LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Incluye modificacin 27/6/2013

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CONSEJO GENERAL DE
COLEGIOS DE ADMINISTRADORES
DE FINCAS DE ESPAA

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Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 Fax 91 575 12 01
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LA REFORMA DE LA LPH: NUEVOS

ARGUMENTOS EN DEFENSA DE LA
COLEGIACIN OBLIGATORIA
La Ley de rehabilitacin,
regeneracin y renovacin
urbanas tiene como principal objetivo la comprobacin del estado de los
edificios y su posterior
puesta a punto, y paralelamente pretende que se
estimule la construccin
mediante el desarrollo del
mercado de la rehabilitacin. Adems, la Disposicin Final Primera de la Ley
realiza una importantsima
modificacin de la Ley de
Propiedad Horizontal, una
ms.

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Nos tocar a los Administradores de Fincas Colegiados realizar la labor

pedaggica trasladando al lenguaje de la ciudadana estas nuevas
obligaciones y pagaremos los platos rotos

SALVADOR DEZ LLORIS

Entiendo que el Gobierno considera que ste es
un Proyecto de suma importancia y ha querido
ser tan ambicioso en su diseo que esta norma
modifica tambin la Ley de Ordenacin del Mercado de Tabacos y Normativa Tributaria, Ley de
Ordenacin de la Edificacin, Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Seguridad Area, la Ley
del Patrimonio de las Administraciones Pblicas,
la Ley General de Subvenciones, la Ley General
Presupuestaria, la Ley General Tributaria, el
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, el Real Decreto del Cdigo
Tcnico de la Edificacin, el Texto Refundido de
la Ley de Suelo, el Texto Refundido de la Ley de
Contratos del Sector Pblico, el Real Decretoley de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, la Ley de
reestructuracin y resolucin de entidades de
crdito, la Ley de Presupuestos Generales del
Estado para el ao 2013 y la Ley de medidas
para reforzar la proteccin a los deudores hipo-

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tecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. La capacidad para legislar que tenemos
en Espaa no deja de sorprenderme: esta nueva
Ley modifica normas que se han aprobado en
este mismo ao 2013. Seguro que ser para el
bien comn.
Como valoracin inicial quiero daros alguna
opinin. Sobre la Ley RRR, es bueno que se
trate de imponer, en nuestro pas, una cultura de
la conservacin de los edificios y, por lo tanto,
aunque muchos aspectos son mejorables, debemos apoyar los objetivos de la Ley. La Norma
nace de un intento por estimular el sector de la
rehabilitacin y su principal reto va ser superar
la trabas que los propietarios van a plantear.
Creo que no es demasiado realista, en especial
dadas las actuales circunstancias. Pero tambin
es cierto que la nica manera de llegar a un objetivo es dar el primer paso y luego otro detrs
de otro.
Respecto a la Ley de Propiedad Horizontal,
debemos pronunciarnos favorablemente a cualquier modificacin que trate de modernizar esta

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Ley. De manera especial destacar que es una

buena noticia la modificacin del plazo establecido para la afeccin real, modificacin que llega
en un buen momento. No obstante, las numerosas alteraciones que esta Ley ha sufrido desde
su aprobacin hace 53 aos, evidencian la necesidad de elaborar una Norma completamente
nueva que sea fruto del anlisis de la actual realidad de la edificacin residencial en nuestro pas
y aporte soluciones globales a dicha realidad.
Tarde o temprano deberemos acometer esta iniciativa y, en este sentido, sta es una oportunidad
perdida. Ahora nos toca formarnos para empaparnos de esta Ley que, seguramente, cuando
dominemos ser nuevamente reformada.
Por lo dems, nos tocar a los Administradores de Fincas Colegiados realizar, una vez ms,

la labor pedaggica trasladando al lenguaje de

la ciudadana estas nuevas obligaciones y, con
toda probabilidad, pagaremos los platos rotos
como pasa siempre con los mensajeros.
Pero nimo: somos capaces y adems la Reforma de la Ley nos da nuevos argumentos en
defensa de la colegiacin obligatoria. Alguien
puede pensar que se va a implantar la Ley RRR
sin los Administradores de Fincas Colegiados?
Aunque no nos hagan caso, tened la certeza de
que trasladaremos a las autoridades este mensaje, porque sin nuestro trabajo y el de nuestras
organizaciones colegiales estos proyectos son inviables.
Salvador Dez LLoris
Presidente del CGCAFE

LOS COLEGIOS PROFESIONALES SON

LA VOZ DE UNA SOCIEDAD CIVIL MODERNA
En una sociedad moderna los Colegios Profesionales realizan una funcin esencial organizando,
impulsando, descubriendo y proponiendo iniciativas de mejoras en el sector que representan basadas en la experiencia del da a da y en la especializacin de sus profesionales, que son canalizadas y presentadas a las Instituciones Pblicas a travs de los Colegios que los representan.
Son, por tanto, la voz de la sociedad civil organizada y moderna.
El Consejo General ha realizado, recientemente, un estudio sobre el impacto econmico, social
y laboral que la actividad profesional representa en nuestro pas, informe que ha sido presentado
a las Instituciones Pblicas con competencias en la materia, y a los distintos Grupos Parlamentarios
en el Congreso de los Diputados como un slido argumentario para que la profesin de Administrador de Fincas siga siendo colegiada, e intentar conseguir que, al mismo tiempo, tenga reserva
de actividad.
Los datos obtenidos en el mismo corroboran que los Administradores de Fincas Colegiados
generan alrededor de 15.358 empleos directos y 86.252 empleos vinculados a la actividad, lo que
supone el 2,7% del empleo de las profesiones colegiadas en Espaa. Igualmente, generan 2.625
millones de euros para la economa espaola, y el volumen econmico gestionado anualmente
es, como mnimo, de entre 34,1 mil y 36,5 mil millones de euros.
Igualmente, los Administradores de Fincas Colegiados han trabajado para mejorar las condiciones de habitabilidad, sostenibilidad, seguridad, movilidad y accesibilidad en los edificios. As,
se ha contribuido a que se rehabiliten el 82% de las fachadas de edificios en toda Espaa, facilitando el desarrollo de la reglamentacin municipal correspondiente. Se ha luchado, al mximo,
para que se instalen ms de 24.000 ascensores en las comunidades de propietarios, beneficiando
los derechos de las personas con discapacidad para su total insercin social, adems de conseguir
reducir, en un 60%, el nmero de conflictos vecinales gracias a la actividad profesional mediadora.
Los Administradores de Fincas Colegiados son los profesionales imprescindibles para que el
desarrollo econmico en el sector inmobiliario se materialice, as como que esta materializacin
se haga con todas las garantas de los derechos de los consumidores y usuarios.

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REFORMA LPH: NO RESPONDE A LAS

DEMANDAS SOCIALES

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Ana Bozalongo, miembro de la Comisin de Legislacin y Mediacin del Consejo General, analiza y valora las modificaciones de la Ley 49/60 sobre PH operadas por la Ley 8/2013 de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas.
La primera consideracin sera felicitarnos de que muchas de nuestras propuestas se hayan recogido en la reforma, como tambin del nuevo mbito de
aplicacin a las Subcomunidades y Entidades Urbansticas, que recogen los
nuevos apartados b) y c) del art. 2.

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ANA BOZALONGO ANTOANZAS

Dicho lo anterior y haciendo un somero bosquejo
de la reforma, lo primero que llama la atencin es
que en el art. 3, prrafo 2 de la letra b) se modifica, nicamente, el punto que dice por acuerdo
unnime por este otro que se enuncia como de
acuerdo con lo establecido en los artculos 10 y
17 de esta Ley. Esta es una reforma claramente
insuficiente, porque lo que plantea problemas
prcticos y de interpretacin es la referencia que
al inicio de ese prrafo se hace a que: a cada
piso o local se le atribuir una cuota de participacin. Y esto es as porque a nadie se le escapa que no siempre coincide la cuota que se
paga con el coeficiente que la escritura asigna a
la entidad privativa. De la redaccin del artculo
se desprende que el legislador, cuando habla de
una cuota de participacin, en realidad se est
refiriendo a lo que los administradores entendemos como coeficiente de propiedad. La primera
regula la participacin de la entidad privativa en
los gastos derivados del mantenimiento y conservacin de los elementos comunes de la finca,
mientras que la segunda refleja el porcentaje de
propiedad de esa entidad privativa sobre los elementos comunes.
Partiendo de esta premisa, la cuota de participacin puede variar en funcin del gasto a que
nos refiramos, pudiendo la comunidad modificar
la repercusin que sobre los mismos se haga a
las entidades privativas. Por el contrario, el coeficiente de propiedad es inalterable, precisando
el acuerdo unnime para su modificacin.
De lo anterior se deduce, a nuestro juicio,
que si bien el legislador tena en mente esta distincin, como lo demuestra la sustitucin de la
locucin antes mencionada, le ha faltado plas-

marlo, de forma ms clara, para evitar nuevamente acudir a la peligrosa y no deseable interpretacin de la norma, lo que sin duda volver a
generar problemas prcticos en el quehacer diario del Administrador. A qu profesional no se
le han pedido explicaciones de por qu el coeficiente de escritura no coincide con lo que se le
est imputando en un determinado gasto?
PREFERENCIA DE LA OBLIGACIN DE PAGO
Por otra parte, la ampliacin del plazo de la afeccin legal es un paso adelante en la lucha contra
la morosidad, si bien entiendo que la figura jurdica de la afeccin no se da en este caso, porque estamos en realidad ante una hipoteca legal
tcita que sujeta el piso al cumplimiento preferente de la obligacin de pago. Si realmente hubiera una afeccin, como predica el texto, el bien
transmitido con deudas comunales estara gravado con una carga real que supondra e impondra la liquidacin de la totalidad de la deuda, lo
que ahora no sucede, a diferencia de otro tipo de
afecciones de carcter pblico que si se aplican
a la integridad del dbito. Por tanto, y en puridad
jurdica, la afeccin del art. 9.1 de la LPH no debera generar tan solo un derecho de prelacin
de la Comunidad frente a otros acreedores, sino
constituir una carga real del piso al cumplimiento
de la obligacin de pago sin importar la temporalidad de la deuda. La naturaleza jurdica de
cualquier afectacin es un privilegio otorgado a
determinados crditos que gravan una finca en
funcin de la obligacin incumplida por su titular,
lo que debe generar la posibilidad al acreedor de
exigir el pago sin importar quin es el propietario
actual. Al margen de ello, qu duda cabe que la
ampliacin del tiempo de garanta que nos trae

La ampliacin del plazo de la afeccin legal es un paso adelante en la lucha

contra la morosidad, si bien la figura jurdica de la afeccin no se da en este
caso, porque estamos ante una hipoteca legal tcita que sujeta el piso al cumplimiento preferente de la obligacin de pago

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Debemos estar contentos? Mi respuesta es no. Y lo digo con la rotundidad

de sentir en el da a da como la propiedad horizontal sigue lastrndose por
nuestro legislador a travs de reformas sesgadas, esquinadas y poco valientes

la reforma es una buena noticia aunque cicatera

y escasa, por lo que solo entenderemos terminada la crnica de lo iniciado, cuando el adquirente de un inmueble afecto al pago de la deuda
comunitaria, responda subsidiariamente con ella
de todo lo debido.
Sigue sin quedar claro qu ocurre en el supuesto de la exoneracin que puede hacer el
comprador al vendedor a la hora de no aportar
el certificado de deuda. Lo correcto sera dejar
regulado que, en ese caso, es el comprador
quien asume y queda obligado al pago de las
deudas que pudieran existir.
FIRMA DEL PRESIDENTE EN LOS CERTIFICADOS
Resulta, por otra parte, excesivo mantener la
obligacin de la firma del presidente en los certificados, responsabilizndole de unos datos que
no controla, lo que, adems, puede impedir que
se entregue en los plazos marcados. Pensemos
en la segunda residencia.
No estamos de acuerdo en que no se haya
ampliado la dotacin al fondo de reserva, mxime cuando aumenta el escenario de las situaciones a las que puede aplicarse. Es ridculo y
absolutamente cndido pensar que con el 5%
del montante de los presupuestos ordinarios,
cada vez ms ajustados por la situacin actual,
se puedan sufragar las obras a las que hace referencia la reforma. Es, no obstante, importante
y resulta de gran ayuda prctica para los administradores, la ampliacin que sobre el rgimen
del fondo de reserva hace el aparatado 2 de la
disposicin adicional, en cuanto a regular que en
ningn momento la dotacin del mismo podr
ser inferior al mnimo legal establecido y que lo
gastado deber ser repuesto. Esto es algo que
estaba implcito en la anterior regulacin pero
que no todos los comuneros entendan.
La regulacin, prcticamente ex novo, que el
legislador hace del art. 10 debemos entenderla
coherente con las ltimas exigencias administrativas en materia de eficiencia energtica e ITE,
amn de que amplia, sustancialmente, los supuestos en los que adems de ser obligatorios,
no requieren un acuerdo previo de la Junta.

arquitectnicas. Si bien es cierto que la proteccin y la integracin de las personas con discapacidad es, sin duda, uno de los principios
rectores de las polticas sociales plasmados
desde la Ley 13/1982, de 7 de abril, no lo es
menos que esta imposicin puede rozar el
abuso de derecho si la exigencia no tiene unos
lmites razonables. Coincidiremos todos en que
cuando se trata de polticas sociales dirigidas a
los sectores de mayor exclusin, que pueden
generar, ciertamente, un nivel bsico de desigualdad, son las administraciones pblicas
quienes deben legislar lo necesario para evitarlas, pero no por ello deben cargarse a los ciudadanos los costes que ello suponga.
La expresin limitndose el acuerdo de la
Junta a la distribucin de la derrama, encierra
una complejidad practica excesiva para el Administrador, que en definitiva ha resultado ser el
mejor comercial para vender los productos que
el legislador va imponiendo a las comunidades
de propietarios.
Por lo que respecta al art. 17 se ha ampliado
en concordancia con las modificaciones del art.
10, incluyendo los qurum exigibles para los supuestos de hecho contemplados en el mismo.
Mantiene la unanimidad exclusivamente para la
modificacin del ttulo y sigue distinguiendo
entre la mayora cualificada de las 3/5 partes,
1/3 o la mayora simple.
Como resumen me gustara dejar constancia
de que, tras leer el texto, me ha surgido una pregunta de inmediato: Debemos estar contentos?
Mi respuesta es no. Y lo digo con la rotundidad
de sentir, en el da a da, como la propiedad horizontal sigue lastrndose por nuestro legislador
a travs de reformas sesgadas, esquinadas y
poco valientes, cuando la realidad social exige
no solo una modificacin sustancial de toda la
Ley que la regula, sino una compilacin de normas dispersas en otros textos que deben formar
parte de la LPH con identidad propia. Para
cundo la agrupacin, en una misma Ley de amplio contenido que de la necesaria trascendencia
y seguridad a este rgimen de propiedad especial?. Esa es la pregunta largamente formulada
y sin contestacin, por el momento.

SUPRESIN DE BARRERAS ARQUITECTNICAS

Nos parecen, sin embargo, excesivas las modificaciones referidas a la supresin de barreras

Ana Bozalongo Antoanzas.

Asesor Jurdico CTAF de Tarragona.

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LA REFORMA, PASO A PASO

El pasado 27 de junio de 2013 se public en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, que entrara en
vigor al da siguiente. Esta norma ha modificado, entre otras leyes, la de propiedad horizontal con el objetivo as lo dice el prembulo- de evitar que los
regmenes de mayoras establecidos impidan la realizacin de las actuaciones
previstas en la nueva Ley.

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Jos Juan Muoz

Igualmente se ha introducido una importante novedad, perseguida por los Colegios de Administradores de Fincas desde haca tiempo, y que es
el incremento del periodo de afeccin real y preferencia de crditos que se ha ampliado a tres
aos, lo que implica una mayor garanta para las
comunidades en su condicin de acreedor.
A modo de resumen y aadindolas a las reseadas anteriormente, podramos decir que
entre las modificaciones ms significativas de
esta reforma de la Ley de propiedad horizontal
estn:

. Ampliacin mbito de aplicacin a las Subcomunidades, entendindose por stas las

que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el Ttulo Constitutivo, varios propietarios disponen, en rgimen de
comunidad, para su uso y disfrute exclusivo
de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia
funcional o econmica.
. Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad,
como seala el art. 10. Estas obras de necesario cumplimiento no requerirn, dice la
Ley, acuerdo de la Junta de Propietarios,

Se ha introducido una importante novedad, perseguida por los Colegios de

Administradores de Fincas desde haca tiempo, y que es el incremento del periodo de afeccin real y preferencia de crditos que se ha ampliado a tres
aos, lo que implica una mayor garanta para las comunidades en su condicin
de acreedor

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impliquen o no modificacin del Ttulo

Constitutivo o de los Estatutos. De este
modo, al tener el carcter de obligatorias,
tanto en la ejecucin como en el pago, el
acuerdo de la Junta se limitar a la distribucin de la derrama pertinente y a la determinacin de los trminos de su abono.
. Cuando concurran los requisitos a que
alude el artculo 17.6 de la Ley de suelo, el
art. 10.3 b) establece:
A) Requerirn autorizacin administrativa,
cuando as se haya solicitado, previa aprobacin
por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios:
 La divisin material de los pisos o locales y
sus anejos, para formar otros ms reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregacin de otros colindantes
del mismo edificio o su disminucin por segregacin de alguna parte; la construccin
de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio,
incluyendo el cerramiento de las terrazas y
la modificacin de la envolvente para mejorar la eficiencia energtica, o de las cosas
comunes,
 En estos supuestos deber constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder a la Junta de Propietarios, de
comn acuerdo con aqullos, y por mayora
de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios que
corresponda. La fijacin de las nuevas cuotas de participacin, as como la determinacin de la naturaleza de las obras que se
vayan a realizar, en caso de discrepancia

sobre las mismas, requerir la adopcin del

oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idntica mayora. A este respecto
tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos
establecidos en la Ley.
 Se mejoran las condiciones para poder suprimir las barreras arquitectnicas. Adems
de que la peticin para la realizacin de
estas obras puede solicitarla tanto el propietario de vivienda, como el de local, antes
solo era el primero y ahora se obliga a la Comunidad siempre que el importe repercutido
anualmente no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, como
seala el art. 10.1 b). Con anterioridad a la
reforma exista un derecho a veto si un propietario tena ingresos anuales inferiores a
2,5 veces el IPREM y esto se ha suprimido.
. Se modifican solo algunos quorum del art.
17 de la LPH. Las reformas ms relevantes
de este precepto son:
B) La instalacin del ascensor: antes deba
adoptarse por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, ahora es por mayora de la totalidad de cuotas y propietarios,
como seala el art. 17.2 en relacin con el 17.8.
C) Las mejoras, por el contrario, han aumentado
el quorum, antes bastaba con el acuerdo de la
mayora y ahora es necesario el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, as se establece en el art. 17.4.
D) El fondo de reserva se ampla a las obras de
rehabilitacin.
Jos Juan Muoz
Director Jurdico Accin Legal y del PLCM.

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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Incluye modificacin 27/6/2013

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PREMBULO
Si en trminos generales toda ordenacin jurdica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de
las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto ms ha de ser as cuando versa sobre
una institucin que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los ltimos aos, tan
pujante vitalidad, pese a no encontrar ms apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artculo trescientos noventa y seis del Cdigo Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato
obtenido de la prctica, sino con un alcance ms amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensin de futuro inherente a la ordenacin jurdica, que impide entenderla como mera sancin de lo que
hoy acontece y obliga a la previsin de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto
de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa
mucho su adecuacin a las concretas e histricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que
olvidar tampoco que su finalidad ltima, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en funcin del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual,
como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social bsico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenacin
de la propiedad urbana. Se manifiesta a travs de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad
de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones.
Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilizacin, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en trminos muy acusados, y es el representado por las
dificultades que entraa la adquisicin, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La accin
del Estado ha considerado y atendido a esta situacin real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construccin impulsndola a virtud de medidas indirectas
e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a travs de una legislacin frecuentemente renovada, que restringe el poder autnomo de la voluntad con
el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones econmicas sometidas a un sistema de intervencin y revisin, y en la esfera de la propiedad,
a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre deter-

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minados espacios de la edificacin. La esencial razn de ser del rgimen de la propiedad horizontal
descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversin de capital
que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias
necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, ms asequible a todos y la nica posible para grandes sectores de personas. Siendo ello as, el rgimen de la propiedad horizontal no slo precisa ser
reconocido, sino que adems requiere que se le aliente y encauce, dotndole de una ordenacin completa y eficaz. Y ms an si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven
el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institucin arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difcilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construccin con un bien organizado rgimen
de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a l en un plano ms
adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundar en ventaja del propio rgimen
arrendaticio, que podr, sin la presin de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su funcin econmico-social.
La ley representa, ms que una reforma de la legalidad vigente, la ordenacin ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de carcter general, en el
sentido de ser de aplicacin a todo el territorio nacional. El artculo trescientos noventa y seis del
Cdigo Civil, como ocurre en supuestos anlogos, recoge las notas esenciales de este rgimen de
propiedad y, por lo dems, queda reducido a norma de remisin. El carcter general de la ley viene
aconsejado, sobre todo, por la razn de poltica legislativa derivada de que la necesidad a que sirve
se manifiesta por igual en todo el territorio; pero tambin se ha tenido en cuenta una razn de tcnica
legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario,
son a veces de una circunstanciada concrecin que excede de la tnica propia de un Cdigo Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupcin en los ordenamientos jurdicos como una modalidad de
la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institucin ha tendido principalmente a
subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificacin que introdujo la Ley de 26
octubre 1939 en el texto del artculo trescientos noventa y seis del Cdigo Civil ya signific un avance
en ese sentido, toda vez que reconoci la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la
comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La ley
que recoge el material preparado con ponderacin y cuidado por la Comisin de Cdigos, dando
un paso ms, pretende llevar al mximo posible la individualizacin de la propiedad desde el punto de
vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relacin, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu, o espacio, delimitado
y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificacin,
pertenencias y servicios abstraccin hecha de los particulares espacios tales usos y disfrute han de
ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan
inseparablemente unidos, unidad que tambin mantienen respecto de la facultad de disposicin. Con
base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participacin en lo anteriormente
denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y tambin pasivamente, como mdulo para
cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto l se considera unido, en el conjunto del inmueble, el
cual, al mismo tiempo que se divide fsica y jurdicamente en pisos o locales se divide as econmicamente en fracciones o cuotas.
En este propsito individualizador no hay que ver una preocupacin dogmtica y mucho menos la
consagracin de una ideologa de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida funcin social que cumple esta institucin, entender que el designio de simplificar y facilitar el rgimen de
la propiedad horizontal se realiza as de modo ms satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la
comunidad de bienes resulta, ya no slo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminacin de
los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente

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redaccin del mencionado artculo trescientos noventa y seis. Ahora bien: tampoco en este caso ha
sido esa sola consideracin tcnica la que ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria
experiencia de que actualmente se ha hecho casi clusula de estilo la exclusin de tales derechos
como el pensamiento de que no se persigue aqu una concentracin de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su ms amplia difusin.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitucin del rgimen de la propiedad
horizontal y a la determinacin del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y
ello tiene una justificacin histrica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto
de normas legales, a la autonoma privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran
fruto de las libres determinaciones recprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba,
con sujecin a ciertos tipos generalizados por la prctica, el promotor de la empresa de construccin,
limitndose a prestar su adhesin las personas que ingresaban en el rgimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulacin que, por un lado, es suficiente por s con las salvedades dejadas
a la iniciativa privada para constituir, en lo esencial, el sistema jurdico que presida y gobierne esta
clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen
y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos trminos de la ley. De ah que la formulacin de
Estatutos no resultar indispensable, si bien podrn stos cumplir la funcin de desarrollar la ordenacin legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.

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El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en

razn de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las mximas posibilidades de utilizacin, con el
lmite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dems cuanto por
el inters general, que se encarna en la conservacin del edificio y en la subsistencia del rgimen de
propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, ntimamente unidos a
los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con
criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar
que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto,
para as dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacfica.
Adems de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos
otros que se refieren a los desembolsos econmicos a que han de atender conjuntamente los titulares,
bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carcter general, o bien por constituir cargas o
tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio bsico tenido en cuenta para determinar la
participacin de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al
piso o local, cuidndose de significar que la no utilizacin del servicio generador del gasto no exime
de la obligacin correspondiente.
Una de las ms importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la
fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, as por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicacin de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la accin dirigida a exigir
judicialmente su cumplimiento, bien de modo especfico, esto es, imponiendo a travs de la coaccin
lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnizacin. Pero esta
normal sancin del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aqu
considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal; otra razn es la de que, en lo relativo a los deberes de
disfrute, la imposicin judicial del cumplimiento especfico es prcticamente imposible por el carcter
negativo de la obligacin, y la indemnizacin no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la
convivencia. Por eso se prev la posibilidad de la privacin judicial del disfrute del piso o local cuando
concurran circunstancias taxativamente sealadas, y por otra parte se asegura la contribucin a los
gastos comunes con una afectacin real del piso o local al pago de este crdito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de
su sustancial individualizacin, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones
de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la prctica la
creacin de rganos de gestin y administracin. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar
abierta a las enseanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia.
Y fruto de ella, as como de la detenida ponderacin de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal a tres rganos: la Junta,
el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al ao, y para
la adopcin de acuerdos vlidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayora
numrica o personal cuanto de la econmica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la
unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aqulla, y para que la simple
pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institucin, sea suficiente la simple
mayora de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva
implcita la representacin de todos los titulares en juicio y fuera de l, con lo que se resuelve el delicado

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problema de legitimacin que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser

designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia
de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el nmero de estas personas encargadas de la representacin y gestin sea mayor o menor segn la importancia y necesidad de la
colectividad.
Por ltimo, debe sealarse que la economa del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislacin hipotecaria. Se ha partido, en un afn de claridad, de la conveniencia de agregar dos prrafos al artculo
octavo de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad
de la inscripcin del edificio en su conjunto, sometido al rgimen de propiedad horizontal, y al mismo
tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El nmero cuarto del mencionado artculo octavo prev la hiptesis normal de constitucin del rgimen de propiedad horizontal, es decir, la construccin de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenacin de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un
edificio traten de salir de la indivisin de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con nimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformndose en propietarios singulares de apartamento o
fracciones independientes. A ttulo excepcional, con el mismo propsito de simplificar los asientos, se
permite inscribir a la vez la adjudicacin concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que as lo soliciten todos ellos.
Y el nmero quinto del mismo artculo octavo permite crear el folio autnomo e independiente de
cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitucin del rgimen
de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Espaolas, DISPONGO

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CAPTULO I
Disposiciones generales

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ARTCULO PRIMERO
La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la forma especial de propiedad establecida en el artculo 396 del Cdigo Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrn tambin la consideracin de locales aquellas partes de un edificio
que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento comn de
aqul o a la va pblica.

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ARTCULO SEGUNDO
Esta Ley ser de aplicacin:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artculo 5.
b) A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del Cdigo Civil y no
hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al
rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as como en cuanto
a los derechos y obligaciones recprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto
en el ttulo constitutivo, varios propietarios disponen, en rgimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia
funcional o econmica.
e) A las entidades urbansticas de conservacin en los casos en que as lo dispongan sus estatutos.

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CAPTULO II
Del rgimen de la propiedad por pisos o locales.

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ARTCULO TERCERO
En el rgimen de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo Civil corresponde a cada piso o
local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente
al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque
se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias
y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble
y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin
en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o
local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse de acuerdo con lo establecido en los
artculos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen
de propiedad.

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ARTCULO CUARTO
La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula esta ley. Slo podr ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y
siempre que la proindivisin no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn de
todos los propietarios.

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ARTCULO QUINTO
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del inmueble en su conjunto,
cada uno de aqullos al que se asignar nmero correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria y los servicios e instalaciones con que
cuente el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que se hallare
y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano.
En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolucin judicial. Para su fijacin se tomar como base la superficie
til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para la constitucin.

ARTCULO SEXTO.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes,
y dentro de los lmites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podr fijar
normas de rgimen interior que obligarn tambin a todo titular mientras no sean modificadas en la
forma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin.
ARTCULO SPTIMO.
1. El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o
servicios de aqul cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en l o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerir a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

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Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizacin de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podr entablar contra l accin de cesacin que, en lo no previsto expresamente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requerimiento fehaciente al infractor y
de la certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr acordar con carcter
cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podr adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar
la efectividad de la orden de cesacin. La demanda habr de dirigirse contra el propietario y, en su
caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin definitiva de la actividad
prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que proceda, la privacin del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres aos, en funcin de la gravedad de la infraccin y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento.

ARTCULO OCTAVO.
(Derogado).

ARTCULO NOVENO.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems elementos comunes, ya sean de
uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estn o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daos o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e instalaciones privativas, en
trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daos
que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en
l las servidumbres imprescindibles requeridas para la realizacin de obras, actuaciones o la
creacin de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daos y perjuicios ocasionados.

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d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas
y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y los tres aos anteriores tienen la condicin de preferentes a efectos del artculo 1.923 del Cdigo Civil y preceden, para su satisfaccin, a los citados en los nmeros 3., 4. y 5. de dicho precepto,
sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los crditos salariales en el texto refundido de la
Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso con ttulo inscrito
en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas
a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisicin y a los tres aos naturales anteriores. El piso o local estar legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la vivienda o local el
transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad
de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber aportar en este momento certificacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual no podr
autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta
obligacin por el adquirente. La certificacin ser emitida en el plazo mximo de siete das naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma
y de los perjuicios causados por el retraso en su emisin.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de reserva
que existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin y reparacin
de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitacin.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar dotado
con una cantidad que en ningn caso podr ser inferior al 5 por ciento de su ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro que cubra los
daos causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y
sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems titulares
y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicacin se
tendr por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al
efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres
das naturales.

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i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepcin, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aqul a repetir sobre ste.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando cualquiera de los rganos de gobierno establecidos en el artculo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda
o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisin resulte notoria.
2. Para la aplicacin de las reglas del apartado anterior se reputarn generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 17.4.
Artculo diez.
1. Tendrn carcter obligatorio y no requerirn de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen
o no modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Pblicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento
del deber de conservacin del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo

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en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos bsicos de seguridad, habitabilidad y
accesibilidad universal, as como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposicin, por parte de la Administracin, del deber legal de conservacin.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en
cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad,
o mayores de setenta aos, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades
de los elementos comunes, as como la instalacin de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecnicos y electrnicos que favorezcan la orientacin o su comunicacin con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones
o ayudas pblicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminar el carcter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, ms all de las
citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupacin de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el
tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio
o de las cosas comunes, as como la constitucin de un complejo inmobiliario, tal y como prev
el artculo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusin del inmueble en
un mbito de actuacin de rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbana.
e) Los actos de divisin material de pisos o locales y sus anejos para formar otros ms reducidos
e independientes, el aumento de su superficie por agregacin de otros colindantes del mismo
edificio, o su disminucin por segregacin de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia
de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusin del
inmueble en un mbito de actuacin de rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carcter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las
letras a) a d) del apartado anterior, proceder lo siguiente:
a) Sern costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupacin de comunidades, limitndose el acuerdo de la Junta a la distribucin de la derrama pertinente y a la determinacin de los trminos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes dictadas por la autoridad competente respondern individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en va administrativa.
c) Los pisos o locales quedarn afectos al pago de los gastos derivados de la realizacin de dichas
obras o actuaciones en los mismos trminos y condiciones que los establecidos en el artculo 9
para los gastos generales.
3. Requerirn autorizacin administrativa, en todo caso:
a) La constitucin y modificacin del complejo inmobiliario a que se refiere el artculo 17.6 del texto
refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio,
en sus mismos trminos.
b) Cuando as se haya solicitado, previa aprobacin por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, la divisin material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros ms reducidos e
independientes; el aumento de su superficie por agregacin de otros colindantes del mismo edificio o su disminucin por segregacin de alguna parte; la construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o fbrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las

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terrazas y la modificacin de la envolvente para mejorar la eficiencia energtica, o de las cosas

comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artculo 17.6 del texto refundido de la
Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deber constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder a
la Junta de Propietarios, de comn acuerdo con aqullos, y por mayora de tres quintas partes del total
de los propietarios, la determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios que corresponda. La
fijacin de las nuevas cuotas de participacin, as como la determinacin de la naturaleza de las obras
que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerir la adopcin del oportuno
acuerdo de la Junta de Propietarios, por idntica mayora. A este respecto tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos establecidos en la Ley.

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ARTCULO ONCE.
(Derogado).

ARTCULO DOCE.
(Derogado).

ARTCULO TRECE.
1. Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn establecerse otros
rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones
y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio, si bien el propietario designado
podr solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 17.3., resolver de plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designacin en el plazo
que se determine en la resolucin judicial.

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Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de l, en
todos los asuntos que la afecten.

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4. La existencia de vicepresidentes ser facultativa. Su nombramiento se realizar por el mismo procedimiento que el establecido para la designacin del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los
casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador sern ejercidas por el presidente de la comunidad,
salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisin
de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrn acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas
jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento jurdico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los rganos
de gobierno se har por el plazo de un ao.

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Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin del mandato por acuerdo
de la Junta de propietarios, convocada en sesin extraordinaria.
8. Cuando el nmero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrn
acogerse al rgimen de administracin del artculo 398 del Cdigo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

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ARTCULO CATORCE.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo anterior y
resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin
de aqullos.

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b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.
e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.

ARTCULO QUINCE.
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario.
Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios stos nombrarn un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera
del artculo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago
de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas
o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados
del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser computada a
efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.

ARTCULO DIECISIS.
1. La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y
cuentas y en las dems ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta
parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin.
2. La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunin,
con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en primera o, en su
caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la forma establecida en el artculo
9. La convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago

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de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la privacin del derecho de voto si se dan los
supuestos previstos en el artculo 15.2.
Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier
tema de inters para la comunidad; a tal efecto dirigir escrito, en el que especifique claramente
los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir en el orden del da de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayora de los propietarios
que representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin se proceder a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a "qurum".
La Junta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da y hora indicados en la primera citacin,
pudiendo celebrarse el mismo da si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, ser nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artculo, dentro
de los ocho das naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursndose en este caso las citaciones con una antelacin mnima de tres das.
3. La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis das de antelacin, y para
las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse vlidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que
concurran la totalidad de los propietarios y as lo decidan.

ARTCULO DIECISIETE.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes reglas:
1. La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicacin
regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los
edificios para el acceso a los servicios de telecomunicacin, o la adaptacin de los existentes, as
como la instalacin de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energas renovables,
o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos,
podr ser acordada, a peticin de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.

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La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin de dichas infraestructuras

comunes, ni los derivados de su conservacin y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energticos,
y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr autorizrseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inters legal.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior respecto a los gastos de conservacin y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr la consideracin, a los efectos establecidos en
esta Ley, de elemento comn.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artculo 10.1 b), la realizacin de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento
de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de
los estatutos, requerir el voto favorable de la mayora de los propietarios, que, a su vez, representen
la mayora de las cuotas de participacin.
Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresin de los servicios de portera, conserjera, vigilancia u otros servicios
comunes de inters general, supongan o no modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos,
requerirn el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin.
Idntico rgimen se aplicar al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un
uso especfico en el inmueble y el establecimiento o supresin de equipos o sistemas, no recogidos
en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o hdrica del inmueble.
En ste ltimo caso, los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos
los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para
la adopcin del acuerdo bastar el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad
que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin, aplicndose, en este caso, el
sistema de repercusin de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y
caractersticas.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, se adopten vlidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no
pueda privrsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de
las ventajas de la innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal.
No podrn realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

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5. La instalacin de un punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado en el aparcamiento

del edificio, siempre que ste se ubique en una plaza individual de garaje, slo requerir la comunicacin previa a la comunidad. El coste de dicha instalacin y el consumo de electricidad correspondiente sern asumidos ntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artculo, que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad, requerirn para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su
vez, representen el total de las cuotas de participacin.
7. Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora del total de los propietarios
que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin. En segunda convocatoria
sern vlidos los acuerdos adoptados por la mayora de los asistentes, siempre que sta represente,
a su vez, ms de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta,
y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver en equidad lo que
proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin, haciendo pronunciamiento sobre el pago
de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los
servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo, o en los casos en los que la modificacin o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme
al procedimiento establecido en el artculo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicacin
a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 das naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin.
9. Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artculo obligan a todos los
propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo procedente la
Junta de propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los
trminos establecidos en la Ley.

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11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble sern a cargo de
quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas
mejoras.

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ARTCULO DIECIOCHO.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios sern impugnables ante los tribunales de conformidad
con lo establecido en la legislacin procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios.

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c) Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin jurdica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado
su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber estar al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas. Esta regla no ser de aplicacin para la impugnacin
de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteracin de las cuotas de participacin
a que se refiere el artculo 9 entre los propietarios.
3. La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo
que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la accin caducar al ao.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computar a partir de la comunicacin del acuerdo
conforme al procedimiento establecido en el artculo 9.
4. La impugnacin de los acuerdos de la Junta no suspender su ejecucin, salvo que el juez as lo
disponga con carcter cautelar, a solicitud del demandante, oda la comunidad de propietarios.

ARTCULO DIECINUEVE.

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1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebracin.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en primera o segunda
convocatoria.
d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de participacin.
e) El orden del da de la reunin.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera relevante para la validez del
acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas de participacin que respectivamente representen.
3. El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunin o dentro
de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la
Ley previere lo contrario.

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El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido
en el artculo 9.
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequvocamente
la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a favor y en contra, as como las cuotas de participacin
que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanacin deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de propietarios, que deber
ratificar la subsanacin.
4. El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deber conservar,
durante el plazo de cinco aos, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones.

ARTCULO VEINTE.
1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo
los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas
que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad.
f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.

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ARTCULO VEINTIUNO.
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artculo 9 debern cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el
presidente o el administrador, si as lo acordase la junta de propietarios, podr exigirlo judicialmente
a travs del proceso monitorio.
2. La utilizacin del procedimiento monitorio requerir la previa certificacin del acuerdo de la Junta
aprobando la liquidacin de la deuda con la comunidad de propietarios por quien acte como se-

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cretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado
a los propietarios afectados en la forma establecida en el artculo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr aadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realizacin de ste, y se acompae a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la
deuda, podr dirigirse contra l la peticin inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el
actual propietario. Asimismo se podr dirigir la reclamacin contra el titular registral, que gozar del
mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la peticin inicial podr formularse contra cualquiera de los obligados o contra
todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la peticin inicial del proceso monitorio, el acreedor podr solicitar
el embargo preventivo de bienes suficientes de aqul, para hacer frente a la cantidad reclamada,
los intereses y las costas.
El tribunal acordar, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste
caucin. No obstante, el deudor podr enervar el embargo prestando aval bancario por la cuanta
por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deber pagar,
con sujecin en todo caso a los lmites establecidos en el apartado tercero del artculo 394 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervencin,
tanto si aqul atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los
casos en que exista oposicin, se seguirn las reglas generales en materia de costas, aunque si el
acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensin, se debern incluir en ellas
los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervencin, aunque no
hubiera sido preceptiva.

ARTCULO VEINTIDS.
1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y
crditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el
acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el
pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

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Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda.

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ARTCULO VEINTITRS.
El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
Primero. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla
cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo
de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias

CAPTULO III
Del rgimen de los complejos inmobiliarios privados

ARTCULO VEINTICUATRO.
1. El rgimen especial de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo Civil ser aplicable a
aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrn:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el prrafo segundo del artculo 5. En este caso quedarn sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarn ntegramente de aplicacin.
b) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerir que el
ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqulla, previamente
autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El ttulo constitutivo contendr la descripcin del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar la cuota de participacin de cada una de las
comunidades integradas, las cuales respondern conjuntamente de su obligacin de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El ttulo y los estatutos de
la comunidad agrupada sern inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar, a todos los efectos, de
la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios y se regir por las disposiciones
de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de
las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales ostentarn la representacin del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopcin de acuerdos para los que la ley requiera mayoras cualificadas exigir, en todo caso,
la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de
las comunidades que integran la agrupacin.

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c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto

en el artculo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada nicamente se extiende a
los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrn
menoscabar en ningn caso las facultades que corresponden a los rganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupacin de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurdicas sealadas
en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre
s los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades sealadas en
el apartado anterior.

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DISPOSICIN ADICIONAL
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autnomas,
la constitucin del fondo de reserva regulado en el artculo 9.1.f) se ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
la entrada en vigor de la presente disposicin.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de reserva al aprobar su primer
presupuesto ordinario.

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b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por
100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios debern efectuar
previamente las aportaciones necesarias en funcin de su respectiva cuota de participacin.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior
a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta mnima establecida en el artculo 9.
2. La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn momento del ejercicio presupuestario, al mnimo legal establecido.
Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de
las obras o actuaciones incluidas en el artculo 10 se computarn como parte integrante del mismo
a efectos del clculo de su cuanta mnima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarn las aportaciones necesarias para cubrir
las cantidades detradas del fondo de reserva conforme a lo sealado en el prrafo anterior.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.
La presente ley regir todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que
fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrn ser aplicados en contradiccin con lo
establecido en la misma.
En el plazo de dos aos, a contar desde la publicacin de esta ley en el Boletn Oficial del Estado,
las comunidades de propietarios debern adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradiccin con sus preceptos.
Transcurridos los dos aos, cualquiera de los propietarios podr instar judicialmente la adaptacin prevenida en la presente disposicin por el procedimiento sealado en el nmero segundo del artculo diecisis.
SEGUNDA.
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que est establecido el derecho
de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entendern los mismos modificados en el sentido
de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayora que represente, al menos,
el 80 por 100 de los titulares, se acordar el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto
en favor de los miembros de la comunidad.

DISPOSICIN FINAL
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.

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