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Caso N 3
Roberto Granillo celebra contrato de locacin de inmuebles con la Sra. Mara
Olivares con
fecha 26 de junio de 2005 operando el vencimiento con fecha 25 de junio de
2007. Celebra
el contrato tambin, la Sra. Gladis Serra constituyndose en fiadora lisa y llana
y principal
pagadora por las obligaciones devengadas por el Contrato celebrado. Se
estipula que el
destino del inmueble es la vivienda de la familia conformada por la Locataria,
su hija y nieta
menor de edad.
Con fecha 18 de diciembre de 2005, vctima de un accidente de trnsito muere
la Sra. Maria
Olivares.
El 15 de Abril de 2006 Roberto Granillo enva carta documento a la Sra. Maria
Anglica
Torres (hija de Maria Olivares) conjuntamente a la fiadora Sra. Gladis Serra
intimndolas al
pago de las mensualidades debidas: Enero a Abril de 2006 inclusive, con ms
los intereses,
y gastos que correspondan.
Al no tener respuesta positiva alguna y habindose negado a recibir la carta
documento la
Sra. fiadora quien se obligara de manera expresa como codemandada y
principal pagadora
por lo tanto es codeudora solidaria, Granillo impetra demanda de P.V.E en el
juzgado Civil y
Comercial de turno.
Preparada la va ejecutiva, interpuesta la demanda ejecutiva, comparece la
Sra. Gladys
Serra interponiendo la excepcin de falta de legitimacin sustancial pasiva
argumentando
que 1. habiendo acaecido la muerte de la Sra. locataria, se ha extinguido la
fianza celebrada,
dando lugar a una nueva locacin de la ella no es parte. 2. entiende que se ha
producido
una novacin subjetiva y por ello la fianza se ha extinguido, entendiendo que
no ha
participado del nuevo convenio entra locador y herederos. En merito del
presente argumento
cita jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia donde se sostiene que
cesara la
obligacin del fiador frente a la celebracin de un nuevo contrato, sin su
consentimiento, o
por cualquier modificacin que importe novacin de la deuda.(autos Delfino
Abdul Jose c/
Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de Casacin). Sostiene
adems que es
de aplicacin el art. 1582 bis del C.C.
1.Cual son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locacin? Lea los
arts. 1195, 1496 y 2042 del C.C.
2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurdicas derivan de
esos efectos
sobre la fianza?
3.La actora funda su pretensin contra la codemandada en las siguientes
normas 2004,
2005, 702 y 707 del Cdigo Civil. Considera correcta la aplicacin de las
mismas al caso?
4.La codemandada Sra. Serra, podra haber limitado su responsabilidad
contractualmente?
Porque? Fundamente.
5. Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente.
6. Considera que ha habido una novacin subjetiva de la obligacin? Porque?
7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho.
Al respecto puede consultar:
Salas, A. y Trigo Represas, F., Cdigo Civil Anotado, Bs as, Depalma, 1979, t.
II.
Majul Roberto Antonio c/ Molina Agusta Amrica y Otros- P.V.E. Alquileres
Semanario
Jurdico T 95-2007-A
Delfino Abdul Jose c/ Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de
Casacin
Semanario Jurdico N 1248. T 81-1999-B,p.41.
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Respuestas
1. Cuales son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locacin?
1195, 1496 y 2042 del C.C.
Con la muerte del locatario no se extingue el contrato, pasando a sus
herederos todos los derechos y obligaciones tal como los tenia el causante.
A travs de los aos y por aplicacin de leyes de prrroga locativa se fue
desvirtuando la norma contenida en el art. 1496 con relacin al locatario. Sus
derechos ya no se transmiten a sus herederos exclusivamente, sino a las
personas que hubieran recibido trato familiar del inquilino. Principio que qued
luego definitivamente receptado por el art. 9 de la ley 23091.
Adems, es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena
que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los
herederos y sucesores universales, a menos que consistieran en
obligaciones personales o contrarias a alguna disposicin de la ley o clusula
del contrato o a su naturaleza misma. Por lo tanto, no puede sostenerse que la
muerte del locatario extingui el contrato de locacin suscripto entre las partes.
2042: la fianza se extingue por la extincin de la obligacin principal, y por las
mismas causas que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias
en particular.
ley 23091 Continuadores del locatario.
Artculo 9. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y
recibido del mismo ostensible trato familiar.
c)
Anticipadamente por acuerdo de partes, disposicin legal o acaecimiento
de fenmenos de la naturaleza:
La locacin ser finalizada la fecha estimada en el contrato
correspondiente, por disposicin legal porque las leyes establecidas acatan
su extincin y por fenmenos de la naturaleza provocados por causas
externas del contrato.
El art. 1582 bis hace referencia a la causal de extincin desarrollada en el punto a; es decir el
cumplimiento del plazo. En el caso que estamos analizando no se da este supuesto, el plazo de
la locacin no ha concluido, por lo cual considero incorrecta su aplicacin.
6. Considera que ha habido una novacin subjetiva de la obligacin? Porque?
Cuando hablamos de la novacin, decimos que es el cambio de una obligacin que se extingue
con todos sus accesorios, por otra que nace, a travs del cambio en alguno de los elementos de
la relacin obligacional originaria. En el caso de la novacin subjetiva, el cambio se produce en
los sujetos, ya sea en la persona del deudor o del acreedor
Siguiendo a la doctrina mayoritaria en el tema podemos decir que La novacin por cambio del
deudor, tambin conocida como novacin subjetiva pasiva, puede traducirse jurdicamente de
dos maneras: la novacin por delegacin y la novacin por expromisin.
Hay novacin por delegacin, cuando existe el consentimiento comn del acreedor, del deudor
delegado y del deudor delegante, en celebrar el acto jurdico novatorio por el cual el acreedor
libera de la obligacin civil al deudor primitivo (delegante) aceptando en su sustitucin a un
nuevo deudor (delegado). Por su parte, hablamos de la novacin por expromisin, cuando no
existe ese consentimiento comn de todos los involucrados, dado que solo existe acuerdo entre
el acreedor y el nuevo deudor, faltando nicamente la manifestacin de voluntad del deudor
original.
El art 814 de nuestro cdigo civil reza: La delegacin por la que un deudor da a otro que se
obliga hacia el acreedor, no produce novacin si el acreedor no ha declarado expresamente su
voluntad de exonerar al deudor primitivo
Cito a modo ampliatorio los autos "Monti de Bercowsky Mara E. y otro c/ Sofa A. Arrieta s/
Sucesin al tratar los efectos de la locacin por muerte del locatario sobre la fianza, y la
consecuencia derivada del art. 1195 bis diciendo que en funcin de ello, sin duda alguna que
sostener que ha existido novacin, deviene claramente impropio. Contina diciendo el fallo
precitado que pues los sucesores no son en dicho contexto terceros son, una vez ms,
continuadores de la persona del causante. En este contexto, se sostiene por esta Cmara que
no opera la novacin en el supuesto mencionado.
Se puede ver que en nuestro caso no existe tal situacin, ya que no
es aplicable a los presentes, no existe novacin y menos an nuevo contrato.
VISTOS:
Bibliografa y jurisprudencia:
-LA NOVACIN SUBJETIVA PASIVA POR DELEGACIN