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267/94, de 25 de Outubro,
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Decreto-Lei n. 267/94 de 25 de Outubro


Altera o regime da propriedade horizontal constante do Cdigo Civil e o Cdigo do
Registo Predial.

1. A propriedade horizontal constituiu, ao longo deste sculo, e principalmente a


partir da 1. Guerra Mundial, um instrumento indispensvel ultrapassagem das
sucessivas crises de habitao que se tem deparado s populaes.
A concentrao demogrfica, associada ao desenvolvimento industrial, a escassez
dos solos, a procura intensa destes por parte dos investidores imobilirios, as
novas tcnicas e materiais utilizados na construo, correspondem a alguns dos
factores que explicam o acolhimento que este instituto recebeu nos diferentes
ordenamentos contemporneos. Permitindo o acesso propriedade por
segmentos da populao a que aquela estaria vedada por razes econmicas e
representando um poderoso meio de incremento da edificao, a propriedade
horizontal acabaria por ser vista com favor, tambm, pelo legislador portugus.
Assim, em 1948, quando se intentou resolver os gravssimos problemas
habitacionais com que se defrontava o Pas e se procedeu reviso da lei do
inquilinato, iniciou-se a preparao do diploma legal destinado a regular o artigo
2335. do Cdigo Civil de 1867 em moldes que permitissem uma evoluo
paralela que se registava no resto da Europa.
Mas s alguns anos volvidos surgiu o Decreto-Lei n. 40333, de 14 de Outubro de
1955, que enquadrou, de forma particularmente feliz, a propagao do
condomnio que, ao longo da dcada seguinte, ocorreu em Portugal.
Em 1967, este diploma foi revogado e substitudo pelo captulo VI do ttulo II do
livro III do Cdigo Civil.
Embora dando continuidade ao teor das solues mais importantes consignadas
na disciplina anterior, o legislador de 1967 optou por abandonar a
regulamentao de muitos dos aspectos anteriormente contemplados.
Esta omisso, logo criticada por uma parte da doutrina, suscitou, desde cedo,
questes e problemas de interpretao, objecto de abundante jurisprudncia. E,
simultaneamente, fizeram avultar algumas dificuldades de aplicao
desfavorveis ao progresso do instituto, dificuldades essas acentuadas com o
decurso do quarto de sculo entretanto vivido.
Cr-se ser chegada a altura de aperfeioar regras e adaptar outras evoluo
entretanto verificada.
Para tanto, foram ponderados os ensinamentos do direito comparado sem,
todavia, modificar o rumo escolhido pela lei antecedente, que, como sabido,
afastou a ideia societria perfilhada pelos direitos anglo-saxnicos e a prevalncia
da compropriedade das partes comuns seguida pela Wohnungseigentum alem.
Procurou-se ainda preservar a sistemtica e o estilo do Cdigo Civil, que, alm do
mais, apresentam as vantagens da divulgao e do melhor conhecimento pelos
prticos. E, por fim, nunca foi esquecido o estudo atento das decises judiciais

que sobre esta matria e ao longo do tempo se tm vindo a pronunciar.


Neste contexto e tendo presentes as observaes enunciadas, decidiu-se
estender o mbito de incidncia do instituto, por forma a ser possvel submeter
ao respectivo regime conjuntos de edifcios. Salvaguardou-se, porm, a
interdependncia das fraces ou edifcios e a dependncia funcional das partes
comuns como caractersticas essenciais do condomnio.
Visou-se ainda superar as questes suscitadas acerca do contedo do ttulo
constitutivo, distinguindo as menes obrigatrias das facultativas e
diversificando, positivamente, o regime da propriedade horizontal.
Finalmente, modificaram-se algumas normas com o objectivo de favorecer a
conservao e o melhoramento dos edifcios e explicitaram-se outras, em matria
da organizao do condomnio, com a finalidade de alcanar solues mais
eficientes, ajustadas a uma administrao que, por via de regra, levada a cabo
por condminos sem preparao profissional especfica e destitudos de
experincia de gesto.
Procedeu-se igualmente s alteraes do Cdigo do Registo Predial reclamadas
pelas inovaes introduzidas.
2. Por outro lado, verifica-se que o crescente desenvolvimento da construo
imobiliria, bem como a acentuada melhoria de condies de vida, vm
determinando, ao longo dos ltimos anos, um aumento acentuado de transaces
de imveis.
Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da
construo civil, por outro, h que garantir boas condies de uso e fruio dos
imveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta rea, o direito do
cidado adquirente enquanto consumidor.
Na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os
intervenientes, o cidado adquirente assume, economicamente, uma posio
mais desprotegida. E, numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem o direito
a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em
situaes adversas, a responsabilizao dos vrios agentes intervenientes no
sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime jurdico consagrado nos artigos 916. e
seguintes e 1224. e seguintes do Cdigo Civil, dificuldades na integrao de
situaes relacionadas com a existncia de defeitos motivados por erros de
construo e por erros de execuo - o que, alis, vem sendo evidenciado pela
jurisprudncia dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a
denncia de tais defeitos e, bem assim, o perodo dentro do qual a mesma
admissvel, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artigo 916.
Acresce que a complexidade de contrato de empreitada, sempre subjacente ao
desenvolvimento do mercado imobilirio, e a negligncia verificada em inmeros
casos de construo, exigem a responsabilizao do empreiteiro, tenha ou no
sido ele o vendedor, no s perante o dono da obra, como j sucedia
anteriormente, mas tambm perante terceiro que adquiriu o imvel, sempre sem
dependncia da gravidade dos defeitos que a obra apresente.
A juno num nico diploma de todas estas inovaes explica-se pela inegvel
vantagem de reduzir ao mnimo indispensvel o nmero de alteraes a
introduzir no Cdigo Civil.
Assim:
Nos termos da alnea a) do n. 1 do artigo 201. da Constituio, o Governo
decreta o seguinte:
Artigo 1.
Os artigos 1418., 1419., 1421., 1422., 1424., 1426., 1429., 1432.,
1433., 1435. e 1436. do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47344,
de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redaco:

Artigo 1418.
Contedo do ttulo constitutivo
1 - No ttulo constitutivo sero especificados as partes do edifcio correspondentes
s vrias fraces, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e
ser fixado o valor relativo de cada fraco, expresso em percentagem ou
permilagem, do valor total do prdio.
2 - Alm das especificaes constantes do nmero anterior, o ttulo constitutivo
pode conter, designadamente:
a) Meno do fim a que se destina cada fraco ou parte comum;
b) Regulamento do condomnio, disciplinando o uso, fruio e conservao, quer
das partes comuns, quer das fraces autnomas;
c) Previso do compromisso arbitral para a resoluo dos litgios emergentes da
relao de condomnio.
3 - A falta da especificao exigida pelo n. 1 e a no coincidncia entre o fim
referido na alnea a) do n. 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela
entidade pblica competente determinam a nulidade do ttulo constitutivo.
Artigo 1419.
[]
1 - Sem prejuzo do disposto no n. 3 do artigo 1422.-A, o ttulo constitutivo da
propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pblica, havendo acordo
de todos os condminos.
2 - O administrador, em representao do condomnio, pode outorgar a escritura
pblica a que se refere o nmero anterior, desde que o acordo conste de acta
assinada por todos os condminos.
3 - (Anterior n. 2)
Artigo 1421.
[]
1 - So comuns as seguintes partes do edifcio:
a) ...
b) O telhado ou os terraos de cobertura, ainda que destinados ao uso de
qualquer fraco;
c) ...
d) As instalaes gerais de gua, electricidade, aquecimento, ar condicionado,
gs comunicaes e semelhantes.
2-
a) ...
b) ...
c) ...
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
3 - O ttulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condmino certas
zonas das partes comuns.
Artigo 1422.
[]
1-
2-

a) ...
b) ...
c) ...
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no ttulo
constitutivo ou, posteriormente, por deliberao da assembleia de condminos
aprovada sem oposio.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitectnica ou o arranjo esttico do
edifcio podem ser realizadas se para tal se obtiver prvia autorizao da
assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros
do valor total do prdio.
4 - Sempre que o ttulo constitutivo no disponha sobre o fim de cada fraco
autnoma, a alterao ao seu uso carece da autorizao da assembleia de
condminos, aprovada por maioria representativa de dois teros do valor total do
prdio.
Artigo 1424.
[]
1-
2 - Porm, as despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum
podem, mediante disposio do regulamento de condomnio, aprovado sem
oposio por maioria representativa de dois teros do valor total do prdio, ficar a
cargo dos condminos em partes iguais ou em proporo respectiva fruio,
desde que devidamente especificadas e justificados os critrios que determinam a
sua imputao.
3 - As despesas relativas aos diversos lanos de escadas ou s partes comuns do
prdio que sirvam exclusivamente algum dos condminos ficam a cargo dos que
delas se servem.
4 - (Anterior n. 3)
Artigo 1426.
[]
1-
2 - Os condminos que no tenham aprovado a inovao so obrigados a
concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente
havida como fundada.
3-
4-
Artigo 1429.
[]
1 - obrigatrio o seguro contra o risco de incndio, quer quanto s fraces
autnomas, quer relativamente s partes comuns.
2 - O seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, no
entanto, efectu-lo quando os condminos o no hajam feito dentro feito dentro
do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse
caso, ficar com o direito de reaver deles o respectivo prmio.
Artigo 1432.
[]

1 - A assembleia convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias


de antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma
antecedncia, desde que haja recibo de recepo assinado pelos condminos.
2 - A convocatria deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunio
e informar sobre os assuntos cujas deliberaes s podem ser aprovadas por
unanimidade de votos.
3 - (Anterior 2.)
4 - Se no comparecer o nmero de condminos suficiente para se obter
vencimento e na convocatria no tiver sido desde logo fixada outra data,
considera-se convocada nova reunio para uma semana depois, na mesma hora e
local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos
condminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do
valor total do prdio.
5 - As deliberaes que caream de ser aprovadas por unanimidade dos votos
podem ser aprovadas por unanimidade dos condminos presentes desde que
estes representem, pelo menos, dois teros do capital investido, sob condio de
aprovao da deliberao pelos condminos ausentes, nos termos dos nmeros
seguintes.
6 - As deliberaes tm de ser comunicadas a todos os condminos ausentes, por
carta registada com aviso de recepo, no prazo de 30 dias.
7 - Os condminos tm 90 dias aps a recepo da carta referida no nmero
anterior para comunicar, por escrito, assembleia de condminos o seu
assentimento ou a sua discordncia.
8 - O silncio dos condminos deve ser considerado como aprovao da
deliberao comunicada nos termos do nmero 6.
9 - Os condminos no residentes devem comunicar, por escrito, ao
administrador o seu domiclio ou o do seu representante.
Artigo 1433.
[]
1-
2 - No prazo de 10 dias contado da deliberao, para os condminos presentes,
ou contado da sua comunicao, para os condminos ausentes, pode ser exigida
ao administrador a convocao de uma assembleia extraordinria, ater lugar no
prazo de 20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes.
3 - No prazo de 30 dias contado nos termos do nmero anterior, pode qualquer
condmino sujeitar a deliberao a um centro de arbitragem.
4 - O direito de propor a aco de anulao caduca no prazo de 20 dias contados
sobre a deliberao da assembleia extraordinria ou, caso esta no tenha sido
solicitada, no prazo de 60 dias cobre a data da deliberao.
5 - (Anterior n. 3)
6 - (Anterior n. 4)
Artigo 1435.
[]
1-
2-
3-
4 - O cargo de administrador remunervel e tanto pode ser desempenhado por
um dos condminos como por terceiro; o perodo de funes , salvo disposio
em contrrio, de um ano, renovvel.
5 - O administrador mantm-se em funes at que seja eleito ou nomeado o seu
sucessor.
Artigo 1436.

[]
...
a) ...
b) ...
c) Verificar a existncia do seguro contra o risco de incndio, propondo
assembleia o montante do capital seguro;
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
h)
i)
j) Prestar contas assembleia;
l) Assegurar a execuo do regulamento e das disposies legais e
administrativas relativas ao condomnio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomnio.
Artigo 2.
So aditados ao Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de
Novembro de 1966, os artigos 1422.-A, 1429.-A, 1435.-A e 1438.-A, com a
seguinte redaco:
Artigo 1422.-A
A Juno e diviso de fraces autnomas
1 - No carece de autorizao dos restantes condminos a juno, numa s, de
duas ou mais fraces do mesmo edifcio, desde que estas sejam contguas.
2 - Para efeitos do disposto do nmero anterior, a contiguidade das fraces
dispensada quando se trate de fraces correspondentes a arrecadaes e
garagens.
3 - No permitida a diviso de fraces em novas fraces autnomas, salvo
autorizao do ttulo constitutivo ou da assembleia de condminos, aprovada sem
qualquer oposio.
4 - Nos casos previstos nos nmeros anteriores, cabe aos condminos que
juntaram ou cindiram as fraces o poder de, por acto unilateral constante de
escritura pblica, introduzir a correspondente alterao no ttulo constitutivo.
5 - A escritura pblica a que se refere o nmero anterior deve ser comunicada ao
administrador no prazo de 30 dias.
Artigo 1429.-A
A Regulamento do condomnio
1 - Havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo
constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomnio disciplinando o
uso, a fruio e a conservao das partes comuns.
2 - Sem prejuzo do disposto na alnea b) do n. 2 do artigo 1418., a feitura do
regulamento compete assembleia de condminos ou ao administrador, se
aquela o no houver elaborado.
Artigo 1435.-A
A Administrador provisrio
1 - Se a assembleia de condminos no eleger administrador e este no houver
sido nomeado judicialmente, as correspondentes funes so obrigatoriamente

desempenhadas, a ttulo provisrio, pelo condmino cuja fraco ou fraces


representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condmino
houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal
propsito aos demais condminos.
2 - Quando, nos termos do nmero anterior, houver mais de um condmino em
igualdade de circunstncias, as funes recaem sobre aquele a que corresponda a
primeira letra na ordem alfabtica utilizada na descrio das fraces constante
do registo predial.
3 - Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o
condmino que nos termos do presente artigo se encontre provido na
administrao cessa funes, devendo entregar quele todos os documentos
respeitantes ao condomnio que estejam confiados sua guarda.
Artigo 1438.-A
A Propriedade horizontal de conjuntos de edifcios
O regime previsto neste captulo pode ser aplicado, com as necessrias
adaptaes, a conjuntos de edifcios contguos funcionalmente ligados entre si
pela existncia de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades
ou fraces que os compem.
Artigo 3.
Os artigos 916. e 1225. do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344,
de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redaco:
Artigo 916.
[]
1-
2-
3 - Os prazos referidos no nmero anterior so, respectivamente, de um e de
cinco anos, caso a coisa vendida seja um imvel.
Artigo 1225.
[]
1 - Sem prejuzo do disposto nos artigos 1219. e seguintes, se a empreitada
tiver por objecto a construo, modificao ou reparao de edifcio ou outros
imveis destinados por sua natureza a longa durao e, no decurso de cinco anos
a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra,
por vcio do solo ou da construo, modificao ou reparao, ou por erros na
execuo dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o
empreiteiro responsvel pelo prejuzo causado ao dono da obra ou a terceiro
adquirente.
2 - A denncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano
e a indemnizao deve ser pedida no ano seguinte denncia.
3 - Os prazos previstos no nmero anterior so igualmente aplicveis ao direito
eliminao dos defeitos, previstos no artigo 1221..
4 - O disposto nos nmeros anteriores aplicvel ao vendedor de imvel que o
tenha construdo, modificado ou reparado.
Artigo 4.
Os artigos 82. e 95. do Cdigo do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei
n. 224/84, de 6 de Julho, passam a ter a seguinte redaco:

Artigo 82.
[...]
1 - ...
2 - Na descrio genrica de prdio ou prdios em regime de propriedade
horizontal mencionada a srie das letras correspondentes s fraces e na de
empreendimento turstico classificado para fins tursticos esta circunstncia, bem
como as letras correspondentes s unidades de alojamento, quando existam.
3 - ...
Artigo 95.
[...]
1 - ...
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
h) ...
i) ...
j) ...
l) ...
m) ...
n) ...
o) ...
p) Na de constituio de propriedade horizontal: o valor relativo de cada fraco,
expresso em percentagem ou permilagem, e a existncia de regulamento, caso
este conste do ttulo constitutivo; e na de alterao do ttulo constitutivo: a
descrio da alterao;
q) ...
r) ...
s) ...
t) ...
u) ...
v) ...
x) ...
z) ...
2 - ...
Artigo 5.
O presente diploma entra em vigor no dia 1 de Janeiro de 1995.

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