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ISBN 978-85-8084-501-3

Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage

ADMINISTRAO DE
LOCAO E CONDOMNIOS

graduao
NEGCIOS IMOBILIRIOS

MARING-pr
2012

Reitor: Wilson de Matos Silva


Vice-Reitor: Wilson de Matos Silva Filho
Pr-Reitor de Administrao: Wilson de Matos Silva Filho
Pr-Reitor de EAD: Willian Victor Kendrick de Matos Silva
Presidente da Mantenedora: Cludio Ferdinandi

NEAD - Ncleo de Educao a Distncia


Diretor Comercial, de Expanso e Novos Negcios: Marcos Gois
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Fernando Rokubuiti e Thayla Daiany Guimares Cripaldi
Superviso de Materiais: Ndila de Almeida Toledo
Reviso Textual e Normas: Cristiane de Oliveira Alves, Jaquelina Kutsunugi, e Maria Fernanda Canova Vasconcelos

Ficha catalogrfica elaborada pela Biblioteca Central - UniCesumar




CENTRO UNIVERSITRIO DE MARING. Ncleo de Educao

a Distncia:

C397 Administrao de locao e condomnios / Paulo Jorge Del-

cio Caravageo. Maring - PR, 2012.
286 p.

Graduao em Negcios Imobilirios - EaD.




1. Administrao de imveis. 2. Locao imobiliria. I.Ttulo.
CDD - 22 ed. 333.33

ISBN 978-85-8084-501-3 CIP - NBR 12899 - AACR/2

As imagens utilizadas neste livro foram obtidas a partir dos sites PHOTOS.COM e SHUTTERSTOCK.COM.

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ADMINISTRAO DE
LOCAO E CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage

APRESENTAO DO REITOR

Viver e trabalhar em uma sociedade global um grande desafio para todos os cidados.
A busca por tecnologia, informao, conhecimento de qualidade, novas habilidades para
liderana e soluo de problemas com eficincia tornou-se uma questo de sobrevivncia no
mundo do trabalho.
Cada um de ns tem uma grande responsabilidade: as escolhas que fizermos por ns e pelos
nossos far grande diferena no futuro.
Com essa viso, o Centro Universitrio Cesumar assume o compromisso de democratizar o
conhecimento por meio de alta tecnologia e contribuir para o futuro dos brasileiros.
No cumprimento de sua misso promover a educao de qualidade nas diferentes reas
do conhecimento, formando profissionais cidados que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidria , o Centro Universitrio Cesumar busca a integrao
do ensino-pesquisa-extenso com as demandas institucionais e sociais; a realizao de uma
prtica acadmica que contribua para o desenvolvimento da conscincia social e poltica e,
por fim, a democratizao do conhecimento acadmico com a articulao e a integrao com
a sociedade.
Diante disso, o Centro Universitrio Cesumar almeja reconhecimento como uma instituio
universitria de referncia regional e nacional pela qualidade e compromisso do corpo docente; aquisio de competncias institucionais para o desenvolvimento de linhas de pesquisa; consolidao da extenso universitria; qualidade da oferta dos ensinos presencial e a
distncia; bem-estar e satisfao da comunidade interna; qualidade da gesto acadmica e
administrativa; compromisso social de incluso; processos de cooperao e parceria com o
mundo do trabalho, como tambm pelo compromisso e relacionamento permanente com os
egressos, incentivando a educao continuada.
Professor Wilson de Matos Silva
Reitor
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Seja bem-vindo(a), caro(a) acadmico(a)! Voc est iniciando um processo de transformao,


pois quando investimos em nossa formao, seja ela pessoal ou profissional, nos transformamos
e, consequentemente, transformamos tambm a sociedade na qual estamos inseridos. De
que forma o fazemos? Criando oportunidades e/ou estabelecendo mudanas capazes de
alcanar um nvel de desenvolvimento compatvel com os desafios que surgem no mundo
contemporneo.
O Centro Universitrio Cesumar, mediante o Ncleo de Educao a Distncia,
o(a) acompanhar durante todo este processo, pois conforme Freire (1996):
Os homens se educam juntos, na transformao do mundo.
Os materiais produzidos oferecem linguagem dialgica e encontram-se integrados
proposta pedaggica, contribuindo no processo educacional, complementando sua formao
profissional, desenvolvendo competncias e habilidades, e aplicando conceitos tericos em
situao de realidade, de maneira a inseri-lo(a) no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiais
tm como principal objetivo provocar uma aproximao entre voc e o contedo, desta forma,
possibilita o desenvolvimento da autonomia em busca dos conhecimentos necessrios para a
sua formao pessoal e profissional.
Portanto, nossa distncia nesse processo de crescimento e construo do conhecimento
deve ser apenas geogrfica. Utilize os diversos recursos pedaggicos que o Centro
Universitrio Cesumar lhe possibilita. Ou seja, acesse regularmente o AVA Ambiente Virtual
de Aprendizagem, interaja nos fruns e enquetes, assista s aulas ao vivo e participe das
discusses. Alm disso, lembre-se de que existe uma equipe de professores e tutores que se
encontra disponvel para sanar suas dvidas e auxili-lo(a) em seu processo de aprendizagem,
possibilitando-lhe trilhar com tranquilidade e segurana sua trajetria acadmica.
Ento, vamos l! Desejo bons e proveitosos estudos!
Professora Ktia Solange Coelho
Coordenadora de Graduao do NEAD - UniCesumar

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

APRESENTAO
Livro: ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Prezado(a) acadmico(a),
com muito orgulho que apresento a voc o livro que far parte da disciplina de Administrao de
Imveis, de Locao e de Condomnios. Sou o professor Paulo Jorge Delcio Caravage e elaborei-o
com muito afeto e responsabilidade para que voc, caro(a) acadmico(a), tenha um vasto conhecimento
sobre como se proceder em uma administrao de imveis, de locao imobiliria e de condomnios.
Trabalho h vrios anos dando consultoria e assessoria a diversas empresas do ramo imobilirio
que trabalham com administrao de locao e tambm na administrao condominial.
Meu objetivo ao elaborar este livro no foi simplesmente de ofertar dados e sugestes, e sim,
procurei agregar em um s livro o contedo programtico que lhe dar condies de refletir,
analisar e pr em prtica no dia a dia de trabalho como Gestor de Negcios Imobilirios. Para
tanto, ser necessrio tambm, muita dedicao de sua parte para que voc obtenha sucesso
utilizando este material didtico e prtico. Ao efetuar a leitura dos textos, procure identificar se
os mesmos condizem com a prtica usual, para tanto faa anotaes, responda as atividades
de autoestudo, anote suas dvidas, veja as indicaes de leitura e realize novas pesquisas
sobre os assuntos tratados, pois com certeza no ser possvel esgot-los em apenas um livro.
uma honra, um grande privilgio e muita responsabilidade da minha parte questionar e
elaborar determinados temas que dizem respeito administrao de locao e condomnios,
nesta sua fase de formao acadmica, caro(a) aluno(a).
Sabemos dos grandes desafios e oportunidades que o mercado imobilirio oferece,
principalmente no segmento de administrao, tanto de locao como condominial, onde
existe um grande nmero de profissionais (Corretores de Imveis) e empresas especializadas
(Administradoras de Imveis e de Condomnios), mas de extrema importncia que esses
profissionais e empresas tenham conhecimentos adquiridos ao longo de suas vidas.
No podemos esquecer que de suma importncia os conhecimentos adquiridos em cursos
especficos da rea imobiliria e condominial, para tanto, estamos aqui oferecendo para voc,
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caro(a) acadmico(a), contedo programtico especfico para voc se aprofundar cada vez
mais sobre os temas abordados nas aulas.
Tenha a absoluta certeza de que o mercado escolhe os melhores. Somente os profissionais
com qualificao comprovada que sobressairo e permanecero no mercado.
O Gestor de Negcios Imobilirios (GNI) desenvolve uma atividade de suma importncia no
mercado imobilirio onde abrange as reas de: venda e compra de imveis, administrao de
imveis, locao de imveis e administrao condominial.
Voc no concorda que empolgante saber que uma profisso pode abranger diversos
segmentos da mesma rea e ainda lhe d a prerrogativa de tomadas de decises? Pois voc,
como gestor, um diferencial no mercado, as pessoas comeam a perceber o real valor de
um gestor na hora de escolher um profissional para dar-lhe a administrao de seu imvel, ou
mesmo um sndico, quando decidir em lhe dar o seu condomnio para voc administrar.
Ento, no transcorrer de nossas cinco unidades, voc dever prestar bem ateno aos
conceitos abordados. No se trata de mais uma disciplina, mas sim de conhecimentos que
voc ir adquirir e aplicar para seus clientes, colegas de profisso, enfim, voc ser um
profissional diferenciado dos demais.
Vamos rapidamente transcorrer os temas que iremos abordar e discutir juntos ao longo deste livro.
A Unidade I ir proporcionar conhecimentos sobre a Administrao de Imveis. O tema
importantssimo, pois iremos caracterizar o que realmente ser um administrador de imveis,
com as suas atribuies e atitudes quanto ao mercado imobilirio. De que forma atuar com
responsabilidade, clareza e com um vasto conhecimento profissional. muito bom para voc,
acadmico(a), saber que neste livro voc ter todas estas informaes. Ser conhecedor destas
informaes muito ir contribuir para o seu atendimento a seus clientes e para voc mesmo.
Na Unidade II vamos nos aprofundar nos conceitos da Administrao de Locao. Aqui ser
abordado exclusivamente sobre os temas referentes locao imobiliria e no agregando a ela
a Administrao de Imveis. Pouca gente sabe que existe uma distino entre Administrao
de Imveis e Administrao de locao. Voc sabia desta diferena? O importante mesmo
voc saber que existem dois tipos de modalidade de administrao, mas que muito usual
e comum utilizar somente a denominao Administrao de Imveis, que em muitos casos
realmente Administrao de Locao.

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evidente que com o passar do tempo em que voc est assistindo outras disciplinas do
curso, j deu para perceber que voc deve estar atento a todas as informaes recebidas,
para quebrar alguns costumes, usualidades e paradigmas equivocados quanto ao ramo
imobilirio.
As informaes que voc tinha antes de ingressar no curso de negcios imobilirios, muitas
delas no esto valendo mais nada para voc, pois as mesmas no tinham fundamento tcnico
e nem legal. Eu sempre digo que existem aqueles que acham que sabem tudo e na realidade
no sabem nada, aqueles que nada sabem e no querem aprender, aqueles que sabem tudo
e no ensinam a ningum, aqueles que no sabem nada e querem aprender e aqueles que
sabem tudo e so desejosos de ensinar. Em qual grupo voc acha que est? E em qual grupo
voc acha que ns estamos?
Tenho a absoluta certeza que voc estar lendo este livro, ento gostaria de fazer algumas
indagaes, caro(a) acadmico(a):
1. Voc est desejoso de adquirir conhecimentos?
2. Voc est convicto que poder tirar inmeros conhecimentos a partir da leitura deste livro?
3. Voc acredita que aps a leitura deste livro ter capacidade de transmitir os conhecimentos
aqui adquiridos?
Procure de todas as formas responder a estas questes, em todo o momento, do incio ao fim
da leitura deste livro.
Na Unidade III voc ir se deparar com todos os procedimentos referentes Administrao
de Condomnios. Mas por que estudar este tema? No usual que uma empresa imobiliria
efetue este tipo de atividade e no h tambm uma exigncia legal para ser administrador de
condomnios, como para ser administrador de locaes, por exemplo, que h a necessidade
de ser um profissional habilitado perante o rgo regulamentador, que no caso o CRECI:
Conselho Regional de Corretores de Imveis. Mas acreditamos que o profissional mais
habilitado para realizar esta funo o Gestor de Negcios Imobilirios em nvel superior,
pois ele est muito habituado com diversas situaes que envolvem e esto associados s
outras duas administraes: a de imveis e a de locaes, em que, como j dissemos, h a
necessidade de um profissional habilitado.
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Nas Unidades IV e V voc ir se deparar com uma grande quantidade de modelos de


documentao que se utiliza no dia a dia, tanto das administradoras de imveis, de locao,
como as de condomnio.

O profissional habilitado que administra imveis e locaes certamente estar apto a


administrar condomnios, em contrapartida, o profissional que s tem a formao, que pode
ser tcnica ou por experincia (na prtica) de administrar condomnios, no tem as mesmas
prerrogativas para administrar imveis e locaes.
Quando voc oferece determinados servios a algum, voc deve ser profundo conhecedor do
que voc est ofertando, no existem alternativas, ou sabedor ou no sobre a sua atividade
profissional.

Bem, aps esta breve explanao do que vamos expor neste trabalho didtico, espero que eu
tenha aguado em voc, acadmico(a), o desejo do conhecimento. Vamos compartilhar esta
experincia!
Excelentes estudos e grandes aprendizados! Conte conosco, presencialmente ou virtualmente,
no transcorrer deste estudo.
Abraos,
Prof. Paulo Caravage

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Sumrio
UNIDADE I
ADMINISTRAO DE IMVEIS
A INTERMEDIAO NAS TRANSAES IMOBILIRIAS ....................................................18
DEFINIO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS...................................................................20
OUTORGA OU TRANSFERNCIA DE PODERES.................................................................25
CLUSULAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS...............29
PRESTAO DE CONTAS NA ADMINISTRAO DE IMVEIS...........................................33
O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PERANTE A ADMINISTRAO DE IMVEIS.36
UNIDADE II
ADMINISTRAO DE LOCAES
LOCAO IMOBILIRIA.........................................................................................................46
DIREITOS E DEVERES LOCADOR E LOCATRIO................................................................57
PRAZOS CONTRATUAIS DE CONTRATOS RESIDENCIAIS................................................65
LOCAO COM HIPOTECA....................................................................................................71
CONTRATO DE ADMINISTRAO DE LOCAES E SUA RESCISO...............................73
MUDANAS E ATUALIZAES NA LEI DE INQUILINATO...................................................82
UNIDADE III
ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS
DO CONDOMNIO.................................................................................................................104

DA CONVENO.................................................................................................................. 110
PARTES COMUNS E PRIVATIVAS....................................................................................... 116
MODO DE USAR AS COISAS COMUNS DO CONDOMNIO..............................................121
ENCARGOS...........................................................................................................................122
O SNDICO E SUAS ATRIBUIES.....................................................................................127
CONSELHO CONSULTIVO...................................................................................................134
DO FUNDO DE RESERVA....................................................................................................138
QURUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAO.......................................................140
DESPESAS DE CONDOMNIO: COBRANA.......................................................................144
DIREITOS E RELAES DE PROPRIEDADE ENTRE CONDMINOS..............................147
OUTRAS CLUSULAS CONVENCIONAIS NO CONDOMNIO...........................................148
DO SEGURO CONTRA SINISTROS.....................................................................................149
DA DESAPROPRIAO........................................................................................................155
DA ASSEMBLEIA GERAL.....................................................................................................158
REGRAS DE BOA VIZINHANA GENERALIDADES........................................................168
IMPLANTAO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO...............................................178
CONCLUSO FINAL..............................................................................................................188
UNIDADE IV
DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO IMOBILIRIA
AUTORIZAO PARA LOCAO DE IMVEL....................................................................197
CADASTRO PARA LOCAO DE IMVEIS.........................................................................198

CARTA DE AVISO PARA INQUILINO E FIADOR.................................................................199


CARTA DE FIANA...............................................................................................................200
CLUSULA DEL CREDERE PARA CONTRATO DE ADMINISTRAO..........................201
CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEL..................................................................201
CLUSULA DE SEGURO FIANA NO CONTRATO DE LOCAO....................................204
CLUSULA DE CAUO NO CONTRATO DE LOCAO..................................................205
CLUSULA DE GARANTIA DE CAUO COM BEM MVEL NO CONTRATO DE
LOCAO..............................................................................................................................205
DECLARAO DE TERMO DE VISTORIA...........................................................................206
DENNCIA BILATERAL POR MTUO ACORDO (ART. 9, I - LEI N 8245/91)...................207
DISTRATO PARTICULAR DE LOCAO.............................................................................208
UNIDADE V
DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO CONDOMINIAL
ACIONAR CONDMINOS EM ATRASO E CONDMINOS POR CONSTRUO ILEGAL......
...............................................................................................................................................231
ADVERTNCIA A CONDMINO...........................................................................................231
APROVAO DE BASE DE ARRECADAO DA RECEITA ORDINRIA...........................233
APROVAO DE CONTAS E ELEIO DO CONSELHO CONSULTIVO............................233
APROVAO DE CONTAS, PREVISO DE DESPESAS ....................................................234
APROVAO DE CONTAS, PREVISO ORAMENTRIA.................................................235
ATA DE ASSEMBLEIA DE CONSTITUIO DE CONDOMNIO..........................................236

AUTORIZAO DE MUDANA............................................................................................240
BALANCETE MENSAL.......................................................................................................... 241
CARTA DE COBRANA DE DBITO....................................................................................243
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS DE ADMINISTRAO DE CONDOMNIO.244
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA ADMINISTRAO DE EDIFCIOS EM
CONDOMNIO........................................................................................................................250
CONVENO DE CONDOMNIO.........................................................................................259
DECLARAO DE QUITAO CONDOMINIAL...................................................................267
ELEIO DO SNDICO E FIXAO DE SUA REMUNERAO..........................................269
ESCRITURA DE INCORPORAO E CONDOMNIO..........................................................270
PARECER DO CONSELHO...................................................................................................272
PROCURAO COMPLETA:................................................................................................273
PROCURAO SIMPLIFICADA............................................................................................274
REGIMENTO INTERNO......................................................................................................... 274

CONCLUSO.........................................................................................................................284
REFERNCIAS......................................................................................................................285

UNIDADE I

ADMINISTRAO DE IMVEIS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Aprender os procedimentos bsicos e tcnicos de uma administrao de imveis.
Entender as caractersticas, semelhanas e diferenas entre a administrao de
locaes.
Compreender as responsabilidades e as obrigaes que geram uma administrao
de imveis.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
A intermediao nas transaes imobilirias
O cliente
Administrao
Definio de administrao de imveis
Contrato de administrao de imveis
Partes no contrato de administrao de imveis
Obrigaes do proprietrio
Obrigaes do administrador
Outorga ou transferncia de poderes
Extino do mandato
Procurao
Poderes da procurao

Tipos de procurao
Fins ou finalidades da procurao
Substabelecimento da procurao
Clusulas essenciais no contrato de administrao de imveis
Termo de vistoria
Relatrio anual
Dimob: declarao de informao sobre atividades imobilirias
Prestao de contas na administrao de imveis
O cdigo de defesa do consumidor perante a administrao de imveis

INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc estudar um tema muito importante que se relaciona com
a prtica da administrao de imveis. Nela, demonstraremos a importncia desta atividade no
segmento imobilirio e suas atribuies, direitos e deveres tanto do administrador quanto dos
proprietrios, as responsabilidades de se efetuar um compromisso de administrao de bens de
terceiros e a necessidade de conhecer a importncia de uma procurao, sem cometer equvocos,
erro ou dolo a qualquer das partes envolvidas no processo de administrao de imveis.
A administrao de imveis tem a incumbncia de gerir negcios com imveis de terceiros
com a maior responsabilidade e fazer uma gesto deste bem de forma que gere uma boa
lucratividade ao proprietrio e que se faa uma boa manuteno do mesmo, cuidando para que
no haja estragos. Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem
expressar as suas vontades em contrato especfico de administrao de imveis onde dever
manifestar todas as atribuies que o contrato reger e mais a outorga de uma procurao ao
administrador de imveis com poderes especficos.
Muitas pessoas no sabem distinguir entre administrao de imveis e administrao de
locaes, ou ainda pensam que d para fazer uma em detrimento da outra. Elas so especficas
e ns iremos abord-las distintamente e nesta unidade, caro(a) aluno(a), voc ir se familiarizar
e aprender especificamente como se proceder para efetuar uma boa administrao de imveis.
importante destacar que nos prximos mdulos iremos transcorrer sobre a administrao
de locaes que especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis. A
maioria das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas
realmente a fazem de forma correta, na maioria est ofertando administrao de locaes com
a nomenclatura de administrao de imveis.
Para tanto, convido voc, aluno(a) desta disciplina, a aprender as principais caractersticas
de uma boa administrao, iremos tambm entender de que forma se proceder perante s
situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de imveis.
O mercado atual imobilirio est se caracterizando em empresas cada vez mais capacitadas
no que se refere administrao de imveis, e para tanto est necessitando de profissionais
habilitados para gerirem este segmento. Em consequncia, necessrio ter conhecimentos
mais amplos e aprofundados para atender tal demanda.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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Assim, o profissional da rea imobiliria deixar de ser apenas aquele que s intermedia
negcios imobilirios, passando a ser um gestor de negcios imobilirios onde est inserido o
segmento de administrao de imveis.
Nesse contexto, iremos estudar todo o processo de administrao de imveis desde o seu
incio, com a angariao do imvel, passando pelo processo de vistoria, elaborao do
contrato de administrao de imveis, sistema de administrao e o trmino do contrato de
administrao de imveis, adquirindo um conhecimento prvio do que ir ocorrer na prtica do
mercado de administrao, com os seus riscos e lucratividades.
Esses conhecimentos lhe ajudaro em muito, no s a ser um excelente gestor de negcios
imobilirios na rea de administrao de imveis, mas tambm ser um profissional competente,
capacitado e tico, pois possuir um diferencial uma grande referncia no mercado.

A INTERMEDIAO NAS TRANSAES IMOBILIRIAS


Tem por objetivo proporcionar a aproximao entre o proprietrio do imvel e aquele que
deseja adquiri-lo ou loc-lo.
O Corretor de Imveis e o Gestor de Negcios Imobilirios o agente intermediador.
A intermediao pode ser realizada mediante a: Compra, Venda, Permuta, Locao ou Cesso.

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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

O CLIENTE

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Pode ser cliente comprador:


No contrato de compra e venda aquele que recebe a coisa (Imvel), mediante o pagamento
de seu preo.
Pode ser comprador todo aquele que tiver capacidade para contratar.
At 16 anos considerado absolutamente incapaz, pode comprar representado pelo pai.
De 17 anos considerado relativamente incapaz, pode comprar assistido pelo pai.
Os emancipados podem comprar livremente.
Pode ser cliente locatrio:
No contrato de locao aquele que recebe autorizao para o uso do imvel, mediante o
pagamento durante o perodo contratual.
Pode ser cliente proprietrio (Vendedor ou Locador):
Aquele que tem o legtimo direito de usar, gozar e dispor do bem, e de reav-lo do poder de
quem quer que injustamente o possua ou indevidamente o usufrua.
O Cliente o elemento que potencialmente ir vender, comprar ou alugar um imvel, fechando a
corrente que tem como outros elos o imvel e o corretor de imveis ou gestor de negcios imobilirios.
de suma importncia para o corretor de imveis, para o gestor de negcios imobilirios ou
para a empresa imobiliria, um cadastro de clientes.
O Cliente pode ser vendedor, comprador, locador ou locatrio.
O Cliente pode tomar a iniciativa de procurar o negcio, estando este cliente predisposto
transao, diferencialmente daquele que deve ser mais incentivado realizao do negcio.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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Define-se como cliente aquela pessoa interessada em realizar uma transao comercial, sendo
identificado como: cliente-vendedor, cliente-comprador, cliente-locador, cliente-locatrio.

DEFINIO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS


gerir interesses ou negcios, segundo a lei, a moral e a finalidade dos bens entregues
guarda e conservao alheias.
No ramo imobilirio caracteriza-se pela transferncia de poderes do proprietrio a um
terceiro por procurao (mandato) para que este pratique, mediante remunerao, atos de
administrao do bem sob sua responsabilidade, tais como:
a) Conservao do bem.
b) Recebimento de taxas, aluguis, condomnio etc.
c) Pagamentos de impostos, taxas, luz, gua, condomnio etc.
d) Regularizao da situao do bem.
e) Locao do bem.
f) Confeco de contratos.
g) Emisso de recibos.
h) Prestao de contas etc.
A Administrao de imveis no privativa dos corretores imobilirios, pois pode administrar
quem tenha capacidade jurdica para receber procurao, isto , todas as pessoas, fsicas ou
no, capacitadas, que possam receber mandato.
Contudo, o exerccio desta atividade com habitualidade e de forma remunerada atribuio
de Corretores de Imveis ou Gestores de Negcios Imobilirios devidamente inscritos no
Conselho Regional de Corretores de Imveis de sua jurisdio, nos termos do art. 3 da Lei n
6.530 de 12 de maio de 1978 e do art. 2 do Decreto n 81.871 de 29 de junho de 1978.

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ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS

o documento pelo qual o proprietrio de um imvel, ou pessoa com qualificao para tanto,
contrata os servios de um intermedirio (corretor, gestor ou empresa) para que este pratique
atos de administrao do imvel dentro das estipulaes constantes do acordo.
PARTES NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS
Normalmente, o contratante o proprietrio ou pessoa que detm autorizao legal ou
convencional para, em nome do primeiro, celebrar contrato (o inventariante, sndico, pais em
caso de menores, mandatrios, tutores e curadores etc.).
OBRIGAES DO PROPRIETRIO
Dentre as vrias obrigaes do proprietrio ou mandante, podemos citar:
a) Pagar ao administrador a remunerao ajustada pelos servios de gerncia prestados.
b) Ressarcir ao Administrador as despesas que este teve de efetuar no desempenho de suas
funes, salvo culpa do administrador.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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c) Ressarcir as perdas sofridas pelo administrador durante a execuo do contrato, desde que
no tenham sido resultantes de culpa ou excesso de poderes do administrador.
d) No praticar atos que possam interferir na gesto do administrador.
e) Cumprir todas as obrigaes assumidas pelo administrador, desde que dentro dos poderes
que lhe foram outorgados.
DIREITOS DO PROPRIETRIO
A lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor da propriedade, esses elementos
so constitutivos da propriedade.
H ainda o direito que tem o proprietrio de reaver bens do poder de quem injustamente os possua.
DIREITO DE USAR: morar no imvel, servir-se dele para outros fins, utiliz-lo como bem pretender.
DIREITO DE GOZAR: locar, arrendar, ceder, tirar-lhe frutos e rendimentos, dar o imvel em
comodato.
DIREITO DE DISPOR: vender, doar, transformar, alienar etc.
RESTRIES AO DIREITO DO PROPRIETRIO: o direito do Poder Pblico de desapropriar
por necessidade ou utilidade pblica ou por interesse social.
Legislaes municipais sobre o uso do solo, zoneamento, regulamentao quanto construo,
dimenses dos lotes, servides prediais assegurando a boa vizinhana.
Terrenos de marinha e faixa de fronteira.
A desvinculao da propriedade do subsolo, das jazidas etc.
Restries aos direitos de vizinhana em face da coexistncia social.

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ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

VIOLAO DOS DIREITOS DO PROPRIETRIO: o proprietrio que tiver seu direito


violado ou ameaado tem todos os meios de defesa para garantir que a sua posse seja
restabelecida.
Os casos mais comuns ocorrem quando um imvel ou terreno invadido, o locatrio resiste
em retirar-se do imvel, os limites do espao demarcado de um terreno so violados ou ainda
nas aes de desapropriao dentre outros.
O possuidor tem direito a manter-se na posse em caso de turbao, restitudo no de esbulho,
e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
Turbao significa qualquer ato ilcito (contrrio lei) que impede ou cria um obstculo ao livre
exerccio da posse. Nesse caso, o rompimento de cercas, o trnsito de pessoas ou veculos de
forma irregular na rea que pertence ao proprietrio ou possuidor.
Esbulho o ato pelo qual o possuidor se v privado da posse, pode ser de forma violenta ou
clandestina.
O estranho que invade o imvel deixado por inquilino; o comodatrio que no entrega a coisa
dada em comodato aps o trmino do prazo contratado.
As aes possessrias visam proteo da posse, tanto de imveis quanto de mveis. O
Cdigo de Processo Civil menciona as seguintes aes: o interdito proibitrio, a manuteno e
a reintegrao na posse. Vamos entend-las:
Esto previstas as aes de manuteno e de reintegrao de posse.
A ao de manuteno da posse busca manter o possuidor com a posse do bem. J a
reintegrao busca reintegrar o possuidor, quando este foi esbulhado (privado) da posse.
Por meio do interdito obtm-se uma ordem judicial a fim de cessar os atos perturbadores.

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A ao de reintegrao de posse pode ser movida pelo que foi esbulhado (desapossado) da
coisa que lhe pertence. Busca-se reav-la e restaurar a posse perdida.
O lucro obtido em terrenos, imveis, ou qualquer outro bem que foi obtido por posse ilegal (m-f)
no ser devido ao esbulhador, haja vista que este adquiriu lucros com um bem que no lhe
pertencia. Este tema demasiadamente complexo e cabem orientaes e esclarecimentos de
cada caso concreto.
Prolongando-se no tempo, a posse pode gerar o direito de aquisio da propriedade, por meio
da ao de usucapio.
O autor da ao pode, alm de requerer a posse, somar o pedido de indenizao, perdas e
danos, aplicao de pena e desfazimento de obras, construes, plantaes, despesas com a
reintegrao a ser paga pelo ru.
O interdito proibitrio tem carter preventivo, pois tem como fundamento o justo receio.
utilizado para defender o possuidor de uma ameaa sua posse. Nesse caso, expede-se um
mandado proibitrio. Esse mandado proibir a violao que est para ocorrer. Vale lembrar
que se o ru desobedecer a esse mandado, sofrer as penas da lei.
As aes de reintegrao e manuteno de posse podem ser propostas pelo locatrio contra
o locador, ao do locador contra terceiro, para assegurar a posse do locatrio dentre outras
situaes semelhantes.
Liminar: se a petio inicial contiver provas suficientes o juiz pode conceder liminarmente
mandado de manuteno ou de reintegrao. A possibilidade de concesso de liminar variar
conforme o prazo de ano e dia da ocorrncia do fato que atingiu a posse.
O direito quanto posse vasto e essencial para vrias aes, no somente de manuteno,
reintegrao, usucapio e adjudicao compulsria, mas tambm para ao renovatria,
desapropriao, ao de despejo, ao revisional de aluguel, condomnios, direito imobilirio etc.

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O possuidor deve atentar-se para os prazos de qualquer ameaa ou leso ao seu direito quanto
posse ou propriedade, pois o tempo critrio para ocorrncia de decadncia e prescrio, fato que
pode impedir que o morador, proprietrio, possuidor ou detentor defenda seus interesses e ainda
pode gerar direito de aquisio de posse para aquele que a tomou. Alm disso, aps um determinado
lapso de tempo (ano e dia) pode-se ou no se conceder liminar para imediata soluo do interessado.
Existe um grande desconhecimento sobre a legislao acerca da posse e do direito imobilirio.
OBRIGAES DO ADMINISTRADOR
Dentre as vrias obrigaes do administrador, podemos citar:
a) Zelar pelo imvel como se fosse seu, realizando sempre a negociao mais vantajosa e
segura para o proprietrio.
b) Cumprir e fazer cumprir as estipulaes contidas no contrato de administrao, como: recebimentos, pagamentos, manuteno etc.
c) Repassar os valores ao proprietrio do modo estipulado, subtraindo apenas o que foi ajustado a ttulo de remunerao ou ressarcimento.
d) Ressarcir o proprietrio dos prejuzos que este tenha sofrido por sua culpa ou da pessoa
que o substituir sem anuncia do mandante.
e) Prestar contas de sua administrao ao mandante ou locador.
f) Transferir ao mandante ou locador todas as vantagens econmicas oriundas do contrato.

OUTORGA OU TRANSFERNCIA DE PODERES


Poder ser feita por procurao ou por clusula inserida em contrato de administrao.
Quando se der no contrato de administrao, dever a clusula conter todos os dados que
estariam presentes na procurao.

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Habitualmente se faz uma procurao e um contrato de administrao, pois em caso de


comprovao de autorizao para administrar, basta exibir a procurao que no traz os
demais dados que representam sigilo para o intermedirio.
Em qualquer dos casos poder a autorizao ter prazo de vigncia determinado ou
indeterminado, por disposio expressa ou omisso.
EXTINO DO MANDATO
Extingue-se o mandato pela:
1- Revogao ad nutum pelo mandante, total ou parcial, expressa ou tcita, se cessar a
confiana depositada no mandatrio, ou se no tiver mais interesse no negcio, esta
revogao normalmente realizada mediante notificao protocolada judicialmente ou
extrajudicial, e havendo a recusa do administrador, poder o proprietrio promover a
revogao judicial. Em qualquer caso necessrio que se d cincia da revogao ao
mandatrio ou procurador, devendo observar que se o instrumento de mandato (procurao)
tiver sido feito por instrumento particular, bastar a revogao por instrumento particular,
contudo, por medida de segurana poder ser levada a registro no cartrio de registro de
ttulos e documentos, porm se tiver sido feita por instrumento pblico, a revogao dever
seguir a mesma formalidade.
2- Renncia expressa do mandatrio, mesmo sem motivo justificado, desde que seja
comunicada a tempo ao mandante, para que este providencie a sua substituio, sob pena
do mandatrio renunciante responder por perdas e danos, resultantes da falta de tempo
para a sua substituio, salvo se provar que no podia continuar no mandato sem prejuzo
considervel.
3- Morte de qualquer dos contraentes, no caso de morte do mandante, o contrato s cessar
quando o procurador ou mandatrio tiver cincia do ocorrido, sendo vlidos os atos que
praticar enquanto ignorar o fato.

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4- Interdio de uma das partes por incapacidade superveniente, os atos praticados com terceiros
de boa-f pelo mandatrio, aps a interdio do mandante, no tero validade, o mandato
cessar no momento em que a sentena declaratria de interdio transitar em julgado.
5- Trmino de prazo, quando ento se extinguir de pleno direito o mandato, se ele for outorgado
por prazo determinado, caso em que no prprio instrumento figurar a data de sua cessao.
6- Cumprimento da finalidade inserida na procurao quando outorgada com finalidade especfica.
7- A estas causas poder-se-o acrescentar a impossibilidade de execuo do negcio objeto
do mandato; o advento de condio resoluta expressa; a nulidade do mandato; e a resoluo
por inadimplemento contratual faltoso.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

PROCURAO

Tambm denominado de instrumento de mandato.

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o documento onde se materializa o mandato, ou seja, a transferncia de poderes do titular para


um terceiro com fim de praticar determinado ato representando quem outorgou os poderes.
denominado outorgante aquele que transfere os poderes, tambm chamado constituinte ou
representado.
Diz-se outorgado aquele que recebe os poderes, tambm chamado procurador, representante,
patrono etc.
PODERES DA PROCURAO
Deve haver uma descrio dos poderes que esto sendo transferidos, que o limite de atuao
do outorgado.
O mandato em termos gerais s confere poderes de administrao.
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da
administrao ordinria, depende a procurao de poderes especiais e expressos.
Em se tratando de procuraes judiciais (ad juditia), alguns poderes no necessitam ser
explicitados posto que existe previso legal para tanto, porm os chamados poderes especiais
de: desistir, firmar composies ou acordos, dar quitao, passar recibos, renunciar direitos
etc., devem ser listados de modo a possibilitar ao advogado a prtica destes atos.
TIPOS DE PROCURAO
Ad Negotia: aquela que transfere poderes para o outorgado realizar negociaes em nome
do outorgante, podendo ter carter mercantil ou no.
Ad Juditia: aquela passada para advogados com a finalidade de representar o outorgante
em juzo, bastante comum que estas tragam tambm a possibilidade de representao do
outorgante extrajudicialmente.

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FINS OU FINALIDADES DA PROCURAO


importante que a procurao contenha a finalidade para qual foi passada.
um meio de restringir a atuao do procurador evitando excessos.
SUBSTABELECIMENTO DA PROCURAO
Substabelecer significa transferir a um terceiro os poderes que lhes foram outorgados por mandato.
comum constar na procurao a possibilidade ou no de substabelecer.
O substabelecimento pode ser efetuado com reserva de poderes ou sem reserva de poderes.
Podendo ser total ou parcial.

CLUSULAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS


Como em todos os demais contratos, as partes podem estipular tudo o que lhes for conveniente,
desde que no seja vedado por lei.
Especificamente, no contrato de administrao de imveis algumas clusulas so tidas como
necessrias para dar um mnimo de garantia aos contratantes, so elas:
1. Que discrimine a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, condomnio,
seguro etc.
2. Que traga a responsabilidade pela conservao e manuteno do imvel.
3. Que disponha sobre eventual garantia ao proprietrio pelo pagamento do aluguel e
encargos e em caso positivo, tambm qual o perodo garantido.
4. Prestao ou no de assistncia jurdica gratuita.
5. Responsabilidade pelo ajuizamento de aes contra o locatrio, bem como sobre

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custas e honorrios advocatcios.


6. Remunerao do administrador, devendo verificar a tabela de honorrios, valores mnimos e mximos.
7. Exigncia de fiador ou outra modalidade de garantia.
8. Prazo de vigncia ou condies de renovao ou prorrogao contratual.
9. Estipulao do local e forma de pagamento ou repasse ao proprietrio.
10. Causas de reviso de contrato.
11. Previso de existncia de termo de vistoria inicial e final.
TERMO DE VISTORIA
o documento onde as partes detalham as condies em que foi entregue o imvel, servindo
de registro para que os interessados possam consult-lo quando surgir dvidas com relao
a eventuais danos e responsabilidade com relao manuteno e conservao do bem,
podendo ser denominado de ficha descritiva do imvel.
A vistoria pode constar do Contrato de Administrao como clusula ou pode estar anexada
ao mesmo, como documento autnomo.
A vistoria de suma importncia para o intermedirio, pois a comparao dela com as condies
do imvel quando da devoluo ao proprietrio que ir mensurar a responsabilidade do
corretor, gestor ou da prpria administradora sobre o bem.
Esse documento amplamente utilizado nas intermediaes imobilirias e apresenta diversas
variantes de acordo com a utilizao pretendida, como: entrega do imvel da construtora para
o proprietrio, do proprietrio para a administradora, da locadora para locatrio, do proprietrio
para corretor no caso de venda, do corretor para o comprador, do sndico para a administradora

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de condomnios, da administradora para condomnios etc.


A vistoria pode ser realizada de duas formas: em formulrio impresso ou ps-elaborado.
Em formulrio impresso, quando o documento j tem uma formula pr-definida e o
vistoriador apenas preenche espaos ou escolhe alternativas, como: bom, regular, ruim.
E ps-elaborada: neste caso o examinador anota todas as informaes do imvel e depois
as transcreve elaborando o documento com os detalhes de cada aposento, sendo bastante
comum o uso de abreviaturas e usual, tambm, que o vistoriador ao anotar dados utilize
algum tipo de formulrio.
RELATRIO ANUAL
Serve no somente para dar cincia ao proprietrio de valores recebidos, retidos e repassados,
mas tambm para fins de utilizao pelo contratante/proprietrio em declarao de imposto
de renda, devendo ser observadas algumas normas especficas para sua validade frente
legislao tributria.
DIMOB: DECLARAO DE INFORMAO SOBRE ATIVIDADES IMOBILIRIAS
DEFINIO: a Dimob Declarao de Informao sobre Atividades Imobilirias deve
ser entregue Secretaria da Receita Federal pelas pessoas jurdicas: construtoras ou
incorporadoras, que comercializam unidades imobilirias por conta prpria e imobilirias e
administradoras de imveis, que realizam intermediao de venda ou aluguel de imveis.
As construtoras ou incorporadoras devero informar, por intermdio da Dimob, quais os
adquirentes, as unidades imobilirias comercializadas, as datas e os valores recebidos no
ano, assim como o valor total da operao.

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As imobilirias e administradoras de imveis devero informar, por intermdio da Dimob,


relativamente intermediao de venda, quais os contratantes, o imvel objeto de venda, a data,
o valor da operao e o valor da comisso, relativamente intermediao de aluguel, quais os
contratantes, o imvel locado, a data, o valor recebido pelo locador e o valor da comisso recebida.
ONDE ENCONTRAR A DIMOB: no endereo <http://www.receita.fazenda.gov.br/>, da
possvel baixar o programa, instalar e, em seguida, importar ou preencher a declarao.
PRAZO DE ENTREGA: o prazo final para entrega da declarao ser o ltimo dia til do ms
de maro.
OBRIGATORIEDADE DE ENTREGA: esto obrigadas entrega as Pessoas Jurdicas que
constroem, incorporam, loteiam e intermedeiam vendas e aluguis.
MEIO DISPONVEL PARA ENTREGA: Internet utilizando o Programa Receitanet que est
disponvel no endereo <http://www.receita.fazenda.gov.br/>.
Ateno: o Recibo de Entrega ser gravado em qualquer acessrio de gravao externo ou no
disco rgido do computador que foi utilizado para ser enviado a Dimob aps a sua transmisso.
MULTA POR ATRASO NA ENTREGA: a pessoa jurdica que, estando obrigada, deixar de
apresentar a Dimob no prazo estabelecido, sujeitar-se- s seguintes multas:
- R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por ms-calendrio, no caso de falta de entrega da Declarao
ou de entrega aps o prazo.
- 5% (cinco por cento), no inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transaes comerciais,
no caso de informao omitida, inexata ou incompleta.
ABRANGNCIA DA DECLARAO: devero ser declarados apenas eventos, como: construo,

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incorporao e intermediao de vendas contratados durante o ano-calendrio anterior.


Entende-se como automaticamente renovados os contratos de locao vigentes que tenham
sido assinados em anos anteriores.
CASOS ESPECIAIS: pessoas jurdicas do ramo imobilirio sem movimento no ano-calendrio
de referncia esto desobrigadas da entrega.
Eventos ocorridos anteriormente ao ano-calendrio de referncia que tenham desdobramentos
em anos posteriores no devero ser declarados.
Pessoas fsicas, ainda que sejam corretoras, que no estiverem equiparadas a pessoas
jurdicas por incorporarem e lotearem, no esto obrigadas entrega.
Incorporadoras e construtoras que utilizarem os servios de corretores autnomos devero
apresentar a Dimob relativa s operaes intermediadas por estes.
Empresa administradora de imveis prprios que atue como incorporadora ou construtora
est desobrigada da entrega, caso haja a contratao de intermediador, este dever
declarar.

PRESTAO DE CONTAS NA ADMINISTRAO DE IMVEIS


ADMINISTRAO: a administrao de imveis no privativa dos Corretores de Imveis, pois
pode administrar quem tenha capacidade jurdica para receber procurao, isto , todas as
pessoas fsicas e jurdicas, que possam receber mandato.
O CORRETOR DE IMVEIS: o Corretor que administrar imveis deve ter uma boa formao

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legal para que saiba as responsabilidades do outorgante e do outorgado, aspectos da lei do


inquilinato, a tributao sobre os imveis etc.
Para administrar imveis alheios preciso mandato, que pode ser expresso ou ttico, verbal
ou escrito.
O mandato pode ser mediante procurao, seja por instrumento particular ou pblico.
O GESTOR DE NEGCIOS IMOBILIRIOS: o Gestor tem como objetivo a realizao de
resultados para um ramo extremamente dinmico e vibrante como o ramo imobilirio.
A proposta do Gestor de ser um profissional capacitado nos mais variados segmentos do
mercado imobilirio, dentre eles a corretagem imobiliria, incorporao imobiliria, administrao
de imveis e condomnios, criao e gesto de loteamentos, avaliao e consultoria imobiliria.
A formao dos gestores de nvel superior e est baseada em quatro unidades temticas:
- GESTO EMPREENDEDORA.
- GESTO ESTRATGICA.
- GESTO DE TALENTOS.
- GESTO DE PROCESSOS.
O Gestor fornece uma slida base tcnica para poder gerenciar qualquer empreendimento no
segmento imobilirio, sendo o Gestor um profissional de grande referncia.
OUTRAS OBRIGAES DO ADMINISTRADOR
de aplicar toda a sua diligncia habitual na execuo do mandato, e a de indenizar qualquer
prejuzo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer sem autorizao poderes

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que devia exercer pessoalmente.


O PROPRIETRIO PERANTE A ADMINISTRADORA DE IMVEIS
O proprietrio pode, a qualquer momento, revogar o mandato que outorgou, mediante notificao.
No caso de recusa do administrador, poder preceder a revogao judicial.
OBRIGAES DO PROPRIETRIO PERANTE A ADMINISTRADORA DE IMVEIS
Pagar ao administrador a remunerao ajustada, e as despesas de execuo do mandato,
salvo culpa do administrador.
Ressarcir ao administrador os prejuzos, sempre que esses resultem de culpa ou excesso de
poderes.
No praticar atos que possam interferir na gesto do administrador.
CLUSULAS CONSTANTES NO CONTRATO DE ADMINISTRAO
O pagamento de impostos e taxas.
Responsabilidade com a conservao e manuteno do imvel.
Garantia do pagamento do aluguel e encargos.
Custos judiciais e honorrios advocatcios.
Remunerao do administrador.
Exigncia de fiador ou outra garantia de locao.
Prorrogao de contratos.

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Na clusula Del Credere que pode ser inserida no contrato, o administrador garante ao proprietrio
o pagamento do aluguel e encargos, assumindo os riscos que possam resultar da locao.
Na fiana, o fiador se obrigar pelo pagamento da obrigao de outrem, prometendo cumpri-la
ou pag-la, caso o devedor no o cumpra.

O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PERANTE A ADMINISTRAO


DE IMVEIS
INTRODUO: o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor (CDC), institudo pela lei n
8.078 de 11 de setembro de 1990, passou a vigorar em 11 de maro de 1991, sendo que todos
os segmentos da atividade econmica do pas esto sob a tica deste diploma legal.
O objetivo, desta lei, de preservar com relao ao consumidor a sua: dignidade, sade,
segurana, proteo dos legtimos interesses econmicos e harmonia das relaes de consumo.
Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como
destinatrio final, conceito este estabelecido no art. 2 do cdigo.
Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como
os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo, montagem, criao,
construo, comercializao ou prestao de produtos ou servios. O art. 3 do CDC
abrangente ao determinar quem fornecedor, mas no para por a, nos art. 7, 19 e 25,
pargrafo nico, responsabilizam solidariamente aqueles que, diretamente ou indiretamente,
tambm contribuem para o fornecimento de produtos ou servios.
DA PUBLICIDADE: existem normas de vrias ordens, ticas e jurdicas, por si j batizadas
para a edio e veiculao de mensagens aos consumidores, como a Constituio Federal
art. 220 e pargrafos, ou mesmo Cdigo de Autorregulamentao de carter tico sob a ao
do CONAR (Conselho Nacional de Autorregulamentao Publicitria).

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Sob a tica de defesa do consumidor, por meio do seu cdigo, o qual reprime a publicidade
enganosa e abusiva.
Considera o Cdigo de Defesa do Consumidor como enganosa a informao que por inteira
ou parcialmente falsa, mesmo por omisso, ou capaz de induzir em erro o consumidor, sobre
o produto ou servio (art. 37).
E, abusiva, a publicidade discriminatria, que incite violncia, explore o medo ou superstio,
se aproveite de deficincia de julgamento e experincia da criana, desrespeite valores
ambientais, ou seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou
perigosa sade ou segurana (art. 37).
E, se tratando de corretagem de imveis, deve-se adicionar, alm da conduta prevista no CDC,
a conduta tica, regida pela lei 6.530 de 23 de maio de 1978 e resoluo n 14/78 do COFECI
(Conselho Federal de Corretores de Imveis).
Pode-se afirmar que agora os meios de comunicao se constituem com um pr-contrato
desde logo obrigaes para o fornecedor de produtos e servios. Evidenciando um artigo
brocardo:
PROMESSA DVIDA.
CONTRATOS: os contratos devem ser claros e de fcil compreenso a sua redao.
Quanto aos contratos, antes da assinatura, o consumidor dever ter a oportunidade de
conhecer previamente o seu teor, podendo, contudo, modificar, suprir e incluir novas clusulas.
Conforme o art. 47 do CDC, as clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais
favorvel ao consumidor.
A Lei 8.078/90 inova procedimento comercial, ditando um prazo de reflexo de 7 dias, para o
arrependimento do consumidor, se o contrato for fechado fora do estabelecimento comercial,

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e se utilizar desse direito, o consumidor ser imediatamente reembolsado do valor total pago,
e corrigido monetariamente, caso tenha despedido algum valor (art. 49).
Nos contratos de compra e venda de bens mveis e imveis, mediante pagamento de prestaes,
so totalmente nulas as clusulas que venham estabelecer perda total de prestao j pagas,
alude para o art. 53 do CDC, entretanto em nada obsta que esses contratos contenham
clusulas de arras e de clusulas resolutivas, antigos institutos que trazem a sua importncia
e a praticidade nos negcios.
Quanto inadimplncia de prestaes, as multas de mora no podero ser superiores a 2%
do valor da prestao.
INFRAES E SANES: os fornecedores esto sujeitos a sanes ADMINISTRATIVAS,
CIVIS E PENAIS.
a) Administrativas: multa, apreenso do produto, inutilizao do produto, cassao do registro
do produto junto ao rgo competente, proibio de fabricao do produto, suspenso de
fornecimento de produtos ou servios, suspenso temporria de atividade, revogao de
concesso ou permisso de uso, cassao de licena do estabelecimento ou de atividade,
interdio total ou parcial do estabelecimento, de obra ou de atividade, interveno
administrativa e imposio de contrapropaganda.
b) Civis: esto no campo da responsabilidade civil, ou seja, na reparao de danos, podendo
ser de ordem patrimonial e/ou moral. No tocante responsabilidade, estabelece o CDC:
ela objetiva, ou seja, independente de apurar a culpabilidade, basta acontecer o fato, e
o fornecedor ser responsvel pelo ato ilcito, ressalvada a responsabilidade pessoal dos
profissionais liberais, que ser apurada mediante a verificao de culpa, conforme dita o art.
14 do CDC, para facilitar a defesa dos direitos do consumidor, adota o cdigo a inverso do
nus da prova, cabendo, portanto, o fornecedor provar a sua inocncia.
c) Penais: so sujeitos passivos de ao penal, Diretor de Empresa, Corretores autnomos,

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enfim, todos aqueles que de forma ou outra participaram no fornecimento de produto ou de


servios.
As penas de deteno variam de um ms a dois anos, alm de multa, pode ainda ser aplicado
o disposto no artigo 78 do CDC, a cumulatividade ou alternatividade das seguintes sanes,
observando os art. 44 a 47: a interdio temporria de direitos; a publicao em rgo de
comunicao, com expensas do condenado e prestao de servios comunidade.
Conforme o art. 79 do CDC, a fiana, dependendo da situao econmica do ru, poder ser
reduzida at a metade de seu valor mnimo aplicado, ou aumentada 20 vezes, pelo juiz ou pela
autoridade que presidir o inqurito.
No direito penal no h que se falar em responsabilidade objetiva, porque princpio nesta
esfera jurdica que a culpa o pressuposto da pena, ou seja, no se pode condenar sem ser
apurada a culpabilidade do agente.

CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade, observamos como complexa a administrao de imveis, mas com
competncia, conhecimento e tcnicas voc poder superar estas complexidades e efetuar
um bom trabalho de administrao de imveis.
de suma importncia para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todas as
prticas da administrao imobiliria, para que voc tenha embasamento necessrio para
prestar os esclarecimentos que determinado cliente venha a solicitar.
claro que como todo negcio, existem riscos, no podemos simplesmente ignorar estes
riscos. No entanto, uma atividade extremamente rentvel e em crescimento no mercado,
possvel ter uma administradora extremamente enxuta, compacta e com alta rentabilidade,
mas como? Definindo o tipo de cliente, o risco que possa oferecer e a abrangncia de ofertas
de servios a serem prestados.
Portanto, ficou claro para voc que a administrao de imveis muito mais abrangente que
se imaginava, os objetivos so amplos, as responsabilidades so enormes, mas os desafios
so gratificantes.
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Inicie j a praticar o que voc aprendeu e comece a ter bons resultados.


Bom trabalho!

ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Procure conhecer algumas empresas do ramo imobilirio da sua regio ou cidade e veja se
o que eles esto praticando em nome da administrao de imveis realmente a atividade
ofertada.
2. Nos casos em que a empresa esteja praticando atividades equivocadas quanto
administrao de imveis, voc teria condies e capacidade de questionar e orientar estas
empresas?
3. Ser conhecedor de como uma administradora de imveis deve proceder aumentou ou
diminuiu o seu interesse em ser um administrador de imveis? Por qu?

MuDANA NO CDIgO CIVIL AMpLIA DEVERES DO CORRETOR DE IMVEIS DO COFECI NOTCIAS MAIO/JuN. 2010
Mudana realizada no artigo 723 do Novo Cdigo Civil aumenta a responsabilidade do corretor de
imveis nas transaes imobilirias. Em vigor desde maio, a lei 12.236 determinou uma mudana
no referido artigo, cuja redao atual suprime termos existentes anteriormente, e deixa claro que o
corretor poder responder por perdas e danos se omitir informaes relevantes sobre o negcio em
que est atuando. Essa mudana aumenta a responsabilidade do corretor de imveis pelos negcios
que intermediar.
De acordo com a nova verso, o corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio.
Em seu pargrafo nico, a nova verso do artigo 723 especifi ca: Sob pena de responder por perdas e danos,
o corretor de imveis prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam in uenciar nos resultados da incumbncia.
A verso anterior dizia que o corretor de imveis devia prestar ao cliente todos os esclarecimentos
que estiverem ao seu alcance. Assim, diminua a responsabilidade, por conceder ao profi ssional a
alternativa de desconhecer dados sobre a negociao.
Essa alternativa no existe mais. O corretor de imveis ter que ser diligente e atento, pois poder

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ser penalizado por qualquer das partes envolvidas em situao que deixou de prever enquanto intermediou o negcio, analisa o presidente do Cofeci.
O corretor imobilirio ir responder em qualquer instncia por qualquer coisa que deixar de ser informada ao cliente.
Poder ser processado por perdas e danos, acrescenta o vice-presidente do Cofeci e presidente
do Creci-SP, Jos Augusto Viana Neto. Para Paulo Jos Vieira Tavares, presidente do Creci-MG, o
destaque obtido pelos corretores de imveis no cenrio nacional, o que aumentou, ainda mais, a sua
credibilidade perante a sociedade, deu ensejo ampliao de suas responsabilidades. A modesta
alterao introduzida pela lei 12.236 apenas reafi rma a necessidade de que os profi ssionais busquem
sempre qualifi cao e estejam atentos s especifi cidades do mercado, diz. Segundo Ruy Pinheiro,
presidente do Creci MT, para os profi ssionais que tm responsabilidade, essa alterao na Lei no
vai mudar nada.
Porm, isso traz ainda mais confi ana para o cliente e segurana para a sociedade que tem no corretor de imveis um profi ssional de respeito e de confi abilidade.
Antes da alterao, o artigo 723 deixava brechas para o profi ssional se eximir de assumir prejuzos ou
danos por eventuais transaes malsucedidas. Para o presidente do Cofeci, a questo importante
e pode trazer benefcios. Com isso, poderemos acabar com uma srie de denncias recebidas pelos
Crecis de profi ssionais que, infelizmente, no honraram os preceitos do Cdigo de tica.
Fonte: <http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/impressos/edicao_ma_jun_2010.pdf>. Acesso em: 30
maio 2012.

Caro(a) aluno(a), veja como a legislao e o prprio mercado est cada vez mais exigente quanto
capacidade e competncia do profi ssional do ramo imobilirio. Voc acha que esta lei vai afetar tambm na rea de administrao de imveis? Explique a sua resposta.

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Para o seu melhor conhecimento, voc poder ter maiores informaes sobre o tema Administrao
de Imveis e locao no site: <http://saraiva.iesdecursos.com.br/cursos/gestao-imobiliaria/administracao-de-imoveis-e-locacao/6014/17>.

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UNIDADE II

ADMINISTRAO DE LOCAES
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Conhecer sistematicamente como proceder em uma administrao de locaes.
Entender qual a finalidade de uma administrao de locaes.
Compreender as complexidades de uma administrao de locaes.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
O cliente locatrio
Locao imobiliria
Elementos essenciais no contrato de locao
Contratos de locao de bens imveis, onde e para que fins podem ser
registrados
Mudanas e atualizaes na lei do inquilinato

INTRODUO
Voc, aluno(a), nesta unidade estudar uma das modalidades da administrao de imveis.
Podemos at afirmar que mais da metade dos servios oferecidos pelos profissionais da rea
imobiliria e as prprias imobilirias so simplesmente administrao de locaes, mas o
que ofertado administrao de imveis, tema muito polmico, na prtica da administrao
no ramo imobilirio. Demonstraremos a importncia desta atividade mesmo dissociada da
administrao de imveis, e a necessidade de conhecer a legislao locatcia, como elaborar
um contrato de locao e a diferena entre locao residencial e a locao no residencial.
A administrao de locaes tem a funo de efetuar a locao de determinado imvel
de terceiro, podendo este ser residencial ou no, que esteja sob a responsabilidade do
administrador, devendo para tanto ter profundo conhecimento sobre a legislao em vigor,
ter uma equipe de profissionais bem estruturada e principalmente agir com responsabilidade,
prudncia, tica e imparcialidade.
Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem expressar as suas
vontades em contrato especfico de administrao de locaes, onde dever manifestar todas
as atribuies que o contrato reger.
No se esquea, caro(a) aluno(a), que no momento de tomada de deciso sobre qualquer
conflito envolvendo as partes (Locador e Locatrios) devemos ser imparciais para, antes de
tomarmos qualquer deciso precipitada, analisarmos o que est ocorrendo e comunicar a
qualquer das partes a sua inflao, pois temos que trat-los com condies de igualdade, para
analisar todos os clientes tanto o locador quanto o locatrio.
Aqui, mais uma vez, vamos ratificar o que falamos na introduo da unidade I: a administrao
de locaes especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis, a maioria
das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas realmente
a fazem de forma correta, na maioria est se ofertando administrao de locaes com a
nomenclatura de administrao de imveis.
A partir desta unidade voc, aluno(a) desta disciplina, aprender as principais funes e
atribuies da administrao de locaes, iremos tambm entender de que forma se proceder
perante as situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de locaes.
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Atualmente existem empresas imobilirias especializadas em atender somente a administrao


de locaes com profissionais altamente habilitados, que realizam timos trabalhos, mas
em contrapartida tem inmeras empresas imobilirias que no tm conhecimento nem dos
princpios bsicos da administrao de locaes, ocasionando prejuzo e transtorno tanto para
locadores como para locatrios.
Voc, aluno(a) que est se formando em Gestor(a), dever ter o conhecimento e a habilidade
de efetuar uma tima gesto de locao, observando todas as atribuies que o tema exige.
Nesta unidade iremos aprofundar na administrao de locaes, com conhecimentos que
sero de suma importncia para voc aplicar quando estiver atuando nesta rea.
Esses conhecimentos lhe ajudaro em muito, no s a ser um excelente gestor de negcios
imobilirios na rea da administrao de locaes, mas tambm ser um profissional competente,
capacitado e tico, pois possuir um diferencial uma grande referncia no mercado.
O CLIENTE LOCATRIO
No contrato de locao aquele que recebe autorizao para o uso do imvel, mediante o
pagamento durante o perodo contratual.

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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

LOCAO IMOBILIRIA

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a operao onde o uso do imvel, mediante contrato, autorizado por tempo determinado.
O locatrio paga por esse uso durante o tempo que ocupar o imvel.
A garantia representada pela fiana de pessoa idnea ou uma cauo referente ao pagamento
antecipado do valor de trs meses de aluguel.
ELEMENTOS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE LOCAO
PRAZO DO CONTRATO
O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo que deve constar a
assinatura dos cnjuges quando o prazo contratual for ajustado por prazo igual ou superior a
dez anos artigo 3 LEI 8.245/91.
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de
vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar
o prazo excedente.

RESCISO CONTRATUAL E MULTA


A Lei do Inquilinato dispe que a locao poder ser desfeita nas seguintes hipteses (Artigo
9 LEI 8.245/91).
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que
no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no
imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

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1. Mtuo acordo mediante termo de resciso do contrato de locao por mtuo acordo,
onde as duas partes locador e locatrio resolvem pr fim ao contrato de locao, dando por
quitada toda e quaisquer parcelas e direitos referentes locao.
Multa no caber a cobrana de multa contratual.
2. Em decorrncia da prtica de infrao lei ou ao contrato ocorre quando h uma
infrao de obrigao imposta pela lei ou pelo contrato, seja por parte do locador ou por
parte do locatrio, onde h especificamente um motivo grave para a resciso, a exemplo
das previstas nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91.
Art. 22. O locador obrigado a:

I. entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II. garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;


III. manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV. responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V. fornecer tao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel,
quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
VI. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada
a quitao genrica;
VII. pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente
ou de seu fiador;
VIII. pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em
contrrio no contrato;
IX. exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas;
X. pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas
que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;

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c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;


d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
Art. 23. O locatrio obrigado a:

I. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente


exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte
ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

II. servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com


a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III. restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal;
IV. levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de
terceiros;
V. realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas
instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
VI. no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e
por escrito do locador;
VII. entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de
autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
VIII. pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX. permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;
X. cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI. pagar o prmio do seguro de fiana;
XII. pagar as despesas ordinrias de condomnio.

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1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao


respectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos
empregados do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum
destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso
comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes
a perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir
a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas
no 1 deste artigo, desde que comprovadas.

Multa ser aplicada multa prevista em contrato, normalmente o valor de trs aluguis.
3. Falta de pagamento de aluguis e demais encargos esta infrao contratual a mais
corriqueira de todas as previstas pela lei, porm acabaem sua maioria por meio de ao de
despejo por falta de pagamento, sendo devidos todos os aluguis e demais encargos at a
decretao do despejo e entrega das chaves.
Multa alm da multa pelo atraso no pagamento (2% Cdigo de Defesa do Consumidor ou
10% pelo previsto em contrato), juros de 1% ao ms e correo monetria, tambm ficar
sujeito ao pagamento da multa estabelecida em contrato.

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4. Em caso de obras e reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico uma


vez impossibilitado o uso normal do imvel e imposto pelo Poder Pblico a reforma ou
mesmo a demolio sem possibilidade de o locatrio manter-se na posse do mesmo, h
que se rescindir o contrato de locao. Tambm em caso de reparos urgentes que durem
mais de trinta dias.
Multa no caber cobrana de multa contratual.
5. Motivada pelo locatrio durante o prazo contratual Contrato a prazo determinado
conforme o novo texto para o artigo 4 da lei 12112/2009 estabelece, o locatrio poder
devolver o imvel locado durante a vigncia do contrato, desde que pague a multa
pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, na sua falta o que
for judicialmente estipulado. Somente ser dispensado da multa se rescindir o contrato
por motivo de transferncia imposta pelo empregador, desde que haja a comunicao por
escrito com locador com antecedncia de 30 dias.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,
a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel
decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar
servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

Multa a prevista no contrato ou proporcional ao tempo que falta para o trmino do contrato
orientao 10% do valor remanescente do contrato, quando abusiva a cobrana da multa
contratual.
6. Pelo termo final do prazo contratual quando o contrato a prazo determinado termina e
no h prorrogao ou renovao do mesmo, restituindo o locatrio as chaves e a entrega
definitiva do imvel.
Multa no caber a cobrana de multa contratual.

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7. Por iniciativa do locatrio no contrato a prazo indeterminado poder o locatrio a


qualquer tempo rescindir o contrato de locao a prazo indeterminado desde que avise com
30 dias de antecedncia, sob pena de pagar o equivalente a um ms de aluguel e demais
encargos. No basta a entrega das chaves ao locador, deve ter a notificao por escrito e
com antecedncia de 30 dias da desocupao (art. 6).
Multa no caber multa contratual, salvo se o locatrio determinar um prazo para
desocupao e este no vier a cumprir. Cabe a cobrana de um ms de aluguel e demais
encargos vigentes quando da resciso.
8. Por iniciativa do adquirente do imvel locado em caso de compra do imvel locado,
o adquirente poder denunciar o contrato no prazo de at 90 dias do registro da venda,
concedendo prazo de 90 dias para desocupao do imvel, salvo se o contrato for a prazo
determinado e contiver clusula de vigncia em caso de venda do imvel e desde que o
contrato esteja averbado junto matrcula do imvel.
Multa no caber a cobrana de multa, podendo o adquirente exonerar o locatrio do
pagamento dos aluguis do perodo concedido para desocupao.
9. Motivado pelo locador em caso de contratos com prazo inicial inferior a 30 meses e
prorrogado a prazo indeterminado: a retomada somente se dar por meio da denncia cheia,
nos casos previstos em lei, expressamente sob pena de comprovada m-f do locador, o locatrio
requerer em juzo indenizao por perdas e danos sofridos pela desocupao do imvel.

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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

A ENTREGA DAS CHAVES

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Quanto entrega definitiva das chaves, assunto bastante polmico dentro do ramo de
locaes, em virtude dessa situao muitas vezes ser contestada pelo locatrio em situaes
em que deposita a chave do imvel sem qualquer assinatura de documento que efetive a
entrega das chaves. No basta para a resciso contratual a simples entrega das chaves junto
ao locador ou imobiliria, dever constar o termo final de resciso, dando por quitada a vistoria
do imvel e suas reparaes, o pagamento dos aluguis, encargos da locao e multas se
houverem. Para tanto, a entrega das chaves poder se dar de forma provisria, at que se
cumpra a vistoria final e a apurao dos valores locatcios ocorrendo, aps, a entrega definitiva
das chaves, dando-se por encerrada a locao, cobrando-se a locao e encargos at a
entrega definitiva das chaves e assinatura da resciso contratual.
Cuidados com a Entrega das Chaves do Imvel Locado, direito do locatrio no manter-se
vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder entrega das chaves.
A exigncia das multas, por sua vez, tambm direito do locador, assim como exigir que os
reparos sejam procedidos.
Reparos consistem na necessidade de repor o imvel nas condies como quando foi
locado, excetuando-se os desgastes que podem ser debitados ao seu uso normal.
Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, no lcito imobiliria ou ao locador
condicionar que primeiramente proceda ao locatrio os reparos para depois receber as
chaves, isto porque possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, alm do
que, a lei no contempla esta modalidade de condio que se aplicada implicaria em
possibilitar a perpetuidade da locao.
Tendo havido a entrega das chaves antes da propositura da ao de despejo, perde esta seu
objeto. Irrelevante que tenha havido recusa ao recebimento das chaves, sob a alegao de que
havia reparos por fazer: embora tenha o locador o direito de ser indenizado em relao aos
reparos, no pode impor a permanncia do inquilino no imvel e a consequente obrigao de
suportar os aluguis.

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O procedimento que deve ser adotado no ato de recebimento das chaves o seguinte:
a) A imobiliria recebe as chaves fazendo a ressalva de que proceder a vistoria de sada,
designando dia e hora para sua realizao, facultando ao locatrio acompanh-la.
b) Procedida esta vistoria e constatado a existncia da necessidade dos reparos, fazer os
oramentos ou mesmo promover os consertos e em seguida a isto, comunicar de modo
inequvoco o locatrio e fiadores desses custos, convidando-os para o reembolso ainda em
fase amigvel. Esse reembolso compreender os valores dos danos e o lucro cessante pelo
perodo necessrio a sua realizao.
c) No ocorrendo este reembolso no prazo, ento sim, ingressar com a competente ao de
indenizao, inclusive com perdas e danos relativamente ao perodo dos reparos, conforme
acima. Procedendo a imobiliria a recusa ao recebimento das chaves, estar sujeita ao
de consignao das mesmas e outras consequncias.
PINTURA DO IMVEL QUANDO DA SUA ENTREGA
A clusula constante de contrato de locao que obriga o locatrio a proceder a pintura do
imvel ao trmino do vnculo, sem que tenha ocorrido efetiva m utilizao do mesmo,
considerada contra legem, isto , contrria lei, portanto, nula de pleno direito, isto porque
o locador obrigado a entregar o imvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo
22,I da lei 8245/91), enquanto que ao locatrio incumbe, entre outras obrigaes, servir-se do
imvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imvel findo a locao, no estado
em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal, se a lei assim
estabelece e ela de norma pblica, no pode o particular impor de forma contrria.
Em sendo a clusula ineficaz face ao contido acima, no h como o locador exigir a reposio
da pintura ou a indenizao por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos, esses
danos se verificam pelo estado anormal de sua conservao, e em se tratando de pintura,

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externa ou interna a lei no faz qualquer diferenciao entre uma e outra pode ser notado
por manchas excepcionais, buracos, mudana do padro etc.
Evidentemente, sempre do critrio lgico do bom-senso, no ser pelo furo de uma nica
tachinha, que ficar o locatrio obrigado pintura de toda parede, constatados os danos, e
sendo os mesmos de responsabilidade do locatrio, a ao competente ser de indenizao ou
obrigao de fazer, e dever ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificao
do imvel (vistoria), enunciado com fotografias, oramento e relatrio completo dos reparos
alm de testemunhas. Desgaste natural do tempo o uso normal do imvel e as deterioraes
dos materiais sem a ao provocada do agente.
A entrega de um imvel depois de cinco anos de locao, obviamente a pintura estar
desgastada, talvez descolorida, o contrrio se caracteriza pela ao negligente, provocada e
que dever ser provada por quem alega a autoria.
SUBLOCAO
Em caso de sublocao, cesso da locao ou emprstimo do imvel locado, o locador
dever consentir expressamente por escrito e previamente, no se presumindo em caso e no
manifestar-se, sempre haver a permisso por escrito.
Na sublocao, o sublocatrio responder subsidiariamente pelos aluguis e encargos
decorrentes da locao, ou seja, primeiramente responde o locatrio, aps sublocatrio.
(artigos 13 a 16) LEI 8.245/91.
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposio.
2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses
deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua
oposio.

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3o (VETADO) (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)


SEO II
Das sublocaes
Art. 14. Aplicam - se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s
locaes.
Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as
sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que
dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se
vencerem durante a lide.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

ALUGUEL REAJUSTES VENCIMENTO

O aluguel pode ser convencionado entre as partes livremente, no sendo permitido a sua
estipulao em moeda estrangeira e nem sua vinculao variao cambial ou ao salrio
mnimo (artigo 17). Podem as partes, durante a locao, mediante termo aditivo de comum
acordo, alterar o valor da locao ou a clusula de reajuste.
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira
e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes
previstos na legislao especfica.

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O prazo de reajuste do aluguel obedece periodicidade de um ano, no podendo ser alterado,


salvo determinao legal ou oficial do governo.
O ndice de reajuste obedece s determinaes oficiais do governo, podendo as partes
escolher dentre estes ndices que reflitam a variao de preos, como o IGPM, IGP, INPC...
A data de vencimento do valor da locao sempre ser no ms vencido (artigo 43, III),
determinado no contrato de locao. Somente poder ser cobrado o aluguel antecipadamente,
ou seja, at o sexto dia til do ms vincendo (em curso), quando o contrato for verbal, quando o
locatrio no apresentar nenhuma das garantias locatcias legais ou nos contratos por temporada
(poder neste caso exigir todo o valor da locao antecipadamente artigo 49) LEI 8.245/91.
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis
meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida
em favor do locatrio:
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para
temporada.

DIREITOS E DEVERES LOCADOR E LOCATRIO


(Artigos 22 e 23) LEI 8.245/91
O locatrio obrigado a pagar os seguintes encargos, mesmo que no haja previso no
contrato (obrigao legal):
- despesas com telefone;
- consumo de gua, energia eltrica, gs, TV por assinatura, internet, gua e esgoto;
- despesas ordinrias de condomnio;
- seguro fiana, desde que seja esta a garantia contratual.

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Podero ser cobrados tambm do locatrio, somente se houver previso contratual, os


seguintes encargos:
- seguro contra incndio da unidade locada;
- IPTU e demais taxas que recaiam sobre o imvel.
Dos deveres do locador e do locatrio
Art. 22. O locador obrigado a:

I. entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II. garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;


III. manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV. responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V. fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do
imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos
existentes;
VI. fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada
a quitao genrica;
VII. pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente
ou de seu fiador;
VIII. pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em
contrrio no contrato;
IX. exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas;
X. pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas
que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;

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d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas


em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
Art. 23. O locatrio obrigado a:

I. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente


exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte
ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

II. servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com


a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III. restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal;
IV. levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de
terceiros;
V. realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas
instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI. no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e
por escrito do locador;
VII. entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de
autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
VIII. pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX. permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;
X. cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI. pagar o prmio do seguro de fiana;
XII. pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao
respectiva, especialmente:

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a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos


empregados do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum
destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes
a perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir
a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas
no 1 deste artigo, desde que comprovadas.

DESPESAS ORDINRIAS E EXTRAORDINRIAS DE CONDOMNIO


Conforme disposio expressa da Lei 8.245/91, artigos 22 e 23, pargrafo nico:
Os pagamentos das despesas extraordinrias de condomnio so de responsabilidade do
locador / proprietrio do imvel, so aquelas que no se referem aos gastos rotineiros de
manuteno da edificao:
Aes judiciais contra o condomnio aes trabalhistas (custas e honorrios advocatcios)
anterior ao prazo do contrato de locao.
Aquisio de antenas coletivas e parablicas.

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Benfeitorias extras no edifcio reformas inovaes e acrscimos na rea comum alterao


de fachada reformas em calhas e prumadas, rede de esgoto e hidrulica impermeabilizaes
reformas de jardins, telhados e terraos.
-- Aquisio de bombas, geradores, motores, disjuntor geral troca de peas ou retificao de
motores ou bombas que aumentem a vida til da coisa.
-- Encargos sociais em atraso, anterior ao contrato de locao.
-- Aquisio de aparelhos de segurana contra incndio extintores hidrantes e mangueiras.
-- Reforma da rede eltrica e medidores reforma central de gs e aquisio de cilindros.
-- Aquisio de minuteiras automatizao de portes porteiro eletrnico troca de
interfones aquisio de sistema de alarme e cmeras de vdeo linha telefnica.
-- Aquisio de toldos, capachos, mveis e utenslios domsticos, objetos de decorao.
-- Pintura e material da fachada externa.
-- Construo de salo de jogos, playground, churrasqueira, sala de jogos; salo de festas,
sauna, piscina e aquisio de equipamentos e utenslios para estas reas.
-- Fundo de reserva.
Os pagamentos das despesas ordinrias de condomnio so de responsabilidade do locatrio,
sendo aquelas que so essenciais administrao do condomnio, previsveis pelo oramento
anual ou mensal, por meio de rateio mensal:
-- Salrios, encargos trabalhistas, contribuies sociais e previdencirias dos empregados.
-- Consumo de gua, luz, gs e telefone de uso comum.

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-- Manuteno de equipamentos, tais como: geradores, bombas, motores, elevadores, portes


eletrnicos, interfones, caldeiras, recarga de extintores, minuteiras, alarmes, antenas
coletivas, parablica, rede eltrica e seus medidores.
-- Limpeza e manuteno de terraos, telhado e piscinas, caixa dgua, cisternas, caixa de
gordura, desentupimento de calhas, esgoto, canos.
-- Manuteno, limpeza, pintura e pequenos reparos das reas comuns e reas de lazer, tais
como canchas de esportes, playground, churrasqueiras, salo de festas, piscina, corredores.
-- Material de limpeza e conservao dedetizao das reas comuns.
-- Reposio do fundo de reserva utilizado para despesas ordinrias do condomnio, rateio de
saldo devedor, pagamento de custas processuais em caso de aes judiciais e trabalhistas
contra o condomnio e indenizaes judiciais, durante a vigncia do contrato de locao.
-- Seguro obrigatrio da edificao se houver previso contratual.
-- Taxa de mudana e uso de salo de festas.
-- Troca de pequenas peas e consertos dos equipamentos comuns.
DIREITO DE PREFERNCIA
No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao
em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de
condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante
notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma
de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser
examinada a documentao pertinente. (Artigos 27 a 34).

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Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de
direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel
locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de
cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em
especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local
e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira
inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do
negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados,
inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao
sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia
caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao
locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de
preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao.
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou
venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e
incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos
de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial,
devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante
as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia,
haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro
do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo
menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.

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Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias do contrato de


locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade
sobre a do locatrio.

GARANTIAS LOCATCIAS
O locador poder exigir do locatrio as seguintes garantias permitidas na Lei do Inquilinato
(artigo 37):
-- cauo;
-- fiana;
-- seguro fiana locatcia (abrange a totalidade das obrigaes do locatrio artigo 41);
-- cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
I. cauo;
II. fiana;
III. seguro de fiana locatcia.
IV. cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196,
de 2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locao.
Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio.

A cauo poder ser em dinheiro, limitada a trs meses de aluguel, depositada em caderneta
de poupana (artigo 38, 2); em ttulos e aes no limitados o seu valor, bem como bens
mveis, por meio de registro em Cartrio de Ttulos e Documentos. Poder tambm ser feita
cauo de bem imvel, que ser averbado junto matrcula no Registro de Imveis.

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Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.


2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de
aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder Pblico e
por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela
decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.

proibido exigir duas modalidades de garantias para uma mesma locao, porm nada
impede que se tenham dois fiadores para um mesmo contrato.

PRAZOS CONTRATUAIS DE CONTRATOS RESIDENCIAIS


Contratos ajustados com prazo igual ou superior a 30 meses (artigo 46) o contrato
termina em seu prazo final. Caso o locatrio continuar no imvel aps este prazo, prorrogase a prazo indeterminado, podendo o locador a qualquer tempo solicitar o imvel sem
justificar o motivo (DENNCIA VAZIA), concedendo ao locatrio o prazo de 30 dias para
desocupao.
Da locao residencial
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,
a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado
por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a
locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do
contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupao.

Contratos ajustados com prazo inferior a 30 meses (artigo 47) verbal ou escrito vencido
este prazo a locao prorroga-se automaticamente a prazo indeterminado e locador somente
poder retomar o imvel se demonstrar os seguintes motivos (DENNCIA CHEIA):

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-- mtuo acordo (artigo 9);


-- trmino do contrato de trabalho, se o imvel for ocupado por motivo do emprego do locatrio;
-- para uso prprio do locador, de seu cnjuge ou companheiro, ascendente ou descendente,
que no disponham de imvel prprio para moradia;
-- para demolio total ou parcial determinada pelo Poder Pblico ou se a reforma aumentar
em 20% a rea construda ou 50% em casos de penso ou hotel;
-- se a vigncia do contrato a prazo indeterminado passar de 5 anos, o locador poder retomar
o imvel sem determinar o motivo (DENNCIA VAZIA).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:

I. Nos casos do art. 9;

II. em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo


locatrio relacionada com o seu emprego;
III. se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV. se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo,
vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em
cinqenta por cento;
V. se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a
mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.

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2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio,
promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

CONTRATO POR TEMPORADA


A locao por temporada ser feita com a finalidade de residncia temporria do locatrio
(artigo 48), tendo como prazo mximo 90 dias, no podendo ser prorrogado ou renovado. Caso
no haja a manifestao das partes para rescindir este contrato, aps o prazo determinado,
passar a vigorar como contrato normal de locao. (artigo 49)
A locao por temporada caracteriza-se quando destinada residncia temporria, para a prtica de
lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, vestibular etc., e sua grande vantagem est no fato
do locador poder fazer o contrato por qualquer prazo, desde que no superior a trs meses. Pode
tambm exigir cauo no valor de trs meses de aluguel ou qualquer outra garantia prevista na lei
8245/91. No havendo desocupao no prazo, cabe liminar de despejo. O instrumento do contrato
pode ser utilizado este comum para residncia que costumeiramente de uso da administradora,
tomando o cuidado de elaborar-se o termo de vistoria de entrada e pormenorizando com cuidado e
riqueza de detalhes o estado de conservao dos mveis e utenslios.
Da locao para temporada
Art. 48. Considera - se locao para temporada aquela destinada residncia
temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de
sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou
no mobiliado o imvel.
Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do
contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem,
bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e
encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37
para atender as demais obrigaes do contrato.

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PRAZOS CONTRATUAIS DE CONTRATOS NO RESIDENCIAIS (COMERCIAIS)


Os contratos no residenciais ou comerciais podero ser ajustados por qualquer prazo, sendo
que ao final deste prazo, o locador poder denunciar o contrato no prazo de 30 dias. Caso no
denuncie o contrato, o prazo passar a prazo indeterminado. Neste caso, o locador poder
retomar o imvel concedendo o prazo de 30 dias para desocupao. (artigos 56 e 57)
Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por
mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas
condies ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.

DIREITO RENOVAO DO CONTRATO NO RESIDENCIAL (COMERCIAL)


O locatrio ter o direito a renovar o contrato de locao no residencial desde que preencha
os seguintes requisitos: (artigo 51)
-- contrato a renovar por prazo determinado e por escrito;
-- prazo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser de 5 anos;
-- o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, no prazo mnimo e sem
interrupo de 3 anos.
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a
renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II. o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III. o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.

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1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou


sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao
somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de
sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o
direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente
fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes
os pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um
ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo
do contrato em vigor.

O prazo para entrar com a ao renovatria ser de no mnimo 1 ano a um mximo de 6


meses antes do trmino do contrato. (artigo 71)
Da Ao Renovatria
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a
petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com:

I. prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II. prova do exato cumprimento do contrato em curso;


III. prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
IV. indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao;
V. indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua
inscrio no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento, endereo e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o
nmero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo,
a idoneidade financeira;
V. indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua
inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural,

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a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade,


comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual
idoneidade financeira; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
VI. prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os
encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for;
VII. prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo
oponvel ao proprietrio.
Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele,
sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de
locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente
obrigado renovao.

Ao de despejo com pedido de liminar de desocupao em 15 dias (artigo 59, 1).


Das Aes de Despejo
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito
ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da
audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs
meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:
I. o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;
II. o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;
III. o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de
despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
IV. a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o
referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas
por lei;
V. a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o
locatrio.
VI. o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir
reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam
ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
VII. o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem
apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;
(Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

70

VIII. o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at


30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento
de retomada; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
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IX. a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando


o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no
ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

Ao revisional de aluguel poder ser exercida a cada trs anos de contrato, tanto para as
locaes residenciais como para as comerciais. (artigo 19 artigo 69)
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel,
a fim de ajust-lo ao preo de mercado.
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas
durante a ao de reviso, descontados os aluguis provisrios satisfeitos, sero pagas
corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem
como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

LOCAO COM HIPOTECA

comum que os imveis hipotecados ao sistema financeiro, locado e no prazo do contrato de


locao, tenha a posse reivindicada pelo agente financeiro.
A posio da imobiliria neste caso, perante os servios prestados ao locatrio, de
responsabilidade solidria com o locador por todos os prejuzos sofridos pelo inquilino,
inclusive dano moral pelo incmodo, ansiedade e sofrimento, alm de eventuais diferenas de
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aluguel com o novo imvel, pois de sua competncia locar um produto sem vcio, cabendo a
si analisar sua origem ao oferec-lo em locao.
Pois quando apresentado pelo cliente um imvel para ser alugado, seja apresentada a cpia
da escritura devidamente registrada, para posteriormente ser anexado mesma certido de
nus reais a ser expedida pelo cartrio de registro de imveis.
Constatada a existncia de hipoteca, solicitar do cliente cpia dos trs ltimos recibos de
pagamento da prestao, com esses documentos em arquivo, a imobiliria estar a salvo de
qualquer alegao de negligncia quanto oferta do imvel para locao.
CUIDADO COM ANGARIAES DE IMVEIS COM HIPOTECA
O inquilino de imvel hipotecado e arrematado ou adjudicado, neste caso, pelo credor
hipotecrio, no est a salvo de eventual medida possessria objetivando a imisso deste na
sua posse, porque no h que se indagar acerca da boa-f do locatrio, na medida em que
existindo o registro da hipoteca perante o registro de imvel, no ser admissvel a alegao de
desconhecimento deste fato, ao contrrio, pois h uma relao de consumo entre o locatrio
e a imobiliria que intermediou o contrato oferecendo um imvel em condies irregulares
locao, deste modo haveria possibilidade at de discusso de perdas e danos em favor deste
locatrio contra a administradora, e evidente tambm, contra o locador.
A maneira de se evitar tal fato ser, sempre na angariao do imvel para oferta, exigir-se
a certido negativa de nus reais e uma vez constatada a existncia da restrio, ao
menos procurar saber a posio do financiamento junto ao credor hipotecrio, existindo as
pendncias referentes ao financiamento, dispensar a angariao em face da preservao
da boa-f, e a garantia da legalidade do consumo perante o locatrio.
O Decreto Lei 70/66 regulamenta as medidas inerentes ao parcelamento do imvel hipotecrio
e sua retomada, de modo que ao ofertar ao locatrio em questo um novo imvel para locao,
procure assim contornar o problema.

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Na sequncia, se no houver este acordo, a C.E.F. dever ajuizar ao ordinria de emisso


de posse com previso de concesso liminar contra o atual locatrio, que poder contestar,
evidentemente, sujeitando-se aos efeitos da sucumbncia final.

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE LOCAES E SUA RESCISO


O contrato de administrao vincula o locador com a imobiliria at o trmino do prazo ajustado
neste instrumento (de administrao).
Quem estabelece o prazo de vigncia da administrao o locador e a administradora,
evidentemente, cuja negociao no deve jamais admitir que seja menor do que o prazo
sugerido para a locao do imvel angariado.
Se, no curso do prazo deste contrato (de administrao) o locador pretender rescindi-lo,
dever pagar a multa estabelecida, que equivale ao valor da comisso mensal multiplicado
pelo nmero de meses faltantes para completar o seu prazo.
Se o contrato de administrao for de prazo indeterminado, ou vencendo o prazo original,
prorrogar-se indeterminadamente, o locador poder a qualquer tempo rescindi-lo, bastando
to somente que promova o aviso prvio, comunicando a imobiliria deste seu desinteresse
com trinta dias de antecedncia, ou pagando a comisso equivalente.
No h necessariamente vinculao do contrato de administrao com o contrato de locao;
ou seja, aquele no prevalece enquanto este vigorar.
H exceo, quando remanesce pelo prazo que as partes ajustarem.
importante incluir a seguinte clusula nos contratos de administrao: A despeito do prazo
ajustado neste contrato, fica estabelecido de comum acordo, atingindo o seu termo, fica o
mesmo prorrogado para, pelo menos, idntico prazo do contrato de locao, mantidas as
demais condies j estabelecidas.

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CHEQUES E NOTAS PROMISSRIAS COMO GARANTIAS


O contrato de locao ttulo executivo extrajudicial pela sua prpria natureza, de modo
que desnecessrio para a garantia do aluguel e encargos exigir do locatrio emisso de
cheques pr-datados e/ou notas promissrias quando da assinatura do contrato, alis, esses
ttulos emitidos desta forma seriam discutveis, j que emitidos de forma no convencional,
inexistindo origem.
absolutamente ilegal a previso de emisso de letra de cmbio para garantia de cobrana
de encargos da locao, posto que h inexistncia de dbito cambirio neste tipo de relao.
Clusula contratual onde existe esta possibilidade deve imediatamente ser excluda, posto que
nula de pleno direito e vicia a vontade das partes.
EXONERAO DO FIADOR
Quanto exonerao do fiador, o antigo Cdigo Civil em seu art. 1.500 j previa a possibilidade
de exonerao do fiador sempre que tiver garantido um contrato sem limitao de tempo.
Contudo, por se tratar de direito disponvel e pessoal, tem a moderna jurisprudncia admitido
a renncia a esta prerrogativa de tal forma que, uma vez assinado o contrato nestes termos, o
fiador fica vinculado at efetiva entrega das chaves.
Enquanto o fiador no manifestar o seu desejo de exonerao, o mesmo continua sendo
fiel fiador.
Confira as decises do Tribunal de Alada do Estado do Paran acerca do tema: Tribunal
de Alada do Paran FIANA. EXONERAO. LOCAO PRORROGADA. RENNCIA
EXPRESSA DA FACULDADE DE EXONERAR-SE DA FIANA. ADMISSIBILIDADE.
INTELIGNCIA DO ARTIGO 1.500 DO CDIGO CIVIL. E PLENAMENTE ADMISSVEL EM
NOSSO DIREITO A RENNCIA FACULDADE PREVISTA NO ARTIGO 1.500 DO CDIGO

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CIVIL, QUE DIZ RESPEITO A UM INTERESSE DE CARTER EMINENTEMENTE PRIVADO.


APELAO DESPROVIDA. BWN (APELAO CVEL - 203 - CURITIBA - JUIZ NASSER
DE MELO - PRIMEIRA CMARA CVEL - Julg: 28/10/86 - Ac.: 24905 - Public.: 0). FIM DO
DOCUMENTO * Tribunal de Alada do Paran 1. FIANA - CONTRATO DE LOCAO RENNCIA FACULDADE DE EXONERAO - VALIDADE. TENDO OS FIADORES,
DE FORMA EXPRESSA, RENUNCIADO AO DIREITO DE EXONERAO DA FIANA,
PREVISTO NO ARTIGO 1500 DO CDIGO CIVIL, QUE ENCERRA UMA NORMA DE
CARTER DISPOSITIVO, AO ALVEDRIO DAS PARTES, CORRETA E A SENTENA QUE,
EM AO COM ESSE PROPSITO, LHES NEGA TAL PRETENSO. 2. HONORRIOS
DE ADVOGADO - FIXAO EM VALOR EXACERBADO - REDUO. A CONDENAO A
VERBA HONORRIA, IMPOSTA AOS VENCIDOS, QUANDO ESTABELECIDA EM QUANTIA
EXAGERADA, INCOMPATVEL COM OS PARMETROS DEFINIDOS NO ARTIGO
20, PARGRAFO 40, DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL, COMPORTA REDUO. 3.
APELAO PARCIALMENTE PROVIDA. LEGISLAO: CPC - ART 20, PAR 4. CC - ART
1500. CC - ART 1491. JURISPRUDNCIA: 2 TASP - RT VOL, 588, P. 154. 2 TASP - RT
593/155. 2 TASP - RT 594/167. 2 TASP - RT 612/147. 2 TASP - RT 675/144. 2 TASP - RT
652/124. TAPR - 1 CC - AC 24905, AP 203/86, REL. JUIZ NASSER DE MELO. TAPR - 7
CC - AP 48845-3, AC 2022, REL. JUIZ MENDONA DE ANUNCIAO. (APELAO CVEL
- 64453500 - CURITIBA - JUIZ CONV. DUARTE MEDEIROS - TERCEIRA CMARA CVEL
- Julg: 03/05/94 - Ac.: 5125 - Public.: 27/05/94). * FIM DO DOCUMENTO * De qualquer modo,
ainda que pudesse o fiador se exonerar sobre argumento de que a clusula de renncia no
teria valor, ainda assim, para que ocorra esta exonerao, dever antes o garantidor interpor
ao ordinria de exonerao, cujos efeitos somente ocorrero aps trnsito em julgado da
sentena. Simples correspondncia ou notificao com a manifestao desta inteno no
tem qualquer valor legal, nem desobriga o fiador. Por sua vez, o artigo 1.491 trata do benefcio
de ordem, que a faculdade do fiador, ao ser demandado, exigir que primeiro penhore-se bens
do locatrio para somente aps responder com os seus. Como se trata igualmente de direito
pessoal, disponvel, de tal sorte que, renunciando a este benefcio, os fiadores respondero
sempre como solidrios com as dvidas deixadas pelo seu afianado.

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ASSINATURA DO CASAL NO CONTRATO DE FIANA


A assinatura de ambos os cnjuges no contrato de locao para fins de fiana absolutamente
necessria, sob pena de nulidade total desta garantia.
No contempla a legislao a modalidade de responsabilidade de 50% correspondente
parte ideal dos bens pertencentes ao cnjuge que subscreveu a garantia, isto porque o artigo
235 do Cdigo Civil estabelece norma de carter cogente nos seguintes termos: Art. 235. O
marido no pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens. III
Prestar fiana (arts. 178, 9, n. I, b e 263, n. X). Portanto, qualquer fiana prestada sem
a assinatura de ambos os cnjuges no vlida, permanecendo o contrato de locao sem
qualquer garantia. Recomenda-se que o contrato de locao, e consequentemente a fiana
nele inserido, SEJA SEMPRE assinado na presena de representantes da Imobiliria, jamais
permitindo que a sua coleta seja realizada sem esta fiscalizao.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

COBRANA DE 10%DE MULTA NO ALUGUEL

Sobre a incidncia da multa moratria de 10%; registrando entendimento unnime do Tribunal


de Alada (Justia) do Paran, de todos os Tribunais do pas, que o percentual de 2% no se
aplica relao locatcia, j que inexiste vnculo de consumo.

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A pretenso de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% no tem amparo legal neste caso.
O FUNDO DE RESERVA E O LOCATRIO
O FUNDO DE RESERVA de responsabilidade do locador, sendo NULA clusula contratual
que disponha de forma diferente, isto porque no contempla a lei do inquilinato (Lei 8245/91)
esta modalidade de repasse como, por exemplo, acontece com o IPTU deste modo, passados
anos de vigncia da locao, muitos locadores e imobilirias tm sido surpreendidos com
pedidos de restituio e/ou compensao.
O direito a eles inquestionvel e deve ser acatado, ou mediante acordo, ou somente quando
obtiver o locatrio sentena em seu favor, no h obrigao de compensao e ou restituio
antes da sentena, salvo o acordo, como dito acima. A responsabilidade pela restituio do
locador em virtude do vnculo locatcio e face ao princpio do locupletamento.
Torna-se necessria a incluso nos contratos a clusula abaixo de modo a forar o
locatrio a tomar a iniciativa de apresentar seu crdito antes que se avolume e torne difcil
a composio.
Esta clusula discutvel e no impedir o locatrio de reivindicar seu direito mesmo aps
o decurso deste prazo, mas ter forte presena no contrato sendo um elemento a mais de
suporte tcnico (Pargrafo 10), eventual pagamento de fundo de reserva pelo locatrio ser
reembolsado e/ou compensado em seu favor, desde que apresentados Administradora,
os comprovantes at 90 (noventa) contados de seu efetivo desembolso, sob pena de ficar
caracterizada a renncia voluntria e definitiva deste direito.
REAJUSTE MEDIANTE ARBITRAMENTO
O prazo contratual de qualquer espcie de locao, seja ela residencial ou no
residencial, livre, devendo o mesmo ser estabelecido segundo negociaes entre
locador e locatrio.

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Adviro consequncias jurdicas desses prazos. Por exemplo: contrato residencial com prazo
menor do que 30 meses, a denncia vazia somente poder ser promovida decorridos os
cinco anos de vigncia; com prazo menor retomado somente de forma motivada, uso prprio,
descendente ou ascendente. Se o contrato for no residencial, e sendo o prazo de cinco anos,
facultar-se- ao locatrio exercitar o direito de renovao por idntico perodo. Portanto, a
fixao do prazo dever atender ao resultado dos interesses dos contratantes. A clusula
contratual que admite o reajuste do aluguel mediante arbitramento a cada ciclo de 12 meses
ser ineficaz, uma vez que esta modalidade de adequao somente poder ser utilizada de
trs em trs anos, segundo artigo 19 da lei 8245/91. Mesmo a insero da clusula prevendo
este reajuste por meio da mdia apresentada por avaliaes de trs imobilirias no dar
a necessria segurana, na medida em que poder ser questionada pelo locatrio, face ao
princpio legal inserido na lei 8245/91 que somente admite esta modalidade de concluso,
mediante a ao revisional. No recomendamos a clusula de preferncia da locao ao
locatrio ao trmino de trs anos, porquanto isto ir prejudicar o direito mais importante do
locador que exatamente a prerrogativa da utilizao da denncia vazia e a exigncia de
novo valor para continuar o vnculo. A lei estabelece limites no tocante ao aluguel. livre sua
estipulao no incio do contrato, porm, a partir da as partes sujeitam-se aos princpios da
ordem pblica determinados pela legislao, que estabelece parmetros para tanto. Embora
a questo da ansiedade do locador resida no aluguel, preciso que saiba desses limites:
Reajuste = legal segundo ndice eleito de 12/12 meses; Reviso = somente aps trs anos do
vnculo, se no houver acordo.
RENNCIA AO DIREITO DE RENOVAO COMPULSRIA
Consulta o cliente a respeito da possibilidade de fazer-se contrato de locao comercial por 5
anos, com clusula de renncia por parte do locatrio ao direito da ao renovatria.
Tal renncia no ter nenhum efeito jurdico j que a lei 8245/91 em seu artigo 45 estabelece
de forma absolutamente clara e taxativa o seguinte: So nulas de pleno direito as clusulas
do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que

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probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao na hiptese do
artigo 51 ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
A nica maneira de evitar o acesso do locatrio ao renovatria ser elaborar um contrato
com prazo mximo de 04 (quatro) anos, mantendo-o, posteriormente, por prazo indeterminado.
Das nulidades
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no
art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para tanto.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:

I. Nos casos do art. 9;

II. em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo


locatrio relacionada com o seu emprego;
III. se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV. se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo,
vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em
cinqenta por cento;
V. se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a
mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio,
promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
Da locao no residencial
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a
renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

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I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II. o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III. o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou
sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao
somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de
sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o
direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente
fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes
os pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um
ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo
do contrato em vigor.

DIREITO DE PREFERNCIA AO INQUILINO


VIA DE REGRA, INQUILINO NO TEM PREFERNCIA: na prtica do dia a dia do mercado
imobilirio, h grande preocupao dos interessados na alienao de imvel em dar ao
inquilino a preferncia pela sua compra, eliminando qualquer possibilidade de anulao
deste negcio.
Na verdade, o exerccio deste direito a preferncia somente acontece se o contrato
de locao estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula
do imvel.
A inexistncia desta averbao, que poder ser constatada por meio da certido negativa de
nus reais solicitada ao Cartrio de Registro de Imveis, possibilita a realizao do negcio
absolutamente sem qualquer risco de problema futuro com o inquilino.

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evidente que o novo adquirente, para retomar o imvel, dever posteriormente ao registro da
escritura notific-lo para desocupar o prdio, sob a pena da propositura da competente ao
de despejo por denncia vazia.
Contudo, alegaes acerca da preferncia, depsito do valor da compra, adjudicao
compulsria etc., no tm qualquer embasamento legal, e certamente tal pretenso ter
unicamente um carter protelatrio objetivando manter o inquilino na ocupao do imvel o
maior tempo possvel. Muitas vezes, as partes tm urgncia no fechamento do negcio e a
espera desta notificao de preferncia traz problemas de toda ordem, at inviabilizando sua
concluso. Isto sem esquecer que o prprio locatrio dificulta o recebimento da notificao
protelando ao mximo o incio do prazo de trinta dias de sua interpelao.
importante que ao entabular a corretagem, as partes analisem de modo cuidadoso a
existncia desta preferncia mediante requisio da certido negativa de nus reais. No
havendo qualquer averbao ou registro do contrato de locao, o negcio pode ser feito sem
qualquer preocupao, como o locatrio que assim no possui qualquer ingerncia na compra
e venda. E mais, o direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade
ou venda por deciso judicial, assim como permuta, doao, integralizao de capital, ciso,
fuso e incorporao.
CONTRATOS DE LOCAO DE BENS IMVEIS, ONDE E PARA QUE FINS PODEM SER

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

REGISTRADOS?

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Registro de Ttulos e Documentos: para surtir efeitos em relao a terceiros. (Lei 6.015/73,
art. 129, I).
Registro de Imveis, por ato de averbao na matrcula do imvel: para garantir o direito
de preferncia do locatrio na venda do bem, independentemente da existncia ou no de
clusula expressa neste sentido. (Lei 6.015/73, art. 167, II, 16).
Registro de Imveis, por ato de registro em sentido estrito na matrcula do imvel: para
tornar eficaz a obrigao do adquirente do imvel em respeitar a locao, por prazo superior a
90 dias aps eventual notificao, em caso de alienao do imvel e desde que haja clusula
expressa neste sentido no contrato. (Lei 6.015/73, art. 167, I, 3; CC/2002, art. 576, 1).
Registro de Imveis, por ato de averbao na matrcula do imvel caucionado: no caso
de outro imvel ser dado em cauo como forma de garantia do pagamento dos aluguis,
com o fim de garantir que este seja oponvel perante terceiros. (Lei 8.245/91, art. 38, 1). (Lei
8.245/91, art. 38, 1).
* tanto o locador, como o locatrio, podem solicitar tais registros.

MuDANAS E ATuALIZAES NA LEI DE INQuILINATO

1 Tpico
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolver, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art.924. Quando se cumprir em parte a obrigao, poder o juiz reduzir proporcionalmente a pena
tipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.

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2 Tpico
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso
judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferncia de
que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante
leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
LEI N 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.
Dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio, altera o Decreto-Lei n 911, de 1 de outubro
de 1969, as Leis n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n 4.728, de 14 de julho de 1965, e n 10.406,
de 10 de janeiro de 2002, e d outras providncias.
Alteraes na Lei de Locaes
Art. 61. A Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alteraes:
Art.32. .......................................................................
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferncia de
que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante
leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (NR)
Art. 39. (VETADO)
Art. 819-A da Lei n 10.406, de 2002 Cdigo Civil, includo pelo art. 58 do projeto de lei:
Art. 819-A. A fiana na locao de imvel urbano submete-se disciplina e extenso temporal da lei
especfica, somente se aplicando as disposies deste Cdigo naquilo que no for incompatvel com
a legislao especial. (NR)
Razes do veto
No est clara a consequncia prtica do dispositivo. Aventou-se a possibilidade de o dispositivo ser
uma tentativa de afastar a aplicao do art. 835 do novo Cdigo Civil, o qual dispe:
Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a
notificao do credor.

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Contudo, no se pode afirmar que o dispositivo inserto seria causa de afastamento da aplicao do
art. 835 do Cdigo Civil. Primeiro, porquanto no h afirmao expressa de que o art. 835 seja incompatvel com a lei de locaes. Segundo, porque, se o dispositivo fosse incompatvel com a lei de
locaes, o afastamento se daria independentemente de previso legal expressa, mas apenas com
base nas regras normais de hermenutica.
Ademais, tornando mais obscura a consequncia material do dispositivo, tem-se o disposto no art.
2.036 do Cdigo Civil:
Art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.
Por fim, a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, examinando disposio do Cdigo Civil antigo, anloga ao atual art. 835, admitiu a renncia do direito de exonerao da fiana, como se observa
do seguinte precedente:
CIVIL. LOCAO. EXONERAO DA FIANA. RENNCIA EXPRESSA. CDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. ARTIGO 1500 DO CDIGO CIVIL. PRORROGAO DO
CONTRATO. POSSIBILIDADE. [...]
- A Jurisprudncia assentada nesta Corte construiu o pensamento de que vlida a renncia expressa
ao direito de exonerao da fiana, mesmo que o contrato de locao tenha sido prorrogado por tempo
indefinido, vez que a faculdade prevista no artigo 1500 do Cdigo Civil trata de direito puramente privado.
- Recurso especial no conhecido.
(RESP 280577/SP; DJ de 24 de abril de 2001. Min. Rel. Vicente Leal. Data de deciso 26 de maro
de 2001. 6 Turma)
Portanto, querendo, o locador pode exigir que o fiador renuncie possibilidade de exonerao da
fiana. Neste ponto, por conseguinte, no h elemento de insegurana jurdica.
Assim, no possvel compreender os efeitos materiais exatos da norma proposta, o que gerar
insegurana jurdica no ambiente dos negcios de locao imobiliria e torna conveniente o veto por
contrariedade ao interesse pblico.
3 Tpico
Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I. cauo;
II. fiana;
III. seguro de fiana locatcia.
IV. cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)

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Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locao.
Art. 89. Os arts. 37 e 40 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, passam a vigorar acrescidos dos
seguintes incisos: (Vigncia)
Art.37. ........................................................................................
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
........................................................................................ (NR)
LEI N 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005.
Institui o Regime Especial de Tributao para a Plataforma de Exportao de Servios de Tecnologia
da Informao - REPES, o Regime Especial de Aquisio de Bens de Capital para Empresas Exportadoras - RECAP e o Programa de Incluso Digital; dispe sobre incentivos fiscais para a inovao
tecnolgica; altera o Decreto-Lei n 288, de 28 de fevereiro de 1967, o Decreto n 70.235, de 6 de
maro de 1972, o Decreto-Lei n 2.287, de 23 de julho de 1986, as Leis ns 4.502, de 30 de novembro
de 1964, 8.212, de 24 de julho de 1991, 8.245, de 18 de outubro de 1991, 8.387, de 30 de dezembro
de 1991, 8.666, de 21 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 8.987, de 13 de fevereiro
de 1995, 8.989, de 24 de fevereiro de 1995, 9.249, de 26 de dezembro de 1995, 9.250, de 26 de dezembro de 1995, 9.311, de 24 de outubro de 1996, 9.317, de 5 de dezembro de 1996, 9.430, de 27 de
dezembro de 1996, 9.718, de 27 de novembro de 1998, 10.336, de 19 de dezembro de 2001, 10.438,
de 26 de abril de 2002, 10.485, de 3 de julho de 2002, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.755, de
3 de novembro de 2003, 10.833, de 29 de dezembro de 2003, 10.865, de 30 de abril de 2004, 10.925,
de 23 de julho de 2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, 11.033, de 21 de dezembro de 2004, 11.051,
de 29 de dezembro de 2004, 11.053, de 29 de dezembro de 2004, 11.101, de 9 de fevereiro de 2005,
11.128, de 28 de junho de 2005, e a Medida Provisria n 2.199-14, de 24 de agosto de 2001; revoga a
Lei n 8.661, de 2 de junho de 1993, e dispositivos das Leis ns 8.668, de 25 de junho de 1993, 8.981,
de 20 de janeiro de 1995, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.755, de 3 de novembro de 2003,
10.865, de 30 de abril de 2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, e da Medida Provisria n 2.158-35,
de 24 de agosto de 2001; e d outras providncias.
4 Tpico
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I -

morte do fiador;

II - ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente;


III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem
comunicao ao locador;

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85

IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens mveis;
VII - desapropriao ou alienao do imvel.
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; (Includo pela Lei n
11.196, de 2005)
X - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta
Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
Art.40. ........................................................................................
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta
Lei. (NR)
5 Tpico
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (Redao
dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
I -

nas hipteses do art. 9;

II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e


imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinquenta por cento da rea til.
Art. 1 O caput do art. 53 e o 3 do art. 63 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, passam a
ter a seguinte redao:
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido.
LEI N 9.256, DE 9 DE JANEIRO DE 1996.
Altera o caput do art. 53 e o 3 do art. 63 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispe sobre
as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
6 Tpico
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz fixar prazo de trinta dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes:

86

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3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos e


estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, e o despejo for
decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano,
exceto nos casos em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de
um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses.
3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos
de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no
inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de
primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses.
(Redao dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
LEI N 9.256, DE 9 DE JANEIRO DE 1996.
Altera o caput do art. 53 e o
7 Tpico
Da Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao
Art. 67. Na ao que objetivar o pagamento dos aluguis e acessrios da locao mediante consignao, ser observado o seguinte:
I - a petio inicial, alm dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Cdigo de Processo Civil,
dever especificar os aluguis e acessrios da locao com indicao dos respectivos valores;
Art. 282. A petio inicial indicar:
I -

o juiz ou tribunal, a que dirigida;

II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru;


III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificaes;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citao do ru.
8 Tpico
Da Ao Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumarssimo, observar-se- o seguinte:
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial
dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida;

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87

Art. 276. Na petio inicial, o autor apresentar o rol de testemunhas e, se requerer percia, formular
quesitos, podendo indicar assistente tcnico. (Redao dada pela Lei n 9.245, de 26.12.1995)
Art. 276. Na petio inicial, o autor apresentar o rol de testemunhas e, se requerer percia, formular
quesitos, podendo indicar assistente tcnico.
LEI N 9.245, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995.
Altera dispositivos do Cdigo de Processo Civil, relativos ao procedimento sumarssimo.
Art. 282. A petio inicial indicar:
I -

o juiz ou tribunal, a que dirigida;

II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru;


III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificaes;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar
9 Tpico
Da Ao Renovatria
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio
inicial da ao renovatria dever ser instruda com:
Art. 282. A petio inicial indicar:
I -

o juiz ou tribunal, a que dirigida;

II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru;


III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificaes;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citao do ru.
10 Tpico
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituio Federal, as aes de despejo podero ser
consideradas como causas cveis de menor complexidade.
Art. 98. A Unio, no Distrito Federal e nos Territrios, e os Estados criaro:
I - juizados especiais, providos por juzes togados, ou togados e leigos, competentes para a
conciliao, o julgamento e a execuo de causas cveis de menor complexidade e infraes

88

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penais de menor potencial ofensivo, mediante os procedimentos orais e sumarissimo, permitidos, nas hipteses previstas em lei, a transao e o julgamento de recursos por turmas de
juzes de primeiro grau;
11 Tpico
Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a
vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 167. ..........................................................
II - .....................................................................
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia.
Art. 169. ..........................................................
III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n 16 do inciso II do
art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresentao
de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas,
bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador.
TTULO V
Do Registro de Imveis
CAPTULO I
Das Atribuies
Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos.
II - a averbao:
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia. (Includo pela Lei n
8.245, de 1991)
LEI N 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Dispe sobre os registros pblicos, e d outras providncias.
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel, salvo:
I -

as averbaes, que sero efetuadas na matrcula ou margem do registro a que se referirem,


ainda que o imvel tenha passado a pertencer a outra circunscrio;

II - os registros relativos a imveis situados em comarcas ou circunscries limtrofes, que sero


feitos em todas elas, devendo os Registros de Imveis fazer constar dos registros tal ocorrncia. (Redao dada pela Lei n 10.267, de 2001)

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III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n 16 do inciso II do


art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresentao
de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas,
bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador. (Includo pela Lei
n 8.245, de 1991)
12 Tpico
LEI N 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeioar as regras e
procedimentos sobre locao de imvel urbano.
O PRESIDENTE DA REPBLICA Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a
seguinte Lei:
Art. 1 Esta Lei introduz alterao na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispe sobre as
locaes de imveis urbanos.
Art. 2 A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
................................................................................... (NR)
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel,
a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer
no imvel.
1 Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao
locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia.
2 O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do
recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana
durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (NR)
Art. 13. .......................................................................
3 (VETADO)
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (NR)
Art. 40. ........................................................................
II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas
judicialmente;

90

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.............................................................................................
X- prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de
sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120
(cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.

Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia
no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (NR)

Art. 52. .......................................................................


3 (VETADO)
Art. 59. ...........................................................................
1 ................................................................................
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes
no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas
com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII- o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de
nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;
VIII- o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta)
dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada;
IX- a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em
caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

3 No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir
a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel
e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores
devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (NR)
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao,
de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao,
observar-se- o seguinte:
I -

o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis
e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de
resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser
apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;

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91

II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze)


dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e
mediante depsito judicial, includos:

.............................................................................................

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicao no rgo oficial, a requerimento do locador;
IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;

.............................................................................................

Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade
nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (NR)
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos
pargrafos seguintes.
1 ................................................................................
b)

o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no 2o do art. 46.

................................................................................... (NR)
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado
at a data da prestao da cauo.
................................................................................... (NR)
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte:
.............................................................................................
II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio,
que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes:
a)

em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta
por cento) do pedido;

b)

em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

92

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IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta


se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo
esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo,
audincia de instruo e julgamento;
V - o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de
recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio.
................................................................................... (NR)
Art. 71. ........................................................................
V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda,
endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o
nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao
do fiador, a atual idoneidade financeira;
................................................................................... (NR)
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao.
1 (VETADO)
2 (VETADO)
3 (VETADO) (NR)
Art. 75. (VETADO).
Art. 3 (VETADO)
Braslia, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independncia e 121o da Repblica.
LUIZ INCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge
MENSAGEM DE VETO:
MENSAGEM N 1.004, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
Senhor Presidente do Senado Federal,
Comunico a Vossa Excelncia que, nos termos do 1o do art. 66 da Constituio, decidi vetar parcialmente, por contrariedade ao interesse pblico, o Projeto de Lei n 140, de 2009 (no 71/07 na Cmara
dos Deputados), que Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeioar as regras e
procedimentos sobre locao de imvel urbano.

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93

Ouvidos, os Ministrios Justia e do Desenvolvimento, Indstria e Comrcio Exterior manifestaram-se


pelo veto aos seguintes dispositivos:
3 do art. 13 da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2 do projeto de lei:
3 Nas locaes no residenciais, equipara-se cesso da locao qualquer negcio jurdico que
importe na transferncia do controle societrio do locatrio pessoa jurdica. (NR)
Razes do veto
No possvel confundir a estruturao societria da pessoa jurdica, que, independentemente da
formao do quadro de scios, tem personalidade jurdica prpria, com o contrato de locao havido
entre o locador e a prpria pessoa jurdica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locao firmado
entre locador e pessoa jurdica no guarda qualquer relao de dependncia com a estruturao
societria de pessoa jurdica locatria, considerando, essencialmente, a distino da personalidade
jurdica de cada um (scios e a prpria pessoa jurdica), conferida pelo ordenamento jurdico ptrio
para cada um dos entes.
Alm do mais, cabe registrar que exigncias assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operaes societrias de transferncia de cotas sociais ou aes de sociedades empresrias, tal como,
exemplificativamente, a incorporao, fuso ou aquisio da participao majoritria de grandes
empresas.
3 do art. 52 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2 do projeto de lei:
3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes
que tiver com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio se o locador, no prazo
de 3 (trs) meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo poder pblico ou que declarou pretender realizar. (NR)
Razes do veto
A ideia do projeto contempla situao com a qual no se pode concordar sob o ponto de vista do
interesse pblico, considerando que, se por um lado a melhor proposta de terceiro tem todo o fundamento necessrio para implementar a no-renovao da locao - por razes bvias e de cunho
mercadolgico -, por outro, o locatrio preterido poder sofrer prejuzos em decorrncia da necessria
desocupao e da desvalorizao do estabelecimento comercial, prejuzos esses que no podem
permanecer sem a devida reparao.
1, 2, 3 do art. 74 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2 do projeto de lei:
1 Conceder-se- liminar para desocupao em 15 (quinze) dias, contados da intimao do locatrio, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestao, pedido de retomada fundado em
melhor proposta de terceiro.

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2 A desocupao liminar somente ser indeferida se:


I -

a proposta de terceiro no atender aos requisitos previstos no 2 do art. 72;

II - o locatrio aceitar, em rplica, as mesmas condies ofertadas pelo terceiro.


3 A execuo provisria da retomada fica condicionada prestao de cauo em valor no
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
Razes dos vetos
Atualmente, so previstas trs hipteses em que o locatrio ter direito a indenizao para
ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda
do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, so elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o
locador no der o destino alegado; e c) o locador no iniciar as obras determinadas pelo Poder
Pblico ou que declarou pretender realizar. Todavia, os pargrafos do art. 74 somente tem a
previso do procedimento diferenciado na concesso de providncia liminar para a hiptese de
melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras, to relevantes quanto a contemplada pelo
texto projetado, nada se disse.
Tal previso, se sancionada, ensejar previso pouco sistmica no contexto da lei de locaes, o que
absolutamente indesejvel e contrrio ao interesse pblico, sendo que a regra prevista no caput certamente atender satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos s trs hiptese mencionadas.
Art. 75 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, alterado pelo art. 2 do projeto de lei
Art. 75. Sendo executada provisoriamente a deciso ou sentena que conceder a retomada do imvel, o locatrio ter direito a reclamar, em ao prpria, indenizao por perdas e danos, caso a ao
renovatria venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hiptese, o
retorno do locatrio ao imvel. (NR)
Razes do veto
O texto proposto permite a execuo provisria da deciso ou da sentena que ordena a desocupao em ao renovatria, impedindo a retomada da posse direta pelo locatrio preterido, ainda que a
deciso ou sentena seja reformada, ou seja, a desocupao emprica, por si s, transita em julgado
em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a deciso correlata.
Ademais, o texto em vigor admite a fixao da indenizao devida ao locatrio pela desocupao na
prpria sentena, e o texto proposto remete a fixao de indenizao a propositura de uma nova ao,
fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razovel durao do
processo e diretriz da resoluo do maior nmero possvel de litgios em uma mesma sentena, e at
para se evite decises contraditrias.

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Tambm cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidria entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupao, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta
facilitadora do recebimento, pelo locatrio, da indenizao devida, com o que no se pode concordar.
Ouvido tambm, o Ministrio da Fazenda manifestou-se pelo veto ao seguinte dispositivo:
Art. 3
Art. 3 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Razes do veto
Nos termos do art. 8, caput, da Lei Complementar no 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em
vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercusso, o que
no o caso do presente projeto de lei.
Assim, de modo a garantir tempo hbil para que os destinatrios da norma examinem o seu contedo
e estudem os seus efeitos, propor-se que a clusula de vigncia seja vetada, fazendo-se com que o
ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1 do Decreto-Lei n 4.657, de 4 de
setembro de 1942 - Lei de Introduo ao Cdigo Civil Brasileiro.
Essas, Senhor Presidente, as razes que me levaram a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto
em causa, as quais ora submeto elevada apreciao dos Senhores Membros do Congresso Nacional.

CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade, analisamos especificamente a administrao de locaes, desde o seu incio
com a angariao do imvel para posterior locao, como as documentaes necessrias
para o cadastro, precaues quanto a evitar erros e equvocos de contratos, anlise vasta
sobre a legislao locatcia, conhecimentos e tcnicas de administrao.
de suma importncia para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todas
as prticas da administrao de locaes, mesmo que no pretenda se aprofundar nesta
rea, mas de suma importncia ser conhecedor da legislao e dos atos praticados na
administrao de locaes.
A rea de administrao de locaes um tanto perigosa e com grande risco para as
imobilirias, h a necessidade de um nmero expressivo de imvel locados, para se ter o
equilbrio nas contas e nos negcios.
Caro(a) aluno(a), fique claro para voc que a administrao de locaes atividade que por um
lado tem riscos, no podemos desprez-la, pois por intermdio dela que muitas vezes surgem
grandes negcios para a imobiliria.

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Importante que voc tenha observado a distino entre administrao de imveis e


administrao de locaes. A administrao de imveis de ampla abrangncia e inclusive
insere a atividade de locaes, e a administrao de locaes especfica.
Inicie j a praticar o que voc aprendeu e comece a ter bons resultados.
Bom trabalho!

ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Faa uma anlise mais aprofundada e tente chegar a uma concluso sobre qual
administrao mais vivel a uma empresa imobiliria: a de imveis (Ampla) ou a de
locaes (Especfica).
2. De que forma voc concordaria ou discordaria da afirmao de que a administrao de
locaes no vivel a uma empresa imobiliria?
3. Tente descobrir novos tipos de atividades na rea de administrao de locaes que voc
ache que ainda no foram explorados.

CONTRATOS DE IMVEIS ESCONDEM TAXAS ABuSIVAS


sbado, 5 de maio de 2012 8:20

No basta ler atenciosamente o contrato de compra de imvel na planta ou de locao da casa para
evitar futuros problemas. necessrio buscar ajuda profi ssional ou conhecimento prvio sobre o os
direitos e deveres das duas partes para que no haja cobranas abusivas. As mais comuns so a SATI
(Servio de Assessoria Tcnica Imobiliria) e a taxa de corretagem.
Conhecida como Assessoria Imobiliria, a SATI a cobrana de 0,88% sobre o valor do bem que ser
construdo, praticada por imobilirias ao proprietrio do imvel como forma de prestao de servios,
como assistncia jurdica e acompanhamento at a assinatura do contrato. Entendemos que este
um servio opcional, porm oferecido com carter de obrigatoriedade, o que faz com que o comprador entenda que uma tarifa que precisa ser paga, e no que pode optar, explica Renata Reis,
supervisora de Assuntos Financeiros e de Habitao do Procon-SP.
A comisso do corretor outra prtica questionada. Quando a pessoa quer comprar um imvel e no
sabe por onde comear, contrata um corretor e paga pelo servio dele. Porm, quando vai at o estanADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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de de venda e atendida por um profi ssional no local, quem deve pagar a comisso a construtora ou
a incorporadora, no o comprador, alerta Joo Bosco Brito, assessor jurdico da AMSPA (Associao
dos Muturios de So Paulo e Adjacncias). Esta taxa no pode ser cobrada, principalmente quando
o comprador precisa fazer pagamentos separados para diversas pessoas que sequer o atendeu,
completa a supervisora do Procon.
Nos casos de imveis comprados na planta, comum a cobrana de taxa de transferncia de fi nanciamento. Isto ocorre quando o proprietrio opta por pagar o saldo devedor por meio de fi nanciamento com banco no indicado pela construtora. Isso feito para desestimular a troca de instituio
fi nanceira. Sendo assim, tambm deve ser questionada, assim como qualquer tipo de demora para a
liberao de documentos necessrios para a efetivao da troca, destaca Renata Reis.
Mercado de locao aluguel criticado
Tambm comum a cobrana de taxas de elaborao de contrato e de pesquisa cadastral durante a
assinatura de contrato de aluguel de imvel. O nus do proprietrio e no do locatrio. Todas as despesas administrativas devem ser suportadas pelo locador, nunca por quem vai alugar o imvel, diz Renata.
Brito alerta ainda que muitas imobilirias tambm cobram valor equivalente a um ou dois meses de
aluguel como comisso. Isso tambm no est na legislao, portanto no pode cobrado, completa.
Sentena favorvel
Quem se sentir lesado com a cobrana de alguma taxa deve procurar um rgo de defesa do consumidor ou a Justia. Segundo o assessor jurdico da AMSPA, os novos proprietrios que buscam o
Poder Judicirio para reaver valores ilegais pagos na compra do imvel tm conseguido sentenas
favorveis. Muitos juzes entendem que as construtoras agem de m f e, por isso, alm do valor
corrigido, exigem a devoluo em dobro do que foi pago, diz.
Fonte: <http://www.reporterdiario.com.br/Noticia/342671/contratos-de-imoveis-escondem-taxas-abusivas>. Acesso em: 03 jun. 2012.

Caro(a) aluno(a), observe como a legislao rica quanto matria de administrao de locaes e
mesmo assim a modalidade que mais traz problemas, incertezas, dvidas e questionamentos na
rea imobiliria. Ser por desconhecimento da legislao ou profundo conhecimento dela em detrimento aos menos privilegiados quanto a ter acesso a legislao? Analise com muita re exo e faa
o seu comentrio.

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No site do Senado Federal: <http://www.senado.gov.br/legislacao/>, voc ter acesso a toda legislao pertinente Locao Imobiliria na sua ntegra e atualizada, no deixe de acessar e conferir!

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UNIDADE III

ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Conhecer os procedimentos bsicos de uma administrao condominial.
Entender como funciona na prtica um condomnio.
Compreender de que forma proceder perante aos condminos e terceiros alheios
ao mesmo.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Do condomnio
Da conveno
Normas e clusulas da conveno
Partes comuns e privativas
Mudanas e atualizaes na lei do inquilinato
Destino das diferentes partes do condomnio
Modo de usar as coisas comuns
Encargos
Sndico e suas atribuies
Destituio do sndico
Conselho consultivo
Do fundo de reserva

Qurum para os diversos tipos de votao


Forma e qurum para alterao da conveno
Forma e qurum para aprovao do regulamento interno
Despesas de condomnio: cobrana
Direitos e relaes de propriedade entre condminos
Outras clusulas convencionais
Do seguro contra sinistros
Da desapropriao
Da assembleia geral
Regras de boa vizinhana
Implantao de uma administradora de condomnio

INTRODUO
Caro(a) aluno(a), voc nesta unidade estudar uma das modalidades da administrao
que no exclusiva dos profissionais do ramo imobilirio. Podemos dizer que a grande
totalidade das administradoras de condomnio no tem nenhum vnculo com profissionais
da rea imobiliria e muito menos com determinada empresa imobiliria, mas achamos
que de competncia do profissional da rea imobiliria como o gestor de negcios
imobilirios a responsabilidade de administrar os condomnios. Apresentaremos todas
as fases, desde a implantao de um condomnio, sua gesto, suas aplicaes e como
se proceder perante os condminos orientando os sobre os seus direitos e obrigaes
perante o condomnio.
Elaboramos este material didtico para que voc, aluno(a), possa entender como deve se
proceder perante os sndicos de condomnios e condminos, agregando informaes, produtos
e servios que se tornam indispensveis ao dia a dia de um condomnio.
A difcil tarefa de administrar um condomnio muitas vezes se esbarra em dificuldades tcnicas
e atos complexos ao sndico e desconhecimento total dos condminos.
Analisando estas dificuldades existentes para os sndicos e condminos, h a necessidade da
elaborao de um instrumento de consulta e pesquisa por profissionais da rea, que dever
ser um trabalho realizado por uma equipe de altssimo conhecimento tcnico, sendo o principal
objetivo o de informar e assessorar os sndicos e condminos.
Este material, caro(a) aluno(a), uma efetiva fonte de consulta para a soluo dos problemas
que ocorrem em um condomnio, e para tanto assume um compromisso de informar cada
vez mais e melhor.

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103

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

DO CONDOMNIO

O QUE CONDOMNIO
So as reas e coisas que, dada a estrutura e caractersticas do edifcio, podem ser utilizadas
por todos os ocupantes dos apartamentos.
LEI QUE REGULA O CONDOMNIO
O condomnio regulado pela Lei 4.591 de 16.12.1964.
TIPOS DE CONDOMNIO
De um edifcio (seja comercial, residencial ou misto): neste caso, o condomnio existe apenas
sobre o terreno onde est construdo o edifcio, passagem de veculos e pedestres, instalaes
de gs, gua e esgoto, eletricidade, elevadores etc.

104 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

De um conjunto de edifcios: nos grandes terrenos, comum a construo de conjuntos


residenciais ou comerciais, com vrios edifcios, reservando-se para uso comum as instalaes
de alto custo como piscinas, playgrounds, jardins etc.
Esta forma de condomnio mais complexa porque abrange a copropriedade nas reas e
coisas comuns de cada edifcio, entre os titulares das unidades, alm da participao que
igualmente lhes reservada nas coisas e reas comuns a todos os blocos (piscinas, reas de
acesso etc.).
De um conjunto de casas construdas em um mesmo terreno: esse tipo aplica-se a vilas, clubes
sociais, clubes campestres, nos quais se reservam aos condomnios em carter privativo (vilas)
uma casa, permanecendo em condomnio, os parques, jardins, piscinas, restaurantes, sales
de jogos, rea de acesso rua ou estrada, e as de comunicao interna entre as unidades.
AS LOJAS NAS COISAS COMUNS
Nos edifcios com lojas, com acesso direto rua e com instalaes prprias como gua e
esgoto, gs, luz, telefone etc., as partes comuns com as demais unidades do edifcio so
apenas o terreno, telhado, paredes externas e divisrias das unidades autnomas e as coisas
e reas que, por natureza e destinao, pertencem a todos os condminos.
Nestes casos, as lojas participam apenas nas despesas de seguro contra fogo ou de reparao
de coisas e reas que se utilizam, na proporo estabelecida na conveno ou pela assembleia
geral.
IDENTIFICAO DAS UNIDADES E EDIFCIOS
Cada unidade (apartamento) se distingue por designao prpria, numrica, cabendo-lhe,
como parte inseparvel, uma frao ideal no terreno e coisas comuns.
Os apartamentos possuem numerao para a individualizao das unidades autnomas.

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105

Ex.: Apto: 1.201, 604, 511.


Os edifcios so identificados:
a)

Por nome: Ex.: Ed. Rio Negro; Ed. Anglica; Ed. Hava.

b)

Por algarismos romanos: Ex.: Bloco I; Bloco IV.

c)

Pelo Nome, seguido de algarismo romano: Ex.: Ed. Metro I, Ed. Metro II.

INSTITUIO DO CONDOMNIO
Pode ser institudo o condomnio regulado pela Lei 4.591 de 1964, em qualquer edifcio, conjunto
de edifcios ou conjunto de unidades isoladas (vilas de casas, clubes) desde que, para a sua
utilizao, existam em comum: reas de acesso, instalaes de gua e esgoto, eletricidade etc.
O instrumento de instituio e especificao dever ser elaborado quando da formao do
processo de incorporao (nos edifcios a serem lanados venda) ou, depois da construo,
se pertencer a um s dono.
Uma vez incorporado, qualquer alterao na sua especificao s poder ser feita (quanto ao
aumento ou reduo das unidades, das partes comuns e rea destinada ao edifcio) com a
concordncia de todos os adquirentes, ou devido existncia legal.
FORMAS DE INSTITUIO DO CONDOMNIO
O condomnio pode ser institudo por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria
no Registro de Imveis, dele constando a individualizao de cada unidade, identificao e
discriminao e a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, dispensando-se a descrio
interna de cada unidade.
O condomnio por ato entre vivos cabe ao incorporador ao construir o edifcio.
O condomnio por testamento d-se quando o testador institui o condomnio, redigindo o
instrumento de sua especificao, discriminao, e at mesmo a conveno, de sorte que,
aberta a sucesso, seja o instrumento lavrado no Registro de Imveis para formalizar-se a
organizao legal do condomnio.
Pode o testador partilhar as unidades autnomas, respeitando as legtimas dos herdeiros
necessrios.

106 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CAPACIDADE DAS PARTES SIGNATRIAS


essencial para a validade do instrumento de instituio e especificao do condomnio a
plena capacidade das partes signatrias, pois esse instrumento versa domnio, embora em
comum, do terreno e da construo nele existente.
Esse ato exige capacidade jurdica, alm de outros requisitos legais especficos, pois, por meio
dele, h disposio de domnio e se originam vrias obrigaes permanentes.
INCAPAZES E PESSOAS JURDICAS
Os relativamente incapazes comparecem assistidos por seus representantes legais.
Os absolutamente incapazes so representados por seus pais, tutores ou curadores.
Em ambas as hipteses o representante precisa ser credenciado pelo Juzo a quem compete
a proteo dos interesses dos incapazes.
As pessoas jurdicas comparecem por intermdio de quem, em seus contratos ou estatutos,
for credenciado para a prtica dos atos de disposio de domnio ou posse dos bens imveis
que lhe pertencem.
INSTITUIO DO CONDOMNIO E A CONVENO
A instituio do condomnio, com a especificao e atribuio, aos condminos, das partes
ideais do terreno, reas e coisas comuns, equivale a uma diviso imobiliria, por meio da
qual, aos titulares dos apartamentos, se atribui o domnio exclusivo das unidades isoladas e a
copropriedade sobre o terreno e coisas comuns.
Ao ser elaborada a escritura de conveno (com elementos colhidos da especificao), o
edifcio j deve estar averbado no Registro de Imveis, j tendo sido lavrada a assinatura e a
escritura de discriminao, uma vez que, na conveno, no se atribui propriedade a ningum.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

107

INSTRUMENTO DE INSTITUIO DO CONDOMNIO


O instrumento de instituio, especificao e discriminao do condomnio em edifcios deve
conter, pelo menos, os seguintes requisitos:
a)

qualificao das partes signatrias;

b)

descrio, caracterizao e confrontao, com indicao das medidas e reas totais


do terreno, em metros quadrados, indicao do ttulo aquisitivo, tabelio, livro, folhas
e data em que foi lavrado, nmero da transcrio ou matrcula no Registro de Imveis,
demolies de construes antigas, descrio e caracterizao das unidades autnomas, com sua identificao numrica ou alfabtica, pavimento em que se localizam,
compartimentos, confrontaes, rea privativa, participao em ndices percentuais,
nas reas construdas de uso comum e no terreno.

O instrumento de constituio do condomnio de vilas ou conjuntos habitacionais de casas


trreas deve conter os seguintes requisitos:
a)

as casas;

b)

o terreno em que elas se situam e a rea destinada utilizao exclusiva;

c)

o terreno em sua totalidade e as reas comuns;

d) reas de acesso via pblica, com a rea ideal de cada casa;


e)

as coisas comuns necessrias utilizao das casas (encanamentos, troncos de


guas pluviais, gua e esgoto, gs etc.) fixando-se a parte ideal atribuvel a cada casa.

Os instrumentos de instituio, especificao e discriminao do condomnio em edifcios ou


vilas, ou conjuntos habitacionais, devem ser registrados no Registro de Imveis competente,
cujo registro deve conter o seguinte:
a)

averbao da construo, destinao, rua e nmero;

b)

averbao da instituio de condomnio;

c)

inscrio da instituio do condomnio;

108 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

d) averbao das atribuies, em diviso do edifcio, das unidades autnomas aos


respectivos titulares.
DEFINIO DE CONDOMNIO
A palavra condomnio significa propriedade comum.
Viver em condomnio exige da pessoa uma ateno diferenciada, pois existem reas de
domnio comum e reas privativas.
O direito de uso da rea comum e a obrigao de conservar o que de todos so condies
bsicas para vida em condomnio.
Em termos de propriedade, a cada rea privativa corresponder uma frao ideal da rea comum.
Todos os condminos devem contribuir para suas despesas, alm de acatar a Conveno,
Regulamento Interno e decises da Assembleia.
DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO
Em um condomnio existem documentos de carter legal, fiscal e pessoal (empregados).
O sndico responsvel pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos
documentos referentes a pessoal (empregados) pelo perodo de 30 anos.
O condomnio tambm dever ter os livros:
-

Livro de Atas das Assembleias.

Livro de Presena dos condminos nas Assembleias.

Livro do Conselho Consultivo.

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

109

DA CONVENO
NATUREZA JURDICA DA CONVENO
A conveno do condomnio tem carter contratual, porque deriva da vontade dos que a
subscrevem.
Alm do carter contratual, a conveno ato normativo, porque se impe a todos os ocupantes
do edifcio.
As regras estipuladas para regular a utilizao do edifcio constituem uma fonte formal de
direito, com fora obrigatria, chamado de estatutrio ou corporativo.
OBRIGATORIEDADE DA CONVENO
A conveno de condomnio obrigatria por fora da Lei 4.591, de 1964 (artigo 9).
Da Conveno de Condomnio
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro,
por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de
edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao
das suas eventuais alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;

110 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas


de custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos;
i) o qurum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o qurum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o qurum para aprovaro do Regimento Interno quando no includos na
prpria Conveno.
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de
condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafo includo pela Lei n
4.864, de 29.11.1965)

Todos os edifcios a serem construdos, em construo, ou j construdos, devem ter conveno


disciplinadora de sua utilizao pelos condminos.
A conveno uma autntica lei interna destinada a regrar o comportamento de todos os
ocupantes do edifcio.
Ao traar as normas de utilizao do edifcio, nas suas partes privativas e nas de uso comum, a
conveno visa resguardar o patrimnio condominial e a moralidade ambiente, em um sistema
de normas para garantir a tranquilidade e segurana dos moradores.
LOCATRIOS E A CONVENO
Nossa justia tem entendido que o locatrio, ao contratar a locao, implicitamente se submete
conveno e ao regulamento interno do condomnio, dispensando-se mesmo a clusula
expressa que a isso obrigue.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

111

QURUM PARA APROVAO DA CONVENO


A lei exige qurum de 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio para a aprovao
da conveno.
Sem conveno, nenhum edifcio pode ser considerado regular, o que dificulta a sua
administrao, desvaloriza os apartamentos e lesiona o direito e interesse de todos.
A lei obriga a elaborar a conveno por escrito.
Se uma parcela de condminos se omitir ou negar o qurum necessrio, cabe aos demais
pleitear ao Poder Judicirio, que tem competncia para decidir sobre a especificao e
discriminao do condomnio, outorgar tambm, devido ausncia de qurum, a prpria
conveno, estabelecendo as clusulas da lei.
QUEM PODE ELABORAR A CONVENO
Pela lei, as partes legtimas para elaborar a conveno de condomnio so os proprietrios,
promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios de direitos aquisio
das unidades autnomas.
Ficam, assim, resguardados os interesses dos adquirentes dos apartamentos, pois no pode
mais o incorporador ou proprietrio de um edifcio elaborar a conveno sozinho e, ao entregar
as chaves, exibir uma conveno que, em vez de atender aos interesses dos condminos,
acoberte deslizes do incorporador, que costumava reservar exclusividade em certas partes do
condomnio.
INSTRUMENTO PBLICO OU PARTICULAR
A conveno de condomnio tem de ser escrita, e pode ser celebrada por instrumento pblico
ou particular.

112 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Considera-se aprovada e obrigatria, para todos os condomnios atuais e futuros, a conveno


que rene assinaturas dos titulares de direitos que representem no mnimo 2/3 das fraes
ideais que compem o condomnio.
A minoria, mesmo discordando das regras estabelecidas na conveno e, desde que as
mesmas no infrinjam os dispositivos legais, a ela deve se submeter.
INSTRUMENTO DE INSTITUIO E CONVENO
Normalmente, o instrumento que institui, especifica e discrimina o condomnio elaborado
antes da conveno.
Mesmo que em um s instrumento conste a instituio, especificao e discriminao do
condomnio e a conveno, esta sempre a ltima.
Aconselha-se aos encarregados da constituio de condomnios em edifcios que recomendem
a lavratura de uma nica escritura pblica outorgada pelo proprietrio do terreno, na qual se
faa a instituio e especificao do condomnio (com os elementos do artigo 7 da lei 4.591),
e elabore a conveno obedecendo rigorosamente, sempre que se tratar de condomnio
resultante de incorporao. A minuta constante do registro de incorporao.
Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou
por testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a
frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensandose a descrio interna da unidade.

NORMAS E CLUSULAS DA CONVENO


NORMAS QUE DEVEM CONSTAR DA CONVENO
A Lei 4.591, no seu pargrafo 3 do artigo 9, enumera as disposies essenciais a toda a
conveno.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

113

Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes


cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro,
por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de
edificaes.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas
de custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos;
i) o qurum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o qurum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o qurum para a aprovao do Regimento Interno quando no includos na
prpria Conveno.

O Registro de Imveis no registra a conveno na qual faltem os elementos especificados


naquele dispositivo, e que so os seguintes:
a) Discriminao das partes de propriedade exclusiva e as de condomnio, com as especificaes das
diferentes reas.
b) O destino das diferentes partes.
c) O modo de usar as coisas e servios comuns.
d) Encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e
para as extraordinrias.
e) O modo de escolher o sndico e conselho consultivo.
f) As atribuies do sndico, alm das legais.

114 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

g) A definio da natureza gratuita ou remunerada e de suas funes.


h) O modo e prazo de convocao das assembleias gerais.
i) O qurum para os diversos tipos de votao.
j) A forma de contribuio para constituio do fundo de reserva.
k) A forma e qurum para alterao da conveno.
l) A forma e qurum para aprovao do regimento interno quando no includo na prpria conveno.
m) Direito e relaes de propriedade entre condminos das vrias edificaes, podendo-se estipular
formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores de terreno, inclusive os edificados (cf
art. 7 da Lei 4.864, de 65).
Art. 7 O art. 9 da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido do seguinte
pargrafo:
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de
condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.

DENOMINAO DO EDIFCIO E SEU REGISTRO


A lei omitiu-se quanto denominao do edifcio, que se identifica pela rua onde se situa e pelo
nmero.
Na prtica, costuma-se denominar o edifcio com um nome.
Esse nome pode ser registrado como ttulo de estabelecimento no Instituto Nacional de
Propriedade Industrial, para constituir privilgio de uso exclusivo no Municpio.
O I.N.P.I. sempre registrou como ttulo ou insgnia, na conformidade do Cdigo de Propriedade
Industrial, as denominaes e edifcios de apartamentos a serem construdos, ou j terminados,
impedindo assim que outra pessoa venha a adotar para outro prdio a denominao j registrada.
Embora pouco usado, esse registro de denominao de edifcio deve ser feito quando seus
proprietrios desejarem us-la, em carter exclusivo, sob a proteo da lei.
Nota: atualmente o I.N.P.I. deixou de fazer este registro, favor consultar o mesmo.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

115

PARTES COMUNS E PRIVATIVAS


USO DAS COISAS COMUNS POR UM CONDMINO
No lcito conveno reservar o uso de uma instalao comum a um ou mais condminos,
com excluso dos demais.
Na conveno, no podem os condminos autorizar ou permitir de forma alguma a utilizao
exclusiva das partes comuns, por nenhum proprietrio.
Na prtica, a questo tem muita importncia.
comum, nas incorporaes imobilirias, a reserva, pelos incorporadores, de uso exclusivo
de certas partes comuns, como o telhado e as paredes externas, para a explorao de
anncios comerciais.
Essa praxe abusiva tornou-se proibida pela nova lei do condomnio.
Tambm ilegal reservar-se a alguns condminos apenas o uso do terrao que serve de
cobertura para o edifcio.
USO EXCLUSIVO DE REA COMUM AUTORIZADA NA CONVENO
Normalmente, no deve a conveno reservar o uso de uma instalao comum a um ou mais
condminos, com excluso dos demais.
Entretanto, havendo unanimidade dos condminos, possvel consignar na conveno o direito
de uso exclusivo, por qualquer um deles, de determinadas partes de propriedade comum.
Em se tratando de utilizao de coisa comum, no basta para autoriz-la a maioria de 2/3
dos condminos, porque nenhum deles sem o consentimento dos outros pode alterar a coisa
comum, ou dar posse, uso ou gozo a quem quer que seja.
Obtida a unanimidade, a conveno pode autorizar a qualquer condmino o uso exclusivo da
parte do edifcio que mais se vincula unidade autnoma que lhe pertence.
Realmente, existem partes comuns que, embora pertenam ao condomnio, podem ser
aproveitadas por algum condmino como, por exemplo:

116 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

1. reas de circulao: embora pertenam ao condomnio, podem ser aproveitadas pelo


ocupante do apartamento trreo, para a guarda de objetos ou fins anlogos, sem prejuzo
dos demais condminos.
2. Laje de cobertura: embora coisa comum, e no tendo utilidade para os moradores dos
pavimentos inferiores, pode ser utilizada pelos ocupantes do apartamento situado no
ltimo andar.
3. Subsolo: comum, mas quase sempre utilizado pela garagem do edifcio e de uso privativo
dos proprietrios das respectivas vagas.
4. Terrao de Cobertura: reservado ao uso privativo de um morador, se rezar na escritura,
ou, mesmo que no reze, acaba sendo privativo.
Nestes casos, havendo consentimento unnime, nada mais razovel do que permitir a
utilizao dessas partes comuns, desde que no prejudique a utilizao do restante do edifcio.
O Supremo Tribunal Federal, na vigncia da Lei 4.591, decidiu que:
No viola os princpios da copropriedade a disposio que reserva o uso de parte comum a
alguns ou a um s condmino.
Isso confirma que a legislao no impede que a conveno disponha em contrrio, desde que
autorizada por todos os condminos.
INOVAES J EXISTENTES NO EDIFCIO
comum, aos titulares do ltimo andar, usar a laje de cobertura para fazer pequenas
construes para uso exclusivo de seu apartamento, at mesmo em reas comuns contguas
ao apartamento.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

117

Quando isso acontece antes da venda dos apartamentos, no podem os adquirentes


posteriores pleitear a demolio das obras feitas porque, ao adquirirem os apartamentos, j
encontraram uma situao de fato, com a qual, presumidamente, concordaram.
DESTINO DAS DIFERENTES PARTES NO CONDOMNIO
O DESTINO DAS DIFERENTES PARTES
Quanto destinao das partes do edifcio, dever a conveno estabelecer quais as unidades
residenciais, comerciais ou profissionais, atendidas as posturas municipais e, principalmente,
nas incorporaes em curso, que constaro das plantas originais e projetos aprovados.
Ao especificar as diferentes partes de que se compem o edifcio, a conveno deve considerar
o seguinte:
1. Edifcios em Construo:
- O destino das partes comuns e privativas o que constar da incorporao e da planta de
construo aprovada.
- Se ao fazer a conveno os condminos encontrarem definida no instrumento de incorporao ou construo uma situao contratual, discriminando o destino das diversas unidades,
no podero alterar o plano inicial da obra e os direitos adquiridos dos compradores.
- Cada proprietrio nessa situao pode impor na conveno o seu direito adquirido e o
respeito pelas condies originais da incorporao, sem alterao do plano inicial.
2. Edifcios j Construdos:
- A conveno poder estipular utilizao diferente, desde que no haja impedimentos legais.
- Havendo compromisso de compra e venda dos apartamentos, qualquer alterao do destino do edifcio depender da concordncia de todos os compradores.
- Quando isso ocorre sem a concordncia unnime, podem os prejudicados reclamar em
Juzo o retorno situao anterior.

118 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

ALTERAO PELOS PODERES PBLICOS


A nica possibilidade de alterao do destino das unidades autnomas, sem a concordncia
de todos, por exigncia dos poderes pblicos.
Se durante as obras, ou aps a construo, venha a ser proibido seu uso para fim previsto
(no todo em parte), ocorre fora maior, alterando o destino do imvel, devendo os condminos
modificar os instrumentos de especificao e conveno de condomnio, para se ajustarem
nova situao.
AVERBAO DAS ALTERAES NO REGISTRO DE IMVEIS
Nas construes em curso, com processo de incorporao registrado no Registro de Imveis,
podem os condminos e incorporador alterarem o plano original da construo, desde que
seja por unanimidade.
Comprovada a unanimidade, pela assinatura dos titulares, podero requerer ao Oficial do
Registro de Imveis a averbao, margem dos registros de incorporao e conveno (se
houver) das inovaes.
O pedido deve ser acompanhado da planta modificativa do projeto aprovado, alm do alvar
de construo com as modificaes adotadas.
Se o Oficial do Registro se negar a averbar a alterao, podem os interessados requerer
Vara de Registros Pblicos a averbao.
VIOLAO DA CONVENO E SUAS PENALIDADES
A conveno deve fixar multa para o condmino que usar ou modificar sua unidade autnoma
de modo diverso da finalidade do prdio, ou prejudicar o sossego, a segurana dos moradores,
ou atrapalhar o uso das coisas comuns.

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A multa deve ser expressamente prevista na conveno ou regulamento interno, e no isenta


o infrator da obrigao de desfazer qualquer obra irregular.
Alm da multa, o sndico pode pleitear em Juzo autorizao para desmanchar a obra, custa
do infrator, se ele no o fizer no prazo designado pelo Juiz. (cf. art. 10 e 21 da Lei 4.591).
Art. 10. defeso a qualquer condmino:

I. alterar a forma externa da fachada;

Il. decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das
empregadas no conjunto da edificao;
III. destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de
forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais
condminos;
IV. embaraar o uso das partes comuns.
1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no
regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos
condminos.
Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o
infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via
executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

LOCAO DAS PARTES COMUNS E RATEIO DE ALUGUEL


Em alguns condomnios existem lojas, garagens etc., pertencentes ao condomnio, destinadas
a aluguel, aplicando-se a renda na ajuda das despesas de administrao do condomnio.
Geralmente, a conveno disciplina que a renda do aluguel dessas partes, recebida pelo sndico,
usada para ajuda das despesas comuns da administrao do condomnio, sendo rateado pelos
condminos, proporcionalmente s suas fraes ideais, o que faltar para as despesas.
Quando o aluguel dessas partes for maior do que as despesas do condomnio, o saldo deve
ser rateado entre os condminos, na forma prevista na conveno.
A conveno tambm poder dispor que a parte dos devedores seja usada para a compensao
do seu dbito perante o condomnio.

120 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

MODO DE USAR AS COISAS COMUNS DO CONDOMNIO


O MODO DE USAR AS COISAS COMUNS
A conveno deve dispor expressamente sobre o modo como devem ser utilizadas as coisas
e servios comuns.
Segundo a natureza do prdio, a conveno pode permitir que algumas reas comuns sejam
usadas com exclusividade por um ou alguns condminos.
A conveno deve regular o uso exclusivo das unidades autnomas (para residncia, comrcio,
indstria, garagem etc.), assim como das partes de propriedade e uso comum (cobertura ou
teto do edifcio, salo de festas, piscinas etc.).
Para evitar problemas, convm a conveno fixar o horrio de abertura e fechamento do
edifcio; a utilizao dos elevadores; entrada e sada de mudanas; consertos ou alteraes
das partes internas das unidades isoladas, para a adequada utilizao do edifcio.
Poucas convenes estabelecem horrio de abertura e fechamento do edifcio, ou de
determinadas atividades nele exercidas (edifcios comerciais).
O horrio deve ser deixado fora da conveno e includo apenas no Regulamento Interno, para
dar maior flexibilidade s suas alteraes.
Na prtica, constatam-se frequentes dificuldades, principalmente nos edifcios comerciais,
pela omisso do Regulamento Interno ou da Conveno a respeito desse ponto, pois enseja
ao sndico alterar o horrio de funcionamento do prdio, restringindo o uso de determinadas
unidades autnomas ou, at, para compelir mudana de inquilinos indesejveis.
EDIFCIOS GARAGENS
Nesses edifcios, a conveno costuma estabelecer que, embora cada condmino seja titular
de determinado boxe, seu carro ser colocado naquele que, no momento, estiver livre e tiver
acesso mais fcil.
A titularidade de determinado boxe nesse tipo de condomnio visa apenas os aspectos formais,
porque na prtica o que interessa ao usurio um local, qualquer que seja, para estacionar o carro.
A rotina de funcionamento de uma garagem automtica, ou de rampa, aconselha, por economia
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121

de fora, mo de obra, tempo e menor desgaste dos equipamentos, que a conveno disponha
que os veculos devem ser colocados, medida que cheguem, indiferentemente nos locais que
estiverem vagos.

ENCARGOS

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

CLASSIFICAO DAS DESPESAS DE CONDOMNIO

As obras que interessam estrutura do edifcio, conjunto de edifcios, ou ao servio comum,


so custeadas pelos proprietrios das unidades.
As despesas de condomnio podem ser de dois tipos:
a. Normais: so as de administrao do condomnio e abrangem salrios e encargos sociais
dos empregados, taxas de gua e esgoto, luz e fora, seguros contra fogo, honorrios do
sndico ou da administradora, material de limpeza etc.

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b. Extraordinrias: referem-se s inovaes e reparaes necessrias, teis ou volupturias,


que interessem ao condomnio. Cada categoria de despesas deve ficar disciplinada na
conveno, na medida do possvel.
RATEIO DAS DESPESAS
As clusulas da conveno relativas aos encargos, forma e proporo das contribuies para
as despesas do condomnio devem ser bem claras, para evitar que acarretem desavenas
entre os condminos.
Normalmente, as despesas devem ser rateadas entre os condminos, na proporo da rea
ideal no terreno atribudo a cada apartamento.
Esse critrio, entretanto, s deve ser usado quando todas as unidades autnomas utilizam
igualmente as coisas comuns.
Se um condmino no usa de um servio ou coisa de propriedade comum, devido localizao
de sua unidade, a ele no deve ser atribudo, na conveno, encargo nas respectivas despesas,
das coisas que no utiliza.
Lembramos o caso do proprietrio de loja com acesso direto via pblica, sem utilizar o
elevador, gua, luz e fora do edifcio, por ter esses servios independentes do prdio. A ele
no cabe contribuir para a manuteno desses servios.
O mesmo acontece com o proprietrio de apartamento trreo; de vaga na garagem do subsolo
etc., que, por no usar o elevador, no deve arcar com as despesas para sua manuteno.
Nossa Jurisprudncia consagra o princpio de que os condminos devem suportar, na
proporo de sua participao no condomnio, exclusivamente as despesas de conservao
das coisas e servios comuns, de cuja utilizao efetivamente participam.

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Se a utilizao das partes e servios comuns usada por todos, as despesas devem ser
rateadas pelos coproprietrios, na proporo de suas fraes ideais, entretanto, os que no
utilizam determinados servios no devem ficar sujeitos diviso proporcional, porque tais
servios no lhe prestam nenhuma utilidade.
Apesar destas ponderaes, evidente que prevalece e obriga as disposies (mesmo em
contrrio) inseridas na conveno.
CRITRIO DE RATEIO E ENCARGOS
Rateio proporcional rea ideal no terreno:
o critrio mais comum.
Se a frao ideal, correspondente a cada unidade autnoma, for bem calculada, a diviso das
despesas estar bem feita, segundo o rateio proporcional.
Rateio na proporo do uso:
Depois de estabelecer a regra geral da diviso das despesas comuns, na proporo das
fraes ideais, a conveno deve firmar as devidas excees para os que no usem, ou usem
em menor quantidade, certas partes e servios comuns ao edifcio.
EXCEO REGRA DE RATEIO PROPORCIONAL
Nossa Jurisprudncia sustenta que todos os condminos devem participar das despesas
gerais do condomnio, salvo se a conveno expressamente excluir dessa participao os
titulares de algumas unidades que no se utilizam dos servios e coisas comuns.
A loja no trreo no est isenta do pagamento das despesas comuns, a menos que a conveno
assim disponha.

124 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

No silncio da conveno, devem todos participar das despesas, inclusive para a manuteno
de servios de que no se utilizam, ressaltando, porm, que os prejudicados devem obter da
assembleia sua excluso de tais encargos, uma vez que no podem reclamar judicialmente.
CLUSULAS SOBRE DESPESAS
Para evitar conflitos relativos ao rateio das despesas de determinados servios que beneficiem mais
a algumas unidades do que a outras, chamamos ateno aos encarregados de redigir a conveno
para que discriminem claramente as clusulas sobre despesas, para evitar aes judiciais.
O condomnio no pode viver sem verba suficiente, aprovada pela assembleia e rateada na
proporo prevista na conveno, e em razo das fraes ideais.
Pode, porm, a conveno excluir da diviso das despesas, ou de certas despesas,
determinadas unidades, e incluir outras, bem como estabelecer critrio para que, uns e outros,
concorram para as despesas extraordinrias.
RATEIO DAS DESPESAS SEGUNDO A QUANTIDADE DE USO
A diviso de encargos proporcional s fraes ideais no o nico critrio, embora seja o mais
simples e comum.
A lei no probe outros critrios, desde que sejam aceitos na constituio do condomnio.
Baseados no uso e grau de utilizao ou proveito das coisas e servios comuns e no simples
nmero de moradores dos diversos apartamentos.
Pagos de acordo com a quantidade de uso, pois injusto que um condmino utilize mais luz e
fora, elevadores, empregados do edifcio, tenha maior nmero de pessoas residindo no seu
apartamento, ocasionando aumento das despesas e maior desgaste de materiais, por isso o
mesmo no deve pagar o mesmo que os outros condminos que no utilizam destes servios.

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A conveno deve de alguma forma evitar que ocorra esta disparidade.


Caso exista alguma dificuldade para aferio, no deve afastar a hiptese desse tipo de rateio,
apurando-o com razovel exatido ou mesmo aproximadamente.
Neste sistema de rateio, os condminos de apartamentos trreos, usufruindo menos de certos
bens (elevadores, escadas etc.) teriam menor participao nas despesas, enquanto que os de
apartamentos com maior nmero de moradores pagaria uma cota maior, pela sobrecarga no
uso dos bens comuns pesando no cmputo geral dos gastos.
DESPESAS NECESSRIAS TEIS OU VOLUPTURIAS
comum a necessidade de serem construdas benfeitorias e acessrios para modernizar o
prdio e para atender s exigncias legais (antena coletiva, caixas internas para instalao de
luz, fora, telefones etc.).
Essas inovaes podem ser necessrias, teis ou volupturias, mas qualquer que seja a
categoria, por elas respondem todos os condminos, na proporo do que participarem no
condomnio, e seguindo a utilizao que tiverem das coisas inovadas.
Os condminos s ficam obrigados pelo custeio das obras aprovadas pela assembleia geral
regularmente convocada, mediante o qurum previsto na lei ou na conveno.
Tratando-se de inovaes na estrutura do edifcio ou que resultem na alterao substancial
da forma e do uso das partes e servios comuns, exige-se a unanimidade de votos, que
deve ser apurada em documento escrito embora, em situao excepcional, se admita a prova
testemunhal do consentimento.
CUSTEIO DAS REPARAES DO EDIFCIO
As prescries relativas s inovaes aplicam-se tambm s reparaes na estrutura e
instalaes de uso comum.

126 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Por elas respondem proporcionalmente todos os condminos, salvo se a conveno ou


assembleia geral dispuser em contrrio, excluindo o que no tirar nenhum proveito de tais
reparaes ou instalaes.
RATEIO DE DESPESAS NAS VILAS RESIDENCIAIS
Efetuadas as adaptaes necessrias, devem ser adotados, na estipulao do rateio das
despesas de manuteno das partes e servios comuns, nas vilas residenciais ou nos
conjuntos de edifcios construdos em terreno comum, os mesmos princpios adotados para
os edifcios simples.
Deve ser adotado nesses casos o critrio da quantidade de uso das coisas comuns para o
rateio das despesas de interesse comum, excludas desse rateio as unidades que, por sua
localizao, no utilizam aqueles servios ou partes comuns.

O SNDICO E SUAS ATRIBUIES


RESPONSABILIDADE POR OMISSO DO SNDICO PERANTE TERCEIROS
Na administrao interna do edifcio ou conjunto de edifcios, deve o sndico promover
a vigilncia, moralidade e segurana, bem como os servios que interessam a todos os
moradores.
Cabe conveno prever as mincias relativas s situaes peculiares de cada edifcio.
Pelo prejuzo que resultar a terceiros o descumprimento, pelo sndico, do seu dever de
vigilncia, responde patrimonialmente o condomnio.
Nossos tribunais tm condenado o condomnio a indenizar pessoas acidentadas por mau
funcionamento dos elevadores, uma vez que a conservao desse equipamento constitui
obrigao permanente do sndico.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

127

No exerccio de suas funes, deve o sndico atuar moderadamente, sendo-lhe vedado qualquer
ato contrrio ao direito de propriedade dos condminos ou intimidade dos apartamentos, pois
seus poderes so limitados pelos direitos individuais dos coproprietrios e pelo regulamento
do condomnio.
No lhes permitido entrar nos apartamentos na ausncia de seus ocupantes, assim como
exigir de pessoas que se dirigem a certos apartamentos o que ali vo fazer.
Visando a segurana do edifcio, permite-se ao sndico cadastrar as pessoas residentes, assim
como manter na portaria um livro de queixas e reclamaes.
Compete ao sndico controlar os equipamentos de incndio, instalaes eltricas, hidrulicas
etc., tomando as medidas adequadas para garantir a segurana dos ocupantes do edifcio.
REMUNERAO DO SNDICO
Compete conveno estabelecer expressamente se o sndico percebe ou no a remunerao
pelo exerccio de suas funes, esclarecendo ainda se a remunerao em dinheiro, em
moradia ou iseno das contribuies das cotas de condomnio, a ttulo de compensao pela
gratuidade do seu trabalho.
SUBSNDICOS
Poder a conveno prever a eleio de subsndicos, definindo as atribuies e a durao do
mandato, que no poder exceder de dois anos, permitida a reeleio.
Se a conveno no criar o cargo de subsndico, nem mesmo a assembleia-geral pode faz-lo,
a no ser por meio de alterao da conveno.
Nos grandes conjuntos de edificaes, a criao do cargo de subsndico muito til, porque
podem eles no s substituir o sndico, em caso de ausncia ou vaga, como tambm ajud-lo
no cumprimento de suas funes.

128 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

PRESTAO DE CONTAS PELO SNDICO


Na prestao de contas, deve o sndico relatar assembleia-geral os gastos efetuados,
exibindo os comprovantes.
Trata-se de um dever legal, embora nessa prestao de contas no se exija rigorosa forma
contbil, bastando o minucioso lanamento da receita e despesa, com as justificativas
adequadas.
ESCOLHA DO ADMINISTRADOR PELO SNDICO
A lei permite que o sndico transfira as funes administrativas do condomnio pessoa
de sua confiana (fsica ou jurdica), sob a responsabilidade, mediante aprovao da
assembleia geral.
As funes delegveis so apenas de carter administrativo, no podendo ser transferidas ao
administrador as funes de representao do condomnio, imposio de multas e prestao
de contas.
Nessas condies, no pode o administrador ajuizar contra os condminos ao de cobrana
das despesas do condomnio, sem ordem expressa do sndico.
Em face da complexidade das obrigaes sociais e de vrias medidas a serem tomadas para
a legalizao de empregados, contratos de manuteno de servios, balancetes mensais etc.,
o sndico deve entregar a administrao do condomnio a uma empresa idnea, especializada
em condomnios, ficando obrigado a fiscalizar e a controlar todos os atos da administradora,
para depois prestar contas assembleia-geral.
No caso da destituio do sndico, deve a assembleia manifestar-se sobre a manuteno ou
substituio da administradora, uma vez que, extinto seu mandato, implicitamente cessa o da
administradora, que pessoa de confiana do sndico.

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AO PARA EXIGIR CONTAS DO SNDICO


O sndico pode ser compelido a prestar contas judicialmente.
Tem legitimidade para a ao o prprio condomnio representado pelo sndico ad hoc
credenciado pela assembleia.
Omitindo-se a assembleia, qualquer condmino pode exigi-las.
Cabe ao sndico convocar a assembleia-geral para prestao de contas, mas, se ele se
omitir, para evitar a prestao de contas, a convocao pode ser feita por condminos que
representem, no mnimo, um quarto do condomnio.
O SNDICO E SUAS ATRIBUIES
A Administrao do condomnio compete ao sndico assessorado por um conselho
consultivo, cabendo conveno regular a forma de sua eleio e definir suas atribuies
especficas.
Por imposio da lei, a escolha do sndico e do conselho consultivo feita por eleio, no
sendo permitida qualquer outra forma.
Quanto ao processo de eleio, a conveno pode optar por qualquer modalidade prtica que
assegure a todos liberdade de escolha.
Entretanto, a melhor forma a eleio em assembleia geral, especialmente convocada para
esse fim, uma vez que o sndico, eleito pela assembleia, representante legal dos condminos,
salvo renncia ou destituio, uma vez que, como pessoa de confiana dos condminos, pode
ser exonerado sem direito reclamao.
QUEM PODE SER SNDICO
O sndico pode ser condmino, ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, sendo
inadmissvel a sindicncia colegiada, embora a lei permita a eleio de subsndicos, como
rgos auxiliares de sndico.
QURUM PARA ELEIO DE SNDICO
A Lei 4.591 omitiu-se quanto ao qurum para eleio de sndico.

130 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Devido importncia de suas funes, deve estabelecer-se, para sua escolha, em primeira
convocao, qurum de pelo menos 2/3 das fraes ideais do terreno, evitando-se, com isso,
o critrio da maioria simples nas assembleias, e o predomnio de pequenos grupos ou de um
s condmino que possuir 51% das fraes.
DURAO DO MANDATO DE SNDICO
A lei prescreve o mximo de dois anos para o mandato do sndico, subsndico e conselho
consultivo, permitindo a reeleio, mas no veda a fixao de mandato por prazo inferior.
A matria deve ser regulada pela conveno, que estabelecer mandato de prazo certo inferior
ou igual a um binio ou deixar assembleia geral a faculdade de decidir.
Sendo omissa a conveno e nada dispondo a assembleia geral em contrrio, presume-se
que o mandato do sndico tenha durao igual ao mximo previsto em lei.
SNDICO PROVISRIO
Quando a conveno redigida pelo proprietrio nico do edifcio, antes da venda das unidades
autnomas, convm designar um sndico provisrio, que exercer suas funes at que,
alienados alguns ou todos os apartamentos, se rena a primeira assembleia de condminos
que ratificar a designao ou eleger novo sndico.
ATRIBUIES DO SNDICO
As atribuies do sndico dividem-se em duas classes:
a. As especificamente definidas na lei N 4.591.
b. As previstas na conveno, segundo as peculiaridades de cada edifcio ou conjunto de edifcios.

As atribuies expressamente previstas em lei so as seguintes:


a. Representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de
defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta lei ou pela
conveno.
b. Exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edifcios, no que respeita sua
vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores.
c. Praticar os atos que lhe atriburem as leis, a conveno e o regimento interno.
d. Impor as multas estabelecidas na lei, na conveno ou no regimento interno.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

131

e. Cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como executar e fazer executar
as deliberaes da assembleia.
f. Prestar contas assembleia dos condminos.

Alm dessas atribuies, convm consignar na conveno mais as seguintes, aconselhadas


pela prtica:
a. Mandar desmanchar as obras irregulares feitas por qualquer condmino.
b. Arrecadar as contribuies dos condminos ou promover contra os recalcitrantes a cobrana
executiva.
c. Executar ou encarregar terceiros da execuo das obras que interessem ao edifcio, aprovadas
pela assembleia geral.
d. Efetuar o seguro do edifcio contra incndio.
e. Promover o recebimento do seguro e a reconstruo, ou os reparos nas partes danificadas, em
caso de sinistro que destrua 2/3 da edificao.
f. Cobrar as multas em que incidirem quaisquer condminos.
g. Convocar a assembleia geral ordinria e as extraordinrias.
h. Comunicar aos condminos, nos oito dias subsequentes assembleia, o que nela tiver sido
deliberado, mormente a previso oramentria e o rateio das despesas.
i. Admitir e demitir empregados, fixando-lhes o salrio, de conformidade com o oramento previamente
elaborado, ou atendendo s determinaes legais.
j. Ordenar de pronto obras urgentes, de valor no excedente quantia determinada na
conveno, com reajuste automtico na proporo da variao do salrio mnimo, evitando-se
a desatualizao de valores, o que tornaria inoperante, aps alguns anos, a verba fixada em
quantia invarivel.
k. Manter escriturao do edifcio em livro rubricado por dois ou mais condminos para tal fim
designados pela assembleia.

OBS.: embora algumas atribuies constem na Lei n 4.591, convm reproduzi-la na conveno,
para que o sndico e os demais interessados conheam seus direitos e deveres.

132 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

REPRESENTAO DO CONDOMNIO EM JUZO OU FORA DELE


Compete ao sndico representar ativa e passivamente o condomnio em Juzo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns nos limites de suas atribuies conferidas
pela lei ou conveno.
ATOS DE ADMINISTRAO ESPECIAL OU EXTRAORDINRIA
Todos os atos de administrao especial ou extraordinria s tm valor mediante prvia
outorga de poderes especiais e expressos em assembleia geral, ou quando por ela ratificados
a posteriori.
So regulados por lei os atos de representao e administrao ordinria do sndico, para os
quais no preciso autorizao expressa da assembleia geral.
Entre os atos de administrao extraordinria, citamos como exemplo os atos de liberalidade,
as alienaes de bens do condomnio, concesses que afetem as partes e coisas comuns etc.
A DESTITUIO DO SNDICO
Tendo poderes para eleger o sndico, a assembleia geral, especialmente convocada para esse
fim, tambm tem competncia para destitu-lo em qualquer fase de seu mandato.
A destituio do sndico ser feita pela forma e condies previstas na conveno ou, no
silncio desta, a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poder, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Na hiptese da conveno prever determinadas condies e forma de destituio do sndico
sem assembleia geral para esse fim, especialmente convocada, a destituio do sndico
s pode ocorrer se forem verificadas as condies previstas na conveno, e desde que
se atenda a forma por ela prevista, enquanto que, em assembleia, a destituio se realiza
sem exigncia de quaisquer requisitos, a no ser o qurum da maioria absoluta de seus
membros.
A assembleia geral pode destituir o sndico, a seu arbtrio, sem quaisquer justificativas, pelo
qurum da maioria absoluta de seus membros.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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Apenas quando no existe este qurum que a destituio se limita aos casos e condies
expressamente previstos na conveno.
Deve a conveno ser explcita sobre os casos e condies de destituio do sndico, prevendo
qurum que, se estabelecido por ela, da maioria absoluta de seus membros, previstos em lei.
A conveno tem poder discricionrio, podendo prescrever a perda de mandato se o sndico
se mudar de localidade onde o edifcio se situa; se no prestar contas nos prazos previstos;
se desatender s sugestes do conselho consultivo, enfim, por qualquer dos motivos que ela
expressamente estatuir.

CONSELHO CONSULTIVO
ELEIO E DURAO DO MANDATO
A conveno deve regular expressamente a forma de eleio do conselho consultivo, fixar
durao de seu mandato e definir suas atribuies especficas.
A eleio dos membros do conselho consultivo, em nmero de trs, se processa na assembleia
geral dos condminos.
Ao contrrio do sndico, que pode ser pessoa estranha ao condomnio, os conselheiros devem
ser trs condminos, conforme disposto na lei.
Compondo com o sndico e a assembleia geral o conjunto administrativo do condomnio,
conveniente que o mandato do conselho coincida com o do sndico, sempre que possvel.
Pode a assembleia adotar soluo diferente, e fixar mandatos de durao diferente para
sndico e conselho, ou mesmo reeleger um sem reeleger o outro.
De qualquer forma, o mandato do conselho no pode ultrapassar, salvo reeleio, prazo maior
de dois anos.

134 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

ATRIBUIES DO CONSELHO
A lei confere ao conselho consultivo a qualidade de rgo consultivo do sndico, atribuindo
conveno a tarefa de definir as suas funes.
Assim pode a conveno dizer simplesmente que o conselho consultivo tem funo de
consulta e assessoria do sndico em tudo que interessa ao condomnio, ou especificar uma
a uma suas funes.
Deve a conveno fixar claramente o nmero de reunies do conselho, a forma de sua
convocao, o modo como se exaram suas decises e se pareceres vinculam ou no o sndico,
pois a conveno pode atribuir ao conselho e prerrogativa de, em certos casos, proferir parecer
que o sndico deve acatar e cumprir.
A conveno pode atribuir ao conselho poderes privativos para determinadas funes, para
autorizar o sndico a praticar atos ou operaes que transcendam o limite de sua competncia,
como despesas extraordinrias, alm das previstas.
O sndico deve orientar-se pelos pareceres do conselho, embora eles no sejam
necessariamente vinculativos ao adot-las, o sndico alivia-se de responsabilidade perante os
condminos e a assembleia geral.
Repelindo os pareceres do conselho, o sndico assume certa responsabilidade funcional e
corre o risco de responder sozinho pelos seus atos e decises.
Sendo essas decises tomadas contra o parecer do conselho, o sndico responde civil e
criminalmente pela m-f ou negligncia com que houver atuado, em prejuzo dos condminos.
No havendo, nas decises tomadas, dolo ou culpa do agente, sua responsabilidade
apenas moral.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

135

PRERROGATIVAS DO CONSELHO
Embora seja um rgo colegiado, podem as tarefas do conselho serem distribudas entre seus
membros.
Pode o conselho, para fundamentar seus pareceres, ouvir tcnicos ou entidades especializadas,
correndo as despesas por conta do condomnio.
Os pareceres do conselho devem ser exagerados colegiadamente, embora fique ressalvada
aos conselheiros a faculdade de manifestao de voto, vencedor ou vencido, para conhecimento
do sndico e da assembleia geral.
REMUNERAO DO CONSELHO
Geralmente os membros do conselho no recebem nenhuma remunerao.
Mas lcito conveno conferir assembleia geral a faculdade de fixar mdica remunerao.
Quando ocorrem problemas de maior relevo, realizaes de obras de vulto, ou na eventualidade
de serem tomadas decises importantes e urgentes, maior a responsabilidade e o dever
de assessoria e consulta dos membros do conselho, justificando-se assim que lhes pague
remunerao razovel, enquanto que, em situaes normais, suas funes podem ser
exercidas sem maior dispndio de tempo e, por isso, gratuitamente.
No silncio da conveno, presumem-se gratuitos os mandatos dos membros do conselho.
SUPLENTES DOS MEMBROS DO CONSELHO
A lei nada diz sobre a eleio de suplentes dos membros do conselho.
Na funo de regular a administrao do condomnio, pode a conveno prever suplentes dos
membros do conselho, que tambm devem ser condminos.

136 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Tal procedimento at conveniente, uma vez que, para maior autoridade das decises desse
rgo, deve ele estar sempre integrado por trs elementos, mesmo na ausncia de um dos titulares.
NMERO DE MEMBROS DO CONSELHO
A lei limitou a trs o nmero de membros do conselho para evitar divergncias que ocorrem
nas reunies dos colegiados maiores.
Sendo rgo assessor do sndico, s vezes com atribuies de opinar vinculativamente sobre
atos que ele deve praticar, o conselho precisa tomar decises rpidas, o que seria mais difcil,
quanto maior o nmero de seus componentes.
Alm disso, trs condminos tm condies de emitir pareceres mais uniformes do que mais
pessoas.
Na prtica, o que inspira confiana so decises homogneas emanadas de pessoas
qualificadas que, sendo em nmero de trs, podem opinar com maior conhecimento de causa
e com grande margem de acerto.
CASSAO DO MANDATO DO CONSELHO
Como acontece com o sndico, a assembleia geral pode cassar o mandato de qualquer membro
do conselho, dos suplentes, sempre na forma prevista na conveno.
A destituio deve ser decidida pela assembleia geral especialmente convocada, faltando
competncia para isso, a qualquer outro rgo do condomnio.
OUTROS RGOS DE ASSESSORIA DO CONDOMNIO
Alm do conselho, pode a conveno instituir outros rgos administrativos ou de assessoria,
cujas funes devem ser expressamente definidas para evitar conflitos de competncia com
os demais previstos pela lei.

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137

Esses rgos podero ter carter permanente ou transitrio, sendo mais comuns entre os
permanentes as comisses fiscais para examinar as contas do condomnio, as comisses de
obras (que se extinguem quando cessam as obras) etc.
Entretanto, os pareceres desses rgos devem ser apreciados pela assembleia geral, que
soberana em suas deliberaes.
CONSELHO CONSULTIVO NOS PEQUENOS CONDOMNIOS
Obrigando a eleio de um conselho, composto de trs condminos, a lei no considerou
a hiptese, muito comum, dos pequenos condomnios compostos de duas ou trs unidades
autnomas.
Nesse caso, invivel a criao do conselho e at a eleio de sndico.
Na impossibilidade material de atender a lei, a conveno dever regular a matria, de acordo
com a situao peculiar de cada condomnio.
Quanto ao sndico, a melhor soluo o revezamento no exerccio do cargo, pois o condomnio
deve ter algum que o represente em Juzo ou fora dele.
Quanto ao conselho, a conveno dever prever sua criao se futuramente vier a ocorrer
existncia de maior nmero de condminos, em virtude de sucesso ou venda das partes
ideais das unidades.
Nos edifcios maiores, mas que possuam dois ou trs coproprietrios apenas (cada um
possuindo vrias unidades) a conveno pode estabelecer que, em caso de alienao das
unidades autnomas, o conselho dever ser eleito to logo haja, devido venda, condminos
suficientes para form-lo.

DO FUNDO DE RESERVA
FORMAO DO FUNDO DE RESERVA
O fundo de reserva deve ser expressamente previsto, sob a pena de ser ilegal a sua cobrana
aos condminos.

138 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

A lei atual determina que a conveno regule a forma de contribuio para a constituio do
fundo de reserva, do que resulta sua implcita criao pela prpria lei.
O fundo de reserva, que no pode ser utilizado nas despesas habituais do condomnio, mas
apenas para as extraordinrias ou eventuais, representa patrimnio comum, no podendo,
seja qual for o montante, ser distribudo aos condminos, nem ser restitudo proporcionalmente
ao condmino que alienar seu apartamento, deixando de participar do condomnio.
A quota do fundo de reserva deve ser fixada na conveno, sendo habitual uma percentagem
sobre o oramento das despesas normais, embora passe a ser preferida quantia fixa reajustvel
em escala mvel. Geralmente, quando da celebrao do oramento anual submetido
assembleia geral ordinria, estabelece-se como fundo de reserva uma percentagem sobre o
valor global das despesas oradas para o exerccio.
Quando ocorrem perspectivas de despesas maiores, costuma-se estabelecer quantia
determinada, para reforar o fundo de reserva e possibilitar as reformas ou reparaes, cujo
custo ultrapasse as verbas habituais do condomnio.
APLICAO DO FUNDO DE RESERVA EM TTULOS
O fundo de reserva no pode ser utilizado pelo sndico para atender a suprimentos de caixa,
mas a falta de numerrio para atender s despesas inadiveis cria uma situao de fato, que
o sndico no pode deixar de solucionar, para evitar prejuzo ao condomnio.
No caso de ter de pagar contas de luz, gua, impostos, cujo atraso importa em multas e
corte de fornecimento, e no ter disponibilidade de caixa, precisa o sndico utilizar o fundo de
reserva, que ser reembolsado to logo seja possvel.
Para evitar a desvalorizao real do fundo de reserva, pode a conveno autorizar que o sndico
o utilize na aquisio de ttulos pblicos, caderneta de poupana, ttulos a prazo fixo etc.

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QURUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAO


COMPETNCIA
Compete conveno fixar qurum para as deliberaes, vedada a votao secreta.
Entretanto, em alguns dispositivos a lei fixa qurum para algumas deliberaes especiais.
Nas hipteses em que a lei fixa qurum, convm que a conveno os reproduza, para melhor
conhecimento dos condminos, que no conhecem as leis.
QURUNS FIXADOS PELA LEI
A lei 4.591 fixa qurum para os seguintes casos:
Para deliberao sobre a reconstruo ou venda de terreno e materiais, em caso de sinistro
que destrua mais de 2/3 do edifcio.
-- Metade mais uma das fraes ideais do terreno.
Para demolio ou reconstruo de edifcios condenados pelas autoridades, ou que ameace runa.
-- Mais de 2/3 das quotas ideais do terreno.
Para destituio do sndico.
-- 2/3 dos condminos presentes em assembleia especialmente convocada.
Para aprovao das despesas de condomnio na assembleia geral ordinria que anualmente
deve ser convocada para deliberar sobre o oramento.
-- Maioria de votos dos presentes.
Para modificao da conveno.

140 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

-- 2/3 das fraes ideais do terreno, salvo dispositivo diversa da conveno.


Para as modificaes da fachada do edifcio feita pelo proprietrio ou titular do direito
aquisio de unidades autnomas.
-- Unanimidade.
OBS.: exige-se unanimidade para que um condmino possa usar, em carter exclusivo, partes
comuns do edifcio, bem como para alterao de qualquer rea ou coisa comum, e para
qualquer construo em terrenos ou reas livres destinadas utilizao comum.
Deve a conveno disciplinar expressamente a matria, principalmente quanto s alteraes
na estrutura do edifcio ou forma pela qual devem ser colhidos os votos dos condminos,
bem como cabe conveno fixar qurum para as demais hipteses.
A conveno no pode mudar o qurum legal fixado em lei.
NORMAS PARA A PROTEO DA MINORIA QUANTO MAIORIA
Um ponto delicado o da preservao dos direitos e interesses da minoria, quando um dos
condminos possui, sozinho, mais de 50% das fraes ideais do terreno.
Entende-se que o voto deste nico condmino, nas votaes em que se exige maioria simples,
supera o pronunciamento da minoria, segundo o qual a maioria ser calculada no pelo
nmero, seno pelo valor dos quinhes.
Entretanto, a lei 4591 (art. 24 3) permite que a conveno inclua clusula nesse sentido
quando diz:
-- Nas Assembleias Gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno.

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Da Assembleia Geral
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
Conveno.

Essa ressalva final (salvo disposio diversa da conveno) d margem a que a conveno
regule a hiptese, resguardando o direito da minoria contra a prepotncia da maioria, ou
condmino majoritrio.
FORMA E QURUM PARA ALTERAO DA CONVENO
A forma e o qurum para a alterao da conveno devem ser regulados com clareza e
preciso, devido s implicaes na estrutura do condomnio.
A lei diz que, salvo disposio diversa da conveno, esta s poder ser modificada em
assembleia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do
total das fraes ideais.
A conveno pode fixar qurum superior ao legal (nunca inferior), mas esse qurum s vlido
se apurado em assembleia regularmente convocada, para que todos os condminos possam
discutir as clusulas e deliberar.
Obtido o qurum legal, ou o exigido pela conveno, considera-se aprovada a alterao ou
alteraes, salvo quando prejudicar os direitos adquiridos de alguns condminos, ou alterar as
situaes preestabelecidas quanto destinao ou uso das partes comuns.
O qurum mnimo legal, ou o exigido para a alterao da conveno, no pode ser dispensado.

142 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

No havendo o qurum exigido, as alteraes no podem ser decididas, devendo marcar-se


nova assembleia.
Em um mximo de liberalidade, a lei permite que a conveno possa ser alterada sem
assembleia (salvo estipulao diversa da conveno), desde que seja subscrita a assinatura
pela totalidade dos condminos, compromissrios compradores e promitentes cessionrios
de direitos aquisio.
FORMA E QURUM PARA APROVAO DO REGULAMENTO INTERNO
ELABORAO DO REGULAMENTO INTERNO
O regulamento interno simples ato de administrao do edifcio, disciplinador da conduta
interna dos condminos ou frequentadores dos apartamentos ou escritrios.
O regulamento interno impe simplesmente os deveres dos ocupantes e frequentadores
do Condomnio, para possibilitar a coexistncia harmnica dos que habitam, enquanto a
conveno estabelece direito e obrigaes dos condminos entre si e perante terceiros.
Sendo um instrumento complementar conveno, o regulamento interno pode ser sinttico.
O regulamento interno pode constar da conveno, ou ser redigido em separado, sendo que
melhor ficar fora da conveno para que possa ser atualizado de acordo com as necessidades
do condomnio.
O regulamento interno deve ser aprovado pelos condminos em assembleia geral, ou na forma
prescrita na conveno.
FORMA PARA APROVAO
Quanto forma de aprovao, a conveno pode autorizar a simples coleta de assinaturas no

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143

respectivo instrumento (contrato), sem necessidade de assembleia geral; ou em assembleia


geral, especialmente convocada, observados forma e qurum previstos na conveno.
QURUM PARA APROVAO
Como a lei nada diz sobre o qurum mnimo para aprovao do regulamento interno, pode a
conveno adotar o da maioria absoluta, ou o da maioria simples dos presentes assembleia,
ou ainda, considerar aprovado o que tiver assinaturas que representem mais da metade dos
condminos, compromissrios-compradores, cessionrios e promitentes - cessionrios.

DESPESAS DE CONDOMNIO: COBRANA


COBRANA DAS DESPESAS: RITO SUMARSSIMO
A conveno deve estabelecer e fixar o prazo do pagamento das cotas de condomnio, que
podem ser:
a. Despesas normais da administrao: depois de elaborado o oramento e aprovado pela
assembleia e deve ser designado o prazo para o pagamento.
b. Despesas extraordinrias: devem tambm ser previamente deliberadas em assembleia
extraordinria, salvo se o sndico for obrigado a efetu-la em situao de emergncia,
justificando-as depois na assembleia. Essas despesas, por serem urgentes, no comportam
oramentos prvios, nem a aprovao pela assembleia extraordinria, mas nem por isso
perdem sua liquidez para justificar o rateio e a cobrana aos condminos.
Mesmo gastos com inovaes aparentemente volupturias podem ser objeto de rateio, para
cobrana judicial dos condminos atrasados.
O pagamento das cotas de despesas de condomnio pode ser exigido nos termos da conveno,
depois de rateadas pelo sndico.

144 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO DBITO DO CONDOMNIO


A lei dispe que o adquirente, compromissrios comprador, promitente cessionrio de
uma unidade autnoma responda pelos dbitos, inclusive multas, do alienante em relao ao
condomnio.
Sendo uma exigncia legal, o adquirente dela no se exonera, mesmo por meio da clusula na
escritura, isentando-o desse encargo.
Deve o adquirente de um apartamento informar-se junto ao sndico ou administradora do prdio
se h dbitos pendentes, deduzindo da importncia a ser paga ao vendedor o suficiente para
saldar o dbito e evitar a ao executiva de cobrana.
REQUISITOS PARA A COBRANA DAS DESPESAS
A exigibilidade das despesas de condomnio junto aos condminos depende de certos requisitos
formais e legais, que devem ser atendidos para evitar cobranas abusivas ou falta de critrio.
Devem concorrer proporcionalmente todos os proprietrios ou titulares de direitos, para as
despesas destinadas manuteno ou reparao da estrutura do edifcio ou conjunto de edifcios.
H despesas, entretanto, que devem ser cobradas apenas aos condminos que se beneficiam
dos servios a que eles correspondem, isentos os que no se beneficiam de tais servios.
Para fundamentar a cobrana das despesas, so necessrios os seguintes requisitos:
a. Oramento prvio aprovado pela assembleia ordinria para as despesas rotineiras; ou em
assembleia extraordinria, para os gastos no previstos no oramento anual do condomnio.
b. Aprovao por qurum regular previsto na conveno.
c. Exibio dos comprovantes.

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145

d. Prvia comunicao pelo sndico, nos 8 dias subsequentes assembleia geral, da previso
oramentria e do rateio.
Sem esses requisitos, as despesas de condomnio no podem ser cobradas pelo rito
sumarssimo previsto na lei.
No pode indicar taxativamente quais as despesas que devem constar no oramento anual,
porque elas variam segundo a categoria do Condomnio, mas existem algumas expressamente
previstas em lei, que no podem deixar de ser oradas e rateadas, tais como:
a. O seguro do edifcio.
b. O salrio dos empregados e encargos previdencirios.
c. Os honorrios do administrador e do sndico, caso sejam tais funes remuneradas na
forma prevista na conveno.
d. Os impostos e taxas incidentes sobre a totalidade do edifcio, excludos os que incidirem
sobre as unidades isoladas.
e. O consumo de luz e fora, conservao de elevadores e de outras coisas de uso comum e
utilizao permanente.
f. As despesas gerais de conservao e manuteno das partes e coisas de uso comum etc.
Como so executivamente cobrveis apenas as despesas constantes do oramento aprovado
pela assembleia geral, devem sndico e o conselho consultivo ter cuidado na elaborao desse
instrumento, para evitar dificuldades quando forem cobradas as cotas junto aos condminos.
RENNCIA AO USO DAS COISAS COMUNS NO ISENTA PAGAMENTO
Quando interessam estrutura integral do edifcio, ou ao servio comum, as obras efetuadas
mediante oramento aprovado devem ser custeadas por todos os condminos, que no podem
isentar-se desses encargos mediante renncia do direito de se utilizar do servio comum.

146 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Deve o condmino efetuar o pagamento das despesas regularmente aprovadas, sob pena
de sujeitar-se aos juros moratrios de 1% ao ms; multa de 2% sobre o dbito; e atualizao
deste com aplicao de correo monetria, se o atraso for igual ou superior a 6 meses (art.
12 Pargrafo 3.).
Esses acrscimos so exigveis, mesmo nas cobranas extrajudiciais ou amigveis, pois se
o sndico ingressar em Juzo para cobrana, o devedor arcar tambm com honorrios de
advogado, custas e outras despesas judiciais.
AUTOR NAS AES DE COBRANA
A cobrana judicial das cotas atrasadas feita pelo sndico, por via, sumarssima, em nome do
condomnio do qual representante.
Como cotas atrasadas a lei se refere s contribuies, multa de 2% sobre o dbito; aos juros
de 1% ao ms, mais custas judiciais e honorrios de advogado.
O sndico, alm da legitimidade para cobrana das despesas de condomnio, tem tambm
poderes para representar o condomnio como autor ou ru, em todas as aes relativas aos
interesses comuns, nos limites da lei ou da conveno, inclusive para que se faa cumprir as
normas de boa vizinhana.
Sendo uma unidade de mais de um proprietrio, qualquer um deles responde solidariamente
pelos encargos do condomnio, perante a justia.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

DIREITOS E RELAES DE PROPRIEDADE ENTRE CONDMINOS

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

147

O artigo 7 da lei 4.864, de 1965 (Lei de Estmulo Construo Civil), acrescentou ao artigo 9
da Lei 4.591 o pargrafo 4, que diz:
No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o artigo 8, a conveno de
condminos fixar os direitos e as relaes de propriedade entre condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelos quais se possam desmembrar e
alienar pores de terreno, inclusive as edificadas.

As convenes de condomnio, nos conjuntos de edifcios, devem regular os direitos e deveres


dos condminos de cada edifcio, alm de discriminar a participao nas reas e coisas comuns
de todo o conjunto, como reservatrios de gua, piscinas, garagens coletivas, salo de festas etc.
Em princpio, qualquer parte do terreno, inclusive as edificadas, pode ser alienada com a
anuncia da totalidade dos condminos, cabendo conveno estipular a forma pela qual se
pode desmembrar e alienar pores de terreno, inclusive as edificadas.

OUTRAS CLUSULAS CONVENCIONAIS NO CONDOMNIO


OUTRAS CLUSULAS CONVENCIONAIS
J enumeramos as clusulas essenciais, que no podem deixar de constar da conveno, por
imposio legal.
Alm dessas, os interessados podero acrescentar outras, de acordo com a necessidade de
cada condomnio.
Entre elas, sugerimos que se devam inserir na conveno as seguintes:
a. O roteiro da assembleia geral, extraordinria ou especial, com mincias para evitar
divergncias futuras.
b. A transcrio da ata no registro de ttulos e documentos, para facilitar a obteno de cpias
com valor legal, para instruir as aes de cobrana, despesas etc.

148 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

c. Os livros de condomnio: a conveno deve especificar os livros destinados vida do


condomnio (livro de atas, de presena, livro-caixa, livro de registros de empregados, e
outros segundo as necessidades do condomnio).
d. Documentos do condomnio: cabe ao sndico organizar e manter em ordem os documentos
do condomnio, uma vez que ele responsvel pela guarda dos documentos de interesse
do condomnio.
e. Disposies nulas: so nulas todas as disposies que restrinjam os direitos fundamentais
dos condminos deferidos na lei.
f. Outras penalidades alm das legais: a lei diz, quando as sanes que compete conveno
ou regulamento interno fixar as multas para as infraes dos condminos, alm das legais.
AO ANULATRIA DAS DELIBERAES
Qualquer condmino pode propor ao anulatria da conveno ou de qualquer de suas
clusulas que foram aprovadas em virtude de erro, dolo, simulao ou fraude.
Igualmente, pode o condmino ajuizar ao anulatria das deliberaes tomadas pela
assembleia, se contrrias conveno e lei.

DO SEGURO CONTRA SINISTROS


FINALIDADE DO SEGURO
Para garantir a reconstruo do edifcio em caso de sinistro que o destrua totalmente ou em
parte, a lei tornou obrigatrio o seguro, que abrange no s as partes comuns, como todas as
unidades autnomas, computando-se o prmio nas despesas ordinrias de condomnio.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

149

Tornando obrigatrio o seguro das partes comuns e das unidades autnomas, a lei garantiu a
reconstruo global do edifcio, o que seria impossvel se o das partes privativas fosse facultativo.
Isso no impede que cada proprietrio faa seguro complementar de sua unidade, caso deseje.
RATEIO DO SEGURO DE CONJUNTO DE EDIFCIOS
Em um conjunto de edifcios, deve ser discriminado no contrato de seguro cada edifcio,
atribuindo-se a cada um deles, um valor global objeto do seguro.
O pagamento ser rateado entre os titulares das unidades autnomas de cada edifcio.
Existindo partes usadas pelos ocupantes de todos os edifcios (jardins, piscinas, playgrounds, sales
de festas etc.) para essas partes deve ser feito um seguro especial rateado por todos os condminos.
RISCOS A SEREM SEGURADOS
O Seguro deve abranger todos os riscos previsveis, pois a lei fala em incndio ou outro
sinistro que cause destruio no todo ou em parte do edifcio.
Deve-se verificar cada caso concreto, segundo a natureza e localizao do edifcio ou
conjunto de edifcios, quais os riscos mais provveis (incndio, desabamentos, inundaes,
choque de avies etc.).
PRAZO PARA SER FEITO O SEGURO
Nos edifcios novos, de 120 dias, contados do habite-se, o prazo para o seguro do edifcio,
sob a pena do condomnio ficar sujeito multa mensal de 1/12 avos do predial, cobrado
executivamente pelo Municpio.
Nos prdios antigos, deve ser feita a renovao a cada 12 meses, no devendo o sndico
deixar o prdio sem seguro sob a pena de ser responsvel em caso de sinistro.

150 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

SEGURO FACULTATIVO
O seguro obrigatrio no impede que os proprietrios o reforcem quanto sua unidade
privativa, principalmente quando o imvel for valorizado por benfeitorias ou melhoramentos.
O valor do seguro facultativo pago, em caso de sinistro, exclusivamente ao condmino que o
pagou, sem prejuzo de receber a cota proporcional do seguro comum do edifcio.
A seguradora se obriga a indenizar apenas o custo da reconstruo (os mveis e
benfeitorias so objetos de seguro a parte) devendo o condmino que quiser fazer seguro
facultativo complementar exigir que fique consignado expressamente na aplice, alm das
benfeitorias e os melhoramentos, o valor do seguro bsico do edifcio, assim como o da
unidade autnoma, para que, em caso de sinistro, no haja dvida entre ele e a companhia
seguradora.
SINISTRO NO INTERIOR DO APARTAMENTO
Sendo todos os condminos obrigados a contribuir para o pagamento do prmio do seguro
comum, ocorrido o sinistro em uma unidade autnoma, deve ser reclamada indenizao
companhia, para o custeio das obras de reposio que se tornem necessrias.
SOLUES PARA O CASO DE SINISTRO
Em caso de sinistro que cause a destruio de mais de 2/3 do edifcio, ou destruio total, devem
os coproprietrios reunir-se em assembleia especificamente convocada, para adotarem, por
qurum mnimo de votos representativo de metade mais uma das fraes ideais do terreno,
uma das seguintes alternativas:
a. A reconstruo do imvel.
b. A venda dos materiais salvados do sinistro e o destino a ser dado ao terreno, aprovando-se a
partilha do valor do seguro global sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de
sua unidade.

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151

CRITRIOS PARA A VERIFICAO DA PARTE DESTRUDA EM RELAO AO TODO


A lei no estabelece critrio para a verificao material da destruio de mais de 2/3 do edifcio,
competindo conveno fixar critrio para a conceituao de destruio parcial do edifcio.
Se a conveno for omissa e houver divergncia na assembleia sobre o critrio de aferio, a
soluo ser uma vistoria (extrajudicial ou judicial) na qual os peritos colocaro em confronto
o edifcio antes do acidente e o que dele restou aps a destruio parcial, determinando a
percentagem destruda e a remanescente.
DESTINO E FORMA DO EDIFCIO APS A RECONSTRUO
Segundo a lei, a reconstruo ser feita mantendo-se obrigatoriamente o mesmo destino, a
mesma forma externa e a mesma disposio interna do edifcio sinistrado.
Embora a lei afirme ser obrigatria a manuteno do destino, forma externa e interna do
edifcio, permitida a modificao de qualquer um desses pontos, desde que assim resolvam
por unanimidade os condminos que vo custear a reconstruo.
Nos conjuntos de edifcios, no podem os condminos do bloco sinistrado reconstru-lo com
alguma alterao, para no quebrar a unidade arquitetnica e esttica do conjunto.
ADJUDICAO DAS PARTES DA MINORIA
Em caso de edifcio destrudo totalmente, ou em mais de 2/3, a minoria, se no desejar
contribuir para a reconstruo, pode desligar-se do condomnio, cabendo maioria adquirir as
partes dos dissidentes, mediante ao adjudicatria.
RECEBIMENTO DO SEGURO EM CASO DE SINISTRO
Quando o sinistro destruir menos de 2/3 do edifcio, o sndico deve receber o seguro e
proceder reconstruo ou reparos nas partes danificadas, no precisando de autorizao

152 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

da assembleia, bastando fazer concorrncia para a compra dos materiais, ouvido o conselho
consultivo, por se tratar de uma emergncia.
Havendo mais de 2/3 de destruio do edifcio, a indenizao dividida diretamente entre os
condminos.
INDENIZAO E A RECONSTRUO
Se a indenizao cobrir o custo da reconstruo, deve o sndico realizar logo as obras, findas
as quais distribuir aos condminos, na proporo de suas fraes ideais, o saldo que sobrar
da indenizao.
Sendo insuficiente a indenizao, cabe-lhe pedir suprimento aos condminos, mediante
oramento das obras e clculo de rateio da diferena entre todos, devidamente aprovado pela
assembleia.
CONDENAO POR AUTORIDADE OU AMEAA DE RUNA
Em caso de condenao do edifcio pelas autoridades ou por evidente ameaa de runa, os
condminos, representando mais de 2/3 das cotas ideais de terreno, devem deliberar sobre a
reconstruo ou demolio do edifcio.
Condenado o edifcio pela autoridade competente, no podem os condminos tomar
qualquer deciso contrria, mesmo por unanimidade, uma vez que se trata de exerccio
de poder de polcia da administrao pblica, para resguardar os habitantes dos prdios
vizinhos.
A nica dvida a ser levantada, quando no existe condenao do edifcio pelas autoridades,
a existncia ou no da ameaa de runa, condio essencial para que a maioria decida sobre
a demolio e reconstruo.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

153

Havendo divergncia quanto ao risco de runa, uma vistoria judicial pode esclarecer a situao.
O qurum de 2/3 hbil para decidir sobre a demolio ou reconstruo, mas no para definir
ameaa de runa, que depende de vistoria judicial tcnica, exceto se a autoridade pblica
declar-la ao condenar o prdio.
A condenao ou ameaa de runa equivale destruio do prdio, devendo, uma vez
destrudo o prdio, o terreno voltar copropriedade comum.
Nesse caso, pode ser pleiteada a extino do condomnio pela adjudicao a um dos
condminos, que indenizar aos outros, ou pela venda e rateio do preo, salvo se a maioria
de 2/3 preferir a reconstruo, indenizando o grupo minoritrio pelo valor dos seus quinhes.
Outra soluo a locao de terreno possudo em comum, ressalvada a preferncia a um dos
condminos.
INDENIZAO POR PARTE DO CONDOMNIO A FAVOR DE TERCEIROS
A legislao brasileira diz que aquele que causa dano a terceiros fica na obrigao de indenizar
o prejuzo causado.
No caso de condomnio, o conceito que o terceiro o prprio condomnio.
Ocorrendo um sinistro contra um veculo de propriedade de um condmino, o condomnio
obrigado a indenizar o respectivo dano ao proprietrio, qualquer que seja a importncia.
Deve haver provas e estar de acordo com a conveno condominial.
Se o acidente ocorrer com pessoas dentro do condomnio, o problema causado para o
condomnio muito maior.
Todo o encargo de responsabilidade de indenizao recai sobre o condomnio, pois o uso, a
sua conservao, a guarda e a segurana da rea comum de competncia do condomnio.

154 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

DA DESAPROPRIAO
DESAPROPRIAO PARCIAL
A aquisio parcial de uma edificao ou conjunto de edificaes, ainda que por fora de
desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s
disposies da lei, da conveno e do regulamento interno.
Pode acontecer que em um grande edifcio, o poder expropriante se interesse apenas pelo
pavimento trreo, usado para fins comerciais e que pode ser usado para uma repartio
pblica.
No caso, no haveria prejuzo para o condomnio na desapropriao parcial, nem seria o poder
pblico obrigado a expropriar o edifcio todo para usar apenas uma parte.
Na desapropriao parcial, o expropriante torna-se condmino, sujeito a todas as limitaes da
conveno e do regulamento interno, bem como da lei que regula o condomnio.
CRITRIO PARA AVALIAO DAS UNIDADES
A ao de desapropriao de um edifcio proposta em litisconsrcio passivo obrigatrio,
sendo a indenizao paga individualmente aos proprietrios de unidades autnomas.
Os apartamentos so avaliados isoladamente, pois o acabamento interno e as dimenses das
reas construdas variam, sendo natural que a indenizao seja proporcional.
A cada apartamento deve ser atribudo valor correspondente rea, tipo de acabamento,
caractersticas da construo e conservao. Avaliado o terreno globalmente, o perito
avalia a parte de cada unidade, somando-a com o valor da construo de cada uma delas
e sua participao nas reas e coisas comuns, extraindo o valor global e individualizado
de cada unidade.

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155

RATEIO DA INDENIZAO DE PARTE DE TERRENO DESAPROPRIADO


Quando houver desapropriao de apenas uma faixa de terreno pertencente ao edifcio, a
indenizao deve ser distribuda entre os condminos na proporo de sua participao na
totalidade do terreno, antes da diminuio sofrida.
Impe-se determinado rateio porque a construo subsiste, havendo apenas a diminuio
do terreno de propriedade comum, motivo pelo qual se supe a reduo no valor de cada
unidade, proporcional rea do terreno desapropriado.
INDENIZAO ESPECIAL DAS UNIDADES MAIS PREJUDICADAS
Nas desapropriaes para alinhamento, nivelamento ou ampliao das vias pblicas, ocorre
maior prejuzo para os proprietrios das unidades trreas com frente para a rea expropriada.
O titular do pavimento trreo pode reclamar do poder expropriante uma indenizao especial,
da qual no participam os demais condminos no prejudicados.
Tambm tm direito a indenizao especial, por ao direta contra o poder pblico, os donos
de unidades prejudicadas por qualquer obra pblica.
DESVALORIZAO DE ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS POR DESAPROPRIAO
DE REA CONTGUA
O mesmo acontece com as reas contguas aos bares e restaurantes, que as utilizam
colocando mesas e cadeiras nas caladas, como extenso de seu estabelecimento comercial.
Essas reas representam fator importante para a utilizao das lojas trreas, e sua desapropriao,
para alargamento da rua, ou alinhamento, prejudica o seu rendimento comercial.
Alm da indenizao recebida em rateio com os outros condminos, pela expropriao de uma
faixa de terreno comum, os proprietrios das lojas podem reclamar do poder expropriante uma
indenizao especial.

156 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

AQUISIO DE TERRENO PELO CONDOMNIO EM CASO DE DIMINUIO DE RUA


Quando qualquer obra pblica aumenta o terreno em que se situa o edifcio, ou as possibilidades
de seu aproveitamento como ocorre no caso do recuo de alinhamento de rua (diminuio da
pista de rolamento), desses benefcios participam todos os condminos proporcionalmente.
A rea pode ser adquirida pelo condomnio, se a administrao pblica desejar vend-la, ou
apenas por um dos condminos interessados na licitao (nem sempre a reduo da largura
da rua beneficia a todos os condminos, mas apenas s lojas do trreo, bares e restaurantes,
sem vantagens para os proprietrios das unidades superiores).
DESAPROPRIAO DE PARTE DO EDIFCIO PARA ALARGAMENTO DA RUA
Nesses casos, o rateio da indenizao pelo poder pblico oferece alguns problemas:
1. Se a unidade atingida participar do terreno com rea ideal inferior rea de terreno
expropriada: a indenizao quanto ao terreno rateada entre todos os condminos.
2. Se a unidade atingida participar no terreno com rea ideal maior do que a materialmente
ocupada: justo que ao titular da loja (excluda do condomnio, devido ao desaparecimento
daquela unidade desapropriada) se pague uma indenizao correspondente sua efetiva
participao no terreno, alm da geral.
Com a desapropriao de parte do terreno ou reas de uso comum, necessria a alterao do
instrumento de discriminao e conveno do condomnio, para adapt-lo s novas dimenses
materiais do imvel.
Devem terreno e reas comuns restantes ser distribudos proporcionalmente s unidades autnomas
que sobrarem excluindo-se do condomnio, se for o caso, o titular da unidade desapropriada.
Deve-se levar ao Registro de Imveis para as averbaes cabveis o instrumento pblico ou
particular, em que as alteraes forem feitas.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

157

DA ASSEMBLEIA GERAL
O QUE ASSEMBLEIA GERAL
o rgo mximo deliberativo do condomnio, dela participando todos os condminos.
Todas as decises da assembleia devem ser acatadas por todos os condminos, inclusive pela
minoria, desde que no deliberem contra dispositivo legal, nem prejudiquem direitos adquiridos
de qualquer condmino.
QUEM PODE PARTICIPAR DAS ASSEMBLEIAS
Todos os condminos proprietrios, os compromissrios compradores, os promitentes
cessionrios de direito aquisio de unidade, bem como, em certas hipteses, os
pretendentes aquisio das unidades autnomas, igualmente interessados em todos os
negcios condominiais.
TIPOS DE ASSEMBLEIA GERAIS
A assembleia geral de condomnio apresenta trs tipos:
a) Assembleia geral ordinria: se rene anualmente, na poca prevista na conveno e em dia, hora
e local designados pelo sndico.
b) Assembleia geral extraordinria: convocada pelo sndico ou por condminos que representem 1/4
do condomnio, no mnimo.
c) Assembleia especial: prevista pela lei, para a soluo de alguns problemas peculiares, que so:
1. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 do edifcio.
2. Em caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica ou ameaa de runa.
3. Quando um condmino no aceitar os atos do sndico, cabe recurso para a assembleia, convocada
pelo interessado (se a conveno estipular tal condio).

Nos dois primeiros casos (1 e 2) devem ser convocadas pelo sndico.

158 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Devido aos problemas de cada Condomnio, pode a conveno prever a realizao,


anualmente, de mais de uma assembleia geral ordinria, pelo menos uma vez por ano, para
a aprovao do oramento e despesas do condomnio para o perodo, alm da apreciao
das contas do sndico.
CONVOCAO DA ASSEMBLEIA GERAL
A assembleia geral deve ser convocada pelo sndico.
OBS.: a lei determina que deve ser convocada a assembleia geral anual, se o sndico no
o fizer, cabe convocao solucionar o problema, estabelecendo que, se o sndico no a
convocar no prazo estabelecido, deve o conselho consultivo convoc-la.
Se o conselho consultivo no a convocar, a conveno pode estipular que ela poder ser
convocada por qualquer condmino, ou estipular um nmero mnimo de condminos para que
a mesma seja convocada.
Por estranho ao condomnio:
Se a conveno admitir expressamente a hiptese de recurso para a assembleia, de qualquer
ato praticado pelo sndico, por qualquer condmino ou pessoa estranha ao condomnio, pode
convoc-la para apreciao do ato do sndico pela assembleia.
OBS.: se a conveno nada disser nesse sentido, cabe aos condminos, em face da
reclamao do interessado, convocar ou no a assembleia.
Ao elaborar a conveno, devem os condminos ponderarem bastante sobre a convenincia
de se admitir recurso dos atos do sndico por interessado no condmino.
De qualquer modo, s em situao excepcional que se deve permitir a estranho um direito
que, em princpio, privativo apenas dos condminos.

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159

IMPOSIO DE MULTA A ESTRANHO AO CONDOMNIO


Uma das hipteses em que perfeitamente possvel o recurso de qualquer interessado para
a assembleia geral o da imposio, pelo sndico, da multa a que se refere a lei (art.21
combinado com o pargrafo 1 do art. 10 e o art. 22, pargrafo 1 , d).
Art. 10. defeso a qualquer condmino:
1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no
regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o
infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via
executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.
Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo
mandato no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
1 Compete ao sndico:
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno.

Nesses casos, o sndico impe a multa ao infrator, que tanto pode ser condmino como simples
morador ou ocupante do condomnio.
Se a conveno previr recurso dessa deciso para a assembleia geral, a legitimidade para
a sua interposio, bem como para a convocao da assembleia, do acusado da infrao.
MODOS DE CONVOCAO DA ASSEMBLEIA
A lei no estabelece expressamente o modo de convocao para as assembleias gerais,
cabendo conveno regular a matria.
Nos pequenos condomnios a convocao pode ser feita por telefone ou carta protocolada
dirigida ao condmino, desde que com prazo suficiente.

160 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Nos grandes condomnios, alm da carta contendo o edital de convocao, ordem do dia, hora
e local, convm publicar-se com antecedncia (a conveno deve estipular o prazo) em jornal
de grande circulao na cidade.
Nos condomnios de veraneio situados em cidades tursticas, a convocao deve ser divulgada
na localidade onde o imvel se situa e naquela em que reside a maioria dos condminos.
O QUE DEVE CONSTAR DO EDITAL DE CONVOCAO
Do edital de convocao deve constar a data, hora e local da assembleia, bem como a ordem
do dia, que deve mencionar sinteticamente a matria a ser discutida.
A omisso sobre os itens da ordem do dia, data, hora e local da reunio acarreta em nulidade
de tudo o que for deliberado, porque a assembleia s pode decidir matria constante da ordem
do dia, sendo nulas as deliberaes sobre matria que dela no constar.
LOCAL DA REUNIO DA ASSEMBLEIA
Normalmente, o local da reunio deve ser no prprio condomnio, embora seja permitido outro
local, de fcil acesso a todos os condminos.
Nos edifcios utilizados para temporada aconselhvel que a conveno designe, para as
assembleias gerais ordinrias, o perodo em que houver maior nmero de condminos (frias,
feriados etc.).
Nos edifcios situados nas cidades praianas ou estncias minerais, convm convocar a
assembleia para a poca das temporadas, fins de semana, feriados etc.
Fora de tais pocas e, em certos casos, a conveno poder estipular que a assembleia se
reunir na cidade em que residir o maior nmero de condminos.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

161

MATRIA OBJETO DE DELIBERAO


A lei confere assembleia geral ordinria competncia para decidir a matria constante da
ordem do dia e aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para o condomnio, alm de
decidir, entre outras:
a) A eleio do sndico, subsndico e conselho consultivo.
b) A prestao de contas do sndico e oramento de despesas de conservao e manuteno do
edifcio no exerccio seguinte.
c) As outras questes constantes expressamente de ordem do dia, ou que sejam de interesse do
condomnio.
A lei confere assembleia geral extraordinria competncia para decidir:
a) Sobre a reconstruo ou venda de terreno e materiais restantes, em caso de sinistro total ou que
destrua mais de 2/3 do edifcio, hiptese em que o qurum mnimo deve ser representado pela
metade mais uma das fraes ideais do terreno.
b) Sobre a demolio e reconstruo do edifcio em caso de sua condenao pela autoridade pblica
ou ameaa de runa, exigindo-se qurum mnimo de 2/3 das cotas ideais do terreno.
c) Sobre recurso interposto de ato do sndico, se a conveno autorizar.
d) Sobre a modificao da conveno, mediante qurum de 2/3 das fraes ideais do terreno.
e) Sobre qualquer assunto de interesse geral e imediato do condomnio.

Constando da ordem do dia, para prvio conhecimento dos interessados, qualquer matria
pode ser discutida e deliberada na assembleia geral ordinria, embora a lei diga que algumas
deliberaes devam ser tomadas em assembleia geral extraordinria ou especial (tambm
extraordinria).
Entretanto, havendo qurum legal para ambas (ordinria e extraordinria ou especial),
perfeitamente possvel a realizao de uma s vez de uma assembleia nica: ordinria e
extraordinria.
A lei prev assembleias extraordinrias ou especiais, na presuno de que a matria, por ser
urgente, no pode aguardar a data da reunio ordinria dos condminos.
Contudo, havendo qurum legal ou o previsto na conveno, pode a assembleia geral
ordinria discutir e votar toda e qualquer matria, desde que conste da ordem do dia e do
edital de convocao.

162 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

QURUM EM RAZO DA MATRIA VOTADA


As deliberaes da assembleia geral ordinria relativas s despesas de condomnio,
conservao e manuteno de seus servios, podem ser tomadas por maioria dos presentes.
Entretanto, deve-se considerar que, na apurao da maioria, no se contam as pessoas
presentes, mas se ponderam as quotas que elas possuem no terreno, vencendo o grupo que
reunir maior quinho (art. 24, Pargrafo 3.).
Da Assembleia Geral
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete,
alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos
presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de
conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus
servios e correlatas.
3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
Conveno.

Entretanto, a lei permite que a conveno regule a matria de modo diferente.


A conveno pode abandonar o critrio da participao no terreno e preferir o critrio subjetivo
ou pessoal: nmero de pessoas.
EXCLUSO DOS CONDMINOS QUE NO TM INTERESSE NA MATRIA VOTADA
A conveno pode excluir alguns condminos das deliberaes nas assembleias gerais,
quando a matria no se relacionar com as unidades autnomas de que so titulares e no
afetar as reas e coisas de propriedade comum.
o caso, por exemplo, dos proprietrios de lojas pela conveno excludos da participao nas
despesas de conservao de elevadores e outras partes privativas que interessam apenas a um
grupo de condminos. No custeando estas despesas, falta-lhes legitimidade para discuti-las.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

163

Em situaes anlogas, pode a conveno abrir exceo regra de participao de todos os


condminos nas deliberaes, excluindo os que nelas no tiver interesse.
Por outro lado, a conveno tambm pode dispor no sentido de que os condminos, ou
condmino cuja cota corresponda maioria, que tenha a fora de seu voto reduzida a 50%,
evitando-se a chamada maioria de um s, e evitando-se o abuso do voto majoritrio.
EXCLUSO DOS VOTOS DO SNDICO E CONSELHO SOBRE OS ATOS POR ELES
PRATICADOS
Embora a lei seja omissa, entendemos que no devem votar os condminos que exeram
o cargo de sndico e de membros do conselho, quando a votao versar sobre contas ou
quaisquer atos de gesto por eles praticados, pois ningum deve ser juiz em causa prpria.
VOTO DE CONDMINOS EM DBITO COM O CONDOMNIO
Geralmente, a conveno suspende o voto dos condminos em atraso com as obrigaes do
condomnio.
vlida a clusula proibitiva de voto ao condmino faltoso.
A penalidade, no caso, objetiva compelir o devedor a pr-se em dia com seus encargos
pecunirios, pois se pretende exercer direitos, deve ao mesmo tempo cumprir seus deveres.
O condmino em dbito no pode exercer o direito de voto, pois os relapsos no devem
ombrear com os cumpridores de suas obrigaes.
A nica penalidade que a lei impe ao condmino faltoso a multa, no falando em lhe tirar
o direito de voto.
Entretanto, existem decises judiciais que consideram nula a votao em que contam votos de
condminos em dbito, se a conveno contiver disposio expressa nesse sentido.

164 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

COMPARECIMENTO DE CONDMINO REPRESENTADO POR PROCURADOR


Nas assembleias os interessados podem ser representados por procuradores, condminos ou
no, devendo constar do mandato (com firma reconhecida) poderes especiais ao mandatrio
para comparecer assembleia, discutir a matria e votar e ser votado.
Quando a deliberao versar sobre alienao ou onerao de partes comuns do edifcio, ou
que, de qualquer modo, importe em disposio de direitos reais do condomnio, o mandato
deve ser outorgado com a assistncia do outro cnjuge, sob a pena de no poder o mandatrio
votar e, se o fizer, ser nulo o seu voto.
Pode-se admitir, de acordo com as peculiaridades de cada condomnio, que o mandato
dispense formas solenes como procurao particular com firma reconhecida, ou pblica,
desde que se no demonstre inequvoco o credenciamento, pelo condmino mandante, da
pessoa que o represente na assembleia, salvo, se a matria a ser deliberada exija mandato na
forma prevista em lei ou na conveno.
O mesmo acontece quanto ao voto dos menores ou incapazes, representados pelos tutores
ou curadores, que devem apresentar-se com autorizao judicial, quando a deliberao versar
sobre disposio ou alterao de direitos reais.
Situao igual se verifica em relao ao usufruturio que participa das deliberaes referentes
simples administrao ordinria, competindo ao nu-proprietrio opinar sobre as inovaes ou
reparaes extraordinrias que afetem a estrutura do edifcio. Nessas hipteses, o usufruturio
no tem direito de votar.
DELIBERAO SOBRE ASSUNTOS INADIVEIS
O edital de convocao deve conter, em resumo, a ordem do dia, ou seja, a matria a ser
discutida e votada.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

165

As assembleias podem ser judicialmente anuladas quando deliberarem matria no constante


da ordem do dia, salvo quando se trata de assunto de extrema urgncia.
Nesses casos, qualquer condmino pode propor assembleia que preliminarmente reconhea
a urgncia, para imediata deliberao, prevalecendo sobre qualquer formalismo o maior
interesse da comunidade condominial.
Faz-se mister, porm, que o carter de urgncia seja real, evidente, e que a deliberao no
possa ser adiada sem grave prejuzo ao condomnio.
A assembleia que verificar essa urgncia vota-a preliminarmente, e a sua declarao no cria,
mas simplesmente reconhece um estado de fato.
NULIDADE DA ASSEMBLEIA E DE SUAS DELIBERAES
S produzem efeitos jurdicos as assembleias gerais convocadas e realizadas de conformidade
com a lei e a conveno.
So nulas as deliberaes da assembleia irregularmente convocada, ou no curso da qual
ocorrem vcios, principalmente na apurao de qurum para instalao dos trabalhos e na
apurao dos votos.
impossvel catalogar casos de nulidade de assembleias, dada a variedade das hipteses que
nossos tribunais registram.
No caso de assembleia regularmente convocadas, s se anulam as decises viciosas que no
atrapalham as decises regularmente tomadas.
Assim, tratando-se da anulao de um ou mais votos, a deliberao subsiste quando, excludos
os votos irregulares, os vlidos forem suficientes para decidir a matria votada.

166 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

INICIATIVA DA AO ANULATRIA DA ASSEMBLEIA


A declarao de nulidade pode ser judicialmente pedida por qualquer interessado, visto que a
todos interessa a legalidade dos atos concernentes ao condomnio.
INTERVENO DO JUDICIRIO NO CONDOMNIO
Quanto interveno do juiz para suprir a falta de deliberao da assembleia geral, pode o
magistrado atuar como administrador, tomando as medidas urgentes e preventivas que a seu
critrio paream necessrias para resguardo dos interesses condominiais.
O mesmo pode ocorrer quando se trata de apreciar nulidade de qualquer deliberao da
assembleia ou desta mesma.
Suponha-se que o juiz seja solicitado a pronunciar nulidade da eleio de sndico. Nada mais
razovel do que designar um sndico provisrio, pois ser danoso que permanea como
sndico a pessoa cuja investidura possa ser anulada por sentena.
Tal como est, vrias hipteses podem ocorrer nas quais deve o juiz tomar medidas urgentes,
no exerccio de um poder perfeitamente justificvel.
Como rgo deliberativo, a assembleia rene-se extraordinariamente quando h matria a
decidir, sem prejuzo da assembleia ordinria, que se realiza pelo menos uma vez por ano.
Entretanto, se a assembleia no se reunir 15 dias aps o pedido de convocao, pode qualquer
interessado ingressar em juzo, pedindo ao juiz que decida a matria no deliberada pelos
condminos.
A deciso do juiz tem, na hiptese, carter supletivo, porque proferida em situao excepcional
e deve limitar-se a suprir a omisso da assembleia.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

167

Os atos de jurisdio voluntria so atos do direito pblico, praticados a pedido de interessados,


que o Poder Judicirio realiza para reconhecer, verificar, autorizar, aprovar, constituir ou
modificar situaes jurdicas.
Em confronto com a jurisdio contenciosa, esses atos podem ser qualificados de funes
do rgo judicirio no exerccio de atividade administrativa pertinente a interesses privados,
atuao essa que no tem por pressuposto um litgio ou pretenso.

REGRAS DE BOA VIZINHANA GENERALIDADES


UTILIZAO DAS UNIDADES AUTNOMAS
A lei consagra a cada condmino o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade
autnoma, segundo suas convenincias ou interesses, com as limitaes impostas pela conveno,
regulamento interno e pelas regras de boa vizinhana, para no causar dano ou incmodo aos
demais moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das partes comuns por todos.
REGRAS ESPECIAIS DE BOA VIZINHANA
Em um condomnio de edifcios, as normas de vizinhana so especficas e bem mais rigorosas
do que em casas isoladas ou em vilas, uma vez que o que permitido no uso de uma casa
particular vedado no de um apartamento.
Nas casas, os vizinhos ficam mais isolados, ao contrrio do que ocorre em um edifcio, em que
o ocupante do pavimento inferior pode reclamar do vizinho do apartamento superior, para no
produzir rudos incmodos.
A lei dispe sobre a utilizao privativa dos apartamentos e a coletiva, das partes comuns,
consignando:

168 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

a) So insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino o terreno em que se levante a


construo e suas instalaes, bem como as reas destinadas ao uso comum e tudo mais que sirva
indiscriminadamente aos moradores do edifcio.
b) Que defeso a qualquer condmino alterar a forma externa da fachada, decorar as partes
e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas da empregada no conjunto da
edificao, destinar unidade a utilizao diversa da finalidade do prdio, ou us-la de forma
nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos e
embaraar o uso das partes comuns.

Enumerando esses casos, a lei traou uma sntese das hipteses mais frequentes apresentadas
aos tribunais, nos conflitos entre condminos.
RESGUARDO DA INTIMIDADE DOS APARTAMENTOS
A visita de uma pessoa de sexo oposto, a homem ou mulher que mora s no apartamento,
admitida, desde que se resguarde o clima de discrio e respeito.
No tem o sndico nem os demais condminos a faculdade de investigar sobre a utilizao
dos apartamentos, salvo se seus ocupantes perturbarem o sossego ou infringirem os bons
costumes.
No pode nem fiscalizar o ingresso de pessoas em qualquer apartamento, procurando saber
o motivo da visita, pois isto constitui violao das relaes entre pessoas e os moradores do
apartamento a que se dirigem.
Quando muito, se admite que a conveno ou regulamento do edifcio autorizem o porteiro a
identificar as pessoas estranhas que se dirigem a qualquer apartamento e o nome do morador
que procuram.
Qualquer restrio ao condmino ou locatrio, s se justifica para evitar o mau uso do imvel, o
incmodo aos demais moradores, ou atitudes licenciosas do ocupante ou de qualquer pessoa
presente.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

169

Os tribunais tm decidido que ao ocupante de um apartamento no se probe receber em


qualquer hora, sem incmodo ou falta de decoro, pessoa de outro sexo, at mesmo para
encontros fugazes.
O que se probe que se utilize o apartamento como casa de tolerncia, mesmo sem escndalo,
porque o dever de moralidade repele tal destinao.
Existindo fundadas suspeitas de que isso est ocorrendo, pode o sndico controlar
discretamente o uso suspeito de determinados apartamentos para colher elementos destinados
ao procedimento judicial adequado.
ALTERAO DA FACHADA E USO DAS PARTES COMUNS POR UM CONDMINO
Embora a lei impea, taxativamente, o uso exclusivo por qualquer condmino de partes de uso
comum, bem como a alterao da forma da fachada, admite-se que isso possa ser realizado
desde que haja concordncia unnime dos condminos.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

FESTAS E REUNIES EM APARTAMENTOS

170 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Embora na utilizao dos apartamentos devam ser coibidos todos os atos incmodos aos demais
moradores, a prtica demonstra que essa disposio legal vem sendo aplicada com certa moderao.
Assim, so admissveis nos apartamentos festas, reunies sociais, comemoraes etc., alm
do horrio noturno habitual, desde que os rudos (som, TV, canto, msica, alto-falantes) no
excedam a medida normal de tolerncia, nem as reunies ou festas descambem para tumulto
ou baderna, palavres etc., desrespeitando as normas de boa conduta.
Quando as medidas convincentes dos condminos ou do sndico no solucionam os incidentes
verificados constantemente no edifcio devido a barulhos excessivos ou festas frequentes em
determinado apartamento, cabe ao judicirio solucionar o problema, verificando, de acordo com o local
do prdio, sua destinao, classe social dos moradores, qual o limite de tolerabilidade dos barulhos.
ATIVIDADES PROFISSIONAIS RUIDOSAS
No configura infrao o trabalho praticado fora do horrio comercial ou nas horas de repouso,
se o poder pblico no tiver estabelecido horrio para exerccio de tal atividade.
Quando a atividade profissional exercida em um edifcio residencial ou misto, a infrao
do regulamento ou da conveno, quanto ao horrio ou limite da tolerabilidade dos rudos
justifica o procedimento contravencional, ainda que, a respeito da condio de funcionamento
da profisso, no existam normas expedidas pelas autoridades competentes.
Neste caso, as disposies do regulamento ou da conveno correspondem s prescries legais.

Fonte: SHUTTERSTOCK.COM

ANIMAIS NOS APARTAMENTOS

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

171

Problema que origina srios conflitos entre condminos a presena de animais domsticos
nos apartamentos.
Geralmente, as convenes e regulamentos internos a probem pura e simplesmente, embora
na prtica ningum se insurja contra pssaros e animais de pequeno porte que no prejudiquem
a tranquilidade dos vizinhos.
Tal no ocorre com ces, que geralmente causam perturbaes.
No devem ser tolerados ces avantajados, porque sua presena provoca medo s crianas e
aos que transitam pelos elevadores.
No se pode estabelecer um critrio taxativo, contra ou a favor da presena de animais em
um apartamento ou escritrio, tudo depende do grau de nocividade ou periculosidade que eles
representam.
Em um edifcio, todos devem se submeter s restries impostas pela conveno e regulamento
interno, inclusive a que impede a presena de animais nos apartamentos.
Mesmo havendo tolerncia de animais nos apartamentos, pode a administrao cessar a
autorizao, atendendo a reclamaes de qualquer morador, no sendo vlida a invocao
de direito adquirido, pelos condminos, pois ningum pode alterar nem contrariar as normas
da conveno, que s pode ser modificada pela assembleia especialmente convocada, com o
qurum legal para esse fim.
Embora a conveno proba sempre a presena de animais para evitar transtornos, no
havendo inconvenientes, deve-se dar norma proibitiva uma interpretao liberal, autorizando
que qualquer morador mantenha dentro do seu apartamento animais de estimao, desde que
no prejudiquem aos demais moradores.

172 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

VISITA DE CLIENTES EM EDIFCIOS RESIDENCIAIS


Nos edifcios residenciais, no podem ser instalados escritrios para o exerccio de qualquer
profisso, quando a conveno expressamente o probe, visando alterar a finalidade do edifcio.
Entretanto, apesar dessa proibio, admite-se certa tolerncia a respeito, pois no se pode
vedar a um mdico, advogado, professor etc., receber em sua casa um ou outro cliente ou aluno.
Ocorrem com os mdicos, advogados etc., a necessidade de atender casos urgentes, sendo
procurado em suas residncias noite, em domingos e feriados, o que de modo algum pode
ser impedido pelo sndico, pois isso no configura alterao do destino do edifcio.
LOCAO DE QUARTOS
Nos edifcios residenciais de maior qualidade, as convenes vedam as sublocaes de
cmodos por parte dos titulares das unidades autnomas ou dos locatrios que as ocupam.
Sendo a conveno omissa, podem os donos ou locatrios, se o contrato de locao permitir,
dos apartamentos residenciais no seu livre exerccio do direito de usar da unidade autnoma
segundo seus interesses alugar um ou outro quarto de que no precisam.
A simples locao de um quarto no pode ser considerada prejudicial nem desvirtua a
destinao original do apartamento.
Apenas nos excessos ou perturbaes que o sndico ou condminos podem tomar as medidas
cabveis para que o apartamento no se transforme em casa de cmodos incompatvel com o edifcio.
PLACAS E LUMINOSOS NA FACHADA
Considera-se alterao nociva fachada a colocao de placas indicativas de profisso ou
luminosos, mesmo nos edifcios de escritrios, quando colocados em local que comprometa
a harmonia arquitetnica do prdio ou atinjam as unidades contguas, na altura das janelas.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

173

Entretanto, o titular das lojas ou escritrios com frente para a rua pode instalar, na parte da
fachada correspondente sua unidade, anncios e letreiros indicativos das suas profisses,
desde que se ajustem esttica da fachada.
Considera-se tambm alterao da fachada a abertura de janelas, modificao das suas
dimenses originais, vos para colocao de exaustores, ar-condicionado, pinturas de janelas
com cores diferentes etc.
INSTALAO DE AR-CONDICIONADO NA FACHADA
Embora exista o princpio geral da inalterabilidade da fachada por qualquer condmino sem
a concordncia dos demais, achamos que essa regra deve ser moderada e condicionada
necessidade de adaptao dos prdios ao progresso por meio de instrumentos de conforto,
que so incorporados vida moderna.
Assim no se justifica o impedimento da instalao de aparelhos de ar-condicionado, usados
no mundo inteiro, mesmo que para isso se rasguem as paredes da fachada, desde que no
originem inconveniente ao vizinho.
Os tribunais tm entendido que a colocao de aparelho de ar-condicionado na fachada do prdio
no importa em comprometimento esttico ou de segurana, quando colocados com boa tcnica.
Ao condomnio cabe disciplinar e no proibir.
O mesmo ocorre com os exaustores colocados nas paredes das cozinhas.
Atualmente, os edifcios mais modernos, j vm com o lugar para a instalao de aparelhos
de ar-condicionado.
INSTALAO DE ANTENAS NO TELHADO DO EDIFCIO
Idnticos motivos justificam a permisso para a instalao de antenas de TVs aberta e por
assinatura, rdio, telefone etc., no telhado do edifcio, uma vez que coisa de uso comum de
todos os condminos e constitui o lugar apropriado para a instalao das antenas.
Os tribunais tm declarado sem efeito as clusulas dos contratos de locao que vedam ao
locatrio a instalao de tais equipamentos, por consider-las contrrias ao princpio do livre
uso e gozo da coisa locada.

174 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

INGRESSO NOS APARTAMENTOS PARA CONSERTOS


Os moradores so obrigados a permitir o ingresso de operrios nos seus apartamentos, para
reparao de defeitos que prejudiquem outros apartamentos.
Havendo recusa, pode o prejudicado compelir o outro, por ao prpria, ou, em casos urgentes,
at por via policial, a permitir o conserto.
Essas hipteses so frequentes em casos de vazamentos que estragam os apartamentos dos
andares inferiores.
ABERTURA DE PORTAS OU JANELAS EM UNIDADES CONTGUAS
Ocasionam srios conflitos entre condminos a abertura por um deles de porta na parede
que divide seu apartamento de outra unidade do mesmo edifcio; de prdio contguo ou rea
de uso comum.
Existem algumas hipteses:
1. Parede divisria separando duas unidades do mesmo dono: no caso, no h problema que eles se
intercomuniquem por meio de portas, reas de passagem ou at que se unifiquem.
2. Apartamentos superpostos do mesmo dono: podem formar um duplex instalando uma escada
entre os dois pavimentos.
3. Apartamentos de donos diferentes: pode ser feita a intercomunicao entre eles, se os
proprietrios estiverem de comum acordo, no necessrio a concordncia dos demais
condminos, pois as alteraes se verificam no interior dos apartamentos, s interessando a
seus donos.
4. Quando se tratar de paredes divisrias que sejam de sustentao do edifcio ou de lajes entre as
unidades superpostas que compem a estrutura do prdio: necessria a concordncia de todos,
por inovar em partes comuns.
5. Abertura de porta ou janela para rea comum: depende de concordncia unnime, uma vez que as
paredes que separam as partes comuns pertencem a todos e no podem ser modificadas sem a
concordncia de todos.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

175

ABERTURA DE PORTAS LIGANDO DOIS EDIFCIOS


A abertura de vo ou porta na parede divisria de apartamento de um edifcio a outro vizinho
modifica ao mesmo tempo essas duas unidades e ambos os edifcios, criando grandes
consequncias jurdicas.
A comunicao entre dois edifcios possibilita que moradores de um entrem no outro e
sirvam de suas coisas comuns (elevadores, escadas etc.) sem participar das despesas,
violando o princpio de que as coisas comuns se destinam unicamente aos seus
condminos.
A intercomunicao entre dois edifcios s se legaliza mediante o consenso unnime de
coproprietrios de ambos os prdios, com alterao do instrumento de especificao e
conveno dos condomnios.
Basta um s voto contrrio em qualquer edifcio para impedir a inovao.
PENALIDADES PARA INFRAO DA CONVENO
A lei estabelece que a violao de qualquer dos deveres estipulados na conveno sujeita
o infrator multa fixada na prpria conveno ou no regulamento interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.
Omitindo-se o sndico, qualquer condmino poder propor ao contra o infrator da conveno
ou quem quer que de haja construdo obras irregulares ou ocupado rea ou coisa de uso
comum em detrimento dos demais condminos.
O prprio inquilino pode ajuizar ao para impedir que o mau uso da propriedade vizinha
prejudique o sossego, segurana ou sade dos moradores.
A multa cobrada do infrator reverte exclusivamente para o condomnio.

176 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

AO DE COBRANA DA MULTA
Para a ao de cobrana deve o sndico instruir a inicial com a prova de que a multa foi imposta
na forma da lei ou com disposies expressas da conveno ou regulamento interno.
Na conveno que estipular que dos atos do sndico cabe recurso para a assembleia,
convocada pelo interessado, no pode o sndico ou qualquer condmino ajuizar ao de
cobrana enquanto no for decidido ou rejeitado o recurso pela assembleia.
CESSO DE VAGA COLETIVA
Com a cesso do direito de estacionamento na garagem coletiva opera-se a transferncia de
um acessrio de uma unidade autnoma para outra.
Tratando-se de transmisso de direito real, ou, pelo menos, de um contrato imobilirio, deve ser feita
por instrumento pblico, devendo comparecer ambos os cnjuges, caso o cedente seja casado.
Deve ser averbada a transferncia margem do registro de imveis relativo unidade
autnoma da qual se desmembrou, bem como da outra qual esse direito passou a aderir.
A transferncia da vaga na garagem coletiva pode ser feita a condmino que j tenha outra,
salvo se a conveno previr, em caso de cesso, preferncia em favor de condminos que no
possuam local para a guarda de automvel.
Essa preferncia poder ser concedida pela conveno, para possibilitar ao maior nmero
possvel de condminos a guarda de seu carro no edifcio.
Se a conveno previr a cesso a favor de condminos que no possuam vaga, e nenhum
deles se interessar pelo preo oferecido, o dono da vaga poder transacionar com qualquer
pessoa estranha ao edifcio, ou com qualquer condmino que deseje adquirir, mesmo que j
possua outra vaga.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

177

IMPLANTAO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO


ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO
A administrao de Condomnios uma atividade que est tendo profundo processo de
profissionalizao.
Com a necessidade de enxugar e minimizar os gastos, e ainda ter que treinar funcionrios, o
condomnio dever estar bem estruturado e assessorado por profissionais competentes.
Para facilitar o controle das despesas, as administradoras esto buscando na informtica uma
boa alternativa de controle preciso, com qualidade e a preos baixos.
O profissional do segmento de Administrao de Condomnios dever estar apto a legislao
e normas que regem um condomnio, bem como estar assessorado juridicamente por
profissionais da rea de direito (de preferncia imobilirio).
A Administradora de Condomnios tem as seguintes atividades:
1) Administrao Financeira:

- Controle de Saldo Bancrio.

- Aplicaes Financeiras.

- Pagamento de Despesas.

2) Prestao de Contas:

- Balano Mensal.

- Previso Oramentria.

- Relatrio Mensal Detalhado das Despesas/Receitas.

- Relatrio Mensal Detalhado das Cotas Condominiais em Atraso.

3) Servio de Manuteno Predial:


- Reforma de reas Comuns.

- Servios Hidrulicos.

178 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

- Servios que Necessitam Apoio de Tcnico Especializado.

- Manuteno Preventiva em Bombas Dgua.

- Sistema de Luz de Emergncia.

- Instalao e Reformas de Telhados.

- Antenas Coletivas.

- Sistema de Interfone e Comunicao Interna.

- Servios de Serralheria e Marcenaria em Geral.

- Servio de Paisagismo.

4) Departamento Jurdico:

- Assessorar em todos os Ramos de Direito.

- Apoiar o Condomnio em Eventuais Defesas Junto aos rgos Municipais ou outros.

5) Departamento Contbil/Pessoal:

- Admisso.

- Folha de Pagamento.

- Frias.

- Licenas.

- Recolhimento de encargos (INSS, FGTS, PIS, IR).

- Pagamento de Salrios.

- Pagamento de 13 Salrio.

- Processo de Demisso.

- Processo de Aposentadoria.

- Recrutamento de Pessoal.

6) Departamento de Compras:

- Apoio Logstico.

- Anlise de Cotaes.

OBJETIVO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO


A Administradora dever ter o domnio sobre a administrao do condomnio, no que se refere
administrao de pessoal, de fluxo de caixa e compras.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

179

O MERCADO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO


O administrador dever divulgar os seus servios s construtoras, empreendimentos imobilirios,
imobilirias, e principalmente por meio de sua relao pessoal de amigos e conhecidos.
Este ramo praticamente no oferece riscos materiais, pois a administradora atua em nome dos
condminos, devendo-se preservar um bom conceito referente aos servios ofertados.
Ter conhecimentos referentes aos servios de reparo e manuteno (eltrica, hidrulica,
edificaes).
H a necessidade de estar disposio do condomnio no dia a dia.
QUEM SO SEUS CONSUMIDORES
Encontram-se no mercado imobilirio, dependendo muito do tipo de condomnio em que a
administradora estiver disposta a trabalhar.
H diversos tipos de condomnios: residencial ou comercial, classe baixa, mdia ou alta etc.
Sabendo qual o seguimento que ir atuar, haver a necessidade de conquistar este consumidor,
sendo a melhor forma o contato pessoal ao sndico, acompanhado de uma carta de apresentao
de sua administradora, apresentando assim a mesma para que seja analisada na Assembleia
Geral dos Condminos.
QUEM SO SEUS FORNECEDORES
So os prestadores de servios autnomos (pedreiros, encanadores, eletricistas etc.).
Pode ser terceirizada a limpeza e o material de limpeza, podendo o material ser comprado em
distribuidoras e atacadistas.
COMO A SUA CONCORRNCIA
muito grande nas grandes cidades, mas muitas das vezes esta concorrncia amigvel e
de parceria, o que ir diferenciar uma da outra o atendimento personalizado, atuando junto
ao Sndico e procurarando atend-lo em suas necessidades.

180 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Hoje em dia existem diversos condomnios que atuam com autogesto, os prprios condminos,
juntamente com o Sndico, administram o condomnio.
Na autogesto necessria e prudente uma assessoria de uma administradora, de um gestor
ou de um contador e de uma assessoria jurdica.
PROCESSO DE TRABALHO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS
No h horrio fixo de trabalho, o administrador dever esta disposio em boa parte de seu
tempo em reunies com Sndicos, conselhos consultivos e assembleias, convenciona-se que
estas reunies sejam realizadas noite ou em finais de semana.
Torna-se necessrio um rigoroso controle de recebimento das despesas do condomnio,
controle dos custos e assistncia constante aos condminos.
Nos casos de trabalhos especficos, o administrador poder contar com a contratao de
terceiros.
Algumas administradoras no comparecem s reunies de condomnio para lavrar as
respectivas ATAS, recebendo cpia das mesmas e aps tomarem cincia do assunto, sugerem
algumas solues para os problemas abordados.
ESPAO FSICO
De incio, a Administradora pode ser instalada na prpria residncia do administrador,
pois os contatos sero realizados perante os Sndicos e as reunies efetuadas no prprio
condomnio.
O escritrio prprio para a instalao da Administradora d mais credencial ao negcio,
permitindo o recebimento de visitas de condminos ou prestadores de servios.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

181

MO DE OBRA
De incio, basta o Administrador subcontratar aqueles servios que sejam necessrios.
Com o transcorrer das atividades, torna-se necessria a contratao de auxiliares e um office-boy.
A Administradora contar com um departamento jurdico que poder ser executado por um
profissional autnomo.
EQUIPAMENTOS NECESSRIOS
A Administradora necessitar de instalaes bem organizadas para que possa receber e
atender adequadamente condminos, fornecedores, empreiteiros etc.
necessrio que a administradora tenha mveis e utenslios de escritrio, como: mesa,
cadeiras, arquivos etc.; telefone; fax; microcomputador; impressora e outros equipamentos
que possam facilitar o trabalho da administradora.
DESPESAS MENSAIS
As despesas gerais de administrao variam de acordo com a estrutura da Administradora.
Certas despesas so padronizadas, como: energia eltrica, gua, telefone, honorrios
do contador, retirada do Administrador; outras so especficas de uma Administradora de
Condomnios como a divulgao da Administradora, transporte etc.
OS RISCOS DE UMA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS
Existem sempre aspectos que devem ser conhecidos pelo Administrador, pois estes fatores
podem ocasionar riscos de variados graus de intensidade. Deve-se dedicar uma ateno muito
especial ao fator risco na hora de constituir uma Administradora de Condomnios.

182 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

DESENVOLVIMENTO DO NEGCIO
Deve-se definir:
- Que tipo de Administradora.
- Qual o seu porte.
- Qual o pblico que ser atendido.
- Quais servios sero oferecidos.
- Qual ser a estratgia de atendimento.
Aps definidos os itens acima, ir se caracterizar o tipo ideal de Administradora para o
propsito estabelecido.
INVESTIMENTO FIXO INICIAL
Os investimentos fixos iniciais para a implantao de uma Administradora de Condomnios,
esto condicionados ao padro de atividade que se deseja realizar.
DEPRECIAO
A depreciao calculada pelo mtodo linear, sobre todos os investimentos fixos, devendo ser
considerada sob o aspecto econmico, sob o aspecto contbil-fiscal, dever ser obedecida
legislao fiscal vigente.
DESPESAS FIXAS
So aquelas que independem do faturamento da empresa ou do volume de vendas ou servios.
So as despesas necessrias para que a empresa tenha um mnimo de apoio administrativo
para viabilizao do negcio.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

183

So Despesas Fixas:
- Aluguel do Imvel necessrio para a instalao da empresa.
- Aluguel de Equipamentos, no includos no investimento inicial, como mquina de cpias
(Xerox), linha telefnica etc.
- Pr-labore dos scios, que no deve ser confundido com o lucro lquido, ou sobra lquida,
pois a remunerao pela prestao de servios dos scios.
- Salrios do pessoal contratado, acrescidos dos encargos sociais, que giram em torno dos
80% a 100% da folha de cada funcionrio.
- Depreciao dos mveis, mquinas e instalaes.
- Contas Mensais de gua, Energia Eltrica, Telefnica e Internet.
- Honorrios do Contador.
- Manuteno, Materiais de Limpeza e Materiais de Escritrio.
- Demais despesas mensais.
CUSTOS E DESPESAS VARIVEIS
No incio das atividades ter muito pouco gasto com materiais, resumindo-se em impressos
e formulrios a serem utilizados na impressora/micro, que se encontra em qualquer grfica e
lojas especializadas.
O mnimo de material a ser utilizado nos servios, a fim de no elevar em excesso o
investimento inicial.
DESPESAS DE COMERCIALIZAO
Variam proporcionalmente ao volume de servios ou vendas, como os impostos e comisses.
As empresas esto sujeitas s alquotas que se seguem:
COFINS
CONTRIBUIO SOCIAL
PIS
IRPJ (Lucro Presumido)*
ISS**
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184 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

*Obs.: Imposto de Renda calculado pelo critrio do lucro presumido, mas a empresa poder
optar pelo lucro real, quando o imposto corresponder a 15% do lucro apurado, alm da
contribuio social de 8%, sendo neste caso obrigado a efetuar escriturao mercantil por
profissional habilitado (Contador), elaborar balancetes e fazer as apuraes mensalmente.
**Obs.: cada municpio tem o seu ndice, deve-se consultar a Prefeitura Municipal onde se est
instalando a empresa para saber qual o ndice aplicado no municpio.
Os impostos relacionados incidirem sobre o faturamento.
PREO DE VENDAS
Em administrao de condomnios, tem-se um percentual calculado sobre a receita do
condomnio administrado. Este percentual deve cobrir o custo desse servio, as despesas de
comercializao incidentes, as despesas fixas e o lucro desejado.
As administradoras de condomnios variam as suas taxas de servios entre 4 e 10%.
Se a administradora cobrar 7% sobre o valor dos recibos de cada condmino dos edifcios
administrados, e que tenha 10 edifcios, totalizando 300 condminos com pagamento mdio
de R$ 350,00, ter uma receita de R$ 24,50 por condmino (7% de R$ 350,00).
COMPOSIO RECEITA OPERACIONAL
Compreende o valor bruto dos condomnios administrados no perodo de um ms.
LUCRO LQUIDO
uma informao importantssima para qualquer empresrio, pois constata a existncia de
lucros, sendo de suma importncia para a continuidade do negcio.
Para se apurar o lucro lquido, so necessrios os seguintes itens:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

185

a) Reunir as informaes do faturamento ou receita operacional e dos custos j determinados anteriormente.


b) Calcular os custos de comercializao, X% do faturamento.
c) Calcular o lucro operacional, que a diferena entre a receita operacional e o custo
total, sendo formado pelo custo de aquisio mais despesas acessrias includas no
preo de custo.
DEMONSTRAO DE RESULTADO

Exemplo

Item

Especificao

Resultado Operacional

7.350,00

100,00

Custo de Aquisio de Material

200,00

2,72

Despesas de Comercializao

1.279,64

17,41

Despesas Fixas

4.957,90

67,45

Custo Total (2+3+4)

6.437,54

87,58

Lucro Lquido (1-5)

912,46

12,42

Margem de Contribuio (1-(2+3))

5.870,36

79,87

Ponto de Equilbrio (4/(7/1))

6.207,55

84,46

VALOR (S)

Observando o Quadro de Demonstrao de Resultados, a lucratividade da empresa atingiu os


12,42%, que foi obtido dividindo-se o lucro lquido pela receita operacional.
Foi calculada a margem de contribuio, que a diferena entre a receita operacional e os
custos variveis.
Aps conhecer a margem de contribuio, possvel calcular o ponto de equilbrio, parmetro
importante para o empresrio, pois se pode projetar, antecipadamente, se o volume de vendas
a ser atingido est dentro do aceitvel para o incio do empreendimento.
PONTO DE EQUILBRIO
Corresponde ao nvel de faturamento para que a empresa possa cobrir os seus custos e atingir
um lucro operacional igual a zero.
Acima do ponto de equilbrio, a empresa ter LUCRO e abaixo dele, ter PREJUZO.
Calcula-se o Ponto de Equilbrio da seguinte forma:

186 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Ponto de Equilbrio = Despesa Fixa / (Margem de Contribuio / Receita Operacional)


Exemplo:
PE = 5.000,00 = 5.000,00
6.000,00 0,75
8.000,00
PE = 6.666,66
Conclui-se que a empresa necessita faturar R$ 6.666,66 mensalmente, para que possa
manter sua estrutura de custos variveis, para que o lucro operacional seja exatamente igual
a zero, o valor de R$ 6.666,66 corresponde a 83,33% do valor projetado para o faturamento,
de R$ 8.000,00.
INVESTIMENTO INICIAL
formado pelo investimento fixo inicial (equipamentos e demais mveis e utenslios), e mais do
investimento necessrio para a formao do capital de giro dos primeiros meses de atividade.
O capital de giro se compe pelo estoque inicial de material, pela necessidade de manuteno
das despesas fixas e de outras despesas, como a abertura da empresa e mais uma reserva
para despesas imprevistas.
Exemplo:
Item

Especificao

Exemplo
Valores

Investimento Fixo

Capital de Giro

5.300,00
6.158,90

--Estoque Inicial

200,00

--Despesas Fixas

4.958,90
1.000,00

--Outras Despesas
Subtotal (1+2)

Imprevistos (5% do item 2)

TOTAL

11.548,90
307,94
11.766,84

Conclui-se que o investimento inicial para a constituio de uma administradora de condomnios,


conforme exemplo acima, ser de R$ 11.766,84, onde R$ 5.300,00 para investimento inicial, e
os restantes R$ 6.466,84 para capital de giro e imprevistos.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

187

REMUNERAO DO CAPITAL
Taxa de Retorno do Investimento: resulta da atividade que est relacionada ao capital aplicado,
calcula-se da seguinte forma:
RC = (Lucro Lquido / Capital Investido) x 100
RC = (912,46 / 11.766,84) x 100 = 7,75%
O resultado deve ser comparado com a taxa real de juros de ativos financeiros, como Caderneta
de Poupana, CDB ou outros.
PRAZO DE RETORNO DO INVESTIMENTO
Torna-se necessrio, em saber o tempo necessrio para se recuperar o capital inicial investido
na empresa.
Calcula-se da seguinte forma:
Pr. Ret = (Capital Investido / Lucro Lquido)
Pr. Ret = X meses
Exemplo:
Pr. Ret = (11.766,84 / 912,46)
Pr. Ret = 12,90 meses

CONCLUSO FINAL
Antes de se tomar qualquer deciso quanto a abrir uma administradora de condomnio,
necessrio que se faa algumas anlises:
-- Se o prazo e o retorno do investimento so interessantes, se equiparados a outros tipos de
investimentos existentes no mercado.
-- Fazer uma avaliao de competncia sobre o conhecimento tcnico especfico para a
abertura da empresa.
-- Efetuar uma pesquisa de mercado, para saber da potencialidade da regio, a implantao
de uma Administradora de Condomnio, caso contrrio, o desconhecimento poder levar o
empreendimento ao fracasso.
-- Compreender que fazer um planejamento e concluir um projeto complexo e exige em
muitas vezes a orientao de profissionais habilitados.

188 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade estudamos bem detalhadamente a administrao de condomnios, desde o
fundamento bsico e os conceitos de condomnio, passando pelas legislaes que regem
a rea condominial, o dia a dia de um condomnio, a relao condmino-condomnio, as
atribuies do sndico e do conselho, os direitos e deveres dos condminos e, por fim, de que
forma se constitui uma administradora de condomnios.
muito importante para voc, como profissional da rea imobiliria, saber que a rea de
administrao de condomnios uma prerrogativa do Gestor de Negcios Imobilirios e
que muito pouco explorada, muitas vezes sendo administrada por pessoas com muita ou
quase nenhuma experincia na rea condominial, logo no funo do contador administrar
condomnio, pois ele parte integrante do processo, tambm no de competncia dos
advogados, pois eles tambm so parte integrante do processo, o profissional mais habilitado
o Gestor de Negcios Imobilirios em nvel superior, pois ele conhecedor de todas as
prticas da administrao de condomnios, bem como da administrao de locaes e de
imveis, para que tenha discernimento e compreenso do todo que envolve um condomnio e
seus condminos.
A rea de administrao de condomnios extremamente segura, pois a arrecadao vem
dos condminos que contribuem com a taxa de condomnio, que nada mais do que o
rateio entre eles dos gastos do condomnio mais o fundo de reserva, e desse montante
que se define o valor em porcentagem a ser pago administradora ou administrador.
Existem empresas que se denominam administradoras, mas na verdade elas so empresas
garantidoras de valores para o condomnio, cobrando muitas vezes taxas exorbitantes do
condomnio, tornando os valores das taxas muitas vezes acima do patamar de retorno que
o condomnio oferece.
Caro(a) aluno(a), tenha em seus projetos a elaborao de uma administradora de condomnios,
pois uma atividade a ser muito explorada, e com competncia, tica e honestidade, dela
pode-se tirar muitos benefcios e um excelente ramo para agregar a sua empresa imobiliria.
Talvez esteja a na administrao de condomnios uma oportunidade profissional que voc
ainda no tivesse pensado em realizar.
Bom trabalho!
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

189

ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Faa um levantamento na sua cidade ou em seu bairro e veja quantos condomnios existem
aproximadamente. Faam um clculo aproximado de quanto arrecadam em taxas estes
condomnios.
2. Na sua tica, mais vivel ao condomnio ter uma administradora tomando conta do
condomnio ou que o prprio condomnio administre as suas contas?
3. Voc concorda que a administradora de condomnios pode perfeitamente estar inserida em
uma administradora de imveis?

Publicado em 16/10/2011
Vida em condomnio
Revista se infi ltra em assembleias e relata cenas incomuns

O INIMIgO MORA AO LADO


Por que prdios so terrenos to frteis em intolerncia? O que faz vizinhos darem bom dia no elevador e depois se estapearem? Trip escutou especialistas e sobreviveu a quatro assembleias de
condomnio para tentar responder.
Quase ningum frequenta as reunies do condomnio onde mora. A razo simples: elas so chatas,
extremamente chatas. E, s vezes, at violentas. Mas ir em pleno domingo votar nas eleies tambm no nenhum passeio no parque e nem por isso deixamos de exercer nosso dever cvico. Por
que, ento, quando se trata do prprio prdio onde moramos nossa pacincia parece ser to curta?
Por que hoje h espao para tudo nos empreendimentos imobilirios parque aqutico, sala multimdia, pista de cooper, espao gourmet -, menos para a tolerncia?
Para tentar entender essas questes, Trip teve que infi ltrar seu reprter como funcionrio de uma administradora de imveis durante uma semana. Antes, porm, teve que propor a ideia para quase cem
empresas, at que duas toparam, desde que nomes e endereos no fossem revelados. Nas assembleias em que bancamos um assistente do administrador, vimos gente perdendo as estribeiras porque
o vizinho usava o secador de cabelo cedo demais ou porque o beb recm-nascido do casal de cima
no parava de chorar; testemunhamos o caso de moradores que arcam com uma taxa condominial
de R$ 1.200,00 tentando demitir o zelador sem pagar o que ele tem de direito; rimos de uma moa
querendo pegar sol na rea do para-raios; nos espantamos com um porteiro que barrou uma moradora
negra. Por sorte, no tivemos que desviar de nenhuma cadeira voadora nem de nenhum soco perdido.
J Mrcio Rachkorsky no pode dizer o mesmo. Especialista em direito imobilirio, o advogado cuida

190 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

atualmente de 600 condomnios na cidade, j participou de mais de 2 mil assembleias na carreira e


perdeu as contas de quantas vezes viu elas se transformarem em ringues de luta.
A impresso que d que algumas pessoas descem de casa armadas, doidas para brigar. Descontam as frustraes, os estresses do trnsito, do trabalho, tudo ali, conta.
Ele estima que o nmero de casos na justia envolvendo disputas entre vizinhos dobrou nos ltimos
cinco anos. As construtoras esto fazendo megacondomnios que parecem clubes. E quem vai morar
so pessoas que viviam em casas, em vilas, que as vezes no sabem como viver coletivamente.
Para Zilda Mrcia Gricoli, diretora executiva do laboratrio de Estudos sobre Intolerncia da USP,
o problema existe desde que o homem demarcou um pedao de terra e chamou de seu. Sempre
pensamos assim: a propriedade minha, individual, ento no preciso respeitar a lei do coletivo. Meu
poder de dono se sobrepe aos outros proprietrios, pondera. Mesmo assim, ela acha que a poltica
da boa vizinhana poder imperar mais dia menos dia: Estamos vivendo um momento em que todos
esto renovando seus valores para construir um espao solidrio. Cada vez mais a exigncia de um
para outro de tolerncia.
A seguir relatos in loco de reunies em quatro condomnios de So Paulo.
Edifcio 1. Condomnio: R$ 1.200,00
Meu chefe me aguardava no porto. Acho que no teremos problemas hoje. Voc pode ver que o
padro aqui alto. tudo gente de nvel, diz. So 12 apartamentos, um por andar. Sete pessoas participam da assembleia, que foi convocada para uma causa especfica: a demisso de Gildo, zelador do
prdio h 14anos. Um homem ainda com o terno de trabalho reclama: No d mais. Todo mundo sabe
que ele tem problemas srios com... e finge beber uma garrafa simulada com as mos. Em seguida,
ergue seu iPhone, aponta para ele e pede licena: Desculpem, vou ter que pegar esse call aqui. Os
moradores tm medo de que Gildo entre na justia. Decidem ento propor um acordo de conciliao,
em que ele devolveria 40% dos encargos a que teria direito para o condomnio. O dinheiro de Gildo
s ser dado quando ele deixar o apartamento no trreo onde mora, pois assim no tem como ficar
enrolando. Todos reclamam dos vizinhos do oitavo e do nono andar, ausentes, que usaram uma
rea comum do prdio para aumentar seus apartamentos originalmente de 370 m. Uma produtora
de eventos reclama: Pior ainda que a esposa de um desses criminosos acorda 6h e fica fazendo
escova com o secador de cabelo mais alto que eu j vi.
Edifcio 2. Condomnio: R$ 677,00
Trs esttuas greco-romanas no jardim me recebem. Na assembleia, uma mulher pede mais fiscalizao na piscina, pois o filho do zelador a estaria usando para refrescar-se aos sbados. Nada contra,
mas que tenho medo de ele se machucar. Tenta explicar. Uma jovem loira e tatuada deixa escapar:
Sei... A mulher se defende: Eu no sou racista, querida. Alis, se tem algum racista aqui, o prprio
zelador, que uma vez barrou nossa amiga aqui, diz, apontando para uma mulher negra, que apenas
ri nervosa. dia de eleio para subsndico. Ningum se voluntaria, mesmo depois do discurso do
sndico sobre importncia de dedicar um pouco do seu tempo para o bem comum. Um senhor com
a cara de Al Pacino, que disse ter sido sndico por 22 anos e quase ter perdido a esposa por conta
disso, aceita o cargo: Vamos ver se assim consigo fazer a pilota da minha vizinha parar o carro sem
invadir 2 m da minha vaga.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

191

Edifcio 3. Condomnio: R$ 150,00


Os dois funcionrios da administradora chegam atrasados meia hora. Bem-vindo ao front. Um deles
me sada. No papel de assistente deles, eu j vinha sendo fuzilado: Esse porto caiu em cima da
minha Kombi e amassou o teto! Voc vai pagar por isso?; Esse muro t caindo. Trabalho na Defesa
Civil. Se eu chamar meu pessoal aqui, interditam o prdio na hora. O muro rachado e o porto quebrado so as duas maiores reclamaes e viram motivo para no aceitar o aumento de 20% na taxa
condominial proposta pela administradora. No vamos aceitar o reajuste. Queremos ser ouvidos,
essa nossa forma de lutar, pronuncia uma mulher. Sua amiga reclama que no a deixam tomar sol
onde fi ca o para-raios do prdio. perigoso, pode bater um raio, queimar a senhora, diz o administrador, para logo ser interrompido: Mas justamente isso que eu quero meu fi lho. Ficar queimadinha,
assume, sem verba para um bronzeamento artifi cial.
Edifcio 4. Condomnio: R$ 456,00
Sem prefcio, um morador indaga o sndico:
- Voc j teve problemas com rachaduras? Apareceu uma gigantesca no meu banheiro.
- Fissuras e trincos so normais, o prdio est o tempo todo se movendo.
- Fissuras e trincos so uma coisa. Rachadura outra. E que papo esse de prdio se mexer? e
completa, incontido Eu no moro no Japo, meu amigo...
O condomnio est defi citrio, culpa da alta inadimplncia. J foi pior. Vocs lembram daquele cara
que fi cou dois anos sem pagar... Mas eu dei um jeito nele, diz o sndico. Uma mulher de traos asiticos dispara: Eram uns safados, fumadores de maconha. Decide-se que de agora em diante a tolerncia ser zero: depois do segundo ms, atrasos sero caso de justia. Uma mulher vestida de preto
pede a palavra: H alguma regra para chora de criana? Tem um beb novo no prdio que eu vou te
contar.... O sndico gagueja e responde: Olha, no tem o que fazer. Bebs simplesmente... choram.
Um adolescente muda de assunto: E a obra da entrada, quando que acaba?. Eu olho para essa obra
e fi co em depresso. S fui perceber a bomba que era ser sndico tarde demais. Ele responde, talvez
com vontade de fazer o que os bebs simplesmente fazem.
Fonte: <http://www.revistatrip.uol.com.br/revista/198/reportagens/o-inimigo-mora-ao-lado.html>. Acesso
em: 25 jun. 2012.

192 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Caro(a) aluno(a), tome por base que uma administrao de condomnio no somente administrar os
gastos do condomnio e efetuar os seus pagamentos e rateio e cobrar o condomnio, muito importante que voc consiga identifi car que dentre todos os itens mencionados, existem alguns que esto to
claros no dia a dia de um condomnio e os administradores no percebem que o administrar pessoas
e con itos, individualidade contra o coletivo, a imparcialidade contra a parcialidade, a intolerncia
contra a tolerncia e, muitas vezes, a desonestidade do dirigente do condomnio (Sndico) contra a
honestidade do mesmo em favor do bem comum, e voc, que pretende iniciar nesta atividade, dever
ter uma boa percepo de todos estes itens mencionados para depois iniciar realmente uma boa
administrao condominial.

A lei que rege os condomnios a mesma que d norma s incorporaes. Interessante ler esta lei, a
4591/1964, para que tenha parmetros de compreenso sobre o incio de um condomnio.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

193

UNIDADE IV

DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO


IMOBILIRIA
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivo de Aprendizagem
Tomar conhecimento de documentao referente administrao de imveis.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os documentos que voc estudar nesta unidade:
Autorizao para Locao de Imveis
Cadastro para Locao de Imveis
Carta-Aviso para Inquilino e Fiador
Carta-Fiana
Clusula del credere para Contrato de Administrao de Imveis
Contrato de Administrao de Imveis
Clusula de Seguro Fiana no Contrato de Locao
Clusula de Cauo no contrato de locao
Clusula de Garantia de Cauo com Bem Mvel no Contrato de Locao
Declarao de Termo de Vistoria
Denncia Bilateral por Mtuo Acordo (art. 9, i , lei 8245/91)
Distrato Particular de Locao
Extrato Mensal de Prestao de Contas
Notificao Conforme art. 46 da Lei 8245/91

Notificao de Locao para Temporada


Procurao para Administrar Propriedade em Geral (ad negotia)
Procurao de Administrao de Imveis
Proposta de Locao
Relatrio de Vistoria Inicial
Termo de Cesso de Crdito Oriundo de Contrato de Locao
Termo de Vistoria

INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc ter acesso a vrios documentos muito importantes na
administrao de imveis.
Esses documentos lhe ajudaro em muito, para ter um bom conhecimento e capacidade para
elaborar determinados documentos quando se tornar necessrio.

AUTORIZAO PARA LOCAO DE IMVEL


1. IMVEL:
ENDEREO:
BAIRRO:
CIDADE:
ALUGUEL AVALIADO: R$
2. DO PROPRIETRIO:
NOME:
QUALIFICAO:
RG:
ENDEREO:
FONE:
CNJUGE:
CHAVES: ( ) c/ proprietrio ( ) na imobiliria ( ) outros
Autorizo a Imobiliria

- CRECI N

J, a fazer a locao

do(s) imvel(eis) acima descrito(s), de minha propriedade, autorizando tambm a veiculao de


anncio de propaganda para a locao do imvel acima.
Local e data
Proprietrio:
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

197

CADASTRO PARA LOCAO DE IMVEIS


DESCRIO DO IMVEL: ( ) Casa ( ) Apartamento ( ) Outro
N de quartos:

Total de cmodos:

Com edcula?

Possui Garagem?

Rua:

N Telefone:

Bairro:

Ponto de referncia:
Tempo de Locao:

INQUILINO/LOCATRIO:
Nome:

Data Nasc.

N da cdula de identidade:

Data e local de expedio:

N CPF:

N de pessoas a ocupar o imvel:

Endereo do local de origem:


Cidade:

UF:

CEP:

Fone:

Nomes e fones de pessoas conhecidas no local de origem:

Veculos utilizados pelos inquilinos: (marca, modelo, cor, ano e placas)

Nome e idade das pessoas instaladas no imvel locado: (listar no verso desta folha)
NOME DO CORRETOR DE IMVEIS/IMOBILIRIA RESPONSVEL PELA LOCAO:

Telefone para contato:

198 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Os formulrios devero ser encaminhados ao Departamento de Polcia Civil para Consulta e


Cadastro.
Observao: estas informaes sero registradas na POLCIA, para proporcionar melhor
segurana para toda a populao (fixa e flutuante) do municpio.

CARTA DE AVISO PARA INQUILINO E FIADOR


Local,
Ao Sr(a). Inquilino/Fiador
Ref.: AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CADASTRAMENTO NO S.P.C.
(Servio de Proteo ao Crdito)
Prezado(a) Senhor(a):
Vimos, por meio desta, comunicar a V. Sa. que em

ajuizaremos ao de

despejo por falta de pagamento contra:


INQUILINO:
IMVEL:
VALOR DO DBITO:
tambm a presente para comunicar a V. Sa. que faremos o seu cadastramento no S.P.C.
(Servio de Proteo ao Crdito).
p/

Administradora S/C Ltda.

Rua:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

199

CARTA DE FIANA
De acordo com os arts. 818 a 839 do Cdigo Civil, pela presente carta de fiana, e para
todos os efeitos de direito

(nome, qualificao, endereo e N CPF)

e sua mulher
N CPF)

(nome, qualificao, endereo e

infra-assinados, DECLARAM responsabilizar-se como fiadores

e principais pagadores do(a) locatrio(a)

(nome, qualificao,

endereo e N CPF ou CNPJ)

referente locao do imvel situado

nesta cidade na
R$

, inicialmente pela importncia mensal de


(

), e posteriormente pelos aluguis que forem devidos,

inclusive com as majoraes que forem efetuadas, bem como todos os encargos e demais
responsabilidades assumidas pelo contrato de locao, e em especial pela conservao do
imvel, responsabilizando-se por danos ou estragos que porventura se verifiquem no aludido
imvel ou respectivas instalaes, durante a ocupao pelo mesmo inquilino.
Estas responsabilidades de pagamento prevalecem enquanto o referido locatrio permanecer
no imvel e at a entrega efetiva e real das chaves do imvel.
Os fiadores renunciam expressamente ao benefcio de ordem concedido pelo Cdigo Civil.
E para que a presente carta de fiana produza seus jurdicos e legais efeitos, vai por ns
devidamente assinada.
de

de

Fiador

Mulher do Fiador

200 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CLUSULA DEL CREDERE PARA CONTRATO DE ADMINISTRAO


Clusula n

: os aluguis referentes aos imveis mencionados no item

contrato, so garantidos pela administradora

do presente

, independente do

pagamento por parte dos locatrios ou fiadores e devero ser creditados na conta corrente do
PROPRIETRIO, mensalmente, at o dia

de cada ms.

1 - O PROPRIETRIO somente ter garantia do aluguel lquido pago pelos locatrios. As


multas, juros e correo monetria, em consequncia do pagamento em atraso, revertero em
benefcio da ADMINISTRADORA.
2 - A ADMINISTRADORA sub-roga-se no direito de cobrana de todos os aluguis, juros,
correo monetria e o que for mais devido pelos locatrios e fiadores, mesmo que a cobrana
seja promovida em nome do proprietrio, quer amigavelmente ou judicialmente e pertencero
exclusivamente ADMINISTRADORA, que fica isenta da prestao de contas destes
recebimentos, considerando que os alugueis j foram devidamente pagos ao PROPRIETRIO.
3 - A ADMINISTRADORA assume tambm a garantia do pagamento dos encargos de locao,
como impostos, condomnio, gua, luz, seguros e outros que sero pagos diretamente aos
rgos competentes, ficando igualmente sub-rogada no direito de cobrana de tais encargos.

CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEL


Pelo presente instrumento particular de Contrato de Administrao de Imvel firmado, de
um lado, por (Administrador), pessoa jurdica de direito privado, com sede nesta Cidade, na
Rua das Flores, 1000, doravante denominada simplesmente por ADMINISTRADORA, e de
outro lado, por

(nome, qualificao, endereo e CPF do proprietrio)


doravante denominado simplesmente por PROPRIETRIO, fica certo

e ajustado o seguinte:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

201

1. O Proprietrio autoriza a ADMINISTRADORA a administrar, efetuando ou renovando contratos de locao, estipulando livremente condies e clusulas, inclusive penais, preo(s),
prazo(s) e multa(s), e recebendo os respectivos aluguis das seguintes propriedades
(Descrio e endereo dos imveis, bem como
o valor do aluguel mensal de cada um)

2. O aluguel acima estipulado para o primeiro ano de locao, ficando a critrio da ADMINISTRADORA conseguir aumentos por ocasio de renovao dos contratos ou sua
prorrogao legal.
3. Fica a ADMINISTRADORA autorizada a efetuar o pagamento da taxa de condomnio
(quando houver), dos impostos municipais e consumo de gua, to logo tenham em seu
poder os respectivos avisos de lanamento, bem como providenciar, aps o recebimento
do primeiro aluguel, o seguro contra incndio dos imveis descritos clusula primeira,
despesas essas que sero levadas a dbito do PROPRIETRIO e cobradas dos inquilinos nas condies legais. nico - Os elementos necessrios obteno dos avisos de
lanamento devero ser fornecidos pelo PROPRIETRIO, ficando, na sua falta, isenta a
ADMINISTRADORA da responsabilidade pelo pagamento de multas, juros, correes,
custas judiciais e honorrios advocatcios.
4. O aluguel devido pelos inquilinos, bem como outros encargos e obrigaes, to logo seja
pago por estes ou por seus fiadores, sero creditados em conta do PROPRIETRIO, que
receber, mensalmente, at o dia

dente, bem como o saldo lquido dever ser pago

), a prestao de contas correspon(dizer a firma de

pagamento: diretamente ao proprietrio ou depositado em conta bancria).


5. Obriga-se a ADMINISTRADORA a empregar os seus melhores esforos na administrao dos imveis do PROPRIETRIO, tomando as necessrias precaues para alug-los
a contento, inclusive exigindo sempre do locatrio a garantia de fiador ou outra garantia a
seu critrio.
6. Fica certo que a ADMINISTRADORA no ter responsabilidade alguma por eventuais
estragos ou depredaes que porventura vierem a sofrer os imveis descritos na clusula

202 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

primeira, no intervalo compreendido entre a presente data e a concretizao da locao,


bem como durante o perodo em que os mesmos estiverem futuramente desocupados
entre duas locaes.
1 - Os consertos de telhados, ferragens, canalizaes, instalaes hidrulicas ou outros,
cujo estrago seja decorrente do uso normal da propriedade verificados na vistoria que a
ADMINISTRADORA far quando da desocupao do imvel, bem como pinturas, estas aps
a ocupao mnima de 2 anos, sero realizadas por conta do PROPRIETRIO, desde que o
seu valor no ultrapasse ao ltimo aluguel cobrado do inquilino.
2 - Na hiptese de o locatrio ser responsvel por estragos no decorrentes do uso normal
da propriedade, a ADMINISTRADORA para no retardar o processo de nova locao, efetuar
os consertos necessrios por conta do PROPRIETRIO, e empenhar-se- em conseguir a
indenizao correspondente, creditando posteriormente, a importncia respectiva na conta do
Proprietrio.
7. O PROPRIETRIO pagar ADMINISTRADORA a comisso de 10% (dez por cento),
calculados sobre o aluguel mensal e respectivos tributos e encargos, comisso essa que
ser debitada mensalmente em sua conta corrente.
8. O prazo de vigncia do presente contrato ser de

) automaticamente pror-

rogado por perodos iguais e sucessivos, desde que no haja interesse das partes em
rescindi-lo no seu vencimento.
nico - Na hiptese de o PROPRIETRIO rescindir o presente contrato antes de findo o prazo
de vigncia acima ajustado, dever reembolsar ADMINISTRADORA, no ato da resciso, de
todas as comisses a que esta faria jus at o final do contrato (ou poder se estipular uma
multa X para o caso de resciso).
9. No caso de haver necessidade de ser provida qualquer medida judicial contra o locatrio
e fiadores, as respectivas despesas ocorrero por conta do PROPRIETRIO (ou por
conta da ADMINISTRADORA, se esta quiser oferecer esta vantagem ao proprietrio).

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

203

10. Durante a vigncia do presente contrato, especialmente quando algum inquilino ou seu
fiador estiverem sendo executados por falta de pagamento, proibido ao PROPRIETRIO efetuar entendimentos diretos com os mesmos, mas estes entendimentos podero
ser eventualmente feitos nos escritrios da ADMINISTRADORA, com a presena de um
representante da mesma.
11. O presente contrato obriga as partes contratantes, seus herdeiros ou sucessores, e elege
o foro desta cidade, para dirimir qualquer dvida oriunda do presente contrato.
E, por estarem de pleno acordo com o presente, assinam na presena de duas testemunhas,
abaixo.
de

de

Nome do Administrador

Nome do Proprietrio
Testemunhas:

CLUSULA DE SEGURO FIANA NO CONTRATO DE LOCAO


CLUSULA

- FIANA

O LOCATRIO se compromete a contratar, no primeiro dia til aps a assinatura do presente


contrato, empresa seguradora competente para elaborao de Seguro Fiana.

204 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

PARGRAFO NICO: UTILIZAO DO SEGURO: O valor do Seguro Fiana ser estipulado


pelas partes contratantes e pela empresa seguradora, e ter como base o valor de (xxx)
aluguis, fazendo o mesmo parte integral deste contrato. Nas hipteses de inadimplemento
das obrigaes contratuais do LOCATRIO, o LOCADOR poder acionar o Seguro Fiana
para ser ressarcido dos prejuzos oriundos do descumprimento das clusulas do presente. O
prmio do seguro ficar a cargo do LOCATRIO.

CLUSULA DE CAUO NO CONTRATO DE LOCAO


CLUSULA

- FIANA

O LOCATRIO concorda, desde j, em depositar ttulo de fiana a cauo no valor de


R$

) equivalente a 3 (trs) meses de aluguel. O depsito ser

feito em conta-poupana conjunta, no solidria, em nome do LOCADOR e LOCATRIO, a ser


aberta no primeiro dia til subsequente a assinatura do presente contrato.
nico - UTILIZAO DA CAUO: O valor da cauo ser usado em todas as hipteses as
quais se faro necessrios recursos provenientes do LOCATRIO. Caso que, sendo aplicado,
tal numerrio imediatamente ser reposto. Finda LOCAO com concretizao da entrega das
chaves e observados os requisitos constantes neste contrato para sua validade, o LOCATRIO
realizar o saque do montante depositado com os rendimentos que foram apurados. Sem
prejuzo a Ao Judicial adequada.

CLUSULA DE GARANTIA DE CAUO COM BEM MVEL NO CONTRATO


DE LOCAO
DCIMA

: que o presente instrumento de Contrato de Locao, ter como modalidade

de garantia, a forma prevista no artigo 37, inciso I, da Lei do Inquilinato em vigncia, a qual
prev a aplicabilidade de Cauo, razo porque o ora LOCATRIO constitui junto ao DETRAN/

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

205

(UF), a respectiva RESERVA de CAUO em favor do ora LOCADOR, sobre o veculo


com as seguintes caractersticas: AUTOMVEL MODELO/MARCA, ANO DE FAB.

ANO MOD.

, COR

RENAVAM

, PLACA

, CHASSI

, o qual ora LOCATRIO declara para os devidos fins de direito

estar livre e desembaraado de quaisquer nus, bem ainda, na qualidade de fiel depositrio
da presente garanta, obriga-se e compromete-se a zelar do veculo, mantendo o mesmo sob
SEGURO contra eventuais danos, razo porque, na hiptese remota de SINISTRO, a ora
ADMINISTRADORA LOCADORA dever ser imediatamente comunicada, a fim de avaliar a
necessidade de substituio da garantia ora prestada.
Que a presente modalidade de garantia cessar, em favor do LOCATRIO por ocasio da
entrega do imvel, desde que condicionado a efetivo cumprimento in totum do contrato de
locao ora celebrado, todavia, na hiptese de descumprimento por parte do LOCATRIO
de quaisquer das clusulas e/ou condies previamente expressas neste instrumento, a
ora ADMINISTRADORA fica desde j autorizada a proceder pelo respectivo procedimento
judicial cabvel, inclusive com pedido de BUSCA E APREENSO DO VECULO, a ttulo
de ressarcimento dos danos no imvel e/ou inadimplemento dos aluguis e demais taxas,
sendo que, na hiptese do valor do respectivo VECULO ser inferior ao nus decorrente do
inadimplemento, o LOCATRIO compromete-se a complementar os valores at o quantum
existente, sob pena de responder civil e criminalmente pelos mesmos.

DECLARAO DE TERMO DE VISTORIA


Declaro que, na data do incio do contrato, isto , em

, o imvel objeto deste

contrato de locao foi encontrado nas condies apresentadas no TERMO DE VISTORIA e


assim me comprometo a devolv-lo.
Local e data
Locador (administrador(a))

206 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Locatrio
TESTEMUNHAS
1.
2.

DENNCIA BILATERAL POR MTUO ACORDO (ART. 9, I - LEI N 8245/91)


Pelo presente instrumento particular de mtuo acordo, com fundamento no artigo 9, I da Lei
8245/91, de um lado
outro

(qualificao), denominado simplesmente LOCADOR e de


(qualificao), denominado simplesmente LOCATRIO, resolveram de

comum acordo, sem qualquer induzimento ou coao, a fim de evitar litgios, dar por desfeita
a locao entre as partes com referncia ao imvel

(caracterizar o imvel e o

contrato n etc.) mediante as seguintes clusulas e condies:


1. Nos termos do contrato feito entre as partes, com incio em
/

e a terminar em

com referncia ao imvel acima mencionado, o LOCATRIO se compromete

a entregar o referido imvel, objeto da locao referida, at o dia

, livre

e desembaraado de quaisquer nus como taxas de gua, luz, impostos etc., devidamente
desocupado de pessoas, coisas e nas condies previstas no contrato.
2. O LOCATRIO continuar a pagar os aluguis na forma do contrato de locao, juntamente
com os encargos, inclusive com os reajustes previstos e seus ndices, at a data da
desocupao, que ocorrer em carter improrrogvel, no dia

3. Descumprido o presente acordo, no ocorrendo a desocupao na data acima, ser


processada incontinenti AO DE DESPEJO, com medida liminar, na forma do artigo 59 e
seus pargrafos da Lei 8.245/91, para desocupao em 15 dias, independente de audincia, e
nos termos do Cdigo de Processo Civil em vigor.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

207

4. Ratificam as demais clusulas do contrato de locao at o termo final do presente acordo,


desde que no conflitantes com as clusulas ora estabelecidas.
E assim, por estarem plenamente de acordo com as condies acima estabelecidas, assinam
o presente instrumento na presena de duas testemunhas que conhecimento tiveram do inteiro
teor do acordo e que tambm assinam, tudo em duas vias.
Local e data
Locador
Locatrio
Testemunhas:
1. RG. Endereo
2. Idem, Idem

DISTRATO PARTICULAR DE LOCAO


PRIMEIRO ACORDANTE

(Nome, Qualificao e Endereo) doravante

denominado simplesmente LOCADOR.


SEGUNDO ACORDANTE

(Nome, Qualificao e Endereo) doravante

denominado simplesmente LOCATRIA.


Pelo presente instrumento particular de distrato que fazem entre si as partes acima
mencionadas, de comum acordo resolvem distratar as estipulaes firmadas atravs do
Contrato de Locao Comercial, conforme vem discriminado abaixo, o qual teve por objeto
a locao para fins comerciais do imvel situado na rua
,

andar, na cidade de

, Conjunto:

, Estado de

208 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Clusula Primeira: fica pelo presente rescindido o contrato de locao comercial, dando o
LOCADOR plena e geral quitao, tanto no que se refere ao pagamento dos aluguis, como
tambm aos impostos e taxas descriminados na clusula 2, pargrafo nico, do contrato de
locao, no mais havendo nada a exigir com aluso ao contrato ora rescindido.
Clusula Segunda: a LOCATRIA devolve ao LOCADOR o imvel, seus acessrios e
instalaes em perfeito estado de conservao tais como se achavam antes da locao,
ressalvados claro, os danos e os desgaste natural do imvel.
nico: a LOCATRIA deixa o imvel nas mais perfeitas condies de uso, todos os bens
mveis de propriedade do LOCADOR que faziam parte da locao, os quais o LOCADOR
declara receber nas mais perfeitas condies de uso.
Clusula Terceira: Encerra-se tambm mediante o presente, toda a responsabilidade assumida
pelo fiador Sr.

Clusula Quarta: A LOCATRIA entrega, neste ato, o imvel totalmente desocupado para que
o mesmo seja utilizado pelo LOCADOR da maneira que lhe convier.
Clusula Quinta: A ttulo de indenizao por quaisquer eventuais prejuzos ou danos verificados
no imvel, a LOCATRIA, paga neste ato ao LOCADOR a quantia de R$

(por

extenso) que o LOCADOR recebe e da qual d quitao.


Havendo assim ajustado, as partes assinam o presente instrumento de distrato em trs vias,
juntamente com as testemunhas, ao final nomeadas, para nada mais reclamar uma da outra
que se refira s obrigaes assumidas ou decorrentes do contrato ora distratado.
Local e data
LOCADOR
LOCATRIA

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

209

TESTEMUNHAS
IMOBILIRIA
EXTRATO MENSAL DE PRESTAO DE CONTAS
RUA

CENTRO - CURITIBA PR
FONE/FAX: (0XX)

- CRECI:

-J

Cod. 001 Cliente: Pg: 01


IMVEL/INQUILINO
(DISCRIMINAO)

DBITO

CRDITO

001 RUA SO MANOEL, 100

0.00

0.00

- JOS DA SILVA DEVEDOR

0.00

0.00
0.00

Total .......................................
Honorrios Administrao ....................................
Estorno .................................................................
Subtotal ................................................................
Nenhum lanamento
Subtotal ................................................................
A RECEBER
CHEQUE/BANCO

RECEBI O VALOR ACIMA ESPECIFICADO

Curitiba,

CLIENTE/REPRESENTANTE

210 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

NOTIFICAO
(Artigo 46 da Lei 8.245/91)
Local e data
ILMO SR.
PREZADO SENHOR:
FULANO

DE

TAL

Rua

(qualificar),
N

na

qualidade

de

locador

do

imvel

da

do qual V. Sa. locatrio, por contrato escrito com prazo

de 30 meses e tendo o mesmo vencido dia

, estando a viger por prazo

indeterminado nos termos do artigo 46 da Lei 8.245/91 e no mais me convindo manter a


referida locao, sirvo-me da presente para denunci-la, com fundamento no pargrafo 2 do
referido artigo 46 da lei acima.
Assim sendo, ter V. Sa. o prazo improrrogvel de 30 dias para desocupao voluntria do
imvel, sob pena de, decorrido o prazo concedido, ser-lhe proposta a competente ao de
despejo.
Atenciosamente.
Locador
NOTIFICAO LOCAO PARA TEMPORADA
(A lei no exige forma especial)
Local e data
ILMO SR.
PREZADO SENHOR:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

211

FULANO DE TAL (qualificar), na qualidade de locador do imvel da Rua


levo ao conhecimento de V. Sa. que findou dia

N
/

o contrato de

locao para temporada do referido imvel, do qual V. Sa. locatrio e no me convindo


prorrogar a locao por tempo indeterminado e na forma que dispem os artigos 50 e 59 da
Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91, venho denunciar a locao, notificando-o de que lhe concedo
o prazo de 30 dias para a desocupao voluntria, sob pena de no desocupando o imvel,
ser-lhe proposta a competente ao de despejo, com medida liminar.
Atenciosamente.
Locador
PROCURAO PARA ADMINISTRAR PROPRIEDADE EM GERAL
AD NEGOTIA
PROCURAO
Pelo presente instrumento de procurao ad negotia eu, abaixo assinado, nomeio e constituo
meu bastante procurador

, firma legalmente constituda e inscrita no Conselho

Regional de Corretores de Imveis - CRECI - sob o N


com sede na cidade de

, na Rua

na pessoa de seu advogado


OAB/

e no MF sob o N

sob o N

, representada

, brasileiro, casado, advogado inscrito na


, RG:

e CPF:

com poderes

amplos e ilimitados para gerir e administrar o bem imvel de minha propriedade localizado a
Rua

na cidade de

, podendo a ora nomeada

praticar todos os atos que se fizerem necessrios ao cabal desempenho do mandato como
ajustar locao, elaborar contratos, estipular clusulas e condies como preo, prazo,
forma de pagamentos, receber aluguis ou rendas, taxas, impostos, juros, multas, correo
monetria, exigir ou dispensar fiadores, locar ou arrendar por qualquer tempo, bem como
prorrogar a locao, alterar, transigir, passar recibos, dar quitao, representar perante as

212 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

reparties federais, estaduais e municipais, autarquias ou qualquer repartio, promover


ou realizar obras necessrias no imvel, efetuar os pagamentos de tributos que venham a
incidir sobre o imvel, enfim assinar o que necessrio for ao fiel cumprimento deste mandato,
inclusive substabelecer.
Local e Data
PROCURAO ADMINISTRAO DE IMVEIS
Pelo presente instrumento particular de mandato
endereo, CPF)

(nome, qualificao,

infra-assinado(s), nomeia(m) e constitui(em) sua bastante

procuradora e administradora a firma


direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o N
Rua

, pessoa jurdica de
, com sede nesta Capital, na

, qual confere amplos, gerais e ilimitados poderes para administrar,

alugar, arrendar, celebrar os respectivos contratos de locao, estipular os aluguis e


os acrscimos legais e possveis prazos, multas e outras clusulas e condies, exigir e
dispensar fiadores, prorrogar, rescindir, modificar, consentir ou no que ditos contratos sejam
transferidos, receber os aluguis e os mais pelos mesmos contratos lhe sejam devidos, passar
recibos e dar quitao, proceder aos reparos necessrios conservao do imvel de minha
(nossa) propriedade, sito na

(citar o nome da rua, avenida, alameda ou

praa, n do prdio, bem como o edifcio e apartamento, se for o caso)

fazer

e levantar caues de luz e gua, requerer, alegar e promover tudo o que se relacione com
o dito imvel junto s reparties pblicas e administrativas federais, estaduais e municipais,
reclamar contra os impostos indevidos e receber restituies, promover aes de despejo
de cobrana e notificaes contra os seus inquilinos, intrusos e fiadores, propor quaisquer
medidas competentes para a defesa de seus direitos e interesses, podendo, para tanto,
defender o outorgante nas aes que contra o mesmo forem ajuizadas e constituir advogado
com os poderes da clusula AD JUDICIA, bem como os poderes necessrios e especiais
para fazer acordo, transigir, desistir, firmar compromissos, receber e dar quitao, renunciar ao
direito sobre que se funda a ao, reconhecer a procedncia do pedido, enfim, praticar todos

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

213

os demais atos que se fizerem mister para o fiel e cabal desempenho do presente mandato,
inclusive substabelecer.
de

de

Nome do Proprietrio
(Firma reconhecida)
PROPOSTA DE LOCAO
1 - IMVEL
Localizao: 
Finalidade da locao: 
2 - LOCATRIO
Nome do interessado: 
Nacionalidade:

Profisso:

Estado Civil:

Data Nascimento:

CPF:

RG:

Nome do Cnjuge:
Profisso:
Data Nascimento:

Nacionalidade:
CPF:

RG:

214 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Firma onde trabalha o interessado:


Endereo:
Fone:

Fax:

Cargo que exerce:

E-mail:
Remunerao mensal:

Possui outros rendimentos?

Total R$

Cnjuge trabalha?

Onde?

Salario do Cnjuge
Nmero de pessoas que vo residir no imvel

Possui animais?

Residncia atual ou anterior


Motivo de mudana
Nome do locador ou procurador:
Endereo
Possui bens?

Especificar em caso positivo

Referncias comerciais ou bancrias (nome e endereo)

Referncias de pessoas - parentes ou amigos (nome e endereo)


Fone:
Fone:
Fone:
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

215

3 - FIADOR:
Nome
Nacionalidade:

Profisso:

Estado Civil:

Data Nascimento:

CPF:

RG:

Nome do Cnjuge:
Profisso:

Nacionalidade:

Data Nascimento

CPF:

RG:
Endereo residencial:
Endereo comercial:
Razo social da empresa:
Remunerao mensal

Cargo:

Tempo de servio:
Cnjuge trabalha?

Onde?

Remunerao:

Proprietrio do imvel tipo:


Casa (

) Apartamento (

) Terreno (

) Conjunto Comercial (

) Garagem (

Outros
Valor aproximado:

Registro sob o N

do

Registro de Imveis

de
Referncias comerciais ou bancrias (nome e endereo)

216 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Referncias:
De pessoas - parentes ou amigos (nome e endereo)
Fone:
Fone:
Fone:
A presente proposta de locao dever ser devolvida impreterivelmente s
dia

horas do

. Aps tal prazo, sem a devoluo da mesma, a firma se considera desvinculada

da presente proposta que somente ser considerada vlida se for devolvida devidamente
preenchido, no prazo estipulada e acompanhada dos comprovantes de renda do locatrio e
do fiador, bem como fotocpia do registro do imvel de propriedade do fiador, devidamente
atualizada.
A firma se reserva o direito de recusar qualquer locao, sem precisar alegar as razes de seu
procedimento.
De pleno acordo assinamos a presente proposta de locao.
de

de

Assinatura do Proponente
Firma no

Tabelio

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

217

Valor do aluguel e encargos:


Aluguel 
Imposto 
Condomnio 
Seguro 
gua 
Outros 
Total Bruto 
Desc. pagto at dia 
Total Lquido 
RELATRIO DE VISTORIA INICIAL
(ANEXO AO CONTRATO DE LOCAO)
IMVEL:
LOCADOR:
LOCATRIO:
DATA:
1) QUARTO(S)
PAREDE/PINTURA:
TETO:

218 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
1) QUARTO(S)
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
2) SALA(S)
PAREDE/PINTURA:
TETO:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

219

PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
3) COZINHA:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
PIA/TORNEIRAS:
GS ( ) INTERNO ( ) EXTERNO
OBS.:

220 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

4) BANHEIRO SOCIAL
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
APARELHOS SANITRIOS (VASO, BID ETC.):
BANHEIRA/BOX:
COM CHUVEIRO: ( ) SIM ( ) NO - MARCA:
OBS.:
5) BANHEIRO SUTE:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

221

JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
APARELHOS SANITRIOS (VASO, BID ETC.):
BANHEIRA/BOX:
COM CHUVEIRO: ( ) SIM ( ) NO - MARCA: _______
OBS.:
6) EDCULA (DEPENDNCIA DE EMPREGADA):
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
BANHEIRO
OBS.:

222 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

7) GARAGEM:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/PORTO/FECHADURA/CADEADO:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
HIDRMETRO/CAIXA DE ENERGIA ELTRICA:
OBS.:
8) JARDIM:
9) QUINTAL/LAVANDERIA:
10) MUROS:
11) OUTROS DADOS:
Estamos plenamente de acordo com a descrio acima.
IMOBILIRIA
LOCATRIO
OBS.: colocar OK quando estiver tudo certo.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

223

TERMO DE CESSO DE CRDITO


ORIUNDO DE CONTRATO DE LOCAO
Pelo presente instrumento particular, as partes,

,Brasileiro,

casado, portador da Carteira de Identidade RG n.


CPF N.

residente e domiciliado a

Rua

N.

adiante, CEDENTE, o Sr.


CRECI N.

SSP/
,

, Brasileiro, casado, corretor de imveis,

CPF n.

Adiante CESSIONRIO, tem entre si

ajustada a presente CESSO DE CRDITO DE CONTRATO DE LOCAO DE IMVEIS,


assinado em 01/05/98, parte integrante deste instrumento, que obedecer as clusulas e
condies que seguem:
CLUSULA PRIMEIRA
O cedente, via de instrumento particular, tornou-se credor originrio de aluguis, encargos e
acessrios da locao do imvel sito a Rua
cidade, locado por

n.

, mediante fiana prestada por

nesta
e


CLUSULA SEGUNDA
O CEDENTE, por ato e na melhor forma de direito, cede e transfere ao CESSIONRIO todos
os direitos creditcios decorrentes do citado contrato de locao, ficando transferidos todos
os direitos, aes e privilgios, podendo exigir do devedor principal ou de seus fiadores, na
qualidade de sub-rogado dos direitos creditcios, o que entender de direito.
CLUSULA TERCEIRA
Celebra-se este contrato em carter irrevogvel e irretratvel, dele se obrigando herdeiros e
sucessores.

224 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CLUSULA QUARTA
As partes elegem o foro desta comarca para dirimirem eventuais divergncias oriundas deste
contrato.
E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de
igual teor e forma, na presena de duas testemunhas abaixo.
,
CEDENTE

de

de 20XX

CESSIONRIO

TESTEMUNHA

TERMO DE VISTORIA
O imvel objeto deste contrato foi entregue, nesta data, ao locatrio, nas seguintes condies
abaixo, aps vistoria do administrador e do locatrio e assim deve ser devolvido, findo ou
rescindido o contrato de locao feito entre as partes, em data de
finalizar em

ea

Fica acordado que, se houver benfeitorias, quer necessrias, teis ou volupturias, elas se
incorporaro ao imvel independente de indenizaes ou ressarcimentos de qualquer espcie
e somente podero ser executadas com autorizao, por escrito, do locador. As benfeitorias
volupturias podero ser retiradas, desde que isto no afete o imvel.
PINTURA EXTERNA (descrever pormenorizadamente todos os itens):
PINTURA INTERNA:

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

225

INSTALAES ELTRICAS:
INSTALAES HIDRULICAS:
PISOS:
AZULEJOS:
VIDROS:
FORROS:
TELHADOS:
ANTENAS:
CHUVEIROS:
QUINTAL:
ACESSRIOS:
ASPECTOS GERAIS:

226 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade voc teve acesso a vrios modelos de documentao referentes tanto
administrao de imveis quanto administrao de locao, que basicamente so as
mesmas, o que define qual tipo de administrao estar no contrato de administrao firmado
entre as partes onde se define os direitos e obrigaes das partes.
Ainda nesta unidade, conhecemos bem detalhadamente a documentao utilizada nas
administraes de imveis e de locao, desde os mais bsicos at os mais detalhados.
muito importante para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todos os
documentos necessrios para uma boa administrao.

Caso queira ter mais modelos de documentao imobiliria, acesse o site:


<http://jmpep.com.br/site/artigos/glossario-sobre-documentacao-imobiliaria>.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

227

UNIDADE V

DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO


CONDOMINIAL
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivo de Aprendizagem
Tomar conhecimento de documentao referente administrao condominial.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Acionar Condminos em Atraso e Condmino por Construo Ilegal
Advertncia a Condmino
Ago Age
Aprovao de Base de Arrecadao da Receita Ordinria
Aprovao de Contas e Eleio do Conselho Consultivo
Aprovao de Contas, Previso de Despesas
Aprovao de Contas, Previso Oramentria
Ata de Assembleia de Constituio de Condomnio
Autorizao de Mudana
Balancete Mensal
Cadastro de Moradores
Carta de Cobrana de Dbito
Contrato de Prestao de Servios de Administrao de Condomnio
Contrato de Prestao de Servios para Administrao de Edifcios em Condomnio

Contrato para Administrao de Condomnio (CAC)


Conveno de Condomnio
Declarao de Quitao Condominial
Edital de Convocao 1/4 dos Condminos
Edital de Convocao por um s Condmino art. 22 3
Eleio do Sndico e Fixao de sua Remunerao
Escritura de Incorporao e Condomnio
Parecer do Conselho
Procurao Completa
Procurao Simplificada
Regimento Interno

INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc ter acesso a vrios documentos muito importantes na
administrao condominial.
Esses documentos lhe ajudaro em muito, para ter um bom conhecimento e compreenso de
determinados documentos quando se tornar necessrio.

ACIONAR CONDMINOS EM ATRASO E CONDMINOS POR CONSTRUO


ILEGAL
CONDOMNIO DO EDIFCIO
(Assembleia Geral Extraordinria)
Ficam convidados os senhores condminos do Edifcio
n

, sito Rua

, para se reunirem, em Assembleia Geral Extraordinria que ser realizada no

mesmo Edifcio, no prximo dia


de

de 20

de

de 20

horas ou no dia

horas; respectivamente, em primeira e segunda convocao

com qualquer nmero, para tratar dos seguintes assuntos:


a) Execuo de dvida de condomnio por parte dos condminos em atraso.
b) Procedimento judicial contra condmino por execuo de construo ilegal.
c) Assuntos Gerais.
Pelo Condomnio
(a).

ADVERTNCIA A CONDMINO
EMPRESA ADMINISTRADORA
Em

de

S/C LTDA.
de 20

Ilmo Sr.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

231

Rua

, N

NESTA
Prezado Senhor,
Na qualidade de Sndico do Condomnio do Edifcio

, e em face de

diversas reclamaes que me foram feitas, a presente para solicitar da sua parte o obsquio
de maior e mais cuidadosa observncia do Regulamento Interno do Edifcio, especialmente
no que se refere ao barulho depois das 22 horas conforme o Art. 2 do mesmo Regulamento.
Na certeza do seu bom acolhimento a este apelo dos demais condminos, subscrevo-me,
atenciosamente,
(a).
Condomnio:
ASSEMBLEIA
( ) AGO Assembleia Geral Ordinria // ( ) AGE Assembleia Geral Extraordinria
Data da Convocao:
Data da Reunio:

/
/

/
Hora:

Local:
N de Condminos Presentes:

Ordem do Dia:




Deliberao:





232 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

APROVAO DE BASE DE ARRECADAO DA RECEITA ORDINRIA


CONDOMNIO DO EDIFCIO
(Assembleia Geral Ordinria)
O Sndico faz saber aos interessados ausentes que, na Assembleia Geral Ordinria dos
condminos do Edifcio
dia

de

de 20

, sito Rua

, N

, pela maioria dos condminos foi aprovada a seguinte base

de arrecadao da receita ordinria para o exerccio financeiro de


20

de

, realizada no

de 20

de

de

, a ser rateada entre os condminos de

acordo com a tabela de coeficiente aprovada:


Elevadores

R$

Remunerao do Administrador

R$

Salrio do Pessoal

R$

Energia Eltrica

R$

Conservao

R$

Eventuais

R$

TOTAL

R$

Pelo Condomnio,

APROVAO DE CONTAS E ELEIO DO CONSELHO CONSULTIVO


CONDOMNIO DO EDIFCIO
(Assembleia Geral Extraordinria)
Convocamos e solicitamos o comparecimento dos proprietrios das quotas-partes
correspondentes a perodos de uso e gozo Assembleia Geral Extraordinria que ser
realizada no dia __ do corrente ms, deste ano, s

horas em primeira convocao,

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

233

ou, na falta de nmero legal, no dia

do corrente s

horas em segunda

convocao e com qualquer nmero, na sede da Companhia Administradora


Rua

, N

, sita

, nesta cidade, a fim de deliberarem sobre:

a) Aprovao das contas at o dia

do ms de

de 20

b) Eleio do Conselho Consultivo.


,

de

de 20

(a).

APROVAO DE CONTAS, PREVISO DE DESPESAS


ASSUNTOS DE INTERESSE GERAL
COMPANHIA ADMINISTRADORA
Em

de

de 20

Ilmo Sr.
Rua

, n

NESTA
Prezado Senhor:
Vimos, pela presente, na qualidade de administradores do Condomnio do Edifcio

convocar os senhores condminos para a Assembleia Geral Extraordinria a realizar-se


no dia
no dia

de
de

de 200
p. f. s

, s

horas em primeira convocao e

horas, em segunda e ltima, com qualquer nmero de

Condminos, em nosso escritrio, Rua

, N

, a fim de ser deliberado

234 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

quanto ao seguinte:
a) Aprovao de contas do perodo de 02 de janeiro de

a 02 de janeiro de

,e

rateio de dficit.
b) Previso de despesas para o acerto do trimestre do ano em curso.
c) Assuntos gerais.
Agradecemos por antecipao o seu comparecimento subscrevendo-nos com elevada
considerao.
(a)

e
Administradores

APROVAO DE CONTAS, PREVISO ORAMENTRIA


CONDOMNIO DO EDIFCIO
(Assembleia Geral Ordinria)
Ficam convocados os senhores coproprietrios do Edifcio
Rua

, N

, sito a

, para a Assembleia Geral Ordinria que ser

realizada, no mesmo endereo, do dia

do corrente ms, s

horas em primeira

convocao. Na hiptese de no haver qurum legal em primeira convocao, ficam desde j


convocados os senhores coproprietrios para a segunda convocao, para o dia
corrente ms s

do

horas, a qual se realizar com qualquer nmero de condminos

presentes, para deliberarem sobre os seguintes assuntos:


a) Aprovao das contas do exerccio findo.
b) Previso oramentria para o novo exerccio.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

235

c) Assunto de interesse comum.


Pelo Condomnio

ATA DE ASSEMBLEIA DE CONSTITUIO DE CONDOMNIO


Aos dez dias do ms de maio do ano de 2004, s 14 horas, na sede da Imobiliria
Rua

, N

, nesta cidade de

absoluta dos condminos do Edifcio

; presente a maioria
, sito Av.

, foi aclamado presidente da Assembleia Geral, convocada na forma da lei, o

Sr.

que convidou para secretrio o

Sr.

. A seguir, passou-se a discutir e a deliberar a respeito dos diversos

assuntos da ordem do dia fixados na convocao para a reunio, decidindo a Assembleia: 1)


Adotar a seguinte CONVENO entre os condminos, com o respectivo REGULAMENTO
INTERNO: - Clusula primeira - So coisas inalienveis, de propriedade em comum de todos
os condminos, o terreno, a estrutura de concreto, escadaria, vestbulo em todos os pavimentos,
paredes externas do edifcio e as divisrias entre as partes de uso comum do Edifcio e os
apartamentos de propriedade dos coproprietrios, os elevadores e suas instalaes, as
instalaes para gua, luz, fora, lixo, gs, Tv a cabo, aquecimento central, guas pluviais e
contra incndio de uso comum do Edifcio e tambm sua cobertura e as dependncias
destinadas ao zelador; Clusula segunda - Somente mediante autorizao assinada ou
aprovada em Assembleia Geral dos Condminos, por dois teros destes, podero ser feitas
quaisquer modificaes na destinao das coisas de propriedade comum referida na clusula
anterior; Clusula terceira - No podero ser modificadas, nem pintadas, em desacordo com
as partes restantes do Edifcio, as paredes, as varandas, esquadrias externas e parapeitos de
qualquer apartamento; Clusula quarta - Qualquer reparo ou dano nas instalaes de qualquer
apartamento dever ser prontamente providenciado pelo proprietrio respectivo, por sua conta

236 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

e risco e, falta de qualquer providncia, o Sndico mandar executar as obras por conta do
proprietrio, que dever saldar o dbito dentro de 30 dias, sob pena de cobrana judicial,
acrescida dos juros, custas e honorrios de advogado; Clusula quinta - O livre uso e gozo de
apartamento pelo respectivo proprietrio ou por seu locatrio restringido de forma a que no
seja praticado, nem consinta na prtica, em seu apartamento ou no Edifcio, de qualquer ato
que comprometa o bom nome, a segurana e a tranquilidade no Edifcio; Clusula sexta Sero tomadas pelo voto da maioria, em Assembleia Geral, as deliberaes dos condminos,
s podendo votar os condminos quites com o Condomnio e sendo os votos proporcionais s
fraes ideais do terreno e partes comuns pertencentes a cada condmino; Clusula stima Os coproprietrios obrigam-se: - a) a acatar e a exigir que os ocupantes dos respectivos
apartamentos, seus empregados e prepostos acatem as deliberaes da maioria dos
coproprietrios e respeitem rigorosamente o Regulamento Interno do Edifcio; - b) a no alugar,
ceder ou usar, nem permitir que subloquem, cedam ou usem o apartamento de sua propriedade
para reunies polticas ou religiosas, leiles, estabelecimentos comerciais ou industriais,
escritrios, clubes, penses, cursos de qualquer natureza, aulas de msica individuais ou
coletivas, tendo o mesmo apartamento o fim exclusivamente residencial e familiar; - c) a pagar
adiantadamente, e quando em atraso, com os juros de 1% (um por cento) ao ms, suas quotas
nas despesas ordinrias ou extraordinrias do Condomnio e mais todas as despesas judiciais,
inclusive honorrios de advogado, se a cobrana for feita judicialmente; Clusula oitava - A
Assembleia Geral dos proprietrios do Edifcio ser realizada anualmente no ms de junho, em
dia, local e hora previamente fixados, com 5 dias de antecedncia, objetivando o exame das
contas do Sndico referentes ao ano anterior, votao do oramento para o novo exerccio e
deliberao de interesse geral; Clusula nona - A administrao do edifcio caber ao Sndico
eleito para um perodo de dois anos, em Assembleia Geral dos coproprietrios e realizada a
eleio da seguinte forma: Presidente, Sr.
Sr.
Sr.

; 2 Secretrio, Sr.

; 1 Secretrio,
; Sndico,

. Clusula dcima - So atribuies do Sndico: superintender e

administrar o Condomnio, consoante a lei, esta Conveno e as deliberaes legais da maioria


dos coproprietrios, representando-os em Juzo ou fora dele e perante qualquer repartio

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

237

pblica ou autrquica; receber a renda do Condomnio, aplicando-a de conformidade com esta


Conveno e as deliberaes dos coproprietrios, aos quais dever prestar contas da
administrao do Edifcio de quatro em quatro meses, tendo sempre disposio dos
coproprietrios os respectivos comprovantes; cumprir e exigir o cumprimento desta Conveno,
e do Regulamento Interno do Edifcio, bem como das deliberaes das Assembleias Gerais;
Clusula dcima primeira - As despesas do Condomnio sero rateadas entre os condminos
pela seguinte forma: - O Condomnio far o seguro das partes e instalaes de uso comum do
Edifcio contra risco de incndio, raio, etc., de acordo com a avaliao respectiva feita pela
Companhia Seguradora, obrigado cada condmino a fazer o seguro de seu apartamento pelo
valor de avaliao, devendo apresentar ao Sndico a respectiva aplice at o dia 10 de abril de
cada ano, sob pena de multa, cobrvel executivamente; Clusula dcima segunda - Os
coproprietrios obrigam-se a incluir nos contratos de locao ou em outros quaisquer de que
decorram cesso do uso ou da propriedade do apartamento, a observao integral desta
Conveno e do Regulamento Interno do Edifcio; Clusula dcima terceira - So encargos
comuns, cujas despesas sero rateadas entre os coproprietrios: o prmio de seguro das
partes e instalaes de uso comum: remunerao do Sndico e os salrios dos empregados do
Condomnio: as despesas com limpeza e conservao do imvel; consumo de eletricidade,
fora, gs, luz e impostos e taxas relativos s partes de uso ou propriedade comum dos
condminos; contribuies exigveis do Condomnio em virtude de lei, bem como as despesas
feitas em defesa do Condomnio ou em cumprimento de determinao legal ou fiscal; Clusula
dcima quarta - No Regulamento Interno do Edifcio sero obrigatoriamente proibidas, sob
pena de multa, por infrao a ser estipulada na data do ocorrido, por infrao cobrveis
executivamente: estender roupas, bater tapetes, regar plantas ou fazer despejo de lixo, etc., em
janelas, parapeitos ou lugares visveis do logradouro pblico ou sobre as reas do Edifcio e
passeios; falar, cantar, assobiar, ou usar aparelhos sonoros, mquina de lavar roupa, banheira
de hidromassagem de modo a perturbar o sossego do Edifcio; colocar cartazes, anncios,
letreiros ou tabuletas, em janelas, portas ou na fachada do Edifcio ou em qualquer lugar visvel
do exterior do apartamento; ter no apartamento qualquer tipo de animal; Clusula dcima
quinta - Os coproprietrios obrigam-se por si, seus herdeiros ou sucessores pelo fiel

238 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

cumprimento desta Conveno em todos os seus termos, condies e obrigaes; Clusula


dcima sexta - Fica eleito o Foro esta cidade para qualquer questo decorrente da copropriedade
do Edifcio

- REGULAMENTO INTERNO: - Este Regulamento

parte integrante e complementar dos contratos de locao das unidades do


Edifcio

devendo ser rigorosamente cumprido por todos os

seus moradores. Artigo Primeiro - A destinao dos apartamentos do Edifcio

exclusivamente residencial e familiar; sendo terminantemente proibida a realizao, nele, de


reunies polticas, religiosas, e danantes, de aulas de msica individuais ou coletivas, de
curso de qualquer natureza, do uso de instrumentos ou aparelhos sonoros de modo a prejudicar
a tranquilidade dos moradores, bem como a instalao, embora parcial, de comrcio, indstria,
consultrio ou escritrio de qualquer natureza. Artigo Segundo - proibido o depsito ou a
guarda, em qualquer dependncia do edifcio, de explosivos ou inflamveis. Artigo Terceiro Devero os moradores observar silncio a partir das 22 horas at as 7 horas, sendo proibido
falar, cantar, assobiar de modo a perturbar o sossego dos moradores. Artigo Quarto - proibido
bater tapetes, estender roupas, regar plantas, fazer despejos de lixo ou qualquer detrito em
janela, parapeito ou lugares visveis do logradouro pblico ou sobre as reas do Edifcio e nos
passeios; ter no apartamento qualquer tipo de animais; o estacionamento de pessoas estranhas
ou empregados domsticos nos vestbulos, corredores, escadas, portas e passeios do Edifcio,
devendo os empregados e fornecedores utilizar unicamente a entrada de servio e o elevador
correspondente; colocar cartazes, anncios, letreiros, ou tabuletas em janelas, portas, paredes
ou na fachada do Edifcio ou em qualquer lugar visvel do exterior do apartamento. Artigo
Quinto - 1) O Edifcio ter os portes abertos as 7 horas e fechados s 21 horas. 2) Aprovar
o seguinte Oramento para o ano de 200

. Condomnio do Edifcio

das

despesas comuns para o ano de

; Ordenados dos empregados, INSS, Seguro de

Responsabilidade Civil quanto aos elevadores, Consumo de luz, fora e gs. Conservao de
elevadores, Administrao. A quota por trimestre de condomnio, conforme este oramento,
ser de R$
o perodo de

). 3) Eleger Sndico do Condomnio, para


de

, o condmino

de

de

de

que foi imediatamente empossado.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

239

4) Excluir os proprietrios dos apartamentos do pavimento trreo do pagamento das despesas


com elevadores. 5) Declara expressamente nesta ata que as despesas com instalao
expressamente nesta ata que as despesas com instalao do Condomnio, num total
de R$

) sero cobrados como quota

especial dividida igualmente entre todos os condminos, por apartamento. Nada mais havendo
a tratar, foi lavrada esta ata que os presentes assinam.
Aos

de

de

(a) 1 Secretrio,
(a) Presidente,
(a) Condminos presentes.

AUTORIZAO DE MUDANA
Condomnio Edifcio
Rua
Sr. Zelador:
Conforme instrues do proprietrio, autorizamos a SADA de mudana do apartamento
N

, no horrio e dia determinado pelo regulamento interno.


,

de

de

Administradora

240 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

BALANCETE MENSAL
CRC:
Condomnio Ed.

Demonstrativo do ms de

RECEITAS

DESPESAS

Taxa de Condomnio

Folha de Pessoal

gua

INSS

Luz

FGTS

Gs

PIS

Fundo de Reserva

Vale Transporte

Multa sobre Taxa em Atraso


Seguro
Locao
gua
Luz
Material de Limpeza
Material Eltrico
Material de Expediente
Remunerao Sndico
Total das Receitas

Taxa Contbil
Taxa Administrativa

Poupana Conta N Ag. Banco:

Fornecimento de Gs

Saldo Anterior

Manuteno de Elevadores

Depsito do Ms

Circulares

Juros e Correo Monetria

Taxas Impressos

Retirada do Ms

Seguro Incndio

Saldo Atual

Seguro de Responsabilidade Civil


Seguro Vidros

Conta Corrente N Ag. Banco:

Despesa bancria

Saldo Anterior
Depsito do Ms
Juros e Correo Monetria
Retirada do Ms
Saldo Atual

Total das Despesas

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

241

RATEIO DAS DESPESAS

DISPONIBILIDADES

Total das Despesas


(-)

Saldo Anterior ( )

(-)

Receita do Ms

(-)

Subtotal

(-)

Despesas do Ms

(-)

Retirada de Caderneta de Poupana

(-)

Deposito em Caderneta de Poupana

(-)

Retirada de Conta Corrente

(-)

Deposito em Conta Corrente

TOTAL a ratear

Saldo atual ( )

Condomnio:
CADASTRO DE MORADORES
APARTAMENTO:

BLOCO:

PROPRIETRIO ( ) INQUILINO ( )
Nome:

Profisso:

Local de Trabalho:

Fone:

CPF:

RG:

DEMAIS OCUPANTES:
Nome:

Parentesco:

Nome:

Parentesco:

Nome:

Parentesco:

Nome:

Parentesco:

Nome:

Parentesco:

Nome do Proprietrio:

Fone:

Nome do Proprietrio:

Fone:

Sr. Zelador: As pessoas acima relacionadas esto autorizadas a ocupar o apartamento e a recolher sua mudana conforme autorizao do proprietrio e/ou procurador, em nosso poder, no
horrio estabelecido pelo regulamento.
Administradora

LOCATRIO
,

de

de 20

242 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CARTA DE COBRANA DE DBITO


,

de

de

Ilm(a) Sr.(a)

Condmino do Condomnio 
Localizado a Rua

de

CEP:

bairro

na cidade

Prezado(a) Senhor(a),
Procedemos levantamento contbil na documentao do condomnio de V. S. e constatamos
a existncia de dbito(s) (s) taxa(s) de condomnio do(s) ms(es) de

razo pela qual solicitamos sua providncia, a fim de que a pendncia seja liquidada no prazo
de 48 horas, a contar do recebimento desta, sob pena de o dbito ser levado a cobrana
judicial, conforme estatuto do condomnio, hiptese em que sero acrescidos, alm das
penalidades previstas, custas e honorrios advocatcios.
Contando com seu pronto atendimento, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,

Administradora 
EM TEMPO: CASO V. S. TENHA EFETUADO O PAGAMENTO, FAVOR DESCONSIDERAR
O PRESENTE AVISO; PEDIMOS A GENTILEZA DE NOS REMETER FOTOCPIA DO
RECIBO PARA EFETUARMOS A DEVIDA BAIXA.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

243

CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS DE ADMINISTRAO DE


CONDOMNIO
Por este instrumento particular, de um lado, como CONTRATANTE:
a

neste ato representado pelo Sr.

CONTRATADA:

localizado
, de outro lado, como

com sede nesta cidade, na

, fone:

, inscrita no CNPJ sob o N


Prefeitura Municipal de
N

sob o N

, CRECI sob o N

, na
, no SECOVI, sob

, tem entre si, certo e ajustado, o seguinte:

DA PRESTAO DE SERVIOS
1. A CONTRATADA se obriga a prestar ao CONTRATANTE os seguintes servios:
a) emisso, de conformidade com a Conveno do Condomnio, das convocaes para as
Assembleias Gerais Ordinrias e Extraordinrias, com a discriminao dos itens constantes
das respectivas Ordens do Dia;
b) presena e assessoramento nas Assembleias Gerais Ordinrias e, mediante solicitao do
Sr. Sndico, nas Extraordinrias, observado o disposto na clusula 7 deste contrato;
c) elaborao das atas das Assembleias e oportuno envio de cpias a todos os senhores
condminos;
d) elaborao de estudos para as previses oramentrias a serem submetidas s Assembleias
dos condminos;
e) rateio e cobrana das despesas condominiais aprovadas nas Assembleias, mediante o
envio antecipado dos avisos aos condminos, que podero pag-las em qualquer agncia
bancria no territrio nacional. Os recibos podero ser pagos em banco, sem multa, at o
vencimento, ou, com multa, at 10 dias aps o vencimento, quando sero encaminhados
ao Departamento Jurdico da CONTRATADA;

244 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

f) prestao mensal de contas, mediante o envio a todos os condminos do demonstrativo


de receita e despesa por itens individualizados, posio dos condminos em dbito
e encaminhamento ao Sndico e aos membros do Conselho Consultivo de todos os
documentos comprobatrios dos pagamentos efetuados, para apreciao, conferncia e
parecer;
g) acompanhamento, atravs de mapas, da situao financeira do condomnio, com a
discriminao do orado e do gasto, ms a ms. Tais mapas ficaro disposio do Sr.
Sndico e Conselheiros, para imediata verificao;
h) pagamento pontual de todas as despesas do prdio, sendo que, exceto os pagamentos
de rotina, como conta de luz, gua e esgoto, impostos e taxas, salrios e encargos sociais
e despesas previamente autorizadas por contrato s sero pagas mediante expressa
autorizao do Sndico do Condomnio, pelo seu visto no documento respectivo;
i) inspeo peridica do condomnio, mediante a observao do estado do condomnio para
adoo das adequadas e oportunas providncias, visando a sua limpeza, conservao e
funcionamento. Da inspeo realizada ser elaborado relatrio e encaminhado ao Sndico,
para apreciao e providncias que julgar necessrias;
j) proceder, em companhia comprovadamente idnea, ao seguro contra fogo, de
responsabilidade civil e outros determinados pelo CONTRATANTE, pelos valores e nas
condies estabelecidas em Assembleia ou pelo Sndico;
k) selecionar e indicar pessoal para preencher os cargos de zelador, vigias, faxineiros
e garagistas, fazendo os respectivos registros em carteira e em livro, bem como as
respectivas alteraes, sempre atualizadas. Cumprir todas as exigncias da legislao
social e trabalhista, recolhendo, sempre a tempo, os encargos devidos ao INSS, FGTS,
PIS e outros, mantendo e apresentando sempre em dia os livros e documentos exigidos
por lei;

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

245

l) efetuar o pagamento do pessoal, nas bases salariais vigentes e aprovadas pelo Sndico, o
qual ser feito no 5 dia til de cada ms e adiantamentos (vales) de at 50% (cinquenta por
cento) 15 dias aps, antecipados em caso de tais dias recarem em sbados, domingos e
feriados. Os pagamentos de horas extras, prmios e adicionais extraordinrios, bem como
o gozo de frias, sero autorizados pelo Sndico, mediante preenchimento de formulrios
simples, fornecidos pela CONTRATADA;
m) execuo de todas as determinaes do Sndico e das Assembleias, tais como: expedio
de circulares, cartas, notificaes, coleta de propostas e oramentos para servios,
fiscalizao e administrao de obras, reparos, bem como superviso nos servios de
rotina, como conservao de bombas, elevadores e no fornecimento de material de limpeza,
material contra incndio, e outros de necessidade do condomnio.
DA ASSISTNCIA JURDICA
2. A CONTRATADA, por meio de seu Departamento Jurdico, atender gratuitamente ao
CONTRATANTE, em consultas e na orientao de natureza jurdica relativas ao Condomnio.
a) as contas vencidas sero cobradas pelo Departamento Jurdico da CONTRATADA, por
via extrajudicial, ou judicial, devendo, no segundo caso, ser outorgada procurao pelo
Sndico;
b) para a execuo dos servios referidos no item anterior os advogados da CONTRATADA
cobraro seus honorrios do Condomnio razo de 10% sobre o valor do dbito, a serem
deduzidos da multa paga pelo condmino em atraso, independentemente da sucumbncia,
se houver;
c) nas aes reclamatrias trabalhistas, seja qual for o valor da reclamao, havendo acordo,
ou no, o que ensejar o acompanhamento do processo at a ltima instncia, os honorrios
dos advogados sero equivalentes a R$
atualizados pelo

)
na data do pagamento.

246 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

DAS CONDIES GERAIS


3. Todos os documentos do CONTRATANTE, como faturas, recibos, guias de recolhimento,
documentos fiscais e trabalhistas sero ordenados e classificados por contas pela
CONTRATADA e ficaro disposio de todos os condminos, a qualquer tempo.
Aprovadas as contas, os comprovantes de despesas que independam de fiscalizao
pblica sero encaminhados ao CONTRATANTE, para arquivo.
4. A direo dos empregados do condomnio ficar subordinada ao Zelador, competindo a
CONTRATADA expedir ordens e instrues transmitidas pelo Sndico, de modo a impor
disciplina e exigir a boa conservao e asseio das partes comuns do condomnio.
5. A CONTRATADA ser eximida de responsabilidade por multas e por demais penalidades,
quando o Condomnio no tiver disponibilidade em caixa na data do vencimento de suas
obrigaes, seja por insuficincia de proviso oramentria, seja por dbito de condminos.
6. Havendo saldo devedor, ou insuficincia de numerrio para cobrir as despesas normais do
CONTRATANTE, a CONTRATADA notificar o Sndico do Condomnio sobre as medidas a
serem adotadas, no prazo de um ms. Decorrido este prazo e no sanada a insuficincia,
a CONTRATADA ficar desobrigada do pagamento. O CONTRATANTE arcar com a taxa
mdia de juros bancrios incidentes sobre as despesas sem proviso, que a CONTRATADA,
voluntariamente, se dispuser a liquidar, pro rata temporis de acordo com o nmero de dias
que o saldo permanecer devedor.
7. A critrio do Sndico, comparecer um representante da CONTRATADA s Assembleias
Gerais Extraordinrias e ser cobrada do CONTRATANTE a importncia fixada na tabela
da AABIC para custear as despesas realizadas pela CONTRATADA (horas extras,
refeies, conduo etc.).
8. A CONTRATADA se obriga a apresentar, nos 30 (trinta) dias subsequentes assinatura do
presente instrumento, certificado de cobertura securitria, a favor do CONTRATANTE, visando

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

247

garanti-lo pecuniariamente, conforme clusula padro de aplice compreensiva emitida


por seguradora idnea, para a sua entidade de classe. Dita cobertura, feita s expensas
da CONTRATADA, ser compatvel com a arrecadao mensal do CONTRATANTE.
Assim, ficar o Condomnio CONTRATANTE garantido de suas arrecadaes mensais,
pecuniariamente, entendendo-se como tal prejuzos decorrentes de comprovados atos
ilcitos, quer da empresa CONTRATADA, seus diretores ou funcionrios.
9. Pelos servios prestados, o CONTRATANTE pagar CONTRATADA a remunerao
mensal equivalente a 10% do valor emitido mensalmente para cobrir as despesas ordinrias
de condomnio, percentual esse que incidir tambm sobre rateios de dficits oramentrios
ou reforo de caixa, no incidindo sobre despesas extraordinrias.
10. Os honorrios sero debitados em conta corrente do CONTRATANTE, at o dia 30 de
cada ms.
11. A remunerao mensal a que alude a clusula 10 supra no ser inferior ao piso mnimo
fixado pela AABIC.
12. Todas as despesas com material para emisso de recibos, bem como para a execuo dos
servios especiais previstos na tabela de Honorrios Mnimos da AABIC - (ASSOCIAO
DAS ADMINISTRADORAS DE BENS IMVEIS E CONDOMNIOS DE SO PAULO), da
qual anexada cpia a este contrato, sero pagas ao CONTRATANTE quando as despesas
se efetivarem, sempre nas bases de preos fixados na referida Tabela, sujeitos a alterao
quando esta for reformulada pela AABIC.
13. Correro tambm por conta do Condomnio as despesas bancrias de correio, de conduo
a servio do Condomnio, de aquisio de livro de atas, de ocorrncias, de empregados, de
cpias, de xerox, de off-set , de impressos fiscais ou trabalhistas, de editais, de circulares
e outras despesas devidamente comprovadas.
14. O presente contrato celebrado por prazo indeterminado, rescindvel a qualquer tempo,
por qualquer das partes, sem nus para as mesmas, mediante comunicao, por escrito,
com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedncia, sendo devida a remunerao equivalente,
caso no seja observado o aviso prvio.

248 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

DA RESCISO
15. Em caso de resciso deste contrato, de acordo com a clusula 14, a CONTRATADA
elaborar, dentro de 15 (quinze) dias aps a finalizao de seus servios, o balancete
final das contas do CONTRATANTE, bem como demonstrao de condminos em atraso.
Apurado saldo credor do CONTRATANTE em poder da CONTRATADA, tal quantia ser
imediatamente paga. Apurado saldo devedor, o CONTRATANTE dispor de 15 (quinze)
dias para examinar as contas e efetuar o pagamento que lhe competir. O descumprimento
destas condies importar, de parte a parte, na obrigao de pagar a multa de 10% sobre
o valor do saldo em aberto, independentemente de notificao.
16. A assistncia jurdica e o acompanhamento processual cessaro incontinenti resciso
deste contrato, obrigando-se o CONTRATANTE imediata substituio dos advogados
constitudos.
17. Fica assegurado ao CONTRATANTE, se entender conveniente, o direito de valer-se do Juzo
Arbitral de um conselho composto por membros indicados pelo SECOVI e pela AABIC
para solucionar eventual conflito que surja entre CONTRATADO e CONTRATANTE, nos
termos dos artigos 1072 e 1102 do Cdigo de Processo Civil, arcando a parte considerada
culpada com as despesas decorrentes.
DO FORO
Fica eleito o foro

, para conhecer e julgar questes deste decorrentes.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam as partes o presente instrumento, em 2


(duas) vias, na presena de duas testemunhas.
,

de

de 20

CONTRATANTE

CONTRATADA

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

249

TESTEMUNHAS
1)
2)

CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA ADMINISTRAO DE


EDIFCIOS EM CONDOMNIO
CONTRATADA:
Imobiliria

, sociedade por quotas de responsabilidade

limitada, denominada daqui por diante CONTRATADA, estabelecida nesta cidade, na


rua

CNPJ N

, CRECI N

SECOVI

, por seu representante legal abaixo assinado.

CONTRATANTE:



CONTRATADA e CONTRATANTE acima nomeadas e qualificadas, convencionam e firmam o
presente contrato de prestao de servios, mediante as clusulas e condies que se seguem:
CLUSULA 1
A CONTRATADA administrar, nos termos do presente contrato, o Condomnio do Edifcio
acima mencionado, denominado daqui por diante CONTRATANTE, prestando todos os
servios necessrios a uma boa administrao.
CLUSULA 2
O prazo do presente contrato de 12 (doze) meses, com vigncia a partir do
dia
dia

de
de

de 20
de 20

e tem seu trmino previsto para o

, prorrogado automaticamente por perodos sucessivos

de 12 (doze) meses, caso no haja denunciado por qualquer uma das partes contratantes, com
antecedncia mnima de 60 (sessenta) dias de cada termo contratual.

250 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CLUSULA 3
Manifestada a inteno do CONTRATANTE de rescindir o presente contrato, a CONTRATADA
ter o prazo de 30 (trinta) dias para devolver toda a documentao e apresentar sua prestao
de contas Assembleia Geral especialmente convocada para tal fim. Se a prestao de
contas foi feita ao Sndico e ao Conselho Consultivo ou Fiscal, fica entendido que a quitao
dada CONTRATADA pressupe uma autorizao e concordncia da Assembleia Geral.
A impugnao de pagamentos feitos pela CONTRATADA com autorizao do Sndico no
envolve qualquer responsabilidade da CONTRATADA.
CLUSULA 4
O saldo credor devido ao Condomnio CONTRATANTE ser pago de imediato pela
CONTRATADA, no ato da quitao recebida. Existindo saldo devedor do Condomnio
CONTRATANTE, a resciso do presente contrato e a entrega da documentao s se dar
no ato do pagamento do saldo referido, considerando-se legtima a reteno, sem prejuzo das
medidas legais cabveis na espcie.
CLUSULA 5
O CONTRATANTE confere a CONTRATADA, durante a vigncia deste contrato e suas
prorrogaes, os poderes especiais e necessrios para receber, em nome do CONTRATANTE,
cotas de condomnio e quaisquer outras contribuies dos condminos, dar quitao das
quantias recebidas, alm dos poderes gerais de administrao dos servios ora contratados.
CLUSULA 6
A CONTRATADA fica autorizada a efetuar, nos respectivos prazos, em nome do
CONTRATANTE, o pagamento de todas as obrigaes e despesas do Condomnio,
mediante os respectivos comprovantes ou quitaes, como o AUTORIZO O PAGAMENTO
prvio do Sndico, exceto para: contas de energia, gs, fora, gua, esgoto, conservao
de elevadores, bombas, fotocpias, ensacadores ou compactadores, material de limpeza,
contribuies para o INSS, FGTS, PIS, folhas de pagamento dos empregados e outras
despesas com vencimentos certos, predeterminados ou decorrentes de obrigaes
contratuais, casos em que o AUTORIZO O PAGAMENTO do sndico, ou de quem de
direito, ser posterior aos respectivos pagamentos, que sero inerentes administrao
exercida e implicitamente autorizados.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

251

CLUSULA 7
A CONTRATADA se obriga a escriturar o movimento de receita e despesa rigorosamente
em dia; manter regularizados todos os livros e obrigaes legais do Condomnio; assinar,
em nome do CONTRATANTE, contratos de trabalho e respectivas alteraes nas
carteiras profissionais dos empregados; requerer o que necessrio for nas reparties
estaduais, municipais e federais em decorrncia dos servios administrativos; enviar,
mensalmente ou trimestralmente, extrato da conta corrente do CONTRATANTE; prestar
assistncia s Assembleias Gerais e ao Sndico, colaborando eficientemente para uma
boa administrao.
CLUSULA 8
O CONTRATANTE se obriga a outorgar procurao a advogado indicado pela CONTRATADA,
a fim de promover cobrana judicial de condminos em atraso, aps esgotados os meios
administrativos de cobrana.
CLUSULA 9
As Assembleias Gerais podero ser realizadas na sede da CONTRATADA em data e horrio
previamente combinados ou no prprio edifcio administrado. Pela assistncia s Assembleias
Gerais realizadas fora da sede da CONTRATADA ou fora do horrio normal de expediente,
ser cobrada uma taxa de representao.
CLUSULA 10
O CONTRATANTE se obriga ao pagamento das despesas com porte, transporte, telegramas,
material de expediente e escritrio, convocao de Assembleias Gerais, adiantamentos de
custas judiciais e respectivos honorrios advocatcios, despesas decorrentes de adiantamentos
feitos em sua conta corrente ou para outros fins administrativos devidos por imposies legais
ou convencionais.

252 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CLUSULA 11
Na falta eventual de disponibilidade financeira na conta corrente do Condomnio, a
CONTRATADA no responsvel por pagamentos no efetuados ou pagos com correo
monetria, multas e juros.
CLUSULA 12
A CONTRATADA no intervm na administrao interna do edifcio, na admisso ou demisso
de empregados ou outras deliberaes de competncia exclusiva do Sndico ou do Conselho
Consultivo, mas estar sempre disposio dos interessados para prestar sua assistncia
onde se tornar necessria.
CLUSULA 13
O seguro contra fogo do edifcio dever ser feito por intermdio da CONTRATADA, em
seguradora de sua livre escolha.
CLUSULA 14
Pelos servios ora convencionados e contratados, a CONTRATANTE se obriga ao pagamento
da remunerao mensal de

, que a CONTRATADA debitar na conta

corrente da CONTRATANTE, bem como a dcima terceira taxa de administrao.


CLUSULA 15
A CONTRATADA levar a dbito do CONTRATANTE, mensalmente,

calculado

sobre a taxa de administrao em vigor a ttulo de material de escritrio interno mais as


despesas de taxa bancria.
E, por estarem assim justos convencionados e contratados, firmam o presente contrato em
duas vias de igual teor, depois de tudo lido, examinado e achado conforme.
,

, de

de 20

CONTRATADA

CONTRATANTE
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

253

TESTEMUNHAS:
1)
2)
CONTRATO PARA ADMINISTRAO DE CONDOMNIO (CAC)
CONDOMNIO: 
ENDEREO: 
SNDICO: 
TAXA DE ADMINISTRAO: 
VALOR ATUAL: 
VALOR MATERIAL DE EXPEDIENTE: 
VALOR ATUAL: 
CRITRIO DE REAJUSTE DA TAXA: 
PRAZO DE CONTRATO (INCIO E TRMINO): 
REGIME DE COBRANA TAXAS CONDOMINIAIS: 
ADMINISTRADORA: 
ENDEREO: 
TELEFONE: 
CLUSULAS:
Pelo presente instrumento particular, o CONDOMNIO acima identificado ajusta com a
ADMINISTRADORA, tambm acima qualificada, a administrao do referido CONDOMNIO,
mediante as clusulas que se seguem e as constantes do QUADRO acima.

254 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

I. PESSOAL A ADMINISTRADORA admitir e dispensar, em nome e por conta do


CONDOMNIO, os empregados necessrios realizao dos servios de que o prdio
necessite, assinando suas carteiras profissionais e atendendo a todas as exigncias das
Leis Trabalhistas, tais como: Contrato de trabalho, inclusive de experincia, frias, salrios,
seguros, contribuies para as instituies de Previdncia, Fundo de Garantia por Tempo
de Servio etc. O pagamento do pessoal ser feito, mensalmente, dentro dos prazos
previstos em Lei, no prprio CONDOMNIO, pelos funcionrios da ADMINISTRADORA,
debitando-se o total da folha e os demais encargos na conta corrente do CONDOMNIO.
As admisses, demisses, modificaes nos contratos de trabalho e vales por conta de
salrio devem ser previamente autorizados pelo CONDOMNIO, na pessoa do Sndico.
II. INSPEO - A ADMINISTRADORA obriga-se a fazer inspees peridicas no prdio, sem
data certa, a fim de verificar as condies de limpeza e conservao das reas comuns;
caixas de esgotos e demais instalaes. O inspetor da ADMINISTRADORA no interferir no
exerccio normal das tarefas dos empregados do condomnio, cabendo-lhe, apenas, apresentar
sugestes e ajudar na fiscalizao ser enviada ao Sndico uma cpia do relatrio da inspeo,
sugerindo as providncias aconselhveis para correo das anomalias encontradas.
III. REGISTRO CONTBIL - A ADMINISTRADORA manter atualizada a escrita do
condomnio, com lanamento das receitas e despesas, encaminhando ao Sndico cpia
da conta corrente. Enviar a todos os condminos um extrato de conta da receita e
despesa ou balancete sinttico, com a periodicidade indicada pelo Sndico.
NICO - Por ocasio da Assembleia Geral Ordinria, a ADMINISTRADORA elaborar
previso oramentria e a encaminhar ao Sndico, para que se submeta Assembleia.
IV. COMPRA DE MATERIAL - Por conta e em nome do CONDOMNIO, a ADMINISTRADORA
far a compra dos diversos materiais necessrios conservao do condomnio, mediante
pedido, por escrito, assinado pelo Sndico, em impresso apropriado, que ser fornecido pela
ADMINISTRADORA.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

255

V. ASSEMBLEIAS - Nas pocas determinadas pela Conveno ou a pedido do Sndico, a


ADMINISTRADORA convocar as Assembleias, quer Ordinrias, quer Extraordinrias.

NICO - A ADMINISTRADORA se obriga a comparecer s Assembleias Gerais por


meio de Representante, dando a estas toda a sua assistncia. Para tanto lhe ser paga a
taxa correspondente ao valor de

a cada Assembleia realizada.

VI. COBRANA - A ADMINISTRADORA a far, de acordo com os termos da conveno do


CONDOMNIO, em seu escritrio ou por ficha de compensao bancria, pela qual os
condminos podero quitar os recibos de cobrana de cotas condominiais em qualquer
agncia bancria at o dia do vencimento.

NICO - Salvo instrues em contrrio do Sndico sobre o procedimento cabvel em


relao aos Condminos inadimplentes, esgotados os meios administrativos normais, a
ADMINISTRADORA mandar efetuar a cobrana por meio de advogado, debitando ao
CONDOMNIO as despesas decorrentes dos processos judiciais ou extrajudiciais, alm dos
honorrios do advogado. Para este fim, fica, desde j, a ADMINISTRADORA autorizada a
contratar,porcontadoCONDOMNIOosadvogadosquesefizeremnecessrios,outorgando-lhes
em nome do CONDOMNIO os poderes para a consecuo dos fins colimados.

VII. REPAROS - Em nome e por conta do CONDOMNIO, a ADMINISTRADORA providenciar


os reparos de que o condomnio necessitar, desde que autorizada, por escrito, pelo Sndico.
VIII. SEGUROS - O seguro contra fogo do Condomnio (reas comuns) poder ser feito por
intermdio da ADMINISTRADORA, em seguradora de sua livre escolha, ouvido o Sndico.
IX. DESPESAS - A ADMINISTRADORA efetuar os pagamentos autorizados pelo Sndico
nos respectivos comprovantes ou em decorrncia de contrato firmado pelo CONDOMNIO.
Todos os pagamentos normais e peridicos, tais como: contas de energia eltrica, gs,
manuteno, salrios, taxas e outros sero efetuados nas pocas prprias, desde que
haja saldo credor na conta corrente do CONDOMNIO apresentar saldo devedor ou

256 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

insuficiente, a ADMINISTRADORA solicitar ao Sndico as devidas providncias para o


rateio deste saldo devedor.

NICO - O CONDOMNIO se obriga ao pagamento das despesas com porte, transporte,


telegramas, material de expediente, convocao de Assembleias Gerais, imposto
sobre servios, adiantamento de custas judiciais e honorrios advocatcios, despesas
decorrentes de adiantamentos feitos em conta corrente ou para fins administrativos,
devidas por imposies legais ou convencionais.

X. ASSISTNCIA LEGAL - A ADMINISTRADORA dar assistncia jurdica com relao


administrao do CONDOMNIO. Entretanto, se for necessrio agir judicialmente na
defesa dos interesses do CONDOMNIO, ser o Sndico previamente consultado quanto
fixao dos honorrios do advogado que for indicado. Em qualquer caso a custas judiciais
correro por conta do CONDOMNIO e ser-lhe-o reembolsadas pela parte adversa, se
vencida, no assumindo a ADMINISTRADORA qualquer responsabilidade pela eventual
demora na soluo das aes propostas.
XI. SALDO - O saldo da conta corrente existente no ltimo dia de cada ms ser transferido
para o ms seguinte. Entretanto, se for devedor, dever ser rateado e cobrado pela
ADMINISTRADORA, obedecendo-se s instrues do Sndico.

NICO - O recolhimento global das cotas condominiais ser creditado em conta corrente,
no prazo de 02 (dois) dias, em nome do CONDOMNIO, na ADMINISTRADORA.

XII. MUDANA DE ENDEREO - Qualquer mudana de endereo dever ser comunicada por
escrito ADMINISTRADORA, a qual encaminhar a correspondncia para o endereo
que possuir, at que seja modificado pelo condmino ou pelo CONDOMNIO.
XIII. PROCURAO - Por fora deste contrato e para o seu bom e fiel cumprimento, fica
a ADMINISTRADORA investida dos poderes comuns de administrao, entre eles os
necessrios assinatura de contrato de trabalho, sua resciso, receber e dar quitao e,
ainda, os de constituir advogado para a eventual defesa dos interesses do CONDOMNIO.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

257

XIV. INCIO E TRMINO DO CONTRATO - O presente contrato vigorar pelo prazo (incio
e trmino) determinado no Quadro Preambular, podendo ser prorrogado por iguais e
sucessivos perodos se qualquer das partes, com um aviso prvio de 30 (trinta) dias,
dentro da vigncia do perodo, no manifestar o deseja de rescindi-lo.

1 - Manifestada a inteno de rescindir o presente contrato, a ADMINISTRADORA


ter prazo de 30 (trinta) dias para devolver toda a documentao do CONDOMNIO e
apresentar sua prestao final de contas.

2 - Se o saldo do CONDOMNIO for credor, a ADMINISTRADORA, no ato da devoluo


dos documentos, far a entrega do referido saldo ao Sndico do CONDOMNIO ou a seu
representante legal. A quitao dada pelo Sndico ou por seu representante ser cabal e
definitiva, no podendo o CONDOMNIO question-la, sob qualquer hiptese.

3 - Existindo saldo devedor do CONDOMNIO, s ser feita resciso do presente


contrato e a consequente devoluo da documentao no ato do pagamento do mesmo
saldo devedor, considerando-se legtima a reteno desses documentos, sem prejuzo
das medidas legais que a ADMINISTRADORA possa intentar contra o CONDOMNIO.

XV. REMUNERAO - Pelos servios objeto do presente contrato, a serem prestados pela
ADMINISTRADORA, o CONDOMNIO pagar-lhe- a importncia mensal indicada
no Quadro Preambular, a qual ser mensalmente debitada em conta corrente do
CONDOMNIO, assim como a dcima - terceira taxa de administrao, no ms de
dezembro, nos termos da Resoluo ABADI - Associao Brasileira das Administradoras
de Imveis e do Sindicato das Empresas Administradoras de Imveis.
Assim, justos e contratados, assinam o presente em duas vias de igual teor, forma e data, na
presena de duas testemunhas, para que surta os legais e devidos efeitos, nomeando o foro
desta cidade como o competente para dirimir de quaisquer dvidas dele oriundas.
,

de

de 20

258 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

ADMINISTRADORA
CONDOMNIO
SNDICO
TESTEMUNHAS
1)
2)

CONVENO DE CONDOMNIO
EDIFCIO MINHA MORADA
CAPTULO I
DA DISCRIMINAO DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVAS E DAS DE
CONDOMNIO, COM ESPECIFICAES DAS REAS.
Artigo 1 - Constituem partes de propriedade exclusiva dos condminos do EDIFCIO MINHA
MORADA aquelas discriminadas na clusula do instrumento anexo e cujas reas, descries,
confrontaes e correspondentes partes ideais no terreno esto pormenorizadamente
enunciadas no referido instrumento.
Artigo 2 - Constituem propriedade comum do condomnio, havidas como inalienveis e
acessrias indissoluvelmente ligadas s demais coisas, todas aquelas que por sua natureza
ou funo sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

259

se assenta o edifcio, as fundaes, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento


armado, as escadas e partes externas do edifcio, os ornamentos da fachada, o hall de entrada
e de escada, os encanamentos troncos de entrada e sada de gua, luz e esgoto, a calada,
elevadores e poos.
CAPTULO II
DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES E DO MODO DE USAR AS COISAS E SERVIOS
COMUNS.
Artigo 3
a) O condomnio, no exerccio de seus direitos, para uso e gozo do condmino e da unidade
que lhe pertence dever observar, alm das condies constantes do ttulo aquisitivo, as
normas constantes da presente conveno.
b) No interior de cada unidade, o respectivo proprietrio ou os ocupantes tero a liberdade
de ao compatvel com as normas de boa ordem, bons costumes, segurana, sossego,
sade, e bem-estar dos demais condminos ou ocupantes das demais unidades.
c) Sem prejuzo da estrita observncia dessas normas, tudo quanto possa interessar ao
uso e gozo geral do prdio e suas dependncias e serventias comuns, ser decidido por
deliberao dos senhores condminos, nas formas adiante previstas.
d) Todas as reclamaes ou exigncias dos condminos, relativas ao uso e gozo do prdio
em geral, suas dependncias ou serventias comuns, sua conservao ou limpeza sero
levadas ao conhecimento do Administrador que determinar as providncias necessrias.
e) Cada condmino ser pessoalmente responsvel pelo proceder das pessoas de sua
dependncia e bem assim, pelos das que, com seu beneplcito penetrarem no edifcio.
f) A cada condmino lcito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades

260 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

comuns do prdio, desde que no prejudique iguais direitos dos demais proprietrios, nem
suas condies materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edifcio.
CAPTULO III
DOS ENCARGOS, FORMA E PROPORO DAS CONTRIBUIES DOS CONDMINOS
PARA AS DESPESAS DE CUSTEIO E PARA AS EXTRAORDINRIAS.
Artigo 4 - Todos os proprietrios das unidades so obrigados a pagar os impostos e taxas sobre
as partes comuns do edifcio, o prmio de seguro, os encargos de administrao, ordenado do
zelador, porteiro e demais empregados, as despesas de conservao e uso normal das partes
comuns e as despesas de reparao, vazamento, impermeabilizaes, bombas, elevadores etc.
Artigo 5 - O montante das despesas gerais e encargos do condomnio sero rateados entre os
condminos proporcionalmente rea til de cada unidade ou de sua correspondente quota
parte ideal sobre o todo.
nico: O prazo para recolhimento das contribuies ser de 7 (sete) dias aps o recebimento
da comunicao do Administrador, no ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o
condmino em atraso, sujeito s penalidades desta conveno ( 2 - art. 8).
Artigo 6 - O condmino que aumentar as despesas comuns por motivo de seu interesse,
dever pagar no devido tempo o excesso a que der causa, sob pena de perda de direito de
voto e demais cominaes desta conveno.
Artigo 7 - Todas as instalaes internas de gua, esgoto, eletricidade, telefone e Tv a cabo, de cada
propriedade singular, sero reparadas a custo do respectivo proprietrio quando o estrago se verificar
at chegar s linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas,
persianas, lustres, aparelhos sanitrios e todos os pertences de cada propriedade autnoma.
1: Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e no for causado por qualquer
condmino ou seu inquilino, os reparos correro por conta de todos os condminos.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

261

2: Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado,
direta ou indiretamente, por qualquer dos condminos ou seus inquilinos, os reparos correro
por conta dos condminos em questo.
Artigo 8 - Cada condmino concorrer nas despesas de condomnio, recolhendo nos prazos
previstos nesta conveno, a quota parte que lhe couber em rateio.
1: Cabe ao Administrador arrecadar as contribuies dos condminos, competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.
2: O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na presente Conveno,
fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) sobre
o dbito que ser atualizado com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados,
no caso de mora por perodo igual ou superior a 6 (seis) meses.
3: As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes ou
ao servio comum sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares
do direito aquisio da unidade, mediante oramento prvio aprovado em assembleia geral,
podendo incumbir-se de sua execuo o administrador ou outras pessoas, com aprovao da
assembleia.
4: A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa
para exoner-lo de seus encargos.
CAPTULO IV
DA ADMINISTRAO
Artigo 9 - Do modo de escolher o administrador, subsndico e conselho consultivo. Ser o
prdio em condomnio administrado por um administrador com funes de sndico, eleito por
maioria de votos dos condminos, podendo a escolha recair tanto num dos condminos como
em pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio.

262 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

1: Na segunda hiptese, poder ser eleito, por maioria de votos dos condminos, um
subsndico, escolhido dentre os mesmos, exercendo funes de representante dos condminos
junto ao Administrador, levando at o mesmo as informaes, sugestes, exigncias e crticas
relacionadas ao condomnio.
2: Ser eleito, por maioria de votos dos condminos, um Conselho constitudo de 3 (trs)
condminos, cuja funo ser assessorar o administrador na soluo dos problemas que
digam respeito ao condomnio.
3: O mandato do Administrador, subsndico e Conselho Consultivo ser de dois anos,
permitida a reeleio.
4: Respeitada a forma prevista no contrato de Incorporao para a primeira Administrao
o Administrador poder ser destitudo pelo voto dos condminos que representem dois teros
(2/3) da totalidade das unidades, atravs de Assembleia Geral especialmente convocada.
5: O Administrador, no caso de ser deliberada sua destituio ser avisado com 60 (sessenta)
dias de antecedncia concretizao da mesma.
Artigo 10 - Das atribuies do Administrador, alm das legais. Ao Administrador, alm das
funes decorrentes de seu cargo, compete especialmente:
a) superintender a administrao geral do edifcio e fazer observar o regulamento interno do prdio;
b) nomear, admitir e demitir os empregados do prdio, fixando-lhes os vencimentos de acordo
com a verba estabelecida no oramento do ano;
c) receber as quotas trimestrais ou outras contribuies dos condminos, dando-lhes a devida
aplicao;
d) ordenar e fiscalizar as obras de carter urgente e adquirir o que for necessrio para a boa
conservao do edifcio;

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

263

e) manter a escriturao e a contabilidade em ordem e em livros prprios, disposio dos


condminos;
f) apresentar, por ocasio da reunio anual, as contas da administrao, referentes ao exerccio
findo, exibindo os respectivos documentos e comprovantes;
g) cumprir as deliberaes dos condminos.
Artigo 11 - O Administrador ter uma remunerao mensal que ser fixada pela Assembleia
Geral dos condminos.
CAPTULO V
DO MODO E DO PRAZO DA CONVOCAO DAS ASSEMBLEIAS GERAIS DOS
CONDMINOS E DO QURUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAO
Artigo 12 - Anualmente, no primeiro trimestre ser realizada a reunio ordinria dos
condminos, que devero tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a apreciao do
oramento elaborado pelo Administrador e contas respectivas ao exerccio anterior, imposio
de multas a condminos que tenham infringido a presente conveno ou ao Regulamento
Interno do Prdio, e assuntos de interesse gerais.
1: As reunies ordinrias dos condminos sero convocadas pelo Administrador por meio
de carta protocolada ou registrada, com antecedncia mnima de 5 (cinco) dias.
2: Os condminos no caso de ausncia ou impedimento devero outorgar procurao com
poderes suficientes para represent-los em qualquer das reunies, ficando certo que cada
procurador no poder representar mais de 2 (dois) condminos.
3: As reunies extraordinrias dos condminos sero convocadas pelo Administrador ou
por um grupo de condminos que represente, no mnimo, uma tera parte dos votos totais,
observando-se o dispositivo do 1 (pargrafo primeiro) deste artigo.

264 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

4: As reunies ordinrias e extraordinrias, para que possam ser realizadas em primeira


convocao exigem qurum mnimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda
convocao, a ser realizada 30 (trinta) minutos aps, a instalao se dar com qualquer qurum.
5: As decises dos condminos sero tomadas por maioria absoluta de votos (metade de
nmero de votos, mais um), dos condminos com exceo dos casos em que expressamente
se exigir outro qurum.
6: As decises tomadas nas reunies sero comunicadas pelo Administrador, por meio de
carta, obrigando a todos os condminos.
7: A cada frao ideal de terreno corresponde um voto, que ser proporcional sua
porcentagem. Nos casos de empate, caber o voto de qualidade quele dos representantes
que possua maior frao ideal do imvel.
8: No podero votar os condminos que estiverem atrasados nos pagamentos das quotas
de despesas.
9: As decises dos condminos sero lanadas em livro prprio, rubricado pelo Administrador,
que o conservar em seu poder, disposio dos condminos, para qualquer exame. As atas
das reunies sero assinadas pelos presentes.
Artigo 13 - Da forma de contribuio para constituio do fundo de reserva. Para atender as
despesas com as obras de conservao e reformas no previstas no oramento, fica institudo
um Fundo de Reserva, at atingir a importncia de R$

), devendo

ser reposto, sempre que sofra diminuio.


1: O fundo de reserva ser integralizado:
a) pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribuio dos condminos.
b) pelas multas por infrao desta Conveno e do Regulamento Interno;

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

265

c) pelos juros produzidos pelo prprio capital do Fundo de Reserva;


d) pelos saldos acumulados no fim de cada exerccio.
Artigo 14 - Da forma e do qurum para as alteraes desta conveno. As decises
que vierem modificar esta Conveno somente tero valor se tomadas por trs quartas
partes dos votos totais de possuidores das unidades, tais decises podero ser lavradas
por escritura pblica ou instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro
Imobilirio competente, em cumprimento ao enunciado no artigo 14 do Decreto Federal
N 55.815/65.
CAPTULO VI
DA FORMA E DO QURUM PARA A APROVAO DO REGIMENTO INTERNO
Artigo 15 - O regulamento interno ser redigido pelo Administrador, levando o mesmo ao
conhecimento dos condminos, devendo a sua aprovao obedecer ao estipulado no artigo
12, 5 desta Conveno.
CAPTULO VII
DAS OBRIGAES CONDOMINIAIS
Artigo 16 - defeso a qualquer condmino:
a) alterar a forma externa da fachada;
b) decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas
no conjunto da edificao;
c) destinar unidade utilizao diversa da finalidade do prdio, ou us-lo de forma nociva ou
perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos.
d) embaraar o uso das partes comuns.
1: O transgressor estar sujeito ao pagamento de multa equivalente a 3 (trs) vezes o salrio
mnimo vigente na ocasio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica
do ato, cabendo ao Administrador, com autorizao judicial a desfazer no prazo que lhe for
estipulado.

266 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

2: O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que modifique
sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Artigo 17 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado,
contribuindo o respectivo condmino diretamente com as importncias relativas aos impostos
e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

DECLARAO DE QUITAO CONDOMINIAL


Na qualidade de Sndico e/ou Administradores do Condomnio
na

situado

nesta cidade, declaramos que o apartamento N

Bloco:

do

, est quite com as taxas de condomnio at o ms

de

de

de 20

Administradora
ADMINISTRAO DE CONDOMNIO
Condomnio:
EDITAL DE CONVOCAO
Assembleia Geral Extraordinria
(Convocada por dos Condminos)
Os condminos proprietrios do Condomnio Edifcio

adiante

identificado e assinados, na forma do art. 25 da Lei n 4.591, de 16.12.64, e do disposto no


art.

da Conveno de Condomnio, CONVOCAM todos os senhores condminos

em dia com suas obrigaes, para uma Assembleia Geral Extraordinria, a ser realizada
no

, s

horas do dia

de

primeira convocao, com nmero regular e legal de presentes, ou s


dia, com qualquer nmero, para deliberarem
(se for o caso)

de

, em

horas do mesmo
em carter de urgncia

sobre a seguinte

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

267

ORDEM DO DIA
1. 
2. 
3. 
4. 
5. 
,

de

de

NOME LEGVEL APARTAMENTO/Unidade ASSINATURA


Lei N 4.591/64, art. 25:
Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assembleias gerais extraordinrias,
convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do
condomnio, sempre que exigirem os interesses gerais (grifamos).
ADMINISTRAO DE CONDOMNIO
Condomnio:
EDITAL DE CONVOCAO
Assembleia Geral Extraordinria
(Por um s condmino Art. 22, 3)
, condmino proprietrio do apartamento
Ed.

do Condomnio

, nos termos do art. 22 3 da Lei N 4.591/64, adiante transcrito, e do

disposto no art.

da Conveno de Condomnio, CONVOCA os senhores condminos

do edifcio para uma Assembleia Geral Extraordinria, a ser realizada no


s

horas do dia

de

de

em primeira chamada, com nmero

268 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

mnimo legal de presentes, ou s

horas, com qualquer nmero, a fim de deixarem sobre

atos praticados pelo Sr. Sndico, conforme a seguinte


ORDEM DO DIA
1. Apreciar recurso do convocante sobre multa aplicada injustamente, sob alegao de que
parente seu estaciona veculo em local proibido.
2. Ilegalidade da proibio imposta s crianas maiores de 7 (sete) anos de utilizarem os
equipamentos do playground.
3. Outras arbitrariedades praticadas pelo Sndico.

Convocante
Transcrio do art. 22 3 da Lei do Condomnio:
Art. 22 Ser eleito, na forma prevista pela conveno, um sndico do condomnio, cujo
mandato no poder exceder a 2 anos, permitida a reeleio.
3 - A conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assembleia,
convocada pelo interessado (grifamos).

ELEIO DO SNDICO E FIXAO DE SUA REMUNERAO


CONDOMNIO DO EDIFCIO
(Assembleia Geral Ordinria)
Ficam convocados os senhores coproprietrios para a Assembleia Geral Ordinria do
condomnio do edifcio supracitado, a realizar-se Rua

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

269

, no dia

do corrente, s

horas, com a maioria simples de condminos

presentes, e s ___ horas, em segunda convocao, com qualquer nmero de condminos


presentes, para o fim de deliberarem sobre o seguinte:
a) Eleio do Sndico e Fixao de sua remunerao
Lembramos aos senhores condminos em atraso no pagamento da cota de despesas de
condomnio, que, de acordo com a Conveno no podero tomar parte nas deliberaes.
Pelo Condomnio,

ESCRITURA DE INCORPORAO E CONDOMNIO


Saibam quantos esta virem, que aos
de

dias do ms de

do ano de

, nesta cidade

, em meu cartrio, perante mim, tabelio, por me haver sido esta distribuda,

compareceram partes justas e contratadas, a saber: como primeiros contratantes,


sua mulher

, ambos de nacionalidade

, ele comerciante,

ela de prendas domsticas, residente e domiciliados a Rua


n

, como alienantes, e como segundo contratante e incorporador, o

construtor,
Rua

, de nacionalidade
, N

, domiciliado

. Todos meus conhecidos e das testemunhas infranomeadas e

assinadas, a tudo presentes, tambm minhas conhecidas, do que dou f. E perante as mesmas
testemunhas, disseram os contratantes, alienantes e incorporador, respectivamente, que o
presente instrumento e na melhor forma de direito, tm entre si ajustado e contratado o seguinte:
Primeiro - os primeiros contratantes cedem ao segundo o imvel de sua propriedade, livre e
desembaraado de qualquer nus real ou fiscal, sem qualquer ao que possa compromet-lo,
sito a Rua

, n

, bairro

, desta cidade e do qual so senhores

e legtimos possuidores, um terreno com 50 (cinquenta) metros de frente por 80 (oitenta) metros
da frente ao fundo, contendo duas casas, que no esto em bom estado de conservao,

270 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

demais detalhes conforme escritura anexa; Segundo - os contratantes convencionam, sobre


o terreno descrito, a incorporao de um edifcio de apartamentos em condomnio, que ser
denominado Edifcio

e a ser construdo pelo segundo contratante, por sua

conta e risco, e composto de 4 pavimentos e 16 apartamentos, distribudos da seguinte forma:


4 apartamentos no andar trreo, assim como nos demais andares, perfazendo o total de 16
apartamentos, com as seguintes acomodaes: sala-de-visita conjugada com sala-de-jantar,
3 dormitrios, copa-cozinha, banheiro completo e rea de servio; no havendo quarto ou
dependncia de empregada, sendo todos os apartamentos do mesmo feitio; mais escadas e
corredores para circulao para os apartamentos superiores, isto entende-se que o material a
ser empregado na construo todo de primeira qualidade assim como o acabamento, tudo
de conformidade com a planta de construo aprovada na Prefeitura Municipal, rubricadas
pelos contratantes e que ficaro fazendo parte integrante desta escritura; Terceiro - fica
convencionado que o terreno, para os fins de incorporao e condomnio aqui mencionados,
ser dividido em 4 (quatro) quotas partes iguais, das quais os primeiros contratantes reservam
para si 2 (duas) quotas partes iguais e cedem ao segundo contratante as 2 (duas) quota
partes restantes, recebendo os primeiros contratantes dois apartamentos construdos pelo
segundo e que sero os de nmero 3 no andar trreo e o de nmero 16 no quarto andar,
com rea construda de 172,00 m cada um, o que lhes ser feito em pagamento das duas
partes restantes cedidas ao segundo contratante, inexistindo qualquer prestao ou encargo
sob a responsabilidade dos primeiros contratantes; Quarto - o segundo contratante ficar com
todas as despesas de construo exclusivamente a seu cargo, mo de obra, fornecimento de
materiais, responsabilizando-se tambm pela parte tcnica e fiscalizao, exigncias sociais,
fiscais e trabalhistas, vistorias, habite-se, registros que se fizerem necessrios e por tudo o
mais que se faa exigvel para a dita construo, nos termos do art. 32 da lei n 4591 de 1964,
e ser realizada consoante as especificaes rubricadas por todos os contratantes e que
igualmente ficam fazendo parte desta escritura; igualmente correro por conta do segundo
contratante todos os impostos, nus ou gravames de qualquer natureza, que recaiam ou
venham recair sobre o imvel em questo, inclusive as despesas de escritura, cartrio e outras

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

271

que houver, decorrente de escritura; Quinto - aos primeiros contratantes pessoalmente ou por
interposta pessoa, caber o direito de fiscalizar a construo, com livre acesso s obras; Sexto
- o prazo para o trmino da obra a que se refere a presente escritura ser de 24 meses (vinte
e quatro meses), a contar da data da assinatura desta escritura, improrrogvel, salvo motivo
de fora maior devidamente comprovado; Stimo - d-se ao presente contrato o valor de
R$

) correspondente ao valor de cada uma das quotas

partes em que consoante o item segundo, convencionou-se dividir o terreno; Oitavo - os


primeiros contratantes e alienantes, simultaneamente com a presente escritura outorgam uma
procurao com observao na lei N 4591 de 16 de dezembro de 1964, artigo 35 , 4, para
concluir todos os negcios tendente alienao das fraes ideais do terreno, obrigando-se
pessoalmente pelo atos que praticar na qualidade de incorporador, com poderes para
transacionar, ao seu alvedrio, as quotas partes iguais que por esta escritura lhe foram cedidas
e que correspondero aos apartamentos de nmero 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15;
Nono - os contratantes obrigam-se por si, e seus herdeiros e sucessores pelo fiel cumprimento
desta escritura, por todos considerada irrevogvel e irretratvel, elegendo o Foro desta cidade
para dirimir de dvidas, que no possam ser resolvidas amigavelmente. Finalmente, por
todos os contratantes, foi dito que aceitam a presente escritura como est redigida, estando
em tudo de pleno acordo e obrigando-se a cumpri-la. E assim, perfeitamente acordes,
pediram lhes lavrasse esta escritura que, sendo-lhes lida na presena das testemunhas,
acharam conforme, aceitaram, ratificaram e assinam com as referidas testemunhas, que
so:

. Eu,

, tabelio, o

subscrevo e assino.
Aos

de

de 200

(a)

PARECER DO CONSELHO
Condomnio
Os abaixo assinados, membros do Conselho do Condomnio, declaram que examinaram o
balancete relativo ao ms de

, bem como a documentao de RECEITAS E

DESPESAS, razo pela qual so de parecer favorvel aprovao das contas na Assembleia
Geral oportuna, por estar o balancete em perfeita ordem e exatido.

272 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Condomnio:

PROCURAO COMPLETA:
OUTORGANTE:

, naturalidade,

estado civil, profisso, CPF, RG, endereo.


OUTORGANTE:

, naturalidade,

estado civil, profisso, CPF, RG, endereo.


PODERES: Representar o outorgante em (

) qualquer assembleia geral ordinria ou

extraordinria do Condomnio
de

, a realizar-se no dia

de

, podendo votar e ser votado, impugnar, contestar, presidir ou secretariar a

sesso, e praticar todos os atos necessrios ao bom desempenho do presente mandato.


INSTRUES:
Votar a favor das seguintes matrias:

Votar contra as seguintes matrias:

Instrues Especiais:
,

de

de

Outorgante
OBSERVAES:
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

273

PROCURAO SIMPLIFICADA
Pelo presente instrumento particular, no meio

para representar-me na Assembleia Geral (

) Extraordinria ou (

Condomnio
dia

) Ordinria do
, a realizar-se no

de

de

, s

horas, podendo votar em todas as

matrias de Ordem do Dia.


,

de

de

Outorgante
CONDOMNIO EDIFCIO

REGIMENTO INTERNO
CAPTULO I DEFINIO DO CONDOMNIO
Art. 1 - O presente Regulamento Interno, do Condomnio Edifcio
aprovado em Assembleia Geral do dia

,
dispe sobre a

estrutura e normas do Condomnio, elaboradas para a preservao e manuteno da ordem,


comodidade, tranquilidade, conservao e segurana do Edifcio.
Pargrafo nico Todos os moradores do Edifcio: proprietrios, locatrios e serviais esto
obrigados ao rigoroso cumprimento das disposies da Lei n 4.591 de 16.12.64 e deste
Regulamento, sendo as infraes punidas de acordo com a mencionada lei e as clusulas
aqui contidas.
Art. 2 - Os apartamentos, no todo ou em parte, destinam-se exclusivamente a fins residenciais,
sendo expressamente proibido o uso, locao ou cesso para atividades profissionais,
comerciais ou industriais de qualquer natureza, para deposito de qualquer objeto, para
repblica de estudantes, para pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, assim como
para qualquer fim escuso ou ilcito.

274 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CAPTULO II DOS DEVERES


Art. 3 - Zelar e fazer zelar pela integridade material do conjunto, bem como contribuir para o
custeio de qualquer obra de manuteno ou melhoramento de interesse geral do condomnio,
cuja execuo seja aprovada em Assembleia.
Art. 4 - Reparar, por iniciativa prpria e s suas custas, os danos causados por si, seus
familiares, serviais, visitantes ou ocupantes, bem como por ocasio de mudanas do prdio
ou dependncias comuns do condomnio.
Art. 5 - Manter as portas fechadas de suas unidades, j que em nenhuma hiptese o
Condomnio ser responsabilizado por furtos nos apartamentos.
Art. 6 - As entradas dos vestbulos, passagens, corredores, escadas, halls, garagens, elevadores
e todas as demais partes comuns do Edifcio no podero ser utilizados para qualquer servio
domstico, depsito de guarda de qualquer material, utenslio ou objeto, sendo proibido o
estacionamento de pessoas nestas partes comuns, quer a ss, quer em grupos.
Art. 7 - Os moradores do Edifcio devero guardar silncio das 22h00min horas s 07h00min
horas, evitando a produo de rudos que possam perturbar o sossego e o bem estar dos
outros moradores.
Art. 8 - O uso de rdios, aparelhos de som, hidromassagem ou de qualquer instrumento
musical dever ser feito de modo a no perturbar os vizinhos, observando-se o horrio fixado
no art. 7. Os pais devero orientar as crianas a no derrubar cadeiras, no saltitar etc, de
maneira a no provocar rudos.
Art. 9 - As entradas e sadas de mudanas, bem como de materiais, mveis e outros
s podero ser feitas mediante autorizao expressa da administradora e no horrio
das

horas. Somente o elevador de servio ser usado para esse fim e com

acondicionamento devido dos objetos e serem transportados.


Pargrafo nico A administradora cobrar a cada sada ou entrada de mudanas, quer dos
proprietrios, quer de locatrios, uma taxa correspondente a

independentemente

dos danos que forem causados em elevadores, paredes, escadarias, vidros etc. Os valores
arrecadados sero depositados no fundo de Reserva.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

275

Art. 10 Em casos de viagem ou ausncia prolongada, os condminos de vero fechar o


registro de gs, deixando com o zelador o endereo de seus familiares, ou onde podero ser
localizados para os casos de emergncia.
Art. 11 Manter as torneiras dos apartamentos fechadas constantemente quando no estejam
em uso normal, mesmo quando falte gua, a fim de evitar que a perda de gua prejudique os
residentes ou que possa causar danos ao apartamento do andar inferior .
Pargrafo nico Na limpeza das sacadas, somente ser permitido o uso de panos, evitandose o escoamento da gua para os andares inferiores; da mesma forma deve-se cuidar durante
a irrigao das floreiras.
Art. 12 O lixo dever ser acondicionado em sacos plsticos e depositado nos recipientes
prprios de cada pavimento; e o lixo inorgnico (lixo que no lixo) dever ser acondicionado
separadamente e colocado ao lado do respectivo recipiente, evitando assim obstruo ou
queda de resduos nos corredores e escadarias. O lixo ser recolhido s _________ horas;
aps este horrio no ser coletado, nem quando apresentar vazamento, devendo, neste caso,
o prprio morador efetuar a remoo e limpeza. No obstante ficar a critrio da administrao
qualquer alterao, de acordo com as necessidades do Condomnio.
Art. 13 Em caso de falta prolongada de energia, os moradores devem ficar atentos a possveis
vizinhos presos nos elevadores.
Art. 14 Os condminos e os empregados do Edifcio devero zelar pelo fiel cumprimento
deste regulamento, levando ao conhecimento da Administradora, com cpia ao Sindicato,
qualquer irregularidade observada.
Art. 15 Manter sempre fechadas as portas de entrada e as portas corta fogo.
Art. 16 As reclamaes, sugestes e anormalidades devero ser comunicadas em livro
prprio, de posse da portaria. E dirigidas Administradora, que se comunicar como o Sndico.

276 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Os casos no previstos neste Regulamento sero resolvidos pelo Sndico, ad referendum da


Assembleia Geral.
CAPTULO III DAS PROIBIES
Art. 17 expressamente proibido:
a) alterar a parte externa do Edifcio com cores e tonalidades diversas, ou com a instalao
de objetos nas janelas que possam prejudicar a esttica, iluminao e ventilao dos
apartamentos, assim como: exaustores, aparelhos de refrigerao de ar etc.;
b) colocar toldos, varais, letreiros, placas, cartazes, decalques nos vidros, ou outros elementos
visuais na parte externa do Edifcio, ou nas dependncias de uso comum;
c) utilizar o elevador social e hall social para trnsito de aves e animais de qualquer espcie;
d) estender roupas, tapetes ou outros objetos nas janelas ou em outro lugar que seja visvel
do exterior do Edifcio. proibido, tambm, colocar ou estender roupas em processo de
lavagem, bater tapetes e similares, nos peitoris das janelas ou de reas de servio;
e) lanar quaisquer objetos ou lquidos sobre a via pblica, reas ou ptios internos. proibido,
tambm, cuspir e lanar papis, cinzas ou pontas de cigarros, ou qualquer outro resduo
pelas janelas, corredores, reas ou outros locais do Edifcio;
f) colocar vasos, antenas, enfeites, ou quaisquer outros objetos nas janelas, peitoris de
sacadas ou de onde estejam expostos ao risco de cair, ou alterar a esttica do Edifcio;
g) jogar nos vasos sanitrios, pias e tanques objetos que possam causar o seu entupimento;
h) praticar jogos de qualquer natureza nos corredores, vestbulos, escadas e passeios do
Edifcio, bem como aglomeraes ou reunies nestes locais, exceto as que visaram o
interesse do Condomnio;

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

277

i) utilizar os empregados do Edifcio para servios particulares;


j) guardar ou depositar explosivos, inflamveis ou agentes qumicos corrosivos em qualquer
dependncia do Edifcio;
k) alterar o sistema de antena de Tv;
l) remover, em qualquer hiptese, os equipamentos de segurana contra incndio do prdio,
salvo para recarga, quando autorizado pela administrao;
m) sobrecarregar a estrutura das lajes do prdio com peso por metro quadrado superior
ao permitido tecnicamente, bem como qualquer modificao na alvenaria ou estrutura
dos apartamentos, que antes dever ser avaliada por tcnicos autorizados que se
responsabilizem mediante documento legal, com prvia autorizao da administrao.
CAPTULO IV DO USO DOS ELEVADORES
Art. 18 Fica expressamente proibido o uso do elevador social para transporte de mveis,
de pessoas com grandes volumes, cestas ou carrinhos de feiras, de fornecedores, de
pessoas em traje de servio (exceo feita aos empregados do Edifcio quando em servio
no prprio elevador), assim como os prprios moradores e visitantes em trajes de banho, na
volta da piscina, os quais s devero se utilizar de entrada de servio e do respectivo hall,
elevadores e escadas.
Art. 19 Os elevadores devero transportar somente cargas ou passageiros que no excedam
o limite de peso expresso nas cabinas.
Art. 20 No ser permitido fumar ou portar cigarros e similares acesos nos elevadores, muito
menos no passeio de crianas, cabendo aos pais disciplinar o seu uso, evitando-se o uso
desordenado.

278 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

CAPTULO V DO USO DAS GARAGENS


Art. 21 As vagas para estacionamento sero previamente demarcadas por apartamento e
para uso de veculos de porte mdio, dentro da faixa amarela.
Art. 22 vedado aos condminos:
a) usar a buzina, excesso de acelerao e outros rudos;
b) estacionar impedindo ou dificultando as manobras de entrada e sada de carros;
c) guardar mveis, utenslios e sobressalentes sob qualquer pretexto;
d) permitir a permanncia de crianas, trnsito de bicicletas e jogo de bolas, bem como outros
esportes ou brincadeiras infantis;
e) executar qualquer servio (montagem de mveis, pintura etc.) mesmo que seja feito nos
limites da vaga correspondente ao apartamento;
f) alugar ou ceder vagas de garagem a pessoa estranhas ao Edifcio;
g) utilizar a garagem de outro proprietrio sem o seu consentimento e aviso ao zelador.
Art. 23 O estacionamento de bicicletas no poder ser feito na vaga respectiva de cada
apartamento, somente no depsito especfico; o Condomnio no ser responsvel por
danificao ou roubo delas.
Art. 24 Ao entrar ou sair da garagem, o condmino dever aguardar o fechamento total do porto.
Art. 25 Qualquer dano causado por um veculo a outro ser de inteira responsabilidade do
proprietrio do veculo causador do dano, devendo este ressarcir o prejuzo causado na melhor
forma acordada entre os interessados.
Art. 26 O Condomnio no se responsabilizar por estragos de qualquer natureza, roubo,

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

279

incndio etc., ocorridos na garagem, mas adotar medidas necessrias apurao das
responsabilidades.
Art. 27 A manobra na garagem do subsolo dever ser feita com luzes acesas.
Art. 28 No permitido manter nas garagens veculos que apresentem vazamentos.
CAPTULO VI DO USO DO PLAYGROUND
Art. 29 Os jogos infantis podero ser desenvolvidos no playground do Edifcio, na rea onde
esto os escorregadores, gangorras, balanas, no sendo permitido o uso de skates, bolas
de qualquer tamanho, bicicletas etc., sendo que a utilizao da referida rea ser permitida
das

horas.

CAPTULO VI DO USO DO SALO DE FESTAS


Art. 30 O salo de festas poder ser usado pelos moradores do Edifcio mediante
reserva antecipada, em livro prprio, de posse da portaria, com o pagamento de uma taxa
de

que reverter para o Fundo de Reserva.

Art. 31 Da solicitao devero constar os horrios de incio e trmino da atividade de


ocupao do salo, sendo que aps s

horas dever ser reduzido o som

para no ser infringido este Regimento.


Art. 32 Na data reservada para o uso do salo este ser de uso exclusivo do requisitante e
de seus convidados, que devero ser anunciados pela portaria, preferencialmente mediante
relao de convidados.
Nessa data ficar automaticamente bloqueado o uso da churrasqueira por outro condmino.
Art. 33 Os danos causados ao salo, s moblias, eletrodomsticos e utenslios, correro por
conta e responsabilidade do requisitante, que pagar pelas reparaes e consertos.
Art. 34 Fica expressamente proibida a cesso do salo a pessoas no residentes no Edifcio,
bem como para reunies polticas e jogos infantis.
Art. 35 No ser permitido efetuar perfurao em paredes, ou qualquer coisa que afete a
higiene e conservao do ambiente.

280 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

Art. 36 Nas festas tradicionais: Natal, Ano Novo, Pscoa e So Joo o salo ser de uso
comum, preferencialmente do condomnio.
CAPTULO VIII DO USO DA PISCINA
Art. 37 A piscina para uso exclusivo dos condminos moradores do Edifcio, exceo
aberta aos casos autorizados pelo conselho.
Art. 38 S ser permitido o uso por visitantes ao Condomnio desde que acompanhado do
condmino e aps ter feito o exame mdico e aprovado no mesmo.
Art. 39 proibido jogar bola e andar de bicicleta, patinete, patins, skates etc., na rea que
circunda a piscina.
Art. 40 proibido levar latas, garrafas, copos e outros recipientes de vidros, rea que
circunda a piscina, mas to somente recipientes de plstico.
Art. 41 proibido fazer lanches na rea que circunda a piscina, de vez que a inobservncia
dos cuidados necessrios prejudicar a necessria limpeza e higiene da piscina.
Art. 42 proibido o uso da piscina pelos empregados do condomnio, serviais dos
condminos e babs. Todavia as babs podero permanecer na rea que circunda a piscina,
a fim de atender as crianas sob a sua responsabilidade.
Art. 43 - proibido utilizar as moblias da piscina para fins que no se destinam, tais como
escorregador e gangorras ou flutuar sobre a gua.
CAPTULO IX DAS DISPOSIES GERAIS
Art. 44 O zelador fica autorizado a tomar as providncias cabveis dentro de suas atribuies
e respeitando este regulamento, quando tiver que resolver assunto de natureza urgente. Os
porteiros ficam autorizados a exigir a identidade de pessoas desconhecidas que desejam
ingressar no Edifcio, principalmente noite.
Art. 45 Os contratos de locao devero ser acompanhados de um exemplar deste
regulamento, cuja inflao motivar a resciso respectiva.
Art. 46 Em caso de molstia contagiosa, os moradores do Edifcio ficam obrigados a notificar
imediatamente o Sndico.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

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Art. 47 Para que possa ser observado o rigoroso cumprimento deste Regulamento, e quando
as circunstncias o exigirem, os moradores facilitaro o acesso do Sndico aos respectivos
apartamentos, desde que devidamente justificado o motivo, ou quando existirem defeitos
hidrulicos e eltricos em tubulao de alimentao geral em que as despesas decorrentes
correro por conta do Condomnio.
Art. 48 A entrada de pessoas estranhas ao prdio s poder ser feita mediante autorizao
do residente.
Art. 49 O presente Regulamento s poder ser modificado ou alterado em Assembleia Geral,
com a votao de dois teros (2/3) dos condminos presentes assembleia, para cuja realizao
se exigir qurum mnimo de 50% (cinquenta por cento) das fraes ideais do terreno.
Art. 50 Fica estabelecido que quando desrespeitadas as disposies do presente Regimento,
ser feita advertncia escrita e na reincidncia ser aplicada multa de um salrio mnimo, e
se preciso for a custas e honorrios advocatcios nos casos de ao judicial.

CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade voc teve acesso a vrios modelos de documentao condominial que so
utilizados no dia a dia de todos os condomnios, onde se expe a administrao a ser aplicada
ao condomnio.
Ainda nesta unidade, conhecemos bem os processos documentais que se utiliza em uma boa
administrao condominial.
interessante para voc, como profissional da rea imobiliria, tambm ser conhecedor da
rea condominial para que se tenha uma boa administrao de imveis, de locao e de
condomnios, pois elas se entrelaam na prtica, na teoria e no conhecimento.

Caso queira ter mais modelos de documentao condominial acesse o site:


<http://www.grcondominios.com.br/modelos_de_documentos.htm>.

282 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

REDENTOR

Lanamento: 10 de setembro de 2004 (1h 50min)


Dirigido por: Claudio Torres
Com: Jos Wilker, Paulo Goulart, Fernanda Torres e outros
gnero: Drama, Fantasia
Nacionalidade: Brasil
Sinopse: na dcada de 70, no Rio de Janeiro, o bairro da Barra da Tijuca era uma espcie de terra
prometida da cidade. Uma das vrias construes no local era o Condomnio Paraso, um luxuoso
edifcio que seria construdo pela empreiteira do Dr. Sabia (Jos Wilker). Clio, ainda criana, fi ca impressionado com a maquete do empreendimento, mostrada por seu amigo Otvio, fi lho do Dr. Sabia.
Com a empolgao do fi lho, seus pais decidem por comprar um apartamento no Condomnio Paraso,
o de nmero 808. Entretanto, apesar de terem pagado todas as prestaes durante anos, a famlia de
Clio jamais chegou a ocupar o novo apartamento. Isto porque o Dr. Sabia, aps vender os mesmos
apartamentos vrias vezes, decretou falncia e deixou a obra incompleta. Quinze anos depois, os
operrios que trabalharam na construo do edifcio e que criaram uma favela ao seu lado, decidem
por tomar posse dos apartamentos e organizam uma invaso pacfi ca. Com o escndalo imobilirio
vindo a pblico, Dr. Sabia suicidou e deixou os negcios a cargo de Otvio (Miguel Falabella). Clio
(Pedro Cardoso), trabalhando como reprter, designado a cobrir o caso e, com isso, obrigado a
reencontrar Otvio. Obcecado com o apartamento, Clio aceita a proposta de Otvio de ser seu laranja, em troca de US$ 5 milhes. A situao foge ao controle e o tiro sai pela culatra, fazendo com
que Clio se arrependa do negcio feito com Otvio. Desesperado e em busca de Deus, Clio termina
por encontr-lo. quando ele recebe uma misso que ser tambm sua salvao: convencer Otvio
a doar toda sua fortuna aos pobres.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

283

CONCLUSO
Finalmente terminamos os nossos estudos sobre administrao de imveis, administrao de
locaes e administrao de condomnios. Espero que voc tenha compreendido a distino
entre as administraes aqui transcorridas neste livro, pois procurei levar a voc conhecimentos
acerca de como se deve proceder em todas as administraes, as suas responsabilidades e o
grau de profissionalismo que cada uma exige. Afirmar que esses conhecimentos so suficientes
para o sucesso de uma boa administrao no condiz com a verdade, o meu objetivo foi pr
voc, caro(a) aluno(a), a par de que forma deve-se proceder nas administraes aqui citadas
neste livro, mas espero pelo menos ter aguado o desejo em voc de efetuar pesquisas e
anlises quanto ao tema que muito dinmico.
Para entendermos melhor o que foi estudado, na unidade I tratamos sobre como administrar
imveis e todas as suas complexidades e deixar claro que administrao de imveis no
sinnimo de administrao de locaes, pois esta um dos itens da administrao de imveis.
Na unidade II discutimos a respeito da administrao de locaes, onde deixamos bem
claro que uma administrao especfica unicamente referente locao de imveis, e no
confundir com a administrao de imveis, que um processo muito mais complexo.
Na unidade III transcorremos sobre a administrao de condomnios desde os conceitos bsicos
at a implantao de uma administradora condominial, passando pelas responsabilidades do
sndico, dos direitos e deveres dos condminos e muitos outros tpicos inerentes ao tema.
E nas unidades IV e V nos preocupamos em mostrar a voc, caro(a) aluno(a), diversos modelos de
documentao utilizadas tanto na administrao de imveis, de locao e tambm de condomnios.
Espero que voc tenha gostado desta leitura onde tentei ser ao mximo didtico e que tenha
enorme sucesso em sua carreira de Gestor de Negcios Imobilirios, e nunca se esquea de
que o que faz a diferena de um profissional para o outro a sua capacitao profissional, pois
o maior patrimnio que se tem o conhecimento.
Um fraterno abrao e sucesso,
Conte comigo!
Prof. Paulo Caravage

284 ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

REFERNCIAS
AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Jris, 2000.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobilirio. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2001.
BUENO, Mrcio A. O Corretor de Imveis e as Regras das Locaes Residenciais. So
Paulo: Imobiliria, 1996.
CARAVAGE, Paulo J. D. Curso de Administrao Condominial. Curitiba: Ed. Cagim, 2012.

. Curso de Incorporao Imobiliria. Curitiba: Ed. Cagim, 2011.

. Curso de Intermediao Imobiliria. Curitiba: Ed. Cagim, 2010.

CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2003.


CDIGO DE TICA PROFISSIONAL, LEGISLAO DO CORRETOR DE IMVEIS. Editado
Pelo COFECI.
CRECI 5 REGIO/GO. A responsabilidade do corretor de imveis face ao novo cdigo civil.
DECRETO 81.871 DE 29/06/1978 Decreto que regulamentou a Lei 6530/78.
HIRSCHEFELD, Henrique. Incorporaes de imveis. So Paulo: Atlas, 1991.
JUNQUEIRA, Gabriel J. Pereira. Aspectos Jurdicos dos Negcios Imobilirios. Rio de
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. Teoria e Prtica do Direito Imobilirio. 3. ed. So Paulo: Ed. EDIPRO, 2002.

KAPLAN, Robert S.; NORTON, David P. Organizao orientada para a estratgia. Rio de
Janeiro: Campus, 2001.
LEI 4.591 DE 16 /12/ 1964 Lei dos condomnios e Incorporaes.
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LEI 8245 DE 18/10/1991 Lei do Inquilinato.

ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia

285

LEI 10.406/2002 Cdigo Civil Brasileiro.


LEI 12.112/2009 Que Alterou Artigos da Lei do Inquilinato.
MAIA NETO, Francisco. Negcios Imobilirios. Belo Horizonte: Del Rey Editora, 1987.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnios e Incorporaes. Rio de Janeiro: Forense,
1996.
QUEIROZ, Luiz Fernando de. Guia do Condomnio. So Paulo: IOB, 1999.
RAPOSO, Alexandre. Situaes Jurdicas da Profisso de Corretor de Imveis. 2. ed. So
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RIOS, Artur. Manual de Direito Imobilirio. Paran: Juru, 1999.
REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB, 2001.
RUGGIERO, Biasi. Questes imobilirias. So Paulo: Ed. Saraiva, 1997.
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VALLIM, Joo Rabello de Aguiar. Direito imobilirio brasileiro (doutrina e prtica). 2. ed.
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ZADIR, ngelo et al. Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias, v. 1. 11. ed. Goinia:
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Sites Consultados:
<http://www.senado.gov.br>.
<http://www.revistatrip.uol.com.br>.
<http://www.reporterdiario.com.br>.
<http://www.cofeci.gov.br>.
Acessos em: 17 ago. 2012.

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