Introduccin

A medida que nuestra sociedad avanza, tanto en tecnologa, ideologas, como en lo

econmico y jurdico y por el hecho de manejar grandes o pequeas actividades, nos
vemos en la necesidad de recurrir a los diferentes medios de formalidades que
la ley regula a efectos de asegurar nuestro patrimonio y que el mismo circule para que
se vaya incrementando y poder tener una estabilidad econmica relativa que es, a lo
que todas las personas (sean empresarias, personas jurdicas o naturales) esperan.
Por eso es importante el tema que tratamos en este trabajo sobre la Inscripcin
Registral, pues este procedimiento asegura la proteccin de los derechos de
propiedad.
Trataremos el concepto de inscripcin registral, as como los efectos que esta produce
y como puede cancelarse un asiento registral.
MARCO TEORICO CONCEPTUAL
Este trabajo aborda la inscripcin registral tanto en Amrica como en Repblica
Dominicana, dando las diferentes definiciones y acepciones, as como todo lo que
implica este proceso.
Especficamente su importancia para hacer valer los derechos de propiedad sobre
cualquier inmueble.
OBJETIVOS
GENERAL:
Definir la Inscripcin Registral y su importancia en relacin con los derechos de
propiedad.
ESPECIFICOS
- Conocer los actos y derechos inscribibles
- Detallar los conceptos de inscripcin y efectos de la misma
- Identificar la cancelacin de los asientos registrales
LA INSCRIPCION REGISTRAL
Los actos y Derechos Inscribibles.
Los actos que generan derechos inscribibles son todos aquellos que constituyen,
transmiten, declara, modifican o extinguen prerrogativas que recaen sobre bienes

inmuebles, tambin aquellos que generan cargas, gravmenes u otras medidas

provisionales, as como aquellos que establecen limitaciones administrativas y legales
de carcter particular.
Estos producen efecto desde el momento mismo de la inscripcin en el Registro; la
instancia registral se inicia cuando se pone en prctica el principio de rogacin,
cuando la parte interesada prepara su documento, cumple con las exigencias legales,
y somete la documentacin a la oficina del registro.
Esta diligencia abre paso al imperio de la mxima jurdica con categora de principio
Prior in tempore, portior in iure; la oficina registral produce la inscripcin. Este asiento
es equivalente a la verdadera inscripcin; la referida mxima se traduce: el primero en
el tiempo es el ms poderoso en el derecho. Vale decir que el primero en registrar es
primero en la proteccin del derecho, pues el derecho se constituye con el registro.
En el artculo 37 del Reglamento General de Registros de Ttulos se habla de los
actos y documentos ejecutables, con ello se establece que tales actos y documentos,
tras haber sido inscritos, por reunir las condiciones de forma y fondo que exigen las
leyes, reglamentos y normas complementarias, para la calificacin registral, generaran
la actuacin del Registro teniendo como efecto de la constitucin del derecho.
El Asiento Registral.
La expresin asiento tiene varias acepciones, para nuestro caso es aplicable aquella
que dice que es una anotacin o apuntamiento que se formula en un libro para evitar
el olvido.
En el Derecho registral el asiento es la anotacin que se practica en lso cuadernos,
libros o folios destinados a tales efectos y en los que se utilizan tcnicas y
procedimientos establecidos de manera expresa por la ley.
El asiento de presentacin produce como efecto que da su fecha a la inscripcin
posteriormente realizada, otorgando cierta preferencia.
El asiento de inscripcin tiene que ver con la propia naturaleza del documento de que
se trate, cumplidos los requisitos.
Asiento preventivo es aquel que tiene lugar cuando se anota provisionalmente una
advertencia relacionada con una situacin que afecta un derecho registral.
El asiento de cancelacin consiste en las anotaciones que se realizaran en inters de
cancelar inscripciones o anotaciones existentes en los cuadernos, libros o folios
pertenecientes a la oficina del registro.
Perez Fernandez del Castillo, al referirse al tema seala quepodemos deducir que

la palabra asiento es el gnero y las anotaciones e inscripciones son la especie.

Concepto de Inscripcin.
En el Diccionario de la Lengua Espaola se porta el siguiente concepto de inscripcin:
Accin y efecto de inscribir o inscribirse.
En el Diccionario Jurdico Espasa se expresa que la palabra inscripcin tiene, en l
sistema hipotecario espaol, dos acepciones: sustantiva y formal, la sustantiva
identifica la inscripcin con el valor y los efectos que la misma produce en el sistema
espaol que se basa en el carcter declarativo de la misma (admitiendo ciertos casos
en los que es constitutiva) y en su voluntariedad, pero que adems otorga el derecho
real contenido en el documento sujeto a esta formalidad, una efectividad erga omnes
que de otra forma no tendra. Desde el punto de vista formal la inscripcin se identifica
con el concepto de asiento
La Inscripcin Registral.
En ocasin de celebrarse en 1969, en Mendoza, Argentina, la VI Reunin Nacional de
la Propiedad, se estableci una definicin que recoge Amrico Atilio Cornejo,
tratadista argentino de la materia registral, se recomienda la siguiente definicin de
inscripcin: entenderse a toda toma de razn ( o asiento principal) de carcter
definitivo, provisional o condicional que se practique en la matricula como
consecuencia de la presentacin de un documento pblico dispositivo (transmisivo o
constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y
efectos que resulten de la ley.
La Declaracin Quinta de la llamada carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer
congreso internacional de derecho Registral, establece: El principio de inscripcin es
comn a todos los sistemas registrales y su base fundamental, de cual derivan sus
efectos, tipificacin y caractersticas.
Sin dudas que el principio de inscripcin es cardinal, es imprescindible si se procura
que produzca efecto jurdico respecto a los terceros. Si el documento no es
presentado para su registro, solo afectara jurdicamente a las partes intervinientes, a
mas nadie.
En el sistema registral inmobiliario dominicano, la inscripcin es facultativa, potestativa
o voluntaria, el titular del derecho no est compelido a inscribir el derecho que posee;
empero, para que se constituya su derecho, para que este se caracterice, y hacerlo
oponible a los terceros para que surta efecto jurdico frente a estos, deber inscribirlo
en la oficina registral.
En el artculo 107 del Reglamento General de Registros de ttulos se presentan,
dentro de los asientos registrales, dos modalidades de inscripcin: (a) definitiva y, (b)
provisional. La primera es definida como todo asiento registral con carcter definitivo

que se ejecuta en los registros como consecuencia de un acto que constituye,

transmite, declara o modifica derechos reales, cargas y/o gravmenes. En tanto que la
provisional Es cualquier otro asiento registral de carcter no definitivo que se ejecuta
en los registros como consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara o
modifica derechos reales, cargas y/o gravmenes.
La finalidad de la inscripcin es propiciar que se conozca la existencia de los derechos
que recaen sobre los inmuebles, el status o situacin de estos, las cargas o
gravmenes que les afectan, en fin hacer transparente y publica la propiedad
inmobiliaria, evitando que los terceros sean afectados por maniobras fraudulentas.
La inscripcin produce otro efecto, hace prueba del derecho mismo que se tiene,
otorga seguridad a todo aquel que la diligencia y la obtiene.
Algunos sistemas registrales son declarativos, en estos la solicitud de la inscripcin no
se hace de oficio, es un acto potestativo, voluntario y rogado: con el solo
consentimiento se produce la transferencia del derecho, no se necesita de traditio,
solo para la oponibilidad frente a los terceros se precisa la inscripcin para dar
publicidad y asegurar su autenticidad.
El Sistema de Torrens, de Acta Torrens o Act Torrens, es constitutivo, aunque se
origina en el contrato o acto jurdico; para perfeccionarse es imprescindible que se
haga la inscripcin en el Registro de Ttulos.
Efecto de la Inscripcin.
Para la mayora de los tratadistas del derecho registral los efectos ante las partes
estn determinados por el principio de legitimacin, conocido tambin como de
exactitud. Es este principio el que aporta garanta y seguridad jurdica en el trfico
inmobiliario y en la afectacin de los bienes de esta naturaleza.
As mismo se establece que la fe pblica registral determina el mbito de comprensin
de los efectos de la inscripcin ante los terceros.
Con base en este principio y al principio de publicidad se retiene que los actos
inscritos en los cuadernos, libros o folios manuales o electrnicos dispuestos por la
ley, son documentos de carcter pblico, se presumen ciertos y exactos, y, en nuestro
caso, hacen prueba absoluta: iuris et de iure.
El efecto es constitutivo, pues el derecho se origina en el documento notarial,
autentico o bajo firma privada, o en un documento judicial (sentencia) o resolucin
administrativa, pero en todo caso es indispensable la inscripcin en el registro para
que se perfeccione o se constituya el derecho.

No ser suficiente en todos los casos la sola inscripcin para que se produzca el
efecto convalidante, ser necesario que se cumplan condiciones como la buena, fe,
que se trate de una operacin de inequvoco carcter oneroso, que quien adquiera el
derecho lo haya hecho del legitimo dueo y que el adquiriente haya inscrito su
derecho en el Registro.
En el artculo 90 de la Ley de Registro Inmobiliario se indica que El registro es
constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado
Esta disposicin legal seala que el contenido de registro esta beneficiado por la
presuncin de exactitud de un sistema de fuerte eficacia registral como el torrens, por
tanto no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por ella misma en sus artculos
83 y 86 que abordan las acciones de revisin por causa de fraude, respectivamente.
Actos y Derechos No Inscribibles.
Estn determinados por algunas deficiencias que se verifican en un expediente, tales
como omisiones, falta de firma de un contratante, ausencia de titulo ejecutorio, falta de
firma autorizada del oficial publico llamado a actuar, incorreccin en datos esenciales
como la designacin catastral, cedula de identidad, nombre, etc.
El registrador de ttulos tiene que hacer una calificacin a fondo, con los esmeros
propios del buen padre de familia, su inters debe orientarse al auspicio de la mayor
seguridad jurdica. Determinara si el defecto o la deficiencia es subsanable o
insubsanable.
En el primer caso, el Registrador detallara en un oficio motivado en qu consiste el
defecto o deficiencia, devolviendo el expediente al interesado y otorgndole un plazo
no mayor de quince (15) das para que proceda a hacer las correcciones de lugar,
debiendo dejar constancia en el Libro Diario o en el registro complementario, segn
sea el caso, de conformidad con el prrafo nico del artculo 57 del Reglamento de
Registros de Ttulos.
El artculo 60 del Reglamento de Registros de Ttulos establece que en el caso de que
un expediente ingrese al registro y se compruebe que presenta un defecto o
deficiencia insubsanable, procede el rechazo definitivo del mismo, mediante oficio
motivado del registrador.
Los Errores Producidos en Torno a los Asientos.
Los errores producidos en torno a los asientos pueden asumir las caractersticas ms
diversas, desde el elemental lapsus calami, mecanogrfico, informtico o electrnico,
que la nueva Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, trata como error puramente
material, hasta la interpretacin errnea, la omisin o la interpretacin indebida.
El Reglamento General de Registros de Ttulos en su artculo 100 seala que EL
error puramente material es aquel cometido por el registro de Ttulos, que no modifica

la esencia del derecho, ni su objeto, ni su objeto, ni su causa, que es fruto de un error

tipogrfico, de una omisin, o de una contradiccin entre el documento generado y el
que fue tomado como fundamento. De acuerdo a la Ley No. 108-05, de registro
Inmobiliario, dice que Esta rectificacin debe ser notificada a requerimiento de dicho
funcionario a los titulares y a quienes puedan verse afectados por la misma.
El articulo 101 Reglamento General de registros de Ttulos establece que si la
rectificacin recae sobre un asiento contenido en el registro complementario de
inmueble, la misma se har mediante un nuevo asiento, manteniendo la fecha de
prioridad del asiento a rectificar, dejando constancia de esta situacin, con la fecha y
firma del Registrador de Ttulos.
Mientras que el artculo 102 de dicha disposicin legal apunta que toda rectificacin
realizada sobre el contenido de un Certificado de Titulo, conlleva la emisin de uno
nuevo y su correspondiente duplicado, en el que se consignara que el mismo se hace
por rectificacin del anterior, la fecha de emisin del Certificado de Titulo a rectificar, la
fecha de rectificacin y la firma del Registrador.
En tanto que si el error ha sido inducido desde fuera del mbito registral, esta tendr
que ser rogada, o sea solicitada por la parte interesada, segn su gravedad, al rgano
del a Jurisdiccin Inmobiliaria competente, acompaando tal solicitud de un
documento de la misma naturaleza del que fuera depositado originalmente y que es
objeto de rectificacin, o en virtud de un decisin de carcter judicial dictada al efecto.
Ninguna rectificacin puede afectar a terceros de buena fe amparados en la
presuncin de exactitud del Registro y que hayan consentido el negocio inmobiliario
basado en un asiento inexacto.
La Cancelacin del os Asientos Registrales.
Un asiento subsistir hasta tanto opere su cancelacin, mediante un acto de igual
naturaleza al que hayan consentido las partes que dieron origen al mismo; en
consecuencia, mantendr vigencia frente a los terceros, aun cuando se haya expedido
un acto judicial, o acto notarial de radiacin o cancelacin, si estos no son
presentados e inscritos en el registro.
El asiento desaparece con la cancelacin; este puede ser el resultado de una solicitud
formulada por las partes interesadas, por una decisin judicial y, muy
excepcionalmente de oficio, por haberse incurrido en un asiento registral errneo o
inexacto, como consecuencia de una actuacin de uno de los rganos de la
Jurisdiccin Inmobiliaria.
El artculo 128 del Reglamento General de Registros Ttulos seala que los asientos
registrales realizados en virtud de una orden judicial se cancelaran solo por otra orden

judicial posterior dictada por tribunal competente, salvo renuncia expresa del
beneficiario, acuerdo o transaccin entre las partes, o que se trate de inscripciones
preventivas y provisionales que hayan sido consecuencia de orden judicial sujeta al
cumplimiento de una condicin o al vencimiento de un plazo.
La cancelacin es un asiento que se practica en el registro y que tiene la virtualidad
de extinguir total o parcialmente a otro u otros asientos anteriores., afirma Amrico
Atilio Cornejo, en su obra Derecho Registral,
Conclusin
Los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral de un pas.
El procedimiento de inscripcin registral es muy importante dentro del derecho, ya que
de esa manera las personas, abogados, jueces y otros van a conocer cul es el
camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor derechos en cuanto al acto
o contrato que deseen inscribir frente a terceros y de esa manera no se vulnera el
derecho de las personas que adquieren algo de buena fe.
BIBLIOGRAFIA
Wilson Gmez, Manual De Derecho Inmobiliario Registral, Segunda Edicin 2007.