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Geografia Urbana, 2005 1

OS AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO

Marcelo Lopes de Souza, em seu livro “O abc do desenvolvimento


urbano, de 2003, faz a seguinte colocação:

“Entender corretamente a cidade e as causas de seus problemas é uma


condição prévia indispensável à tarefa de se delinearem estratégias e
instrumentos adequados para a superação desses problemas”. (p.22)

De acordo com Corrêa (1995), o espaço urbano é fragmentado, pois


possui diferentes tipos de uso - áreas comerciais, industriais, residenciais ou de
expansão urbana. No entanto, essas diversas áreas encontram-se articuladas
através dos chamados fluxos, ou seja, pela circulação de pessoas, de
mercadorias, de investimentos ou de decisões.
Para esse autor,
“O espaço urbano capitalista – fragmentado, articulado, reflexo, condicionante
social, cheio de símbolos e campo de lutas – é um produto social, resultado de
ações acumuladas através do tempo, e engendradas por agentes que
produzem e consomem o espaço”.(p.11)

Para Carlos (1990), a cidade é produto das contradições de classe e


envolve interesses e necessidades diversas. Assim, o espaço é produzido através
das lutas que ocorrem na cidade.

Nesse contexto, Corrêa (1995) identifica como agentes sociais


envolvidos na produção do espaço urbano: os proprietários fundiários e dos
meios de produção, os promotores imobiliários, o Estado e os grupos sociais
excluídos.

Segundo o mesmo autor, os dois primeiros agentes possuem interesses


conflitantes, pois os proprietários dos meios de produção necessitam de terrenos
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amplos e baratos, não estando interessados na especulação fundiária. Já os


proprietários fundiários vêem na retenção de terras uma possibilidade de ampliar
seus lucros, pois ao criar uma escassez de oferta haverá um aumento de preço.

Com relação à atuação dos promotores imobiliários - conjunto de


agentes que realizam, parcial ou totalmente, as seguintes operações:
incorporação , financiamento, construção e comercialização do imóvel, o autor
afirma que esta ocorre de modo desigual. Seus investimentos são voltados
principalmente para a construção de imóveis para atender às classes mais
favorecidas, criando e reforçando a segregação residencial que caracteriza a
cidade capitalista.

Por fim, Corrêa conclui que ao produzirem favelas, invadindo terrenos


públicos ou privados, os grupos sociais excluídos tornam-se, efetivamente,
agentes modeladores, produzindo seu próprio espaço.

Com relação ao capital imobiliário, David Harvey (1980) afirma:

“Há numerosos e diversos atores no mercado de moradia, e cada grupo tem


um modo distinto de determinar o valor de uso e o valor de troca”. (p. 139)

Cabe ressaltar que, para Harvey, na economia capitalista, o solo e suas


benfeitorias são mercadorias e, como qualquer outra mercadoria, possuem um
valor composto por duas dimensões: o valor de uso (utilidade que determinado
objeto possui) e o valor de troca (poder de compra que a posse de um objeto
transmite).

Com relação ao mercado imobiliário, o autor, na mesma obra, identifica


os seguintes grupos nele atuantes: os usuários de moradia, os corretores de
imóveis, os proprietários, os incorporadores e construtores, as instituições
financeiras e as instituições governamentais.
Para ele:
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- os usuários de moradias encontram-se divididos em dois grupos: os locatários


e os proprietários. O primeiro grupo encontra-se interessado no valor de uso
da moradia, enquanto o segundo grupo, pode buscar o valor de troca, ao
comprar ou reformar sua casa, por exemplo;
- os corretores de imóveis operam no mercado de moradia para obter valor de
troca, obtendo lucro através de compra e venda ou através de cobrança de
custos de transação para seus serviços intermediários;
- os incorporadores e a indústria da construção de moradias estão envolvidos
no processo de criar novos valores de uso para outros, a fim de realizar
valores de troca para si próprios;
- as instituições financeiras estão interessadas, fundamentalmente, em obter
valores de troca por meio de financiamentos de oportunidades para a criação
ou aquisição de valores de uso;
- as instituições governamentais freqüentemente interferem no mercado de
moradia, seja através da construção de habitações, no auxílio a instituições
financeiras, aos incorporadores ou da indústria de construção, bem como
impondo restrições através de leis de zoneamento.

Em seu estudo sobre o processo de verticalização em São Paulo, Maria


Adélia Aparecida de Souza (1994), comenta, no Brasil, existem pelo menos três
tipos de agentes produtores do espaço urbano: os incorporadores, os
construtores e os vendedores. No entanto, como afirma a autora, identificá-los
não é tarefa simples, pois:

“(...) o mesmo agente pode assumir os três tipos ou um ou dois deles. O que ainda
se deve comprovar é que eles (os tipos) podem agregar-se ou desagregar-se, neste
ou naquele empreendimento, assumindo, portanto, papéis e figuras jurídicas que
variam com o tempo”. (p.189)
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Exemplos das Transformações Espaciais induzidas pelo setor Imobiliário

16 de novembro de
1947 -Correio Joseense

Vale Paraibano, 1985


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Jardim Aquarius – area de


interesse dos investidores
imobiliários – em: (a) 1988,
(b) 2000 e (c) 2003

(a)

(b)

(c)