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Principios, Normas y
Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento
IVSC
La nica versin oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traduccin autorizada
se publica nicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su
lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener trminos y expresiones que no responden a el
lenguaje tcnico de valuacin, tasacin, evaluacin, avaluacin o valoracin, en otros pases de la misma
lengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versin oficial. N. del T..
1 Julio 1997
INTERNATIONAL BUREAU
12 Great George Street
London
United Kingdom SW1P SAD
Telephone: 44 171 222 7000
Facsimile: 44 171 222 9430
1 de Julio de 1997
Ph. Malaquin
Presidente
1 Julio 1997
Contenido
Introduccin
Introduccin 1 -5
Valuacin y el IVSC
Introduccin - 1
Introduccin - 3
Introduccin - 5
Conceptos/Principios 1 - 13
Introduccin
Conceptos/Principios
Conceptos/Principios
Conceptos/Principios 2
Conceptos/Principios 4
Valor de Mercado
Conceptos/Principios 7
Conceptos/Principios 8
Utilidad
Conceptos/Principios 9
Conceptos/Principios - 11
Resumen
Conceptos/Principios - 13
IVS 1: 1 14
IVS 2: 1 13
IVS 3: 1 16
IVS 4: 1 12
APG 1: 1 - 8
APG 2: 1 - 9
APG 3: 1 - 8
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El nombre original del Comit era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comit Internacional de
Normas de Valuacin de Activos. Este se cambi por acuerdo del Comit en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994,
celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el ms amplio campo de accin en que se involucraba el Comit. N
del T.
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Cada Norma se escribe para enfocar un rea amplia del ejercicio de la valuacin.
Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones
ordenadas.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Introduccin
Alcance
Definiciones
Relacin a las Normas de Contabilidad
Declaracin de las Normas
Discusin
Requisitos de Revelacin
Previsiones de Exclusin
Fecha de Vigencia.
1.0
Introduccin
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1.1
1.2
2.0
2.1
2.1.
2.3.
2.4
Los Valuadores de Activos (o Tasadores) son los que tratan con la especial
disciplina econmica asociada con la preparacin y presentacin de valuaciones
de activos. (Vase la Seccin 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadores
deben satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento, competencia y
habilidad demostrada. Tambin deben exhibir y mantener un elevado cdigo de
conducta moral (tica) y prctica profesional (Normas).
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4.11
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Una estimacin de costo de un activo puede hacerse con base en una estimacin
de costo de reproduccin o costo de reposicin. Un costo de reproduccin es
una rplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseo y los mismos
materiales de construccin. El costo de reposicin visualiza la construccin de
una estructura de comparable utilidad, empleando el diseo y materiales en uso
corriente en el mercado de edificacin actual.
5.0
5.1.
5.2.
5.3.
Valor de Mercado.
El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas
de un mercado y es la base para valuar la mayora de los recursos en economas
basadas en el mercado. An cuando las definiciones precisas pueden variar, el
concepto se entiende y aplica comnmente.
Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:
El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la
fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presin.
de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en el cual
las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin
presin.
La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definicin de Valor de
Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimacin de Valor
de Mercado profesionalmente determinada es una valuacin objetiva de
derechos de propiedad identificados en relacin a una propiedad especfica a
una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimacin respaldada
por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de
acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisin o
encomienda de hacer la valuacin. La Norma IVSC 3 establece las Normas de
valuacin que son particularmente aplicables a los informes financieros y
cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuacin
para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones.
5.4
Los activos fijos se distinguen de la mayora de los activos circulantes en virtud
del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin
de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la
ausencia de un mercado inmediato2, la naturaleza y diversidad de los mercados y
propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas
Normas.
6.0
6.1
En la versin inglesa se emplea el trmino spot market, que es familiar para financieros, agentes
burstiles y economistas. N. del T.
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6.2.
6.3
6.4
implica que normalmente se esperar que sobreviva a los usos y mejoras que le
sean impuestos por los humanos.
Debido a las caractersticas especficas del suelo, cuando se vala el suelo
separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios econmicos requieren
que las mejoras a o en el suelo se valen conforme contribuyen al valor total de la
propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de
uso mejor y mas productivo refleja la utilidad y permanencia del suelo en el
contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia
entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.
No obstante o expresado en el prrafo 6.2, muchas propiedades se valan como
combinacin de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente
estimar el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo
de la tierra con las mejoras existentes.
Uso mejor y mas productivo se define como:
El uso mas probable de un activo que es fsicamente posible,
apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente
factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se vala.
6.5
6.6
La aplicacin de esta definicin permite a los Valuadores evaluar los efectos del
deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el
suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitacin y renovacin y muchas otras
situaciones de valuacin.
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9.0
Resumen
9.1
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Contenido
1. Introduccin
1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5,1.6
2. Alcance
2.1
3. Definiciones
3.1, 3.2, 3.3
4. Relacin con las Normas de Contabilidad
4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6
5. Declaracin de Normas
5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5
6.
Discusin
.. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10,. 6.11
7.
Requisitos de Revelacin
.. 7.1, 7.2, 7.3, 7.4
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1.2
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1.4
1.5
Introduccin
El objetivo de esta Norma es proporcionar una definicin comn de Valor de
Mercado. Esta Norma tambin explica los criterios generales que se relacionan
con esta definicin y su aplicacin en la valuacin de bienes cuando el propsito y
funcin de la valuacin pide la estimacin del Valor de Mercado.
El Valor de Mercado es un representacin de valor de cambio o del importe que
un bien producira si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de
valuacin bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definicin de
Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primero
estimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos y
Principios Generales de Valuacin de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para el
uso actual de la propiedad o para algn uso alterno. Estas determinaciones se
hacen a partir de lo que el mercado indica.
El Valor de Mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y
procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las
cuales ese bien mas probablemente se comercializara en el mercado abierto. Las
mtodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el Mtodo de
Comparacin de Ventas, el Mtodo de Ingresos Capitalizados o de Flujo de Caja
Descontado y el Mtodo de Costo.
El Mtodo de Costo tiene dos posibles aplicaciones, una que puede usarse en
estimaciones Valor de Mercado y otra que no. Cuando se aplica el Mtodo de
Costo a estimaciones de Valor de Mercado todos los elementos del mtodo se
derivan de pruebas obtenidas en el mercado abierto. Cuando el Mtodo de Costo
se aplica a circunstancias no de mercado, se utilizan elementos que no son de
mercado. Como contraste adicional, el mtodo de Costo de Reposicin
Depreciado combina elementos de mercado y no de mercado y no puede
considerarse como Valor de Mercado. Estas diferentes aplicaciones de costo no
deben confundirse o mal interpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones de
Valor de Mercado.
Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos de Valor de Mercado,
si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresin
comn de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado.
La Comparacin de Ventas u otros mtodos de comparacin de mercado deben
surgir de observaciones de mercado. Los costos de construccin y la depreciacin
debern determinarse mediante referencia a un anlisis de estimacin de costo y
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Contenido
1.
Introduccin
.........1.1, 1.2, 1.3
2.
Alcance
.........2.1, 2.2, 2.3
3.
Definiciones
.........3.2, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12, 3.13
4.
5.
Declaracin de Normas
..........5.1., 5.2, 5.3, 5.4
6.
Discusin
..........6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11
7.
Exigencias de Revelacin
..........7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6
8.
9.
Fecha de Vigencia
.......... 9.1
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3.3
3.4
Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien especfico
contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas
productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta.
El Valor en uso es el valor que un inmueble especfico tiene para un uso
especfico para un usuario especfico y por tanto no est relacionado con el
mercado.
Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de
mercado, caractersticas nicas u otros factores, atrae relativamente pocos
compradores potenciales a un tiempo dado. La caracterstica central que distingue
a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el
mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo comn requiere un
mayor periodo de comercializacin que el usual para inmuebles mas fcilmente
comercializabais.
Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseado. Inmueble
que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o
usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto,
excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. An cuando muchos
diseos, incluyendo los de casas habitacin unifamiliares pueden definirse como
de fin especial, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que
tienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos tpicamente
incluyen refineras de petrleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones
manufactureras especializadas, infraestructura pblica, iglesias, museos e
inmuebles localizados en sitios geogrficos particulares por razones de operacin
o negocio.
3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuacin de
activos en relacin con informes financieros, los inmuebles ocupados por
el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no
especializados.
3.3.2 Los inmuebles no especializados se valan conforme a los conceptos de
valor de mercado. Los que se tienen con la intencin de continuar en uso
por la empresa se valan sobre la base de Valor de Mercado para el uso
Existente como se explica en la Norma IVSC 3.
3.3.3 Los inmuebles especializados por definicin rara vez, si acaso, se venden
en el mercado abierto. En consecuencia el Mtodo de Costo de
Reposicin Depreciacin es el que se usa comnmente en su valuacin
para propsitos de informes financieros haciendo las debidas
revelaciones.
Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o
para una clase de inversionistas, para efectos de inversin especficamente
identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a
inversionistas o grupos de inversionistas especficos con objetivos o criterios de
inversin claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de
Inversin con el Valor de Mercado de un inmueble de inversin.
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Trminos contables
3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiara un activo o se
cubrira un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.
3.13.2 Monto Depreciable. El costo histrico de un activo u otra cantidad
sustituida por el costo histrico tal como un monto revaluado menos el valor
residual estimado del activo.
3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por
avalo o valuacin normalmente realizada por valuadores profesionalmente
calificados.
3.13.4 Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso
futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposicin.
3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de un activo en el
proceso ordinario de los negocios menos los costos de ventas y de cierra. Como tal,
el valor neto realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos de
disposicin slo cuando se satisfacen todos los requisitos de la definicin de Valor
de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la
transaccin. El Valor de Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de
manera mas apropiada, un valor de cara anterior a la deduccin de los costos de
disposicin.
3.13.6 Valor de Privacin . El valor de privacin de un activo para su propietario
actual que igualara el mas alto del valor de utilidad a ese propietario o el valor de
salida o disposicin de ese activo. El Valor de Privacin es un ejemplo de base de
valuacin que refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo
como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia como
Valor ptimo de Privacin.
Relacin con las Normas de Contabilidad
Ha habido confusin en la prctica sobre la aplicacin en contabilidad de la
terminologa y mtodos de valuacin. Para evitar estos y otros problemas, IVSC
ha preparado la Norma IVSC 1 que se refiere a la valuacin con base en el Valor
de Mercado, la Norma IVSC 2 relativa a bases de valuacin diversas al Valor de
Mercado y la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes
financieros. Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuacin,
ests se estructuran para proporcionar orientacin a los Valuadores, contadores y
al pblico en relacin a las normas de valuacin que afectan a la contabilidad.
El propsito de los informes financieros conforme a las normas internacionales de
contabilidad es reflejar con justicia los resultados de operacin y la situacin
financiera de una empresa para la cual se emiten los informes. As, no se ponen en
discusin las normas de contabilidad en s al valuar la empresa. Para referencia
adicional de esta cuestin, vase la Norma IVSC 3.
Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos para que las
valuaciones de activos fijos (y de otra ndole) sean reflejadas en los informes y
registros financieros de una empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual
y otras bases que se apoyan en las convenciones de costo histrico.
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premio pagadero por un comprador que tenga inters especial (ver 3.11). Tal
elemento de Valor Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado
establecido conforme a la definicin de Valor Mercado que se da en estas
Normas. El Valor Especial no debera incorporarse a una estipulacin de Valor de
Mercado, puesto que tal procedimiento podra ser desorientador y por falta
significara que tal elemento de incremento de valor no es especial.
6.8 El Justo Valor, un trmino utilizado en contabilidad, difiere de manera importante
del Valor de Mercado. An cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado pueden
ser numricamente iguales en ciertas circunstancias, tienen diferentes definiciones.
Por ejemplo, una estimacin de Justo Valor puede no reunir los requisitos de
tiempo adecuado para la ordenada disposicin o la ausencia de alguna forma de
presin.
6.9
La venta forzosa involucra un precio que surge de la disposicin bajo
circunstancias extraordinarias o atpicas, que usualmente reflejan un periodo de
comercializacin inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una
condicin de vendedor involuntario o venta bajo presin o coaccin. Por estas
razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de
Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una
venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fcilmente predecible
por un Valuador debido a la naturaleza y extensin de las suposiciones subjetivas
y conjeturas que deben hacerse al formular una opinin de este tipo. Un Valor o
precio de Venta Forzosa tambin puede llamarse Precio de Liquidacin.
6.10 El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una expresin del valor actual que
se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su
esperanza de vida til en trminos de su propsito y funcin original. El concepto
de Valor de Rescate es que el activo se vala para venta de lo que sea recuperable
mas que para el propsito para el que originalmente se destin. En este contexto,
el Valor de Rescate tambin se conoce en la terminologa contable como el
importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.
6.11 El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida uso til. El bien
vendido para rescate podra reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente
o proporcionar partes de recambio para otros bienes que an sean utilizables. En
el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresin del valor de
chatarra o el valor de reutilizacin.
7.0 Exigencias de Revelacin
7.1
Los informes valuatorios no deben desorientar. Las normas particulares de
informacin pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador
incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan en 6.3, atrs. Para
valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el
propsito y uso contemplado de la valuacin se explique claramente y que se haga
una completa revelacin de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y
limitaciones.
7.2
Cada informe de valuacin sobre base distinta al Valor de Mercado deber
contener una Declaracin de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna
revelacin similar. No obstante esta disposicin, el Valuador no deber usar la
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Contenido
1.
Introduccin
...........1.1, 1.2, 1.3, 1.4
2.
Alcance
...........2.1, 2.2, 2.3,
3.
Definiciones
............3.1, 3.2, 3.3, 3.4
4.
5.
Declaracin de Normas
.............5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6
6.
Discusin
............ 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7
7.
Exigencias de Revelacin
.............7.1, 7.2, 7-3, 7.4, 7.5
8.
Provisiones de Desviacin
............ 8.1
9.
Fecha de Vigencia
............ 9.1
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2.1
Introduccin
El objetivo de esta Norma es proporcionar orientacin a los Valuadores en la
preparacin de valuaciones para uso en estados financieros y cuenta relacionadas
con ellos.
Esta Norma se dirige a los conceptos y principios generales que los Valuadores
deben observar en la preparacin de valuaciones de activos para estados
financieros y las cuentas relacionadas para reflejar el efecto de los precios
cambiantes en los valores corrientes. Tambin discute conceptos que deben
entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de
servicios valuatorios.
Entre los criterios que deben observarse, considerarse y aplicarse en la valuacin
de activos fijos (o de largo plazo), tales como inmuebles, planta y equipo estn
aquellos que reconocen la utilidad especfica o aptitud de uso del activo, su
contribucin a la produccin de los bienes y servicios para los que se diseo y
para los cuales est dispuesta y otros factores importantes para estimaciones de
Valor de Mercado. Los Valuadores de activos deben tambin reconocer que en
algunas circunstancias los activos que normalmente son fijos pueden clasificarse
como activos circulantes. Los ejemplos incluyen tierra e inmuebles mejorados
que se tienen como inventario para su venta. Los Valuadores por tanto pueden
tratar o con activos fijos o con ciertos tipos de activos circulantes.
Fundamental para la aplicacin de esta Norma es la adhesin del Valuador a
valuaciones basadas en el mercado, objetividad y completa revelacin de aspectos
pertinentes dentro de un formato apropiado y fcilmente comprensible por el
usuario. Cuando los inmuebles especializados impiden la aplicacin de los
conceptos de Valor de Mercado, esta Norma provee el tratamiento apropiado y la
revelacin en la valuacin.
Alcance
Esta Norma se aplica a todas las valuaciones de inmuebles, planta y maquinaria
incluidas en cualquier documento pblico o publicado. Las normas
internacionales de contabilidad reconocen las revaluaciones como una alternativa
del costo histrico y, en donde se adopta una poltica de revaluacin, se debe
revelar la base de valuacin junto con la frecuencia de las revaluaciones y si se
involucr a un valuador externo.
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4.3
Este trmino no aparece en el diccionario, como tampoco el que tambin se usa con alguna frecuencia en la
literatura castellana sobre economa indexacin, se aplica como traduccin del ingls indexation.
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8.1
Disposiciones de Desviacin
En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una
definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales
o reglamentarios de la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios.
Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de tal jurisdiccin, en
donde se apliquen normas internacionales o cuando una definicin local puede
prestarse a mala interpretacin, el Valuador tambin deber referirse a la
definicin contenida en la Norma.
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9.1
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional de Valuacin entr en vigor el 24 de marzo de 1994.
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Contenido
1.
Introduccin
...... 1.1, 1.2, 1.3
2.
Alcance
...... 2.1
3.
Definiciones
......
3.1, 3.2, 3.3, 3.4. 3.5, 3.6
4.
5.
Declaracin de Normas
......
5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6, 5.7
6.
Discusin
......
6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8
7.
Exigencias de Revelacin
......
7.1, 7.2, 7.3, 7.4
8.
Previsiones de Desviacin
......
8.1
9.
Fecha de Vigencia
......
9.1
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1.2
1.3
Introduccin
El objetivo de la Norma 4 es diferenciar las valuaciones para garanta de crdito,
hipotecas y obligaciones de aquellas que se hacen para informes financieros
conforme la Norma IVSC 3. La Norma 4 provee el marco dentro del cual los
Valuadores pueden efectuar trabajos de valuacin para las instituciones de
prstamo y otras que proporcionan financiamiento que habr de ser garantizado
con activos fijos especficos ms que por el crdito general de un individuo o
empresa. La asesora de los Valuadores puede ampliarse a otras reas, pero esta
Norma slo se ocupa de las valuaciones de propiedades para garanta de crdito,
hipotecas y obligaciones.
Muchos arreglos de financiamiento se garantizan mediante activos especficos. Las
garantas que se aceptan para un prstamo, hipoteca u obligacin en otros arreglos
de financiamiento pueden definirse mas ampliamente. En algunas instancias se
compromete el como garanta valor neto de una empresa sin tomar en cuenta los
activos especficos. Los Valuadores normalmente se refieren a Valor de Mercado
al valuar activos especficos para garantizar un financiamiento. En ocasin podrn
tratar con Valor de Negocio en Marcha, Valor de Liquidacin u otros tipos de
valor dependiendo de las leyes, circunstancias y los requerimientos de la parte
garantizada, pero aquellos que proporcionan financiamiento generalmente se
interesan en el Valor de Mercado.
An cuando las propiedades varan en cuanto a ubicacin, utilidad, edad,
adecuacin y otros factores, los principios de valuacin no varan. Es importante
que los Valuadores apliquen consistentemente los principios de valuacin dentro
de los alcances de stas Normas, realizando evaluaciones objetivas que sean
pertinentes a las necesidades de y claramente entendidas por, los usuarios de la
valuacin.
2.0
2.1
Alcance
Esta Norma se aplica en todas las circunstancias en que se requieran Valuadores
para aconsejar o informar a instituciones de prstamo u otros proveedores de
capital de deuda cuando el objetivo de la valuacin se relaciona con prestamos,
hipotecas u obligaciones. Esta Norma deber verse como una extensin de la
Norma IVSC 1.
3.0
3.1
Definiciones
Valor de Mercado como se define en la Norma IVSC 1 sigue siendo el
fundamento del trabajo del Valuador. Se define como:
Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se
intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un
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5.1
Declaracin de la Norma
Al llevar a cabo valuaciones de activos cuyos resultados hayan de usarse para
obtener prestamos, hipotecas y obligaciones, los Valuadores normalmente
debern estimar el Valor de Mercado de tales activos conforme a estas Normas
Internacionales.
Cuando las circunstancias, reglamentacin y leyes proveen o exigen desviacin con
relacin al Valor de Mercado y slo en tales circunstancias, los Valuadores
debern aplicar aquellas definiciones de valor y los procedimientos que sean
apropiadas. Esta desviacin deber claramente sealarse y explicarse en el
certificado o informe de valuacin, junto con una identificacin y definicin del
tipo de valor estimado y una explicacin de las razones que justifican la
desviacin. Si hay una diferencia substancial entre el Valor de Mercado de los
activos y un tipo de valor alterno del cual se informe, este hecho debe asentarse en
el certificado o informe de valuacin y discutirse con el cliente.
Normalmente es responsabilidad del Valuador verificar que se cumple con las
leyes, reglamentacin y procedimientos que gobiernan la valuacin de activos
cuando lleva a cabo valuacin de activos para garanta. Puede haber
circunstancias singulares o atenuantes en las que no sea posible dar tal garanta
debido a leyes conflictivas o diferencias de opinin entre contadores y otros. An
cuando en tales circunstancias los Valuadores no pueden asegurar el
cumplimiento de los requisitos, no debern proceder si creen que la valuacin
solicitada no cumple con las leyes, reglamentos y procedimientos de regulacin o
si se cree que la valuacin pueden ser mal entendida o mal aplicada. La base para
la contratacin del Valuador debe quedar claramente asentada en cualesquiera
informes o certificados que hayan de usarse por terceros y todos los informes
debern presentarse en tal forma que no permitan que personas razonables la
puedan considerar desorientadora.
En ciertos Estados, las normas de ejercicio profesional de la valuacin establecen
requisitos especficos para la valuacin de inmuebles asociados con prestamos,
hipotecas y obligaciones. Generalmente el cumplimiento con sus requerimientos
produce resultados que son compatibles con esta Norma Internacional, an
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Requisitos de Revelacin
Los informes de valuacin no deben ser desorientadores. En general tales informes
preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarn los
requisitos de informacin que se discuten en la Seccin 5 de la Norma IVSC 1. En
particular debern contener una referencia especfica a la definicin de Valor de
Mercado como queda estipulada en esta Norma TIAVSC, junto con referencia
especfica a como se visto en trminos de su utilidad y uso mejor y mas
productivo el inmueble.
Tales valuaciones tambin debern referirse a la fecha especfica de valuacin (la
fecha ala cual se aplica el estimado de valor), el propsito y funcin de la
valuacin y aquellos criterios que sean pertinentes y apropiados para asegurar la
adecuada y razonable interpretacin de lo investigado por el Valuador, sus
opiniones y conclusiones.
An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede
ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deber asegurarse de que
tales valores alternos, si se determinan y reportan, son legales y apropiados y no
pueden interpretrarse como representacin del Valor de Mercado..
Al informar una estimacin de Valor de Mercado para garanta de prstamo,
hipotecas y obligaciones, el Valuador deber:
7.4.1 Exponer completa e inteligiblemente la valuacin y el informe de valuacin
de manera que no se preste a desorientar.
7.4.2
Proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean y se
apoyen en el informe un completo entendimiento de los datos,
razonamiento, anlisis y conclusiones que soportan las determinaciones,
opiniones y conclusiones del Valuador.
7.4.3 Estipular cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las
cuales se basa la valuacin.
7.4.4 Claramente identificar y describir el inmueble que se vala.
7.4.5 Identificar el inters o los intereses que se valan.
7.4.6 Definir el valor que se estima e indicar el propsito de la valuacin, la
fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe.
7.4.7
Explicar total y completamente las bases de valuacin aplicada y las
razones para su aplicacin y conclusiones.
reales pero no por el activo fsico. Se utiliza el trmino en la lengua original por no haberse encontrado el
equivalente en la literatura financiera mexicana. (N. del T.)
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Disposiciones de Desviacin
En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una
definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales
o reglamentarios de la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios.
Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de tal jurisdiccin, en
donde se apliquen normas internacionales o cuando una definicin local puede
prestarse a mala interpretacin, el Valuador tambin deber referirse a la
definicin contenida en esta Norma.
9.0
9.1
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional entr en vigor el 24 de marzo de 1995.
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Valuador que reporte mas de un tipo de valor en una sola encomienda, el informe
deber establecer claramente las bases para cada uno y diferenciar la aplicabilidad
de cada uno a la luz del uso que se intenta dar al informe de avalo.
Ciertos tipos de inmuebles se venden en ocasiones como combinacin de bienes
reales y bienes muebles. Tomado en conjunto como clase de propiedad difieren
de la tierra y edificaciones, que pueden valuarse en conjunto o por separado a su
Valor de Mercado. Por ejemplo, empresas mercantiles como hoteles o restoranes
pueden venderse en el mercado abierto como una unidad con equipo de cocina,
cuchillera y losa, mobiliario, blancos y dems incluidos en la venta de tierra y
edificaciones.
5.5.1
Cuando se valan como una unidad, se utilizan las pruebas que
proporciona el mercado para apoyar la valoracin y, en donde es posible,,
la distribucin del Valor de Mercado entre las componentes. Una
valuacin de este tipo incluir la consideracin de precios pagados por
combinaciones similares de activos, flujos de ingreso operativo, flujos de
caja libres, ingresos y gastos de arrendamiento, tasas de capitalizacin y
otros indicadores derivados del mercado.
5.5.2
La valuacin de propiedades con potencial de negocio que se
comercializan como una unidad que combina bienes races y componentes
muebles es comn y para la mayora de las propiedades pueden
encontrarse datos de mercado en los cuales basar la valuacin. Cuando
existe informacin de mercado para tierra y edificaciones separadas del
precio del conjunto, el Valuador deber informar de tales pruebas y, en
donde sea posible, reflejar la distribucin del Valor de Mercado total entre
tierra, edificios y otros activos.
Criterios Fundamentales Generales
Las polticas de contabilidad a lo largo del mundo reconocen el concepto de
negocio en marcha como uno de los supuestos en que se apoya la preparacin de
informes financieros. Sin embargo, el concepto de negocio en marcha deber
distinguirse del tipo de valor que habr de aplicarse en una encomienda de
valoracin dada. Por ejemplo, las valuaciones para efectos de informes financieros
no aplicaran el Valor de Negocio en Marcha, pero reconoceran el concepto de
negocio en marcha al reflejar el Valor de Mercado o un valor desarrollado por el
mtodo de FCD.
El concepto de Valor en Uso no considera la venta separada de un activo en el
mercado abierto. El Valor en Uso es una representacin del valor de contribucin
de un activo a la operacin continuada de una empresa; v.g. su valor de uso como
parte de un negocio en marcha.
Cuando se consideran activos individuales sobre la base de su contribucin a un
negocio en marcha, los conceptos de uso alterno o uso mejor y mas productivo no
son factores que deban considerarse.
El valor de la tierra en conjuncin con el concepto de Valor de Negocio en
Marcha, si se requiere una valuacin separada, es un reflejo del valor
contributivo de la tierra al valor de la empresa de la cual es parte. El mismo
concepto se aplica a cualquier otra propiedad de la cual se pueda estimar un valor
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Requisitos de Revelacin
Las valoraciones que se realizan con el propsito de estimar e informar el Valor de
Negocio en Marcha o el Valor en Uso debern contener una referencia especfica
a la definicin que se expone en las Normas ISVC 1 y 2 y revelar que el valor o
valores de que se informa no se predican ni pretenden ser estimaciones de Valor
de Mercado.
Tales valuaciones debern tambin referir la fecha a la que se aplica la valuacin,
el propsito y funcin de la valuacin y todos los criterios pertinentes y
apropiados para asegurar una razonable interpretacin de lo determinado por el
Valuador, sus opiniones y conclusiones.
Si se efecta una valoracin por un "Valuador interno", v.g., uno que sea
empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable bajo
cuya responsabilidad se preparan los registros e informes financieros de la
empresa, deber haber una revelacin especfica en el certificado o informe de
valuacin de la existencia y naturaleza de cualquier relacin de este tipo.
8.0
8.1.
9.0
9.1
Fecha Efectiva
Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo para Valuacin entra
en efecto el 19 de abril de 1996.
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Alcance
Esta Orientacin es aplicable a todas las valuaciones de propiedad incluyendo
planta, maquinaria y equipo. Las disposiciones especiales de la Orientacin deben
observarse cuando se sabe o razonablemente se cree que estn presentes
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5.5.
ningn efecto sobre el valor de la propiedad o tienen ese efecto slo bajo ciertas
condiciones de mercado.
El manejo de los temas fsicos, legales, cientficos y tcnicos involucrados con las
substancias peligrosas o txicas frecuentemente est ms all de las aptitudes del
Valuador. Sin embargo, el papel del Valuador en la consideracin de tales
factores se facilitar si:
5.3.1 Las situaciones que involucran substancias ambientalmente sensitivas se
reconocen y tratan conforme a esta Orientacin, sea que se encuentren
antes de iniciar la encomienda o subsecuentemente a su comienzo.
5.3.2 Se cuenta con el apoyo adecuado de asesora y auxilio profesional de
terceros cuando se requieren habilidades, conocimiento, entrenamiento y
experiencia especiales, asegurando que se explica y reconoce tal auxilio en
el Informe o Certificado de Valuacin.
5.3.3
Se da el tratamiento adecuado (a) a la influencia de las substancias
peligrosas o txicas en el proceso de valuacin o, como alternativa, (b) si
el proceso de valuacin ha de excluir la consideracin de tales cuestiones,
se revelan de manera apropiada todas las suposiciones hechas, el propsito
del anlisis y el efecto posible de las suposiciones sobre el valor que se ha
definido.
5.3.4 Se hace un esfuerzo razonable para asegurar que los informes y las
estimaciones de valor que contienen no se prestan a mala interpretacin y
pueden aplicarse razonablemente slo para el propsito para el fueron
hechos.
Se espera de los Valuadores que apliquen correctamente aquellos mtodos y
tcnicas reconocidas que son necesarias para cumplir con esta Orientacin.
Cuando se valan propiedades sujetas a alguna substancia peligrosa o txica que
influye adversamente sobre el valor de la propiedad, el Valuador deber aplicar
los procesos necesarios para reflejar adecuadamente cualesquiera de esas prdidas
de valor, cuidando de no aumentar ni reducir los efectos sobre el valor. En una
encomienda de Valor de Mercado es la responsabilidad del Valuador reflejar el
efecto de mercado sobre la condicin o circunstancia particular.
Se advierte a los Valuadores que puede haber considerable controversia entre los
expertos legales, cientficos y de otra ndole de cuya asesora puede ser necesario
que dependa el Valuador. Podrn encontrarse diferencias particulares en los
mtodos y extensin de la limpieza, mantenimiento o sobre vigilancia que pueden
asociarse con las substancias peligrosas o txicas y los costos asociados.
5.5.1
Las encomiendas pueden requerir la valuacin de la propiedad afectada
bajo el supuesto de que cualquier efecto de valor de las substancias
peligrosas o txicas se excluye del valor de que se informa. Tales
encomiendas son aceptables, siempre que la valuacin resultante no sea
equvoca, que el cliente est informado de y de acuerdo con esta
suposicin limitante y que el Informe o Certificado de Valuacin exponga
claramente la limitacin y las razones que dan lugar a ella.
5.5.2 Cuando el Valuador tiene alguna razn para creer que una substancia
peligrosa o txica puede estar presente, el Valuador debe inmediatamente
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Introduccin
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La traduccin es literal, an cuando en el Derecho Mexicano y en otros del mundo Hispano se usa con
frecuencia el trmino corpreo.
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Alcance
Esta Orientacin cobre definiciones, principios y consideraciones importantes en la
valuacin e informacin relacionada con Planta, Maquinaria y Equipo.
Esta orientacin deber aplicarse con referencia especial a las Normas 1, 2 y 3 y a
la Orientacin IVSC 1. De manera saliente estas Norma distinguen entre las base
de valuacin de Valor de Mercado y valuaciones diversas al Valor de Mercado y
entre las valuaciones para propsito de informes financieros y las destinadas a
otros propsitos.
Definiciones
La Planta, Maquinaria y Equipo y equipo incluyen los activos tangibles diversos
a los bienes inmuebles, cuyo propsito es generar ingresos para su propietario.
Individualmente se definen como:
3.1.1 Planta incluye conjuntos de activos que pueden incluir edificios
especializados no permanentes, maquinaria y equipo.
3.1.2 Maquinaria incluye las mquinas individuales o conjuntos de mquinas.
Una mquina es un aparato que usa o aplica fuerza mecnica, que tiene
varias partes cada una con funcin definida que en conjunto realizan un
determinado tipo de trabajo.
3.1.3
Equipo incluye activos anexos que se usan para auxiliar en el
cumplimiento de la funcin de la empresa.
Se define Valor de Mercado en la Norma IVSC 1: Valor de Mercado es el monto
estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus
de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con
conocimientos, prudencia y sin coaccin.
Valor en Uso se define en la Norma IVSC 2. Puede usarse en la valuacin de
Planta, Maquinaria y Equipo cuando los activos han de valuarse como parte de
un negocio en marcha bajo el concepto de Valor de Negocio en Marcha (ver
OAD 1 del IVSC. Como se expone en la Orientacin de Aplicacin. y Desempeo
No. 1 del IVSC, tales valoraciones no derivan de Valor de Mercado y debern
distinguirse y explicarse cuidadosamente por el Valuador.
La Norma IVSC 3 cubre las bases de Valor de Mercado conforme se aplican a los
informes financieros. La Norma IVSC 3 incluye Valor de Mercado para el Uso
Existente, una aplicacin especial del Valor de Mercado que se aplica cuando se
considera propiedad, planta y equipo que se entiende ha de seguir en uso dentro
de una empresa. An cuando esta aplicacin se desva del concepto general de
uso mejor y ms productivo en las valuaciones de mercado, deber considerarse
como un caso especial ms que una separacin del concepto de Valor de
Mercado.
El Valor de Mercado para el Uso Existente se define como: El Valor de Mercado
de un activo basado en la continuacin de su uso actual, suponiendo que el activo
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Exigencias de Revelacin
Los informes de valuacin no deben inducir a equvocos. Las normas particulares
de informacin pueden variar entre Estados, pero es responsabilidad del Valuador
incorporar por lo menos aquellos conceptos que se listan en las Normas IVSC 1, 2
y 3.
Puesto que muchas situaciones de Planta, Maquinaria y Equipo pueden involucrar
complejos inventarios de conceptos incluidos en la valuacin, es particularmente
importante que el Valuador relacione o claramente separa por categoras todos los
conceptos incluidos en la valuacin. De manera similar, algunos conceptos
pueden valuarse en conexin con su uso existente en tanto que otros son sobrantes
a la operacin o se tienen como inversin. Esto lleva a los requisitos de que el
Valuador distinga entre estas clases de activos si est ocupado en una valuacin
para informe financiero. Si se hacen estimaciones de Valor no de Mercado,
deben estipularse las revelaciones y justificaciones apropiadas en el informe.
Disposiciones de Desviacin
Si se pide a un Valuador que realice una encomienda que se desva de esta
Orientacin, el Valuador deber aceptar realizar tales servicios slo si:
8.1.1
Si el Valuador determina que la encomienda no tender a inducir al
cliente, usuarios del informe o servicios o al pblico a error o equvoco.
8.1.2
El Valuador informa al cliente que la encomienda involucra una
suposicin especial de desviacin de las Normas que debe revelarse
totalmente en el informe y en representaciones ante terceros que haga el
Valuador como resultado de la encomienda.
8.1.3
El Valuador exige como condicin de su contratacin que cualquier
suposicin o desviacin se revele en cualquier documento publicado en el
que se haga referencia a la opinin del Valuador.
En cualquier circunstancia que involucre desviacin de esta Norma, el Valuador
identificar claramente en informes orales y escritos que las valuaciones de que se
informa son diversas a las de Valor de Mercado y que no satisfacen los requisitos
de norma para efectos de informes financieros.
Fecha de Vigencia
Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo entr en vigor el 1 de
julio de 1997.
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