26/01/2016

Document1de1

DroitAdministratifn6,Juin2014,tude11

LaloiALURetlarformedesdroitsdepremption
EtudeparJeanFranoisDAVIGNON
professeurmritelafacultdedroitdeGrenoble

Sommaire

Laloipourl'accsaulogementetunurbanismernov(ALUR)du24mars2014estuntextecomplexequitraited'une
grandevaritd'objets.Samiseaupointaurancessitneufmoisdeconcertationetneufmoisdediscussions
parlementaires.
Cetteloialemritedemettreenplacelesprincipauxlmentsd'unerformeattenduedepuisdenombreusesannes,
surtoutparlesoprateursfonciers,maisgalementparlespropritairesouparceuxquiontlachargededfendreleurs
intrts:celledesdroitsdepremptioninstitusparleCodedel'urbanisme.

1.Laloin2014366du24mars2014pourl'accsaulogementetunurbanismernov(ALUR)Note1marque,tout
lemoinsdanssesdispositionsconcernantlesdroitsdepremption,l'aboutissementd'unprocessusderflexionsetde
propositionsquiauracheminquasimentaucoursd'unedcennie.
Pourcetteraison,ilestdifficiledefaireicil'conomied'unemaniredersumdeschapitresprcdents.Ilestcourant
d'avoiraffaire,danslesquestionsd'urbanisme,destextesoudispositionsdecirconstance.LaloiALUR,sousd'autres
aspectsqueceuxtraitsdanscettetude,n'enestsansdoutepas,nonplus,totalementexemptemais,s'agissantdes
droitsdepremption,unetellecritiqueseraitmanifestementpeufonde.D'ailleurs,onn'agureentenduformulerde
reprochesl'encontredesnouvellesmesures.LasaisineduConseilconstitutionneldirigecontrecertainesdispositions
delaloiALURavaitvisdespointstoutdiffrents.LeConseil,luimme,aconsidrqu'iln'yavaitlieuselonla
formuleconsacredesouleverd'officeaucunequestiondeconstitutionnalitNote2.
2.Lesdroitsdepremptionnesontpas,biensr,spcifiqueslamatiredel'urbanisme.Pourautant,ilsyoccupent,en
pratiqueetdepuisledbutdesannes1960,uneplacerelativementimportanteNote3d'autantqueleurmiseenoeuvreest
plussimplequenel'estcelled'uneprocdured'expropriation.Ilspermettentauxcollectivitspubliquesetsurtout,aux
communesouauxorganismesd'amnagementquiendpendentplusoumoinsdirectement:
d'treinformsdesalinationsvolontairesenvisagesdansunprimtredonn
desesubstituertoutautreacqureuraucasounbienprsenteraitunintrtauregarddesobjectifsqu'ils
poursuivent
defairefixerleprixparlejugedel'expropriation,sileprixdemandleursembleexcessif.
3.LeCodedel'urbanismeenvisageplusieursdroitsdepremptionmais,titreprincipalundroitdepremption
urbain(DPU)etundroitdepremptionrelevantd'unrgimedrogatoireaudroitcommun,attachl'existenced'une
zoned'amnagementdiffr(ZAD)ouunprimtreprovisoire.
4.l'origine,lespossibilitsdefaireusaged'undroitdepremptiontaientsvrementencadres.Ellesavaientt,
partouchessuccessives,progressivementtendues,aucoursdesannes1980et1990sanspourautantparvenir
dissiperlesentimentquelaquestionmriteraitunevritableremiseplat.
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5.Fin2007,leGouvernementsersolutsolliciterl'avisduConseild'tat(sectiondurapportetdestudes)sur
l'volutionetlapratiquedudroitdepremptionurbainetsurlesmesuresquipourraienttreprisespouraboutirune
procdurequilibrepermettantauxcollectivitslocalesdefairefaceleursbesoinsetleursobligations,notammenten
matiredeconstructiondelogements,etassurantunegarantierelledesdroitsdespropritairesetdeshabitants.Ilavait
aussisuggrqueleConseilpuisseexaminerl'volutiondesdiffrenteslgislationsinstaurantundroitdepremption
auprofitdescollectivitspubliques,valuerleurapplicationauregarddesobjectifspoursuiviset,lecaschant,
recommanderlesadaptationsquiluiparatraientncessaires.L'tudeduConseild'tatatremiseauprintemps2008
etpublie,danslafoule,laDocumentationfranaiseNote4.
6.LeConseild'tatavait,dansunpremiertemps,adressungrandnombredereprochesauxtextesenvigueur
l'poque,ainsiqu'auxpratiquesdcoulantdeleurapplication.Sanspouvoirfaireicilecatalogueexhaustifdecesgriefs,
onpeutrappelerqueleConseild'tatdnonait,surtout,lebrouillagedelavocationurbanistiquedudroitde
premptionurbainquisevoitassignerdesfinalitsautresquecellesdel'amnagementduterritoire.Ilobservait,
encore,parexemple,qu'iltendaitdevenirunoutildepoliceadministrativeauservicedespolitiquespubliquesde
prventiondesrisques(politiquedesantpublique,degestiondesrisquesstratgiques,degestiondeseauxenterritoire
ruraux).Ilstigmatisaitaussilesexcsdelapremptionpourautrui,consistantpourlescollectivitsacqurirdes
biensoudesdroits(fondsdecommerce,bauxcommerciaux,parexemple)pourlescdertrsrapidementdestiers.Il
allaitmmejusqu'direqueledroitdepremptiontendaitsouventtreutiliscommeunoutilmicrourbaindelutte
contrelaprcaritconomiqueetsociale.
7.LeConseild'tatavaittenudessiner,dansunsecondtemps,diffrentespistesderformequi,enrsumantfortement
lepropos,auraientdconsister:
resituerlesdroitsdepremptionauseindel'ensembledesinstrumentsdespolitiquespubliquesetd'amnagement
adapterlesprrogativesdescollectivitspubliquesetlescontraintesdemiseenoeuvredudroitdepremptionurbain
auxncessitsdel'intrtgnral
crerlesconditionsd'unefixationtransparenteetsoupleduprixdansuncadreplusprotecteurdesfinancesdela
collectivit
clarifierlesconditionsdepaiementduprixetdutransfertdeproprit
scuriserlasituationaprspremption
dvelopperl'informationsurlapolitiquedepremption.
LeGouvernementavaitfaitsavoirquecerapportserviraitdebasedetravailpourlafuturerforme.
8.lammepoque,leprsidentdelaRpubliqueavaitmissionnledputJ.L.Warsmannsurlethmede
l'amliorationetlasimplificationdudroitaubnficedesacteursconomiques.Cedernierdevaitremettreson
rapportdbut2009etlaborerunepropositiondeloidposesurlebureaudel'Assemblenationaleenaot2009.Une
rformedudroitdepremptionsetrouvaitinclusedanscettepropositiondeloi.Elleentendaitdlibrments'inspirer
dessuggestionsformulesparleConseild'tatetvisait,selonsonauteur,limiterl'inscuritjuridiquepourles
communes,clarifieretprciserlesgarantiesdesparticuliersetpermettrelamiseenoeuvredepolitiquesfoncires
compatiblesavecledroiteuropen.
Lapropositionprvoyaitd'instituerdeuxrgimesdiffrents:undroitdepremptionurbain(DPU)etundroitde
premptionpouvanttreexercauseindeprimtresdeprojetsd'amnagementoudeprotection.LeDPUauraiteu
vocationtreutilis,commeauparavant,l'intrieurdetoutoupartiedeszonesurbainesouurbaniserdlimitespar
lesdocumentsd'urbanisme.Maisdeuxinnovationsimportantestaientenvisagesdanssonrgime:ilneseraitplus
exigderfrenceunprojetprcisprexistantetlapremptiondevraitintervenirauprixfigurantdansladclaration
d'intentiond'aliner.
9.Uneloidu17mai2011desimplificationetd'amliorationdelaqualitdudroitdevaiteffectivementvenir
modifieruncertainnombrededispositionsdesCodesdelaconstructionetdel'habitation,del'environnement,de
l'urbanisme,entreautresNote5.Ellenedevaitpascependantretenirtouteslessuggestionsfaitesparlaproposition
Warsmannetdistraire,notamment,leslmentsrelatifsauxdroitsdepremptionqueleSnatavaitjuginadapts,tant
surlefondquesurlaforme.
10.LesnateurH.Maureyetplusieursdesescollguesprparrent,aucoursduprintemps2011,unenouvelle
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propositiondeloiquileursemblaitdevoirapporterdemeilleuresgarantiesauxpropritairesetassurerunexerciceplus
efficacedudroitdepremptionparlescollectivitsetlesoprateursfonciers.AdoptparleSnat,cetextenefut
finalementpasvotparl'Assemblenationale,leGouvernementprfrantinclurelarformedansunprojeten
prparationdontl'objetseraitplusvaste.
11.Dansl'attented'uneloipouvanttreprsenteenfincommelarformedesdroitsdepremption,diffrents
textesontprocddesretouchesouadaptationsduCodedel'urbanisme.
12.Laloin2009323du25mars2009Note6demobilisationpourlelogementetlaluttecontrelesexclusions
(MOLLE)estvenuerenforcerlesprrogativesdepremptionduprfetdanscertainescommunesprsentantundficitde
logementslocatifssociaux.Onsaitquelescommunesdpassantcertainsseuilsdmographiquesontdesobligationsen
matirederalisationdelogementslocatifssociaux.Lorsqu'ellesnerespectentpascesobligations,uneprocdurede
constatdecarencepeuttreengageleurencontre.Danscettehypothse,unarrtprfectoraldecarenceestprisNote7et
ledroitdepremptionestalorsexercparleprfet,lorsquel'alinationportesurunterrainbtiounonaffectau
logementoudestinl'tre(formulesdutexteenvigueurl'poque,maislgrementremaniesparlaloiALUR)Note8.
13.Uneordonnancen20111068du8septembre2011Note9relativeauxtablissementspublicsfonciers,aux
tablissementspublicsd'amnagementdel'tat,ainsiqu'l'Agencefoncireettechniquedelargionparisienne,est
venueensuiteprciserlesconditionsd'exercicedudroitdepremptionetdeprioritdtenuparlestablissements
publicsfonciers(lecaschant,pardlgation),demmequelesconditionsdanslesquellesceuxcipeuventagirpar
voied'expropriationNote10.
14.Onlevoit,laquestiondesdroitsdepremptionn'estpasdemeurefigeetce,d'autantquelajurisprudence
poursuivait,enparallle,sonoeuvred'interprtationdestextesdestextesdontondnonaittoutdemmecouramment
unerelativeimprcision.Commecelaseproduitsouventdansledomainedel'urbanismeetdel'amnagement,ledroit
jurisprudentielvientpallierlesinsuffisancesdudroitlgifr.Nombredesolutionsjurisprudentiellesdgagesces
derniresannesenmatiredepremption,ontexerc,uneinfluencecertainesurlesnouveauxtextes.
15.Deuxidessimplestransparaissentaismentautraversdelarformedesdroitsdepremptionopreparlaloi
ALUR:celled'unrenforcementdurgimedesesdroits,d'abordcelled'unetentativedescurisationdeleurmiseen
oeuvre,ensuite.Onrelvera,aupassage,quedepuisdenombreusesannesmaintenant,lesmmesidesdebasetracent
finalementleurroute.

1.Lerenforcementdurgimedesdroitsdepremption
16.Ils'opresimultanmentdansdeuxdirections:celledel'objetdesdroitsdepremptionetcelledestitulairesdeces
mmesdroits.

A.L'largissementdel'objetdesdroitsdepremption
17.LaloiALURadonnunenouvellerdactionl'articleL.2131duCodedel'urbanisme.
Cedernierprvoitdoncaujourd'huiquesontsoumisauxdroitsdepremption(DPUetZAD):
toutimmeubleouensemblededroitssociauxdonnantvocationl'attributionenpropritouenjouissanced'un
immeubleoud'unepartied'immeuble,btiounonbti,lorsqu'ilssontalins,titreonreux,sousquelqueformequece
soit,l'exceptiondeceuxquisontcomprisdansunplandecessionarrtdanslecadred'uneprocdurederedressement
oudeliquidationjudiciaire
lescessionsdedroitsindivisportantsurunimmeubleouunepartied'immeuble,btiounonbti,sauflorsqu'ellessont
consentiesl'undescondivisaires,etlescessionsdetantimescontreremisedelocauxconstruire
lescessionsdelamajoritdespartsd'unesocitcivileimmobilireoulescessionsconduisantunacqureurdtenirla
majoritdespartsdeladitesocit,lorsquelepatrimoinedecettesocitestconstituparuneunitfoncire,btieou
non,dontlacessionseraitsoumiseaudroitdepremption.Auparavant,lespartsdeSCIchappaientaudroitde
premptionsauflolacommuneavaitinstituundroitdepremptionrenforcNote11.Cettedispositionne
s'appliquetoutefoispasauxSCIconstituesexclusivemententreparentsetallisjusqu'auquatrimedegrinclus
lesimmeublesconstruitsouacquisparlesorganismesd'habitationsloyermodretquisontleurproprit,sous
rservedesdroitsd'acquisitiondeslocataires.
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18.UnnouvelarticleL.21311disposequesontaussidsormaissoumisundroitdepremptionlesimmeublesou
ensemblesdedroitssociauxquifontl'objetd'unealinationtitregratuitsaufsicelleciesteffectueentrepersonnes
ayantdesliensdeparentjusqu'ausiximedegroudesliensissusd'unmariageoud'unpactecivildesolidarit.
19.UnnouvelarticleL.21312disposequesontencoresoumisaudroitdepremptionlesimmeublesouensembles
dedroitssociauxquiconstituentunapportennatureauseind'unesocitcivileimmobilire.
20.Lechampd'applicationdesdroitsdepremptionnencessitaitpasvraimentd'treredfinidanslamesureoles
textesenvisageaientdjleschosesdemaniretrssoupleNote12.Enrevanche,lesprrogativesdestitulairesdedroitsde
premptionmritaientsansdoutedel'tre.

B.L'affermissementdesprrogativesdestitulairesdesdroitsdepremption
21.Cetaffermissementbnficie,avanttout,auxintercommunalits,auxtablissementspublicsfonciersetauprfet.
22.LaloiALURaccrot,eneffet,demaniresubstantiellelescomptencesdescommunautsdecommunesou
d'agglomration.
Cellesquinedtiennentpasaujourd'huidecomptencesenmatiredeplanlocald'urbanisme(c'estdire,toutdemme,
l'immensemajoritd'entreelles)deviendrontautomatiquementcomptentesdanstroisans(mars2017)saufsiplusde
25%descommunesreprsentantplusde20%delapopulations'yopposent.LesEPCId'oresetdjcomptentsen
matiredePLUdtiennent,dsormais,unecomptencedeprincipeenmatirededroitdepremptionurbain.
23.Lestablissementspublicsfoncierslocauxdontlesprrogativesdepremptionavaienttauparavantprcisespar
l'ordonnancedeseptembre2011Note13bnficientd'unenouvelledfinitiondeleurmission,missionauservicede
laquellepourratremisenoeuvreleurdroitdepremption.
Cestablissementsdoiventmettreenplacedesstratgiesfonciresdenaturemobiliserdufoncieretfavoriserle
dveloppementdurableetlaluttecontrel'talementurbain.Cesstratgiesdoiventcontribuerlaralisationde
logements,notammentdelogementssociaux,entenantcomptedesprioritsdfiniesparlesprogrammeslocauxde
l'habitat.Danslecadredeleurscomptences,lesEPFpeuvent,parailleurs,contribueraudveloppementdesactivits
conomiques,lapolitiquedeprotectioncontrelesrisquestechnologiquesetnaturelsainsique,titresubsidiaire,la
prservationdesespacesnaturelsetagricolesencooprationaveclasocitd'amnagementfoncieretd'tablissement
ruraletlesautresorganismeschargsdelaprservationdecesespaces,autraversdeconventions.
24.LescommunesetlesEPCItitulairesdudroitdepremptionurbaindisposentd'undroitdeprioritsurtoutprojetde
cessiond'unimmeubleoudedroitssociauxdonnantvocationl'attributionenpropritouenjouissanced'unimmeuble
oud'unepartied'immeublesitusurleurterritoireetappartenantl'tat,dessocitsdontildtientlamajoritdu
capitaloucertainstablissementspublics(RseauFerrdeFrance,parexemple).
LaloiALURrenforceledroitdeprioritdesEPCIfiscalitpropre,enleurpermettantd'exercerunteldroitdeprioritau
bnficedesactionsoud'oprationsrpondantauxobjetsdfinisl'articleL.3001Note14oupourconstituerdesrserves
fonciresenvuedepermettre,terme,laralisationdetellesactionsouoprations.
25.Laloiouvrelapossibilitdecrerunezoned'amnagementdiffrparuneprocdurenouvelled'initiative
intercommunale,aprsavisdescommunesinclusesdansleprimtredelazone.Encasd'avisdfavorabled'unedeces
communes,lazoned'amnagementdiffrpeutnanmoinstrecrepararrtdureprsentantdel'tatdansle
dpartement.
26.LeCodegnraldescollectivitsterritorialesprvoyaitdjqueleprsidentduconseilgnralpouvait,par
dlgationduconseilgnral,trechargd'exercer,aunomdudpartement,undroitdepremptiondanslesespaces
naturelssensibles(C.urb.,art.L.32112).LaloiALURlargitcetteprrogativeauxdroitsdepremptiondontceluici
peuttretitulaireoudlgataireenapplicationduCodedel'urbanismecequiestbienentendubeaucoupplus
vaste.
27.Delammemanire,leprsidentduconseilrgionalpourra,pardlgationduconseilrgional,trecharg
d'exercer,aunomdelargion,lesdroitsdepremptiondontelleesttitulaireoudlgataireenapplicationduCodede
l'urbanisme.
28.Uncertainnombred'exceptionsprvuesantrieurementpourl'exerciceduDPUonttmodifiesousupprimespar
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laloiALUR.C'estainsi,parexemple,queledlaipendantlequeluneconstructionrcentenepeutpastrel'objetd'une
premptionatrduitde104ans.
29.Undroitdepremptionrenforcpermettaitdjlacommunedes'affranchirdeceslimitationsparune
dlibrationmotive(C.urb.,art.L.2114,dernieral.).Dsormais,leprfetpeutgalement,pararrtmotiv,
appliquerledroitdepremptionsurlatotalitousurcertainespartiesduterritoiresoumiscedroit,danslebutde
permettrelaralisationdelogements.

2.Lascurisationdelamiseenoeuvredesdroitsdepremption
30.Enarrireplandecetteproccupationtransparat,videmment,l'idederduirelesrisquesdecontentieuxNote15.Les
dcisionsdepremptionsont,onlesait,frquemmentcontestes.Lecontentieuxportesouventmaispasseulementsur
lamotivationdesdcisions.Lesmesuresvoquesprcdemmentsontdenaturesembletildiminuerlerisquede
contestation.Cecitant,lesoucid'unemeilleurescurisationdel'exercicedesdroitsdepremptionestenvisag,parla
loiALUR,dansuneperspectivepluslarge.Ilestaffirmdansdeuxdirectionscomplmentaires:aubnficedesautorits
titulairesdecesdroitsaubnficedespersonnesassujettiescesderniers.

A.Lascurisationdesdcisionsprisesparlesdtenteursdudroitdepremption
31.Ellerepose,pourl'essentiel,surlapossibilitdedisposerdemeilleursmoyensd'informationpralablementce
qu'unedcisionn'intervienne.
32.Toutealinationenvisagedansunprimtreos'exerceundroitdepremptionestsubordonne,peinede
nullit,unedclarationpralablefaiteparlepropritairelamairiedelacommuneosetrouvesitulebienNote16.Cette
dclarationcomporteobligatoirementl'indicationduprixNote17etdesconditionsdel'alinationprojeteou,encas
d'adjudication,l'estimationdubienousamiseprix.Ilestdsormaisaussiprcisquedoiventgalementtrefournies
desinformationsrelativesauxdangersouinconvnientsquipeuventrsulterdesactivitsprcdemmentexercessurle
terrainNote18.
33.Letitulairedudroitdepremptionpeut,dansundlaidedeuxmoisNote19,adresseraupropritaireunedemande
uniquedecommunicationdedocumentspermettantd'apprcierlaconsistanceetl'tatdel'immeuble,ainsique,lecas
chant,lasituationsociale,financireetpatrimonialedelasocitcivileimmobilire.Lalistedesdocuments
susceptiblesd'tredemandsserafixelimitativementpardcret.Letitulairedudroitdepremptionpeutdemander
visiterlebiendansdesconditionsquiserontgalementfixespardcret.
34.Commeauparavant,leprincipedemeurequelesilencedutitulairedudroitdepremptiongardpendantdeuxmois
compterdelarceptiondeladclarationvautrenonciationl'exercicedudroitdepremptionNote20.Toutefois,cedlai
estsuspenducompterdelarceptiondelademandededocumentsoudelademandedevisitedubien.Ilreprend
compterdelarceptiondesdocumentsparletitulairedudroitdepremption,durefusparlepropritairedelavisitedu
bienoudelavisitedubienparletitulairedudroitdepremption.Siledlairestantestinfrieurunmois,letitulaire
disposed'unmoispourprendresadcision.Passscesdlais,sonsilencevautrenonciationl'exercicedudroitde
premption.
35.Lorsqu'ilenvisaged'acqurirlebien,letitulairedudroitdepremptiontransmetsansdlaicopiedeladclaration
d'intentiond'alinerauresponsabledpartementaldesservicesfiscaux,afinderecueillirsonavissurleprixdela
transaction.
36.Lesbiensacquisparexercicedudroitdepremptiondoiventtreutilissoualinspourl'undesobjets
mentionnsaupremieralinadel'articleL.2101Note21maiscetobjetpourraaussitrediffrentdeceluimentionn
dansladcisiondepremption:cequireconnatauxcollectivitspubliquesunemargedemanoeuvrebiensuprieure
celledontellesdisposaientauparavant.Toutefois,unchangementd'affectationdubienacquisparpremption,doit
fairel'objetd'unedcisiondel'organedlibrantdelacollectivit.
37.Sousl'empired'unerdactionautrefoisbeaucoupplusstrictedestextes,lejugeconsidraitqu'taientmconnues,en
cecas,lesexigencesd'uneformalitsubstantielle.partirdesannes1990,ettoutspcialementdansledomainedu
logementsocial,lelgislateuratoutdemmeadmisdiffrenteshypothsesdemotivationdesdcisionspar
rfrence:c'estdire,uneoudesdcisionsintervenuesantrieurement(programmelocaldel'habitatoudlibration
dlimitantunprimtred'amnagement,parexemple).
38.Desonct,lejugeafaitmontred'unplusgrandpragmatisme.Ilestimaitautrefoisquelescollectivitsdevaient
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justifier,ladatedeladcisiondepremption,delaralitd'unprojetprcisetcertain.Ilaadmis,en2008,queles
caractristiquesprcisesduprojetpuissentnepasavoirtdfiniesantrieurementladatedeladcisiondepremption,
ettrefourniesdanscettedcisionellemmeNote22.
Lorsquelaloiautoriselamotivationparrfrenceunprogrammelocaldel'habitat,lesexigencesdemotivationdoivent
treregardescommeremplieslorsqueladcisiondepremptionserfreunedlibrationfixantlecontenuoules
modalitsdemiseenoeuvredeceprogramme,etqu'untelrenvoipermetdedterminerlanaturedel'actionoude
l'oprationd'amnagementquelacollectivitpubliqueentendmeneraumoyendecettepremptionNote23.

B.Lascurisationdesdroitsdespersonnesassujettiesunepremptiondeleurbien
39.Ilconvientderappeler,ici,qu'ilappartientaujugedel'excsdepouvoirdevrifiersileprojetd'actionou
d'oprationenvisagparletitulairedudroitdepremptionestdenaturejustifierlgalementl'exercicedecedroit.
Lescollectivits,doivent,d'unepart,justifier,ladatelaquelleellesexercentleurdroit,delaralitd'unprojetd'action
oud'oprationd'amnagementNote24ellesdoiventfaireapparatre,d'autrepart,quelamiseenoeuvredeleurdroit,eu
gardnotammentauxcaractristiquesdubienfaisantl'objetdel'oprationouaucotprvisibledecettedernire,rpond
unintrtgnralsuffisantNote25.Celaimpliqueaussiquelejugeexercesurunedcisiondepremptionuncontrle
ditnormalquivaaudeldelasanctiond'uneerreurmanifested'apprciation,commecelapouvaittrelecas
autrefoisNote26.
40.Ladcisiondutitulairedudroitdepremptiondoitfairel'objetd'unepublication.Elledoittrenotifieau
vendeur,aunotaireet,lecaschant,lapersonnementionnedansladclarationd'intentiond'alinerquiavait
l'intentiond'acqurirlebien.Lenotairedoitlatransmettreauxtitulairesdedroitsd'emphytose,d'habitationoud'usage,
auxpersonnesbnficiairesdeservitudes,auxfermiersetauxlocatairesmentionnsdansladclarationd'intention
d'alinerNote27.
41.dfautd'accordamiable,leprixd'acquisitionestfixparlajuridictioncomptenteenmatired'expropriation.Ces
dispositionssontinchanges.
42.Siletitulairedudroitdepremptionarenoncl'exercicedesondroitavantfixationjudiciaireduprix,le
propritairepeutraliserlaventedesonbienauprixindiqudanssadclarationNote28.Maisceprixpeuttrervis,s'ily
alieu,enfonctiondesvariationsducotdelaconstructionconstatesparl'INSEEdepuisladatedeladclaration.Sile
propritairen'apasralislaventedesonbiensousformeauthentiquedansledlaidetroisanscompterdela
renonciationaudroitdepremption,ildoitdposerunenouvelledclarationpralableNote29.
43.Lorsque,aprsqueletransfertdepropritateffectu,ladcisiondepremptionestannuleoudclareillgale
parlajuridictionadministrative,letitulairedudroitdepremptiondoitproposerauxancienspropritairesouleurs
ayantscauseuniverselsoutitreuniversell'acquisitiondubienenprioritNote30.Leprixproposdoitviserrtablirles
conditionsdelatransactionlaquellel'exercicedudroitdepremptionafaitobstacle.dfautd'accordamiable,le
prixestfixparlajuridictioncomptenteenmatired'expropriation.dfautd'acceptationdansundlaidetroismois
compterdelanotificationdeladcisionjuridictionnelledevenuedfinitive,lesancienspropritairesouleursayants
causeuniverselsoutitreuniverselsontrputsavoirrenoncl'acquisition.
Danscecas,letitulairedudroitdepremptiondoitalorsproposerl'acquisitionlapersonnequiavaitl'intention
d'acqurirlebien,lorsquesonnomtaitinscritdanslaDIA(C.urb.,nouvelart.L.213111).
44.Siletitulairedudroitdepremptiondcided'utiliseroud'alinerpourd'autresobjetsqueceuxmentionnsau
premieralinadel'articleL.2101Note31unbienacquisdepuismoinsdecinqansparexercicedecedroit,ildoitinformer
desadcisionlesancienspropritairesouleursayantscauseuniverselsoutitreuniverseletleurproposerl'acquisition
decebienenpriorit(C.urb.,nouvelal.,art.L.21311).
45.Encasdenonrespectdesobligationsreconnuesparlaloiaubnficedesancienspropritairesoudeleursayants
causeuniverselsoutitreuniversel,ouaubnficedepersonnesquiavaientl'intentiond'acqurirlebienprempt,ces
personnespeuventsaisirletribunaldel'ordrejudiciaired'uneactionendommagesetintrtscontreletitulairedudroit
depremption(C.urb.,art.L.21312).
46.Danslescasounchangementd'affectationdubienpremptouuneannulationdeladcisiondepremption
ouvredroitrtrocession,unerenonciationcettederniren'interditpasdesaisirletribunaldel'ordrejudiciaired'une
actionendommagesetintrtscontreletitulairedudroitdepremption.Cetteactionseprescritparcinqans(C.urb.,
art.L.21312,3eal.).
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47.Encasd'acquisitiond'unbienparvoiedepremptionouaprsusagedudroitdedlaissementreconnuau
propritaired'unbiensoumisundroitdepremption,letransfertdepropritintervientlaplustardivedesdates
auxquellesserontintervenuslepaiementetl'acteauthentique.Leprixd'acquisitionestpayou,encasd'obstacleau
paiement,consigndanslesquatremois(contresixauparavant)quisuivent,soitladcisiond'acqurirlebienauprix
indiquparlevendeurouacceptparlui,soit,ladcisiondfinitivedelajuridictioncomptenteenmatire
d'expropriation,soit,ladatedel'acteoudujugementd'adjudication.Encasdenonrespectdesdlais,levendeurpeut
alinerlibrementsonbien(C.urb.,art.L.21314).
48.LesdispositionsdelaloiALURrelativesauxdroitsdepremptionpourrontproduiredeseffetsconcretsassez
rapidementdsparutiontoutefoisdudcretd'applicationquilesconcernera.
Ilenva,biensr,diffremmentd'autresdispositionsd'urbanismedecettemmeloiquisontsubordonneslarvisionou
lamodificationdedocumentsdeplanificationspatiale,ainsiqu'cellesdesrglementationsqu'ellesdictent.Ces
procdureslprennentncessairementdutempsaugranddam,souvent,desprofessionnelsdel'amnagementetdela
constructionquidplorentdenepouvoirmobiliserplusrapidementlesgisementsfonciers.
Encyclopdies:Administratif,Fasc.44630,44635

Note1Surl'ensembledelaloi,V.,notamment,lescommentairesdeR.Noguellou:Dr.adm.2014,alerte36.H.PrinetMarquet:JCPG
2014,act.441.C.Sizaire:Constr.Urb.2014,repre4.Constr.Urb.mai2014,dossierLoiALUR.
Note2Cons.const.,dc.20mars2014,n2014691DC:JournalOfficiel26Mars2014,p.5925.
Note3LerapporteurduprojetdeloiALURl'Assemblenationalesignalaitqueledroitdepremptionpermettaitauxcollectivitsde
raliserenvironunquartdeleursacquisitionsfoncires.
Note4Pourl'analysedecerapport,V.R.Noguellou,Ledroitdepremption:Dr.adm.2008,alerte42.
Note5Surcetexte,accueilliavecunenthousiasmemodrparladoctrine,V.Ph.Billet,La(pseudo)simplificationdudroitde
l'environnementetdudroitdel'urbanisme:JCPA2011,2232.R.Noguellou,Lasimplificationdudroit,bisrepetitaplacent...:Dr.adm.
2011,alerte62.
Note6L.n2009323,25mars2009:JournalOfficiel27Mars2009,p.5408.
Note7UnecirculairenETLL1401140Jdu27mars2014,adresseauxprfets,enjointcesderniersdefairepreuvedefermetl'garddes
communesdontlebilan20112013seraitparticulirementngatif,enusantnotammentdeleurpouvoirdesanctiontelqu'ilatrenforcpar
laloin201361du18janvier2013etvalidparleConseilconstitutionneldanssadcisionn2012660DCdu17janvier2013.
Note8LeConseilconstitutionnel,saisiceproposd'uneQPC,arelevquecesdispositionsavaientpourobjetderemdieraunonrespect,
parlescommunes,del'objectifdeconstructionouderalisationdelogementssociauxfixparlelgislateur.Ilaestimcesdispositions
justifiesparunbutd'intrtgnralet,qu'enoutre,l'objetetlaportedelacomptenceconfreauprfettaientprcismentdfinis(Cons.
const.,26avr.2013,dc.n2013309QPC:JurisDatan2013008373).
Note9Ord.n20111068,8sept.2011:JournalOfficiel9Septembre2011,p.15192.
Note10Cetteordonnanceavaittprvueparlaloin2010788du12juillet2010,diteGrenelle2.Ellea,ellemme,tcomplteparun
dcretn20111900du20dcembre2011.
Note11V.infran29.
Note12Lescommunesdotesd'unPOSrendupublicoud'unPLUapprouvpeuvent,pardlibration,instituerundroitdepremption
urbain(DPU)surtoutoupartiedeszonesurbainesetdeszonesd'urbanisationfuturedlimitesparceplan,danslesprimtresdeprotection
rapprochedeprlvementd'eaudestinel'alimentationdescollectivitshumaines,danslesprimtresdfinisparunplandeprventiondes
risques,dansleszonessoumisesauxservitudesportantsurlesterrainsriverainsdescoursd'eau,ainsiquesurtoutoupartiedeleurterritoire
couvertparunplandesauvegardeetdemiseenvaleurrendupublicouapprouvlorsqu'iln'apastcrdezoned'amnagementdiffrou
deprimtreprovisoiredezoned'amnagementdiffrsurcesterritoires(C.urb.,art.L.2111,al.1).
Lesconseilsmunicipauxdescommunesdotesd'unecartecommunaleapprouvepeuvent,envuedelaralisationd'unquipementoud'une
oprationd'amnagement,instituerundroitdepremptiondansunouplusieursprimtresdlimitsparlacarte.Ladlibrationprcise,
pourchaqueprimtre,l'quipementoul'oprationprojete(C.urb.,art.L.2111,al.2).
Deszonesd'amnagementdiffr(ZAD)peuventtrecres,pardcisionmotivedureprsentantdel'tatdansledpartement,sur
propositionouaprsavisdelacommuneetaprsavisdel'tablissementpublicdecooprationintercommunaleayantdescomptencesen
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matired'urbanisme.Leszonesurbainesoud'urbanisationfuturedlimitesparunPOSrendupublicouunPLUapprouvetcomprisesdans
unprimtreprovisoiredeZADoudansuneZADnesontplussoumisesauDPUinstitusurcesterritoires(C.urb.,art.L.2121).
Note13V.supran13.
Note14L'articleL.3001(dontlardactionaellemmetlgrementretoucheparlaloiALUR)dispose:Lesactionsouoprations
d'amnagementontpourobjetsdemettreenoeuvreunprojeturbain,unepolitiquelocaledel'habitat,d'organiserlemaintien,l'extensionou
l'accueildesactivitsconomiques,defavoriserledveloppementdesloisirsetdutourisme,deraliserdesquipementscollectifsoudes
locauxderechercheoud'enseignementsuprieur,deluttercontrel'insalubritetl'habitatindigneoudangereux,depermettrele
renouvellementurbain,desauvegarderoudemettreenvaleurlepatrimoinebtiounonbtietlesespacesnaturels.
Note15M.J.M.Sauv,viceprsidentduConseild'tat,indiquaitlorsd'uncolloqueconsacraudroitdepremption(Conseild'tat
CESE,20mai2008)queletauxd'annulationcontentieusedesdcisionsdepremptionatteignait40%contreseulement25%pourle
contentieuxgnral.
Onpeutrappeler,incidemment,quelaproccupationd'unerductiondesrisquesdecontentieuxenmatired'urbanismeamotivl'adoptionde
l'ordonnancedu18juillet2013relativeaucontentieuxdel'urbanisme,ellemmeenpartieinspireparlerapportdeM.D.Labetoulle,
Constructionetdroitaurecours:pourunmeilleurquilibre.
Note16Ledptdeladclarationd'intentiond'aliner,pointdedpartdudlaid'exercicedudroitdepremptiondoit,peinedenullitde
lavente,intervenirenmairiedelacommuneosetrouvesitulebien,quelquesoitletitulairedudroitdepremption:Cass.3eciv.,
13fvr.2013,n1120.655:JurisDatan2013002088.Undcretdu13avril2012(D.n2012489,13avr.2012:JournalOfficiel15Avril
2012)adjprvulapossibilitdeproduirelesDIAdemaniredmatrialise.Unenvoidmatrialisconstitueunealternativeunenvoi
parlettrerecommandeavecaccusderceptionouaudptcontredcharge.
Note17Toutefois,danslecasd'unepremptionportantsurdesimmeublesoudroitsfaisantl'objetd'unealinationtitregratuit(cf.supran
18),laDIAnementionnepasleprix.Ladcisiondutitulairedudroitdepremptiond'acqurirlebienindiquel'estimationdeceluicipar
lesservicesfiscaux(C.urb.,nouvelart.L.21311).
Ladatederfrenceretenuepourl'estimationdelavaleurdesbienssitusenZADest:
ladatedepublicationdel'actedlimitantleprimtreprovisoiredelaZADlorsquelebienestsitudansuntelprimtreoulorsquel'acte
crantlazoneestpublidansledlaidevaliditd'unprimtreprovisoire
ladatedepublicationdel'actecrantlaZADsiunprimtreprovisoiren'apastdlimit.
LaCourdecassationajugquecessolutionstaientdestinesassurerl'quilibreentrelesintrtsdesexpropris,indemnissdeleur
prjudice,etceuxdesexpropriants,prservsdelaspculationfonciredontpourraientfairel'objetlesterrainsconcernsaprsl'annoncede
lacrationdelaZADetqu'ellesn'taientpas,parconsquent,contrairesauprincipeconstitutionnelderparationetauprinciped'galit
(Cass.3eciv.,10juill.2012,n1240.044QPC:JurisDatan2012016184Constr.Urb.2012,comm.146,noteX.Couton).
Note18L'article173delaloiALURdonne,parailleurs,unenouvellerdactionl'articleL.51420duCodedel'environnement:
Lorsqu'uneinstallationsoumiseautorisationouenregistrementatexploitesurunterrain,levendeurdeceterrainesttenud'en
informerparcritl'acheteurill'informegalement,pourautantqu'illesconnaisse,desdangersouinconvnientsimportantsquirsultentde
l'exploitation.
Silevendeurestl'exploitantdel'installation,ilindiquegalementparcritl'acheteursisonactivitaentranlamanipulationoulestockage
desubstanceschimiquesouradioactives.L'actedeventeattestedel'accomplissementdecetteformalit.
dfaut,etsiunepollutionconstaterendleterrainimpropreladestinationprcisedanslecontrat,dansundlaidedeuxanscompterde
ladcouvertedelapollution,l'acheteuralechoixdedemanderlarsolutiondelaventeoudesefairerestituerunepartieduprixilpeut
aussidemanderlarhabilitationdusiteauxfraisduvendeur,lorsquelecotdecetterhabilitationneparatpasdisproportionnparrapportau
prixdevente.
Note19LeConseild'tatavaitrcemmenteul'opportunitdejugerquecedlai,quiconstitueunegarantiepourlepropritaire,nepeuttre
prorogparunedemandedeprcisionscomplmentairesquesiladclarationinitialeestincomplteouentached'uneerreursubstantielle
portantsurlaconsistancedubienobjetdelavente,sonprixoulesconditionsdesonalination(CE,12fvr.2014,n361741:JurisDatan
2014002233).Enrevanche,lacirconstancequeladclarationd'intentiond'alinerseraitentachedetelsvicesest,parellemme,ethorsle
casdefraude,sansincidencesurlalgalitdeladcisiondepremptionpriselasuitedecettedclaration.
Note20Leprojetdeloiprvoyait,audpart,derduirecedlaiunmoisseulement.
Larceptiond'uneDIAouvrel'autorittitulairedudroitdepremptionlapossibilitd'exercerlgalementcedroit,alorsmme,sauf
lorsquelecodedel'urbanismeendisposeautrement,qu'elleauraitrenoncenfaireusagelarceptiond'uneprcdentedclarationdu
mmepropritaireportantsurlaventedummeimmeubleauxmmesconditions(CE,5juill.2013,n349664:JurisDatan2013013764
Constr.Urb.2013,comm.113,noteP.Cornille).
Note21Laralisation,dansl'intrtgnral,desactionsouoprationsrpondantauxobjetsdfinisl'articleL.3001(V.supranote14),
l'exceptiondeceuxvisantsauvegarderoumettreenvaleurlesespacesnaturels,oupourconstituerdesrservesfonciresenvuede
permettrelaralisationdesditesactionsouoprationsd'amnagement.
Note22CE,7mars2008,n288371,CneMeungsurLoire:JurisDatan2008073222JCPA2008,2088,notePh.BilletJCPA2008,
2141,noteL.Benoit.
Note23cettefin,lacollectivitpeutsoitindiquerlanaturedel'actionoudel'oprationd'amnagementduprogrammelocaldel'habitat
laquelleladcisiondepremptionparticipe,soitsebornerrenvoyerladlibrationsicellecipermetd'identifierlanaturedel'actionoude
l'oprationd'amnagementpoursuivie,eugardnotammentauxcaractristiquesdubienpremptetausecteurgographiquedanslequelilse
situe(CE,20nov.2009,n316961,CneNoisyleGrand:JurisDatan2009014894.V.aussi,CAAParis,28juin2012,n11PA03557,Cne
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NogentsurMarne:JurisDatan2012032359).Danslemmesens,pourunemotivationparrfrencel'actedlimitantunprimtredans
lequelunecommuneavaitdcidd'intervenirpourraliseruneoprationd'amnagementetd'amliorationdelaqualiturbaine,CE,20nov.
2009,n316732,CneIvrysurSeine:JurisDatan2009014893Dr.adm.2010,comm.16.Pourautant,leschosesnepeuventpasavoirt
tropvagues:silaluttecontrel'habitatinsalubreentremanifestementdanslesobjetsquipeuventjustifierl'exerciceduDPU,ladmolitiond'un
btiment,sadpollutionoulavolontderestructurerdesparcellesnepeuventconstituerellesseules,eugardl'absencedetouteprcision
surlesobjectifspoursuivisetaufaibledegrd'avancementd'unprojetenvisagseptansauparavant,l'unedesactionsouoprations
d'amnagementdslorsqu'ellesnes'inscriventpasdansunprojetplusglobal(CE,6mai2009,n311167,CnePlessisTrvise:JurisDatan
2009075426).
Note24V.supran36.
Note25CE,6juin2012,n342328,StRDMachinesoutils:JurisDatan2012012263AJDA2012,p.1869,notePrignonRFDA2012,
p.889noteStruillouJCPN2012,646.
Note26CE,28oct.1994,n112833,CturbainedeStrasbourg:JurisDatan1994046396Rec.CE1994,p.477.Cecitant,nombre
d'arrtsantrieursceluide2012(citsupranote25)etquiserfraientpourtantauconceptdel'erreurmanifeste,commenaient
pouvoirtreinterprtsencesens:V.,parex.,CAALyon,28fvr.2012,n10LY01677:JurisDatan2012011322Constr.Urb.2012,
comm60,noteX.Couton.
Onpeutrappeler,parailleurs,quel'ancienpropritaired'unbienpremptconserveunintrtagir,ycomprisaucasoilatacitement
acquiesclapremptionennecontestantpasladcisiondujugejudiciairefixantunprixplusbasqueceluimentionndanslaDIA:CE,21
mai2008,n296156,CneHouilles:JurisDatan2008073599JCPA2008,2154,concl.A.Courrgeset2155,notePh.Billet.
Note27Surlaquestion,V.LoiALUR,Quellesincidencessurlapratiquenotariale?:JCPN2014,11551164etenparticulier:V.
ChauveauetG.Josso,Droitdepremptionurbain:JCPN2014,1156.
Note28Lorsqueletitulairedudroitdepremptionadcidderenoncerexercercedroit,quecesoitparl'effetdel'expirationdudlaide
deuxmoisimpartiparlaloiouparunedcisionexplicitepriseavantl'expirationdecedlai,ilsetrouvedessaisietnepeut,parlasuite,
retirercettedcisionni,parvoiedeconsquence,lgalementdciderdeprempterlebienmisenvente:CE,12nov.2009,n327451,St
Comilux:JurisDatan2009013517JCPA2010,2008noteD.DutrieuxDr.adm.2010,repre1,obs.Auby.
Note29LeConseild'tatavaitrcemmenttconduitseprononcersurlapossibilitdefaireusagedudroitdepremptionsurunevente
portantsurunbienpourlequelilavaitt,lorsd'unemutationantrieure,renonccedroit.Ilavaitalorsjugquelarceptiond'une
dclarationd'intentiond'alinerouvrel'autorittitulairedudroitdepremption(...)lapossibilitd'exercerlgalementcedroit,alors
mme,sauflorsquelecodedel'urbanismeendisposeautrement,qu'elleauraitrenoncenfaireusagelarceptiond'uneprcdente
dclarationd'intentiond'alinerdummepropritaireportantsurlaventedummeimmeubleauxmmesconditions(CE,5juill.2013,n
349664,prc.).
Note30Lestribunauxjudiciairessontencecascomptents.Lajuridictionadministrativeesteneffetincomptentepourconnatredurefusde
fairebnficierl'ancienpropritaired'unbienpremptdelartrocessionprvueparleCodedel'urbanisme(CE,7janv.2013,n358781,
B.A.:JurisDatan2013000060).
Note31V.supran36.

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