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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

CENTRO DE CINCIAS JURDICAS, POLTICAS E SOCIAIS - CEJURS


CURSO DE DIREITO

CONSIDERAES SOBRE O CONTRATO DE LOCAO PARA


ESTUDANTE LUZ DA LEI DO INQUILINATO
(LEI N. 8.245/91)

PAMELA IGNES FOFONCA TROGUE


Monografia submetida
Universidade do Vale do Itaja
UNIVALI, como requisito parcial
obteno do grau de Bacharel em
Direito.

Orientadora: Prof.MSC. QUEILA JAQUELINE NUNES MARTINS

ITAJA ,NOVEMBRO DE 2008

ii

AGRADECIMENTO

Agradeo primeiramente aos meus pais que me


trouxeram ao mundo, e que me proporcionaram
os estudos realizando meus sonhos, me dando
fora a cada minuto, cada dia, cada semana,
mesmo com a distancia permanecemos sempre
juntos e unidos.
Ao

meu

irmo

Renato

Trogue

Junior,

que

permaneceu comigo durante quatro anos do


curso, compartilhando alegrias e tristezas.
A meu namorado Gabriel Albino, pelo respeito,
amor e carinho, e principalmente pela ateno.
Ao meu av Nerino Fofonca que no est mais
entre ns, mas tenho certeza de que onde ele
estiver, estar sempre me olhando e torcendo por
mim.
A todos os professores pelo carinho, dedicao e
ensinamento transmitido ao longo do curso.
Especialmente a professora Queila Jaqueline
Nunes Martins que me auxiliou e incentivou na
consecuo deste trabalho.
A minha grande amiga Priscila Camilo pela fora,
incentivo, alegria de todos os dias e pela
amizade cultivada desde o primeiro perodo do
curso permanecendo para sempre.
Meus

amigos

de

turma

pela

alegria,

solidariedade e incentivo, proporcionados nesses


inesquecveis cinco anos de minha vida.
Em especial a:
Sonia Maria Costa Demtrio e Silvana Duarte
Prcio,

amigas

de

todas

as

horas,

pela

dedicao, pela alegria contagiante, carinho e


pela

riqueza

passaram.

de

conhecimentos

que

me

iii

DEDICATRIA

Aos meus pais, Sandra e Renato, pelas primeiras


lies de minha vida.
Ao meu irmo Junior, pelo incentivo, fora e
colaborao, estando sempre que eu preciso ao
meu lado.
Ao meu namorado Gabriel Albino, pelos trs anos
de namoro, compreenso, amor e carinho.
Ao meu av Nerino Fofonca, que foi embora
desse mundo antes de ver eu concretizar esse
sonho.

iv

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade


pelo aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a
Universidade do Vale do Itaja, a coordenao do Curso de Direito, a
Banca Examinadora e a Orientadora de toda e qualquer responsabilidade
acerca do mesmo.

Itaja/SC, Novembro de 2008.

Pamela Ignes Fofonca Trogue


Graduanda

PGINA DE APROVAO

A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade


do Vale do Itaja UNIVALI, elaborada pela graduanda Pamela Ignes
Fofonca Trogue, sob o ttulo Consideraes sobre o contrato de locao
para estudante luz da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), foi submetida em
17/11/2008 s 21:00 horas, banca examinadora composta pelo
professor: Zenildo Bodnar, e aprovada com a nota xx (xxxxxxxx).

Itaja/SC, Novembro de 2008.

Queila Jaqueline Nunes Martins


Orientadora e Presidente da Banca

Antnio Augusto Lapa


Coordenao da Monografia

vi

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Art.

Artigo

ed.

Edio

p.

Pgina

P. ex.

Por exemplo

v.

Volume

Pargrafo

vii

ROL DE CATEGORIAS

Rol de categorias1 que a Autora considera estratgicas


compreenso do seu trabalho, com seus respectivos conceitos
operacionais2.
Denncia Vazia
Imotivada, no exige justificativas para a retomada do imvel locado,
nas locaes com prazo de locao indeterminado. O proprietrio pode
fazer uso da denncia vazia e o inquilino dispe de 6 meses para
desocupar o imvel, podendo ser despejado se se recusar. Se o locatrio
permanecer no imvel por mais de trinta dias aps a resoluo do prazo
contratual, sem oposio do locador, presume-se prorrogada a locao
por prazo indeterminado. Apesar disso, o locador poder renunciar ao
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupao3
Lacunas da Lei
quando a legislao no possui dispositivo aplicvel ao caso concreto.
Para resolver o problema devem ser utilizados os costumes (utiliza da
jurisprudncia), princpios gerais do direito, a analogia e a equidade
(Procurar justia na norma jurdica, uma colmatao justa da falha do
ordenamento jurdico). Ou mesmo basear-se em jurisprudncias que
tratam do assunto em questo. A estas formas de colmatar lacunas d-se

Categoria a palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de


uma idia. (PASOLD, Csar Luiz. Prtica da pesquisa jurdica: idias e ferramentas teis
para o pesquisador do Direito. 7. ed. Florianpolis: OAB/SC, 2002. p. 40).
2 Conceito Operacional (= cop) uma definio para uma palavra e expresso, com o
desejo de que tal definio seja aceita para os efeitos das idias que expomos.
(PASOLD, Csar Luiz. Prtica da pesquisa jurdica: idias e ferramentas teis para o
pesquisador do Direito. 2002, p. 56).
3 GUIMARES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionrio Tcnico Jurdico, 6. ed. rev. e atual.
So Paulo: Redeel, 2004, p. 240.
1

viii

o nome de Direito Subsidirio4.


Locador:
Denominao que se d quele que loca, cede o bem ao locatrio. Em
se tratando de imvel, o locador chamado por muitos de senhorio. O
termo locador admite interpretao extensiva, de modo a abranger, alm
do proprietrio do bem locado, o usufruturio. Distino terminolgica que
nos parece oportuna dizer que o locador loca, o locatrio aluga e, da
mesma forma que o locador de imvel denominado por muitos de
senhorio, prefere-se, para o locatrio de imvel, o termo inquilino5.
Locatrio:
a pessoa que recebe a coisa ou o servio de quem o cedeu mediante
contrato de locao, se obrigando a pagar o preo ajustado6.
Locao:
contrato consensual sinalagmtico perfeito e de boa-f pelo qual
algum, chamado locador, compromete-se a proporcionar a outrem, o
locatrio, o uso, ou o gozo de uma coisa, ou a prestar-lhe um servio ou
realizar-lhe uma obra mediante retribuio em dinheiro denominada
aluguel7.
Locao de Estudante
Este tipo de contrato surgiu no costume dos povos, principalmente em
cidades

litorneas

(cidades

de

praia),

tambm

em

cidades

universitrias, nas quais os proprietrios costumam locar seus imveis para


pagamento dirio durante os perodos da chamada temporada de
LACUNAS DA LEI. Wikipdia, a enciclopdia livre. Disponvel em: <http://pt.wikipedia.org/
wiki/Lacunas_da_lei>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008.
5 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva. 12. ed. ampl.,
rev. e atual. So Paulo: Jurdica Brasileira, 2004, p. 867.
6 DICIONRIO JURDICO. Locatrio. Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br/
dicionariojuridico/x/92/77/927/>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008.
7 FILARDI, Luiz Antnio. Curso de Direito Romano. 3 ed. So Paulo: Atlas, 1999. p.188.
4

ix

vero (meses de dezembro, janeiro e fevereiro), assim como, em feriados


especiais (carnaval, pscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o
imvel permanece ocioso.

Locao no residencial:
Denominao dada pela Lei 8.245/91, locao comercial. Com a
revogao expressa da conhecida Lei de Luvas, a expresso locaes
comerciais ou industriais foi substituda pela epgrafe locao no
residencial 8.
Locao para Temporada
Aquela locao de imvel destinado residncia temporria do
inquilino, por prazo no superior a 90 dias 9.
Locao Residencial:
Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes trs
categorias distintas de locaes residenciais, e cada qual tem direitos,
obrigaes e procedimentos prprios: a primeira, locao pactuada por
escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza
do benefcio da denncia vazia, portanto vantajosa para o proprietrio; a
segunda, que, pactuada por prazo menor, no d direito "denncia
vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e s poder ser
rescindida em situaes em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei,
e a terceira, que a locao que vier a ser automaticamente prorrogada
"por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o
Locador no providenciou a retomada do imvel em trinta dias, e que
ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 12. ed. ampl.,
rev. e atual. So Paulo: Jurdica Brasileira, 2004, p. 866.
9 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 866.

poder gozar do benefcio da "denncia vazia", ou ainda as locaes


antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado
por fora da nova Lei (art.77). importante destacar que todas as
locaes residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem
ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se
encontrarem

vigorando

por

prazo

indeterminado,

podero

ser

denunciadas com fundamento na denncia vazia (art. 47.V) mediante


notificao com prazo de desocupao de 30 (trinta) dias10.

10

LOCAO RESIDENCIAL. Disponvel em: <http://www.consumidorbrasil.com.br/


consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/residencial.htm>. Acesso em: 14 de
Outubro de 2008.

xi

SUMRIO

RESUMO............................................................................................................ xiv
INTRODUO..................................................................................................... 1
CAPTULO 1 ........................................................................................................ 4
A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAO .......................................... 4
1.1 A EVOLUO DA LEI DO INQUILINATO NAS LTIMAS TRS DCADAS .... 4
1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO ................... 7
1.2.1 Decreto Lei 4403/21................................................................................. 7
1.2.2 Decreto Lei 4598/42................................................................................. 8
1.2.3 Decreto Lei 1596/43................................................................................. 9
1.2.4 Decreto Lei 6739/44................................................................................. 9
1.2.5 Decreto Lei 7466/45................................................................................. 10
1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49................................. 10
1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54......... 10
1.2.8 Lei 2699/55................................................................................................ 11
1.2.9 Lei 3336/57................................................................................................ 11
1.2.10 Lei 3494/58.............................................................................................. 11
1.2.11 Lei 3844/60.............................................................................................. 12
1.2.12 Lei 4240/63.............................................................................................. 12
1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65................................................ 13
1.2.14 Lei 8245/91.............................................................................................. 15
1.3 OS TIPOS DE LOCAO .............................................................................. 18
1.3.1 Locao Residencial............................................................................... 18
1.3.2 Locao No Residencial ...................................................................... 23
1.3.3 Locao para Temporada ..................................................................... 26
CAPTULO 2 ........................................................................................................ 30
DIFERENAS ENTRE A LOCAO PARA TEMPORADA E O CONTRATO DE
ESTUDANTE ......................................................................................................... 30
2.1 DA LOCAO PARA TEMPORADA............................................................. 30
2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locao para
temporada ............................................................................................... 35
2.1.2 Da prorrogao da locao para temporada .................................... 37
2.2 DO CONTRATO DE ESTUDANTE ................................................................ 41
2.3 PESQUISA DE CAMPO QUESTIONRIOS ................................................. 44
2.3.1 Questionrio da Imobiliria Deltamar ................................................... 44
2.3.2 Questionrio da Imobiliria Farol Imveis ............................................ 45
2.3.3 Questionrio da Imobiliria Ndia Melato Corretora de Imveis...... 46

xii

2.3.4 Questionrio da Imobiliria Wenceslau Imveis ................................. 47


2.4 CARACTERSTICAS DO CONTRATO DE ESTUDANTE............................48
CAPTULO 3 ........................................................................................................ 50
PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO .......................................... 50
3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURDICO ........................................ 50
3.1.1 O problema das lacunas ........................................................................ 50
3.1.2 O dogma da completude ...................................................................... 52
3.1.3 A crtica da completude ........................................................................ 54
3.1.4 O espao jurdico vazio.......................................................................... 55
3.1.5 A norma geral exclusiva......................................................................... 56
3.1.6 As lacunas ideolgicas........................................................................... 59
3.1.7 Espcies de lacunas................................................................................ 60
3.1.8 Heterointegrao e auto-integrao.................................................... 64
3.1.9 A analogia................................................................................................ 66
3.1.10 O costume .............................................................................................. 68
3.1.11 Os princpios gerais do direito.............................................................. 69
3.2 A QUESTO DO CONTRATO DE ESTUDANTE............................................... 72
CONSIDERAES FINAIS .................................................................................. 74
REFERNCIAS...................................................................................................... 78
ANEXOS...................................................................................................81

xiii

RESUMO

O tema desta monografia versa sobre a locao para


estudante luz da Lei do Inquilinato. Seu objetivo geral demonstrar, com
base, doutrina brasileira e em pesquisa de campo, a ocorrncia do
contrato de estudante e a ausncia de regulamentao jurdica do
mesmo na Lei do Inquilinato. O estudo abrange a evoluo histrica da
Lei do Inquilinato nas ltimas trs dcadas, bem como, os tipos de
locao regulamentadas na mesma. So apresentadas as diferenas
entre locao para temporada e o contrato de estudante, sendo que,
para isso, expe-se os resultados de uma pesquisa de campo realizada
em imobilirias em Balnerio Cambori/SC. E, por fim, fez-se um estudo
sobre as lacunas do direito, relatando-se os tipos de lacunas tratadas pela
doutrina jurdica, na tentativa de apontar para a necessidade de
regulamentao legislativa do contrato de estudante, o qual encontra
atualmente escopo no costume. Quanto metodologia empregada,
registra-se que a Fase de investigao e na do Relatrio dos Resultados foi
o Mtodo Indutivo. Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as
tcnicas do referente, da categoria, do conceito operacional e da
Pesquisa Bibliogrfica.

INTRODUO

presente

trabalho

tem

como

objeto

As

consideraes do contrato de locao para estudante luz da Lei do


Inquilinato (LEI 8.245/91), e como objetivos: institucional, produzir uma
monografia para a obteno de grau de bacharel em Direito, pela
Universidade do Vale do Itaja UNIVALI; especficos: aperfeioar o
conhecimento da Lei do Inquilinato (LEI 8.245/91), investigando os tipos de
locaes existentes; Conhecer as diferenas existentes entre a locao
para temporada e o contrato de estudante, a fim de verificar se o
contrato de estudante poderia se equiparar ao contrato de locao
para temporada; Investigar na doutrina jurdica o problema das lacunas
do direito a fim de demonstrar se o contrato de estudante constitui-se
em lacuna na Lei do Inquilinato.
A opo pelo tema deu-se ao interesse da acadmica
ao Direito Civil Brasileiro, em consonncia, levando-a aprofundar seu
conhecimento sobre a Lei do Inquilinato e seus tipos de locao.
Em relao metodologia empregada, registra-se que
nas Fases de investigao e do Relatrio dos Resultados, expresso nesta
monografia, foi utilizado o Mtodo Indutivo11, na Fase de Tratamento de
Dados o Mtodo Cartesiano12, e, o Relatrio dos Resultados expresso na

Segundo Pasold (2002, p.110) o referido mtodo trata de pesquisar e identificar as partes de
um fenmeno e colecion-las de modo a ter uma percepo ou concluso geral.
12 O referido mtodo pode ser resumido em quatro preceitos que so: 1. "[...] nunca aceitar,
por verdadeira, cousa nenhuma que no conhecesse como evidente [...]"; 2. [...]dividir cada
uma das dificuldades que examinasse em tantas parcelas quantas pudessem ser e fossem
exigidas para melhor compreend-Ias"; 3. "[...] conduzir por ordem os meus pensamentos,
comeando pelos objeto mais simples e mais fceis de serem conhecidos, para subir, pouco
a pouco, como por degraus, at o conhecimento dos mais compostos, e supondo mesmo
certa ordem entre os que no se precedem naturalmente uns aos outros"; 4. [...] fazer
sempre enumeraes to completas e revises to gerais, que ficasse certo de nada omitir".
In: PASOLD, Csar Luiz. Prtica da Pesquisa Jurdica: idias e ferramentas teis para o
pesquisador do Direito, 2002, p. 106-107.

11

presente Monografia composto na base lgica Indutiva.


Em vrias fases da pesquisa, foram acionadas as
tcnicas do referente13, da categoria14, do conceito operacional15 e da
pesquisa bibliogrfica.
O presente trabalho monogrfico encontra-se dividido
em trs captulos. O primeiro captulo, sob o ttulo: A Lei do Inquilinato e os
Tipos de Locao, tratando da evoluo da Lei do Inquilinato nas ltimas
trs dcadas, os decretos e as leis que originaram a Lei do Inquilinato, bem
como a presente Lei (8.245/91), tambm sobre os tipos de locao de
uma maneira breve e sucinta.
O segundo captulo possui o ttulo: Diferenas entre a
Locao para Temporada e o Contrato de Estudante, no qual se relata
a locao para temporada, dando-se conceitos, e entendimentos
doutrinrios, tambm tratado sobre o contrato de estudante baseado
no costume dos povos, principalmente em cidades litorneas, bem como,
fora feita uma pesquisa de campo, a qual encontra-se no presente
captulo.
O terceiro e ltimo captulo, tem como ttulo: O
problema da lacuna na Lei do Inquilinato, onde, abrange o instituto das
lacunas no ordenamento jurdico brasileiro, onde se fala sobre o problema
das lacunas no ordenamento jurdico, direcionando tambm para a
questo do contrato de estudante, que o objetivo principal desta
monografia.
Referente a explicao prvia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando
o alcance temtico e de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente
para uma pesquisa. (PASOLD, 2002, p. 62).
14 Categoria a palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de uma
idia In: PASOLD, Csar Luiz. Prtica da Pesquisa Jurdica idias e ferramentas teis
para o pesquisador do Direito. 2002, p. 31.
15 Conceito operacional (cop) uma definio para uma palavra e expresso, com o
desejo de que tal definio seja aceita para efeitos das idias que expomos In:
PASOLD, Csar Luiz. Prtica da Pesquisa Jurdica idias e ferramentas teis para o
pesquisador do Direito. p. 56.
13

A pesquisa foi desenvolvida com base nas seguintes


hipteses levantadas pela acadmica:
a)

A Lei do Inquilinato no regulamenta o Contrato

b)

Apesar de a Lei do Inquilinato no regulamentar o

de Estudante.

contrato de estudante, o mesmo pactuado no caso concreto,


especialmente em cidades litorneas.
c)

A ausncia de regulamentao do contrato de

estudante na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando


sua completude.
Nas consideraes finais apresenta-se uma breve
sntese de cada captulo e se demonstra qual das hipteses bsicas da
pesquisa foram ou no confirmadas.
Em virtude da existncia de elevado nmero de
categorias

conceitos

operacionais,

importantes

para

melhor

compreenso desta monografia, optando-se ento a fazer a elaborao


de um rol especfico.
O objeto deste trabalho monogrfico de extrema
importncia ao estudioso de Direito, pois propicia uma viso mais ampla e
clara sobre a Lei do Inquilinato e as estruturas do ordenamento jurdico
brasileiro, alm de ser importante para a efetivao da justia em cada
caso concreto.

CAPTULO 1

A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAO

1.1 A EVOLUO DA LEI DO INQUILINATO NAS LTIMAS TRS DCADAS


A histria da lei do Inquilinato comea basicamente na
era Vargas durante o Estado Novo, dando ele destaque e interveno
estatal na regulamentao das relaes entre inquilinos e proprietrios
com uma seqencia de leis do inquilinato existindo durante dcadas16.
Bonduki17 afirma que a regulamentao do mercado
de aluguis a partir de 1942, ano em que os aluguis foram congelados,
constitui uma das principais causas da transformao das formas de
proviso habitacional no Brasil e em So Paulo, desestimulando a
produo rentista e transferindo para o Estado e para os prprios
trabalhadores o encargo de produzir suas moradias.
O processo de regulamentao ocorreu em meados
da dcada de 40, em meio de uma das mais graves crises de moradia
existente na histria do pas, com essa crise, adveio o surgimento de
formas alternativas de produo de moradias, baseando-se em autoempreendimento

em

favelas,

loteamentos

perifricos

outros

assentamentos informais, esse perodo foi marcado pela carncia de


moradia produzidos pelos rentistas que foram atrados pelas novas
oportunidades

de

investimentos,

gerada

pelas

transformaes

VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 7. ed. 2. reimpr. So Paulo:
Atlas, 2007. p.126.
17 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria. So Paulo: Estao Liberdade: FAPESP, 1998, p.
209.
16

econmicas em curso e desestimuladas pelo congelamento dos aluguis


institudo pela Lei do Inquilinato, a situao fora se agravando,
comearam a haver despejos judiciais de locatrios de baixa e mdia
renda. Tambm houve muitas demolies de edificaes nos bairros
centrais por causa de abertura de novas avenidas durante o Estado Novo,
a especulao imobiliria e as transformaes no mercado com o
surgimento das incorporaes de apartamentos para a venda18.
A dcada de 40 , sem duvida, a mais importante no
que se refere ao setor habitacional, pois, ocorreram, nessa dcada as
principais intervenes do governo federal. Nesse perodo tambm foi
definido as caractersticas bsicas que iriam reger as produes de
habitao at a dcada de 70, nesta redefinio a lei do Inquilinato
cumpriu um decisivo papel, atuando para refrear a forte atrao que a
produo de moradias de aluguel exercia sobre os investimentos, para
reduo de custos de reproduo da fora de trabalho e, em
conseqncia, os salrios, e para difundir a pequena propriedade entre os
trabalhadores19.
A Lei do Inquilinato teve diversas verses, verses essas
que foram promulgadas entre 1942 e 1964, todas restringindo a livre
negociao dos aluguis, tendo como conseqncias a modificao por
completa no s a do relacionamento entre proprietrios e inquilinos
como a produo de moradias para segmentos de baixa e mdia renda.
Esta se limita ao direito de propriedade e foi defendida pela prpria
iniciativa privada.
Assim ensina Bonduki 20

BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 209
19 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 209
20 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
18

relao

entre

proprietrio

inquilino

antes

da

regulamentao das leis era regida pelo Cdigo Civil,


embora vrios autores discutam essas leis do ponto de vista
jurdico (entre outros), Alvim (1951); Rodrigues (1957); Costa
Filho (1953); Batista (1945); Espnola (1956); Lopes (1956); o
estudo mais completo e abrangente o de Anacleto de
Oliveira Faria (1963). Para ele, o Cdigo Civil brasileiro
tratava a questo de locao de imveis residenciais e
urbanos no plano do individualismo jurdico, no qual a
locao era vista como um contrato de garantia ampla
autonomia

das

partes

(locador

locatrio)

at

cristalizao do acordo que, uma vez firmado, tornava-se lei


a ser respeitada por todos.

O Cdigo Civil tinha como interpretao que o


proprietrio tem domnio absoluto sobre o imvel objeto da locao,
poder alug-lo ou no, ainda que numerosas famlias fiquem ao
desabrigo21, quanto ao preo do aluguel, este poderia ser fixado
livremente e o locatrio teria que aceitar as condies acordadas, uma
delas, seria o prazo determinado da locao, findo este, o imvel teria de
ser

desocupado,

quando

ocorresse

locao

por

tempo

indeterminado, o locador poderia notificar o locatrio se no lhe


conviesse mais continuar a locao22.
Conforme embasamento em Bonduki23, as disposies
do Cdigo Civil, no vigoraram por muito tempo, pois, vrias leis
posteriores derrogaram, alteraram ou suspenderam suas normas.

(BONDUKI, [19--] apud FARIA 1963)


BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
23 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
21
22

1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO


1.2.1 Decreto Lei 4403/21
No ano de 1921 fora promulgada a primeira Lei do
Inquilinato (Decreto 4403/21), sendo revogada em 28 de dezembro de
1928 (Decreto 5617), assim delimitando a primeira fase de vigncia da
legislao sobre inquilinato, entre os anos de 1928 e 1942 o Cdigo Civil
voltou a legislar a matria24.
Conforme BITTAR25 o Decreto 4.403/21 era tratado da
seguinte forma:
O campo locatcio foi atingido na dcada de 20.
Efetivamente,
habitacional,
desocupao

foi

quando

suscitando
de

prdios

eclodiu
onda

primeira

de

alugados,

crise

pedidos
e

inspirando

de
a

publicao do Decreto 4403/22, que suspendeu as aes


de despejo.

Com relao ao Decreto 5617/24, BITTAR26 informa que


foi revogado o Decreto de 1922, retornando a contratualstica dos
alugueres ao regime livre-cambista do Cdigo Civil, porm, no vigorou
por muito tempo.
O Decreto 4403, de 1921, inaugurou a primeira fase da
legislao sobre o inquilinato, e foi adotada sob impacto de uma crise de
moradias nos centros urbanos, ela fez parte de um diverso protesto
internacional contra as condies habitacionais e os valores dos aluguis,
atingindo varias cidades, bem como, Buenos Aires, Santiago no Chile,
Roma, Paris, entre outras, com isso, vrios pases adotaram medidas de

BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
25 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. Rio de Janeiro:
Forense Universitria, 1995. p.02
26 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 02.
24

proteo aos inquilinos, tanto na Europa como na Amrica27.


Afirma BONDUKI28:
Esse decreto visava no prejudicar os interesses dos
locadores, regulamentava tambm apenas os casos de
locao verbal e respeitava os contratos escritos, em se
tratando de locaes baseadas em contratos verbais, a lei
fixava prazo mnimo de locao, prazo esse de 1 (um) ano,
seria renovado automaticamente se qualquer uma das
partes no se manifestasse com no mnimo trs meses de
antecedncia, o desejo de rescindir o contrato.

Ainda dissertando-se sobre o Decreto 4403, a questo


despejo, no era tratada de forma sistemtica, havia brechas favorveis
aos proprietrios, no artigo 10 a lei dizia: os aumentos de aluguel s
poderiam vigorar aps dois anos do prazo de notificao, esse prazo
ento, seria no caso, um congelamento por prazo definido. Esse decreto
lei teve poucas conseqncias no que se refere defesa do inquilino,
tendo como principal significado, um tmido incio nas restries, no
contexto da locao de imveis residenciais, ao direito absoluto de
propriedade29.
1.2.2 Decreto Lei 4598/42
O Decreto 4598 de 1942 teve incio em uma segunda
fase da lei do Inquilinato. Nesta, estaria sendo aprovada uma seqncia
de leis, todas elas defendendo o inquilino, no entanto essas leis foram
sendo revogadas at o ano de 1964. Esse decreto era bastante
incompleto e determinava o congelamento dos aluguis residenciais de
qualquer natureza por dois anos, sendo tomado por base o valor vigente
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
28 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 211.
29 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 212.
27

em 31 de dezembro de 1941, que proibia a cobrana de qualquer titulo


de taxas, impostos e estabelecia critrios para a fixao do aluguel de
moradias locadas pela primeira vez. Tambm eram relacionados os casos
em que seria permitida a retomada do imvel, por exemplo, falta de
pagamento, falta de cumprimento de qualquer obrigao estabelecida
em lei, desapropriao do imvel, necessidade do prdio para residncia
do locador, reformas do prdio). Esse decreto era definido como crime
contra a economia popular e seu descumprimento seria julgado pelo
Tribunal de Segurana Nacional30.
1.2.3 Decreto Lei 1596/43
O terceiro Decreto Lei que o 1569/43, modifica o
decreto anterior somente em alguns pontos, p.ex., a extenso da lei a
qualquer locao, bem como que o inquilino poder solicitar a reviso do
aluguel e os casos de despejo, tambm que a retomada do imvel para uso
prprio era apenas garantida para o proprietrio e seus descendentes e
ascendentes, e, ainda introduziu um novo caso que seria quando o
proprietrio demonstrasse que o prdio locado iria ser demolido para dar lugar
a uma edificao maior e licenciada31.
1.2.4 Decreto Lei 6739/44
O quarto Decreto o 6739/44 mais completo do que
os anteriores, pois ele limitou o valor do aluguel de mveis, esse que no
poderia ultrapassar o valor de 30% no valor total da locao, atribuiu
competncia a um rgo federal, que seria a Coordenadoria da
Mobilizao Econmica, para fixar preos cobrados em hotis e penses,
tambm prorrogava os contratos vencidos no prazo de lei, proibia
tambm que as casas, apartamentos ou lojas que eram destinados
BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 213.
31 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 213.
30

10

locao permanecessem desocupados por tempo maior de 60 dias, isso


quando houvesse interessado oferecendo como quantia de locao uma
garantia de trs meses do aluguel, salvo, se em justa causa sendo sujeita a
comprovao e tambm autorizava aos inquilinos a requerer
autoridade municipal uma avaliao do imvel, para ter como efeito a
reduo do aluguel32.
1.2.5 Decreto Lei 7466/45
O Decreto Lei 7466/45, quase no altera o decreto
antecedente, que foi prorrogado at 31 de agosto de 1946, com poucas
e pequenas modificaes33.
1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49
O Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49,
permitiu uma pequena elevao nos aluguis, que seria 20% para os em
vigor antes da data de 1/1/1939 e 15% para os que comeariam a vigorar
a partir da data de 1/1/1939 a 1/1/1942, e tambm trazia um dispositivo
que impedia a majorao dos aluguis que eram convencionados
livremente desde o decreto de 194434.
1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54
A Lei 1300/50, prorrogada pelas leis 1708/52 e 2328/54,
vigorou at 1963. Ela possua dispositivos favorveis aos proprietrios,
segundo Bonduki35:
As
32

principais

modificaes

BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no


do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 213.
33 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 214.
34 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 214.
35 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 216.

da

lei

1300/50

foram

Brasil: Arquitetura moderna, Lei


Brasil: Arquitetura moderna, Lei
Brasil: Arquitetura moderna, Lei
Brasil: Arquitetura moderna, Lei

11

possibilidade de livre fixao do valor de locao para as


casas

vagas

imveis

novos

ou

desocupados,

desaparecendo a figura do arbitramento dos alugueis


novos; a possibilidade de arbitramento para a fixao de
novos valores de aluguel, caso o inquilino tivesse, no
decurso do contrato, adquirido prdio residencial e o tivesse
alugado a terceiro; ampliao dos casos de despejo,
dando novas alternativas aos proprietrios; coibio dos
abusos de sublocao.

1.2.8 Lei 2699/55


Nesse momento se estar discorrendo das leis a partir
de 1950, em breves anotaes. No ano de 1955 a Lei 2699/55, prorrogou
as leis anteriores com algumas modificaes, como por exemplo, a
possibilidade de haver reajuste de aluguel, mediante arbitramento, isso se
o inquilino adquirisse o imvel para alug-lo a fim de uso industrial ou
comercial; a retomada do imvel para uso de ascendente para
ascendente, entre algumas outras36.
1.2.9 Lei 3336/57
No ano de 1957, a Lei era 3336/57 que prorrogou a Lei
3085/56, houve modificaes mnimas, citando como exemplo o reajuste
de aluguis37.
1.2.10 Lei 3494/58
A Lei 3494/58, limitou uma espcie de aluguel
progressivo, que seria no caso, o aumento do aluguel a cada ano, isso,
determinado em contrato, o valor poderia ser no mximo de 5% do valor
do contrato.

BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 216.
37 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
36

12

1.2.11 Lei 3844/60


A lei 3.844/60, permitiu que os proprietrios poderiam
cobrar de seus inquilinos, alm do aluguel, a diferena de impostos sobre
os ndices vigentes em 31/12/1941, e tambm, a totalidade de taxas de
servios municipais, condomnios, entre outros.
1.2.12 Lei 4240/63
A possibilidade de reajustar o valor do aluguel em caso
de acordo escrito entre locador e locatrio, foi introduzida pela Lei
4008/6138.
No ano de 1963, com a Lei 4.240/63, fora estabelecido
uma tabela para possveis aumentos de aluguis, de acordo com prazo
de vigncia dos valores em vigor39.
Neste diapaso sobre o exame da legislao Bonduki40
acrescenta:
O exame da legislao til para se verificar que houve
inmeras oportunidades para a renovao da legislao do
inquilinato, momento em que os vrios segmentos da
sociedade interessados na questo puderam se movimentar
para influenciar o legislativo e o governo. No entanto, uma
legislao

ambgua,

trabalhadores mas

que
que

supostamente

provocava

defendia

distores

os

bvias,

afetando a rentabilidade da locao e restringindo a oferta


habitacional, acabou sendo mantida por duas dcadas.

BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
39 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
40 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitao social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei
do Inquilinato e difuso da casa prpria, 1998, p. 217.
38

13

1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65


De acordo com Gilberto Caldas41, analisando a
legislao inquilinria das ultimas trs dcadas, no se afastando muito
do tempo, em 1964, vigorava a Lei 4.414/64, a qual adotava a
denncia motivada ou cheia, protegendo razoavelmente o inquilino e
visando

uma

atualizao

dos

aluguis,

que

se

encontravam

visivelmente defasados. Esta lei sofreu sua primeira alterao um ano


aps ser promulgada, atravs da Lei n. 4864/65 que introduziu a
denncia imotivada ou vazia, visando o estmulo construo civil42.
Ainda sobre o assunto, ressalta Caldas43:
Essa vigorou durante 14 anos, e no nos consta que neste
interregno houvesse um incremento de construes de
prdios para locao, pois do contrario no teramos o
dficit habitacional de hoje.

Para Bittar44, as causas da crise habitacional em


primeiro plano seria a concentrao urbana conseqente ao contraste
entre a vida no interior e a das cidades; aumento de custo dos terrenos
urbanos; a elevao de preos dos materiais de construo.
Com isso, os investimentos imobilirios foram sendo
desestimulados, havendo grande evaso de recursos financeiros para
aplicaes mais rentveis do que os aluguis45. Bittar46 afirma que tudo isso
gerou uma demanda maior de que a oferta, propiciando o dficit
habitacional, acentuado e crescente.
CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, Lei
8245/91. So Paulo: Ediprax Jurdica, 1992. p.13
42 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, Lei
8245/91. 1992. p.13.
43 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, Lei
8245/91. 1992. p.13.
44 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.
45 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.
46 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.

41

14

A lei de 1964 provocou muitos despejos e a bandeira


da denncia vazia servia para encobrir retomadas sem nenhum critrio de
justia, que eram motivadas pela ganncia.
No ano de 1975 comea a se formar um movimento
para retorno da denuncia motivada ou cheia, com grande presso contra
o Governo e contra o Poder Legislativo47.
Por volta do ano de 1985, com a defasagem dos
aluguis que foram arruinados pela infrao, comeou a crescer um
movimento de proprietrios e administradoras de bens imveis para a
restaurao da antiga denncia vazia, com isso, houve algumas
estatsticas que chegaram a indicar mais de um milho de prdios
requisitados a locao e compra em todo o Brasil. Tal fato ocorreu, visto
que, muitos proprietrios devido a crise de aluguel preferiram deixar seus
imveis fechados a alug-los sob o risco de um futuro prejuzo48.
A Lei 6.649 comeou a sofrer vrias modificaes,
porm, nem com as modificaes sendo feitas satisfaziam os proprietrios,
que nessa altura, pediam para que acabasse a denncia cheia ou
motivada e voltasse a denncia vazia.
Dessa maneira ensina Caldas:49
Para agravar a situao, aderiram ao movimento as
principais construtoras, que condicionavam o retorno de
atividades na rea de classe mdia, mudana da Lei. Na
verdade, o argumento de que havia necessidade de
modificao da Lei para motivar os investidores, s
prosperou devido incompetncia do governo, que no

CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, Lei


8245/91. 1992. p.13.
48 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, 1992,
p.14.
49 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, 1992,
p.15.

47

15

conseguiu viabilizar o Sistema Financeiro da Habitao (SFH)


e nem o extinto Banco Nacional de Habitao (BNH), duas
grandes idias e instituies que naufragaram nas ondas do
nepotismo, protecionismo e da incompetncia. Tivesse o
governo feito a sua parte, no precisaria ceder presso
da iniciativa privada para modificar a Lei e restaurar a
denncia vazia, um remdio que, usado sem critrio,
provoca reaes colaterais desastrosas. Se o sistema,
quando existia, tivesse construdo prdios para alugar, e,
depois alienar os inquilinos, o Governo teria afastado dois
grandes

fantasmas

que

nos

amedrontam:

dficit

habitacional e o desemprego.

O Estado mais uma vez se omitiu s restou ao


Congresso, pressionado pela conjuntura, modificar a lei, restituindo a
denncia vazia, para que os proprietrios desencalhassem seus imveis
para locao50.
Ensina

Bittar51

que

todo

esse

aglomerado

de

circunstancias veio a consolidar o regime locatcio, transformando-o de


emergencial em definitivo.
1.2.14 Lei 8245/91
A nova lei do Inquilinato versa regular as locaes de
imveis urbanos, sendo que com a aplicao desta, buscou-se criar um
vinculo a mais entre inquilino-senhorio, diminuindo tambm o excesso de
proteo ao inquilino que causara muitos danos ao mercado52.
A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior
aos locatrios, impondo um prazo mnimo de trinta meses ao locador para
os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findo o prazo, a resoluo

CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e no Residencial, 1992,


p.15
51 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.
52 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126.
50

16

do contrato, sem aviso ou notificao53.


Como j fora citado a Lei Inquilinria perdurou por
muitas dcadas, entre locatrios e proprietrios, sendo decorrente da
problemtica da moradia em geral. Havia desequilbrio nas relaes de
procura e oferta e tambm uma crise na construo civil, em face do
desestmulo pelo amordaamento dos aluguis54.
Segundo Venosa55:
A Lei 8345/91 buscou tornar mais realista a relao inquilinosenhorio, diminuindo o excesso de proteo ao inquilino
que causou tantos danos ao mercado sem proteg-los
suficientemente.

Todavia, como se trata de tema importante, a locao


de imveis um dos temas mais importantes do direito contemporneo,
essa questo se relaciona com a moradia, a propriedade e o trabalho, o
legislador deste sculo, tende a proteger o locatrio, em detrimento dos
direitos de propriedade, chegando-se a uma concluso de que a grande
populao no tem acesso propriedade da casa prpria56.
Afirma Venosa57:
A experincia das anteriores leis do inquilinato demonstrou
que a excessiva proteo ao inquilino, a mdio e longo
prazo, provoca efeito contrrio. Isto , to acossado se v o
proprietrio do imvel ou o detentor de certo capital, que
foge do mercado imobilirio, no adquire nem constri
imveis para locao. Assim sendo, diminuem os imveis

JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica. 2. ed.
revista e atualizada. So Paulo: Juru, 2003, p. 69.
54 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126.
55 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126.
56 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 8. ed., 3. reimpresso. So Paulo: Atlas, 2006, p. 05.
57 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p.05.
53

17

disponveis

como

conseqncia

inevitvel

da

lei

econmica, o excesso de procura e pouca oferta, disparam


os preos das locaes.

Para Venosa58 a turbulncia no setor de locaes


fator de absoluta inquietao social. A isto se aliam os processos
econmicos complexos por que passamos nas ltimas dcadas.
Venosa59 explica da seguinte forma:
[...] Havia, pois, necessidade de atualizao legislativa, j
de h muito, a qual, sem descurar da proteo do inquilino,
tambm proteja e incentive o pequeno, mdio, ou grande
proprietrio a colocar no mercado novas construes aptas
para a locao [...].

A Lei trata de locao por imvel urbano, deixando de


lado os arrendamentos rurais, assim sendo transcritos na lei, imvel urbano
significa, conforme sua destinao e no de acordo com a sua
localizao, se o imvel situado em rea rural, porm destinado
moradia ou ao comrcio, esse imvel deve ser considerado urbano para
fins de locao e do direito que rege60.
Na nova Lei do Inquilinato so reguladas as locaes
de armazns, casas, apartamentos, terrenos, galpes, boxes de mercados
e outros tipos de construo que seja do comrcio ou indstria, tambm
regulada pela lei, afirmando Venosa61 de que a utilizao do imvel para
moradia se afigura mais restrita.
No esquecendo

de ressaltar que os bens de

propriedade do Estado (Unio, Estados e Municpios) no se sujeitam a

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 06
59 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 06
60 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126-127.
61 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126-127.
58

18

essa lei, assim como os das respectivas autarquias e fundaes62.


Ensina Venosa63 a respeito de imveis do Estado:
Os contatos que o Estado firma com particulares, na condio
de locador, ficam sujeitos a normas de direito pblico, no
havendo como se conceder a legislao protetiva ao
locatrio.

A lei

menciona

os imveis

de

propriedade

administrativa. Portanto, quando o Estado surge na posio de


locatrio, aplicam-se os princpios do inquilinato, no se
submetendo a locao a regime especial.

Com relao legislao atual conclui Venosa64 ficam


excludas tambm as locaes de vagas autnomas de garagem ou de
espaos para estacionamento de veculos.
1.3 OS TIPOS DE LOCAO
Dentro da Lei do Inquilinato so tratados alguns tipos
de locaes e suas finalidades, todos eles distintos e cada qual com
direitos especficos.
1.3.1 Locao Residencial
A locao residencial se sub-divide em trs outras
categorias,

locao

residencial,

locao

no

residencial

para

temporada, submetendo cada uma a um regime diferente65.


Sobre a locao residencial, possibilidade da
denncia vazia66 foi ampliada, assim estabelece o artigo 46 da lei

VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p. 126-127.


VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 13.
64 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 13.
65 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007. p.128.
66 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 2004, p.469.
62

63

19

8245/9267.
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual
ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer
findo

prazo

estipulado,

independentemente

de

notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na
posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao
por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupao.

A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior


aos locatrios, impondo um prazo mnimo de trinta meses ao locador para
os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findado o prazo, a
resoluo do contrato, sem aviso ou notificao68.
Nesse entendimento Leano69 ressalta:
Interessante se faz tal observao, uma vez que o locador
pode dar findo o contrato decorridos, trinta meses se o
contrato foi ajustado por este tempo, sem necessitar de
argumentao ou justificativa maior; e o locatrio pode dar
por prorrogada a locao por prazo indeterminado, se
permanecer no imvel por mais de trinta dias aps o fim do
prazo avenado. Entretanto, neste ltimo caso, o legislador
confere ao locador a possibilidade de denunciar a
locao, a qualquer tempo, desde que observado o prazo
de trinta dias para o locatrio desocupar o imvel.

importante ressaltar que tanto o locador como o


locatrio observem o prazo estabelecido e a proximidade de seu
BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira. Manual Prtico de Locao teoria e prtica. So
Paulo: Juru, 2. ed. revista e atualizada, 2003, p. 69.
69 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, So
Paulo, Lawbook, 2006, p. 81.
67
68

20

vencimento70.
Sobre o assunto Venosa71 aduz:
A ao de despejo deve ser ajuizada imediatamente aps
o escoamento desse prazo de notificao, caso contrrio
perder esta eficcia. Admite-se que a ao deva ser
proposta nos 30 dias subseqentes ao prazo da notificao.
Desse modo, findo o prazo determinado, o locador tem o
prazo de 30 dias para ingressar com ao de despejo.
Decorrido esse prazo, fica obrigado a notificar.

Com isso, o legislador buscou uma maior dinmica


para as locaes residenciais tornando-as menos demaggicas para
ambas as partes, e quando se fala de denncia vazia, possibilidade da
mesma em toda e qualquer locao residencial por escrito, com o prazo
igual ou superior a trinta meses. Venosa72 explica que tudo no sentido
de que os locadores preferiro este prazo, pois com o prazo inferior
subordinar-se-o s restries ao artigo 47, ou seja, denuncia justificada.
O artigo 47 da Lei 8.245/91 relata da seguinte maneira:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e
como

prazo

inferior

trinta

meses,

findo

prazo

estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente,


por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se
a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o
seu

emprego;

LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p.
81.
71 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 129.
72 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 129.
70

21

III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou


companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge
ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada
ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder
Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo,
vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao
de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco
anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel,
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou
utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel
anteriormente;
b)

ascendente

ou

descendente,

beneficirio

da

retomada, residir em imvel prprio.


2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever
comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou
promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do
mesmo.

A lei 8.245 abre amplas possibilidades de denuncia


vazia ou imotivada, explica Venosa73, nesse ponto que no atual
ordenamento possibilita uma dinmica maior, mais real e menos
demaggica tanto no mercado imobilirio quando na crise habitacional,
com relao s novas locaes, essas se adaptam a este novo sistema,
quando as locaes forem celebradas anteriormente nova lei ter
73

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 205.

22

disciplina prpria nas disposies transitrias, elencado nos artigos 77 e 78


da referida lei74.
D se o conceito de denncia vazia, conforme
Guimares75:
Denncia Vazia imotivada, no exige justificativas para a
retomada do imvel locado, nas locaes com prazo de
locao indeterminado. O proprietrio pode fazer uso da
denncia vazia e o inquilino dispe de 6 meses para
desocupar o imvel, podendo ser despejado se recusar. Se
o locatrio permanecer no imvel por mais de 30 dias aps
a resoluo do prazo contratual, sem oposio do locador,
presume-se prorrogada a locao por prazo indeterminado.
Apesar disso, o locador poder renunciar ao contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para
desocupao.

A denncia vazia ocorrer em todas as locaes por


escrito, com o prazo de trinta meses sendo prazo igual ou superior,
contudo, Venosa76 salienta que preferir, sem dvida, o locador firmar o
contrato com esse prazo, e, na hiptese de prazo inferior, se submeter s
denuncias cheias do artigo 47, ou aguardar a vigncia ininterrupta da
locao por mais de cinco anos.
O doutrinador Acquaviva77 entende da seguinte forma:
Denncia obrigatoriamente motivada da locao do
imvel. admitida nas locaes residenciais, vedadas,
nestas, a denncia vazia, que vem a ser denncia
imotivada da locao.

Quando

se

fala

em

locao

residencial

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 206.
75 GUIMARES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionrio Tcnico Jurdico, 6. ed. rev. e atual.
So Paulo: Redeel, 2004, p. 240.
76 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 206.
77 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionrio Jurdico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 468.
74

23

especificamente em um apanho geral, o locador poder retomar seu


imvel em justa causa realizando a chamada denuncia vazia, isso
somente em contratos escritos e com prazo igual ou superior a trinta
meses. Se o contrato residencial tiver prazo inferior a trinta meses, esse, se
prorroga automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado a justa causa, com devida notificao prvia78.

1.3.2 Locao No Residencial


A locao no residencial seria aquela que no
destinada para moradia ou temporada, e sim aquela destinada aos
profissionais liberais, sociedades civis, associaes, sindicatos, sociedades
comerciais ou industriais, dentre outras, tambm so as destinadas s
pessoas jurdicas ainda que para residncia de seus diretores, gerentes,
empregados, prepostos79.
As locaes no residenciais podero ser contratadas
por locatrio pessoa fsica ou jurdica, sem distino.
A lei 8.245/9180 trata da locao no residencial no
artigo 51 sendo tratada da seguinte forma:
Art. 51: Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o
locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual
prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo
MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano.
Disponvel em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>.
Acesso em: 21 de abril de 2008.
79 JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p.
77.
80 BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
78

24

ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.


1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido
pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de
sublocao total do imvel, o direito a renovao somente
poder ser exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o
imvel para as atividades de sociedade de que faa parte
e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o
direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou
pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos
scios, o scio sobrevivente fica sub - rogado no direito a
renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s
locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com
fim

lucrativo,

regularmente

constitudas,

desde

que

ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.


5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser
a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis
meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo
do contrato em vigor.

O artigo acima citado deixa claro que os contratos


descritos neste artigo estaro protegidos pela renovao.
Venosa81 entende da seguinte forma:
O objeto da renovao o contrato em vigncia. No
haver direito a renovao se no houver contrato escrito.
Do
mesmo
modo,
no
pode
ser
renovado
compulsoriamente o contrato que vige por prazo
indeterminado.

A lei estende a proteo tambm s indstrias e


sociedades civis com fins lucrativos, desde que, preencham os requisitos
legais. Em se tratando de renovao compulsria, se impossvel a
consensual, ser possvel mediante ajuizamento de ao renovatria pelo
81

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 231.

25

empresrio locatrio no prazo decadencial que compreende o perodo


de um ano no Maximo a seis meses no mnimo imediatamente anteriores
ao termino do contrato em vigor.
Um caso especial de locao no residencial se d da
seguinte forma:
Art. 55: Considera-se locao no residencial quando o
locatrio for pessoa jurdica e o imvel, destinar-se ao uso
de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou
empregados.

Esse tipo de modalidade residencial inovado na nova


lei de locao, pois, serve aos interesses das empresas e no
propriamente s necessidades habitacionais, afirma Venosa82:
Aplica-se s locaes em que figura como locatrio a
pessoa jurdica. Se a locao for feita em nome de pessoa
fsica, no se aplica o dispositivo, ainda que a empregadora
do locatrio figure como fiadora, como freqente ocorrer.

Com base no exposto acima citado, a locao dever


ser tratada na forma de pessoa jurdica.
A Lei 8.245/9183 em seu artigo 56 e Pargrafo 1 ressalta
da seguinte maneira:
Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o
contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito,
findo

prazo

estipulado,

independentemente

de

notificao ou aviso.
nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer
no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador,
presumir - se - prorrogada a locao nas condies

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 257
83 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
82

26

ajustadas, mas sem prazo determinado.

Se o locador retomar imvel, haver de notificar o


locatrio, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para a desocupao
voluntria do imvel, caso no seja desocupado, o locador dever ajuizar
a competente ao de despejo, a qualquer tempo84.
Junqueira85 explica:
O contrato de locao para fins no-residenciais,
celebrado por prazo determinado, uma vez verificado seu
termo final, cessa de pleno direito, dispensando qualquer
notificao ou aviso.

Portanto, quando se fala de locao no residencial,


denominada como denuncia vazia, quando terminar o prazo do contrato,
o locador tem a obrigao de promover a ao de despejo nos 30 (trinta)
dias seguintes, em contrrio, ter que ser notificar previamente86.
1.3.3 Locao para Temporada
Denomina-se

locao

para

temporada,

aquela

destinada residncia temporria do locatrio, para a prtica de todos


os casos elencados nos artigos 48 a 50 da lei 8.245/9187, ou seja:
Art. 48. Considera-se locao para temporada aquela
destinada residncia temporria do locatrio, para
prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade,
feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem
to-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado
o imvel.

JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003,
p.77.
85 JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003,
p.77.
86 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p.134.
87 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
84

27

nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado,


constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos
mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado
em que se encontram.
Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e
antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37
para atender as demais obrigaes do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer
no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias,
presumir - se - prorrogada a locao por tempo
indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente
poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio
ou nas hipteses do art. 47.

A lei vigente ampliou a compreenso da locao para


temporada, atende os interesses do locador e do locatrio, quando
acontece a fraude, o legislador criou instrumentos para minimizar as
possibilidades das mesmas88.
A forma de contrato escrita, pois exigido para a
modalidade, a locao verbal no pode reger tal situao, pois ficar
subordinada ao artigo 47. Deve constar tambm no contrato a finalidade
da locao, no caso, lazer, estudos, tratamento de sade, etc.89
Com relao ao tempo de permanncia no imvel,
este ser de no superior a 90 dias, findo esse prazo, se o locatrio no
desocupar o imvel ao fim do contrato, poder o locador, no prazo de no
mximo 30 dias, propor ao de despejo, e se o locatrio permanecer no
imvel sem oposio do locador por mais de 30 dias, ir ser presumida

88
89

VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 133


VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 133

28

prorrogada a locao por prazo indeterminado90.


Com relao ao prazo, aplica-se a norma do artigo
125 Cdigo Civil de 200291.
Art. 132. Salvo disposio legal ou convencional em
contrrio, computam-se os prazos, excludo o dia do
comeo, e includo o do vencimento.
1o Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-
prorrogado o prazo at o seguinte dia til.
2o Meado considera-se, em qualquer ms, o seu dcimo
quinto dia.
3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual
nmero do de incio, ou no imediato, se faltar exata
correspondncia.
4o Os prazos fixados por hora contar-se-o de minuto a
minuto.

Com o exposto acima, seguem-se as regras do aludido


artigo, o tempo de 90 dias diferente de trs meses, cuida-se o direito
material, explica Pedrotti92.
A lei pressupe modificao da vontade das partes, se
a locao superar os noventa dias ou prazo inferior que houver sido
ajustado93.
Nesse sentido ensina Venosa94:
Se o contrato pode ficar subordinado a termo ligado
temporada, o mesmo no se pode dizer com relao
a condio. O evento futuro e incerto refoge ao

VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 133


LEI 10.406 de 10 de Janeiro de 2002.
92 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao: de acordo com o Cdigo Civil
de 2002/, So Paulo, SP: Mtodo, 2005, p. 315.
93 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p.225.
94 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.

90

91

29

mbito dessa locao.


Afirma Venosa95 de que a lei expressa no sentido de
que se trata de negcio jurdico o prazo e no condicional, infere ento,
que no existe locao no residencial por temporada96.
Para o imvel de temporada, o locador poder
receber antecipadamente o valor dos aluguis e encargos, esse tipo de
locao quase sempre envolve tambm o mobilirio que guarnece o
imvel97.
Na seqncia, tratar-se- sobre a locao para
temporada e o contrato de estudante, bem como os efeitos jurdicos
decorrentes da locao por temporada, tanto na esfera jurdica como na
esfera cotidiana.

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.
96 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano.
Disponvel em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>.
Acesso em 21 de abril de 2008.
97 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223.
95

30

CAPTULO 2

DIFERENAS ENTRE A LOCAO PARA TEMPORADA E O


CONTRATO DE ESTUDANTE98

2.1 DA LOCAO PARA TEMPORADA


Uma das principais inovaes na Lei 8.245/91 foi a
locao para temporada, visto que, a antiga lei no dava incentivo ao
turismo, a atual lei no exige muitas condies para que haja a locao
para temporada, porm, uma das condies de que o prazo no
exceda noventa dias, com o advento da nova lei, no importa a
localizao do imvel e nem o domiclio do locatrio99.
A locao para temporada tem definio no artigo 48
da Lei 8245/91, nele se estabelecem os motivos e circunstncias pelas
quais se efetiva, bem como o tempo mximo que pode ser pactuada100.
Alguns profissionais entendem

que este tipo

de

locao deveria ser remetido ao Cdigo Civil, da mesma forma que


daqueles contidos no artigo 1, pargrafo nico, desta lei, o legislador
ouve por bem, dada a importncia da matria, e do nmero cada vez
maior deste tipo locatcio, inclu-lo na lei 8.245/91101.

Esta categoria no existe na doutrina e jurisprudncia, mas, para efeito do trabalho


est se usando a categoria apenas para melhor compreenso da pesquisa e porque
esta terminologia usada no caso concreto.
99 JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p.
74.
100 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p.
84.
101 PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios: doutrina,
jurisprudncia, legislao e prtica. Campinas, So Paulo: Ag Juris, 2003. p. 55.

98

31

A atual lei amplia no que diz respeito a locao para


temporada, a situao vem melhor disciplinada a ttulo autnomo, no
exigindo-se mais que o locatrio resida em outra cidade102.
Para tanto, cita-se o aludido dispositivo:
Artigo 48: Considera-se locao para temporada aquela
destinada residncia temporria do locatrio, para
prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade,
feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram
to-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado
o imvel.
Pargrafo nico: No caso de locao envolver imvel
mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a
descrio dos imveis e utenslios que guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.

Junqueira103 ressalta que no caso do pargrafo nico


acima descrito a referida descrio poder ser inserida no prprio
contrato ou em documento particular.
A locao para temporada destinada residncia
provisria do locatrio para a prtica de lazer, realizao de cursos,
tratamento de sade, realizao de obras em seu imvel, e outras
situaes em que a locao decorra, de determinado tempo, no entanto,
o contrato, no poder ser superior a 90 dias104.
Venosa105 ensina da seguinte maneira:
A temporada no imvel pode ser decorrente, por exemplo,
102

103

104

105

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p.
74
LOCAO DE TEMPORADA. IN: www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil textos/
ebomsaber/locacao/temporada.htm , em 04/03/2008.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223

32

de reforma em seu prprio imvel ou, embora se tratando


de locao no mesmo domiclio, para realizao de curso
ou tratamento de sade prximo ao estabelecimento de
ensino ou hospitalar.

Tal inovao no constava do projeto original, que se


restringia forma clssica de lazer, com o prazo de locao no superior
a noventa dias106.
Como

existe

um

prazo

determinado

para

essa

modalidade de locao, ou seja, noventa dias, haver necessidade de


um contrato escrito, pois a locao verbal no poder reger esta
situao. A redao original remetida a Cmara continha a exigncia
expressa de contrato escrito107.
Nesse diapaso pontua Venosa108:
Como se trata de locao excepcional e a prazo certo, se
torna incompatvel com o contrato verbal. Deve ao menos
existir prova escrita de que se trata de locao por temporada.

No contrato de locao para temporada dever


constar no mesmo qual a finalidade da locao, se lazer, estudos,
tratamentos de sade, etc., pois isto poder ter influncia na resilio109.
A morada com fim transitrio e precrio o objeto da
locao para temporada, nesse sentido leciona Pinassi110, no h, por isso,
finalidade social a proteger. Ao contrrio do que ocorre nas locaes

106

107

108

109

110

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 55.

33

residenciais, em que se procura assegurar a estabilidade, protegendo o lar do


indviduo e sua famlia.
Pinassi111 da alguns casos possveis locao para
temporada, ratificando-se que o prazo locatcio, de forma alguma,
poder ultrapassar noventa dias e no trs meses.
Para a prtica de lazer- hodiernamente, com o grande
fluxo de turistas aos locais prprios para lazer, como os litorais do Brasil, as
estncias hidrominerais, as regies serranas, as cidades histricas etc,
mormente pelos altos preos de hotis, incrementou-se a locao para
temporada, que, normalmente se limitam, no mximo, em um ms112.
Para a realizao de cursos - da mesma forma,
tambm, e muitas vezes, transformam-se em repblicas de estudantes,
costuma-se contratar por temporada, durante a realizao de cursos, no
mximo por 90 dias113.
Para o tratamento de sade - outros locatrios deste
tipo de contrato so aqueles que devem ficar por algum tempo em uma
determinada cidade, onde exista um determinado tratamento de
eventuais enfermidades; tanto o utilizam os prprios enfermos, como os
acompanhantes daqueles, enquanto dura o tratamento114.
Para feituras de obras em seu imvel - tambm podem
contratar por temporada, aqueles que, por um lapso de tempo tenham
de desocupar o prprio imvel para que nele se realizem certas obras, de

111

112

113

114

PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses


doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 56.
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 56.
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 56.
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 56.

de bens imobilirios:
de bens imobilirios:
de bens imobilirios:
de bens imobilirios:

34

qualquer tipo, visto que a lei no especifica quais sejam115.


Quando se fala em outros fatos que decorram de
determinado tempo Pinassi116 ainda ressalta da seguinte maneira:
[...]

Outros

fatos

que

decorram

to-somente

de

determinado tempo por aqui se v que, em que pese


parecer taxativa a norma, ela abre espaos para que se
alugue por temporada, em todas as hipteses possveis,
desde que seja o imvel utilizado por determinado tempo,
circunscrito no perodo determinado em lei. Nesse caso,
podem

se

incluir

congressos,

convenes,

reunies

empresariais etc. Na verdade, com tal proposio, qualquer


um pode o ser o motivo, desde que se locupletem os outros
requisitos, para a locao temporal. [...]

A lei tambm descreve no instrumento de locao,


sobre os mveis e utenslios que guarnecem o imvel, visando precaver-se
de eventuais danos ou prejuzos, porm, ainda discorre Pinassi117 que a
descrio de tais mveis e utenslios, se no obrigatria de suma
importncia ao locador, pois, se assim no fizer, correr o risco de at ser
furtado pelo locatrio temporrio, sem lhe restar possibilidade de prova de
tal furto, assim como o ao inquilino, que, respaldado documentalmente,
tem salvaguardas contra eventual m-f do senhorio.
Com relao referida descrio, no basta a
descrio dos mveis e utenslios, tem que haver tambm a avaliao dos
bens para salvaguardar os interesses das partes, tambm para facilitar a
apurao de perdas e danos, no esquecendo de se ressaltar que na
falta de relao dos utenslios e mveis dar-se- a presuno de que o

115

116

117

PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:


doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 56.
PINASSI,Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 57.
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 57.

35

imvel foi alugado vazio.118


Venosa119 acrescenta sobre o pargrafo nico do
referido artigo, as partes devem para garantia recproca, exigir que do
contrato ou recibo, em documento nico, ou parte, conste o rol dos
imveis e utenslios encontrveis no imvel. A sua omisso no desnatura a
modalidade

de

locao,

mas

criar

entraves

para

eventual

recomposio de danos.
Ainda sobre os efeitos do pargrafo nico, Venosa120
ressalta que aconselhvel inclusive que o valor dos bens seja includo,
assim como a descrio de marca e modelo de eletrodomsticos e
similares, para facilitar sua reposio em caso de perda, destruio ou
extravio.
Assim tambm estabelecido que conste um laudo de
vistoria em anexo no contrato, e descreva o imvel, registrando, com
detalhes o estado em que se encontra o imvel121.
2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locao para temporada
Em razo da natureza excepcional e de curto prazo
nesta modalidade de locao, o aluguel de todo perodo de locao
para temporada pode ser exigido antecipadamente, tambm no pode
o preo cobrado exceder a noventa dias, cobrana superior a esse
perodo descaracteriza a temporada e torna locao residencial.122

JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira, Manual Prtico de Locao teoria e prtica, 2003, p. 74.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224.
120 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224.
121
LOCAO DE TEMPORADA. Disponvel em: <www.consumidorbrasil.com.br/
consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>.
Acesso em: 04
/03/2008.
122 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225.
118

119

36

Assim cita-se o aludido artigo:


Art.49: O locador poder receber de uma s vez e
antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo
37 para atender as demais obrigaes do contrato.

Em consonncia com tal assunto Leano123, diz que a


locao para temporada uma das excees em que o pagamento dos
aluguis e encargos pode ser exigida total ou antecipadamente. Isto
decorre da prpria natureza de tal locao, que se configura,
basicamente, pela sua curta durao.
Ensina Pinasi124 que o privilgio se d pelo fato da
transitoriedade da locao, em que, na maioria das vezes, o inquilino
adentra o imvel, com todas as cautelas necessrias, mas dele se retira,
sem sequer comunicar ao locador ou respectiva administradora.
Venosa125 acrescenta colocando que a cobrana
antecipada pode ser convencionada para todo perodo da locao ou
no, a mora se estabelecer pelo que foi convencionado.
Sobre o exposto, aduz Venosa:
Como nem sempre ser efetuado o pagamento integral, e
mesmo nessa hiptese podem remanescer responsabilidade
do locatrio (pelos danos ao prdio e aos mveis e
utenslios), permitido tambm que se contrate uma das
garantias do artigo 37. Essa garantia persiste at que ocorra
o

total

exaurimento

de

todos

os

aspectos

de

responsabilidade de locao, ou com a declarao do


total e ampla quitao por parte do locador.
LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p.
84.
124 PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 58
125 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225

123

37

Com relao a tal entendimento, Leano126 relata que


o legislador conferiu, ao locador, o direito de exigir quaisquer das
garantias previstas no artigo 37, que, podem abarcar somente as demais
obrigaes contratuais se os alugueis e encargos j houverem sido
previamente pagos pelo locatrio.
Pinassi127 tambm leciona que pode surgir um tipo
hibrido de aluguel, em que existe a parte fixa antecipada, e a parte
varivel, referente a encargos, cobrada ms a ms.
Portanto,

pagamento

antecipado

do

aluguel

justifica-se, pois, trata-se de contrato de curta durao128.


2.1.2 Da prorrogao da locao para temporada
A presente lei pressupe modificaes automticas da
vontade das partes, se a locao superar os noventa dias ou prazo inferior
que houver sido ajustado, aps trinta dias do trmino do prazo, a locao
ser tratada como residencial129.
Dispe o artigo 50 da presente lei:
Artigo 50: Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer
no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-

prorrogada

locao

por

tempo

indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento


antecipado do aluguel e dos encargos.
nico: Ocorrendo a prorrogao, o locador somente
poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu inicio
ou nas hipteses do artigo 47.

LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p. 84
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 58
128 VENOSA, Slvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espcie. 2007, p. 134.
129 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225.
126

127

38

Com base no exposto acima citado Pinassi130, ensina:


Se terminados os noventa dias previstos para este tipo de
locao, continuando o inquilino no imvel, ficando inerte o
locador, o contrato, de imediato transformar-se- em
contrato

verbal

podendo

ser

por

prazo

cobrado

antecipadamente,

indeterminado,
o

aluguel

transformando-se

no

mais

encargos,

locao

por

temporada, em locao normal.

Leano131 em seu entendimento tambm afirma que o


locatrio, continuando no imvel, mesmo que findo o prazo do contrato e
sem oposio do locador, por mais de trinta dias, a locao ser
presumida por tempo indeterminado.
Pedrotti132 aduz que decorrido tal prazo, a notificao
prvia ser fundamental, por meio de ao em juzo, ou pelo Cartrio de
Ttulos e Documentos, ou pelo correio, porm, o que de suma
importncia registrar a inteno inequvoca de retomada.
Pinassi133, conclui que ocorrendo tal prorrogao, o
efeito no apenas temporal, mas atinge a prpria natureza jurdica do
contrato, deixando a locao de ser simples moradia, com efeito
transitrio e precrio e passa a ter natureza de locao residencial, tendo
efeito, permanncia e estabilidade.
Pedrotti134, tambm

ressalta que a extino do

contrato de locao para temporada ocorre com termo final, no


estando o locador obrigado a notificar o locatrio.

PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:


doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 58.
131 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prtico de Locao, 2006, p.
84.
132 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p. 318.
133 PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p. 58.
134 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p. 321.
130

39

Venosa135, afirma que a natureza do contrato se


mantm, porm, se altera a causa obrigao, pois o silncio das partes,
aps o prazo legal, denota que concordam com a alterao. O locador
deve demonstrar sua oposio, ingressando com ao de despejo no
prazo de trinta dias ou notificando previamente a essa ao.
Com relao permanncia de locatrio ou de
familiar no imvel, ensina Pedrotti136 que a prorrogao por tempo
indeterminado descaracteriza o contrato de locao para temporada,
passando a relao s outras regras da lei especial.
A cerca desse contedo, Pedrotti137 relata:
[...] E se, vencido o prazo, as partes aditarem o contrato
com outro, de 60 ou 90 dias, estar descaracterizado ou
no o contrato de locao para temporada. [...]

Entretanto,

afirma

Pedrotti138,

que

as

posies

favorveis e as contrrias so respeitadas, tambm ressaltando que cada


caso tem suas caractersticas prprias e, conforme sejam demonstradas a
resposta poder ser afirmativa ou no.
Ao lado da boa-f, da formao intelectual, da
qualidade das partes contratantes e dos usos e costumes da regio, o que
precisa ser considerado a evidencia de no estar nenhuma delas
agindo de forma fraudulenta139.
Deste entendimento, ensina Venosa140:

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.
136 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p. 321.
137 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
138 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
139 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.318.
140 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 226.

135

40

Imagine-se, por exemplo, uma locao temporria para


tratamento de sade do locatrio ocupante do imvel. Se
no terminado o tratamento o prazo de noventa dias, nada
impede que nos trinta dias seguintes ao trmino do prazo as
partes realizem novo contrato para temporada. Nada
impede que se faa coincidir o termo do contrato com o
termo da causa que o originou. Se o contrato foi elaborado
para o locatrio realizar curso de especializao, pode o
trmino do contrato coincidir com o trmino do curso. Se
este

superar

noventa

dias,

podem

as

partes

se

comprometer a realizar um novo contrato, sendo certo que


essa avena mera promessa de contratar,no contrato
definitivo. Renovado o contrato por outro perodo inferior ou
igual a noventa dias, no perder a finalidade da lei.
Eventuais tentativas de fraude dependero do exame das
circunstancias do caso concreto.

Ainda nessa mesma linha de raciocnio, Loureiro141,


explica da seguinte maneira:
Nada impede que, no sendo exaurida a destinao
especificada em noventa dias, outro contrato venha a ser
celebrado, justificando-se o motivo. Hiptese como a de
reforma de no concluda em noventa dias, ou tratamento
mdico ainda no terminado, ou curso prorrogado,
justificam o novo contrato com o mesmo locatrio.

Em

entendimento

contrrio

ao

raciocnio

acima

descrito, Souza142, argumenta:


evidente que, se ao contrato de locao por temporada
se segue ao outro, por igual prazo, entre as mesmas partes,
fica descaracterizado o regime especial, caindo a locao
para a vala comum da locao residencial. Mesmo que
haja pequenos intervalos entre os contratos, deve-se

LOUREIRO, Jos Eduardo. Da Locao para Temporada. Revista do advogado. Jan./


1995, p.31.
142 SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova Lei do Inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 1999,
p. 316-317.
141

41

considerar a locao submetida ao regime comum,


residencial, desde que convencido o juiz de que houve a
inteno de fraudar a lei, j que no se verificou soluo de
continuidade na ocupao do imvel.

Uma vez operada a sua descaracterizao por fora


da prorrogao por prazo indeterminado, estar o locador desamparado
de qualquer segurana quanto quele imvel143.
2.2 DO CONTRATO DE ESTUDANTE
De todo o acima exposto que surgiu a inquietao
que resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do
inquilinato no regulamenta expressamente o chamado pelo costume de
contrato de estudante, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias,
p.ex., ano letivo da universidade ou outros cursos que tenham durao de
mais de 90 dias.
Na verdade, este tipo de contrato surgiu no costume
dos povos, principalmente em cidades litorneas (cidades de praia), nas
quais os proprietrios costumam locar seus imveis para pagamento dirio
durante os perodos da chamada temporada de vero (meses de
dezembro, janeiro e fevereiro), ou alta temporada (em regies de vero
anual p.ex., norte do pas) assim como, em feriados especiais (carnaval,
pscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o imvel permanece
ocioso.
Para completar a renda nesses meses de ociosidade,
os proprietrios passaram a locar estes imveis a estudantes, que
costumam locar os imveis nos meses em que as aulas iniciam,
geralmente de final de fevereiro ou incio de maro (ps carnaval) at o
ms de novembro, quando as aulas terminam. O preo desta locao

143

PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentrios lei de locao, 2005, p.322.

42

reduzido e o pagamento mensal.


Ou seja, este tipo de contratao vantajoso para
ambas as partes: a) vantajoso para o locador/proprietrio, que aluga por
preos maiores durante as temporadas ou feriados, e continua
alugando, a preo menor, durante os demais meses do ano, permitindo
assim, que no haja ociosidade na locao de seu imvel; b) e, vantajoso
para o estudante, que necessita locar imvel a preo mais econmico,
durante o ano letivo, podendo, aps seu trmino, retornar s cidades
originrias, propiciando-se, assim, a facilitao de seus estudos.
Tal espcie de locao (para estudantes) tambm
ocorre em cidades no litorneas, como Curitiba, So Paulo, Porto Alegre
etc.,

todas

as

demais

cidades

que

principalmente

possuem

universidades, pblicas ou privadas, nas quais os estudantes permanecem


naquelas localidades apenas durante o perodo escolar, retornando para
suas cidades originrias, onde residem os pais ou outros parentes, logo que
termina o ano letivo.
Neste caso (cidades no litorneas), durante o perodo
de frias h a possibilidade de o imvel permanecer vazio, caso o
locador/proprietrio no lhe d outra destinao.
Na Lei do Inquilinato no h nenhuma meno a este
tipo de contrato (para estudantes), com curso superior de 90 dias, mesmo
porque se trata de uma lei federal, geral e abstrata, ou seja, aplicvel a
todo

territrio

nacional.

Portanto,

no

previso

legal

para

determinadas regies (litorneas ou no), nem para a situao de


cidades que acolham estudantes temporrios, ou seja, aqueles estudantes
que no se encontrem em situao de pertencimento quela localidade
(ou seja, que residem temporariamente no local de estudo, sem animus
definitivo).

43

Num primeiro olhar, poderia parecer que o contrato


de estudante poderia encontrar enquadramento legal na locao para
temporada, analisada anteriormente.
Mas no encontra. Como se disse anteriormente, a
locao para temporada aquela destinada residncia temporria do
locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de
sade, feitura de obras em imvel, e outros fatos que decorram tosomente de determinado tempo, e concentrada por prazo no superior a
90 dias, esteja ou no mobiliado o imvel144.
Nesse norte, o presente estudo vai comprovando a sua
hiptese inicial, que vai no sentido de que no h, hoje, no Brasil, previso
legal para este tipo de contrato de locao, que, repita-se, ocorre
principalmente em nossa regio, pondo em risco a locao urbana, no
que tange aos direitos do proprietrio/locador.
Veja-se a seguinte hiptese:
Um estudante alugou um imvel para que a locao
fosse de estudante, o locatrio ento, firma contrato com o estudante
de 90 dias, prorrogando por mais 90 dias, prorrogando novamente por
mais 90 dias, entrando no imvel no ms de maro, saindo at o dia 10 de
dezembro do corrente ano, porm, o estudante decidiu no desocupar o
imvel, logo, o proprietrio no est protegido nesse caso de prorrogao
de contrato, a atual legislao no d ao locatrio o direito de reajuste
de aluguel no caso de vencido o contrato dos 90 dias, ficando ento, o
locatrio lesado nos aspectos do valor do aluguel, na falta de lucros com
relao ao aluguel temporrio, entre outros aspectos. Alm do que, o
contrato prorroga-se automaticamente pela regra do artigo 47 da Lei
8.245/91, somente podendo ser retomado por denncia cheia.
PINASSI, Ayrton. Locao, arrendamento e outras cesses de bens imobilirios:
doutrina, jurisprudncia, legislao e prtica, 2003, p.56.
144

44

Pelo fato de pouco ou mesmo nenhum referencial


bibliogrfico sobre o tema ora abordado, para complementar o presente
trabalho monogrfico, foi realizada uma pesquisa de campo, junto a
algumas imobilirias de Balnerio Cambori, a fim de se verificar como se
encontra a situao do aluguel para estudantes, relatando-se, a seguir,
alguns resultados da mesma.
2.3 PESQUISA DE CAMPO- QUESTIONRIOS
2.3.1 Questionrio Imobiliria Deltamar
Imobiliria: DELTAMAR LTDA
Corretor: MARCELO OLIVEIRA, CRECI: 727-J
CNPJ: 78.722.529/0001-15
Endereo: AVENIDA BRASIL, n.167, sala 2.
Telefone: 3367-1029
Pagina web: www.imobiliaria-deltamar.com.br
Tempo de Funcionamento: 26 anos.
A imobiliria trabalha com locao para temporada?
Sim.
A imobiliria trabalha com locao para estudantes?
Sim.
A imobiliria faz contrato de locao escrito ou verbal com os estudantes?
um contrato escrito de 90 dias.
Quais so as clusulas deste contrato de estudante?
As principais clusulas so que rezam um contrato de 90 dias.
Existem riscos neste tipo de locao para estudantes? Quais seriam estes
riscos?
Neste caso, muito difcil.
O aluguel para estudante mais baixo do que o aluguel anual?
O valor bem mais baixo, pois no inclui IPTU e Condomnio, somente luz,
taxa de lixo e consumo de gs, se for o caso.
Qual o benefcio deste tipo de locao para a imobiliria?
O maior benefcio para este tipo de aluguel para o proprietrio, pois
em baixa temporada o imvel fica praticamente parado, ou seja, sem

45

uso.
J houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imvel
no prazo estabelecido e a imobiliria acabou tendo prejuzos?
No, pelo menos nos ltimos anos no tem dado prejuzo.

Com base na pesquisa de campo acima exposta, fica


claro que na prtica existe o contrato de estudante, porm, como a
imobiliria mesmo relata no questionrio, feito um contrato de 90 dias,
renovando-se a cada final de contrato, o que na Lei isso no permitido,
pois descaracteriza-se a locao para temporada, aplicando-se a regra
do art. 50 da Lei 8.245/91, havendo prejuzos ao locador no que tange ao
valor do locatcio (que ser menor que do aluguel anual) e no que tange
impossibilidade de o mesmo alugar por dia na temporada.
2.3.2 Questionrio Imobiliria Farol Imveis
Imobiliria: FAROL IMVEIS
Corretor: VITRIO, CRECI: 11481
CNPJ: 05.455.427/0001-06
Endereo: AVENIDA ATLNTICA, n.840, sala 01.
Telefone: 3360-7405
Pagina web: www.farolimoveis.com.br
Tempo de Funcionamento: 05 anos.
A imobiliria trabalha com locao para temporada?
Sim, na base de contrato.
A imobiliria trabalha com locao para estudantes?
Sim.
A imobiliria faz contrato de locao escrito ou verbal com os estudantes?
um contrato escrito, com prazo determinado, no perodo que o
estudante pretende ficar.
Quais so as clusulas deste contrato de estudante?
A principal clusula que existe um prazo para locao.
Existem riscos neste tipo de locao para estudantes? Quais seriam estes
riscos?
Existe, o risco de usar o DIREITO (a lei) em seu benefcio.

46

O aluguel para estudante mais baixo do que o aluguel anual?


O valor a metade do valor do aluguel anual.
Qual o benefcio deste tipo de locao para a imobiliria?
A imobiliria ganha 10% de comisso e tambm acaba fazendo
clientela.
J houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imvel
no prazo estabelecido e a imobiliria acabou tendo prejuzos?
No.

A imobiliria acima exposta, demonstrou que trabalha


com o contrato de estudante, porm, com prazo determinado, ou seja,
aquele prazo que o estudante precisa ficar at o trmino das aulas
2.3.3 Questionrio Imobiliria Ndia Melato Corretora de Imveis
Imobiliria: PINHEIRO IMVEIS
Corretor: ANE DE OLIVEIRA, CRECI- 11177
CNPJ:
Endereo: RUA 701, n 23, sala 07.
Telefone: 3366-1317
Pagina web: www.pinheiroimobiliaria.com.br
Tempo de Funcionamento: + de 05 anos.
A imobiliria trabalha com locao para temporada?
Sim, feito contrato.
A imobiliria trabalha com locao para estudantes?
Sim.
A imobiliria faz contrato de locao escrito ou verbal com os estudantes?
um contrato escrito e registrado, contrato corrido, aluguel de
estudante.
Quais so as clusulas deste contrato de estudante?
Se rescindir o contrato paga multa de 03 meses de aluguel.
Existem riscos neste tipo de locao para estudantes? Quais seriam estes
riscos?
No ocorreu nenhum caso.

47

O aluguel para estudante mais baixo do que o aluguel anual?


Sim, porm, no tendo tanta diferena.
Qual o benefcio deste tipo de locao para a imobiliria?
Se alugar anual no tem como usufruir na temporada, que um preo
bem maior.
J houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imvel
no prazo estabelecido e a imobiliria acabou tendo prejuzos?
No, nunca ocorreu.
A corretora afirma que trabalha com locao para
estudantes, tendo

como contrato, o contrato de locao para

temporada, fazendo de 02 a 03 contratos por ano, o que na lei no


permitido com fulcro no artigo 48 da Lei 8.245/91 e principalmente no
nico do art. 50 do mesmo dispositivo legal.
2.3.4 Questionrio Imobiliria Wenceslau Imveis
Imobiliria: WENCESLAU IMVEIS
Corretor: PABLITO, CRECI- 11124
CNPJ: IMOBILIRIA PESSOA FSICA
Endereo: RUA 701, n 2O, sala 03.
Telefone: 3366-1215
Pagina web: www.wenceslauimoveis.com.br
Tempo de Funcionamento: 10 anos.
A imobiliria trabalha com locao para temporada?
Sim, feito contrato.
A imobiliria trabalha com locao para estudantes?
Sim, fazendo contrato de comodato.
A imobiliria faz contrato de locao escrito ou verbal com os estudantes?
Contrato de Comodato.
Quais so as clusulas deste contrato de estudante?
Prazo de 90 dias de comodato.
Existem riscos neste tipo de locao para estudantes?
Com este contrato de comodato no.
O aluguel para estudante mais baixo do que o aluguel anual?
bem mais baixo o valor.

48

Qual o benefcio deste tipo de locao para a imobiliria?


No existe incomodao, menos burocrtico.
J houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imvel no
prazo estabelecido e a imobiliria acabou tendo prejuzos?
J, e houve prejuzos.
Qual foi o procedimento da imobiliria neste caso em que o estudante
deixou de desocupar o imvel no prazo estabelecido?
Contrataram advogado.
Houve processo judicial?
No chegou a haver processo judicial.
O questionrio acima exposto relata que a imobiliria
faz contrato de comodato com os estudantes, o que na prtica
inadmissvel, pois, como j fora citado, a locao para temporada
somente at 90 (noventa) dias, no podendo ser prorrogada, alm disso,
o instituto para regular as relaes locatcias a locao e no o
comodato.
2.4 Caractersticas di Contrato de Estudante
Da investigao realizada, verificou-se que este tipo de
contrato caracteriza-se por:
a)

Vigorar durante o perodo letivo (semestral) ou

(anual); portanto, tempo superior 90 dias;


b)

O Valor do aluguel ser inferior ao que seria o valor

c)

Desocupao durante as frias escolares (quando

locatcio anual;

os locadores alugam por dirias).


d)

Inexistncia de cobrana de IPTU;

e)

Condomnio e gua, inclusos no aluguel;

49

f)

Estudante s paga luz e gs.

Como se v, h necessidade de se regulamentar este


tipo de contrato de locao, pois ter como principal conseqncia que
o locador no poder mais receber do locatrio os aluguis e encargos
antecipadamente, e, a retomada s poder ocorrer depois de trinta
meses da locao ou, ento, nas situaes de uso prprio, para
descendentes, ascendentes, cnjuge ou companheiro, que no possuam
imvel residencial prprio ou ainda, para a demolio e edificao de
obras, atendido os requisitos que a lei enumera145.

No prximo captulo ser abordado o tema sobre o


problema da lacuna na Lei do Inquilinato.

LOCAO DE TEMPORADA. Disponvel em: <www.consumidorbrasil.com.br/


consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>. Acesso em: 04/03/2008.
145

50

CAPTULO 3

O PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO

3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURDICO


3.1.1 O problema das lacunas
Para Bobbio,146 completude a propriedade pela qual
um ordenamento jurdico tem uma norma para regular qualquer caso.
Quando se tem a falta da norma chamado de lacuna, dando-se o
significado ento de completude falta de lacunas.
Diniz147

traz

completude

como

sendo

uma

propriedade formal do sistema, para que o mesmo seja completo, no


sentido de proporcionar uma explicao para todos os fenmenos que
recaem em seu mbito.
Gusmo148 afirma que nem sempre o cdigo ou a lei
d ao juiz soluo jurdica para o caso sub judice149, quando tal ocorre, dizse haver lacuna.
Para Gusmo150:
A questo lacuna , na verdade, um problema. Muitos
autores negam-na. A lacuna, dizem eles, da lei, dos
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico. Trad. Maria Celeste C.J Santos. 10.
ed. Braslia: Universidade de Braslia, 1999, p.117.
147 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito. 5. ed. So Paulo: Saraiva: 1999, p. 30.
148 GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito- 26. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1999. p. 235.
149 Sub judice. Em juzo; em trmite judicial. (DICIONRIO JURDICO Disponvel em:
<http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/73/11/731/>. Acesso em: 5.Out.2008).
150
GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, 1999, p. 235.
146

51

cdigos (lacuna formal), no do direito(lacuna material).

Gusmo151 relata o raciocnio de Brunetti que defende


a tese: No Direito, h sempre soluo para qualquer caso, pensaram os
que a defendem, enquanto outros admitem ser isso fico, por ter o
direito de lacunas.
Para

Engisch152,

lacuna

uma

imperfeio

insatisfatria dentro da totalidade jurdica.


Nesse contexto, afirma Diniz153 que na sua concepo
a lacuna representa uma falha ou uma deficincia do sistema jurdico,
revelando o intrnseco carter relacional entre lacuna e sistema.
No entendimento de Bobbio154:
Um ordenamento jurdico completo quando o juiz pode
encontrar nele uma norma para regular qualquer caso que
se lhe apresente, ou melhor, no h caso que no possa ser
regulado com uma norma tirada do sistema. [...] um
ordenamento completo quando jamais se verifica o caso
de que a ela no se podem demonstrar pertencentes nem
uma

certa

norma

nem

norma

contraditria.

[...],

incompletude consiste no fato de que o sistema no


compreende

nem

norma

que

probe

um

certo

comportamento nem a norma que o permite de fato, se se


pode demonstrar que nem a proibio nem a permisso de
um certo comportamento so dedutveis do sistema, da
forma que foi colocado, preciso dizer que o sistema
incompleto e que o ordenamento jurdico tem uma lacuna.

Contudo, ressalta Diniz155:


um ideal racional que se funda no princpio da razo
GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, 1999, p. 235.
ENGISCH, Karl. Introduo ao pensamento jurdico. 2. ed. Lisboa: Colouste Gulbenkian,
1968, p. 223.
153 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 69.
154 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 117.
155 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 30.
151
152

52

suficiente, perante o qual o sistema est saturado, sem


lacunas, trazendo, contudo, em seu bojo, o problema de se
saber se o sistema de normas que qualificam juridicamente
comportamentos, tem, realmente, a propriedade peculiar
de no deixar nenhuma conduta sem essa classificao.

O problema terico geral do direito a coerncia, ou


em que medida coerente, e em qual medida um ordenamento
completo. de grande importncia ressaltar que coerncia uma
exigncia e no uma necessidade, no sentido de que total excluso de
antinomias156 no uma condio necessria para a existncia de um
ordenamento jurdico157.
Na lio de Bobbio158:
A norma que estabelece o dever do juiz de julgar cada
caso com base numa norma pertencente ao sistema no
poderia

ser

executada

se

sistema

no

fosse

pressupostamente completo, quer dizer, com uma regra


para cada caso. A completude , portanto, uma condio
sem a qual o sistema em seu conjunto no poderia
funcionar.

3.1.2 O dogma da completude


Para Bobbio159, o dogma da completude o princpio
pelo qual o ordenamento jurdico deve ser completo para fornecer ao juiz,
em cada caso, uma soluo sem recorrer equidade. Este dogma foi
dominante, e o at agora, na teoria jurdica europia de origem
romana.

Antinomia (ou paradoxo) a afirmao simultnea de duas proposies (teses, leis,


etc.) contraditrias. Disponvel em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Antinomia>. Acesso em:
8.Outubro.2008.
157 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 117
158 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 118
159 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 119
156

53

Reale160, afirma que o Direito no se confunde mais


com a lei, no se confunde mais com os textos escritos, como se verificava
na Escola da Exegese161. A lei apenas um instrumento de revelao do
Direito, o mais tcnico, apenas um instrumento de trabalho e assim mesmo
imperfeito. A lei tem lacunas, porm, o Direito interpretado como
ordenamento da vida, no pode ter lacunas, devendo ser encontrada
uma soluo sempre que houver conflito de interesses.
Sustentou Zitelmann, citado por Jacques162, que o
ordenamento jurdico no tem lacunas, isso porque existe uma norma
complementar negativa que declara lcitas todas as aes condenadas
expressamente pelo Direito.
Gusmo163, relata o pensamento de DONATI que nega
a existncia de lacunas no ordenamento jurdico, face existncia de
uma norma fundamental, derivada de disposies particulares, permitindo
tudo o que no proibido por norma expressa ou por principio implcito no
sistema jurdico positivo.
No mesmo sentido Kelsen164, entende que o sistema ,
em si mesmo, bastante, pois as normas que o compem, contm em si, a
possibilidade de solucionar todos os conflitos levados aos magistrados ou
rgos jurisdicionais competentes.

REALE, Miguel. Lies preliminares de direito. 1998, p. 289.


A Escola da exegese, tambm conhecida como Escola dos glosadores ou ainda
Escola filolgica, em direito, uma corrente de pensamento jurdico que floresceu no
incio do sculo XIX, a partir do Cdigo Napolenico. O art. 4 desse cdigo afirmava que
um juiz jamais poderia evitar julgar algo que lhe fosse dado. Assim, a escola da exegese,
confirma que a interpretao deve ser mecnica, de acordo com a inteno do
legislador. Esta escola afirmava que o Cdigo de Napoleo resolveria qualquer problema
do dia-a-dia. Portanto, para a Escola da exegese, a lei seria uma expresso da razo.
(Disponvel
em:
<http://pt.wikipedia.org/wiki/Escola_da_exegese>.
Acesso
em:
8.Outubro.2008).
162 JACQUES, Paulino. Curso de introduo cincia do direito. 2. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1971, p.121.
163 GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, 1999, p. 236.
164 KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito. 6. ed. Traduo Joo Baptista Machado.
Coimbra: Armnio Amado, 1984, p. 338.
160

161

54

Bobbio165 diz

que a escola da exegese166 e a

codificao167 so fenmenos estreitamente conexos e difceis de separar.


3.1.3 A crtica da completude
Para que haja a crtica do fetichismo legislativo dos
juristas, necessrio em primeiro lugar abolir a crena de que o Direito
estatal completo168.
Por assim dizer, Diniz169, resume que as lacunas so
faltas ou falhas de contedos de regulamentao jurdico-positiva para
determinadas situaes fticas, que admitem sua remoo por uma
deciso judicial jurdico-integradora.
Segundo Bobbio170, a batalha da escola do Direito livre
contra as vrias escolas da exegese171 uma batalha pelas lacunas, em
consonncia ele explica da seguinte maneira:
Os comentadores do Direito constitudo acreditavam que o
Direito no tivesse lacunas e que o dever do intrprete fosse
somente o de tornar explcito aquilo que j estava implcito
na mente do legislador. Os sustentadores da nova escola
afirmam que o Direito constitudo est cheio de lacunas e,
para preenche-las, necessrio confiar principalmente no
poder criativo do juiz, ou seja, naquele que chamado a
resolver os infinitos casos que as relaes sociais suscitam,
alm e fora de toda a regra pr-constituda.

BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 121.


Vide conceito na nota 161.
167 Ato de codificar. Reunio de normas jurdicas a certo ramo do Direito positivo, de
forma metdica e articulada. Sistematizao de preceitos de uma doutrina pela reunio
de informaes esparsas. (GUIMARES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionrio Tcnico
Jurdico, 2004, p. 166).
168 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 122.
169 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 70.
170 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 123.
171 Vide conceito nota 161.
165
166

55

3.1.4 O espao jurdico vazio


O espao jurdico vazio foi enunciado e defendido
contra qualquer renascimento jusnaturalistco, tendo como principal
defensor do positivismo jurdico, Karl Bergbohn172.
Bobbio173, relata o raciocnio de Bergbohon:
Toda norma jurdica representa uma limitao livre
atividade humana; fora da esfera regulada pelo Direito, o
homem livre para fazer o que quiser. O mbito da
atividade de um homem pode, portanto, ser considerado
dividido,

do

ponto

de

vista

do

direito,

em

dois

comportamentos: aquele no qual regulado por normas


jurdicas, e que poderemos chamar de espao jurdico
pleno, e aquele no qual livre, e que poderemos chamar
de espao jurdico vazio. Ou h vinculo ou h absoluta
liberdade.

A esfera

da

liberdade

pode

diminuir

ou

aumentar, conforme aumentem ou diminuam as normas


jurdicas, mas no pode acontecer que o nosso ato seja o
mesmo tempo livre e regulado [...].

H de se completar o entendimento acima que se


existe ordenamento jurdico, no pode existir a lacuna, e se houver a
chamada lacuna, no haver o ordenamento jurdico174.
Diniz, ainda acrescenta que se trata de um espao
no disciplinado por normas, no devendo se falar em lacunas, porm,
em limites do ordenamento175.
Para Kantorowicz, citado por Reale176:
Haja ou no lei que reja o caso, cabe ao juiz julgar segundo
os ditames da cincia e de sua conscincia, devendo ser
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 128.
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 129.
174 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 129.
175 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 33.
176 REALE, Miguel. Lies preliminares de direito, 1998, p.290.
172
173

56

devidamente

preparado,

por

conseguinte,

para

to

delicada misso. O que deve prevalecer, para eles, o


direito justo, quer na falta de previso legal (praeter legem)
quer contra a prpria lei (contra legem).

Pode-se

afirmar,

segundo

Diniz177,

que

direito

dinamicamente considerado, admite a existncia de lacunas, contudo,


auto-integra-se para suprir seus espaos vazios, mediante processo de
criao de normas pelo legislativo e pela aplicao das mesmas pelo
rgo Judicial. Para tanto, o sistema jurdico no completo, porm,
completvel, sendo as lacunas meramente provisrias, em razo da fora
interna do direito em supri-la.
3.1.5 A norma geral exclusiva
Para Bobbio178, quando no existe um espao jurdico
vazio, somente existe o espao jurdico pleno.
Mostra-se agora um raciocnio baseado em alguns
autores, relatado por Bobbio:
Uma norma que regula um comportamento no s limita a
regulamentao e, portanto, as conseqncias jurdicas
que

desta

regulamentao

derivam

para

aquele

comportamento, mas ao mesmo tempo exclui daquela


regulamentao todos os outros comportamentos.

Acerca do entendimento acima, h de se ressaltar que


as normas nunca nascem sozinhas, cada norma particular, chamada de
inclusiva, esta sempre acompanhada pela norma geral exclusiva179.
Diniz180 argumenta sobre o assunto:
A
177

constatao

da

lacuna

resulta

DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 116.


BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 132.
179 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 133
180 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 120.
178

de

um

juzo

de

57

apreciao, porm o ponto decisivo no a concepo


que o magistrado tem da norma de direito, nem tampouco
sua weltanschauung181 do contedo objetivo da ordem
jurdica, mas o processo metodolgico por ele empregado.

Segundo essa teoria Bobbio182 aduz:


Nunca acontece que haja, alm das normas particulares,
um espao jurdico vazio, mas acontece, sim, que alm
daquelas normas haja toda uma esfera de aes reguladas
pelas normas gerais exclusivas.

De acordo com Bobbio183 a teoria da norma geral


exclusiva tem algum ponto fraco, pois aquilo que diz, o diz bem, e com
aparncia e grande rigor, porm, no diz tudo. No dizendo que em um
ordenamento jurdico no existe somente um conjunto de normas
particulares inclusivas e uma norma geral exclusiva que acompanha, mas
tambm um terceiro tipo de norma, que inclusiva como a primeira e
geral como a segunda, e, pode-e chamar de norma geral inclusiva.
Bobbio184, acrescenta:
Enquanto que a norma geral exclusiva aquela norma que
regula todos os casos no-compreendidos na norma
particular

mas

os

regula

de

maneira

oposta,

caracterstica da norma geral inclusiva a de regular os


casos

no-compreendidos

na

norma

particular,

mas

semelhantes a eles, de maneira idntica. Frente a uma


lacuna, se aplicarmos a norma geral exclusiva, o caso noregulamentado ser resolvido de maneira oposta ao que

Weltanschauung uma palavra de origem alem que significa literalmente viso do


mundo ou cosmoviso. Ela adotada regularmente em diversas lnguas com este
significado. Pode ser usada para descrever a maneira como uma pessoa enxerga o
mundo, a imagem que ela faz da vida e dos homens. Outro sentido no qual
empregada o de uma imagem do mundo que lhe imposta, isto , uma ideologia.
Suas origens etimolgicas remetem ao sculo 18. (Wikipdia, a enciclopdia livre.
Disponvel em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Weltanschauung>. Acesso em: 14 de Outubro
de 2008).
182 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 133
183 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 135
184 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 135.
181

58

est regulamentado; se aplicarmos a norma geral inclusiva,


o caso no regulamentado ser resolvido de maneira
idntica quele que est regulamentado.

Conforme o entendimento de Bobbio185, cabe ao


intrprete decidir se, em caso de lacuna, ele deve aplicar a norma geral
exclusiva, e, excluir o caso no previsto da disciplina do caso previsto, ou
ento, aplicar a norma geral inclusiva, e, incluir o caso no previsto na
disciplina do caso previsto.
Para tanto, Bobbio186 acrescenta:
Se frente a um caso no regulamentado se pode aplicar
tanto a norma geral exclusiva quanto a geral inclusiva,
necessrio precisar a frmula segundo a qual existe sempre,
em cada caso, uma soluo jurdica, nesta outra: no caso
de lacuna, existem pelo menos duas solues jurdicas: 1) a
considerao do caso no-regulamentado como diferente
do regulamentado, e a consequente aplicao da norma
geral

exclusiva.

2)

considerao

do

caso

no-

regulamentado como semelhante ao regulamentado, e a


consequente aplicao da norma geral inclusiva. Mas
justamente o fato de que o caso no-regulamentado
oferece matria para duas solues opostas torna o
problema das lacunas menos simples, menos fcil e bvio
do que parecia partindo-se da teoria bastante linear da
norma geral exclusiva. Se existe duas solues, ambas
possveis, e a decisao entre as duas cabe ao intrprete, uma
lacuna existe e consiste justamente no fato de que o
ordenamento deixou impreciso qual das duas solues a
pretendida. Mas uma vez que as solues, em caso de
comportamento no-regulamentado, so

normalmente

duas, a lacuna consiste justamente na falta de uma regra


que permita acolher uma soluo em vez da outra.

Baseado no entendimento acima citado, quase


impossivel excluir as lacunas, pois houve um contraste com a teoria geral
185
186

BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 136


BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 136

59

exclusiva, Bobbio187, concietua lacuna da seguinte maneira: a lacuna se


verifica no mais por falta de uma norma expressa pela regulamentao
de um determinado caso, mas pela falta de um critrio para a escolha de
qual das duas regras gerais, a exclusiva ou a inclusiva, deva ser aplicada.
Diniz188, afirma que uma vez admitida a existncia das
lacunas jurdicas, surge como as mesmas devero ser identificadas,
abrangendo duas hipteses:
[...] A concernente ao ordenamento jurdico, que se
caracteriza pelo fato de se saber em que limite a norma
omissa, ou seja, at que ponto ela no aplicavel sem um
complemento, at que ponto se pode integr-la; A
referente dificuldade da determinao da medida em
que a ausencia de norma pode ser tida como lacuna. De
maneira que o problema se resume na definio da lacuna,
na sua classificao, nos meios atravs dos quais o rgo
jurisdicional completa as normas, nos limites dessa funo
integradora, no sentido de uma neutralizao poltica do
Judicirio.

O fato de no poder tirar do sistema nem uma soluo


e nem uma soluo oposta, revela a to chamada lacuna, ou seja, a
incompletude do ordenamento jurdico189.
3.1.6 As lacunas ideolgicas
Entende-se por lacunas, como ja fora mencionada, a
falta no j de uma soluo, sendo quais sejam elas, porm uma soluo
satisfatria, o que seria no j a falta de uma norma, mais sim a falta de
uma norma justa, sendo que, essa norma justa, uma norma que se
desejaria existir, porm, no a existe190.

BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 137.


DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 119.
189 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 139.
190 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 140.
187
188

60

Bobbio191, opina da seguinte maneira:


Uma vez que essas lacunas derivam no da considerao
do ordenamento jurdico como ele e como deveria ser,
foram

chamadas

daquelas

que

de

ideolgicas,

eventualmente

se

para

distingui-las

concontrassem

no

ordenamento jurdico como ele , e que se podem chamar


de reais.

Bobbio citado por Diniz192, diz que a ausncia de uma


norma justa uma lacuna jure condendo193, ideolgica ou imprpria, pois
trata de uma lacuna confrontante entre o que sistema real e o sistema
ideal.
Bobbio194,

ressalta

ainda

que

existem

lacunas

ideolgicas em cada sistema jurdico, afirma tambm que nenhum


ordenamento jurdico perfeito, pelo menos, no o ordenamento jurdico
positivo.
3.1.7 Espcies de lacunas
Examinar-se- agora algumas principais espcies de
lacunas

que

alguns

doutrinadores

apresentam

como

de

suma

importancia195.
Segundo Diniz196, a mais antiga classificao de
lacunas fora aprensetada por Zitelmann, distinguindo ele em lacunas
autnticas e no autnticas, d-se a distino:
Tem-se a lacuna autntica quando, a partir de uma anlise
da lei, impossivel a obteno de uma deciso a um caso
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 139.
DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
193 Quer explicitar o dito- Direito Positivo em fase de elaborao, na iminncia de se
tornar
legislao
(lei).
(Disponvel
em:
<http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=54291>. Acesso em: 8.Out.2008.
194 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 140.
195 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 83-84
196 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
191
192

61

concreto. A inautntica ocorre quando o fato-tpico est


previsto em disposio legal, mas a soluo possvel tida
como insatisatria ou falsa. S a autntica uma lacuna
jurdica, a no autntica apenas uma lacuna poltica.

Diniz197 alerta que essa distino entre lacuna autntica


e inautntica, uma considerao do direito sob um ponto de vista
esttico, afirma tambm, que essa classificao poder ocorrer antes da
deciso do magistrado, porm, a sua prtica fica bastante limitada,
causando muitas crticas.
Para Engisch segundo Diniz198 as lacunas se denominam
de modo diverso:
[...] Quando uma conduta, cuja punibilidade, ns talvez
aguardemos consciente e deliberadamente no punida
pela norma e se esta punibilidade nos cai mal, podemos
falar em lacuna poltico-jurdica, crtica, imprpria ou de
lege ferenda199, de uma lacuna do ponto de vista de um
futuro direito mais perfeito e no em lacuna do ponto de
vista de um futuro direito mais perfeito e no em lacuna
autntica prpria, isto , de lege lata200, de uma lacuna no
direito vigente. E, esclarece, uma lacuna de lege ferenda201,
apenas pode motivar o legislativo a reformular o direito, mas
no o judicirio a uma colmatao da referida lacuna. O
preenchimento de lacunas s diz respeito a lacuna de lege
lata202.

Larenz, segundo Diniz203 tem entendimento contrrio ao


de Zitelmann, ou seja, Denomina lacunas imprprias de lacunas de
regulamentao, que concernem a uma norma jurdica que se apresenta

DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.


DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
199 Refere-se lei a ser promulgada. (Disponvel em: <http://www.direitonet.com.
br/dicionario_latim/x/92/33/923/>. Acesso em: 8.Out.2008).
200
Pela lei ampla. (Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br/dicionariolatim
/x/33/88/338/>. Acesso em: 8.Out.2008).
201 Vide nota 199.
202 Vide nota 200.
203 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.
197

198

62

incompleta relativamente a um setor material.


As lacunas de regulamentao citadas por Larenz,
podero ser abertas ou ocultas, sendo abertas, quando faltar na lei uma
ordem positiva que no atinge o fim da regulamentao, e ocultas,
quando faltar limitao para alguns casos204.
Diniz205, afirma tambm, que para Larenz essas duas
normas citadas, so lacunas prprias, sendo que o juiz est obrigado a
integr-las.
Contudo, relata Diniz206:
A classificao entre lacuna autntica e inautntica, de
lege lata207 e de de lege ferenda208, no logra um critrio
satisfatrio para distinguir as lacunas normativas das
axiolgicas, apesar de ter a inteno de faz-lo e de haver
realizado esforos para obter essa distino. Tais espcies
nada mais so do que um problema de apreciao
valorativa do sistema normativo e da impreciso da
linguagem do legislador.

Para Bobbio209, existem dois tipos de lacunas, as quais


so as lacunas prprias e as imprprias, as lacunas prprias seriam aquelas
lacunas do sistema ou de dentro do sistema, j a imprpria, seria a
comparao do sistema real com um sistema ideal.
Nesse sentido aduz Bobbio210:
O caso no regulamentado nao uma lacuna do sistema
porque s pode pertencer norma geral exclusiva, mas,
DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.
DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.
206 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.
207 Vide nota 200.
208 Vide nota 199.
209 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 143.
210 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 143-144.
204

205

63

quando muito, uma lacuna que diz respeito a como


deveria ser o sistema. Temos a lacuna prpria somente
onde, ao lado da norma geral exclusiva, existe tambm a
norma geral inclusiva, e o caso nao-regulamentado pode
ser encaixado tanto numa como na outra. O que tm em
comum dois tipos de lacunas que desginam um caso noregulamentado pelas leis vigentes num dado ordenamento
jurdico. O que as distingue a forma pela qual podem ser
eliminadas:

lacuna

imprpria

somente

atravs

da

formulao de novas normas, e a prpria, mediante leis


vigentes. As lacunas imprprias so completveis somente
pelo legislador; as lacunas prprias so completveis por
obra do intrprete. Mas quando se diz que um sistema est
incompleto, diz-se em relao s lacunas prprias, e no as
imprprias. O problema da completude do ordenamento
jurdico se h e como podem ser eliminadas as lacunas
prprias.

Para Zitelmann, segundo Diniz211, o ordenamento


jurdico no tem lacunas, pois tudo o que est proibido, est juridicamente
permitido, no versa lacuna normativa e sim lacuna axiolgica.
Kelsen212, afirma que existem lacunas prprias e as
lacunas tcnicas.
Pode-se dizer tambm que as lacunas distinguem-se
em subjetivas e objetivas, sendo que as subjetivas, so aquelas que
dependem de algum motivo imputvel213 ao legislador, j as objetivas, so
aquelas que dependem do desenvolvimento das relaes sociais, das
invenes novas, e de todas as causas que provocam o envelhecimento
dos textos legislativos, no caso, sendo elas, independentes da vontade do

DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 86.


KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito, p.342.
213 Imputvel o sujeito capaz de entender o carter ilcito do fato ou de determinar-se
de acordo com esse entendimento. (Disponvel em: <http://jus2.uol.com.
br/doutrina/texto.asp?id=993>, Acesso em: 13. Out. 2008).
211

212

64

legislador214.
Contudo, conforme doutrina Diniz215:
Trs so as principais espcies de lacunas: 1) normativa,
quando se tiver ausncia de norma sobre determinado
caso; 2) ontolgica, se hover norma, mas ela no
corresponder

aos

fatos

sociais,

p.ex.,

grande

desenvolvimento das relaes sociais, o progresso tcnico


acarretaram o ancilosamento da norma positiva; 3)
axiolgica, ausncia de norma justa, isto , existe um
preceito normativo, mas, se for aplicado, sua soluo ser
insatisfatria ou injusta.

Bobbio216 afirma que as lacunas subjetivas, dividem-se


em voluntrias e involuntrias, as involuntrias, so aquelas que
dependem

de

um

descuido

do

legislador,

que

faz

parecer

regulamentado um caso que no o , as voluntrias, so aquelas que o


prprio legislador deixa de propsito, quando a matria muito complexa
e no pode ser regulada com regras muito midas, e melhor confi-la,
caso por caso, interpretao do juiz.
3.1.8 Heterointegrao e auto-integrao
Segundo Diniz217, a exegesse do art. 4., da LICC,
apresenta

dois

mecanismos

por

meio

dos

quais

se

completa,

dinamicamente, o nosso ordenamento: a heterointegrao e a autointegrao.


Assim leciona Diniz218:
[...] A auto-integrao o mtodo pelo qual o
ordenamento jurdico se completa, recorrendo a fonte
BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 144.
DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito. 11. ed. So
Paulo: Saraiva, 1999, p. 437.
216 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 144.
217 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138.
218 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138.

214
215

65

dominante do direito: a lei. O procedimento tpico a


analogia. A heterointegrao a tcnica pela qual a
ordem jurdica se completa, lanando mo de fontes
diversas da norma legal, p.ex., o costume, a equidade.
difcil distinguir a auto-integrao da heterointegrao,
porque os principios gerais do direito podem ser tidos como
auto-integrao (analogia juris219) e como heterointegrao
(recurso aos princpios de direito comparado), porm, nos
inclinamos
a
considera-los
como
instrumentos
heterointegrativos.

Tm-se o mtodo da heterointegrao, este que


consiste no recurso a ordenamentos diversos, recorrendo a fontes
diferentes daquelas dominantes. Tambm em contraste ao mtodo da
auto-integrao, o procedimento do costume, e, tendo ainda, como
principal procedimento, o poder criativo do juiz ou o chamado Direito
Judicirio220.
Se um ordenamento jurdico no completo a no ser
pela norma geral exclusiva, poder ser considerado completvel.
Para tanto, leciona Bobbio221:
O tradicional mtodo de heterointegrao mediante
recurso a outros ordenamentos consistia, no que se refere
ao juiz, na obrigao de recorrer, em caso de lacuna do
Direito positivo222, ao Direito Natural223. Uma das funes
constantes do Direito Natural, durante o predomnio das
correntes jus naturalsticas, foi a de preencher as lacunas do
Ocorre quando o princpio para o caso omitido se deduz do esprito e do sistema do
ordenamento jurdico considerado em seu conjunto. Ocorre quando se aplica espcie
no prevista em lei, e com a qual no h norma que apresenta caracteres semelhantes,
a um princpio geral de direito. (Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br/
dicionario_juridico/x/46/77/467/>. Acesso em 24/10/2008).
220
(Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30>, Acesso em:
13/10/2008).
221 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 147.
222 Direito positivo o conjunto de princpios e regras que regem a vida social de
determinado povo em determinada poca. (Disponvel em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/
Direito_positivo>. Acesso em: 13/10/2008).
223 Direito natural (em latim lex naturalis) ou jusnaturalismo uma teoria que postula a
existncia de um direito cujo contedo estabelecido pela natureza e, portanto,
vlido em qualquer lugar. Disponvel em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Direito_natura>.
Acesso em: 13.10/2008).

219

66

Direito positivo. O Direito natural era imaginado como um


sistema

jurdico perfeito, sobre

qual

repousava

ordenamento positivo, por natureza imperfeito: a tarefa do


Direito natural era dar remdio s imperfeies inevitveis
ao Direito positivo224.

Bobbio225 afirma que o recurso mais importante da


heterointegrao, o recurso de lacuna da Lei, ao poder criativo do juiz,
tambm considerado como recurso s opinies dos juristas, aos quais
seria atribuda, em circunstncias particulares, no caso do silncio da Lei e
do costume, autoridade de fonte do Direito.
3.1.9 A analogia
A analogia, exerce uma funo j avivado pelos
mestres da Escola da Exegese226, crescendo dia a dia de importncia
prtica227.
Assim doutrina Reale228:
A analogia atende ao princpio de que o Direito um
sistema de fins. Pelo processo analgico, estendemos a um
caso no previsto aquilo que o legislador previu para outro
semelhante, em igualdade de razes. Se o sistema do
Direito um todo que obedece a certas finalidades
fundamentais, de se pressupor que, havendo identidade
de razo jurdica, haja identidade de disposio nos casos
anlogos. [...]

Tendo em vista que o aplicador do direito no pode


deixar sem resposta as questes postas sua apreciao e, no havendo
uma norma jurdica que se encaixe de forma especfica ao caso

224

Vide Nota 222.


BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 149-150.
226
Vide Nota 161.
227
REALE, Miguel. Lies preliminares de direito, 1998, p. 290.
228
REALE, Miguel. Lies preliminares de direito, 1998, p. 290.
225

67

concreto, o juiz deve se utilizar de meios adequados para aplicar o


direito229.
Gusmo230 afirma que segundo a doutrina, existem dois
tipos de analogias, a analogia legis231 e a analogia jris232.
Para tanto, Bobbio233 traz o conceito de analogia:
Entende-se por analogia o procedimento pelo qual se
atribui a um caso no-regulamentado a mesma disciplina
que a um caso regulamentado semelhante.

Bobbio234, tambm afirma que existem dois tipos de


analogias, a propriamente dita tambm conhecida como analogia legis,
e a interpretao extensiva que tambm pode ser chamada de
analogia iuris, e, baseado nesses dois tipos de analogias d-se o conceito
de cada um delas:
Por analogia iuris entende-se o procedimento atravs do
qual se tira uma nova regra para um caso imprevisto no
mais da regra que se refere a um caso singular, como
acontece na analogia legis, mas de todo o sistema ou de
uma parte dele; esse procedimento no nada diferente
daquele que se emprega no recurso aos princpios gerais do
Direito. Quanto interpretao extensiva, opinio
comum, mesmo que s vezes contestada, que esta seja
algo de diferente da analogia propriamente dita. A
importncia jurdica da distino est em quem considerase, comumente, que onde a extenso analgica proibida.

(Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>, Acesso em: 13.


Out. 2008).
230 GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, 1999, p. 237.
231 Essa forma de analogia empregada quando o caso no previsto regulado por um
preceito legal que rege um semelhante; compreende uma argumentao trabalhada
sobre textos da norma penal, quando se verifica a insuficincia de sua redao.
(Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_juridico/x/46/66/466/>. Acesso
em: 24/10/2008).
232 Vide Nota n. 219.
233 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 151.
234 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 154-155.
229

68

Doutrina Gusmo235:
A analogia uma s. No se confunde com os princpios
gerais do direito, porque o prprio legislador os indica como
distintos e porque a aplicao dos princpios supe no
haver norma alguma aplicvel ao caso, enquanto a
analogia pressupe haver norma que preveja hiptese
semelhante ao caso no previsto.

A fim de estabelecer mais clara distino, diversos


foram os critrios elaborados para estabelecer a distino entre analogia
e interpretao extensiva, porm, a nica aceitvel aquela que visa o
efeito de ambos os mtodos de integrao236.
3.1.10 O costume
Para Souza237, costume um meio institucional de
integrao normativa, que no recorre aparncia lgica.
J para Diniz238, o costume est entre os mtodos de
heterointegrao, distinguindo-se entre costume e costume como fonte
subsidiria do direito.
Assim leciona Diniz239:
O costume outra fonte subjetiva, seja ele decorrente da
prtica dos interessados, dos tribunais e dos jurisconsultos,
seja ele secundum legem240, praeter legem241 ou

GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, p. 237


(Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>. Acesso em:
13/10/2008).
237 SOUZA, LUIZ SRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das
lacunas no direito. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 229.
238 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 183.
239 DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito, 1999, p. 455.
240
De
acordo
com
a
lei.
(Disponvel
em:
<http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/70/55/705/>. Acesso em: 27/10/2008).
241
Que
no

regulado
pela
lei
(Disponvel
em:
http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/96/00/960/>. Acesso em: 27/10/2008).
235
236

69

contra legem242. Pelo art. 4 da atual Lei de Introduo,


situa-se o costume imediatamente abaixo da lei, pois o
magistrado s poder a ele recorrer quando se esgotarem
todas as potencialidades legais para preencher a lacuna.

Ainda ensina Diniz243, baseada no que diz de Machado


Neto, um adequado rgo judicante necessitar sempre, ao aplicar
quaisquer das espcies de costume, estar armado de um certo grau de
sensibilidade, para que seja possvel a descoberta do uso como sendo
jurdico.
3.1.11 Os princpios gerais do direito
Gusmo244,

afirma

que

nem

sempre

pode

ser

deparada norma regulamentadora de fato anlogo, no existindo tal


norma regulamentada o juiz dever decidir pelos princpios gerais do
direito.
Souza245 conceitua os princpios gerais do direito como
a estrutura do sistema jurdico que responde pela organizao das
diversas cadeias normativas, garantindo a idia de unidade e completude
[...].
Recorre-se aos Princpios Gerais do Direito, quando
nem a norma positiva de direito legal ou costumeira, estudada conforme
os processos de interpretao existentes, nem a analogia, fornecerem a
regra aplicvel situao de fato, cumpre ao intrprete passar a
investigar dentro da esfera dos princpios gerais de direito246.

Contra a lei. Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/30


/00/300/>. Acesso em: 27/10/2008).
243 DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito, 1999, p. 456.
244 GUSMO, Paulo Dourado de. Introduo ao Estudo do Direito, 1999, p. 237.
245 SOUZA, LUIZ SRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das
lacunas no direito. 1993, p. 232.
246 (Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13.
Out. 2008).
242

70

Com tal entendimento, afirma Bobbio247:


Os princpios gerais so apenas, normas fundamentais ou
generalssimas do sistema, as normas mais gerais. A palavra
princpio leva a engano, tanto que velha questo entre os
juristas se os princpios gerais so normas. Para mim no h
dvida: os princpios gerais so normas como todas as
outras.

Doutrina Diniz248:
Esses princpios servem de base para preencher lacunas no
podem opor-se s disposies do ordenamento jurdico,
pois devem fundar-se na natureza do sistema jurdico, que
deve apresentar-se como um organismo lgico, capaz de
conter uma soluo segura para o caso duvidoso. Com isso
se evita que o emprego dos princpios seja arbitrrio ou
conforme as aspiraes, valores ou interesses do rgo
judicante.

Diniz249 ainda afirma que, o princpio geral do direito


uma diretriz para a integrao das lacunas estabelecida pelo prprio
legislador, porm, vazio em sua expresso.
H de se falar tambm que ao lado dos princpios
gerais expressos, existem os no expressos250, os quais so aqueles que
podem se extrair abstrao de normas especficas ou as no muito
gerais251.
Para Carri, no entendimento de SOUZA252:

BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 158.


DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito, 1999, p. 457.
249 DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito, 1999, p. 457.
250 So princpios, ou normas generalssimas, formuladas pelo intrprete, que busca colher,
comparando normas aparentemente diversas entre si, aquilo a que comumente se
chama o esprito sistema. (BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p.
159).
251 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico, 1999, p. 159.
252 SOUZA, LUIZ SRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das
lacunas no direito, 1993, p. 234.
247
248

71

[...] Nem todos os princpios gerais so extrados, por


induo, das normas que integram o ordenamento.
Identifica duas espcies de princpios. A primeira, adotada
pelo positivismo jurdico, indica como deve entender-se,
aplicar-se e complementar as normas. Trata-se de pautas
de segundo grau. Na segunda, tem-se o rol de propsitos,
objetivos, metas, enfim, um conjunto de regras ligado s
exigncias de justia e moral, alm de certas mximas da
sabedoria tradicional.

Reale253, afirma que os princpios gerais do direito so


enunciaes normativas de valor genrico, que condicionam e orientam
a compreenso do ordenamento jurdico.
Para Reale254, os princpios gerais do direito podem ser
discriminados em trs categorias:
Princpios omnivalentes, quando so vlidos para todas as
formas de saber, como o caso dos princpios de
identidade e de razo suficiente; Princpios plurivalentes,
quando aplicveis a vrios campos de conhecimento,
como se d com o princpio da causalidade, essencial s
cincias naturais, mas no extensivo a todos os campos de
conhecimento; Princpios monovalentes, que s valem no
mbito de determinada cincia, como o caso dos
princpios gerais do direito.

O mtodo da investigao e aplicao dos princpios


gerais de direito, serve para que se possa chegar determinao de qual
princpio pertinente ao caso concreto, trazido apreciao do rgo
judicante. Para tal, utiliza-se de operao indutiva e o prprio legislador
sugere o emprego desse mtodo255.
Portanto, para conseguir atingir os princpios gerais de
direito deve o juiz, gradativamente, subir por induo, da idia em foco
REALE, Miguel. Lies preliminares de direito, 1999, p. 306.
REALE, Miguel. Lies preliminares de direito, 1999, p. 306.
255 (Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13.
Out. 2008).
253

254

72

para outra mais elevada, abstraindo do que h nelas de particular,


prosseguindo em generalizaes crescentes e sucessivas at obter a
soluo.256
3.2 A QUESTO DO CONTRATO DE ESTUDANTE
Conforme se pode verificar do acima exposto,
possvel afirmar que a Lei do Inquilinato possui uma lacuna, ao no prever
um tipo especfico de contrato de locao, que contrato de estudante
ou para estudantes, nos casos de estudos superiores h 90 dias.
Com base no acima exposto surgiu a inquietao que
resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do inquilinato
no regulamenta expressamente o chamado pelo costume de contrato
de estudante, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias, p.ex., ano
letivo da universidade ou outros cursos que tenham durao de mais de
90 dias.
Para completar a renda nesses meses de ociosidade,
os proprietrios passaram a locar estes imveis a estudantes, que
costumam locar os imveis nos meses em que as aulas iniciam geralmente
no final de fevereiro ou incio de maro (ps-carnaval) at o ms de
novembro, quando as aulas terminam. O preo desta locao reduzido
e o pagamento mensal.
Ora, se a lei no previu este tipo de contrato de
locao e, conforme visto na pesquisa de campo realizada e explicitada
no captulo segundo desta pesquisa, este tipo de locao de fato ocorre
principalmente em nossa regio, portanto evidenciado o caso de
lacuna da lei.
Como j fora visto, a constatao da existncia da

(Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13.


Out. 2008).
256

73

lacuna, ocorre no momento em que o aplicador do direito vai exercer a


sua atividade e, no encontra no corpo de leis, um preceito que solucione
o caso concreto. Neste instante, estar-se- constatando a existncia de
uma lacuna257.
Baseado no estudo feito acerca das lacunas, e das
categorias das mesmas, o contrato de estudante, o qual no
regulamentado por lei, porm, na prtica existe, encaixa-se teoria de
Zitelmann, citado por Diniz258, como a lacuna autntica que se d quando
a partir de uma anlise da lei, impossvel a obteno de uma deciso a
um caso concreto, e tambm na teoria citada por Bobbio259, que diz existir
o tipo de lacunas imprprias, a qual seria aquela que existe a
comparao de um sistema real com um sistema ideal. Ou ainda, na
teoria citada por Diniz260, que relata que as lacunas podero ser tambm
normativas, ou seja, aquela que tiver ausncia de norma sobre
determinado caso.
Com

fundamento

nas

perspectivas

acima,

este

trabalho entende ser necessria uma completude legislativa, seja a nvel


federal, estadual ou municipal. Ressalte-se que este trabalho no
pretende discutir a questo da competncia para esta completude
legislativa, se federal, se estadual ou municipal, eis que apenas, pretende
discutir a idia da necessidade da regulamentao jurdica deste tema,
deixando esta discusso para um momento futuro.
Esta pesquisa conseguiu denotar que atualmente o
contrato de estudante elaborado de modo diverso por diversos
locadores, os quais confiam no costume, eis que ausente uma
regulamentao jurdica deste tipo de contrato.
(Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 27.
Out. 2008).
258 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
259 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurdico,1999, p. 143-144.
260 DINIZ, MARIA HELENA. Compndio de introduo cincia do direito, 1999, p.437.
257

74

CONSIDERAES FINAIS

Fica um sentimento de gratificao e satisfao por ter


sido possvel chegar ao final deste trabalho cujo objetivo visa concluir o
Curso de Direito, que por si s j valeu a pena.
O tema desta pesquisa um assunto que vem exigir
por parte do legislador uma completude, ou seja, uma regulamentao
que venha contribuir positivamente para o ordenamento a fim de sanar a
lacuna existente.
A pesquisa aponta para um alerta, para uma reflexo,
no sentido da importncia da Lei do Inquilinato, quando se fala em
locao para temporada, e a mesma no cita o contrato de estudante
com cursos superiores 90 dias, a preocupao centrada basicamente
na lacuna que existe na lei, por no prever esse tipo de locao.
Iniciou-se esta pesquisa com o objetivo de investigar,
luz da doutrina e da legislao, especificamente a Lei 8.245/91 alguns
aspectos sobre a Lei do Inquilinato, seus tipos de locao e o contrato de
estudante, tendo em vista a realidade existente principalmente em nossa
regio (litornea), onde os estudantes universitrios e de outros cursos
superiores 90 dias pactuam contratos temporrios, em desacordo com a
Lei do Inquilinato,tendo como base o costume local.
O interesse pelo tema abordado deu-se em razo de
sua atualidade e tambm pela importncia jurdica nas relaes
locatcias vigentes, diante do problema que no regulamenta o contrato
de estudante, sendo que, como j fora dito, e provado, o mesmo existe e
no tem regulamentao jurdica.
Para seu desenvolvimento lgico o trabalho foi dividido

75

em trs captulos, construindo uma seqncia de raciocnio.


Inicialmente, no primeiro captulo, observou-se que a
Lei do Inquilinato comea na era Vargas durante o Estado Novo, onde
obteve destaque e interveno estatal na regulamentao entre
inquilinos e proprietrios, tendo uma seqncia de leis do inquilinato
existindo durante dcadas.
A lei do Inquilinato teve diversas verses, que foram
promulgadas entre os anos de 1942 e 1964, todas elas restringindo a livre
negociao dos aluguis. Tambm ocorreram vrios decretos at que se
chegasse a presente Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), objeto desta
pesquisa.
Verificou-se ainda no primeiro captulo, um breve relato
sobre os tipos de locao, que seriam: locao residencial, locao no
residencial e locao para temporada.
No segundo captulo, foi tratado sobre a locao para
temporada existente na Lei 8.245/91, apresentando conceitos, artigos da
lei .
Fora falado tambm sobre o contrato de estudante,
afirmando que na prtica o mesmo existe, como mostra a pesquisa de
campo.
Foi feita uma anlise dos questionrios aplicados,
comprovando-se a existncia do contrato de estudante e as formas
diversas que os locadores e imobilirias encontram para tentarem
solucionar o problema da lacuna existente na Lei do Inquilinato.
Nos questionrios aplicados na pesquisa de campo,
pde-se comprovar que os locadores

e imobilirias utilizam contratos

incorretamente, em desacordo com a Lei do Inquilinato.

76

Concluindo, no terceiro captulo, enfocou-se o tema


principal deste trabalho monogrfico,o problema da lacuna na Lei do
Inquilinato, apresentando as lacunas existentes no ordenamento jurdico
brasileiro, como solucion-las baseado no contrato de estudante.
Por conseguinte, retomam-se as trs hipteses bsicas
da pesquisa:
a) A Lei do Inquilinato no regulamenta o Contrato
de Estudante.
Restou confirmada, como fora provado, baseado na
pesquisa de campo, e tambm com fulcro na Lei 8.245/91, o contrato de
estudante no tem reserva legal. Apenas, as locaes residenciais, no
residenciais e para temporada, so aceitas em nosso ordenamento
jurdico.
b) Apesar de a Lei do Inquilinato no regulamentar o
contrato de estudante, o mesmo pactuado no caso concreto,
especialmente em cidades litorneas.
Essa hiptese confirmou-se tambm, pois o contrato
de estudante existe sim, a pesquisa de campo mostrou como se
utilizado e como se feito pelos locadores.
c) A ausncia de regulamentao do contrato de
estudante na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando
sua competncia.
No ordenamento jurdico brasileiro, existem lacunas, e
quando

se

fala

em

contrato

de

estudante,

ausncia

de

regulamentao clara, pois, no existe na lei clusula que proteja os


locatrios nem os locadores. Conforme dispositivos legais da Lei 8.245/91,
esta hiptese restou confirmada tambm.

77

A inteno deste trabalho foi de iniciar o debate


sobre este tema sendo necessrias outras pesquisas a qual reclama por
conseqncia outras pesquisas que versem sobre a questo da
completude da lacuna, como por exemplo, uma proposta que seja capaz
de sanar essa lacuna.
A pesquisadora pretende continuar o estudo sobre
esta temtica, porm, em um momento futuro.

78

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81

ANEXOS

Você também pode gostar