PARECER

Trata-se o expediente de uma consulta indagando sobre imvel

encravado.

PAULO WANI PEREIRA DE FREITAS possui um terreno situado Rua

Santa Brbara, com a rea de 184,00 metros quadrados.

De acordo com a escritura do imvel em anexo, este faz as seguintes

confrontaes: 5.75 metros de frente para a Rua Santa Barbara; 5,75
metros nos fundos em divisas com Wanderly Pereira de Freitas; 32,00
metros de ambos os lados, confrontando de um lado com Neusa
Ferreira Pereira e do outro lado com Augusto Rosa e outros.

Ocorre que atualmente o imvel encontra-se encravado. Suas divisas

encontram-se bloqueadas por outras construes e no h acesso a
nenhuma via pblica. No h passagem de acesso frontal. O nico
ponto de acesso seria por uma passagem pertencente ao terreno
vizinho, propriedade do Ministrio do Exrcito.

Pretende-se que tal imvel seja viabilizado com a aquisio ou

obteno de passagem para que o imvel cumpra sua funo social.

Fundamentao

De acordo com Lenine Nequete, na obra Da Passagem Forada, para

haver encravamento necessrio: a) que o prdio no tenha sada
para a via pblica, nem possa buscar-se uma, ou, podendo, somente
a
conseguiria
mediante
excessiva
despesa
ou
trabalhos
desmesurados; b) ou que a sada de que disponha seja insuficiente e
no se possa adapt-la ou ampli-la ou porque isso impossvel, ou

porque
os
reparos
desproporcionados.

requereriam

gastos

ou

trabalhos

O ministro Ari Pargendler, atualmente membro da Primeira Turma do

STJ, deu o conceito jurdico de imvel encravado. Encravado
o imvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo
proprietrio despesas excessivas para que cumpra a funo social
sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso ser
indenizado pela s limitao do domnio.

Institui o Cdigo Civil:

Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via
pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de
indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se
necessrio.

Desta forma, podemos dizer que o caso em tela est caracterizado

em imvel encravado.
Como meio de desencravar o imvel, temos duas opes:

a) Passagem Forada
Conceituando, nas palavras de Roberto de Ruggiero, a passagem
forada, ou obrigatria, uma das mais fortes limitaes derivadas
de vizinhana (2005, p. 497) sendo que obriga o proprietrio a
deixar o vizinho, que tem seu prdio encravado, passar pela sua
propriedade.

Funda-se o direito passagem forada na solidariedade a qual deve

presidir as relaes de vizinhana e a necessidade econmica de se
aproveitar devidamente o prdio encravado. O interesse social exige
que se estabelea passagem para que o imvel no se torne
improdutivo. (MONTEIRO, 2003, p. 141)

A finalidade da passagem forada cumprir o artigo 1.285, que d o

direito ao proprietrio do imvel cravado de forar, atravs de
pagamento de indenizao, um acesso via pblica.

b) Servido de passagem
Define-se a servido como direito real sobre imvel sobre o qual se
impe um nus a determinado prdio em favor de outros. O direito
real uma vez que segue o imvel, aderindo coisa, e toda vez que
mudar o proprietrio do prdio serviente, haver substituio do
sujeito passivo.
Nas palavras de Arnold Wald, a servido , pois, conceituada como
direito acessrio do direito de propriedade, inseparvel deste, e
perptuo, cuja funo econmica importa corrigir desigualdades
existentes entre prdios. (2002, p. 199)
Pode-se dizer que a finalidade da servido a de aumentar a
utilidade do prdio dominante, e isto implicar consequentemente em
restries ao prdio serviente.
A natureza jurdica da servido a de um direito real (CC, art. 1.225,
III) de gozo ou fruio sobre imvel alheio, de carter acessrio,
perptuo, indivisvel e inalienvel. (DINIZ, Curso de direito civil
brasileiro, 2002, p. 355)
Desta forma, h duas possibilidades de desencravar o imvel.
Se por passagem forada, haver a oferta de aquisio de pequena
parte do terreno, precisamente 14,37 metros quadrados, para que o
solicitante possa utilizar sua propriedade.
Se por servido de passagem, h que se solicitar a passagem junto ao
Ministrio do Exrcito, para que eles permitam a liberao deste
pedao do terreno para o usufruto do solicitante.

Da licitao
No caso em tela o polo passivo da ao dever ser o Exrcito
Brasileiro, mais precisamente o Comando Militar do Leste da
4 Regio.

Qualquer pretenso de compra e venda de propriedades

pblicas devem ser feitas atravs de licitao, de acordo com
a lei 8.666/93.
Desta forma, se a passagem forada for o melhor caminho para a
resoluo do problema, haver abertura de licitao para a compra
deste espao do terreno.
Concluso

Pelo exposto, fica clara a existncia a configurao da existncia do

imvel encravado e do direito de desencravar o bem particular para
que este cumpra sua funo social, havendo dois meios de extinguir o
problema.

o parecer.

Pouso Alegre, 17 de maro de 2014.