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ARTCULO 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la divisin de terrenos, la
construccin de fraccionamientos y unidades habitacionales y establecer las normas que
rijan la propiedad en condominio as como el uso y disfrute de inmuebles en tiempo
compartido en el Estado de Campeche.
ARTCULO 2.- Son autoridades competentes para aplicar esta Ley:
I.
II.
III.
IV.
ARTCULO 3.- El Ejecutivo del Estado, tendr facultades para planear y ordenar los
destinos, usos y reservas del Territorio de la Entidad y el desarrollo Urbano de la misma.
ARTCULO 4.- Se declaran de orden pblico e inters social las acciones de planear y
constituir fraccionamientos de terrenos, la ordenacin de sus usos y destinos, y la
construccin y operacin de unidades habitacionales.
ARTCULO 5.- Para la realizacin de las funciones que esta Ley le confiere, el Ejecutivo
del Estado podr, de una manera enunciativa y no limitativa:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
ARTCULO 6.- Son atribuciones del Secretario de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas,
en relacin con la materia de esta Ley:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
TTULO SEGUNDO
DE LOS FRACCIONAMIENTOS DE TERRENOS
CAPTULO I
DE LAS GENERALIDADES
VIII.
IX.
Residencial;
De habitacin popular;
Residencial campestre;
Industrial; y
De granjas.
ARTCULO 19.caractersticas:
a.
b.
c.
d.
El
fraccionamiento
residencial
deber
tener
las
siguientes
b.
c.
d.
d.
e.
f.
g.
c.
a.
b.
c.
d.
b.
c.
d.
e.
residencial
campestre
deber
tener
las
c.
d.
e.
f.
e.
ARTCULO 29.- Las obras mnimas de urbanizacin en estos fraccionamientos, sern las
siguientes:
a.
b.
c.
f.
g.
ARTCULO 32.- Las obras mnimas de urbanizacin en estos fraccionamientos, sern las
siguientes:
a.
b.
c.
d.
ARTCULO 34.- Las caractersticas y obras mnimas de urbanizacin que se fijan en esta
Ley podrn ser aumentadas y adicionadas por los fraccionadores, en cada caso previa
aprobacin de la Secretara de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas*.
ARTCULO 35.- Los fraccionamientos industriales debern prever la construccin de
obras de almacenamiento de desechos para evitar contaminacin ambiental de la zona
en que se ubiquen, y sistemas de tratamiento de aguas residuales para evitar la
degradacin de los cuerpos de aguas receptores existentes.
subdivisiones, relotificaciones y
Zonas arboladas;
Zonas de valores naturales o urbanos;
Zonas de monumentos histricos;
Las medidas del lote tipo autorizado en la zona, y
El equilibrio de la densidad de poblacin.
ARTCULO 42.- Los lotes de fraccionamientos del tipo de habitacin popular, por
destinarse a clases proletarias, se vendern a precios moderados y podr permitirse que
tengan un frente mnimo de siete metros y una superficie no menor de ciento veinte
metros cuadrados.
CAPTULO II
OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LOS FRACCIONADORES
III.
IV.
pretendan realizar un
10
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
11
TTULO TERCERO
DE LAS UNIDADES HABITACIONALES
12
aprovechar las reservas territoriales disponibles, cuidando se tomen las medidas que
eviten la especulacin o que desvirten la finalidad social que se persigue. Asimismo
apoyar los programas de fraccionamientos y conjuntos habitacionales que lleven a cabo
las dependencias y organismos oficiales de acuerdo con los planes de desarrollo urbano.
ARTCULO 55.- Las personas que pretendan adquirir viviendas de tipo popular o de
inters social, debern acreditar la residencia mnima que se fije en cada caso por el
Ejecutivo, as como carecer de vivienda adecuada y no ser propietarios de otro inmueble,
adems de satisfacer los requisitos del programa de que se trate.
ARTCULO 56.- A efecto de llevar a cabo la promocin y ejecucin de las unidades
habitacionales, el Estado podr aportar directamente de su patrimonio los terrenos
necesarios, o adquirirlos por expropiacin, pero en todo caso, tanto las autoridades como
las otras entidades y los particulares, se ajustarn estrictamente a los planes estatal y
municipal de desarrollo urbano.
ARTCULO 57.- La planificacin y el establecimiento de las unidades habitacionales
debern tomar en cuenta:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
13
V.
VI.
VII.
VIII.
ARTCULO 60.- Toda unidad habitacional se regir por un reglamento interno sobre usos
y funcionamiento de la misma, que bsicamente observar lo dispuesto en el Artculo 54
de esta Ley.
ARTCULO 61.- El conjunto habitacional deber estar a una distancia mnima de 20 m.
del alineamiento ms cercano de vas de acceso;
50 m. de los ejes de vas frreas;
100 m. del lindero ms cercano del depsito de aguas negras;
150 m. de zonas industriales donde se produzcan emanaciones molestas;
200 m. del lindero ms cercano del depsito o planta de tratamiento de basura;
200 m. de zonas con edificaciones clasificadas como histricas;
200 m. de depsitos de combustibles y substancias explosivas.
ARTCULO 62.- Las unidades habitacionales se inscribirn en el Registro Pblico de la
Propiedad y de Comercio, globalmente, con todas sus especificaciones, acompaando
copia de los proyectos, planos y dems datos que identifiquen cada vivienda.
ARTCULO 63.- La inscripcin individual se har de acuerdo con el traslado de dominio
de cada vivienda.
ARTCULO 64.- El ttulo original de propiedad de cada una de las viviendas de las
unidades habitacionales, se constituir por un certificado que expedir el propietario del
inmueble, o la entidad, organismo o agrupacin que hubiese promovido la construccin
de la unidad y venta de viviendas, debidamente autorizado y revisado por la Secretara
de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas del Estado*. Las operaciones subsecuentes de
Compra - Venta debern ajustarse a lo dispuesto por los artculos correspondientes del
Cdigo Civil.
14
ARTCULO 65.- El certificado original a que aluden los artculos anteriores, no requerir
la formalidad de otorgamiento ante notario pblico, slo estando sujeto para su validez
formal a que las firmas del otorgante y del adquirente y los testigos se ratifiquen ante el
funcionario del Registro Pblico de la Propiedad que corresponda.
ARTCULO 66.- El certificado original de propiedad de referencia, deber cumplir y
contener esencialmente los siguientes requisitos:
I.
II.
III.
IV.
TTULO CUARTO
DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES
CAPITULO I
DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
15
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
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CAPITULO II
DE LOS BIENES PRIVATIVOS Y DE LOS COMUNES
ARTCULO 76.- Se entiende por condmino a la persona fsica o moral que, en calidad
de propietario, est en posesin de uno o ms de los departamento, viviendas, casas o
locales a que se refiere el Artculo 67 y, para los efectos de esta Ley, a la que haya
celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser
propietario.
17
II.
III.
IV.
V.
ARTCULO 79.- Sern de propiedad comn, slo de los condminos colindantes, los
entrepisos, muros y dems divisiones que separen entre s los departamentos, viviendas,
casas o locales.
ARTCULO 80.- Aunque un condmino haga abandono de sus derechos o renuncie a
usar determinados bienes comunes, continuar sujeto a las obligaciones que imponen
esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento del condominio y las dems
disposiciones legales aplicables.
ARTCULO 81.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los
servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinarios, sin
restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems.
18
19
contrarios a la moral o buenas costumbres; ni hacerlo servir a otros objetos que los
convenidos expresamente y, en caso de duda, a aqullos que deban presumirse de la
naturaleza del condominio y su ubicacin; ni realizar acto alguno que afecte la
tranquilidad de los dems condminos y ocupantes o que comprometa la estabilidad,
seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que
produzcan los mismos resultados.
En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, debern abstenerse de
todo acto, an en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su
operacin, o estorbe o dificulte el uso comn, estando obligados a mantener en buen
estado de conservacin y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones.
El infractor de estas disposiciones ser responsable del pago de los gastos que se
efecten para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, as
como de los daos y perjuicios que resultaren; aparte de que podr ser sancionado en
los trminos del Artculo 103.
ARTCULO 87.- Los condminos del departamento bajo o primero y los del ltimo, o de
viviendas, casas o locales situados en aqul o en ste, no tendrn ms derechos que los
restantes condminos, salvo que lo establezca el reglamento del condominio, los
condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre
los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal
planta, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los condminos del ltimo
piso no podrn ocupar la azotea o techo ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras
construcciones.
Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del inmueble.
ARTCULO 88.- Cada propietario podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el
interior de su departamento, vivienda, casa o local, pero le estar prohibida toda
innovacin o modificacin que afecte la estructura, paredes maestras u otros elementos
esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad. Tampoco podr abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las
paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica
general del inmueble. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales
deber abstenerse de todo acto an en el interior de su propiedad, que impida o haga
menos eficaz su operacin y estar obligado a mantener en buen estado de
conservacin y funcionamiento los servicios e instalaciones propios.
ARTCULO 89.- En los condominios sern obligatorias para los respectivos condminos
y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u
otras divisiones entre locales colindantes.
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En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su
parte exterior, y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos; as como la
reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o hundimientos diferenciales.
ARTCULO 90:- Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se
observarn las siguientes reglas:
I.
Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen
normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador previa licencia, en
su caso, de las autoridades competentes del Gobierno del Estado, bastando
la conformidad del comit de vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los
condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y
administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no
previstas, el administrador convocar a asamblea de condminos, a fin de
que, conforme lo prevenga el reglamento del condominio, resuelvan lo
conducente;
II.
El enajenante es responsable de los vicios de construccin del condominio.
El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en
la proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio,
dejando a salvo sus derechos para repetir contra aqul, o hacer efectiva la
fianza que prev el Artculo 70, fraccin VIII;
III.
Para realizar obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en
mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u
obras que sin ser necesarias s lo aumenten, se requerir el voto aprobatorio
del 75% de los condminos reunidos en asamblea;
IV.
Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e
instalaciones generales, podrn ser efectuadas por los condminos, en caso
de falta de administrador;
Se prohben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y
conservacin o afecten la comodidad del condominio; las que impidan permanentemente
el uso de una parte o servicio comn, aunque sea a un slo dueo, y las que demeriten
cualquier departamento, vivienda, casa o local. En los dos ltimos casos las obras
podrn llevarse a cabo, sin embargo, si existe acuerdo unnime entre los condminos y
en el ltimo, adems si se indemniza al afectado a su plena satisfaccin.
CAPTULO III
DE LA ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO
21
I.
II.
III.
IV.
V.
ARTCULO 92.- Las convocatorias a asambleas se harn mediante nota por escrito con
anticipacin cuando menos de diez das a la fecha de la misma, indicando el lugar, da y
hora en que se verificar, y la orden del da. Adems las convocatorias se colocarn en
uno o ms lugares visibles del condominio.
Podrn convocar a asamblea, adems del administrador, los condminos y los
acreedores registrados cuando se acrediten ante juez competente, que representan
como mnimo la cuarta parte del valor del condominio, y el comit de vigilancia.
ARTCULO 93.- Ser quorum legal en las asambleas, el 90% de votantes en la primera
convocatoria; el 51% de votantes cuando menos, en segunda convocatoria, y si se
efectuare la asamblea en razn de tercera convocatoria, las resoluciones se tomarn por
el voto de la mayora de los presentes, obligando a todos los condminos incluyendo a
los ausentes y disidentes.
ARTCULO 94.- La asamblea tendr las siguientes facultades:
I.
II.
III.
22
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
ARTCULO 95.- Los condominios sern administrados por la persona que designe la
asamblea en los trminos de esta Ley y del reglamento del condominio.
ARTCULO 96.- Corresponder al administrador:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
23
XI.
ARTCULO 97.- En relacin a los bienes comunes, el administrador tendr las facultades
de representacin de un apoderado general de los condminos, para administrar bienes
y para pleitos y cobranzas con facultad para absolver posiciones. Otras facultades
necesitarn acuerdo de la asamblea por mayora del cincuenta y uno por ciento de los
condminos.
Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador dentro de sus
funciones, con base en la Ley y el reglamento del condominio, sern obligatorias para
todos los condminos.
ARTCULO 98.- El comit de vigilancia tendr las siguientes atribuciones y deberes:
I.
Vigilar que el administrador cumpla los acuerdos de la asamblea y las
funciones a su cargo establecidas en el Artculo 94;
II.
Verificar los estados de cuenta e incumplimientos de condminos que rinda e
informe el administrador;
III.
Coadyuvar con el administrador para lograr que los condminos cumplan sus
obligaciones;
IV.
Convocar a asamblea de condminos cuando a su requerimiento, el
administrador no lo haga dentro de los tres das siguientes, o cuando
pretenda informar irregularidades en que haya incurrido el propio
administrador;
V.
Las dems que se deriven de la Ley, el reglamento del condominio y la
escritura constitutiva.
ARTCULO 99.- El reglamento del condominio contendr, por lo menos, lo siguiente:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
24
IX.
CAPTULO IV
DE LAS CARGAS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINIOS
25
CAPITULO V
DE LOS GRAVMENES Y AFECTACIONES MATERIALES DEL CONDOMINIO
ARTCULO 107.- Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos,
viviendas, casas, cabaas o locales de un condominio.
Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que corresponda a su
propiedad. Toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los
propietarios para responder de un gravamen sobre el inmueble, se tendr por no puesta.
ARTCULO 108.- Los crditos que se originen por las obligaciones contenidas en las
escritura constitutivas y de traslacin de dominio, por el reglamento del condominio o por
esta Ley y las dems disposiciones legales aplicables, gozan de garanta real sobre los
departamentos, viviendas, casas, cabaas o locales, aunque stos se trasmitan a
terceros.
ARTCULO 109- Si el condominio se destruyera en su totalidad o en una proporcin que
represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado por
las autoridades competentes o por una institucin financiera, una mayora especial del
51% de los condminos podr acordar la reconstruccin o la divisin del terreno y de los
bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones
legales sobre planificacin, desarrollo o regeneracin urbana y otras que fueren
aplicables.
Si la destruccin fuese menor que la indicada en el prrafo anterior, los acuerdos a que
aluden dicho prrafo sern tomados por una mayora especial del 75% de los
condminos. Si en ambos casos a que se refieren los prrafos anteriores, el acuerdo es
por la reconstruccin, los condminos en minora estarn obligados a contribuir a ella en
la proporcin que les corresponda o a enajenar sus derechos. La enajenacin podr
tener lugar, desde luego, a favor de la mayora, si en ella convienen con los minoritarios;
pero ser forzoso a los seis meses al precio del avalo practicado por corredor pblico o
por institucin financiera, si dentro de dicho trmino no han llegado a un acuerdo.
ARTCULO 110.- En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayora especial del
51% de los condminos podr resolver, previo dictamen de las autoridades competentes,
la reconstruccin o la demolicin y divisin de los bienes comunes, o en su caso la venta,
siguindose para ello las prevenciones del artculo anterior.
26
TTULO QUINTO
DEL USO Y DISFRUTE DE INMUEBLES EN TIEMPO COMPARTIDO
27
de que fueren titulares y al disfrute de los bienes de uso comn, en favor de terceras
personas para lo cual bastar comunicar ese hecho anticipadamente y por escrito a los
prestadores de los servicios.
ARTCULO 118.- Los usuarios de servicios en tiempo compartido tendrn los siguientes
derechos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
ARTCULO 119 .- Los usuarios de servicios en tiempo compartido tendrn las siguientes
obligaciones:
I.
II.
III.
Pagar las cuotas convenidas con el prestador de los servicios, por los
conceptos de ocupacin, uso y disfrute de los locales y por la operacin,
administracin y mantenimiento de las instalaciones y los dems servicios
operativos;
Cuidar los bienes y equipo existentes en los departamentos, viviendas,
casas, habitaciones, cabaas o locales que usen y disfruten, as como los
dems bienes y las instalaciones de uso comn, dndoles un uso normal de
acuerdo con su destino;
Responder por los daos y perjuicios causados a dichos bienes por el propio
usuario o por las terceras personas a favor de las cuales ste haya
substitudo sus derechos de uso y disfrute de las instalaciones.
28
II.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
TTULO SEXTO
DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
29
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
En los casos de las fracciones II, III, IV y VI de este Artculo, a juicio de la autoridad se
podr optar por la demolicin de las obras no autorizadas o irregulares, sin perjuicio de la
sancin pecuniaria.
30
I.
II.
III.
IV.
31
VI.
VII.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
ARTCULO 129.- No podr ser usada una obra ya concluda y se proceder a clausurarla
o suspender su uso:
I.
Por haberse ejecutado sin licencia, cuando sta sea requisito obligatorio;
32
II.
III.
IV.
II.
III.
IV.
V.
ARTCULOS TRANSITORIOS
33
Dado en el Edificio de los Poderes del Estado, en Campeche, a los quince das del mes
de Mayo del ao de mil novecientos ochenta.- El Gobernador Constitucional del Estado,
ING. EUGENIO ECHEVERRIA CASTELLOT.- El Secretario de Gobierno, LIC. PABLO
GONZALEZ LASTRA.- Rbricas.
EXPEDIDA POR DECRETO NUM. 202, P. O. 15/mayo/1980. XLIX LEGISLATURA.
*
34