Contrato de Arrendamiento

Definicin (1915 CC): El arrendamiento es un contrato en que las dos

partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o
a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado
Partes: arrendador y arrendatario.
Lmites a las partes: Las personas naturales o jurdicas extranjeras, no
pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rsticos, cuando
stos se ubican en zonas fronterizas (artculo 3 del Decreto Ley nmero
993, que regula el arrendamiento de predios rsticos)
Requisitos:
1) Cosa
2) Precio
3) Consentimiento de las partes.
Caractersticas:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Bilateral
Oneroso,
Conmutativo
Principal
Por regla general, consensual.
Es ttulo de mera tenencia
Contrato de duracin limitada y por regla general de tracto sucesivo.
De administracin
Tratndose de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es
dirigido
10.Puro y simple, por regla general.
11.Tpico
Arrendamiento de cosas
1) Consentimiento: nada impide que las partes acuerden transformar en un
contrato solemne al arrendamiento.
2) Cosa arrendada: debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo
contrato, cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable;
determinada o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento
(constituir objeto lcito).
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas
corporales e incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo),
muebles e inmuebles, propias o ajenas (artculo 1916 del Cdigo Civil).

Excepcin.
No pueden darse en arrendamiento:
i. Los derechos personalsimos
ii. Las cosas cuyo arrendamiento est prohibido por la ley
iii. Las cosas consumibles
3) El Precio: se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de
la cosa arrendada.
Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada
(artculo 1917 del Cdigo Civil); y en este segundo caso, caben dos
opciones:
i. Puede fijarse una cantidad determinada; o
ii. Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio
del arrendamiento consiste en una parte alcuota de los frutos que produce
la cosa, hay un contrato de aparcera, tambin denominado mediera
El precio podr determinarse de los mismos modos que en el contrato de
venta
Cuando el precio se paga de manera peridica, se llama renta. Estas,
segn se establece en el artculo 647 del Cdigo Civil, constituyen frutos
civiles.
Capacidad: se requiere de plena capacidad.
1. Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin
ordinaria de la misma, el marido puede arrendar sin restricciones, los
bienes muebles de la sociedad.
En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rsticos que
pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 aos,
respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin de la
mujer o del juez en subsidio (artculo 1749 del Cdigo Civil).
2. Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin de
los bienes propios de la mujer que ejerce el marido, ste puede
arrendar sin restricciones los bienes muebles de la mujer (se trata de
aquellos muebles que no han ingresado al haber relativo o aparente de la
sociedad conyugal, por ejemplo, por haber sido excluidos de ella en
capitulaciones matrimoniales). En cambio, si se trata de bienes inmuebles
urbanos o rsticos propios de la mujer y el arrendamiento excede de 5 u 8
aos, respectivamente, incluyendo las prrrogas, requiere de la autorizacin
de la mujer (artculo 1756 del Cdigo Civil).
3. Existiendo sociedad conyugal, y tratndose de la administracin
extraordinaria de la misma que ejerce la mujer, sta puede arrendar
sin restricciones los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata
de bienes inmuebles urbanos o rsticos que pertenecen al haber social y el
arrendamiento excede de 5 u 8 aos, respectivamente, incluyendo las

prrrogas, requiere de la autorizacin del juez, previa informacin de

utilidad (artculo 1761 del Cdigo Civil)
4. El guardador puede tomar en arriendo para s, para su cnyuge,
ascendientes, descendientes, hermanos, consanguneos o afines hasta el
cuarto grado inclusive o socios de comercio, los bienes muebles del pupilo,
siempre y cuando lo autoricen los dems guardadores conjuntos que no
estn implicados de la misma manera o el juez en subsidio. Pero en ningn
caso podr el guardador tomar en arriendo los bienes races del pupilo,
prohibicin que se extiende a su cnyuge y a sus ascendientes o
descendientes (artculo 412 del Cdigo Civil). En este ltimo caso, estamos
ante una prohibicin absoluta para auto-contratar.
5. No puede el guardador dar en arrendamiento los predios rsticos del
pupilo por ms de ocho aos ni los urbanos por ms de cinco, ni
tampoco por el tiempo que exceda la mayora de edad del pupilo. Si
arrendare tales bienes el guardador por ms tiempo, el exceso ser
inoponible al pupilo (artculo 407, norma similar a la del artculo 1749, a
propsito de la sociedad conyugal, ambos del Cdigo Civil). En cuanto al
arrendamiento de bienes muebles del pupilo, no hay restricciones legales,
sin perjuicio de no poder exceder el plazo del contrato la mayora de edad
de aqul
6. No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del
hijo no emancipado, arrendarlos, si son rsticos, por ms de 8 aos y si son
urbanos por ms de 5 aos; y en ningn caso, por un plazo mayor que aqul
que falte para que el hijo llegue a la mayor edad. La infraccin de esta
norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo
(artculos 255 en relacin con el 407, ambos del Cdigo Civil).
7. No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algn bien
familiar, sin autorizacin del cnyuge no propietario (artculo 142 del
Cdigo Civil). La autorizacin ser necesaria tanto si se trata del inmueble
que sirve de residencia principal a la familia, como de los muebles que lo
guarnecen
8. Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez
kilmetros, medidos desde la frontera y las tierras fiscales situadas
hasta 5 kilmetros de la costa, medidos desde la lnea de ms alta marea,
slo podrn ser dadas en arrendamiento a personas naturales o jurdicas
chilenas (artculo 6, incisos 1 y 2 del Decreto Ley 1.939 del ao 1977). Sin
embargo, podrn concederse en arrendamiento a extranjeros domiciliados
en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favorable de la
Subsecretara de Marina del Ministerio de Defensa Nacional
9. En las zonas fronterizas, no podrn celebrarse contratos de
arrendamiento sobre predios rsticos, con personas naturales o jurdicas
extranjeras (artculo 3 del Decreto Ley nmero 993 del ao 1975).
Efectos
Obligaciones del arrendador

El arrendador contrae una sola obligacin, la de hacer gozar de la cosa al

arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el
tiempo del contrato.

Principales
1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada:
2. Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa
arrendada

Secundarias
4. Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
5. Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a
reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador;
6. Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de
garanta, si procede.
7. Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento
comercial, fije por algn tiempo un aviso en el frontis del local que
arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
1.1 Momento de la entrega
Ser aqul que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al
momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la
finalidad con que se arrendaron las cosas.
Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de
entregar la cosa arrendada:
i. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada,
por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario
tendr derecho para desistir del contrato (entindase para pedir su
resolucin, con indemnizacin de perjuicios: artculo 1925, inciso 1
del Cdigo Civil);
ii. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada,
por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendr derecho para
desistir del contrato (entindase para pedir su resolucin), pero no a exigir
indemnizacin de perjuicios.
1.2 Lugar de la entrega
La cosa se entregar en el lugar acordado por las partes. A falta de
estipulacin, se seguirn las reglas generales del pago, establecidas en los
artculos 1587 a 1589 del Cdigo Civil:
i. Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que dicho
cuerpo cierto exista al tiempo de constituirse la obligacin;

ii. Si se trata de una cosa determinada por su gnero (pero siempre que sea
no consumible), la cosa se entregar en el domicilio del arrendador
1.3 Estado en que debe entregarse la cosa
La cosa ha de entregarse completa: si se trata de un inmueble rstico,
deber tener la cabida que indique el contrato, y en caso contrario, se
aplicar el artculo 1978 del Cdigo Civil, que se remite a su vez a los
artculos 1831 a 1836 del mismo Cdigo, en la compraventa.
La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la
misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar.
1.4 Forma de efectuar la entrega de la cosa
La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera
de las formas de tradicin reconocidas por la ley.
La entrega de un inmueble deber hacerse, sencillamente, colocando el
predio a disposicin del arrendatario, sea entregndole las llaves, sea
colocndolo en l para que goce en debidas condiciones.
1.5 entrega de la misma cosa a dos personas no vinculadas
Las reglas son las siguientes:
i. Ser preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa;
ii. Si la cosa hubiere sido entregada a ambos, la entrega posterior no valdr;
iii. Si ninguno la hubiere recibido, prevalecer el ttulo ms antiguo
2. Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el fin
a que ha sido arrendada.
Art. 1927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado
consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a
excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario.
Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso
fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.
Reparaciones necesarias.
Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por
reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma
de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podr hacerlas el arrendatario, a
costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
Si estas expensas se invirtieron en obras permanentes, como una cerca
para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las avenidas, o las

reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto, se abonarn al

poseedor dichas expensas, en cuanto hubieren sido realmente necesarias;
pero reducidas a lo que valgan las obras al tiempo de la restitucin.
Y si las expensas se invirtieron en cosas que por su naturaleza no dejan un
resultado material permanente, como la defensa judicial de la finca, sern
abonadas al poseedor en cuanto aprovecharen al reivindicador, y se
hubieren ejecutado con mediana inteligencia y economa.
Reparaciones tiles.
Regla general: sern de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder
separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque
detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a
abonar al arrendatario lo que valdran los materiales, considerndolos
separados.
Slo se entendern por mejoras tiles las que hayan aumentado el valor
venal de la cosa

Reparaciones voluptuarias
Siempre sern de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos
que se pactare otra cosa.
911. Se entienden por mejoras voluptuarias las que slo consisten en
objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas
artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan el valor venal de la
cosa, en el mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin
insignificante.
3. Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o
embarazo en el goce de la cosa arrendada.
3.1. Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer
trabajos en la misma, que embaracen el goce del arrendatario.
Art. 1928. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario
de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del
arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o
trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.
Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave
inconveniente diferirse, ser el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando
le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendr derecho a
que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que
fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto
no aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo, podr el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

El arrendatario tendr adems derecho para que se le abonen los perjuicios,

si las reparaciones procedieren de causa que exista ya al tiempo del
contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el
arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla,
o debiese por su profesin conocerla.
Lo mismo ser cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la
cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el
arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
3.2. Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario
Art. 1929. Si fuera de los casos previstos en el artculo precedente, el
arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera
persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de
perjuicios.
Art. 1930. Si el arrendatario es turbado en su goce por vas de hecho de
terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a
su propio nombre perseguir la reparacin del dao.
3.3. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho
1930. Incisos 2, 3, 4 y 5: Y si es turbado o molestado en su goce por
terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa
de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario
exigir una disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo, para
el tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un
tercero, se hallare
privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin
esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento.
Adems, podr exigir indemnizacin de todo perjuicio, si la causa del
derecho justificado por el
tercero fue o debi ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero
no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino estipulacin
especial de saneamiento con respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni deba ser conocida del
arrendador al tiempo del
contrato, no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.
Obligaciones del Arrendatario
1.
2.
3.
4.
5.

Pagar el precio o renta convenida;

Usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato;
Cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
Ejecutar las reparaciones locativas;
Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada;

6. Restituir la cosa al final del arrendamiento; y

7. Obligacin de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto
habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el
acceso al inmueble.
1. La renta puede ser pagada:
Art. 1576. Para que el pago sea vlido, debe hacerse o al acreedor mismo
(bajo cuyo nombre se entienden todos los que le hayan sucedido en el
crdito, aun a ttulo singular), o a la persona que la ley o el juez autoricen a
recibir por l, o a la persona diputada por el acreedor para el cobro.
El pago hecho de buena fe a la persona que estaba entonces en posesin
del crdito, es vlido, aunque despus aparezca que el crdito no le
perteneca.
Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la efectividad
del pago
Conforme al artculo 1943 del Cdigo Civil, si una vez entregada la cosa al
arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:
i. Se estar primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme a las
reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la prueba de
testigos);
ii. Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estar al
justiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operacin entre los
contratantes, en partes iguales.

Sin embargo, tratndose del arrendamiento de predios urbanos, cuando el

contrato no consta por escrito:
se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario (artculo 20
de la Ley N18.101)

Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta

En tales casos, el arrendatario podr:
1. Recurrir al procedimiento de pago por consignacin, reglamentado en los
artculos 1598 a 1607 del Cdigo Civil; o
2. Depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda
a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia
del arrendador.
Posibilidad de ejercer la accin subrogatoria u oblicua
En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de la
renta de arrendamiento, los acreedores del arrendador podrn cobrar la
deuda, substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo
dispuesto en el artculo 1965 del Cdigo Civil.

Para ello, ser necesario que los acreedores traben embargo en la cosa
arrendada.
Periodicidad de la renta
Dispone el artculo 1944 del Cdigo Civil:
a. Que la renta se pagar en los perodos estipulados;
b. A falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas (una de las
escasas hiptesis en que la ley se remite a la costumbre);

No habiendo estipulacin ni costumbre fija, se pagar segn las reglas

siguientes:
1 Renta de predios urbanos: se pagar por meses;
2 Renta de predios rsticos: se pagar por aos;
3 Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto nmero de
aos, meses, das: cada una de las pensiones peridicas se deber
inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da;
4 Si se arrienda por una sola suma: se deber sta luego que termine el
arrendamiento
Efectos por falta del pago de la renta

Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas

generales, podr pedir el cumplimiento forzado del contrato o su
terminacin.
Tratndose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el
artculo 1977 del Cdigo Civil establece que La mora de un perodo entero
en el pago de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de
que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de
treinta das.

2. Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato

Las reglas son las siguientes:

i. El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu
del contrato, y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que
los convenidos;

ii. A falta de convencin expresa, los usos permitidos sern aquellos a que la
cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas

3. Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia

El arrendatario responde hasta culpa leve.

4. Obligacin de ejecutar las reparaciones locativas

Art. 1970. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino

o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo
recibi; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo
y uso legtimo, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del
edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de
construccin.
En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones
locativas:
i. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor
o caso fortuito; o
ii. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala
calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso 2).