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Locao

Social no
Brasil
aproximaes,
depoimentos,
perspectivas

marina camargo heinrich carrara, 2015

Locao
Social no
Brasil
aproximaes,
depoimentos,
perspectivas

marina camargo heinrich carrara, 2015

A tentativa elucidar os caminhos e os avanos que a locao social pode


abrir para o enfrentamento do problema habitacional em contraponto s
polticas pblicas de aquisio da casa prrpia e a configurao urbana
derivada delas. Entende-se que uma forma mais segura de garantir o
acesso aos espaos da cidade e de promover a mobilidade dessas famlias,
possibilitando atender s outras necessidades desta populao alimentao,
sade, educao sem ter que expandir insessantemente as infra-estruturas a
novas periferias.
O projeto compe a segunda parte deste caderno e foi elaborado para a
disciplina de AUP-0150. A disciplina propunha a elaborao de um projeto
habitacional em terreno vazio inserido na Operao Urbana Consorciada
Centro, optei, ento, por integrar o desenvolvimento do projeto ao trabalho
de TFG sobre locao social. Isso porque a anlise desenvolvida sobre a
questo da habitao se mostrava mais que pertinente para guiar as escolhas
projetuais dessa interveno.
O projeto de habitao pretende contribuir com esse estudo de TFG, na
aproximao e explorao de suas possibilidades no programa arquitetnico e
nas relaes entre espao pblico e privado dentro e fora do edifcio.

locao social do brasil


marina camargo heinrich carrara,
2015
orientadora
klara kaiser mori
banca examinadora
joo sette whitaker
khaled ghoubar
luiz kohara
trabalho final de graduao
faculdade de arquitetura e urbanismo
universidade de so paulo

Para tanto, a proposta da regio central bastante conveniente, por ser rea
de centralidade atende a critrios importantes na escolha do territrio a ser
implantado um parque de locao social infraestrutura urbana, de servios e
empregos, alm de concentrar multiplos equipamentos pblicos de cultura e
lazer.
Dentro do permetro da OUC-Centro, optei por estudar a regio da Baixada do
Glicrio, porque ela apresenta grande vacncia imobiliria - portanto muitas
possibilidades para abrigar o parque - e altos ndices de encortiamento, que
urge por uma interveno que acolha essa populao e lhe oferea condies
dignas de viver.

ndice
1. consideraes sobre a locao social no Brasil
2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

02
10

apresentao

Este caderno uma continuao do estudo sobre Locao Social no Brasil.


Aqui est reunida a reflexo sobre os pontos chaves identificados e o
apontamento das possibilidades, juntos com os percalos, da implementao
dessa poltica no pas. Alm dos insumos reunidos no caderno 01, para a
investigao foi realizado um estudo projetual de implantao de um parque
de locao social no centro de So Paulo, apresentado neste segundo
volume.

Em termos gerais, a locao social uma poltica habitacional na qual um


estoque de imveis destinado locao subsidiada para famlias de baixa
renda. As unidades podem ser ou no de propriedade do Estado, mas como
visto nas experincias internacionais, elas so majoritariamente, ou o foram
no momento de implementao da poltica, pertencentes ao Estado. Isso
acontece porque so necessrias condies que apenas o Estado pode
fornecer, como altos investimentos com retorno a longo prazo e a aquisio de
grande quantidade de terras para a construo dos edifcios.
Por conduzir todo o processo de produo e, depois, manter-se proprietrio
desse grande estoque de unidades, o Estado tem de tomar para si a
funo de conduzir a organizao e produo do espao urbano, aliando
necessariamente a poltica habitacional poltica urbana e fundiria. Isso,

infelizmente, nunca ocorreu no Brasil; aqui a poltica habitacional funcionou


como grande propulsora do processo de periferizao da habitao social,
financiando desde o BNH at hoje com o Minha Casa Minha Vida milhares de
unidades desarticuladas da rede de servios e de infraestrutura urbana.

Romper com essa lgica um dos maiores avanos proporcionados pela


locao social. Pois desvincular a habitao popular do direito propriedade
tornar o direto moradia um direito social, oferecido como um servio
acesso universal, a partir do qual a famlia poder se estabilizar e fazer avanar
todo o desenvolvimento humano e social1. No entanto isso s ocorre se
realmente implantada em locais servidos por essa infraestrutura e se houver
um acompanhamento social permanente. De outra forma, o arrendamento
promovido hoje pelo FAR se torna mais vantajoso para as famlias, que ao
menos sero proprietrias deste bem to caro.

1. Kohara, L. (setembro de 2014). Gesto pblica habitacional. (M. C. Carrara, Entrevistador)

O nosso Estado no est preparado para isso, as formas assumidas pela


sociedade de elite no permite a continuidade da ao pblica, fazendo das
trocas na gesto pblica um dos maiores mecanismos de manuteno do
status quo. A administrao pblica, assim como as polticas sociais e de
infraestrutura, fica reduzida a pequenas vontades, a merc da volubilidade
e arbitrariedade de nossos governantes. O trabalho dos profissionais e os

processos da mquina pblica so simplesmente interrompidos, os recursos


investidos so fundamentalmente perdidos e se firma um processo de
frustrao - que pode ser identificado, at mesmo, como forma de represso
social que cerceia o quadro poltico de foras, corroborando a uma inatividade
generalizada em que qualquer pauta social mais abrangente desacreditada
antes mesmo de ser proposta. Essa estrutura impede, ainda, medidas de
mdio e longo prazo, pois a ao pblica tem que caber dentro de uma gesto
de quatro anos.
Portanto, para a implantao da locao social necessrio a estruturao de
mecanismos que impeam a paralisao do seu desenvolvimento, ao menos
que garantam a finalizao dos projetos inicialmente encaminhados. Mas isso
urgente independentemente dessa poltica especfica, pois as interrupes
nos investimentos so extremamente nocivas a qualquer poltica que se
pretenda implantar. No caso da locao social, suas consequncias apenas
so sentidas mais rapidamente e, portanto, de maneira mais drstica.
Dentro da sociedade civil ainda temos outro importante obstculo a ser
superado. No movimento por moradia, existe uma dificuldade muito grande
de incluir a locao social na pauta de reivindicaes, pela fora que tem a
ideologia da casa prpria na nossa sociedade e pela insegurana causada
pela histrica ausncia e instabilidade da ao estatal nos servios sociais.
Transpor essas questes na sociedade no nada fcil, pois a classe
dominante fez a propriedade da casa ser a nica maneira de amortizar as
consequncias da vulnerabilidade social.
Uma das piores consequncias dessa ideologia que retira do Estado a
responsabilidade de prover as condies de seguridade social necessrias
reproduo social, servindo como mecanismo de dominao que limita, mais
uma vez, o quadro poltico e, consequentemente, as reivindicaes sociais.

O motivo apresentado at hoje para esse processo sempre foi a incidncia


do valor da terra sobre o custo da produo habitacional, o qual, na lgica do
acesso via propriedade, tem de corresponder capacidade de pagamento da
populao. Mesmo para o faixa 01 do MCMV, em que a casa praticamente
doada ao beneficirio, para abaixar os custos de amortizao, as habitaes
continuam sendo implantadas em locais inapropriados para a habitao
social. Inapropriados pois se torna, antes de tudo, gerador de diversos
outros problemas sociais. A falta de creches e escolas deixa as crianas e
adolescentes a deus dar, o transporte precrio aumenta a energia e o tempo
despendidos nos deslocamentos dirios para o trabalho desestabilizando a
permanncia no emprego, a falta de oferta de empregos prximos aumenta
a busca por solues provisrias que muitas vezes predispe a populao a
submeter-se prostituio e ao trfico de drogas.

Se o custo da habitao j no tem que corresponder renda das famlias,


no s em termos de localizao, mas a construo dessa habitao pode ser
tambm melhorada. Segundo Whitaker, isso acaba ocorrendo como condio
inerente da locao social porque o Estado, se mantendo proprietrio,
busca uma melhor qualidade construtiva por questes de manuteno
e durabilidade, tendo em vista que esse estoque precisa ser perene. A
propriedade dos imveis traz, tambm, a responsabilidade por sua gesto
e manuteno, acompanhamento social e implantao dos outros servios
sociais - um empecilho dentro das nossas condies polticas atuais.

1. consideraes sobre a locao social no Brasil

1. consideraes sobre a locao social no Brasil


entraves e avanos

Os entraves existentes para a implantao da locao social podem ser vistos


como obstculos intransponveis, ao mesmo tempo que a locao social pode
ser vista como o instrumento prprio de sua superao, que pode impulsionar
a transformao do Estado Brasileiro ao exigir uma estrutura distinta. Pode
parecer utpico primeira vista, no entanto, urge dentro dos movimentos
sociais reivindicaes mais ousadas para sabermos at que ponto podemos
avanar nos direitos sociais. Enquanto as reivindicaes forem tmidas, as
conquistas o sero ainda mais.
Apesar do programa de locao social realizado em So Paulo no ter
concludo seu planejamento inicial, os cinco condomnios realizados
permanecem at hoje e demonstram, na prtica, que esse tipo de acesso

moradia possvel no Brasil e que o governo consegue implant-lo e geri-lo


se houver interesse e fora poltica para tanto. Os ganhos na qualidade de vida
da populao atendida j podem ser verificados. Segundo o estudo Morar
Central1, sem a necessidade de complementar a renda para pagamento do
aluguel em cortio, jovens e crianas voltaram a frequentar a escola, assim
como adultos tambm puderam retomar seus estudos ou participar de cursos
de alfabetizao. Esse apenas um dos exemplos identificados no estudo do
Centro Gaspar Garcia.

das possibilidades dessa poltica


Uma das caractersticas mais emblemticas da locao social sua
interferncia no mercado imobilirio. A implantao de uma poltica como
essa interfere, ao menos, nos seguintes nveis da estrutura do mercado
imobilirio: no anseio das famlias, na constituio do mercado de trabalho e
no ordenamento urbano2.

Em relao constituio do mercado de trabalho, a locao social regula


os valores praticados pelo mercado, protegendo o prprio mercado, ao
impedir a queda nos valores dos imveis em casos de bruscas mudanas nas
condies econmicas dos bairros ou cidades. Abiko & Luiz Fernando Ges,
1994 citam o seguinte exemplo:
(...) verifica-se que a locao social impede o desabamento dos valores
praticados pelo mercado se, bruscamente, o grande empregador da
cidade vai falncia ou resolve mudar-se por questes econmicas.
Abiko, A. K., & Luiz Fernando Ges, M. A. (1994). Poltica Habitacional
na Frana: Locao Social e Villes Nouvelles.
Ao mesmo tempo, essa regulao protege tambm a populao da possvel
especulao imobiliria quando em condies opostas, em que, por
exemplo, uma grande empresa abre uma filial naquele espao ou se promove
o desenvolvimento de alguma cidade. Ou seja, a absoro dos impactos
provocados pelas oscilaes econmicas se torna muito mais fcil, se
comparada com um mercado constitudo majoritariamente por propriedades.
Essas mesmas condies fazem da locao social um instrumento importante
a ser utilizado pelo Estado, no apenas no atendimento ao dficit habitacional,
como tambm na organizao do territrio e, consequentemente, da
produo. Auxilia o poder pblico, por exemplo, no planejamento e no controle
de intervenes em regies ou cidades especficas.

Quanto ao primeiro nvel, o anseio das famlias, verifica-se duas situaes


antagnicas. Por um lado, a locao social no promove o enraizamento

Nos casos das ltimas polticas de desenvolvimento de polos nas regies


remotas do Brasil comentados por Karina Leito em seu depoimento3, a
instalao prvia - ou mesmo concomitante - de um parque de locao
social permitiria um acolhimento da mo de obra migrante, garantindo no
s condies mnimas aos trabalhadores, mas tambm aos agentes da
produo. Reinterando, aqui, que a reproduo social da fora de trabalho
condio para o regime capitalista de produo - assunto tratado no primeiro
captulo do caderno 01.

1. Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos. (2012). Moradia Central - lutas, desafios e
estratgias.
2. Abiko, A. K., & Luiz Fernando Ges, M. A. (1994). Poltica Habitacional na Frana: Locao Social e
Villes Nouvelles. So Paulo: EDUSP.

3. Mais sobre assunto das consequncias dos modos de interveno realizados, ver entrevista com
Karina Leito: O problema habitacional no Brasil, no caderno 01 deste trabalho.

Com o PMCMV, as condies financeiras para a constituio de um estoque


pblico esto colocadas, basta direcionar os recursos do faixa 01 para essa
nova modalidade de proviso habitacional. Os vultosos recursos necessrios
esto disponveis, com a presso social acredito ser possvel direcion-los
para a implementao de um programa ou poltica de locao social. Mas
necessrio o posicionamento dos arquitetos e urbanistas, do movimento de
moradia.

da populao e, assim, dificulta o desenvolvimento do mercado imobilirio


paralelo de fins comerciais e de prestao de servios. A falta dessas
condies urbanas pode favorecer a busca, por algumas famlias, pela
propriedade como forma de fixar-se em um determinado espao. Ao
mesmo tempo, justamente a mobilidade residencial proporcionada favorece
os empregadores - que ficam menos atrelados oferta de moradia - e
as prprias famlias - que tem a possibilidade de mudar-se para perto do
trabalho, garantindo menos tempo com deslocamento e mais para seu
desenvolvimento social e econmico.

1. consideraes sobre a locao social no Brasil

Para se levar adiante uma proposta de locao social no Brasil necessrio


um quadro de foras polticas exigindo, mais que tudo, respostas satisfatrias
aos problemas sociais.

A Vila Itoror no bairro do Bixiga em So Paulo um exemplo importante


dentro dessa perspectiva. A vila operria de construes meio surrealistas foi
decretada como patrimnio cultural e desapropriada pelo governo do Estado
em 2006, para se tornar um centro cultural. As 80 famlias que residiam ali

sobre a implantao de um parque de locao social no brasil


Conceber a habitao de locao social como meramente um
conjunto habitacional convencional j comea com um grave equvoco.
Equvoco que se repete sistematicamente, porque a demanda oficial
regularmente no pede um outro programa que no seja o mesmo
programa da habitao convencional. Programa este que no se limita
unidade habitacional. A nica diferena visvel a forma do cidado
pagar a prestao vinculada a sua renda, s isso.
Nesse contexto as famlias pagam um valor relativamente insignificante
para um valor de imvel e parte dele vai sendo acumulado pelo perodo

de ocupao que pode levar muitos anos. Nesses anos as crianas


j podem estar em condies de entrar no mercado de trabalho,
libertando a me que vai entrar no mercado de trabalho. O pai nesse
perodo ganhou provavelmente uma melhor capacitao. Ento essa
famlia que tinha anos atrs poucos recursos, provavelmente ela agora
os tenha e poder se mudar para uma outra condio. Em vez de pagar
uma locao social, ela passaria a pagar a prestao de um imvel
convencional.
Se a locao social assim diferente da convencional, como ficaria?
Se observarmos com seriedade que as famlias de baixa renda tm
problemas, desde sade, alimentao, e formao, teramos que dar
as condies para isso tambm ser superado. Poderamos muito bem
colocar essas famlias numa rede hoteleira provisria com um quartinho
para o casal, um para as crianas, uma pequena sala com uma
minicozinha e banheiro, mas tambm restaurante e lavanderia coletivas,
rea de festas, piscina, etc. Poderia. Acho que a Locao Social est
mais perto do que poderamos chamar de um flat residencial, onde se
tem equipamentos coletivos.
Ghoubar, K. (agosto de 2014). Gesto de custos em habitao de
interesse social.

Outro caso interessante para a cidade de So Paulo na regio da


cracolndia, no bairro da Luz, em que se concentra muitos usurios de drogas
em condies de extrema misria - so crianas, jovens, pais de famlia,
mulheres grvidas... O programa De Braos Abertos iniciado em janeiro
de 2014 poderia ter o suporte da locao social, no qual, junto ou perto
das unidades habitacionais oferecidas aos dependentes de drogas fossem
construdos, ou j houvessem implantados, equipamentos apoio para a
reinsero dessas pessoas, retomada dos vnculos sociais e acompanhamento
mdico. A locao social nesse caso contribuiria ao programa, em primeiro
lugar, com a possibilidade de se promover a convivncia com outras famlias
no usurias, auxiliando na insero dos usurios em outros crculos que
no o das drogas. Em segundo lugar, daria permanncia ao programa, que
estabelecido como est hoje, pode ser interrompido ao trmino da gesto de
Haddad na prefeitura, sem mais nem menos.

A poltica de locao social, para que se possa tirar proveito de todo seu
potencial, deve ser pensada como uma rede de conjuntos habitacionais
oferecidos para locao subsidiada inseridos em rea urbana infraestruturada
com equipamentos sociais de apoio para poder configurar um espao de
promoo das famlias de baixa renda - a esse conjunto chamaremos de
parque de locao social.

Independente do caso, a locao social tem a caracterstica de se vincular com


outras polticas sociais - de cultura e de sade como nos casos comentados,
mas tambm de educao e gerao de renda, assim como pode direcionar

Algo importante para a implantao dos parques de locao social o


pensamento sistmico, com a elaborao de critrios bem definidos que
articulem os parques entre si e permitam uma boa insero nas dinmicas

foram desconsideradas como parte dessa cultura a ser preservada, sendo


retiradas do local - algumas tiveram atendimento definitivo, outras provisrio
recebendo bolsa aluguel e as ltimas simplesmente foram acordadas e
despejadas pela polcia militar em 20 de fevereiro de 2013. O valor cultural
da vila incontestvel, assim como a necessidade de restaurao das
construes. No entanto, a interveno pblica poderia ser muito mais
vantajosa e rica se, depois de desapropriar - como j foi feito - e restaurar o que at hoje nunca aconteceu - as famlias voltassem a residir nas casas
por meio da locao social. Poderia se instituir uma gesto compartilhada
desse centro cultural, em que os prprios moradores junto ao poder
pblico cuidassem da manuteno e das visitas ao lugar - unindo a poltica
habitacional com a poltica cultural, transpondo essa viso ultrapassada de
que cultura museu de coisas de um outro tempo, estanque e morta.

a industrializao da construo civil. Esse o grande diferencial dessa forma


de proviso habitacional e o item a seguir uma tentativa de explorao dos
caminhos possveis para sua implantao.

1. consideraes sobre a locao social no Brasil

A poltica de locao social permite tambm auxiliar o ordenamento urbano na


recuperao de bairros degradados, que, pelo abandono dos proprietrios,
apresentam estoques construtivos passveis para a aquisio e locao das
unidades. Em vez do poder pblico promover intervenes custosas nessas
reas para atrair o mercado imobilirio e expulsar a populao em situao de
rua e moradora de cortios - como tem sido praticado nas capitais brasileiras
-, ele pode reverter esse investimento na formao de parques de locao
social, promovendo a permanncia da populao de baixa renda de maneira
estvel e digna nos bairros centrais, garantindo melhores condies de habitat
nessas reas e o uso dessa infraestrutura por quem mais se beneficiaria dela.
A locao social permite mil possibilidades de interveno urbana,

da cidade. Entre os critrios possveis esto: reas de centralidade com


concentrao de oferta de empregos e de mobilidade urbana; bairros em que
se pretenda formar novas centralidades; e reas com demandas especficas
de servio social.
Como colocado anteriormente, os equipamentos implantados nos parques de
locao permitem o atendimento a demandas especficas, mas importante
que sejam reservadas unidades distribudas pelos conjuntos da regio e
no sua concentrao em edifcios especficos, unicamente para idosos
ou drogadictos por exemplo. A locao social permite certo controle na
alocao das famlias, e deve ser aproveitado para proporcionar a integrao
entre culturas e modos de viver diferentes, evitando a segregao social ao
mesmo tempo que oferecendo um atendimento adequado s necessidades
especficas.
O estudo projetual realizado para a baixada do Glicrio uma tentativa de

explorao desses critrios. Foi pensado principalmente para a demanda local,


em que prevalecem duas situaes: pessoas em situao de rua e famlias
moradoras de cortios.
Antes de apresentar o projeto em particular, gostaria de colocar uma primeira
questo percebida durante seu desenvolvimento. Na disciplina AUP-0150
de habitao - para a qual foi realizado esse estudo - assim como nas
apresentaes das bancas de TFG, foi notrio a quantidade de estudos e
projetos de reabilitao de edifcios na rea central da cidade de So Paulo,
os quais tentavam atender demanda de uma ocupao ou de um cortio, de
maneira isolada. Alm de prevalecer a frustrao, pois impossvel atender
de maneira digna a quantidade de famlias que habitam em forma de cortio,
ou mesmo nas ocupaes a rea ocupada pelas famlias extremamente
pequena para se pensar como um atendimento definitivo. O parque de locao
social poderia responder a esse anseio, pois deixa de pensar o edifcio e
passa a pensar em uma rede de conjuntos. Mais que isso, pareceu evidente
a possibilidade de articulao entre as escolas de arquitetura e a prefeitura
para a elaborao dos projetos. Poderiam ser vrios os nveis de envolvimento.
Desde ser tema de uma disciplina de habitao ou de equipamento para
fornecer subsdios e reflexes projetuais, at a formao de um escritrio
piloto em que os estudantes junto a professores e funcionrios da prefeitura
pudessem compor um escritrio pblico de projetos para locao social.

O estudo projetual realizado para a baixada do Glicrio uma tentativa de


explorao desses critrios. Foi pensado principalmente para a demanda local,
em que prevalecem duas situaes: pessoas em situao de rua e famlias
moradoras de cortios.
Em uma anlise dos processos urbanos da cidade de So Paulo, busquei
entender o funcionamento da Operao Urbana Centro e como se configura
esse instrumento de interveno urbana. As tentativas municipais de
recuperao da rea central resultaram na elaborao de 6 planos nos ltimos
30 anos e em 1997 foi criada a OUC - Centro, oferecendo como incentivo
Coeficientes de Aproveitamento variando de 6,0 a 12,0 sendo 4,0 o c.a.
mximo na cidade.
Mesmo asim, a medida resultou em pouco interesse dos empreendedores

no local, os quais usufruram dos benefcios mais para regularizao de reas


construdas anteriormente de forma irregular e transferncia de potencial
construtivo para outras regies do municpio do que para novos usos e
servios no Centro.

A OUC - Faria Lima o melhor exemplo para analisar, pois j est em estgio
bem avanado, tanto de obras quanto de ps ocupao, alm de ter sido bem
sucedida do ponto de vista imobilirio do ponto de vista social, um desastre.
Essa interveno expulsou milhares de famlias pobres para ningum sabe
onde como nos conta Mariana Fix em So Paulo: Cidade Global e
ainda diminuiu a densidade habitacional em funo da concentrao de
investimentos no setor tercirio. Os custos para o municpio foram mais
que o dobro do arrecado: entre 1995 e 2004 foram arrecadados R$306 mi
contra gastos de R$715 mi, em detrimento de regies muito mais carentes
investimentos que seriam possveis via Outorga Onerosa.

as outras, resultado das lutas populares, tendem a ficar relegadas ao


captulo das boas intenes legislativas. Contudo, o questionamento
das intervenes urbanas dificultado quando analisamos
abstratamente uma ferramenta, considerada um avano pela esquerda
e pela direita, e a separamos da nossa realidade, sem discutir o que
significa sua utilizao num pas em que Estado e elite se combinam
para fazer seus negcios e deles apartam a maioria da populao. A
operao urbana no impede a concentrao de renda; alis, encobre
seus mecanismos mais atuais de funcionamento, legitimando-a,
enquanto os parceiros da excluso descartam o restante da populao
para criar uma cidade prpria. Aplicada na cidade, a operao no
se assemelha elogiada frmula mgica, onde todos ganhariam e
ningum perderia. Ao contrrio, funciona como um mecanismo para
que apenas uma frao da cidade continue a resolver seus problemas,
utilizando o Estado como instrumento privado de acumulao.
Mariana Fix _ A frmula mgica da parceria pblico-privada:
Operaes Urbanas em So Paulo, 2004.
Dentro dessa perspectiva, as OUC apenas funcionam aonde h o interesse
do mercado imobilirio - uma parceria do poder pblico com o privado. A
aplicao desse instrumento sem qualquer contrapartida para as regies
carentes vem aumentando a diferenciao do espao urbano, acentuando as
disparidades sociais no territrio da cidade.
a baixada do glicrio
A Baixada do Glicrio localizava-se junto a um acentuado declive nas
margens do rio Tamanduate, caracterizando esta regio como um
territrio intransponvel, que historicamente dependeria do saneamento
das vrzeas inundveis para a sua ocupao efetiva. A instalao da
ferrovia em 1867 e as medidas de melhoramentos e enxugamento
da vrzea daquele rio permitiram que se estabelecesse uma funo
industrial ao longo deste eixo ferrovirio, e como consequncia, a
construo de vilas operrias em direo ao bairro do Brs para
atender a demanda por habitaes.
Andr Luiz Canton _ Preservao contraditria no centro de So Paulo:
degradao das Vilas Preservadas na Baixada do Glicrio no contexto
da renovao urbana
Na primeira dcada de XX, as primeiras indstrias se instalaram nas reas
mais altas e vilas operrias foram construdas nas reas ainda inundveis do
rio para atender demanda de mo-de-obra. Com a expanso urbana

10

No discurso, a operao urbana se prope a renovar reas bem servidas


de infraestrutura para adensar sua ocupao, de forma que maior parte da
populao possa usufruir de bem to mal distribudo no territrio da cidade.
Um dos objetivos que o investimento privado custeie pelo CECAP da
prpria OUC o programa de obras e preserve os cofres pblicos, em
contrapartida dos diversos benefcios imobilirios de que usufrui. O poder
pblico ento justifica o consrcio com o setor privado como mecanismo
de se fazer o prprio setor beneficiado financiar e promover o investimento,
afirmando, ainda, que este promover a habitao social nas ZEIS do
permetro da OUC - exigncia para sua delimitao. Lamentavelmente, no
o que se verifica. No caso da OUC - gua Espraiada, at o momento os
investimentos realizados foram de 70% em obras virias e apenas 20% esto
previstos para gastos com HIS.

Nos permetros das Operaes exigido que esteja includa alguma ZEIS
e que as famlias sejam alocadas no mesmo bairro. Mas a intransigncia
promovida pelo prprio Estado e apenas as leis de interesse do capital so
aplicadas:

2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

Zonas Especiais
de Interesse Social - 03
bairro do Glicrio

linha vermelha do metr


linha azul do metr
Radial - Leste

liberdade

Esse processo se intensificou, a sublocao de cmodos para famlias de


baixa renda tornou-se a soluo habitacional para a grande demanda por
moradias de aluguel. A prpria legislao vigente colaborava para a falta de
controle sobre a ocupao do territrio e sobre as construes, que passaram
a ocupar os terrenos mais baratos das baixadas, sem proteo das guas
pluviais e nem controle dos lanamentos de esgotos.
Ao longo do sculo XX, os cortios e as casas coletivas tornaram-se
essenciais para a reproduo da fora de trabalho a baixos custos
(Bonduki, 1998) e o processo de encortiamento das baixadas e outras reas
de pequeno interesse imobilirio se consolidou como soluo ao dficit
habitacional.
O bairro ainda hoje marcado pela ocupao residencial de baixa renda.
Sobretudo nas vilas, mas o morador no mais o operrio e sim o
encortiado, que trabalha sobretudo no comrcio informal na regio.
Com o Plano de Avenidas do ento prefeito Prestes Mais, o bairro foi divido
em dois. A construo do Viaduto de Ligao Leste-Oeste (Radial-Leste) em
1957 demoliu um grande nmero de edificaes, a Praa So Paulo e de seu
teatro. Cortou ruas e quarteires, originando um corte intransponvel entre a
Baixada do Glicrio e o bairro do Cambuci, dividindo o conjunto original das
vilas operrias em duas reas.

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localizao e constextualizao

estao de metr

e demogrfica da cidade e a manuteno de baixssimos salrios, pouco


a pouco essas habitaes foram abrigando mais e mais famlias, com a
construo de cmodos no interior dos lotes.

2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

Operao Urbana
Consorciada - Centro

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

recuperao de via projeto


transposio
Radial - Leste

levantamento: uso e ocupao do solo


_ terrenos de tamanho significativo que no cumprem funo social (terrenos
abandonados e estacionamentos);
_ o intenso comrcio de produtos evanglicos na Rua Conde de Sarzedas;
_ poucos e pequenos comrcios de produtos alimentcios na Rua dos
Estudantes;
_ alta densidade de imveis encortiados e moradias precrias (concentrados
na Travessa Rugero, Rua dos estudantes e Rua Egas Muniz de Arago);

PRODUCED BY AN AUTODESK EDUCATIONAL PRODUCT

_ existncia de conjunto de edificaes na Rua dos Estudantes que, mesmo


que em condies de degradao e precariedade, remontam o passado do
bairro (casares profundos com as soleiras elevadas, antigos galpes de
fbrica e vilas operrias);

2. locao social: um estudo projetual para a baixada do glicrio

rea do projeto

baixada do glicrio: vazios urbanos

_ usos diversos embaixo do Viaduto do Glicrio (ocupao de moradores de


rua, associaes conveniadas com a prefeitura - creche e coleta seletiva- e
terrenos do governo subutilizados).
A partir da anlise sobre as possibilidades da locao poder ser aliada a outras
polticas pblicas, prope-se as algumas diretrizes para a recuperao do
bairro do glicrio a serem implantadas junto com a constituio do parque.

_ preservao e auxlio em manuteno para os comrcios consolidados;


_ preservao, restauro e, quando necessrio, reabilitao funcional dos
conjuntos de edifcios de valor patrimonial, quando das vilas operrias serem
oferecidas como habitaes via locao social;
_ desapropriao dos terrenos sem funo social para a construo de
edifcios para HIS, HMP e equipamentos pblicos, segundo demanda local e,
quando suprida, de outras regies da RMSP visando a construo de um
parque de locao social que atenda s necessidades da populao de baixa
renda;
rio viaduto do glic

Radial Leste

_ qualificao do passeio pblico e das reas livres;


_ transposio e qualificao da travessia do pedestre, na cota do passeio
pblico, nas conexes existentes no baixo do Viaduto do Glicrio.

14

diretrizes para implantao do parque de locao social:

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750

rua c
onde
de

sarze
das
escadaria

travessia de pedestre

735
partido arquitetnico
_ privilegiamento da implantao:
qualificao do passeio pblico,
reintegrao do tecido urbano
_ implantao de equipamentos,
servioa e comrcio
_ separao entre o pblico e o
privado a partir das edificaes no
pavimento trreo > fachada ativa
_ qualificao da habitao social:
rea privativa e servios
_ incorporao do declive do terreno:
desnvel de 20 metros

A partir das visitas, conversas com a populao da Baixada comerciantes,


residentes proprietrios, radores de rua e pesquisa em mapas, foras levantas _ gabaritos repeitando o entorno:
as seguintes carncias dos atuais habitantes :
edificaes relativamente baixas
(antigas vilas operrias)
_ equipamentos pblicos: creche; vestirios e banheiros pblicos; armrios
pblicos; equipamentos de produo e preservao cultural.
_ habitao: habitao de interesse social
(0 a 6 salrios mnimos, de promoo pblica ou conveniada ao poder
Pblico).
_ infraestrutura urbana: drenagem na baixada do Glicrio e na via elevada;
passeio pblico voltado para o pedestre com mais conexes.

antes
rua dos estud

16

_ altura da rua Vasco de Pereira _ de um lado da rua Vasco de Pereira est


o fundo da Parquia Nossa Senhora da Paz, que ocupa uma quadra e que
interditou suas esquadrias voltadas para fora do conjunto edificado, ou seja,
apenas se mantm os vos abertos para o ptio interno. Do outro lado da
rua identificamos um terreno com acesso Rua Dr. Lund e a Rua do Glicrio,
utilizado como estacionamento de automveis do governo (como carros da
polcia militar e do servio de atendimento mvel de urgncia SAMU). No
baixo do Viaduto est a Cooperglicrio (Cooperativa dos Catadores da Baixada
do Glicrio), que realiza a coleta, a triagem e d destino adequado a todo tipo
de material; e um terreno municipal, ocupado pela CET, que vai desde o baixo
do viaduto at a Praa Jos Lus de Mello Malheiro, murando e fechando o
acesso grande parte do que era ou foi a praa.

habitao para
locao social

rua anita ferraz

_ pela rua do Glicrio _ neste ponto, a rua transpassa o baixo do Viaduto,


onde se concentra os acessos e sadas do elevado, configurando um grande
cruzamento de fluxos virios e de pessoas. O baixo do Viaduto est ocupado
pelo fundo da Associao Minha Rua, Minha Casa de um lado da rua e do
outro lado h uma pequena academia de boxe.

735

equipamentos de apoio
locao social

rua dr. tomz de lima

_ altura da rua Egas Muniz de Arago _ de um lado, o canteiro com rvores da


Rua Dr. Lund e, do outro, edifcios interditados por muros, alguns utilizados
como depsito de lixo. O baixo do Viaduto est, hoje, ocupado por um terreno
municipal vazio com segurana contratado contra invases e pela Associao
Minha Rua, Minha Casa, da Organizao de Apoio Fraterno conveniada
com a Prefeitura. A associao fica aberta aos moradores de rua por duas
horas (12h s 14h), horrio no qual servido almoo para os moradores de
diversas regies da cidade e fica disponvel banheiro, vestirio e uma escassa
biblioteca. No restante do dia, os moradores, de forma geral, ocupam o
espao livre da via de acesso.

740

partido arquitetnico: terreno 1:750

Os baixos do viaduto do Glicrio possuem trs conexes nas quais podem


ser feitas as transposies da Radial - Leste, indicadas no mapa de vazios
urbanos:

745

implantao escala

servio de lavanderia
742.5

742.5

comrcio
depsito de mudanas

742.5

depsito de mudanas

entrada condominial

5m

730.85

733.85
741

741

entrada condominial

732.35
10m

737.5
informtica e entrada condominial
oficina domstica

restaurante bom prato


737.5

rua Anita Ferraz

rua dr. Tomz de Lima

741

728.5

728.5
737.5
elevador hidrulico
728.5

738.5

auditrio fbrica de cultura

equipamento

737.5
consultrio odontolgico
condominial

737.5

CEMEI
728.5

oficinas
entrada condomnio
servio de lavanderia
_ comm acessos
independentes pela
r. dr. tomz de lima

principal
entrada
condominial
restaurante bom
prato

trreo condominial

sala de informtica
entrada condominial
secundria

_ o uso de fachadas ativas tem o


objetivo de promover a circulao
e distinguir o espao pblico do
espao privado do condomnio
residencial. Os equipamentos foram
escolhidos a partir da unio das

elevador hidrulico
insero urbana
_ o terreno escolhido, por sua
localizaao em relao ao resto
da baixada, assume a funo de
integrar o bairro ao centro da cidade.
Para realizar essa transio sem
submeter uma realidade outra,
optou-se por edificaes modestas
distribudas pelo terreno, na tentativa
de qualificar o passeio pblico atravs
da configurao de uma dinmica de
escala local e, ao mesmo tempo, que
sirva demanda da cidade.

quadra
existente

CEMEI

pblico h decadas e seria uma boa


oportunidade de retom-lo.
_ na restruturao do tecido urbano,
retomou-se o trajeto da rua anita
ferras para a rua xxxx atravs de
uma passagem de uma passagem
de pedestres. O incio e o fim da
passagem so abriagdos por praas
para as quias se abrem as fachadas
dos equipamentos implantados.
Para a transposio dos 20 metros
de desnvel que separam as cotas
dessas ruas, foi proposto um elevador
hidrulico urbano, para garantir a
acessibilidade, e uma escadaria que
forma uma estreita arquibancada para
a praa de baixo.
_ por ltimo, as unidades acessveis
foram concentradas na rua dr.
Tomz de Lima como forma de
facilitar o acesso por essas pessoas
quando vindo do centro da cidade,
trajeto que, se imagina, ser feito
diariamente

fbrica de cultura
consultrio
odontolgico

20

corte na escadaria, voltado para norte

torre 01
15 habitaes
acessveis

torre 03
12 habitaes

necessidades da demanda local que


ir habitar as unidades do parque
de locao - pessoas em situao
de rua e famlias encortiadas - com
as deficincias prprias das reas
centrais. A lavanderia proposta
para parte do trreo da torre 01 se
imagina como um servio subsidiado
paras as famlias, anlogo ao
bom prato - tambm previsto no
projeto. A CEMEI - alm de ser uma
demanda comum das reas centrais
e j apontado pelos moradores do
bairro no levantamento - aliada
essa lavanderia d as condies de
liberar a me de famlia dos afazeres
domsticos, para que possa se
desenvolver, ingressar no mercado de
trabalho e contribuir para o aumento
da renda familiar. O consultrio
odontolgico j um servio de
necessidade tanto dos moradores
do parque como de todos os
trabalhadores do centro. um servio
de sude caro que antigamente ra
oferecido em algumas escolas, mas
deixou de ser oferecido pelo poder

corte na ecadaria, voltado para sul

torre 02
12 habitaes

_ a inteno de se fazer essa


transio orientou a escolha pelos
gabaritos relativamente baixos. As
tipologias das edificaes existentes
mudam completamente entre a
rua de cima e a de baixo - r. dr.
Tomz de Lima e rua anita Ferraz,
respectivamente. A incorporao
do declive do terreno a um mesmo
tempo ajuda e dificulta, pois os
edifcios da poro inferior se
percebem muito mais baixos em
relao aos edifcios de cima e
muito maiores do que as casinhas
da rua de baixo. O pequeno nmero
de andares deve elevar bastante
os custos da obra, no entanto se
espera que a relativamente pequena
movimentaao de terra compense
esses valores.

torre 02 e 03: planta habitao, pavimentos tipo 1 e 2 andar 1:200

_ as habitaes das torres 02 e 03


tem seus espaos definidos por
pisos que acompanham o declive do
terreno com a inteno de preservar
o convvio das famlias - imaginando
que podem ser compostas por
muitas pessoas ou terem de vez em
quando algum agregado temporrio.
No piso da entrada se encontra o
cmodo mais coletivo, a sala unida
com a cozinha; meio metro (acima ou
abaixo) em piso intermedirio est
instalado o banheiro, considerado um
espao privativo mas de uso comum,
e no ltimo nvel se encontram os
quartos, os ambientes mais privativos
da moradia - lugar de descanso,
de intimidade - portanto mais
preservados.

_ possibilidade de rearranjo
das unidades, com adio ou
subtrao de cmodos conforme
as necessidades da famlia Quando
um dormitrio acrescentado na
habitao um diferente ambiente
coletivo se conforma, pensando que
so mais pessoas a habitar a casa.
Esse ambiente mais reservado
que a sala-cozinha permitindo maior
concentrao a pessoa, se encontra
no piso dos quartos e se imagina
ser um espao adequado para o
estudo das crianas ou para alguma
atividade de complementao de
renda.

kit net
27m2
01 dormitrio
38 m2
02 dormitrios
54 m2
03 dormitrios
68 m2

perspectiva area a partir do interior


do condomnio em direo praa
de cima

perspectiva a partir da rua anita ferraz

habitao

_ as reas totais das unidades so


bem maiores que as estipuladas
atualmente para HIS. Com maior
desenvolvimento do projeto, acreditase que poderiam ser diminudas,
de forma a reduzir os custos de sua
produo ou aumentar o nmero de
unidades ofertadas. No entanto, h
de se tomar cuidado para no reduzir
demais a qualidade e quantidade dos
espaos oferecidos.
_ por conta da orientao do terreno
e do relevo inclinado na direo leste
- oeste, as habitaes adquiriram
esse desenho linear com as aberturas
condicionadas s fachadas que
recebem luz.

perspectiva a partir da rua dr. tomz de lima

_ as reas molhadas (cozinha e


banheiro) so fixos e sob medida,
com fogo, armrio, geladeira, louas
e chuveiro. Foi pensado durante a
reviso do projeto a possibilidade de
outros mobilirios tambm serem
permanentes. Para alguma demanda
especfica pode ser de grande
importncia esse auxlio, mas, de
forma geral, acredita-se que mobiliar
e organizar a disposio dos mveis
fazem parte de um processo de
identificao com o lugar - questo
importante para o acesso via locao.