em edificaes, h uma propriedade individual - rea exclusiva
(apartamento, sala, andar etc.) - e uma propriedade coletiva, da qual o dono de cada
unidade tem uma frao ideal composta de terreno e benfeitorias comuns.
Estas construes so uma forma de condomnio forado ou legal, pois no h
possibilidade fsica ou jurdica de ser desfeito.

1.2 - Das Regras Condominiais


As vrias modalidades de condomnios so regidas pelo Cdigo Civil de 2002; pela Lei
4.591/94, suas respectivas alteraes, e tambm pela Lei 8.245/91, denominada Lei do
Inquilinato.
Cdigo Civil - Lei 10.406/2002
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Embora possa parecer que a Lei 10.406/2002 - Cdigo Civil tenha esgotado as regras das
relaes condominiais; que a Lei n. 8.245/91- norma inquilinria, tambm tenha definido
suas regras condominiais na relao locatcia, oportuno observar que a Lei 4.591/64 Lei das edificaes e incorporaes imobilirias, continua vigente.
Lei 4.591/64
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,
construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou
no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes
desta Lei.

O condomnio, como a prpria expresso sinaliza, significa o domnio de vrias pessoas,


fsicas ou jurdicas. No direito brasileiro encontramos vrias formas de condomnios,
algumas decorrentes de situaes de fato, outras, por mera fico legal.
As relaes jurdicas condominiais se estabelecem em razo de herana de bem
indivisvel deixado em favor de vrias pessoas; entre scios de fato em relao ao
patrimnio adquirido em face da sociedade; em face divrcio em relao ao patrimnio
indivisvel do casal etc.
Embora em todos estes casos, e outros, exista uma relao jurdica condominial, os
direitos e obrigaes destes condminos so regidos pelo Cdigo Civil que dispe sobre o
direito condominial de uma forma geral.
J o Condomnio Especial, tambm chamado de "condomnio horizontal", regido pela
Lei 4.591/64, que regula, especificamente, o condomnio em edificaes e incorporaes
imobilirias, portanto, de forma especial.
Esta norma especial confere uma grande margem de variao nos direitos dos
condminos ao permitir que a Conveno de Condomnio possa reger a relao jurdica
condominial e, o mais grave, quase sempre superando os prprios princpios que a lei
estabelece no seu bojo.
Assim, quando se pretende definir um direito derivado da relao condominial, alm de
observar os requisitos e as tipicidades elencadas na lei fundamental que o exame
tambm se estenda at a Conveno de Condomnio.
Isso porque, naqueles pontos em que a lei for omissa, e naqueles outros em que a
prpria lei faculta o pacto condominial, prevalecero as diretrizes traadas pela
Conveno de Condomnio.
Existe uma diferena fundamental entre o condomnio civil (ou geral) e o condomnio
especial (ou horizontal). No condomnio geral, os direitos dos condminos incidem sobre
a integral extenso do bem, e no apenas sobre uma ou mais partes dele.
J no condomnio especial os condminos tm propriedade exclusiva sobre as partes
denominadas de "unidades autnomas" e tm propriedade partilhada nas partes comuns
que lhes pertencem na proporo de suas respectivas fraes ideais.

1.3 - Da Incorporao Predial


A incorporao predial a forma inicial que define os contornos da formao do
Condomnio. O ato jurdico que faz nascer a incorporao (prdio a construir) ou que
institui o condomnio (prdio construdo) a especificao ou ato de instituio.
A especificao um documento escrito pelo qual o proprietrio do terreno (se por
construir o prdio) ou do prdio (se j construdo) faz uma declarao de que ir
construir (ou j construiu) um prdio que contenha mais de uma unidade individual.
A especificao deve conter obrigatoriamente:
a) Descrio do terreno: Na primeira parte da especificao, o proprietrio dever fazer
uma descrio detalhada do terreno e seu registro.

b) Descrio da construo: Na segunda parte ir descrever o tipo de construo, na


forma do art. 8 da lei 4591/64: quantidade de andares, tipo de utilizao (residencial,
comercial ou misto); nmero de elevadores, benfeitorias (piscina, parque de diverso),
garagens...
c) Descrio e numerao das unidades autnomas: Na terceira parte ir descrever quais
os tipos de unidades autnomas e suas respectivas numeraes (podendo utilizar letras
ou nmeros ou ambos), bem como a metragem de cada uma delas.
d) Descrio das reas comuns e frao ideal: Na ltima parte ir descrever as reas de
uso comum, construes comuns - paredes, encanamentos e tubulaes, escadas etc bem como a frao ideal que caber a cada unidade, nas reas de uso comum e no
terreno.

1.4 - Da Conveno de Condomnio


certo que a lei persegue a liberdade de cada condmino em manifestar e deliberar
sobre a forma que melhor deva ser o relacionamento jurdico dos titulares de direitos
sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Conveno
de Condomnio adquire status de lei maior entre os condminos.
Para atingir este estgio de sintonia na comunho de interesses complexos foi necessrio
que o legislador tambm criasse a "assembleia de condminos" como foro para o
exerccio democrtico da vontade individual, que resultasse, finalmente, em deciso
coletiva a qual todos se submeteriam.
Excetuando o atendimento as normas legais, h um espao para que os condminos
regulem suas relaes mediante a instituio da Conveno de Condomnio.
A Conveno poder ser instrumentalizada pela via de escritura pblica, testamento, ou
documento particular quando as unidades pertencerem a um s condmino, ou se
pertencerem a mais de um condmino quando todos o assinarem, ou ainda, por
deliberao em assembleia, pelos condminos que representarem pelo menos 2/3 (dois
teros) das fraes ideais.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituio da Conveno de Condomnio, o
documento dever ser registrado no cartrio do registro de imveis onde se encontrar
registrado o imvel. As demais alteraes tambm somente prevalecero contra terceiros
depois de averbadas no registro imobilirio.
A Conveno de Condomnio no obriga somente os condminos que a assinaram.
Obrigar tambm os que no compareceram, os que adquiriram o imvel depois de sua
instituio e os eventuais futuros ocupantes do imvel a qualquer ttulo.
Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionrio etc., tambm
estaro obrigados nos termos da Conveno de Condomnio, embora sequer a conheam.
A obrigatoriedade decorre da prpria essncia da relao jurdica nas edificaes em
condomnio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro
cartorrio.

que, se o documento encontra-se registrado em cartrio conforme a lei determina


ningum poder ignor-lo ou alegar desconhec-lo, vez que, sendo pblico, qualquer
pessoa ter acesso ao registro de documento.
O Art. 9 da Lei 4.591/64 diz o que dever conter na conveno de Condomnio. claro
que a disposio legal contm o mnimo necessrio e, no interesse dos condminos,
poder conter tudo mais que seja moral, lcito e no proibido por lei.
Lei 4.591/64 - Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou
promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por
escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao
em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao
das suas eventuais alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de
custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na
prpria Conveno.
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de
condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e

alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864,
de 29.11.1965).
O Cdigo Civil, a seu turno, tambm estabelece requisitos e regras de validade, em
sintonia com as demais normas (lei de incorporao e lei dos registros pblicos), com
relao a instituio do condomnio.

Cdigo Civil - art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato,
alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

1.5 - Das Assembleias Gerais


A Assembleia Geral Ordinria obrigatria, por fico da lei. destinada prestao de
contas do sndico, relativamente ao exerccio anterior, apresentao da previso
oramentria para o exerccio seguinte, entre outras matrias que constarem da "ordem
do dia".
A deliberao prevalecer, salvo disposio diferente na conveno, conforme decidir a
maioria dos condminos presentes.
Quando se tratar de assembleia que est deliberando sobre despesas ordinrias, se
estiver ausente o proprietrio, neste item, o locatrio poder votar. Esta faculdade
outorgada ao locatrio teve origem na lei do inquilinato.
A Assembleia Geral Extraordinria destinada ao exame e deliberao de temas
extraordinrios, que derivam de situao especial, portanto no oportunos ou imprprios
para deliberao em Assembleia Ordinria.
A Assembleia Geral Ordinria se realiza conforme previso e finalidade inserida na
Conveno de Condomnio. J a Assembleia Geral Extraordinria se realiza em razo de
fato relevante, mediante convocao do sndico ou por convocao de condminos que
representem (um quarto), do condomnio.
Cdigo Civil - art. 1.355/CC. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo
sndico ou por um quarto dos condminos.
O quorum para instalao e deliberao nas assembleias, qualquer delas, ser aquele
previsto na conveno, contudo, se a conveno for omissa, as assembleias se instalaro
com os condminos presentes e as matrias constantes da "ordem do dia" podero ser
aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situaes em que a lei exige quorum
qualificado, por exemplo, para alterao da conveno, para destituio do sndico etc.

As decises da assembleia, quando precedida de todos os requisitos na convocao e


instalao, obrigam todos os condminos, presentes ou no, por exemplo: validar a
prestao de contas, mesmo que esteja errada; aprovar reformas, mesmo que no seja
necessria; perdoar multas, mesmo quando so claramente devidas etc.
Na hiptese de a prestao de contas ser aprovada em assembleia, somente ser
possvel exigir-se outra se algum dos condminos provar a existncia de:
a) fraude nas contas;
b) nulidade da assembleia por falta de quorum;
c) participao de terceiros - no condmino - na votao cujo voto tenha o poder de
alterar o resultado;
d) falta de convocao para o assunto discutido;
e) falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocao etc.
Mas, importante, ainda assim, apenas pela via judicial.
Quando o sndico no convocar a assembleia que deva ser realizada, os prprios
condminos podero faz-lo mediante requerimento com a assinatura de condminos
que representem (um quarto) do condomnio.
Mas devero ser observados todos os outros requisitos para a instalao da assembleia,
inclusive com obedincia forma e prazos para convocao que a conveno estabelecer
ou, se omissa, conforme dispuser a lei.
Legislao:
Cdigo Civil - art. 1.350/CC. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia
dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das
despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1. - Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder fazlo.
2 - Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Uma vez instalada a assembleia o quorum a ser obedecido ser aquele previsto na
conveno.
Se a conveno for omissa, para aprovao das questes administrativas, que no
envolvam direitos pessoais dos condomnios, valer a maioria simples dos votos de
condminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas fraes ideais, na
primeira convocao, ou em segunda convocao por maioria dos presentes,
independente da representatividade em fraes ideais.
importante observar, contudo, que a lei estabelece quorum especial para deliberao de
alguns temas, como a instituio da conveno, sua alterao e, entre outras
disposies, o quorum mnimo para aprovao de obras:

Cdigo Civil - art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:


I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
Vale lembrar ainda que em algumas matrias o quorum das assembleias de maioria
simples, ou seja: considera os condminos presentes, em outras o quorum especial,
exige um percentual do nmero de condminos de todo o prdio, ou ainda um percentual
das fraes ideais que representem. Ou seja: nestes casos, mesmo em segunda
convocao, deve ser observado o quorum estabelecido.
Cdigo Civil - art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da
assembleia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos
condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno
de constituio do condomnio.
Cdigo Civil - art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

1.6 - Do Sndico
O sndico, que o representante dos condminos, nos termos da lei e atendidos os
requisitos da conveno de condomnio, ser sempre eleito em assembleia. O mandato
tem um perodo mximo de dois anos e pode ser reeleito.
A funo do sndico promover a administrao geral do condomnio e executar as
deliberaes das assembleias.
Cabe ao sndico aplicar as multas previstas na conveno e regulamento. Contudo, uma
vez aplicadas no lhe cabe perdo-las. Esta ser uma matria que s pode ser alterada
judicialmente ou pela assembleia de condminos.
O sndico tambm representante do condomnio perante a justia, mas na sua falta
qualquer dos condminos poder representar o condomnio na justia.
O sndico responde pelas omisses culposas, por exemplo: quando deixa de fazer seguro
do prdio ou deixa de cobrar a parcela do fundo de reserva.
O sndico poder ser destitudo por deciso da maioria dos condminos presentes em
Assembleia Geral especialmente convocada para este fim.
Cdigo Civil - art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Em prdios pequenos a escolha do sndico difcil porque ningum quer assumir os
encargos. No raro, uma vez escolhido um sndico, seu mandato permanece por longos
anos pela falta de interesse de outros condminos.

Em algumas convenes consta inclusive a obrigatoriedade de haver um revezamento


entre os condminos. Entretanto alguns condminos se negam a assumir o encargo.
Na verdade, a assembleia no tem fora para exigir do condmino que assuma uma
obrigao de fazer, mesmo que conste da conveno.
As obrigaes de fazer, bvio, se resolvem em pecnia. Assim, havendo disposio na
conveno nesse sentido, e se o condmino da vez no assumir o encargo, caber a
assembleia impor-lhe o nus de remunerar o sndico que se disponha a faz-lo.
Contudo, para que no haja grandes discusses judiciais a respeito, o ideal que a
conveno de condomnio seja reformada para impor aos condminos, que no aceitarem
a incumbncia, os nus decorrentes da remunerao do seu substituto, j prefixada em
valores indexados ao salrio mnimo ou a um determinado ndice de atualizao.
Outra medida que tem surtido efeito o estabelecimento de uma remunerao para o
sndico ou da iseno de contribuir com a sua parcela condominial durante a vigncia do
seu mandato.
Tambm pode ser alterada a conveno apenas para criar a figura da remunerao do
sndico e, ainda pela via da conveno, estabelecer que os valores da remunerao, ou
iseno, sero definidos pela assembleia de condminos.
O fato de permitir que a prpria assembleia conceda a iseno ou fixe os valores da
remunerao do sndico pode dar agilidade a estas definies e melhor sintonia com o
valor ideal que deve ser fixado em cada poca ou em cada situao.

1.7 - Dos Condminos


A lei estabelece direitos, deveres e limites para os condminos. Assim, importante
conferir o teor da norma vigente e aplicvel aos condminos edilcios.

Cdigo Civil - art. 1.335. So direitos do condmino:


I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
Cdigo Civil - art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais,
salvo disposio em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de
2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de


maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1. O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
2. O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assembleia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa.
Cdigo Civil - art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo
do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou
possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da
assembleia.
A maioria das infraes cometida pelos condminos passvel de penalidades impostas
pela conveno de condomnio ou regulamento e aplicadas pelo sndico. Contudo, sempre
caber recurso para a prxima assembleia de condminos.
O condmino que quiser recorrer da multa aplicada pelo sndico poder formalizar
recurso dirigido assembleia de condminos, mas dever apresent-lo ao prprio sndico
dentro de 15 (quinze) dias do recebimento da comunicao da multa se outro prazo no
constar da conveno, mediante protocolo, com pedido expresso de que conste da
convocao da assembleia, como item da "ordem do dia", a apreciao do recurso na
prxima assembleia a ser realizada.
At a data do julgamento do recurso o sndico no poder cobrar a multa, porque ela
passvel de reviso pela assembleia. Mas poder faz-lo no dia seguinte, se a assembleia
apreciar e rejeitar o recurso.
certo que o condmino multado ainda poder defender-se na justia. Entretanto,
perdendo tambm nesta instncia, estar sujeito ao pagamento das custas processuais e
dos honorrios advocatcios.

1.8 - Da Contribuio de Condomnio


Se no houver previso especfica na Conveno, a contribuio de condomnio para as
despesas ordinrias e extraordinrias ser apurada mediante rateio, considerando-se a
frao ideal de cada unidade.

Entretanto, se houver disposio clara na conveno de condomnio estabelecendo o


rateio em razo de cada unidade, por exemplo, valer esta, ainda que seja injusta.
comum que incorporadores instituam a conveno de condomnio com privilgios
especiais para algumas unidades. Exemplo: contribuio de condomnio igual para
unidades com fraes ideais maiores; direito de uso privativo de reas comuns; vagas de
garagem mais acessveis e maiores etc.
Portanto, ao adquirir um imvel em condomnio o comprador deve examinar a conveno
de condomnio e avaliar quais so os seus direitos e limitaes, sob pena de somente
mais tarde - e tarde demais -, descobrir que as regras condominiais so injustas quando
no tambm lesivas.
O condmino que atrasar no pagamento das contribuies devidas ou desatender
qualquer dos seus deveres legais poder ser compelido a pagar a multa prevista na
conveno e at indenizao por perdas e danos, quando for o caso.
A norma clara e simples:
Artigo 1.336 do Cdigo Civil - So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais,
salvo disposio em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de
2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assembleia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa.

1.9 - Do Condomnio na Locao


Na locao imobiliria, alm dos direitos e deveres na relao condominial simples,
surgiram outras obrigaes, mais complexas, que foram especialmente definidas na Lei
8.245/91, denominada Lei do Inquilinato.
O legislador resolveu tornar inquestionveis os direitos e obrigaes do condmino
locador e locatrio, definindo as despesas ordinrias e as despesas extraordinrias e
atribuindo a responsabilidade de cada qual nestes encargos.

Pelo que dispe a lei o locador (proprietrio) obrigado a pagar as despesas


extraordinrias de condomnio e o locatrio (inquilino) obrigado a pagar as despesas
ordinrias de condomnio.
Por despesas ordinrias de condomnio, portanto de responsabilidade do locatrio
(inquilino), se entendem as necessrias administrao respectiva, entre outras e
especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados
do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinado
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso
comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao.
Assim, o locatrio ficar responsvel pelo pagamento das despesas
ordinrias e, entre elas, inclusive, o seguro do prdio que, adquirindo
definio
legal
de
despesa
ordinria,
obrigar
ao
locatrio,
independentemente de constar do contrato de locao, que seria de sua
responsabilidade tal compromisso.
Por despesas extraordinrias de condomnio, portanto de responsabilidade do locador
(proprietrio), se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de
manuteno do edifcio, entre outras e especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamentos de segurana, incndio, telefonia, intercomunicao,
esporte e lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;


g) constituio de fundo de reserva.
Deve ser observado que a contribuio denominada de "Fundo de Reserva"
ser de responsabilidade do locador (proprietrio), ainda que conste do
contrato como responsabilidade do locatrio (inquilino).
importante ressaltar que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, o
locatrio passou a ter direito a votar nas decises da Assembleia que
envolvam despesas ordinrias do condomnio, quando o condmino-locador
no estiver presente ou representado.

1.10 - Do Fundo de reserva


O fundo de reserva uma contribuio diferente da contribuio ordinria e tambm no
extraordinria, mas, por fico legal, deve ser suportada pelo condmino proprietrio.
Este recurso deve ser arrecadado mensalmente, em valor percentual incidente sobre a
contribuio ordinria de condomnio e tem destinao especfica dentro administrao
financeira do condomnio.
Como so recursos financeiros, na maioria dos casos para aplicao somente em longo
prazo, os valores originrios do Fundo de Reserva crescem e formam um patrimnio
considervel que deve ser destacado do caixa comum do condomnio e aplicado em
estabelecimento bancrio para no perder seu valor real e, de preferncia, produzir
renda, crescer.
A principal destinao do fundo de reserva garantir a continuidade do funcionamento
dos equipamentos do condomnio e formar recursos para viabilizar as grandes reformas
das partes comuns do bem em condomnio. Eventualmente, quando e se surgirem
despesas imprevistas e de urgncia, o fundo de reserva poder ser usado, mas depois
recomposto.
Os recursos do Fundo de Reserva no devem ser aplicados em aes ou imveis vez que,
pela prpria natureza de sua finalidade, podem ser necessrios de imediato, sem tempo
de esperar bom momento na bolsa de valores ou mercado favorvel no ramo imobilirio.
Portanto, recomendvel que os recursos dessa origem sejam objeto de uma aplicao
financeira segura, com liquidez, com capacidade de serem transformados em dinheiro em
24 horas.
No se pode imaginar que uma despesa imprevista deva ser coberta pelos recursos do
Fundo de Reserva e pronto. Estes recursos somente devem ser utilizados para fazer face
s emergncias. Mas, uma vez resolvidas, o sndico tem a obrigao de promover o
rateio das despesas e cobr-las dos condminos, de forma que no ms seguinte j possa
recompor o Fundo de Reserva.
O Fundo de Reserva um patrimnio do condomnio. Portanto, no pode a assembleia
geral, por qualquer motivo, distribuir os valores em depsito entre os condminos, salvo
se a deciso for aprovada pela totalidade dos condminos proprietrios, sem qualquer
dissidncia ou ressalva.

1.11 - Do Seguro Predial Obrigatrio


A lei estabelece a obrigatoriedade da contratao de seguros do conjunto arquitetnico,
neste compreendidas as reas comuns e a unidade autnoma.
O sndico no necessita de assembleia para aprovar a contratao de seguros, mas deve
prop-la para escolher a companhia e estabelecer a distribuio de valores para as
unidades e partes comuns.
O sndico deve promover a contratao dos seguros pelo valor real das construes. Caso
contrrio poder ser acionado por negligncia em situao de sinistro e at ter que
indenizar os demais condminos.
O seguro no deve ser apenas para o sinistro de incndio, mas sim, como dispe a lei,
para os sinistros que possam causar destruio total ou parcial do imvel. O correto e
tranquilo para o sndico ser contratar seguro tambm para alagamento,
desmoronamento, raio etc.
Geralmente, o valor segurado pelo condomnio inferior ao valor real do bem. Neste
caso, cada condmino, querendo, pode contratar com qualquer companhia a
complementao do seguro de sua unidade. E isso muito importante, pois na hiptese
de ocorrer um sinistro, e o imvel estiver segurado apenas parcialmente, o condmino
considerado como cossegurador da outra parte.
O municpio tem poderes legais para cobrar multa dos condomnios que no contratarem
seguro a partir de 120 dias do "habite-se".
O valor que o condomnio paga para manter seguradas as unidades e as partes comuns,
denominados de "prmio", deve ser rateado como despesa ordinria, ou seja, ser
considerado como despesa de manuteno do prdio.

1.12 - Das Vagas de Garagem


So vrios os tipos de espao para guarda de veculos em construes condominiais, mas
trs so de maior relevo no cotidiano.
Uma delas, a menos complexa, a vaga de garagem que tambm tem sua frao ideal.
um espao definido na conveno de condomnio que paga sua contribuio de
condomnio em separado e no se vincula obrigatoriamente a outra unidade autnoma.
Enfim tambm uma unidade autnoma em todos os sentidos.
Outra a vaga de garagem comum, mas que por deciso de alguns condminos em
assembleia geral, passou a ser demarcada e distribuda aos condminos por critrios os
mais variados, entre eles o sorteio.
Ora, por essncia estes espaos so comuns, portanto de uso de todos os condminos.
Logo a demarcao e distribuio de vagas somente seriam possveis se todos os
condminos formalmente assim o aceitassem, sem ressalvas.
possvel alterar estes direitos pela via de uma assembleia geral com a totalidade dos
condminos e tambm por intermdio de uma escritura pblica, da mesma forma

assinada por todos os condminos. Mas, em qualquer das hipteses, reformando a


conveno de condomnio.
que estas alteraes tambm devem alcanar os futuros adquirentes das unidades.
Assim devero deixar o leito do direito pessoal, que compromete apenas o condmino,
para se incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imvel.
O mais recomendvel que a reforma se faa pela via da escritura pblica de reforma da
conveno de condomnio, porque, tendo f pblica e sendo assinada na presena do
tabelio, oferecer maior tranquilidade a todos.
Procedendo-se a reforma pela via de assembleia geral, ou mesmo pela escritura pblica,
importante lembrar que esta alterao somente produzir efeitos jurdicos para
terceiros depois de averbada no cartrio de registro de imveis respectivo.
Importa lembrar ainda que as atas de assembleias normais so registradas no cartrio de
registro de ttulos e documentos, entretanto, a reforma da conveno de condomnio
dever ser registrada no cartrio do registro de imveis onde se encontrar registrada a
conveno reformada.
Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as vagas de cada um
dos condminos, mesmo com a participao de todos os condminos, se a alterao da
conveno de condomnio no for averbada no registro imobilirio no valer para o
eventual futuro comprador de unidade autnoma.
Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imvel em condomnio
aquele que constar da conveno de condomnio, no podendo os demais condminos
exigir que o novo condmino aceite o ajuste ou pacto do qual no participou e do qual
no havia publicidade legal a qual se subordinasse.
O terceiro tipo de vagas de garagem aquele que realmente "comum" na propriedade
e no uso.
Eventualmente alguns condminos descobrem, longo tempo depois de adquirido a
unidade autnoma, que as vagas de garagem no so suficientes para todos os
condminos, embora todos tenham adquirido sua unidade com este direito.
Como soluo alguns condminos ficam sem utilizar as vagas, ou ento so suprimidos
os direitos de utilizao da garagem para os locatrios, ou ainda so elaboradas escalas
de utilizao, revezando-se os condminos de tempos em tempos. Entretanto, nenhuma
destas solues satisfatria, vez que o vcio tem origem na falha da concepo
arquitetnica.
No importam quais sejam as ideias concebidas pelo sndico ou pelas assembleias gerais
para dar sentido de igualdade e justia na utilizao dos espaos comuns, mas devem ser
tentados todos os caminhos, desde que democrticos e em sintonia com o respeito aos
condminos usurios, ainda que locatrios.
O certo que, no havendo uma soluo negociada e aceita na assembleia de
condminos, todos os condminos podero ocupar as vagas que estiverem disponveis a
cada momento da sada e entrada na garagem. que todos tm direitos comuns sobre o
uso do bem imvel e, se este no capaz de abrigar a todos, aquele que chegar
primeiro, a cada dia, poder ocupar o espao disponvel.

1.13 - Das reas Privativas


No condomnio especial so encontradas algumas formas de direitos especiais, passveis
de criao pela Conveno de Condomnio, que merecem estudo mais apurado. As reas
privativas de uma determinada unidade autnoma so um direito criado, nascido do
pacto entre condminos, e que implica em renncia dos demais condminos sobre
aqueles direitos.
Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autnomas todas as demais
reas do prdio em condomnio pertencem a todos os condminos. Entretanto este
direito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um condmino pode ser coproprietrio
de uma determinada rea e no ter o direito de utiliz-la, a hiptese das reas comuns
sobre as quais estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma unidade
autnoma.
Em alguns casos o direito de uso privativo se impe, por exemplo: nas unidades trreas,
pois, se a unidade autnoma no mantiver o direito de uso privativo das reas
adjacentes poder perder sua privacidade e segurana, em razo da sua proximidade
com as reas de uso comum, da devassabilidade e do risco de acesso pblico.
Em outras situaes o direito de uso privativo de uma determinada rea fator de
utilidade e de valor econmico. As coberturas das edificaes, pela sua prpria natureza,
so reas comuns e que deveriam se constituir em um espao aberto e til a todos os
condminos.
Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por consequncia obter mais lucro, alguns
incorporadores estabelecem nas minutas das convenes, que so registradas
juntamente com as incorporaes, que a unidade do ltimo pavimento ter tambm
direito de uso privativo da cobertura.
Nesta hiptese, quando os condminos dos demais pavimentos adquirem suas unidades,
j estaro renunciando automaticamente ao direito de uso da cobertura, vez que ter
aderido a uma conveno de condomnio j estabelecida.
Importa observar que os condminos que tm direito de uso exclusivo da cobertura no
podero construir naquele espao, salvo se a conveno tambm o permitir e se houver
previso estrutural para suportar os acrscimos de peso, de energia eltrica, de
fornecimento de gua, escoamento pluvial e de esgoto etc. E mais, sem alterar a fachada
do prdio.
Na maioria dos casos tambm no pode ser construdo na rea privativa das coberturas
porque o limite de rea til construda, permitido pela municipalidade, j foi esgotado
pela incorporao e os eventuais acrscimos sero clandestinos.
Assim, sendo ilegal a construo nas reas de uso privativo, poder o sndico, bem como
qualquer dos condminos individualmente, embargar a construo pela via judicial.
Nos casos em que a construo j estiver pronta, o sndico e/ou qualquer dos
condminos podero buscar, pela via judicial, a demolio das construes ilegais, bem
como a indenizao pelos danos decorrentes.

1.14 - Da Segurana e Vigilncia

responsabilidade do sndico zelar pela segurana do prdio, conferindo e mandando


proceder peridica reviso nos equipamentos de incndio, nos extintores, nos
"sprinklers", nos registros de gua, da mesma forma nos sistemas de gs coletivo,
quando houver, nos "boilers", piscinas etc.
Atualmente, um grande problema o sistema de segurana e vigilncia das portarias,
garagens e acesso dos prdios.
Os vigilantes podero ser contratados como empregados do condomnio ou simplesmente
podem ser contratadas empresas especializadas para a prestao desses servios. Mas,
sempre sabendo que a responsabilidade do condomnio em relao a estes empregados
subsidiria, se a empresa no os pagar corretamente o condomnio poder ser chamado
em juzo para efetuar os pagamentos.
Outro grande problema quando um carro furtado nas dependncias do condomnio. O
proprietrio do veculo sempre quer receber a indenizao do condomnio e o condomnio
sempre quer se eximir desta responsabilidade.
Quanto a esta questo os tribunais j esto pacificados. Quando o condomnio mantm
servio de vigilncia para guarda dos veculos ser responsvel pelo furto ou danos
ocorridos dentro de suas instalaes. Quando o condomnio no mantm servio de
vigilncia no ter responsabilidade quanto aos danos e furtos ocorridos em suas
instalaes.
Entretanto, situaes especficas podero surgir. dever do sndico manter as portas e
acessos ao prdio em perfeitas condies de segurana.
Na hiptese de defeito de uma porta da garagem, e o condomnio negligenciar na
reparao ou manuteno de um servio de vigilncia ou segurana, logicamente ser
responsabilizado, no pelo fato do veculo se encontrar dentro de suas instalaes, mas
pela negligncia de no zelar pela manuteno das condies mnimas de segurana do
prdio.
Outro aspecto a considerar que o porteiro no considerado vigilante. Se existe um
porteiro que deve cuidar da portaria do prdio, e no tem condies de manter sob seu
controle tambm as garagens e outros acessos, fica claro que o prdio no tem vigilante,
mas apenas porteiro. Alis, sua atividade bastante diferente e no pode ser confundida.

1.15 - Das Administradoras de Condomnios


Hoje a administrao moderna de condomnios inclui as chamadas administradoras de
condomnios e as fornecedoras de mo-de-obra e servios especializados de condomnio.
So empresas com funes econmicas e relaes jurdicas diferentes.
A verdadeira administradora de condomnios executa as atividades do sndico, contrata
pessoal, prepara a previso de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento,
promove a cobrana das contribuies condominiais e pagamento dos encargos do
condomnio, recolhe os tributos e contribuies fiscais e trabalhistas, entre outras
atividades.

Estas empresas tambm, em muitos casos, so eleitas "sndicas" dos condomnios


deslocando para uma organizao profissional os problemas sempre ocorrentes em uma
comunidade condominial.
As administradoras cobram um determinado percentual sobre a arrecadao do
condomnio como remunerao pelos seus servios. Geralmente o contrato firmado
pelo sndico, mas quando a empresa assume tambm a figura legal do "sndico",
mediante eleio, os encargos e a remunerao constaro da ata da assembleia que a
elegeu.
A fiscalizao e a cobrana pela eficincia dos servios sero encargo do conselho
consultivo do condomnio, salvo se a assembleia dispuser de modo diferente.
J a fornecedora de mo-de-obra ou de servios especializados em condomnios funciona
de forma diferente. O condomnio estabelece o nmero de pessoas que necessita para
promover a limpeza e vigilncia da portaria e outros servios e paga um determinado
valor livremente estabelecido com a empresa prestadora de servios.
Para que o condomnio possa contratar este tipo de prestao de servios deve primeiro
saber da idoneidade da empresa e seus scios. Depois, se for o caso, exigir uma carta de
fiana para sua garantia em caso de desativao, falncia ou simples desaparecimento da
empresa e seus scios.
Entretanto deve-se salientar que a responsabilidade do condomnio para com os direitos
trabalhistas dos empregados da prestadora de servios que estiverem trabalhando ou
tenham trabalhado no condomnio subsidiria, ou seja, se a prestadora no os pagar
corretamente a Justia do trabalho poder condenar o condomnio a pagar.
Portanto, de nada valer constar do contrato de prestao de servios que o condomnio
no tem responsabilidade com os encargos trabalhistas. Esta ser sempre uma clusula
morta em relao a terceiros.

1.5 - Informaes interessantes sobre Condomnio


Resumo:
Dicas importantes para quem reside em condomnios
Texto enviado ao JurisWay em 24/07/2010.
ltima edio/atualizao em 20/02/2013.
Em um prdio, os corredores, sales, jardins, piscinas, elevadores, paredes e terraos
so consideradas como reas de uso comum, isto , um domnio de todos. Apenas as
unidades autnomas de apartamento constituem propriedade exclusiva dos condminos.
Ocorrendo um problema relacionado com a rea de uso comum, caber ao sndico
solucion-lo com urgncia observando e aplicando as normas presentes na Conveno do
Condomnio, no Regulamento Interno do Condomnio, no contrato ou na escritura de
compra do apartamento e nas atas da Assembleia do Condomnio.
A Conveno de Condomnio, que a norma principal, poder ser verificada pelos
condminos ao procurar o sndico do prdio ou o Cartrio de Registro de Imveis, o qual

mencionado na sua escritura de compra do apartamento. Os interessados podero


exigir a cpia da conveno tambm junto construtora.
J o regimento interno deve ficar exposto em um quadro visvel no prdio, para que
todos os moradores possam tomar conhecimento.
Tanto a Conveno quanto o Regimento Interno podero ser alterados pelos moradores
do edifcio.
Havendo eleio de um sndico de forma irregular, os condminos que se sintam
prejudicados podem socorrer-se da Justia postulando uma ao de processo cautelar.
Dessa forma, podero obter uma deciso imediata que possibilitar a suspenso da
eleio e designao de um sndico provisrio at o julgamento final do processo.
E ainda sobre o condomnio.....
- S permitido colocar mais de um veculo na mesma vaga de garagem (ainda que um
desses veculos seja uma moto) quando a Conveno do Condomnio autorizar;
- Se o porteiro encontra o carro de um condmino aberto e com a chave guardada no
quebra-sol e dirigir esse carro causando danos, o condomnio obrigado a responder
pelo prejuzo e ressarcir os danos;
- No cabe ao sndico ou ao porteiro do prdio investigar os motivos da visita de qualquer
pessoa a qualquer condmino ou locatrio;
- Na hora de vender o apartamento, o condmino precisar pedir ao sndico uma
declarao de que no est em dbito com o condomnio;
- Os animais de pequeno porte, como co pequins, gato, tartaruga e canrio, podem
permanecer em companhia dos seus donos nos condomnios, mesmo que o regulamento
do prdio proba expressamente a permanncia desses animais no edifcio;
- A interpretao das normas do condomnio referentes aos animais deve ser no sentido
de proibir animais que causem incmodo, ameacem a segurana ou comprometam a
higiene dos demais moradores.

MDULO II
2.2 - Os deveres e direitos do condmino
A convivncia com os vizinhos pode se transformar em tortura quando os problemas do
condomnio no se resolvem no dia-a-dia. Discusses que comeam nos corredores dos
prdios podem acabar nos tribunais. O desgaste das brigas poderia ser evitado com
pacincia, bom senso e, principalmente, respeito aos deveres e direitos de cada um.
Estes so alguns dos problemas abordados por este curso, que traz, em sntese, tudo o
que necessrio saber sobre as regras que norteiam os condomnios.

1 - Condmino
Introduo

O Condmino quem habita o imvel, na condio de proprietrio ou de locatrio,


usufruturio, comodatrio ou inquilino.
Vocabulrio:
Proprietrio: Derivado do latim proprietarius, designa a pessoa a quem se atribui a
qualidade de senhor ou dono da coisa. assim, a pessoa que tem o direito de
propriedade sobre determinada coisa, mvel ou imvel. o titular desse direito.
Inquilino: Derivado do latim inquilinus (locatrio). Designa a pessoa que no mora em
casa prpria, mas em casa alheia, como locatrio de seu proprietrio. Mas, inquilino se
distingue de locatrio em prdios urbanos, no qualificando o arrendatrio.
Locatrio: Formado do verbo locar, , na tcnica jurdica, a designao que se d
pessoa que recebe uma coisa ou um servio, em face de um contrato de locao,
obrigando-se em retribuio a pagar o preo ajustado. Na locao de coisas, colocandose na posse de coisa locada, o locador mero detentor dela, pois que no lhe
transferido o domnio, que permanece em mos do senhor da coisa. dito tambm de
inquilino. Alm da obrigao principal de pagar o preo do aluguel, o locatrio obrigado
a usar a coisa, segundo as condies ajustadas no contrato, no podendo empreg-las
em outro uso, que no seja aquele institudo ou determinado no contrato.
E quando no h contrato escrito, a regra sobre o uso deve ser determinada ou
estabelecida pelos costumes locais, isto , pela norma comum e habitual do lugar em que
o imvel ou coisa est situada.
Comodatrio: No contrato de comodato, distingue a parte contratante que recebe a coisa
para ser usada por ele. obrigado a restituir a coisa, to logo a exija o comodante, sob
pena de ser constitudo em mora e responder pelo valor do objeto, com perdas e danos.
Usufruturio: Do latim usufructuarius, designa a pessoa em benefcio ou em proveio de
quem estabelece o usufruto. Usufruto: Do latim usufructus, entende-se o direito
assegurado a algum para que possa gozar ou fruir as utilidades e frutos de uma coisa,
cuja propriedade pertence a outrem, enquanto temporariamente destacado da mesma
propriedade. O usufruturio, em princpio, pode usar a coisa ou os bens dados em
usufruto, perceber os frutos naturais, industriais, ou civis que produzam, e gozar dos
objetos que o usufruto estabelece como se fora o proprietrio. Somente no pode alienar
a coisa nem lhe dar destino que mude a sua substncia.
Arrendamento: Formado de renda ou rendimento, tem o sentido de mostrar a ao de
arrendar. Juridicamente, expressa o contrato pelo qual uma pessoa, senhora de um
prdio, transfere e assegura a outrem, mediante contribuio fixa e prazo certo, o uso e
gozo do mesmo. Tem aspecto semelhante ao contrato de locao. Na locao, a coisa se
d tambm para uso e gozo do locatrio, mediante certa retribuio e pelo prazo que se
estipular. No entanto, o arrendamento se firmou mais especialmente para designar a
locao da propriedade imobiliria rstica ou dos prdios no urbanos, reservando-se
locao, propriamente, para contrato de aluguel das casas ou prdios urbanos e o de
bens mveis.
Arrendatrio: Assim se diz da pessoa que toma um bem em arrendamento.

1.1 - Direitos do Condmino Proprietrio

O primeiro passo para uma convivncia pacfica e justa no condomnio saber o que a lei
dispe sobre este assunto. Vamos estudar como o Novo Cdigo Civil estabelece os
direitos e deveres para os todos moradores.
- O condmino poder dispor da sua unidade e das reas comuns, sem infringir as
normas do Regulamento Interno, da Conveno e da legislao vigente.
- Desde que esteja quite com as despesas, o condmino poder votar em assembleias,
participar de suas deliberaes, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito.
O voto tem peso proporcional frao ideal da unidade, salvo disposio diversa da
Conveno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros s
normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no
causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou
embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
- Pagar as despesas de condomnio na proporo de sua frao ideal, e apenas no que diz
respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condmino que no tem vaga na
garagem no paga pela manuteno do porto da mesma.

- Podem convocar uma assembleia, 1/4 (um quarto) dos condminos, juntos, sem
intermdio do sndico.
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condminos pode destituir o sndico, em
assembleia especificamente convocada.
Podem ainda:
- Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio, na Conveno e no Regimento
Interno.
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil: tm
preferncia os proprietrios, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao
condomnio.
- Vender a vaga de garagem a outro condmino. A comercializao e o aluguel s podem
ser feitos com no-condminos se assim o permitir a Conveno do condomnio.

1.2 - Deveres do Condmino Proprietrio


- O condmino deve cumprir o regulamento interno e respeitar as normas previstas na
conveno de condomnio e da legislao vigente;
- No deve o condmino utilizar uma parte comum do prdio para si ou utilizar sua
unidade de forma nociva ou perigosa ao sossego dos demais condminos;
- O condmino dever contribuir em dia para as despesas do condomnio, na proporo
de sua frao ideal. A contribuio deve ser fixada em assembleia;
O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e multa de
at 2% (dois por cento) sobre o dbito.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
Art. 1336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno; (Redao da LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO
DE 2004). (Redao anterior) - I - Contribuir para as despesas do condomnio, na
proporo de suas fraes ideais;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de


maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assembleia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa.
Pagar o fundo de reserva estabelecido pelo condomnio, conforme previso em lei, para
atender s despesas urgentes e inadiveis no previstas no oramento.
Qualquer condmino poder executar os servios de urgncia e necessrios no
condomnio, a suas custas, e depois cobrar as despesas dos demais condminos.
Porm, bom ficar claro que somente podero ser efetuadas as despesas consideradas
urgentes.
No dever o condmino realizar obras em sua unidade que comprometam a segurana
da edificao ou alterem sua fachada. No devendo, tambm, decorar as partes e
esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no conjunto da
edificao. Isso s poder ser feito com a concordncia unnime dos outros condminos.
A maioria das infraes cometidas pelos condminos so passveis de penalidades,
impostas pela conveno de condomnio ou regulamento e aplicadas pelo sndico.
Contudo, sempre caber recurso para a prxima assembleia de condminos.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas
e a reiterao, independentemente.
O condmino que quiser recorrer da multa aplicada pelo sndico poder formalizar
recurso dirigido assembleia de condminos.
Dever apresent-lo ao prprio sndico, dentro de 15 (quinze) dias do recebimento da
comunicao da multa, se outro prazo no constar da conveno, mediante protocolo,
com pedido expresso de que conste da convocao da assembleia, como item da "ordem
do dia", a apreciao do recurso.
At a data do julgamento do recurso, o sndico no poder cobrar a multa por ser
passvel de reviso pela assembleia, mas poder faz-lo no dia seguinte se a assembleia
apreciar e rejeitar o recurso.

certo que o condmino multado ainda poder defender-se na justia, entretanto,


perdendo tambm nesta instncia, estar sujeito ao pagamento de custas processuais e
honorrios advocatcios.

1.3 - Direitos e deveres dos demais condminos


bvio que, como os proprietrios, os demais condminos no podero alterar a forma
externa da fachada; no devem usar a unidade para fins diferentes da utilizao do
prdio (como o funcionamento de uma empresa ou a realizao de cultos religiosos) e
nem podem decorar as partes externas do prdio com tonalidades ou cores diferentes
das usadas no conjunto do bloco.
Eles devero manter e conservar a rea comum do condomnio, que compartilhada com
todos os condminos, tal como hall social, salo de festas, garagens e piscina. Sempre
respeitando os direitos dos moradores, funcionrios e vizinhos.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1337. Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao
dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.
No h proibio legal de que eles sejam eleitos "sndico". O novo Cdigo Civil expressa
claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se".
O Novo Cdigo tambm no coloca obstculos participao deles no Conselho Fiscal,
por no tornar o cargo exclusivo de proprietrios:
"Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico."
As despesas ordinrias sempre devem ser pagas por eles, ao contrrio das
extraordinrias, de responsabilidade do proprietrio. As taxas e os impostos s sero
pagos se houver uma clusula no contrato especificando que essas despesas devem ser
arcadas por eles.
Quaisquer danos causados pelo ocupante ao imvel devem ser obrigatoriamente
reparados por ele, no apenas em sua unidade, mas tambm nas reas comuns. Caso os
reparos em sua unidade sejam incumbncia do locador, o ocupante obrigado a
consenti-los, podendo requerer o direito de abatimento do aluguel, se tiver durao
superior a 10 (dez) dias, proporcionalmente ao perodo excedente.
Em uma Assembleia em que estejam na pauta s questes de despesas ordinrias, o
ocupante ter total liberdade de opinar se o proprietrio-locador no estiver presente,
podendo ter direito a voto, independentemente de procurao.

Nos demais assuntos, ele no poder votar, a no ser que disponha de uma procurao
dada pelo proprietrio-locador, conferindo-lhe poderes de deciso, especficos para
aquela Assembleia.
dever do locador informar ao locatrio sobre as normas e o funcionamento do
condomnio. Uma cpia da Conveno e do Regulamento Interno dever ser fornecida
para que o ocupante se intere e possa seguir corretamente todas as regras estabelecidas
pela conveno.

1.4 - Condmino Antissocial


O condmino que, repetidas vezes, tiver um comportamento que
cause incompatibilidade de convivncia com o restante do
condomnio poder ser multado em at dez vezes o valor da taxa
condominial.
Essa deciso deve ser tomada em assembleia, com a presena de
dos condminos restantes.
A multa somente ser aplicada em quem, reiteradamente, tiver um comportamento
antissocial, ou seja, hbil a causar profundo desgosto, mal estar ou constrangimento
coletivo.
Art. 1337 Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao
dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.
Por exemplo, aos moradores que deixem ces soltos em lugares
proibidos; que faam barulho excessivo e perturbem o sossego dos
vizinhos; que caluniem ou difamem moradores ou funcionrios; que
invadam reas comuns, como garagens; que pratiquem prostituio
no prdio; que consumam drogas em reas comuns do edifcio; que
mantenham no apartamento substncias explosivas ou txicas,
tornando insuportvel convivncia com os demais condminos;
que provoquem brigas ruidosas e constantes.

2.3 - O Condomnio - direitos e obrigaes


Para entendermos melhor o tema, importante ver a mesma matria sob diferentes
pontos de vista.
Assim, selecionei tambm um artigo, de autoria do Dr. Adriano Martins Pinheiro, que
tambm trata dos principais direitos e obrigaes relacionados ao condomnio.
Vale a pena conferir.
Resumo:
Faremos um breve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. Para
tanto, observamos as respectivas legislaes e exemplificamos com decises dos
tribunais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. (C.C e Lei 4.591/64).

I - Introduo
Faremos um breve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. Para
tanto, observamos as respectivas legislaes e exemplificamos com decises dos
tribunais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. (Cdigo Civil e Lei
4.591/64).
A grosso modo, podemos afirmar que o Condomnio Edilcio o conjunto de edificaes
que se caracteriza pela existncia de partes exclusivas e partes comuns. Esta definio
vale para conjunto de edificaes de prdios ou casas. Diferencia-se ento do condomnio
comum, pois este possui multiproprietrios, sem individualizaes.
Importante lembrar que h a necessidade do registro no Cartrio de Imveis da
conveno do condomnio, para que esta tenha efeito contra terceiros. A conveno
poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular, conforme o 1 do
artigo 1.334, do Cdigo Civil.
II - Direitos e deveres dos condminos
A legislao prev direitos e deveres aos condminos. Vejamos:
So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite. (art. 1.335).
So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assembleia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa. (art. 1.336).

O no cumprimento dos deveres perante o condomnio pode ser constrangido a pagar


multa. Do mesmo modo, o Cdigo Civil tambm veda o comportamento antissocial, que
tambm enseja multa.
III - Realizaes de obras
Outrossim, a realizao de obras no condomnio depender de votos. O nmero exigido
variar de acordo com o carter de utilidade da obra. No entanto, as obras necessrias
independero de votos. Alm disso, o condmino que realizar obras ou reparos de carter
necessrio ser reembolsado das respectivas despesas.
Como podemos observar, o comportamento condominial regulado pela legislao, para
que no haja infrao aos direitos de vizinhana, que tambm protegidos pelo
ordenamento jurdico. Qualquer condmino que entenda ter sido afetado em seus direitos
pode acionar o judicirio, embora ressaltemos a tentativa de conciliao amigvel.
IV - Decises do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo
A ttulo de exemplo, cite-se que em 18.12.2008 foi publicada uma deciso do Tribunal de
Justia de So Paulo que julgou um recurso de apelao acerca da construo de um
muro que, segundo os recorrentes, estava sendo ampliado em altura superior permitida
pelas legislaes municipais e normas tcnicas de engenharia, infringia as normas da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas e o Cdigo de Obras e Edificaes da Prefeitura
Municipal de So Paulo, sendo que os rus no possuem licena municipal para a obra.
Alm disso, ainda segundo os condminos recorrentes, a elevao do muro em altura
superior teria o efeito nefasto de interromper a normal circulao do ar e impedir a
entrada dos raios solares na residncia dos autores, causando sombreamento que
acarretaria insalubridade e desvalorizao em seu imvel.
O TJ de So Paulo determinou, no prazo de 90 (noventa) dias, a demolio da
construo referente elevao do muro limtrofe entre os imveis, mantendo-se o muro
j existente no local, com altura de aproximadamente 2,40 metros. Fixando a multa de
R$ 250.00 dirios em caso de descumprimento da deciso. (TJSP - Apelao Cvel: AC
5954154400 SP).
Quanto construo de outro pavimento ou outro edifcio, no solo comum, destinados a
conter novas unidades imobilirias, h necessidade da aprovao da unanimidade dos
condminos.
Indispensvel lembrar do comando legal disposto no artigo 1.345 do Cdigo em questo,
que prev:
O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao
condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
IV.a - Indenizaes danos morais e materiais
Como outro exemplo de direitos dos condminos, citaremos outra deciso do Tribunal de
Justia de So Paulo. Neste caso, o condmino suportou grandes prejuzos patrimoniais,
gerados por infiltraes, que produziram rachaduras por todo o apartamento, alm de
danificar a parte eltrica e avariar mveis e eletrodomsticos existentes no imvel.

O Juzo de primeira instncia, bem como o Tribunal, consideraram ainda que o condmino
sofreu danos psicolgicos, devido ao descaso total do condomnio, pois vrias noites e
madrugadas teve que acordar, para poder salvar alguns bens das intermitentes goteiras
causadas pelas avarias do teto, sem contar o trabalho para secar o imvel e evitar o
mofo.
A deciso do Tribunal foi de condenar o condomnio ao pagamento despesas supra
citadas, bem como as demais necessrias ao conserto do imvel e pelos danos morais.
Segundo a sentena, os administradores do condomnio optaram pela inrcia". O valor
da indenizao foi arbitrado em mais de 26 salrios mnimos. (TJ/SP Processo 194123/02
/ APELAO N 1149354- 0/8).
V - Administrao do Condomnio
Quanto administrao do condomnio, a legislao prev a escolha de sndico, que no
ser, necessariamente, condmino. Vale salientar, com a administrao de dois anos,
podendo ser renovado. (art. 1.347).
VI - Extino do Condomnio
O artigo 1.357, e pargrafos do C.C preconiza os direitos dos condminos na hiptese de
destruio e reconstruo do condomnio. Vejamos:
Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das fraes ideais.
1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante
avaliao judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino
ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor
das suas unidades imobilirias.
Concluso desapropriao
Por fim, em caso de desapropriao, dever haver a repartio entre os condminos na
proporo dos das respectivas unidades imobilirias.
Adriano Martins Pinheiro
Atuante em escritrio de advocacia em So Paulo SP, assistente de consultoria e
pesquisas jurdicas, articulista de diversos sites e jornais locais.
adrianopinheiro.direito@gmail.com

2.4 - Questo Polmica - Restrio de Direitos a Condminos


Inadimplentes

PENAS
RESTRITIVAS
DE
DIREITO
AOS
CONDMINOS
INADIMPLENTES: suspenso do fornecimento de servios
essenciais e restrio ao acesso s reas comuns do condomnio.
Resumo:
O presente trabalho objetiva trazer reflexes acerca da possibilidade ou no da imposio
de penalidades restritivas de direitos aos condminos inadimplentes.
Texto enviado ao JurisWay em 17/04/2009.
O presente trabalho no tem a pretenso de esgotar o tema em epgrafe, que, se diga de
passagem, ainda muito controvertido, mas objetiva, to somente, trazer a baila
reflexes acerca da possibilidade ou no da imposio de penalidades restritivas de
direitos aos condminos inadimplentes.
Abster-nos-emos, aqui, da anlise das penalidades pecunirias ou do impedimento do
direito de votar nas assembleias, bem como da possibilidade de incluso do nome do
inadimplente nos servios de proteo ao crdito, dentre outras sanes que podem ser
impostas ao condmino faltoso. Dessa forma, cingiremos nossos esforos na elucidao
do tema proposto no ttulo deste trabalho.
fato que, recentemente, temos nos deparado com um nmero crescente de julgados,
reconhecendo ao condomnio o direito de aplicar aos condminos inadimplentes penas
restritivas de direito, tais como, limitao do direito de uso dos bens comuns e/ou
interrupo do fornecimento de servios bsicos. Tais decises no so inditas, mas
podem representar uma tendncia, razo pela qual se torna relevante o tema.
Argumentam seus defensores que no h na lei qualquer impedimento ou vedao
restringindo o poder dos condminos de regularem, na Conveno de condomnio, novas
formas de penalidade alm das multas j constantes do Cdigo Civil (desde, bvio, que
compatveis com o ordenamento ptrio).
Pelo contrrio, aduzem que o prprio Cdigo Civil expressamente autoriza, no inciso IV,
do artigo 1.334, que as Convenes determinem as sanes a que esto sujeitos os
condminos ou possuidores.
Assim, no havendo vedao legal, a vontade dos condminos, consubstanciada na
Conveno, licita e deve prevalecer, uma vez que lhes conferido o poder de auto
regulamentar suas condutas.
Nesse sentido, o voto do Desembargador Doneg Morandini, citando os ensinamentos de
Rubens Carmo Elias Filho:
Ou seja, nada se verifica de irregular na restrio de uso das reas comuns e na
supresso de fornecimento de servios essenciais, quando possvel. Obviamente, tais
medidas devem ser precedidas de aprovao em assembleia geral especialmente
convocada para tal finalidade, observado o quorum especfico para a regulamentao das
reas e servios comuns, sempre com o objetivo de preservar o condomnio e seu sndico
de responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos (ELIAS FILHO, 2005, p. 195).
Outro ponto trazido por essa corrente diz respeito prpria sobrevivncia do
condomnio. Dentre os deveres dos condminos, o de maior relevncia diz respeito ao

rateio das despesas, uma vez que a contribuio de cada condmino que garante a
manuteno e o regular funcionamento do condomnio.
Assim sendo, consideram ser inaceitvel que o condomnio e a prpria coletividade dos
condminos tenham que arcar com os nus da inadimplncia do faltoso. Aceitar
passivamente tal situao seria privilegiar a inadimplncia frente ao empobrecimento
injustificado dos demais condminos.
Nesse diapaso, como o inadimplemento de um ou alguns dos condminos pode trazer
consequncias nefastas ao condomnio, pondo em risco at mesmo sua sobrevivncia
entendem ser lcito em prol da coletividade, a adoo de posturas mais rigorosas em face
de condminos impontuais.
A imposio de penas restritivas de direito aos condminos inadimplentes, porm, est
longe de ser um consenso. Os principais argumentos que fundamentam sua
impossibilidade poderiam ser resumidos nos seguintes itens:
a) Violao ao princpio da dignidade humana
Argumentam os defensores dessa corrente que os servios bsicos, como gs e gua,
so vitais sobrevivncia do homem, sendo que sua suspenso como forma de coagir o
condmino a adimplir o seu dbito, mostrar-se-ia abusiva na medida em que impediria o
condmino e seus familiares de realizarem suas atividades bsicas dirias.
b) Meios judiciais prprios de cobrana e dupla penalidade
Outro argumento trazido o de que o condomnio, frente inadimplncia do condmino,
goza de meios judiciais prprios para cobrana da dvida, contando, inclusive, com o rito
sumrio para promover tais cobranas, nos termos do artigo. 275,II, b, do Cdigo de
Processo Civil.
Nesse sentido, so os dizeres de Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior: o fato de o
condmino estar inadimplente no autoriza, manus militaris, o rompimento dos servios,
e, tampouco, o impedimento utilizao de sales de festa, piscinas, churrasqueiras,
quadras e demais equipamentos comuns, at porque o condomnio possui meios
processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso.
(TARCHA; SCAVONE JUNIOR, 1999, p. 126).
Quanto dupla penalidade, trazemos os ensinamentos de Jos Roberto Neves Amorim:
nos atuais tempos difceis, a violao mais frequente a do no pagamento pontual das
obrigaes mensais, permitindo-se a cobrana, do inadimplente, alm do valor original, o
acrscimo dos juros moratrios fixados na conveno, em parmetro razovel, talvez at
20%, ou de 1% se nada estiver estipulado, mais a multa de 2%, no se admitindo a
imposio de outras restries, como a no utilizao da piscina, salo de festas dentre
outras, pois j h multa, configurando-se uma dupla punio (CASCONI; AMORIS, 2006,
p 189).
c) Ausncia de embasamento legal
O 1 do artigo 1.335 do Cdigo Civil dispe que o condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos,
os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. O inciso VII do
artigo 1348, tambm do Cdigo Civil, assim preceitua: Compete ao sndico [...] cobrar

dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;
[...].
O Cdigo Civil no disciplinou, dentre as penalidades possveis, a imposio de medidas
restritivas de direitos (salvo a restrio ao direito de voto nas assembleias) que limitem
e/ou impeam o uso pleno da propriedade que, alis, um dos direitos do condmino
expresso no inciso I do artigo 1335 da legislao civil.
Os que defendem esse posicionamento argumentam, ainda, que o artigo 1.335 do Cdigo
Civil traz em seu bojo alguns dos direitos dos condminos, no os esgotando. Os direitos
ali descritos, todavia, representam prerrogativas de ordem pblica e de incidncia
imediata, no sendo lcito conveno e/ou regimento interno do condomnio suprimilos.
Nesse sentido, transcrevemos um pequeno trecho do voto do Desembargador Francisco
Loureiro:
[...] fere os direitos fundamentais dos condminos a aplicao de sanes diversas, ainda
que previstas na conveno, especialmente aquelas que vedam a utilizao do imvel e
de reas e equipamentos comuns.
Concluem os adeptos dessa corrente que no h, portanto, embasamento legal para a
adoo de tais medidas, tendo em vista que as penalidades previstas na lei limitam-se s
penas pecunirias (artigos. 1.336, 1, e 1.337 caput do novo Cdigo Civil), e da
restrio prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, cuja interpretao deve ser
realizada de forma restritiva e no extensiva.
d) Vedao legal autotutela de interesses
O condomnio ao impor medidas restritivas ao direito do condmino estaria exercendo a
autotutela de seu interesse, o que vedado pelo ordenamento jurdico ptrio, salvo
excees expressas na lei.
No sentido do texto, o entendimento do Desembargador Lucas Pereira, citando o voto no
Agravo de Instrumento n 2.0000.00.383329-2/000, da lavra do Desembargador Alberto
Vilas Boas, ambos do Tribunal de Justia de Minas Gerais:
No se permite no ordenamento jurdico, o exerccio arbitrrio das prprias razes como
forma de compelir algum a cumprir uma obrigao, sendo certo que aquele que se
sentir lesado em algum direito deve recorrer ao rgo estatal responsvel pela jurisdio,
para que obtenham a satisfao de sua pretenso. Em outras palavras, no pode o titular
de um determinado direito ou interesse atuar pessoalmente com o intuito de sancionar o
comportamento daquele que, supostamente, causa-lhe dano, sob pena de investir na
funo jurisdicional afeta ao Estado.
Por fim, vale lembrar que o artigo 345, do Cdigo Penal, regula o exerccio arbitrrio das
prprias razes, com pena de deteno, de quinze dias a um ms, ou multa, alm da
pena correspondente violncia.
Por tudo que foi dito, outra concluso no h seno a de que os sndicos devem agir com
cautela e bom senso, uma vez que a adoo de medidas restritivas de direito podero
gerar, alm das consequncias descritas no artigo 345, supra, aes de dano moral,
riscos que devem ser evitados.

Deve ser analisado se a adoo de tais medidas (que a primeira vista pode constituir em
um instrumento eficaz contra a inadimplncia) compensa o risco de eventuais aes
judiciais e indenizaes, principalmente porque a matria ainda bastante controvertida.

REFERNCIAS:
CASCONI, Francisco Antonio; AMORIS, Jos Roberto Neves. Condomnio edilcioaspectos relevantes. 2. ed. So Paulo: Editora Mtodo, 2006.
ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As despesas do condomnio edilcio.Rio de Janeiro:
Editora Revista dos Tribunais, 2005.
MINAS GERAIS. Tribunal de justia. Agravo de instrumento n 1.0188.08.0728325/001(1). Ao cautelar inominada - fornecimento de gua - pedido liminar - requisitos
presena deferimento. Agravante: Condominio Vila Del Rey. Agravado: Antonio
Ferreira Alves Filho. Relator. Ds. Lucas Pereira. Disponvel em
http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&
=1&listaProcessos=08072832 Acessado em 11/04/2009.

numero

SO PAULO. Tribunal de justia. Apelao Civil n 516.142-4/0-00. Ao anulatria


de assembleia condominial. Apelante: Roberto Bisconcini. Apelado: Condomnio Edifcio
Morumbi Heights. Relator: Ds. Doneg Morandini. Disponvel em: Acessado em
11/04/2009.
SO PAULO. Tribunal de justia. Apelao Cvel n445.634.4/3-00. Responsabilidade
civil, Despesas de condomnio em atraso - No autorizao para ocupao do
apartamento - Inocorrncia de danos materiais Danos morais. Apelante: Claudia
Eugenia Feris Sawamura. Apelado: Condomnio Residencial Ursini. Relator: Ds. Alberto
Vilas Boas. Disponvel em:
<www.sindiconet.com.br/2293/informese/jurisprudencias/inadimplencia/decisoes-2007>
Acessado em 11/04/2009.
TARCHA, Jorge; SCAVONE JNIOR, Luiz Antonio. Despesas
extraordinrias de condomnio. So Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

ordinrias

2.5 - A Proteo dos Condminos Adimplentes


O STJ - Superior Tribunal de Justia confirma alteraes na Lei de Condomnios na
proteo dos condminos adimplentes
Texto enviado ao JurisWay em 15/12/2010.

Em recente deciso acerca de cobrana de juros de mercado, o STF contemplou ao


condomnio aplicar juros de 9,9% (nove vrgula nove por cento) ao ms contra
inadimplente.

O fundamento do STJ na deciso foi o art. 1.336 do Cdigo Civil, que no 1 delega aos
condomnios, ao atualizarem suas convenes, definirem o percentual de juros para os
inadimplentes.
Esta alternativa ainda no foi absorvida plenamente pelos condomnios mas a mais
eficaz ferramenta para deter a inadimplncia - como confirma os condomnios que j
aplicam este ndice - pois, com os juros anteriores de 1% (um por cento) ao ms, a taxa
do condomnio preterida por outros compromissos.
Resta agora, aos condomnios atualizarem suas convenes e manter o caixa em dia
pois, os compromissos do condomnio so inadiveis, como energia eltrica, gua e os
salrios dos empregados, o que incompatvel com a inadimplente que sobrecarrega os
adimplentes que tm que pagar a sua taxa e a taxa inadimplida que rateada
novamente.
A inadimplncia acarreta certa revolta dos condminos pontuais quando vem os
inadimplentes com carros novos, reformando seus apartamentos ou tendo outros gastos
como festas, no priorizando a taxa de condomnio porque tem juro baixo.
Agora os condomnios podero cobrar juros semelhantes s demais prestaes ou
financiamentos como cheque especial e carto de crdito, basta ao condomnio atualizar
a conveno do condomnio ao Cdigo Civil, conforme prev a lei e a jurisprudncia.
Veja abaixo o resumo da jurisprudncia que confirmou como legal a aplicao de juros e
9,9% (nove vrgula nove por cento) ao inadimplente.
Superior Tribunal de Justia
Processo REsp 1002525 / DF
RECURSO ESPECIAL 2007/0257646-5
Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)
rgo Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento 16/09/2010
Data da Publicao/Fonte DJe 22/09/2010
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO DE COBRANA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS
CONDOMINIAIS. JUROS MORATRIOS ACIMA DE 1% AO MS. PREVISO NA
CONVENO DO CONDOMNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da LICC, os
encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem ser reguladas
pela Lei 4.591/64 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Cdigo Civil/02.
2. Aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do condomnio
juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em caso de inadimplemento das
taxas condominiais.
3. Recurso especial provido.
RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI

RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JNIOR


RELATRIO
EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Trata-se de recurso especial, interposto pelo CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI, com
fundamento na alnea a do permissivo constitucional, contra acrdo exarado pelo TJDF.
Ao: de cobrana, ajuizada pelo recorrente, em face de UBIRATAM GARCIA DE
OLIVEIRA JNIOR. Nas razes declinadas na inicial, a recorrente aduziu que o recorrido
inadimplira as taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro do ano de
2001. Diante disso, requereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de R$ 1.172,13
(mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), e vincendas.
Sentena: extinguiu o processo, sem a resoluo do mrito, com fundamento no art.
267, IV, do CPC, visto que o condomnio no est regularmente constitudo.
Acrdo: deu provimento apelao interposta pelo recorrente, para cassar a sentena,
ao fundamento de que os condomnios, ainda que em situao irregular perante a
administrao pblica, possuem legitimidade ativa para ajuizar ao de cobrana em face
dos condminos em atraso com o pagamento das taxas condominiais aprovadas em
assembleia (fl. 124).
Sentena: prosseguindo no julgamento do processo, julgou procedente o pedido, para
condenar o recorrido ao pagamento de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e
treze centavos), referente s parcelas vencidas. Condenou, ainda, ao pagamento das
parcelas vincendas, aplicando juros moratrios de acordo com a conveno do
condomnio at a entrada da vigncia do CC02 e, a partir desse, de 1% ao ano.
Acrdo: negou provimento apelao interposta pelo recorrido e deu parcial
provimento apelao do recorrente, para determinar que sobre a importncia de R$
1.172,13 (um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos) incidam juros de mora
de 0,3% (trs por cento) [sic] ao dia, aps o 30 (trigsimo) dia do vencimento e multa
de 2%(dois por cento) ao ms, at o advento do novo Cdigo Civil (12012003). Aps
este perodo, devem ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja,
juros de mora de 1%(um por cento) ao ms e multa de 2%(dois por cento) ao ms, bem
como correo monetria em todos os perodos (fl. 297). Confira-se a ementa:
APELAO CVEL. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO CORRETAMENTE
ESPECIFICADO. DBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO. INPCIA DA INICIAL
AFASTADA. PERODO ANTERIOR AO NOVO CDIGO CIVIL. INCIDNCIA DE JUROS E
MULTA CONFORME CONVENO CONDOMINIAL. PERODO POSTERIOR. INTELIGNCIA
DO 1 DO ARTIGO 1336 DO NOVO CDIGO CIVIL.
Aplicam-se os juros e as multas previstos na conveno condominial at a data da
entrada em vigor do novo cdigo civil (12012003). A partir da, as taxas condominiais
ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento) ao ms,
de acordo com o artigo 1.336, 1, desse diploma legal. (fl. 291).
Embargos de declarao: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls. 308-313).

Recurso especial: alega violao do art. 1.336, 1, do CC02. Insurge-se contra a


limitao dos juros moratrios a 1% ao ms, a partir da vigncia do CC02, quando a
conveno condominial expressamente prev percentual superior. Sustenta que os juros
convencionados so os juros que pertencem regra, e os juros de 1% exceo, sendo
estes aplicados apenas na falta daqueles (fl. 330).
Juzo prvio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem apresentadas as
contrarrazes ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido (fls. 342-344).
Interposto agravo de instrumento (n. 867.743DF) pelo recorrente, dei-lhe provimento,
para determinar a subida deste recurso especial, para melhor exame.
o relatrio.
RECURSO ESPECIAL N 1.002.525 - DF (20070257646-5)
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge-se a lide a determinar se, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar
na conveno do condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em
caso de inadimplemento das taxas condominiais.
I - Consideraes iniciais.
Os encargos de inadimplncia incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com
o art. 12, 3, da Lei 459164, so: (i) juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms;
e (ii) multa de at 20% (vinte por cento) sobre o valor do dbito.
Por sua vez, o art. 1.336, 1, do CC02, que disciplina a mesma matria, assim dispe:
o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da LICC, os
encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem ser reguladas
pela Lei 4.59164 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Cdigo Civil02.
Nesse sentido, confira-se o entendimento firmado no REsp 746.589RS, Rel. Min. Aldir
Passarinho, 4 Turma, DJ 18092006, assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO ESTADUAL. NULIDADE NO CONFIGURADA. COTAS
CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENO,
COM BASE NO ART. 12, 3, DA LEI N. 4.59164. REDUO A 2% DETERMINADA PELO
TRIBUNAL A QUO, EM RELAO DVIDA VENCIDA NA VIGNCIA DO NOVO CDIGO
CIVIL, ART. 1.336, 1. REVOGAO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR
INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2, 1.
I. Acrdo estadual que no padece de nulidade, por haver enfrentado
fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com concluso desfavorvel
parte.
II. A multa por atraso prevista na conveno de condomnio, que tinha por limite legal
mximo o percentual de 20% previsto no art. 12, pargrafo 3, da Lei n. 4.59164, vale

para as prestaes vencidas na vigncia do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo
automtica modificao, no entanto, a partir da revogao daquele teto pelo art. 1.336,
pargrafo 1, em relao s cotas vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual.
Precedentes.
III. Recurso especial no conhecido.
II - Da interpretao do art. 1.336, 1, do CC02.
Neste processo, a conveno do condomnio prev a incidncia de juros moratrios de
0,3% ao dia, aps o trigsimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de
inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296).
A despeito disso, o acrdo recorrido concluiu que, na vigncia do Cdigo Civil02 devem
ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%
(um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) (fl. 297).
Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, 1, do CC02 que: (i) devem ser aplicados
os juros moratrios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por
cento) ao ms; e (ii) apenas quando no h essa previso, deve-se limitar os juros
moratrios a 1% (um por cento) ao ms.
Com efeito, o referido dispositivo no limitou a conveno dos juros moratrios ao
patamar de 1% ao ms como o fez expressamente com a multa, que ser de at dois por
cento.
Acrescente-se que, por ocasio da Lei 10.9312004, que alterou, entre outros, o inciso I
do art. 1.336 do CC02, houve tambm proposta de alterao do 1, o que, contudo,
no ocorreu em razo do veto presidencial.
A proposio buscava manter a redao referente aos juros moratrios e dar novos
contornos multa, que passaria a ser progressiva e diria taxa de 0,33% (trinta e trs
centsimos por cento) por dia de atraso, at o limite estipulado pela Conveno do
Condomnio, no podendo ser superior a dez por cento.
As razes do veto presidencial referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrana
dos juros moratrios acima de 1% ao ms, nos seguintes termos:
O novo Cdigo Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais,
adequando-as ao j usual em relaes de direito privado.
A opo do Cdigo Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso
Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigaes condominiais devem seguir o
padro das obrigaes de direito privado. No h razo para apenar com multa elevada
condmino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade
financeira momentnea.
Ademais, observe-se que o condomnio j tem, na redao em vigor, a opo de
aumentar o valor dos juros moratrios como mecanismo de combate a eventual
inadimplncia causada por m-f. E neste ponto reside outro problema da alterao:
aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantm a possibilidade de o
condomnio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para
excessos.

Por fim, o dispositivo adota frmula de clculo da multa excessivamente complexa para
condomnios que tenham contabilidade e mtodos de cobrana mais precrios, o que
poder acarretar tumulto na aplicao rotineira da norma, eliminando pretensas
vantagens. (Mensagem n. 4612004, DOU 03082.004 - sem destaques no original).
Essa interpretao converge com a redao do art. 1.336, 1, do CC02, que limita os
juros moratrios ao patamar de 1% (um por conto) ao ms apenas quando a conveno
do condomnio omissa nesse ponto.
Dessarte, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do
condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms, em caso de
inadimplemento das taxas condominiais.
Forte nessas razes, CONHEO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para
permitir a cobrana de juros moratrios previstos na conveno condominial aps o
advento do CC02.
o voto.

2.6 Decises dos Tribunais


Para entender melhor sobre o assunto, importante tambm conhecer o posicionamento
dos principais tribunais do pas e ver como a justia resolve conflitos condominiais.
Assim, separei alguns julgados sobre os direitos e deveres dos condminos para que voc
possa entender como funcionam na prtica as regras estudadas.
Veja cada um deles nas prximas instrues.

2.7 Quem responsvel pela taxa de condomnio?

TJ/MG. Pagamento das taxas condominiais. Obrigao


do proprietrio do imvel, independentemente do
locatrio.
Data da publicao da deciso - 26/11/2012

Processo
Apelao Cvel 1.0024.10.011264-8/002
Relator(a) Des.(a) Pedro Bernardes
rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 9 CMARA CVEL
Smula

0112648-62.2010.8.13.0024 (2)

NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO. DE OFCIO, CONHECERAM PARCIALMENTE


DO RECURSO. REJEITARAM PRELIMINARES E DERAM PARCIAL PROVIMENTO APENAS
PARA ACOLHER PARCIALMENTE A PRESCRIO
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
13/11/2012
Data da publicao da smula
26/11/2012
Ementa
APELAO
CVEL.
AO
SUMRIA
DE
COBRANA.
TAXA
RESPONSABILIDADE - PROPRIETRIO - OBRIGAO PROPTER REM.

CONDOMINIAL.

EMENTA: APELAO CVEL. AO SUMRIA DE COBRANA. TAXA CONDOMINIAL.


RESPONSABILIDADE - PROPRIETRIO - OBRIGAO PROPTER REM. - A responsabilidade
direta pelo pagamento das taxas condominiais do condmino, proprietrio do imvel,
por se tratar de obrigao propter rem - que existe em razo da coisa.- No comprovado
o adimplemento da obrigao condominial ou a ilegitimidade da cobrana, havendo
provas suficientes a embasar o direito do condomnio, deve o pedido inicial ser julgado
procedente.
APELAO CVEL N 1.0024.10.011264-8/002 - COMARCA DE BELO HORIZONTE APELANTE(S): IRENE MARIA DA SILVA DINIZ - APELADO(A)(S): CONDOMINIO EDIFICIO
SIMONE - RELATOR: EXMO. SR. DES. PEDRO BERNARDES
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 9 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, sob a Presidncia do Desembargador PEDRO BERNARDES , incorporando
neste o relatrio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas
taquigrficas, unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO. DE
OFCIO, CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO. REJEITAR PRELIMINARES E DAR
PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA ACOLHER PARCIALMENTE A PRESCRIO.
Belo Horizonte, 13 de novembro de 2012.
DES. PEDRO BERNARDES - Relator
NOTAS TAQUIGRFICAS
O SR. DES. PEDRO BERNARDES:
VOTO
Trata-se de ao de cobrana ajuizada por Condomnio do Edifcio Simone em face de
Irene Maria da Silva Diniz, em que o MM. Juiz da 16 Vara Cvel da Comarca de Belo
Horizonte julgou procedente a pretenso (ff. 62/66).

Acrescento ao Relatrio de ff. 123/124 que a assistncia judiciria foi indeferida (ff.
130/137), tendo a apelante solvido o preparo, conforme se observa s f. 141.
Agravo retido.
Na audincia de ff. 31/311, a agravante, ora apelante, interps oralmente agravo retido,
alegando que no poderia ser indeferida a oitiva da testemunha Marcos Starling Diniz, j
que esta pessoa iria comprovar que notificou o sndico para no permitir que as locatrias
adentrassem no imvel.
Feito o pedido de conhecimento e exame do agravo retido, o caso de anlise.
CONHEO DO AGRAVO RETIDO.
Mrito do agravo retido.
A meu ver, no assiste qualquer razo agravante ao pretender a oitiva de tal
testemunha, tendo em vista que a notificao da referida testemunha ao sndico
encontra-se encartada nos autos f. 53, mas, no entanto, tal notificao no surte
qualquer efeito sobre a cobrana de taxas condominiais. Isto porque a notificao para o
sndico no sentido de no deixar a locatria adentrar no prdio no tem o condo de
suspender a exigibilidade das taxas condominiais.
por demais sabido que h incidncia da taxa mensal de condomnio estando ou no o
imvel ocupado.

A meu ver, que se o juiz, ante as peculiaridades da espcie, se convence da


possibilidade do julgamento da lide e, no estado em que o processo se encontra, profere
sentena, desprezando a dilao probatria, no h que se falar em cerceamento de
defesa ante a manifesta inutilidade ou o claro intuito protelatrio da coleta de prova.
Neste sentido:
"EMENTA: AO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANA - LOCADOR - LEGITIMIDADE
ATIVA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRNCIA. (...). Convencido o julgador da
desnecessidade de dilao probatria e ausente a demonstrao pela parte de que a
prova requerida seria indispensvel para a soluo do litgio, no h falar em
cerceamento de defesa". (Ap. n. 1.0024.07.571097-0/001 - Rel. Des. Alvimar de vila).
Ressalto que, pelo teor da matria posta em debate e a par do que juntado ao feito, a
oitiva de tal testemunha pelas razes expostas no agravo retido se mostra intil ou
desnecessria ao deslinde da questo meritria.
Assim, NEGO PROVIMENTO ao agravo retido, tendo em vista que esta foi a nica matria
devolvida neste recurso.
Preliminar de ofcio - inovao recursal. Conhecimento parcial do apelo.
Aps analisar detidamente os autos, deparei-me com uma questo que impe o
conhecimento parcial do recurso.

A apelante, dentre os pedidos formulados em sede recursal, requereu a anulao da


sentena para que seja determinada a denunciao da lide e a alterao de rito sumrio
para ordinrio; requereu a reforma da sentena para que seja reconhecida a novao da
dvida.
O pedido de denunciao da lide com alterao de rito j foi analisado em audincia (f.
32), no tendo sido apresentado recurso contra tal deciso. Apesar da inrcia da parte
quanto a esta matria, h entendimento que se trata de matria de ordem pblica,
insuscetvel de precluso. Portanto, prefiro analisar.
J quanto ao pedido de reconhecimento da novao, verifico que este pedido no foi
formulado na instncia de origem, o que impede o conhecimento desta matria.
Conforme se sabe, as questes no discutidas na instncia inferior no podem ser
apreciadas em grau de recurso, sob pena de ofensa ao princpio do duplo grau de
jurisdio, eis que a apelao devolve ao tribunal o conhecimento das questes
suscitadas e discutidas no processo, no merecendo conhecimento a pea recursal que
contenha inovao.
Nesse sentido:
" defeso parte recorrente inovar em sua postulao recursal para nela fazer incluir
pedido diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ao
ou da contestao perante as instncias ordinrias". (Tribunal de Alada de Minas Gerais,
Apelao Cvel n 422147-0, 5 Cmara Cvel, rel. Juiz Elias Camilo, j. 18/03/2004).
DE OFCIO, CONHEO PARCIALMENTE DO RECURSO, excluindo da apreciao, em grau
recursal, a matria relativa novao.
PROCEDIMENTO SUMRIO - CONVERSO para ordinrio e denunciao da lide.
O Cdigo de Processo Civil, ao elencar as aes que sero processadas de acordo com o
rito sumrio, estabelece que:
"Art. 275. Observar-se- o procedimento sumrio:
I - nas causas cujo valor no exceda a sessenta vezes o valor do salrio mnimo".
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
a)...
b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio".
No caso em exame, cuida-se de ao proposta pelo condomnio para recebimento das
taxas condominiais relativas unidade 707, ou seja, a causa amolda-se especificidade
da regra constante da alnea "b" do artigo 275 do CPC.
O caput do dispositivo supra transcrito, ao dispor sobre a observncia do rito sumrio,
nas hipteses previstas em lei, de natureza cogente, somente permitida a converso
nos casos em que o juiz, na audincia de conciliao, decidindo de plano a impugnao
ao valor da causa e a controvrsia quanto natureza da demanda, concluir que a causa
no se enquadra em nenhuma hiptese do art. 275, do CPC, ou quando houver
necessidade de prova tcnica de maior complexidade.

Ausentes quaisquer das hipteses elencadas nos 4 e 5 do artigo 277 do CPC, o fato
de o proprietrio pretender o ressarcimento dos valores das taxas condominiais junto
locatria no autoriza a converso do rito sumrio para o ordinrio, cuja adoo no se
submete ao alvedrio das partes ou do julgador, decorrendo da necessria observncia ao
texto legal.
A observncia do rito disposto em lei, como cedio, consiste em matria de ordem
pblica e, portanto, alheia ao alvedrio das partes ou mesmo do juiz:
"No h discricionariedade do autor na adoo do rito processual, questo que envolve
matria de ordem pblica, sobrepondo-se aos interesses particulares das partes e do
julgador" (STJ, REsp 717276, rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 29/06/2007).
"O rito processual matria de ordem pblica e, portanto, indisponvel, razo pela qual,
tratando-se de ao que pelo valor da causa deve seguir o rito sumrio, no h
liberalidade para diversa opo da parte" (TJMG, AI n 1.0672.06.206869-3/001, rel.
Des. Francisco Kupidlowski, DJ 06/10/2006).
"O procedimento questo de ordem pblica, podendo sobre ele se manifestar o
julgador a qualquer tempo, o que inclui o grau recursal" (TJMG, AI n 2.0000.00.3597146/000, rel. Des. Eduardo Marine da Cunha, DJ 03/04/2002).
Diante da imposio do rito sumrio ao feito, a denunciao da lide pretendida pelo
agravado torna-se invivel, impedimento este decorrente de expressa proibio legal,
contida no art. 280 do CPC:
"Art. 280. No procedimento sumrio no so admissveis a ao declaratria incidental e
a interveno de terceiros, salvo a assistncia, o recurso de terceiro prejudicado e a
interveno fundada em contrato de seguro".
Pertinente a lio Nelson Nery Jnior (Cdigo de Processo Civil Comentado. 7 ed. So
Paulo: RT, 2003, p. 668):
"A denunciao da lide, expediente largamente utilizado nas aes de indenizao que
eram ajuizadas pelo antigo procedimento sumarssimo, , ao lado do chamamento ao
processo, da oposio e da nomeao autoria, espcie de interveno de terceiros. A
utilizao de todas elas est vedada no procedimento sumrio, exceto a assistncia (CPC
50 ss) e o recurso de terceiro prejudicado (CPC 499)".
A jurisprudncia no diverge:
"Inadmite-se, em ao de indenizao por acidente de trnsito, que se processa pelo rito
sumrio, a interveno de terceiros" (TJMG, Apel. n 2.0000.00.431632-3/000, rel. Des.
Domingos Coelho, DJ 03/04/2004).
"Mantido o rito sumrio incide a vedao do art. 280, I, do CPC, que eliminou a
possibilidade de interveno de terceiros, que funcionava como um dos principais fatores
da lentido e complexidade do antigo procedimento sumarssimo, subsistindo apenas a
assistncia e o recurso de terceiro prejudicado, ficando assegurado ao proprietrio do
veculo condenado a indenizar os prejuzos decorrentes de acidente de trnsito o direito
regressivo contra o condutor causador do dano" (TJMG, Apel. n 2.0000.00.3510358/000, rel. Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, DJ 13/04/2002).

" de se refutar a denunciao da lide em causa de ressarcimento por danos causados


em acidente de veculo de via terrestre, devido vedao inserida no inciso I do art. 280,
CPC, que no admite no procedimento sumrio a interveno de terceiro, devendo a lide
ser resolvida somente entre as partes, autora e r, dentro da celeridade programada pela
lei" (TJMG, Apel. n 2.0000.00.370960-8/000, rel. Des. Saldanha da Fonseca, DJ
22/06/2002).
Desta forma, deve-se indeferir o pedido de denunciao lide, sendo tal interveno
incompatvel com o rito deste feito, devendo eventual direito de regresso ser exercido
mediante ajuizamento de ao prpria.
Logo, no h previso legal para denunciao da lide no procedimento sumrio.
Preliminar - ilegitimidade passiva.
A apelante entende que no parte legtima para figurar no plo passivo da ao.
Data venia, tenho que razo no lhe assiste.
A ao foi ajuizada em 14/01/2010 (f. 02v), tendo sido juntada certido do Registro de
Imveis atualizada em 19/11/2009 atestando a propriedade do imvel por parte da r,
Irene Maria da Silva Diniz (f. 26v).
Por outro lado, os documentos de ff. 42/46 so arrazoados do inventrio e no possuem
o valor probante que a r pretende lhes emprestar. H ainda o fato de o formal de
partilha datar de 18/01/2001 (f. 41) e at a data da certido no ter sido feita qualquer
averbao no cartrio.
Ademais, o imvel era de Irene Maria da Silva Diniz isoladamente, constando inclusive na
sua qualificao que ela era viva (f. 26v) ao tempo da aquisio, o que indica que tal
bem, por lgica e se no houvesse outro fato jurdico novo, no entraria no inventrio de
seu marido, que j era falecido.
Logo, no h que se falar em ilegitimidade passiva.
Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva eriada nas razes recursais.
Prescrio.
A apelante alega que a prescrio trienal.
No lhe assiste razo.
O entendimento sobre a questo que, que se tratando de um direito pessoal, aplicavase a regra geral estabelecida no caput do art. 177, quando sob a gide do Cdigo Civil de
1916, e do art. 205, quando se tratar de fatos ocorridos na vigncia do Cdigo Civil de
2002.
Entretanto, recentemente, o Superior Tribunal de Justia, decidiu, que o prazo
prescricional de 5 anos, em razo da regra especfica do 5, I, do art. 206, do Cdigo
Civil de 2002:

Civil e processual civil. Ao de cobrana. Cotas condominiais. Embargos de declarao.


Omisso, contradio ou obscuridade. No ocorrncia. Prescrio da pretenso de
cobrana de quotas condominiais. Incidncia do 206, 5, I do CC/02.
2. Na vigncia do CC/16, o crdito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do
seu art. 177.
3. Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, o prazo prescricional aplicvel
pretenso de cobrana das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos
do art. 206, 5, I, do CC/02, observada a regra de transio do art. 2.028 do CC/02.
(REsp. 1.139.030/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 24/08/2011).
Segundo a Relatora, Ministra Nancy Andrighi, so necessrios dois requisitos para o
enquadramento do caso no artigo mencionado pelo apelante: dvida lquida e definida em
instrumento pblico ou privado. Por dvida lquida, explicou, deve-se entender como
obrigao certa. J, por instrumento deve acolher o documento formado para registrar
um dever jurdico de prestao.
Assim, afastada a incidncia da regra geral do art. 205, do Cdigo Civil de 2002, por
considerar um mero documento particular escrito probatrio de uma dvida lquida,
segundo o STJ, impe-se a aplicao da regra especial prevista no, 5, I do art. 206,
do citado diploma civil.
Portanto, o prazo aplicvel presente demanda de 5 anos, estando prescritas somente
as parcelas vencidas em 2004 (f. 04), tendo em vista que a ao foi proposta em
14/01/2010 (f. 02v).
Assim, ACOLHO PARCIALMENTE a prescrio para excluir das cobranas as parcelas
vencidas at dezembro de 2004, inclusive.
Mrito.
Cuidam os autos de ao de cobrana, ajuizada sob o rito sumrio, pretendendo o
condomnio autor o recebimento das taxas condominiais referente aos meses de julho de
2004 a agosto de 2009.
Aps anlise de todas as preliminares, agravo e prejudicial de mrito, no restaram
maiores indagaes para o mrito, tendo em vista que a apelante efetivamente
concentrou seu apelo em torno das preliminares.
Data vnia, no merece ser provido o apelo.
evidente que a obrigao de concorrer para as despesas de administrao e
manuteno do imvel em condomnio origina-se da comunho de interesses desde
quando se formou a copropriedade.
Alis, o artigo 12, da Lei 4.591/64, assim prev:
"Artigo 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio."
Tambm o Cdigo Civil/2002, estabelece a mesma obrigao em seu artigo 1.336, inciso
I, in verbis:

"Artigo 1.336 - So deveres do condmino:


I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno."
No caso concreto, a irresignao recursal funda-se na procedncia do pleito de cobrana
das taxas condominiais inadimplidas pela r desde o ano de 2004.
Cumpre destacar que, tradicionalmente, a responsabilidade pelo pagamento de taxas
condominiais do proprietrio do imvel.
Com efeito, entre o condmino e a administrao do condomnio que se estabelece a
relao jurdica de direito material, consoante o disposto no art. 12 da Lei n 4.591/64.
O inciso I do art. 1336 do Cdigo Civil estabelece:
"Art. 1336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno; (...)"
A propsito:
"3. Descumprimento de deveres condominiais. O condmino que descumprir seus
deveres, quer atrasando o pagamento das despesas condominiais (mora), quer
inadimplindo outras obrigaes decorrentes da relao de condomnio, estar sujeito,
conforme o caso, a juros de mora e/ou multa." (in Cdigo de civil comentado e legislao
extravagante/Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery - 3 ed. - So Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 688).
Trata-se de obrigao propter rem, ou seja, que existe em razo da coisa.
Sobre o tema, manifestou-se esta Corte:
AO DE COBRANA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONTRATO DE LOCAO PROPRIETRIO - RESPONSABILIDADE - OBRIGAO PROPTER REM - JUNTADA DE
DOCUMENTOS S RAZES DE APELAO. - No justifica o inadimplemento da obrigao
de arcar com o rateio das taxas condominiais, a alegao de que a responsabilidade seria
do locatrio do imvel. Isso porque a responsabilidade pelo pagamento das aludidas
taxas, por se tratar de obrigao "propter rem", do proprietrio do imvel, justificandose tal afirmao, inclusive, pelas disposies contidas no art. 1336, inciso I, do Cdigo
Civil de 2002.(...) (TJMG - Dcima Stima Cmara Cvel - Apelao n
1.0145.07.429417-7/001, Relator: Desembargador Lucas Pereira, Data do Julgamento:
27/2/2009, Data da Publicao: 17/4/2009).
COBRANA - TAXA DE CONDOMNIO - CERCEAMENTO DE DEFESA - DENUNCIAO DA
LIDE - RITO SUMRIO - RESPONSABILIDADE - PROPRIETRIO DO IMVEL. (...) A
responsabilidade direta pelas despesas de condomnio do proprietrio, que dever
recolher, nos prazos previstos na conveno, a cota-parte que lhe couber em rateio.
Agravo retido e apelao no providos. (TJMG - Dcima Cmara Cvel - Apelao n
1.0024.07.426420-1/001, Relator: Desembargador Alberto Aluzio Pacheco de Andrade,
Data do Julgamento: 19/2/2008, Data da Publicao: 8/3/2008).

Cumpre salientar que a memria de clculo apresentada pelo sndico, a quem incumbe
administrar o condomnio, faz prova do dbito, competindo ao devedor - condmino demonstrar, de modo inequvoco, atravs de recibos de pagamento das respectivas cotas
condominiais e declarao do condomnio de quitao das mesmas, a sua inexistncia.
Nesse sentido:
CIVIL. APELAO. AO ORDINRIA. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INPCIA
DA PETIO INICIAL. EXTINO DO PROCESSO SEM RESOLUO DE MRITO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXO E CONTINNCIA. PAGAMENTO. PROVA. (...) O nus
da prova incumbe ao ru quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do
autor, mormente porque quitao o documento em que o credor, reconhecendo ter
recebido o pagamento de seu crdito, exonera o devedor da obrigao. (TJMG - Dcima
Segunda Cmara Cvel - Apelao n 1.0145.07.406255-8/001, Relator: Desembargador
Jos Flvio de Almeida, Data do Julgamento: 09/07/2008, Data da Publicao:
19/7/2008).
AO DE COBRANA - DESPESAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA RITO SUMRIO - PAGAMENTO - DEVER DO PROPRIETRIO - NUS DA PROVA. O
condomnio cuja existncia seja um fato, embora no registrada a sua conveno, tem
legitimidade ativa para cobrar despesas atinentes aos seus condminos. Ao proprietrio,
promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio, compete o dever de
concorrer nas despesas do condomnio, de acordo com os valores estipulados em
conveno, persistindo essa obrigao contra a pessoa que tiver o imvel registrado em
seu nome - Lei 4.591/64. A ao hbil ao recebimento, pelo condomnio, de despesas
no pagas pelos seus condminos, a de cobrana, a ser exercitada pelo rito sumrio.
Demonstrada a existncia da dvida junto ao condomnio, impe-se ao devedor o nus de
desconstituir os valores apontados na planilha que instrui a inicial, de forma a
demonstrar a inexigibilidade da cobrana. Os juros de mora, a correo monetria e a
multa contratual podem ser exigidos da forma como convencionados, at a entrada em
vigor do Novo Cdigo Civil, que trouxe ao ordenamento jurdico regramento prprio para
tanto. (TJMG - Dcima Sexta Cmara Cvel - Apelao n 1.0145.03.117480-1/002,
Relator: Desembargador Otvio Portes, Data do Julgamento: 13/6/2007, Data da
Publicao: 20/7/2007).
Observa-se que a questo da novao da dvida no foi conhecida em razo de se tratar
de inovao recursal, como visto.
Assim, no houve qualquer outra prova a demonstrar que houve pagamento dos valores
cobrados na inicial.
Segundo a tcnica processual vigente, caberia ao ru demonstrar a existncia de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, o que no ocorreu no presente
caso.
Assim, sem provas de pagamento ou ilegitimidade da cobrana, deve ser julgado
procedente o pedido inicial.
Com estas razes, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo para apenas para decretar a
prescrio das parcelas vencidas entre julho de 2004 e dezembro de 2004. No mais,
mantenho a sentena.

Custas recursais pela apelante.


Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): LUIZ ARTUR HILRIO e
MRCIO IDALMO.
SMULA : NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO. DE OFCIO, CONHECERAM
PARCIALMENTE DO RECURSO. REJEITARAM PRELIMINARES E DERAM PARCIAL
PROVIMENTO APENAS PARA ACOLHER PARCIALMENTE A PRESCRIO.

2.8 Inadimplncia e Votao


Este caso trata a questo do voto de inadimplentes em assembleias.
Entenda a situao lendo o acordo indicado.
TJ/MG. Eleio. Assembleia. Questionamento sobre se inadimplentes podem votar. No
ofensa. Ausncia de ato ilcito passvel de indenizao.

TJ/MG. Eleio. Assembleia. Questionamento sobre se


inadimplentes podem votar. No ofensa. Ausncia de ato
ilcito passvel de indenizao.
Data da publicao da deciso - 12/11/2012

EMENTA: DIREITO CIVIL - DANOS MORAIS - ASSEMBLEIA DE CONDOMNIO - ELEIO


DE SNDICO - QUESTIONAMENTO ACERCA DE INADIMPLNCIA - VULNERAO HONRA
SUBJETIVA DE CONDMINO - AUSNCIA.
A indagao de condmina no sentido de ser possvel a participao de inadimplentes na
votao de novo sndico, quando da realizao da assembleia, no pode ser tomada
seno como investigao objetiva, por bvio luz da conveno reguladora do
condomnio, e, bem por isso, no caracteriza ilcito indenizvel quando delas no se
extrai ofensa honra subjetiva dirigida a outro condmino. Recurso provido.
APELAO CVEL N 1.0024.09.538298-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE APELANTE(S): MARIA IGNES BARBOSA RESENDE - APELADO(A)(S): GERALDO JOS DE
SOUZA FERREIRA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 12 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em DAR
PROVIMENTO AO RECURSO.
DES. SALDANHA DA FONSECA
RELATOR.
DES. SALDANHA DA FONSECA (RELATOR)
VOTO

Cuidam os autos de ao de indenizao ajuizada por Geraldo Jos de Souza Ferreira em


face de Maria Ins Barbosa Rezende, em que o autor, denunciando conduta inadequada
da r por ocasio da assembleia geral extraordinria para eleio de sndico do Edifcio
Cod com propsito de denegrir sua imagem, vindica a reparao moral que da
sobressai necessria.
A teor da r. sentena de f. 95-98, o pedido foi julgado procedente em parte "para
condenar a requerida ao pagamento de indenizao por danos morais, em favor do
requerente, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)", atualizado monetariamente e
acrescido de juros de mora.
Insatisfeita, recorre a demandada. Com esteio na apelao de f. 99-108, sustenta em
sntese a ausncia de provas dos fatos constitutivos da pretenso posta a cotejo,
notadamente porque no demonstrada "a alegada humilhao/vexame/constrangimento"
que o demandante diz ter sofrido. Pugna, ad cautelam, pela reduo do valor da
condenao.
Em contrarrazes de f. 111-114 o apelado, refutando a insurgncia recursal, pugna pelo
seu desprovimento.
Conheo da apelao, eis que cumpridos seus pressupostos de admissibilidade.
Busca a demandada afastar a condenao que pesa em seu prejuzo. Sustenta, com este
propsito, a inexistncia de ilcito por ela praticado ante o carter regular de sua atuao.

Conquanto a requerida no negue ter questionado, por ocasio da Assembleia Geral


Extraordinria para eleio de sndico do Edifcio Cod, a possibilidade de inadimplentes
participarem do escrutnio, sustenta ter agido no mbito do exerccio regular do direito,
j que ausentes os excessos sugeridos na pea de ingresso ou mesmo a inteno de
denegrir a imagem do autor.
Sem prejuzo da compreenso firmada pelo autor, ato contnuo encampada pelo juzo de
origem, tenho que os elementos trazidos aos autos no evidenciam ilcito deflagrador de
danos morais. Isto, na medida em que a indagao da recorrente quando da assembleia
mencionada no pode ser tomada seno como investigao objetiva, por bvio luz da
conveno reguladora do condomnio, quanto possibilidade de participao do autor na
votao que estava por acontecer.
Essa possibilidade era facultada tanto r, enquanto condmina do edifcio, como a
qualquer outro condmino, e deve ser preservada enquanto medida de cunho
acautelatrio, portanto, apta a salvaguardar a regularidade da prpria assembleia e, com
isto, das decises ali tomadas.
Ademais, no que pertine ao exerccio dessa faculdade, a prova colhida nos autos no
reflete qualquer excesso da r capaz de macular sua atuao, reitere-se, absolutamente
normal num juzo comum de valor.
A isto deve ser somado, de maneira a sepultar qualquer dvida que pudesse existir
acerca do carter lcito da conduta impugnada nestes autos, a circunstncia de que a
inadimplncia do apelado j era naquele momento conhecida e, como tal, no foi
revelada aos presentes apenas por causa da indagao formulada pela r. Alis, causa

estranheza a resistncia do ento representante legal do Condomnio em prestar contas,


inclusive de modo a esclarecer a existncia de parcelamento de dbitos concedida ao
apelado como revela o documento de f. 34.
Em verdade, nada h nos autos que possa espelhar o carter ofensivo da conduta da
apelante. A atuao da r na situao em referncia, ainda que possa ser categorizada
como pouco amistosa, no ultrapassou o direito de informao dos condminos.
A prova oral, de outro norte, no se erige como suficiente a demonstrar ofensa
reputao, dignidade ou decoro do apelado perante os demais condminos, at porque
divergentes as opinies dos presentes acerca do fato noticiado.
De toda sorte, do evento no se extrai afronta ao patrimnio ideal do apelado, dali
emergindo, quando muito, aborrecimento e mero desconforto, jamais elevveis
categoria de ilcito reparvel, cuja banalizao no pode mesmo ser tolerada.
E, justamente porque os elementos probatrios constantes do feito (e no os alegados
fatos inexistentes que, para o autor, conduziram as razes do julgado de origem) no
espelham a presena da trade legalmente exigida (ao culposa ou dolosa, dano e nexo
de causalidade entre ambos), no h falar-se em ilcito indenizvel.
Bem por isto, a outra concluso no se chega, seno que o ilcito, por absoluta falta de
seus pressupostos legais, no se consubstancia. Vale dizer, pois, que no se configura
abalo honra e ao bom nome do autor, tampouco atentado sua dignidade.
Com essas consideraes, dou provimento ao recurso para, em reforma, julgar
improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das custas processuais, j
consideradas as recursais, bem assim honorrios advocatcios arbitrados em R$
2.000,00, restando suspensa sua exigibilidade nos termos do art. 12 da Lei n 1060/50.
DES. DOMINGOS COELHO (REVISOR)
VOTO
Ato legitimo e legal da Apelante, o que, data vnia, no pode dar ensejo a indenizao
por danos morais. Acompanho o relator em sua concluso.
DES. JOS FLVIO DE ALMEIDA - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "DERAM PROVIMENTO APELAO."

2.9 Lojas localizadas no trreo de edifcios tambm pagam condomnio?

E as lojas independentes, localizadas no trreo de edifcios, com acesso pela via pblica,
a qual se faz sem ser necessrio o uso da entrada do prdio?
Ser que elas devem ser obrigadas a pagar a taxa de condomnio assim como os demais
moradores, que efetivamente usam as dependncias comuns do prdio?
Entenda o caso concreto lendo o acrdo indicado.
TJ/MG. Taxa condominial. Loja localizada em edifcio. Dever do condmino.

TJ/MG. Taxa condominial. Loja localizada em edifcio.


Dever do condmino.
Processo Apelao Cvel 1.0079.06.270155-6/001

2701556-72.2006.8.13.0079 (1)

Relator(a)Des.(a) Nicolau Masselli


rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 13 CMARA CVEL
Smula
NEGARAM PROVIMENTO
Comarca de Origem
Contagem
Data de Julgamento
16/12/2010
Data da publicao da smula
02/02/2011
Ementa
AO DE COBRANA - COTA CONDOMINIAL - LOJA - DEVER DE PAGAMENTO QUANTO AS
DESPESAS DO CONDOMNIO - CONVENO E ATAS DE REUNIO DE CONDOMNIO COBRANA DEVIDA - SENTENA MANTIDA.
- Sabe-se que, o condmino aquele que proprietrio de um imvel, desfrutando de
parte comum com outro, portanto, h regras que devem ser observadas para regular os
direitos e deveres deste com relao ao condomnio, sendo este o objetivo da conveno.
- O condmino deve suportar o pagamento das taxas condominiais nos termos da
Conveno e as Atas de Reunies de Condomnio.
APELAO CVEL N 1.0079.06.270155-6/001 - COMARCA DE CONTAGEM APELANTE(S): MARIA LCIA HENRIQUE DE CASTRO - APELADO(A)(S): CONDOMNIO
EDIFCIO JOO CSAR OLIVEIRA - RELATOR: EXMO. SR. DES. NICOLAU MASSELLI
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, sob a Presidncia do Desembargador FRANCISCO KUPIDLOWSKI ,
incorporando neste o relatrio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das
notas taquigrficas, unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 16 de dezembro de 2010.
DES. NICOLAU MASSELLI - Relator

NOTAS TAQUIGRFICAS
O SR. DES. NICOLAU MASSELLI:
VOTO
Conheo do recurso, porquanto presentes os requisitos intrnsecos e extrnsecos de sua
admissibilidade.
Trata-se de uma Ao de Cobrana de Cotas Condominiais aforada pelo Condomnio do
Edifcio Joo Csar de Oliveira, ora apelado, contra Maria Lcia Henrique de Castro,
apelante, quando o autor busca o recebimento das despesas condominiais.
O ilustre Magistrado a quo lavrou deciso julgando improcedente o pedido reconvencional
e procedente o pedido de cobrana, condenando a r no pagamento das despesas
condominiais das lojas 02 e 03, do perodo compreendido entre outubro de 2004 at a
data do efetivo pagamento.
Inconformada, a requerida apresentou Recurso de Apelao, alegando que no h que se
cobrar a taxa condominial, pela simples potencialidade de utilizao, asseverando que no
caso em tela as lojas 02 e 03 no guardam relao direta com as dependncias do
prdio, pois se trata de imveis trreos, com acesso pela via pblica, a qual se faz sem
ser necessrio o uso da entrada do prdio.
Sustenta que, se as lojas em questo no concorrem para os gastos do condomnio, no
h como impor-lhe a participao, pois no h utilizao de coisa comum ante a distino
e independncia das unidades, portanto, assiste razo para ser excluda sua
responsabilidade por despesas gerais do prdio, das quais no aproveita, porque
inerentes aos andares superiores do edifcio.
O autor apresentou Embargos de Declarao, alegando que o Recurso de Apelao
intempestivo.
Houve contrarrazes pelo condomnio, requerendo o no provimento do recurso de
apelao, tendo em vista que h previso expressa na conveno do condomnio de que
todos os condminos esto sujeitos ao pagamento das despesas comuns.
O MM. Juiz rejeitou os Embargos Declaratrios, informando que o recurso foi interposto
dentro do prazo legal.
Passo a analise das razes recursais.
A controvrsia se destaca quanto cobrana das cotas condominiais das lojas de
propriedade da requerida.
Ressalta-se inicialmente informar que, a lei vigente para o caso em questo bastante
clara ao determinar que dever do condmino "contribuir para as despesas do
condomnio, na proporo de suas fraes ideais, salvo disposio em contrario na
conveno." (art. 1.336, inc. I do Cdigo Civil)
Sabe-se que, o condmino aquele que proprietrio de um imvel, desfrutando de
parte comum com outro, portanto, h regras que devem ser observadas para regular os
direitos e deveres deste com relao ao condomnio, sendo este o objetivo da conveno.

Desta forma, localizando o imvel, loja, em um edifcio, por mais que seja independente,
deve ser observado o que dispe a Conveno do Condomnio.
Nos termos da Ata de Condomnio realizada no dia 31 de maro de 2004, s fls. 06 e
verso, dispe que...
"3- Nova taxa de condomnio, o valor do condomnio passar para R$ 135,00 (cento e
trinta e cinco reais) para as salas e R$ 210,00 (duzentos e dez) para as lojas, devendo
discriminar as despesas extraordinrias, ordinrias e fundo de reserva."
Observa-se que, apesar das lojas se encontrarem em rea independente do prdio, elas
a integram, perfazendo um todo, na qual deve ser observado alguns deveres de
manuteno quanto preservao da fachada do prdio, telhado, calhas, calada, alm
de outros servios.
Portanto, no caso em questo deve ser observado o que dispe a Conveno e as Atas de
Reunies de Condomnio.
A propsito, jurisprudncia mansa e pacfica este entendimento, conforme podemos ver
no julgamento da Apelao Cvel n 1.0223.08.254330-5/001, levada a efeito em
16.11.2009, pela 12 Cmara Cvel, tendo como Relator o insigne Desembargador
ALVIMAR DE VILA. Diz o ilustre Magistrado que...
"AO DE COBRANA - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRECLUSO - INOCORRNCIA EDIFCIO EM CONDOMNO - LOJA TRREA - INDEPENDNCIA - DESPESAS GERAIS PREVISO DE RATEIO NA CONVENO DE CONDOMNIO.
...
O contedo da Conveno de Condomnio, livremente celebrada entre as partes, deve
prevalecer enquanto no for extinta ou modificada segundo as normas cveis inerentes
espcie, mormente a Lei n 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em Edificaes e
as Incorporaes Imobilirias.
O proprietrio de loja trrea, com acesso independente, deve suportar o pagamento das
cotas condominiais e participar do rateio das despesas, de acordo com as disposies da
Conveno de Condomnio."
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAO, mantendo a sentena
em todos os seus termos.
Custas recursais ex-legis.
LC
Votaram de acordo com o(a)
KUPIDLOWSKI e CLUDIA MAIA.

Relator(a)

os

Desembargador(es):

FRANCISCO

SMULA : NEGARAM PROVIMENTO.

2.10 Construo na Cobertura


Pode o proprietrio da ltima unidade autnoma construir no terrao do prdio?

Entenda o caso concreto e suas particularidades.


TJ/MG. Obra sobre terrao de edifcio. Uso exclusivo da rea pelo proprietrio da frao
ideal. Irregularidade.

TJ/MG. Obra sobre terrao de edifcio. Uso exclusivo da


rea pelo proprietrio da frao ideal. Irregularidade.
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO DECLARATRIA C/C DEMOLITRIA - OBRA
SOBRE TERRAO DE EDIFCIO - USO EXCLUSIVO DA REA PELO PROPRIETRIO DA
FRAO IDEAL - IRREGULARIDADE - AUSNCIA DE AUTORIZAO DOS DEMAIS
CONDMINOS - PARALIZAO - DETERMINAO QUE SE IMPE.
O proprietrio de unidade condominial que nos termos da Conveno do Condomnio
possua o direito de uso e fruio da rea do terrao sobre seu imvel, no pode construir
sobre ela sem aprovao da maioria dos demais condminos. O direito de uso, por si,
no significa direito de edificao, sendo impositiva a paralisao da obra, notadamente
em face da alegao de que ela est sendo realizada sem o respaldo de um projeto
arquitetnico ou de estudos de engenharia que possibilitem aferir o risco de impactos no
edifcio.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CV N 1.0223.11.014883-8/001 - COMARCA DE
DIVINPOLIS - AGRAVANTE(S): ANDR PINTO DA SILVA, FABIANA CAMARGOS CUNHA E
OUTRO(A)(S), JULIANO RAFAEL CAMARGOS DE OLIVEIRA, LBHB ENGENHARIA LTDA,
CLEUSA HERCULANA DINIZ ALEX COUTO GARCIA, SOLANGE DE OLIVEIRA SILVA,
DANIELA CRISTINA PEREIRA E SILVA, THAS SILVA E GRECO - AGRAVADO(A)(S): JOS
FERNANDES DA SILVA JUNIOR, ELIANA FERNANDES DA SILVA, TEREZA CRISTINA LADA
ARRUDA, LUIZ CLUDIO DE ASSIS ARRUDA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em dar
provimento ao agravo de instrumento.
Belo Horizonte, 24 de novembro de 2011.
DES. LUCIANO PINTO, RELATOR. DES. LUCIANO PINTO (RELATOR)
VOTO
Cuida-se de agravo de instrumento manejado por Fabiana Camargos Cunha e outros se
insurgindo contra a deciso do MM. Juiz de Direito da 4 Vara Cvel da comarca de
Divinpolis/MG (f. 114-TJ), que nos autos da ao declaratria c/c demolitria que
movem em desfavor de Jos Fernandes da Silva Junior e outros, indeferiu o pedido de
antecipao de tutela.
Sustentou-se a deciso no entendimento de que no restou demonstrado o segundo
requisito autorizador da medida, qual seja, fundado receio de dano irreparvel ou de
difcil reparao.

Entendeu o decisum que eventual acolhimento da pretenso, no sentido de determinar a


demolio da construo feita pelos agravados, somente traria prejuzo aos demandados,
e ressaltou o fato de que no restou demonstrado nos autos que a obra implique em
riscos para o prdio como um todo.
Inconformados, bateram-se os agravantes no sentido de que os agravados, proprietrios
da unidade 401 do condomnio do Edifcio Carlos Braz, iniciaram uma obra no terrao do
prdio, com base no disposto na clusula 4 da Conveno de Condomnio. Prosseguiram
asseverando que na exordial da ao originria formularam pedido de antecipao de
tutela para que fossem paralisadas as obras, e no, como entendeu o juzo de primeiro
grau, que fossem demolidas aquelas j aliceradas.
Defenderam a tese de que paralisao das obras no trar prejuzo aos agravados, lado
outro, a continuidade delas evidencia perigo de dano irreparvel ou de difcil reparao
para todo o condomnio, haja vista que esto sendo realizadas sem o respaldo de um
projeto arquitetnico ou estudos de engenharia e clculo que possibilitem aferir os
impactos no edifcio, a viabilidade e a segurana das obras.
Fizeram notar que a medida pleiteada no tem carter irreversvel; transcreveram
doutrina e jurisprudncia que entendem favorec-los; requereram atribuio de efeito
suspensivo ao recurso e, ao final, o provimento do agravo para que seja deferido o
pedido de suspenso da obra at o julgamento da ao originria, sob pena de multa.
Em primeira analise (f. 123/129-TJ), foi deferido o pedido de atribuio de efeito
suspensivo ao recurso. Vieram as informaes da vara de origem (f. 133-TJ).
Sem manifestao dos agravados, porque poca da interposio do recurso eles ainda
no haviam sido citados nos autos originrios.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheo do recurso. Pelo que dos autos
consta, estou que assiste razo aos agravantes em seu inconformismo. Como j dito por
ocasio do julgamento do pedido de atribuio de efeito suspensivo ao recurso,
descreveram os agravantes a f. 04-TJ, as obras que foram levadas a efeito pelos
agravados no terrao do Ed. Carlos Braz, como segue: "Entre as j realizadas esto a
abertura do teto da unidade autnoma e a construo de uma escada de acesso ao
terrao, seguida do fechamento, com muro, para uso exclusivo, de 75m do terrao, e da
colocao de um porto de ferro.
Posteriormente, foi iniciada a construo do telhado." Observo que a clusula Quarta da
Conveno de Condomnio (f. 71-TJ) prev, claramente, que "Fica esclarecido que 70%
do terrao descoberto ser de direito de uso e utilizao dos condminos proprietrios
dos apartamentos de n 101, 102, 201, 202, 301, 302 e 402 em partes iguais e o
restante de 30% de direito de uso e utilizao do condmino proprietrio do apartamento
de n401, parte esta localizada em cima do mesmo." (Destacamos).
A meu ver, a Conveno de Condomnio estabeleceu que os condminos,
independentemente de qual unidade lhes pertena, tm o direito de uso do "terrao
descoberto", e isso significa dizer "sem edificaes".
Partindo de tal premissa, entendo que qualquer medida que tenha por objeto alterar a
situao fsica do "terrao descoberto" deve ser obstada, haja vista que, at onde se

pode perceber nestes autos, a conduta dos agravados configura afronta direta ao que
fora previsto na Conveno de Condomnio.
A meu ver, portanto, qualquer modificao na forma de uso do referido terrao depende,
em princpio, da anuncia dos demais condminos, pois, o direito de uso no se sobrepe
ao direito de propriedade.
Como se v do disposto no art. 1.343 do Cdigo Civil, a lei que estabelece tal condio:
"A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a
conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos
condminos." Assim, mesmo que, em tese, se entendesse que o direito de uso exclusivo
do terrao, por si, autorizasse a realizao de obras nele, no poderiam os agravados
faz-las sem a autorizao prvia dos demais condminos. A jurisprudncia, em casos
semelhantes, tem entendido o seguinte:
"EMENTA: APELAO CVEL. AO DE OBRIGAO DE FAZER C/C INDENIZAO.
DEMOLIO DE OBRA SOBRE TERRAO DE EDIFCIO. USO EXCLUSIVO DA REA PELO
PROPRIETRIO DA FRAO IDEAL. OBRA ILEGAL. NO AUTORIZAO DOS
CONDMINOS. DEMOLIO. INDENIZAO. DESCABIMENTO.O proprietrio de unidade
condominial que, nos termos da Conveno do Condomnio, possua o direito de uso e
fruio da rea do terrao sobre seu imvel, no pode construir sobre ela sem aprovao
da maioria dos demais condminos, notadamente se a edificao impede acesso a caixas
d'gua pertencentes ao Edifcio. O direito de uso, por si, no significa direito de
edificao, sendo impositiva a demolio da obra.Os danos materiais somente so
devidos quando devidamente provados; ausente a prova, descabida a referida
condenao." (APELAO CVEL N 1.0625.06.060863-9/001).
"EMENTA: AO DEMOLITRIA - ALTERAO DA FACHADA DO PRDIO - CONSTRUO
EDIFICADA NO TERRAO DA UNIDADE AUTNOMA - CONVENO DE CONDOMNIO, LEI
4.591/64 E NORMAS MUNICIPAIS - VIOLAO - AUTORIZAO DOS CONDMINOS AUSNCIA - PROCEDNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. Tendo o conjunto probatrio
demonstrado saciedade que a construo erguida no terrao da unidade autnoma pelo
ru feriu a conveno de condomnio, a Lei 4.591/64 e as normas municipais, de se
deferir o pedido de demolio." (AC. 1.0024.05.626467-4/001 - TJMG).
Assim, fora convir pela ausncia do direito dos agravados de realizao da obra, na
forma como exposta nesta sede recursal, e, por isso, deve ela ser paralisada. Isso posto,
dou provimento ao agravo de instrumento e reformo parcialmente a deciso agravada,
para deferir o pedido de antecipao de tutela, determinando a paralisao das obras
efetivadas pelos agravados, Jos Fernandes da Silva Junior e outros, no terrao do
Edifcio Carlos Braz, sob pena de multa diria no valor de R$250,00 (duzentos e
cinquenta reais), limitada ao montante de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Custas
pelos agravados. DESA. MRCIA DE PAOLI BALBINO - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. ANDR LEITE PRAA - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "RECURSO PROVIDO."

2.11 Prximo mdulo


Neste segundo mdulo, vimos os direitos e deveres dos condminos e analisamos
algumas situaes polmicas e casos concretos para ver como as regras funcionam na
prtica.

No prximo mdulo, vamos estudar um pouco a figura do sndico.


Bons estudos e at o prximo mdulo.
Sabrina Rodrigues

Mdulo III
3.1 Sobre o mdulo 3
No mdulo anterior conhecemos os principais direitos e obrigaes dos condminos. Mas
para que esses direitos e deveres sejam respeitados e tudo funcione bem, preciso que
o condomnio tenha um representante, um administrador: o sndico.
Nesse mdulo, vamos ver qual o papel do sndico, quais as suas funes e obrigaes e
o que pode acontecer quando ele no cumpre seu papel. Veremos tambm, qual a
contraprestao que recebe e como eleito e destitudo.

3.2 Sndico: o administrador do condomnio


Para comear, precisamos ter uma viso geral do papel do sndico.
Para que serve um sndico?
Quem pode ser sndico?
Como ele ser escolhido?
Para que possamos entender melhor a figura do sndico, selecionei um pequeno curso,
que trata exatamente deste tema.
No deixe de conferir.

O sndico nos condomnios 1: Aspectos introdutrios


Condomnio
Acessar o curso 'O sndico nos condomnios 1: Aspectos introdutrios'
Este curso tem por base fornecer algumas ideias gerais e conceituais sobre o sndico nos
condomnios edilcios.
Este o primeiro tema que ser abordado numa srie de trs cursos que iro tratar dos
aspectos relativos ao sndico e suas funes.
O segundo curso tratar sobre as funes legais do sndico, e o terceiro curso, por sua
vez, abordar a questo das eleies, remunerao e destituio do sndico nos
condomnios.

1 O sndico nos condomnios 1: Aspectos introdutrios


1.1 Conceitos importantes
Na legislao civil vigente o condomnio edilcio no possui personalidade jurdica prpria,
ou seja, no capaz de adquirir direitos e assumir obrigaes.

Dessa forma, foi criada a figura do sndico que a pessoa responsvel por administrar o
condomnio.
o sndico quem deve representar o condomnio ativa e passivamente seja na esfera
jurdica ou fora dela, sempre na defesa dos seus direitos e interesses, e, claro, dentro
das atribuies que a lei confere ao sndico.
O Cdigo Civil Brasileiro em seu art. 1.348, II do Cdigo Civil Brasileiro prev essa
prerrogativa ao sndico:
Art. 1.348. Compete ao sndico:
(...)
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
O Cdigo de Processo Civil em seu art. 12, IX tambm confirma o principal papel do
sndico:
Art. 12. Sero representados em juzo, ativa e passivamente:
(...)
IX - o condomnio, pelo administrador ou pelo sndico.
A legislao civil trata especificamente da figura do sndico, determinado que o mesmo
pode no ser condmino, e que ser eleito por prazo no superior a dois anos, podendo
haver reeleio.
o que prev o art. 1347 do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Dessa forma, pode-se dizer que o sndico o representante legal do condomnio,
podendo praticar atos que importem na defesa dos interesses condominiais, seja como
agente ativo ou passivo, no mbito judicial ou fora dele.
A legislao prev a possibilidade de que outra pessoa diferente do sndico exercer a
representao do condomnio. Essa hiptese somente seria possvel caso seja aprovada
em assembleia, conforme determina o art. 1348, 1 do CC/02:
Art. 1348 (...)
1o Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de
representao.
Tanto pessoas fsicas ou jurdicas podem ser sndicos de condomnio. Tal prerrogativa est
prevista na Lei n 4591/64, art. 22, 4.
Cumpre destacar que atualmente os condminos, por comodidade, esto optando pela
escolha de uma administradora de imveis para gerir o condomnio, analisando,
sobretudo a habilidade e competncia profissional dessas empresas especializadas no
trato das questes condominiais.

Tal possibilidade somente vivel caso no haja regra proibitiva na conveno


condominial.
A administradora deve ser de inteira confiana do sndico, que ir gerir as todas as
receitas condomnio, e realizar o pagamento de todas as despesas. Cabe
administradora prestar, de tempos em tempos, contas ao sndico sobre a sua gesto.
Alm disso, a administradora deve auxiliar o sndico na realizao das assembleias,
preparando as convocaes, delimitando os temas a serem discutidos na pauta do dia,
redigir a ata, etc.
A documentao do condomnio referente aos extratos das contas correntes, relao dos
inadimplentes, contas e previso oramentria tambm deve ser apresentado pela
administradora ao sndico, que levar ao conhecimento dos condminos nas assembleias.
Para um acompanhamento mais atento do sndico aos trabalhos prestados pela
administradora, de suma importncia que o contrato preveja a apresentao mensal
dos seguintes documentos:

Cpias das guias de recolhimento do da contribuio sindical, INSS, FGTS, PIS e


IR;
Certides negativas de dbito ao INSS e FGTS;
Prova de entrega da DIR (declarao de imposto de renda na fonte);

. Cpias de comprovantes dos rendimentos pagos e respectiva reteno do importo de


renda na fonte;
. Prova da entrega no prazo determinado para a RAIS (Relao Anual de Informao
Social)
Em relao ao tema importante lembrar da figura do subsndico. Sabe-se que tal
funo no nem sempre prevista nas convenes.
O Cdigo Civil, por sua vez, no menciona esta exigncia; ficando esta previso, de fato,
a cargo das convenes.
Recomenda-se que exista a figura o subsndico, pois sua funo substituir
temporariamente o sndico em casos de ausncia; entretanto, tal substituio do sndico
pelo subsndico no deve ultrapassar o prazo de trinta dias.
Alm disso, nos casos de morte, destituio, renncia ou quaisquer outros impedimentos,
caberia ao subsndico convocar assembleia geral para eleio de novo sndico.

1.2 Referncias Bibliogrficas


Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

3.3 As funes legais do sndico


A lei define algumas atribuies para aqueles que representam e administram um
condomnio.
Para que possamos saber quais so essas atribuies, indico a leitura de um minicurso
que trata sobre as principais funes do sndico estabelecidas pela legislao.

1 O sndico nos condomnios 2: Funes legais do sndico


1.1 Funes
O sndico considerado o rgo administrativo mais importante do condomnio, que atua
em carter permanente na gesto da vida condominial, diferentemente da assembleia
geral que atua de forma espordica, e do conselho consultivo, que somente elabora os
pareceres solicitados.
Ainda que o sndico perceba remunerao mensal, ele no empregado do condomnio,
no faz jus aos direitos trabalhistas nem considerado locador de servios.
Alm da funo de representar ativa e passivamente o condomnio no mbito judicial ou
fora dele na defesa dos interesses comuns, o sindico tem algumas atribuies legais
privativas de sua funo, conforme anuncia o art. 1.348 do CC/02.
Vamos explicitar cada uma delas.
I - convocar a assembleia dos condminos;
Nos termos do art. 1350 do CC/02, funo do sndico convocar a assembleia geral
ordinria, realizada anualmente, na forma prevista na conveno, com o intuito de
aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de
contas, e eventualmente eleger o substituto do sndico e alterar o regimento interno.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Cabe ao sndico, ainda, convocar as assembleias gerais extraordinrias. Caso o mesmo
no o faa, poder dos condminos solicitar a realizao, nos termos do art. 1355 do
Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um
quarto dos condminos.
H alguns autores que entendem que o conselho consultivo tambm poderia convocar
assembleias gerais ordinrias, ou na omisso deste, qualquer condmino. Tal
entendimento leva em conta situao similar ao que ocorre nas sociedades por aes.
Entretanto na legislao civil vigente, quando houver ausncia de convocao de
assembleia por omisso dos autorizados, qualquer condmino poder solicitar ao juiz que
decida a questo, conforme determina o art. 1350, 2 do CC/02:
Art. 1350 (...)

2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer


condmino.
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
O sndico representa o condomnio, e para tal tem poderes de gesto e representao da
totalidade dos condminos. Com base nestes poderes, atuar de forma a defender os
interesses condominiais comuns seja na esfera jurdica ou administrativa, sempre
observando os limites previstos na legislao e na conveno condominial.
Como representante legal, o sndico que deve receber citao nas demandas judiciais
em que o condomnio for polo passivo. Um exemplo seriam de aes contra decises
tomadas em assembleias, demandas trabalhistas etc.

Em juzo, o sndico deve regularizar sua situao processual apresentando cpia


registrada da assembleia que o elegeu assim como a cpia da conveno condominial.
Cumpre destacar que assuntos privados de determinadas unidades autnomas, ou
interesses particulares no fazem parte da gesto do sndico, que deve se ater os
interesses gerais e comuns do condomnio.
III- Dar imediato conhecimento da existncia de procedimento judicial ou administrativo
de interesse do condomnio.
Consiste em avisar aos condminos sobre a existncia de procedimento judicial ou
administrativo tal como descrito no texto legal.
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assembleia;
funo e dever do sndico fazer cumprir as normas previstas de forma que o
condomnio funcione da melhor forma possvel. Esta obrigao decorre da prpria noo
de administrao e gerncia do condomnio.
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;
As partes comuns de um condomnio devem ser zeladas e utilizadas em prol do bem
coletivo, sob constante vigilncia do sndico. Contudo, podem os condminos usar as
determinadas partes comuns (exemplo: salo de festas) para interesses particulares,
desde que observadas as exigncias e limites previstos na lei e na prpria conveno de
condomnio.
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
funo do sndico elaborar o oramento da receita e despesa relativa a cada ano,
fazendo uma previso dos gastos realizados no perodo anual. Normalmente so
contabilizadas as despesas com salrios de funcionrios e respectivas verbas
previdencirias, gastos com a manuteno das partes comuns, energia eltrica,
elevadores, despesas de ordem tributria em geral e remunerao do sndico, quando for
o caso.

Alm dessas despesas, por imposio prevista no art. 1.346 do Cdigo Civil Brasileiro, h
o gasto relativo ao seguro da edificao, que protege contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial.
Pela natureza, tal despesa tambm deve figurar como um dos passivos a serem
previstos no oramento.
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
Cabe ao sndico zelar pela sade financeira do edifcio, e assim, a receita advinda do
pagamento das quotas condominiais absolutamente indispensvel. O sndico tem o
poder e dever de realizar a cobrana de forma administrativa e judicial. Para evitar
constrangimentos e possveis aes indenizatrias, grande parte dos condomnios adota a
cobrana bancria.
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
obrigao do sndico prestar contas dos pagamentos e recebimentos que realizou em
nome do condomnio durante sua gesto. Via de regra, nos termos do art. 1350 do
Cdigo Civil Brasileiro, o sndico submete suas contas para aprovao na Assembleia
Geral Ordinria, que ocorre anualmente ou em outra data prevista na conveno de
condomnio. Na ocorrncia de alguma eventualidade, pode-se exigir que a prestao de
contas em outra poca.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos,
na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Nos termos do art. 1349 do Cdigo Civil Brasileiro, o sndico pode ser destitudo caso
deixe de prestar contas. Para tal deve haver assembleia especialmente convocada para
esse fim, sendo a destituio aprovada por voto da maioria absoluta dos membros.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
IX - realizar o seguro da edificao.
Cabe ao sndico realizar o seguro da edificao, que obrigatrio, segundo determina o
art. 1.346 do Cdigo Civil Brasileiro.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial.
O gasto relativo ao seguro configura despesa ordinria e deve ser cobrada juntamente
com o rateio mensal da quota condominial.
Vale dizer que nem mesmo em assembleia os condomnios podero decidir pela no
realizao desse seguro, j que obrigao prevista em lei.

No Cdigo Civil de 2002 no foi previsto o prazo para a realizao do seguro. Nesse caso,
entendem alguns autores que se aplica o prazo previsto na antiga Lei n 4591/64, que
prev o prazo de 120 (cento e vinte) dias da concesso do habite-se.
A referida lei prev como penalidade em caso de omisso do sndico, multa mensal
correspondente a 1/12 do imposto predial.
Lei n 4591/64
(...)
Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra
incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o
prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio
sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrvel executivamente
pela Municipalidade.

1 O sndico nos condomnios 1: Funes legais do sndico


1.2 Referncias Bibliogrficas
Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

3.4 Eleio, remunerao e destituio do sndico


Como o processo de escolha do sndico?
H requisitos legais para a escolha?
O sndico pode ou deve ganhar alguma coisa para representar o condomnio? Quanto?
Quanto tempo o sndico pode ficar "no poder"?
E se o sndico no for bom? possvel destitu-lo? Como?
Leia o minicurso indicado abaixo e tire suas dvidas.

3.4 Eleio, remunerao e destituio do sndico


1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio
1.1 Eleio
O sndico, condmino ou no, ser eleito em assembleia para mandato no superior a
dois anos, renovveis, conforme previsto no art. 1.347 do Cdigo Civil Brasileiro.

Normalmente tal eleio ocorre em assembleia geral ordinria, que realizada


anualmente, conforme previso do art. 1.350 do Cdigo Civil Brasileiro.
Para de fato ocorrer a eleio do sndico em AGO, tal matria deve constar da ordem do
dia, sendo aprovado o sndico pela maioria dos condminos presentes (Lei n 4591/64,
art. 24).
Parte da doutrina entende que no havendo eleio do sndico na AGO, ela pode ocorrer
em qualquer outra assembleia, de forma a evitar que o condomnio fique sem
representao, desde que observado o quorum legal.
Sobre o quorum necessrio para votao, estabelece o art. 1.352 do
Brasileiro, que, salvo determinadas matrias que a lei exija um quorum
deliberaes em assembleia sero tomadas em primeira convocao por
votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade
ideais:

Cdigo Civil
especial, as
maioria dos
das fraes

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Cumpre destacar que a conveno de condmino pode dispor de maneira diversa,
alterando o critrio de frao ideal previsto no art. 1.352 do Cdigo Civil Brasileiro por
aquele em que cada voto corresponde uma unidade autnoma. Mas na omisso da
conveno, prevalece o critrio legal. o que verificamos no pargrafo nico do art.
1.352 do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.352. (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno
de constituio do condomnio.
Sobre a matria importante transcrever a ementa de um julgado do Tribunal de Justia
do Estado de So Paulo que confirmou a sentena que decretou a anulao de uma
assembleia de eleio de um sndico desprovida das formalidades previstas na
conveno.
TJ/SP. Apelao n: 9191750-31.2006.8.26.0000
Relator(a): Elcio Trujillo
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 7 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 31/08/2011
Data de registro: 05/09/2011
Outros nmeros: 994061172346

Ementa: ANULAO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMNIO - No observncia s disposies


da Conveno Condominial -Deliberao no prevista na ordem do dia -Eleio de sndico
em atraso com as obrigaes condominiais - Nulidade -Sentena mantida - RECURSO
NO PROVIDO

1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio


1.2 Durao do mandato
A durao do mandato do sndico expressamente prevista na legislao civil no art.
1.347, sendo estipulado o prazo de 02 (dois) anos, podendo haver reeleio:
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder
renovar-se.
Os condminos em assembleia podem definir que o mandato do sndico pode se dar em
tempo menor do que os dois anos, mas tal prtica no aconselhvel haja vista que o
curto espao de tempo da gesto condominial pode no apresentar resultados
expressivos.

1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio


1.3 Remunerao do sndico
Atualmente na maior parte dos condomnios em vez de se fixar remunerao ao sndico,
comum que o mesmo fique isento do pagamento da taxa condominial.
Mas nada impede que seja deliberado em assembleia a remunerao especfica, iseno
da taxa condominial ou mesmo mandato gratuito.
Os tribunais de todo o pas reconhecem a remunerao do sndico, se no vejamos:
AAO MONITORIA. COBRANA DE DESPESAS DE CONDOMNIO. CASO, CONTUDO, EM
QUE RESTOU EVIDENCIADO QUE NO PERODO APONTADO A CORRE ATUAVA COMO
SNDICA E ERA CONTEMPLADA COM A ISENO DO PAGAMENTO. PREVISO EXPRESSA
CONSTANTE DA ATA DE INSTALAO DO CONDOMNIO. AUSNCIA DE COMPROVAO
DE POSTERIOR ALTERAO. IMPROCEDNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
(TJ/SP. Apelao n 3004598-73.2006.8.26.0506. Relator(a): Vito Guglielmi. Comarca:
Ribeiro Preto. rgo julgador: 6 Cmara de Direito Privado. Data do julgamento:
25/08/2011)
Ao de cobrana. Condomnio. Iseno do pagamento da taxa condominial pela sndica
aprovada em Assembleia Geral Ordinria. Conveno de condomnio que veda a
remunerao para o exerccio daquela funo. Ao de cobrana que no tem o condo
de afastar irregularidade do foi deliberado em assembleia. Boa f da sndica ao deixar de
pagar aqueles valores. Recurso provido.
(TJ/SP. Apelao n 9118709-70.2002.8.26.0000. Relator(a): Maia da Cunha. Comarca:
Praia Grande. rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado. Data do julgamento:
25/08/2011. Data de registro: 26/08/2011)
APELAO CVEL - AO ORDINRIA - ASSEMBLEIA GERAL - ORDINRIA EXTRAORDINRIA - REMUNERAO DO SNDICO - NULIDADE DA AGE AFASTADA - PROLABORE - PAGAMENTO PELO TRABALHO - SENTENA MANTIDA. No obstante a alegada

irregularidade na convocao para Assembleia Geral, a qual no restou evidente nos


autos, extrai-se a concordncia do condomnio pelo pagamento ao sndico por seus
trabalhos, sugesto aceita em reunio ordinria, seguindo os exatos comandos da
Conveno de Condomnio, especificando-se a quantia em segunda assembleia,
extraordinria, com competncia para tratar de matrias diversas. No h se falar em
nulidade da assembleia se a AGO seguinte, regularmente realizada, referendou o
estabelecido na reunio anterior, manifestando-se os condminos, inclusive, por ratificar
o perodo em que no convocada assembleia e que gerido o condomnio pelo aqui ru.
Prestando o ru o trabalho, mesmo que de forma defeituosa, imperioso o recebimento
do valor correspondente, no havendo falar em obrigao de devoluo das quantias,
relativas a atividade desenvolvida.
(TJMG. Nmero do processo: 1.0024.02.800954-6/001(1) Numerao nica: 800954663.2002.8.13.0024.
Relator: Des.(a) MAURO SOARES DE FREITAS. Data do Julgamento: 04/10/2006. Data
da Publicao: 27/10/2006).

1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio


1.4 Interveno judicial
Conforme j dito em outro tpico, em caso de omisso do sndico em convocar
assembleia geral ordinria, poder o magistrado decidir a questo por provocao de
qualquer condmino, se no vejamos:
Art. 1352 (...)
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
A Lei n 4591/64 abordava este tema de forma mais ampla, ou seja, determinava que
passados quinze dias do prazo em que o sndico deveria convocar assembleia para
eleio de substituto, diante da manifestao de qualquer condmino, o juiz deveria
designar um sndico provisrio, definindo sua remunerao e funes.
Uma tarefa principal neste caso a convocao de nova assembleia para a eleio dos
novos gestores.
Alguns autores entendem que este artigo da Lei n 4591/64 no teria sido revogado
tacitamente pelo Cdigo Civil haja vista que tal dispositivo mais abrangente.

1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio


1.5 Destituio do sndico
Nos termos do art. 1.349 do Cdigo Civil Brasileiro, so causas que ensejam a destituio
do sndico:
- prtica de irregularidades
- ausncia de prestao de contas
- administrao inconveniente do condomnio.

Segundo determina o referido dispositivo legal, para a destituio h ser convocada


assembleia especificamente voltada para esse fim, sendo a pauta aprovada pela maioria
absoluta de seus membros, se no vejamos:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Vale destacar que a destituio assunto interno ao condomnio, no podendo ser
apreciado pelo Poder Judicirio. O magistrado s tem competncia de analisar os
aspectos formais da destituio, caso no tenha sido observada algum requisito legal em
todo o procedimento.
Sendo destitudo a qualquer tempo, o sndico no faz jus a qualquer indenizao, tendo
seu mandato interrompido antecipadamente.

1 O sndico no condomnio 3: Eleio, Remunerao e destituio


1.6 Referncias bibliogrficas
Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

3.5 O papel do sndico


Agora que j entendemos melhor a figura do sndico, hora de fazer uma pequena
reviso.
Por isso separei um outro minicurso, dessa vez de autoria da Dra. Luciana Loschi, que
retoma vrias informaes j dadas anteriormente e traz mais alguns aspectos
interessantes sobre o papel do sndico no condomnio.
Vale a pena a leitura.
Qual o papel do sndico?
O Novo Cdigo trouxe mudanas importantes na gesto dos condomnios. Se
anteriormente para substituir o sndico eram necessrios 75% dos votos da assembleia,
agora essa exigncia caiu para maioria absoluta, ou seja 50% mais um, e os condminos
ainda podem contratar um sndico que no seja morador do edifcio. Vamos estudar tudo
que mudou sobre o sndico.

1 O sndico
1.1 Conceito
a pessoa escolhida para defender os interesses do condomnio, administrar uma
comunidade, por isto, cabe a ele zelar pelos interesses de todos os condminos,
indistintamente, ainda que um deles no desperte simpatia.

Exerce a funo executiva com a assessoria do Conselho Consultivo, administra o


condomnio, cabendo a Conveno determinar o modo de sua escolha, suas atribuies e
o quorum para sua eleio.
Nessa sua funo, deve garantir a vigilncia, moralidade e segurana, bem como os
servios que interessam a todos os moradores do edifcio.
O sndico como administrador responsvel perante o condomnio.

1 O sndico
1.2 Da eleio
O Sndico poder ser pessoa fsica ou jurdica,
condmino, que no esteja em conflito com os
interesses do condomnio.
permitida, ainda, a contratao do sndico que no
seja morador do condomnio, tambm tendo de ser
eleito pela Assembleia. So chamados de "sndicos
profissionais", ou seja, pessoas contratadas pelos
condminos, quando no houver entre eles, interesse
ou vontade de assumir a administrao do edifcio.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. 4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha
ao condomnio...
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.

1 O sndico
1.3 - Durao do mandato do sndico
Seu mandato no poder exceder a 02 anos, permitida a reeleio, podendo a conveno
dispor quanto ao prazo outra regra.
Por exemplo, poder ser menor do que 02 anos, mas no poder exceder o limite legal
do binio. E quanto reeleio, a lei permite a renovao, sem fixar limite.

1 O sndico
1.4 Outro representante
De acordo com o artigo 1348 1CC, a Assembleia poder investir outra pessoa no lugar
do sndico, em poderes de representao, naturalmente sem prejuzos do poder de
representao do sndico.
Legislao

Novo Cdigo Civil - 10406/2002


Art. 1348. Art.1348
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de
representao.
O sndico poder transferir, total ou parcialmente, as funes administrativas ou os
poderes de representao, pessoa de sua confiana, porm, sob sua inteira
responsabilidade, mediante prvia aprovao em Assembleia Geral, salvo disposio em
contrrio da Conveno.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1348. Art. 1348 CC 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da
assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno.

1 O sndico
1.5 Do subsndico
No obrigatria a existncia do subsndico. a pessoa que substitui o sndico nas suas
atribuies, quando de sua impossibilidade. A eleio de subsndico deve ser prevista na
Conveno.
Quando ocorrer a destituio do sndico, no cabe ao subsndico terminar ao mandato. O
subsndico uma figura para substituio eventual do sndico. Na sua destituio, quem
assume suas funes o presidente do Conselho Consultivo, at que seja eleito outro
sndico para complementar o mandato.

1 O sndico
1.6 Da competncia
A lei determina atribuies obrigatrias, que devem constar em todas Convenes de
todo condomnio e, atribuies facultativas que os interessados resolvam colocar na
Conveno de acordo com as particularidades e convenincias do condomnio.
As competncias do sndico so definidas no 1 do artigo 22 da Lei 4.591/64 e nos
artigo 1348 e 1350 do Cdigo Civil.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. Art. 22...
1 Compete ao sndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os
atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei
ou pela Conveno;

b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que


respeita sua vigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam
a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e
fazer executar as deliberaes da assembleia;
f) prestar contas assembleia dos condminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de
verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio."
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1348. Compete ao sndico:
I - convocar a assembleia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assembleia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.

1 O sndico
1.7 Da remunerao
No obrigatria. Compete Conveno prever se
cabe ou no remunerao ao sndico pelo desempenho
do seu trabalho. E a forma adequada, se em
dinheiro, moradia ou iseno das contribuies das
despesas do condomnio, recompensando-o o seu
exerccio.

Caso seja remunerado, dever ser definida a


remunerao na Assembleia que o eleger, salvo
disposio diversa na Conveno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. Art. 22 da lei 4591/64
4... ser fixada a remunerao pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a
Conveno dispuser diferentemente.

1 O sndico
1.8 Da prestao de contas
O sndico obrigado a prestar contas da sua administrao ao condomnio atravs da
Assembleia, e, no necessariamente a cada um dos condminos individualmente,
somente quando lhe for exigidas, a qualquer tempo. ideal que seja enviado,
mensalmente aos condminos ao menos o balancete de receitas e despesas do ms.
Anualmente, ele convocar reunio da assembleia dos condminos, na forma prevista na
conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos
e as prestaes de contas...
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Art. 1356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.

1 O sndico
1.9 Da destituio
Em qualquer momento do mandato, o sndico que praticar irregularidades, no prestar
contas ou no administrar convenientemente o condomnio poder ser destitudo da sua
funo.
Com o novo Cdigo Civil, digamos que ficou mais fcil demitir o sndico. Antes, eram

necessrio 2/3 dos votos da totalidade dos condminos presentes na Assembleia para
isto. Agora, pode-se destitu-lo com maioria absoluta, ou seja, metade mais um.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.

1 O sndico
1.10 Da renncia
Cabe ao sndico convocar a Assembleia Geral que ir
eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo
at a posse do novo sndico.

Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Modelo de Petio
Sindico: o sndico querendo renunciar ao cargo deve encaminhar uma carta ao
Conselho ou prpria administradora do Condomnio, cabendo a esta comunicar ao
Conselho e tomar as devidas providncias.
data ..............
Ao Conselho ou Administradora
Do Condomnio Edif ....................
Venho atravs da presente, comunicar que, em carter irrevogvel, estou renunciando ao
cargo de sndico do Condomnio Edifcio ................, devendo permanecer apenas at ...
(dia, ms, ano).
Solicito vossas providncias no sentido de convocar uma Assembleia Geral para eleio
de novo sndico, conforme preceitos da Conveno Condominial.

Agradeo colaborao de todos pelo perodo que ocupei o cargo de sndico, colocandome disposio para todo e qualquer esclarecimentos que se fizerem necessrio.
Atenciosamente,
Assinatura

1 O sndico
1.11 Notcias
Subsndico pode representar condomnio na Justia do Trabalho
A Justia do Trabalho admite que, na ausncia do sndico, o condomnio seja
representado em juzo pelo subsndico. No se pode caracterizar, nesse caso, confisso
ficta, ou seja, a admisso, como verdadeiro, do que foi afirmado pelo autor da ao,
imposta como sano parte que se recusa a depor ou a comparecer em juzo.
Essa foi a deciso de segunda instncia que prevaleceu na Terceira Turma do Tribunal
Superior do Trabalho com o no-conhecimento do recurso de um ex-empregado do
condomnio do Edifcio Videira, localizado no bairro Jardim Paulista, em So Paulo.
Zelador do prdio no perodo de 1992 a 1997, ele contestava a representao da
subsndica do prdio na ao em que ele pede o pagamento em dobro das frias que no
teria usufrudo.
De acordo com o Tribunal Regional do Trabalho de So Paulo (2 Regio), no se aplica,
na Justia do Trabalho, dispositivo do Cdigo de Processo Civil (artigo 12, IX) que prev
que o condomnio deve ser representado pelo administrador ou pelo sndico. No recurso
ao TST, o advogado do ex-empregado do condomnio alegou que deveria ser aplicada a
pena de confisso ficta ao condomnio pelo no-comparecimento em juzo do sndico
como seu representante.
"Ordinariamente, o subsndico, eleito em assembleia, tem como funo a substituio do
sndico nas ausncias e impedimentos deste", observou o relator do recurso, ministro
Carlos Alberto Reis de Paula. Ele ressaltou que no h nenhum dado que leve concluso
de que a subsndica do Condomnio Edifcio Videira no estaria com a prerrogativa de
substituir o sndico. O ministro registrou ainda que o Tribunal Regional do Trabalho de
So Paulo (2 Regio) havia citado a existncia no processo de procurao onde consta a
representao do condomnio pela subsndica.
O relator disse que, mesmo se fosse considerada irregular a representao do
condomnio e fosse aplicada a pena de revelia, seria incuo o reconhecimento da
confisso quanto matria de fato, pois a controvrsia refere-se ao pedido de
pagamento em dobro de frias no-gozadas, que foi negado pelas instncias ordinrias
por falta de provas. (RR 660594/2000.1).
Ex-sndico acusado indevidamente deve ser indenizado
Um ex-sndico de condomnio residencial em Braslia conseguiu na Justia o direito de ser
indenizado por danos morais, por ter sido acusado indevidamente de apropriao
indbita de dinheiro do condomnio. A acusao partiu da sndica anterior a ele, e de um
morador do prdio. Pelos danos morais provocados, os dois vo ter de indenizar

solidariamente em R$ 6 mil o ex-sndico. A sentena do juiz da 4 Vara Cvel de


Braslia, Robson Barbosa de Azevedo, e cabe recurso.
De acordo com detalhes do processo, o autor foi acusado de apropriao indbita do
dinheiro do condomnio, sendo objeto de calnias e de injrias. As acusaes ocorreram
no intervalo do mandato dele, se estendendo aps o trmino deste, e a causa provvel
foi o desejo da sndica em retomar o cargo. As calnias, segundo o autor, ofenderam sua
reputao perante os amigos e a comunidade onde mora, pois alm de ser conhecido
como sndico, o tambm como advogado.
Em sua defesa, dizem os rus que o pedido no deve ser aceito, pois o autor no
especificou as condutas praticadas por eles, fazendo-o de forma genrica. Sustentam que
o ex-sndico ajuizou outras aes indenizatrias contra o condomnio e contra outros
moradores, tendo essas aes a mesma causa de pedir e conexo entre os pedidos.
Destacam ainda que nunca atriburam ao autor a prtica do delito de "apropriao
indbita". O que houve, na verdade, foi a demonstrao por meio de documentos
apresentados aos moradores em assembleia de que o ex-sndico no estava gerindo
adequadamente os recursos. A arrecadao sempre foi suficiente para o pagamento das
despesas mensais, no sendo verdadeira a afirmao dele de que teria despendido
recursos prprios para arcar com as despesas condominiais.
A srie de aes contra o autor mostra que o mesmo, na condio de sndico, no
prestou contas de sua gesto e no entregou ao seu sucessor os pertences e documentos
contbeis, alm de no ter atendido aos requerimentos da nova administrao. As
representaes, segundo os rus, consistem em exerccio regular de direito, no se
traduzindo em ofensa moral.
No entendimento do magistrado, o autor sofreu sim acusaes de apropriao de
dinheiro e de bens do condomnio, por parte dos rus, que foram levadas a pblico e
includas em ata de assembleia. Como essas acusaes no ficaram comprovadas, tornase evidente o dano moral sofrido at mesmo porque tais afirmaes foram consignadas
em ata de assembleia, gerando um sentimento negativo no autor, alm de
constrangimento.
Quanto ao pedido de reconveno solicitado pelos rus, entende o juiz que este deve ser
negado, pois querem os requeridos com esse pedido revidar a ao proposta. A
reconveno no deve ser aceita, segundo o magistrado, pois no consta nos autos
qualquer prova de que o ex-sndico tenha forjado documentos para prejudicar os
rus/reconvintes, seja nessa ou em outra ao solicitada.
A deciso de primeiro grau e est fundamentada no Cdigo de Processo Civil e na
Constituio Federal.
N do processo: 2003.01.1.076855-3
Ex-sndica obrigada a prestar contas
O juiz da 24 Vara Cvel, Geraldo Senra Delgado, julgou procedente o pedido da sndica
de um prdio do bairro Funcionrios, para que a ex-sndica seja obrigada a prestar
contas do dinheiro recebido dos condminos durante o perodo de sua administrao.

Segundo os autos, a ex-sndica foi convocada a comparecer em assembleias s quais no


compareceu. Em assembleia extraordinria, decidiu-se pela destituio da sndica, bem
como solicitao de contas, livros e demais documentos do condomnio. Eleita nova
administrao, a ex-sndica no apresentou os documentos solicitados, motivo pelo qual
o condomnio ajuizou ao de prestao de contas para que a vizinha apresente contas
de todo o crdito recebido dos condminos.
Em sua defesa, a ex-sndica alegou que no compareceu s assembleias por motivo de
doena, que exerceu sua administrao de forma transparente, tendo sido reeleita por
unanimidade e que foi destituda do cargo aps um acidente de carro. Ela conta que, em
12/5/1997, entregou os documentos solicitados e prestou contas. Entretanto, os
condminos continuaram a querer outros documentos e at contrataram um auditor.
Conta ainda do processo que, aps longa discusso pericial, a perita apresentou planilhas
com clculos possveis das diferenas dos dbitos e crditos do condomnio no perodo
em que a mulher foi sndica.
Ao julgar procedente o pedido de prestao de contas, o juiz ressaltou que "na primeira
fase da ao de prestao de contas discute-se sobre a obrigao de prestar as contas e,
caso haja sentena de procedncia, ser reconhecido o direito da parte autora s contas,
e a parte r, por sua vez, ser condenada a prest-las".
O juiz verificou que h fundamentao legal para o pedido j que "a responsabilidade do
sndico de prestar contas ao condomnio decorre da lei".
Esta deciso foi publicada no ltimo dia 19/1 e dela cabe recurso.
Processo n 024.99.067.254-5

3.6 Decises dos Tribunais


Para as prximas indicaes, selecionei alguns julgados sobre o tema.
Analisar as decises dos tribunais muito importante, pois assim podemos entender
mais facilmente como a aplicao da teoria em casos reais, prticos.
Veja cada um deles nas prximas instrues.

3.7 O dever do sndico de prestar contas


O sndico tem obrigao legal de prestar contas; mas alega que o condomnio tem suas
contas muito desorganizadas e que j passou muito tempo desde de sua gesto. Quem
tem razo, o condomnio ou o ex-sndico?
Entenda a situao lendo esta deciso que separei.
TJ/MG. Condomnio. Ao de prestao de contas. Dever do sndico.

3.7 O dever do sndico de prestar contas


TJ/MG. Condomnio. Ao de prestao de contas. Dever do sndico.
Data da publicao da deciso - 01/04/2014.

Apelao Cvel 1.0313.09.298896-0/001 2988960-52.2009.8.13.0313 (1)


Relator(a) Des.(a) Antnio Bispo rgo Julgador /
Cmara Cmaras Cveis /
15 CMARA CVEL
Smula REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO
Comarca de Origem Ipatinga
Data de Julgamento 20/03/2014
Data da publicao da smula 01/04/2014
EMENTA: APELAO. AO PRESTAO DE CONTAS. CONDOMNIO. DESORGANIZAO.
IMPOSSIBILIDADE. A ao de prestao de contas s pode ser intentada por aquele que
tem direito a exigi-la contra aquele que tem o dever de prestar contas. Inteligncia do
artigo 914, I e II, CPC.
A desorganizao da administrao do ente condominial no motivo suficiente para
que o sndico se exima da responsabilidade em prestar contas, ainda mais se for levado
em conta que o mesmo tem obrigao de manter as contas do condomnio de forma
escorreita para que no haja nenhuma dvida sobre a lisura de sua administrao.
APELAO CVEL N 1.0313.09.298896-0/001 - COMARCA DE IPATINGA - APELANTE(S):
EDNIA DA GLRIA MARTINS - APELADO(A)(S): CONDOMNIO DO EDIFCIO GERALDO
OURIVIO
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em REJEITAR A
PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. DES. ANTNIO BISPO RELATOR. DES.
ANTNIO BISPO (RELATOR)
VOTO
EDNIA DA GLRIA MARTINS interps recurso de apelao contra a sentena fls. 86/90
proferida nos autos da Ao de Rito Especial de Prestao de Contas.
O pedido inicial foi julgado parcialmente procedente para que a apelante preste as contas
exigidas pelo apelado num prazo de at 48 (quarenta e oito) hora, referente ao perodo
em que foi sndica do apelado.
Houve condenao da apelante ao pagamento das custas e honorrios advocatcios
arbitrados em R$400,00 (quatrocentos reais), suspensa a exigibilidade por estar sob o
plio da justia gratuita.
s fls. 92/96 segue recurso da apelante inconformada com a sentena, alegando em
preliminar ilegitimidade ativa do representante do condomnio.
E no mrito, entende que se passou muito tempo entre a data que se quer a prestao
de contas, 2007/2008, e a propositura da ao, 12 de novembro de 2009.

Afirma que no momento em que entregou a administrao do condomnio para o sndico


repassou toda a documentao referente a sua gesto.
Alega que o sndico e o conselho fiscal do condomnio deveriam ter impugnado as contas
apresentadas naquele momento. Informa que h uma desorganizao total do
condomnio referente as suas contas, e que a sua prestao de contas seria impossvel,
pois que toda a documentao referente a sua administrao j se encontra em poder do
condomnio.
Assim, requer a reforma da sentena, afastando a pretenso do apelado, por total falta
de possibilidade do pedido, tendo em vista os inmeros erros fundamentais ao
procedimento administrativo condominial.
Ausente preparo, justia gratuita fls. 34. Recurso recebido nos efeitos legais, fls. 98.
Ausente contrarrazes.
o relatrio.
PRELIMINAR ILEGITIMIDADE DA PARTE
A apelante aduz preliminar de ilegitimidade ativa fundada na documentao acostada nos
autos, pois que afirma que houveram vrias tentativas de legalizar a procurao da
presente ao sem xito.
Sobre a legitimidade de ser parte no processo, leciona Fredie Didier: "A legitimidade para
agir (ad causam petendi ou ad agendum) condio da ao que se precisa investigar no
elemento subjetivo da demanda: os sujeitos.
No basta que se preencham os 'pressupostos processuais' subjetivos para que a parte
possa atuar regularmente em juzo. necessrio, ainda, que os sujeitos da demanda
estejam em determinada situao jurdica que lhes autorize a conduzir o processo em
que se discuta aquela relao jurdica de direito material deduzida em juzo.
a 'pertinncia subjetiva da ao', segundo clebre definio doutrinria. (...) Parte
legtima aquela que se encontra em posio processual (autor ou ru) coincidente com
a situao legitimadora, 'decorrente de certa previso legal, relativamente quela pessoa
e perante o respectivo objeto litigioso'. Para exemplificar: se algum pretende obter uma
indenizao de outrem, necessrio que o autor seja aquele que est na posio jurdica
de vantagem e o ru seja o responsvel, ao menos em tese pelo dever de indenizar".
(Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil, volume 1, 9 ed., Ed. Jus Podivm, p.
176/177)
Ora, constato nos documentos de fls. 18/20 a eleio para sndico do Condomnio
Geraldo Martins Ourivio se deu de forma em que a apelante concorreu para o pleito
sendo vencedor a pessoa que assinou a procurao, Sr. Denzio Henrique Alvarenga.
Tal eleio no foi impugnada pela apelante. E embora preveja um perodo de durao
entre maio de 2008 e maio de 2009, os documentos de fls. 53/56 comprovam que o seu
mandato foi prorrogado para at o fim do parcelamento da CEMIG, em novembro de
2009.
Em janeiro de 2010 foi eleito novo sndico, fls. 60/63, que foi destitudo do cargo em 26
de abril de 2010, assumindo novamente o Sr. Denzio Henrique Alvarenga, fls. 76/78.

Novamente no h qualquer impugnao, seja da apelada, seja de qualquer condmino,


da referida destituio. Assim, o apelado cumpriu a sua parte e est devidamente
representado nos autos, tendo em vista que o sndico, o representante legal, para a
propositura da presente ao, conforme artigo 12, IX, CPC e artigo 22, 1, a, lei
4591/64. Por estes fundamentos REJEITO A PRELIMINAR.
MRITO
Trata-se de recurso em que a apelante no se conforma com a deciso de primeiro grau
que determinou que apresentasse as contas num prazo de 48 (quarenta e oito) horas do
perodo em que atuou como Sndica do Condomnio do Edifcio Geraldo Ourivio, do
perodo compreendido entre abril de 2007 a abril de 2008.
Analisando os autos, constato que o motivo da ao o fato de que a apelante, quando
atuava como sndica do apelado, no quitou dbito que fora acordado junto a CEMIG, fls.
24, deixando um saldo devedor de R$12.665,80 (doze mil seiscentos e sessenta e cinco
reais e oitenta centavos), pelos quais acrescidos de encargos financeiros chegou ao
patamar de R$24.215,36 (vinte e quatro mil duzentos e quinze reais e trinta e seis
centavos).
O documento datado de 16 de janeiro de 2009, ou seja, quando a apelante ainda era
sndica do condomnio. Tendo em vista o disposto no artigo 914, CPC, a apelante deve
prestar contas da sua administrao no perodo em que foi sndica do Condomnio
Geraldo Martins Ourivio, uma vez que atuava como administradora do mesmo.
A alegao de que o perodo em que atuou como sndica e a apresentao das contas j
havia se passado muito tempo no motivo para que a apelante se exima de sua
responsabilidade contratual e legal.
Para que a apelante pudesse se elidir da prestao de contas, deveria ter produzido
prova demonstrando que de fato apresentou toda a documentao referente ao perodo
em que esteve a frente da administrao do Condomnio Geraldo Martins Ourivio como
sndica, nus que lhe incumbia por fora do artigo 333, II, CPC, o que no ocorreu nos
autos.
A ata de condomnio de acesso a todos os condminos, inclusive da apelante, se tivesse
juntado toda a documentao exigida por sua administrao, deveria ter trazido essa
prova aos autos.
A desorganizao na documentao do condomnio tambm no motivo para que no
seja responsvel pela prestao de contas, pois que como sndica que era no perodo
requerido, deveria ter colocado em ordem toda a documentao do condomnio, no s
as despesas, mas tambm os crditos advindos da arrecadao da taxa de condomnio.
Como afirmado em seu recurso, a apelante foi 'relapsa' ao no exigir o recibo de entrega
dos documentos, assim, no deve o condomnio pagar pela sua desdia. Neste diapaso,
mantenho a sentena.
Mediante tais consideraes, REJEITO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E NEGO
PROVIMENTO AO RECURSO.
Custas ex lege. DES. PAULO MENDES LVARES (REVISOR) - De acordo com o(a)
Relator(a). DES. EDISON FEITAL LEITE - De acordo com o(a) Relator(a).

SMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

3.8 O dever do sndico de prestar contas mais um caso concreto


No caso concreto a ser analisado, havia uma administradora, e esta j havia apresentado
balancetes.
Nessa situao ainda subsistir a obrigao do sndico de prestar contas?
Analise o caso concreto, entenda melhor a situao e veja como decidiu o tribunal.
TJ/MG. Condomnio. Sndico. Prestao de contas. Dever.
TJ/MG. Condomnio. Sndico. Prestao de contas. Dever.
Data da publicao da deciso - 08/02/2012.
Processo Apelao Cvel 1.0024.04.351606-1/001

3516061-74.2004.8.13.0024 (1)

Relator(a) Des.(a) Jos Marcos Vieira


rgo Julgador / Cmara Cmaras Cveis Isoladas / 16 CMARA CVEL
Smula
REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AOS APELOS
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
08/02/2012
Data da publicao da smula
17/02/2012
Ementa
EMENTA: APELAO CVEL. AO DE PRESTAO DE CONTAS. CONDOMNIO
VERTICAL. BALANCETES E DOCUMENTOS CONTBEIS. EXIBIO COM A CONTESTAO.
AUSNCIA DE APROVAO POR ASSEMBLEIA GERAL DE CONDOMNIO. OBRIGAO
DE PRESTAO DE CONTAS. SENTENA MANTIDA.
1 - A mera apresentao de balancetes e documentos contbeis colacionados pela
administradora de condomnio com a contestao, os quais no aprovados pela
assembleia geral, no exime os administradores condominiais e os sndicos do dever
legal de prestar contas, o que impe a manuteno da sentena, que, na primeira fase
da presente demanda, determinou aos rus a prestao das contas, no prazo de 48
horas.
2 - Na primeira fase da ao de prestao de contas discute-se apenas o dever de
prest-las, no havendo nulidade pela no declarao do saldo credor.

3 - Recursos improvidos.
APELAO CVEL N 1.0024.04.351606-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1
APELANTE: RENATO TODESCHI LARA - 2 APELANTE: CELIMPAR CONSERVAO
LIMPEZA LTDA - LITISCONSORTE: PAULO ALEXANDRINO DE OLIVEIRA MARTINS
REPDO(A) P/CURADOR(A) ESPECIAL DEFENSOR PUBLICO - APELADO(A)(S):
CONDOMNIO EDIFCIO DOM JOO VI REPRESENTADO(A)(S) POR ROBERTO DE MOURA
FONSECA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em REJEITAR A
PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AOS APELOS.
Belo Horizonte, 08 de fevereiro de 2012.
DES. JOS MARCOS RODRIGUES VIEIRA,
RELATOR.
DES. JOS MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)
VOTO
Trata-se de Apelaes interpostas da sentena de f.457/464-TJ, integrada s f.487/488TJ, lanada nos autos da Ao de Prestao de Contas ajuizada por Condomnio do
Edifcio Dom Joo VI em desfavor de Celimpar Conservao e Limpeza Ltda. e outros,
que julgou procedente o pedido, para determinar aos Rus a prestao de contas, no
prazo de 48 horas.
Irresignado, o Ru, Renato Todeschi Lara, interps apelao s f. 468/483-TJ ao
argumento, em sntese, de que o autor no apontou as falhas na administrao do
recorrente, tanto que no impugna os documentos colacionados com a contestao.
Afirma que o saldo credor no foi declarado, razo pela qual a sentena nula.
A primeira R tambm interps recurso s f. 490/495-TJ em que suscita preliminar de
ilegitimidade passiva. No mrito aduz, resumidamente, que no tem contas, nem
documentos a apresentar, pois, como administradora do condomnio, j apresentou os
balancetes mensais de forma clara e transparente. Alega, ainda, que no realiza
movimentao bancria ou do dinheiro do Condomnio, que so funes exclusivas do
sndico, razo pela qual no pode apresentar as contas pretendidas.
Terceiro apelo interposto pelo ru Paulo Alexandrino de Oliveira Martins (f. 533/537-TJ),
alegando que a primeira r a nica responsvel pela efetiva prestao de contas e que,
na sua gesto, sempre apresentou os demonstrativos de receita e despesas do
condomnio, que nunca foram rejeitados.
Contrarrazes s f; 440/450-TJ.
o relatrio. Passo a decidir.
Conheo dos recursos, presentes os pressupostos de admissibilidade.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva


A segunda recorrente argui preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que
apenas prestava servios de administrao do condomnio, mas no movimentava contas
bancrias, o que era tarefa exclusiva dos sndicos.
No entanto, dita preliminar no merece guarida, eis que a legitimidade passiva no se
caracteriza pela relao obrigacional desenvolvida entre as partes, mas pelo
envolvimento e participao das partes na relao jurdica em discusso, como ensina
FRANCISCO DO AMARAL:
"Elemento subjetivo das relaes jurdicas so os sujeitos de direito. Sujeito de direito
quem participa da relao jurdica, sendo titular de direitos e deveres." (Direito Civil Introduo, 2 ed., 1998, p. 205).
No caso em debate, a R realizou atos de gesto e administrao do condomnio, como
reconhece, alis, em suas razes recursais. Portanto, est envolvida na relao jurdica
em discusso. parte legtima para a ao que visa ao esclarecimento do destino de
verbas relativas administrao condominial, a qual no se restringe movimentao
bancria.
Assim, rejeito a preliminar.
DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. SEBASTIO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o(a) Relator(a).
Mrito
Os trs apelos sero analisados mediante fundamentao nica.
Cinge-se a controvrsia dos autos prestao de contas postulada pelo Condomnioautor, para que se esclaream dvidas e irregularidades contbeis.
A ao de prestao de contas decorre da relao jurdica existente entre as partes, que,
in casu, impe aos sndicos e administradora de condomnio, gestores da taxa de
condomnio, apresentar o acerto de contas desta verba ao Condomnio e demais
condminos.
Sobre a matria leciona Ernane Fidlis dos Santos:
(...) o pressuposto da ao de prestao de contas o vnculo jurdico anterior, que liga
uma parte a outra, ou seja, a relao de direito material constituda anteriormente entre
elas. 'No se pode obrigar a prestar contas sem prova do vnculo jurdico legal ou
convencional que justifique essa obrigao.' Da, a concluso de que a obrigao de
prestar contas vai encontrar sua justificativa no no fato jurdico, seja lcito ou ilcito,
gerador de obrigaes, mas na vinculao anterior de direito material, vinculao que,
por si s, estabelece a necessidade de acertamento de contas. (Dos Procedimentos
Especiais do Cdigo de Processo Civil, 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, v. IV, p. 79).
Com efeito, o Condomnio pode e deve ajuizar a Ao de Prestao de Contas contra os
administradores das taxas condominiais, mesmo que apresentem balancetes - para
acompanhar mensalmente o destino da verba, notadamente quando ausente a aprovao
desses balancetes e contas pela assembleia.

No caso em debate, o apelante, ao contestar a ao, apresentou alguns balancetes e


documentos (f.59/290-TJ), mas no h notcia de sua aprovao pela assembleia geral
dos condminos, como exigem os art. 22, 1, "f", e art. 24, ambos da Lei 4.591/64:
Art. 22
1 Compete ao sndico
(...)
f) prestar contas assembleia dos condminos.
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto
de
edificaes,
manuteno
de
seus
servios
e
correlatas.
Confira-se, a propsito, a lio de Humberto Theodoro Jnior, in Curso de Direito
Processual Civil, Procedimentos especiais, V. III, 8 ed., Rio de Janeiro, Forense, 1994, p.
104:
No condomnio por propriedade horizontal incide a regulamentao da lei n 4.864, de
29.11.65, que prev um sistema especfico de administrao atravs do sndico, ao qual
incumbe o dever de prestar contas Assembleia Geral dos condminos. Uma vez
cumprido o dever legal e obtida a aprovao da Assembleia, nenhum direito resta aos
condminos, individualmente, de reclamar do sndico prestao judicial de contas. Se
algum comunheiro considera irregular a aprovao da assembleia, o que lhe compete a
ao de anulao da deliberao social. Enquanto tal no ocorrer, quitado estar o sndico
da obrigao de prestar contas.
bvio, portanto, que os balancetes e documentos colacionados pela apelante, sem a
aprovao da assembleia, no so, por si, suficientes para esclarecer aos condminos
questes contbeis do condomnio e o destino da taxa condominial, razo pela qual no
se pode admitir como prestadas as contas pela simples apresentao destes documentos
com a contestao.
Prestar contas, segundo Adroaldo Furtado Fabrcio, "significa fazer algum, a outrem,
pormenorizadamente, parcela por parcela, a exposio dos componentes do dbito e
crdito resultantes de determinada relao jurdica, concluindo pela apurao aritmtica
do saldo credor ou devedor ou de sua inexistncia" (FABRCIO, Adroaldo Furtado.
"Comentrios ao Cdigo de Processo Civil", Forense, 1980, v. VIII, t. III, p. 387/388).
Com efeito, se os balancetes e as contas apresentadas pelos rus no foram aprovados
pela assembleia geral dos condminos, inegvel, portanto, a obrigao dos requeridos de
prest-las, obrigao que se persegue na primeira fase desta lide, nos termos do art. 915
do CPC.
Por fim, quanto alegao de que a sentena seria nula, por no ter declarado o saldo
credor, anoto que se trata da primeira fase da ao de prestao de contas, em que
apenas se discute o dever de prestao (art. 915, 2, CPC). A sentena a que se refere

o art. 918 do CPC, que declara o saldo credor, relativa segunda fase do procedimento.
Portanto, no h a nulidade alegada.
Neste sentido:
EMENTA: AO DE PRESTAO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - INTERESSE PROCESSUAL
- LEGITIMIDADE PASSIVA - DEVER DE PRESTAR CONTAS - CARTER DPLICE. - (...) A
primeira fase do procedimento relativo ao de prestao de contas tem por objeto
apenas a declarao da existncia ou inexistncia do dever de prestar contas. A ao de
prestao de contas possui carter dplice, na medida em que todos os que participam
da relao jurdica de direito material podem acionar e serem acionados, podendo ser
apurado saldo credor a favor de quaisquer das partes. (APELAO CVEL N
1.0701.06.158284-0/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. ALVIMAR DE VILA - DJ:
12/08/09)
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AO DE PRESTAO DE CONTAS. PRIMEIRA
FASE. DEVER DE PRESTAR CONTAS. ALIENAO FIDUCIRIA (VENDA EXTRAJUDICIAL
DO BEM E EVOLUO DO DBITO). FORMA DE APRESENTAO DOS CLCULOS. A ao
de prestao de contas compete a quem tiver o direito de exigi-las, bem como quele
que tiver obrigao de prest-las e possui procedimento bifsico, sendo que na primeira
fase apenas o dever de prestar contas analisado. (...) (APELAO CVEL N
1.0145.10.022731-6/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOS FLVIO DE ALMEIDA - DJ:
06/04/11)
Com tais consideraes, nego provimento aos apelos.
Custas recursais, pelos Apelantes.
DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. SEBASTIO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AOS APELOS"

3.9 Prximo mdulo


Nesse mdulo, analisamos a figura do sndico em um condomnio. Conhecemos seus
direitos e deveres, e vimos alguns casos concretos.
No prximo mdulo, veremos com quem o sndico poder contar para auxili-lo na
gesto do condomnio.
At l!
Sabrina Rodrigues

MDULO IV
4.1 Sobre o mdulo 4
Os conselhos e as administradoras so importantes peas para auxiliarem o sndico em
sua gesto.

Como isso funciona?


Quais os limites e requisitos legais?
Entenda essas e outras questes a respeito do tema lendo o contedo proposto.
Siga em frente e bons estudos!

4.2 O Conselho Fiscal nos condomnios


Conselho consultivo ou conselho fiscal? Qual a diferena entre essas nomenclaturas?
Qual a funo destes rgos?
Entenda esses e outros aspectos lendo este pequeno curso

1 - Conselho Fiscal Condominial


1.1 - Conceito importantes
Primeiramente cumpre esclarecer que a Lei n 4591/64 j previa a criao obrigatria de
um rgo denominado conselho consultivo, que seria composto de trs membros com
mandato de dois anos, podendo haver reeleio. Tal determinao estava prevista no
art.23 da referida lei:
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos,
permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio,
podendo a Conveno definir suas atribuies especficas.
O Cdigo Civil atualmente no menciona a criao obrigatria de um conselho consultivo,
mas sim um conselho fiscal nos moldes do art. 1356 do Cdigo Civil:
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.
Sabe-se que as partes da lei antiga que no se conflitarem com as determinaes do
Cdigo Civil ainda estariam vigentes, caso no tenham sido revogadas expressa ou
tacitamente pela atual legislao.
Seguindo este raciocnio, parte da doutrina entende que a previso do antigo Conselho
Consultivo subsiste, sendo um rgo de criao obrigatria, enquanto que o conselho
fiscal, atualmente previsto no Cdigo Civil seria um rgo de criao facultativa.
A outra parte da doutrina entente que a nova legislao revogou as disposies
anteriores, pelo que no obrigatria a criao do conselho fiscal, conforme menciona o
art. 1.356 do Cdigo Civil.
Mesmo diante da faculdade concedida pela lei atual, no se recomenda que deixe de criar
o conselho, sobretudo para tirar a concentrao dos poderes nas mos do sndico.

1.2 - Funo

Polmicas parte importante esclarecer a funo destes rgos.


Ora, o Conselho Consultivo previsto na lei n 4591/64, tem como funo
principal assessorar o sndico na soluo dos problemas que digam respeito ao
condomnio, e a Conveno pode definir outras atribuies especficas. Alm disso, h a
exigncia de que os membros sejam condminos.
J o Conselho Fiscal previsto no Cdigo Civil tem como funo principal fiscalizar as
contas do sndico e os membros podem ser pessoas estranhas ao condomnio, da mesma
forma como ocorre quando se trata da escolha do sndico.
No que diz respeito ao mandato, em ambos os casos, o prazo de dois anos, coincidente
com o mandato do sndico. Tal coincidncia oportuna para que a eleio dos membros
se d de forma conjunta evitando-se conflitos de ordem administrativa.
importante que a conveno preveja algumas particularidades do rgo
consultivo/fiscal, como a quantidade de reunies, forma de convocao e o poder se suas
deliberaes, ou seja, a conveno deve definir se as deliberaes do rgo vo ou no
suplantar a opinio do sndico.
Outro importante aspecto a ser previsto na conveno existncia de membros
suplentes caso haja renuncia ou destituio de quaisquer membros. Da mesma forma, a
conveno deve tratar sobre as formas de destituio de membros.
Caso no esteja devidamente previsto na conveno, os membros do conselho
consultivo/fiscal presumem-se gratuitos.

1.3 - Referncias Bibliogrficas


Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

4.3 Funes do Conselho Consultivo


O que conselho consultivo? Para que serve?
Quem pode ser membro? Por quanto tempo?
Para tirar as dvidas, separei um curso de autoria da Dra. Luciana Loschi que aborda
especificidades do conselho consultivo.
No deixe de conferir.
Quais as funes do conselho consultivo?
Neste curso vamos aprender o que o Conselho Consultivo, suas funes, sua
composio, quem pode ou no integr-lo, como feita a eleio e quem prev a
cassao do mandato... Podero ser remunerados os membros do Conselho? O que
Conselho Fiscal? Tire estas e outras dvidas sobre o Conselho Consultivo de um
Condomnio, agora!

1 - Conselho Consultivo
1.1 - Introduo
O Conselho Consultivo, que no obrigatrio, o rgo que se destina a orientar,
fiscalizar, auxiliar e aconselhar o Sndico na soluo dos problemas que digam respeito ao
condomnio.
Composto por trs condminos, eleitos igualmente segundo a forma da Lei.
muito importante a existncia do conselho, pois alm de opinar e deliberar sobre os
problemas do condomnio, ele fiscaliza a atuao do Sndico, especialmente na parte
administrativa.

1.2 - Da composio
Constitui-se de trs condminos, enquanto a lei expressamente diz que o sndico pode
ser pessoa estranha ao condomnio, taxativa quanto qualidade dos membros que
compem o conselho consultivo.
Somente condminos podero integr-lo; sendo composto de trs membros e podendo
ter nmero igual de suplentes, tambm condminos.
recomendvel que sejam eleitos pelo menos dois suplentes junto com os titulares, para
substitu-los em seus eventuais ou definitivos impedimentos.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos,
permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o conselho como rgo consultivo do sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a
Conveno definir suas atribuies especficas.

1.3 - Do mandato e da eleio


O mandato do Conselho Consultivo de at dois
anos, tal como nos casos de eleio do sndico e
subsndico, sendo tambm permitida a reeleio.
A eleio dos membros do conselho consultivo se d
na assembleia geral dos condminos, cabendo a
conveno fixar o quorum para a sua escolha.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 9. Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a

Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em


assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
A Conveno pode prever na cassao do mandato no apenas de todo o Conselho como
de qualquer dos seus membros, estabelecendo, como pode ocorrer em relao ao
sndico, as causas da sua destituio.
Se no estiver prevista na Conveno, deve-se recorrer Assembleia Geral que, afora a
Conveno o rgo superior do Condomnio.

1.4 - Das funes


As atribuies do Conselho so as de assessorar o sndico, no s na soluo de
pendncias do Condomnio, como tambm na execuo das deliberaes da assembleia
que surgem no dia a dia da administrao, servindo de intermedirio entre o sndico e os
condminos.
A Conveno pode definir as atribuies especficas do Conselho, uma vez que a Lei do
Condomnio se omitiu em relao criao de um rgo fiscalizador, dispondo no seu
artigo 23 s a forma geral.
Lei 4.591/64
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos,
permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a
Conveno definir suas atribuies especficas.
Normalmente so definidas nas Convenes as competncias ao Conselho:
De examinar e dar parecer sobre as prestaes de contas do sndico; nomear a agncia
bancria do condomnio; escolher a empresa seguradora; substituir o sndico quando de
sua destituio ou renncia, entre outras.

1.5 - Da Substituio, da remunerao e das reunies


No caso de no existir um subsndico, o presidente do Conselho deve ser o substituto
eventual do sndico. Substituto eventual, porque o mesmo, quando da eleio, no tinha
esta funo precpua.
Os membros do Conselho Consultivo podem ser remunerados, desde que esteja previsto
na Conveno. No silncio desta, pressupe que tais funes tenham natureza gratuita.

1.6 - Conselho X Sndico


Havendo divergncia entre o Conselho Consultivo e o Sndico, se no estiver previsto na
Conveno o modo e a forma de solver qualquer divergncia entre os dois rgos, caber
Assembleia Geral a soluo.

1.7 - Conselho Consultivo X Conselho Fiscal


Alm do Conselho Consultivo poder haver no condomnio tambm um Conselho Fiscal,
composto de trs membros eleitos pela Assembleia, por prazo no superior a dois anos,
ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.

4.4 Deciso dos Tribunais - Conselho fiscal


Para que possamos entender como as coisas funcionam na prtica, selecionei um caso
concreto que trata sobre uma ao de prestao de contas que acaba por abordar a
responsabilidade do conselho fiscal de guardar os documentos para o sndico.
Entenda a situao.
TJ/MG. Condomnio. Conselho Fiscal. Funo.
TJ/MG. Condomnio. Conselho Fiscal. Funo.
Data da publicao da deciso - 13/03/2008.
Processo
Apelao Cvel 1.0024.03.180908-0/001

1809080-24.2003.8.13.0024 (1)

Relator(a)
Des.(a) Mrcia De Paoli Balbino
rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 17 CMARA CVEL
Smula
REJEITARAM PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
13/03/2008
Data da publicao da smula
04/04/2008
Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL- APELAO- AO DE PRESTAO DE CONTAS PRIMEIRA FASE - CONTAS REJEITADAS EM ASSEMBLEIA - LEGITIMIDADE DOS
CONDMINOS - VERIFICAO - SNDICO - OBRIGAO EM RELAO AOS
CONDMINOS - CONTAS - EXIGNCIA - RECURSO NO PROVIDO.
-Possuem legitimidade para propor ao de prestao de contas em face de
antigo sindico que no s prestou no perodo de seu mandato, alm do sndico e
dos membros do Conselho Fiscal, os demais condminos que requereram tal
prestao.
-O Conselho Fiscal do condomnio o responsvel pela guarda dos documentos
necessrios prestao de contas pelo sndico, que podem ser disponibilizados
a qualquer momento, inclusive atravs de cpias, para que este justifique suas
contas
em
assembleia
ou
em
juzo.
-Recurso conhecido e no provido
APELAO CVEL N 1.0024.03.180908-0/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE
- APELANTE(S): GISELE SIUVES MAGALHES - APELADO(A)(S): SILVANO DOS
REIS CORRA E OUTRO(A)(S) - RELATORA: EXM. SR. DES. MRCIA DE PAOLI
BALBINO
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do
Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatrio de fls., na conformidade
da ata dos julgamentos e das notas taquigrficas, unanimidade de votos, EM
REJEITAR PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 13 de maro de 2008.
DES. MRCIA DE PAOLI BALBINO Relatora
NOTAS TAQUIGRFICAS
A SR. DES. MRCIA DE PAOLI BALBINO:
VOTO
Trata-se de ao de prestao de contas proposta por Silvano dos Reis Corra,
Wilken Pereira Gonalves, Walter Dinotte, Adriano Carvalho, Arlete Melnia de
Jesus, Emlio Osrio Neto, Maria Lcia Gonalves Ferreira, Nilton Josefino
Gusmo e Zelder Soares Navarro em face de Gisele Siuves Magalhes.
Alegam os autores que so proprietrios e/ou inquilinos de unidades
autnomas do Condomnio Edifcio Wanderley Alvarenga Bastos, localizado no
bairro Cidade Nova, na cidade de Belo Horizonte/ MG; que a r tornou-se
sindica para substituir o segundo requerente em 10/05/2000; que aps o
mandato "tampo" a r convocou nova assembleia e foi eleita sndica sem
prestar contas do perodo anterior; que a convocao para referida eleio no
atendeu os requisitos legais; que a r aprovou obra sem apresentao de
oramento, para modernizao dos elevadores; que os valores previstos no
contrato celebrado com a empresa responsvel pela obra no corresponde com
os valores apresentados em assembleia; que referida obra no era necessria.

Alegou, tambm, que a r realizou reformas no pilotis e na churrasqueira, sem a


prvia apresentao de oramento e sem o conhecimento dos condminos; que
a r nunca cumpriu as regras da conveno de condmino; que a r convocou
assembleia para debater aumento da taxa de condomnio sem apresentar
prestao de contas que justifique o aumento; que as contas de gua e luz do
condomnio no foram pagas em razo de ausncia de recursos; que a r foi
destituda do cargo de sndica aps no apresentar as explicaes quanto s
contas de sua gesto; que a r ajuizou medida cautelar para ser reempossada
no cargo de sndica, sob a alegao de que sua destituio ocorreu ilegalmente;
que a r admitiu em assembleia que realizou compras sem notas ficais; que
substitua notas fiscais por outras de produtos diversos; que a r jamais
apresentou contas para julgamento em assembleia. Requereram a condenao
da r para apresentar a prestao de contas de sua administrao, a entrega
dos documentos referentes ao condomnio e os benefcios da justia gratuita.
Requereu, tambm, a intimao do representante do Ministrio Pblico para o
acompanhamento da ao.
No despacho de fl. 416, o M.M. Juiz determinou que os autores comprovem seus
rendimentos, para a apreciao do pedido de justia gratuita.
Os autores pagaram as custas iniciais do processo conforme documento de fl.
418.
O M.M. Juiz fl. 420, indeferiu o pedido de justia gratuita.
Devidamente citada, a r apresentou contestao alegando que vem sendo
perseguida pelos autores em razo de sua administrao do condomnio; que
existia necessidade de reformas no edifcio; que o condomnio no possua
reserva financeira e havia inadimplncia constante; que promoveu todas as
reformas que o prdio necessitava; que foi devidamente eleita para o cargo de
sndica do condomnio por dois mandatos; que a convocao para as
assembleias respeitavam a conveno do condomnio; que as contas sempre
estiveram a disposio dos moradores e do Conselho; que a prestao de contas
de seu primeiro mandato foi aprovada pelo Conselho. Impugnou os documentos
de numero 01 (um) 26 (vinte e seis). Alegou, tambm, que todas as obras
realizadas em sua administrao tiveram anuncia da maioria dos condminos,
alm de serem devidamente discutidas em assembleia; que assinou apenas o
projeto/oramento da reforma dos elevadores e no o contrato; que o no
pagamento das taxas de luz e gua ocorreu em razo do no pagamento das
taxas pelos condminos, causando instabilidade financeira; que eram anotadas
no livro caixa todas as entradas e sadas de recursos; que na ultima assembleia
colocou seu cargo a disposio, sendo rejeitado pelos condminos, sendo eleito
apenas um novo Conselho. Requereu a total improcedncia dos pedidos dos
autores. Requereu, tambm, os benefcios da justia gratuita.
No despacho de fl. 594, o M.M. Juiz determinou que as partes especificassem as
provas que pretendiam produzir.
Os autores requereram prova pericial contbil e de engenharia, bem como ainda
o depoimento pessoal da parte contraria. A r, requereu prova documental e
pericial contbil.

No despacho de fl. 598, o M.M. Juiz deferiu as provas requeridas pelas partes,
determinando que fossem apresentados os documentos requeridos fl. 597 e
nomeou perita contbil. Deixou de apreciar o pedido de percia de engenharia.
No despacho de fl. 682, o M.M. Juiz indeferiu a prova pericial contbil, em razo
da r no apresentar os documentos requeridos pela perita.
Na sentena, o M.M. Juiz determinou que a r apresente a prestao de contas
de sua administrao e concedeu-lhe os benefcios da justia gratuita.
Constou do dispositivo fl. 688:
"Diante do exposto, e o mais que dos autos consta, julgo parcialmente
procedente a pretenso dos Requerentes, para condenar a Requerida a prestar
contas aos Requerentes , no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena das
referidas contas serem apresentadas pelos Requerentes, caso em que no ser
dado Requerida o direito de impugn-las.
Condeno a Requerida, ainda, no pagamento das custas, despesas processuais e
honorrios advocatcios que arbitro em R$600,00, nos termos do art. 20 4, do
CPC, para em seguida suspender a exigibilidade do pagamento, nos termos do
art. 12 da Lei 1.060/50, eis que defiro Requerida os benefcios da assistncia
judiciria.
Indefiro o pedido de expedio de ofcio ao Ministrio Pblico, eis que no vejo
caracterizado nenhum ilcito penal, ainda que em tese."
Inconformada, a r apresentou recurso de apelao alegando estar
devidamente provado nos autos que no possui os documentos hbeis
prestao de contas; que foi destituda arbitrariamente do cargo de sindica; que
os documentos requeridos esto sob a guarda da nova administrao; que os
condminos, no administradores, no possuem legitimidade ativa para
requererem em juzo a prestao de contas. Requereu o provimento do recurso.
Os autores apresentaram contrarrazes, reafirmando suas teses contidas na
inicial, nas quais alegam que a r realizou obras sem prvia aprovao de
oramento em assembleia; que a r requereu aumento da taxa de condomnio
para cobrir os gastos com despesas no autorizadas e no prestou contas de
sua administrao. Requereu o no provimento do recurso.
o relatrio.
JUZO DE ADMISSIBILIDADE:
Recebo e conheo do recurso da r porque prprio e tempestivo.
Ressalto que a r, ora apelante, est sob o plio da gratuidade judiciria,
conforme dispositivo da sentena de fl. 688.
PRELIMINAR:
A apelante alegou preliminar de ilegitimidade ativa dos autores.

Sustenta a apelante que se tratando apenas de condminos que no fazem


parte da administrao do condomnio, eles no possuem legitimidade para
propor a presente ao de prestao de contas em seu desfavor.
Tenho que no assiste razo apelante.
Os autores so condminos e alguns deles membros eleitos do conselho de
administrao do condomnio, cuja assembleia teve seus efeitos suspensos
judicialmente, estando a apelante no cargo de sndica.
Se a apelante quem representa o condomnio, e sendo dela a responsabilidade
de prestar contas, no h se falar em ilegitimidade ativa dos condminos,
porque, por razes bvias, a apelante, sndica do condomnio, no ajuizaria ao
contra ela prpria.
Qualquer condmino, em circunstncias que tal, tem legitimidade para propor a
presente ao de prestao de contas em face da sindica, j que as contas dela
foram rejeitadas em assembleia.
Neste sentido:
AO DE PRESTAO DE CONTAS - CONDOMNIO - EXIGNCIA DO CONDMINO
CONTRA O SNDICO - ADMISSIBILIDADE - LEGITIMIDADE ATIVA E INTERESSE
PROCESSUAL.
"O direito de ao consubstanciado tanto na legitimidade ativa quanto no
interesse processual do condmino est consubstanciado no art. 5, inciso
XXXV da Constituio Federal, o qual no admite a limitao inserta no art. 22,
1, alnea ""f"", da Lei 4.591/64, haja vista que a lei no excluir da
apreciao do Poder Judicirio leso ou ameaa a direito. Ainda que as contas
aprovadas pela Assembleia dos condminos no gerem perplexidades, os
condminos individuais tm legitimidade e interesse para a ao de prestao
de contas, bastando que no estejam satisfeitos com a administrao do
condomnio e tenham dvida quanto quelas contas. (...)"
Ap. n.: 1.0518.02.012139-9/001(1); Poos de Caldas; 11 C. Cvel do TJMG;
Rel.: Afrnio Vilela; J: 29/03/2006; DJ: 12/05/2006.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AO DE PRESTAO DE CONTAS - CONDOMNIO
- LEGITIMIDADE ATIVA - EX-SNDICO - DEVER DE PRESTAR CONTAS EM JUZO.
O sndico, que recebe e administra valores em nome dos demais condminos,
est obrigado a prestar contas, e o condomnio tem legitimidade para exigi-las
judicialmente. Ainda que o obrigado a apresentar as contas o tenha feito
extrajudicialmente, fica sujeito, se no obteve aprovao delas, a ser
demandado em ao de prestao de contas por aquele que tem o direito de
exigi-las. dever do sndico prestar as contas de sua gesto e, no havendo
comprovao de que elas tenham sido prestadas e aprovadas, impe-se
reconhecer a procedncia do pedido deduzido na primeira fase da ao de
prestao de contas.
Ap. n.: 2.0000.00.430984-8/000(1); Belo Horizonte; 3 C. Cvel do TAMG; Rel.:
Maurcio Barros; J: 11/08/2004; DJ: 21/08/2004

Rejeito a preliminar.
MRITO:
A r recorreu da sentena na qual o MM. Juiz condenou-a a prestar contas do
perodo em que foi sndica.
A tese do apelante a de que os documentos necessrios para a prestao de
contas, no esto em seu poder no sendo possvel, portanto, a exigncia de tal
obrigao.
Examinando tudo o que dos autos consta, tenho que no assiste razo
apelante. Vejamos.
A ao de prestao de contas est prevista nos artigos 914 e seguintes do CPC.
Ela compete a quem tem direito de exigi-la e a quem tem a obrigao de prestla.
Humberto Theodoro Jnior, em sua obra "Curso de Direito Processual Civil",
define o instituto da prestao de contas:
"Consiste a prestao de contas no relacionamento e na documentao
comprobatria de todas as receitas de todas as despesas referentes a uma
administrao de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por fora de
relao jurdica emergente da lei ou do contrato.
Seu objetivo liquidar dito relacionamento jurdico entre as partes no seu
aspecto econmico de tal modo que, afinal, se determine, com exatido, a
existncia ou no de um saldo fixando, no caso positivo, o seu montante, com
efeito de condenao judicial contra a parte que se qualifica como devedora.
No se trata, assim, de um simples acertamento aritmtico de dbito e crdito,
j que na formao do balano econmico discute-se e soluciona-se tudo o que
possa determinar a existncia do dever de prestar contas como tudo o que
possa influir na formao das diversas celas e, consequentemente, no saldo
final.
O montante fixado no saldo ser contedo de ttulo executivo judicial: o saldo
credor declarado na sentena - dispe o art. 918 do CPC - poder ser cobrado
em execuo forada" (41 ed., Rio de Janeiro: Forense 2001, v. III, p. 85).
Sobre o mesmo tema, esclarece Ernane Fidlis dos Santos em sua obra, Dos
Procedimentos Especiais do Cdigo de Processo Civil, 3 ed., Rio de Janeiro:
Forense, 1999, v. IV, p. 79:
"...o pressuposto da ao de prestao de contas o vnculo jurdico anterior,
que liga uma parte a outra, ou seja, a relao de direito material constituda
anteriormente entre elas. 'No se pode obrigar a prestar contas sem prova do
vnculo jurdico legal ou convencional que justifique essa obrigao.' Da, a
concluso de que a obrigao de prestar contas vai encontrar sua justificativa
no no fato jurdico, seja lcito ou ilcito, gerador de obrigaes, mas na
vinculao anterior de direito material, vinculao que, por si s, estabelece a
necessidade de acertamento de contas."

Deflui dos autos que se est a questionar sobre os aspectos concernentes


primeira fase da ao de prestao de contas, sendo que a apelante ex-sndica,
se insurge contra a sua obrigao em prest-las aos autores condminos, sob a
assertiva de que no possui os documentos hbeis realizar a prestao de
contas de sua administrao.
Razo no assiste apelante, porque na primeira fase da ao de prestao de
contas, o que se decide a obrigao ou no de prestar contas.
Logo, inegvel a obrigao da sndica, ou ex-sndica de prest-las na forma
mercantil, como prev o art. 917 do CPC.
Art. 917 - "As contas assim do autor como do ru sero apresentadas em forma
mercantil, especificando-se as receitas e a aplicao das despesa, bem como o
respectivo saldo; e sero instrudas com os documentos justificados"
Neste sentido:
APELAO CVEL. AO DE PRESTAO DE CONTAS. EMPRESA E SCIO
APELANTE. DEFERIMENTO DA JUSTIA GRATUITA APENAS A PESSOA FSICA.
DESERO DA APELAO QUANTO PESSOA JURDICA. AUSNCIA DE
FUNDAMENTAO. INEXISTNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DE TODOS QUE
EXERCIAM FUNO DE SNDICO. SNDICO DE CONDOMNIO. OBRIGAO DE
PRESTAR CONTAS DE SUA GESTO.
(...)
Todos aqueles que exercem funo de sndico, administrando os bens do
Condomnio, so responsveis legais por prestar contas, tendo, assim,
legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda que vise prestao
de contas; IV - O sndico, que recebe e administra valores em nome dos demais
condminos, est obrigado a prestar contas e, no havendo comprovao de
que as mesmas tenham sido prestadas e aprovadas, impe-se reconhecer a
procedncia do pedido deduzido na primeira fase da ao de prestao de
contas.
Ap. n.: 1.0024.04.194557-7/001(1); Belo Horizonte; 17 C. Cvel; Rel.: Luciano
Pinto; J: 27/09/2007; DJ: 17/10/2007
PRESTAO DE CONTAS - CERCEAMENTO DE DEFESA - AUSNCIA - SNDICO CONDOMINIO - OBRIGAO CONFIGURADA. No caracteriza cerceamento de
defesa o julgamento antecipado da lide, na primeira fase de ao de prestao
de contas em que se discute apenas a obrigao, ou no da prestao. O
sndico, na qualidade de gestor coisa comum, tem a obrigao de prestar contas
de sua gesto assembleia geral de condminos. Preliminar rejeitada.
Ap. n.: 1.0024.05.753691-4/001(1); 10 C. Cvel do TJMG; Rel.: Evangelina
Castilho Duarte; J: 25/04/2006; DJ: 13/06/2006
No que toca ao direito de acesso aos documentos do condomnio para prestar
contas, evidente que a apelante o tem, estando os membros do Conselho Fiscal
obrigados a disponibiliz-los, ainda que por cpia, para que as contas possam
ser prestadas.

Prestar contas significa fazer algum a outrem, pormenorizadamente, parcela


por parcela, a exposio dos componentes do dbito e crdito resultantes de
determinada relao jurdica, concluindo pela apurao aritmtica do saldo
credor ou devedor ou de sua inexistncia.
Como as contas da apelante foram rejeitadas em assembleia, ela est obrigada
a prest-las, sob pena de no poder contestar aquelas que podero ser
apresentadas pelos autores.
Sem dvida, gerindo os recursos de terceiros, a apelante est obrigada
prestao de contas.
DISPOSITIVO:
Isso posto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa e nego provimento ao
recurso.
Custas recursais pelo apelante. Suspendo a exigibilidade em razo da parte
litigar sob os benefcios da justia gratuita.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): LUCAS PEREIRA
e EDUARDO MARIN DA CUNHA.
SMULA: REJEITARAM PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAO CVEL N 1.0024.03.180908-0/001

4.5 Perguntas e Respostas - Administradoras

Para que possamos entender alguns aspectos importantes relativos s


administradoras, que conforme j dissemos, podem auxiliar na gesto do
condomnio, separei duas perguntas que vo direto ao ponto.
Assim, no deixe de conferir as duas prximas indicaes.

4.6 Administradora no presta servios conforme contrato. O que fazer?


Posso acionar judicialmente uma Administradora de Condomnios porque no
est prestando os servios com qualidade, conforme o prometido no contrato?
Como proceder nesses casos?

Perguntas e Respostas
Posso acionar judicialmente uma Administradora de Condomnios porque no
est prestando os servios com qualidade, conforme o prometido no contrato?
Como proceder nesses casos?

O condomnio tem legitimidade jurdica para acionar as administradoras de


condomnio que, por qualquer motivo, no estejam cumprindo as suas clusulas
contratuais.
Os condminos, por sua vez, devem exigir do sndico que acione as empresas
contratadas que no estejam prestando os servios conforme pactuado.
O sndico, na verdade, deve agir sempre em sintonia com a lei, no deixando
passar os prazos legais para propor as aes e no transigindo sem autorizao
da assembleia de condminos, sob pena de mais tarde ser questionado e at
responsabilizado pelos danos que causar com a sua omisso.

4.7 Qual deve ser a remunerao paga a uma administradora?

H limites mximo e mnimo para pagamento dos honorrios da empresa


administradora de condomnios?
Este tema depende exclusivamente do que fora previsto no contrato de
prestao
de
servios
estabelecido
entre
as
partes
(condomnioadministradora); no havendo norma especfica que trate do assunto.
Dessa forma, tal estipulao deve ser livremente estabelecida entre as partes,
estando as diretrizes expressamente dispostas no contrato firmado.

4.8 Modelo de contrato para contratao de uma administradora


Voc sabe como redigir um contrato entre o condomnio e uma administradora?
Quais as principais clusulas?
Veja um modelo e tire suas dvidas.
Modelos de Contratos
Contrato de Administrao de Condomnios
Pelo presente instrumento particular de prestao de servios, de um lado (...) (nome da
empresa prestadora de servios), com sede na rua (...), n (...), na cidade de (...), Estado
de (...), inscrita no CNPJ sob n (...), neste ato representada por seu Diretor (...) (nome,
estado civil, profisso, RG, CPF e endereo residencial) de agora em diante chamada
simplesmente de CONTRATADA e, de outro lado o Condomnio (...) (nome do condomnio,
CGC, endereo), neste ato representado por seu sndico (...) (nome, estado civil,
profisso, RG, CPF e endereo residencial) de agora em diante chamado de
CONTRATANTE, tm entre si como justo e contratado o seguinte:
1. DO CONTRATO
A CONTRATADA compromete-se a fornecer ao CONTRATANTE os seguintes servios:
(discriminar os servios).

1.1. DAS DESPESAS:


Cabe CONTRADA pagar pontualmente, respondendo por acrscimos, multa a que der
causa, todas as despesas gerais e impostos, taxas eventuais das reas comuns, contas e

obrigaes condominiais, representadas por documentos legais, devidamente


autorizados pelo Sndico e/ou Assembleia s, salvo se houver insuficincia de previso
oramentria ou dbitos de Condminos.

1.2. DAS COTAS CONDOMINIAIS E COBRANAS:


Dever a CONTRATADA promover rateio das despesas entre os senhores condminos,
cobrana, arrecadao da respectiva contribuio e contabilizao das cotas
condominiais aprovadas ou no em Assembleia, mediante o envio antecipado de carns
(avisos-recibos) aos Condminos, para pagamento em bancos conveniados com a
CONTRATADA.

1.3. DAS PRESTAES DE CONTAS:

A CONTRATADA prestar contas, mensalmente, at o dia ??, a todos os condminos com


a demonstrao de receita e despesa, relao de condminos em dbito e
encaminhamento ao Sndico e aos Membros do Conselho Consultivo de todos os
documentos (inclusive cpias de comprovantes salariais e obrigaes sociais)
comprobatrias de receitas e de pagamentos efetuados para apreciao, conferncia e
parecer.

1.4. DO DEPARTAMENTO PESSOAL:

Compete CONTRATADA a seleo e recrutamento de pessoal para o quadro de


empregados do condomnio e apresentao dos candidatos ao Sndico para entrevista e
deliberao.

Ficar sob a responsabilidade da CONTRATADA a formalizao dos registros, admisses,


demisses em cumprimento s determinaes do Sndico, assim como respectivas
regularizaes em rgos competentes.

A elaborao de folha de pagamento, FGTS, PIS e cumprimento de todas as exigncias da


Legislao Social e Trabalhista tambm estar sob a responsabilidade da CONTRATADA.

1.5. DA ASSISTNCIA JURDICA:

A CONTRATADA, atravs de seu Departamento Jurdico, atender gratuitamente ao


CONTRATANTE, em consultas e na orientao de natureza jurdica relativas
administrao ordinria do Condomnio.

Em casos especiais em que haja necessidade de Contrato, carta a ser enviada via
Cartrio de Ttulos e Documentos, ou ainda providncias anlogas, os honorrios
advocatcios sero tratados em cada caso, com prvia autorizao do Sndico e com
outorga da procurao especfica.

A cobrana dos condminos inadimplentes ser efetuada em primeira tentativa por


empregado da CONTRATADA. Em caso de insucesso ser indicado um escritrio de

advocacia que promover a cobrana mediante a outorga de procurao e contrato de


honorrios.

Nas reclamaes trabalhistas, no havendo acordos, o que ensejar o acompanhamento


do processo at a ltima instncia, os honorrios dos advogados sero cobrados parte,
de acordo com ajuste prvio com o Sndico.

1.6. SERVIOS ESPECIAIS:

Na ocorrncia de servios especiais no especificados no presente contrato, se confiados


CONTRATADA, sero cobrados parte mediante prvia e expressa autorizao do
Sndico.

2. DA TAXA DE ADMINISTRAO:

2.1. Sero devidos CONTRATADA, a ttulo de pagamento dos servios prestados, uma
taxa de servios de ?% (???? por cento) incidente sobre as contribuies condominiais
ordinrias.

No incidir taxa sobre rateios para aquisio e instalao de itens de investimento e


benfeitorias.

3. DO PRAZO:

3.1. O presente Contrato ter durao de ? (???) meses, podendo ser denunciado, por
qualquer das partes, mediante aviso prvio com 30 (trinta) dias de antecedncia, aps
cumprido o primeiro trimestre, caso em que, no o fazendo, implicar no pagamento de
um valor correspondente ltima remunerao devida.

4. DAS DISPOSIES GERAIS:

4.1. Sero debitados parte, os servios de registros das atas, correios, taxas bancrias,
certides de interesse do condomnio CONTRATANTE.

4.2. A assistncia profissional de representante da CONTRATADA em Assembleias Gerais


Ordinrias e at de uma Assembleia Geral Extraordinria por trimestre, no implicar
em qualquer tipo de remunerao.

A partir da segunda Assembleia Geral Extraordinria no trimestre ser cobrado como


remunerao o valor de ?????? (??? reais) por assistncia profissional.

4.3. A CONTRATADA manter uma conta corrente em Banco, onde ser depositada em
nome do Condomnio toda receita provinda de cobrana de Condomnio, multa, rateios,

mais a renda da aplicao do saldo da conta corrente em Fundos, ou quaisquer outras


importncias pertencentes ao Condomnio.

4.4. No havendo efetiva disponibilidade de saldo em conta corrente do CONTRATANTE


para cobertura de gastos do Condomnio sejam despesas ordinrias e/ou
extraordinrias, a CONTRATADA dar cincia ao Sndico, para regularizao imediata da
situao. No sanada a insuficincia a CONTRATADA ficar desobrigada dos pagamentos,
no assumindo assim qualquer responsabilidade, ficando claro que a CONTRATADA no
dispor de importncia alguma a ttulo de antecipao para prover qualquer pagamento.

4.5. Responder por perdas e danos a serem apurados em ao prpria a parte que
infringir alguma das clusulas do presente Contrato.

4.6. A CONTRATADA exercer a administrao seguindo precedentes contidos na


legislao vigente, em estrita obedincia s decises das Assembleias, do Sr. Sndico e
dos membros do Conselho Consultivo.

4.7. O Condomnio, sempre que solicitado, se compromete a fornecer todo e qualquer


documento, esclarecimento, informao CONTRATADA, visando o efetivo cumprimento
do presente instrumento.

4.8. Fica eleito o Foro da Comarca de (...), com excluso de qualquer outro por mais
privilegiado que seja, para dirimir dvida que possa surgir na efetivao do presente
contrato.
E, por estarem as partes, CONTRATADA E CONTRATANTE, de pleno acordo, assinado o
presente instrumento particular na presena de 2 (duas) testemunhas abaixo
identificadas, em 2 (duas) vias de igual teor e forma.

Local e data,

CONTRATADA

CONTRATANTE

TESTEMUNHAS

4.9 Decises dos tribunais - Administradoras


Nada como algumas situaes concretas de conflito envolvendo administradoras de
condomnios para entender a fundo como as coisas funcionam na prtica.
Veja nas indicaes seguintes como o tribunal solucionou as demandas.

4.10 Responsabilidade das administradoras por furto em condomnio.


A administradora teria responsabilidade sobre furto em apartamento dentro do
condomnio?
Veja os detalhes e saiba como o problema foi resolvido.
TJ/MG. Condomnio. Furto em apto. Responsabilizao do condomnio ou administradora.
TJ/MG. Condomnio. furto em apto. No responsabilizao do condomnio ou
administradora.
Data da publicao da deciso - 03/11/2011.
Processo Apelao Cvel 1.0145.10.067240-4/001

0672404-67.2010.8.13.0145 (1)

Relator(a) Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira


rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 17 CMARA CVEL
Smula
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO
Comarca de Origem
Juiz de Fora
Data de Julgamento
03/11/2011
Data da publicao da smula
08/11/2011
Ementa
EMENTA: INDENIZAO - RESPONSABILIDADE CIVIL - FURTO EM APARTAMENTO
RESIDENCIAL
CONDOMNIO
IMOBILIRIA

ADMINISTRADORA DO CONDOMNIO - OBRIGAO DE INDENIZAR INEXISTNCIA


- RECURSO NO PROVIDO
- O Condomnio, inexistindo previso a respeito na respectiva conveno, no
responsvel pela indenizao pelos prejuzos sofridos pelo condmino com o furto havido
em seu apartamento residencial, o mesmo se dando com relao imobiliria que o
locou e administradora do condomnio, que apenas presta servios de assessoria de
gesto.
APELAO CVEL N 1.0145.10.067240-4/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA APELANTE(S): NELSON MAROCO FILGUEIRAS - APELADO(A)(S): JL CASA IMOBILIRIA
LTDA
ACRDO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de


Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 03 de novembro de 2011.
DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA,
RELATOR.
DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA (RELATOR)
VOTO
Trata-se de recurso de apelao, interposto por Nelson Maroco Filgueiras, nos autos da
ao de indenizao por perdas e danos morais e materiais que props contra o
Condomnio do Edifcio Indai, Reis Administrao de Condomnios e Imveis Ltda. e V.L.
Casa Imobiliria, contra a sentena de ff. 178/182, que julgo improcedente o pedido
inicial.
Alega o apelante, em preliminar, que houve cerceamento de defesa, porque o rol de
testemunhas foi apresentado tempestivamente, tendo o MM. Juiz o indeferido,
antecipando a data da audincia. No mrito, diz que no mesmo andar de seu
apartamento a Administradora de Imveis locou outra unidade, para fins comerciais,
onde havia circulao de pessoas estranhas de forma contnua e descuidadas com a
segurana; que sua omisso, desobedincia ao estatuto e irresponsabilidade causou
danos irreparveis ao recorrente; que, segundo o estatuto do condomnio, somente as
lojas podem ser locadas para fins comerciais; que est sob o amparo da justia gratuita,
motivo por que no se h de falar em condenao em honorrios; que os apelados no
foram claros em suas informaes, sendo o caso de inverso do nus da prova, o que
no se deu; que a nica testemunha ouvida informou que inexiste segurana no prdio;
que a omisso dos apelados pela segurana no edifcio a tnica da questo; e que
desnecessrio provar o prejuzo para a configurao do evento danoso. Por fim, pede seja
dado provimento ao recurso (ff. 186/192).
A apelada JL Casa Imobiliria Ltda. ofereceu contrarrazes, s ff. 193/201, refutando a
preliminar suscitada pelo apelante e pedindo a confirmao da sentena, por seus
prprios fundamentos. Destaca que o caso retrata uma pretenso de enriquecimento sem
causa e que, para que se possa falar em danos morais, preciso a prova do nexo de
causalidade entre o fato gerador do dano e suas consequncias nocivas moral do
ofendido. Salienta, mais, que o nus da prova do autor, sendo descabido dizer que o
caso seria de inverso do nus da prova. Ressalta, ainda, que o seguro pago pelo
apelante apenas contra incndio. Conclui que o contrato de aluguel no prev a
utilizao de cmaras de segurana no condomnio ou de porteiro 24 horas, tendo o
recorrente alugado o imvel sem esses benefcios.
Tambm o Condomnio do Edifcio Indai e Reis e Reis Associados Ltda. ofereceram
contrarrazes, s ff. 202/205, pedindo, da mesma forma, a confirmao da sentena, ao
fundamento de que no restou mesmo provada qualquer conduta ilcita por parte dos
apelados.
Recurso sem preparo por estar o apelante sob o amparo da justia gratuita.

Assim, presentes os demais pressupostos de admissibilidade, dele conheo.


Preliminar
Apesar de, ao final de suas razes de recurso, ter o apelante pedido simplesmente o
provimento do apelo, sem fazer referncia expressa possvel anulao da sentena, em
razo do alegado cerceamento de defesa, decorrente do indeferimento do rol de
testemunhas de 165, passo ao exame dessa preliminar, que, se procedente, pode dar
causa nulidade do processo.
Do exame dos autos, verifica-se que o MM. Juiz, f. 158, designou a audincia para o dia
16/06/2011 e deferiu a produo de provas requeridas, fixando o dia 30/05/2011 como
prazo final para a apresentao do rol de testemunhas.
Essa fixao de prazo para a apresentao do rol de testemunhas encontra amparo no
art. 407 do CPC.
Ora, o apelante apresentou o seu rol de testemunhas apenas no dia 03/06/2011 (f. 165).
Da o indeferimento de f. 166, que no constitui qualquer cerceamento de defesa.
Assim, rejeito a preliminar.
Mrito
Passo ao exame do mrito.
O apelante ajuizou ao de indenizao por perdas e danos morais e materiais contra o
Condomnio do Edifcio Indai, Reis Administrao de Condomnios e Imveis Ltda. e V.L.
Casa Imobiliria, ao fundamento de que teve bens furtados de seu apartamento, locado
naquele condomnio, atravs da imobiliria, estando a administrao do condomnio sob
os cuidados da referida administradora.
Diz o apelante, em suma, que o Condomnio foi negligente com a segurana, ao no
fornecer meios de proteo, tais como cmeras de segurana e porteiro 24 horas; que a
administradora do Condomnio s fez aumentar os valores de condomnio, sem
demonstrar cuidado com a segurana e que a imobiliria se omitiu quanto s
reclamaes por ele feitas com relao insegurana e qualidade das portas do imvel,
que apresentam cupins e desprendimento.
Como sabido, para que se possa cogitar de indenizao, preciso que haja um ato
antijurdico, que se faa presente a culpa ou dolo do agente (no caso de responsabilidade
subjetiva, como o caso dos autos), que haja dano e que exista nexo de causalidade
entre a conduta do agente e os prejuzos sofridos.
Com respeitosa vnia, no vejo no caso a presena desses requisitos.
que no restou provada a prtica de qualquer ato antijurdico por parte dos
demandados.
Com o recebimento das chaves de seu imvel locado, o apelante tornou-se o responsvel
pela segurana da unidade, conforme expressamente previsto na clusula 19 do
contrato de locao, que prev inclusive a possibilidade de o locatrio alterar o segredo
da fechadura (cf. f. 20).

Junto a isso, conforme se v do boletim de ocorrncia (f. 14), no havia sinais de


arrombamento na porta utilizada pela pessoa que praticou o furto, tendo o prprio
apelante dito suspeitar do uso de "chave micha".
Assim, sequer se mostra relevante o fato de o recorrente dizer que teria reclamado da
imobiliria da falta de segurana das portas em razo de cupins.
Alis, essa reclamao, ao contrrio do que faz crer o recorrente, data venia, se refere
apenas s portas do banheiro e de um dos quartos, conforme documento de f. 32,
assinado pelo prprio apelante.
Portanto, no diz respeito porta de entrada utilizada como via de acesso para a
concretizao do alegado furto.
De outro lado, no se h de exigir do condomnio a instalao de cmeras de segurana e
de porteiro 24 horas, se assim no decidiram os condminos.
No que se refere imobiliria, no pode ela ser responsabilizada, de forma alguma, pela
ocorrncia do furto, uma vez que o imvel locado encontrava-se apropriado para a
moradia.
Da mesma forma, no se pode imputar administradora do condomnio qualquer
responsabilidade pelo evento, mesmo porque a ela cabia apenas a gesto administrativa
do condomnio, e no servios de segurana.
No demais registrar, ainda, que a imobiliria tenha alugado um apartamento para fins
comerciais e que, ainda que o tenha feito, tenha, com isso, dado causa ao evento danoso
reclamado pelo apelante.
digno de nota, outrossim, que o seguro a que se refere o apelante era apenas contra
incndio (f. 31).
Cabe destacar, ainda, que o caso no de inverso do nus de prova, uma vez que no
se est a discutir uma relao de consumo data venia, mas, simplesmente, a
responsabilidade civil pela ocorrncia de um crime de furto.
tambm importante registrar que no h notcia de que a conveno do condomnio, no
caso, preveja a responsabilidade deste em casos de furtos em suas unidades.
A propsito, assim j decidiu esta Cmara, em Apelao relatada pelo preclaro
Desembargador Luciano Pinto:
"Assente jurisprudncia do STJ confirma a inocorrncia de responsabilidade do
condomnio, por furto ocorrido em unidade condominial, se no h, na Conveno,
expressa previso nesse sentido" (Apelao Cvel n 1.0145.08.479335-8/001; data do
julgamento: 17/06/2010; data da publicao: 07/07/2010).
Nesse mesmo sentido, a seguinte deciso do STJ:
"RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMINIO. FURTO NO INTERIOR DE SALA. O CONCEITO
DE RESPONSABILIDADE NO PODE SER ESTENDIDO AO PONTO DE FAZER RECAIR
SOBRE O CONDOMINIO O RESULTADO DO FURTO OCORRIDO NO INTERIOR DE SALA OU
APARTAMENTO, NUMA INDEVIDA SOCIALIZAO DO PREJUIZO. ISSO PORQUE O
CONDOMINIO, EMBORA INCUMBIDO DE EXERCER A VIGILANCIA DO PREDIO, NO

ASSUME UMA OBRIGAO DE RESULTADO, PAGANDO PELO DANO PORVENTURA


SOFRIDO POR ALGUM CONDOMINO; SOFRERA PELO DESCUMPRIMENTO DA SUA
OBRIGAO DE MEIO SE ISSO ESTIVER PREVISTO NA CONVENO. FORA DAI, POR
NADA RESPONDE, SALVO COMO PREPONENTE, NOS TERMOS DO ART. 1.521 DO CC.
RECURSO NO CONHECIDO (REsp 149653 / SP; Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar; data do
julgamento: 04/11/1997; data da publicao/fonte: DJ de 19/12/1997, p. 67519).
De outra parte, bom lembrar que a ao de indenizao por danos morais no se
presta ao fim de enriquecimento sem causa, o que aqui se afirma, com respeitosa vnia,
porque no passou despercebido que o apelante pleiteou nada mais nada menos do que
a indenizao de R$100.000,00 em razo dos fatos ocorridos, ainda que aqui
considerados os danos materiais e morais em conjunto.
Cabe salientar, ainda, que o apelante sequer fez prova de quais seriam os danos
materiais, data venia.
Por fim, apesar de o apelante estar sob o amparo da justia gratuita, est correta a
condenao em honorrios. Apenas a sua exigibilidade fica suspensa nos termos do art.
12 da Lei n 1.060/50, exatamente como se d com as custas.
POSTO ISSO, rejeitada a preliminar, nego provimento ao recurso.
DES. EDUARDO MARIN DA CUNHA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DESA. MRCIA DE PAOLI BALBINO - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

4.11 Prerrogativas da administradora


A administradora responsvel pela cobrana da taxa condominial pode suspender o
fornecimento de gua de morador inadimplente para compelir o pagamento?
Veja as argumentaes de cada parte e o desfecho da situao.
TJ/MG. condomnio. Cobrana de taxa condominial realizada pela administradora.
Suspenso no fornecimento de gua. Dever de indenizar.

TJ/MG. condomnio. Cobrana de taxa condominial


realizada
pela
administradora.
Suspenso
no
fornecimento de gua. Dever de indenizar.
Processo
Apelao Cvel 1.0024.09.582295-3/003
Relator(a)
Des.(a) Jos Antnio Braga
rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 9 CMARA CVEL

5822953-13.2009.8.13.0024 (1)

Smula
REJEITARAM PRELIMINARES. DERAM PARCIALPROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E
NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
12/04/2011
Data da publicao da smula
09/05/2011
Ementa
CONSIGNAO EM PAGAMENTO CUMULADA COM INDENIZAO - LEGITIMIDADE
PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMNIO - CORTE DO FORNECIMENTO DE GUA
- AUSNCIA DE NOTIFICAO - MEDIDA ARBITRRIA - DANO MORAL - CONFIGURAO
- DOCUMENTO NOVO - NO APRECIAO - QUANTUM - DISTRIBUIO SUCUMBENCIAL
- PARCIAL PROCEDNCIA.
- Documento novo, suficiente para alterar a sentena, aquele que j existia ao tempo
da deciso de primeiro grau, mas que no foi apresentado em juzo por no ter a parte
conhecimento da existncia do documento ao tempo do processo primitivo ou por no lhe
ter sido possvel junt-lo aos autos em virtude de motivo estranho a sua vontade.
- Restando comprovada a responsabilidade exclusiva da administradora de condomnio
pela cobrana das taxas condominiais, sem qualquer interferncia do sndico, indubitvel
a legitimidade para figurar no polo passivo.
- O corte arbitrrio - sem a regular notificao - do fornecimento de gua para compelir o
condmino a pagar taxa condominial consubstancia medida drstica.
- O corte indevido do fornecimento de gua configura dano moral indenizvel.
- Compete ao julgador estipular equitativamente o quantum da indenizao por dano
moral, segundo o seu prudente arbtrio, analisando as circunstncias do caso concreto e
obedecendo aos princpios da razoabilidade e da proporcionalidade.
- Em caso de procedncia parcial do pedido inicial, os nus sucumbenciais devem ser
proporcionalmente distribudos entre os litigantes.
APELAO CVEL N 1.0024.09.582295-3/003 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1
APELANTE(S): DOMINUUS ASSESSORIA E CONSULTORIA - 2 APELANTE(S): JISELDA
MARA DE OLIVEIRA CAMPOS - APELADO(A)(S): JISELDA MARA DE OLIVEIRA CAMPOS,
DOMINUUS ASSESSORIA E CONSULTORIA - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOS ANTNIO
BRAGA
ACRDO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de


Minas Gerais, sob a Presidncia do Desembargador OSMANDO ALMEIDA , incorporando
neste o relatrio de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas
taquigrficas, unanimidade de votos, EM REJEITAR PRELIMINARES. DAR PARCIAL
PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO AO SEGUNDO.
Belo Horizonte, 12 de abril de 2011.
DES. JOS ANTNIO BRAGA - Relator
NOTAS TAQUIGRFICAS
O SR. DES. JOS ANTNIO BRAGA:
VOTO
Cuida-se de Recursos de Apelao respectivamente interpostos por Dominuus Assessoria
e Consultoria e Jiselda Mara de Oliveira Campos, nos autos da Ao de Consignao em
Pagamento c/c Indenizao ajuizada pela segunda em face da primeira, perante o Juzo
da 14 Vara Cvel da Comarca da Capital, tendo em vista o inconformismo com os termos
da sentena de fs.218/225, que julgou parcialmente procedente o pleito inicial para:
* Reconhecer a quitao das taxas de condomnio referentes segunda parcela do
acordo, bem como em relao s taxas condominiais dos meses de maro e
maio/dezembro do ano de 2009;
* Condenar a r no pagamento da indenizao por danos morais fixada em R$ 3.000,00 valor a ser corrigido pela Tabela da Corregedoria de Minas Gerais a partir da sentena e
acrescido de juros de mora de 1% ao ms desde a citao;
* Condenar a r no pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios fixados
em 20% sobre o valor da condenao devidamente corrigido.
Foram aviados embargos de declarao, todavia a sentena remanesceu inalterada.
Em razes recursais, s fs.240/265, a primeira parte apelante sustenta, em sede
preliminar, o no pronunciamento do juzo acerca da imputao de crime de falso
testemunho.
Dominnus Assessoria e Consultoria relata a presente demanda e bate, em sede de
preliminar, pela ilegitimidade passiva, tecendo tambm consideraes acerca da
ilegitimidade ativa.
A primeira apelante afirma que a consignao teria sido proposta contra pessoa errada ponto em que sustenta a legitimidade do condomnio, titular do crdito da taxa
condominial.
A primeira parte recorrente pugna pelo reconhecimento de violao ao devido processo
legal, ao fundamento de que no lhe fora dada vista sobre os docs. de fs.226 e ss.
Requer, ainda, a primeira apelante, a abertura de processo contra a parte autora e sua
advogada - Sonlia Cristina Henriques Pereira, ao fundamento de que a mesma teria
praticado crime de falso testemunho, nos termos do artigo 342 do CPB.

Neste mesmo ponto, pugna pelo seguinte: intimao do representante do Ministrio


Pblico e da OAB; aplicao das penalidades processuais constantes dos artigos 14 e 129
do CPC e quebra do sigilo telefnico do nmero 30771422.
Meritoriamente, a primeira parte apelante afirma que a Conveno de Condomnio prev
a possibilidade de interrupo dos servios de gua em funo da inadimplncia e
insurge-se contra o valor fixado a ttulo e danos morais, bem como contra a distribuio
sucumbencial.
A primeira recorrente requer tambm o prequestionamento da matria.
Primeiro apelo devidamente preparado, f.266.
Segunda apelao encartada s fs.267/270 clamando exclusivamente pela majorao da
indenizao por dano moral.
Segundo recurso despido de preparo, segunda parte recorrente litiga sob o plio da
assistncia judiciria.
Contrarrazes de fs.272/287 clamando seja negado provimento ao segundo apelo.
Consoante ofcio de f.288, foi determinada remessa de cpia integral dos presentes autos
ao Procurador-Geral de Justia, considerando o descumprimento da ordem judicial de
f.61.
Ausentes contrarrazes ao primeiro recurso, conforme certido de f.297.
Conforme certido de f.301-v., o processo foi incluso na pauta de julgamento do dia
14/12/2010.
Todavia, este Relator retirou os autos da Sesso de Julgamento, tendo em vista a petio
de fs.304 da primeira parte apelante.
Noticia-se que foi concedida vista parte contrria sobre o doc. de f.305/306,
entretanto, no houve qualquer manifestao, conforme se evidencia da certido de
f.312.
o relatrio.
Fixa-se que o exame dos recursos ser feito conjuntamente, considerando a insurgncia
relativamente matria comum.
Conhece-se dos recursos, porquanto presentes os pressupostos intrnsecos e extrnsecos
de admissibilidade.
Em carter prefacial, passa-se anlise da petio de f.304 e dos docs. de fs.305/306.
A primeira parte apelante - Dominuus Assessoria e Consultoria - almeja a juntada de
documento novo, qual seja: e.mail, de autoria da segunda parte apelante, enviado ao
sndico do condomnio Village Firenze.
Do exame da cpia da correspondncia eletrnica - jungida aos autos s fs.305/306 observa-se tratar de documento datado de 15/12/2010.

Ressalta-se que documento novo, suficiente para alterar a sentena, aquele que j
existia ao tempo da deciso de primeiro grau, mas que no foi apresentado em juzo por
no ter a parte conhecimento da existncia do documento ao tempo do processo
primitivo ou por no lhe ter sido possvel junt-lo aos autos em virtude de motivo
estranho a sua vontade. Nesse sentido:
"Como documento novo, deve-se entender aquele que j existia quando da prolao da
sentena, mas cuja existncia era ignorada pela parte" (AR 3629 / RS - Relatora Ministra
MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, DJe 09/09/2008)
Conforme relatado, os presentes autos foram inclusos na pauta do dia 14/12/2010.
Por sua vez, o documento em anlise data de 15/12/2010 - posterior at mesmo
incluso do presente processo na sesso de julgamento.
Conclui-se, assim, que o documento juntado pela primeira parte apelante s fs.305/306
no se insere no conceito jurdico de documento novo, razo pela qual a sua anlise resta
prejudicada.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
A primeira parte apelante pugna pelo reconhecimento da ilegitimidade ativa e passiva.
A ilegitimidade passiva arguida ao fundamento de que o prprio condomnio,
representado pelo sndico, deveria responder a presente ao.
Por sua vez, alegao de ilegitimidade ativa se funda na circunstncia de a parte autora
no figurar como locatria.
Sem razo, contudo.
Sabido e consabido que a lide o conflito de interesses levado a juzo, em que o autor
manifesta uma pretenso que sofre oposio e resistncia por parte do ru.
Legitimados, portanto, para o processo so os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do
interesses em conflito: o titular do interesse afirmado na pretenso (autor) e aquele que
se ope ou resiste ao pretenso direito do promovente (ru).
Enrico Tulio Liebman assim define a legitimao:
"Por ltimo, legitimao (ou legitimidade ad causam) a pertinncia subjetiva da lide nas
pessoas do autor e do ru, isto , o reconhecimento do autor e do ru, por parte da
ordem jurdica, como sendo as pessoas facultadas respectivamente a pedir e contestar a
providncia que objeto da demanda. Toda vez que surge um conflito de interesses, a lei
no reconhece a qualquer um o poder de dirigir-se ao juiz para que intervenha e
imponha o imprio da lei. Aquele a quem a lei atribui esse poder e aquele em face de
quem o pedido pode ser feito que so as pessoas legitimadas. Em geral, na ausncia de
disposies especiais, so elas os prprios titulares dos interesses em conflito; s vezes,
so tambm terceiros, aos quais a lei outorga legitimao concorrente ou
subordinada."("Estudo sobre o processo civil brasileiro", So Paulo, Bushatsky, 1976,
p.126/127).
No presente processo, verifica-se que a quaestio iuris cinge-se a problemas decorrentes
da cobrana de parcelas condominiais referentes a unidade do Condomnio Firenze.

Do aditivo contratual de fs.21/24, denota-se que a parte autora - Jiselda Mara de Oliveira
Campos - figura como sublocatria, razo pela qual confirma-se a sua legitimidade para
figurar no polo ativo da presente demanda.
Para alm, fixa-se que a vedao de sublocao no transfere a legitimidade aos
locatrios.
Acerca da alegao de ilegitimidade passiva, denota-se que Dominuus Assessoria e
Consultoria figura como responsvel pela administrao do Condomnio, conforme se
evidencia dos boletos de fs.16/17.
Assim, restando comprovada a responsabilidade exclusiva da r pela cobrana das taxas
de condomnio, sem qualquer interferncia do sndico, resta indubitvel a sua
legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda.
Nesse sentido, o entendimento deste e. Sodalcio:
"CONSIGNAO EM PAGAMENTO - LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO
CONDOMNIO - RECONHECIDA - REJEITADA PRELIMINAR - RECUSA INJUSTIFICADA EM
RECEBER TAXA DE CONDOMNIO - RECURSO IMPROVIDO. Restando comprovado a
responsabilidade exclusiva da r pela cobrana das taxas de condomnio, sem qualquer
interferncia do sndico, tenho que resta indubitvel a sua legitimidade para figurar no
polo passivo da presente demanda. No sendo de responsabilidade do autor o
pagamento das taxas de condomnio dos perodos anteriores entrega do apartamento,
e diante da recusa da administradora r em receber do autor os condomnios, tenho que,
efetivamente, ocorreu a recusa injustificada da r, no fazendo sentido algum que a
empresa administradora apelante se recuse a receber os valores que o autor pretende
pagar decorrentes das taxas de condomnio. A ao de consignao em pagamento,
prevista no art. 890 do CPC, consiste em meio liberatrio do devedor do pagamento de
dvida, em face da injusta recusa do credor de receb-la."(APELAO CVEL N
1.0024.09.655769-9/001, Rel. Hilda Teixeira da Costa, j.30/09/2010)
Assim, fixa-se no restarem dvidas acerca da legitimidade das partes ocupantes de
ambos os polos da presente ao.
Com tais consideraes, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENA
A despeito de ter sido erigida de modo atcnico, a primeira parte apelante bate pelo vcio
de sentena citra petita, considerando que o juzo primevo no teria se pronunciado
acerca da imputao de crime de falso testemunho testemunha Sonlia Cristina
Henriques Pereira.
Noticia-se que Dominuus Assessoria e Consultoria pugnou, em alegaes finais de
fs.180/205, pela prtica do crime de falso testemunho, nos termos do artigo 342 do CPB.
Em tal oportunidade, a Administradora de Condomnio requereu a intimao do
representante do Ministrio Pblico e da OAB/MG, dentre outros.
Da sentena, especificamente da f.224, constou o seguinte acerca da questo: "Com
relao alegao feita pela r de que a referida testemunha tenha incorrido em crime e
falso testemunho, ante a inveracidade das declaraes prestadas, de se observar que a

mesma sequer foi compromissada, tendo sido ouvida como mera informante, o que
afasta a caracterizao de ilcito."
Em razes de apelao, a primeira recorrente reitera os pedidos contidos nas alegaes
finais acerca da prtica de falso testemunho.
A despeito de Sonlia Cristina Henriques Pereira ter sido ouvida como testemunha, nos
termos do depoimento de f.164, esclarece-se que a aferio da prtica de crime de falso
testemunho no se insere na competncia do juzo cvel.
Destarte, relega-se primeira parte recorrente a faculdade de noticiar diretamente ao
Ministrio Pblico e/ou OAB-MG acerca da prtica do aludido crime.
Em consequncia, resta prejudicado o pedido de quebra de sigilo telefnico, que tambm
dever ser encaminhado s autoridades competentes.
Com tais consideraes, rejeita-se a presente preliminar.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA
Ainda que de forma atcnica, a primeira parte recorrente bate pela configurao de
cerceamento de defesa, ao fundamento de violao ao devido processo legal,
considerando que no lhe fora dada vista sobre os docs. de fs.226 e ss.

Verifica-se, entretanto, que o advogado da r - Dr.Bruno Cunha de Carvalho - teve,


posteriormente juntada dos documentos em evidncia, vista dos autos (certido de
f.227-verso).
Fixa-se inexistir invalidade sem a constatao de prejuzo.
A propsito, leciona Fredie Didier Jr.:
"A invalidade processual sano que somente pode ser aplicada se houver a conjugao
do defeito do ato processual (pouco importa a gravidade do defeito) com a existncia de
prejuzo. No h nulidade processual sem prejuzo (ps de nullit sans griefe). A
invalidade processual sano que decorre da incidncia de regra jurdica sobre um
suporte ftico composto: defeito + prejuzo." (in Curso de Direito Processual Civil - Teoria
Geral do Processo de Conhecimento - Volume I, Edies Podvim: 2007, p. 231).
E continua:
"O art. 244 consagra o princpio da instrumentalidade das formas, que uma variao do
quanto aqui se disse: "Quando a lei prescrever determinada forma, sem cominao de
nulidade, o juiz considerar vlido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcanar a
finalidade."
Com tais consideraes, refuta-se a prefacial.
MRITO
A principal questo objeto dos recursos cinge-se aferio da regularidade da conduta
da primeira parte recorrente, que cortou o fornecimento de gua ao apartamento da

segunda apelante, ao fundamento de inadimplncia em relao ao pagamento das


parcelas condominiais.
A parte autora/segunda recorrente intenta pleito indenizatrio ao fundamento de que o
corte indevido do fornecimento de gua lhe gerou imensos prejuzos.
Ressalta-se que os danos morais foram reconhecidos pelo juzo primevo.
A primeira parte apelante defende a previso, na Conveno de Condomnio, da
interrupo dos servios de gua, na hiptese de inadimplncia.
Considerando a existncia de tal clusula, a primeira recorrente alega ter agido no
exerccio regular de seu direito.
Sem razo, contudo.
De fato, consta da Conveno de Condomnio, especificamente da clusula 62 (f.98 dos
autos), a possibilidade de interrupo dos servios de gua, em razo da inadimplncia.
Entretanto, o fato de constar da Conveno de Condomnio referida medida no implica
necessariamente a improcedncia do presente pleito.
Conforme se denota do "Comunicado de Corte no Fornecimento de gua" de f.15, a
presente demanda se assenta na inadimplncia da segunda parcela de acordo
extrajudicial, bem como da parcela condominial referente ao ms de maro/2009.
Quanto segunda parcela do acordo extrajudicial, tem-se que o doc. de 16 comprova a
sua quitao em data de 13/02/209.
No tocante parcela condominial atinente ao ms de maro/2009, verifica-se que foi
paga com atraso, em data de 06/05/2009, consoante doc. de f.17.
Por sua vez, a declarao de f.18 comprova que o corte de gua na residncia da parte
autora datou de 13/05/2009.
Assim, verifica-se que na data do corte gua, as parcelas apontadas como inadimplidas
no "Comunicado de Corte no Fornecimento de gua" de f.15 se encontravam quitadas.
Considerando a drasticidade da medida do corte de gua, tem-se como imprescindvel o
envio de "Comunicado de Corte no Fornecimento de gua".
Nos presentes autos, inexiste, entretanto, qualquer comprovao de que a primeira
apelante enviou parte autora outro "Comunicado de Corte no Fornecimento de gua" diverso daquele de f.17, cuja quitao se comprovou.
Caracteriza-se como arbitrrio o corte desavisado, porquanto despido da respectiva
notificao, do fornecimento de gua para compelir o condmino a pagar taxa
condominial, ante a existncia de outros meios para atingir o adimplemento do dbito.
Oportuno tecermos algumas breves consideraes sobre o dano moral.
cedio que:

"Dano moral , em sntese, o sofrimento experimentado por algum, no corpo ou no


esprito, ocasionado por outrem, direta ou indiretamente derivado de ato ilcito."
(Consideraes sobre o dano moral e sua reparao, RT 638/46).
Inexistem dvidas, pois, de que o dano moral constitui o prejuzo decorrente de dor
imputada pessoa e que provoca constrangimento, mgoa ou tristeza em sua esfera
interna em relao sensibilidade moral.
Dessa feita, a dor moral, decorrente da ofensa aos direitos da personalidade, apesar de
ser deveras subjetiva, deve ser diferenciada do mero aborrecimento, ao qual todos
estamos sujeitos e que pode acarretar, no mximo, a reparao por danos materiais, sob
pena de ampliarmos excessivamente a abrangncia do dano moral, a ponto de
desmerecermos o instituto do valor e da ateno merecidos.
Em realidade, para que incida o dever de indenizar por dano moral, o ato tido como ilcito
deve ser capaz de imputar um sofrimento fsico ou espiritual, impingindo tristezas,
preocupaes, angstias ou humilhaes, servindo a indenizao como forma de
recompensar a leso sofrida.
Quanto ao corte indevido no fornecimento de gua, incontroverso o dano moral,
porquanto imensos os transtornos advindos da ausncia de gua.
Destarte, assim como o magistrado primevo, entende-se pela comprovao dos danos
morais sofridos pela requerente.
Em situao anloga, j se posicionou a jurisprudncia:
"APELAO - AO DE INDENIZAO POR DANOS MORAIS - INTERRUPO NO
FORNECIMENTO DE GUA - ILEGALIDADE RECONHECIDA EM MANDADO DE SEGURANA
- ARTIGO 6, 3, II, DA LEI 8.987/95 - ARTIGO 6, VI, DO CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - DANO MORAL RECONHECIDO - RAZOABILIDADE E
PROPORCIONALIDADE NA FIXAO. O artigo 6 da Lei n. 8.987/95 prev que toda
concesso ou permisso de servios pblicos pressupe a prestao de servio adequado
ao pleno atendimento dos usurios. Consoante inteligncia do 3, do mencionado
artigo, no se caracteriza como descontinuidade do servio a sua interrupo em situao
de emergncia ou aps prvio aviso, quando motivada por razes de ordem tcnica ou de
segurana das instalaes, ou houver inadimplemento do usurio. Reconhecida
ilegalidade da suspenso do fornecimento sem o imprescindvel aviso prvio, em
mandado de segurana j julgado e dado o carter essencial do servio, os transtornos e
os aborrecimentos causados ao consumidor que se v impossibilitado de usufruir deste
so incontroversos e passveis de indenizao. O dano moral classifica-se como leso a
interesses no patrimoniais, surgindo quando a leso atinge aqueles bens que tm um
valor precpuo na vida do ser humano, como a paz, a liberdade individual, a integridade
fsica e a honra. Constatado o dano, sua reparao devida, posto que protegido
constitucionalmente (artigo 5, X, da CF/88). A fixao do 'quantum' indenizatrio deve
atender a critrios de razoabilidade e proporcionalidade, no podendo ser insignificante
ou excessivo, cumprindo a observncia das peculiaridades dos fatos e circunstncias
revelados no processo." (APELAO CVEL N 1.0447.06.000253-5/001, Rel.Armando
Freire, j.28/08/2007).
O inconformismo de ambas recorrentes reside em um ponto nuclear: valor da
indenizao.

A primeira parte apelante requer a reduo dos danos morais, enquanto a segunda
recorrente pede pela majorao dos mesmos.
Noticia-se que o juzo primeiro fixou os danos morais em R$3.000,00.
De fato, existe uma notria dificuldade no arbitramento da indenizao por dano moral,
ante a ausncia de critrios objetivos traados pela lei a nortear o julgamento e de no
possuir aquele dano reflexo patrimonial, apesar de no lhe recusar, em absoluto, uma
real compensao a significar uma satisfao ao lesado.
Compete ao julgador, segundo o seu prudente arbtrio, estipular equitativamente os
valores devidos, analisando as circunstncias do caso concreto e obedecendo aos
princpios da razoabilidade e da proporcionalidade.
vlido transcrever a lio de Clayton Reis, para quem:
"O Magistrado sensvel, perspicaz e atento aos mecanismos do direito e da pessoa
humana, avaliar as circunstncias do caso e arbitrar os valores compatveis com cada
situao. Esse processo de estimao dos danos extrapatrimoniais decorre do arbtrio do
juiz. O arcabouo do seu raciocnio na aferio dos elementos que concorreram para o
dano, e sua repercusso na intimidade da vtima, sero semelhantes aos critrios
adotados para a fixao da dosimetria da pena criminal, constante no art. 59 do Cdigo
Penal" (Avaliao do Dano Moral, Ed. Forense, 1998, pg. 64).
Em realidade, para a fixao do valor a ser indenizado, deve-se ter em mente que no
pode a indenizao servir-se para o enriquecimento ilcito do beneficiado, muito menos
pode ser insignificante a ponto de no recompor os prejuzos sofridos, nem deixar de
atender ao seu carter eminentemente pedaggico, essencial para balizar as condutas
sociais.
Caio Mrio da Silva Pereira esclarece-nos acerca das funes da indenizao por danos
morais:
"O fulcro do conceito ressarcitrio acha-se deslocado para a convergncia de duas foras:
carter punitivo para que o causador do dano, pelo fato da condenao, veja-se
castigado pela ofensa praticada e o carter compensatrio para a vtima que receber
uma soma que lhe proporcione prazer em contrapartida do mal." (Responsabilidade Civil,
Forense, 1990, p. 61).
Nesse sentido:
"(...) III - Deve-se fixar o valor da compensao do dano moral com cautela e prudncia,
atendendo s peculiaridades prprias ao caso concreto, de modo que o valor arbitrado
no seja elevado a ponto de culminar aumento patrimonial indevido ao lesado, nem
demasiadamente inexpressivo, por desservir ao seu fim pedaggico advindo do
ordenamento jurdico atinente espcie." (TJMG - Nona Cmara Cvel - Apelao n
1.0344.01.000436-6/001, Relator: Osmando Almeida, j. 07.02.2006).
Na esteira dessas consideraes, e segundo os parmetros j estabelecidos por esta
Cmara, tem-se que o valor dos danos morais deve ser mantido.
Com fundamento nas alegaes de m-f processual, a primeira parte apelante requer a
aplicao das penalidades processuais constantes dos artigos 14 e 129 do CPC.

Sem razo, contudo.


Entende-se oportuno conceituar o mencionado instituto:
"Litigante de m f a parte ou interveniente processual que utiliza procedimentos
escusos com o objetivo de vencer ou prolongar deliberadamente o andamento
processual, causando dano parte contrria."(JUNIOR, Nelson Nery. NERY, Rosa Maria
Andrade. Cdigo de processo civil comentado e legislao processual civil extravagante
em vigor. 3a. edio. So Paulo, editora revista dos tribunais, 1997. p. 288)
Assim a lio do e. STJ:
"... expresso litigante de m-f interessa o dolo instrumental, estimulador de conduta,
cujo resultado o ilcito processual" (trecho extrado do voto proferido pelo Relator, ento
Des. Slvio de Figueiredo Teixeira, Agravo n. 19.125, Adcoas 1987, n. 11.691).
Para a condenao em litigncia de m-f, exige-se prova robusta tanto do dolo na
prtica de atos atentatrios ao andamento processual, como tambm do dano acarretado
parte contrria.
Todavia, tem-se que tais atos no restaram comprovados na presente hiptese.
A primeira parte apelante bate pelo prequestionamento da matria.
Est no dia a dia a colocao do instituto do prequestionamento, vocbulo com relativa
dificuldade de se conceituar juridicamente. Trata-se de pressuposto para o cabimento dos
recursos Especial e Extraordinrio, conforme Smulas 282/STF 211/STJ, e sua falta
resulta na inadmissibilidade do recurso.
Sem maiores alongamentos, vale citar apenas trs indicaes doutrinrias para aclarar o
tema - verbis:
Segundo Manoel Antnio Teixeira Filho, prequestionamento expressa
"o ato pelo qual se questiona previamente determinada matria, para efeito de
interposio de recurso de natureza extraordinria" (Cadernos de processo civil: recursos
extraordinrio e especial. So Paulo: LTr. 2000. p. 21.).
J Snia Mrcia Hase de Almeida Baptista afirma que
"prequestionar quer dizer questionar antes, fazer levantar questo acerca de, discutir,
controverter previamente" (Dos embargos de declarao. 2 ed. So Paulo: RT, 1993. p.
135.).
Finalmente, Jos Miguel Garcia Medina pondera que
"a utilizao do termo prequestionamento surgiu na jurisprudncia para enfatizar que a
parte deveria provocar o surgimento da questo federal ou constitucional perante a
instncia inferior" (O prequestionamento nos recursos extraordinrio e especial. 3 ed.
rev. atual. ampl. So Paulo: RT, 2002. p. 201.).

A fase recursal devolve ao Tribunal a anlise do processado e no inclui a apreciao


doutrinria de leis, como tambm no cadinho para depurao de dissdios
jurisprudenciais.
O prequestionamento a discusso, em instncia ordinria, inclusive no Tribunal de
origem, da questo federal ou constitucional que ser levada apreciao dos tribunais
superiores.
A questo definir qual o momento correto para prequestionar a questo a ser
submetida ao STJ ou STF.
J est assente que possvel o prequestionamento somente aps o julgamento do
recurso que no delibera sobre todas as questes aduzidas na apelao - jamais
antecipadamente.
Este o ensinamento recolhido no voto proferido pelo e. Des. Edilson Fernandes na Ap.
Civ. 329353-4, em 21/03/2001:
"...O recurso de apelao no se presta para o prequestionamento dos dispositivos legais
mencionados nas razes de apelo, pois constitui exagero ter como indispensvel que o
acrdo mencione, de maneira especfica, os artigos de lei apontados pelas partes, para
a admissibilidade de recurso especial ou extraordinrio, visto que no a lei, mas a
questo de direito que deve ser examinada".
Portanto, nesta fase recursal inadmissvel qualquer prequestionamento. Talvez seja
reservada para a fase de Embargos Declaratrios, que alguma questo ficar omitida,
obscura ou contraditria.
Isto posto, afasta-se o prequestionamento na presente fase recursal.
Por fim, necessrio analisar o derradeiro pedido da primeira parte apelante: a insurgncia
quanto distribuio sucumbencial.
A primeira recorrente sustenta que grande parte dos pedidos da autora teriam sido
indeferidos, razo pela qual a sucumbncia fixada em sentena deveria ser reformada.
Informa-se que o juzo primeiro estabeleceu a condenao da r no pagamento das
custas processuais e honorrios advocatcios fixados em 20% sobre o valor da
condenao devidamente corrigido.
Neste particular, com razo a primeira recorrente.
De fato, considerando o extenso rol de pedidos elencados s fs.10/11, tem-se por
razovel determinar que a parte autora arque com 40% das custas processuais e
honorrios advocatcios, restando 60% a cargo da requerida.
Suspende-se a exigibilidade da condenao em relao parte autora, que litiga sob o
plio da assistncia judiciria.
Com tais consideraes, D-SE PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO APELO, para
redistribuir os nus sucumbenciais e NEGA-SE PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO.
Considerando que o xito do primeiro apelo foi de parte mnima, as custas recursais
ficaro a cargo da primeira parte apelante.

Custas referentes ao segundo apelo pela recorrente, suspensa a exigibilidade, todavia,


por litigar sob o plio da assistncia judiciria gratuita.
Para os fins do art. 506, III do CPC a sntese do presente julgamento :
1. DESACOLHERAM O PEDIDO DE APRECIAO DE DOCUMENTO NOVO;
2. REJEITARAM A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA ARGUIDAS PELA
PRIMEIRA PARTE RECORRENTE;
3. AFASTARAM A PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENA LEVANTADA PELA PRIMEIRA
APELANTE;
4. REFUTARAM A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ERIADA PELA PRIMEIRA
PARTE RECORRENTE;
5. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO TO-SOMENTE PARA
ADEQUAR A DISTRIBUIO SUCUMBENCIAL, CONDENANDO A PARTE AUTORA NO
PAGAMENTO DE 40% DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORRIOS ADVOCATCIOS SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DA COBRANA, COM FULCRO NO ARTIGO 12 DA LEI
1060/50 - RESTANDO 40% POR CONTA DA REQUERIDA;
6. AFASTARAM O PREQUESTIONAMENTO E O PEDIDO DE CONDENAO DE LITIGNCIA
DE M-F CONSTANTES DO PRIMEIRO RECURSO;
7. NEGARAM PROVIMENTO SEGUNDA APELAO;
8. CONDENARAM A PRIMEIRA PARTE RECORRENTE NO PAGAMENTO DAS CUSTAS DO
APELO POR ELA INTERPOSTO, CONSIDERANDO QUE O XITO FOI MNIMO,
9. CONDENARAM A SEGUNDA PARTE APELANTE NO PAGEMNTO DAS CUSTAS
REFERENTES AO SEGUNDO RECURSO, SUSPENSA A EXIGIBILIDADE, CONSIDERANDO A
LITIGNCIA SOB O PLIO DA ASSISTNCIA JUDICIRIA GRATUITA.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): GENEROSO FILHO e
OSMANDO ALMEIDA.
SMULA : REJEITARAM PRELIMINARES. DERAM PARCIALPROVIMENTO AO PRIMEIRO
RECURSO E NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO.

4.12 M gesto de recursos pela administradora


Qual a responsabilidade da administradora por m gesto de recursos?
Quando h responsabilidade civil ou criminal?
Conhea o caso concreto e entenda a situao.

TJ/SP. Administradora. M gesto de recursos.


Ausncia de dolo. Ilcito civil e no criminal.
Apelao Criminal n 990.09.357244-3 - Praia Grande
Apelante: Ministrio Pblico

Apelados: Antnio Mendes Pereira Neto e Eli Mendes Pereira


Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 990.09.357244-3, da Comarca de Praia
Grande, em que apelante MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO sendo apelados
ANTNIO MENDES PEREIRA NETO e ELOI MENDES PEREIRA. ACORDAM, em I Cmara de
Direito Criminal do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acrdo. O julgamento teve a participao dos Desembargadores MRCIO BRTOLI (Presidente
sem voto), FIGUEIREDO GONALVES E PRICLES PIZA.
So Paulo, 05 de julho de 2010
MARCO NAHUM
RELATOR
Voto n 17.209 - Relator MARCO NAHUM
"Apelao. Artigo 168, 1 , inciso III do CP. Absolvio. M gesto de recursos. Ilcito civil. Recurso
desprovido."
Antnio Mendes Pereira Neto e Eli Mendes Pereira foram absolvidos nos termos do artigo 386,
inciso III, do Cdigo de Processo Penal da imputao sobre a prtica do delito previsto no artigo 168,
1 , inciso III, do Cdigo Penal.
O Ministrio Pblico apelou. Pleiteia a condenao dos apelados nos termos da denncia. Argumenta
que autoria est suficientemente demonstrada nos autos (fls. 190/192). Houve contrarrazes (fls.
194/200). A Procuradoria de Justia pelo provimento do recurso (fls. 213/215). o relatrio.
1. Os apelantes foram processados porque, segundo a denncia, no perodo entre dezembro/fls 2005
e junho de 2006, na Avenida Marechal Hermes, 207, Praia Grande, agiram em concurso e
apropriaram-se de coisa alheia mvel de que tinham a posse em razo do ofcio, consistente em
aproximadamente R$20.000,00 pertencentes ao condomnio Edifcio Carabas. Segundo consta, os
acusados eram scios a administravam a empresa "Praia Grande Administradora de Bens Ltda.".
Dentre os condomnios que administravam, estava o denominado Edifcio Carabas. O delito a eles
imputado, segundo a inicial, consistia em receber os pagamentos mensais na conta da
Administradora e deixar de recolher impostos e taxas de servios pblicos, como contas de luz e
gua, apropriando-se dessas quantias e mantendo as vtimas em erro atravs de informaes
forjadas nos balancetes mensais.
2. Boletim de ocorrncia s fls. 03.
3. Ouvidos em juzo, os acusados confirmaram que recebiam os valores relativos aos condomnios,
porm negam terem se apropriado do dinheiro. Alegaram que os valores depositados pelos
condomnios eram alocados em um "pool" de titularidade da empresa que lhes pertencia.
Movimentavam, assim, verbas relativas a aproximadamente duzentos condomnios e no havia conta
separada para cada um deles.
Por isso, negaram a apropriao indbita, pois disseram que a referida verba foi utilizada para
pagamento de outras despesas do prprio condomnio, bem como para quitar dividas de outros
condomnios. Assim, os dbitos seriam compensados internamente pela administrao do "pool",
porm perderam o controle diante da grande quantidade de condomnios. Fizeram emprstimo
bancrio, mas no conseguiram saldar os dbitos (fls. 71/74). Jorge Toassa testemunhou que era
sndico do Condomnio Carabas.

Afirmou que a taxa condominial Repassada aos acusado no foi /revertida em pagamento das contas
do condomnio, por isso, o servio de fornecimento de energia eltrica foi interrompido (fls. 106). As
quinze testemunhas arroladas pela defesa (fls. 125/138) nada souberam informar sobre os fatos.
Disseram, porm, que desconhecem qualquer fato praticado pelos rus que desabone sua conduta.
4. Os elementos colhidos no processo recomendam a absolvio dos acusados. 4.1. As condutas dos
apelantes no esto tipificadas conforme descrito na denncia. Por primeiro, h de se observar que
no houve o dolo preordenado dirigido para apropriao indbita dos valores depositados pelo
condomnio na conta da Administradora, cuja sociedade pertence aos apelados.
Tais valores eram, segundo consta dos autos, apropriados em um fundo. O montante arrecadado
destinava-se ao pagamento das contas de diversos condomnios, sendo que no havia conta a
separ-los individualmente. Assim, do montante arrecadado procedia-se ao pagamento das diversas
contas.
Ocorre que por inadequada administrao, o dinheiro restou insuficiente para quitao de todos os
dbitos. Portanto, a inapropriada forma de administrao ds fundos no se confunde com o dolo
dirigido apropriao indbita dos/atores, afastando a tipicidade da conduta e a responsabilidade
criminal pelos fatos, subsistindo apenas o ilcito civil, a ser demandado na esfera judicial apropriada.
Assim, ausente a demonstrao de que a conduta dos apelados revestiu-se do dolo dirigido
apropriao dos valores descritos na denncia, de rigor a absolvio, conforme constou da sentena.
Pelo exposto, negam provimento ao recurso.

4.13 Prximo mdulo


Neste quarto mdulo, tivemos uma ideia sobre os rgos que podem auxiliar a gesto do
sndico.
No prximo mdulo, vamos estudar um pouco sobre o funcionamento das assembleias
condominiais.
Bons estudos e at l.
Sabrina Rodrigues

MDULO V
5.1 Sobre o mdulo 5
Este mdulo trata da mecnica que envolve o processo de tomada de decises em
condomnios: as assembleias condominiais.
Vamos conhecer os tipos de assembleia, entender para que serve cada uma e estudar
seu funcionamento.
Siga em frente e bons estudos!

5.2 Noes bsicas sobre assembleias em condomnios


O que uma assembleia condominial?
Para que serve?
Como funciona?

Para responder a essas e outras perguntas, selecionei um curso que traz as principais
noes sobre o tema e, por isso, a primeira indicao de leitura deste mdulo.
Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica
Este o primeiro da srie de trs cursos que tratam sobre o tema das assembleias gerais
em condomnios.
Neste primeiro curso Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica,
explicaremos o que e como funciona uma assembleia dentro do condomnio.
O segundo curso da srie tratar dos tipos de assembleias; e o terceiro curso, por sua
vez, abordar a questo dos quruns legais e das nulidades que podem ocorrer em
funo de uma assembleia.

1 Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica


1.1 Conceito
A assembleia geral o rgo mais importante do condomnio, pois nela so discutidos
assuntos de interesses gerais e definidas as regras e diretrizes que iro reger o
condomnio.
importante destacar que h vrias formalidades a serem observadas para a realizao
de uma assembleia geral, e ocorrendo de forma regular, suas deliberaes obrigam a
todos, como o sndico, o conselho fiscal e os condminos, desde que no contrarie a lei e
a conveno. Caso contrrio, as deliberaes da assembleia geral podem ser
consideradas nulas.
Alguns autores entendem que a assembleia geral seria um rgo deliberativo, pois trata
e define assuntos de ordem administrativa, no mbito interno e legislativo. Um exemplo
disso seria quando uma assembleia geral aprova a conveno e o regimento interno do
condomnio.
O sndico, por sua vez, seria o rgo executivo do condomnio.
H polmica entre os doutrinadores quando se classifica os tipos de assembleias gerais
existentes.
Grande parte dos autores entende que h trs tipos de assembleias gerais, quais sejam:
assembleia geral ordinria, assembleia geral extraordinria e assembleia geral especial.
A outra parte dos doutrinadores alerta para a existncia de apenas dois tipos, assembleia
geral ordinria e assembleia geral extraordinria. Para eles a assembleia geral especial
seria apenas uma modalidade de assembleia geral extraordinria que definiria assuntos
de extrema relevncia para o funcionamento do condomnio.

1 - Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica


1.2 - Estrutura bsica da assembleia
O primeiro passo numa assembleia geral apurar o quorum, ou seja, o nmero de
presentes para que possa analisar a viabilidade de votao sobre as matrias de
interesse condominial. Dessa forma, de suma importncia que se registre a presena
dos membros no "Livro de Presena" ou folha parte, identificando cada morador e sua
respectiva unidade autnoma.

Se houver procurador para representar determinado condmino, este deve apresentar o


instrumento de mandato (procurao) que deve ser anexado em ata para controle do
sndico. As procuraes com poderes limitados devem ser arquivadas, enquanto que as
procuraes com poderes amplos devero ser devolvidas ao final da assembleia.
Como medida de cautela e para conferir maior publicidade ao ato, interessante que a
ata e a procurao sejam arquivadas no registro pblico.
Nos casos de representao em assembleias comum que as convenes regulem a
forma de utilizao dos instrumentos de mandato. Por exemplo, h convenes,
sobretudo as mais recentes, limitam o uso de procurao de no mximo duas por
condmino, para evitar imposio de vontades de poucos em detrimento da maioria.
No se aconselha outorgar mandato ao sndico, membros do conselho fiscal, empregados
do condomnio por incompatibilidade lgica. Inclusive algumas convenes probem esta
prtica.
Tambm no interessante nomear como procuradores pessoas estranhas ao
condomnio, que poderiam tomar conhecimento de assuntos interno e/ou sigilosos do
condomnio.
Uma vez constatado que foi obedecido o quorum mnimo, a assembleia tem seu inicio por
iniciativa do sndico. No havendo o quorum exigido em lei, tal fato ser devidamente
registrado em ata, e o sndico far nova convocao respeitando o intervalo previsto na
lei/conveno. Assim, caber aos presentes aguardarem o incio da assembleia em
segunda convocao.
Dado o incio da assembleia importante se definir o presidente e o secretario para
realizao dos trabalhos. Ato seguinte lida a ordem do dia contida no edital de
convocao da assembleia pelo secretrio e o presidente tomar conta dos debates e
deliberaes.
O papel do presidente muito importante, pois cabe a ele dar andamento aos trabalhos,
impondo sua autoridade de modo a evitar discusses paralelas e apresentando solues
para eventuais situaes que podem atrapalhar o andamento da assembleia.
Por exemplo, se houver uma briga e um condmino resolve sair da assembleia, isso pode
acarretar a quebra do quorum exigido e assim a assembleia teria que ser suspensa.
Dessa forma, a presena, calma e autoridade do presidente da assembleia de suma
importncia para uma boa conduo de uma assembleia.
Cabe ao presidente tambm registrar em ata as opinies dos condminos e analisar o
pedido de anexao de documentos ata.
Importante registrar que nenhum condmino poder ser privado do seu direito de
manifestar durante as assembleias, ainda que sua opinio seja contrria ao que fora
deliberado pela assembleia.
Caso o presidente deixe de constar em ata a manifestao contrria de determinado
membro da reunio ou deixe de juntar algum documento, a assembleia pode ser
considerada nula. Alm disso, o condmino ofendido poder tomar outras medidas penais
que entender cabveis.

Importante atitude do presidente para que no se tumultue os trabalhos no deixar


que matrias estranhas ordem do dia sejam levadas a apreciao da assembleia.
Contudo, caso a matria trazida em ltima hora seja de extrema urgncia e relevncia
para o condomnio, mesmo sem constar na ordem do dia, pode e deve ser colocada em
pauta.
Vale lembrar que estando presentes na assembleia inquilinos, estes s podem votar
matrias relativas a despesas no extraordinrias, a menos que estejam munidos de
procurao especfica do proprietrio para este fim. Tal regra j estava prevista no art. 24
4 da Lei n 4591/64, ainda vigente por no ter sido revogado pelas disposies do
Cdigo Civil de 2002.
Art. 24. (...)
4 Nas decises da Assembleia que no
envolvam
despesas
extraordinrias
do
condomnio, o locatrio poder votar, caso o
condmino-locador a ela no comparea.
Para efeito de comparecimento nas assembleias, a lei equipara aos proprietrios, os
compromissrios compradores e os cessionrios promitentes das unidades, conforme
determina o art. 1334, 2 do Cdigo Civil.
Art. 1.334. (...)
2 So equiparados aos proprietrios, para os
fins deste artigo, salvo disposio em contrrio,
os promitentes compradores e os cessionrios
de direitos relativos s unidades autnomas.
Caso a conveno no preveja de forma diversa, os votos numa assembleia geral no so
contados pelo nmero de presentes, mas em funo proporcional frao ideal e as
partes comuns, conforme previso do pargrafo nico, art. 1352 do Cdigo Civil.
Art. 1.352. (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais
s fraes ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condmino, salvo
disposio diversa da conveno de constituio
do condomnio.
Os condminos em dbito com o condomnio no podero participar e votar nas
deliberaes da assembleia conforme estipulao do art. 1.335, III do Cdigo Civil.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
III - votar nas deliberaes da assembleia e
delas participar, estando quite.
Contudo convm mencionar que alguns condomnios deixam os inadimplentes
participarem e votarem matrias importantes para que estes futuramente no ingressem
com aes na justia questionando seu direito de propriedade.

1 - Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica


1.3 - Referncias Bibliogrficas
Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

5.3 - Tipos de assembleia


Depois do primeiro contato com o tema, hora de aprofundar e entender os diferentes
tipos de assembleias, destacando a importncia e necessidade de cada modalidade.
No deixe de conferir.
Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia
Este o segundo curso da srie que trata sobre as assembleias em condomnios. O
primeiro deles, Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica explicou o
que e como funciona uma assembleia. Para melhor assimilar este novo contedo,
importante que voc j tenha visto o primeiro curso.
Pois bem, este segundo curso tratar dos tipos de assembleias existentes, abordando as
peculiaridades de cada modalidade.

1 - Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia


1.1 - Introduo
Como j dito no curso anterior, h polmica entre os doutrinadores quando se classifica
os tipos de assembleias gerais existentes.
Grande parte dos autores entende que h trs tipos de assembleias gerais, quais sejam:
assembleia geral ordinria, assembleia geral extraordinria e assembleia geral especial.
A outra parte dos doutrinadores alerta para a existncia de apenas dois tipos, assembleia
geral ordinria e assembleia geral extraordinria.
Para eles a assembleia geral especial seria apenas uma modalidade de assembleia geral
extraordinria que definiria assuntos de extrema relevncia para o funcionamento do
condomnio.
A assembleia geral ordinria (AGO) est prevista no art. 24 da Lei n 4591/64 e no art.
1350 do Cdigo Civil de 2002.

1 - Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia


1.2 - Assembleia Geral Ordinria
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas

para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou


conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
A funo da assembleia geral ordinria, ento, para aprovar as verbas destinadas ao
pagamento das despesas normais ao funcionamento do condomnio. Incluem-se nestas
despesas os gastos com salrios de funcionrios, luz, gua, elevadores, limpeza e demais
despesas com a manuteno do condomnio.
Outra funo da assembleia ordinria a aprovao das contas do sndico referentes ao
exerccio anterior, e ainda a eleio do sndico, subsndico e dos membros do conselho
fiscal.
Por se tratar de despesas ordinrias, caso haja inquilinos estes podero votar sem
necessidade de apresentar procurao na hiptese do proprietrio no comparecer.
Sobre a iniciativa de convocao, pode-se dizer que a assembleia geral ordinria pode ser
convocada pelo sndico na forma prevista na conveno (art. 1350 caput) ou caso este
deixe de fazer, poder ser convocada por um quarto dos condminos, conforme
determina o art. 1.350, 1 do Cdigo Civil.
Art. 1350 (...)
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um
quarto dos condminos poder faz-lo.
A prpria legislao deixa a entender que haveria apenas uma assembleia geral ordinria
a cada ano.
Contudo, parte da doutrina admite a existncia de duas reunies deste tipo, uma para
aprovao de contas do sndico relativas ao ano anterior, e outra, para discutir oramento
e despesas do ano que vir.
Destaca-se que a validade das deliberaes da AGO est intimamente ligada
observncia dos requisitos formais de convocao. Estes parmetros relativos a forma e
aos prazos de convocao devero estar previstos na conveno.
Tal obrigatoriedade encontra guarida no art. 1.334, III do Cdigo Civil.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332
e das que os interessados houverem por bem
estipular, a conveno determinar:
III - a competncia das assembleias, forma de
sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes;
usual em condomnios pequenos, com poucos moradores, a convocao ser realizada
por carta protocolizada pelo condomnio.

J em condomnios maiores, nos quais o nmero de moradores mais expressivo,


fundamental tambm a publicao de edital de convocao em jornal de grande
circulao, observada a antecedncia exigida.
Alguns autores mencionam que normalmente estes prazos de antecedncia seriam de
dez dias.
No edital deve constar o dia, o horrio e o local da assembleia em primeira e tambm em
segunda convocao.
Alm disso, deve constar no edital a ordem do dia, com os assuntos que sero tratados
na reunio. Uma prtica usual nas convocaes seja por carta ou edital constar a
expresso "assuntos gerais de interesse do condomnio" na ordem do dia.
Contudo, adverte-se que tal expresso genrica no permite que sejam tratados
assuntos relevantes que no constaram explicitamente da convocao.
Alm disso, deve-se assegurar que a convocao atingiu todos os condminos, pois a
falta de convocao de determinado membro pode ser causa de nulidade de uma
assembleia geral ordinria.
Determina o art. 1.354 do Cdigo Civil que a assembleia no poder deliberar caso a
convocao no atinja todos os membros.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se
todos os condminos no forem convocados para a
reunio.
Um tema bastante polmico dentro da assembleia geral ordinria a permisso ou no
do condmino inadimplente votar.
Os autores divergem; determinado grupo entende que no se pode impor outra
penalidade ao inadimplente a no ser a multa prevista no art. 1336, 1 do Cdigo Civil.
Art. 1.336 (...)
1 O condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de
um por cento ao ms e multa de at dois por
cento sobre o dbito.
Outra parte da doutrina entende que o condmino inadimplente no tem direito a voto na
AGO.
Afirmam que estes condminos trazem prejuzo administrao do condomnio e assim,
a tal proibio passou a constar das convenes, at como forma de reao reduo do
percentual da multa de 20% previsto na legislao anterior para 2% de acordo com o
atual Cdigo Civil.
H relatos de que algumas assembleias em que se computam os votos dos inadimplentes
tm sido consideradas nulas quando a conveno estipular a proibio; ao passo que a
alterao das convenes para a incluso deste tipo de restrio ao voto dos
inadimplentes no tm sido objeto de aes anulatrias.

Contudo este tema polmico, e como j fora dito em outra oportunidade, alguns
condomnios deixam que inadimplentes votem assuntos de extrema relevncia para se
evitar futuras aes judiciais dos excludos com o intuito de anular as deliberaes da
assembleia.
Outro tema importante no que diz respeito aos votos o voto do sndico. Sabe-se que o
sndico pode votar normalmente as matrias de interesse do condomnio, quando for
condmino.
Contudo, quando a matria debatida tiver relao com prestao de contas e atos de sua
gesto, no se pode computar o voto do sndico, que, pela lgica, ser sob suspeita.
Por fim, sobre a forma de apurao dos votos, clara a legislao, sero proporcionais s
fraes ideais de terreno e respectivas reas comuns, desde que no haja estipulao em
contrrio na conveno.
Tal regra est prevista no art. 1.352, pargrafo nico do Cdigo Civil.
Art. 1.352. (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais
s fraes ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condmino, salvo
disposio diversa da conveno de constituio
do condomnio.

1 - Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia


1.3 - Assembleia Geral Extraordinria
Primeiramente cumpre diferenciar o seguinte: enquanto a AGO ocorre, via de regra, uma
vez por ano, a assembleia geral extraordinria (AGE) ser realizada sempre que houver
necessidade.
Este tipo de assembleia (AGE) ser convocada pelo sndico ou por um quarto dos
condminos, conforme previso do art. 1.355 do Cdigo Civil.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser
pelo sndico ou por um quarto dos condminos.
A doutrina alerta para a seguinte questo: o legislador deixou a cargo dos condminos e
do sndico a iniciativa de convocao quando for para discusso de temas relevantes de
interesse geral do condomnio que no foram abrangidos em outra reunio, no podendo
ser instrumento de mero capricho dos condminos ou do sndico.
Os temas que justificam a ocorrncia de uma reunio deste tipo so normalmente obras,
pinturas, aquisio de mobilirio, automao do porto, vazamentos, entupimentos, etc.
Em se tratando de obras que iro beneficiar somente os proprietrios do imvel, o
inquilino pode participar e votar, desde que esteja munido de procurao.
A forma de convocao e os trmites da AGE seguir os mesmos ritos de uma AGO.

1 - Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia


1.4 - Assembleia Especial

Este tipo de assembleia no deixa de ser uma assembleia extraordinria. Elas tratariam
de assuntos especficos e de extrema relevncia para o condomnio.
Duas hipteses so aquelas previstas nos arts. 1.343 e 1.357 do Cdigo Civil.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no
solo comum, de outro edifcio, destinado a conter
novas unidades imobilirias, depende da aprovao da
unanimidade dos condminos.
Art.
1.357.
Se
a
edificao
for
total
ou
consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assembleia sobre a
reconstruo, ou venda, por votos que representem
metade mais uma das fraes ideais.

1 - Assembleias em Condomnios 2 - Tipos de assembleia


1.5 - Referncias Bibliogrficas
Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.

5.4 - Quruns legais e nulidades de assembleias

J vimos os conceitos, importncia e classificaes relativas s assembleias. Agora hora


de ir alm.
Dependendo da importncia do assunto a ser votado nas assembleias, a lei prev alguns
quruns especficos.
Alm disso, no raras vezes ocorrem nulidades durante a realizao de assembleia que
podem invalidar as decises tomadas.
Entenda as exigncias legais que envolvem o tema.
Assembleias em Condomnios 3 - Quruns legais e nulidades.
Este o terceiro curso da srie que trata sobre as assembleias em condomnios. O
primeiro deles, Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica explicou o
que e como funciona uma assembleia. O segundo curso, Assembleias em condomnios
2- Tipos de assembleias explicou os tipos de assembleias existentes e suas principais
funes. Para melhor assimilar este novo contedo, importante que voc j tenha visto
os dois primeiros cursos.
Pois bem, este terceiro curso tratar das deliberaes emanadas das assembleias,
ressaltando os quruns legais exigidos e as nulidades que podem ocorrer no curso de
uma assembleia condominial.

1 - Assembleias em Condomnios 3 - Quruns legais e nulidades.


1.1 - Introduo
Entende-se por quorum um nmero mnimo de membros presentes nas assembleias para
que seja realizada a votao de determinado tema. Este nmero mnimo est previsto na
lei ou na conveno dependendo da matria a ser tratada.
A legislao vigente no estipula nenhum procedimento especfico para votao, e assim
sendo h casos em que os votos so manifestados de forma verbal, escrita e at voto
secreto.
As deliberaes das assembleias obrigam a todos, inclusive os condminos ausentes, que
perdem o direito de questionar as decises.
Alm disso, importante destacar que as decises tomadas em assembleia somente
podero ser modificadas caso sejam anuladas judicialmente ou por meio da realizao de
outra assembleia.
As deliberaes devem ser gravadas em ata, e a ata dever ser registrada em cartrio de
ttulos e documentos.
Os condminos devem ser avisados sobre as deliberaes no prazo de oito dias aps a
ocorrncia da assembleia.

1 - Assembleias em Condomnios 3 - Quruns legais e nulidades.


1.2 - Quruns legais
O Cdigo Civil criou um quorum geral para as deliberaes tomadas em assembleias, que
pode ser explicado da seguinte forma:
* Primeira convocao: maioria simples de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais. Lembre-se que no importa o
nmero de pessoas na reunio, mas sim o critrio da frao ideal, conforme determina o
art. 1.352 do Cdigo Civil.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberaes da assembleia sero tomadas, em
primeira convocao, por maioria de votos dos
condminos presentes que representem pelo menos
metade das fraes ideais.
*Segunda convocao: no se exige quorum mnimo e aprovao depender da maioria
de votos, conforme determina o art. 1.353 do Cdigo Civil:
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia
poder deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
A legislao civil tambm prev alguns casos de quruns especiais pela relevncia da
matria.
So casos de quruns especiais aqueles previstos nos seguintes artigos do Cdigo Civil
(1.333; 1.337; 1341, I e II; 1.342; 1.34; 1.349; 1350, 1; 1.351; 1.355; 1.357).

Aprovao da Conveno: 2/3 das fraes ideais.


Art. 1.333. A conveno que constitui o
condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes
ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para
os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou
deteno.
Obras mal realizadas por condminos: 2/3 dos votos dos condminos restantes.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
2 O condmino, que no cumprir qualquer
dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV,
pagar a multa prevista no ato constitutivo ou
na conveno, no podendo ela ser superior a
cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e
danos que se apurarem; no havendo disposio
expressa, caber assembleia geral, por dois
teros no mnimo dos condminos restantes,
deliberar sobre a cobrana da multa.
Estipulao de multa aos condminos que descumprem deveres: 3/4 dos votos dos
condminos restantes.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no
cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomnio poder, por deliberao
de trs quartos dos condminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, conforme a
gravidade
das
faltas
e
a
reiterao,
independentemente das perdas e danos que se
apurem.
Obras Volupturias: 2/3 dos votos dos condminos
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio
depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos
condminos;
Obras teis: Maioria de voto dos condminos.
Art. 1.341 (...)
II - se teis,
condminos.

de voto

da

maioria

dos

Obras em partes comuns: 2/3 dos votos dos condminos.


Art. 1.342. A realizao de obras, em partes
comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de
lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende
da aprovao de dois teros dos votos dos
condminos, no sendo permitidas construes,
nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a
utilizao, por qualquer dos condminos, das
partes prprias, ou comuns.
Construo de outro pavimento ou edifcio: unanimidade dos condminos
Art. 1.343. A construo de outro pavimento,
ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado
a conter novas unidades imobilirias, depende
da aprovao da unanimidade dos condminos.
Destituio do sndico: maioria dos membros
Art.
1.349.
A
assembleia,
especialmente
convocada para o fim estabelecido no 2 do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o sndico
que praticar irregularidades, no prestar contas,
ou
no
administrar
convenientemente
o
condomnio.
Convocao de assembleia ordinria ou extraordinria: 1/4 dos condminos.
Art. 1.350. (...)
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um
quarto dos condminos poder faz-lo.
Art.
1.355.
Assembleias
extraordinrias
podero ser convocadas pelo sndico ou por um
quarto dos condminos.
Alterao da conveno/ mudana de destinao/ mudana de unidade imobiliria: 2/3
dos votos dos condminos
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois
teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno; a mudana da destinao do edifcio,
ou
da
unidade
imobiliria,
depende
da
aprovao pela unanimidade dos condminos.
Reconstruo ou venda: Metade mais uma das fraes ideais.
Art. 1.357. Se a edificao for total ou
consideravelmente destruda, ou ameace runa,
os condminos deliberaro em assembleia sobre
a reconstruo, ou venda, por votos que

representem
ideais.

metade mais uma das fraes

1 - Assembleias em Condomnios 3 - Quruns legais e nulidades.


1.3 - Nulidades
J fora dito que caso o presidente escolhido para gerenciar a assembleia deixe de constar
em ata a manifestao contrria de determinado membro da reunio ou deixe de juntar
algum documento, a assembleia pode ser considerada nula.
Tambm causa de nulidade quando a ttulo de assuntos gerais, se discute e vota
matria de grande relevncia. A expresso "assuntos gerais" constante da convocao
no permite tratar assuntos relevantes e pertinentes aos interesses condominiais.
Alm disso, nula a assembleia que deliberar assunto no previsto na ordem do dia.
Registre-se que no h problemas em discutir quaisquer temas, o que vedado votar
matria estranha convocao.
Outro fator que pode levar a nulidade de uma assembleia com relao ao edital que
deixar de mencionar com clareza os assuntos a serem debatidos; deixar de fornecer a
data, hora e local, de modo a criar confuso entre os condminos ou a falta de
convocao de determinado membro.
Alm dos exemplos citados, pode-se dizer que problemas decorrentes da convocao,
instalao e deliberao nas assembleias, restrio a direito de um participante da
assembleia, contrariedade a lei ou a conveno podem ser objeto de impugnao via
Poder Judicirio, e podem culminar na nulidade da assembleia.

1 - Assembleias em Condomnios 3 - Quruns legais e nulidades.


1.4 - Referncias Bibliogrficas
Prates, Clyde Werneck. Manual prtico do condomnio. 2 ed. Curitiba: Juru, 2009.
198p.
Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomnio. 12 ed. rev e
atual. So Paulo: Saraiva, 2009.
Venosa, Silvio de Salvo. Direitos Reais. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003.
5.5 - Assembleia condominial - reviso

Para entendermos melhor o tema, importante ver a mesma matria sob diferentes
pontos de vista.
Assim, para reforar alguns conceitos e fazer uma breve reviso, separei tambm mais
um curso de autoria a Dra. Luciana Loschi que destaca a importncia e significado de
uma assembleia dentro do condomnio.
Vale a pena a leitura.
Para que serve uma assembleia condominial?

Frequentar reunies de condomnio no necessariamente um programa de lazer. A


maioria das pessoas costuma participar das assembleias somente quando algo lhes afeta
diretamente. Mas quem no comparecer, alm de perder a oportunidade de expressar
suas opinies, votar e decidir, ter de cumprir as decises da assembleia, tomadas pela
maioria presente. Por isso, sempre bom procurar estar ciente dos problemas e da
administrao do condomnio onde moramos.

1 - Assembleia Condominial
1.1 - Introduo
Assembleia a reunio na qual so discutidas e tomadas decises a respeito do
condomnio. Essas decises, desde que no contrariem as leis em vigor, tornam-se,
ento, as regras do condomnio e s podem ser anuladas judicialmente ou por
deliberao em outra assembleia.
No incio da assembleia deve ser escolhido o presidente da mesa, o responsvel por
conduzir a reunio, que por sua vez, nomeia um secretrio para redigir a ata e comea a
reunio. Em seguida, preciso recolher as procuraes para anex-las lista de
presentes, que deve ser preenchida no incio da reunio e anexada ata da assembleia
correspondente, no livro de atas do condomnio.
importante que o presidente tome cuidado para no se desviar dos assuntos
especificados no edital de convocao e para que as votaes ocorram dentro do limite
mnimo de condminos especificado pela lei dos condomnios e pela conveno.
Ele d incio aos trabalhos, solicitando ao secretrio que leia a Convocao da Assembleia
e coloque o primeiro item da Ordem do Dia em discusso. E assim sucessivamente para
todos os itens restantes. Aps as deliberaes e resoluo do ltimo item, o Presidente
coloca a palavra disposio, onde aps o seu uso, declara encerrados os trabalhos.
Ordem do dia a relao das matrias, previamente indicadas ou escolhidas, que devem
ser debatidas na assembleia e cujo prvio conhecimento deve ser dado aos condminos
atravs da conveno para reunio. Assim qualquer matria que for do interesse do
condomnio pode constar da ordem do dia para deliberao dos interessados, devendo
ser bem especificados os assuntos a serem submetidos deliberao, assim como o dia,
o local e a hora da assembleia.
Aps a sua realizao, o Sndico do Condomnio ter oito dias ou o tempo que a
Conveno prescrever para divulgar as decises da Assembleia, atravs do envio a todos
os Condminos de uma cpia da ata.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 24. 2 O sndico, nos oito dias
subsequentes assembleia, comunicar aos
condminos o que tiver sido deliberado,
inclusive no tocante previso oramentria, o
rateio das despesas, e promover a arrecadao,
tudo na forma que a Conveno previr.

1 - Assembleia Condominial
1.2 - Conceitos
Da Assembleia Geral dos Condomnios
o rgo superior do condomnio que decide sobre o interesse comum e no a respeito
de vontades isoladas de cada condmino. Acima da assembleia s esto a lei comum, a
lei 4591/64 e a conveno. Motivo pelo qual, o resultado e validade das discusses
devem ser harmnicos com o que a conveno e a lei dispuserem, sob pena de nulidade.
Se houver conflito entre elas, prevalecer primeiramente a lei e depois a conveno.
Jurisprudncia
Tribunal: STJ | Processo: 10.250 | Data: 26/04/1996 | Tipo: Recurso Especial
CONDOMNIO - ASSEMBLEIA GERAL - IMPOSIO DE MULTA PELA MANUTENO DE
ANIMAL EM UNIDADE AUTNOMA - NULIDADE DA DELIBERAO - CONVENO E
REGIMENTO INTERNO - I. Ao condmino assiste legitimidade para postular em Juzo a
nulidade de deliberao, tomada em assembleia geral, que contrarie a lei, a conveno
ou o regimento interno do condomnio. II. A exegese conferida pelas instncias ordinrias
a referidas normas internas no se mostra passvel de anlise em sede de recurso
especial (enunciado n 5 da Smula/STJ). III. Fixado, com base na interpretao levada
a efeito, que somente animais que causem incmodo ou risco segurana e sade dos
condminos que no podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instncia
extraordinria, rever concluso, lastreada no exame da prova, que concluiu pela
permanncia do pequeno co.
Quorum
O quorum para instalao e deliberao nas assembleias, qualquer delas, ser aquele
previsto na conveno, contudo, se a conveno for omissa, as assembleias se instalaro
com os condminos presentes e as matrias constantes da "ordem do dia" podero ser
aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situaes em que a lei exige quorum
qualificado, por exemplo, para alterao da conveno, para destituio do sndico, etc.
Os votos sero proporcionais s fraes ideais nos terrenos e nas partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 24. 3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
Conveno.
Art. 24. 1 As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Conveno fixar, obrigam todos os condminos.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Jurisprudncia
Tribunal: STJ | Processo: 52634 | Data: 30/09/1996 | Tipo: Recurso Especial
ASSEMBLEIA EXTRAORDINRIA E CONDOMNIO - INDENIZAO DE CONDMINO CELEBRAO DE ACORDO - QUORUM - CONVENO - SMULA N 05/STJ - 1. A Lei n.
4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da conveno do condomnio estabelecer a forma de
convocao das assembleias gerais e o quorum mnimo para os diversos tipos de
votao, inclusive com relao indenizao a que tenha direito algum condmino. 2.
Interpretao de clusula condominial no d ensejo a interposio de recurso especial
(Smula 05/STJ). 3. A divergncia jurisprudencial no foi comprovada.

1 - Assembleia Condominial
1.3 - Qual a funo da assembleia?
Reunir condminos para discutir assuntos de interesse local. quando so votadas e
tomadas algumas decises. Elas podem ser divididas em ordinrias (despesas mensais e
regulares, como gastos com funcionrios) e extraordinrias (despesas extras em
investimentos e obras para o condomnio).

1 - Assembleia Condominial
1.4 - Por que a Assembleia importante?
Porque nesse momento que so tomadas todas decises de interesse comum para a boa
administrao do condomnio, da a necessidade da participao de todos os moradores,
para que possam opinar, votar e decidir.

1 - Assembleia Condominial
1.5 - Modalidades
Quais as modalidades da Assembleia?
Existem 03 modalidades de assembleia geral:
1) a ordinria;
2) a extraordinria e
3) a especial, que no deixa de ser uma assembleia extraordinria para os casos de
extino dos condomnio e de destituio do sndico.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964

Art. 22. 5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na
Conveno, ou, no silncio desta pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em
assembleia-geral especialmente convocada.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Assembleia Geral Ordinria
Anualmente, haver uma assembleia geral ordinria dos condomnios, convocada pelo
sndico, na forma prevista da conveno, qual compete, alm das demais matrias
inscritas na ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes:
As verbas para despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas;
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
As contribuies de condomnios;
Tomar a prestao de contas do sndico e eventualmente eleger o substituto e alterar o
regimento interno, tratar de toda matria constante da ordem do dia em que se inclui o
que for do interesse do condomnio.
Mais de uma assembleia ordinria
Assuntos de grande complexidade so praticamente impossveis de serem discutidos,
ponto a ponto, numa assembleia de poucas horas, as quais s vezes acabam em tumulto,
desgastes e sem nada a resolver. Podendo, assim, haver mais de uma assembleia
ordinria a cada ano.
Cabe conveno prever o nmero de assembleias gerais ordinrias, a data, o fim e o
modo, bem como o quorum para sua realizao e deliberao.
A Assembleia Geral Extraordinria
destinada ao exame e deliberao de temas extraordinrios, que derivam de situao
especial, portanto no oportunos ou imprprios para deliberao em assembleia

ordinria. Poder haver tantas assembleias gerais extraordinrias quantas exigirem os


interesses gerais do condomnio.
Assembleia ordinria X Assembleia extraordinria
A Assembleia Geral Ordinria se realiza conforme previso e finalidade inserida na
Conveno de Condomnio. J a Assembleia Geral Extraordinria se realiza em razo de
fato relevante, mediante convocao do sndico ou por convocao de condminos que
representem (um quarto), do condomnio.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um
quarto dos condminos.
Assembleia Geral Especial
Em alguns casos especficos podero ser realizadas quando ocorrer sinistros graves,
alienao do imvel por problemas na edificao.
Assembleia Irregular
Uma assembleia geral torna-se irregular e consequentemente nula se o sndico, nos oito
dias subsequentes a sua realizao, no comunicar aos condminos por escrito, o que
nela tiver sido deliberado.
Pode ser nula tambm quando, fora da assembleia geral ou por quorum inferior ao
previsto por lei, um grupo de moradores toma alguma medida revelia.
Quando isto acontece o condmino no est obrigado as decises da assembleia e
poder requerer a nulidade dela e de suas deliberaes, cabendo-lhe provar a sua no
convocao que significa a sua excluso da assembleia.
Para que isto no acontea, o sndico deve tomar suas medidas preventivas como a
publicao do edital da convocao, nos elevadores, nos quadros de avisos, em jornais
de grande circulao na cidade.
Jurisprudncia
Tribunal: STJ | Processo: 112185 | Data: 08/09/1998 | Tipo: Recurso Especial
Condomnio - Assembleia geral - Anulao - Vcio apontado - Procuraes
outorgadas ao sndico - Irregularidade - Inexistncia de firma reconhecida Legitimidade ativa dos condminos - Legitimidade passiva do condomnio Ratificao dos poderes - Impossibilidade - Extemporaneidade - Art. 1.296, CC Recurso desacolhido. I - Em se tratando de anulao de assembleia geral de
condomnio, por ter sido instalada com procuraes sem reconhecimento de
firma, invivel a pretendida ratificao aps seu encerramento e somente
depois da sentena proferida na competente ao judicial instaurada. II - Os
condminos tm legitimidade e interesse para pleitear a anulao de
assembleia geral do condomnio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos

da reunio, sendo parte passiva legtima o condomnio, por ser ele o que vai
sofrer os efeitos da sentena de procedncia.

1 - Assembleia Condominial
1.6 - Edital
O que deve conter no edital?
Se a assembleia geral ordinria ou extraordinria;
O local onde ser realizada;
O dia, a hora e o intervalo de tempo entre 1 e 2 convocao - conforme conveno;
A matria que ser deliberada.
Observar:
O prazo (cinco a oito dias) de antecedncia, conforme determinar a conveno;
A forma de entrega do edital, a necessidade da publicao e o protocolo.

1 - Assembleia Condominial
1.7 - Competncia das Assembleias Gerais
A assembleia tem competncia para decidir sobre:
1 - Eleio do sndico, dos Conselhos Consultivo e Fiscal, do subsndico, se este for
previsto na conveno;
2 - Destituir a comisso, ou quaisquer membros dela, caso no estejam desempenhando
suas funes, de acordo com a maioria e atravs de votao;
3 - Examinar as prestaes de contas do condomnio;
4 - Analisar e decidir sobre problemas de ordem geral do condomnio, levantados pelos
moradores;
5 - Estabelecer a taxa de condomnios e fixar a data de seu pagamento;
6 - Apreciar e aprovar, ou no, propostas apresentadas pela comisso ou por qualquer
condmino;
7 - Aprovar o uso do fundo de reserva, que uma quantia cobrada mensalmente, alm
da taxa de condomnio, para cobrir despesas extraordinrias.

1 - Assembleia Condominial
1.8 - Convocao das Assembleias
1 - Com 15 dias de antecedncia, no mnimo; ou menos, em caso de urgncia;
2 - Afixar edital de convocao em cada bloco, com data, local, horrio e assuntos a
serem tratados;

3 - Enviar convocao escrita, com protocolo, para cada morador;


4 - A convocao dever ser assinada pelo sndico ou pelos condminos que a
promoverem.
importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um
no for notificado, a Assembleia pode perder a validade.
A convocao deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocao se refere a
Assuntos gerais, estes s podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem
estar explcitos na convocao.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem
convocados para a reunio.
Quem pode convocar a Assembleia?
O sndico;
O subsndico se existir, conforme conveno;
dos condminos;
Qualquer condmino caso o sndico seja omisso ou esteja impedido, para deliberar sobre
obras ou reparos necessrios;
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. 1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos
poder faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.

1 - Assembleia Condominial
1.9 - Voto do Inquilino
Em uma Assembleia em que estejam na pauta as questes de despesas ordinrias, o
inquilino ter total liberdade de opinar, se o proprietrio-locador no estiver presente,
podendo ter direito a voto, independentemente de procurao.
Nos demais assuntos, ele no poder votar, a no ser que disponha de uma procurao,
dada pelo proprietrio-locador, conferindo-lhe poderes de deciso, especficos para
aquela Assembleia.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964

Art. 24. 4 Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do


condomnio, o locatrio poder votar, caso o condomnio-locador a ela no comparea."

1 - Assembleia Condominial
1.10 - Voto do inadimplente
Engana-se quem achar que o condmino que no estiver quite, no dever ser
convocado. Pois a sua inadimplncia s o exclui do direito de votar nas deliberaes e
dela participar, no do direito de ser convocado. Pois, uma vez ciente da reunio, o
faltoso poder suprir sua falta e tornar-se hbil para o exerccio de seu direito.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1335. So direitos do condmino:
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.

1 - Assembleia Condominial
1.11 - O que acontece para quem no participar das Assembleias?
Alm de perder a oportunidade de expressar suas opinies, votar e decidir ter de
cumprir as decises da Assembleia, tomadas pela maioria presente.
As decises da assembleia, quando precedida de todos os requisitos na convocao e
instalao, obriga a todos os condminos, presentes ou no, exemplo: prestao de
contas, mesmo que esteja errada; aprovao de reforma, mesmo que no seja
necessria; perdo de multas, mesmo quando claramente devidas, etc.
Na hiptese da prestao de contas ser aprovada em assembleia somente seria possvel
exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condminos provar a
existncia de:
1 - fraude nas contas;
2 - nulidade da assembleia por falta de quorum;
3 - participao de terceiros - no condmino - na votao cujo voto tenha o poder de
alterar o resultado;
4 - falta de convocao para o assunto discutido;
5 - falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocao etc.

1 - Assembleia Condominial
1.12 - Curiosidades:
Saiba quais so os principais problemas na realizao da Ata das Assembleias:
1 - Falta de leitura da conveno, sendo comum os condminos no possurem uma via;

2 - Conveno incompleta, mal redigida, deixando de prever normas essenciais


organizao dos atos;
3 - Falta de controle de quem entra no local, se inquilino (reter cpia do contrato de
locao), se condmino, procurador (reter cpia da procurao), devendo o livro de
presena ser assinado por todos;
4 - Inobservncia da lei e das normas de conveno, as pessoas no leem a conveno;
5 - Falta de clareza nas convenes em determinar os quruns;
6 - Ausncia de pessoas dispostas a organizar a estrutura (mesa, cadeiras, computador)
da conveno;
7 - Falta de liderana do presidente que, s vezes, assume a funo irregularmente;
8 - Ausncia de pessoas apta a secretariar;
9 - Votao confusa, duplicidade e sem separao dos tpicos;
10 - Desorganizao para os oramentos, pareceres tcnicos, plantas, assessoria para
redigir a ata imediatamente;
11 - Falta de assessoria jurdica especializada para orientar sobre o que diz as normas
legais, nos casos debatidos.
5.6 - Os diversos tipos de votao no condomnio

H conceitos que so mais complexos e que, para serem aprendidos, devem ser estudos
de forma mais apurada.
o caso dos quruns de votao nas assembleias condominiais.
Assim, separei mais um curso que trata especificamente desta matria.
No deixe de ler.
Os diversos tipos de votao no condomnio
O curso a seguir explica quais so as porcentagens de participao de condminos
necessrias s diversas situaes vivenciadas pelo Condomnio.

1 - Os diversos tipos de quorum no Condomnio


Quorum: empregado na terminologia jurdica para indicar o nmero de pessoas que
deve comparecer s assembleias ou reunies para que estas, validamente, possam
deliberar.
o nmero mnimo de pessoas necessrias para que possa funcionar legalmente uma
assembleia deliberativa para que uma votao tenha valor.
Art.1352/CC: Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia
sero tomadas, em primeira convocao, por maioria dos votos dos condminos
presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.

Deliberao: a soluo coletivamente dada pelos condminos nas questes suscitadas


a respeito da coisa comum, tais como sobre a venda, locao, arrendamento ou
administrao.
Os principais quruns so:
Maioria Qualificada/ Especial: Leva em considerao a totalidade dos presentes e
ausentes que poderiam participar da assembleia. Porm, essa totalidade, entende-se
daqueles que poderiam legitimamente participar da votao, ou seja, todos os
coproprietrios.
Maioria Absoluta: Constitui-se por um nmero que corresponda a mais da metade
daquele que se encontra presente, ou seja, sempre representada por mais da metade
dos votos computados, em soma.
Maioria Simples/Relativa: Resulta simplesmente do maior nmero do momento
comparativamente ao nmero menor, que lhe ficou abaixo. Firma-se pela pluralidade,
sem ateno a qualquer relao de nmero.
A maioria qualificada difere-se da absoluta, que se computa pelo nmero de presentes
reunio, e da maioria relativa, anotada pelo maior nmero, realmente obtido, na votao.
A lei confere a Conveno de fixar o quorum para cada deliberao.
Se, por acaso, a Conveno previr quorum diferente, dever prevalecer o determinado
pelo Cdigo Civil.
Vamos aprender os quruns necessrios para cada situao:
1 - Conveno de Condomnio
Aprovao:
Considera-se aprovada a conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes ideais que compem o
condomnio.
Art. 1.333/CC: A conveno que constitui o
condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares
de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e tornase, desde logo, obrigatria para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou deteno.
Alterao:
A Conveno s poder ser alterada, em assembleia geral extraordinria, pelo voto
mnimo de condminos, que representem 2/3 do total das fraes ideais dos condminos.
Art. 1.351/CC: Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a
alterao da conveno...
2 - Regimento Interno

O Regimento Interno s poder ser alterado aps a aprovao de 2/3 dos votos dos
condminos.
Art. 1.334/CC: Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
V - o regimento interno.
3 - Sndico
Eleio:
Ser eleito o sndico na forma prevista na Conveno, em Assembleia Geral, no podendo
ter
mandato
superior
a
2
anos.
Sendo
permitida
sua
reeleio.
Destituio:
Ficou mais "fcil demitir" o sndico. Antes, eram necessrios 2/3 dos votos da
assembleia. Agora, pode-se destitu-lo com a maioria absoluta dos membros da
assembleia.
Art.
1.349/CC:
A
assembleia,
especialmente
convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo
antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta
de seus membros, destituir o sndico que praticar
irregularidades,
no
prestar
contas, ou
no
administrar convenientemente o condomnio.
4 - Conselho Consultivo
A lei no especifica o quorum para a eleio do Conselho Consultivo, deixando na
responsabilidade da Conveno instituir qualquer modalidade prtica que assegure a
todos os interessados a liberdade na escolha dos seus membros.
A eleio h de ser realizada sempre em assembleia geral para esse fim.
Lei 4591/64: Art. 9 3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Conveno dever conter:
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
5 - Conselho Fiscal:
Caber tambm conveno dispor sobre a eleio do Conselho Fiscal, com mandato de
2 anos, para se manifestar sobre as contas do sndico. Procede-se do mesmo modo que
em relao ao Conselho Consultivo.
6 - Obras:
teis: Para a realizao de obras teis no condomnio ser necessrio o voto da maioria
dos condminos.
Volupturias: Para a realizao de obras volupturias no condomnio depende do voto
de 2/3 dos condminos.

Art. 1.3410/CC: A realizao de obras no condomnio


depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos
condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
Comuns: A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimos s j existentes, a
fim de facilitar ou aumentar a utilizao depende da aprovao de 2/3 dos votos dos
condminos.
Art. 1.342/CC: A realizao de obras, em partes
comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilizao, depende da
aprovao de dois teros dos votos dos condminos,
no sendo permitidas construes, nas partes
comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou
comuns.
Necessrias com despesa excessiva, sem urgncia: Regra geral dos artigos 1352 e
1353 do Cdigo Civil:
1 Convocao: Maioria dos votos dos condminos presentes (que representem pelo
menos metade das fraes ideais);
2 Convocao: Maioria dos votos presentes.
Art. 1341/CC: 3o No sendo urgentes, as obras ou
reparos necessrios, que importarem em despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps
autorizao da assembleia, especialmente convocada
pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento
deste, por qualquer dos condminos.
7 - Construo de outro pavimento no prdio
A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a
conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos
condminos.
8 - Mudana da destinao do edifcio ou da unidade imobiliria
Depender tambm da aprovao da unanimidade dos condminos para a mudana da
destinao do edifcio ou da unidade imobiliria.
Art. 1.351/CC:... A mudana da destinao
edifcio, ou da unidade imobiliria, depende
aprovao pela unanimidade dos condminos.
9 - Para a modificao da fachada

do
da

A modificao da fachada de qualquer das unidades autnomas s poder ser feita


mediante a aprovao unnime dos condminos.
Art. 10 2/ Lei 4591/64: O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade
poder fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unidade
dos condminos.
10 - Reconstruo ou venda em caso de destruio total da edificao
Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao,
seus condminos reunir-se-o em assembleia especial, e deliberaro sobre a sua
reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que
representem metade, mais uma das fraes ideais do respectivo terreno.
Art. 1.357/CC: Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace
runa, os condminos deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou venda, por
votos que representem metade mais uma das fraes ideais.
11 - Destinao do terreno
Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assembleia, ou outra para este fim
convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a
partilha do valor do seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um
pelo seguro facultativo de sua unidade. (Art. 14, 1 da Lei 4591/64)
12 - Assembleia geral ordinria
Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos, convocada pelo
sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto
de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
Art. 1.350/CC: Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos
condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das
despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
13 - Eleio e aprovao de contas na Assembleia Geral Ordinria
1 Convocao: Maioria dos votos dos condminos presentes (que representem pelo
menos metade das fraes ideais);
2 Convocao: Maioria dos votos presentes.
Art. 1.352/CC: Salvo quando exigido quorum
especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de
votos dos condminos presentes que representem
pelo menos metade das fraes ideais.

Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s


fraes ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio
diversa da conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia
poder deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
14 - Assembleia Geral Extraordinria:
Poder haver assembleias gerais extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por
condminos que representem um quarto, no mnimo do condomnio, sempre que o
exigirem os interesses gerais.
Art. 1.355/CC: Assembleias extraordinrias podero
ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos.
15 - Deliberao das Assembleias:
Nenhuma assembleia poder deliberar validamente se todos os condminos no tiverem
sido para ela convocados regularmente.
Art. 1.354/CC: A assembleia no poder deliberar se
todos os condminos no forem convocados para a
reunio.
5.7 - Deciso dos tribunais - Nulidade de assembleia

A deciso tomada em assembleia condominial pode ser anulada?


Para ver um caso concreto sobre o assunto, separei o inteiro teor de uma deciso do
Tribunal de Justia de Minas Gerais.
TJ/MG. Nulidade
Impossibilidade.

de

deciso

de

Assembleia

Condominial.

Deciso

soberana.

TJ/MG. Nulidade de deciso de Assembleia Condominial. Deciso soberana.


Impossibilidade.
Data da publicao da deciso - 21/02/2013.
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL- APELAO- AO DECLARATRIA DE NULIDADE
DE DECISO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL- RETORNO DA GARAGEM DE EDIFCIO- AO
STATUS QUO ANTE- REBAIXAMENTO DO PORTO E DELIMITAO DE VAGAS
INDEPENDENTES- DECISO SOBERANA E FUNDADA EM DIREITO DOS CONDMINOSOBSERVNCIA- NULIDADE- NO VERIFICAO- SENTENA NO CONDENATRIAHONORRIOS ADVOCATCIOS SUCUMBENCIAIS- ARBITRAMENTO NOS TERMOS DO 4
DO ART. 20 DO CPC- MANUTENO- RECURSO CONHECIDO E NO PROVIDO.
-No h nulidade em deciso soberana tomada em assembleia condominial com intuito
de retornar o porto de entrada de garagem e a fachada ao status quo ante, permitindo

que cada condmino utilize uma vaga de garagem de forma independente, com veculo
de pequeno porte e impedindo que veculo comercial de grande porte seja estacionado
em vaga destinada a veculo de passeio. -Se a sentena no condenatria, os
honorrios advocatcios sucumbenciais devem ser arbitrados, consoante comando do
4 do art. 20 do CPC.
-Recurso conhecido e no provido. APELAO CVEL N 1.0024.09.756820-8/003 COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE(S): DALVA ELIANA DA MATA GOMES APELANTE(S): MARCOS ANTONIO GOMES E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S):
CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL CAIARA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em NO PROVER
A APELAO. DESA. MRCIA DE PAOLI BALBINO RELATORA. DESA. MRCIA DE PAOLI
BALBINO (RELATORA)
VOTO
Marcos Antnio Gomes e sua mulher, Dalva Eliana da Mata Gomes, ajuizou ao
declaratria de nulidade contra Condomnio do Conjunto Residencial Caiara. Alegaram
ser proprietrios da unidade condominial n 101, andar trreo, do bloco 8 do Conjunto
Residencial Caiara, na qual est inclusa a rea externa de 91,84 metros, de jardins e
estacionamento, conforme consta da Conveno condominial.
Sustentaram que em 2008 foi adotado sistema de demarcao de uso de
estacionamento, tendo sido verificada, poca, a impossibilidade de utilizao de forma
autnoma para todos os veculos, sendo necessria a manobra de um veculo para que
outro possa sair do estacionamento, forma que passou a ser operada mediante bom
senso dos condminos.
Afirmaram que foi designada vaga para seu veculo na entrada do estacionamento, do
lado esquerdo de quem entra, e que a entrada do estacionamento tem 2,64 m de altura
e 3,76 m de largura. Mencionaram ter um veculo da marca/modelo Fiat/Ducato, com
altura de 2,135 m e largura de 1,998 m, que estacionado h mais de dois anos no
espao do estacionamento destinado a ele.
Relataram que em 03.12.2009 foi aprovado por maioria dos presentes, em assembleia
condominial, a recolocao da viga do porto de entrada do estacionamento sua
posio original mais baixa e a retirada do veculo dos autores.
Alegaram que a deciso assemblear obsta o uso e a posse plena de sua rea de
garagem, pois a altura original da viga do porto impede a entrada de seu veculo Ducato
e tm direito de estacionar veculo em sua vaga. Sustentaram que a deciso assemblear
ilegal.
Pediram a antecipao de tutela para impedir o rebaixamento do porto da garagem e,
ao final, a declarao de nulidade da deciso assemblear com a consequente
permanncia de seu veculo no estacionamento e com rodzio de veculos ocupantes a
vaga lateral sua. Juntaram documentos e fotografias.

O MM. Juiz indeferiu a antecipao de tutela pedida na inicial (f. 100), deciso que foi
alvo de agravo de instrumento interposto pelos autores (f. 101/112), cujo recurso no foi
provido, conforme acrdo de f. 216/232, pelo qual tambm foi rejeitada a preliminar de
ilegitimidade passiva arguida pelo Condomnio, em contraminuta.
O ru contestou (f. 121/129), arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao
pedido de rodzio, ao argumento de que tal pretenso somente pode ser feita ao
condmino detentor da vaga de garagem vizinha dos autores.
No mrito, pugnou pela improcedncia do pedido inicial, alegando que o Condomnio
composto por 16 unidades, detentoras de idnticas fraes ideais, inclusive com relao
rea comum.
Alegou se tratar de construo antiga, que no tinha vaga de garagem demarcada para
todos os veculos e que em 1994, por deciso assemblear, as vagas foram
individualizadas em nmero de 16, ou seja, uma para cada unidade condominial,
totalmente independentes, sem obrigar manobra de um veculo para sada de outro.
Afirmou que a autora Dalva, todavia, quando foi sndica, alterou a demarcao das vagas
arbitrariamente, mudando as dimenses do porto de entrada e sada do estacionamento
para propiciar o acesso de seu veculo comercial, um micro-nibus, em franco prejuzo e
desrespeito coletividade condominial.
Mencionou que o veculo Ducato dos autores incompatvel com as dimenses da vaga
de garagem e que eles nunca tiveram autorizao condominial para estacionar aquele
veculo no prdio.
Aduziu que a deciso da assembleia teve o intento de restabelecer o porto da garagem
dimenso original da construo e de evitar a utilizao de vagas com veculos
incompatveis, com restrio de direito dos demais condminos. Juntou documentos.
Os autores apresentaram rplica (f. 134/136), impugnando os termos de defesa do ru.
Informaram que o ru implementou a deciso assemblear, impedindo o acesso de seu
veculo na garagem, o que vem lhe causando prejuzo.
Devidamente intimadas para especificao de provas (f. 141v), o ru pediu prova
testemunhal (f. 142) e os autores requereram prova oral (f. 143). A prova testemunhal
foi produzida (f. 180/187).
Na sentena (f. 194/196), aps constatar que a deciso assemblear foi legtima, o MM.
Juiz julgou improcedente o pedido inicial. Constou do dispositivo da sentena: "Ante o
exposto, julgo improcedente o pedido. Condeno os autores no pagamento das custas
processuais e honorrios advocatcios que fixo em R$1.500,00, com apoio no art. 20 4
do CPC. [...]" Os autores apelaram (f. 197/206), pugnando pela reforma da sentena,
sob os mesmos argumentos apresentados na inicial. Alternativamente, pediram a fixao
dos honorrios advocatcios sucumbenciais em 10% do valor dado causa, nos termos
do 3 do art. 20 do CPC. O ru contrarrazoou (f. 209/211), pleiteando o no
provimento do apelo dos autores.
o relatrio.
JUZO DE ADMISSIBILIDADE:

Conheo do recurso porque prprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f.
207). PRELIMINARES: No foram arguidas preliminares no presente recurso.
MRITO:
Os autores apelaram da sentena de improcedncia de seu pedido de declarao de
nulidade da deciso tomada em assembleia do Condomnio ru.
Os argumentos dos apelantes so o de que h direito adquirido na utilizao da vaga de
garagem com seu veculo Ducato e o de que a deciso assemblear nula porque obsta o
pleno uso e a posse de seu direito de propriedade.
Examinando tudo o que dos autos consta, tenho que no assiste razo aos apelantes.
Vejamos.
O documento de f. 19/20 comprova que os autores, ora apelantes, so proprietrios da
unidade 101 do bloco 8 do Conjunto Residencial Caiara.
A conveno do Condomnio do Conjunto Residencial Caiara, de f. 22/27 estabelece que
cada um dos 16 condminos, de cada bloco, tambm proprietrio de frao ideal da
rea comum externa, atribuda aos jardins e ao estacionamento.
Estabelece, ainda, como parte comum, as reas de passagem de veculos e espaos para
suas manobras. O documento de f. 38 demonstra que os autores/apelantes tm um
veculo Ducato, tipo mini nibus.
Por meio de assembleia s condominiais de 26.05.1994 e de 06.11.1995, os condminos
decidiram demarcar as vagas de garagem do edifcio, conforme f. 51 e 126, em nmero
de 16, sendo uma para cada unidade condominial, com acesso livre para manobra. Na
assembleia de 01.04.1996 (f. 52/55) os condminos discutiram sobre a verba para a
demarcao da garagem e na assembleia de 17.06.1996 (f. 55/57) foi marcada data
para incio das obras.
Em 14.04.1997 (f. 62/63), o autor Marcos, ora apelante, tornou-se sndico do
Condomnio ru, cargo que ocupou at 15.12.1998 (f. 68). Em 10.02.2007 (f. 77/78), a
autora Dalva, ora apelante, tornou-se sndica do Condomnio ru, cargo que ocupou at
23.07.2009 (f. 84/94).
Ao entregar seu cargo de sndica, conforme ata de f. 83/84, a autora Dalva, ora apelante,
sugeriu a retirada das 16 demarcaes de vagas de garagem, para que somente 12
veculos utilizassem as vagas, com rea de manobra, mediante sorteio, sugesto que no
foi aceita pelos condminos.
Em 16.09.2009 (f. 86/87), em assembleia condominial os condminos convencionaram
que a van de propriedade dos apelantes seria estacionada temporariamente na vaga da
unidade 401, desde que eles se comprometessem a retir-la todas as vezes que fosse
necessrio, independente do dia e horrio, tendo em vista que o veculo causava
transtorno aos demais moradores, em face de suas dimenses alm daquelas verificadas
em veculos de passeio.
O documento de f. 128/129, datado de 22.11.2009, demonstra reclamao de
condmino, no sentido de que a van dos apelantes impediu a manobra de seu veculo
porque ocupou o corredor de entrada de sua vaga.

Alegou, ainda, que solicitou a retirada da van para que pudesse entrar com seu veculo
na garagem e que os apelantes se negaram a manobr-la. O documento de f. 130/131,
datado de 23.11.2009, informa reclamao de outro condmino, no mesmo sentido.
Em 03.12.2009 (f. 89/90), como os autores no honraram o pacto para manobra da van
sempre que fosse necessrio, em assembleia condominial os condminos decidiram que
a van dos apelantes no mais poderia ser estacionada na garagem, nos seguintes
termos: "Deu incio a reunio para analisar a deciso tomada na reunio anterior sobre a
permanncia temporria da van de propriedade da Sra. Dalva, moradora do apartamento
101, uma vez que ela se negou a retir-la em um momento de necessidade.
A Sra. Dalva alegou que possui um projeto para mudar a posio dos carros do
estacionamento onde ficariam 13 e no 16 vagas. O sndico, Sr. Roberto, exps que
durante o perodo que a Sr. Dalva foi sndica que ela elevou a altura do porto de entrada
do estacionamento para que assim ela pudesse entrar com seu veculo sem antes
consultar os moradores. [...] Diante do exposto foi colocado em votao a retirada do
veculo em questo e o abaixamento do porto de entrada da garagem para a altura
original. [...] Aps a votao, apurou-se um voto para permanecer, sendo este da prpria
proprietria da van e 11 votos a favor da retirada do veculo e os 4 restantes no
estavam presentes.
Concluiu-se que, diante das circunstncias e dos fatos ocorridos e depois de vrias
tentativas de acordo entre os moradores para resolver de maneira amigvel, levando em
considerao o bom senso, e sem xito, decidiu ento que a Sra. Dalva dever, dentro de
30 dias, retirar o seu veculo, que fica a Sra. Dalva, comprometida a retir-lo sempre que
for necessrio e solicitado por outros moradores, at que o retire definitivamente.
O no cumprimento implicar no rebaixamento automtico da viga do porto de entrada
da garagem." A assembleia condominial de 03.12.2009 (f. 89/90) o objeto da presente
ao declaratria, na qual os apelantes pretendem ver reconhecida a nulidade da deciso
assemblear tomada na oportunidade, qual seja, o rebaixamento do porto e o
consequente impedimento de estacionamento da van nas dependncias da garagem.
Pois bem.
O thema decidendum em questo a legalidade ou no da deciso assemblear de f.
89/90.
de se ressaltar, de incio, que os apelante so proprietrios de unidade em condomnio
edilcio, o que restringe, de certo modo, seus direitos sobre as reas comuns do edifcio.
Sobre o tema leciona a doutrina:
"Nas linhas fundamentais diverge a propriedade horizontal da comunho pro indiviso
tradicional, e coincidentemente insurge-se contra os seus princpios cardeais. De incio,
as faculdades dos condminos do prdio dividido horizontalmente e fracionado em
apartamentos residenciais ou conjuntos comerciais no traduzem um poder jurdico sobre
a coisa toda, por quota ideal, mas implicam na utilizao em comum apenas das partes
necessrias soldadura da comunho, importando quanto ao mais no poder exercido
sobre uma frao da coisa com excluso de todos os participantes da copropriedade. Eis
uma peculiaridade que pode de pronto assinalar-se, e que, no obstante deva ser
oportunamente desenvolvida, merece logo salientada, pois que no preciso ser iniciado

nas sutilezas de um acendrado tecnicismo jurdico, porm basta a observao elementar


do bom senso vulgar, para acentuar que cada condmino de um edifcio coletivo guarda
poder exclusivo sobre a sua unidade e sujeita-se comunho do terreno, dos alicerces,
das paredes externas, do prtico de entrada, das reas de servio, dos elevadores,
daquilo, enfim, que se torna indispensvel coeso orgnica de um conjunto econmico
jurdico. [...] Cada condmino h de ter a faculdade, em princpio, de usar por si ou por
outrem a coisa, e assim compete-lhe dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos,
sem prvia audincia dos demais condminos. [...] Mas a copropriedade sobre o terreno
e partes comuns no se pode destacar do direito exclusivo sobre a unidade." (Caio Mrio
da Silva Pereira, Condomnios e Incorporaes, 6 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1992, p.
77/78). Tal tipo de copropriedade est prevista no art. 1.331 do CCB e seguintes.
"CAPTULO VII - Do Condomnio Edilcio Seo I - Disposies Gerais Art. 1.331.
Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so
propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo
e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio.
4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de
constituio do condomnio
" Sobre o condomnio em edificaes tambm expressamente consta do art. 19 da Lei
4.591/1964, que dispe:
"Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua
unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e
outros s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de
maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem
obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
Pelo que consta da doutrina e da legislao acima transcritas, o condmino tem direito
de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas
convenincias e interesses, condicionado, contudo, s normas de boa vizinhana, e tem o
direito de usar e fruir das reas comuns em conformidade com a conveno condominial
e com as decises assembleares.
Nesse sentido:

"O caso sub examine versa sobre propriedade horizontal, sendo cada impetrante
proprietrio de uma frao ideal, correspondente a 1/118 avos do terreno original, cada
uma com um nmero de registro prprio junto Municipalidade.
Est-se diante de um condomnio edilcio, direito real advindo da conjugao de dois
outros direitos reais, quais sejam: a propriedade individual sobre unidades autnomas cada uma das 118 garagens - e a copropriedade sobre as partes comuns, nos termos do
art. 1.331, do Cdigo Civil." (REsp 783414/SP, 1 Turma/STJ, rel. Min. Luiz Fux, j.
13.03.2007, DJ. 02.04.2007).
No caso, o documento de f. 39 e as fotografias de f. 93/97 comprovam que o veculo dos
apelantes tem dimenses acima daquelas normalmente observadas em um veculo de
passeio.
As provas carreadas aos autos confirmam que a rea comum do condomnio destinada
garagem das 16 unidades, de forma independente, e que as dimenses da van dos
apelantes no possibilitam a utilizao de vaga, com estacionamento de veculo de
grande porte, sem que seja necessrio um veculo fechar o outro, ou seja, sem que para
a sada de um seja necessria a manobra do outro.
de se lembrar, atente-se, que a proposta de remanejamento das vagas, feita pela
apelante Dalva enquanto era sndica, com base no projeto de f. 29/37, no foi aceita em
assembleia condominial.
Portanto, os apelantes devem utilizar a vaga de garagem conforme estabelecido na
conveno e nas assembleias, sob pena de violar o direito dos demais condminos, sendo
aqui aplicvel a mxima popular que prev que "o direito de um termina onde comea o
direito do outro".
o que prev o art. 1.335, II do CCB, in verbis:
"Art. 1.335. So direitos do condmino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no
exclua a utilizao dos demais compossuidores; III - votar nas deliberaes da
assembleia e delas participar, estando quite." Sobre o tema leciona Francisco Eduardo
Loureiro, na obra Cdigo Civil Comentado - Coordenao Ministro Cezar Peluso,
Barueri:SP/Manole, 2007, p. 1.195/1.196: "O inc. II garante ao condmino usar das
partes comuns, desde que de acordo com sua finalidade e modo a permitir igual direito
aos demais condminos. A primeira limitao diz respeito finalidade.
A garagem coletiva, por exemplo, no local de recreao de crianas nem as quadras
esportivas se prestam guarda de veculos. A natureza da rea e a previso de seu
destino so determinadas pelo uso.
A segunda limitao se refere preservao da mesma prerrogativa aos outros
condminos, permitindo a todos a utilizao da rea comum.
Essa regra pode comportar algumas excees.
Tomem-se como exemplos as vagas de garagem indeterminadas, cujo uso exclusivo
cada um dos condminos por certo tempo determinado temporariamente em
assembleia .

[...] Questo polmica a da possibilidade da alterao da destinao da rea comum do


edifcio, ou ento da entrega de parte da rea comum ao uso exclusivo de um dos
condminos.
O entendimento majoritrio no sentido de que se admite a alterao da destinao de
parte comum, ou a utilizao exclusiva, se houver o consenso dos condminos, por
unanimidade.
" Nesse caso, realmente v-se o incmodo causado pelos apelantes, ao estacionarem sua
van na vaga de garagem, que comporta apenas veculo de passeio, impedindo o livre e
independente acesso dos veculos dos demais condminos. Tal incmodo foi narrado pela
prova testemunhal (f. 181/187):
"Testemunha Viviane Cristina Gonalves (f. 181/182): que morou no Edifcio de 2007 a
2009; que cada apartamento possui uma vaga livre de estacionamento; que as vagas
dos apartamentos 101 e 204 so paralelas; que os autores sempre pararam a van na sua
vaga demarcada; que o proprietrio do apartamento 204, Sr. Rafael, possua um veculo
Corsa e o estacionava mais frente da sua vaga demarcada, invadindo a vaga do
apartamento 301, que no era utilizada; que em razo disso a passagem no era
obstruda, permitindo o livre deslocamento dos veculos cujas vagas ficavam depois do
corredor existente entre as vagas dos apartamentos 101 e 204; que posteriormente o
morador do apartamento 301 passou a utilizar sua vaga, de modo que o proprietrio do
204 recuou seu veculo, passando a estacionar na sua vaga demarcada, paralela vaga
do apt. 101; que em razo disso, o corredor se estreitou, passando a obstruir a
passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante; que ento foram realizadas reunies
de condminos para tentar solucionar o problema; que a proposta do remanejamento
das vagas foi descartada; que foi deliberado que a van do apt. 101 deveria ser retirada
quando necessrio para permitir o acesso dos demais veculos; [...] que quando havia
necessidade de retir-la, os autores desciam at a garagem para manobr-la, sendo que
os vizinhos ficavam aguardando em mdia 5 minutos; que se recorda de um episdio
especfico, em que um vizinho chegou junto ao Sr. Raphael e solicitou que este retirasse
seu veculo para possibilitar a passagem, ao que aquele se recusou, afirmando ao vizinho
que deveria bater no apt. 101, o que veio a ocorrer, sendo a van retirada para que o
veculo do vizinho pudesse passar; que noutra oportunidade, os autores no estavam em
casa, pois tinham sado pra fazer compras, sendo que alguns veculos chegaram e no
puderam ter acesso s suas vagas; que pelo que se lembra, o Sr. Raphael tambm no
estava em casa e o irmo dele se negou a retirar seu veculo; que depois disso ocorreu a
assembleia de condminos que deliberou pela proibio dos autores de estacionarem a
van na sua vaga; [...] que a van do apt. 101 e o veculo do apt. 204 so estacionados no
limite da faixa amarela que demarca suas vagas e que o espao do corredor existente
insuficiente para permitir a passagem dos veculos cujas vagas ficam adiante [...]"
"Testemunha Aderbal Alves da Silveira (f. 183): que morou de aluguel no Edifcio entre
2008 e 2009; que cada apartamento possui uma vaga livre; que as vagas dos
apartamentos 101 e 204 so paralelas; que o corredor existente entre tais vagas
estreito e no permite a livre passagem dos veculos cujas vagas ficam adiante; [...] que
pode informar que a Sra. Dalva, proprietria da van, que ficava estacionada na vaga do
apt. 101, sempre foi muito flexvel, e sempre retirava seu veculo para que os veculos
dos vizinhos cujas vagas ficavam adiante pudessem passar; que a van normalmente s
ficava na garagem no perodo noturno e finais de semana; que desconhece qualquer
episdio em que os autores no estivessem em casa, e tal fato tenha impedido o acesso

de veculos de vizinhos s suas vagas; [...] que a van sempre estacionou dentro dos
limites da faixa amarela que demarca sua vaga; que depois que a van saiu, um veculo
de passeio passou a estacionar na vaga do apt. 101; que ainda assim o espao do
corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e 204 continuou sendo insuficiente para
passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante, presumindo o depoente que um dos
veculos, ou do apt. 101 ou do apt.204, continuou a ter que ser retirado para permitir a
passagem dos demais; que somente utilizava o corredor existente entre as vagas dos
apts. 101 e 204 para manobra, mas no necessitava de transp-lo para entrada e sada
de sua vaga."
"Testemunha Fabiana Pereira Nunes (f. 184/185): que inquilina do apartamento 404 h
aproximadamente 5 anos ; que cada apartamento possui uma vaga livre; que as vagas
dos apartamentos 101 e 204 so paralelas; que os autores sempre pararam uma van na
sua vaga; que a van nem sempre ficava estacionada nos limites da faixa amarela que
demarca a vaga, sendo que eventualmente os ultrapassava; que o proprietrio do apt.
204, Sr. Rafael, possui um veculo Corsa e o estacionava mais frente da sua vaga
demarcada, invadindo a vaga do apt. 301, que no era utilizada; que em razo disso a
passagem no era obstruda, permitindo livre deslocamento dos veculos cujas vagas
ficavam depois do corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e 204; que
posteriormente o morador do apt. 301 passou a utilizar sua vaga, de modo que o
proprietrio do apt. 204 teve que recuar seu veculo, passando a estacionar na sua vaga
demarcada, paralela van do apt. 101; que em razo disso, o corredor se estreitou,
passando a obstruir a passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante; que ento
foram realizadas reunies de condminos para tentar solucionar o problema; que foi
deliberado que a van do apt. 101 deveria ser retirada quando necessrio, para permitir o
acesso dos demais veculos; que todavia vrias vezes os condminos no conseguiram
ter acesso s suas vagas porque os autores no estavam em casa ou no desciam para
retirar a van; que numa oportunidade a prpria depoente no conseguiu sair, porque a
Sra. Dalva se negou a retirar a van, dizendo que deveria procurar o Sr. Rafael do apt.
204, para que ele retirasse seu veculo; que os moradores j tiveram que pagar txi
pelas dificuldades criadas; que a situao se tornou insustentvel; que ento a
assembleia de condminos deliberou pela proibio dos autores de estacionarem a van
na sua vaga; que atualmente est sendo estacionado na vaga do apt. 101 um veculo
Gol; que o morador do apt. 301 est parando seu veculo um pouco mais frente, e o Sr.
Rafael, proprietrio do apt. 204, tambm est fazendo a mesma coisa, e por isso o
espao do corredor tem sido suficiente para passagem dos veculos cujas vagas ficam
adiante; que o veculo do apt. 301 est ultrapassando a rea demarcada de sua vaga,
adentrando na rea comum reservada manobra e passagem dos veculos, que como a
invaso pequena, ainda assim os veculos conseguem passar e manobrar; [...] que
quando a Sra. Dalva era sndica, aumentou o tamanho do porto para permitir a entrada
e sada da van."
"Testemunha Luiz Roberto Gimenes (f. 186/187): que proprietrio do apt. 103 h
aproximadamente 25 anos ; que cada apartamento possui uma vaga livre; que as vagas
dos apartamentos 101 e 204 so paralelas; que os autores sempre pararam uma van na
sua vaga; que a van nem sempre ficava estacionada nos limites da faixa amarela que
demarca a vaga, sendo que eventualmente sua lateral ultrapassa os limites; que o
proprietrio do apt. 204, Sr. Rafael, possui um veculo Corsa e o estacionava mais
frente da sua vaga demarcada, invadindo a vaga do apt. 301, que no era utilizada; que
em razo disso a passagem no era obstruda, permitindo livre deslocamento dos

veculos cujas vagas ficavam depois do corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e
204; que posteriormente o morador do apt. 301 passou a utilizar sua vaga, de modo que
o proprietrio do apt. 204 teve que recuar seu veculo, passando a estacionar na sua
vaga demarcada, paralela van do apt. 101; que em razo disso, o corredor se
estreitou, passando a obstruir a passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante; que
ento foram realizadas reunies de condminos para tentar solucionar o problema; que
foi deliberado que a van do apt. 101 deveria ser retirada quando necessrio, para
permitir o acesso dos demais veculos; que todavia vrias vezes os condminos tinham
que ficar esperando por perodos de 15 a 20 minutos at que a van fosse retirada; que
alm disso, em duas oportunidades, a autora se recusou a tirar a van; dizendo que havia
um veculo estranho parado na vaga do apt. 204 e que cabia a este retir-lo; que ento a
assembleia de condomnio deliberou pela proibio dos autores de estacionarem a van
na sua vaga, e pelo rebaixamento do porto; que atualmente est sendo estacionado na
vaga do apt. 101 um veculo de passeio; que o morador do apt. 301 est parando seu
veculo um pouco mais frente, e o Sr. Raphael, proprietrio do apt. 204, tambm est
fazendo a mesma coisa, e por isso o espao do corredor tem sido suficiente para
passagem dos veculos cujas vagas ficam adiante; que o veculo do apt. 301 est
ultrapassando a rea demarcada de sua vaga, adentrando na rea comum reservada
manobra e passagem dos veculos; que como a 'invaso' pequena, ainda assim os
veculos conseguem passar e manobrar; que no passado, quando a Sra. Dalva era
sndica, aumentou o tamanho do porto para permitir a entrada e sada da van, sem
prvia deliberao da assembleia de condminos; [...]"
Ademais, restou demonstrado que os apelantes, spont sua, sem qualquer autorizao
prvia, alteraram o porto da garagem, bem comum do edifcio, para permitir o acesso
de sua van, em franca violao regra prevista no art. 1.342 do CCB, que dispe:
"Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos
votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns,
suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias,
ou comuns."
Ora, pelo que se v os apelantes abusaram de seu direito de propriedade condominial,
alterando o porto e a destinao da vaga de garagem existentes em reas comuns do
condomnio, de modo a embaraar o livre acesso dos veculos dos demais condminos s
suas respectivas vagas de garagem.
Os apelantes no tm direito de usar partes de rea comum (rea de manobra de
veculos), parte da garagem de outras unidades, nem podem pretender alterar a fachada,
viga e dimenso do porto da garagem para adentrar com um micro-nibus na garagem
destinada a veculos de passeio de pequeno porte. Nesse sentido: 1)" vedado ao
proprietrio da vaga de garagem destinada a um nico automvel ali guardar mais de um
veculo mormente se esta conduta impe limitaes ao uso da rea comum do edifcio,
pelos demais condminos." (AC 1.0024.05.733.993-9/001, 13 CCvel/TJMG, rel. Des.
Eulina do Carmo Almeida, j. 08.02.2007, DJ. 02.03.2007). 2)"COMINATRIA CONVENO DE CONDOMNIO - REGIMENTO INTERNO DO EDIFCIO - AGE MICROSSISTEMA LEGAL - UMA VAGA DE GARAGEM PARA CADA UNIDADE AUTNOMA DE
APARTAMENTO - UTILIZAO DA REA COMUM POR APENAS UM DOS CONDMINOS IMPOSSIBILIDADE. Se a parte coloca dois veculos em uma nica vaga de garagem,
ficando um deles parcialmente na rea comum do condomnio, bem como estaciona

motocicleta e bicicleta na rea comum, patente sua ilegalidade, sendo que cada
condminos tem o direito de usar e gozar das partes comuns do condomnio, desde que
no impeam idntico uso e gozo pelos demais condminos." (AC 1.0024.05.782.0946/001, 14 CCvel/TJMG, rel. Des. Valdez, Leite Machado, j. 24.07.2008, DJ.
20.08.2008).
Assim sendo, no h como entender como ilegtima a deciso assemblear, tomada pela
maioria de 11 dos 16 condminos.
de se lembrar que o art. 24 da Lei 4.591/64, prev que a deciso da assembleia
condominial soberana e obriga a todos os condminos.
"Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 As decises da assembleia , tomadas, em cada caso, pelo qurum que a Conveno
fixar, obrigam todos os condminos.
2 O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia , comunicar aos condminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das
despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.
3 Nas assembleia s gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
4 Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do
condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea."
Sobre o tema, leciona tambm leciona Caio Mrio da Silva Pereira, em sua obra
Condomnio e Incorporaes, 6 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1992, p. 184/185 e 187:
"A Assembleia Geral rgo deliberativo dos condminos e pode ser ordinria ou
extraordinria. Suas deliberaes tm fora obrigatria para os condminos, at sua
anulao judicial ou por deliberao tomada em outra Assembleia . Tudo, porm,
condicionado observncia da Conveno e das disposies legais. [...]
A matria sujeita deliberao da Assembleia no tem limitao. Como expresso
genrica, pode-se declarar que todos os assuntos do interesse da comunho pertencem
aos condminos, e, pois sobre eles a Assembleia apta a decidir." Logo, da anlise das
provas carreadas aos autos, tenho que os apelantes no podiam alterar unilateralmente a
forma de uso do espao comum destinado s vagas de garagem, em prejuzo dos demais
condminos, sem a aprovao prvia da assembleia.
Se a rea utilizada com o estacionamento da van dos apelantes impede as manobras dos
veculos de passeio dos demais condminos, realmente h o impasse coletivo e a deciso
assemblear beneficiou a maioria, sendo de se lembrar que foi tomada com qurum de
maioria, nos termos do art. 1.352 do CCB.
"Art. 1.352. Salvo quando exigido qurum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico. Os votos sero

proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio."
Se a utilizao do espao coletivo de garagem pelos apelantes, com o estacionamento de
seu micro-nibus na rea comum, viola direito dos demais condminos de estacionar
veculos menores, de passeio, com acesso para entrada e sada de forma livre e
desimpedida, a deciso assemblear vlida, j que tomada em prol da maioria da
coletividade.
Portanto, no podem os autores invocar ofensa a direito de propriedade porque a
assembleia no veda o estacionamento por eles, com veculo de passeio, compatvel com
a dimenso da vaga. de se frisar que a deciso assemblear no impediu que os
apelantes utilizassem sua vaga de garagem, mas apenas que ali estacionassem veculo
com dimenses incompatveis livre manobra dos demais usurios do estacionamento.
Tambm no podem invocar ofensa a direito adquirido porque fizeram obra em bens
comuns sem autorizao assemblear e em franco prejuzo de todos os condminos.
A deciso da assembleia, portanto, deve ser mantida. Lado outro, os apelantes,
alternativamente, pediram a fixao dos honorrios advocatcios sucumbenciais em 10%
do valor dado causa - R$5.000,00, nos termos do 3 do art. 20 do CPC.
Nesse ponto tambm no assiste razo aos recorrentes.
Em casos que tais, em que no h pedido de condenao da parte sucumbente, os
honorrios sucumbenciais devem ser arbitrados, como entendido pelo MM. Juiz na
sentena, conforme art. 20 4 do CPC, que dispe:
"Art. 20. A sentena condenar o vencido a pagar ao vencedor as despesas que
antecipou e os honorrios advocatcios. Esta verba honorria ser devida, tambm, nos
casos em que o advogado funcionar em causa prpria.
1 O juiz, ao decidir qualquer incidente ou recurso, condenar nas despesas o vencido.
2 As despesas abrangem no s as custas dos atos do processo, como tambm a
indenizao de viagem, diria de testemunha e remunerao do assistente tcnico.
3 Os honorrios sero fixados entre o mnimo de dez por cento (10%) e o mximo de
vinte por cento (20%) sobre o valor da condenao, atendidos: a) o grau de zelo do
profissional; b) o lugar de prestao do servio; c) a natureza e importncia da causa, o
trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu servio.
4o Nas causas de pequeno valor, nas de valor inestimvel, naquelas em que no
houver condenao ou for vencida a Fazenda Pblica, e nas execues, embargadas ou
no, os honorrios sero fixados consoante apreciao equitativa do juiz, atendidas as
normas das alneas a, b e c do pargrafo anterior." Sobre o tema leciona Yussef Said
Cahali em sua obra Honorrios Advocatcios, 3 ed., So Paulo:RT, 1997, p. 481/483:
"Citam-se, como exemplos de causa em que no h condenao, a ao condenatria
julgada improcedente, as aes declaratrias e as aes constitutivas. Ensina, porm,
Chiovenda, que, nas sentenas declaratrias, compreendendo, lato sensu, todos os casos
em que sentena do juiz no se pode seguir execuo, j se inclui, neste largo
significado, todo o acervo das sentenas que rejeitam a demanda do autor e o das
sentenas constitutivas: as primeiras declaram a insubsistncia do direito que se fez

valer em juzo; as segundas declaram a modificao que no se realiza por via da


execuo, mas atual ope legis, em seguida declarao do juiz.
Na realidade, e como decidiu o STF: 'as sentenas constitutivas e declaratrias no so
sentenas de condenao; a sentena que repele demanda declaratria negativa'.
Entender que, em tal caso, no incide o 3 (referente ao percentual sobre o valor da
condenao), mas o 4 (referente fixao dos honorrios nas causas em que no
houver condenao), no negar vigncia a texto de direito federal; interpret-lo
razoavelmente. [...] Como regra geral, portanto, no se exibindo a natureza da sentena
como condenatria, da por que o Juzo para fixao da verba em questo tem sede ao
art. 20 4 do CPC, que consagra princpio equitativo para fixao quantitativa." (grifei)
Nesse sentido:
1)"Nas causas onde no haja condenao, a verba honorria ser fixada pelo critrio
traado no art. 20, 4, do CPC, atendida a equidade, no estando limitada aos
percentuais estipulados no 3 desse dispositivo, podendo ser estabelecida em valor
determinado. Precedentes." (AgRg no Ag 972.930/SP, 4 Turma/STJ, rel. Min. Aldir
Passarinho Jnior, j. 01.04.2008, DJ. 02.06.2008).
2)"A omisso da Corte de origem, acerca da escorreita fixao da verba honorria na
demanda principal deveria ter sido sanada pela via recursal adequada, no momento
oportuno, para que, instado a se manifestar, se valesse o julgador do comando inserto no
art. 20, 4., do Cdigo de Processo Civil, arbitrando os honorrios advocatcios luz de
sua apreciao equitativa, atendidas as normas das alneas "a", "b", e "c", desse mesmo
diploma legal, vez que diante de causa sem condenao." (REsp 647.551/MG, 1
Turma/STJ, rel. Min. Luiz Fux, j. 11.09.2007, DJ. 08.10.2007).
Por arbitramento entende-se que o julgador est livre do limite imposto no 3 do art.
20 do CPC e no valor da causa para fixar os honorrios. O magistrado, portanto, ao
arbitrar os honorrios advocatcios de sucumbncia deve utilizar sua discricionariedade e
razoabilidade, com observncia dos parmetros motivacionais previstos nas alneas do
3 do art. 20 do CPC, quais sejam: a) o grau de zelo do profissional; b) o lugar de
prestao do servio; c) a natureza e a importncia da causa, o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu servio. No caso, os honorrios foram arbitrados
em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), luz do 4, observados os critrios das
alneas do 3 do CPC. Tais honorrios arbitrados, a meu sentir, guardam
compatibilidade com as exigncias legais, tendo em vista que o processo guardou certa
complexidade, j que nele foi discutido tema no corriqueiro e sua tramitao levou
quase trs anos, tendo sido exigido permanente acompanhamento dos advogados, tendo
em vista que houve audincias de conciliao e de instruo e julgamento e trs
recursos, e que foram produzidas provas testemunhais e documentais.
Assim sendo, tenho que os honorrios arbitrados na sentena
condizentemente os servios prestados pelo advogado do apelado.

remuneram

Os apelantes pretendem a reduo para R$500,00 (10% do valor da causa), sendo tal
quantia nfima, se considerado o servio prestado pelo advogado do Condomnio ru.
As razes recursais, portanto, no merecem ser acolhidas.

DISPOSITIVO: Isso posto, nego provimento apelao. Custas recursais, pelos


apelantes. DES. LEITE PRAA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a). DES.
EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA - De acordo com o(a) Relator(a). SMULA:
"APELAO NO PROVIDA."

5.8 - Prximo mdulo

Neste quinto mdulo estudamos os detalhes que envolvem as assembleias condominiais.


No prximo mdulo estudaremos os principais documentos existentes em um
condomnio, tais como a conveno condominial, regimento interno e atas de
assembleias.
At l.

MDULO VI

O principal documento de um condomnio a Escritura da Conveno, que regulamenta


todas as normas de convivncia entre os condminos e a forma de administrar o
patrimnio comum. Vale muito mais que um contrato, o qual s surge efeito entre os
signatrios.
A Conveno de Condomnio poder ser instituda por escritura pblica ou instrumento
particular, quando as unidades pertencerem a um s condmino ou, se pertencerem a
mais de um condmino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberao, em
assembleia, pelos condminos que representarem pelo menos 2/3 (dois teros) das
fraes ideais.
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 9. Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a
Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em
assembleia , aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria

para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse
ou deteno.
Art. 1334. 1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento
particular.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituio da Conveno de Condomnio, o
documento dever ser registrado no cartrio do registro de imveis onde se encontrar
registrado o imvel. As demais alteraes tambm somente prevalecero contra terceiros
depois de averbadas no registro imobilirio.
A Conveno no faz diviso alguma; no ato de instituio e especificao que se faz a
diviso do edifcio em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes
comuns que so de uso de todos. Ao se elaborar a conveno ela j h de encontrar a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao
ideal sobre o terreno e partes comuns atribuda a cada unidade; nesses elemento que a
conveno se arrima para constituir o condomnio edilcio.
E enquanto o ato de instituio e especificao cria o condomnio, a conveno o
constitui, isto o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de
propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinao dessas partes do
edifcio, disciplinando a utilizao pelos coproprietrios, seus sucessores, inquilinos,
comodatrios...Essa tarefa cabe essencialmente aos condminos que so legitimamente
interessados na organizao e na convivncia da vida comunitria bem como na fixao
do rateio das despesas necessrias sua conservao.
A Conveno de Condomnio no obriga somente os condminos que a assinaram,
obrigar tambm os que no compareceram, os que adquiriram o imvel depois de sua
instituio e os eventuais futuros ocupantes do imvel a qualquer ttulo.
Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionrio tambm estaro
obrigados nos termos da Conveno de Condomnio, embora sequer a conheam. A
obrigatoriedade decorre da prpria essncia da relao jurdica nas edificaes em
condomnio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro
cartorrio.
que, se o documento encontra-se registrado em cartrio, conforme a lei determina,
ningum poder ignor-lo ou alegar desconhec-lo, vez que, sendo pblico, qualquer do
povo ter acesso ao registro de documento.
Mas, importante observar que por fora da lei, entre outras avenas, no mnimo, a
Conveno de Condomnio dever conter:
1 - a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
2 - destino das diferentes partes;
3 - modo de usar as coisas e servios comuns;
4 - encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de
custeio e para as extraordinrias;
5 - modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;

6 - as atribuies do sndico, alm das legais;


7 - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
8 - modo e o prazo de convocao das assembleia s gerais dos condminos;
9 - qurum para os diversos tipos de votaes;
10 - a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
11 - a forma e o qurum para as alteraes de conveno;
12 - a forma e o qurum para a aprovao do regimento interno, quando no includos
na prpria conveno.
13 - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos
para atender as despesas ordinrias;
14 - as extraordinrias do condomnio, sua forma de administrao;
15 - a competncia das assembleia s, forma de sua convocao e qurum exigido para as
deliberaes;
16 - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; e o regimento
interno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 9. 3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever
conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de
custeio e para as .... extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleia s gerais dos condminos;
i) o qurum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o qurum para as alteraes de conveno;

m) a forma e o qurum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na


prpria Conveno.
O que a lei persegue a liberdade de cada condmino em manifestar e deliberar sobre a
forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurdico dos titulares de direitos
sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto, a Conveno
de Condomnio adquire status de lei maior entre os condminos.
aconselhvel, logo aps o edifcio ficar pronto, os condminos reunirem-se e estudarem
o que ser mantido ou alterado na conveno, evitando, assim conflitos futuros, Muitos
problemas e prejuzos podem ser evitados atravs de uma conveno bem elaborada,
que realmente reflita os conceitos e ideais dos condminos e ocupantes de edifcio sendo
fundamental a incluso de clusulas que venha a inibir condutas irregulares.
Para atingir este estgio de sintonia na comunho de interesses complexos foi necessrio
que o legislador tambm criasse a "assembleia de condminos" como foro para o
exerccio democrtico da vontade individual, que resultasse, a final, em deciso coletiva
qual todos se submeteriam.
No artigo 1334, V, do Novo Cdigo Civil, o regimento interno, passou a fazer parte
obrigatria da conveno, que dever conter o rol dos direitos e deveres dos condminos
e precisar de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos para sua eventual
modificao.
J o regulamento interno, elaborado para questes especficas como o funcionamento do
salo de festas, garagem, rea de lazer, o horrio de mudanas, entre outras, poder ser
alterado, a qualquer tempo, com maioria simples dos condminos presentes.
ESCRITURA RERRATIFICADORA DE CONVENO REGULADORA DO CONDOMNIO DO
EDIFCIO RESIDENCIAL, SITUADO NA AV. BRASIL, 000, DENOMINADO "EDIFCIO DAS
FLORES", NA FORMA ABAIXO:
SAIBAM, ETC, ... compareceram partes entre si justas e contratadas, como
OUTORGANTES e RECIPROCAMENTE OUTORGADOS, doravante simplesmente designados
"Condminos" a saber: - os presentes reconhecidos como os prprios por mina Tabelio e
testemunhas no final nomeadas e assinadas, do que dou f. E. perante as mesmas
testemunhas, plos Condminos, falando uniforme e sucessivamente, me foi dito que, na
qualidade de condminos do Edifcio residencial denominado "EDIFCIO DAS FLORES,
situado na cidade de ........ , na Av. Brasil. 000, vm pelo presente e nos melhores
termos de direito, rerratificar a escritura de conveno lavrada no ... Ofcio de Notas
do ......, livro ...... folhas ... registrada no ... Ofcio do Registro de Imveis, para
submeter aquela edificao sob o regime do Cdigo Civil de 2002 e normas legais no
revogadas, e leis especiais, que sero recepcionadas e expressamente obrigatrias a
qualquer futuro condmino, adquirente ou coproprietrio, compromitente comprador,
promitente cessionrio ou cessionrio, ou outros que, a qualquer ttulo, ficarem
investidos da posse da unidade componente, conforme os captulos e clusulas a seguir
aprovadas:
CAPTULO I - DA DESCRIO DO PRDIO

Prdio exclusivamente residencial constitudo de ...... pavimentos e garagem,


tendo ........... apartamentos, um por pavimento existindo no ....pavimento ........... rea
comum destinada a lazer com piscina, sauna, bar e banheiro.
NMERO DE UNIDADES
So ............. unidades residenciais, uma por pavimento.
Segue descrio dos apartamentos individualmente ou por coluna, ou por outro critrio
em que foi projetado o edifcio.
(No caso do exemplo so 14 (quatorze) apartamentos-tipo, um por andar, com a mesma
metragem, todos constitudos de varanda envidraada, trs salas, quatro quartos, hall de
mrmore, trs banheiros, toalete para visitas, rouparia, galeria e corredor, copa, duas
dependncias, hall de entrada e varanda de servios com tanque, alm de todo o terrao
e mais benfeitorias existentes nos fundos do imvel e cujo piso serve de cobertura da
garagem, com direito a uma (1) vaga de garagem situada indistintamente no subsolo, e
com frao ideal de 1/14 do terreno).
(Alm das vagas de garagem asseguradas na escritura, situadas no subsolo, existem
mais vagas no pavimento trreo, que rea comum do edifcio, tendo os condminos
apenas o direito de uso com relao a tais vagas complementares).
CAPITULO II - DAS PARTES E COISAS DE PROPRIEDADE COMUM
1) Alm do terreno sobre o qual foi construdo o Edifcio, consideram-se bens de
propriedade e uso comum de todos os condminos a como tais, insusceptveis de diviso
e alienao, aqueles discriminados no Cdigo Civil, especialmente o domnio til do
terreno, fundaes, montantes, vigas e pisos de concreto armado, paredes externas e
internas, divisrias dos apartamentos, ornamentos de fachada (excluindo-se as janelas e
venezianas), telhado, escadas, corredores, halls, portaria, vestbulo, encanamentos
troncos de entrada e sada de gua, gs e esgotos, assim como condutores de guas
pluviais, os fios troncos de eletricidade e todos os ramais respectivos que se destinarem
a servir as dependncias de uso comum, elevadores, poos de elevador, compartimento
das mquinas, bombas de elevao, motores e acessrios, residncia do zelador,
banheiro e vestirios dos empregados, rea de estacionamento no andar trreo, parte de
subsolo onde esto as mquinas, bombas medidores, e terrao de cobertura.
2) O direito vaga para estacionamento de automveis, situado no subsolo, e de
propriedade dos condminos, poder ser alugado ou utilizado, a qualquer ttulo,
preferindo-se, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, nos termos do
artigo 1.338 do Cdigo Civil de 2002.
Pargrafo nico. Nenhuma vaga poder ser alienada a estranhos s prdio.
3) Pargrafo Primeiro. Os espaos para a guarda de automveis na garagem do Edifcio,
localizadas no andar trreo (de propriedade do condomnio), no so predeterminados e
podero ser indiscriminadamente utilizados por qualquer condmino, desde que
obedecido o seguinte critrio de atribuio:
a) Os apartamentos 101. 201. 301, 401, 601, 701, 801, 901, 1001 e 1401 possuem o
direito guarda de um (1) automvel de passeio;

b) os apartamentos 501, 1201 e 1301 possuem o direito guarda de dois (2) automveis
de passeio;
c) o apartamento 1101 possui o direito guarda de trs (3) automveis de passeio.
Pargrafo Segundo: Cada usurio das vagas destinadas ao estacionamento de veculos
competir, no interesse comum, proporcionar meios para facilitar manobras de veculos
nas dependncias do prdio. Para esse fim dever fornecer duplicatas das chaves do
veculo ao Sndico ou responsvel designado por ele que as manter no quadro geral de
chaves. Os automveis devero ter seguro contra fogo, danos ou roubo e nenhuma
responsabilidade poder ser imputada ao Sndico nem ao Condomnio se no for dano
causado por empregado do Condomnio.
Pargrafo Terceiro. A lavagem dos automveis na garagem do Edifcio s poder ser feita
por empregados do Condomnio, sendo a remunerao fixada e por conta do condmino
que solicitar este servio.
4) As coisas de uso comum especficas e que embora devam ter por sua natureza e fim
especfico essa condio, so inalienveis e indivisveis, ligadas que se acham,
indissoluvelmente, ao prdio e s unidades.
5) O funcionamento e a utilizao das instalaes e dependncias de uso comum sero
subordinadas a regulamentos prprios a serem elaborados pelo sndico, com o parecer do
Conselho Fiscal.
CAPTULO III - DAS PARTES PRIVATIVAS OU DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
6) As coisas de propriedade singular de cada condmino so as suas unidades
autnomas e, bem assim, as fraes ideais de terreno a que se acham vinculadas ditas
acesses compostas, na sua individualidade orgnica, pelas respectivas dependncias,
instalaes internas, dispositivos, aparelhos e equipamentos outros, tubulaes e demais
elementos construtivos que delas fazem parte integrante, at o ponto de sua ligao com
o conjunto de sistemas que integram as partes comum do prdio, conforme plantas e
especificaes tcnicas que so de pleno conhecimento de todos os condminos.
7) DAS FRAES IDEAIS DO TERRENO
A cada uma das unidades corresponder uma frao ideal do terreno e partes comuns do
edifcio, a saber:
UNIDADES

FRAO

101

1/14

201

1/14

301

1/14

401

1/14

501

1/14

601

1/14

701

1/14

POR UNIDADE TOTAL

801

1/14

901

1/14

1001

1/14

1101

1/15

1201

1/15

1301

1/15

1401

14/14

8) A presente Conveno aplica-se a todos os condminos, empregados ou prepostos,


os quais se obrigam a observ-la e cumpri-la fielmente, por si, seus herdeiros e
sucessores, ficando estabelecido que a alterao, total ou parcial, dos seus preceitos s
poder efetivar-se por deciso tomada por maioria de 2/3 (dois teros) da totalidade dos
condminos, ressalvadas as hipteses de qurum especial prevista nesta Conveno e no
Cdigo Civil.
CAPTULO IV - DO SEGURO E DO RESSARCIMENTO DE DANOS
9) O condomnio obrigado a contratar e manter, no prazo legal e sob as cominaes da
Lei, seguro contra riscos de incndio e de sinistros outros, computando tal gasto como
despesa ordinria de manuteno da propriedade coletiva. Aos condminos facultado
dilatar, por sua livre iniciativa, o valor do seguro da propriedade singular, de sorte a
cobrir o valor pertinente s acesses, acrescidos a benfeitorias teis, necessrias ou
voluntrias que porventura tenham introduzido na unidade autnoma, cabendo-lhe nesse
caso pagar diretamente instituio seguradora a diferena de prmio correspondente
citada majorao.
10) A edificao ser segurada pelo respectivo valor, em companhia idnea aprovada
pela assembleia , contra incndio ou qualquer outro risco que possa destruir no todo ou
em parte, discriminando-se na aplice o valor de cada unidade. O valor do seguro ser
sempre reajustado de modo que em caso de sinistro o seguro possa cobrir a
reconstruo.
11) Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois teros) do edifcio, ou que
ameace runa, a assembleia geral se reunir dentro de 15 (quinze) dias, com votos que
representem metade mais um das fraes ideais, e eleger uma comisso de 3
condminos, investidos de poderes para:
a) receber a indenizao e deposit-la em nome do condomnio, no estabelecimento
bancrio designado pela assembleia ;
b) abrir concorrncia para reconstruo do prdio ou de suas partes destrudas,
comunicando o resultado assembleia geral para a devida deliberao;
c) acompanhar os trabalhos de reconstruo at o fim, representando os condminos
junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e reparties pblicas.
d) deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas
respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial.

e) realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais da oferta, o condmino ao


estranho, ser repartido o apurado entra os condminos, proporcionalmente ao valor das
suas unidades imobilirias.
12) Se a indenizao paga pela seguradora no for suficiente para atender s despesas,
concorrero os condminos para pagamento do excesso, de acordo com os fatores de
proporcionalidade, salvo se a minoria recusar-se a faz-lo, cedendo maioria os seus
direitos na forma da clusula anterior.
13) Pela maioria de 2/3 (dois teros) da totalidade dos condminos, poder a
Assembleia deliberar que o edifcio no seja reconstitudo, caso em que autorizar a
venda do terreno partilhando-se o seu preo e o valor do seguro entre os condminos, na
razo de suas respectivas raes ideais do terreno.
CAPTULO V - DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
14) Pargrafo Primeiro. O Condomnio ser representado por um Sndico, pessoa fsica
ou jurdica, coproprietrio eleito pela Assembleia Geral Ordinria, com mandato de um
ano, admitida a sua reeleio.
Pargrafo Segundo. A mesma Assembleia
eleger, entre os co-proprietrios, um
subsndico e os integrantes do Conselho Fiscal, composto de trs membros efetivos e trs
suplentes, todos com o mesmo prazo de mandato conferido ao Sndico, admitida a
reeleio.
15) O Conselho Fiscal ser presidido pelo membro a ser escolhido pelos demais que, nos
impedimentos do Sndico ou subsndico, exercer as funes que lhes competem.
16)O sndico, subsndico e os membros do Conselho Fiscal do Condomnio no recebero
remunerao.
17) Constituem atribuies do sndico:
a) representar o Condomnio, ativa e passivamente, em juzo ou fora dele, bem como
perante quaisquer rgos do sistema de administrao direta ou indireta do Poder
Executivo, tais como: Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresa Pblica
Federais, Estaduais e Municipais;
b) contratar, demitir e aplicar penas disciplinares aos empregados do edifcio;
c) zelar, coadjuvado pelos condminos, pela fiel observncia dos dispositivos desta
Conveno, adotando todas as medidas que se tornem necessrias;
d) supervisionar a administrao geral do prdio, cumprindo e fazendo cumprir a
presente Conveno, com especial nfase no que concerne preservao a todo tempo,
da segurana, solidez, categoria e nvel moral do edifcio, inserindo -lhe, entre as demais
funes do cargo, as seguintes:
d.01) organizar o quadro de pessoas encarregado da execuo dos servios comuns do
prdio, definindo, atravs do regimento disciplinador interno, deveres, atribuies
especficas e, consoante o oramento anual aprovado pela Assembleia , os respectivos
nveis de remunerao.

d.02) elaborar e submeter aprovao da Assembleia a previso das despesas gerais


condominiais a serem realizadas no exerccio posterior, acompanhadas estas de parecer
emitido pelo Conselho Consultivo.
d.03) promover a cobrana, inclusive por via judicial, das quotas-partes ordinrias ou
avulsas das despesas do condomnio, bem como de multas e juros de mora, nos casos de
inadimplemento, podendo ainda efetuar protestos das dvidas de condomnio, na forma
da Lei n 9.492, de 10/09/97.
d.04) apresentar demonstrativos trimestrais das despesas extraordinrias levadas a
efeito do perodo, apresentando ao Conselho Consultivo, ou qualquer condomnio, sempre
que solicitado, os comprovantes respectivos.
d.05) realizar concorrncia ou tomadas de preos para execuo de servios no
includos nos de conservao normal de prdio.
d.06) adquirir materiais
conjunto de instalaes
Conselho Fiscal ou dos
quantia de RS 1.000,00
vier a substitu-lo;

necessrios s tarefas de limpeza, manuteno e conservao do


do edifcio, no havendo necessidade de prvia manifestao do
condminos, desde que o valor dos materiais no ultrapasse a
(mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou outro ndice que

d.07) poder, em casos extremos, e visando salvaguarda do bem comum, ordenar a


realizao de quaisquer consertos e reparos imprescindveis, independente de prvia
manifestao do Conselho Fiscal ou dos condminos, desde que o valor dos servios no
ultrapasse a quantia de R$ 1.000,00 (mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou
outro ndice que vier a substitu-lo.
d.08) manter entendimentos com rgos governamentais em qualquer dos seus
desdobramentos, assim como empresas concessionrias da explorao de servios
pblicos para efeito de encaminhamento e soluo de quaisquer questes vinculadas
administrao do Condomnio.
d.09) receber, pagar, dar quitao e firmar recibos em nome do Condomnio, abrir,
movimentar e encerrar contas bancrias, inclusive o Banco do Brasil S.A., podendo emitir
ou endossar cheques, depositando as importncias recebidas em pagamento e praticando
os demais atos correlates e acessrios.
d.10) efetuar o seguro da edificao, fazendo consignar na respectiva aplice o valor
previsto para reconstruo das partes seguradas do Edifcio no caso de sua destruio
total ou parcial, resultante de eventuais sinistros.
d.11) ter sob sua guarda e transmitir ao seu sucessor, conforme relao a ser includa do
texto da Ata da Assembleia Geral que eleger o novo Sndico, os livros de Atas da
Assembleia Geral, presena de Condminos, Registros de Empregados, Registros de
Ocorrncias, Sugestes e Reclamaes, Pareceres do Conselho Fiscal, e outros, alm da
coletnea de documentos vinculados ao Condomnio, tais como certido do ttulo
aquisitivo do terreno sobre o edifcio, registros, averbaes, transcries, projeto
completo das edificaes, incluindo arquitetura, escritura, instalaes hidrulicas e de
esgoto e especificaes.
d.12) convocar as Assembleia s e resolver, segundo o seu melhor critrio, os casos
omissos, sempre que possvel com a anuncia do Conselho Fiscal, notificando ou

advertindo, por escrito ou verbalmente, o condmino infrator de qualquer dos


dispositivos consubstanciados na Conveno ou no Regulamento Interno, com aplicao
de multa cabvel adoo dessa medida, ficando expressamente pactuado, todavia, que
das decises do Sndico caba: recurso para a Assembleia Geral, a ser convocada para fim
previsto, pelo condmino interessado,
d.13) cumprir a fazer cumprir as decises que emanem das Assembleia s Gerais.
d. 14) resolver casos omissos.
d.15) baixar regulamentos de utilizao e funcionamento d; instalaes e dependncias
de uso comum.
18) As funes enunciadas nos itens d.01, d.02, d.03, d.04, d.05 e d.O9 da clusula
anterior podero, por indicao do Sndico, ser delegadas no todo ou em parte,
empresa especializada em administrao de imveis, cabendo Assembleia Geral,
entretanto, decidir sobre escolha da empresa a ser contratada.
19) O Sndico, o subsndico e os Membros do Conselho Fiscal podero ser destitudos de
suas funes pelo qurum de 2/3 (dois teros) dos votos representativos da totalidade
das fraes ideais, deciso a ser tomada em Assembleia Geral Extraordinria do
Condomnio que, para esse fim especfico, poder ser convocada por condminos que
representem um quarto das fraes ideais.
20) No caso de morte, desaparecimento, renncia ou destituio do Sndico, assumir o
cargo o subsndico, cujo mandato compreender o tempo restante do ex-sndico,
expirando na data prefixada para a realizao da Assembleia Geral Ordinria anual do
Condomnio.
21) O Subsndico substituir o Sndico nos seus impedimento eventuais ou em caso de
afastamento definitivo.
22) Das decises do Sndico caber recurso Assembleia Geral, convocada pelo
interessado. Ratificada a deciso do Sndico, pagar o recorrente s despesas
acarretadas com a convocao e realizao da Assembleia. Revogada ou rejeitada sua
deciso, as despesas correro por conta do Condomnio.
23) Das atribuies do Conselho Fiscal:
Ao Conselho Fiscal compete:
a) assessorar o Sndico no trato e soluo dos assuntos condominiais;
b) autorizar o Sndico a efetuar despesas no especificamente previstas no oramento
aprovado pela Assembleia Geral Ordinria, nos seguintes casos:
b.01) para a aquisio de materiais necessrios s tarefas de limpeza, manuteno e
conservao do conjunto de instalaes do edifcio, desde que o valor dos materiais no
ultrapasse a quantia de R$ 3.000,00 {trs mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM
ou outro ndice que vier a substitu-lo;
b.02) em casos extremos, e visando salvaguarda do bem comum, autorizar a
realizao de quaisquer consertos e reparos imprescindveis, desde que o valor dos

servios no ultrapasse a quantia de R$ 3.000,00 (mil reais), reajustada anualmente pelo


IGPM ou outro ndice que vier a substitu-lo.
c) emitir parecer conclusivo sobre as contas do Sndico, conferindo-as, aprovando-as ou
impugnando-as, no todo ou em parte;
d) fiscalizar a execuo de quaisquer obras a serem realizadas nas partes comuns do
prdio;
e) denunciar erros, irregularidades ou fraudes que chegarem ao seu conhecimento,
sugerindo as medidas saneadoras que julgarem adequadas;
f) convocar a Assembleia Geral Ordinria se o Sndico retardar por mais de 30 (trinta)
dias a sua convocao e a Extraordinria sempre que ocorrerem motivos que justifiquem
a adoo dessa providncia.
g) por solicitao do Sndico, intervir em impasse criado entre condminos, visando a
solucion-lo;
h) emitir parecer sobre normas e regulamentos internos elaborados pelo Sndico.
24) A Assembleia
Geral , por definio, o rgo soberano do condomnio,
representando a soma de todos os condminos, e reunir-se- ordinariamente em dia
compreendido na primeira quinzena de dezembro de cada ano, e extraordinariamente
sempre que houver necessidade, cabendo ao Sndico, ou quem na ocasio que lhe faa
s vezes, indicar o local, dia e hora para sua realizao.
25)A convocao das reunies da Assembleia far-se- com antecedncia mnima de 10
(dez) dias da data fixada para sua realizao, podendo a comunicao ser levada a efeito
atravs de telegrama, carta registrada ou simples aviso assinado pelo Sndico mediante
recibo de entrega com indicao do dia, hora e local da reunio, bem como a respectiva
agenda.
26) Constituem atribuies especficas e indelegveis da reunio da Assembleia Geral
Ordinria, a ser realizada anualmente na primeira quinzena de dezembro:
a) julgar as contas pertinentes ao exerccio j vencido e fixar o oramento das despesas
do exerccio posterior. Caso a Assembleia Geral no chegue a aprovar o oramento para
o exerccio posterior, prevalecer o valor total do oramento anterior devidamente
corrigido pela aplicao dos ndices es variao do IGPM ou ndice que a venha substituir,
tomando-se como base de clculo o ndice do ms anterior ao da Assembleia Geral que
fixou o oramento anterior;
b) eleger o Sndico, o subsndico e os membros do Conselho Fiscal.
27) Constituem atribuies especficas da reunio da Assembleia Geral Extraordinria:
Autorizar alterao da Conveno de Condomnio por maioria que represente no mnimo
2/3 (dois teros) dos condminos e a alterao do Regulamento Interno, por maioria
simples dos condminos presentes Assembleia ;
autorizar a realizao de obras, reparos e aquisio de materiais, bem como a
contratao de empresa especializada na gesto de assuntos condominiais;

tomar conhecimento das reclamaes eventualmente formuladas plos condminos,


adotando, quando procedente, as medidas corretivas adequadas;
discutir e deliberar quanto s matrias constantes da Ordem do Dia da Assembleia , bem
como examinar os assuntos de interesse geral;
conhecer e deliberar a propsito dos casos omissos, bem como a respeito de quaisquer
questes que interessem Administrao do Condomnio e, ainda, apreciar atos
praticados peio Sndico,
28) As reunies sero dirigidas por urna mesa presidida pelo condmino que a maioria
dos presentes houver por bem indicar para o exerccio desse cargo transitrio, cabendo
ao presidente assim eleito indicar um condmino de sua livre escolha para secretari-lo,
devendo estar ambos (presidente e secretrio) em dia com as contribuies
condominiais.
Pargrafo nico. As funes de presidente e secretrio das reunies, por deliberao da
assembleia , podero ser exercidas por profissionais especialmente contratados pelo
condomnio.
29) As Assembleia s Gerais Extraordinrias tero lugar sempre que convocadas pelo
Sndico, pelo subsndico, Conselho Fiscal ou por coproprietrios, cujo nmero seja igual
ou superior a quarta parte do total de condminos.
30) Nas decises das Assembleia s Gerais, quer sejam elas ordinrias ou
extraordinrias, a cada unidade autnoma corresponder um voto, podendo qualquer
condmino fazer-se representar na reunio por procurador bastante, com amplos
poderes para praticar, em seu na todos os atos que se faam necessrios, devendo o
original do instrumento de mandato ser depositado nas mos do presidente da reunio,
antes de instalar-se a Assembleia . As procuraes ficaro obrigatoriamente arquivadas
pelo Sndico, com os documentos relativos realizao da Assembleia.
31) Se a unidade autnoma pertencer a mais de uma pessoa, fsica ou jurdica, dever
ser designada uma delas para, com mandato especial, representar todas as demais
perante o Condomnio, sob pena de suspenso temporria do exerccio dos direitos e
prerrogativas asseguradas aos condminos, pela presente Conveno.
32) As decises, exceto as que requeiram qurum especial, sero tomadas por maioria
simples, com presena mnima, em primeira convocao, de metade mais um dos
condminos, e, em segunda convocao, com qualquer nmero, devendo a ltima
realizar-se aps haver transcorrido o intervalo mnimo de 30 minutos entre ambas.
33) QURUM QUALIFICADO
A regra de votao baseada na maioria simples dos presentes, salvo os casos
expressamente previstos em lei ou nesta conveno.
Pargrafo Primeiro: exigido o voto que represente metade mais um das fraes ideais
para a eleio de Comisso de 3 (trs) condminos quando ocorrer sinistro total ou que
destrua mais de 2/3 (dois tero) do edifcio, ou que ameace runa, em assembleia
especialmente convocada para este fim, conforme previsto na clusula decima segunda.

Pargrafo Segundo. Ser exigida a aprovao de, no mnimo 2/3 do nmero total de
condminos para as seguintes deliberaes:
I - alterao de dispositivos desta Conveno;
II - destituio do sindico, subsndico e/ou membros do Conselho Fiscal;
III - no-reedificao do Edifcio em caso de incndio ou sinistro que importe a sua
destruio total;
IV - realizao de inovaes no Edifcio.
Pargrafo Terceiro. Ser exigido o voto unnime dos condminos para as seguintes
deliberaes, podendo ser computados to-somente para este fim, inclusive, votos dos
coproprietrios que eventualmente, estejam em atraso com suas contas condominiais;
I - mudana na destinao da edificao e da unidade autnoma;
II-matria que altere o direito de propriedade dos condminos;
III - modificaes na estrutura, fachada e aspecto arquitetnico do Edifcio;
IV - autorizar a instalao de aparelhos de ar-condicionado em locais diversos daqueles
especificamente determinados no projeto;
V - construes nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer
dos condminos.
34) Ressalvada a hiptese em que seja exigida legalmente ou por esta conveno a
unanimidade de votos dos condminos, no podero os coproprietrios em dbito com o
condomnio participar de quaisquer deliberaes da Assembleia e, se a despeito da
vedao aqui formalmente inscrita, nelas porventura vierem a votar, sero suas
manifestaes e seus respectivos votos considerados nulos, pleno jure, sem que aos
condminos inadimplentes assista o direito de formular reclamaes de qualquer espcie.
35) A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
Pargrafo Primeiro. As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou
impedimento deste, por qualquer condmino, desde que o valor da obra no ultrapasse a
quantia de RS 1.000.00 (mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou outro ndice que
vier a substitu-lo, conforme o disposto na clusula dcima oitava, item d.07.
Pargrafo Segundo, No caso de o valor das obras ou reparaes necessrias ultrapassar a
quantia de RS 1.000,00 (mil reais), o Conselho Fiscal poder autorizar o Sndico a
realiz-las, desde que no ultrapasse a quantia de RS 3.000,00 (mil reais), reajustada
anualmente pelo IGPM ou outro ndice que vier a substitu-lo, conforme o disposto na
clusula vigsima quarta, item b.02.
Pargrafo Terceiro. Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
despesas excessivas, ou seja, o valor seja superior a RS 3.000,00 (trs mil reais),

determinada sua realizao, c sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar
cincia assembleia , que dever ser convocada imediatamente.
Pargrafo Quarto. No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem
despesas excessivas, somente podero ser efetuados aps autorizao da assembleia ,
especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste,
por qualquer dos condminos.
Pargrafo Quinto. O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser
reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com
obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
36) O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao
condomnio, inclusive multas, juros moratrios, e quaisquer outras penalidades.
37) As deliberaes adotadas pelas Assembleia s Gerais, obedecido o qurum
necessrio, obrigam a todos os condminos presentes ou no s reunies, inclusive nos
casos em que o seu no-comparecimento decorra da sua ausncia temporria do
respectivo domicilio, ou outro qualquer motivo que impea a tempestiva entrega ao
destinatrio, do aviso Convocao da Assembleia .
38) As deliberaes das Assembleia s Gerais constaro das respectivas Atas lavradas no
livro prprio pelo Secretrio da mesa incumbido de dirigir e coordenar os trabalhos da
reunio, aps o que sero assinadas pelo Presidente e pelo secretrio, cabendo ao
Sndico, nos 8 dias subsequentes realizao da Assembleia , remeter cpias do citado
documento a todos os condminos, o que far por via postal ou mediante entrega nos
apartamentos dos condminos, podendo, ainda, disponibilizar o documento por meios
eletrnicos, como a Internet.
39) Fica expressamente pactuado ainda que, decorridos 15 dias do pedido de
convocao, se no se reunir a Assembleia para o exerccio de qualquer um dos poderes
que lhe so conferidos pela Lei ou por esta Conveno, incumbir ao Juiz decidir a
respeito, mediante requerimento de qualquer condmino.
CAPTULO VII - DAS COBRANAS E PENALIDADES
40) Os coproprietrios das unidades concorrero para as despesas de condomnio, em
partes iguais. As citadas prestaes, vencveis na data determinada pelo Sndico, devero
ser saldadas pelos condminos com as quotas que lhes couberem no rateio das despesas
extraordinrias, podendo estas, em funo do respectivo vulto, virem a ser desdobradas
pelo Sndico, ou pela assembleia , para pagamento parcelado, conforme cronograma.
41) A cobrana das despesas a que se refere a clusula precedente poder ser
diretamente promovida pelo Sndico, mediante a expedio do correspondente aviso por
protocolo ou atravs de carta ou por intermdio de Administradora, que com prvia e
expressa anuncia da Assembleia vier a ser contratada pelo condomnio.
Pargrafo nico. Em caso de no-pagamento das cotas condominiais, poder o Sndico
efetuar o respectivo protesto, com base na Lei n 9.492/97, assim como propor ao de
cobrana pelo procedimento previsto no Cdigo de Processo Civil.

42) So consideradas despesas de responsabilidade de todos condminos, para fins de


rateio:
a) impostos, taxas e tributos, federais ou estaduais, que incidem direta ou indiretamente
sobre o imvel, considerada como tal a sua unidade orgnica;
b) despesas de consumo de luz, fora, gua e gs, relativas s partes de uso comum do
edifcio;
c) prmios de seguros de incndio e de responsabilidade civil do Condomnio;
d) despesas com funcionamento, reparao, conservao, renovao ou substituio de
elevados, compactadores, bombas de recalque, exaustores, sistema de esgoto, eltrico e
hidrulico e respectivos componentes, bem como equipamentos e instalaes outras;
e) despesas de desinfeco, desratizao, desinsetizao e limpeza do edifcio;
f) remunerao da empresa incumbida de administrar os servios de condomnio e
pagamentos de salrios do pessoal do prdio, acrescidos estes de contribuies
previdencirias, seguro e todos os demais encargos trabalhistas, segundo a legislao
que rege a matria;
g) despesas decorrentes de consertos realizados nas partes comuns do edifcio, ou
quaisquer outras obras que, no interesse coletivo, decidam os condminos levar a efeito
no imvel, ressalvadas, no entanto, as que tenham carter meramente sunturio;
h) despesas extraordinrias aprovadas pela Assembleia Geral;
i) despesas decorrentes da manuteno e funcionamento de reas e equipamentos de
interesses comuns.
43) As despesas extraordinrias de emergncia somente podero ser realizadas sendo
observadas as seguintes condies:
a) podero ser realizadas pelo Sndico sem prvia autorizao do Conselho Fiscal, desde
que os valores dessas despesas no ultrapassem o valor de R$ 1.000.00 (mil reais),
reajustada anualmente pelo IGPM ou outro ndice que vier a substitu-lo.
b) se as despesas ultrapassarem o valor de R$ 1.000,00 (mil reais) e corresponderem
at o valor de R$ 3.000,00 (trs mil reais), valores esses reajustados anualmente pelo
1GPM ou outro ndice que vier a substitu-lo, o Sndico somente poder realiz-las aps
autorizao do Conselho Fiscal, devendo ser submetido ao referido rgo o oramento
respectivo acompanhado da justificativa do gasto.
c) caso o valor seja superior a R$ 3.000,00 (trs mil reais), reajustado anualmente pelo
IGPM ou outro ndice que vier a substitu-lo, determinada a realizao das despesas
extraordinrias de emergncia, o sndico dar cincia assembleia , que dever ser
convocada imediatamente.
44) So impostas as seguintes penalidades:

O condmino que no pagar a sua contribuio na data do vencimento ficar sujeito aos
juros moratrios, segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de
impostos devidos Fazenda Nacional, de acordo com o artigo 406 do Cdigo Civil, alm
da multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, e correo monetria.
O condmino que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nas alneas 2, 3 ou 4
da clusula 57 pagar multa de at 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies
mensais, a critrio do sndico, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
O condmino, ou possuidor, que no cumprir reiteradamente com os seus deveres
perante o condomnio poder ser constrangido a pagar multa correspondente at ao
quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se
apurarem.
1 Considera-se reiterao a prtica ou omisso do ato pelo mnimo de trs vezes,
consecutivas ou alternadas, ao longo de at doze meses.
2 Entre os deveres punidos com esta penalidade encontra-se a falta de pagamento das
contribuies condominiais, pela terceira vez consecutiva ou alternada, ao longo do
perodo de at doze meses.
O condmino, ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa em quantia correspondente at o dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais.
1 Esta penalidade poder ser aplicada reiteradamente at que cessem as atitudes
objeto da punio.
2 No caso de a penalidade estabelecida no item anterior, ainda que aplicada
reiteradamente, no for suficiente para cessar o comportamento anti-social, ou pelos
transtornos insuportveis causados pelas atitudes do faltoso, podero os condminos
deliberar a expulso do condmino ou possuidor do convvio dos demais, a ser requerida
ao juzo competente.
Pela multas impostas e quaisquer outras penalidades impostas pelo sndico, caber
recurso do interessado para a Assembleia Geral.
O condmino perder o direito de representao de voto nas reunies das Assembleia s
Gerais, podendo comparecer, mas sem poder votar ou se manifestar, em caso de no
estar quite com suas obrigaes pecunirias, inclusive multa, ou qualquer outra
penalidade, ficando ainda impedido de ser eleito para integrar, a qualquer ttulo, a
administrao do Condomnio, assim como presidir ou secretariar as reunies de
assembleia s gerais, pelo tempo em que se encontrar em dbito para com o respectivo
condomnio, exceto nas hipteses em que o qurum exigido for a totalidade dos
condminos.
45) A tolerncia do Sndico para com a impontualidade na satisfao de quaisquer
prestaes de carter pecunirio previstas r.esta Conveno e, bem assim, a sua
eventual transigncia no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres que
se acham definidos no Regulamento Interno, no implicaro, em nenhuma hiptese, o
reconhecimento, expresso ou ttico, de haver-se operado novao ou alterao do

complexo de normas que regem o condomnio, cujos dispositivos, a despeito da


ocorrncia de qualquer uma das situaes aqui enunciadas, permanecero ntegras e
vlidas para todos os seus efeitos, devendo como tais sei fielmente observadas pelos
condminos.
46) Poder o Sndico assinar prazo ao Conselho para concesso da vnia, avocando a si
a deciso caso o Conselho Fiscal no se manifeste tempestivamente quando os valores a
serem pagos ultrapassarem o teto de mil reais, com reajuste anual pelo IGPM ou ndice
que vier a substitu-lo.
47) A renncia de qualquer dos condminos aos seus direitos em caso algum valer
como escusa para exoner-lo de seus encargos.
48) As despesas com a remoo de coisas e objetos jogados ou depositados em partes
comuns sero cobrados do proprietrio da unidade que estiver em causa, podendo ainda
o Sndico cobrar armazenamento e devendo impor multa de acordo com o que dispe
esta Conveno.
49) Todas as instalaes internas de gua, lua, gs, eletricidade e esgoto de cada
unidade sero reparadas s custas do respectivo proprietrio.
50) Quando o estrago se der na linha tronco e no for causado por qualquer
coproprietrio ou seu inquilino, dependente ou visitante, ou no sendo possvel
determinar seu causador, os reparos sero mandados executar pelo Sndico e correro
por conta de todos os coproprietrios, respeitando o disposto nos pargrafos anteriores.
51) Quando for provado que o estrago verificado nas linhas tronco foi causado por
qualquer proprietrio ou seu inquilino, dependente ou visitante, os reparos sero
mandados executar pelo Sndico, correndo as despesas por conta do proprietrio.
CAPTULO VIII - DA CONSTITUIO DO FUNDO DE RESERVA
52) Juntamente com as importncias devidas pelas despesas de condomnio, ser
cobrada urna importncia equivalente a 10% (dez por cento) para constituio do FUNDO
DE RESERVA a ser utilizado pelo Sndico, em caso de emergncia, devidamente
autorizado pelo Conselho Consultivo,
Pargrafo nico. A cobrana de que trata a presente cessar quando o montante das
arrecadaes atingir a soma de 50% (cinquenta por cento) de oramento anual.
53) Os recursos provenientes da cobrana de contribuio do condomnio, percentual de
fundo de reserva, juros, multas, correo monetria e de qualquer outra fonte de receita,
sero depositados em estabelecimento bancrio de livre escolha do Sndico, em conta
corrente do Condomnio, podendo ser movimentada pelo Sndico ou por empresa
encarregada da administrao.
CAPTULO IX - DESTINAO, USO E FRUIO DO PRDIO
54) O prdio ter destinao exclusivamente residencial, no sendo permitida sob
qualquer pretexto a desvirtuao ou alterao de utilizao e finalidades previstas nesta
Conveno.

55) Em caso de alienao, promessas de alienao, cesso de posse ou de constituio


de direitos reais sobre quaisquer unidades integrantes do Edifcio, ficam desde logo
obrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domnio pleno, exata
observncia de todos os dispositivos enfeixados nesta Conveno e no Regulamento
Interno, ainda que nenhuma meno a eles tenha sido feita no instrumento disciplinador
das aludidas operaes imobilirias.
CAPTULO X - REGIMENTO INTERNO
56) So direitos do condmino:
1) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
2) usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
3) votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite das obrigaes
de pagamento das cotas ordinrias e extraordinrias de rateio das despesas de
condomnio;
4) examinar livros e arquivos, contas e balancetes, extratos bancrios, documentos
outros, podendo, ainda, a qualquer tempo, solicitar informaes ao Sndico acerca de
questes atinentes administrao do prdio;
5) fazer consignar no livro de Atas das Assembleia s ou no Livro de Reclamaes do
Condomnio eventuais crticas, sugestes, desacordos ou protestos contra decises e atos
que reputem prejudiciais boa administrao do Edifcio, solicitando ao Sndico, se for o
caso, a adoo das medidas corretivas adequadas.
57) So deveres do condmino:
1) contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas unidades, e arcar na
mesma proporo com o nus a que estiver ou vier a ficar sujeito o condomnio.
2) no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
3) no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
4) dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
5) no fazer algazarra, gritar, discutir ou conversar em voz alta nas partes comuns do
prdio, bem come no usar de linguagem desabrida, intrincando, assim, as normas da
educao.
6) no usar, emprestar ou alugar, no todo ou em parte, as unidades autnomas para fins
incompatveis com a moralidade e o recato dos demais condminos do Edifcio, ou
permitir que pessoas inidneas as frequentem, dando ensejo, assim, a eventual ao
repressiva por parte dos rgos policiais.
7) no instalar aparelhos de ar-condicionado em locais que no os especificamente
determinados no projeto, a menos que em Assembleia, por qurum de no mnimo 2/3
(dois teros) dos votos totais, seja deliberado em contrrio.

8) no remover o p dos tapetes, cortinas e almofadas nas janelas do edifcio para


promover a limpeza de sua unidade de forma a prejudicar a das partes comuns ou a de
outras unidades.
9) no estender ou secar roupas, tapetes, toalhas e outros pertences em dependncias
ou locais que os tornem visveis da parte externa do prdio.
10) no colocar nos peitorais das janelas, varandas, amuradas e reas de servios
enfeites, vasos, plantas e quaisquer outros objetos que, acidental e inopinadamente,
possam projetar-se nas reas internas ou adjacentes ao prdio, colocando em risco no
s a integridade fsica, como tambm a incolumidade pblica.
11) no usar aparelhos radiofnicos, alto-falantes, televiso, eletrolas, instrumentos de
sopro, de percusso, cordas ou outras em volume elevado de som, perturbando, dessa
forma, a tranquilidade dos demais condminos.
12) no instalar rdios transmissores e equipamentos eletrnicos, que por suas
caractersticas e potncia possam interferir no funcionamento normal de aparelhos
similares pertencentes e outros condminos.
13) no promover sem prvia autorizao do sndico festas e reunies em partes comuns
do Edifcio.
14) no lanar papis, pontas de cigarro, cinzas e quaisquer detritos ou objetos por
janela, basculantes ou outros locais que no sejam aqueles destinados para o depsito
do lixo.
15) no utilizar empregados do edifcio para Execuo de servios particulares dentro de
seu horrio de expediente.
16) no queimar fogos de artifcio, de qualquer natureza, quer nas janelas ou varandas,
quer nos recintos de propriedade comum, bem como manter guardados, seja em que
dependncia for do imvel, explosivos ou substncias inflamveis que possam colocar em
risco a segurana do prdio ou de seus moradores.
17) no usar condicionadores de ar e quaisquer outros aparelhos eltricos,
eletromecnicos e eletrnicos que no atendam aos padres exigidos pelas competentes
autoridades pblicas, de sorte a que sejam prevenidos, na medida do possvel, acidentes
envolvendo o proprietrio da unidade habitacional diretamente interessada ou das
propriedades circunvizinhas.
18) no instalar antenas, fios ou condutores de qualquer espcie nas diferentes fachadas
do prdio, bem como nelas afixar placas, avisos, letreiros, cartazes, painis, anncios ou
reclames, inclusive em janelas, varanda, terraos, paredes, elevadores, reas internas e
externas, colunas de sustentao do imvel e locais outros que se situem nas partes de
uso comum, evitando-se, assim, danos estticos ou a denominada poluio visual do
conjunto arquitetnico.
19) no usar aparelhos, mquinas ou equipamentos que produzam trepidaes ou rudo
excessivo.
20) no obstruir o passeio, halls de entrada, vestbulo, corredores, reas comuns,
escadas, antecmaras, terraos, elevadores, rampa de acesso garagem, ainda que em

carter provisrio, ou utilizar qualquer urna dessas dependncias para fins que no
sejam aqueles para os quais foram previstos, neles sendo proibida, outrossim, a
permanncia de pessoas, quer isoladamente, quer em grupo.
21) no transportar cargas e bagagens no elevador social, salvo por motivo de fora
maior, a critrio do Sndico, sendo igualmente vedado o seu uso por pessoas em trajes de
banho.
22) no deixar torneiras abertas quando no estejam sendo utilizadas, ou deixar de
consert-las com a urgncia requerida, quando apresentarem defeitos.
22) no usar em pias, ralos lavatrios, vasos, banheiros e demais instalaes sanitrias
das unidades privativas ou comuns produtos que contenham agentes corrosivos, tais
como: soda custica, cido muritico, cloro concentrado e outras substncias da mesma
natureza, devendo ser preferentemente empregados, para fins de limpeza e assepsia das
citadas peas, detergentes bioqumicos, base de enzimas, com que sero evitados
graves danos no sistema coletor do imvel, ou seja, a prematura corroso dos seus
diversos componentes.
23) no depositar, em partes de uso comum do prdio, exceto pelo tempo estritamente
indispensvel aos trabalhos de remoo, no s o entulho proveniente de servios de
reforma, adaptao ou modificao das caractersticas de servios de reformas,
adaptao ou modificao das caractersticas originais das unidades autnomas, como
tambm os materiais a esses fins imprescindveis, cabendo ao condmino interessado
comunicar ao Sndico, para conhecimento e medidas de sua alada, qual o tempo
estimado para definitiva concluso de tais servios.
24) no ingressar nas casas de mquinas e nos recintos em que se acham localizados as
bombas de recalque, o compactador, quadro geral de luz e fora do prdio, caixas
d'gua, cisterna, barrilete geral e quaisquer outras dependncias que sirvam de sede a
instalaes congneres, s quais de resto s podero ter acesso o pessoal tcnico e
encarregado da conservao dos elevadores, dos citados equipamentos, o Sndico e os
empregados que foram por este designados.
25) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observncia das disposies contidas nesta
conveno e no regulamento interno.
26) responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que foram aplicadas
pelo Sndico a qualquer ocupante das unidades autnomas que lhe pertencerem e que
integram o condomnio, fazendo-se recolher aos cofres do condomnio juntamente com
as contribuies mensais.
27) zelar pela moral e bons costumes, bem como pelo asseio, higiene e segurana do
edifcio, colocando lixo e resduos no local prprio para a coleta, aps haverem sido
devidamente acondicionados tais detritos em sacos plsticos.
28) manter sempre fechadas as portas de seus respectivos apartamentos.
29) respeitar a Lei do Silncio.
30) comunicar ao Sndico com a devida presteza qualquer caso de molstia epidmica
constatado no condomnio de sorte a possibilitar a pronta ao das autoridades sanitrias
competentes.

31) levar ao conhecimento do Sndico para as providncias cabveis qualquer avaria que
embora localizada em instalaes privativas de uma determinada unidade autnoma
dependa para sua remoo de prvia aquiescncia do outro condmino, se constituir a
propriedade deste, in casu, a nica via de acesso origem do defeito.
58) As chaves das casas de mquinas e das demais dependncias comuns do edifcio
ficaro sempre em poder do(s) empregado(s) designado(s) pelo Sndico, passando-as
este a seu substituto. Duplicatas dessas chaves, para uso de emergncia, devero ser
mantidas em poder do Sndico ou sob guarda do encarregado para este fim.
59) Incumbe ao administrador, zelador, porteiro, vigias e serventes na qualidade de
prepostos do Sndico, fiscalizar o uso adequado das partes comuns do edifcio,
60) A porta do edifcio ser aberta e fechada de acordo com o regulamento interno.
61) As mudanas devero ser efetuadas nos horrios, para esse fim definidos pelo
Sndico do Condomnio e constantes do regulamento interno.
62) expressamente proibido:
a) o ingresso, em qualquer dependncia do Edifcio, de pessoas para vender, oferecer ou
pedir coisas, exceto claro, quando a chamado dos prprios moradores do prdio e
desde que devidamente comprovadas essas circunstncias.
b) a permanncia de crianas, quando desacompanhadas, nas reas reservadas guarda
de veculos.
CAPTULO XI - DISPOSIES GERAIS E TRANSITRIAS
63) Os condminos subscritores da presente rerratificao de escritura de conveno
outorgam procurao ao Sndico do Edifcio da Flores para proceder as rerratificaes que
sejam necessrias para atender exigncia do Cartrio do Registro de Imveis, com
vistas ao registro do presente instrumento.
64) Se uma controvrsia surgir em razo da Conveno do Condmino das Flores,
suas alteraes, regulamentos ou decises da assembleia geral, convencionam
condminos, desde j, que primeiramente iro buscar uma soluo por meio
Mediao, fundadas no princpio da boa-f, antes de recorrer a outros meios judiciais
extrajudiciais para resoluo de controvrsias.

de
os
da
ou

Qualquer litgio no resolvido pela mediao, relacionado com o direito de vizinhana, e


com as relaes entre sndico, condminos, condomnio e administradora, ser
definitivamente resolvido per arbitragem, sem prejuzo de o sndico poder ingressar com
aes de cobrana ou efetuar protesto de cotas condominiais, cujo valor se constitua em
divida lquida e certa.
Fica eleita, para mediar e/ou arbitrar eventuais controvrsias, nos termos acima
convencionados, a Cmara Imobiliria de Mediao e Arbitragem.
LIMITAES DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Direito de Vizinhana

No direito de vizinhana, que vemos na prtica a limitao do direito de propriedade,


pois o direito de um proprietrio acaba quando comea o direito de um outro
proprietrio.
Segundo Silvio Rodrigues (1981, p. 114) direitos de vizinhana so as limitaes
impostas pela lei s prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de
proprietrios vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domnio e de modo a regular a
convivncia.
Fica claro que o interesse coletivo inerente ao condomnio prevalece sobre o direito da
propriedade individual, como a boa convivncia e a conciliao dos interesses desses
proprietrios. Existe tambm o dever jurdico que cada proprietrio tem para com o
outro, so os deveres de vizinhana, ou seja, as limitaes do direito de propriedade.
Outro que conceitua o direito de vizinhana San Tiago Dantas (1981, p. 249):
So os direitos que tm o proprietrio de um imvel a que os proprietrios dos imveis
vizinhos satisfaam, em seu favor, determinados deveres jurdicos, os deveres de
vizinhana, expresso que tem grande fora persuasiva, por isso que, como quer Lacerda
de Almeida, serve tambm para extremar os deveres de vizinhana das servides.
Alguns doutrinadores como Maria Helena Diniz (1981, p. 165) classifica o direito de
vizinhana em trs partes: restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de
seu exerccio, regulando o seu uso nocivo, essa a limitao mais comum e ampla, a
limitao que impe limites ao uso nocivo da propriedade, que deve ser usada somente
conforme os bons costumes da sociedade; limitaes legais ao condomnio similares s
servides, as servides esto presentes em vrios aspectos nas propriedades, como as
passagens foradas e guas, e por ltimo restries oriundas das relaes de
contiguidade entre dois imveis, orienta sobre o estado fsico da propriedade, como o
direito de construir, os limites existentes entre dois prdios, existindo sempre o uso do
bom senso na hora de construir, para que no acontea invaso de propriedade vizinha.
Acontecem certos conflitos de vizinhana, quando o proprietrio exagera no seu direito
de propriedade e faz com que esse exagero repercuta nocivamente na propriedade
vizinha, quando acontecem esses conflitos, a teoria da propriedade entra em crise, pois
praticamente ela deixa de existir, pois o causador do conflito no est exercendo
plenamente seu direito de usar, gozar e dispor da propriedade, e o proprietrio lesado,
no est tambm tendo sua segurana e seu direito sendo respeitados, sendo preciso
uma exigncia social para impor limites recprocos a esses proprietrios.
Direito de vizinhana se d tambm no acesso de outras pessoas a uma determinada
rea, em que a propriedade particular esteja no caminho e na passagem de cabos e
tubulaes e no direito das guas.
Primeiramente, temos que distinguir direito de passagem forada com o de servido de
trnsito. O primeiro pertence ao direito de vizinhana, a passagem em que a pessoa
dona de um determinado imvel, que se encontre encravado dentro de outro e que no
possui a sada nem acesso s vias pblicas, como explica os requisitos para a passagem
forada Nequete (1978, p. 5):
No tenha sada para ela (a via pblica), nem possa buscar-se uma, ou, podendo,
somente a conseguiria mediante uma excessiva despesa; ou a sada de que disponha

(direta, indireta, convencional ou mesmo necessria) seja insuficiente e no se possa


adapt-la ou ampli-la ou porque isto impossvel, ou porque os reparos (com que se
obtivesse uma sada no excessivamente incmoda) requereriam por igual despesas
desproporcionais.
A servido de trnsito acontece com um acordo entre as partes ou at mesmo em forma
de lei, ela acontece para facilitar o acesso a outras reas, mesmo que o imvel do
proprietrio que usa a servido tenha sada e acesso, ele usa essa servido por simples
utilidade, diferente da passagem forada em que a propriedade ficava sem qualquer
acesso.
Poder ser caracterizado como imvel encravado tambm, se o mesmo possuir acesso
via pblica, mas que seu caminho oferea perigo eminente a quem passe por ele, como
um acesso em grande declive ou perigo de desabamento.
O direito de passagem de cabos e tubulaes existe quando no h possibilidade de se
fazer a instalao desse material ou at mesmo tornando-se muito oneroso, em outro
imvel ou na via pblica, ento usado uma frao da propriedade particular para que se
possa fazer essa obra de passagem. Esse direito no apenas do Poder Pblico, mas
tambm das empresas de concesses que levam gua, energia, telefonia ou combustvel
para diversos lugares da regio, ou seja, mais uma vez a coletividade fala mais alto
quando entra em conflito com o direito de propriedade. A obra deve ser feita de modo
menos danoso para o imvel, cabendo o direito de ressarcimento caso a propriedade
perca valor devido quela passagem.
Outro tema importante que o direito de vizinhana aborda, o direito das guas, tanto
que para isso foi criado em 1934 o Cdigo das guas, que regula sobre ilhas, aluvio,
avulso, lveo e guas, e por mais que seja antigo, ele ainda continua a regular tudo
aquilo que no esteja no Cdigo Civil de 2002.
Existem vrias maneiras de unir o direito de vizinhana com o direito das guas. A
comear com o direito de tirada de gua, em que a servido em questo, d direito a
uma pessoa retirar gua, poo, fonte ou rio que pertena a uma outra pessoa, como est
expresso no artigo 34 do Cdigo das guas: assegurado o uso gratuito de qualquer
corrente ou nascente de gua, para as primeiras necessidades da vida, se houver
caminho pblico que torne acessvel. Se no houver caminho pblico, essa tirada de
gua deve ser feito sem danos propriedade e com a devida indenizao se houver dano
ou prejuzo.
Existe tambm a tomada de gua, que se difere da tirada quando essa tomada for feita
por alguma obra, que pode ser uma represa, canal ou aqueduto, um meio mais
complexo de retirada de gua, que anteriormente era caracterizada com um simples
balde usado para suas necessidades bsicas.
Afora esses assuntos mais comuns no dia a dia, que a retirada e a tomada de gua,
vrios outros casos podem ser observados como: o aproveitamento das guas pluviais e
das guas dos rios pblicos, escoamento de guas estagnadas e aproveitamento das
guas comuns. Todas elas possuindo algum tipo de servido para que todos os vizinhos
que no possuem acesso direto a essas guas possam usar essa servido para poder ter
acesso a essas guas.

O plano diretor muito importante quando se fala de direito de vizinhana, pois ele
regula todas as normas relativas a desenvolvimento das cidades, atravs dele que
regulado o direito de construir que ser visto mais adiante. O que mais chama ateno
o zoneamento que o plano diretor impe para que seja executada alguma obra de
construo, nas palavras de Piovezane (1981, p. 18), que visa:
Sntese e rene em uma mesma preocupao os elementos econmicos e sociais, a
organizao do espao, os investimentos pblicos e privados, o funcionamento dos
servios pblicos e os prprios instrumentos das finanas pblicas. Em conseqncia, a
vinculao na poltica urbana com a poltica nacional de desenvolvimento implica
necessariamente a montagem de sistemas de planejamento perfeitamente integrados.
Segundo o zoneamento do plano diretor, a cidade fica dividida segundo o tipo de
ocupao do solo em: residencial, comercial e industrial. A rea residencial vista como
uma rea que deve ser mais tranquila, sem rudos excessivos, bem arborizadas, que
tenha segurana e salubridade. A comercial deve ser autorizada para o comrcio varejista
ou atacadista, sendo este ltimo aconselhvel a ficar mais distante das reas residenciais
por causa das transportadoras que usam veculos pesados e ruidosos. Um ponto
importante a se destacar que uma vez com o alvar de permisso para se construir um
prdio comercial, no necessariamente o proprietrio ter a permisso para
comercializar, essas permisses so de competncias distintas. Por fim, a rea industrial,
que sem nenhuma novidade se localizam mais em distritos industriais, longe das grandes
concentraes residenciais e possuem certos mecanismos disciplinadores para que se
tenha alvar de construo, como o caso do Estudo de Impacto Ambiental (EIA), que
deve ser feito toda vez que se for construir uma indstria de grande parte, para ser
estudado algum impacto ambiental ou degradao que aquela indstria possa causar no
meio ambiente, e tambm o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA).
3.2

Limite ao direito de construir

Como existe em qualquer pas, o direito de se construir est sempre limitado a alguma lei
ou alguma norma que indique os tipos de autorizaes necessrias para que se adque
quela determinada regio. Isso ocorre pelo fato de que as cidades j esto muito
populosas e nos ltimos anos vem ocorrendo grandes construes verticais, e essas
construes tm que ser normatizadas para que no prejudiquem toda a vizinhana.
No Brasil, essa fiscalizao comete ao municpio em que se pretende construir. Nem
sempre o poder pblico leva em considerao o direito de vizinhana e ordem
condominial, tomando como base apenas dados tcnicos para liberar a obra. Devido a
esse erro de autorizao, muitas vezes a pessoa que est construindo possui o alvar
para construir, mas posteriormente a obra embargada judicialmente por algum vizinho
que tenha se sentindo prejudicado com aquela obra.
Hoje em dia, o direito de vizinhana est crescendo muito e est muito presente em
nossas vidas, haja vista que as cidades crescem assustadoramente em um ritmo
acelerado, ento cabe ao poder pblico fiscalizar melhor essa rea para que essas
questes no acabem no judicirio, inchando ainda mais de processos que podem ser
resolvidos sem a questo da justia.

As limitaes ao direito de construir so muitas, o proprietrio est sujeito a se adequar


em todos os requisitos, e at perder alguma parte do seu terreno, como o caso dos
loteamentos, em que o proprietrio deve deixar uma rea livre como rea institucional,
a rea que cidade para a prefeitura construir obras, como praas, escolas e hospitais, e
ainda a chamada rea verde, uma rea que o proprietrio no dever usar, ficando como
rea arborizada.
Existe tambm a limitao de destinao, devendo uma obra para uma indstria ser
autorizada somente para reas industriais, no devendo estar prxima s reas
residenciais, dever tambm existir uma anlise do solo, como a rea a ser construda,
as dimenses, a altura que dever ter a obra, a distncia que dever ser observada das
ruas e caladas, e at mesmo instalaes, como mecnica, hidrulica e de segurana.
O direito de vizinhana fica mais claro quando se trata de construes umas prximas
das outras. O Cdigo Civil de 2002 em seu artigo 1.301, que fala da distncia mnima
necessria para se abrir janelas, terraos ou varandas de um metro e meio. O vizinho
que se sinta prejudicado poder pedir a nunciao de obra nova quando ela estiver sendo
feita descumprindo os limites de distncia, ou tambm por meio de ao demolitria,
quando esta obra j estiver sido concluda.
Deve-se observar o prazo para que se pea as aes de se embargar as obras ilegais e
que o vizinho tenha seus direitos preservados, que de um ano e um dia. Passando esse
prazo, no se pode mais pedir o desfazimento da obra, tendo o proprietrio o direito
(servido) de manter a janela, varanda ou terrao a menos de um metro e meio do
terreno vizinho.
Outro ponto que deve ser observado em relao s questes ambientais ou em reas
de interesse histrico, ou seja, por mais que um proprietrio tenha um terreno em um
centro histrico de um municpio, provavelmente ele no poder construir, pois ir de
encontro aos interesses pblicos.
Fica mais uma vez demonstrado que o proprietrio quase j no proprietrio de seu
terreno ou imvel, podendo perder parte dele, como no caso do loteamento, e tambm
ser proibido de construir, se sua propriedade estiver em rea ambiental ou centro
histrico e tambm se no estiver de acordo com as normas tcnicas observadas pelo
municpio.
Isso tudo se deve ao fato da coletividade, o interesse de uma s pessoa, no caso o
proprietrio, no deve ser menos que de toda a populao vizinha e que a ordem se
instale nas cidades e que o interesse coletivo seja preservado.
3.3

Convenes de condomnios e legalidade das limitaes

As convenes de condomnio foram criadas para regulamentar o convvio entre os


condminos, para evitar discriminao entre as pessoas e protecionismo entre elas.
Essas normas j existem h muito tempo na forma de lei, que expressa para todos.
Acontece, que hoje em dia, devido ao aumento da populao e o aparecimento de
inmeros prdios condominiais, as pessoas sentiram a necessidade de criar uma norma
entre elas, os condminos, para regulamentar todo o funcionamento do condomnio,
mesmo para aqueles que no so proprietrios, que sejam apenas inquilinos, mas esto
tambm sujeitos a essa conveno.

Lembrando sempre que essa conveno dever estar em sintonia com as leis, que por
mais que essa conveno seja um acordo particular entre as partes, a lei impe
obedincia pelo princpio da supremacia da ordem pblica sobre as deliberaes privadas
A natureza jurdica da conveno apenas normativa, no possui carter de contrato, ela
apenas institucional. Vale ressaltar que a conveno no est vinculada apenas aos
condminos que participaram da fundao da conveno, e sim a todos aqueles que por
ventura forem entrar no condomnio posteriormente.

Segundo o Cdigo Civil em seu artigo 1.333, para que um condomnio possa existir, ele
deve ter a conveno constitutiva e deve ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis para que seja regulamentada, mas a Smula 260 do STJ diz que o registro j
no se faz mais obrigado, apenas que a conveno produza efeito sobre terceiros.
Todo o funcionamento do condomnio dever conter na conveno, mas existem normas
bsicas e fundamentais que o Cdigo Civil obriga que tenha, como o caso de:
discriminao e individualizao das unidades e das partes comuns, a forma de
administrao, sanes, regimento interno, finalidade ou destinao da unidade e outras.
Todas as pessoas ligadas ao responsvel pela unidade autnoma tambm esto sujeitos
conveno, como os empregados, familiares e amigos, assim tambm como os
inquilinos.
As sanes so impostas quando algum descumpre alguma norma da conveno ou do
regulamento interno, e cabe justamente a esses dois dispositivos indicar qual ser essa
sano, que na maioria das vezes de multa pecuniria. Se na conveno a multa
estiver com um valor diferente do regulamento interno, da conveno que dever ser
observada a multa, pois a conveno a lei maior na hierarquia das normas reguladoras
do condomnio. Se mesmo com a sano das multas o condmino ou quem tiver
diretamente ligado a ele, ainda continuar desobedecendo as normas, o responsvel pelo
condomnio dever procurar as medidas judiciais cabveis para resolver o conflito.

O Cdigo Civil em vrios artigos indica o qurum exigido para que se possa deliberar
sobre os mais diversos assuntos, como por exemplo a quota de dois teros dos titulares
das fraes ideais para a constituio do condomnio; obras teis devero ter a maioria
dos condminos; trs quartos para deliberao sobre a imposio de multas. Fora esses
quoruns exigidos, a conveno poder fixar outros quoruns para debater sobre outros
assuntos, desde que sejam razoveis e no prejudique os interesses e no viole o direito
dos condminos.
sabido que a conveno no pode se sobrepor s leis existentes, mas em alguns casos
a conveno chega no limite entre o direito e os deveres dos condminos, e pode ser um
exemplo de violao do direito de propriedade, mais ainda do que os que j existem nas
limitaes do direito de propriedade.
Vrios exemplos podem ser citados sobre a legalidade de algumas convenes
condominiais, como o caso da permanncia de animais no condomnio. Grande parte
dos condomnios brasileiros probe, mas iremos ver mais na frente que possvel sim a
permanncia de animais nos condomnios com algumas ressalvas, inclusive com algumas

decises do STJ sobre a permanncia dos animais, mostrando mais uma vez a ilegalidade
dessa norma nas convenes. Outro caso constante na vida dos condomnios o caso da
garagem, em que vrios condomnios pedem o cadastramento de todos os veculos que
por ventura venham a adentrar no estacionamento do condomnio, visando a segurana.
Isso uma completa ilegalidade, j que fere por demais o direito de propriedade, j que
cada um tem a liberdade de colocar em sua garagem qualquer carro, seja ele de sua
propriedade, de familiares ou de amigos, desde que autorizado e com identificao
completa da pessoa que esteja usando a garagem.
A contribuio mensal mais um exemplo que acontece em alguns condomnios
referente ilegalidade. Em praticamente todos os casos de atraso no pagamento dessas
contribuies, cobrado multas e juros sobre o valor principal, mas existem alguns
condomnios que alm de cobrar essas multas e juros, ainda probem o condmino de
usar vrias dependncias comuns do condomnio, como a piscina, salo de festas ou
quadra de esportes, penalizando por duas vezes o condmino em atraso, mostrando mais
uma vez a ilegalidade dessas convenes.

O que deve ser feito um mero termo para que todos tenham segurana e sossego em
seus lares. Normas devem sim ser impostas para regulamentar todo o funcionamento
dos condomnios, mas que no ultrapassem os limites da legalidade e tambm dos
limites impostos pelas normas de ordem pblica, e so elas que regem todo o
ordenamento pblico, inclusive os que regem o ordenamento privado.

3.4

Uso abusivo da propriedade

O abuso do direito de propriedade no s aquele que traz interferncia a uma outra


propriedade, e sim aquele que causa transtorno para os seus ocupantes, relacionado
segurana e sade, mas esses dois aspectos juntos fazem com que seja causado o
prejuzo segurana, ao sossego e sade.

Vale salientar que no importa se a propriedade est sendo usada normalmente


conforme o Cdigo Civil, o importante lembrar que se ela causar perturbao
inaceitvel para seu vizinho, estar acontecendo o uso abusivo da propriedade. Um
exemplo disso uma propriedade que funciona uma academia, o seu uso normal, est
de acordo com as normas do Cdigo Civil, mas ao mesmo tempo o som das msicas em
volume excessivo causa transtornos para seu vizinho, isso se configura com um ato
abusivo do direito de propriedade, portanto, no importa se o imvel est tendo o seu
uso normal ou anormal, o importante, como j foi dito, verificar se a utilizao daquela
propriedade prejudicial sade ou ao sossego dos que habitam.
O exerccio do direito de se opor queles que por algum motivo exagera no uso de sua
propriedade, no apenas do proprietrio, mas das pessoas que so possuidoras da
propriedade, como o inquilino. Isso est claro no artigo 1.277 do Cdigo Civil, que atribui

proteo s pessoas que habitam o imvel, tanto s pessoas que possuem o ttulo
permanente ou transitrio, gratuito ou oneroso.

Tambm vale ressaltar que a vizinhana no depende da distncia, por exemplo, de um


prdio para o outro, no s vizinho aquele imvel em que construdo parede com
parede com outro, e sim aquele que pode sofrer repercusso de atos existentes pelo
mau uso da propriedade.

O Ministrio Pblico atravs da Curadoria do Meio Ambiente tambm est inclusa no polo
ativo, assim como fundaes e associaes, por meio de ao civil pblica.

Como acontece na legitimidade ativa, a passiva tambm est vinculada ao proprietrio


ou s pessoas que detm a posse da propriedade, e que seja o causador da imisso
abusiva. Observando mais uma vez que isso no s acontece com os imveis contguos
ou confinantes, mas aqueles que mesmo localizados a uma certa distncia sofrem com o
abuso.

3.5

Condmino nocivo

A proximidade fsica das unidades autnomas dos condomnios, favorecem a existncia


de inmeros conflitos. O termo condmino nocivo usado para aquelas pessoas que
possuem uma conduta nociva e no respeita o sossego e a paz condominial, so
comportamentos antissociais e de descumprimento dos deveres previstos na lei e na
conveno condominial. Para essas pessoas que geralmente no sabem viver em uma
comunidade, mesmo que relativamente pequena, existe a multa de sano, que
corresponde a cinco vezes o valor da contribuio condominial, segundo o artigo 1.337,
caput do Cdigo Civil. Existe ainda a multa de at dez vezes do valor da contribuio
para o condmino que voltar a cometer os mesmos atos de comportamento antissocial,
indicado pelo artigo 1.337 pargrafo nico.
A multa existente no pargrafo nico do artigo 1.337, dever estar prevista na
conveno e a multa simples por falta, prevista no caput do referido artigo, dever ser
votada por pelo menos trs quartos dos condminos, tudo isso tambm vinculado ao
direito de ampla defesa do condomnio infrator.

Vrios pases como a Espanha, Alemanha, Mxico e Argentina, admitem a excluso do


condmino faltoso e que reiteradamente no cumpre com os deveres a ele impostos na
conveno ou na lei. Na Alemanha e Mxico, a alienao compulsria, ou seja, o
condmino obrigado a sair do imvel, vend-lo ou alug-lo. Na Espanha e Argentina
existe apenas a excluso temporria do condmino infrator.

No Brasil, essa opo de excluso do agente infrator no est presente no ordenamento


jurdico por falta de previso legal e o que acontece na maioria dos casos que,
dependendo do poder econmico desse condmino, essas multas no tero efeito algum
em seu comportamento, por serem relativamente baixas. Vrias correntes doutrinrias
so pacficas em criar uma legislao, visando mudar essa situao e excluir o condmino
nocivo.

Acontece ento um debate muito interessante sobre os direitos fundamentais presentes


no artigo 5 da Constituio Federal. O direito de propriedade tem o carter de direito
fundamental, no inciso XXII do referido artigo, mas, mesmo assim, no significa que esse
direito seja ilimitado, mas segundo esse inciso, nunca que um proprietrio poderia ser
excludo de sua propriedade, respeitando o direito de propriedade, mas na contramo
desse inciso, vem o inciso XXIII, que diz que a propriedade dever atender a sua funo
social, e que o proprietrio no caso estudado, no estaria cumprindo com a sua funo
social, pelo contrrio, estaria trazendo conflito para o meio social e a coletividade possui
o maior interesse sobre o individual.

Esse debate ainda est longe de acabar, at onde vai o direito de propriedade? Por que
no excluir um condmino nocivo se ele no cumpre com sua funo social? E o artigo 5
inciso XXII que diz que o direito de propriedade um direito fundamental? So vrios
aspectos a serem debatidos, mas uma certeza est mais que certa, o coletivo sempre se
sobrepor sobre o individual.

3.6

Perturbao sonora Limites e parmetros

Existem dois tipos de sons que podem causar perturbaes para outras pessoas, o som
humano, como por exemplo, o de gritarias e algazarras, o que muito comum acontecer
em festas ou casas de jogos, som humano tambm pode ser apresentado e transmitido
atravs de aparelhos eltricos e eletrnicos, muito vistos em cultos religiosos, onde o
barulho da cantoria s vezes exagera. O fato desse som ser proveniente de uma
profisso ou culto religioso, no impede a excluso da nocividade que ele venha a
cometer.

Existem tambm o som inumano que pode ser feito por instrumentos musicais, sinos,
buzinas, ou de mquinas decorrentes de uma atividade industrial.

A propagao dessas perturbaes podem ser feitas por dois meios, atravs da ao ou
da omisso. Na ao acontece quando o prprio agente o causador, como o ato de
fazer uma batucada ou aumentar at o ltimo volume do seu som. Na omisso o agente

tambm o responsvel, mas por permitir por exemplo que seu cachorro passe todo o
dia latindo, ou os sons que seus aparelhos domsticos emitem por estarem desregulados,
ou sons extremamente altos que prejudiquem os vizinhos, assim tambm como a
omisso de deixar seu filho brincando com um sino a noite inteira.

Segundo J. Nascimento Franco (2001, p. 148):

A poluio sonora constitui grave infrao dos deveres de vizinhana porque prejudica o
sossego e a prpria sade das pessoas. Todos tm o direito de fazer, ou de no fazer, em
sua casa o que bem entender, desde que no cause nenhuma intranquilidade ou dano a
seu vizinho. Muitos supem que o barulho deve ser coibido apenas depois das 22 horas.
Trata-se de um engano, porque o incmodo aos vizinhos tem de ser evitado em qualquer
hora do dia ou da noite e o barulho excessivo impede o trabalho nas horas teis e o
repouso no final do dia. Na medida em que lesa a paz e o sossego alheio, o barulho tem
de ser coibido independentemente do horrio em que produzido.

Outro erro muito comum acontece relacionado s reas industriais ou comerciais, em que
as pessoas pensam que por se tratar dessas reas, existe um nus de arcar com a
poluio sonora proveniente das indstrias e comrcio. Essas empresas ou indstrias tm
que se adequar lei para diminuir a poluio sonora que venha a ser prejudicial s
pessoas e o meio ambiente, como explica Gilberto Passos de Freitas (2002, p. 51):

Os rudos e vibraes anormais, independentemente das atividades desenvolvidas, desde


que molestos e prejudiciais segurana, sade e sossego dos vizinhos, devem ser
reprimidos, mesmo nas chamadas zonas industriais ou comerciais, tais perturbaes no
podem ser tidas como nus a que todos devem se sujeitar, devendo as fontes, que as
geram, adequar-se s exigncias da lei, razo pela qual o Poder Pblico tem elaborado
leis e regulamentos para minimizar os efeitos da poluio sonora nociva ao indivduo,
coletividade e ao meio ambiente.

Uma dvida existe em relao ao limite e parmetros do que permitido ou no, ou o


que tolerado pelas pessoas. Se fosse deixar a cargo de todos essa aferio, muitos
conflitos iriam surgir e deixariam a Justia mais carregada do que ela j . Por isso,
atravs de normais legais, foram criados esses parmetros para que se possa medir se
tais emisses sonoras so ou no prejudiciais populao. A lei 6.938/1981, criou dois
rgos que competem nesse assunto: o SINAMA (Sistema Nacional do Meio Ambiente) e
o CONAMA ( Conselho Nacional do Meio Ambiente).

Atravs do CONAMA, foi criado a Resoluo 1, de 8 de maro de 1990, em seu inciso II,
que indica os rudos que so prejudiciais sade e que so aceitveis, conforme a norma

NBR 10.151 Avaliao em rea Habitada visando o conforto da comunidade, da


Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT.

3.6.1

Jurisprudncias

Direito de vizinhana Uso nocivo da propriedade Multa Igreja (culto religioso)


Rudo que supera o mnimo tolervel Perturbao ao sossego do vizinho Adoo de
medida de controle Admissibilidade. No direito de vizinhana, a perturbao ao sossego
dos vizinhos com rudos provenientes de cultos religiosos em nveis acima do mnimo
tolervel, legalmente estabelecidos pela norma NBR 10.151 do ABNT e Resoluo
CONAMA 01/90, enseja a adoo de medidas de controle dos mesmos sob pena de multa
diria. (2 TACivSP Ap. s/ Ver. 520.125-00/9 9 Cm. Rel. Juiz Kioitsi Chicuta j.
20.05.1998, JTA (LEX) 173/498).

A jurisprudncia citada, ainda que um pouco antiga, importante porque citado a


Norma j mencionada e tambm a Resoluo do CONAMA, que indica os nveis aceitveis
de rudos.

Tambm vale ressaltar que mesmo se o agente infrator estiver praticando uma atividade
legal, que em sua condio no atrapalharia qualquer pessoa, mas mesmo assim no
impede que o mesmo seja autuado e esteja sujeito multa diria como foi a questo,
caso o rudo proveniente desse estabelecimento religioso afete o sossego dos vizinhos
com sons que superam o aceitvel segundo as Resolues.

Direito de vizinhana uso nocivo da propriedade Perturbao do sossego Excesso de


barulho Reconhecimento Aplicao do artigo 554 do Cdigo Civil Direito de
vizinhana Condomnio que, diante dos rudos advindos de bar e restaurante das
proximidades, ingressa com ao para compelir os responsveis a se absterem de elevar
o som das msicas e das reunies ali realizadas. Procedncia da ao, impedindo a r de
funcionar aps s 22 horas. Estabelecimentos desprovidos de sistema capaz de impedir
ou minorar propagao de poluio sonora. Manuteno da ordem impeditiva at que a
interessada providencie instalao de sistema adequado. (2 TACivSP Ap. c/ Ver.
657.594-00/3 8 Cm. Rel. Juiz Kioitsi Chicuta j. 22.05.2003).

Vrios aspectos devem ser mencionados nessa jurisprudncia, dentre elas o direito ao
sossego dos vizinhos no importando a hora, na deciso ficou estabelecido a proibio de
se elevar o som das msicas e das reunies e a proibio de funcionar depois das 22
horas. Fica mais que claro a limitao do direito de propriedade, o seu proprietrio no
poder gozar de seu imvel da maneira que lhe convir, pois a deciso impede que seu
estabelecimento comercial funcione aps s 22 horas, fica claro tambm a adequao

que todo proprietrio tem que ter para que se possa extrair de sua propriedade o melhor
benefcio, sem prejudicar a vizinhana.

Em se tratando de estabelecimento comercial, pode ser dado uma alternativa de adequar


a propriedade com isolamento acstico a fim de reter o som e no deix-lo que se
propague para os vizinhos, no caso da jurisprudncia em questo, a ordem do no
funcionamento depois das 22 horas ficou mantido at que a empresa providencie a
instalao desse sistema acstico.

Direito de vizinhana Condomnio Poluio sonora. Manuteno pelo autor, em seu


apartamento, de ave cujo canto de tonalidade irritante. Caracterizao de rudo
excessivo anormal e insuportvel. Proibio pela conveno do condomnio de animais
irritantes. Cominatria procedente. Recurso desprovido. (1 TACivSP Ap. 396.348-2
8 Cm. Rel. Toledo Silva j. 21.12.1988 v.u. JTACSP-RT 117/43).

Foi colocada essa jurisprudncia, por mais antiga que seja, por causa da juno de dois
temas estudados neste trabalho cientfico, o da criao de animais em condomnios e a
perturbao do sossego aos vizinhos. Nesse caso, mais relacionado com o som do que
com o prprio animal, o som proveniente da ave irritante e perturba toda a vizinhana.
No importa a conveno de condomnio, mesmo que ela aceite animais, mas tem que
existir o bom senso de manter animais nas unidades autnomas que no prejudique o
sossego e a sade dos vizinhos.

Tutela antecipada Direito de vizinhana obrigao de no fazer Interdio de


heliporto Zona residencial Construo aprovada pela prefeitura municipal e pelo
Departamento de Aviao Civil (DAC) Irrelevncia Requisitos do art. 273 Existncia
Cabimento. Tratando-se de construo irregular, uma vez que edificada em desrespeito
s normas legais constantes da Portaria n. 1141/GM5 (Ministrio da Aeronutica),
vislumbram-se os requisitos do artigo 273 do Cdigo de Processo Civil de molde a
reconhecer que a construo e utilizao de heliporto constitui um abuso ao direito de
propriedade violador do direito de vizinhana e justificador da concesso de tutela
antecipatria. (2 TACivSP AI 816.990-00/1 7 Cm. Rel. Juiz Paulo Ayrosa j.
18.11.2003).

Mais um exemplo de restrio do direito de propriedade, dessa vez em relao


construo, a tutela antecipada acatou a justificativa de obra irregular, mesmo sendo
aprovada pela prefeitura e pela DAC. Provavelmente, no foi observado o direito de
vizinhana, o sossego das pessoas e a segurana.

Ficou comprovado no caso o abuso do direito de propriedade, em que o proprietrio no


pode fazer o que bem entender na sua propriedade, sempre deve-se observar o princpio
da boa vizinhana e da sade das pessoas.

3.7

Animais em condomnios

Conforme as cidades vo crescendo, fica raro encontrar espao no solo para construir
uma propriedade particular, por isso, a criao de condomnios, principalmente os
verticais, esto to evidentes na nossa vida. Sendo assim, fica tambm mais visvel a
criao de animais domsticos nesses condomnios, porque praticamente todos ns
temos algum animal de estimao.

No existe no nosso diploma qualquer proibio para a criao de animais em


condomnios, sendo assim, ficaram algumas dvidas, j que a lei permanece em silncio,
ficaria uma brecha para a manuteno indiscriminada de animais, ou se existiria alguma
vedao em outros dispositivos legais.

Existem muitos conflitos porque a maioria das convenes de condomnio, fica proibido a
entrada de animais domsticos. Tem que haver um entendimento, pois segundo o artigo
19 da Lei 4.591/1964, os condminos tm o direito de usar, fruir, com exclusividade, de
sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e
outros, S NORMAS DE BOA VIZINHANA, e poder usar as partes e coisas comuns de
maneira a NO CAUSAR INCMODO AOS DEMAIS MORADORES, NEM OBSTCULO OU
EMBARAO AO BOM USO DAS MESMAS PARTES POR TODOS, ou seja, no se deve criar
verdadeiras feras, ou fazer um minizoolgico em seu apartamento s porque a lei foi
omissa em relao manuteno de animais em condomnios, como tambm proibir a
entrada de um animal dcil, inofensivo e silencioso, s porque a conveno dispe.

J est praticamente pacfico na jurisprudncia, a manuteno de animais em


condomnios, desde que estes no causem transtornos e prejuzos sade e segurana
de toda a vizinhana. At mesmo um co de maior porte pode ser admitido, desde que
cumpra com os requisitos j mencionados, e at mesmo um cego que precisa de um
cachorro como o labrador ou um pastor alemo, mesmo que de maior porte e que so
treinados e muitas vezes mais dceis que um de menor porte.

A doutrina brasileira tambm anda conforme a jurisprudncia. Para alguns doutrinadores


deve-se analisar caso a caso, as peculiaridades de cada um, segundo J. Nascimento
Franco, tudo depende de situaes peculiares no caso concreto e do grau de nocividade
e agressividade dos animais, pois quem mora num edifcio tem que se submeter s
restries impostas pelas normas razoveis de boa vizinhana. Contudo, no se justifica

a proibio pura e simples de todo e qualquer animal, porque inata no homem a


tendncia de conviver com animais domsticos.

Por fim, resta lembrar que proibio no diploma legal brasileiro sobre a criao de
animais em condomnios no existe, e sim as normativas em convenes de condomnio.
Deve-se levar em conta na hora da constituio dessas convenes o simples ato
proibitivo da criao de animais nos prdios, podendo usar de meios mais fceis de
resoluo de problemas, para que a manuteno de um simples cozinho pequins no
cause atos jurdicos que se arraste por anos e anos prejudicando ambas as partes.

3.7.1

Jurisprudncias

Condomnio Multa Conveno condominial Infrao Manuteno de animal de


pequeno porte na unidade autnoma Inexistncia de prejuzo Descaracterizao Inadmissibilidade. Desde que no causem nenhum transtorno aos vizinhos, admissvel
a permanncia de animais de pequeno porte na unidade autnoma. (Ap. s/ Ver. 693.51000/6 12 Cm. Rel. Juiz Ribeiro da Silva j. 31.07.2003).

A conveno de condomnio mesmo que proba a permanncia de animais no imvel, h


de se observar o dano que esse animal possa causar para os vizinhos, se for um animal
de pequeno porte, que no apresente qualquer tipo de risco para os vizinhos, tanto em
questo de segurana como em perturbao sonora, ele deve sim ser aceito e a multa
para a permanncia desse animal ilegal.
Condomnio Despesas condominiais Cobrana Multa Conveno condominial
Infrao Manuteno de animal de pequeno porte na unidade autnoma Inexistncia
de prejuzo Descaracterizao Inadmissibilidade. No se vislumbrando desrespeito s
normas de boa vizinhana e ao uso das partes comuns do edifcio, no havendo indcios
de incmodo aos demais moradores, no pode prevalecer proibio de manuteno de
animais de estimao na unidade condominial, mesmo que expressamente prevista na
conveno do condomnio, observando-se a grande utilidade para a famlia na
manuteno dos pets. (Ap. s/ Ver. 676.967-00/0 7 Cm. Rel. Juiz Amrico Anglico
j. 29.07.2003).

Mais um caso em que a vedao condominial da manuteno de animais nas unidades


autnomas tem que ser analisada com muito cuidado. No havendo indcios de incmodo
para os vizinhos e que o animal, at mesmo sendo de mdio ou grande porte, mas que
no cause prejuzo algum para as pessoas, tambm deve ser analisado para que no se
cobre multa apenas pelo simples fato da existncia do animal no apartamento.

Ao cominatria Condomnio Proibio da permanncia de animais de mdio porte


na unidade autnoma Prejuzo inexistente Inocorrncia de desrespeito conveno
condominial. As regras estabelecidas pelos condminos, nas propriedades horizontais,
ho de ter por parmetros os mandamentos contidos nos arts. 10, inciso III, e 19 da Lei
de Condomnios e Incorporaes, a fim de que no afrontem o justo exerccio do direito
de propriedade em condomnio e no se prestem a forma de ditadura da vontade das
maiorias, em evidente abuso de direito. (Ap. s/ Ver. 518.347 1 Cm. Rel. Juiz Vieira
de Moraes j. 02.03.1998).

Essa jurisprudncia mostra que a lei maior, que nesse caso a lei de condomnios e
incorporaes no pode ser preterida em relao conveno de condomnio. Mais um
exemplo que pelo simples fato de que tenha essa proibio no necessariamente dever
ser observado e proibido a permanncia de animais nos condomnios.

MENTA: APELAO CVEL - AO ANULATRIA - ALTERAO DA CONVENO DO


CONDOMNIO - EXCLUSO DE VAGA DE GARAGEM - MODIFICAO DE FRAO IDEAL
DE CONDMINO - QURUM LEGAL - UNANIMIDADE - ART. 1.351 DO CDIGO CIVIL INOBSERVNCIA - ANULAO - REGISTRO IMOBILIRIO - EFEITOS ERGA OMNES.
- nula a alterao da conveno condominial feita tambm com objetivo de suprimir
direito de determinado condmino a rea constante do registro imobilirio de sua
unidade condominial, sem a observncia do qurum necessrio para tanto.
- Deliberaes que restringem direitos de condmino, tal como a que exclui seu direito a
vaga de garagem, alterando sua frao ideal, dependem de unanimidade dos votos dos
condminos, nos termos do art. 1.351 do Cdigo Civil.
- O registro no Cartrio do Registro de Imveis gera publicidade perante terceiros e
constitui direito real, oponvel erga omnes, salvo se produzida prova em sentido
contrrio, na via adequada.
- O condomnio no pode extinguir vaga de garagem de determinada unidade
condominial constante de escritura pblica devidamente registrada.
RECURSO NO PROVIDO. APELAO CVEL N 1.0024.07.525793-1/001 - COMARCA DE
BELO
HORIZONTE
APELANTE(S):
CONDOMINIO
DO
EDIFICIO
SALERMO
REPRESENTADO(A)(S) POR PELA SNDICA - APELADO(A)(S): JOSE FERREIRA ROSA E
OUTRO(A)(S), JUDITH LOPES FERREIRA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 10 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO. DES. GUTEMBERG DA MOTA E SILVA RELATOR. DES.
GUTEMBERG DA MOTA E SILVA (RELATOR)
VOTO

CONDOMNIO DO EDIFCIO SALERNO interps apelao pleiteando a reforma da


sentena do MM. Juiz da 13 Vara Cvel da Comarca de Belo Horizonte, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados na ao de nulidade c.c. obrigao de
fazer contra si movida por JOS FERREIRA ROSA e JUDITH LOPES FERREIRA, declarando
a nulidade do "Instrumento Particular de Rerratificao da Conveno" do condomnio,
celebrado em 21-3-2005, e determinando o cancelamento do seu respectivo registro.
Sustentou que, de acordo com o art. 1.351 do Cdigo Civil, a conveno de condomnio
pode ser alterada por 2/3 dos condminos, exatamente como ocorreu no documento cuja
nulidade foi declarada pelo magistrado, do qual consta a assinatura daquela frao de
condminos.
Afirmou que, conforme consta do ofcio expedido pelo Cartrio do 6 Ofcio do Registro
de Imveis, a conveno no extinguiu o direito de propriedade dos 13 proprietrios de
vagas de garagem.
Sustentou que jamais existiu vaga de garagem vinculada ao apartamento 603, de
propriedade dos apelados, tendo havido um equvoco por parte da Caixa Econmica
Federal, que financiou coisa inexistente, e tambm do Cartrio de Registro de Imveis,
que, inexplicavelmente, ratificou o erro ao registrar o imvel com vaga de garagem.
Alegou que o magistrado deveria ter reconhecido o erro e determinado o cancelamento
do registro, e no fundamentado que ela deveria entrar com ao prpria para tanto.
Contrarrazes s fls. 551 a 557.
o relatrio.
DECIDO.
Conheo do recurso, pois presentes seus pressupostos de admissibilidade.
Os apelados alegam ser os proprietrios do apartamento 603 e sua respectiva vaga de
garagem no condomnio apelante. De outro lado, o CONDOMNIO sustenta jamais ter
existido qualquer vaga de garagem pertencente quela unidade condominial, e que a
alterao da conveno do condomnio obedeceu exigncia da presena de 2/3 dos
condminos, razo pela qual deve prevalecer.
A questo, portanto, se limita anlise da validade ou no do procedimento adotado
pelo CONDOMNIO DO EDIFCIO SALERNO para alterao de sua conveno.
Observamos,
inicialmente,
que,
na
sentena,
o
magistrado
detalhou,
pormenorizadamente, a ordem cronolgica dos fatos que resultaram na celebrao do
denominado "Instrumento Particular de Rerratificao da Conveno". Assim, possvel
constatar que, do referido documento constam as assinaturas de 2/3 dos condminos,
bem como a data de sua elaborao como sendo o dia 21-3-2005 (fls. 39 a 63).
No entanto, da correspondncia enviada aos condminos em 18-4-2005 consta o
seguinte: "De acordo com o Novo Cdigo Civil e as mudanas que houve na Lei de
Condomnio, o Condomnio do Edifcio Salerno no poderia ser indiferente s novas
mudanas.
Para isso, o Condomnio contratou um advogado especializado em Conveno de
Condomnio para fazer a Rerratificao da Conveno.

Enviamos a todos os condminos uma cpia da Rerratificao para que todos possam ler,
acrescentar, concordar, discordar, desde que esteja dentro do Cdigo Civil.
Desde j ficam todos os condminos proprietrios convidados para uma reunio na
garagem do prdio no dia 1 de junho de 2005, s 20:00 horas em primeira chamada e
20:30 horas em segunda chamada com 2/3 (dois teros) dos proprietrios." (destaques
no documento).
Nota-se, portanto, que a minuta da rerratificao da conveno do CONDOMNIO foi
disponibilizada aos condminos em data posterior quela constante do documento, cuja
aprovao, por unanimidade, ocorreu na assembleia realizada no dia 22-2-2006, quase
um ano depois da data constante do "Instrumento Particular de Rerratificao da
Conveno", ocasio em que foi autorizado o seu registro (fls. 71).
Como bem observou o MM. Juiz, a diferena entre as datas, por si s, no seria suficiente
para ensejar a nulidade do Instrumento Particular de Rerratificao, uma vez que poderia
se tratar de mero erro material. No entanto, esta no era a nica divergncia existente.
Isto porque o art. 31 da Conveno do Condomnio vigente em 22-2-2006, dia da
Assembleia Geral Extraordinria, previa que modificaes da conveno dependiam de
voto de 2/3 dos condminos (fls. 35).
Todavia, observa-se, primeiramente, que, embora apenas 18 condminos tenham
comparecido assembleia convocada para a alterao da conveno (fls. 72 v.), o
denominado "Instrumento de Rerratificao da Conveno" foi assinado por 34
condminos, nmero suficiente para aprovao das alteraes realizadas. Evidencia-se,
portanto, que 16 condminos assinaram o documento sem ter participado da assembleia
que o aprovou, o que caracteriza vcio insanvel, razo pela qual deve ser mantida a
sentena que declarou nulo o Instrumento de Rerratificao da Conveno, nos termos
do art. 166, V, do Cdigo Civil, segundo o qual nulo o negcio jurdico quando "for
preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade".
Alm disso, salientamos que JOS FERREIRA ROSA e JUDITH LOPES FERREIRA fizeram
prova de que so os legtimos proprietrios do apartamento n 603, adquirido em 10-121982, matriculado no Cartrio do 6 Ofcio do Registro de Imveis da Capital sob o n
30199, e de cuja escritura consta a seguinte descrio: "Apartamento com todas as suas
benfeitorias, instalaes e pertences, com rea til de 116,50 m, direito vaga de
garagem correspondente a frao ideal de 0,004085, e sua frao ideal do terreno com
demais medidas, limites e confrontaes de acordo com a planta respectiva." (fls. 29).
Sabe-se tambm que condomnios edilcios so constitudos de unidades autnomas, e
cada condmino pode exercer sobre sua unidade todas as faculdades decorrentes do
direito de propriedade.
Ocorre que a assembleia , realizada inicialmente para mera alterao da conveno do
CONDOMNIO DO EDIFCIO SALERNO, excluiu o direito dos apelados vaga de garagem,
caracterizando inegvel alterao em sua frao ideal constante do registro imobilirio.
Por esta razo, a mudana dependeria, em princpio, da totalidade de votos dos
condminos, tal como prev o art. 1.351 do Cdigo Civil, que assim dispe:
"Art. 1351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao
da conveno e do regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da
unidade imobiliria, depende de aprovao pela unanimidade dos condminos". O

CONDOMNIO, portanto, descumpriu o referido dispositivo legal ao deixar de observar o


qurum exigido para aprovao de matria que afeta direito patrimonial dos apelados.
Neste particular, pertinente o registro de que o qurum de 2/3 dos condminos exigido
para alteraes da conveno que no envolvam direito de propriedade dos condminos.
No entanto, neste caso a assembleia geral se reuniu sob o pretexto de modificar a
conveno de condomnio, mas alterou substancialmente direito adquirido dos apelados,
razo pela qual a deciso dependeria, em regra, da unanimidade dos condminos.
Em caso semelhante, assim decidiu o Tribunal de Justia de Minas Gerais:
"No caso dos autos, como pretendem as partes modificar a destinao dada porta de
acesso garagem, suprimindo direito de uso privativo de tal rea pelos apelantes, no
h dvida de que, para tal mudana, prevalece a exigncia de totalidade de votos dos
condminos prevista no art. 1.351, do Novo Cdigo Civil (...). Conclui-se, portanto, que o
condomnio apelado no agiu em conformidade com o disposto no referido artigo quando
exigiu qurum de apenas 2/3 dos condminos para alterar disposio contida em sua
conveno, razo pela qual merece prosperar a alegao dos apelantes de que tal
alterao somente poderia se dar por unanimidade.
Nesse sentido pacfica a doutrina: "As deliberaes que atingem os direitos dos
condminos, tais como as que importam em redistribuio das fraes ideais, alienao
de partes comuns, e demais previstas em lei, tomam-se por unanimidade" (PEREIRA,
Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, Vol. IV. 19 ed. Rio de Janeiro: Forense,
2005. p. 190).
"(...) o qurum de dois teros acolhido para as alteraes que no envolvam direito de
propriedade dos condminos, direito adquirido, situaes estratificadas. (...).
Por isso se a assembleia geral se rene para alterar a conveno de condomnio,
alterao essa que envolve, por exemplo, mudana da destinao do edifcio, a deciso
depende da unanimidade dos condminos, e no de dois teros" (VIANA, Marco Aurlio
S. Comentrios ao novo Cdigo Civil. Volume XVI: dos direitos reais. Coordenador: Slvio
de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 502). (Ap. Cvel n
1.0625.03.030777-5/001, 17 Cm. Cvel, rel. Des. Irmar Ferreira Campos, d.j. 15-112006; fonte: site do TJMG).
Salientamos que a matrcula do imvel no Cartrio do Registro de Imveis gera
publicidade perante terceiros e constitui direito real, oponvel erga omnes, atributo de
que no gozaria o instrumento particular questionado nesta ao, se nulo no fosse.
Assim, se o CONDOMNIO DO EDIFCIO SALERNO alega ter havido qualquer vcio ou
equvoco no momento da abertura da matrcula do imvel dos apelados, seja por parte
do Cartrio do Registro de Imveis, seja do agente bancrio financiador da compra pelos
apelados, deveria ter ajuizado ao prpria, por meio da qual poderia comprovar suas
alegaes e pleitear a desconstituio da eficcia do registro, exatamente como
esclareceu o magistrado.
Caso contrrio, deve prevalecer o disposto na escritura pblica e no registro imobilirio.
Em casos semelhantes, assim decidiu o Tribunal de Justia de Minas Gerais:

"O direito de uso de vaga de garagem adquirido pelo proprietrio da unidade imobiliria
com a transcrio do ttulo de aquisio no Registro de Imveis competente. No pode o
condomnio reduzir o nmero de vagas de garagem constante de escritura pblica
devidamente registrada". Ap. Cvel n 1.0024.07.432289-2/001, 14 Cm. Cvel, rel.
Des. Antnio de Pdua, d.j. 23-8-2011; fonte: site do TJMG).
"A vaga de garagem individualizada e discriminada no registro imobilirio propriedade
exclusiva. No se extingue direito de propriedade por alterao da conveno de
condomnio". (Ap. Cvel n 1.0024.05.858517-5/001, 15 Cm. Cvel, rel. Des. Wagner
Wilson, d.j. 24/06/2008; fonte: site do TJMG).
Diante disso, caracterizada a nulidade da alterao da conveno do condomnio,
inquestionvel o direito dos apelantes declarao da anulao do "Instrumento de
Rerratificao de Conveno".
Pelo exposto, nego provimento apelao, mantendo integralmente a sentena. Custas
recursais pelo apelante. DES. VEIGA DE OLIVEIRA (REVISOR) - De acordo com o(a)
Relator(a). DESA. MARINGELA MEYER - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "Recurso no provido."

J/MG. Condomnio irregular. Ausncia de conveno. Ao de cobrana. Rateio de


despesas. Possibilidade.
Data da publicao da deciso - 27/02/2014.
Indique aos amigos
Apelao Cvel 1.0090.12.002513-6/001 0025136-66.2012.8.13.0090 (1) Relator(a) Des.
(a) Valdez Leite Machado rgo Julgador / Cmara Cmaras Cveis / 14 CMARA CVEL
Smula DERAM PROVIMENTO AO RECURSO Comarca de Origem Brumadinho Data de
Julgamento 27/02/2014 Data da publicao da smula 12/03/2014
EMENTA: AO DE COBRANA - CONDMINO IRREGULAR - COBRANA DE TAXAS DE
MANUTENO - RATEIO COM CONDMINOS - POSSIBILIDADE - PEDIDO PROCEDENTE. irrelevante o fato de no existir conveno de condomnio registrada e subscrita pelos
condminos, pois o condomnio de fato ou irregular tem capacidade para cobrana das
despesas quitadas com a manuteno do edifcio e ou da rea comum em benefcio de
todos os condminos. - Mostra-se legtima a cobrana do condmino que compartilha
condomnio irregular, mediante a comprovao da deliberao acerca das efetivas
despesas de manuteno e melhorias do condomnio.
APELAO CVEL N 1.0090.12.002513-6/001 - COMARCA DE BRUMADINHO APELANTE(S): CONDOMNIO RECANTO DA SERRA I - APELADO(A)(S): MARCO AURELIO
DO AMARAL
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em DAR

PROVIMENTO AO RECURSO. DES. VALDEZ LEITE MACHADO RELATOR. DES. VALDEZ


LEITE MACHADO (RELATOR)
VOTO
Cuida-se de recurso de apelao interposto contra a sentena de f. 128-131, de lavra da
MM. Juza da 2 Vara Cvel, Criminal e de Execues Penais da Comarca de Brumadinho
que, nos autos da ao de cobrana ajuizada pelo Condomnio Recanto da Serra, em face
de marco Aurlio do Amaral, julgou improcedente o pedido inicial.
Consubstanciando seu inconformismo nas razes de f. 133-153, busca o apelante a
reforma do r. decisum, afirmando que se trata de condomnio de fato ou fechado, na
forma da Lei Municipal n. 1138/2000. Ressaltou que est devidamente constitudo por
seus condminos fundadores desde 14-04-1997, com inscrio regular no Cadastro
Nacional das Pessoas Jurdicas (CNPJ), constituio esta que ocorreu com a adeso do
recorrido, conforme se confere da sua conveno condominial, notadamente 26.
Alega que no necessria a adeso do proprietrio do lote para que este se obrigue a
contribuir com as despesas de manuteno do complexo condominial.
Disse que o apelado usufruiu de todos os benefcios e servios prestados pelo
condomnio, devendo efetuar o pagamento das taxas cobradas.
Requereu o provimento do recurso.
O apelado, devidamente intimado, apresentou contrarrazes s f. 158-173, batendo-se
pela manuteno da sentena. Determino seja o feito julgado virtualmente nos termos
dos artigos 118 e 119 do Regimento Interno do Tribunal de Justia do Estado de Minas
Gerais, intimando-se as partes para, querendo, manifestarem-se na forma regimental.
o relatrio em resumo. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheo do
recurso. Inicialmente, observo que a autora ajuizou a presente ao afirmando que o
requerido proprietrio dos lotes de n. 11,12, 13, 14 e 15, da Quadra 4, que fazem
parte do Condomnio Recanto da Serra, mas no tem efetuado o pagamento mensal das
despesas de manuteno, sejam ordinrias ou extraordinrias. Ofertou a planilha das
parcelas vencidas e no pagas, f. 14.
Por sua vez, o ru no nega que proprietrio dos referidos imveis, aduzindo, contudo,
a inexistncia de condomnio, ausncia de sua anuncia sua formao, irregularidade
de sua constituio, inocorrncia de assembleia s estabelecendo as contribuies
cobradas, ausncia dos servios de conservao e melhorias.
Discorreu ainda acerca da vedao legal de associar-se ou manter-se associado.
Pois bem.
Ao contrrio do que sustenta o apelado, para um condomnio existir e exercer seus
direitos no necessrio nem mesmo o registro da conveno, basta que ele exista de
fato ou de forma irregular, podendo ser representado por qualquer interessado. O
condomnio dito irregular, diante de sua existncia ftica, tem capacidade para ser parte
e estar em juzo, afigurando lcita a atuao em juzo daquele que assume o encargo de
responder pelos interesses do condomnio, principalmente para cobrar judicialmente as
contribuies para fazer face s despesas de manuteno e pagamento de salrios.

Alis, a irregularidade da constituio do condomnio no afasta a participao de seus


condminos no rateio financeiros dos gastos. A propsito, a ementa relativa Ap. Civ. n.
43.186/96, relatada pelo eminente Des. Costa Carvalho, em 25.10.99, 3 T. Cvel, TJDF,
in verbis:
"CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONDOMNIO IRREGULAR. COBRANA DE TAXAS
CONDOMINIAIS. CARNCIA DE AO. AUSNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIO
VLIDA E REGULAR DO PROCESSO. INOCORRNCIA. A existncia ftica do condomnio,
ainda que no esteja regularizado perante os rgos pblicos, autoriza o seu direito de
ao. O fato de no estar regularizado no lhe retira o carter de associao, com
direitos e deveres estipulados aos seus associados, nem desfigura a natureza das
obrigaes por estes devidas, posto que estabelecidas de comum acordo para a
consecuo dos objetivos para os quais foi formado. Precedentes da colenda Corte". (ApC
n. 43.108, DJ de 18.06.97, p. 13.148)".
Portanto, irrelevante o fato de inexistir a conveno de condomnio registrada no
cartrio competente e subscrita pelos condminos nos termos da Lei n. 4.591/64, como
condio de sua existncia para que possa realizar suas funes. Incide, pois, por
analogia, o disposto no artigo 1.336 do Cdigo Civil brasileiro, que estabelece:
"So deveres do condmino: I- contribuir para as despesas do condomnio na proporo
de suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno".
Ora, um condomnio, ainda que atpico, caracteriza uma comunho e no se afigura
justo, nem jurdico, em tal circunstncia, que participantes aproveitando-se do esforo
dessa comunho e se beneficiando dos servios realizados e suportados pelos outros
condminos, dela no participe contributivamente.
Ademais, no pode o apelado sequer invocar ausncia de sua anuncia instituio do
condomnio, porquanto subscreveu a conveno de condomnio constituda pelos
condminos, s f. 18-31.
Quanto ao direito de no permanecer associado, ressalto que a matria aduzida, em
nada altera a natureza da dvida objeto de cobrana, isto , despesas com manuteno e
conservao, servios de interesse da coletividade de moradores, pois no h provas de
que o apelado no usufrusse os benefcios proporcionados pelo Condomnio autor.
Neste sentido, cito precedente do STJ:
"CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU FECHADO.
CONDOMNIO ATPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIOS. DESPESAS.
OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO. - O proprietrio de lote integrante de loteamento
aberto ou fechado, sem condomnio formalmente institudo, cujos moradores
constituram sociedade para prestao de servios de conservao, limpeza e
manuteno, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas da
decorrentes, pois no se afigura justo nem jurdico que se beneficie dos servios
prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestao. Precedentes. (STJ
- AgRg no REsp 490419/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, J. 10/06/2003, DJ
30.06.2003 p. 248)
1. (...) 2. LOTEAMENTO. ADMINISTRAO. DESPESAS COMUNS. ENRIQUECIMENTO
INJUSTO. Deve contribuir para as despesas comuns o proprietrio de imvel integrante

de loteamento administrado por entidade que presta diversos servios no interesse da


comunidade (distribuio de gua, conservao do calamento, portaria, segurana,
etc.), sob pena de enriquecimento injusto. Recurso no conhecido. (REsp. 261892/SP,
Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIR, T4- Quarta Turma. J. em 24/10/2000. DJ
18.12.2000 p. 206) - grifo meu.
"EMENTA: AO DE COBRANA - ASSOCIAO - LOTEAMENTO - TAXAS DE
CONDOMNIO - DEVER DE CONTRIBUIO. O proprietrio de lote integrante de
loteamento, onde h sociedade constituda para prestao de servios de conservao,
limpeza e manuteno, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das
despesas da decorrentes". (AC n. 1.0411.06.026543-5/001, 15 Cmara Cvel, Rel. Des.
Mota e Silva, J. 09-08-2007).
"APELAO CVEL. COBRANA. TAXAS DE MANUTENO. LOTEAMENTO FECHADO.
ASSOCIAO.
PROPRIETRIOS.
FRUIO
DOS
SERVIOS
PRESTADOS.
ENRIQUECIMENTO ILCITO. O proprietrio ou legtimo possuidor de imvel integrante de
loteamento fechado, cujos moradores constituram associao para prestao de servios
de melhoramento, conservao e segurana, deve contribuir com o valor correspondente
ao rateio das despesas da decorrentes, mesmo que no tenha aderido associao, pois
no se afigura justo nem jurdico que se beneficie dos servios prestados e das
benfeitorias realizadas sem a devida contraprestao. O livre direito de associar-se
assegurado pela Constituio Federal de 1988 no libera da referida contribuio o
proprietrio de imvel integrante de loteamento fechado, sob pena de constituir injusto
privilgio e enriquecimento ilcito". (TJMG, AC n. 1.0145.04.158673-9/001, 17 Cmara
Cvel, Rel. Irmar Ferreira Campos, J. 04-06-2009).
E mais, no tocante cobrana propriamente dita, as atas das assembleia s geral
ordinria e extraordinria, f. 32-42 e 43-49, deliberaram acerca das taxas de melhorias e
contribuio mensal, cujos valores l apontados pelos presentes assentada sequer foi
objeto de impugnao especfica pelo recorrido.
De igual modo a planilha de f. 14 no foi objeto de impugnao pelo requerido.
A propsito, a jurisprudncia pacfica:
"A falta de impugnao do fato pelo ru, na contestao, o torna incontroverso, com as
excees estatudas no art. 302". (RTJ 93/162). "COBRANA - DESPESAS ORDINRIAS
DE CONDOMNIO - AUSENCIA DE PROVA DE QUITAO - VALORES DEVIDOS. Em
princpio, e salvo disposio em contrrio da conveno (art. 12, 1, da Lei 4.591/64),
as despesas ordinrias, referentes aos custeio da manuteno ou administrao dos
servios comuns do condomnio, devem ser rateadas entre todos os condminos, na
proporo da frao ideal de terreno atribuda sua unidade autnoma, mesmo antes da
obteno do 'habite-se" ou da instituio do condomnio, ainda que o uso de
determinados locais e equipes seja meramente eventual". (Apelao Cvel n.
2.0000.00.346.864-6/000, Rel. Des. Duarte de Paula, DJU 08-12-2001).
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para reformar a sentena de primeiro
grau e julgar procedente o pedido inicial, condenando o ru ao pagamento do valor
correspondente s taxas de condomnio vencidas no importe de R$16.639,81, que dever
ser corrigido pelos ndices da tabela da CGJ-MG, desde a data do vencimento das
parcelas, e acrescido de juros de mora de 1% ao ms, contados da citao, bem como

quelas prestaes que porventura venceram no curso da lide, nos mesmos moldes ora
declinados.
Condeno ainda, o ru ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios,
que fixo em 10% sobre o valor da condenao.
Custas recursais pelo apelado. DESA. EVANGELINA CASTILHO DUARTE (REVISORA) - De
acordo com o(a) Relator(a). DES. ROGRIO MEDEIROS - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"

TJ/MG. Encargos condominiais. Juros moratrios. Estipulao em conveno.


Data da publicao da deciso - 11/12/2013.
Indique aos amigos
Apelao Cvel 1.0701.12.045108-6/001 0451086-22.2012.8.13.0701 (1) Relator(a) Des.
(a) Wanderley Paiva rgo Julgador / Cmara Cmaras Cveis / 11 CMARA CVEL
Smula Smula: Dar parcial provimento ao recurso Comarca de Origem Uberaba Data de
Julgamento 11/12/2013 Data da publicao da smula 18/12/2013
EMENTA: AO DE COBRANA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS - JUROS DE MORA LIMITAO - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS
- DEVER - IMPUGNAO JUSTIA GRATUITA NO CORPO DA APELAO - ERRO
GROSSEIRO - AUTOS APARTADOS - INTELIGNCIA DO ART. 4, 2 DA LEI 1060/50 SENTENA REFORMADA PARCIALMENTE.
-Na cobrana de encargos condominiais, os juros moratrios devem ser aqueles
pactuados entre as parte, pelo que, estando os juros moratrios previstos pela
conveno de condomnio, no h que se falar em limitao -Inteligncia do art. 1.336, I
e 1 do CPC.
-Em se tratando de prestao peridica, deve ser considerado includo no pedido, o
pagamento das parcelas vencidas e vincendas.
-A impugnao a concesso dos benefcios da assistncia judiciria deve ser feito em
autos apartados e com comprovao da suficincia de recursos, nos termos do art.4,
2, ltima parte, da Lei n. 1060/50.
APELAO CVEL N 1.0701.12.045108-6/001 - COMARCA DE UBERABA - APELANTE(S):
CONDOMNIO RESIDENCIAL NAS ROCAS - APELADO(A)(S): FRANCIENE CRISTINA DA
SILVA A C R D O Vistos etc., acorda, em Turma, a 11 CMARA CVEL do Tribunal de
Justia do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos,
unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso. DES. WANDERLEY PAIVA RELATOR.
DES. WANDERLEY PAIVA (RELATOR)
VOTO

Trata-se de apelao interposta em face da sentena de fls. 80/82 proferida pela MM.
Juiza Andresa Alvarenga Martinoli Alves da 4 Vara Cvel da Comarca de Uberaba que,
nos autos da ao de cobrana proposta por Condomnio Residencial nas Rocas em face
de Franciene Cristina da Silva, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
condenar a requerida ao pagamento das taxas relacionadas na planilha de fls. 06,
acrescida da taxa extraordinria vencida no ms de dezembro de 2012, no valor de
R$128,57, atualizadas pelos ndices da CGJ/MG e acrescidas de juros de mora de 1% ao
ms, desde o vencimento de cada prestao, bem como da multa de 2% prevista em
conveno, que dever incidir sobre o valor total do dbito.
Em razo da sucumbncia, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da
condenao, suspensa a exigibilidade, nos termos da Lei n. 1060/50.
Inconformado, o condomnio autor apresentou recurso de apelao, fls. 87/96,
sustentando, em suma, a possibilidade de cobrana de juros acima de 1% ao ms, nos
termos do art. 1.336, 1 do CPC, que determina que o condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados.
Destacou que trata-se de aplicao do princpio da autonomia da vontade, pelo que
dever prevalecer o valor estipulado em conveno.
Lado outro, afirmou ser necessria a revogao dos benefcios de assistncia judiciria
concedida requerida, eis que no h nos autos nenhuma declarao firmada pela
apelada, o que afasta a presuno de veracidade prevista na Lei n. 1060/50.
Aduziu ser necessrio a condenao da apelada no pagamento das contribuies
condominiais que vencerem no curso da demanda e que no forem pagas nos respectivos
vencimentos.
Diante de tais consideraes, pugnou pelo provimento do apelo, com a consequente
reforma da deciso proferida. Preparo regular, fls. 97. Intimada, a requerida apresentou
contrarrazes, fls. 101/119, pugnando pela manuteno da sentena hostilizada. , em
suma, o relatrio.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheo do recurso.
Tratam-se os autos de ao de cobrana de taxas condominiais proposta pelo
autor/apelante visando o recebimento das taxas condominiais referente ao imvel de
propriedade da requerida.
Em face da sentena de parcial procedncia dos pedidos, recorre o autor pelos fatos e
fundamentos j expostos.
Pois bem. De incio, passo a anlise da pretenso do autor/apelante de que sejam
mantidos os juros moratrios previstos na conveno coletiva, no havendo que se falar
em limitao a 1% ao ms, como constou na sentena hostilizada.
Compulsando dos autos, verifica-se s fls. 17, clusula da conveno de condomnio, que
no captulo acerca do direito dos credores, assim dispe: "s) o condmino que no pagar
a sua contribuio ficar sujeito ao pagamento de juros moratrios base de 0,333% por
dia de atraso, mais correo monetria com base no INPC e ou outro ndice que vier a
substitu-lo, SEMPRE contados do vencimento da obrigao, acrescidos ainda da multa de

2% (dois por cento) a ser calculada sobre o total apurado com base neste clculo, ou
seja: valor da prestao + juros de 0,333% ao dia + correo e mais a multa a ser
calculada sobre este somatrio encontrado.
" A este respeito, dispe a legislao ptria, conforme se verifica pela leitura do art.
1.336, I e 1 do CPC: "Art. 1.336. So deveres do condmino: - contribuir para as
despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar
sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento
ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito."
Dessa forma, estando os juros moratrios previstos pela conveno de condomnio,
devem eles prevalecer na forma pactuada.
E neste sentido, colhe-se da jurisprudncia:
AO DE COBRANA - TAXA CONDOMINIAL - RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DO
CONDMINO - PROPRIETRIO, PROMITENTE COMPRADOR, CESSIONRIO OU
PROMITENTE CESSIONRIO - JUROS DE MORA - MULTA MORATRIA - CONVENO
CONDOMINIAL - ART. 1.336, 1 DO CC/02 - CORREO MONETRIA - TERMO INICIAL.
de ser julgada procedente a ao de cobrana de taxa condominial ajuizada contra o
condmino proprietrio, no lhe socorrendo o argumento de que no seria responsvel
pelos dbitos condominiais anteriores sua ocupao no imvel, uma vez que dita taxa
no devida em razo desta, tratando-se de obrigao propter rem. A relao existente
entre o proprietrio que celebra contrato de permuta do terreno e a empresa
incorporadora/construtora constitui res inter alios em face do Condomnio, respondendo
aquele, na qualidade de proprietrio da unidade habitacional geradora do dbito, pelas
taxas condominiais em atraso de seu imvel. Se a conveno condominial contm
disposio expressa sobre os juros de mora incidentes na hiptese de atraso no
pagamento da taxa condominial, deve esta prevalecer, a teor do disposto no pargrafo 1
do art. 1.336 do CC/02. O pargrafo 1 do art. 1.336 do CC/02, aplicvel espcie, visto
que o dbito cobrado relativo ao perodo de julho de 2003 a abril de 2004, estabelece o
percentual mximo de 2% a ttulo de multa moratria pelo no-pagamento em dia das
despesas condominiais, estando o percentual de 10% previsto na conveno de
condomnio em desacordo com a legislao vigente, no podendo, portanto, prevalecer. O
termo inicial da correo monetria o da configurao da mora ou inadimplemento; e o
termo final o do efetivo pagamento da parcela devida. (TJMG - 11 Cmara Cvel Apelao Cvel n 0024.517.550-6 - Relatora Des. Selma Marques - DJ 03/08/2005).
Vencida esta parte, passo a anlise do pedido da apelante de que seja a requerida
condenada ao pagamento das parcelas vencidas ao longo do processamento do feito, o
que a meu sentir deve ser concedido.
Conforme estabelece o art. 290, do CPC:
"Quando a obrigao consistir em obrigaes peridicas, considerar-se-o elas includas
no pedido, independentemente de declarao expressa do autor; se o devedor, no curso
do processo, deixar de pag-las ou de consign-las, a sentena as incluir na
condenao, enquanto durar a obrigao."

Desta forma, no havendo nos autos prova de que as taxas condominiais vencidas ao
longo do processo foram pagas, devem ser includas na condenao as parcelas vencidas
durante o processo, bem como as vincendas.
Noutro norte, no tocante ao pedido de revogao dos benefcios da assistncia judiciria
concedida requerida, tenho que a mesma no merece prosperar.
Isso porque, com redobrada vnia, trata-se de erro grosseiro impugnar o pedido de
assistncia judiciria no corpo da apelao, pois, nos termos do art.4, 2, ltima parte,
da Lei n. 1060/50, a impugnao do direito assistncia judiciria ser feita em autos
apartados.
Ademais, referida impugnao deve vir acompanhada de documentos comprobatrios
capazes de elidir a presuno de veracidade da declarao da requerida/apelada, o que
tambm no ocorreu.
Lado outro, tenho que a requerida juntou aos autos a declarao de pobreza necessria,
cf. se infere s fls. 103
Com tais argumentos, dou parcial provimento ao recurso para determinar que os juros
sejam aplicados conforme percentual estabelecido em Conveno Coletiva e para que a
requerida seja condenada ao pagamento das parcelas vencidas ao longo do processo,
bem como as vincendas, que no forem pagas no vencimento, mantendo, no mais, a
sentena tal como lanada. Custas recursais pela requerida/apelada, suspensa a
exigibilidade, nos termos da Lei n. 1060/50. DES. ALEXANDRE SANTIAGO (REVISOR) De acordo com o(a) Relator(a). DESA. MARIZA DE MELO PORTO - De acordo com o(a)
Relator(a).
SMULA: "Smula: Dar parcial provimento ao recurso."

Conveno de Condomnio e Regimento Interno so normas que tratam de assuntos


diferentes.

Enquanto a Conveno do Condomnio traz normas relativas estrutura do condomnio e


os direitos fundamentais do condmino; o Regimento Interno tem por objetivo
estabelecer regras de convivncia entre os condminos.

Sendo assim, quando surgir conflito entre a determinao da Conveno e o do


Regimento Interno, via de regra, prevalecer a conveno. Nesse sentido tem firmado o
posicionamento dos tribunais de todo o pas.

Ata da Assembleia
Geral Extraordinria do Condomnio Edifcio ..................... ,
localizado na Rua ..................... , nesta capital, realizada aos ...... dias do ms
de .......................... de 20.... .

s ............ horas, em segunda convocao, presentes os senhores condminos titulares


das unidades n 21,31,71,81 e 51, conforme assinaturas constantes no Livro de
Presena, foram dados por abertos os trabalhos da presente Assembleia
Geral
Extraordinria do Condomnio Edifcio ............. , que se desenvolveram no prprio
edifcio.
Por indicao dos presentes, assumiu a presidncia o Sr. ..................... titular da
unidade 31, que convidou a mim ....................., representante da Administradora, para
secretariar os trabalhos. Composta a mesa, o Sr. Presidente colocou em apreciao o
nico tem da Ordem do Dia:

a) Apreciao e estudo para alterao da contribuio condominial mensal.


b) Assuntos gerais.

Aps os comentrios dos condminos presentes, foi aprovado, por unanimidade,


um aumento de 20% (vinte por cento) na contribuio mensal ordinria de condomnio, a
vigorar a partir de ..../..../..., e at a realizao de nova Assembleia Geral que tratar
desta matria.
Nada mais havendo a tratar e ningum mais querendo fazer uso da palavra, o Sr.
Presidente deu por encerrados os trabalhos da presente Assembleia Geral Extraordinria,
lavrando-se a presente ata que vai assinada pelo Sr. Presidente e por mim Secretrio
que a lavrei.
Nada mais.

Ass.: ....................
(Presidente)
Ass.: ....................
(Secretrio)

1 - DAS NORMAS REGULAMENTARES


1.1- Todos os condminos, seus inquilinos e respectivos familiares, seus prepostos e os
empregados do condomnio so obrigados a cumprir, respeitar e, dentro de sua
competncia, a fazer cumprir e respeitar as disposies deste regulamento.

1.2- Fica estabelecido que, conforme a conveno do condomnio, no perodo de 22:00h


s 06:00h cabe aos moradores guardarem silncio, evitando-se rudos ou sons que
possam perturbar o sossego e o bem-estar dos demais moradores.

1.3- Durante as 24:00hs, o uso de aparelhos que produzem som ou instrumentos


musicais deve ser feito de modo a no perturbar qualquer morador, observadas as
disposies legais vigentes, salvo em ocasies especiais devidamente comunicadas com
antecedncia ao Sndico, mas respeitado o horrio estabelecido no item 1.2.

1.4- Os jogos e/ou brincadeiras infantis somente podero ser praticadas em locais
apropriados, em geral das 09;00h s 22:00h, ressalvados os especficos para locais
expressamente determinados, na forma e condies previstas neste Regulamento
Interno, ou definidas previamente pelo Sndico.

1.5- No caso de locao das unidades autnomas, os condminos e seus familiares


transferem automaticamente para os inquilinos e seus familiares o direito ao uso das
garagens, piscinas, sauna, salo de festas e outras dependncias comuns, enquanto

perdurar a locao.Ficam ainda obrigados a fazer constar do contrato cpia do presente


Regulamento Interno.

1.6- Na hiptese de venda ou transferncia da propriedade ou de posse direta ou


indireta, ou da constituio de direitos reais sobre as unidades autnomas, os novos
adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficam automaticamente obrigados a
respeitar as disposies deste Regulamento, ainda que nenhuma referncia a este
pargrafo seja feita em documento pelo qual se efetivar a venda, transferncia ou
constituio acima.

1.7 -Constitu direito


dos
condminos,
seus inquilinos e respectivos
familiares
(entendidos
como tais os
que
com eles habitarem) usar, gozar e dispor da
respectiva unidade autnoma e das partes comuns do Condomnio como melhor lhes
aprouver, desde que respeitadas
as
determinaes
legais
que
abrangem as
relaes condominiais - particularmente o Cdigo Civil vigente, as normas ainda em vigor
da Lei na 4,591/64 de 16/12/64 e o DL na 112, de 12/03/69.Lei do Silncio, assim como
quaisquer dispositivos legais, federais, estaduais ou municipais, que protegem o direito
de vizinhana, quanto ao barulho, e a toda e qualquer perturbao ao sossego ou
sade dos moradores, a conveno do Condomnio, este regulamento e regulamentos
especficos para uso de dependncias comuns, de modo a no prejudicar igual direito dos
outros condminos, inquilinos e respectivos familiares, nem comprometer as condies
residenciais dos edifcios, especialmente a boa ordem, a moral, a segurana, a higiene, a
tranqilidade.

1.8 - Os condminos sero responsveis pelos danos e prejuzos que pessoalmente,


seus dependentes, visitantes e prepostos venham a causar em qualquer rea comum do
Prdio, ficando obrigados a indenizar o Condomnio, pelo valor do dano causado a ser
apurado pela
Administrao e exigido do Condmino responsvel, cujo pagamento dever ser efetuado
no prazo mximo de 30 (trinta) dias a contar da apurao do seu valor, sob pena de
cobrana judicial, tudo acrescido dos nus legais em decorrncia de sua inadimplncia.

1.9 - O descumprimento reiterado (a partir de duas vezes) das normas da conveno e


deste regulamento poder gerar, contra o faltoso, a imposio de multa de at cinco
quotas condominiais, a critrio do sndico, assegurado o direito de defesa perante o
Conselho
Consultivo e/ou Conselho Fiscal.

1.10 - A reiterada prtica de atos que caracterizem o comportamento anti-social (duas


vezes ou mais) poder gerar, contra o faltoso, a imposio de multa de at dez cotas
condominiais, assegurando o direito de defesa perante o Conselho Consultivo e/ou
Conselho Fiscal.

2. DO USO DAS REAS COMUNS

2.1 - permitido aos moradores usar e usufruir das partes comuns do Condomnio,
desde que no impeam idntico uso e fruio por parte dos demais condminos.

2.2 - vedado a qualquer ttulo ceder ou alugar as partes comuns do edifcio, no todo
ou em parte, a pessoa que no residir no mesmo, para grupos, agremiaes ou entidades
de qualquer natureza, com ou sem fins lucrativos.

2.3 - A entrada social do prdio destina-se aos moradores,


proprietrios ou inquilinos, respectivas famlias e visitantes, respeitado o que dispe a Lei
Estadual 952, de 27/12/85.

2.4 - proibida a permanncia de empregados nos halls, escadas


sociais e de servio, garagens ou reas externas, exceto quando a servio.

2.5 - No permitida a entrada no prdio de pessoas estranhas, exceto quando


autorizadas por algum morador que as acompanhe, ou aps ser acionado pela segurana
do Condomnio, devendo esta autorizao ser registrada no livro de ocorrncia existente
no porto de entrada, visando ao controle e apurao de fatos eventualmente
ocorridos neste perodo. Neste caso, o ingresso e a permanncia dessas pessoas ficaro
sob total responsabilidade do respectivo condmino que os autorizou.

2.6 - proibido o uso de bicicletas, skates. patins e similares nas


reas comuns, salvo se existir local
este Regimento ou pela Administrao.

apropriado

e previamente determinado por

2.7- E expressamente proibida a utilizao da recepo como


extenso de sala de jogos ou lazer, como colocar os ps ou deitar sobre os sofs, realizar
brincadeiras ou qualquer outro jogo que possa causar danos aos mveis e guarnies das
mesmas, ficando seus transgressores sujeitos ao pagamento das multas previstas neste
Regimento.

2.8- Somente sero permitidas cargas e mudanas, alm de


entregas de mercadorias, mveis e similares, pelos elevadores de servio em dias
teis (de segunda a sexta-feira), das 09:00h s 17:00h, devendo ser avisada a portaria
de servio, de modo a ser escolhido o elevador destinado a tal fim. ou excepcionalmente
fora deste horrio, mas previamente autorizado pela Administrao do Edifcio. Em
hiptese alguma podero ser utilizados os dois elevadores de servio para a realizao
destes servios.

2.9- E proibido o uso de veculos motorizados nas dependncias do Condomnio, salvo


quando em trnsito de entrada e sada.

2.10 - proibido parar ou estacionar veculos automotores em


frente s reas de acesso ao Edifcio, assim como sobre as caladas,rampas e demais
reas de circulao.

2.11
proibido guardar ou depositar em qualquer parte do Edifcio substncias
explosivas ou inflamveis, bem como agentes biolgicos, qumicos ou emissores de
radiaes
ionizantes
e/ou susceptveis
de
afetar a sade,
segurana ou
tranqilidade dos moradores, bem como provocar o aumento da taxa de seguro.

2.12- So proibidos os jogos ou qualquer prtica esportiva fora dos locais destinados
para tal fim.

2.13 - proibido aos moradores e visitantes entrar nas dependncias reservadas aos
equipamentos e instalaes do Condomnio tais como: terrao do prdio, casa de
mquinas dos elevadores, bombas de incndio, exaustores, bombas de gua,
compactadores de lixo, equipamento de piscinas, medidores de luz e gs, hidrmetros,
sala de computao, telhado, sala de geradores e estao de tratamento de
esgoto (ETE),

2.14- proibido atirar fsforos, pontas de cigarro, detritos ou quaisquer objetos peias
portas, janelas e varandas, bem como nas reas de servio, elevadores e demais partes
comuns do Prdio.

2.15- Cabe Administrao ou ao funcionrio designado por esta entender-se, quando


necessrio, com os condminos a fim de que sejam dirimidas dvidas, bem como no
sentido de que sejam tomadas
providncias visando segurana do prdio e/ou moradores.

2.16 - As portas corta-fogo devero ser mantidas permanentemente fechadas.

2.17 - proibido colocar ou deixar que se coloquem nas paredes comuns do edifcio
quaisquer objetos ou instalaes, de qualquer natureza, bem assim guardar fogos de
artifcio, tanto nas partes comuns quanto nas unidades autnomas. Em datas
festivas ser
tolerado, sob rigorosas normas tcnicas e fiscalizao, o uso de fogos, desde que no
causem danos materiais e pessoais.

2.18 - E proibido trnsito de pedestre ou


da garagem.

se locomover de bicicletas pela rampa

2.1 - DOS ELEVADORES

2.1.1- proibido utilizar os elevadores sociais quando em trajes de banho,


sem
camisa, ou de prtica de esportes, bem como transportar bagagem, carga,
objetos volumosos, equipamentos esportivos, bicicletas, veculos infantis e animais.

2.1.2- E proibido o uso dos elevadores por crianas menores de 10 anos, se


desacompanhadas.

2.1.3- proibido manter as portas dos elevadores abertas alm do tempo necessrio
para a entrada e sada de pessoas, exceto em caso de limpeza ou manuteno por parte
das pessoas credenciadas pela Administrao do Condomnio.

2.1.4- Todas as restries ao uso dos elevadores sociais cessaro desde que os de
servio estejam era manuteno, com defeito, com mudana ou em conservao. Neste
caso os elevadores sociais sero preparados para substiturem os de servio.

2.1.5- As mudanas e/ou entregas que obrigarem a utilizao excepcional dos elevadores
e das reas de acesso e de circulao do Condomnio s podero ser efetuadas nos dias e
dentro dos horrios estipulados para esse fim, ficando essa utilizao restrita quele que
atender diretamente unidade visada e devendo ser feita no menor tempo possvel,
intercalando, se necessrio, viagens de interesse de outros moradores pelo respectivo
elevador.

2.1.6Na hiptese de ocorrncia de danos aos elevadores e outras partes comuns do


condomnio, durante a mudana, fica o condmino ou inquilino, proprietrio dos objetos
transportados, responsvel perante o condomnio pelo custeio dos reparos necessrios.
2.2 - DAS VAGAS DE GARAGEM E SUA UTILIZAO

2.2.1- As garagens do Condomnio destinam-se exclusivamente a guarda de automveis


e motos pertencentes aos moradores e/ou locatrios, identificados por carto ou
adesivo prprio, fornecidos pelo Condomnio de uso obrigatrio, de acordo com o nmero
de vagas estipuladas em suas escrituras de propriedade, o qual dever ser mantido
em seu interior, junto ao pra-brisa dianteiro, enquanto permanecer estacionado.
Fica obrigado o Condomnio a registrar no"livro de ocorrncias o extravio ou inutilizao
do carto de identificao
do veiculo.

2.2.2- Podero tambm ser guardadas na garagem do Edifcio bicicletas de propriedade


dos condminos, no bicicletrio, ficando expressamente entendido que o Condomnio
no ser de forma alguma responsvel pelas referidas bicicletas, em razo de eventual
furto ou da ocorrncia de danos s mesmas.

2.2.3- As motocicletas ocuparo o mesmo espao fsico da(s) vaga(s) de garagem


cada apartamento, estacionando por inteiro dentro dos limites da vaga respectiva,
modo que no prejudiquem as condies do estacionamento, circulao e manobra
garagem.Seu funcionamento no dever pr em risco outros veculos e/ou pessoas
interior da garagem, nem causar rudo prejudicial tranqilidade dos edifcios.

de
de
de
no

2.2.4- Cada condmino ter o direito ao nmero de vagas na garagem especificadas na


Conveno, ou estipuladas em suas escrituras de propriedade, no havendo local fixo
para guarda dos carros, visando maior facilidade de entrada e sada dos veculos,
devendo ser respeitados limites das mesmas de acordo com as marcaes existentes nos
pisos. As motocicletas ocuparo o mesmo espao fsico da(s) vaga(s) de garagem de
cada apartamento, desde que os automveis tenham dimenses compatveis com a rea
da vaga respectiva e as necessidades de estacionamento, circulao e manobra tenham
peso compatvel com a capacidade de carga dos pisos da garagem e sejam mantidos
descarregados.

2.2.5- Em caso de locao dos apartamentos, os locatrios tero salvo disposio


contratual em contrrio, direito (s) vaga(s) respectiva(s), devendo o proprietrio
transferir ao locatrio as obrigaes constantes deste regulamento e da Conveno do
Condomnio, comunicar a Administrao de locao da unidade no prazo de 05 (cinco)
dias, fornecendo o endereo de sua residncia e telefone (locador),bem como nome e
endereo da administradora da locao, quando houver.

2.2.6- proibida a guarda da garagem de carros com altura superior a 02 (dois) metros
ou que, por seu tamanho ou dimenses,prejudiquem a circulao no interior da mesma,
ou possam danificar as
tubulaes existentes no local.

2.2.7- Cada automvel ou motocicleta estacionado nas garagens dever manter em seu
interior, junto ao pra-brisa, o adesivo do estacionamento.

2.2.8- Fica proibida a guarda de animais, embrulhos, volumes, peas, acessrios ou


qualquer outro tipo de material nas garagens.

2.2.9- No permitida a velocidade superior a lOkm/h. nem o uso de buzinas, em toda a


rea do condomnio.

2.2.10- Qualquer dano causado por um veculo a outro ser de inteira e exclusiva
responsabilidade do proprietrio do veculo causador do dano, devendo o mesmo
ressarcir o prejuzo causado em entendimento direto com o prejudicado.

2.2.11- proibido o uso das garagens para a execuo de qualquer servio


(montagem de mveis, pintura, troca de peas em automveis, lanternagem e teste
de motores e de buzinas), executando-se troca de pneus quando absolutamente
necessrios, e socorro mecnico visando retirada do veiculo do interior das garagens.

2.2.12 - expressamente proibida a permanncia de pessoas estranhas e crianas nas


dependncias das garagens, salvo para os casos de embarque e desembarque destas
ltimas.

2.2.13- Salvo quando em trnsito, proibido o uso de bicicletas e motocicletas nas


dependncias das garagens. Fica tambm proibido o uso de skates, patins e etc, alm de
jogos de qualquer natureza, nas dependncias das garagens.

2.2.14- proibido o uso das garagens para guardar mveis, utenslios, motores, pneus,
ferramentas ou quaisquer outros objetos, inclusive entulho.

2.2.15- Os Condminos e usurios dos locais de estacionamento do Edifcio (garagens e


estacionamento de visitantes) ficam inteiramente cientes de que nenhuma
responsabilidade poder ser imputada ao Condomnio ou a qualquer pessoa a ele
vinculado em decorrncia de prejuzos de qualquer natureza provenientes de furto,
roubo, e incndio de veculos, ou outras avarias que porventura venham a sofrer no
interior do edifcio, objetos eventualmente deixados no interior dos mesmos pertencentes
ao Condomnio ou usurio, que assumir inteira responsabilidade por tais eventos,
provocados pela m utilizao da garagem ou da rea de estacionamento para visitantes.

2.2.16- obrigatria a comunicao Administrao das placas dos automveis e


motocicletas a serem guardados no interior das garagens, visando facilitar a identificao
e comunicao pela Administrao de irregularidades que porventura estiverem
praticando ou prevenir danos.
Em caso de furto, roubo e/ou venda de
automvel/motocicleta, o condmino ficar obrigado a comunicar e/ou requerer a
baixa do veculo cadastrado junto administrao.

2.2.17- No se admitir o ingresso no interior da(s) garagem(s) de veculos que


apresentem anormalidades tais como motor produzindo rudos e/ou vazamentos de
combustvel e/ou leo, freios em mau estado, silenciosos, defeituosos ou fora das
especificaes originais do veculo e quaisquer outras anormalidades que possam
afetar as condies de segurana, tranqilidade e limpeza do Condomnio.

2.2.18 - A vaga-garagem vinculada poder ser alienada ou alugada de uma unidade


autnoma para outra unidade autnoma, vedada expressamente a alienao ou locao a
quem no
for condmino do edifcio. A alienao dever ser registrada no Cartrio
Imobilirio e cientificada, por escrito, ao Sndico, com a devida comprovao. A locao
tambm dever ser comunicada, com indicao do nome do condmino locatrio.

2.2.19- No permitido o ingresso nas garagens de automveis que apresentem


anormalidades que possam causar danos s partes comuns ou aos demais veculos.

2.2.20- proibido experimentar buzinas e, desde que possam perturbar o sossego de


moradores e usurios, rdio, equipamentos de som, e motores ou quaisquer
equipamentos que causem poluio sonora, etc. nas dependncias da(s) garagem(s).

2.2.21- Aquele que no obedecer sinalizao, s indicaes de trnsito na garagem ou


ocasionar quaisquer prejuzos ou transtornos a terceiros ficar sujeito s penas de lei
aplicveis ao caso, eximindo-se o Condomnio ou qualquer pessoa a ele vinculado de
qualquer nus relativo ocorrncia. O Condomnio no ter nenhuma responsabilidade
civil ou criminal por acidentes que venham a ocorrer com automveis ou contra terceiros,
ficando esta responsabilidade por conta exclusiva do proprietrio do veculo causador do
acidente.

2.2.22- Ao morador/condmino que possuir veculos estacionados nas garagens, sem


direito vaga. ser imputada multa pecuniria conforme estatudo no Captulo Das
penalidades.

2.2.23- expressamente proibida a lavagem de carros no interior da garagem do


primeiro piso, a qual no est preparada para a execuo deste servio, devendo o
morador dirigir-se ao segundo piso, onde poder faz-lo em locais previamente
designados pela Administrao do Condomnio. O servio poder ser executado pelos
moradores ou serviais do Condomnio, mas estes sempre fora de seu horrio de servio,
sendo vedado o uso de mangueiras ou qualquer outro utenslio que possa causar
desperdcio de gua, devendo ser utilizados baldes ou vasilhas de pequeno porte para tal
fim. Os transgressores, se condminos e/ou residentes, sero penalizados com as
sanes previstas neste Regimento Interno; se funcionrios com resciso do contrato de
trabalho, por justa causa.

2.2.24- No ser imputado ao Condomnio e/ou a qualquer pessoa a ele vinculada


qualquer dano, avaria ou furto de veculo e/ou objetos eventualmente deixados no
interior cio mesmo, enquanto estacionados na rea de visitantes, ficando a
responsabilidade a cargo do proprietrio do veculo.
2.3. DO ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES

2.3.1- Existem p.o Condomnio 56 (cinqenta e seis) vagas para automveis de


visitantes, assim distribudas: 41 vagas no pavimento trreo/acesso e 15 vagas no
subsolo, as quais sero utilizadas da
seguinte forma:

2.3.2- Somente nas vagas do pavimento de acesso podero ser estacionados os veculos
dos visitantes no Condomnio.

2.3.3- A entrada do visitante somente poder ser admitida com a autorizao prvia do
proprietrio
ou
inquilino,
o
qual
dever encontrar-se no Edifcio, ou
excepcionalmente esta autorizao dever ser efetuada por escrito no momento da
ausncia do morador, mas no se admitir em hiptese alguma autorizao permanente
ou para dias posteriores, ou quando ficar caracterizado mero favorecimento para
conhecidos, sem qualquer conotao de visita,
assumindo o Condmino que
autorizou a entrada.

2.3.4- Ao entrar no Edifcio, o visitante receber um carto, que dever ser colocado no
pra-brisa do veculo enquanto estiver estacionado no interior do Condomnio, visando
sua rpida localizao em caso de necessidade.

2.3.5- Quando da sada do Condomnio, o visitante restituir segurana o carto de


estacionamento de visitantes. Na guarita principal devero ser anotados o horrio de
sada do visitante e a placa
de veculo.

2.3.6- No ser admitido o estacionamento de veculos fora das vagas demarcadas sob
nenhum pretexto.

2.3.7- Fica vedada a possibilidade de reserva antecipada de vagas de estacionamento.

2.3.8- Uma vez ocupadas todas as 46 (quarenta e seis) vagas reservadas aos visitantes,
no ser permitido o ingresso de veculos de visitantes no interior do Condomnio, sob
nenhuma alegao.

2.3.9- No ser imputado ao Condomnio e/ou qualquer pessoa a ele vinculada qualquer
dano, avaria ou furto de veculo e/ou objetos eventualmente deixados no interior do
mesmo, enquanto estacionado na rea de visitantes, ficando a responsabilidade a
cargo do proprietrio do veculo.

2.3.10 - proibido o estacionamento de veculos de visitantes no interior das garagens


do Condomnio, as quais so reservadas exclusivamente ao uso dos Condminos,
2.4 - DO PLAYGBOUND E REAS AJARDINADAS

2.4.1- O Condomnio possui playground composto de brinquedos para uso infantil (01 a
07 anos), bem como reas de lazer e ajardinadas para uso de seus moradores e
visitantes, a saber.

2.4.2- O horrio de funcionamento do playground ser de O8:00h s 22;00h, aps o que


ser reduzida a iluminao e vedada a utilizao quando causar barulho nocivo ao
sossego e repouso dos moradores de Condomnio.

2.4.3- Cabe Administrao, quando necessrio para a execuo de obras ou


servios, alterar o horrio normal estabelecido.Em tal caso, ser afixado no quadro de
aviso o novo horrio a prevalecer.

2.4.4- A presena ou permanncia de pessoas estranhas ao Condomnio no playground


ficar condicionada ao acompanhamento por moradores, responsabilizando estes por
danos ou prejuzos que
possam ocorrer s pessoas que o utilizam ou aos equipamentos nele existentes.

2.4.5- O Condomnio responsvel por dano s dependncias do playground obriga-se a


pagar o valor apurado pela Administrao, sujeitando-se, em caso de recusa, cobrana
judicial e multa prevista na Conveno.

2.4.6- proibido o uso do playground de modo que possa perturbar ou interferir no


direito de outras pessoas de desfrutarem do mesmo,
2.5

- DOS COLETORES E COMPACTADORES DE LIXO

2.5.1- O Condomnio possui coletores e compactadores de lixo. Cabe aos moradores ou


aos seus serviais usarem os tubos coletores de lixo de modo que os detritos, que neles
devero ser lanados, estejam devidamente acondicionados em sacos plsticos fechados.

2.5.2- proibido lanar pelos tubos coletores de lixo objetos tais como: produtos
qumicos, munies, explosivos, pilhas, baterias, latas, vidros, garrafas, caixas, caixotes,
entulhos, materiais slidos de grande volume e tudo o mais que possa pr em risco os
equipamentos compactadores e/ou quem tiver de oper-los. Tais materiais devero ser
deixados, convenientemente limpos, no compartimento do coletor para serem recolhidos,
diariamente, pelos funcionrios do Condomnio, que iro selecion-los por espcie.

2.5.3 - Os empregados domsticos devem ser instrudos no sentido do fiel cumprimento


destas recomendaes; bem como para que evitem sujar as paredes e o piso dos
corredores ao transportarem o lixo.

2.5.4- proibido lanar quaisquer objetos ou lquidos sobre a via pblica, rea ou ptio
interno.

2.5.5- proibido lanar quaisquer materiais, objetos, resduos, restos ou detritos nas
partes comuns do conjunto, ficando responsveis pelas conseqncias dessa infrao os
que assim procederem.

2.5.6- A inobservncia pelo Condmino ou seus empregados das regras de


comportamento estabelecidas para a utilizao dos coletores de lixo e compactadores
acarretar para o seu transgressor a multa
conforme previsto no Captulo IX das penalidades.

3 - DAS REAS E ATIVIDADES DE RECREAO

O Condomnio provido de reas especiais destinadas s atividades scio-recreativas,


onde sero admitidos todos os residentes, condminos ou no, e seus respectivos
convidados.
3.1 - DA PISCINA E SUA UTILIZAO

3.1.1 - O uso da piscina privativo dos moradores e seus convidados, e sua utilizao
obedecer ao disposto no Decreto-Lei n 4.447/81 - Normas sobre o controle e
fiscalizao de piscinas - publicado no DOERJ de 17-08-81, parte 1.

3.1.2- Os danos causados por convidados quando da utilizao da piscina sero de


responsabilidade dos respectivos condminos.

3.1.3- Fica proibido o uso da piscina por portadores de molstia infecto-contagiosa ou


transmissvel, podendo a Administrao, quando entender necessrio, exigir atestado
mdico dos usurios.

3.1.4- Os usurios da piscina que se comportarem de forma atentatria moral e aos


bons costumes sero retirados da mesma.

3.1.5- proibido o uso da piscina por pessoas untadas com leo de bronzear ou qualquer
produto similar que possa prejudicar o correto funcionamento das bombas e filtro nelas
existentes.

3.1.6- proibido fazer refeies no interior e bordas da piscina, sendo permitido apenas
o consumo de sanduches, salgadinhos e bebidas nas reas estabelecidas pelo
Condomnio, servidos em pratos
e copos plsticos, pelos funcionrios do bar e/ou pelos moradores.

3.1.7- Somente ser permitido o uso de aparelhos sonoros na rea da piscina quando
no prejudiquem o sossego dos demais usurios.

3.1.8 - E proibida a utilizao da piscina para a promoo de festas de qualquer


natureza, salvo quando promovidas pela Administrao do Condomnio, ou autorizadas
pelo Sndico, desde que no prejudiquem os demais moradores. expressamente vedada
a utilizao de garrafas e/ou outros utenslios de vidro nas dependncias da piscina e/ou
suas imediaes.

3.1.9 - proibida a prtica de jogos esportivos na piscina tais como, frescobol, peteca,
bola ou qualquer outro que possa interferir na segurana, sossego ou bem-estar dos
demais usurios, tambm proibido o uso de pranchas e bias que apresentem perigo
aos demais usurios, aparelhos de mergulho e/ou acessrios, como nadadeiras etc.

3.1.10- proibida a freqncia da piscina


desacompanhados de pais ou responsveis.

por

menores

de

10

(dez)

anos

3.1.11- A utilizao da piscina permitida apenas das O8:OOh s 17:00h. de tera-feira


a sbado, domingos e feriados, podendo este horrio ser estendido, a critrio da
Administrao.
A piscina permanecer fechada para fins de limpeza, manuteno e
tratamento de gua, um dia por semana, segunda-feira, exceto quando coincidir com
feriado. A utilizao das piscinas fora do horrio previsto neste regulamento isenta o
Condomnio de qualquer responsabilidade caso ocorram acidentes com as pessoas que
indevidamente insistirem em utiliz-las sem a presena do guardio.

3.1.12- A administrao, por necessidade, poder modificar os dias e horrios de


funcionamento da piscina, devendo afixar nos quadros de aviso as alteraes realizadas.

3.1.13 - Os equipamentos e demais pertences da piscina constituem patrimnio do


Condomnio, ficando sob a guarda e responsabilidade do empregado designado para tal
funo.

3.1.14- A Administrao tem plenos poderes para tomar as medi das que julgar
convenientes para a manuteno da ordem no uso da piscina.

3.1.15- Os mveis e utenslios da piscina (cadeira, mesas, etc.) no podero ser


retirados nem utilizados para fins diversos daqueles a que se destinam de suas
imediaes.

3.1.16- Os usurios devero utilizar a ducha e o lava-ps antes de ingressarem na


piscina.

3.1.17- No ser permitido o ingresso de pessoas em trajes desapropriados na piscina.

3.1.18- No ser permitido o ingresso de animais de qualquer espcie na rea da piscina.

3.2 - DA SAUNA, SALA DE REPOUSO E SUAS UTILIZAES

3.2.1- O Condomnio possui duas saunas (uma a vapor e outra seca) de uso misto, sendo
exclusivas de moradores, seus dependentes e convidados.

3.2.2- O uso das saunas privativo dos moradores e seus convidados quando
acompanhados pelos mesmos.

3.2.3- terminantemente proibido o uso das saunas por menores de 12 anos quando
desacompanhados de seus pais ou responsveis, ficando o Condomnio isento de
qualquer responsabilidade quando as saunas forem indevidamente usadas pelos menores
acima indicados, em desconformidade com a vedao prevista neste regulamento.

3.2.4- O horrio de funcionamento ser durante a semana, exceto segunda-feira, quando


no coincidir feriado, de 18:00h s 22:00h, nos sbados, domingos e feriados, de
10:00h s 22;00h, ou em outros horrios a serem estabelecidos pela Administrao.

3.2.5- As cadeiras, mesas, espreguiadeiras e demais mveis e utenslios das saunas no


podero ser retirados de seus lugares nem utilizados para fins diversos aos que se
destinam.

3.2.6- proibido fumar, barbear-se ou ensaboar-se no interior das salinas e sala de


repouso.

3.2.7- A aplicao de essncia aromtica dever ser sempre feita utilizando-se


vaporizador ambiental e nunca diretamente sobre o forno eltrico, a fim de evitar a
queima das resistncias do mesmo.

3.2.8 - O Condomnio no ser responsvel por quaisquer ocorrncias com menores


nas saunas, sendo proibida a presena de menores de 12 (doze) anos desacompanhados
de seus responsveis,

3.2.9 - Os danos causados por convidados quando da utilizao das saunas sero de
responsabilidade dos respectivos condminos.
3.3 - DO SALO DE FESTAS E CHURRASQUEIRA

3.3.1 - O Condomnio possui um salo de festa e uma churrasqueira, cuja utilizao


observar as seguintes regras:

3.3.2-A requisio do Salo de Festas ou Churrasqueira s poder ser feita por


condminos ou inquilinos para promoo de pequenas atividades sociais, festas, recepo
ou aniversrios, sendo vedada a cesso do salo ou churrasqueira para atividades
polticas ou partidrias, religiosas, mercantis e jogos considerados de azar pela legislao
pertinente.
3.3.3 A cesso de uso do salo de festas ter durao de 24hs,das 10;00h s 10:00h do
dia subseqente ao evento, a da churrasqueira ser de 10:00h s 00:30h.
3.3.4- No salo de festas e na rea da churrasqueira o uso de aparelhos sonoros ser
limitado at s 22:00h; aps este horrio o uso deve ser feito com moderao em
observncia Lei do Silncio, sujeitando-se s sanes penais, civis e administrativas.

3.3.5- Para realizar reserva dos dias e horrios para o uso do salo de festas, copa e
churrasqueira, os proprietrios ou inquilinos devero procurar a Administrao para
agenciamento de uso. A utilizao do salo ou churrasqueira ficar condicionada
solicitao feita por
escrito Administrao, com antecedncia mnima de 07 (sete) dias. Havendo mais de
uma solicitao de reserva para o mesmo dia. A preferncia ser para o primeiro
solicitante.

3.3.6 - E vedada a cesso e/ou uso do salo de festas e churrasqueira para


comemoraes particulares dos condminos nas seguintes datas tradicionais, bem assim
a terceiros, parentes dos condminos ou no.

a)

vspera e dia de Natal;

b)vspera e dia de Ano-Novo;


c)

dias de carnaval;

3.3.7- A cesso de uso do salo de festas e da churrasqueira est condicionada prvia


assinatura, por parte do condmino, de um termo de responsabilidade, onde ficar
expressamente consignado haver recebido as referidas dependncias e utenslios cedidos
pelo Condomnio para tal fim em perfeitas condies de uso. Assumindo integralmente o
nus de qualquer dano que venha ser registrado desde a entrega do salo ou
churrasqueira, inclusive os causados por familiares, convidados, prepostos, pessoal
contratado e serviais. O condmino ficar responsvel ainda pelo pagamento da taxa
estipulada pela Administrao.

3.3.8- O condmino que tiver a reserva para o uso do salo ou churrasqueira, com o
devido agenciamento da cesso de uso, ter a exclusividade de utilizao dos referidos
espaos.

3.3.9 - Durante o perodo de uso, o salo de festas e/ou churrasqueira ficaro sob a
responsabilidade de seus usurios, que devero assinar o livro prprio de registro de uso.

3.3.10- No ser permitida a perfurao de tetos e paredes do salo de festas para a


fixao de arranjos decorativos, ficando os reparos de eventuais danos a cargo dos
usurios infratores.
3.3.11- Os usurios do salo de festas e/ou churrasqueira devero respeitar os nveis de
decibis indicados pelas normas legais, sobretudo nos horrios noturnos.

3.3.12- Ao trmino da cesso de uso, o morador, em conjunto com um funcionrio do


Condomnio, para tal designado pela Administrao, efetuar uma conferncia das
instalaes e equipamentos das reas

utilizadas.

3.3.13- A avaliao dos prejuzos causados ao Condomnio, para efeito de ressarcimento


por parte do requisitante, ser feita atravs de coleta de preos entre firmas, habilitadas
execuo dos servios de
reparo ou reposio das instalaes e de utenslios.

3.3.14- A recusa do pagamento relativo ao ressarcimento das despesas havidas com a


reparao dos danos causados acarretar alm de incidncia de correo monetria o
acrscimo de 20% (vinte por cento) no montante dos danos apurados e a cobrana
judicial do dbito, com o pagamento de custos e honorrios advocatcios, bem como a
perda do direito de requisio do salo de festas e churrasqueira at o cumprimento das
obrigaes.

3.3.15- O condmino usurio do salo ou churrasqueira dever orientar seus convidados


no sentido de que no utilizem outras reas comuns do Condomnio que no faam parte
do salo ou churrasqueira, especialmente piscinas e saunas.

3.3.16- O requisitante assumir, para todos os efeitos legais, a responsabilidade pela


manuteno do respeito e das boas normas de conduta e convivncia social no decorrer
das atividades, comprometendo-se a reprimir abusos e excessos e a afastar pessoas
cuja presena sejas considerada inconveniente.

3.3.17- O condmino inadimplente junto ao Condomnio no poder reservar as reas do


salo de festas e churrasqueira,
3.4 - DA SALA DE GINSTICA

3.4.1 - Esta rea de uso gratuito e exclusivo dos condminos, sendo vedado seu uso
para convidados.

3.4.2 - Os equipamentos so de propriedade de todos os condminos, que se obrigam


a zelar pela sua conservao.

3.4.3 - recomendado que o condmino interessado na prtica de ginstica ou


musculao consulte, previamente, um medico para avaliao de sua sade.

3.4.4- O Condomnio no se responsabiliza por eventuais danos fsicos sofridos pelos


usurios, quando do uso inadequado, ou no, dos aparelhos instalados.

3.4.5- No permitida a entrada de animais na sala de ginstica.

3.4.6 - No permitido fumar na sala de ginstica.

3.4.7- No permitida a utilizao em trajes de banho, bem como a prtica de ginstica


sem camisa, descalo ou at mesmo com chinelo
de dedos.

3.4.8- No intuito de preservar o piso existente, fica vedado o uso de halteres


particulares.

3.4.9- Os aparelhos no devem ser utilizados aps o banho de mar, visto que a gua
salgada e a areia diminuem a vida til dos aparelhos de ginstica.

3.4.10- No so recomendadas a permanncia e a utilizao da sala de ginstica por


menores de 14 (quatorze) anos, sem que o mesmo esteja acompanhado do seu
responsvel.

3.4.11- A utilizao dos aparelhos instalados, por menores de 14 (quatorze) anos, de


total responsabilidade dos responsveis por esses menores.

3.4.12- A sala de ginstica funcionar diariamente das 08:00h s 22:00h, mediante


solicitao de utilizao recepo.

3.4.13- Recomendamos aos Srs. Usurios o respeito ao prazo de utilizao de 30 (trinta)


minutos para os aparelhos, de forma a permitir igualdade de uso para todos.

3.5 - DA REA EXTERNA - JARDINS, QUIOSQUES E QUADRAS ESPORTIVAS.

3.5.1- Para obteno do Habite-se, o Condomnio do Edifcio Barbacena urbanizou a rea


externa ao prdio, construindo quiosques, quadras e jardins.

3.5.2- Devido no-participao dos demais prdios na construo, inteno do


Condomnio limitar sua utilizao aos condminos do Edifcio Barbacena, para o que
promover a manuteno dos
equipamentos e a conservao das rvores e dos jardins.

3.5.3. Assim, passam a ser responsabilidade de todos os condminos a manuteno e a


conservao, respondendo perante o Condomnio pelos danos que vierem a causar
referida rea externa.

3.5.4 - O perodo de uso das quadras ser de 09:00h s 22.00h. ou de acordo com os
horrios programados previamente pela Administrao.
3.5.5 - O condmino que desejar utiliz-la dever solicitar ao funcionrio da
Administrao para que este providencie a abertura da mesma e os acessrios
necessrios para a sua utilizao.

3.5.6 - Os acessrios da quadra polivalente ficaro sob a responsabilidade do usurio que


os solicite, devendo ao trmino do uso ser devolvidos a Administrao. Aps a utilizao
o usurio dever informar Administrao para o fechamento da mesma.

3.5.7- A quadra de uso exclusivo dos proprietrios e seus convidados, estando proibida
sua utilizao por empregados ou serviais, ou pessoas estranhas ao Condomnio.

3.5.8- No permitido o uso ou porte de garrafas, copos ou de quaisquer outros


utenslios de vidro, bem como qualquer tipo de alimento nas dependncias da mesma.

3.5.9- Podero ser exercidas na quadra as seguintes modalidades de esportes:

a) futebol infantil,
b) futebol adulto,
c) vlei infantil,
d) vlei adulto.

3.5.10- O Condomnio, excepcionalmente, poder determinar a interdio da quadra por


ocasio de eventos especiais, bem como
prorrogar ou reduzir o horrio de utilizao da mesma por motivos que entender
justificados.

3.5.11- A quadra ser automaticamente interditada na ocorrncia de chuvas. Aps a


cessao da chuva, a quadra s ser liberada pela
Administrao quando estiver em condies de ser usada, de forma a evitar acidentes e
no prejudicar a conservao da mesma,

3.5.12- No uso da quadra, vedada a utilizao de sapatos ou outra tipo de calado que
no seja o tnis, a fim de no danificar o piso, e tambm jogar descalo.

3.5.13- O tempo de cada atividade por determinado grupo de moradores no poder ser
superior a 30 minutos,visando sua utilizao por outros condminos, salvo quando no
houver outros moradores que queiram utiliz-la.

3.5.14- A ordem de entrada nas quadras ser controlada pelas inscries feitas num
quadro de reservas afixado em local apropriado e
visvel, mediante a utilizao de carto de identificao, a ser entregue somente ao
condmino ou inquilino.

3.5.15- Em hiptese alguma poder haver convidados na quadra sem que o condmino
anfitrio esteja presente no local.

3.5.16- Enquanto estiver jogando vedado a qualquer condmino utilizar seu nome e
seu carto para marcar partidas posteriores.

3.5.17 terminantemente proibido o uso da quadra para outras finalidades que no


sejam aquelas especificamente a que se destina.

3.5.18- noite, a luz s ser ligada quando tiver no mnimo 4(quatro) pessoas
moradoras para a prtica de esporte.

3.5.19- No poder haver torneios e jogos cujos integrantes no sejam moradores do


Condomnio.
4 - DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS
4.1 -DOS DIREITOS

Constituem direitos dos condminos, seus inquilinos e respectivos familiares (entendidos


como tais os que com ele coabitarem):

4.1.1- Usar, gozar e dispor das respectivas unidades autnomas, bem como das vagasgaragem vinculadas a seu apartamento e s partes comuns do Condomnio como melhor
lhe aprouver, desde que no prejudiquem a segurana e solidez do edifcio, que no
causem danos, no comprometam a boa ordem,
a moral,
a higiene e a
tranqilidade dos demais condminos e no infrinjam as normas legais e/ou as
disposies da conveno, do Regimento Interno e das Normas de Procedimento.

4.1.2- Usar e gozar das partes comuns da edificao, desde que no impeam idntico
uso e gozo por parte dos demais condminos com as mesmas restries da alnea
anterior.

4.1.3- Examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da administrao e pedir


esclarecimento ao Sndico.

4.1.4- Comparecer s Assembleia s e nelas discutir, votar e ser votado, sendo que com
relao ao locatrio dever ser observado a disposto nas Leis 8.24/91 e 4.591/64

4.1.5-Utilizar os servios da portaria, desde que no perturbem a sua ordem nem


desviem os empregados do Condomnio para servios de suas unidades autnomas.

4.1.6- Denunciar ao Sndico ou Administrao qualquer irregularidade observada,


bem como sugerir alguma medida administrativa.

4.1.7 - Utilizarem-se das partes comuns do Condomnio, bem assim ter acesso s reas
de recreao nos horrios estipulados e segundo as regras deste Regulamento e/ou
outras que venham a ser
baixadas.
4.2 - DOS DEVERES

Constituem deveres dos condminos, seus inquilinos e respectivos familiares (entendidos


como tais que com eles coabitarem);

4.2.1- Cumprir e fazer cumprir a Conveno e o presente Regimento Interno


normas de Procedimento editadas pela administrao.

as

4.2.2- Contribuir para as despesas comuns do edifcio na proporo constante


na Conveno do Condomnio, efetuando o recolhimento nas ocasies oportunas.

4.2.3 - Guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, no as usando
nem permitindo que as usem. bem como as unidades autnomas, para fins diversos
daqueles a que se destinem.

4.2.4- Zelar pela moral e bons costumes.

4.2.5- Evitar todo e qualquer ato ou fato que possa prejudicar o bom nome do
Condomnio e o bem-estar de seus ocupantes, tomando, se necessrio for, sob sua
exclusiva responsabilidade,
inclusive financeira, as providncias para desalojar o
locatrio ou cessionrio
que se tornar inconveniente.

4.2.6- No usar as respectivas unidades autnomas nem alug-las ou ced-las para


atividades ruidosas, ou para instalao de qualquer atividade ou depsito de objeto
capaz de causar dano ao prdio ou incmodo aos demais moradores.

4.2.7- No alugar ou ceder as unidades e, ou autorizar a pessoas de vida duvidosa ou de


maus costumes, nestes compreendidos a embriaguez e a toxicomania,
em
qualquer de suas formas. Nos respectivos contratos de locao os proprietrios se
obrigam a inserir
uma clusula a esse respeito.

4.2.8- No alugar ou ceder as unidades para clubes de jogo, de dana, carnavalescos ou


quaisquer outros agrupamentos, inclusive os de fins polticos.

4.2.9- Fazer constar nos contratos de locao ou outros quaisquer em que forem cedidos
a terceiros o uso de apartamentos, clusula obrigando o cumprimento do disposto na
Conveno, no presente Regulamento Interno e Normas de procedimento editadas
pela Administrao, pelo que o condmino ficar solidariamente
responsvel.

4.2.10 - Comunicar por escrito ao Sndico o nome do inquilino ou cessionrio de sua


unidade, fornecendo o endereo de sua residncia e telefone, bem como nome e
endereo da Administrao da locao, quando houver.

4.2.11 - No fracionar a respectiva unidade autnoma, para o fim de alienao ou


locao e/ou sublocao a mais de urna pessoa separadamente, sob qualquer forma, de
quartos ou dependncias de apartamentos.

4.2.12 - proibido mudar a forma externa da fachada correspondente a cada


apartamento.

4.2.13 - proibida a colocao de anncios, antenas de TV e antenas de rdio amador,


placas, avisos ou letreiros de qualquer espcie nas reas externas ou dependncias
internas do Edifcio, salve os quadros de avisos do prprio Condomnio.

4,2,14- proibido colocar nas varandas, janelas ou reas externas vasos, tapetes, cordas
de roupas ou quaisquer outros objetos que prejudiquem a esttica do Edifcio ou que
possam representar risco segurana de pessoas e bens.

4.2.15- Estender ou secar roupas, tapetes, lenis nas janelas ou em quaisquer outros
lugares, visveis ao exterior.

4.2.16- Lanar lixo por outro lugar, que no seja o tubo prprio.

4.2.17-Usar das unidades para enfermarias, oficinas, laboratrios ou para qualquer


instalao perigosa ou que produza incmodo, ou que importe majorao do prmio de
seguro.

4.2.18- Decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores


diversas das empregadas no edifcio.

4.2.19- vedado permitir a instalao na respectiva unidade autnoma de equipamentos


ou maquinismos de grande porte, bem assim utilizar aparelhos de qualquer natureza que
no tenham sido aprovados pelas autoridades competentes e que possam afetar as
condies residenciais do edifcio.

4.2.20- No permitido instalar rdios transmissores/receptores, bem com antenas


privativas nas partes comuns do condomnio. Igualmente nas unidades autnomas
quando nessas possam causar interferncias nos equipamentos existentes no edifcio ou.
de alguma
forma, prejudicar as condies residenciais dos mesmos, inclusive no aspecto esttico.

4.2.21- Evitar a instalao de aparelhos de ar-condicionado em locais diversos dos


previstos na construo, bem como fios e condutores de qualquer espcie nas paredes
comuns dos edifcios.

4.2.22 - Exibir cartazes de anncios, inscries ou quaisquer outros letreiros de


publicidade, inclusive propaganda eleitoral, nas janelas das fachadas, portas, escadas ou
em quaisquer outros lugares.
4.2.23- Utilizar-se de alto-falantes. ou de instrumentos de msica em som alto,
perturbador, que exceda a medida normal de tolerncia, acima do nmero de decibis
indicado por especialistas ou pelas normas legais, sobretudo nas horas destinadas ao
descanso (das 22;00h s 07:00h), ou perturbar o sossego dos edifcios e/ou de seus
moradores por qualquer outro modo dentro de tais horas.

4.2.24- obrigatrio o reparo em 48:00h de vazamentos ocorridos na canalizao que


sirva a cada unidade autnoma, assim como de infiltraes em paredes e pisos, sendo de

responsabilidade do condmino os danos que venham a ocorrer em partes comuns ou em


outros apartamentos.
Os moradores que se ausentarem devem indicar o endereo onde a Administrao
poder dispor de chaves para ter acesso respectiva unidade em caso de urgncia
comprovada. Se isto no ocorrer, poder a Administrao tomar as providncias
necessrias para o ingresso no apartamento, com a contratao de chaveiro para
abertura das portas, cujas despesas sero suportadas pelo condmino que no
comunicar o local onde possa ser localizado com facilidade.
4.2.26 - obrigatria, por parte dos condminos, a comunicao prvia por escrito
Administrao da execuo de obras em seus apartamentos com antecedncia mnima de
10 (dez) dias.
4.2.27 - A troca ou raspagem de
assoalhos,
polimento
de mrmores, uso de
furadeiras e demais obras nos apartamentos que possam produzir rudos suscetveis de
incomodar os demais vizinhos devero ser previamente comunicados Administrao e
s sero permitidos quando realizados de segunda a sexta-feira, exceto feriado, das
09:00h s 17:00h. Fora deste perodo, s sero permitidas obras de emergncia aps a
devida autorizao da Administrao.
4.2.28- Os reparos em instalaes internas da unidade autnoma devero ser feitos
somente at s linhas troncos, sendo de responsabilidade do proprietrio os gastos
oriundos do trabalho.
4.2.29- Os reparos que atinjam reas comuns s podero ser feitos com prvio
consentimento da Administrao, desde que no afetem a segurana de edifcio.
4.2.30- proibido a qualquer funcionrio do Condomnio aceitar chaves dos
apartamentos em caso de ausncia ou mudana de moradores, sem autorizao prvia
da Administrao, e, caso ocorra, o Condomnio no responder por qualquer prejuzo
causado ou alegado pelo morador, sendo de sua inteira responsabilidade a entrega das
chaves de sua unidade ao funcionrio.
4.2.31- proibido atirar restos de comidas, matrias gordurosas, objetos e produtos no
solveis nos aparelhos sanitrios ou ralos dos apartamentos, respondendo o condmino
pelo entupimento de tubulaes e demais danos causados ao edifcio.
4.2.32- S permitido o uso de foges e aquecedores eltricos ou a gs canalizado.
4.2.33- As portas de cada apartamento devero ser mantidas fechadas, no sendo
responsvel o Condomnio por furtos que venham a ocorrer, tanto nas unidades
autnomas quanto nas partes comuns, por inobservncia desta determinao.
4.2.34- obrigatria a comunicao imediata Administrao e autoridade competente
de ocorrncia de qualquer molstia infecto-contagiosa em morador do edifcio.
4.2.35- vedada a queima de fogos de artifcio de qualquer natureza, bem como soltar
bales e pipas na respectiva unidade autnoma ou nas dependncias comuns.
4.2.36- Cooperar com o Sndico no sentido de se manter a boa ordem e o respeito
recprocos.

4.2.37- Dar livre ingresso em seu apartamento ao Sndico ou seus prepostos para o
servio de reparao e verificao do que for necessrio, para fins de inspeo ou
realizao de trabalhos relativos estrutura geral do Edifcio, sua segurana e solidez,
bem como a realizao de reparos em instalaes, servios e tubulaes de unidades
vizinhas, ou para evitar-se vazamentos em torneiras, sifes, caixa de descarga ou
chuveiros, em evidente desperdcio de gua, cujos reparos realizados sero cobrados do
condmino no ms subseqente.
4.2.38- No permitido utilizar os jardins e canteiros do Condomnio de qualquer modo,
bem como retirar plantas ou mudas dos mesmos ou atingi-los com atos predatrios.
4.2.39- proibido a cada Condmino e a seus familiares, aos empregados, visitantes,
inquilinos, comodatrios ou sucessores:
a) Descumprir as boas normas no uso do respectivo apartamento, bem como no uso
das coisas e partes comuns, ou usar ou permitir que sejam usadas para fins diversos
daqueles a que se destinam.
b)Remover o p de tapetes ou de cortinas, ou de partes dos apartamentos, seno por
meios que impeam a sua disperso.
c) Estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer
lugares que sejam visveis do exterior, ou de onde estejam expostos com riscos de cair.
d)Colocar vasos nas janelas e sacadas.
e) Manter nos respectivos apartamentos substncias, instalaes ou aparelhos que
causem perigo segurana e solidez do edifcio, ou incmodo aos demais condminos.
f) Deixar de contribuir para as despesas comuns para o rateio de dficit oramentrio,
para as cotas extras.
g) Deixar de contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembleia Geral, na
forma e na proporo que vier a ser estabelecida.
h) A utilizao de botijes de gs nas reas autnomas e de uso comum.
4.2.40- Cada condmino se obriga reparar qualquer vazamento em tubulaes de
qualquer tipo originrio de sua unidade, inclusive de tubulaes colocadas abaixo do
piso
do
prprio
apartamento, responsabilizando-se por danos causados a outros
apartamentos ou a coisas comuns, no caso de no serem efetuados tais servios.
Qualquer vazamento que ocorra no telhado do prdio para os apartamentos de baixo
ser corrigido pelo Condmino, cabendo ao Sndico ou Administrao mandar
reparar por conta do Condomnio tambm os estragos causados nos apartamentos
prejudicados.
4.2.41- obrigatria a solicitao por escrito, cie autorizao Administrao, por
motivo de segurana da estrutura do prdio, de qualquer modificao a ser feita
internamente nos apartamentos ou coberturas do Condomnio, devendo a autorizao da
Administrao tambm ser dada por escrito para efeito da comprovao.
4.2.42- Quaisquer alteraes no projeto original da unidade que atentem contra as
recomendaes de segurana das concessionrias de servio pblico sero de
responsabilidade exclusiva do condmino que as realizar, ficando responsvel inclusive

por quaisquer multas que venham a ser aplicadas


referidas alteraes.

ao Condomnio com base nas

4.2.43 - proibido locar ou sublocar, sob qualquer forma, quartos ou dependncias dos
apartamentos.
5 DOS FUNCIONRIOS
Os funcionrios do Condomnio Residencial Barbacena devem observar as presentes
instrues internas, das quais no podero alegar ignorncia quando de qualquer
transgresso de seus dispositivos, que so os seguintes:
5.1 GERAL
5.1.1- O Condmino empregar funcionrios para o desempenho de seus servios,
podendo todavia contratar empresas ou autnomos para executarem servios eventuais
ou a sua execuo, e recomendar sua contratao.
5.1.2- proibido utilizar, para interesse particular, os servios dos empregados do
Condomnio, mesmos em suas folgas, ficando o funcionrio sujeito advertncia e,
reincidente, demisso.
5.1.3 - obrigao de todos os funcionrios cumprimentar respeitosamente os
condminos, moradores e demais superiores hierrquicos.
5.1.4- Nenhum funcionrio, seja qual for a sua funo, poder se apresentar para incio
do seu trabalho sem ter feito barba, sem estar com o cabelo cortado e penteado e com
os sapatos e uniforme rigorosamente limpos e corretos. Para o pessoal feminino, cabelos
bem
cuidados, maquilagem, unhas tratadas e perfume discreto.
5.1.5- As atitudes e as posturas relaxadas no so permitidas, principalmente nas
dependncias freqentadas pelos proprietrios e/ou moradores.
5.1.6- Nenhum funcionrio poder ler jornais, revistas, livros ou ligar aparelhos sonoros
durante o seu horrio de trabalho.
5.1.7- Objetos ou dinheiro porventura achados nas dependncias do Condomnio, pelos
funcionrios, ou achados por outrem, devero ser imediatamente
levados

Administrao, para que sejam encaminhados aos seus legtimos donos ou registrados
em livro prprio para oportuna entrega dos mesmos.
5.1.8- Qualquer problema particular do funcionrio e que tenha relao com o trabalho
deve ser encaminhado ao chefe imediato, para que seja examinado e encontrada a
soluo adequada.
5.1.9- As dependncias, instalaes e os aparelhos destinados aos funcionrios devero
ser mantidos rigorosamente limpos em perfeito funcionamento.
5.1.10 - Todo o funcionrio, em qualquer nvel hierrquico, quando por motivo justificvel
tiver de chegar atrasado ou faltar ao servio,dever comunicar ao chefe imediato, o mais
depressa possvel, a fim de que a substituio seja providenciada, sem prejuzo do
servio do Condomnio.

vedado aos funcionrios marcarem o carto de ponto de outro funcionrio. A


desobedincia desta norma significa JUSS causa para demisso imediata.
5.1.11 - Sempre que mudar de residncia o funcionrio dever comunicar no prazo
mximo de (trs) dias o seu novo endereo Administrao do Condomnio.
5.1.12 - Os funcionrios so os responsveis diretos pelos materiais, uniforme e
dependncias que lhes forem confiados, devendo conserv-los em perfeito estado,
obrigando-se a indenizar o Condomnio em caso de perda, dano ou inutilizao total ou
parcial.
5.2 - EXPRESSAMENTE PROIBIDO A TODOS OS FUNCIONRIOS
5.2.1- Fumar nas dependncias destinadas aos condminos e moradores, na presena do
Sndico, conselheiros e administradores, bem como nas copas e cozinhas.
5.2.2- Falar em voz alta, proferir palavras de baixo calo, em qualquer dependncia do
Condomnio, bem corno cantar, assobiar ou mascar chiclete.
5.2.3- Receber ligaes "a cobrar" seja qual for a hora, circunstncia ou destinatrio,
bem como usar os telefones do Condomnio para receber ou fazer ligaes particulares,
salvo para comunicao urgente e rpida com a prpria famlia e, assim mesmo, s
podendo usar os telefones colocados nas dependncias de servios e com a autorizao
de chefe de setor ou da Administrao e mediante pagamento das despesas que venha a
ocasionar.
Permitir o uso dos telefones da recepo por terceiros sem motivo relevante, o que
somente ser aceito por moradores e hspedes em ligaes de emergncia, interna ou
externa quando locais, devendo ser feitas pelo funcionrio responsvel, em servio, na
recepo.
5.2.4- Transitar, entrar e permanecer em dependncias estranhas do seu setor de
trabalho salvo quando em servio, ou utilizar indevidamente mveis, equipamentos ou
instalaes do Condomnio em seu prprio setor de trabalho.
5.2.5- Servir-se ou ser servido de alimentos ou bebidas nas copas, cozinhas,
restaurantes ou bares. As refeies dos funcionrios s podero ser feitas no lugar e nas
horas estipuladas pela Administrao do Condomnio, j fixadas. No refeitrio devero ser
observadas as normas de boa educao e higiene.
5.2.6- Utilizar-se dos mveis
condminos e moradores.

ou

dependncias

exclusivamente

destinadas

aos

5.2.7- Abandonar o seu setor ao fim do turno, sem que o mesmo seja ocupado pelo
substituto iegal. Em caso de ausncia deste, o funcionrio dever comunicar-se com a
Administrao para as devidas e necessrias providncias.
5.2.8- Est proibida a sada de todos os funcionrios durante o expediente de servio,
exceto com autorizao do Gerente, e este ltimo somente com autorizao do Sndico,
ou na sua ausncia, o Subsndico ou Presidente do Conselho.
5.2.9- Permanecer no Condomnio fora do horrio de trabalho,salvo para tratar de
assuntos ligados ao trabalho e, mesmo assim, com a autorizao da Administrao.

5.2.10 - Fazer brincadeiras durante a sua permanncia no Condomnio mesmo fora de


seu turno de trabalho.
5.2.11 -Entrar em qualquer dependncia funcional do Condomnio quando estiver
suspenso de servio ou no seu dia de descanso semanal.
5.2.12- Fazer qualquer propaganda poltica ou religiosa, bem corno idealizar, efetivar,
incitar os colegas ou tomar parte em qualquer insubordinao coletiva.
5.2.13- Fazer uso de bebidas alcolicas no prdio, mesmo no estando em servio.
5.2.14- Efetuar nas dependncias do Condomnio venda ou compra de qualquer artigo a
colega ou a qualquer pessoa.
5.2.15- Entrar e sair por outro local que no seja a guarita do Condomnio.
5.2.16- Utilizar a qualquer ttulo, ou levar por emprstimo ou emprestar, sem ordem da
Administrao, qualquer objeto ou material de propriedade do Condomnio ou de seus
condminos ou moradores.
5.2.17- Usar uniforme do Condomnio, quando fora de servio, salvo com a autorizao
expressa do seu chefe.
5.2.18- Sair com qualquer embrulho, pasta, cesto ou mala, sem que tenha autorizao
por escrito (passe de sada) da superviso de seu setor ou da Administrao e, ainda
assim, ter que submeter o respectivo volume revista do zelador patrimonial.
5.2.19- Transitar nas dependncias destinadas aos condminos e moradores sem que
esteja com seu uniforme devidamente em ordem e portando o crach de identificao.
5.2.20- Trabalhar descalo, de chinelos, tamancos ou sandlias, salvo em caso
excepcional e assim mesmo com autorizao da Administrao.
5.2 21 - Jogar pontas de cigarros, pedaos de papel ou detritos fora das caixas de lixo,
cestos e cinzeiros, especialmente distribudos pelas dependncias do Condomnio, para
esse especfico fim, recolhendo-os quando encontrados em qualquer local inadequado.
5.2.23 - Estacionar nas entradas ou nas caladas de acesso s portarias de servio e
social e dos estacionamentos do Condomnio, seja em grupo ou isoladamente.
5.2.24 - Aceitar, para qualquer fim, chaves de veculos estacionados nos estacionamentos
ou dirigir, a qualquer ttulo e local, veculos pertencentes a condminos ou visitantes.
5.2.25 - A infringncia a qualquer um dos dispositivos deste Regulamento importa
sanes disciplinares a serem aplicadas pela Administrao do Condomnio.
6 - DAS PENALIDADES
6.1 - Os condminos so responsveis pelos danos e prejuzos que, pessoalmente, seus
dependentes, visitantes e prepostos venham a causar em qualquer rea comum do
prdio, ficando obrigado a indenizar o Condomnio, pelo valor do dano causado a ser
apurado pela Administrao e exigido do condmino responsvel, cujo pagamento dever
ser efetuado no prazo mximo de 30 (trinta) dias a contar da apurao do seu valo, sob
pena de cobrana judicial acrescida dos nus legais em decorrncia de sua inadimplncia.

6.2
- O Condomnio punir os infratores, condminos, familiares, visitantes ou
prepostos, com as sanes previstas na Conveno e neste Regulamento Interno.
6.3 - A disciplina estaturia decorrente do interesse comum, sobrepondo-se,
obviamente, ao particular, desde que no viole o direito bsico de propriedade.
6.4 - Caber Administrao do Condomnio aplicar as sanes previstas na Conveno,
em caso de transgresso das normas do presente Regulamento Interno,
as
quais
sero
graduadas
de conformidade com sua importncia, sendo no mnimo de 10%
(dez por cento) do valor da cota condominial, para cada infrao praticada, as quais
revertero para o fundo de reserva do Condomnio, podendo chegar ao valor equivalente
a cinco ou dez cotas, pela reiterao dos atos ou pelo comportamento anti-social. por
deliberao do sndico.
6.5 - As multas podero ser aplicadas diariamente, em caso de infrao continuada,
ficando o condmino proibido de dar continuidade em caso de obras ou instalaes.
6.6 - Alm das penas cominadas em Lei. fica ainda o condmino, que transitria ou
eventualmente perturbar a vida condominial ou o uso das coisas comuns ou de cada
condmino ou der causa a despesas, sujeito ao pagamento de multa equivalente ao valor
da taxa condominial incidente poca da infrao, mesmo que o apartamento esteja
ocupado por terceiros, locatrios ou comodatrios; e ficar obrigado ao ressarcimento de
despesas ocasionadas, sem prejuzo das demais conseqncias cveis ou criminais.
6.7 - Se o infrator depois de aplicada a penalidade, no cessar a infrao, ficar passvel
de novas penalidades e assim sucessivamente, sempre em valor crescente como vier a
ser disciplinado pelo Regimento Interno, at deciso judicial.
6.8 - As multas sero impostas e cobradas pelo Sndico, que dever comunic-las aos
respectivos condminos por carta registrada com AR ou por carta protocolada.
6.9 - Sem prejuzo da atualizao monetria das multas, poder o interessado interpor
recurso Assembleia
Geral, o que dever ser feito em at 30 (trinta) dias do
conhecimento do fato interessado.
6.10- Quando o Sndico se omitir, caber a qualquer condmino solicitar ao Conselho
Consultivo as providncias exigidas.
6.11
- As custas e despesas em processos judiciais, assim como honorrios de
advogados, sero sempre pagos por quem for condenado no processo.
6.12- Em ao proposta pelo Condomnio que for julgada improcedente, as despesas que
houver sero consideradas como despesas extraordinrias de Condomnio.
6.13- As penalidades podero ser aplicadas a qualquer tempo e, quando no forem na
ocasio oportuna, no sero canceladas, salvo por deliberao expressa de Assembleia
Geral, em grau de recurso.
6.14- As importncias devidas a ttulo de multas que no forem pagas at 30 dias aps a
data em que vier a ser fixada ficaro sujeitas, desde a ocorrncia e at o efetivo
pagamento, incidncia de juros que se fixam em 1% (um por cento) ao ms,
atualizao monetria de acordo com o IGP-DI coluna 2, da Fundao Getlio Vargas (ou
na falta deste, pelo IPC ou outro ndice que vier a substituir).

6.15- As despesas resultantes de ao ou omisso da Administrao do Condomnio e/ou


de seus empregados sero custeadas pelo Condomnio, cabendo ao Conselho Consultivo,
conforme o caso, aplicar aos responsveis as penalidades cabveis, no se incluindo aqui
as despesas com danos em veculos e/ou a terceiros ocasionados por veculos que
devero estar cobertos por seguro de responsabilidade exclusiva, inclusive financeira, do
proprietrio do veculo).
6.16 - Em caso de necessidade de procedimento judicial, todas as despesas
correspondentes s custas e honorrios advocatcios ocorrero por conta do Condomnio
responsvel, que ficar tambm obrigado a efetuar os reparos necessrios ou reembolso
ao Condomnio de despesas ocorridas com a reposio de objetos ou reas danificadas.
7 - DAS DISPOSIES ESPECIAIS
7.1 - As varandas dos edifcios no podero ser fechadas ou envidraadas, mesmo em
parte, sob qualquer pretexto, sendo o Condomnio solidariamente responsvel na
obedincia a presente deliberao (conforme dispe o art. 114 do Decreto Municipal na
322/76).
7.2 - O licenciamento de obras que impliquem a alterao dos elementos construtivos
acima do ltimo pavimento da edificao, aps o "Habite-se", s poder ser pleiteado
mediante prvia comprovao da concordncia unnime dos condminos, ficando certo
que haver
co-responsabilidade
solidria
do
Condomnio
nas alteraes que
porventura venham a ser executadas sem licena, inclusive pelas obras consideradas
ilegais (art. 120 do Decreto Municipal n 322/76).
7.3 - No podero ser instalados aparelhos alimentados por gs engarrafado nas partes
comuns e/ou privativas dos edifcios.
7.4 - Os inadimplentes com o Condomnio no tero direito ao servio de governana,
locao das reas do salo de festas e churrasqueira, sendo ainda bloqueados os
telefones da rede de PABX.
7.1 - DOS CONVIDADOS
7.1.1- Cada condmino tem direito a receber tantos convidados quanto deseje em sua
unidade, respeitados a segurana, bem-estar e tranqilidade dos demais condminos.
7.1.2- A entrada de convidado(s) no edifcio somente ocorrer aps o respectivo
condmino ter sido consultado pelo interfone a respeito ou quando previamente
autorizado pelo mesmo, atravs de comunicao segurana do Condomnio, na entrada
do prdio e aos porteiros, devendo o nome do visitante ser anotado em livro prprio,
onde constaro o nome do visitado, a pessoa que autorizou o ingresso do convidado, o
horrio da entrada e sada do(s) mesmo(s).

7.1.3- Cada condmino de unidade ter direito a levar piscina e s saunas at 4


(quatro) convidados.
7.1.4 - A utilizao das quadras de esportes por convidados est condicionada presena
do respectivo condmino anfitrio, conforme normas estatudas para tal fim.

7.2 - DOS ANIMAIS DOMSTICOS


7.2.1- permitida a permanncia de animais de pequeno porte dentro de sua unidade,
ficando limitada a um animal.
7.2.2- No permitida a permanncia dos referidos animais domsticos dentro de sua
unidade que atentem contra a segurana, bem-estar e tranqilidade dos demais
condminos.
7.2.3- No permitida a permanncia dos referidos animais domsticos nas reas
comuns do Condomnio, salvo para entrada e sada dos mesmos do prdio.
7.2.4- A entrada e sada dos animais domsticos no Condomnio dever ser feita pelo
elevador de servio e no colo do condmino, ficando o mesmo responsvel pelo
recolhimento de excrementos produzidos pelos animais nos corredores, elevadores de
servio e nas reas comuns, com a utilizao de sacos plsticos, os quais sero
depositados nas lixeiras do prdio.
8 - DAS DISPOSIES FINAIS
8.1- Constitui dever de condminos, moradores e usurios do prdio cumprir o presente
Regulamento Interno, levando ao conhecimento da Administrao qualquer transgresso
de que tenha conhecimento.
8.2 - Aos condminos cabe a obrigao de, nos contratos de locao, alienao ou cesso
de uso de suas unidades a terceiros, fazer incluir clusula que obrigue ao fiel
cumprimento das normas do presente
Regulamento, sob pena de responder pessoalmente pela omisso no contrato de locao,
pelo valor das multas aplicadas ao inquilino que transgredir as normas da Conveno
deste Regulamento Interno do
prdio.
8.3- obrigatrio o preenchimento correto da ficha de registro de moradores, a fim de
que o Condomnio possa manter sempre atualizadas as fichas de cadastro policial.
8.4 - Quaisquer sugestes e/ou reclamaes devero ser dirigidas Administrao do
prdio por escrito, as quais sero registradas era livro prprio.
8.5- Ficam o Sndico e/ou Administrao autorizados a, obedecidos Conveno do
Condomnio e este Regulamento, baixar todas as instrues complementares que
entenderem necessrias aplicao das normas do presente.
8.6 - Todos os casos omissos neste regulamento sero resolvidos pelo Sndico e/ou
Administrao, ressalvados os da competncia do Conselho Consultivo e da Assembleia
Geral de Condminos e o direito dos condminos previstos na Conveno.

Curso 7
So vrios os tipos de espao para guarda de veculos em construes condominiais, mas
trs so de maior relevo no cotidiano.

Uma delas, a menos complexa, a vaga de garagem que tambm tem sua frao ideal;
um espao definido na conveno de condomnio; paga-se sua contribuio de
condomnio em separado e no se vincula obrigatoriamente outra unidade autnoma.
Enfim, tambm uma unidade autnoma em todos os sentidos.
Outra a vaga de garagem comum, mas que, por deciso de alguns condminos em
assembleia geral, passou a ser demarcada e distribuda aos condminos por critrios os
mais variados, entre eles, inclusive, o sorteio.
Ora, por essncia, estes espaos so comuns, portanto de uso de todos os condminos,
logo, a demarcao e distribuio de vagas somente seria possvel se todos os
condminos formalmente a aceitassem, sem ressalvas.
Podem-se alterar estes direitos pela via de uma assembleia geral com a totalidade dos
condminos e tambm por intermdio de uma escritura pblica, da mesma forma
assinada por todos os condminos, mas, em qualquer das hipteses, reformando a
conveno de condomnio. que estas alteraes tambm devem alcanar os futuros
adquirentes das unidades, assim, devero deixar o leito do direito pessoal, que
compromete cada condmino, para se incorporarem ao direito real, que adere e
acompanha o imvel.

8.1 - Sobre o mdulo 8

Chegamos no ltimo mdulo deste estudo temtico.


Estudaremos agora a ao de consignao em pagamento e a ao de cobrana, que so
as aes mais comuns neste ramo jurdico.
Siga adiante e bom proveito!

8.2 - Consignao em Pagamento

Por vrios motivos, pode haver recusa por parte do condomnio em receber o
pagamento; ou o prprio condmino, em dvida, pode no querer realizar o pagamento
diretamente ao condomnio.
Assim, selecionei um curso que trata da ao de consignao em pagamento, que pode
ser usada nesses casos.
Quero pagar o condomnio, mas no querem receber. O que fazer?
Estou querendo pagar as taxas de condomnio atrasadas, mas o sndico no quer receblas, o que eu fao?
Este um problema muito amplo por vrios desdobramentos.
O sndico pode se recusar a aceitar o pagamento da taxa do condomnio se as parcelas
retroativas estiverem em atraso, sem um motivo justo.

Temos de analisar o caso concreto na prtica, pois, vrias so as situaes que o podem
influenciar.
Se o imvel j for objeto de penhora, por exemplo, pode existir a possibilidade de propor
a Ao de Consignao por parte do condmino inadimplente na Justia.
Sem saber a real situao que envolve o condmino e o condomnio difcil expor qual
o posicionamento correto a ser tomado.
Contudo, este curso vai mostrar s pessoas como funciona a Ao de Consignao em
Pagamento que pode ser a soluo de quem est em dvida com o condomnio mas quer
acertar as contas.

1 - Conceito
1.1 - O que Ao de Consignao em Pagamento?
O pagamento em consignao consiste no depsito, judicial ou extrajudicial, da quantia
ou coisa devida, o qual, sendo aceito pelo credor ou reconhecido como vlido e suficiente
pelo juiz extinguir a obrigao, liberando o devedor.
Art. 334/CC. Considera-se pagamento, e extingue a obrigao, o depsito judicial ou em
estabelecimento bancrio da coisa devida, nos casos e forma legais.

1 - Conceito
1.1.1 - Em quais situaes envolve o pagamento por consignao?
A lei determina as circunstanciais excepcionais em que pode ser aplicada a Ao de
Consignao em Pagamento:
1) se o credor, sem justa causa, se recusar a receber o pagamento ou a dar a quitao
na devida forma;
2) se o credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condies
estabelecidas;
3) se o credor for desconhecido, estiver declarado ausente ou residir em lugar incerto e
no sabido ou de acesso perigoso ou difcil;
4) se ocorrer dvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
5) se pender litgio sobre o objeto do pagamento;
6) se houver concurso de preferncia aberto contra o credor ou se for este incapaz de
receber o pagamento.
7) se o devedor ficou impossibilitado, por motivos alheios sua vontade, de realizar o
pagamento.
Nesses casos, o devedor poder exonerar-se de sua obrigao atravs do Pagamento por
Consignao.

1 - Conceito
1.1.1 - Em quais situaes envolve o pagamento por consignao?
Do Pagamento em Consignao

Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigao, o depsito judicial ou em


estabelecimento bancrio da coisa devida, nos casos e forma legais.
Art. 335. A consignao tem lugar:
I - se o credor no puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar
quitao na devida forma;
II - se o credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condio
devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir
em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difcil;
IV - se ocorrer dvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V - se pender litgio sobre o objeto do pagamento.
Art. 336. Para que a consignao tenha fora de pagamento, ser mister concorram, em
relao s pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais no
vlido o pagamento.
Art. 337. O depsito requerer-se- no lugar do pagamento, cessando, tanto que se
efetue, para o depositante, os juros da dvida e os riscos, salvo se for julgado
improcedente.
Art. 338. Enquanto o credor no declarar que aceita o depsito, ou no o impugnar,
poder o devedor requerer o levantamento, pagando as respectivas despesas, e
subsistindo a obrigao para todas as consequncias de direito.
Art. 339. Julgado procedente o depsito, o devedor j no poder levant-lo, embora o
credor consinta, seno de acordo com os outros devedores e fiadores.
Art. 340. O credor que, depois de contestar a lide ou aceitar o depsito, aquiescer no
levantamento, perder a preferncia e a garantia que lhe competiam com respeito
coisa consignada, ficando para logo desobrigados os codevedores e fiadores que no
tenham anudo.
Art. 341. Se a coisa devida for imvel ou corpo certo que deva ser entregue no mesmo
lugar onde est, poder o devedor citar o credor para vir ou mandar receb-la, sob pena
de ser depositada.
Art. 342. Se a escolha da coisa indeterminada competir ao credor, ser ele citado para
esse fim, sob cominao de perder o direito e de ser depositada a coisa que o devedor
escolher; feita a escolha pelo devedor, proceder-se- como no artigo antecedente.
Art. 343. As despesas com o depsito, quando julgado procedente, correro conta do
credor, e, no caso contrrio, conta do devedor.
Art. 344. O devedor de obrigao litigiosa exonerar-se- mediante consignao, mas, se
pagar a qualquer dos pretendidos credores, tendo conhecimento do litgio, assumir o
risco do pagamento.

Art. 345. Se a dvida se vencer, pendendo litgio entre credores que se pretendem
mutuamente excluir, poder qualquer deles requerer a consignao.
Alis, de todas as hipteses enumeradas na lei, a mais comum a rejeio injustificada
do credor em receber o pagamento ou dar quitao.
Porm, no se acolhe a consignao se houver justo motivo para a tal recusa. Assim, se
o valor oferecido pelo devedor for inferior ao devido, ningum obrigado a receb-lo.
Portanto, o ordenamento transcrito no item I incide direta na hiptese daquele
condmino que sofre a recusa de pagamento, sem motivo justo, das taxas de condomnio
em atraso.

1 - Conceito
1.2 - Legitimidade ativa e passiva
Ter legitimidade para requerer a Ao de consignao em Pagamento, o prprio
devedor, qualquer interessado na extino da dvida ou at os terceiros no interessados
que queiram pagar em nome e por conta do devedor.
Figurar legitimamente no polo passivo da Ao de Consignao em Pagamento o credor,
seus herdeiros ou sucessores.
Art. 304. Qualquer interessado na extino da dvida pode pag-la, usando, se o credor
se opuser, dos meios conducentes exonerao do devedor.
Pargrafo nico. Igual direito cabe ao terceiro no interessado, se o fizer em nome e
conta do devedor, salvo oposio deste.

1 - Conceito
1.3 - Foro competente para o ajuizamento da ao consignatria
A ao de consignao ser proposta no foro do lugar de pagamento, se este no houver,
nem houver foro de eleio, seguir a norma geral, que a do domiclio do ru.
Tais regras so de competncia relativa, no podendo o juiz de ofcio, reconhecer-se
incompetente.
A incompetncia relativa no pode ser declarada de oficio.(Smula 33 STJ)

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.1 - Da Petio Inicial
Como qualquer outra ao, o primeiro passo elaborar a petio inicial que dever
obedecer aos requisitos dos artigos 282 e 283 do Cdigo de Processo Civil, seno
vejamos:
Art. 282. A petio inicial indicar:
I - o juiz ou tribunal, a que dirigida;
II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru;
III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificaes;

V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citao do ru.
Art. 283. A petio inicial ser instruda com os documentos indispensveis propositura
da ao.
O autor, na petio inicial, ainda dever requerer:
a) - o depsito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias
contados do deferimento, ressalvada a hiptese do 3o do art. 890 do CPC:
Art. 890. Nos casos previstos em lei, poder o devedor ou terceiro requerer, com efeito
de pagamento, a consignao da quantia ou da coisa devida. 3oOcorrendo a recusa,
manifestada por escrito ao estabelecimento bancrio, o devedor ou terceiro poder
propor, dentro de 30 (trinta) dias, a ao de consignao, instruindo a inicial com a
prova do depsito e da recusa.
b) - a citao do ru para levantar o depsito ou oferecer resposta.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.2 - Do Depsito
Deferida a inicial, o autor dever, no prazo de 05 (cinco) dias, realizar o depsito da
quantia ou coisa devida.
Uma vez declarado vlido o depsito por sentena, fica liberado do vnculo obrigacional o
autor consignante* e cessam os juros e os riscos da dvida.
*Consignante (Consignador) a pessoa que faz ou promove a consignao. o
devedor que deposita em juzo a quantia certa ou coisa certa para que se livre da
obrigao e obtenha, desse modo, a quitao do seu credor.
A no realizao do depsito acarretar a extino do processo, sem julgamento do
mrito.
Art. 267/CPC. Extingue-se o processo, sem resoluo de mrito:
IV - quando se verificar a ausncia de
desenvolvimento vlido e regular do processo;

pressupostos

de

constituio

de

Se a escolha da coisa cabia ao credor, este dever ser citado para, antes da resposta,
exercer seu direito em 5 dias (se outro prazo no constar da lei ou contrato), ou para
aceitar que o devedor o faa.
Art. 894/CPC. Se o objeto da prestao for coisa indeterminada e a escolha couber ao
credor, ser este citado para exercer o direito dentro de 5 (cinco) dias, se outro prazo
no constar de lei ou do contrato, ou para aceitar que o devedor o faa, devendo o juiz,
ao despachar a petio inicial, fixar lugar, dia e hora em que se far a entrega, sob pena
de depsito.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.3 - Da Citao do Ru

Efetivado o depsito, o ru ser citado para que apresente sua resposta no prazo de 15
dias.
A citao ser por edital sendo incerto o credor.
Citado, o Ru dever decidir qual atitude tomar:
1) Comparecer em juzo (podendo ou no estar acompanhado de advogado), aceitando e
levantando o depsito.
O juiz declarar a procedncia da ao, julgando extinta a obrigao e condenando o ru
ao pagamento das custas e honorrios advocatcios.
Art. 269. Haver resoluo de mrito
II - quando o ru reconhecer a procedncia do pedido;
Art. 897. No oferecida a contestao, e ocorrentes os efeitos da revelia, o juiz julgar
procedente o pedido, declarar extinta a obrigao e condenar o ru nas custas e
honorrios advocatcios.
Pargrafo nico. Proceder-se- do mesmo modo se o credor receber e der quitao.
2) apresentar sua resposta no prazo de 15 dias.
Art. 297/CPC. O ru poder oferecer, no prazo de 15 (quinze) dias, em petio escrita,
dirigida ao juiz da causa, contestao, exceo e reconveno.
3) permanecer inerte, devendo o juiz decretar sua revelia.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.4 - Da Resposta do Ru
Art. 896/CPC. Na contestao, o ru poder alegar que:
I - no houve recusa ou mora em receber a quantia ou coisa devida;
II - foi justa a recusa;
III - o depsito no se efetuou no prazo ou no lugar do pagamento;
IV - o depsito no integral.
Pargrafo nico. No caso do inciso IV, a alegao ser admissvel se o ru indicar o
montante que entende devido.
Na contestao, o ru poder alegar que:
a) no houve recusa ou mora de sua parte em dar quitao ou receber a quantia ou coisa
devida.
b) houve recusa, porm, justa, devendo especificar o motivo: o devedor encontrava-se
em mora na ocasio do pagamento ou faltava algum dos requisitos do pagamento.
Art. 304. Qualquer interessado na extino da dvida pode pag-la, usando, se o credor
se opuser, dos meios conducentes exonerao do devedor.

Pargrafo nico. Igual direito cabe ao terceiro no interessado, se o fizer em nome e


conta do devedor, salvo oposio deste.
Art. 305. O terceiro no interessado, que paga a dvida em seu prprio nome, tem direito
a reembolsar-se do que pagar; mas no se sub-roga nos direitos do credor.
Pargrafo nico. Se pagar antes de vencida a dvida, s ter direito ao reembolso no
vencimento.
Art. 306. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposio do devedor,
no obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ao.
Art. 307. S ter eficcia o pagamento que importar transmisso da propriedade, quando
feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.
Pargrafo nico. Se se der em pagamento coisa fungvel, no se poder mais reclamar
do credor que, de boa-f, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente no tivesse o
direito de alien-la.
Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob
pena de s valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.
Art. 309. O pagamento feito de boa-f ao credor putativo vlido, ainda provado depois
que no era credor.
Art. 310. No vale o pagamento cientemente feito ao credor incapaz de quitar, se o
devedor no provar que em benefcio dele efetivamente reverteu.
Art. 311. Considera-se autorizado a receber o pagamento o portador da quitao, salvo
se as circunstncias contrariarem a presuno da resultante.
Art. 312. Se o devedor pagar ao credor, apesar de intimado da penhora feita sobre o
crdito, ou da impugnao a ele oposta por terceiros, o pagamento no valer contra
estes, que podero constranger o devedor a pagar de novo, ficando-lhe ressalvado o
regresso contra o credor.
c) no h integralidade do depsito, devendo discriminar o quantum ainda devido pelo
autor-devedor. Se o juiz reconhecer a insuficincia do pagamento, mandar que o ru
complemente o depsito no prazo de 10 dias, exceto se a prestao j se tornou intil ou
impossvel, impondo a resciso do contrato.
Art. 899/CPC. Quando na contestao o ru alegar que o depsito no integral, lcito
ao autor complet-lo, dentro em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestao, cujo
inadimplemento acarrete a resciso do contrato.
Caso o juiz entenda que o depsito feito pelo autor suficiente, declarar extinta a
obrigao, suportando o ru o nus da sucumbncia.
Art. 897. No oferecida a contestao, e ocorrentes os efeitos da revelia, o juiz julgar
procedente o pedido, declarar extinta a obrigao e condenar o ru nas custas e
honorrios advocatcios.
Pargrafo nico. Proceder-se- do mesmo modo se o credor receber e der quitao.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.5 - Da Complementao do Depsito
O autor ter o prazo de 10 dias para efetuar o depsito, podendo o ru, desde logo,
levantar a quantia ou coisa depositada incontroversa.
Se a defesa do ru fundar-se somente na diferena da quantia depositada e o autor
concordar com o alegado, efetuando a complementao, o processo ser extinto com
julgamento do mrito. Neste caso, o autor dever arcar com o nus da sucumbncia.
Tendo o ru alegado outras defesas, a complementao do depsito pelo autor servir
apenas para reduzir os limites de controvrsias, prosseguindo o processo at a soluo
das demais questes pendentes.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.6 - Da audincia
Se o autor no complementar o depsito, o ru poder levantar a quantia ou coisa
depositada. Ser designada audincia preliminar, proferindo-se a sentena.
Art. 331/CPC. Se no ocorrer qualquer das hipteses previstas nas sees precedentes, e
versar a causa sobre direitos que admitam transao, o juiz designar audincia
preliminar, a realizar-se no prazo de 30 (trinta) dias, para a qual sero as partes
intimadas a comparecer, podendo fazer-se representar por procurador ou preposto, com
poderes para transigir.
1 Obtida a conciliao, ser reduzida a termo e homologada por sentena.
2 Se, por qualquer motivo, no for obtida a conciliao, o juiz fixar os pontos
controvertidos, decidir as questes processuais pendentes e determinar as provas a
serem produzidas, designando audincia de instruo e julgamento, se necessrio.
3 Se o direito em litgio no admitir transao, ou se as circunstncias da causa
evidenciarem ser improvvel sua obteno, o juiz poder, desde logo, sanear o processo
e ordenar a produo da prova, nos termos do 2.

2 - Como funciona a Ao de Consignao em Pagamento?


2.7 - Observaes finais
Pode ocorrer que o Locatrio ajuze uma ao de Consignao em Pagamento, e o
Locador, uma de Despejo por falta de pagamento. Nesse caso, as duas demandas so
"conexas" (art. 102,105 e 106 do CPC), ou seja, so aes que devero ser decididas
pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de
decises contraditrias.
Qualquer das partes poder pedir ao juiz que rena as aes. certo, contudo, que os
processos devero ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das
demandas. Essa figura processual jurdica chama-se "preveno do Juzo".
A situao de conexo no ocorre quando h uma consignao e uma ao de despejo
por descumprimento de clusula ou mesmo denncia vazia.

A conexo, nesse caso, d-se em razo de que as mesmas partes, relativamente a um


mesmo contrato, discutem uma relao jurdica em matria de valores a pagar ou a
receber.

8.3 - Decises dos tribunais - Consignao em pagamento

Nada melhor que ver um exemplo prtico sobre ao de consignao em pagamento.


Separei uma deciso que trata de situao na qual um condmino, desconfiado de
irregularidades na gesto do sndico, no quis realizar o pagamento das quotas
condominiais diretamente ao condomnio, tendo ajuizado ao de consignao em
pagamento.
Entenda os direitos e deveres envolvidos no caso concreto.
TJ/SP. Condomnio. Quotas condominiais. Suspeitas de irregularidade na gesto. Ausncia
de pagamento. Consignao em pagamento. Impossibilidade.
TJ/SP. Condomnio. Quotas condominiais. Suspeitas de irregularidade na gesto. Ausncia
de pagamento. Consignao em pagamento. Impossibilidade.
Data da publicao da deciso - 25/03/2014.
indique est pgina a um amigo Indique aos amigos
Registro: 2014.0000173363
ACRDO
Vistos,

relatados

discutidos

estes

autos

de

Apelao

0161025-33.2011.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que


ALFRIO DE CUNTO NETTO, apelado CONDOMNIO EDIFCIO PETRACCO.

apelante

ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir


a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CHRISTINE SANTINI
(Presidente sem voto), LUIZ ANTONIO DE GODOY E PAULO EDUARDO RAZUK.
So Paulo, 25 de maro de 2014.
Claudio Godoy RELATOR Assinatura Eletrnica
APELAO CVEL
Processo n. 0161025-33.2011.8.26.0100
Comarca: So Paulo
Apelante: ALFRIO DE CUNTO NETTO Apelado: CONDOMNIO EDIFCIO PETRACCO Juza:
Laura de Mattos Almeida

Voto n. 6.378
Condomnio edilcio. Consignao em pagamento das cotas condominiais. Alegadas
irregularidades na administrao e no exerccio do cargo de sndico. Inexistncia,
porm, de sinalagma prprio das relaes bilaterais. Contribuio para as despesas
comuns que independe da discusso da regularidade ou no da gesto. Inexistncia de
dvida a quem se deve fazer o pagamento. Extino no meritria. Sentena
mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso interposto contra sentena (fls. 458/461) que extinguiu, sem
apreciao meritria, demanda voltada consignao em pagamento do rateio de
despesas condominiais, que se requereu at que se prestem contas da administrao do
Condomnio, se apresentem as atas das assembleias realizadas nos ltimos cinco anos e
se regularize a situao jurdica do sndico do ru. Sustenta o recorrente, em sua
irresignao, que tem dvidas sobre a quem deve pagar a cota condominial em razo da
irregularidade no exerccio do cargo de sndico do Condomnio ru, assim adequada a via
escolhida nos termos do artigo 895 do CPC expressamente mencionado na inicial.
Recurso

regularmente

processado e respondido.

O recurso foi distribudo 31 Cmara de Direito Privado, que no o conheceu, ento


vindo a esta 1 Cmara (fls. 497/500).
o relatrio.
Tratando-se de processo j redistribudo para julgamento, ademais sabidamente
preferencial, apenas, a distribuio de competncia entre as trs subsees do Direito
privado, tem-se de conhecer do recurso, abstrada qualquer discusso a respeito.
E no se entende esteja o recurso a merecer guarida.
Em primeiro lugar, tal como veiculado o pleito, v-se que o condmino autor raciocina,
para o rateio das despesas condominiais, como se houvesse o sinalagma prprio das
relaes bilaterais. Ou seja, como se estivesse autorizado a suspender o pagamento das
cotas condominiais enquanto o Condomnio no cumpre supostas prestaes que lhe so
afetas. Mas, por certo, no assim. Independentemente da boa ou m administrao do
condomnio e da correo dos rateios, as despesas continuam se vencendo ms a ms,
com necessidade de pagamento de funcionrios, de contas de consumo e de manuteno
geral da coisa comum, para o que no pode o autor
deixar de contribuir, impondo aos demais condminos a obrigao de ratearem o valor
por ele inadimplido.
Ainda em outros termos, no h dvida de que o autor possa questionar a gesto do
condomnio edilcio e mesmo a regularidade de sua representao, mas o que deve fazer
na esfera prpria, independentemente da continuidade do pagamento dos rateios.
A propsito, j decidiu o Superior Tribunal de Justia que no ostentando a Conveno
de Condomnio natureza puramente contratual, inadmissvel ao condmino invocar a
exceo de contrato no cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas
condominiais. (REsp 195450/SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado
em 08/06/2004, DJ 04/10/2004, p.301; neste sentido: AgRg no Ag 1299928/SP, Rel.
Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 03/08/2010, DJe 18/08/2010)

Depois, com acerto observou a sentena ser indevida a cumulao de pedidos tal como
empreendida.
Conforme os termos em que vazada a inicial, de fato tencionou-se sustar o pagamento
de cotas condominiais de responsabilidade do autor at que, ente outras condies, se
prestassem as contas da administrao do Condomnio ru. E a a indevida cumulao.
Independentemente da questo da legitimidade do condmino para pleitear a prestao
de contas, no caso se dizendo que nunca submetidas as contas assembleia
de condminos, sabido que a ao de prestao de contas tem rito essencialmente
especial, dividido em duas fases distintas, com objetivos prprios. Tal rito diferenciado
integra-se mesmo sua essncia, configurando o que Adroaldo Furtado Fabrcio chama
de procedimento irredutivelmente especial, tal como, ainda na sua exemplificao, a ao
de consignao em pagamento (Comentrios ao CPC, Forense, v. VIII, t. III, p. 39).
Pois, no caso, mesmo estabelecendo a lei processual que a cumulao de pedidos
somente se aceita se compatveis os procedimentos ou possvel o trmite pelo ordinrio
(art.
292 do CPC), o autor pretendeu, justamente, a cumulao de prestao de contas com
consignao e, mais, com exibio de documentos. Evidente a impossibilidade, valendo
conferir, sobre as restries cumulao da ao de prestao de contas: Edson Cosac
Bortolai, Ao de Prestao de Contas, Saraiva, 1988, p. 88-90; STJ, AgReg no Resp. n.
739.700-RS, j. 02.10.2007 e AgReg no Resp. n. 242.935- SP, j. 22.02.2006.
Por fim, ainda se queira tomar a discusso sob o plio da dvida a quem se deve pagar,
nos termos do artigo 335, IV, do Cdigo Civil e do artigo 895 do Cdigo de Processo Civil,
o resultado no se altera.
Com efeito, a narrativa inicial, a propsito, de que duvidosa a regularidade da
representao do Condomnio ru pela Sra. Maria Isabel Wincker Audi, ao fundamento de
uma pretensa prorrogao tcita do mandato. Mas inegvel que o pagamento das cotas
condominiais deve ser feito ao Condomnio, conforme os boletos de cobrana que
normalmente se endeream aos moradores (fls. 87), por meio da administradora, e para
crdito em conta comum cuja titularidade no se discute.
Quer dizer, no h pluralidade de possveis credores a ser dirimida pela via consignatria,
havendo um nico e mesmo credor, o Condomnio, ainda que se queira discutir sua
gesto.
E, frise-se, ainda uma vez, que
a eventual irregularidade no exerccio do cargo de
sndico no influi na relao creditcia e no dever do condmino de contribuir para as
despesas da coisa comum, sem prejuzo do direito de provocar a tutela jurisdicional para
que se delibere sobre a substituio do sndico, nos moldes do art. 1.350, 2, do CC,
nada do que se cogitou.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.
CLAUDIO GODOY
relator

8.4 - Ao de Cobrana

Como funciona a ao de cobrana nos condomnios?


Quais os requisitos da ao?
Qual o prazo prescricional?
Veja neste curso da Dra. Luciana Loschi os principais aspectos relativos ao de
cobrana nos condomnios.
Como funciona o processo de Ao de cobrana de Condomnios?
Neste curso veremos como funciona a ao de cobrana de condomnio que, em virtude
do novo cdigo civil, vem aumentando o nmero de inadimplentes em consequncia da
reduo da multa por atraso no pagamento das despesas relativas ao condomnio.

1 - Como funciona o processo de Ao de cobrana de Condomnios?


1.1 - Da Ao Judicial
Cabe ao sndico arrecadar as contribuies devidas de maneira amigvel; no atendido,
poder promover contra o condmino a cobrana judicial de quaisquer quantias devidas
ao condomnio.
Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.(Lei 4.591/64)
A lei federal 11.232/2005 (Cdigo de Processo Civil) transforma a fase processual e a de
execuo em uma s ao. Com isso, facilitou o andamento do processo, pois, agora, a
partir de junho de 2006, para a cobrana da dvida no mais necessrio entrar com um
novo pedido.
Se houver acordo entre as partes, uma ao de cobrana judicial pode ser resolvida em
primeira instncia.
Este processo demora seis meses, em mdia. Por outro lado, pode demorar at cinco
anos para percorrer todas as instncias.
No necessrio que o condomnio tenha Conveno registrada para entrar com uma
ao na Justia. A Conveno s precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros
(no-condminos).
Os honorrios advocatcios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ao.
Em muitas cidades brasileiras, o Juizado Especial Cvel, antigo Tribunal de Pequenas
Causas, pode ser usado para aes de cobrana de at 40 salrios mnimos e que no
apresentem muita dificuldade processual.
Enunciado 9 (FONAJE)- O condomnio residencial poder propor ao no Juizado
Especial, nas hipteses do art. 275, inciso II, item b, do Cdigo de Processo Civil.
Art. 275/CPC. Observar-se- o procedimento sumrio:

II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redao dada pela Lei n 9.245,
de 26.12.1995)
b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio;
As dvidas de taxas condominiais no tm um perodo previsto para prescreverem, ou
seja, perder a validade legal.
A inadimplncia cessa apenas aps o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da
sentena judicial de cobrana. Dessa forma, enquanto as parcelas estiverem sendo
pagas, a inadimplncia continua para efeitos de votao em Assembleias, impedindo o
voto, quando houver este tipo de restrio na Conveno do condomnio.
No momento em que o condomnio aciona o inadimplente na Justia, marcada uma
audincia de conciliao, iniciando judicialmente a busca de uma soluo. Normalmente
ela marcada num prazo de, pelo menos, trs meses. Caso o condmino seja
condenado, ele ainda pode mover recurso, que no Juizado chama-se Recurso Inominado
e na Justia Comum, Apelao.
Enquanto o tribunal na Justia Comum ou turma recursal no Juizado no o julgar, a
sentena fica suspensa e o condomnio no pode cobr-lo. Isso costuma levar cerca de
um ano.
Mesmo com a ao favorvel ao condomnio, a dvida pode demorar a ser quitada.
Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenao, para saldar a
dvida, raro isso ocorrer. A soluo passa a ser a penhora dos bens e, s vezes, do
prprio imvel. Para que isso seja feito, o Judicirio nomeia um perito (Somente na
Justia Comum, pois no Juizado no se admite prova pericial), a quem compete avaliar o
bem e, depois, o condomnio publica edital de leilo em jornais para que, s ento, este
ocorra.

1 - Como funciona o processo de Ao de cobrana de Condomnios?


1.2 - Quais os documentos que devem instituir a inicial da Ao de
Cobrana?
A ao de cobrana depende do preenchimento de requisitos a serem provados por
documentos anexados inicial:
1) - Ata contendo oramento previamente aprovado pela assembleia geral ordinria
para as despesas rotineiras, ou por assembleia geral extraordinria regulamente
convocada, para os gastos eventuais no previstos no oramento anual do condomnio,
mas posteriormente aprovados;
2) - Aprovao por qurum regular previsto na conveno;
3) - Exibio dos comprovantes: boletos ou recibos das quotas cobradas;
4) - Comunicao pelo sndico, nos oito dias subsequentes assembleia geral, da
previso oramentria e do rateio.
Lei 4591/64
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das

demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo qurum que a Conveno
fixar, obrigam todos os condminos.
2 O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia, comunicar aos condminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das
despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr

1 - Como funciona o processo de Ao de cobrana de Condomnios?


1.3 - Como o processo da cobrana judicial?
O Condomnio contrata um advogado, por conta prpria ou atravs de sua
Administradora, para ingressar com uma ao na justia. Se for de at 40 salrios
mnimos, pode ser proposta no Juizado Especial Cvel, por ser um procedimento mais
rpido do que a Justia Comum.
O condmino-inadimplente recebe do escritrio de advocacia (ou do sndico ou da
administradora) uma notificao, chamada de premonitria, de que ser acionado
judicialmente em 48 horas, se no quitar a dvida. Alguns casos j so resolvidos nesta
fase.
Se no der resultado, o Condomnio representado pelo Sndico ou por seu procurador
(advogado) entra com a ao na Justia. Importante ressaltar que em Juizados Especiais
no necessrio a representao por advogado.
No mesmo dia em que aberto o processo para a cobrana da taxa de condomnio em
atraso, o sndico ou o advogado responsvel j sai com a data da primeira audincia
marcada, a qual ele deve comparecer sob pena de arquivamento do processo.
O condmino-inadimplente receber uma intimao pelos Correios via A.R. (Aviso de
Recebimento) informando a data da audincia. Se o mesmo no comparecer, poder
sofrer os efeitos da revelia.
Revelia = quando algum deixa intencionalmente de comparecer ao curso de um
processo para o qual foi citado ou intimado.
A primeira audincia a de conciliao, para tentar chegar a um acordo entre as partes,
como, por exemplo, pagar a dvida em 05 parcelas de R$ 1000,00, todo dia 20.
Se no houver acordo, marcada uma segunda audincia, a de instruo e julgamento,
na qual sero apresentadas as provas para a apreciao do juiz.
Em seguida, o Juiz profere a sentena do processo.
At a obteno da sentena, leva-se em mdia seis meses.
1.3.1 - Do Pagamento - cumprimento da sentena.
O artigo 475 J do CPC determina que o devedor, condenado ao pagamento, deve efetulo em at 15 dias.
1.3.2 - Da Multa

Em caso de atraso no pagamento, o condmino inadimplente receber multa de 10% sob


o montante da condenao.
Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou j fixada em
liquidao, no o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenao ser
acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e
observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se- mandado de penhora
e avaliao. (Redao da LEI N 11.232 \ 22.12.2005) Vigencia em 24.06.2006
1.3.3 - Da Penhora
Passa-se, ento execuo da sentena, inclusive com a Penhora do imvel, se for
necessrio.
Quem no paga condomnio pode, sim, perder seu imvel! O STJ j decidiu que o imvel
residencial, mesmo sendo o nico e, portanto caracterizado "bem de famlia" poder ser
penhorado e leiloado para quitar dvida proveniente do condomnio. Caso a regra da
impenhorabilidade fosse aplicada nesse caso, estimularia a inadimplncia e colocaria em
risco a preservao do prprio condomnio, sendo notrio que a Lei prioriza a proteo do
bem coletivo.
PROCESSO CIVIL - PENHORA - UNIDADE RESIDENCIAL - QUOTAS DE CONDOMNIO - A
unidade residencial sob o regime de condomnio est sujeita penhora, se o respectivo
morador deixar de pagar o que, no rateio das despesas comuns, lhe cabe; exceo,
prevista na Lei n 8.009, de 1990, impenhorabilidade do bem de famlia. Recurso
especial no conhecido. (STJ - REsp 160693 - SP - 3 T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU
25.06.2001 - p. 00168)
PENHORA - BEM DE FAMLIA - CONTRIBUIES CONDOMINIAIS - ART. 3, INC. IV, DA
LEI N 8.009, DE 29.03.1990 - PRECEDENTES - I - Consolida-se, nesta Corte,
entendimento jurisprudencial no sentido de que passvel de penhora o imvel residencial
da famlia, quando a execuo se referir a contribuies condominiais sobre ele
incidentes. Precedentes da quarta turma. II - Recurso no conhecido.(STJ - REsp 152520
- SP - 3 T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 19.04.1999 - p. 136)
1.4 - Observaes finais:
Uma opo favorvel aos condomnios a da Justia Arbitral (Lei n 9.307/96) que reduz
a cobrana dos inadimplentes para o mximo de 90 dias ao contrrio da Justia Comum
na qual o processo gira em torno de oito anos, em mdia.
8.5 - Ao de cobrana 2

Ainda sobre a ao de cobrana, separei tambm um artigo, do Dr. Pedro Henrique


Moreira Pimentel Aquino, que traz mais alguns detalhes importantes.
Vale a pena a leitura.
Resumo:
Resumo dos trmites processuais de uma ao de cobrana de condomnio. Pontos
positivos e dicas.

Texto enviado ao JurisWay em 18/01/2011.


ltima edio/atualizao em 19/01/2011.
Ao de cobrana de condomnios
Condomnio o direito de propriedade em comum, o qual gera
consigo obrigaes concorrentes, ou seja, o comprometimento de cada condmino no
pagamento proporcional das despesas.
Nesse mesmo sentido nos trs o art. 12 da Lei n. 4.591/94, o
seguinte:
Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
O grande problema que os condomnios se deparam a
inadimplncia dos condminos, o que acaba resultando em conflitos com o sndico,
divergncias entre os moradores e vrias aes judiciais.
Aps vrias tentativas evasivas de recebimento do crdito, a
medida mais eficaz para o recebimento a ao judicial de cobrana de condomnio.
Bastante utilizada pelos condomnios, vem se tornando cada vez mais comuns dentro do
judicirio.
Importante salientar que no necessrio que o condomnio tenha
a Conveno registrada para que possa promover a ao de cobrana contra os
moradores inadimplentes, sendo est necessria apenas para ter validade perante
terceiros.
A ao pode correr na Justia Comum, na Justia Arbitral, o que
acaba agilizando todo processo e reduzindo despesas e tambm, pode-se utilizar os
Juizados Especiais Cveis, j que as aes de cobrana de condomnios so do rito
sumrio, conforme art. 275 do CPC, vejamos:
Art. 275. Observar-se- o procedimento sumrio:
II - nas causas, qualquer que seja o valor;
b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio;
Possibilidade tambm prevista no Enunciado n. 9 do FONAJE:

O condomnio residencial poder propor ao no Juizado Especial, nas hipteses do art.


275, inciso II, item b, do Cdigo de Processo Civil.
Tal inadimplncia s cessa com o cumprimento total do acordo ou
da sentena judicial, no tendo as taxas condominiais um perodo determinado para
prescreverem.
Outrossim, de posse de todos os documentos comprobatrios da
dvida, sejam: ata contendo o oramento aprovado, boletos ou recibos das quotas

cobradas, comunicao do sndico, nos oito dias subsequentes assembleia geral, da


previso oramentria e do rateio, promove-se a ao.
A maneira mais eficaz quase sempre o acordo extrajudicial, onde
enviada uma notificao ao condmino-inadimplente, a qual chamada de
premonitria, informando que ser acionado judicialmente em 48 horas, caso no quite a
dvida. Quase sempre nesta fase ocorre um contato do devedor, onde feita uma
negociao, podendo a dvida ser parcelada, acrescida apenas da correo monetria e
juros legais de 1% ao ms.
No havendo acordo, o processo corre normalmente. Caso seja
julgada procedente a ao de cobrana, o condmino tem 24 horas, a partir do momento
da condenao, para saldar a dvida, o que raramente ocorre.
Passa-se para a fase de cumprimento de sentena, caso ocorra
atraso no pagamento, o condmino inadimplente receber multa de 10% sob o montante
da condenao, nos moldes do art. 475-J do Cdigo de Processo Civil:
Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou j fixada em
liquidao, no o efetue no prazo de quinze dias, o montante da condenao ser
acrescido de multa no percentual de dez por cento e, a requerimento do credor e
observado o disposto no art. 614, inciso II, desta Lei, expedir-se- mandado de penhora
e avaliao.
Assim, no saldada a dvida, o processo passa para a fase de
penhora dos bens do devedor, podendo atingir at mesmo o prprio imvel, nesse caso
no h o benefcio do bem de famlia, conforme art. 3 da Lei 8.009/90:
Art. 3 A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal,
previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV - para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em
funo do imvel familiar;
Destarte, a ao de cobrana condominial se mostra bastante
eficaz quanto ao problema da inadimplncia condominial, onde trs resultados diretos e
indiretos, resguardando desde uma resoluo imediata com a quitao do dbito, quanto
uma garantia futura de penhora do prprio imvel.

8.6 - Decises dos tribunais

Separei duas decises sobre aes de cobrana de quota condominial.


No deixe de ler as instrues seguintes.

8.7 - Quota Condominial e Prescrio

Uma das obrigaes dos condminos o pagamento de sua cota condominial.

Voc sabe qual o prazo prescricional para que seja realizada essa cobrana pelo
condomnio?
Pois bem, este julgamento traz informaes relevantes sobre o tema.
TJ/MG. Taxa condominial. Prazo prescricional. Responsabilidade do proprietrio.
TJ/MG. Taxa condominial. Prazo prescricional. Responsabilidade do proprietrio.

Data da publicao da deciso - 29/08/2013.


EMENTA: COBRANA - TAXA CONDOMINIAL - PRAZO PRESCRICIONAL - 05 ANOS PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA - IMVEL ARREMATADO EM HASTA
PBLICA - AUSNCIA DE REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAO - RESPONSABILIDADE
DO PROPRIETRIO.
- s cobranas de taxas de condomnio, aplica-se a prescrio qinqenal prevista no art.
206, 5, I, do Cdigo Civil de 2002, de acordo com a jurisprudncia do Superior
Tribunal de Justia.
- No tendo a parte r comprovado que houve o registro da carta de arrematao no
cartrio competente ou que o arrematante j foi imitido na posse do imvel, deve
responder pelo pagamento das contribuies condominiais vencidas, assegurado o direito
de regresso contra o arrematante.
APELAO CVEL N 1.0701.11.038788-6/002 - COMARCA DE UBERABA - 1 APELANTE:
CONDOMNIO CONJUNTO CHAPADAO - 2 APELANTE: CIA TEXTIL TRIANGULO MINEIRO APELADO(A)(S): CONDOMNIO CONJUNTO CHAPADAO, CIA TEXTIL TRIANGULO MINEIRO
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em DAR PARCIAL
PROVIMENTO AOS RECURSOS.
DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA
RELATOR.
DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA (RELATOR)
VOTO
Trata-se de recursos de apelao interpostos contra a sentena de ff. 109/113, pela qual
a MMa. Juza de Direito "a quo", nos autos da ao de cobrana proposta por
CONDOMNIO CONJUNTO CHAPADO em desfavor de CIA TEXTIL TRIANGULO MINEIRO,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial condenando a parte r a pagar as taxas
condominiais vencidas desde julho de 2004 at 28 de junho de 2007, data esta da
arrematao do imvel, acrescida de juros de mora de 1% ao ms desde a citao e
correo monetria pelos ndices da CGJMG desde o vencimento de cada parcela. A
magistrada condenou a r, ainda, ao pagamento das custas e dos honorrios fixados em

R$800,00, suspensa a exigibilidade de tais verbas por estar a parte sob o plio da justia
gratuita.
Em suas razes (ff. 116/120), o condomnio autor alega que, em que pese ter ocorrido o
leilo do imvel objeto das cobranas de taxas condominiais, certo que a apelada no
providenciou o registro da escritura de compra e venda no registro imobilirio.
Argumenta que o documento de f. 19 faz a prova de que a apelada ainda a proprietria
do imvel e, portanto, responde pela integralidade da dvida reclamada, por conta da sua
obrigao "propter rem". Ao final, pede a reforma parcial da sentena para que seja
julgado totalmente procedente o pedido inicial.
A parte r tambm recorreu da sentena (ff. 123/126). Em suas razes alegou que o
prazo prescricional para a pretenso de cobrana das taxas condominiais quinquenal,
por fora do disposto no art. 206, 5, inciso I, do CC/2002. Acrescenta que a ao foi
proposta em 2011, mas por desdia da parte autora, somente foi citada em 13/08/2012,
razo pela qual a prescrio no deve retroagir data da citao, nos termos do art.
219, 4 do CPC. Pede, assim, a reforma da sentena para que seja reconhecida a
prescrio e para que seja a parte autora condenada ao pagamento integral das custas e
dos honorrios, que pede que sejam fixados em 20% sobre o valor da causa.
Contrarrazes pelas partes s ff. 129/133 e 134/137.
Conheo dos recursos, presentes os pressupostos de admissibilidade, ressaltando que o
apelo da parte r no contm preparo por estar ela sob o plio da justia gratuita.
Em razo da prejudicialidade da matria aventada, analiso primeiro o recurso da parte
r.
Em seu recurso, discute a apelante unicamente a ocorrncia da prescrio do direito do
autor ao tentar reaver as taxas condominiais do perodo compreendido entre julho de
2004 e 27/06/2007.
sabido que a prescrio das taxas de condomnio, segundo o Cdigo Civil de 1916, era
de 20 anos (art. 177).
Com a entrada em vigor no Cdigo Civil de 2002, o prazo prescricional das dvidas de
parcelas condominiais no foi reduzido para 10 anos, mas para 5 anos, conforme prev o
seu art.206, 5, inciso I:
Art. 206. Prescreve:
(...)
5 Em cinco anos:
I - a pretenso de cobrana de dvidas lquidas constantes de instrumento pblico ou
particular;
Ao contrrio do que sustentou o magistrado primevo, filio-me ao entendimento de que "a
pretenso de cobrana do condomnio baseada em documentos particulares e estes
dbitos constituem dvidas lquidas e, por isso, deve-se aplicar o prazo prescricional
quinquenal." (TJMG - Apelao Cvel 1.0027.08.167721-6/001 - Relatora Des.(a) Mrcia
De Paoli Balbino - Data de Julgamento 24/11/2011).

A questo j se mostrou controvertida, contudo, enfrentando a referida matria, por


ocasio do julgamento do Recurso Especial n. 1.139.030/RJ, o Superior Tribunal de
Justia assim decidiu:
- Civil e processual civil. Ao de cobrana. Cotas condominiais. Embargos de declarao.
Omisso, contradio ou obscuridade. No ocorrncia. Prescrio da pretenso de
cobrana de quotas condominiais. Incidncia do 206, 5, I do CC/02.
1. Ausentes os vcios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declarao.
2. Na vigncia do CC/16, o crdito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do
seu art. 177.
3. Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, o prazo prescricional aplicvel
pretenso de cobrana das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos
do art. 206, 5, I, do CC/02, observada a regra de transio do art. 2.028 do CC/02.
(REsp. 1.139.030/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 24/08/2011).
Da mesma forma, este Tribunal, tambm, j se manifestou:
EMENTA: APELAO CVEL. AO DE COBRANA. TAXA DE CONDOMNIO. PRESCRIO.
ART. 206, 5, I, DO CC. OCORRNCIA. REFORMA PARCIAL DA SENTENA.
- O entendimento sobre a questo que, em se tratando de direito pessoal, aplicava-se a
regra geral estabelecida no caput do art. 177, quando sob a gide do Cdigo Civil de
1916, e o art. 205, em se tratando de fatos ocorridos na vigncia do Cdigo Civil de
2002.
- Recentemente, no entanto, o Superior Tribunal de Justia decidiu que o prazo
prescricional de 05 (cinco) anos, em virtude da regra especfica prevista no art. 206,
5, I, do Cdigo Civil de 2002 (TJMG - Apelao Cvel 1.0024.10.008872-3/001 - Relator
Des. Alberto Henrique - Data de Julgamento 07/02/2013 - Data da publicao da smula
15/02/2013)
Lado outro, ao contrrio do pretendido pela apelante, no cabe ao caso a aplicao do
art. 219,4 do CPC.
Isso porque no restou comprovada a alegada desdia da apelada, pelo contrrio,
compulsando os autos verifico que a situao outra.
Em que pese o ajuizamento da ao no dia 21/11/2011, certo que a citao da parte
ora apelante somente foi determinada pelo magistrado de primeiro grau na data de 15 de
maro de 2012.
Apesar de terem sido devolvidos diversos mandados citatrios, certo que a apelada
diligenciou no sentido de localizar o endereo atual da r, como se v das peties de ff.
70, 72 e 79.
Aplica-se ao caso, ento, o disposto no art. 219, caput e 1 do CPC, que estabelece que
a citao vlida interrompe a prescrio e retroage at a data da propositura da ao.
Dessa forma, considerando que a ao foi proposta em 21/11/2011, encontram-se
prescritas a pretenso do condomnio autor de receber as taxas condominiais vencidas
at 21/11/2005.

Logo, merece reforma a deciso de primeiro grau.


POSTO ISSO, dou parcial provimento ao recurso da parte r para reconhecer a prescrio
do direito do autor de cobrar as taxas condominiais vencidas e no pagas at
21/11/2005.
Passo anlise do recurso interposto pela parte autora.
Pretende a parte autora a reforma parcial da sentena para que seja a parte r
condenada a pagar as contribuies condominiais devidas entre 28/06/2007 at outubro
de 2011, pois, apesar da arrematao do imvel por terceira pessoa, certo que a parte
r ainda a proprietria do imvel conforme certido emitida pelo cartrio de registro de
imveis e no teve o condomnio autor cincia da transferncia.
Razo assiste ao recorrente. Compulsando os autos, verifico da certido extrada pelo
registro de imveis em 25/10/2011, que a propriedade do imvel descrito na inicial da
parte requerida (f. 19).
Lado outro, os documentos de ff. 93/95 comprovam a realizao do leilo e os
documentos de ff. 96/97 do conta da arrematao do imvel por Claudiovir Delfino, na
data de 28/06/2007.
Nesse campo, mister enfatizar que, para que os negcios de compra e venda adquiram
efeito real, contra terceiros, e publicidade, essencial que seja efetuado o seu registro na
matrcula do imvel objeto do contrato, porquanto apenas assim operar a transferncia
do domnio e, consequentemente, a obrigao propter rem de pagamento de taxas
condominiais poder recair sobre quem figura como proprietrio publicamente.
No bastasse, no cuidou a apelada de comprovar, na forma do art. 333, II do CPC que
houve o registro da carta de arrematao no cartrio competente ou que o arrematante
j foi imitido na posse do imvel, o que permitiria a sua responsabilizao pelas
contribuies condominiais.
Dessa forma, ausente a comprovao da posse indireta e direta do arrematante, visto
que a propriedade da unidade imobiliria permanece em nome da apelada e que no foi
demonstrada a efetiva ocupao do imvel e a respectiva cincia dos demais moradores,
no se pode excluir a responsabilidade da requerida na presente ao de cobrana, j
que assumiu, ao no providenciar a realizao da transcrio do imvel arrematado, o
risco de vir a ter de arcar com as despesas a ele referentes, devendo, contudo, ser
ressalvado o seu direito de regresso contra o arrematante.
Em casos similares, j se pronunciou este Tribunal de Justia:
APELAO CVEL. AO DE COBRANA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA NO REGISTRADA NO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS.
PROPRIETRIO OU POSSUIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROCEDNCIA DO PEDIDO.
MEDIDA QUE SE IMPE. I - Segundo orientao do STJ, a ausncia do registro da
promessa de compra e venda, junto ao Cartrio de Registro de Imveis, permite ao
Credor de taxas de condomnio optar contra quem promover a ao de cobrana, se em
face do promissrio vendedor ou do compromissrio pagador; II - Delineada, nos autos,
a obrigao propter rem da requerida/apelante, quanto ao pagamento das despesas
condominiais relativas sala 706, e demonstrada a existncia de dbito, impe-se a
procedncia do pedido inicial, devendo, por isso, ser mantida a sentena. (TJMG.

APELAO CVEL N 1.0024.08.167671-0/001. Relator do Acrdo: Des.(a) LUCIANO


PINTO. Data do Julgamento: 04/02/2010 Data da Publicao: 26/02/2010)
POSTO ISSO, dou parcial provimento ao recurso da parte autora para reformar em parte
a sentena e julgar parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a parte r ao
pagamento das contribuies condominiais devidas a partir da data de 21/11/2005,
acrescidas de correo monetria desde o vencimento de cada parcela e juros de mora
de 1% ao ms desde a citao.
Em suma: dou parcial provimento ao recurso da parte r para reconhecer a prescrio do
direito do autor de cobrar as taxas condominiais vencidas e no pagas at 21/11/2005 e
dou parcial provimento ao recurso da parte autora para reformar em parte a sentena e
julgar parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a parte r ao pagamento das
contribuies condominiais devidas a partir da data de 21/11/2005, acrescidas de
correo monetria desde o vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% ao ms
desde a citao.
Em razo do provimento dado aos recursos, redistribuo os nus da sucumbncia,
devendo a parte autora arcar com 30% das custas e dos honorrios fixados na sentena,
e parte r dever arcar com os 70% restantes, autorizada a compensao de honorrios
na forma do art. 21 do CPC.
DES. EDUARDO MARIN DA CUNHA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. LUCIANO PINTO - De acordo com o(a) Relator(a).

8.8 - Quota Condominial e Prescrio 2

Separei mais uma deciso que discute sobre o cancelamento de parte do dbito
condominial que foi alcanado pela prescrio.
Entenda o caso, lendo a ntegra do julgamento.
TJ/SP. Condomnio. Ao de cobrana. Quotas condominiais. Prescrio. Cinco anos.

TJ/SP. Condomnio. Ao de cobrana. Quotas condominiais. Prescrio. Cinco


anos.
Data da publicao da deciso - 25/03/2014.
Registro: 2014.0000170778
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n

0111850-41.2009.8.26.0100, da Comarca
EDIFICIO THE PARK HALL, apelado
EXPORTAOE IMPORTAO LTDA.

de So Paulo,

em
que

apelante
MUSICAL BOX COMRCIO

ACORDAM, em 31 Cmara de Direito Privado do


Tribunal de
Justia de So Paulo, proferir
a
seguinte deciso: "Deram
provimento em parte aorecurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. DesembargadoresFRANCISCO CASCONI (Pre


sidente), PAULO AYROSA E ANTONIO RIGOLIN.

So Paulo, 25 de maro de 2014.

FRANCISCO CASCONI RELATOR


Assinatura Eletrnica

APELAO SEM REVISO N 0111850-41.2009.8.26.0100


31 Cmara de Direito Privado
COMARCA: SO PAULO
APELANTE: EDIFCIO THE PARK HALL
APELADA : MUSICAL BOX COMRCIO EXPORTAO E IMPORTAO LTDA.
Juiz 1 Inst.: Cludio Emanuel Graziotto

VOTO N 26.848
DESPESAS DE CONDOMNIO
AO DE
COBRANA
PRAZO PRESCRICIONAL
CINCO ANOS ARTIGO 206,PARGRAFO
INCISO I, DO CDIGOCIVIL/2002
AO
PROPOSTA
EM
FEVEREIRO
DE
2009
RECONHECIMENTO, DE OFCIO, EM RELAO
QUOTAS VENCIDAS ENTRE OS MESES DE
MAIO DE 1998 E FEVEREIRO DE 2004

5,
S

TITULARIDADE MANTIDA ANTE DECLARAO


DEINEFICCIA DAS ALIENAES RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Trata-se de apelao interposta contra


r. sentena de
fls.124/126, declarada a fls. 166, cujo relatrio adoto, que julgou
parcialmente
procedente ao de cobrana de
quotas
condominiais, condenada a r
no
pagamento das taxas de
condomnio e encargos referentes ao perodo de
maio de 1998 at
30 de setembro de 2002, com correo monetria, multa convencional e
de mora desde o vencimento,

juros

reciprocamente sucumbentes as partes.

S Recorre

condomnio

em

busca

de

reforma.

Sustenta, em sntese, que a r nunca deixou de ser proprietria do imvel, na


medida em que alienao foi
cancelada. Alega que
a certido de cancelamento somente foi expedida em
15.09.2011, tratando-se, portanto, de documento novo.
Recurso regularmente processado sem contrariedade.
o breve relatrio.
A
pretenso tem origem na
cobrana
de quotas
condominiaisreferentes unidade 23 do Edifcio The Park Hall inadimplidas entre maio
de 1998 e dezembro de 2008 (fls.85/86).
De incio, imperioso reconhecer, de ofcio,
prescrio
dbito, compreendido entre os meses de maio de 1998 e fevereiro de 2004.

de parte do

No caso, a ao foi proposta em 02.02.2009.


Na vigncia do atual Cdigo Civil, o prazo
prescricional aplicvel
pretenso de cobranade taxas condominiais passou a ser de cinco anos, nostermos do a
rt.206, pargrafo 5, inciso I, desse diploma legal, observada regra de
transio
do
art. 2.028
(AgRG no Recurso Especial n
1.352.767-DF (2012/0235587-0, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. em 16.04.2013).
No mesmo sentido:
...

3. A pretenso de cobrana de cotas condominiais, por seremlquidas desde sua definio


em assembleia geral de condminos, bem comolastreadas em documentos fsicos,
adequa-se com perfeio previso do art. 206, 5,
I,
do
CC/02, razo pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal.
....

(RECURSO

ESPECIAL

1.366.175

SP

(2013/0012942-8), Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 18.06.2013)


Este o atual entendimento do C. STJ acerca da prescrio de quotas condominiais, que
adoto como razo de decidir, revendo anterior posicionamento sobre o tema.
No caso, a ao foi proposta em
02.02.2009,
das parcelas devidas a partir de fevereiro de 2004.
No mais, a r. sentena condenou a r
no
vencidas at 1 de outubro de 2002, data em que
terceiro (fls. 125, ltimo pargrafo).

logo,

vivel a cobrana

pagamento
das parcelas
imvel teria sido alienado
a

Ocorre que, em sede de embargos de declarao, o autor houve por bem noticiar que
a alienao constante na matrcula do imvel foi cancelada por ordem emanada pelo MM.
Juiz de Direito da 6 Vara Cvel da Comarca da
Capital, em
03.12.2007, nos autos do processo n 000.04.105.464-4 (0105464-68.2004.8.26.0100)
(fls. 144/145 e 149/153).
Os embargos declaratrios foram rejeitados (fls.155/156), acolhidos os novos embarg
os opostos (fls. 163/164) apenas para corrigir o nmero da unidade condominial
(fls. 166).
Contudo, sustenta o autor, em apelao, que
cancelamento da alienao somente foi expedida em

certido de

15.09.2011, tratando-se, portanto, de documento novo, na


forma do art. 397, do
CPC, na medida em que a r. sentena foi proferida em 02.09.2010.
Ademais, o E. STJ tem
admitido possibilidade
de juntada de
documentos, na fase recursal, em complementao daqueles j apresentados nos
autos, desde que respeitado o princpio do contraditrio e no se constate m-f.
Portanto, logrou o apelante comprovar que
foram
declaradas ineficazes
as alienaes constantes no R.3 e R.1 por fraude execuo (fl. 178/179, Av. 5).
A apelada, por seu turno, deixou transcorrer in albis prazo para resposta (fls. 183).
Assim sendo, a r devedora dos condomnios indicados na inicial, exceo das quotas
prescritas, bem como dos demais encargos incidentes sobre o dbito, assistindo, em
parte, razo ao autor.
A sucumbncia fica mantida face ao reconhecimento da prescrio de parte considervel
do dbito.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
FRANCISCO CASCONI Relator

8.9 - Mensagem final

Chegamos ao fim deste estudo temtico.


O prximo passo avaliar os conhecimentos adquiridos.
Se permaneceu alguma dvida, no deixe de revisar os assuntos ministrados antes de
avanar para o teste final de aferio.
O teste final de aferio composto por 10 questes de mltipla escolha sobre os temas
estudados. Para ser aprovado, o aluno dever obter um rendimento mnimo de 60%.
Caso no seja aprovado num teste de aferio, voc poder fazer um novo teste, a partir
do dia seguinte, com um novo conjunto de questes.
Bons estudos e boa sorte!
Sabrina Rodrigues

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