ACADEMIA UNYTEC

Prof: Diego Martin

N

UNIVERSIDAD POLITCNICA DE MADRID.

ESCUELA UNIVERSITARIA DE ARQUITECTURA TCNICA

Departamento de CONSTRUCCIONES ARQUITECTNICAS Y SU CONTROL.

Unidad docente de MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y VALORACIONES.
DISCIPLINA 543. VALORACIONES INMOBILIARIAS.
CURSO 2011/2012. PLAN DE ESTUDIOS DE 1.993
SEGUNDA PRUEBA PARCIAL
GRUPO:

INICIAL 1 APELLIDO:

APELLIDOS:

8 DE JUNIO DE 2012
PUNTUACIN.

NOMBRE:
FIRMA:
N.I.F.:

Tiempo mximo para realizacin del ejercicio: 2 h. 30 m.

Sobre un solar de 30 x 30 m, situado en Madrid (mdulo E), una sociedad inmobiliaria pretende promover la construccin de una
edificacin en bloque aislado, destinada a los siguientes usos:
1. Edificacin proyectada:
Edificacin bajo rasante:
Sin limitaciones en nmero de plantas y ocupacin del 100% de la superficie del solar. Destinada exclusivamente a uso de garaje.
Planta baja:
Ocupa el solar al 100% y est destinada a los siguientes usos:
Zonas comunes: El 30% de la superficie de esta planta corresponde a superficie de acceso y distribucin, como portal, caja de escalera,
cuartos de instalaciones, etc.
Comercial: Ocupa el 70% de la superficie de la planta baja. Se destina a edificacin comercial con todas las instalaciones,
revestimientos y dotaciones ejecutadas.
Planta 1:
Su proyeccin horizontal y superficie total es igual que la planta baja (ocupacin sobre el solar del 100%).
Est destinada a los siguientes usos:
Zonas comunes: El ncleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m.
Oficinas: Con una distribucin de 4 oficinas de igual superficie.
Planta 2
Su proyeccin horizontal y superficie total es igual que la planta primera (ocupacin sobre el solar del 100%).
Est destinada a uso residencial, con la siguiente asignacin de superficies:
Zonas comunes: El ncleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m.
Residencial interior: Con una distribucin de 4 viviendas por planta de igual superficie, ocupando el 50% de la planta del solar.
Residencial exterior: Terrazas descubiertas de uso privativo de las viviendas (1 por vivienda). Ocupan el resto de la superficie total de
la planta y son de igual superficie.
Plantas 3 y 4
Cada planta ocupa una superficie equivalente al 57% de la correspondiente con el solar. Se destina a los siguientes usos:
Zonas comunes: El ncleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m.
Residencial: Con una distribucin de 4 viviendas por planta de igual superficie.
Plantas 5 y 6
Entre ambas plantas se desarrollan dos viviendas dplex iguales, con acceso por la planta 5:
Ocupa una superficie equivalente al 25% de la correspondiente con el solar, con la siguiente asignacin de superficies:
Planta 5:
Zonas comunes: El ncleo de acceso (escaleras y ascensores) y distribuidor de planta, ocupa una superficie de 9 x 7 m.
Residencial interior: Planta de acceso de las 2 viviendas dplex, ocupando cada una, la superficie equivalente al 5% de
la planta del solar.
Residencial exterior: Terrazas descubiertas de uso privativo de las viviendas dplex (1 por vivienda).
Ocupan el resto de la superficie total de esta planta y son de igual superficie.
Planta 6:

Residencial interior: Planta alta de las 2 viviendas dplex ocupando cada una, la superficie equivalente al 8,5% de la
planta del solar.

2. Valor de venta (Vv):

Realizado un estudio de mercado en la zona, obtenemos los siguientes testigos y caractersticas de los mismos:

1
2
3
4
5
6

Direccin

ESTRELLA POLAR, 8
CRUZ DEL SUR, 5
ASTROS, 2
PEZ VOLADOR, 6
PEZ AUSTRAL, 20
LIRA, 13

Fuente

Superf.

Reforma

Ao de
const.

Planta

Correccin
por tipologa

Correccin
por piscina

Correccin por
aire acondic.

Correccin
por calidad

Precio

API
Particular
Particular
API
API
API

120,00
112,00
120,00
105,00
102,00
100,00

SI
SI
NO
NO
SI
SI

1995
1990
2005
2008
2000
2001

1
Atico
Bajo
1
4
3

P
I
P
M
M
I

NO
NO
NO
SI
SI
SI

SI
SI
SI
NO
NO
NO

R
B
B
R
MB
MB

389.825,10
397.959,52
378.686,40
446.780,41
498.888,94
419.856,15

Se obtendr por el mtodo de comparacin, el valor de una vivienda tipo.

Para la homogeneizacin por calidad se adoptar un 5% por cada cambio, y por piscina un 5%.
La homogeneizacin se realizar utilizando nicamente las caractersticas indicadas y siguiendo el orden de prelacin marcado en el cuadro
anterior. Los coeficientes de homogeneizacin se redondearan sin decimales porcentuales.
Plazas de garaje
A efectos de venta se considerar que el valor unitario de la edificacin bajo rasante representa un 20% del obtenido para la vivienda tipo.
Edificacin comercial:
Los locales comerciales se entregan terminados y se venden a 1,5 veces del precio de la vivienda tipo.
Al disponer de acceso desde zonas comunes de la edificacin, los locales se vern afectados por el reparto de dichas zonas.
Oficinas
Las oficinas se venden al doble del precio de la vivienda tipo. Se les afectar del reparto proporcional de zonas comunes.
Viviendas
Tendrn la consideracin de ticos (para la asignacin de precios de venta), aquellas viviendas que dispongan de terraza de uso privativo,
independientemente de su planta y tipologa.
Las terrazas de uso privativo de las viviendas, se vendern a un precio unitario equivalente al 25% del valor de venta de la vivienda a la que
pertenecen.
3. Valor de de la construccin (Vc):
El Presupuesto de Ejecucin Material de la construccin (PEM) se determinar segn criterios de la CV1, considerando las siguientes
caractersticas:
Edificio:
Cimentacin por pilotaje, forjados de viguetas de hormign pretensado y fachada de ladrillo terminado a cara vista. Dispone de dos
ascensores. El uso de la edificacin es residencial.
Edificacin comercial:
Locales de igual superficie. Revestimientos interiores, solados y carpinteras de categora superior. Dispone de circuito cerrado de TV,
calefaccin centralizada, aire acondicionado, red de informtica, megafona, instalaciones de seguridad y de proteccin contra incendios.
Cada local se programa con un aseo.
Oficinas:
Revestimientos interiores, solados y carpinteras de categora normal. Dispone de video-portero, calefaccin, aire acondicionado, red de
informtica y de proteccin contra incendios. Cada oficina se programa con dos aseos.
Viviendas:
Revestimientos interiores, solados y carpinteras de categora normal (calidad buena). Dispone de video-portero, calefaccin y aire
acondicionado. Las viviendas tipo-base se programa con tres baos y la superficie til de la vivienda tipo-base es de 87,60 m2, considerando
la superficie til de los servicios inferior a 40 m2.
Zonas comunes:
El precio unitario de todas las zonas comunes de la edificacin, se valoraran al PEM unitario, obtenido para el uso de vivienda.
Edificacin bajo rasante:
Para la valoracin de construccin bajo rasante, independientemente de la planta a considerar, se adoptar un precio unitario medio de PEM
= 0,8 x Mdulo.
Gastos derivados de la construccin (a incrementar sobre el PEM)........................................................... 45% s/PEM
4. Gastos de la promocin (Gp):
Se planifica la ejecucin de las obras en 20 meses. Se estima que los gastos de la promocin ascendern a un 0,65% mensual s/ Vv de la
edificacin sobre rasante.
5. Valor del solar (Vs):
La repercusin media del solar es de 2.475,00 /m2.
Se pide:
1) Calcular la superficie bajo rasante (Sbr) a construir para obtener un beneficio del promotor (Bp) de un 50% sobre el valor del
suelo.
NOTA: Los datos no especificados en el presente enunciado, sern supuestos libremente por el alumno. Para la homogeneizacin de los testigos y
exposicin de los datos se utilizarn los estadillos adjuntos, los cuales se entregarn conjuntamente con el presente enunciado y la resolucin del ejercicio.
Siglas y acrnimos utilizados:
API: Agente de la propiedad inmobiliaria.
PEM: Presupuesto de Ejecucin Material.

P: Peor; I: Igual; M: Mejor.

R: Regular; B: Buena; MB: Muy buena.

Pg. n: 1

ACADEMIA UNYTEC

Prof: Diego Martin

ACADEMIA UNYTEC

Prof: Diego Martin

ACADEMIA UNYTEC

VALOR DE LA CONSTRUCCIN SOBRE RASANTE

Superficie
PLANTA
Uso
Por planta Por uso
Baja:
Locales comerciales
630,00
630,00
Primera:
Oficinas
837,00
837,00
Segunda:
450,00
Tercera:
450,00
Vivienda
Cuarta:
450,00 1.593,00
Quinta:
90,00
Sexta:
153,00
Zonas comunes: Vivienda
585,00
585,00
3.645,00 3.645,00

Prof: Diego Martin

Factor

Mdulo
Frmula
[1 + 0,1 (5) + 0,3 (3)] x 396 /m2=
[1 + 0,1 (5) + 0,3 (3)] x 396 /m2=

/m2
950,40
950,40

[1 + 0,1 (7) + 0,3 (1)] x 396 /m2=

792,00

1.261.656,00

792,00
TOTAL PEM

463.320,00
3.119.212,80

Gastos directos 45,00 % s/ 3.119.212,80 =

TOTAL GASTOS CONSTRUCCION

1.403.645,76
1.403.645,76

TOTAL [Vc]

4.522.858,56

% s/ Vs
VALOR EN VENTA [Vv]
Vv = 20.089.333,70 + 3.900,00 x 0,20 x Sbr

20.089.333,70 + 780,00 x Sbr [Vv]

VALOR DE LA CONSTRUCCIN [Vc]

Vc = 4.522.858,56 x 0,80 x 396 x 1,45 x Sbr
GASTOS DE LA PROMOCIN [Gp]
Gp = 20 meses x 0,65 % x 20.089.333,70 =

4.522.858,56 + 459,36 x Sbr [Vc]

2.611.613,38 [Gp]

VALOR DEL SUELO [Vs]

Vs = R x Scr = 2.475,00 /m2 x 3.645,00 m2 =

9.021.375,00 [Vs]

BENEFICIO DEL PROMOTOR [Bp]

Bp = 0,5 x Vs = 0,50 x 9.021.375,00 =

4.510.687,50 [Bp]

SUPERFICIE BAJO RASANTE

1.800,15 [Sbr]

50,00%

TOTAL
598.752,00
795.484,80

ACADEMIA UNYTEC

Prof: Diego Martin