El valor de mercado o de comparacin de ventas.

Es un sistema
para llegar al valor de inmueble, que consiste en comprar los precios de
ventas, los precios de ofertas o las rentas de otros inmuebles existentes
en el mercado, y en esta forma deducir el valor de inmueble que
tratamos de valuar.
Como este mtodo se hace con base en comparacin de inmuebles,
tambin se le llama avalu de comparacin.
Definicin de valor de mercado. Es el precio en dinero que un comprador
bien informado est dispuesto a pagar y un vendedor bien informado
est dispuesto a vender un inmueble expuesto en el mercado durante
un tiempo razonable (que en algunos casos es de unos tres meses).
Fuentes de valor. Aunque existe una regla en la valuacin que dice que
lo que debe buscarse en un inmueble es su mejor y optimo uso, en el
mtodo del valor de mercado lo mejor es encontrar los factores de valor.
Al investigar un inmueble, lo ms importante es conocer y determinar
las caractersticas del mismo, como calidad de construccin, zona, etc.,
para poderlo comparar con otro que ya se hayan vendido y que tengan
caractersticas semejantes.
Al determinar las caractersticas de un inmueble se deber considerar a
este como un todo compuesto de terreno y construccin, y no considerar
de una manera separada la construccin y el terreno.
Por, ejemplo supongamos que un lote en una zona habitacional tiene
una magnifica vista panormica, pero la construccin efectuada en el
lote no aprovecha dicha vista, por lo que en este caso prcticamente no
se podra tomar en cuenta el valor del terreno como si estuviera
desocupado.
Comparacin de la productividad. La productividad de un inmueble
tambin puede tenerse en cuenta como una base para establecer el
valor de mercado; por ejemplo, supongamos que queremos determinar
el valor de un estacionamiento y podemos comparar su valor segn las
formas siguientes:
1. Con base en la superficie en metros cuadrados
2. Segn el nmero de automviles que puedan estacionarse
3. Con base en la renta
En el mercado puede haber una tendencia definida a preferir alguna de
estas opciones de comparacin, y la productividad puede medirse
entonces en:
1. La cantidad de metros cuadrados

2. El nmero de automviles
3. La cantidad producida en pesos
Estas cantidades indican el comn denominador que se va a tomar en
cuenta al comparar las ventas, y en el caso de que las rentas producidas
se utilicen como denominador, hay que tener cuidado para no
confundirlas con el valor de rentabilidad.
Obtencin de informes. Una vez definidos los factores de vaor de
terminado tipo de inmuebles, tanto en el tipo o calidad de dichos
inmuebles como en su tamao y en caractersticas, es conveniente
formar un archivo con los precios de ventas de inmuebles similares o
parecidos, para usar estos datos obtenidos mediante investigaciones de
venta efectuadas en determinada zona, para lo cual hay que anotar los
datos en tarjetas que contengan de una manera resumida los principales
datos de cada inmueble que nos va a servir como patrn para
comparar datos de inmuebles ya vendidos con inmuebles en estudio.
Registros de ventas. Una vez obtenidos los informes de inmuebles que
se han vendido, y de los cuales se conocen sus caractersticas, es
conveniente registrar los datos en tarjetas, para su consulta posterior y
para deducir los valores de mercado de los inmuebles que vayamos a
valuar.
Las tarjetas de registro pueden tener los siguientes datos:
1. Nombre y direccin del vendedor, comprador y agentes de ventas
2. Fecha, precio y trminos de la venta
3. Ubicacin del inmueble, calle y numero
4. Superficie del terreno y descripcin del terreno
5. Descripcin de la construccin (y tipos de construccin)
6. Descripcin de las instalaciones complementarias
7. Zonificacin y restricciones
8. Productividad, impuestos y rentas
9. Tiempo que se necesit para vender el inmueble
10.
Factores especiales de acuerdo con el tipo de inmueble
estudiado
11.
Notas que indiquen el precio de venta por comparacin,
precio en que se podra vender
Otras formas de llevar un registro. Tambin se puede llevar un
registro de ventas investigadas, as como de los avalos efectuados por
el mismo valuador usando las formas de tarjetas que aparecen a
continuacin.
(IMGENES PAGINA 34)

En dichas tarjetas se puede llevar un registro en forma sinttica, tanto

de las investigaciones hechas como de los avalos efectuados, y pueden
servir tambin como referencia para localizar en un archivo los avalos
que se han efectuado, as como las ventas investigadas, en donde se
hayan anotado datos tales como los que aparecen en la lista anterior.
Ventas o ventas comparables. Se le llaman a los datos obtenidos de
inmuebles que se han vendido, o sea, cada casa habitacin, cada
departamento en condominio, cada terreno, cada local industrial
constituye para el avalu, por el enfoque de mercado, una venta. Los
valores de ventas se pueden obtener, principalmente, en los
departamentos de crdito de instituciones bancarias o con los
corredores de bienes races, as como tambin se pueden obtener datos
en los anuncios de los peridicos, aunque estos no son datos de ventas
comprobadas sino de ofertas.
En una forma ms amplia se pueden anotar en una tarjeta, o bien en
una lista en una computadora, los siguientes datos:
1.
2.
3.
4.

Nombre del vendedor

Precio en el que se hizo la operacin y trminos de pago
Fecha en la que se hizo la venta o la oferta
Descripcin del inmueble:
a. Superficie del terreno
b. Superficie de las construcciones
c. Localizacin y zonificacin
d. Renta que produca al hacerse la venta
e. Modificaciones que se le han hecho
5. Servicios pblicos con los que cuenta el inmueble
6. Bajo qu condiciones se hizo la venta:
a. Propsito de la adquisicin
b. Poder de regateo del vendedor y del comprador
c. Necesidad especial de comprar o vender
d. Relacin entre comprador y vendedor (p. ej., si fue familiar)
e. Condiciones especiales de financiamiento, en su caso
7. Nivel de precios (o ndices de costos) y condiciones econmicas al
hacerse la venta, y cambios que hayan ocurrido entre esa fecha y
la del avalu
Tambin podrn hacerse las tarjetas con otros datos que sean ms
adecuados a la zona y tipo de inmueble, de acuerdo con las necesidades
del valuador.
Banco de datos. Es necesario llevar un archivo formado por los datos
de ventas que se hayan obtenido. Estos datos debern anotarse en

tarjetas, las cuales podrn ser consultadas cuando se necesiten para

cada avalu que se vaya a efectuar.
Son necesarios, para este tipo de avalu, los datos de por lo menos tres
ventas, para poder deducir el valor del inmueble que se compara, y cada
vez que se consulte una tarjeta, para un avalu, es conveniente
agregarle las anotaciones pertinentes en el caso de que llegue a
apreciarse una tendencia en el cambio de valor de los inmuebles.
Hay que tener mucho cuidado en la interpretacin e las ventas, ya que
hay muchas diferencias entre los diversos tipos de inmuebles y los
precios que se pagan por ellos, porque, aun en inmueble iguales, los
precios pueden ser diferentes.
Las ventas se analizan comparando los precios de las ventas con los
datos existentes en el banco de datos. Un banco de datos debe
contener un estudio completo del avalu de cada inmueble, considerado
como inmueble tipo, y, y tambin los inmuebles que comnmente se
valan. Este banco de datos, sirve para estudiar el movimiento del
mercado y los cambios en el mismo. Algunas instituciones, por ejemplo,
bancarias o de venta de inmuebles, utilizan los bancos de datos para
establecer sus polticas.
Nmeros de ventas comprables. Aunque en el informe no es
necesario poner el nmero de ventas, ni el grado de precisin que se
obtuvo en las mismas, en el momento de hacer el clculo del avalu es
conveniente tomar en cuenta el mayor nmero posible de ventas que
sean compatibles en trminos comparativos y en tiempo en que se
realizaros.
Ajuste de diferencias en ventas comparables. Al comparar el
inmueble sujeto con el inmueble patrn, es necesario hacer ajustes
relativos a las diferencias que haya entre ambos inmuebles, y estos
ajustes pueden hacerse por alguno de los siguiente mtodos:
1. Ajuste global
2. Ajuste en unidad monetaria
3. Ajuste por ndice de comparacin y ajuste
Independientemente del mtodo que se use para hacer el ajuste, es
conveniente que la diferencia entre las caractersticas de los inmuebles
que se comparan entre si sean mnimas, por ejemplo, si se trata de
comparar dos casas de tipo medio habr que hacer menos ajustes si se
usa como patrn otra casa de tipo medio que una de lujo.
Ajuste global. Este es el mtodo ms comn de hacer ajustes, y refleja
el efecto neto de todas las diferencias.

Ejemplo: supongamos que el inmueble sujeto s una casa habitacin

que se est comparando con otra recientemente vendida (patrn) en
$230,000.00, los aspectos de ambos inmuebles podrn compararse, y,
con una estimacin general, podra determinarse que el inmueble
sujeto, podra venderse en $260,000.00 en este caso dichos inmuebles
se han comparado como unidad, y no se ha hecho separadamente
ninguna ajuste relativo a las diferencias individuales; sin embargo, si se
han tomado en cuenta dichas diferencias. Este mtodo es el que se
ajusta con ms probabilidad al comportamiento del mercado.
Ajuste de valor por unidad monetaria. Este es un refinamiento del
mtodo anterior, en el cual se comparan las caractersticas de ambos
inmuebles de manera unitaria, ya sea aumentando o disminuyendo el
valor de cada elemento del inmueble.
Ejemplo: (pgina 37, 38 y 39 del libro)
Mtodo de coeficiente de comparacin y ajuste. Este mtodo
consiste en que en vez de usarse unidades monetarias se usan
coeficientes, o sea, es parecido al mtodo anterior, pero en este se usan
porcentajes.
El coeficiente de comparabilidad expresa la relacin que existe, en el
mercado indicado, entre el inmueble patrn y en el inmueble sujeto. Este
coeficiente se obtiene multiplicando los cuatro factores representativos,
corriendo el punto decimal y redondeando la cifra.
Ejemplo: (pgina 39, 40 y 41 del libro)
Presentacin de datos en el avalu. Es conveniente poner en el
avalu los datos referentes a los inmuebles patrn, en su valor final,
pero sin indicar los ajustes que se hicieron para llegar al valor obtenido,
para evitar dificultades en la apreciacin de porcentajes y otros detalles.
Otras formas de llegar al valor de mercado. Se puede estimar el
valor de mercado por unidades de superficie vendible y compararse
sobre esta base con inmuebles semejantes. Por ejemplo, supongamos un
departamento en condominio de determinado tipo de construccin
(calidad mediana) ubicado en una colonia de clase media, que tiene 60
m2 construidos, y el cual se vendi en $60,000.00; entonces, podramos
suponer que otro condominio en condiciones semejantes pero con 70 m2
de construccin podra valer $70,000.00; generalmente este mismo
procedimiento se hace tambin para valuar terrenos.
Como llegar a una conclusin en el valor de mercado. En la figura
a puede apreciarse como llegar a un valor de mercado. En esta grafica
estn representadas las ventas patrn (comparables; se han utilizado

unidades apropiadas para el caso, tambin, se han hecho ajustes en

todas las diferencias conocidas, excepto en la fecha de venta. En la
primera columna se encuentran representadas las ventas de 2004 a
2001, en forma regresiva, y hay que notar que lo que interesa en el
avalu es el valor indicado a la fecha del mismo, y no el promedio de
ventas ajustadas en cierto periodo.
Para visualizar el problema se traza una lnea en los puntos que
representan las ventas ajustadas que hay en la grfica, y representan un
cambio de nivel de precios durante un tiempo transcurridos.
Finalmente para llegar a una conclusin, hay que tener en cuenta el
peso y la confiabilidad en los datos que hay en cada venta, as como la
informacin que se tenga de los cambios fundamentales que afectan al
mercado.
Forma de presentar los datos de ventas en el avalu. Debern
presentarse segn el mtodo de ajustar diferencias, y de acuerdo con la
extensin que se quiera mostrar de los detalles en el anlisis.
En el mtodo de ajustar diferencias, y de acuerdo la extensin que se
quiera mostrar de los detalles en el anlisis.
En el mtodo de ajuste en unidad monetaria, o en el de coeficiente de
comparacin, descritos anteriormente, las ventas y comparaciones se
podrn presentar en forma tabular, tal como se muestra en las tablas y
no es necesario incluir los detalles del ajuste en el avalu.
Los inmuebles patrn podrn compararse en una forma narrativa con el
inmueble sujeto, sin poner la lista de los ajustes concretos en detalle, ya
que no es conveniente mostrar dichos detalles, porque esto se presta a
discusiones que no tienen sentido.
Rango probable de error. Cada estimacin de valor de mercado es
una prediccin y, como tal, tiene elementos de incertidumbre de duda,
por lo cual puede ser difcil de medir. En el avalu es conveniente dar
una indicacin de error probable, estimando un porcentaje en mas o en
menos. El error puede partir del mayor o del menor conocimiento que se
tenga del mercado, de la interpretacin de los datos de las ventas, de si
hay pocas, ventas del tipo de inmuebles que se est valuando, de si no
hay ventas recientes, si faltan datos de comparacin o si hay una gran
variacin de precios de venta.
La importancia del valor de mercado. Una vez obtenida la
prediccin, basada en la comparacin de ventas, queda por resolver la
siguiente pregunta: Cunto peso se le deber dar a esta prediccin en

la conclusin final sobre el valor? La respuesta es un motivo de

controversia segn varios criterios sobre la valuacin.
Bajo ciertas circunstancias hay desconfianza en los avalos hechos en la
base de la comparacin de ventas, por ejemplo, cuando hay depresiones
o devaluaciones.
Hay que distinguir entre precio y valor, generalmente, se ha estimado
que el precio es la cantidad de dinero que un comprador paga por un
inmueble, y el valor es la cantidad de dinero en que puede venderse
dicho inmueble; se llega a la cuestin de que si los valuadores predicen
el precio en que se vendern los inmuebles o prescriben el valor en que
debern venderse.
Se ha estimado que para hacer un avaluo correctamente este deera
hacerse por medio de los tres mtodos o enfoques siguientes:
1. Valor de mercado
2. Valor de capitalizacin
3. Valor de costo
Al principio se le daba un pesos igual al valor obtenido por cada uno de
esos mtodos, despus, apareci el concepto correlacin, en el que se
considera que el peso dado a cada enfoque depende del objeto de
avalu y de los datos disponibles. En algunos criterios se establece que
siempre se debern utilizar esos tres enfoques, en otros no. En lo que se
refiere a las ciudades en crecimiento se ha opinado que se debe dar
mayor peso al valor de mercado, tambin, existe el criterio de que debe
hacerse un uso ms intensivo del valor de mercado pues este es la parte
ms importante del avalu.
Valor de mercado. Puede definirse como el precio en el que un
inmueble deber venderse en el mercado (en un mercado
supuestamente idealizado) de compradores y vendedores bien
informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar ventas
(inmuebles patrn), para propsitos de comparacin, que muestren un
estndar ideal ms que el real, tal como resultara si se consideran todas
las ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.
El valor de mercado, tambin, se define como el precio ms probable en
el que un inmueble podra venderse y, entonces, el avalu hecho por el
mtodo de valor de mercado seria como una investigacin emprica y
estadstica, ms que un anlisis econmico y prescriptivo.
Se reconoce que el valor de mercado no es el nico mtodo con el que
se cuenta en la valuacin, pero tambin se argumenta que cuando se

hace el avalu por medio de otro mtodos no se consideran valor de

mercado.
Se opina que deber considerarse que la comparacin de ventas
constituye la mxima evidencia de valor de mercado.
Eleccin del concepto de valor. Existen opiniones controvertidas con
respecto a lo que significa valor y el lugar que el valor de mercado debe
tener en el avalu. En el avalu puede aceptarse ms de un concepto de
valor. En la teora y en la prctica existe el problema sobre quien deber
decidir en cual concepto de valor deber basarse el valu.
En el avalu siempre debern tenderse las necesidades del solicitante
del avalu, pero muchas veces, no sabe qu tipo de avalu necesita el
propio solicitante; entonces, es necesario aclarar si lo que quiere saber
es en qu precio podr vender su inmueble, o si quiere conocer algn
otro concepto de valor.
En la prctica valuatoria continuamente se requiere establecer el
propsito del avalu, lo cual puede definir el problema que se quiere
resolver, pero es nicamente un factor a considerar.
Avalos predictivos y consultativos. Hay dos clases de avalos:
1. Predictivos del valor de mercado.
2. Otra clase de avalos que se pueden nombrar como consultativos.
Los avalos consultativos tambin pueden clasificarse en varios tipos. En
ambos casos, el avalu prescribe el valor, o sea, lo que un comprador
bien informado d por justificado pagar por un inmueble. En muchas
ocasiones esto se considera como haber cumplido con indicar el valor
prescrito en el avalu, pero, en ocasiones, se necesita un avalu ms
detallado y estudiado para tomar una decisin de si es o no es
conveniente pagar determinada cantidad de dinero por un inmueble
determinado.
En los avalos de prediccin solo se deber tener en cuenta lo que es, y
no lo que debera ser; se predice el precio ms probable de renta, no el
valor justificado de venta, se predecir el mejor y optimo uso de un
inmueble y, tambin, se podr predecir la renta, bajo una administracin
tpica, ms que bajo una administracin ptima.
En los avalos predictivos se usan, generalmente, tres mtodos:
1. Comparacin de ventas
2. Capitalizacin de ingresos
3. Costo de sustitucin

El mtodo de comparacin de ventas es el ms relevante, pero obliga a

efectuar los otros dos mtodos si la evidencia de ventas es deficiente.
Criterio practico sobre el valor de mercado. Desde un punto de
vista prctico, se puede decir que un procedimiento o una teora no
puede probar en la prctica, no es conveniente usarla, por ejemplo, se
necesita un avalu para saber hipotecar o no una bodega; adems, el
solicitante del avalu quiere saber en cuanto podr vender en el
mercado, entonces, queda establecido que tipo de avalu se requiere,
definiendo as tambin el problema, o sea, encontrar el precio probable
de venta y, de este modo, el mtodo ms conveniente, sera el del valor
de mercado.
Valuacin de la calidad de las viviendas. En primer lugar, hay que
tener en cuenta, una consideracin fundamental que afecta al
rendimiento de toda clase de vivienda.
El valor permanente de una vivienda es su calidad, entendiendo por tal
no solo la de los materiales, si no su grado de adaptacin a las
necesidades que son propias y que comprende estos aspectos a
considerar:
1. Servicio que presta la casa
2. Tiempo durante el cual podr prestarlo
Toda valuacin que no se base en este punto de vista es una valuacin
falsa, que puede depender de la especulacin de un acceso
circunstancial de demandas, de causas particulares de unos inquilinos o
de un grupo de ellos, y que en ningn caso puede dar al propietario una
garanta duradera.
Valuacin de viviendas por el sistema de efectos. Este
procedimiento permite establecer test comparativos para distintas
soluciones en el proyecto de la planta de un edificio. Los test efectos son
cocientes cuyo valor se sita en una escala, en la cual cada solucin
particular tiene a un lado los mejores y a otro lado los peores efectos.
Unidades del sistema de efectos. (Pgina 47 del libro)
Valuacin por el sistema de puntos. (Pgina 47, 48 y 49 del libro)