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O direito de construir.

No captulo da vizinhana a lei limita o direito de propriedade, tambm no que tange ao


direito de construir.
O direito de construir se limita pelos direitos dos vizinhos e pelos regulamentos
administrativos art. 1299, CC.
O Municpio por questes urbansticas, pode fixar altura dos prdios em certas zonas
residenciais (no bairro Mata da Praia, em Vitria, ES prdios no podiam ter mais que trs
andares; em certos bairros cariocas h que se respeitar o recuo estabelecido em lei
municipal); ou vedar o comrcio. E pode a lei para proteger o trfego areo restringir o
direito de construir nas imediaes dos aeroportos, conforme Dec.-lei n. 7.917, de 30-81945 (prdio prximo ao clube Pinheiros muito alto obra embargada).
A chamada Lei Cidade Limpa, de 2007, no Municpio de So Paulo, para diminuir a poluio
visual limita a construo cartazes, anncios, bem como exposio de faixas etc.
Restries de Direito de Vizinhana: s vezes as restries legais visam s impedir conflitos
de vizinhana ex.: o beiral de um prdio no deve despejar sobre o do confinante (art.
1.300, CC); estrebarias, currais, pocilgas etc. devem guardar distncia conveniente do
prdio vizinho (era o disposto no art. 578, CC/1916, hoje preservado pela doutrina e pela
melhor interpretao do art. 1.277 do CC, que resguarda a sade, a segurana e o sossego);
no se pode encostar fornos parede-meia.
Restries que fogem ao direito privado as que visam a segurana e o aformoseamento de
certa rea (a repercusso no direito de vizinhana s existe por conferir ao proprietrio o
direito subjetivo de invocar a norma contra algum vizinho que, ao desobedec-la, lhe traga
prejuzo).
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Responsabilidade pelo dano causado.
O proprietrio que ao construir causa dano ao seu vizinho obrigado a repar-lo. Ex.: se o
construtor fez desterro que obrigou o confinante a erguer muro de arrimo, para evitar
estragos na estrutura de sua construo, deve o primeiro indenizar o prejuzo.
A responsabilidade objetiva.
A responsabilidade no depende da culpa o dono do prdio vizinho no pode ser
prejudicado pelo comportamento de seu vizinho, ainda que este atue sem culpa. Os vizinhos
esto ligados por uma obrigao legal de no se causarem danos (prejuzos) reciprocamente.
A responsabilidade existe mesmo que o vizinho tenha tomado todas as cautelas para evitla. Decorre da relao de causalidade entre a obra nova e o estrago. Tal tese de
responsabilidade objetiva est na jurisprudncia. Mesmo que o prdio prejudicado seja velho
e frgil, cabe a reparao.
Quem responde pela indenizao: o proprietrio. ou o empreiteiro da obra?
J se defendeu que o nico responsvel seria o empreiteiro, porque s ele perito, e teria
agido com impercia. Mas se a responsabilidade objetiva, qualquer um pode responder
proprietrio ou empreiteiro. Conforme jurisprudncia, engenheiro e proprietrio so
solidrios na responsabilidade pela reparao do dano.
o proprietrio quem deve respeitar o direito de vizinhana, e o beneficirio direto da obra
da qual resulta o prejuzo que se quer reparar.
H opinio isolada de imputar a responsabilidade ao proprietrio s quando provada a sua
culpa in eligendo ou in vigilando em relao ao empreiteiro.

Para Slvio Rodrigues, o proprietrio responde e tem ao regressiva contra o empreiteiro, se


este agiu com impercia, imprudncia ou negligncia a jurisprudncia confirma tal posio.
Segundo o autor, assim se atende melhor ao interesse social. A culpa do proprietrio (in
eligendo ou in vigilando) presumida.
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Os meios de defesa do proprietrio contra a edificao em terreno vizinho que:
a) Invada a rea de seu prdio.
b) Coloque goteira sobre o seu prdio.
c) A menos de metro e meio da divisa abra janela, terrao ou varanda.
Ao de nunciao de obra nova art. 934, I e II do CPC (tem carter possessrio). Atravs
de tal ao o proprietrio prejudicado obtm o embargo da obra, impedindo o seu trmino.
A nunciao de obra nova s pode ser deferida durante a construo que se quer embargar
contra obra terminada ou na iminncia de concluso (faltando s ltimos retoques) no
cabe.

Terminada a obra, cabe ao demolitria. Com ela o autor obtm o desfazimento da obra
prejudicial.
Conforme dissemos com as construes (e plantaes), s vezes a obra que se quer
demolir de interesse social tal prejuzo, ento, deve ser evitado. Ex.: se prdio
importante invade rea vizinha, seria antieconmico ordenar a sua demolio,
principalmente se a construo se ergueu publicamente (no foi nem clandestinamente e
nem fora), sem oposio do confinante (h julgados neste sentido). Aqui, cabe a
indenizao, mas no a demolio.
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Devassamento da propriedade alheia.
Para preservar o recato da propriedade particular, para que no seja devassada pelo vizinho,
no se pode construir janela (ou terrao, ou varanda), a menos de metro e meio do prdio
confinante.
A lei antiga, e antes no se falava em distncia, mas na proibio de construo desde que
no tivesse nada no meio. Hoje os prdios so to altos, que mesmo a maior distncia, j se
enxerga tudo o que se passa na vida do outro. Mas o devassamento de maior distncia no
to vexatrio.
O objetivo s impedir que um saiba da vida do outro (interpretao teleolgica), pois o art.
1.301, 2, CC determina que no est proibida fresta, seteira ou culos para luz, no
maiores de 10 cm de largura sobre 20 de comprimento, pois tais vos, construdos a mais de
2 m de altura, para a iluminao, no so suficientes para observar, comodamente, o que se
passa no prdio vizinho.
De acordo com a interpretao teleolgica, a jurisprudncia permite a construo de janelas
a menos de metro e meio, desde que tapadas (por exemplo com vidros opacos), impedindo o
devassamento do imvel contguo.
Tambm j se decidiu que quando a construo muito baixa (pouca altura), no h
possibilidade de devassamento, ento se pode construir.
S se pode proibir construo direta sobre o prdio vizinho (h divergncia doutrinria a este
respeito) porque hoje em dia os prdios so prximos mesmo, e a regra de menor
importncia, devendo-se impedir a demolio sempre que possvel. Assim, para evitar
demolies, construes de muros que prejudiquem a insolao, a circulao de luz e de ar,
s se pode demolir se for invaso direta, constituindo verdadeiro abuso.

Ressalta-se ainda a Smula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro translcido pode ser
levantada a menos de metro e meio do prdio vizinho, no importando servido sobre ele.
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Do prazo decadencial para o pleito de demolio de janela, terrao, sacada ou
goteira:
Art. 1.302, CC aquisio de direito por quem no respeita a distncia legal - o
proprietrio que abriu janela ou terrao a menos de metro e meio do terreno do confinante,
se este no reclamar, dentro de ano e dia, adquire servido quanto ao escoamento das
guas de goteira e no pode mais ser obrigado demolio.
A consequncia do prazo de ano e dia, do caput do art. 1.302 do CC, que o mais bonzinho
dos vizinhos no deixa o outro construir, com medo de depois de ano e dia no poder mais
requerer o desfazimento, e nem impedir o escoamento de guas de goteira; ou no poder
mais ele construir, tampando a viso e a luz do outro vizinho.
Art. 1.302, CC aquisio de servido de luz: (conforme doutrina e jurisprudncia) - o
proprietrio que abriu janela ou terrao a menos de metro e meio do terreno do confinante,
se o outro no reclamar, dentro de ano e dia, adquire servido de luz. Constituda esta, no
se pode mais erguer prdio que prejudique a iluminao do vizinho.
Lege ferenda que as servides de luz sejam sempre tituladas, de modo que o vizinho que
bondosamente deixou que fizessem aberturas sobre o seu prdio, enquanto ainda no havia
construdo, no sofra a enorme restrio de no mais poder construir, por se haver
constitudo servido sobre o seu imvel.
Obs.: Conforme art. 1302, pargrafo nico do CC, a tolerncia sobre seteiras, culos etc.
no relevante, pois tais aberturas para luz no prescrevem contra o vizinho, no
proporcionando o surgimento de servido. Assim o vizinho depois da construo pode, a
qualquer tempo, levantar, se quiser, contramuro, mesmo que vede a claridade.
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guas e beirais.
Art. 1300, CC/2002 abrange a regra do art. 575 do CC/1916 o proprietrio deve
edificar de modo que o beiral de seu telhado no despeje (gua) sobre o prdio vizinho,
deixando, se no houver jeito melhor, entre o beiral e o prdio vizinho pelo menos 10 cm.
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Direito de travejar.
a antiga servido tigni immitendi que hoje no tm mais muita importncia, porque h
muitos prdios de apartamentos, e o intervalo obrigatrio. No passado era muito
importante.
Art. 1.304 e 1.305, CC. No se pode colocar trave (trave tronco para sustentar o teto de
uma construo, conforme o Dicionrio Aurlio) em parede alheia, salvo se pagar metade da
parede ao seu dono.
Para Maria Helena Diniz (Cdigo Civil anotado, Ed. Saraiva) a partir do momento em que se
paga metade ao dono, no servido tigni immitendi (direito real sobre coisa alheia), mas
condomnio.
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Parede Divisria.

Art. 1.297, CC. Vimos que pertence em comum aos confinantes qualquer marco divisrio.
Vimos no direito de construir, do art. 1.305, que a lei cria elementos para que o domnio da
parede divisria se torne comum.
O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisria at meia espessura no
terreno contguo ou seja, pode invadir o terreno vizinho. E a construo, embora possa ser
usada por vizinhos, continua a pertencer ao construtor. E o dono do terreno invadido pode
adquirir a meao, mediante o pagamento de metade do valor da obra, conforme art. 1.328,
CC.
Mas se o dono do terreno invadido meter trave na parede divisria, aquele que a construir
pode cobrar meio valor dela. Neste caso, no s o uso como a propriedade da parede se
tornam comum. Ento: enquanto no travejar a parede divisria, o dono do terreno invadido
pode, se quiser, adquirir sua meao; aps hav-la travejado, no tem mais escolha,
podendo ser obrigado a adquirir a meao, se quem construiu o muro assim o desejar.
o invasor do terreno vizinho quem tem o arbtrio de marcar a largura e a profundidade do
alicerce cavado em terreno alheio.
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Parede-meia.
a que separa dois prdios e pertence em comum aos donos deles. A lei permite aos
vizinhos o direito de uso das paredes divisrias e restringe esse uso, quer se trate de
parede-meia, quer no.
A parede-meia pode ser usada pelo confinante at meia espessura. Mas essa utilizao
depende de trs condies:
1. Que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios.
2. Que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a outras, da mesma
natureza, j existentes do lado oposto.
3. Que seja dado aviso prvio ao vizinho. H quem defenda que o aviso prvio s necessrio
se a obra depender de autorizao do vizinho. Ou quando a obra capaz de causar abalo no
prdio vizinho. H jurisprudncia neste sentido.
Entre as obras que no podem ser feitas sem a permisso do vizinho, seja parede-meia ou
no, esto: fornalhas, fornos de fundio, aparelhos higinicos, fossos, canos de esgoto,
depsito de sal ou de quaisquer substncias corrosivas ou suscetveis de produzir
infiltraes, exceto chamins ordinrias e fornos de cozinha (art. 1.308, CC).
O prejudicado tem ao de nunciao de obra nova, se a obra estiver em meio. Se a obra
estiver concluda, h duas hipteses: na ameaa de prejuzo cabe o direito do prejudicado de
pedir cauo de dano infecto; mas se o incmodo for presente e atual, pode o prejudicado
exigir que a obra no seja utilizada ou que se proceda a sua demolio. Reconhecido o
direito por sentena, cabe ao prejudicado a execuo da obrigao de fazer ou no fazer,
consoante art. 632 e s. do CPC.
Na cidade de So Paulo enorme a quantidade de casas geminadas e prdios contguos, da
a importncia do tema na atualidade.
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Limitaes para proteo de fontes e poos.
O art. 584, CC/1916, vedava construo capaz de poluir ou inutilizar a gua de poo ou fonte
alheios (no poluir para beber, mas para prejudicar o uso comum).

O art. 585 do CC/1916 proibia escavaes que tirassem e no apenas diminussem a gua
necessria de poo ou fonte de outrem. A proibio no atingia escavaes menos profundas
que aqueles poos ou fontes, em relao ao lenol dgua.
Antigamente o direito de propriedade era absoluto. S no podia o proprietrio escavar de
forma a cortar fonte pblica, mas minar fonte particular, do vizinho, era possvel.
O direito moderno (art. 1.310 e 1.309, CC/2002) considera ilcito afundar o poo mais que o
necessrio para prejudicar o vizinho, privando-o de gua. preciso usar os direitos segundo
as finalidades sociais. Basta que a escavao seja abaixo do nvel do lenol de gua,
prejudicando poo ou fonte do vizinho, para que se caracterize a infrao norma da
vizinhana.
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O uso do prdio confinante.
s vezes preciso ingressar na casa do vizinho para a reparao ou limpeza, construo ou
reconstruo de casa ou dos esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos ou fontes nela
existentes. O vizinho para tanto no depende da boa vontade do confinante: tem o direito de
faz-lo. Requisito: aviso prvio e se submeter a restries razoveis feitas pelo vizinho no
que tange a horrio. E ainda deve reparar o dano que causar (se for o caso). Art. 1.313, CC.
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Da perda da propriedade imvel.
Introduo.
Art. 1.275 e 1.276.
A propriedade via de regra s se perde por vontade do titular perptua. E com a morte
passa para os sucessores.
A exceo se d quando a lei determina a extino do direito de propriedade, atravs, por
exemplo, da desapropriao, objeto da aula seguinte.
O CC/1916 trazia como hipteses de perda da voluntria da propriedade imvel, no art. 589:
1. Alienao.
2. Renncia.
3. Abandono.
Ainda o CC/1916 cuidava de perecimento do imvel e na sequencia de desapropriao,
maneiras involuntrias de perda da propriedade imobiliria.
O Novo CC trata da perda da propriedade mvel e imvel no art. 1.275.
Conforme o novo CC perde-se a propriedade por:
1.
2.
3.
4.
5.

Alienao.
Renncia.
Abandono.
Perecimento da coisa.
Desapropriao.

O rol (no CC de 1916 e no CC de 2002) no taxativo. H por exemplo a usucapio e a


acesso.
*** trs casos de perda da propriedade imvel dependem, para o seu aperfeioamento, de
registro no Registro de Imveis competente alienao, renncia (conforme art. 1.275,
pargrafo nico, CC) e desapropriao (art. 29 do Dec.-Lei n. 3.365, de 21 de junho de
1941).
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Estudo dos casos de perda da propriedade imvel:
A alienao.
Ocorre atravs de negcio jurdico bilateral, ou seja, contrato. H de um lado o alienante,
que transfere o domnio; e de outro o alienatrio, ou adquirente a quem o domnio
transferido.
Pode ser a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (dao em pagamento, compra e venda,
troca).
Obs.: no basta o negcio jurdico, deve haver o registro.
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A renncia.
ato unilateral do titular que por manifestao formal e expressa abre mo do seu direito.
CC/1916 art. 134, II no exigia o registro, porque este s era necessrio para os
contratos constitutivos e translativos de direitos reais sobre imveis e a renncia no
contrato, e nem constitutiva ou translativa de direitos reais, visto que os extingue.
Ex.: renncia a sucesso aberta. A sucesso aberta bem imvel por definio legal art.
80, II, CC/02. Ento a renncia se d (art. 1.806, CC/02) de modo solene, por termo nos
autos ou por escritura pblica.
A renncia (o ato de renncia) deve ser registrada. Art. 1.275, pargrafo nico, CC.
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O abandono.
Aqui o titular abre mo de seu direito sem qualquer formalidade derelio da coisa pelo
titular (res derelicta). Aqui no h manifestao expressa de vontade e nem h, ento,
obrigao de registro.
raro na prtica, mas ocorre. Ex.: prdio sobrecarregado de nus fiscais.
Abandonada a coisa, qualquer pessoa pode dela se apropriar. A coisa s passa propriedade
do Poder Pblico se este proceder arrecadao da coisa, como bem vago. Art. 1.276, CC.
Se houver a arrecadao, trs anos depois a propriedade passa a ser do Municpio ou do
Distrito Federal.
Slvio Rodrigues (Direito Civil Direito das Coisas, vol. 5, Ed. Saraiva, pg. 176) acha
diferente imvel abandonado permanece como coisa de ningum, mesmo declarado vago
ou ocupado por terceiro, durante trs anos. Antes de tal prazo o imvel no de ningum. A
lei quis conceder ao proprietrio por trs anos a possibilidade de arrependimento. Como no
h manifestao expressa do intuito de abandonar a coisa, pode o proprietrio ainda

reivindicar a coisa de mos alheias. A condio de dono s termina depois de trs anos.
Conforme art. 1.172 e s. do CPC. Em relao s coisas vagas, o proprietrio pode atender
aos editais, reclamando a entrega dos bens.
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Perecimento do imvel.
Regra genrica se o objeto perece, perece tambm o direito sobre ele. Se a ilha
desaparece (engolida pelo oceano), desaparece o direito real que havia sobre ela.
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Desapropriao.
Conceito.
Modo involuntrio de perda do domnio. O proprietrio tem obrigao de alienar ao
expropriante um bem patrimonial.
ato unilateral, de direito pblico, do Poder Pblico, fundado em lei, atravs do qual o
proprietrio obrigado a entregar o que lhe pertence, com prvia e justa indenizao em
dinheiro.
Fundamento (justificativa) Jurdico.
O interesse individual est subordinado ao interesse da coletividade.
limite ao direito de propriedade.
Conforme a Constituio de 1969, art. 153, 22.
E CF/88 art. 5, XXII (direito de propriedade) e XXIV (desapropriao).
A matria estava prevista em dois artigos do CC/1916, mas por ser de Direito Pblico
ganhou amplo tratamento pelo Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941.
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Desapropriao diferente de venda e compra. Esta envolve contrato (vontade das
partes). A desapropriao compulsria (obrigatria).
Desapropriao diferente do confisco. neste h apreenso ilegal e violenta da coisa,
que subtrada do domnio do particular, sem qualquer contraprestao. Na desapropriao
h indenizao prvia, justa e em dinheiro, conforme a lei.
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Pressupostos para a desapropriao.
Quem pode desapropriar e em que hipteses.
Deve haver decreto que declare o bem expropriado de utilidade pblica ou de interesse
social.
Sujeitos ativos da desapropriao Unio, Estados, Municpios, Distrito Federal (Dec.-lei n.
3.365/1941, art. 2), concessionrios de servio pblico ou outros estabelecimentos que
exeram funes delegadas do Poder Pblico. Nestes dois ltimos casos deve haver
autorizao expressa, constante de lei ou contrato (art.3).
Conforme a CF, a desapropriao s se justifica para atender a necessidade ou utilidade
pblica, ou a um interesse social.
No CC/1916 havia distino entre os casos de utilidade e os de necessidade pblica
(pargrafos 1 e 2 do art. 590, CC/1916). Na prtica a distino no fazia diferena. Ento
o decreto de 1941 (n 3.365) fala genericamente de utilidade pblica. A CF de 1946 (art.

141, 16) voltou a distinguir entre os casos de utilidade e os de necessidade pblica. Mas,
como no criou normas diversas para os casos, na prtica a distino continuou
no importante.
A CF trata da desapropriao por interesse social (ex.: desapropriao de imvel rural para
a reforma agrria - interesse social). O problema que tal expresso muito ampla,
resultando na possibilidade de desapropriao para qualquer fim, para atender direta ou
indiretamente ao interesse social. Inclusive para desapropriar terreno particular para vendlo em lotes e a prestaes, a vtimas de cataclismos.
Na prtica, distinguir necessidade ou utilidade pblica, e interesse social, no importa. A lei
probe (art. 9) ao particular debater no processo expropriatrio se ocorre ou no os casos
de utilidade pblica. Esta fica ao arbtrio do expropriante (ele resolve se h interesse social
ou utilidade pblica).
Art. 6 (Lei de Desapropriaes): atravs de decreto o poder expropriante (presidente,
governador ou prefeito, ou lei regularmente votada, conforme entendimento posterior
Constituio de 1946) declara se h interesse social ou utilidade pblica.

1.
2.
3.
4.

Tal decreto (de declarao de utilidade pblica) requisito indispensvel para a


desapropriao e tem como consequncia:
Possibilitar o incio do processo expropriatrio, criando para o expropriante a pretenso de
expropriar.
O expropriante fica autorizado a entrar no prdio at fora (art. 7).
(Publicado o decreto) o expropriante pode, se houver urgncia e depositando a quantia
adequada (art. 15 do Dec.-lei n. 3365/41), que entende justa, obter imisso na posse dos
bens a serem expropriados[1].
Comea a correr o prazo de cinco anos em que a expropriao deve ocorrer amigavelmente
ou por ao judicial intentada pelo expropriante, sob pena de caducidade do decreto (art.
10).
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Objeto da desapropriao.
Todos os bens, em tese, mveis ou imveis, podem ser objeto da desapropriao. Desde que
haja utilidade pblica ou interesse social. Ex.: coisas corpreas (avies e navios) e bens
incorpreos (privilgios, ttulos de crdito, aes de sociedades annimas). O Estado
desapropria aes e se torna proprietrio da sociedade (h divergncia doutrinria sobre tal
possibilidade).
A quebra de patente de medicamentos nada mais que desapropriao de propriedade
intelectual, com a obrigao do pagamento de justa e prvia indenizao em dinheiro.
Ex.: desapropriao parcial para a servido. Isto para passar fios eltricos, oleodutos, por
certa rea. Desapropria-se para a construo de postes para a passagem dos fios eltricos
ou o subsolo, onde se deve construir o oleoduto.
Deve-se onerar o menos possvel o prdio serviente e fazer indenizao justa.
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Obs.: A Lei Complementar n. 76, de 6/7/1993 estabeleceu procedimento contraditrio
especial, de rito sumrio, para o processo de desapropriao de imvel rural, por interesse
social, para fins de reforma agrria.
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Modos e processo da desapropriao.

O processo amigvel se h acordo sobre o montante de indenizao. s vezes h acordo


porque a desapropriao parcial e para construir estrada ou fazer obra que valorize o resto
do imvel, ou ento h outras reas do expropriado que sero valorizadas com as obras.
Se no houver acordo: em 5 anos da expedio do decreto expropriatrio deve o
expropriante iniciar o processo judicial (Dec.-lei n. 3.365, de 21.6.1941, art. 11 e s.).
A petio inicial deve ser acompanhada do decreto que declarou o bem de utilidade pblica,
e deve oferecer ao expropriante o preo que se prope a pagar.
O juiz despacha a inicial e manda citar o expropriado, designando perito, podendo as partes
indicar assistente tcnico.
Se o ru concordar com a oferta, o juiz homologa o acordo por sentena. Se discordar,
contesta a ao.
A contestao (art. 20 do Dec.-lei 3365/41) s pode versar sobre vcio do processo ou
impugnao do preo oferecido.
Obs.: qualquer outra questo dever ser decidida por ao direta, em que se discute a
legitimidade da desapropriao, a existncia de utilidade pblica ou de interesse social. No
pode a lei excluir da apreciao do Judicirio qualquer leso de direito individual. Silvio
Rodrigues entende que nem por ao direta se pode discutir a declarao de utilidade pblica
ou interesse social. O nico modo seria a ao direita de inconstitucionalidade, com
fundamento em leso ao dispositivo constitucional (art. 5, XXXVI, XXII e XXIV) que protege
a propriedade. Com a indenizao justa no h leso a direito individual, e ainda se atende
ao interesse social.
Obs.: no adianta alegar vcio de processo. O ru ainda que veja acolhida a sua alegao, ela
s pode o prejudicar, pois o expropriante, sanado o vcio, voltar ao pedido originrio, o que
s faz atrasar a indenizao. Ento na prtica s se discute a indenizao.
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Do montante da indenizao:
Calcula-se de acordo com a estimao dos bens para efeitos fiscais (valor venal); preo
de aquisio e interesse que deles aufere o proprietrio; sua situao, estado de
conservao e segurana; valor venal dos da mesma espcie nos ltimos cinco anos;
valorizao ou depreciao da rea remanescente, de propriedade do ru (se a rea
remanescente se valoriza com obra do Poder Pblico, o expropriado no pode lucrar e a
indenizao diminuda, para ficar equilibrado. Washington de Barros Monteiro acha que a
indenizao deve ser a mesma e que a valorizao deve ser, depois, objeto de contribuio
de melhoria isto porque a indenizao deve ser em dinheiro, e no compensada com
valorizao futura, que beneficiar toda a coletividade). Conforme art. 27 da Lei de
Desapropriaes.
Obs.: tais critrios no so absolutos. A prpria lei diz que se atende especialmente a tais
elementos, mas no s a eles.
A indenizao ser pelo valor da poca da avaliao, e no da poca do decreto.
Obs.: no valor da indenizao entram as benfeitorias necessrias posteriores e as teis,
quando autorizadas pelo expropriante. Entram ainda os honorrios de advogado do
expropriado, se vencedor, independentemente de dolo ou culpa do expropriante. Se no

fosse assim, as despesas de adv e com custas diminuiriam a indenizao (que ento
deixaria de ser justa).
Lei posterior (Lei n 4.686, de 21.6.1965, que acrescentou 2 ao art. 26 do Dec.-lei n
3365/41) permite a correo monetria da importncia em que se fixou a indenizao,
quando se passa mais de um ano entre a data da avaliao e a sentena. Quando o juiz ao
sentenciar e verifica que passou mais de um ano da avaliao, manda os autos ao contador
para correo monetria (antes de prolatar a sentena e fixar a indenizao). Conforme
Smula 561 do STF.
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Do direito de preferncia.
Conforme art. 519, CC/2002.
Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pblica ou por interesse social no tiver
o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos,
caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa.
Ou seja: o expropriante pode usar o bem para outra coisa, desde que ainda haja a utilidade
pblica, necessidade pblica ou interesse social.
Obs.: se o prdio for restitudo ao ex-proprietrio no incide imposto de transmisso inter
vivos, pois no h transferncia de domnio, apenas desfazimento de negcio jurdico
(conforme jurisprudncia do TJSP e do antigo TACivSP).
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[1] Depositado o dinheiro, pode o expropriante ser imitido na posse e, 80% do valor pode
ser levantado pelo desapropriado. Depois, procede-se o arbitramento, para se obter o
quantum exato da indenizao.
MDULO 4.
Da aquisio e perda da propriedade mvel.
CC/02 dentro do ttulo sobre propriedade, no Livro do Direito das Coisas, depois de tratar
da propriedade em geral, o legislador traz o cap. III sobre a aquisio da propriedade mvel.
No CC/1916 tal captulo era chamado Aquisio e perda da propriedade mvel, ainda que
nele s se encontrassem regras sobre aquisio.
Mas como a aquisio por parte de um envolve a perda por parte do outro, a denominao
at era correta.
H 6 modos de aquisio da propriedade mvel: usucapio, ocupao, achado do tesouro,
tradio, especificao e confuso.
Exame dos casos de aquisio da propriedade mvel:
1. tradio:
a mais importante.

a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatrio), com nimo de lhe transferir o


domnio. modo de aquisio de propriedade mvel que complementa o contrato.
O contrato s gera entre as partes direito pessoal, no transfere domnio. necessrio que o
ato de vontade externado no contrato se complete com outra solenidade, a tradio (se for
bem mvel) e o registro, se for bem imvel (art. 1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradio
o direito pessoal do adquirente se transforma em direito real. Com a tradio o adquirente se
transforma em proprietrio.
A tradio s vlida se for vlido o negcio jurdico. Se este ineficaz, a tradio tambm
o .
A tradio pode ser efetiva (ou real); simblica ou ficta.
Real: envolve a entrega material da coisa.
Simblica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das chaves do
veculo.
Ficta: quando se d pelo constituto possessrio o alienante retm a coisa vendida em suas
mos, por outro ttulo, como por exemplo o de locatrio, ou comodatrio. como se
fictamente o vendedor tivesse entregado a coisa ao adquirente e este a tivesse repassado de
novo ao alienante para que este a locasse. Para evitar a entrega recproca, a lei a presume.
Outra tradio fictcia vem do Direito Romano e se opera pela mudana do animus das
partes, e em sentido contrrio ao constituto possessrio era a traditio brevi manu, em que
o arrendatrio, pela aquisio, tornava-se dono. Para evitar que ele entregasse de volta o
imvel para o alienante, que ento o devolveria em tradio, imaginava-se a tradio ficta.
A tradio das coisas que esto em mos de terceiro (ex.: venda de prdio alugado): para
no ter o alienante que retomar o prdio do inquilino para entreg-lo ao adquirente, que
poderia, por sua vez, devolv-lo para o inquilino, para dar continuidade locao, a lei
subentende a tradio. Art. 1.267, pargrafo nico, CC. Isto se d, ento, quando o
transmitente cede ao adquirente o direito restituio da coisa que se encontra em poder de
terceiro.
A tradio que complementa negcio ineficaz no tem eficcia tambm. Ento, no pode ser
feita por quem no proprietrio se for assim, a tradio tambm no confere o direito de
propriedade. Mas a lei para privilegiar a boa-f, e de forma ficta, admite que o
negcio convalesa e a tradio gere efeito a partir do momento em que ocorreu,
se o alienante adquirir a propriedade depois 1.268, 1, CC. Ex.: marido vendeu
bens de sua mulher, mas depois da morte dela os herdou: no os pode reivindicar do
adquirente de boa-f, alegando nulidade da alienao que antes fez (conforme julgado).
_____________________//__________
Ocupao.
a tomada de posse de coisa sem dono, com a inteno de lhe adquirir o domnio. Art.
1.263, CC/02.
A ocupao s serve para coisa mvel[1] e sem dono, por isso muito rara. No Direito
Romano tambm era possvel para bens imveis. Mas agora a aquisio de imveis pela
posse deve ser complementada pelos requisitos tempus, fides, titulus etc. (e se aperfeioa,
como vimos, pela usucapio).
H coisas de ningum (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras, conchas,
vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) coisa abandonada ou ainda no apropriada.
A ocupao no pode ser defesa por lei (art. 1.263, CC).

O CC/1916 aps definir as coisas de ningum trazia em 4 subttulos normas sobre a caa, a
pesca, a inveno e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam elencadas as coisas sem dono
(sujeitas apropriao pelo ocupante).
Da caa e da pesca:
So modos de apropriao. Mas se o animal j foi ferido e o caador lhe persegue, ou se o
peixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes pertencem os animais.
A caa e a pesca s so permitidas em terras ou guas pblicas ou em particulares com
anuncia do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou caador perde para o proprietrio
o produto da caa ou da pesca e ainda responde por perdas e danos.
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Descoberta.
Inveno substitui-se por descoberta, conforme o novo CC art. 1.233 a 1.237.
o encontro de coisa perdida (a coisa de outrem, que a procura).
Quem acha deve restituir a coisa ao proprietrio ou possuidor. importante lembrar que
coisa perdida no coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de ningum (res nullius).
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenizao pelas despesas que houver feito
com a conservao e transporte da coisa, se o dono no preferir abandon-la (art. 1.234,
CC/02).
E se o verdadeiro dono no aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a coisa perdida
no for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o domnio. No Direito Brasileiro,
se em 60 dias da divulgao da notcia ou dos editais ningum se apresenta, esta vendida
em hasta pblica, e deduzidas do preo as despesas, mais a recompensa ao descobridor, o
resto pertence ao Municpio em cuja circunscrio se deparou o objeto perdido (art. 1.237,
CC/02).

Art. 1.170 e s. do CPC cuidam de coisas vagas.


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O tesouro era disciplinado dentro da Seo da ocupao, no CC/1916 (art. 670 a 610). No
CC/02 est na Seo III do cap. sobre a aquisio da propriedade mvel art. 1.264 a
1.266.
Tesouro depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono no haja memria.
Quem o acha, em prdio alheio, tem direito a sua metade (a outra metade fica para o dono
do prdio). Art. 1.264, CC/02.
Se quem o acha dono do prdio ou operrio em pesquisa ordenada pelo dono do prdio, ou
terceiro no autorizado pelo dono do prdio, o tesouro fica inteiro para o dono do prdio.
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Da especificao.
Ocorre quando algum, trabalhando em matria-prima, obtm espcie nova. Se no d mais
para voltar matria-prima originria (porque esta est esculpida, ou pintada, como a tela
de um quadro, por exemplo), a quem pertence a espcie nova se a matria-prima no do
especificador?
Claro que se a matria-prima do especificador, a ele pertence a espcie nova. E se surge
nova espcie em matria-prima alheia, sendo possvel voltar ao status quo ante, reduz-se a
especificao, retorna-se ao status quo, e restitui-se a matria-prima ao dono. Ex.: algum

transforma barras de outro em uma nica barra. O especificador que custeia o retorno ao
estado anterior.
Mas se a matria-prima no do especificador e o desfazimento da especificao (reduo)
no possvel (ex.: uso do cimento alheio para fazer bloco de concreto), estando de boa-f
o especificador, ele fica com a coisa (a espcie nova), indenizando o dono da matria-prima.
Se o especificador est de m-f, a obra nova pertencer ao dono da matria-prima.
s vezes a reduo possvel, mas pelo valor da obra, no justo (ex.: derreter a escultura
de bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale muito mais que a matria-prima. H
interesse social em se preservar a obra de arte. E mesmo que o artista esteja de m-f, ele
fica com o domnio, tendo em vista o valor da obra (art. 1.270, 2, CC). Aqui, pela m-f, o
especificador indeniza o dono do valor da matria-prima e ainda paga perdas e danos.
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Da confuso, comisto[2] e adjuno.
Confuso: mistura de lquidos.
Comisto: mistura de coisas slidas ou secas. Enquanto possvel a separao de sementes,
e alguns gros, a mistura de p de ouro e p de areia pode ser inseparvel.
Adjuno: justaposio de uma coisa outra.
Se for possvel separar as coisas sem deteriorao, quem misturou deve fazer a separao,
devolvendo-se a cada dono a matria-prima que lhe pertencia (art. 1.272, 1, CC/02).
Se no se pode separar as coisas sem deteriorao, ou se muito caro separar, a juno
forma nova espcie, que passa a pertencer em condomnio aos proprietrios das coisas que a
compuseram e na proporo do valor destas ltimas.
Exceo: se uma das coisas pode ser considerada principal em relao outra o domnio
do todo do dono da coisa principal, que dever indenizar os outros (2 do art. 1.272, CC).
Isso se houver boa-f das partes. Se h m-f de uma das partes resultando na mistura, a
outra escolhe guardar o todo, pagando a poro que no for sua, ou renuncia que lhe
pertence, mediante indenizao completa.
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Usucapio: art. 1.260 a 1.262, CC/02.
Art. 2.279, CC francs a posse da coisa mvel faz presumir a propriedade.
possvel adquirir o domnio das coisas sem dono pela ocupao, h o usucapio para
consolidar o domnio sobre as coisas mveis, quando o modo de aquisio destas no fosse
insuscetvel de dvida.
A usucapio dos mveis ocorre para dar juridicidade a situaes de fato que se prolongam no
tempo (como ocorre para os imveis).
Para bens mveis h (por lei) 2 espcies de usucapio:
1. Usucapio Ordinria aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-f e justo ttulo e o
prazo de 3 anos.
2. Usucapio Extraordinria prazo de cinco anos, bastando a prova da posse mansa e
pacfica por tal perodo de tempo (a lei presume irrefragavelmente o justo ttulo e a boa-f).

Usucapio de bem mvel no to importante quanto de imvel. So raros os casos de


reivindicao de bem mvel, cuja identificao mais difcil. como no CC francs: quem
tem a posse tem o ttulo.
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Do condomnio geral.
Conceito ocorre quando em uma relao de direito de propriedade h vrios sujeitos
ativos.
Art. 1228, CC: domnio o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reav-lo de quem
injustamente o detenha. Condomnio ocorre quando o sujeito desse direito plural e no
singular.
O direito de propriedade exclusivo. No condomnio cada condmino tem uma parte ideal da
coisa, e nesta parte ideal o direito de cada um exclusivo, absoluto e perptuo. A
copropriedade ocorre quando a coisa indivisvel.
Em face de terceiro cada condmino (comunheiro) atua como proprietrio exclusivo e
ordinrio. Mas em face dos demais condminos, seu direito esbarra com igual direito dos
demais. Assim, cada um s pode usar da coisa comum sem invadir a rea de interesse dos
demais.
O condomnio visto como foco de disputas, de brigas, e se houver possibilidade a
copropriedade deve acabar. por isso que a todo momento qualquer condmino pode pr
fim ao condomnio, exigindo a diviso da coisa comum (art. 1.320, CC/02).
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Tratamento da matria no novo CC:
1. Direitos e deveres dos condminos.
2. Administrao do condomnio.
3. Condomnio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto j vimos quando
estudamos o direito de construir presume-se a copropriedade das paredes e
muros, e quem constri pode pedir a indenizao por metade dos custos. ** Tal
regra igual dos compscuos, que a copropriedade dos pastos (de menor
importncia, e que nem foi tratado pelo novo CC).
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Dos direitos dos condminos.
Alguns desses direitos decorrem de sua condio de proprietrio, como os de usar, gravar,
reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua condio de condmino: direito
de promover a qualquer tempo a diviso; direito de preferncia (na venda de quinho de
condmino ou na locao da coisa comum).
Exame dos principais direitos:
I uso livre da coisa (por qualquer condmino), conforme o destino da coisa. E o condmino
pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatveis com a indiviso. O limite a
proibio de perturbar o uso por parte de outro condmino.
Pode ocorrer na prtica o condomnio pro diviso, que o que se apresenta como se j
estivesse repartido cada condmino usa uma parte com exclusividade (com excluso dos
consortes), como se dele fosse. H aprovao tcita recproca. situao de fato que no

corresponde a uma situao de direito. Mas a jurisprudncia j d ao condmino


proteo possessria. E o condmino se for prejudicado ainda pode pedir a diviso da
coisa comum.

o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua natureza
sem anuncia dos demais condminos no pode haver modificaes que alterem a
substncia da coisa ou mudem a maneira tradicional de explor-la. Art. 1.314, pargrafo
nico, CC.
No condomnio tradicional, cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu
da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC). Ex.: se o prdio comum
habitado por um s dos condmino, este deve alugueres correspondentes aos demais
quinhes.
O uso da coisa pelo condmino deve ser pessoal. Art. 1314, pargrafo nico, CC/02.
Nenhum condmino pode sem prvio consenso dos outros dar posse, uso ou gozo da
propriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de estranhos sem a anuncia dos
demais condminos.
II pode o condmino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ao no cabe contra os
outros condmino, mas s contra terceiros, pois os outros oporiam ao reivindicante direito
igual ao por ele ostentado.
E o condmino pode proteger a sua posse contra terceiros e at contra condminos se a
comunho for pro diviso.
III o condmino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas h restrio para tal
direito no art. 504 do CC/02, que est no cap. da venda e compra: deve dar preferncia pelo
mesmo preo aos demais condminos. Se no, o condmino a quem no se deu preferncia
pode depositar o preo e haver para si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer
de 180 dias prazo decadencial).
Ento, se a coisa for divisvel, o condmino pode alienar livremente o seu quinho. Mas se
for indivisvel, a venda s possvel a estranhos aps oferta, em igualdade de condies, aos
consortes, que tm preferncia. A preferncia para impedir a entrada na comunho,
revelia dos demais consortes, de pessoas a ela estranhas.
IV o condmino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2 parte, CC/02). Restrio
(art. 1.420, 2, CC/02): s se permite tal negcio com o consentimento de todos. Mas cada
condmino pode dar em garantia real a parte que tiver na coisa comum.
V dir. de exigir a qualquer tempo a diviso da coisa comum (ningum obrigado a
permanecer em condomnio, consoante art. 1.320, CC).
Assim, o condomnio transitrio e inconveniente. O preceito que d direito diviso de
ordem pblica. No pode haver ajuste de indiviso por mais de 5 anos, e presumese juris et de jure que se a indiviso for condio estabelecida pelo doador ou
testador ela o somente por um quinqunio.
VI o condmino tem o direito de preferncia na venda e na locao da coisa comum.
Cuidamos da preferncia na hora da venda do quinho por parte de outro condmino (art.
504, CC). Aqui se trata do direito de preferncia na venda da coisa toda. Ex.: quando ao se
pr termo comunho a diviso se torna impossvel porque a coisa indivisvel. Ou a coisa
adjudicada a um dos condminos, indenizando-se os outros, ou a coisa vendida e o preo
repartido. E nessa venda o condmino tem preferncia. Entre os condminos ser preferido o
que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, no as havendo, o de quinho maior. (art.
1.322, CC).

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Dos deveres dos condminos:
1. concorrer na proporo de sua parte para as despesas de conservao ou diviso da coisa e
suportar em igual razo os nus a que estiver sujeita (art. 1.315, CC).
O condmino tem direito aos frutos e responde pelos nus e pelas dvidas contradas em
proveito da comunho e durante ela. Apenas, se todos os condminos a contrarem em
conjunto, cada um responde na proporo de seu quinho, enquanto se a dvida foi contrada
por um dos condminos, este o responsvel para com o credor, ficando com ao
regressiva em face dos demais condminos.
Se um condmino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dvidas do condomnio, ser
dividida a coisa, e respondendo o quinho de cada um por sua parte na dvida, nas despesas
anteriores e nas despesas de diviso (a parte da pessoa ser avaliada para responder pelas
dvidas).
A obrigao do condmino propter rem decorre da copropriedade e se transmite ao
sucessor a ttulo singular (legatrio). E se extingue com o abandono da coisa.
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Da administrao do condomnio.
Quando as partes no querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir, nem vender,
podem resolver administr-la. Deliberam assim por maioria, escolhendo um administrador
(art. 1.323, CC/02).
Se houver divergncia sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do administrador, o
condmino vencido pode encerrar a comunho, pedindo a diviso da coisa comum, ou sua
venda, se indivisvel.
A maioria, nas deliberaes, calculada de acordo com o valor dos quinhes.
Os frutos da coisa comum so em tese partilhados na proporo dos quinhes. (conforme
art. 1.326, CC), salvo estipulao de ltima vontade em contrrio.
Ainda, os condminos podem convencionar de forma diferente. E tambm o condomnio pode
resultar de um contrato diversas pessoas compram um prdio (para revenda). E a diviso
dos lucros pode ser estipulada conforme a vontade dos pactuantes (mesmo sem
corresponder aos quinhes). O contrato entre os condminos de sociedade, que combinam
esforos e recursos para fins comuns. S no se pode ( nula a clusula que o faz)
atribuir todos os lucros a um dos scios ou subtrair o quinho social de algum deles
participao nos prejuzos sociais.
Art. 1.324, CC traz uma das poucas hipteses de mandato tcito. O condmino que
sem a oposio dos outros administrar os bens comuns presume-se mandatrio daqueles.
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Da extino do condomnio.
O condomnio geral espcie do gnero propriedade, e desaparece ento pelas mesmas
causas.
Mas por ser espcie, o condomnio quando se extingue volta a ser gnero (incorpora-se ao
gnero) desaparecendo a diferena especfica, a pluralidade dos sujeitos ativos reduzida
unidade e isso se d pela consolidao e pela diviso.

A mais importante forma de extino do condomnio a diviso. Por meio dela a coisa
divisvel repartida em segmentos, na proporo dos quinhes de cada condmino, que
passa a ser dono exclusivo da parte e deixa ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal do
todo.
O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a diviso era declaratria (meramente) e
no atributiva de propriedade. Ento a lei presumia ter sempre pertencido ao condmino a
parte a ele aquinhoada na diviso. Ento, a diviso operava retroativamente o direito ao
quinho, reconhecido, incorporava-se ao seu patrimnio desde o momento em que se
instalasse o condomnio, e no a partir da diviso. O novo CC no repete tal regra, mas o
fato de o art. 1.321 do novo CC determinar a aplicao das regras sobre partilha de
herana, diviso do condomnio, significa que adotou o princpio de que a diviso
entre condminos declaratria e no atributiva da propriedade. O dir. hereditrio
deferido ao herdeiro no em decorrncia da partilha, mas da morte do de cujus.
Ento a partilha tem efeito meramente declaratrio, e no constitutivo do domnio.
As sentenas que nas aes divisrias puserem termo partilha devem ser registradas (Lei
n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a diviso no seja meio de aquisio da
propriedade.

Quando a coisa for indivisvel ou se tornar, pela diviso, imprpria a seu destino, os
condminos podem se quiserem adjudic-la a um s, que indenizar os outros. Assim, o
condomnio se extingue pela consolidao da propriedade, nas mos do adjudicante. Se no
quiserem, a coisa vendida e a diviso feita sobre o preo, extinguindo-se o condomnio.

Os art. 946 e s. do CPC disciplinam a ao de diviso, que qualquer condmino tem, em


face do outro, para dividir o objeto do condomnio.
__________________//___________
Do condomnio edilcio.
Era o antigo condomnio em edifcios. O nome novo vem do novo CC, que no revogou
completamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida do assunto. Tal lei continua
valendo em tudo que no for incompatvel com o novo CC. Conforme art. 2, 1 da LICC.
________//________
O regime de condomnio edilcio.
Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de
uma comunho necessria e inexorvel do terreno e das partes comuns do prdio.
Em relao s partes divididas e privadas, a propriedade singular e exclusiva. Mas as
partes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas-mestras, a estrutura do
prdio, os corredores, as escadas, elevadores, ptio, espao gourmet etc. so partes comuns
das quais dependem a existncia e o funcionamento do sistema. No h condomnio edilcio
sem que o hall de entrada pertena a todos os condminos. Nas coisas comuns a
copropriedade perptua as coisas comuns so inalienveis separadamente das unidades
autnomas.
O certo que os direitos condominiais sobre as partes comuns so acessrios que
acompanham o domnio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02).
__________//_________
Evoluo Histria.
Hoje o assunto muito importante. Mas j foi regulamentado na Frana em 1561 e depois
inserto no Cd. Napolenico, art. 664 (tal artigo considerava a hiptese dos diferentes
andares de um prdio pertencerem a diversos proprietrios, e disciplinava o modo de

reparaes e reconstrues, no caso dos ttulos dominiais no o fazerem). Depois a matria


foi disciplinada pela lei de 28.6.1938, que regulamenta o estatuto da copropriedade dos
imveis divididos em apartamentos.
O tema ganha importncia por causa do aumento demogrfico e da consequente valorizao
dos terrenos urbanos, pela especulao imobiliria, inflao etc. (anos 30).
O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do condomnio edilcio,
determinando que as edificaes com as caractersticas nelas figuradas poderiam ser
alienadas em parte, constituindo cada apartamento propriedade autnoma, podendo ser
alienada e gravada e os negcios assim realizados podiam ser transcritos no Registro de
Imveis.
A Lei n. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienao parcial das edificaes de mais de 5
andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no sistema prdios de
menos de 5 pavimentos. possvel a venda de aptos. isolados em edificaes de 2 andares),
construdas de cimento-armado ou outra matria similar incombustvel, desde que cada
apto. passasse a ser unidade autnoma, contendo pelo menos 3 peas (esta exigncia de
conter 3 peas no existe na lei atual, e na prtica nunca foi respeitada).
Cada unidade deveria ser assinalada por uma designao numrica e averbada no Registro
de Imveis. No momento da averbao, teria ela nascido juridicamente.

O terreno e as partes de uso comum so inalienveis e indivisveis, de domnio


comum de todos os proprietrios do prdio.
A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomnio, determinando como se instala
e funciona a assembleia de condminos, a eleio do administrador, o modo de voto e
diviso das despesas de reparao e manuteno da edificao, o seguro, as hipteses de
desapropriao e de reconstruo do prdio, em caso de destruio total ou parcial.
E cuidou ainda das restries aos direitos dos condminos, ditadas pelo interesse de
harmonizao da vizinhana, proibindo a mudana da fachada, o incmodo aos vizinhos, a
leso segurana, ao sossego ou sade dos demais proprietrios e o desvio de destinao
do prdio.
A lei de 28 ficou ultrapassada em vrios pontos. Os condomnios edilcios tiveram muita
difuso no meio urbano para residncia e servios (consultrios, escritrios, comrcio etc.).
Hoje temos os usados como garagens. A Lei n. 4.591 de 16.12.1964 substituiu o Dec. n.
5.481, de 25.6.1928.
__________//______
Inovaes da Lei n. 4.591 de 16.12.1964:
H na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 ttulos. Um sobre o condomnio em edificaes
propriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituio e administrao e tratando
de sua vida como instituio autnoma; e outro (inovao da lei) tratando das incorporaes
e da figura do incorporador, regulando direitos e deveres deste e os principais problemas
jurdicos decorrentes das construes de prdios destinados a condomnios em edificaes.
Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovaes:

A nova lei permitiu o condomnio em edificaes em prdios de um pavimento (a lei de 28


e modificaes posteriores falavam em prdios com 2 ou mais andares). Assim houve
ampliao do sistema, com a possibilidade deste condomnio em prdio trreo. Terreno e

partes comuns se tornam indivisveis e suspende-se o art. 629 do CC/1916, que permitia a
diviso da coisa comum.
Art. 4, nico: o adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante em relao
ao condomnio. Assim, atribuiu a tais obrigaes o carter de propter rem. As dvidas
acompanham a coisa e so garantidas pela coisa, seja quem for o seu dono.
Art. 9 - obriga a existncia de Conveno de Condomnio e de um Regulamento. Ainda, a
nova lei no era explcita e deveria ter colocado no seu art. 7 a necessidade de
apresentao da Conveno Condominial e do Regulamento devidamente aprovados, para
inscrever o condomnio no Registro de Imveis. A lei s diz que a conveno e o regulamento
devem ser feitos, e que o projeto de Conveno deve ser arquivado antes do incio do
lanamento do condomnio. Deve-se entender que a instituio do condomnio pelo
registro na Circunscrio Imobiliria (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, 17) s se admite
aps aprovao da Conveno e do Regulamento.
Est aprovada a conveno com 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio (antes
alguns defendiam a unanimidade, difcil de alcanar).
Art. 9, j: a conveno deve dizer a forma de contribuio para o fundo de reserva este
meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas imprevistas.
Reformulou a questo do seguro (obrigatrio) e da reconstruo (nem sempre obrigatria
se a maioria no quiser, no h reconstruo).
Trata da representao do condomnio, que a lei de 28 no cuidava. O condomnio no
pessoa jurdica. E o sndico, eleito pelos condminos, era um administrador mas podia no
ser um representante, se no tivesse mandato com poderes expressos para a prtica de
determinados atos. Ento em caso de ao era preciso citar todos os condminos, salvo se o
sndico tivesse procurao com poderes para receber citao inicial. O art. 22 criou
representao legal compete ao sndico representar ativa e passivamente o condomnio.
O ttulo II da Lei cuida das incorporaes (o problema dos abusos por parte de
incorporadores desonestos era forte na prtica).
Incorporador: quem promove o condomnio, ajustando aquisio do terreno, construo do
prdio, veda das unidades autnomas etc.
A Lei de 1964 protege o pblico que lida com os incorporadores, definindo nos art. 28 e 29
incorporadores e incorporao e disciplinando a atividade do incorporador, impedindo que
sua ao, por incompetncia ou falta de idoneidade financeira ou moral lesassem os que com
ele negociassem.
A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro s pode ser incorporador o titular do Terreno,
o construtor ou o corretor de imveis.
O incorporador s pode negociar as unidades que pretenda construir aps arquivar no
registro competente os documentos relativos ao imvel e ao negcio que oferece, para
mostrar a legitimidade do empreendimento. Deve provar: a titularidade do terreno, o plano
da obra e avaliao do seu custo, o projeto de Conveno, a existncia ou no de prazo de
carncia e prova de idoneidade financeira.
Os contratos preliminares de compra das unidades autnomas, uma vez registrados no
Registro de Imveis, do aos promissrios direito real oponvel a terceiros, com direito a
obteno do contrato definitivo (4 do art. 35 da Lei). A lei quis evitar dois abusos
retardamento ou interrupo da obra (sem justificativa) e aumento do preo aps o
contrato. Antes, o incorporador prometia prazo curto e preo baixo, e depois
alegava aumento de mo de obra e de material e pedia aumento de preo, forando
a situao com o retardamento ou interrupo das obras.

A Lei de 64 determina que fixados prazo e preo o incorporador responde


civilmente pela execuo da incorporao indenizando dos prejuzos decorrentes
do retardamento (art. 43, II). E no pode modificar condies de pagamento nem

reajustar o preo das unidades (mesmo se aumentar o preo da mo de obra ou


dos materiais). Salvo se estiver avenada a faculdade de reajuste. As mesmas
obrigaes ocorrem na empreitada (mesmo com aumento de preo de mo de obra e
material, no aumenta o preo para o dono da obra, na empreitada).
O incorporador, ento, assume os riscos do empreendimento, no pode alegar a
teoria da impreviso, para reajustar preos (alea).
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Elementos constitutivos do condomnio edilcio.


1. O ato de instituio (ou instalao) Lei n. 4.591/64, art. 7.
Art. 1332, CC/02.
o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomnio.
O art. 7 da Lei de 64 estabelece que o condomnio por unidades autnomas se institui por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrio no Registro de Imveis, dele constando: a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, e a frao ideal sobre o
terreno e partes comuns atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da
unidade.
*** O ato de instituio do condomnio pode ser feito sobre prdio por construir (hiptese
mais comum) ou sobre prdio j construdo. No primeiro caso, ato do incorporador que
deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imveis. No segundo caso, cabe ao
proprietrio instituir o condomnio ele era nico proprietrio e resolve transformar seu
imvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as
unidades autnomas. Seu ato pode ser intervivos (mediante Registro) ou causa
mortis (testamento, consoante art. 7).
Obs.: podem ser vrios os donos do prdio construdo (herdeiros). A situao de
condomnio tradicional at a instituio do condomnio em edificaes (que pode at por
exemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A transformao se faz como o ato de
instituio pelo proprietrio nico e completa-se com a inscrio do ato de diviso no
Registro de Imveis, conforme art. 7 da Lei de 1964. Cada unidade autnoma
individualizada, com a atribuio, a cada uma, de frao ideal do terreno e das partes
comuns.

Ento:
O ato de instituio do condomnio em edificaes sempre ato de vontade.
Deve ser registrado no Registro de Imveis da situao do imvel.
ato do incorporador ou do proprietrio.
Difere da Conveno e do Regulamento que so atos dos condminos e supe o
condomnio j instalado.
O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de
10.1.1991, tratou do registro do ato de instituio. Com a revogao do Dec. de 65 a Lei
n. 4.591 est sem regulamento.
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2. A Conveno de Condomnio.
S ocorre se o condomnio j existe. para regul-lo.
A vida do condomnio regulada pela conveno. Trata-se de documento escrito onde esto
os direitos e deveres de cada condmino (art. 9).
-

chamada de estatuto ou pacto constitutivo.

Conveno como contrato, do ponto de vista formal. ato plurilateral, escrito (como os
contratos).
Juridicamente conveno e contrato so diferentes porque:
o contrato s obriga as partes e seus herdeiros. A conveno, se aprovada pela maioria
dos condminos, quando votam pelo menos 2/3 (este o quorum para haver votao e
aprovao), obriga a todos os condminos, atuais ou futuros, e eventuais ocupantes das
unidades autnomas. As obrigaes que decorrem da conveno sopropter rem.
Ento os efeitos da conveno obrigam terceiro e at pessoas que eram contra a minoria.
No precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietrios, compromissrios
compradores, cessionrios, promitentes cessionrios etc.
Aprovada a conveno: deve ser registrada no Registro de Imveis (art. 9, 1),
para publicidade e efeitos aos que dela no participaram.
Art. 1.333 e 1.334 do novo CC com o registro, h presuno absoluta de conhecimento do
seu contedo, vinculando todos: condminos, ocupantes de unidades autnomas, sucessores
a ttulo singular etc.
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Contedo da conveno: varia conforme a necessidade de cada condmino. Mas o
contedo mnimo obrigatrio est no art. 9, 3 da lei:

a) discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificao


das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e propores das contribuies dos condminos para as despesas de
custeio e para as extraordinrias;
e) modo de escolha do sndico e do Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico (alm das legais);
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votao;
j) a forma de contribuio para a constituio do fundo de reservas (para emergncias
necessidade urgente e imprevista. As reservas so crdito que se incorpora ao valor do
apto., vira seu acessrio, pertencendo a quem seja titular do direito de propriedade sobre o
mesmo);
k) a forma e o quorum para as alteraes da Conveno: se no for estipulado isto, deve ser
2/3 o quorum e a aprovao da alterao se d por unanimidade, em assembleia geral
extraordinria (art. 25, pargrafo nico). Claro que possvel estabelecer minoria simples na
conveno (ou que a alterao ser em assembleia ordinria, de 2 em 2 anos) o art. 25
supletivo.
l) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no includo na prpria
Conveno.
Obs.: a conveno pode tratar de tudo o que interesse s reas comuns, mas no pode
tratar do que diz respeito s reas autnomas.
Obs.: como qualquer ato jurdico, a conveno pode estar com defeito que acarrete a sua
nulidade ou anulabilidade. Neste caso, preciso dar o mximo de eficcia, conservando-a o
mximo possvel. Ex.: se um dos condminos era absolutamente incapaz para votar mas isto
no altera a maioria de 2/3; ou se s uma clusula tinha ilcito, no se deve considerar nula
toda a conveno (art. 184, CC/2002). A nulidade parcial possvel. Obs.: O prazo de 4
anos para propor ao declaratria de clusula da conveno por erro, dolo etc.
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3. O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9.


Serve para completar a conveno. Deve ser aprovado por contrato ou deliberao em
assembleia.
No depende de quorum especial. Basta a sua aprovao por maioria presente na hora da
votao.
Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Podem ser lidos em
papis afixados ao lado dos elevadores, no andar trreo ou na garagem.
As suas normas no podem alterar ou ultrapassar as da Conveno. A finalidade s
complementar. Por isso s vezes, em prdio pequeno, para no haver duplo trabalho, o
regulamento incorporado Conveno, formando um s documento. Mas o melhor que
as duas peas se apresentem em documentos separados.
S ocorre se o condomnio j existe. para regul-lo.
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A instalao de condomnio edilcio:
Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construo do prdio para venda
das unidades autnomas.
Art. 28, pargrafo nico da Lei: considera incorporao imobiliria a atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial de edificaes,
ou conjunto de edificaes, composta de unidades autnomas.
Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporao:
a) ao proprietrio de terreno, ou promitente comprador, ou cessionrio deste, ou promitente
cessionrio, com ttulo adequado, que prova de domnio, ou promessa irretratvel e
irrevogvel de venda e compra ou de cesso de tal espcie de direitos;
b) ao construtor;
c) ao corretor de imveis.
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Elementos do condomnio (regime de propriedade individual sobre unidade autnoma, e de
comunho, perptua e inexorvel, sobre as reas comuns):
a) unidade autnoma:
Caractersticas:
Lei n. 4.591, de 16.12.1964: no reclama nmero mnimo de peas para a unidade
autnoma, e elimina exigncia quanto finalidade e tamanho da construo. Ento as
unidades autnomas podem ser aptos. residenciais, conjuntos para escritrios, sala simples,
garagens (box), casas em vilas particulares etc.
Natureza jurdica das unidades autnomas: propriedade imvel comum. Mas h maior
restrio e limitao que veremos.
-

Caractersticas por lei (conditiones legis) para as unidades autnomas:


estar separada das outras unidades do conjunto;
possuir sada prpria para a via pblica, diretamente (como lojas no trreo) ou atravs de
rea comum (art. 2, Lei n. 4.591/64);

ter correspondncia com frao ideal do terreno e das coisas comuns (Lei n. 4.591/64, art.
1, 2);
ter designao especial, numrica ou alfabtica (art. 1, 1).
O dono da unidade autnoma tem, como em qualquer outra propriedade, exclusividade de
uso, gozo e fruio (jus utendi, fruendi e abutendi). Pode usar, hipotecar etc. sem
autorizao dos outros condminos. Mas tem restries que veremos (art. 4 da Lei supra
referida).
Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma tratada como prdio isolado, contribuindo
o respectivo condmino, isoladamente, diretamente, com os impostos e taxas (art. 11 da
Lei).
Pode haver condomnio tradicional sobre a mesma unidade autnoma se dois irmos so
donos do mesmo apto., por exemplo. Aqui se aplicam todas as regras do condomnio
tradicional (art. 6 da Lei).

Limitaes: resultam da lei e so idnticas aos direitos de vizinhana. So recprocas e


dispensam registro.

O art. 1.277 do CC/2002 nos direitos de vizinhana (norma genrica) probe aos
proprietrios interferncias prejudiciais ao imvel, que so aquelas prejudiciais ao sossego,
segurana, sade dos vizinhos. O art. 10, III da Lei de 1964 protege os mesmos bens dos
condminos, mas acrescenta que no pode o consorte destinar a sua unidade utilizao
diversa da finalidade do prdio. Ento h mais um limite: o respeito finalidade do prdio.

A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Conveno, e se no estiver


deve ser respeitada a situao existente.

Animal: a proibio de licitude discutvel e deve estar na Conveno, ou ento para


obter judicialmente a proibio deve-se demonstrar que o animal prejudica a sade, a
segurana ou o sossego dos condminos.

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DA ALIENAO E LOCAO DE VAGA DE GARAGEM:
Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros s podem ser feitos com autorizao
expressa na conveno do condomnio.
A Lei n 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012, ALTERA o 1o do art. 1.331 do Cdigo
Civil, no que tange ao critrio de fixao da frao ideal e s disposies sobre
alienao e locao de abrigos para veculos em condomnios edilcios.
Art. 1331, 1. As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao
expressa na conveno de condomnio.
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Restries: Resultam da Conveno e se assemelham s servides. Decorrem da vontade
das partes, podem ou no ser recprocas e dependem de registro para serem oponveis erga
omnes.

A aprovao das restries se d por 2/3 dos condminos. Mas so nulas as restries
ilcitas. Ex.: dar preferncia para os outros condminos na venda ou troca. Conforme art. 4
da Lei de 64. Ex.: limitar o nmero de habitantes por unidade (art. 19 da Lei). Se no
houver abuso de direito ou ilicitude as clusulas so vlidas: no se pode proibir mudana
interna de cmodos e nem atribuir a uma ou algumas unidades pagamento maior nas
despesas (art. 12, 1 da Lei salvo disposio em contrrio da conveno).

Obs.: as (obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade) restries e limites


obrigam condminos e demais ocupantes (a qualquer ttulo, segundo art. 20 da Lei).
** A violao dos deveres traz (conforme regulamento e conveno): multas (o sndico
cobra em favor do condomnio) e responsabilidade civil e penal do infrator (art. 21 e
pargrafo nico da Lei). * Poder ser ainda obrigado a desfazer o que fez (art. 10, 1 da
Lei). A ao promovida pelo sndico, em benefcio do condomnio. Na omisso do sndico,
qualquer condmino pode faz-lo tem legitimao, conforme a lei.
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Inovaes do CC/02:
Art. 1.336, CC arrola os deveres dos condminos e impe sanes
desobedincia a tais deveres.
Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; no fazer obras que
comprometam a segurana da edificao; no alterar a forma e a cor da fachada, das partes
e esquadrias externas; dar sua parte a mesma destinao da edificao e no as usar de
forma que prejudique o sossego, a segurana e a sade dos possuidores, e nem os bons
costumes.
1 do art. 1.336, CC/2002: se no pagar a contribuio, arcar com juros de mora
convencionados ou, seno houver previso, 1% ao ms e multa de at 2% sobre o dbito.
2 - se no cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus incisos, pagar
multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no superior a cinco vezes o valor das
contribuies mensais, mais perdas e danos apurados. Se no houver previso expressa,
assembleia geral com 2/3 dos condminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre
a cobrana de multa.

Art. 1.337, CC: pune o condmino reiteradamente inadimplente, com multa at cinco vezes
o valor da contribuio (se houver deciso por 3/4 dos outros condminos). E pune o
antissocial, com comportamento irregular, incompatvel com os seus consortes, com multa
de dez vezes o valor da contribuio (pargrafo nico do art. 1.337, CC).
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b) As reas comuns:
Art. 3 da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a edificao,
fundaes, paredes externas, teto, reas internas de ventilao e tudo o mais que sirva de
dependncia de uso comum (elevadores, escadas, casa do zelador, caixa dgua, jardins,
playgrounds, piscinas, salo de festa etc.) e garagens (quando no se prev local
determinado para cada condmino).
Natureza jurdica das reas comuns: condomnio tradicional. Mas a diferena que no
condomnio edilcio se justapem as propriedades individual e coletiva, e tal fato acarreta
alteraes nas duas. Ex.: as unidades autnomas ficam com mais limites e restries. Nas
reas comuns, as diferenas entre estas e o condomnio tradicional so duas:
a) as partes comuns no podem ser divididas (art. 3 da Lei), so perptuas enquanto o
condomnio tradicional sempre incentivado a se dividir, proibindo-se at a indivisibilidade
convencional por mais de 5 anos. Aqui no condomnio edilcio o condmino no pode exigir a
diviso do terreno ou do teto, para ter a sua frao ideal com exclusividade.
b) As partes comuns so insuscetveis de alienao separadas da respectiva unidade.
Art. 9, 4 da Lei de 64: trata de conjunto de edificaes, e no de edificaes. E traz uma
exceo. Pode desmembrar e alienar pores do terreno de partes do conjunto e no de

partes de edificaes (art. 6 da Lei n. 4.864/65, Lei de Estmulos Construo Civil, e art.
8 da Lei n. 4.591/64).

Cada condmino ter sua parte no terreno e nas reas comuns atravs de frao ideal,
expressa sob forma decimal ou ordinria (art. 1, 2 da Lei de 1964). O clculo (precede o
lanamento da incorporao e exigncia para que o incorporador possa negociar as
unidades) da frao ideal feito no ato de instituio do condomnio (art. 7). Mesmo que
outra pessoa instale o condomnio, e no o incorporador, preciso que se faa a diviso das
reas comuns em fraes ideais. A frao serve de base de clculo para as despesas (art.
12, 1). Inmeros quoruns so computados por fraes ideais, em especial o da Conveno
(art. 9, 2) e sobre extino em caso de sinistro total ou superior a 2/3 da edificao etc.

O clculo da frao ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas no h
regras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para cada andar, valendo mais
os superiores, ou menos se no tiver elevador. Os aptos. de frente, em cada andar, valem
mais que os de fundo.
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Problemas de utilizao:
reas comuns trazem dois problemas: utilizao e despesas.
1. uso: (art. 19 da Lei de 64) no pode causar dano aos demais condminos, nem atrapalhar o
uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa danos; quem pe caixotes
nos corredores impede o bom uso pelos demais.
As reas comuns pertencem a todos, no podem ser usadas com exclusividade por ningum.
Por isso Conveno ou Assembleia sem unanimidade no pode reservar parte a qualquer
condmino.
Violao aos princpios de uso das reas comuns, causando danos ou embarao ao bom uso:
multa fixada na Conveno ou Regulamento (art. 21 da Lei de 64). A multa cobrada em
ao de execuo (art. 21, pargrafo nico). Se no estiver ficada na Conveno ou no
Regulamento, o sndico prope ao cominatria. O valor pago vai para o condomnio, at
porque ainda h a responsabilidade civil, devida inteiramente ao prejudicado, e a
responsabilidade criminal (para os danos sociedade).
Muitas aes existem com discusses sobre as reas comuns: ex.: fachadas alguns
querem colocar anncios, ar condicionado, grades, na sua unidade autnoma, e acabam
quebrando a harmonia do edifcio esteticamente, alm de ferir a lei. A fachada no
propriedade exclusiva do condmino, e sim coletiva.
Ex.: envidraar terraos abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc. Deve haver
autorizao de todos por unanimidade para mudar a fachada isoladamente (art. 10, 2 da
Lei). Ento: assembleia pode deliberar sobre a mudana da fachada como um todo, mas
autorizao para um ou alguns condminos modificarem apenas a frente da sua unidade
deve ser feita por todos (e no pelo sndico ou por deliberao da assembleia).

Teto: no pode ser usado s pelo dono do ltimo andar (art. 3) e nem pode este construir
ali outro pavimento.
Piso entre andares de todos ou s das unidades que se servem dele como piso e teto
(porque neste caso se algum for proprietrio do 1 e do 2, pode fazer uma escada). O art.
5 da Lei de 64 diz: o condomnio por meao de paredes e tetos das unidades isoladas
regular-se- pelo CC. Ento o piso e as paredes internas no so reas comuns so s dos
condminos interessados confinantes (em condomnio tradicional). Mas h restrio contra
obra que comprometa a segurana da edificao.
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Das despesas do condomnio:

a obrigao mais importante dos condminos. Art. 12 e da Lei.


Impostos no so rateados (diferentemente do condomnio tradicional). Art. 11 da Lei.
O valor da contribuio na proporo da frao ideal, mas tal regra supletiva, pode-se
convencionar diferentemente. Ex.: se o prdio tem loja e residncia, quem tem residncia
paga menos, porque usa menos luz e gua, menos empregados, tem menos sujeira, usa
menos elevador etc.

Despesas ordinrias: so as destinadas ao custeio normal do prdio.


Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinria deve aprovar por maioria dos
presentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de conservao da edificao,
manuteno de seus servios e correlatas.
Obs.: O locatrio pode votar na ausncia do locador, s para as despesas ordinrias (Lei n.
9.267, de 25 de maro de 1996, que altera o art. 24, 4 da Lei de 1964).
Aprovado o oramento, acrescido inclusive da importncia destinada ao fundo de reserva,
todos tm que pagar no prazo previsto na Conveno. O no pagamento no prazo decorre
em juros de mora e multa da conveno. O atraso por 6 meses faz incidir correo
monetria (art. 12, 3).
Obs.: os condminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas extrajudiciais e
judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei n 2.757/56).

Despesas extraordinrias envolvem gastos maiores e espordicos, como os da estrutura da


edificao, substituio de elevadores, pintura da fachada, troca de caldeiras etc.
So aprovadas pela assembleia geral, assim como o oramento do seu custo. Na execuo
de obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de Reserva, acumulado para
este fim.
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Sndico: deve cobrar as contribuies e tem ao de execuo contra os atrasados.
A Lei n. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurana do recebimento das prestaes
condominiais (art. 4, 4: a alienao ou transferncia de direitos de que trata este art. s
pode ser feita com prova de quitao das obrigaes do alienante com o condomnio. E a
prova de quitao pode ser declarao do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei,
expressamente consignada nos instrumentos de alienao ou de transferncia de direitos). A
respeito, vide tambm a Lei n 7.433/85, art. 2, 2.
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ADMINISTRAO DO CONDOMNIO.
Exercida por um sndico, este assessorado por um Conselho Consultivo, eleitos todos pela
assembleia geral, por at 2 anos, podendo haver reeleio.
Sndico: pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no.
Membros do Conselho Consultivo: s podem ser condminos.
Hoje, na prtica, prdios em sua maioria so administrados por empresas especializadas,
organizadas para cobrar condminos, projetar oramentos, fazer concorrncia para
fornecimentos e obras etc.
Ento o sndico pode delegar tarefas de administrao para outrem de sua confiana, mas
assume responsabilidade pela delegao e submete-se aprovao da assembleia geral (art.
22, 2) . Isto se o sndico for condmino.

Conselho Consultivo: rgo colegiado de consulta e fiscalizao. Seus membros so


condminos, ento tm os mesmo interesses dos demais condminos.

Deveres do sndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, 1 da Lei n 4.591/84.


convocar assembleia dos condminos;
representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo e fora dele, e praticar atos de
defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da conveno;
avisar imediatamente assembleia da existncia de ao ou procedimento administrativo
de interesse do condomnio;
administrar internamente a edificao ou o conjunto de edificaes, quanto vigilncia,
moralidade e segurana, e quanto aos servios que interessam a todos os moradores;
praticar os atos que a lei mandar, ou a conveno, ou o regimento interno;
cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como executar e fazer
executar as deliberaes da assembleia;
prestar contas assembleia dos condminos;
manter por 5 anos toda documentao do condomnio, para necessidades de verificao
contbil;
diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;
elaborar o oramento da receita e da despesa de cada ano;
cobrar as contribuies dos condminos e impor e cobrar as multas; prestar contas
assembleia, anualmente e quando exigidas;
fazer o seguro da edificao.

Obs.: o fato de o sndico poder receber citao inicial d segurana a quem entra em contato
com o condomnio (contratualmente ou extracontratualmente).
1 do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar algum no lugar do sndico com
poderes de representao.
2 (idem): o sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.
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SEGURO DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO OBRIGATRIA:
Seguro obrigatrio por lei. Abrange todas as unidades autnomas e partes comuns, contra
incndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no todo ou em parte.
Prmio do seguro: entra nas despesas ordinrias do condomnio (art. 13).
O seguro deve ser feito em 120 dias do habite-se, sob pena de cada : convocao de
assembleia dos condminos e pagamento de multa, por ms de atraso (multa de 1/12 do
imposto predial). A multa devida Municipalidade.
Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destri menos de 2/3 da edificao, o sndico
promove o recebimento do seguro, e procede a reconstruo ou os reparos das partes
danificadas. Se a indenizao no for o bastante, apresenta o sndico assembleia o
oramento das obras, sugerindo uso do Fundo de Reserva e o rateio do excesso. A
reconstruo obrigatria (lei). Mas se todos os condminos optarem pela venda, esta ser
feita (unanimidade).
Se o sinistro destri tudo ou mais de 2/3 do todo, os condminos se renem em assembleia
especial
e
deliberam
sobre
a
reconstruo
ou
venda
do
terreno
e
materiais.Quorum qualificado mais da metade das fraes ideais do terreno.

Rejeitada a proposta de reconstruo, deve haver quorum igual para a assembleia decidir o
destino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do valor do seguro (art. 14, 1).
A lei rigorosa, pois pode no haver tal quorum. Silvio Rodrigues acha que rejeitada a
reconstruo, deve ser feita a diviso do prmio do seguro, na proporo das fraes ideais
do terreno, o qual deve ser ento vendido. S quando outra sugesto for aprovada pelo
quorum qualificado que ser seguida a deliberao da maioria.
Se aprovada a reconstruo, devem ser mantidos o destino, a forma (disposio) interna e a
forma externa. Art. 14, 2.
A minoria vencida na deliberao sobre a reconstruo no precisa pagar para ajudar a
reedificao e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo justo valor apurado em
juzo.
Em caso de desapropriao, esta recai sobre toda a edificao (Lei n 4.864, de 29.11.1965,
art. 8).
________//______
Em caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica ou de ameaa de runa (Lei n.
6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela demolio, reconstruo ou at
alienao do prdio, por motivos urbansticos e arquitetnicos e por desvalorizao das
unidades habitacionais em relao ao terreno. Ex.: prdio simples em avenida que se torna
muito valorizada: pode ser alienado no todo, se assim quiserem 2/3 dos condminos,
representando 80% do terreno e das coisas comuns. Protege-se o direito da minoria, que
no precisa contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito de adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial.
_________//__________
DA EXTINO DO CONDOMNIO EDILCIO.
Hipteses:
1. Extingue-se o condomnio em edificaes pela destruio se a maioria resolver
no reconstruir.
Com a destruio, o terreno que era acessrio do principal (aptos.) volta a ser principal e os
donos se encontram na situao de condminos na forma tradicional.
Se houver destruio e com o seguro decide-se pela reconstruo, o novo condomnio ainda
que seja materialmente e juridicamente idntico ao anterior um novosistema o anterior
acabou. O condomnio decorre da necessidade que implica a existncia de partes comuns e
direitos recprocos. Sem isto, o condomnio termina.
2. Por deliberao dos condminos.
Por unanimidade se decide transformar o prdio em um condomnio tradicional, sendo que
cada proprietrio se torna dono de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de
Imveis a autonomia dos aptos.; anula-se a Conveno condominial; e desaparece o regime
de condomnio edilcio.
Aqui a consequncia o princpio de que ningum pode ser compelido a permanecer em
condomnio. O prdio continuar a ser indivisvel, mas por sua natureza e no pela lei. E
agora qualquer condmino pode requerer a venda da coisa e a diviso do preo, conforme
art. 1.322, caput do CC/2002. Essa hiptese, entretanto, muito rara.

3. Extino pela consolidao em uma s pessoa da propriedade de todos os aptos.


Um proprietrio vai adquirindo as unidades dos outros e como as reas comuns so
acessrios do principal (apto. e andares), chegar um momento em que referido proprietrio
se tornar dono do todo. Nesse momento, feitas as averbaes necessrias, ter
desaparecido o regime de condomnio edilcio.
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PROPRIEDADE RESOLVEL:
Ex.: clusula de retrovenda - no prazo de trs anos o vendedor retoma o imvel, restituindo
preo mais despesas, sem a necessidade de nova compra.
Obs.: Orlando Gomes chama de propriedade temporria a que se resolve por causa
superveniente; e de propriedade resolvel a que se extingue por causa j estabelecida no
prprio ttulo constitutivo.
Propriedade resolvel: no CC/2002,
propriedade. Art. 1.359 e 1.360.

est

no

cap.

VIII

do

Ttulo

que

trata

da

Trata de hipteses de resoluo de propriedade, pelo advento de condio ou termo, ou


pela supervenincia de uma causa capaz de destruir a relao jurdica.
Muitos criticam o fato de o CC cuidar do assunto, que j est tratado em outras regras.
Dizem as crticas que a resoluo no modalidade especfica de domnio. Este se resolve
como se resolve a obrigao, se o fato jurdico que lhe deu origem est subordinado a
condio ou termo resolutivo.
A matria no se relaciona (para os crticos) aos princpios gerais do domnio, mas aos da
condio, que deve ser lembrado para o estudo da propriedade resolvel. O assunto deveria
estar na parte geral do CC, dentro de condio. Com a condio, extingue-se o direito a que
ela se ope. A revogao tem efeito retroativo.
O CC no determina de forma geral o efeito retroativo das condies. Mas neste caso da
propriedade resolvel por lei o ato se apaga pela condio resolutiva, como se nunca tivesse
existido. Ento os direitos reais, concedidos na pendncia da condio, extinguem-se com o
seu advento (com o advento da condio).
_______________//____________
Obs.: As regras sobre o tema (embora o Captulo seja dispensvel) so teis. Servem para
reafirmar no campo especfico do domnio princpios de ordem geral mais importantes. As
regras (art. 1.359 e 1.360) tratam de duas hipteses uma em que os efeitos so
retroativos e outra em que no o so.
Das regras:
1. Art. 1.359, CC: Na primeira regra, o elemento que resolve a relao jurdica est inserto no
prprio ttulo constitutivo do negcio e contemporneo de sua constituio.
Resolvida a propriedade pela condio ou termo, ficam resolvidos os direitos reais
concedidos na sua pendncia, e o proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo pode
reivindicar a coisa do poder de quem a detenha.
A condio ou termo consta do prprio ttulo constitutivo da propriedade, de modo que a
causa da destruio est na causa que o constituiu.

Assim, a resoluo no surpresa para terceiros: o mero exame do ttulo revela a existncia
da condio ou termo resolutivo. O terceiro j adquire sabendo do risco da perda. Ento, os
direitos concedidos na pendncia da condio se resolvem com o advento da tal condio,
prejudicando os eventuais adquirentes.
E o alienante s pode vender o que lhe pertence: se s tinha o domnio resolvel, ou seja,
propriedade com ameaa de se findar, no pode ento transferir domnio pleno, do qual no
tinha titularidade.
No h proteo ao adquirente, pois a causa de resoluo consta do ttulo (pblico) de
constituio do direito. O terceiro no pode alegar prejuzo por causa da resoluo. O
prejuzo vem da negligncia do adquirente, ou ele assumiu o risco da resoluo, comprando
por isso, s vezes, por preo mais barato. Ex.: fiducirio que pretende vender bens que
esto em seu domnio, mas que dele sairo se advier o fideicomissrio - basta ao adquirente
examinar o formal de partilha para verificar que se trata de propriedade resolvel. Ex.: pacto
de retrovenda. consta da escritura pblica de compra e venda do imvel. O alienante aqui
pode readquirir o que vendeu pelo mesmo preo da venda, dentro de certo prazo de 3 anos
(art. 505, CC/2002). o direito de retrato.
Neste caso do art. 1.359 a condio ou termo operam retroativamente, e todos os direitos
em sua pendncia se desfazem, como se nunca tivessem existido.
_______________//_____________
2. Art. 1360, CC. Aqui o elemento que pe termo relao jurdica superveniente.
A causa da resoluo superveniente.
A resoluo no tem efeito retroativo, e as consequncias dela resultantes se contam apenas
do momento da resoluo. Ento so vlidos os atos de alienao praticados anteriormente.
Aqui no se pode prever a resoluo antes que ocorra. Ento, para proteger os adquirentes
de boa-f, a lei d validade aos atos de constituio de direitos reais de que eles
participaram, no permitindo que os efeitos da resoluo os alcancem.
Exemplo mais comum: revogao da doao por ingratido do donatrio. Art. 557 e 563, CC.
O alienante tinha o domnio pleno, e vlida ento a alienao para o terceiro.
A pessoa em cujo favor se d a resoluo tem ao contra aquele cujo domnio se resolveu
para haver a coisa, se esta ainda est em suas mos. Mas s ter ao para haver seu valor
se a coisa houver sido alienada. No h legitimao do favorecido com a resoluo para
reivindicar a coisa de adquirente de boa-f.
______________//____________
DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA.
Na alienao fiduciria o que h garantia quando se d crdito ao consumidor. a garantia
do credor, como na venda com reserva de domnio e no compromisso de venda e compra.
Na alienao fiduciria em garantia: o adquirente de um bem o transfere ao credor (o
banco) que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preo, continuando a possu-lo
pelo constituto possessorio, resolvendo-se o domnio do credor quando for pago de seu
crdito.
Enquanto o dbito estiver em aberto, o financiador o dono.
O financiador tem domnio resolvel extingue-se com o reembolso do preo.

Se no houver pagamento, o financiador pode vender a coisa para pagar-se de seu crdito.
Esta a propriedade fiduciria, tratada em Captulo especfico no CC/2002. Ela se constitui
pelo registro do contrato no Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do
devedor e, tratando-se de veculos, o registro feito no rgo competente, anotando-se no
certificado (doc.) do carro.
Quando estudamos contrato, tratamos da constituio do negcio do financiamento, em
alienao fiduciria etc. Agora, examinamos esta propriedade fiduciria, consequncia do
contrato.
__________//__________
Modo de constituio: com o registro do contrato no Registro de Ttulos e Documentos do
domiclio do devedor.
O objeto do negcio de garantia o financiamento de aquisio de coisa (carros, por ex.).
Ento a lei determina o registro do contrato na repartio competente, fazendo-se anotao
no certificado de propriedade. Ultimado o negcio, a posse se desdobra: o devedor fica com
a posse direta da coisa; e o financiador, titular da propriedade resolvel, conserva a posse
indireta, enquanto o domnio no se resolver.
A alienao fiduciria em garantia negcio criado para evitar a ao de execuo em caso
de inadimplemento.
Art. 1.364, CC vencida e no paga a dvida, o credor pode vender a coisa,
independentemente da praa, e aplicar o preo no pagamento de seu crdito e nas despesas
de cobrana, devolvendo o saldo, se houver, ao devedor.
________//_______
Do pacto comissrio:
A clusula (clssica nos direitos de garantia) vedando este pacto tambm se encontra neste
Captulo, no art. 1.365. Aqui est prescrita a nulidade da clusula que autoriza o proprietrio
fiducirio a ficar com a coisa dada em garantia.
________________//___________________

[1] O bem imvel no pode ser apropriado apenas com a ocupao, necessria a
usucapio, com o preenchimento de todos os requisitos examinados para tal fim.
[2] Embora os art. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo comisso, o vocbulo correto
comisto.

MDULO 5.
Dos direitos reais sobre coisas alheias.

CC/1916 3 Ttulos: posse, propriedade e direitos reais sobre coisas alheias.


CC/2002 posse (Tt. I); direitos reais (Tt. II), propriedade (Tt. III) e depois um ttulo
para cada direito real sobre coisa alheia, omitindo as disposies gerais. Ex.: Ttulo
IV superfcie; Ttulo V - servides; Ttulo VI - usufruto etc.
_______//_______
Conceito:
Direito real o que afeta a coisa direta e imediatamente sob todos ou sob certos respeitos, e
a segue em poder de quem quer que a detenha. o direito real liga pessoa (titular do
direito) e coisa, sendo oponvel erga omnes e conferindo ao titular do direito a ao real,
para o exerccio do direito de seqela.

O direito real mais completo o domnio, porque pode conferir ao titular uso, gozo e
disposio, alm do direito de reivindicao da coisa.
Mas possvel que um ou alguns dos poderes do domnio se destaquem para se
incorporarem ao patrimnio de outrem. E esta pessoa, em cujo patrimnio tal poder se
incorporou, passa a ser titular de um direito real sobre coisa alheia.
O domnio se divide em direitos elementares, conforme as formas pelas quais se manifesta a
atividade do homem sobre as coisas corpreas. E cada um dos direitos elementares do
domnio constitui um direito real, como o uso, o usufruto, a servido (direito no de usar,
mas de utilizar para a passagem, por ex., o prdio alheio).
O titular do domnio sofre uma restrio em seu direito, que corresponde ao direito paralelo
do usufruturio, ou do usurio, ou do prdio dominante (na servido) estes tm direito real
sobre coisa de outrem. O dono (com a constituio de direitos reais de terceiros) deixa de ter
certa faculdade em relao coisa.
Os terceiros tm direitos reais sobre coisas alheias, prerrogativas sobre coisa de outrem,
diminuindo o direito do proprietrio.
Os direitos reais sobre coisa alheia podem decorrer de contrato, mas so mais que meras
obrigaes vinculando pessoas, so direitos que se prendem coisa, a perseguem
enquanto no se extinguem, conferem aos titulares ao real exercitvel erga
omnes so direitos reais.
__________//_____
Espcies:
CC/1916 - art. 674 (elencava 9 direitos reais sobre coisas alheias) enfiteuse,
servido, usufruto, uso, habitao, rendas constitudas sobre imveis, penhor, anticrese e
hipoteca.

Trata-se de rol taxativo, como o do 1.225 do CC/2002.


Para o art. 1225, CC/2002 direitos reais sobre coisa alheia so: a superfcie, as
servides, o usufruto, o uso, a habitao, o direito de promitente comprador do imvel, o
penhor, a hipoteca, a anticrese, a concesso de uso especial para fins de moradia e a
concesso de direito real de uso (os dois ltimos incorporados ao rol por fora da Lei n
11.481/2007). Ento saram do rol enfiteuse e rendas expressamente constitudas
sobre imveis.
** A Lei n 6.014/73 j tratava, incluindo no rol do CC/1916, da promessa irretratvel de
venda.

Os direitos reais sobre coisa alheia se dividem em 2 espcies: direito de fruio (para uso,
gozo, ou uso e gozo) e os de garantia (de um dbito).

Direitos reais de fruio: superfcie, servido, usufruto, uso, habitao, promessa


irretratvel de venda, concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito
real de uso.

Direitos reais de garantia: penhor, anticrese e hipoteca.


_____________//________
Constituio (dos direitos reais sobre coisa alheia) por atos entre vivos.

No basta o negcio jurdico para constituir ou transmitir direitos reais. Deve haver a
tradio (mvel) ou o registro, no Registro Imobilirio (imvel). Conforme art. 1.226 e 1.227
do CC. O negcio jurdico cria obrigao, e s o registro cria direito real.
Obs.: O art. 168 da Lei de Registros Pblicos e o novo CC falam em registro, e no mais em
transcr. ou inscrio.
______________________//_____________
ENFITEUSE.
Tambm chamada aforamento ou emprazamento.
NO EXISTE MAIS, como previso de direito real sobre coisa alheia, no CC/2002.
VAMOS ESTUDAR PORQUE O INSTITUTO POR SCULOS esteve em vigor NO BRASIL E
MUITOS IMVEIS ESTO PRESOS POR ESTE VNCULO REAL (art. 2.038, CC/2002: as
enfiteuses no podem mais ser criadas, mas as j existentes so reguladas pelo CC/1916).
Art. 678 e 679, CC/1916.
Ocorria quando por ato entre vivos ou de ltima vontade o proprietrio atribua a outrem o
domnio til do imvel, pagando a pessoa que o adquire (enfiteuta) um foro anual ao
senhorio direto (proprietrio). Tal foro certo e invarivel. Art. 679, CC a enfiteuse
perptua. A enfiteuse por tempo limitado considerada como arrendamento.
* Diferena entre enfiteuse e locao a enfiteuse perptua. E outra diferena do
contrato de locao resultam direitos pessoais entre as partes, e da enfiteuse decorre direito
real.
_______//_____
Contedo da enfiteuse: o mais amplo direito real sobre coisa alheia. O enfiteuta tem o uso,
gozo, reivindicao e pode alienar os seus direitos a outrem sem anuncia do senhorio. O
enfiteuta tem todos os direitos do domnio menos o domnio, que fica com o proprietrio,
da a necessidade de pagamento do foro anual. O senhorio s fica c/ o nome de dono;
a expectativa de readquirir a condio anterior, mediante o exerccio da
preferncia, em caso de alienao, ou atravs do comisso, ou do falecimento do
enfiteuta sem herdeiros; o direito ao foro e ao laudmio, que j estudaremos.

O senhorio tem mais expectativas que direitos. O valor econmico da propriedade fica
com o enfiteuta. O foreiro ento tem o domnio til, e o senhorio o domnio direto.
Com a perpetuidade o enfiteuta pode transmitir seus direitos por ato entre vivos
ou causa mortis.
A enfiteuse s podia se constituir sobre terras no cultivadas ou terrenos que se destinem
edificao (art. 680, CC/1916), porque sua finalidade era facilitar o aproveitamento de
terras.
__________//___________
Esboo histrico.
Surge no Direito Romano da juno de dois institutos os arrendamentos perptuos dos agri
vectigales e o direito enfitutico propriamente dito.
Os Municpios, os colgios sacerdotais etc. tinham imveis que arrendavam. Como os
imveis eram em lugares distantes, muitas vezes o arrendante tinha que oferecer melhores
condies para o arrendamento, para seduzir o arrendatrio. Ento tais arrendamentos
passaram a ser perptuos, no sendo o arrendatrio obrigado a deixar a terra enquanto

pagasse a renda convencionada. Enquanto houvesse pagamento, no se podia tirar do


enfiteuta em nem do seu herdeiro os direitos sobre o bem.
Ainda, para garantir o direito do enfiteuta, concedeu-se ao de carter real. Aos imveis
assim entregues em arrendamento dava-se o nome de agri vectigales (vectigal era a renda
que pagava o arrendatrio); e a ao a ele concedida se chamava actio vectigalis.
A enfiteuse surge quando ocorre a invaso dos brbaros e a m organizao social, que vai
dizimar a populao rural, aumentando a pobreza. Os grandes proprietrios, para atrair
lavradores para arrendar as terras, para estas no ficarem inexploradas, foram obrigados a
arrend-las, por prazos extremamente longos, ou perpetuamente, por taxa menor que a
normal. Principalmente os imperadores que usaram deste meio para cultivar seus imveis
patrimoniais. Depois a enfiteuse foi usada para a explorao dos imveis particulares e da
Igreja.
* No Brasil, diferente de Portugal, a enfiteuse era como em Roma boa para o enfiteuta
com prestaes mdicas e prazos perptuos. Isto porque havia muita terra e pouca gente
para cultiv-la.
______________//_______
Regime da enfiteuse:
Direitos do senhorio:
A enfiteuse se estabelecia por testamento ou por ato entre vivos. Mas para a constituio do
direito real era preciso o registro do ttulo constitutivo no Registro de Imveis art. 676,
CC/1916.
Com o registro surgiam dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa o titular do
domnio direto e o titular do domnio til. Este possua todos os direitos elementares do
domnio, e a lei dava ao senhorio apenas o direito ao foro, ao laudmio e preferncia no caso
de alienao do domnio til.
_________//____________
Foro a contraprestao. Devida pelo enfiteuta. Se no pagar por 3 anos consecutivos,
surge o comisso - extino do aprazamento com a consolidao do domnio nas mos do
senhorio.
Laudmio importncia devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que transferir o domnio
til por venda ou dao em pagto. de 2,5 % sobre o preo da alienao, se outro no foi
fixado no ttulo do aforamento (art. 686, CC/1916). O laudmio s devido nas alienaes
onerosas, no sendo reclamvel nas liberalidades.
O senhorio por lei tem preferncia quando o enfiteuta quer vender ou dar em pagamento o
domnio til. Na venda, o enfiteuta (foreiro) deve interpelar o senhorio para que em 30 dias
manifeste por escrito, datado e assinado, o seu propsito de exercer a preferncia na
aquisio, pelo mesmo preo e nas mesmas condies por que foi oferecida ao estranho (art.
683, CC/1916). Se no for respeitado o direito de preferncia, o senhorio pode
promover a resciso do negcio feito com terceiro, havendo o imvel do adquirente
pelo preo da aquisio.
A preferncia tambm pode ser exercida na venda judicial. Com a penhora do imvel, o
senhorio direto ser citado para assistir praa, e ter preferncia sobre os demais
lanadores em condies iguais; falta destes, ter preferncia pelo preo pelo qual a coisa
dever ser adjudicada (art. 689, CC/1916).

Se no quiser exercer a preferncia, o senhorio tem (como dito) o direito ao laudmio, de


2,5% sobre o preo da alienao.
E se o enfiteuta falecer sem herdeiro (raro) o senhorio adquire o domnio til, consolidando
em sua pessoa a propriedade art. 692, II, CC/1916.
_____________//____________
Dos direitos do foreiro:
So todos os direitos elementares da propriedade.

Tem preferncia na aquisio do domnio direto, pois quer consolidar a propriedade e


encerrar direito real sobre coisa alheia.
Por ser perptua a enfiteuse, o enfiteuta tem a prerrogativa de transmitir por ato negocial
ou por sua morte a enfiteuse art. 681, CC/1916.
O enfiteuta tem domnio til; e o senhorio tem o domnio direto (indefinidamente).
nicas restries para o foreiro preferncia. na alienao (vimos) ou laudmio (vimos
tambm) ao senhorio direto.
________________//_________
HIPTESE DE VRIOS ENFITEUTAS ELEIO DE CABECEL.
EX.: Quando o enfiteuta deixa vrios herdeiros, o senhorio direto se quiser pode convir na
diviso.
Se no, os consortes devem eleger em 6 meses um cabecel, sob pena de a escolha ser feita
pelo senhorio.
Com a escolha, as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra o cabecel,
salvo a este o direito regressivo em face dos outros, pelas respectivas quotas (art. 690 e ,
CC/1916).
________________//______________
Da extino da enfiteuse:

Art. 692, CC/1916:


natural deteriorao do prdio aforado, quando no vale mais o capital correspondente ao
foro e mais um quinto deste (no direito anterior a enfiteuse s se extinguia com a perda total
do prdio);
pelo comisso, deixando o foreiro de pagar a prestao por 3 anos consecutivos, caso em
que o senhorio indeniza das benfeitorias necessrias;
falecendo o enfiteuta sem herdeiro, salvo direito dos credores.
____________//___________
Resgate.
a prerrogativa do foreiro de adquirir, compulsoriamente, o domnio direto, pagando certa
indenizao. A finalidade consolidar o domnio nas mos do enfiteuta art. 693, CC/1916
(com redao pela lei de 1972).
O resgate era possvel 10 anos depois de constituda a enfiteuse, salvo acordo das partes em
sentido contrrio (acordo poderia firmar prazo menor e fixar outro valor para a indenizao).
E o resgate se dava com o pagamento do laudmio - 2,5% sobre o valor atual da
propriedade plena mais 10 penses anuais pelo foreiro, que no poderia no contrato
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies cogentes da lei.
No possvel (por lei) haver resgate dos aforamentos de terrenos da Unio.

*** O art. 693, CC/1916 era cogente. de interesse da coletividade consolidar a


propriedade nas mos do foreiro que a trabalhou. E para o foreiro, que a produziu, um
prmio. No se podia por conveno suspender o resgate.
__________________//______________
Do direito de superfcie: art. 1.225, II do CC/02.
O CC/2002 trouxe de volta este direito que o CC/1916 eliminou. O Dec.-lei n. 271, de
28.2.1967, j tentara no art. 7 restabelecer o direito de superfcie, mas no houve uso.
Art. 1.369, CC/02 Conceito: trata-se de direito que ocorre quando o proprietrio concede
a outrem a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pblica registrada no Cartrio de Imveis. concesso da propriedade
til do imvel para construo ou plantao.
Obs.: as coisas construdas ou plantadas no terreno do concedente (proprietrio) pertencem
ao superficirio. exceo regra de que o acessrio segue o principal. Para Roberto Senise
Lisboa, o direito de superfcie substancialmente uma suspenso ou interrupo da eficcia
do princpio da acesso[1].
Trata-se de direito real de uso, gozo e disposio sobre a coisa alheia, no que se refere
superfcie, o que restringe o direito real de propriedade. Ressalta-se que: o direito real de
superfcie s se origina do registro junto ao cartrio imobilirio, mediante escritura pblica.

Obs.:
O superficirio pode dar em garantia a superfcie, para o pagamento de suas dvidas, e
pode ainda reconstruir a coisa superficiria, em caso de perecimento.
O direito de superfcie pode ser transmitido inter vivos ou causa mortis em funo da
morte do beneficirio, hiptese em que os seus herdeiros passam a ser os superficirios[2].
Partes proprietrio e superficirio.
______//_____
Diferena entre direito de superfcie e arrendamento
O direito de superfcie direito real, oponvel, portanto, erga omnes, contando com a
prerrogativa da sequela, possibilidade de buscar a coisa das mos de quem quer que seja.
* O direito real de superfcie surge em decorrncia do contrato, no momento do registro.
_________//_________
Regras:

A concesso pode ser onerosa ou gratuita. Na falta de previso de onerosidade, presumese gratuito. Nos dois casos o superficirio (por desfrutar dos proveitos do imvel)
responde pelos encargos e tributos que sobre ele incidem.
O direito de superfcie direito real que pode ser transferido pelo superficirio a terceiros,
inclusive a seus herdeiros, por morte do superficirio.
Obs.: O proprietrio aqui tambm chamado de senhorio, mas diferente da enfiteuse,
porque nesta o proprietrio tem direito ao laudmio cada vez que o foreiro transfere, a ttulo
oneroso, o domnio til da coisa (o laudmio porcentagem sobre o preo da venda, 2,5%).
O art. 1.372, pargrafo nico do CC/2002 determina que no se pode estipular pelo
concedente nenhum pagamento pela transferncia, no direito de superfcie.

Art. 1.373, CC Na alienao do imvel ou do direito de superfcie, tem o superficirio ou


o proprietrio o direito de preferncia.
Art. 1.375, CC - Extinta a concesso, ordinariamente, pelo fim do prazo, o concedente
passa a ter a propriedade plena do imvel, independentemente de indenizao.Salvo
estipulao em sentido contrrio (a norma no cogente).
___________//___________

Das hipteses de extino do direito de superfcie:


pelo advento do termo final fixado em contrato ou em testamento;
por distrato;
pelo no uso do direito;
pelo exerccio do direito de preferncia ou de sucesso por qualquer das partes em relao
outra, caso em que ocorre a consolidao subjetiva;
5. pela desapropriao do bem imvel.
___________________//_________________________
1.
2.
3.
4.

Das servides prediais.

Conceito (Art. 1.378, CC/02): direito real constitudo em favor de um prdio (o


dominante) sobre outro prdio (o serviente), pertencente a dono diverso, que implica em
restries ao prdio serviente, cujo dono perde alguns dos direitos inerentes ao domnio ou
fica obrigado a tolerar que dele se utilize (para certo fim) o dono do prdio dominante.
Sempre h serventia em favor de um prdio e em detrimento de outro, aumentando as
utilidades do 1 e diminuindo as do 2.
Finalidade: aumentar a utilidade do prdio dominante.
Obs.: h vrias espcies de servido; e para que haja servido os prdios no precisam ser
contguos. Ex.: servido de aqueduto o proprietrio do prdio dominante tem o direito real
de passar gua por muitos outros, dos quais s um deles lhe contguo.
*** O aqueduto pode ser decorrente do direito de vizinhana (servido legal), e
no servido, por decorrer da lei, e no da conveno mas se o aqueduto for para
melhorar a situao do prdio dominante, a servido pode ocorrer (por conveno).
_______________________//_____________________
Exemplos de servido: de passagem (proprietrio de um imvel tem o direito de transitar
pelo imvel de outrem); de iluminao (dono do prdio serviente fica impedido de construir
em determinada rea de seu terreno, para no prejudicar o acesso de luz ao prdio
dominante); de aqueduto (o proprietrio de um prdio pode fazer com que a gua que
necessita atravesse o prdio serviente); de ventilao (dono do prdio serviente fica
impedido de construir em determinada rea de seu terreno, para no prejudicar o acesso de
ar ao prdio dominante), de pastagem (o criador adquire o direito de fazer com que o seu
gado se alimente nos pastos do imvel serviente) etc.
_______________//______________
Elementos da servido:

A) Servido relao entre dois prdios.


As relaes jurdicas normalmente ocorrem entre pessoas. Mas a servido ocorre
entre prdios, porque, uma vez criado o direito real, ela se transmite a quem quer
que seja o proprietrio do prdio dominante, e onera o prdio serviente, quem quer
que seja o seu dono. Por que as obrigaes do proprietrio do prdio serviente so propter

rem (decorrem da relao da pessoa com a coisa e seguem a coisa, vinculando o seu dono,
seja ele quem for).
_____________//_________
B) Servido envolve obrigao negativa (a servido envolve restrio por parte de um dos
proprietrios, por causa da transferncia para o dominante de algumas das prerrogativas do
proprietrio).
o dever de no se opor a que o beneficirio desfrute de vantagem sobre o seu imvel. O
dono do prdio serviente deve suportar as limitaes que constituem o prprio contedo da
servido, porque atravs desta ele (serviente) perde algum dos direitos de domnio.
** Nada impede que haja, excepcionalmente, prestao positiva. Ex.: fazer as obras
necessrias para o uso da servido. Alguns dizem que servido nunca envolve prestao
positiva, e se isto ocorre por causa do contrato, e no do direito real de servido. Ou
ento, se a servido tiver obrigao positiva, trata-se de servido anmala.
C) A existncia da servido depende de pertencer os prdios a donos diversos.
Se no pertencessem a donos diversos, o dono do prdio serviente no teria alguns dos
direitos inerentes ao domnio, mas todos eles.
possvel que a servido seja constituda por destinao do proprietrio. Mas neste caso,
enquanto os prdios se encontram nas mos de um mesmo dono no existe servido, mas
mera serventia, que se transforma em direito real no momento em que o domnio passa
para titulares diferentes.
____________________//______________
Natureza jurdica.
Servido dir. real sobre coisa alheia, de carter acessrio, perptuo e indivisvel.

Natureza real: atribui ao seu titular as prerrogativas decorrentes - exerccio do direito erga
omnes, ao real e sequela. direito sobre coisa alheia, de outrem, o que a distingue da
propriedade, que direito real sobre coisa prpria.
direito acessrio: porque depende da existncia de um direito principal. Como se trata de
direito concedido ao dono do prdio dominante, seu titular deve ser proprietrio do prdio
dominante. contrrio ao conceito de servido admitir a sua constituio em favor de quem
no dono do prdio dominante.
Por ser acessrio, a servido, uma vez constituda, prende-se coisa e a acompanha nas
mos de quem quer que seja seu dono. Com o registro, a servido se incorpora ao prdio
dominante, e o segue nas mos dos sucessores do proprietrio (ambulat cum domino).

Perptua: irresgatvel sem a anuncia do proprietrio do prdio dominante. Ento tende


a durar indefinidamente, salvo ocorrncia de uma causa de extino compreendida na lei.
Para Roberto Senise Lisboa, a perpetuidade significa que existe por prazo indeterminado,
salvo previso em sentido contrrio[3].
Inalienvel.
Indivisvel: art. 1.386, CC se houver partilha, a servido continua em benefcio de cada
um dos quinhes do prdio dominante, gravando cada quinho do prdio serviente. Salvo se
a servido se aplicar a certa parte de um ou de outro.

A servido no se desdobra. um todo nico que grava o prdio serviente, ainda que este
ou o dominante seja dividido. E s se extingue em face de algum quinho se por natureza ou
destino no puder a ele aproveitar.
*** Ento, defendida a servido por um dos condminos, todos se beneficiam, pois a
servido se estabelece por inteiro, no cabendo a sua constituio parcial.
O Art. 696 do CC/1916 estabelecia que a servido no se presume. O novo CC no repete a
regra. Mas ela continua porque fixa a fonte das servides: a servido no se forma por ato
de mera tolerncia, o que se presume o domnio pleno. A servido s admitida
quando vem de fonte reconhecida por lei.
*** A servido interpretada restritivamente, no pode ser presumida, porque
limita o domnio.
O certo que: o domnio se presume pleno, ento quem alega servido deve provar a
maneira legal como a obteve. Por conta da interpretao restritiva, no conflito de provas
apresentadas por autor e ru, quanto servido, decide-se contra a servido.
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Classificao das servides:
1. Contnuas e descontnuas.
Contnua quando se exerce ou se pode exercer sem interrupo, como a servido de
aqueduto, ou de passagem de energia eltrica, ou de iluminao e ventilao.
Descontnua quando seu exerccio intermitente, sofrendo interrupes. So as que
dependem de fato do homem, como as de passagem, de tirar gua, de pastagem etc.
2. Aparentes e no aparentes.
Aparentes revelam-se por obras exteriores, indispensveis ao seu exerccio, como a
servido de caminho por estrada que conduz ao prdio dominante, ou a de aqueduto.
No aparentes no se revelam por obras externas. Ex.: a de no construir acima de certa
altura (altius non tollendi).
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Obs.: a classificao importante, porque h regras que s se aplicam s servides
contnuas e aparentes.
Ex.: art. 1.213, CC/02 (509, CC/1916) no h proteo possessria s servides contnuas
no aparentes e nem s descontnuas (a menos que seus ttulos provenham do possuidor do
prdio serviente ou de seus antecessores). Isto significa que: as servides aparentes e
contnuas podem ser objeto de posse (proteo possessria). As descontnuas ou no
aparentes no podem. Isto decorre do prprio conceito de posse a posse exteriorizao
do domnio, ento s pode se manifestar quando as servides so aparentes e contnuas. A
falta de qualquer desses pressupostos impede a exteriorizao de poderes inerentes ao
domnio.
Pelo mesmo motivo, a usucapio de servido s para servido aparente e contnua. No se
pode presumir a inrcia do proprietrio vizinho se a servido no tem sinais exteriores de
existncia.
* Servido no aparente s pode ser estabelecida por registro no Registro Imobilirio.
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Modos de constituio:
Vimos que a servido no se presume.
A servido decorre de algum meio de constituio previsto em lei. direito real
sobre imvel, ento se constitui por ato entre vivos s depois do registro no
Registro de Imveis (lei 6.015/73, art. 167, I, n. 6; e art. 1.227 do CC). Todas as
servides devem ser registradas.
Ento os modos de aquisio (contrato, usucapio etc.) so pressupostos para a servido,
meros direitos pessoais que dependem ainda de registro.
* Servido constituda por testamento no segue a regra do 1.227 do CC, que s se refere a
modo de aquisio entre vivos. Seja a servido aparente ou no aparente, o seu registro
imprescindvel.
I.

Ato jurdico.
Pode ser:
a) causa mortis, caso em que a servido decorre do testamento o proprietrio ao testar um
prdio impe ao beneficirio o encargo de uma servido, em favor de outro prdio;
b) inter vivos (entre vivos): o mais frequente; faz-se por contrato.
Pode ser a ttulo gratuito ou oneroso, que o mais comum.
Com o contrato de constituio de servido, o dono do prdio serviente recebe certa
importncia e o dono do prdio dominante passa a ter algumas vantagens que passam a
onerar o prdio serviente.
Com o registro do ttulo constitutivo, surge o direito real, que ultrapassa a pessoa atual dos
contratantes, para vincular seus sucessores.

II.

sentena judicial;
CPC ao de diviso: sentena estabelece servido, para possibilitar o uso dos vrios lotes
em que foi repartido o imvel. A lei diz que no plano de diviso devem ser estabelecidas as
servides indispensveis em favor de uns quinhes sobre outros (979, II, CPC).
Homologada a diviso e registrado o ttulo, fica constituda a servido, com origem na
sentena judicial.

III.

usucapio;
Art. 1.379, CC/02.
A posse inconteste e contnua (ento s para servido contnua, como dissemos) de uma
servido aparente por 10 anos autoriza o possuidor a registr-la em seu nome no Registro
de Imveis, usando como ttulo da sentena que julgar consumada a usucapio ( a servido
ordinria, em que o usucapiente tem justo ttulo e boa-f).
Se no houver ttulo, a usucapio ser no prazo de 20 anos (pargrafo nico do art. 1.379,
CC).
O processo o mesmo para a aquisio da propriedade plena, pela usucapio (prescrio
aquisitiva), conforme art. 941 e s. do CPC. A ao de usucapio para a aquisio do
domnio do imvel ou da servido predial.

Obs.: o que constitui a servido a sentena judicial , que deve ser levada a registro, como
no item anterior.

Requisitos para obter sentena que reconhea a usucapio de uma serventia, possibilitando
o registro no Registro Imobilirio:
Art. 1.379, CC para a usucapio ordinria: justo ttulo e posse incontestada e contnua
por 10 anos. Pargrafo nico usucapio extraordinria: prazo de 20 anos, dispensado o
ttulo.
A servido deve ser contnua e aparente, s assim d direito aos interditos e usucapio.
Exceo: servido de passagem, por fora jurisprudencial, pode ser objeto de posse, e
portanto de interditos e de usucapio, quando mesmo descontnuas, revelem-se por obras
externas, visveis e incontestveis. Se o possuidor daservido no esconde os atos
possessrios que pratica, revelando os atos por sinais externos de incontestvel evidncia,
sem oposio do proprietrio do prdio serviente, ento deve ser reconhecida a condio de
possuidor da servido.
Ento, a servido de passagem descontnua, depende de fato do homem, mas pode ser
objeto de usucapio quando a posse for aparente, por exemplo com o caminho batido, e
bueiros, indicando a habitualidade de sua utilizao.

IV.

por destinao do proprietrio.


Quando o proprietrio estabelece serventia em favor de um prdio sobre outro, ambos de
sua propriedade, ou entre 2 partes de um mesmo prdio que lhe pertence.
A serventia diferente da servido, porque esta depende de pertencerem os prdios
dominante e serviente a pessoas diversas. Mas no momento em que o domnio dos 2 prdios
sair das mos do mesmo dono (por ex.: quando o antigo proprietrio aliena um deles, ou
quando vende ou transmite por sucesso - os 2 a donos diferentes), a serventia
anteriormente estabelecida, se for aparente, se transforma em servido, podendo ser
inscrita para se constituir direito real (salvo clusula expressa em contrrio no ato da
alienao, excluindo expressamente a servido).
Obs.: a serventia deve ser aparente, para se transformar em servido, com a alienao. Isto
porque a transformao da serventia em servido ocorre para proteger a boa-f do
adquirente do prdio dominante, que sabe da serventia estabelecida pelo proprietrio
anterior, e tem a justa expectativa de continuar com tais benefcios a ttulo de servido.
*** E deve ser aparente para no frustrar o adquirente do prdio serviente, que no pode
ser surpreendido com a servido, que lhe onera. _________________//__________
Do exerccio das servides:
A servido deve ser exercida civiliter, ou seja, sem agravar o encargo do prdio dominante.
Os excessos praticados pelo dono do prdio dominante so atos contrrios ao direito (atos
ilcitos), se excederem os limites do ttulo constitutivo da servido, ou ato abusivo, se no
excederem os limites da servido, mas contrariarem os fins para que foi constituda.
Ex.: Se o proprietrio do prdio dominante retira do prdio serviente 15.000 litros de gua,
quando seu direito era retirar 5.000, seu ato ilcito, por colidir com os termos do
contrato. Mas, se embora sem dela necessitar, retira os 5.000 litros, para desperdiar, o ato
abuso de direito e ilcito por causa do art. 187, CC/02 (pratica ato ilcito quem usa de
seu direito de modo irregular).
** A servido nus para o prdio serviente, no pode ento ser ampliada com
interpretao extensiva, o que violaria regra de que a servido no se presume.

Obs.: Se o dono do prdio dominante no pode usar a servido de forma no moderada ou


no racional, devendo usar a servido dentro dos termos de seu ttulo, tambm o dono do
prdio serviente tem o dever de no embaraar o uso legtimo da servido (art. 1.383,
CC/02).
Enquanto lhe for til, o titular da servido pode usar todas as prerrogativas que constituem o
contedo da servido, entendendo-se que a servido de maior inclui a de menor nus (art.
1.385, 2 - regra para a servido de trnsito, aplicvel, quando possvel, s demais
servides). Nas servides de trnsito a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a
mais onerosa. Ex.: se na servido de passagem pode passar de carro, ento pode menos, ou
seja, passar a p (menos nus para o prdio serviente). Mas se pode passar de cavalo ou a
p, no pode passar com caminho, o que aumentaria o nus. Outro exemplo:se o aqueduto
pode ter 50 m., pode ter 20. Mas no pode ter mais que 50 m.
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Ampliao compulsria da extenso da servido.
Art. 1.385, 3 do CC/02: possibilita ao dono do prdio dominante, mediante indenizao,
exigir a ampliao da servido, mesmo contra a vontade do proprietrio do prdio serviente,
se o reclamarem as necessidades de cultura daquele (para facilitar a explorao do prdio
dominante). caso de expropriao por interesse particular, para satisfazer ao
interesse do prdio dominante a lei obriga o dono do prdio serviente a sofrer
restries em seu domnio.
Indiretamente, a sociedade se beneficia, em vista do desenvolvimento da produo
que depende da ampliao da servido.
Obs.: lembre-se que a servido em regra se constitui por ato de vontade: expressa, no
negcio jurdico; e presumida, na usucapio ou na destinao do dono.
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Obras necessrias conservao das servides.
Para o exerccio regular da servido e para a sua conservao, o titular tem o direito de
proceder a todas as obras e reparaes necessrias (art. 1.380, CC). E se preciso pode
ingressar no prdio serviente para realiz-las (isto no constitui turbao de posse e nem d
lugar a indenizao de danos).
Ex.: cabe manuteno de posse por parte do dono do prdio dominante contra o do
serviente desde que este se oponha ou crie obstculos s obras de limpeza e conservao do
aqueduto.
Tais obras devem ser feitas pelo dono do prdio dominante e sua custa. Mas a regra (art.
1.381) no cogente podem as partes estipular que o dono do prdio serviente executar
as obras. Quando se ajustar assim, a obrigao assumida pelo dono do prdio serviente
propter rem acompanha a coisa, qualquer que seja o seu dono. E, com o abandono da
coisa, exonera-se da obrigao (art. 1.382, CC).
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Remoo da servido:
O nus da servido deve ser o mais leve possvel. A lei ento permite ao dono do prdio
serviente a remoo do encargo de um lugar para outro, custa do serviente e sem diminuir
de qualquer forma as vantagens do prdio dominante.

Ento, so condies para a remoo da servido: o dono do prdio serviente se encarrega


das despesas de remoo; a remoo deve ser sem reduo das vantagens do prdio
dominante.
Consoante doutrina e jurisprudncia, necessria tambm a anuncia do dono do prdio
dominante, principal interessado. Tal consentimento, pela jurisprudncia, pode ser suprido
judicialmente, se for o caso.
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Da extino das servides.
A servido s se constitui atravs do registro. A extino ento se d pelo cancelamento do
registro (art. 1.387, CC/02).
Obs.: conforme art. 1.388, CC/02, o dono do prdio serviente tem o direito de promover o
cancelamento do registro da servido, em algumas hipteses, ainda que o dono do prdio
dominante lho impugne.
Ento, pode o dono do prdio serviente cancelar o registro da servido (causas de
extino):
l. Conforme art. 1.388, CC/02.
1. Por renncia do seu titular (art. 1.388, I, CC).
A renncia ato jurdico unilateral, expresso, atravs do qual o titular de um dir. declara seu
propsito de afast-lo de seu patrimnio. A renncia por isso se distingue do abandono.
2. Quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou comodidade que determinou
a sua constituio (art. 1.388, II).
Este artigo contm erro, porque trata do direito de passagem, espcie de direito de
vizinhana do prdio encravado, de usar passagem do prdio serviente s enquanto precise.
Tal regra aplicada para resolver pendncias oriundas do encravamento de prdios, para
negar a existncia de direito de passagem, quando o prdio pertencente a quem a demanda
tem acesso estrada pblica.
3. Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido (art. 1.388, III).
O resgate na servido no compulsrio, s podendo ser feito com a anuncia do dono do
prdio dominante. Da a diferena entre servido e enfiteuse, que pode ser resgatada pelo
enfiteuta nos termos do 683 do CC/1916.
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Il. Conforme art. 1.389, CC/02.
1. Pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa (art. 1.389, I).
2. Pela supresso das respectivas obras por efeito dos contratos, ou de outro ttulo expresso
(art. 1.389, II).
3. Pelo no uso (o no uso pode decorrer da perda de necessidade), por 10 anos contnuos
(art. 1.389, III), o que revela o desinteresse do titular e a desnecessidade da serventia, para
o prdio dominante.
O no uso da servido pelo titular permite ao proprietrio do prdio serviente a possibilidade
de reincorporar a seu domnio aquela faculdade, que dele havia sido afastada, ao ser
constitudo o nus real.

Esta forma de extino da servido tradicional, aceita por todas as legislaes, variando
apenas o prazo de lei para lei, para se consumar a perda do direito real.
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*** obs.: extinta por alguma das causas a servido, tem o dono do prdio serviente o
direito de cancelar o registro mediante prova da extino.
Ento, mesmo que a causa extintora seja autnoma, ela deve ser complementada pelo
cancelamento do registro.
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Aes relativas servido (aes servitudinrias)
A servido pode ser defendida por seu titular atravs dos interditos possessrios.
Cabem ainda, pelo procedimento comum e rito ordinrio:
1. ao confessria com o escopo de alcanar o reconhecimento judicial da existncia de uma
servido;
2. ao negatria o dono do prdio serviente pode propor para obter sentena proclamando
a inexistncia do nus real.
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[1] Manual de Direito Civil Vol . IV, 3 ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 419.
[2] Da se concluir que o direito real de superfcie no tem como hiptese de extino a
morte do superficirio.
[3] Manual de Direito Civil, Vol. 4, 3 ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 408.
MDULO 6:
DO USUFRUTO.
CONCEITO: Usufruto direito real de gozo, conferido a uma pessoa, durante certo tempo,
que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades. Deve o usufruturio
conservar a substncia; e extingue-se pela morte do usufruturio necessariamente.

Enquanto ao usufruturio se transfere o direito temporrio de usar e gozar da coisa alheia,


impe-se a ele o dever de preservar a substncia.
Por ser transitrio, o direito de usufruto se diferencia da enfiteuse. Ainda, a enfiteuse
atribui ao titular do direito real sobre coisa alheia (o foreiro), a prerrogativa da disposio, o
que no ocorre no usufruto. E por ser de natureza real, o usufruto se diferencia da locao.
O USUFRUTO COMPREENDE TODOS OS ACESSRIOS E ACRESCIDOS DA COISA.
No usufruto o domnio se desmembra: de um lado fica o nu-proprietrio com o direito
substncia da coisa, a prerrogativa de dispor da coisa e a expectativa de mais tarde ver
consolidada a propriedade, porque o usufruto sempre temporrio. De outro lado h
o usufruturio, com os direitos de uso e gozo, dos quais se torna titular por certo tempo (de
forma ento transitria).
** Como em todos os outros direitos reais sobre coisas alheias, h simultaneamente 2
titulares de direitos diversos recaintes sobre a mesma coisa. O nu-proprietrio dono; e o
usufruturio tem o direito de uso e gozo.

o usufruto direito real muito abrangente (ainda que menos que a enfiteuse), porque
alcana todo o valor econmico da coisa, compatvel com a conservao da propriedade.
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Caractersticas:
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, de uso e gozo, temporrio e (no sistema
brasileiro) inalienvel.

Ento as caractersticas so:


1. Dir. real. Tem todos os elementos deste tipo de direito (real). Recai sobre a coisa; o seu
titular no precisa de prestao positiva de ningum para exercer o seu direito. H o direito
de seqela (de retirar a coisa das mos de outrem) e oponvel erga omnes. E sua defesa se
faz atravs de ao real (reivindicatria).
2. direito real sobre coisa alheia.
Se fosse sobre coisa prpria iria se confundir com o domnio. No usufruto os direitos de uso e
gozo se incorporam ao patrimnio do usufruturio.
3. Direitos de uso e gozo.
So do usufruturio.
Uso a utilizao da coisa pelo usufruturio ou seus representantes; gozo o direito de
retirar e se apropriar dos frutos naturais e civis (rendimentos) da coisa.
Ento o usufruturio pode consumir ou vender os frutos naturais, e tambm dar a coisa em
locao, recebendo os alugueres. Assim, o usufruto diferente do direito real de uso, em
que o usurio pode se utilizar mas no pode ceder o exerccio de seu direito.
4. Temporrio.
Termina obrigatoriamente com a morte ou renncia do usufruturio art. 1.410, I do CC. Ou
com o fim do prazo de 30 anos se o usufruturio for pessoa jurdica (art. 1.410, II, CC).
** Vimos no incio desta aula que diferente ento da enfiteuse, que perptua. que a
finalidade da enfiteuse proteger o enfiteuta, que produz na terra, e o interesse da
sociedade, que se interessa pela melhor explorao dos imveis. No usufruto o contrrio
apenas se quer proteger o usufruturio, ento s h usufruto enquanto o usufruturio viver
(por isso o usufruto transitrio).
O usufruto um direito real em benefcio de um indivduo. Por isso antigamente chamavam
o usufruto, o uso e a habitao de servides pessoais.
5. Inalienvel.
S se pode alienar o usufruto para o nu-proprietrio, para consolidar a propriedade.
Art. 1.393 do CC/02 o exerccio do usufruto pode ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso
(enquanto a transferncia do usufruto por alienao s pode ser feita ao proprietrio da
coisa).

O exerccio do usufruto pode ser cedido. Ex.: o usufruturio pode arrendar propriedade
agrcola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez de ser
obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do empreendimento. O art.
1.399 do CC/02 completa a regra do art. 1.393, ao conferir ao usufruturio o direito de
usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento do prdio, sendo-lhe, entretanto, vedado
mudar o gnero de cultura, sem licena do proprietrio ou autorizao expressa do ttulo.

A inalienabilidade boa porque beneficia o usufruturio, dando meios para a sua


subsistncia. Se fosse alienvel o usufruto no iria cumprir com a sua funo.
** Muitos Cdigos aliengenas admitem, no entanto, a alienao (ex.: Portugal, Frana,
Itlia, Mxico, Espanha).
________________//____________________
Finalidades do usufruto:
Surge no Direito Romano em poca avanada da Repblica, estando plenamente
desenvolvido ao tempo de Ccero. Desenvolve-se o usufruto para assegurar a subsistncia de
determinadas pessoas (ex.: viva), sem que os bens sassem do patrimnio da famlia.
A finalidade , portanto, assistencial. O intuito desmembrar o domnio e colocar nas mos
do usufruturio os direitos de uso e gozo, para assegurar-lhe os meios de prover a sua
subsistncia. Da o fato de o usufruto resultar via de regra de negcio gratuito.

Tambm comum que o usufruto advenha de testamento. O testador transfere o domnio


a um sucessor, beneficiando com o uso e gozo vitalcio da coisa pessoa mais idosa,
almejando garantir-lhe determinada renda. Ou pode surgir de doao com reserva de
usufruto, em que os doadores, querendo fazer liberalidade, mas receando futuro aperto,
guardam o direito de desfrutar a coisa, embora transfiram o domnio dela com a doao.
__________//_________
Distino entre usufruto e fideicomisso:
O fideicomisso uma espcie de substituio em que o testador deixa bens a uma pessoa
(fiducirio), para que esta os transmita, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condio,
a outra, o fideicomissrio. Este fideicomissrio necessariamente prole eventual. O intuito
beneficiar ambos.

O fiducirio tem a propriedade dos bens, mas de forma restrita e resolvel.


A diferena que:
1. O usufruto direito real sobre coisa alheia, o usufruturio no pode alienar o bem, no
dono; enquanto o fideicomisso estabelece para o fiducirio o direito ainda que resolvel de
propriedade, que pode inclusive ser alienado (o adquirente adquire uma propriedade
resolvel).
2. No fideicomisso h 2 beneficirios sucessivos. O fiducirio, que recebe a propriedade (uso,
gozo e disponibilidade) e depois findo o termo deve transferi-la para o fideicomissrio; e este
ltimo.
No usufruto os 2 beneficirios so simultneos: um (usufruturio) recebe o uso e o gozo da
coisa ao mesmo tempo em que o outro (nu-proprietrio), que recebe o domnio limitado
daquela.
3. No fideicomisso o fideicomissrio a prole eventual de algum (o filho se vier a
existir). J no usufruto, como os beneficirios o so simultaneamente, devem eles
existir no momento da constituio do usufruto. No pode ser usufruturia ou nuproprietria a prole eventual de algum; deve haver a existncia atual dos dois
beneficirios, pois no h direito sem sujeito.
** A jurisprudncia confirma a distino, afirmando que se o testador utilizou a
expresso passagem de bens de um para outro beneficirio, ou seja, domnios
sucessivos, trata-se de fideicomisso. Mesmo que por engano o testador tenha se
utilizado da palavra usufruto.

__________//_________
Do objeto do usufruto:
Art. 1.390, CC o usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em um
patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e
utilidades.
A nica hiptese de doao lcita de todos os bens aquela feita com reserva de
usufruto em benefcio do doador.
Ento o usufruto tem campo de incidncia bem maior que a enfiteuse e as servides, que
recaem somente sobre bens imveis.
possvel ento constituir usufruto sobre bem determinado ou sobre uma universalidade de
bens. Ex.: uma empresa ou determinado patrimnio.
A lei ainda trata de casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens incorpreos,
como os direitos autorais, os ttulos de crdito, as aplices e aes.

E a lei disciplina o usufruto sobre coisas que no do frutos, mas produtos, como no caso
de florestas e minas; e ainda permite o usufruto de coisas consumveis, o que teoricamente
ilgico. Veremos mais adiante estes casos especiais de usufruto.
________//_______
Modos de constituio:
O usufruto decorre de negcio jurdico (contrato ou testamento) ou da lei. E pode ocorrer por
usucapio ex.: quando quem faz o testamento ou concede o usufruto por contrato no
na verdade o dono (depois o possuidor do usufruto pode adquiri-lo por usucapio).
* Ocorre que, aquele que exerce a posse no vai adquirir apenas o usufruto, por usucapio,
e sim a propriedade inteira. Por isso raro o usufruto por usucapio.
Se decorre de negcio jurdico, este pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou causa
mortis.

O usufruto que se estabelece a ttulo oneroso raro mas possvel. O mais comum
surgir a ttulo gratuito, j que sua finalidade beneficente, na doao com reserva de
usufruto, ou na doao da nua-propriedade a um beneficirio, e na do usufruto a outro.
Obs.: o negcio jurdico no basta para constituir usufruto. Se o usufruto tiver por objeto
um imvel, deve haver o registro, conforme art. 1.227 e 1.391, CC (no Registro de Imveis).
E cf. a Lei n 6.015, de 31.12.73, art. 167, I, n. 7, V.
O registro regra genrica para todos os direitos reais. E no usufruto de bens mveis a
tradio indispensvel para aperfeio-lo.
** O usufruto decorrente da lei: Exs.: art. 1.689, I do CC/2002 os pais so
usufruturios dos bens dos filhos durante o exerccio do poder familiar; e usufruto
da Lei n. 8.971/94, que foi concedido para proteger a companheira ou companheiro de
homem ou mulher solteira (concubinato puro), divorciada o viva, que se encontrar na
situao descrita na lei. Tal benefcio se extingue se o beneficirio se casar ou participar de
outra unio estvel.
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Direitos do usufruturio:

Posse, uso, administrao e percepo dos frutos (direitos gerais), cf. art. 1.394, CC.
Obs.: Adiante veremos os direitos e deveres peculiares aos usufrutos especiais.
-

Posse: a posse justa e direta protegida pelos interditos. Para alcanar tal posse, pode o
usufruturio mover ao de imisso contra o proprietrio da coisa ou em face do instituidor
do usufruto, caso estes se recusem a entreg-la.
Uso: o uso pode ser pessoal e pode ser cedido a ttulo oneroso ou gratuito. Aqui
o usufruto se distingue do direito real de uso, em que o usurio apenas pode fruir
pessoalmente a utilidade da coisa, quando o exigirem as necessidades pessoais,
suas e de sua famlia.
Administrao: pode se dar sem a ingerncia do proprietrio. Sua administrao direta
e s lhe subtrada se, atravs dela e por causa dela, a coisa se deteriora. Ainda, o
usufruturio perde a administrao se no puder ou no quiser dar cauo.
Frutos naturais: o usufruturio dono dos pendentes ao comear o usufruto, sem
encargo de pagar as despesas de produo. Mas perde os frutos pendentes (em
compensao) ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter ento direito ao reembolso das
despesas efetuadas para produzi-los (CC, art. 1.396, CC).
Frutos civis: ao proprietrio pertencem os vencidos na data inicial do usufruto; e ao
usufruturio, os vencidos na data em que cessa o usufruto.
** questo: a locao estabelecida pelo usufruturio se rescinde com a extino do
usufruto?
Uns dizem que sim, porque a locao gera s direito pessoal entre as partes, no
podendo ento vincular o nu-proprietrio, que no sucessor do usufruturio, no podendo
ficar vinculado a negcio do qual no participou.
Outros dizem que a locao no se rescinde por causa da Lei do Inquilinato, que de ordem
pblica, e que tem a finalidade de proteger o inquilino, s permitindo o seu despejo naqueles
casos nela contemplados.
A primeira tese a correta.
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Casos especiais de usufruto:


1. Usufruto dos ttulos de crdito.
Art. 1.395, caput do CC/02 (art. 719 do CC/1916).
um quase usufruto porque seu objeto so coisas que se consomem pelo uso. O
usufruturio faz seus os ttulos, ficando com o direito de receber as dvidas e de reempregar
as importncias recebidas. Apenas, esta aplicao corre por conta e risco do usufruturio.
Isto porque, cessado o usufruto, o nu-proprietrio pode recusar os novos ttulos, exigindo a
importncia.
A cauo, dada na instituio
Tal usufruto muito raro.

do usufruto,

garante

devoluo

desse

dinheiro.

2. Usufruto de um rebanho.
Art. 1.397 do CC/02.
usufruto de universalidade. O usufruturio desfruta de tudo o que produzido
pelo rebanho (as crias dos animais so frutos naturais).
Dos frutos que ficam com o usufruturio so deduzidos apenas os que bastem para
inteirar as cabeas de gado existentes ao comear o usufruto.
3. Usufruto sobre florestas e minas.
outro caso de usufruto imprprio, porque o usufruturio percebe produtos e no frutos.

O corte da mata ou a explorao da mina exaurem o manancial, pois a coisa assim obtida
no se reproduz periodicamente.
Art. 1.392, 2 do CC: possibilita a existncia do usufruto supra e diz que o usufruturio e
o dono devem prefixar a extenso do gozo e a maneira de explorao.
Obs.: o problema que surge o da extenso do usufruto, quando silente o ttulo. No se
pode adotar solues extremas. Ex.: no pode o usufruturio exaurir a mina ou a floresta
abusivamente, pois assim destruiria a substncia da coisa (isto proibido). E por outro lado
no se pode impedir a retirada do produto, uma vez que neste caso ousufruto perderia o
seu sentido. O meio-termo a permisso de uma utilizao razovel da coisa, em ritmo
idntico ao que se vinha fazendo anteriormente; caso no haja elementos para tal
julgamento, a extenso do usufruto deve ser fixada pelo juiz, de acordo com a necessidade.
Ex.: usufruto constitudo por testamento sobre fazenda onde h uma serraria, que
o principal meio de explorao do imvel o usufruturio tem o direito de cortar
madeiras de lei para alimentar a serraria (RT 55/276).
4. Usufruto de coisas consumveis.
Art. 1.392, 1 do CC/2002. o chamado quase usufruto, porque sua natureza no se
acomoda ideia do instituto, Ora, se o usufruturio no pode dispor da substncia da coisa
que fica pertencendo a outro, no pode haver usufruto de coisa fungvel.
No usufruto de coisas fungveis o usufruturio restitui outras tantas em quantidade e valor.
Aqui as coisas dadas em usufruto passam ao domnio do usufruturio, que deve restituir,
findo o usufruto, o equivalente em gnero, qualidade e quantidade. No sendo possvel a
restituio da coisa, deve o usufruturio devolver o seu valor, pelo preo corrente ao tempo
da restituio, ou pelo preo da avaliao se, no momento de se constituir o usufruto, ela
foi avaliada.
_____________//_________
Obrigaes do usufruturio:
a) decorrentes da natureza do usufruto;
so elementares ao usufruto.
So elas: a de gozar da coisa com moderao, poupando-lhe a substncia, como bom pai de
famlia. Antigamente, o usufruturio no estava ligado por qualquer obrigao para com o
nu-proprietrio, de modo que se modificava a substncia da coisa ou se dela se apropriava
ou se a destrua, praticava um delito como qualquer terceiro, respondendo por
responsabilidade aquiliana (extracontratual).
Usufruturio e nu-proprietrio eram como vizinhos cujas propriedades se tocavam, mas com
direitos reais independentes. O usufruturio, por exemplo, no tinha a responsabilidade de
apagar um incndio acidental no imvel objeto do usufruto.
Hoje o usufruturio se compromete a resguardar, oferecendo inclusive cauo, a
coisa objeto do usufruto, obrigando-se a: gozar da coisa como bom pai de famlia
(sem abusos); e restitu-la ao fim do usufruto. Ento tais obrigaes do
usufruturio passaram do campo delitual para o contratual, podendo o usufruturio
ser responsabilizado pelas omisses ocorridas em sua administrao.
O usufruturio ento deve conservar a coisa, reparar os estragos, devolv-la a final no
estado em que a recebeu, salvo deterioraes decorrentes do exerccio regular do usufruto.
Ainda, o usufruturio deve dar ao imvel o seu destino natural, sem alterar o meio de cultura
ou destruir-lhe a substncia. Ex.: no pode cortar rvores frutferas; no pode exaurir a

terra, deixando de adub-la conforme as regras elementares de agricultura e costumes


locais.

A sano pela desobedincia culposa desse princpio a extino do usufruto, conf. art.
1.410, VII do CC.
________//_______

b) decorrentes da lei;
No so elementares ao usufruto, so de menor importncia a lei as impe para melhor
garantir o nu-proprietrio.
Art. 1.400, CC:
1. Inventariar os bens recebidos;
O inventrio feito a expensas do usufruturio e consiste no levantamento pormenorizado
dos bens objeto do usufruto, bem como do estado em que se encontram. A finalidade dizer
o que deve a final ser devolvido e o estado em que deve ser devolvido.
2. Dar cauo.
A cauo real ou fidejussria e visa garantir o nu-proprietrio dos prejuzos resultantes da
deteriorao da coisa, bem como assegur-lo da sua tempestiva devoluo.
Obs.: o usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perde o direito de
administrao no usufruto. Porque o nu-proprietrio fica privado de garantia. O usufruto
no se perde, apenas os bens sero administrados pelo proprietrio, que fica
obrigado tambm mediante cauo a entregar ao usufruturio o rendimento dos
mesmos bens, deduzidas as despesas de administrao, entre as quais se inclui a
quantia taxada pelo juiz, para remunerao do administrador (art. 1.401, CC).
Obs.: o nu-proprietrio pode dispensar o usufruturio da cauo. Alm disso, no
esto obrigados cauo:
I.
O doador que se reserva o usufruto da coisa doada (porque autor da
liberalidade e a lei presume irrefragavelmente a clusula de dispensa, que desse
modo limita o benefcio).
II.
Os pais, usufruturios dos bens dos filhos menores (porque este usufruto
inerente ao poder familiar e se justifica na ideia de que sua finalidade compensar
os gastos que o pai faz com a criao e educao do filho, e de que ningum melhor
que o pai zelar pelas coisas de sua prole). Para a garantia desta havia a hipoteca
legal do art. 827, II do CC/1916, que o novo CC no repete.
______//______
3. cuidar da sua conservao e devoluo.
O usufruturio ainda tem obrigao importante com relao s despesas da coisa
dada em usufruto.
As despesas de conservao se dividem em ordinria e extraordinria. As primeiras
competem ao usufruturio; as outras ao nu-proprietrio.
A lei tambm atribui ao nu-proprietrio as despesas ordinrias, quando no forem mdicas
(CC, art. 1.404).
Isto porque o proprietrio da coisa que em longo prazo vai se aproveitar do resultado de
tais despesas. Mas a regra pode levar injustia por forar o proprietrio, que nada tira de
seu prdio, a um gasto que talvez no consiga ver reembolsado em vida.

** Pelas despesas extraordinrias ou ordinrias no mdicas o proprietrio em compensao


pode cobrar juros do usufruturio. Porque por meio de tais despesas Incorporou novos
recursos ao capital original.

no so mdicas as despesas superiores a 2/3 do lquido rendimento de um ano (art.


1.404, 1, CC).
____________//__________
Da destruio e do seguro:

I.

Regras:
Destruio sem culpa do proprietrio: o usufruto se extingue e o proprietrio no
obrigado a empreender a reconstruo. E se o proprietrio s suas expensas o
reconstruir o usufruto no se restabelece.
Destruio por culpa de terceiro: o terceiro obrigado a indenizar o usufruto se sub-roga
na importncia da indenizao. De modo que os frutos civis, por esta produzidos, cabero ao
usufruturio.
O mesmo ocorre se o prdio destrudo est no seguro, ou se desapropriado: o direito do
usufruturio fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenizao recebida do expropriante.
No obrigatrio por lei assegurar a coisa tida em usufruto. Mas o seguro bom para
ambas as partes. Se a coisa estiver segura, deve ser mantida assim, e o usufruturio deve
pagar, durante o usufruto, os prmios devidos. Mas se no estiver no seguro, no ele
obrigado a segur-la (pode contudo faz-lo).
O nu proprietrio no pode colocar coisa no seguro, se antes no estava, e obrigar o
usufruturio a pagar os prmios. Art. 1.407, CC determina que o usufruturio s
obrigado a pagar as contribuies do seguro se a coisa estiver segurada. E as regras que
impem obrigaes devem ser interpretadas estritamente. Ento, se a coisa no
estiver no seguro e o usufruturio no a quiser segurar, pode o nu-proprietrio
faz-lo sua custa. Mas, neste caso, se houver sinistro, o usufruturio no se
beneficia com a indenizao.
Se o usufruturio fizer seguro, ao proprietrio cabe o direito dele resultante contra o
segurador (art. 1.407, 1). Mas (vimos) o usufruto se sub-roga na indenizao.
_________//_________
Da extino do usufruto:
H vrias causas algumas recaem sobre a pessoa do usufruturio; outras sobre a coisa em
que recai o usufruto; e h causas que se referem prpria relao jurdica.
Causas de extino do usufruto relativas pessoa do usufruturio.
a) O usufruto se extingue pela morte do usufruturio. Isto para que no haja usufrutos
sucessivos, capazes de afastar do comrcio, indefinidamente, determinado bem.

Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua extino com a


morte do usufruturio e limita sua durao, quando o usufruturio for pessoa jurdica, a
30 anos.
Art. 1.411, CC exceo regra: constitudo o usufruto em favor de duas ou mais
pessoas, a parte da pessoa que falecer se extingue salvo se por estipulao expressa o
quinho do pr-morto couber ao sobrevivente. Ento a morte no extingue o usufruto se
este for institudo em favor de vrios, e tiver havido ajuste em que se convencionou o direito
de acrescer entre os sobreviventes.
** problema grave o conflito desta regra com o preceito que assegura aos herdeiros
necessrios direito legtima. O caso o seguinte: o casal doa os bens aos filhos
reservando-se o usufruto e estipulando, no instrumento, que por morte de um dos
usufruturios seu direito acrescer ao do outro.

A clusula restringe a legtima do herdeiro, porque o este tem direito de receber a legtima
sem qualquer restrio (salvo as restries - nus do art. 1.848, caput do CC/02). Portanto,
a clusula que determina o acrescimento do usufruto em favor do consorte sobrevivente
ineficaz quando prejudica a reserva dos herdeiros necessrios. Cancela-se ento neste caso
o usufruto na parte relativa ao doador falecido. Obs.: se a doao no de todos os
bens, ou melhor, se no atinge a legtima, valer o direito de acrescer em favor dos
pais usufruturios.
b) O usufruto se extingue pelo termo de sua durao (art. 1.410, II).
c)

o usufruto se extingue por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar
os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao (art. 1.410, VII).
________//_______
II Causas de extino do usufruto relativas ao seu objeto. O usufruto se extingue
pela destruio da coisa.
Se a destruio da coisa se deu por culpa de terceiro, que foi condenado a reparar o
prejuzo, se a coisa estava no seguro, ou se foi desapropriada, o direito do usufruturio se
sub-roga na indenizao recebida, da maneira como foi dito (supra).
________//_______
III Causas de extino do usufruto que incidem sobre a relao jurdica.
O usufruto se extingue pela consolidao, fenmeno que se apresenta quando na mesma
pessoa se encontram as qualidades de usufruturio e de nu-proprietrio (art. 1.410, VI).
Extingue-se tambm pela cessao da causa que o origina. Ex.: usufruto do pai sobre os
bens do filho menor sob poder familiar. Se o filho se torna maior, ou se o pai perde o (decai
do) poder familiar, o usufruto termina, consolidando-se a propriedade (art. 1.410, IV).
A prescrio extintiva tambm extingue o usufruto. Ela resulta do no uso do usufruto,
durante o lapso de tempo do art. 205 do CC/02 - 10 anos.

O CPC, entre os procedimentos especiais de jurisdio voluntria, determina que


a extino do usufruto processar-se- na forma ali estabelecida (art. 1.112, VI).
______________________//__________

DO USO:
espcie de usufruto de abrangncia mais restrita no pode ser objeto de cesso e
limitado pelas necessidades do usurio e de sua famlia. S inclui o jus utendi direito de
usar coisa alheia.
Historicamente, o uso era direito que recaa sobre coisa que no rendia frutos, sem a
possibilidade de se auferir os frutos civis. Tal direito se constitua sobre uma biblioteca, ou
sobre um escravo, por exemplo. Se recasse sobre imvel, no abrangia o jus fruendi.
Conceito direito real sobre coisa alheia em que o usurio pode se utilizar da coisa, mas
no tem direito aos frutos[1]. O uso prprio ou de sua famlia.
Para calcular quais as necessidades do usurio (art. 1.412, 1 do CC) deve-se verificar sua
condio social e o local onde vive.

Pode recair sobre bem mvel ou imvel, mas no sobre coisas consumveis, pois neste caso
estaria transferida a propriedade.
Art. 1.412, 2, CC determina que as necessidades da famlia do usurio compreendem as
de seu cnjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de seu servio domstico.
-

1.
2.
3.
4.

1.
2.
3.
4.

Assim, o uso familiar pode ser feito:


pelo prprio usurio;
pelo cnjuge ou convivente do usurio;
pelos filhos solteiros;
pelos membros da entidade familiar monoparental;
pelas pessoas que prestam servio domstico ao usurio.
_______________//___________
DA CONSTITUIO:
Quando se tratar de direito real sobre imvel, s se inicia do registro junto ao registro
imobilirio respectivo.
__________//____________
Das regras:
o usurio no pode ceder o direito de uso ou locar a coisa s pode usar, pessoalmente ou
por membros de sua famlia (verificar a abrangncia do uso familiar, descrito acima);
o usurio no tem direito aos frutos, salvo aqueles que servirem s suas necessidades
pessoais e s de sua famlia;
as condies pessoais do usurio so avaliadas conforme sua condio social e o local onde
vive;
aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que couber.
________________//______________
Aes relacionadas ao uso (aes usurias):
ao confessria: visa o reconhecimento do direito de uso;
ao negatria: tem o escopo de impedir o uso;
ao possessria: para defender a posse da coisa sobre a qual recai o uso;
ao restituitria do uso: ajuizada pelo proprietrio ou seus herdeiros, em face do usurio,
para a restituio da coisa, ante a extino do direito real de uso.
____________//_______________
Obs.: o direito real de uso se extingue pelas mesmas causas de extino do usufruto .
_______________________//________________
DA HABITAO.
Art. 1414 e s. do CC.
Do Conceito:
O direito real de habitao, ainda mais restrito que o de uso, consiste na faculdade de residir
gratuitamente num prdio, com sua famlia.
O que caracteriza este direito real que o seu titular deve residir ele prprio, com sua
famlia, no prdio em causa, no o podendo ceder, a ttulo gratuito ou oneroso.
Assim, no pode o habitante, titular do direito real de habitao, locar o imvel a terceiro, ou
empresta-lo (art. 1414, CC).
________________________//____________________
Da pluralidade de habitantes:

Conforme art. 1415 do CC, no caso de serem vrios titulares do direito, qualquer deles, que
habite sozinho a casa, no ter de pagar o aluguel aos outros, mas no os pode impedir de
exercer, querendo, o direito que lhes compete de habit-la.
________________________//_______________
Das regras:
Ao uso e habitao se aplicam, naquilo que no contrariarem suas naturezas, as
disposies concernentes ao usufruto (art. 1416, CC).
_______________//__________________
Da instituio:
Somente se constitui com o registro junto ao Registro Imobilirio do foro de circunscrio do
imvel.
_____________//___________
DA PROMESSA IRRETRATVEL DE VENDA (o direito real do compromissrio
comprador do imvel - art. 1.225, VII do CC).

Art. 1.417 e 1.418 do CC.


Introduo:
A promessa irretratvel de venda de um bem imvel (desde que no haja clusula de
arrependimento e registrada no Registro de Imveis) confere ao promissrio comprador
direito real sobre a coisa.
As consequncias de ser direito real o do compromissrio comprador so: oponibilidade erga
omnes e possibilidade de alcanar a adjudicao compulsria.
* A regra tem origem no art. 22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a redao dada pela
Lei n. 649, de 11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol taxativo do art. 674 do CC/1916 mais
este direito real.
** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito real ao promitente
cessionrio de compromissos de venda e compra, de imveis no loteados e sem clusula de
arrependimento. A irretratabilidade do negcio condio de surgimento do direito real, e
no consequncia de sua existncia.
________________________//_________________
DA NATUREZA JURDICA:
direito real sobre coisa alheia, pois a coisa ainda pertence ao promitente vendedor.
Os direitos reais sobre coisa alheia, como dissemos, podem ser de gozo ou de garantia. A
promessa irretratvel de venda tem o carter de direito real de gozo, pois o legislador no
quis afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas sim conferir ao promissrio
comprador prerrogativas sobre a coisa vendida: a) a de goz-la e de fru-la; b) a de impedir
sua vlida alienao a outrem; c) a de obter sua adjudicao compulsria, em caso de
recusa do promitente em outorgar ao promissrio a escritura definitiva de venda e compra.
Para Roberto Senise Lisboa, no entanto, o direito real do compromissrio
comprador no nem de gozo e nem de garantia, mas direito real de aquisio, que
possibilita a titularidade sobre determinada coisa no confere direito de fruio e
nem de garantia ao seu titular[2].
________________//____________

Modos de constituio e requisitos.


O novo CC no distingue imvel loteado e no loteado e deixa ser a promessa (sem clusula
de arrependimento e registrada no cartrio de Registro de Imveis) por instrumento pblica
ou particular. Assim se adquire direito real aquisio do imvel art. 1.417, CC.
A inexistncia de clusula de arrependimento importa irretratabilidade, de modo que o
contrato s se rescinde por distrato ou por descumprimento de obrigao assumida.
Alm da irretratabilidade (inexistncia de direito de arrependimento), o contrato deve ainda
ser irrevogvel, insuscetvel de modificao.
_________//__________
Esboo histrico:
A promessa bilateral de compra e venda contrato preliminar e tem por finalidade (como
todo contrato preliminar) gerar para as partes a obrigao de fazer um contrato definitivo.
Mediante conveno, as partes ajustam de levar a efeito, em momento oportuno, um
contrato definitivo de venda e compra.
J dissemos porque importante o compromisso de venda e compra (s vezes o
incorporador ainda no dono do terreno em que vai construir, e precisa, no entanto,
vender futuras unidades autnomas do prdio que no existe ainda, que ainda ser
construdo. Ento sem objeto as partes firmam compromisso de venda e compra). E a
promessa bilateral de venda e compra surge como garantia do vendedor, pois este, nas
vendas de imveis a prazo adia, para depois do pagamento do preo, a transferncia do
domnio.
O crescimento das populaes urbanas provocou a explorao e a venda de considerveis
reas de terrenos, para as construes residenciais. Para facilitar tal venda, recorreram os
interessados ao remdio de parcelar o preo; e, para garantir o vendedor, usou-se o
contrato preliminar de promessa de venda.
A lei quis proteger os adquirentes. A enorme procura de terrenos loteados vendidos a
prestao levou ao aparecimento de pessoas sem escrpulos, que vendiam reas litigiosas
ou alheias, ou reas sem documentao suficiente, traindo a boa-f dos adquirentes.
E a valorizao das terras levou ao inadimplemento das obrigaes por parte dos
promitentes vendedores. Estes recebiam o preo pelo qual prometiam vender lotes de
terrenos, percebiam que os terrenos valiam mais e, desistindo do contrato preliminar,
pagavam perdas e danos e desistiam da venda. A desistncia em fase de contrato preliminar
ensejava apenas perdas e danos. Hoje, quando se desiste de obrigao de fazer que envolve
declarao de vontade, como a outorga de escritura pblica, cabe a execuo
especificada. Tal arrependimento lcito era meio de enriquecimento para os
promitentes vendedores a indenizao a que eram condenados era inferior ao
proveito auferido.
O arrependimento era prejuzo para o promissrio comprador este pagava o
preo e o vendedor se recusava em outorgar a escritura definitiva, tendo o
comprador que recorrer via judicial para pleitear perdas e danos. O comprador
no quer perdas e danos, mas o terreno que comprou, cujo preo pagou e que
agora lhe recusado.

Como soluo surge o Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, que dispe sobre loteamento e venda
de terrenos a prestao, e INSTALA NOVO REGIME DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A
PRESTAO DE IMVEIS LOTEADOS CRIA PARA O PROMISSRIO COMPRADOR O DIREITO
REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS E A PRERROGATIVA DE OBTER ADJUDICAO
COMPULSRIA.
Obs.: A lei no abrangia genericamente as promessas de imveis no loteados, ou
com pagamento a vista. A Lei n. 649, de 11.3.1949, deu nova redao ao art. 22 do
Dec.-lei n. 58, estendendo as mesmas vantagens ao negcio de promessa de venda
e compra de imveis no loteados, com pagamento a vista ou a prazo. Basta que a
promessa de venda seja sem clusula de arrependimento e inscrita no Registro de
Imveis.
Confere-se assim direito real ao promissrio comprador. O mesmo ocorre para as
unidades autnomas dos condomnios em edificaes art. 35, 4 da Lei n 4.591,
de 16.12.1964.
O que se queria era garantir a seriedade da oferta ao pblico. Impunha-se ao vendedor a
prestao, de terrenos loteados, a obrigao de apresentar, na circunscrio imobiliria
competente, a prova do domnio do imvel, plano de loteamento, certido negativa de
impostos e nus reais, e um exemplar do contrato-tipo de vendas. O registro desses
documentos, que devia preceder ao incio das vendas, feito depois da convocao dos
interessados para o impugnarem, e sob fiscalizao do oficial pblico e mesmo de juiz,
representava segurana para que no acessassem o mercado imobilirio aventureiros
inescrupulosos.
Para no correr o risco de no receber a escritura pblica, por recusa do vendedor, a Lei
(art. 16) determinou o direito adjudicao do lote.
A regra est tambm no art. 466-A do CPC.
* A regra mais importante do Dec.-lei n. 58 era o art. 5, que conforme art. 676 do CC/1916
atribua ao compromissrio comprador direito real oponvel a terceiro, quanto alienao e
onerao posterior, desde que averbasse o contrato no Registro de Imveis.
__________//__________
Contedo do direito real.
Antes o contrato preliminar de venda e compra de bem imvel gerava para o vendedor
obrigao de fazer consistente em prestar declarao de vontade -outorgar escritura pblica
de venda e compra. O comprador pelo contrato preliminar tinha direito pessoal, apenas, de
reclamar a execuo do ajuste, e o vendedor ento em caso de recusa era obrigado a
pagar perdas e danos.
Como era direito pessoal, no havia como vincular terceiros ao negcio original se o
promitente vendedor alienasse a coisa prometida, o promissrio ficava sem ao contra o
adquirente, s lhe restando o direito de reclamar, do contratante inadimplente, o
ressarcimento das perdas e danos.
Com o status de direito real, o contrato levado a registro confere ao compromissrio
comprador oponibilidade erga omnes, para que o comprador obtenha adjudicao
compulsria.

A oponibilidade a terceiros significa que, com o registro, qualquer alienao que o dono
faa anulvel por colidir com um direito preexistente do promissrio.
Por ser oponvel o seu direito a terceiro, h a prerrogativa da sequela o promissrio
comprador pode buscar a coisa nas mos de quem quer que a detenha, para sobre ela
exercer o seu direito real.
________________________________//____________________
Adjudicao compulsria: outra prerrogativa que constitui contedo de direito real a
possibilidade de obter declarao judicial ordenando a incorporao do bem (objeto do
negcio) ao patrimnio do adquirente. Se o alienante se recusa a outorgar escritura pblica,
o comprador tem meio compulsrio para se sobrepor a tal recusa.
Proposta a adjudicao, o compromitente vendedor notificado para em 10 (dez) dias
oferecer resposta, justificando a sua recusa em outorgar a escritura pblica ao
compromissrio comprador.
A adjudicao compulsria cabvel ainda quando o imvel tiver sido alienado a terceiro
indevidamente.
Obs.: O direito de posse e de ceder os seus direitos, que tem o promissrio comprador, no
decorrem da realidade de seu direito, so acessrios da conveno se no houver
disposio em sentido contrrio. Orlando Gomes acha o contrrio: que isto decorre de direito
real.
Obs.: A constituio em mora do promissrio comprador depende de prvia interpelao
(judicial ou por cartrio de Registro de Ttulos e Documentos), com 15 dias de antecedncia.
Isto representa mais vantagem para o promissrio comprador.

H neste sentido julgado aceitando a consignao em pagamento cinco anos aps


o atraso, pelo comprador porque o devedor no foi constitudo em mora.
_______________________________//___________
MDULO 7:
Das rendas constitudas sobre imveis:
* No novo CC no esto mais no rol de direitos reais. O interesse doutrinrio
porque o instituto consta de outras legislaes.
Hoje, o Cdigo Civil em vigor prev apenas como direitos reais de garantia o
penhor, a anticrese e a hipoteca, que estudaremos na sequncia.
Ocorre que, para parte da doutrina, a no regulamentao pelo CC/2002 no impede a sua
eventual aplicabilidade[1].
Conceito direito real temporrio que grava certo bem imvel, obrigando seu proprietrio a
pagar prestaes peridicas, de soma determinada.

Trata-se de instituto bem semelhante aos antigos censos.


Fonte: contrato de constituio de renda (o contrato ainda est disciplinado pelo CC/2002,
nos art. 803 e s.; apenas no pode mais conferir ao instituidor o direito real de garantia).

Com tal contrato quer-se proteger uma parte que dona de um capital mas no est segura
e quer se manter de forma estvel.
Os direitos oriundos de tal contrato so pessoais. Mas esses direitos podiam adquirir o
carter de real se gravassem certo imvel, pertencente ao devedor. Pelo contrato de
constituio de renda, o rendeiro (ou censurio) se obriga a fazer certa prestao peridica a
outra (beneficirio) em troca de um capital que lhe entregue e que pode consistir em um
imvel. At aqui o direito do beneficirio pessoal.

Mas se na conveno se estipulasse que certo imvel responderia preferencialmente pelo


cumprimento de referida prestao, e se o contrato fosse registrado no cartrio de Registro
de Imveis, surgia direito real, com todos os seus efeitos.
Tratava-se de direito real temporrio, com durao limitada a lei no admitia constituio
de renda perptua que vinculasse indefinidamente o bem imvel dificultando sua circulao e
ameaando a segurana das relaes sociais.
____________//_________
Contedo desse direito real:
Conferia ao seu titular o direito de exigir o pagamento da renda, de quem se tornava dono
do imvel afetado ao resgate da obrigao. Constituda a renda, ento, e institudo o direito
real, a obrigao de pagamento se transmitia aos adquirentes do imvel, sobre que recaa o
nus real (quem quer que fossem eles). obrigao do dono do prdio s por
ser dono (obrigao propter rem - ambulat cum domino).
O credor ainda podia, por ser titular do direito, excutir o imvel, para obter o pagamento das
prestaes devidas. O processo de execuo dependia da prova por escrito da realizao do
contrato.
________________//_____________
Natureza Jurdica:
A renda constituda sobre imvel era direito real sobre coisa alheia, pois recaa sobre imvel
de outrem, afetado ao pagamento de uma renda.
Era direito real de garantia, pois no conferia ao seu titular a prerrogativa de gozo.
Aqui, o instituidor ou beneficirio tinha principalmente direito renda e subsidiariamente
direito a excutir o imvel que estava afetado ao seu pagamento. O direito principal era o
crdito, assegurado por um direito acessrio, representado pelo imvel dado em garantia.
Definindo os direitos reais de garantia como os que conferem ao seu titular a prerrogativa de
obter o pagamento de uma dvida com o valor ou a renda de um bem aplicado
exclusivamente sua satisfao, a renda constituda sobre imvel tinha tal natureza. O
imvel afetado ao pagamento da renda era dado em garantia de seu resgate o beneficirio
desfrutava de um direito real, que implicava seqela e preferncia.
__________//__________
Modo de constituio.
Por ato entre vivos (contrato) ou causa mortis (testamento); e no ato entre vivos: a ttulo
oneroso ou gratuito (ex.: doao). Consignava o instituidor um ou mais bens imveis a certa
pessoa, para que esta se obrigasse a satisfazer a outra, ou ao prprio instituidor, uma
determinada renda.
Exemplo do testamento h o legado de uma penso, por prazo determinado, ficando certo
imvel referido na disposio de ltima vontade afetado ao seu pagamento.

Obs.: no bastava o contrato ou o testamento para surgir o direito real. Deveria haver o
registro. Ex.: no testamento a renda era devida da morte mas o negcio s teria eficcia
contra terceiro (erga omnes) aps o registro.
Obs.: como direito real, a renda constituda sobre imvel ensejava seqela, preferncia,
ao real etc.
___________//_________
O resgate:
Direito do rendeiro de remir[2] o imvel sobre que incide nus real, com o pagamento de um
capital em dinheiro, cujo rendimento, taxa legal de juros, assegurava ao credor renda
equivalente que tinha direito (art. 751, CC/1916).
Ex.: O beneficirio recebia renda anual de R$ 600,00 assegurada por imvel do rendeiro,
afetado ao pagamento da mesma. Desejando liberar o imvel, bastaria ao rendeiro pagar ao
beneficirio R$ 10.000,00, pois tal quantia, taxa de 6% ao ano, produziria importncia
igual renda devida.
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Concluses:
O contrato de constituio de renda j nem era muito usado por causa da alta inflao que
existia. Ento no era comum o direito real representado pela renda constituda sobre
imvel. E a possibilidade de resgate ainda extinguia tal direito. Na inflao, o imvel tinha o
valor aumentado, mas a renda no (imvel de 100 mil passava para 400 mil e a renda
continuava de 200 reais para sempre). Claro que o rendeiro (art. 751, CC/1916) iria
remir[3] o imvel pagando cifra que com juros de 6% ao ano liberaria o imvel. isto
encerrava o direito real.
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Introduo aos Direitos Reais de Garantia.
(Regras gerais, conceito, natureza jurdica regras comuns a todos os dir. reais de
garantia).
O crdito e a garantia: o patrimnio do devedor responde por suas dvidas, na ordem civil.
As nicas excees so a do depositrio infiel e a o devedor de penso alimentcia, que
podem sofrer a pena privativa de liberdade.
Na prtica s vezes o patrimnio no suficiente. E no processo de execuo ocorre o rateio
cada credor recebe s percentagem de seu crdito.
Por isso o credor busca garantia: pessoal ou fidejussria; e real.

fidejussria deriva do contrato de fiana e se caracteriza (art. 818, CC) quando uma
pessoa se obriga por outra, para com o credor desta, a satisfazer a obrigao caso o devedor
no a cumpra.
Tal garantia limitada, pois pode ser que o devedor no consiga fiador, e pode ser que o
fiador, solvvel no momento da fiana, se torne insolvente por ocasio do vencimento.
real quando o devedor separa de seu patrimnio (ou terceiro oferece de seu patrimnio)
um bem e o destina primordialmente ao resgate de uma obrigao.
H trs espcies de garantia real na lei: penhor, hipoteca e anticrese.

** na hipoteca e no penhor, sem o pagamento, o bem dado em garantia oferecido


penhora e o produto alcanado na praa se destina ao pagamento da obrigao garantida.
Por fora da preferncia, o credor hipotecrio ou pignoratcio (que tem a garantia do penhor)
pago com o produto da venda, excludos os demais credores, que s tero direito s sobras
do preo, se houver.
** na anticrese, o bem dado em garantia se transfere para as mos do credor que, com as
rendas pelo bem produzidas, procura se pagar.

As garantias reais trazem mais vantagens ao credor se o bem dado em garantia valer
mais do que a dvida (no caso de penhor ou hipoteca), ou produzir renda adequada
(anticrese) grande a probabilidade do credor receber seu crdito inteiro.
Ento so muito frequentes tais garantias. S a anticrese obsoleta e rara na prtica.
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CONCEITO DO DIR. REAL DE GARANTIA.
o que confere ao seu titular a prerrogativa de obter o pagamento de uma dvida com o
valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente sua satisfao.
Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser: de gozo ou de garantia.
Nos de gozo o titular desfruta da coisa aproveitando-se total ou parcialmente das vantagens
que ela propicia. Ex.: usufruto, servido. Nos de garantia o credor apenas visa, na coisa, ao
seu valor ou sua renda para se pagar de um crdito que o seu principal interesse, e do
qual o direito real no passa de acessrio.
Com um direito real de garantia, afeta-se um bem do devedor, sujeitando-o por lao real ao
resgate da dvida garantida.

Na hipoteca e no penhor (principais direitos reais de garantia) h ainda a preferncia.


Preferncia direito conferido ao titular de pagar-se com o produto da venda judicial da
coisa dada em garantia, excludos os demais credores, que assim no concorrem com o
primeiro, no que diz respeito a essa parte do patrimnio do devedor. Somente aps pagar-se
ao preferente que as sobras se houver sero rateadas entre os demais credores (art.
1.422, CC/02).
Ento a preferncia a maior vantagem do credor pignoratcio (que tem a garantia do
penhor) e do hipotecrio. Porque (dissemos) se o bem dado em garantia for de valor
superior dvida, esta ser certamente resgatada, a despeito da recusa do devedor.
Na hipoteca ser privilegiado quem primeiro a registrou.
Obs.: CC/2002 art. 1422, pargrafo nico: limites ao direito de preferncia do credor
hipotecrio e pignoratcio, como no caso da dvida proveniente de salrio do trabalhador
agrcola, que prefere a qualquer outro crdito, quanto ao produto da colheita para que
concorreu com o seu trabalho. Outras excees: custas judiciais devidas pela execuo
hipotecria; despesas com a conservao da coisa feitas por terceiros com
anuncia do credor e do devedor, depois da constituio da hipoteca; impostos e
taxas devidos Fazenda Pblica.
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A hipoteca e o penhor so uma garantia todo o patrimnio do devedor asseguram o credor,
e no s o bem dado em penhor ou em hipoteca. que este assegura principal e
preferencialmente, mas no o nico bem a assegurar.

Ento, se executado o penhor ou a hipoteca e o produto obtido em praa no bastar para o


pagamento da dvida, o credor continuar a ser credor do saldo e quanto a esta parte,
apenas, ser quirografrio (comum).

A preferncia no beneficia o credor anticrtico. Este em compensao tem o direito de


reter a coisa dada em garantia at que a dvida seja paga tal direito se extingue em 15
anos do dia da sua constituio (art. 1.423, CC/02).
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Natureza Jurdica:
1. Penhor, hipoteca e anticrese so direitos reais recaem diretamente sobre a coisa, h o
direito de sequela e conferem ao seu titular ao real, oponvel erga omnes art. 1.419,
CC/02.
Este direito se liga ao bem e o persegue nas mos de quem quer que a detenha. Ento se o
credor no tiver a posse do bem, como na hipoteca, pode reclam-lo, para exercer sobre o
bem o seu direito real. No dependem de colaborao do credor para se exercitarem; e s se
aperfeioam com a tradio ou aps o registro.

Obs.: h quem negue o carter real dos direitos de garantia porque eles no limitam a
propriedade, e sim so acessrios da obrigao. E porque sustentam alguns que o penhor e
a hipoteca so institutos de direito processual e no de direito substantivo.
** Tais posies no vingaram hipoteca e penhor so direitos reais, como dito. E do direito
civil porque existem antes de qualquer litgio caracterizam-se antes de qualquer relao
processual.
2. Trata-se de direito real acessrio porque s existe se existir uma relao jurdica,
obrigacional, cujo resgate visa assegurar. A dvida o principal; a garantia o acessrio.
Ento o direito real aqui segue o destino da dvida.

3. Os dir. reais de garantia so indivisveis (este um benefcio da lei ao credor).


Mesmo que a dvida e o objeto da garantia sejam divisveis, o direito real de
garantia indivisvel.
- o pagamento parcial da dvida no importa em exonerao
ainda que esta compreenda vrios bens (art. 1421, CC/02)
com o pagamento parcial continua na sua integralidade a
remanescente do dbito. a coisa gravada que indivisa para
total do crdito por ela assegurado.

correspondente da garantia,
o objeto da garantia mesmo
assegurar o pagamento do
oferecer segurana soluo

Exemplos:
a) se um condmino no imvel hipotecado paga a sua parte do dbito, todo o imvel continua
hipotecado.
b) se o imvel garante dois crditos hipotecrios e um anulado, a garantia correspondente ao
outro continua a incidir sobre todo o prdio.
c) falecendo o credor e partilhado o seu crdito entre os seus herdeiros, qualquer destes, pra
cobrar o seu quinho, pode penhorar o imvel hipotecado, em sua integridade.
d) os sucessores do devedor no podem remir[4] parcialmente o penhor ou a hipoteca, na
proporo de seus quinhes se algum quiser liberar o bem do nus real que incide sobre
tal bem, deve pagar a totalidade do dbito, sub-rogando-se nos direitos do credor pelas
quotas de seus co-herdeiros que houver satisfeito (art. 1.429, CC).
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Requisitos para validade contra terceiros: existem para assegurar o interesse de
terceiros.

Contrato em que se estipulam direitos reais de garantia valem contra terceiros (e direitos
reais de garantia s existem como tal se valerem contra terceiros). Para isso deve haver:
especializao e publicidade.
* "contrato de hipoteca que no vale contra terceiro contrato, e no hipoteca.
Especializao do penhor, hipoteca ou anticrese a enumerao pormenorizada no
contrato constitutivo dos elementos que caracterizam a obrigao e a coisa dada em garantia
(art. 1.424, CC - determina que no instrumento conste o total da dvida ou sua estimao, o
prazo do pagamento, a taxa de juros, se houver, e a coisa dada em garantia, com todas as
suas especificaes).

Finalidade da especializao: caracterizar a posio do devedor, colocando terceiros,


interessados em com ele negociar, a par de sua situao econmica. No contrato est a
responsabilidade do devedor e quais os bens destinados preferencialmente ao resgate
daquele dbito quem tomar conhecimento de tal conveno no pode se queixar quando
tais bens ficarem excludos da execuo, promovida pelos quirografrios.
Publicidade do contrato: ocorre com o registro e subsidiariamente pela tradio,
quando for bem mvel.

Hipoteca e anticrese o direito real s se constitui por ato entre vivos por registro do ttulo
constitutivo no cartrio de registro de imveis, conf. Art. 1.227, CC.
Penhor pode ser constitudo por instrumento particular mas s se aperfeioa pela
tradio (publicidade). E s tem eficcia perante terceiros aps o registro do contato. Cf. art.
221, CC e art. 127, II da Lei n 6.015/73.
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Ento, quem quiser negociar com o devedor basta se dirigir ao Registro Pblico para
descobrir as restries que recaem sobre bens deste. E se adquirir o bem hipotecado ou
penhorado, o direito do credor prevalece.
Obs.: A ausncia de algum destes requisitos no leva nulidade do contrato apenas no
gera o direito real (fica como direito pessoal, vinculando s as partes que convencionam o
Credor no tem SEQELA, NEM PREFERNCIA E NEM AO REAL S PODE ENTRAR NO
CONCURSO DE CREDORES, NA condio DE QUIROGRAFRIO). ** H quem ache que
dir. real, s no tem validade contra terceiros. No penhor e na anticrese o credor
tem o direito de reteno; na hipoteca pode exercitar contra o devedor a ao
hipotecria.
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Garantia real oferecida pelo condmino.
Art. 1.420, 2, CC/02 dir. real de garantia sobre coisa comum (dois ou mais
proprietrios).

Regras:
1. A coisa condominial s pode, em seu todo, ser dada em garantia real, se todos os
condminos assentirem;

No se pode garantir dbito prprio com coisa alheia, sem anuncia do proprietrio. E no
caso de coisa comum o consorte s dono de uma parte ideal, pois os outros quinhes so
alheios.
2. O CC/02 admite sem restrio a oferta em garantia pelo condmino de sua parte ideal.

Cada condmino pode gravar a sua parte indivisa;


sempre possvel a especializao da coisa comum, dando-se em garantia parte ideal da
mesma.
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Capacidade para constituir nus real:
(capacidade ativa e adequao do bem para ser objeto de tal nus).
Art. 1.420, CC/02 s pode constituir nus real quem pode alienar porque estabelecer
direito real de garantia um comeo de alienao (com a garantia, se a dvida no for paga,
o credor em caso de hipoteca ou penhor pode requerer a penhora e praa do bem, levando-o
sua venda judicial).
S podem ser dados em penhor, hipoteca e anticrese os bens que podem ser alienados
(no podem ser bens fora do comrcio).
Obs.: Os incapazes podem constituir nus real por meio de seus representantes, e
alcanando autorizao judicial (se forem tutelados ou curatelados). Assim oferecem bens
em garantia real de seus dbitos.
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Obs.: No pode constituir o ascendente nus real em favor do descendente, sem anuncia
dos demais descendentes, pois como na venda preciso a anuncia dos demais
descendentes. Hipoteca comeo de alienao. (art. 496, CC, por analogia). ** H
divergncia doutrinria e jurisprudencial. Muitos entendem que se pode dar garantia real
em favor de um dos descendentes sem anuncia dos demais porque a regra do art.
496 do CC deve ser interpretada restritivamente, j que regra que cerceia o
direito de propriedade.
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Antecipao de vencimento da obrigao garantida.
A lei autoriza antecipao do vencimento das dvidas com garantia real para reforar a
garantia do credor, nas cinco hipteses do art. 1425, CC.

Trata-se de lei especfica para a regra geral do art. 333, CC/02. Sempre que a espera do
vencimento diminuir a probabilidade do recebimento do crdito, por problemas com a
solvncia do devedor, por exemplo, o vencimento se antecipa.

HIPTESES:
1. A coisa dada em garantia se deteriora ou se deprecia (desfalcando a garantia) e o devedor,
intimado, no a refora ou substitui.

A prova cabe ao credor.


2. O devedor cai em insolvncia ou tem sua quebra decretada.
Silvio Rodrigues acha que tal causa no deveria existir, porque como o credor tem garantia
real e preferncia, seu crdito est resguardado.
Mas o processo concursal faz vencer todos os dbitos do insolvente, o que vantagem, para
todos, para fazer o inventrio e a diviso do ativo, pelos credores.
3. O devedor fica impontual deixando de pagar prestaes no tempo ou forma convencionados.
Presuno relativa da lei se o devedor est impontual insolvente, o recebimento posterior
da prestao atrasada importa em renncia do credor ao seu direito de execuo imediata.

A presuno existe porque se a dvida no se antecipar, o bem hipotecado levado praa


s para custear a parcela vencida, e com isto a hipoteca (garantia real) se extingue.

A maioria da jurisprudncia entende que a regra (do art. 1.425, CC/02) ocorre para a falta
do pagamento dos juros. Ento, vencidos e no pagos os juros que integram o capital, vence
a dvida toda, se a dvida tiver garantia real.

4. A coisa dada em garantia perece (e no substituda).


Aqui o direito real se extingue por perecimento do objeto e o credor ento pode citar o
devedor para substituir a garantia, sob pena de considerar vencida a dvida o devedor pode
evitar o vencimento antecipado da obrigao por perecimento do objeto se oferecer logo
garantia real adequada.
5. A coisa dada em garantia desapropriada.
Aqui a indenizao recebida deve servir para pagar o credor, extinguindo-se a relao
jurdica.
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Do pacto comissrio:
a conveno acessria que autoriza o credor de dvida garantida por penhor, anticrese ou
hipoteca a ficar com a coisa dada em garantia, se a prestao no for cumprida no
vencimento. vedada tal conveno (art. 1428, CC) por facilitar o abuso.
A Proibio (para proteger o devedor, parte mais fraca) existe porque no mtuo o credor dita
as regras do contrato e, se no fosse proibido, o pacto comissrio seria clusula de estilo o
credor sempre exigiria que o devedor declarasse que abriria mo do bem dado em garantia
em caso de no cumprir o contrato. NO SE PERDE O OBJETO DA GARANTIA POR
INADIMPLEMENTO ESTA CONVENO NULA.
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Carter quirografrio do saldo devedor, se a execuo no for suficiente para total
resgate.
No paga a dvida garantida por penhor ou hipoteca, pode o credor executar para se pagar
seu crdito com o produto da praa. Mas se o bem dado em garantia no alcanar no
leilo judicial importncia suficiente para pagar toda a dvida, a cifra recebida ser
imputada no crdito do exequente. Pelo saldo irresgatado continuar pessoalmente
responsvel o devedor o crdito correspondente a essa importncia adquirir o
carter de quirografrio (CC, art. 1.430).
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DO PENHOR:
CONCEITO E FINALIDADE.
Art. 1.431, CC.
O penhor se constitui pela tradio efetiva de um objeto mvel que, em garantia do dbito,
faz o devedor ao credor.

Penhor direito real de garantia que submete uma coisa mvel ou mobilizvel ao
pagamento de uma dvida. A coisa entregue pelo devedor ou por terceiro, no lugar do
devedor, ao credor (ou seu representante), para aumentar a probabilidade de resgate da
obrigao.
Se a obrigao no paga no vencimento, o credor pode executar, penhorando a coisa
dada em garantia com a praa, o credor no produto alcanado tem preferncia para
pagamento total de seu crdito, e com a excluso dos demais credores, que ficam com as
sobras, se houver.
Ento o objeto da garantia fica preso por vnculo real, ao credor, e se destina ao resgate de
seu crdito.

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Cf. pargrafo nico do art. 1.431, CC no penhor rural, industrial, mercantil[5] e de
veculos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e
conservar.
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Elementos que compem o conceito de penhor (extramos tais elementos do conceito):
1. direito real (natureza real);
O direito do credor pignoratcio recai sobre a coisa; opera erga omnes; munido de ao
real e de sequela, dando ao seu titular as vantagens da preferncia.

Estabelecido o penhor por contrato e efetuado o registro do instrumento no Registro de


Ttulos e Documentos, nasce em favor do credor um direito real que se prende coisa,
vinculando a coisa ao resgate da dvida - o credor pode retir-la das mos de quem quer que
seja.
A coisa executada para pagar ao credor e se houver saldo este devolvido ao devedor.

2. Acessrio;

Isto porque direito real de garantia deve haver uma obrigao que se quer garantir
(nula a obrigao principal, nulo o penhor). Paga a dvida, o credor deve devolver a coisa
empenhada.
Art. 1.433, II, 1.434 e 1.433, III do CC/02 paga a dvida o credor s pode reter a coisa at
ser indenizado das despesas comprovadas com a coisa; ou at ser indenizado do prejuzo
sofrido por vcio da coisa.
3. Aperfeioa-se pela tradio do objeto dado em garantia;
No basta o acordo de vontades das partes (como as arras, o comodato, o depsito etc.).
Conf. Art. 1.431, caput e pargrafo nico do CC.
Antes a tradio era para dar publicidade. Ex.: no depsito ou comodato a tradio
fazia prova do contrato e ainda mostrava a todos (dava publicidade) que a coisa
no era do comodatrio ou do depositrio, mas do comodante ou depositante.
Para os bens mveis a tradio a publicidade que o registro faz no campo dos
bens imveis. A tradio TORNA PBLICO O PENHOR COMO O REGISTRO TORNA
PBLICA A HIPOTECA (art. 1.275 e 1.276, CC).
Obs.: A tradio dispensada no penhor rural e industrial os objetos aqui ficam na posse
do devedor, pela clusula constitui. Art. 1.231, pargrafo nico.
Deve ainda haver o registro no Registro de Ttulos e documentos, para dar mais publicidade
(Lei n 6.015, de 31.12.73 art. 127, I e II).

Ainda: a transferncia da coisa do devedor para o credor impossibilita a alienao


fraudulenta do objeto da garantia o credor depositrio (tem todas as obrigaes de um
depositrio).
O credor pignoratcio que recebe o bem deve, cf. art. 1.435, CC:

I.

Proceder a custdia da coisa como depositrio e ressarcir ao dono a perda ou deteriorao


de que for culpado, podendo ser compensada a dvida, at a concorrente quantia.

II.

Fazer a defesa da posse da coisa empenhada e dar cincia, ao seu dono, da necessidade de
ao possessria.
Imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, V) nas despesas de guarda e
conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente.
Restituir a coisa com frutos e acesses, se paga a dvida.
Entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, conf. art. 1.433, IV.

III.
IV.
V.

Obs.: Tem o credor direito de reteno, como depositrio, para se cobrar das despesas com
a coisa e dos prejuzos decorrentes dos defeitos da coisa.
4. Recai sobre coisas mveis.
Isto diferencia penhor e hipoteca.
-

E tal caractere do penhor tradicional.


A lei cria penhores especiais recaintes sobre imveis por acesso fsica e intelectual. Ex.:
penhor rural e industrial. E h hipoteca sobre bem mvel quando se trata de navios e avies.
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FORMA:
PENHOR CONTRATO SOLENE. No precisa de instrumento pblico, mas deve ser feito por
instrumento particular.
Se no for feito no cartrio, o instrumento particular deve ser feito em duas vias fica um
exemplar para cada contratante e qualquer dos dois pode lev-lo a registro (art. 1.432, CC).

Cada uma das partes guarda uma via do contrato: o credor para exigir o pagamento do
crdito; e o devedor para poder exigir a devoluo da coisa o devedor prova com o
documento que o objeto retido pelo credor foi-lhe entregue apenas a ttulo de garantia.
Obs.: A norma que fala em 2 vias no cogente vale o penhor ainda que lavrado em uma
nica via (jurisprud.).
Para valer em relao a terceiro, para que seja o penhor transformado em direito
real, o contrato alm dos requisitos do art. 1.424, CC/02 deve ser transcrito no
Registro de Ttulos e Documentos (sem registro no pode ser oposto a penhora
legalmente feita por terceiro).
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Espcies de penhor:

Quanto fonte:
1. convencional; (deriva da vontade das partes)
2. legal (decorre da lei para proteger os credores em certas situaes veremos).
Quanto ao bem envolvido:
1. penhor comum ou tradicional;
Decorre da vontade das partes e tem por objeto coisa mvel corprea, que deve ser
entregue espontaneamente pelo devedor ao credor, quando da constituio do negcio.
2. penhores especiais.
Existem para estabelecer uma garantia que no cabe no penhor, mas semelhante ao penhor,
com as regras que disciplinam o penhor por isso o nome penhor especial.
Exs.:

Penhor legal (no deriva da vontade dos contratantes parece mais instituto processual
do que material).
Penhor rural seu objeto coisa imvel por destinao fsica ou intelectual, e se
aperfeioa independentemente da tradio efetiva do objeto dado em garantia (parece mais
com hipoteca que com penhor).
CAUO DE TTULOS DE CRDITO AQUI O BEM DADO EM GARANTIA, NESTE PENHOR
ESPECIAL, NO COISA CORPREA, MAS UM DIREITO OBRIGACIONAL, UMA RELAO
CREDITRIA, ESTABELECIDA ENTRE UM SUJEITO ATIVO (CREDOR) E UM SUJEITO PASSIVO
(DEVEDOR).
Penhor de veculos, em que no se tradita o bem.
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Da extino do penhor:
Art. 1.436, CC.
1. Extinguindo-se a obrigao (porque o penhor apenas garantia, acessrio). Neste caso a
coisa devolvida pelo credor ao devedor (como na renncia garantia), com os respectivos
frutos e acessrios.
Obs.: A extino da obrigao deve ser total, porque se a obrigao foi s parcialmente
paga, o penhor persiste na sua integralidade, pelo princpio da indivisibilidade da garantia
art. 1.421 do CC.
2. Perecendo a coisa.
Perece o direito perecendo a coisa. Se o direito real de garantia recai sobre certo bem, no
pode o primeiro subsistir aps o desaparecimento do segundo.
Obs.: com o perecimento do objeto do penhor s se extingue o direito real de garantia, e
no o crdito por ele garantido. Apenas o titular do crdito perde a preferncia passa a ser
quirografrio.
Obs.: se a coisa pereceu por culpa de terceiro, ou se est no seguro, o direito do credor se
sub-roga na importncia da indenizao. O mesmo ocorre em caso de desapropriao (art.
1.425, 1, CC/02).
3. Renunciando o credor.
A renncia garantia e no ao crdito o credor (o crdito) passa a ser quirografrio.

A renncia pode ser expressa ou tcita.


Tcita: a) quando o credor consentir na venda particular do bem sem reserva de preo; b)
com a restituio da posse da coisa ao devedor; c) com o credor anuindo sua substituio
por outra garantia (art. 1.436, 1, CC/02).

4. Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa.


-

A confuso extingue a obrigao ( causa extintiva da obrigao). Na mesma pessoa se


juntam as condies de credor e devedor aqui no penhor haveria confuso na mesma
pessoa da titularidade do crdito e do domnio da coisa dada em garantia. Por ex.: o credor
recebe o bem por herana. E com a confuso extingue-se a garantia real mas subsiste a
obrigao.

5. Dando-se a adjudicao judicial, a remisso[6] ou a venda da coisa empenhada, feita pelo


credor ou por ele autorizada.
adjudicao judicial quando aps a avaliao e a praa, sem que se apresente lanador,
o credor requer a incorporao ao seu patrimnio do bem em causa.

A remio a prerrogativa concedida ao devedor solvente de excluir da penhora


determinado bem, oferecendo antes da arrematao, ou da adjudicao, a importncia da
dvida, mais juros, custas e honorrios advocatcios (art. 651, CPC).
A venda amigvel do penhor s poder ser levada a cabo se permitir expressamente o
contrato ou se concordarem as partes.
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Do penhor legal:
Conceito no deriva da vontade das partes, mas da lei.
Ento no decorre de contrato.
A lei estabelece este penhor para garantir certas pessoas em certas situaes, assegurando
o resgate das dvidas (o pagamento). O interesse direto do credor, mas indiretamente h
um interesse social a ser preservado.

So credores pignoratcios, independentemente de conveno, conf. Art. 1.467, CC, as


pessoas relacionadas na lei havendo previso da lei, o interessado se obedecer s
condies e formalidades legais torna-se titular de um direito real de garantia, com todas as
prerrogativas atribudas ao dir. real: sequela, preferncia e ao real exercitvel erga omnes.
E ento o credor pode se apossar dos bens do devedor, para estabelecer sobre tais bens seu
direito real.
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Casos de penhor legal: (casos em que os credores so pignoratcios independentemente
de conveno).

1. Os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, mveis, joias


ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou
estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que a tiverem feito (art. 1.467, I, CC).
Trata-se de crdito de pessoas que tm que tratar com desconhecidos por fora de sua
profisso. No se pode saber da solvabilidade dos clientes antes de fornecer o servio
solicitado. E a lei ento as protege os hotis, por exemplo, podem apreender bagagens,
joias etc. dos viajantes ou consumidores para sobre tais objetos estabelecerem direito real,
capaz de garantir o resgate do crdito.
H interesse social. importante facilitar o pagamento de dbitos dessa natureza, para
preservar a segurana das relaes neste campo (Cd. penal, art. 176 crime sujeito a
deteno de 15 dias a 2 meses, ou multa, tomar refeio em restaurante, ou alojar-se em
hotel, ou usar meio de transporte, sem recursos para efetuar o pagamento).
Homologado o penhor (ex.: o hotel apreende os bens e depois o penhor homologado), a
cobrana executiva da dvida deve ser efetuada em 1 ano, sob pena de prescrio da ao
(art. 206, 1, I do CC/02), e consequente perecimento da garantia.
2. O dono do prdio rstico ou urbano (arrendante ou locador), sobre os bens mveis que o
rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prdio, pelos alugueres ou rendas (art.
1.467, II, CC).
Obs.: o locador AINDA TEM O ART. 964, VI do CC, q. lhe d privilgio especial sobre as
alfaias e utenslios de uso domstico, nos prdios rsticos ou urbanos, quanto s prestaes
do ano corrente e do anterior.
Obs.: o penhor legal no recai s sobre mveis, como diz a lei, mas tambm sobre
instrumentos e ferramentas de uma oficina (jurisprudncia). Mas o penhor s incide sobre os
bens que estejam dentro da casa no se admite penhor legal sobre outros bens mveis do
inquilino, situados em outros lugares (jurisprud.).
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Natureza do instituto:

Penhor legal um dos meios diretos de defesa tem a natureza jurdica de meio
direto de defesa. O credor em certa condio estabelecida em lei apreende a coisa do

devedor para sobre ela fazer recair seu direito real, independentemente de prvia
autorizao judicial.
A defesa dos direitos se faz pelo Judicirio e no pelas prprias mos mas aqui, nas
hipteses de penhor legal, temos a natureza de justia direta (exceo).
H tambm outros casos de defesa direta dos direitos, como na defesa direta da posse, e no
dir. de reteno.

Obs.: A apreenso no constitui penhor, s pretenso constituio de penhor. O penhor


s se aperfeioa aps a legalizao, a qual depende de ocorrerem e se comprovarem as
condies da lei. S com tais condies que se d a homologao.
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A homologao do penhor legal:
Antes da homologao judicial o credor mero detentor da coisa apreendida a
homologao legaliza a posse tomada pelo credor e finaliza a constituio do direito real de
garantia.
Para obter a homologao do penhor legal conferido aos hospedeiros, por ex., o credor dirige
petio ao juiz, instruindo-a com a conta pormenorizada das despesas do devedor, a tabela
de preos e a relao dos objetos retidos para garantia da dvida (art. 874, CPC).
Se o juiz no puder homologar de plano o pedido, mandar citar o devedor, que pode
alegar (entre outras coisas) que a tabela de preos (art. 1.468, CC) no estava prvia e
ostensivamente exposta no estabelecimento.
Homologado o penhor os autos so entregues ao requerente e tal processo constituir o
seu ttulo (art. 876, CPC).
No homologado o penhor, os objetos apreendidos sero entregues ao devedor,
ressalvado ao autor, como quirografrio, o direito de recorrer aos meios ordinrios para
cobrar seu crdito (art. 876, in fine, CPC).
Quando o penhor legal tiver por escopo garantir o aluguel de prdio rstico ou urbano,
igual ser o processo, devendo apenas o locador apresentar, em vez de conta de despesas, a
prova de sua propriedade. O juiz deve sempre ouvir o locatrio, pois este pode alegar
inexistncia de locao e ainda o pagamento da dvida, fatos que excluem a ao.
** A hiptese (de penhor por parte do locador) rara, porque nem sempre tem o senhorio
elementos para sem violncia lanar mo de pertences do inquilino que guarnecem o prdio
locado. E a apreenso violenta no defere penhor legal, porque o direito no admite
a violncia.
___________//_________
Do penhor industrial ou mercantil.
CC/02, art. 1.447 penhor de mquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e
em funcionamento (com ou sem os acessrios); animais utilizados na indstria;sal e bens
destinados explorao das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados
industrializao de carnes e derivados (semoventes); matrias-primas e produtos
industrializados.
Regras: instrumento pblico ou particular para sua constituio e registro no Registro de
Imveis onde esto situadas as coisas empenhadas (art. 1.445, CC).
O devedor no pode, sem o consentimento escrito do credor, vender as coisas
empenhadas. Se o credor der anuncia para a venda, o devedor tem que repor outros bens
de igual natureza, que ficaro sub-rogados no penhor.
O credor tem direito de ver o estado das coisas empenhadas.
_____________//____________
Do penhor de veculos.
CC/02 permite a oferta em garantia de veculo empregado em qualquer espcie de
transporte ou conduo (art. 1.451, CC).
Tem que haver instrumento e registro do instrumento no cartrio de Registro de Ttulos e
Documentos do domiclio do devedor. S assim surge o penhor como direito real.

I.

Condio deste penhor: que os veculos estejam segurados contra furto, avarias,
perecimento e danos causados a terceiros.
O credor tem o direito de ver o estado das coisas empenhadas inspecionando-os onde se
acharem.
Alienao do veculo empenhado sem prvia anuncia do credor importa o vencimento da
dvida.
Art. 1.466, CC: a conveno tem prazo mximo de dois anos, prorrogvel por mais dois,
averbada, tambm, a prorrogao.
____________//______________
Do penhor rural.
Tratamento legislativo anterior:
No CC/1916: art. 781 a 788 - penhor agrcola (cuidava de penhor rural e penhor
pecurio).
A matria foi reformulada pela Lei n 492, de 30.8.1937, que disciplinava o penhor rural
at o CC/02.
________//______
Existe o penhor rural para garantir o emprstimo.
O penhor rural serve para financiar a produo da terra, para o crdito agrrio muito
usado por isso o penhor rural. Facilitava o crdito para agricultores e pecuaristas,
abrandando com a Lei de 1937 o rigor de certas normas que o preconceito mantivera no
CC/1916, como o art. 783, que s permitia a constituio de penhor agrcola sobre prdio
hipotecado se o credor hipotecrio expressamente anusse no prprio instrumento do
penhor. Tal determinao s servia para emperrar a concesso do crdito, pois criava
entraves burocrticos inteis, e colocava o agricultor nas mos de seu credor hipotecrio,
que podia mesmo sem interesse negar anuncia para a constituio do penhor.
A Lei de 1937 dispensa o consentimento do credor hipotecrio para a constituio do
penhor rural, superando inconveniente de falta de anuncia sem trazer qualquer prejuzo
para o mesmo credor, cujo direito de preferncia continuou assegurado.
O crdito no existe desacompanhado da garantia. A garantia fidejussria precria e no
seduz o financiador e o crdito pessoal em regra em curto prazo, o que no convm ao
produtor. Da se recorrer garantia real.
A hipoteca era inconveniente, porque envolve formalismo excessivo e deve ser renovada
anualmente, por ocasio de cada safra.
O penhor tradicional no era bom, porque recai sobre bem mvel e exige a tradio do
objeto da garantia, o que o torna incompatvel com as necessidades prticas da agricultura.
Por isso aparecer um novo instrumento o penhor rural, que derroga os princpios do
direito anterior e propicia s partes um instrumento importante para resolver as dificuldades
apontadas.
____________//___________
Conceito de penhor rural:
(Cf. art. 1 da antiga Lei de 1937) Constitui-se penhor rural pelo vnculo resultante do
registro, por via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas culturas ou animais ao
cumprimento de obrigaes, ficando como depositrios das coisas.
___________//________
No novo CC Seo V do Cap. sobre penhor art. 1.438 a 1.446, CC, com trs Subsees:
disposies gerais; penhor agrcola e penhor pecurio.
__________//________
Peculiaridades do penhor rural (agrcola ou pecurio):
Aqui h peculiaridades (princpios diversos do penhor clssico):
No se fala em tradio (o aperfeioamento do contrato de penhor depende de
tradio, no penhor clssico) aqui o devedor conserva em suas mos o objeto da
garantia, como depositrio.
O devedor guarda a posse da coisa pela clusula constituti.

II.

III.

O credor tem a posse indireta, jurdica; o devedor tem a posse direta, de fato, a deteno
fsica, como depositrio.
Consequncias do fato de o devedor ser depositrio: 1. O devedor deve entregar a coisa
quando se inicia a excusso; 2. Como o credor depositante, tem o direito de verificar o
estado das coisas e animais dados em garantia, sempre que lhe convier (art. 1.450, CC).
O objeto pode ser bem imvel por acesso fsica ou intelectual (culturas e
animais)[7], enquanto no penhor tradicional o objeto deve ser mvel (art. 1.431,
CC).
Por causa desta caracterstica muitos chamam o penhor rural de hipoteca mobiliria, ou
hipoteca mvel.

O penhor agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisas futuras (isto


no se d no penhor tradicional, que requer a entrega de coisas corpreas).
Ex.: colheitas em via de formao podem ser empenhadas e so coisas futuras.
______________//_____________
Natureza jurdica:

Direito real de garantia depende do registro para ter eficcia perante terceiros. O
registro no Registro Imobilirio da comarca em que esto situados os bens ou animais
empenhados (art. 2 da Lei de 1937). Art. 1.227, CC/02.
Obs.: esta outra diferena do penhor tradicional, que, recaindo sobre bem mvel,
registrado no Registro de Ttulos e Documentos (Lei n. 6.015 de 31.12.1973, art. 127, II).
Com o direito real constitudo fica ele munido de preferncia, ao real, e opera contra
todos, dando ao seu titular a prerrogativa da sequela retira o bem das mos de qualquer
um, independentemente da boa-f do possuidor. Ex.: devedor que vende o algodo
empenhado pode ser preso e o comprador do algodo, mesmo de boa-f, fica privado da
coisa por ao do credor, que tem direito real.

Podem constituir penhor rural: agricultores e criadores que sujeitam suas culturas ou
seus animais ao cumprimento das obrigaes assumidas, ficando como depositrios daqueles
ou destes.

negcio solene porque a lei determina instrumento pblico ou particular, devidamente


especializado, que dever ser registrado no Registro de Imveis.
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O segundo penhor:
A Lei de 1937 permitia ao devedor sem o consentimento do credor instituir novo penhor, se
o valor dos bens ou animais excedesse ao da dvida anterior (se o valor dos bens no
maior que o valor da dvida, ou se os bens forem vendidos por preo baixo, a nica
consequncia que fica desamparado o 2 crdito). O novo penhor no prejudica o 1
credor, que tem prioridade de pagamento com o produto da safra que financiou (Lei de
1937, art. 4, 1).
Mas se o 1 contrato de penhor sofre prorrogao por frustrao parcial da colheita
empenhada, o 2 ter as mesmas consequncias.
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Do penhor agrcola.
1. Objeto.
Art. 1.442, CC.
mquinas e instrumentos de agricultura;
colheitas pendentes, ou em via de formao;
frutos acondicionados ou armazenados;
lenha cortada e carvo vegetal;
animais do servio de estabelecimento agrcola.
* Ento h bens imveis por acesso fsica (frutos pendentes); bens mveis (frutos j
separados ou a lenha cortada); e bens imveis por destinao do proprietrio (mquinas e
instrumentos agrcolas).
2. Prazo.

3.

1.
2.
-

3.

4.

Mximo: trs anos, prorrogveis por outros trs. Mesmo vencido o contrato e sua
prorrogao, subsiste a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem (art.
1.439, CC).
Problema da safra frustrada.
A frustrao pode ser total ou parcial, tornando a safra insuficiente para o resgate do dbito.
Para assegurar o credor e incentiv-lo a dar o emprstimo, a lei diz que o penhor
abranger a colheita imediatamente seguinte no caso de frustrar-se ou ser insuficiente
aquela que foi dada em garantia e quem vai financiar a nova safra, se em vez de
garantir o novo financiador ela se destinar ao pagamento do antigo credor?
Quem financia a nova safra pode ser o credor antigo, e neste caso seu novo crdito se
incorpora ao antigo, para formar um s, que ser garantido pela safra em via de formao.
Mas se o credor antigo notificado no quiser financiar a nova safra, o agricultor pode
constituir novo penhor, que ter preferncia sobre o anterior para pagar-se com o produto
da safra nova, ficando as sobras vinculadas ao resgate do dbito anterior (art. 1.443,
pargrafo nico). Ento o financiador da safra frustrada mesmo tendo a
anterioridade de seu crdito no tem a preferncia, no resgate, o que pertence ao
financiador da safra nova. Isto atende ao interesse social, porque se o novo credor
no tivesse vantagem por lei, no faria o financiamento, o que resultaria em
prejuzo para a produo nacional.
__________//___________
Do penhor pecurio:
Do objeto;
Animais (que pastam), para a indstria pastoril, agrcola ou de laticnios (art. 1.444, CC).
Da forma;
Escritura pblica ou particular pena de nulidade.
O instrumento deve designar com preciso os animais, indicando o lugar onde se
encontra, e o destino que tm, mencionando espcie, denominao comum ou cientfica,
raa, grau de mestiagem, marca, sinal, ou nome de cada um dos animais.
Como sobre os animais vai haver direito real oponvel erga omnes, deve ter a
individualizao detalhada dos animais onerados, para que terceiros possam identificar e
fugir de negcios recaintes sobre os mesmos.
Ex.: Se no contrato de penhor no havia as caractersticas necessrias para identificao dos
animais, no cabe ao de indenizao de credor contra adquirentes do gado empenhado
(jurisprud.).
Obs.: se for substituir ou sub-rogar os animais, h que se fazer aditivo de contrato para
valer contra terceiros.
Da defesa do credor;
A lei no permite a venda, sem sua anuncia, de qualquer dos animais empenhados (art.
1.445, CC).
Se o devedor ameaa vender os animais ou se por sua negligncia cria risco de prejuzo
para o credor, pode este ou exigir o pagamento imediato da dvida, ou requerer que se
depositem os animais com terceira pessoa (art. 1.445, pargrafo nico).
Com a execuo do penhor, o devedor intimado para depositar o seu objeto.
Da sub-rogao real.
A lei manda (para no haver desfalque da garantia) que os animais da mesma espcie,
comprados para substituir os mortos, fiquem sub-rogados no penhor, que, de resto, estendese tambm s crias dos empenhados.
__________//_________
Do penhor de direitos e ttulos de crdito.
A lei permite o penhor de coisas corpreas e de coisas incorpreas direitos
imateriais, como os crditos.
O penhor supe a tradio da coisa mvel (que o credor conserva como garantia). Mas vimos
excees, como no penhor de veculos, em que o devedor persiste na posse do bem.

No penhor de ttulos de crdito, penhor de relaes jurdicas imateriais, tambm no h que


se falar em tradio.
Os crditos so bens patrimoniais, com valor no mercado (coisas teis e raras, bens). So
partes do ativo patrimoniais e por isso podem ser oferecidos em garantia de dvidas dos seus
donos. A lei disciplina a constituio desta garantia.

Para distinguir este penhor do tradicional, que envolve tradio de coisa mvel, o
legislador de 1916 chamava de cauo a esse penhor de direitos creditrios.

Cauo vocbulo mais amplo que penhor, porque gnero da ideia de


garantia, que abrange penhor, hipoteca, anticrese, penhor de ttulos e garantia
fidejussria.

No novo CC este penhor chama: PENHOR DE DIREITOS E TTULOS DE CRDITO


(art. 1.451 e s. do CC).
_________//_______
Histria:
Dir. Romano no havia penhor de dvidas ativas, porque o penhor dependia da entrega da
coisa penhorada (e o crdito coisa no corprea).
Depois, por influncia da jurisprud. (pretoriana) permite-se dar em garantia pignoratcia o
valor patrimonial representado pelo ttulo de crdito.
No Brasil, a matria era disciplinada pela Lei n. 434, de 4.7.1891. Mas, no Cd. Com.,
esto os elementos bsicos do instituto o art. 273, no captulo do penhor mercantil, trata
da possibilidade de penhorar ttulos da dvida pblica, aes de cia. ou empresas, e qualquer
papel em geral de crdito negocivel em comrcio. O art. 277 sub-roga o credor em todos os
direitos do devedor, para cobrar os ttulos caucionados, tratando da matria em termos
semelhantes ao do art. 792 do CC/1916 (art. 1459,caput, CC/02).
_________________//___________

Os ttulos de crdito pessoal podem ser objeto de penhor a lei permite isto
expressamente. No so os papis em si, a coisa material, que dada em garantia,
mas o direito que tais papis representam. Como tais direitos tm valor econmico,
a lei faculta a seu titular oferec-los em garantia de um dbito.
____________//__________
Requisitos:
1. tradio dos ttulos do devedor para o credor;
2. o credor conserva o ttulo at ser pago;
3. o contrato como no penhor convencional se faz por escrito, devendo ser registrado no
Registro de Ttulos e Documentos (art.1.452, CC);
Obs.: deve ser escrito porque o documento escrito justifica a transferncia dos ttulos para o
credor, o qual fica constitudo mandatrio do credor original, para cobrar o ttulo do devedor.
Ao fazer a cauo o devedor caucionante transfere o ttulo ao credor mediante endosso. Tal
endosso como um mandato autorizando o credor pignoratcio a receber, em nome do
mandante, o ttulo e imputar o valor recebido na dvida, compensando-a com seu crdito,
devolvendo ao devedor o remanescente, se houver.
Sem o contrato escrito poder-se-ia pensar que o ttulo endossado tinha sido
transferido por cesso, e no por fora do penhor. Da a sua necessidade.
____________//_____________
Diferena entre cauo e cesso dos ttulos de crdito:
O crdito tem valor econmico. Pode ser alienado. Se isto ocorrer, cesso de crdito.
Aqui na cauo, no h alienao do ttulo, mas uma dvida pr-existente assegurada com a
cauo do ttulo.
O titular pode por lei em vez de alienar o ttulo, apenas o caucionar. O dono do ttulo
continua a ser dono, continua a ser sujeito de direito daquela relao jurdica
original. Apenas transfere, pelo contrato de penhor, a posse do documento, para
que o credor exera os direitos decorrentes do ttulo, em nome do caucionante
(devedor), e cobre o crdito do terceiro devedor, e assim se pague do que lhe
devido e devolva o resto ao mesmo caucionante.

*** Ainda, a diferena para a cesso que se na cesso o cessionrio no receber


do cedido, arca com o prejuzo; enquanto aqui se o credor no receber com o ttulo
de crdito, continua credor do caucionante.
___________//__________
Condio de mandatrio do credor.
A lei que atribui ao credor tal condio (de mandatrio) art. 1.454 e 1.455 do CC o
credor tem o dir. de usar das aes, recursos e excees convenientes, para assegurar os
seus direitos, bem como os do credor caucionante (devedor), como se deste fora procurador
especial. De sua condio de mandatrio decorrem direitos e deveres.
__________//________
Notificao:
Feita ao devedor para que este tome conhecimento do negcio de cauo realizado entre seu
credor e um terceiro (o credor do seu credor).
* O objetivo desta notificao igual ao da notificao do art. 290 do CC, da cesso de
crdito. O devedor cedido no sabe do negcio at ser notificado com a notificao os
efeitos do negcio o atingem, mesmo involuntariamente. Assim, desde a notificao, no
pode mais o devedor pagar a seu credor original, devendo faz-lo ao credor do seu credor. A
lei no d eficcia quitao que o credor caucionante, aps o penhor e a notificao, d a
seu devedor (art. 1.460, CC).
_____________//______________
Alguns direitos e obrigaes do credor:
O credor mandatrio e guarda coisa alheia ento deve zelar pela conservao dos
crditos. Tem o direito e o dever de conservar e recuperar a posse dos ttulos caucionados,
por todos os meios cveis e criminais, contra qualquer detentor dos mesmos, at o prprio
dono.
Deve agir diligentemente na cobrana dos crditos, no permitindo que por sua negligncia
o direito do credor caucionante (devedor) fenea, sob pena de responder pelo prejuzo a que
der causa.
A cauo envolve a transferncia, para o credor, do direito de receber o montante dos
ttulos caucionados.
Recebido o ttulo, o credor deve imputar a importncia recebida em seu crdito,
devolvendo o saldo, se houver.
Como qualquer pessoa que administra bens alheios, o credor deve prestar contas das
importncias recebidas, para demonstrar o estado atual da dvida garantida e a eventual
existncia de saldo.
_____________//________
ANTICRESE:
Art. 1225, X do CC.
Art. 1.506 a 1.510 do CC.
Conceito: Direito real sobre coisa alheia decorrente de contrato e registro, em que o
devedor repassa a posse direta de um imvel frutfero ao credor, que fica autorizado a retlo e a ficar com os frutos, imputando na dvida, e at o seu resgate, as importncias que for
recebendo[8].
o direito real de perceber os frutos em desconto da dvida, conf. as regras gerais da
imputao em pagamento. Mas a garantia tambm funciona como meio compulsivo para
atuar sobre a vontade do devedor (pelo direito de reteno da coisa exercido pelo credor).
garantia real. Com a reteno para obter com suas prprias mos o pagamento, com a
explorao do imvel (alheio). Tal reteno compele o devedor ao cumprimento da
obrigao, para obter ento a devoluo do seu imvel.

Na anticrese a dvida deve ser paga com os frutos do imvel dado em garantia, mas nada
impede que o devedor pague antes (por ex. com dinheiro emprestado) para extinguir o
dbito e a anticrese.
________//________
A anticrese no usada na prtica porque tem muita desvantagem:
1. Desloca bem dado em garantia do devedor para o credor. Como o devedor no tem a posse
do imvel de sua propriedade e quem tem o credor, com interesse menor em sua
produtividade, a anticrese pode representar ameaa de prejuzo, no s para o devedor,
como para a sociedade o credor no se esfora para os frutos do imvel abundarem,
porque assim continua retendo o imvel.
2. O fato de a anticrese envolver a transferncia da posse do bem (onerado) dificulta a sua
alienao, por parte do devedor. Ningum quer adquirir imvel cujo uso e gozo pertence por
certo prazo ao credor do alienante ento a anticrese prejudica a circulao do bem (o que
no bom para a sociedade).
3. Com a anticrese, o devedor no consegue novos crditos garantidos pelo imvel onerado.
No h subanticreses e ningum quer dar emprstimo recebendo como garantia
hipotecria bem onerado com anticrese.

Assim, melhor prefervel a hipoteca anticrese.

Para o credor a anticrese tambm ruim, porque no d preferncia, nem direito


excusso ento a anticrese garantia de eficcia menor que a hipoteca. Por isso a
hipoteca preferida pelo credor.
__________//______
Natureza Jurdica:
Direito real de garantia que recai sobre imvel prende-se coisa dada em garantia e a
persegue onde quer que se encontre.
O credor anticrtico tem direito de sequela e ao real. Se a coisa for alienada pode ir
busc-la nas mos do adquirente, para colher-lhe os frutos e, com estes, pagar-se de seu
crdito.
O direito do credor prefere ao dos outros credores quirografrios, bem como ao dos
credores hipotecrios posteriores ao registro da anticrese (art. 1.509, CC).
Mas ao contrrio do penhor e da hipoteca, no confere a anticrese direito de preferncia ao
credor anticrtico, no pagamento do crdito, com a importncia obtida na excusso do
objeto da garantia. A lei s d o direito de se opor excusso alegando direito de reteno,
imprescindvel para cobrar-se do crdito, com as rendas do imvel. Mas se executar o imvel
pelo no pagamento da dvida, ou permitir que outro credor o execute sem opor seu direito
de reteno ao exequente, no ter preferncia sobre o preo apurado em praa (art. 1.509,
1, CC).
Ento: enquanto na hipoteca e no penhor as principais vantagens so a excusso e
a preferncia sobre o preo apurado em praa (art. 1.422, CC), na anticrese s h
para o credor direito de reteno, que se extingue em 15 anos (art. 1.423, CC).
Obs.: O direito de reteno faz com que o credor seja possuidor direto, podendo
defender sua posse atravs dos interditos, no s em face de terceiros, mas at
contra o devedor (dono do bem), ou contra outros credores quirografrios e
hipotecrios posteriores, que pretendam penhorar o objeto da garantia (art. 1.509,
CC).
______________//__________
Modos de constituio:
Contrato, registro e tradio da posse direta do bem imvel.
necessria a tradio por se tratar de contrato real, no consensual.
O registro no Reg. de Imveis tem previso no art. 1.227, CC[9], para ter eficcia contra
terceiros (cartrio do foro em que se situa o bem).
E porque se trata de direito real sobre imvel a escritura pblica necessria.
Ainda, no se pode convencionar anticrese sem a vnia conjugal, salvo regime de
separao absoluta de bens, nos termos do art. 1.647, I do CC[10].

_________//_______
Dos efeitos da anticrese:
O credor ao receber o bem vira possuidor e mandatrio.
O credor deve zelar pela coisa como se fosse sua, respondendo para com o dono pelas
deterioraes que, por sua culpa, o imvel sofrer.
O credor pode fruir o imvel diretamente ou por meio de arrendamento feito a terceiro. A
explorao tem que ser sempre adequada o credor no pode, para se pagar depressa,
sacrificar a substncia da coisa para obter renda excessiva. Isto seria abusivo. Por outro
lado, no pode por negligncia deixar cair a renda abaixo do normal. O art. 1.508 do CC
determina que o credor responde pelas deterioraes que por sua culpa o imvel sofrer, e
pelos frutos e rendimentos que por sua negligncia deixar de perceber.
Como na anticrese h administrao de bem alheio, o credor tem que (regra geral) prestar
contas para o devedor verificar o montante da dvida, pelo clculo da renda recebida, que
foi, at ento, imputada no principal e nos juros, ou s nestes.
O direito de pedir contas pode ser exercido a qualquer tempo pelo devedor, se no se
ajustar pocas determinadas. Mas no pode haver abuso de direito (art. 187 do CC).
Se for irresponsvel a administrao do imvel, por parte do credor anticrtico
(responsabilidade civil subjetiva), o devedor poder requerer a transformao do contrato
em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, que poder ser corrigido
anualmente (art. 1.507, 1 e 2 do CC).
_________________//________
Hipteses de cumulao de hipoteca e anticrese:
Art. 1.506, 2, CC: o imvel hipotecado pode ser dado em anticrese ao credor hipotecrio.
E o imvel sujeito a anticrese pode ser hipotecado ao credor anticrtico. Ao beneficirio de
um direito real de garantia pode-se conceder aumento dessa garantia, pela
concesso de outro direito de natureza semelhante.
ISTO ERA VANTAGEM AO CREDOR DANDO DIREITO DE HIPOTECA AO CREDOR
ANTICRTICO ELE PASSAVA A TER O DIREITO DE EXCUTIR A GARANTIA E DE PREFERIR
OUTROS CREDORES no produto apurado em praa. E dando direito de anticrese ao credor
hipotecrio este passava a poder explorar a coisa, e a tentar, pela percepo dos frutos,
pagar-se de seu crdito, sem necessidade de excusso.
E pode-se dar em hipoteca para terceiro o bem onerado por anticrese, cf. art. 1.509, parte
final. Mas como a anticrese dura mais que a hipoteca, e como confere ao credor
anticrtico direito de se opor excusso hipotecria antes do resgate da dvida
anterior, s muito raramente aparecer quem aceite em garantia imvel onerado
com anticrese.
_________//_______
Da extino da anticrese:
negcio acessrio (garantia).
Sua existncia depende da relao principal obrigacional, cujo resgate visa assegurar.
Ento, paga ou prescrita ou ainda por qualquer motivo extinta a dvida, extingue-se a
anticrese.
Por recair a anticrese sobre imvel, tambm se extingue pelo perecimento do objeto da
garantia e na anticrese, mesmo que o bem esteja no seguro, o direito do credor no se
sub-roga na indenizao paga pelo segurador como tambm no se sub-roga na
indenizao obtida pelo devedor em caso de desapropriao (art. 1.509, 2, CC). Em
ambos os casos a anticrese se extingue, ficando o direito creditrio de carter
pessoal e sem garantia real (que acabou) para o credor.
Extingue-se pela caducidade aps 15 anos de seu registro art. 1.423, CC. Se o credor
no conseguiu em tanto tempo se pagar, no conseguir mais (entende a lei), pois os frutos
do imvel so insuficientes para o resgate da dvida. E para o credor resta a condio de
quirografrio.

MDULO 8.
DA HIPOTECA:
Introduo:
direito real de garantia em que o devedor ou outrem oferece bem de sua propriedade para
assegurar cumprimento de obrigao.
No penhor a coisa mvel dada em garantia atravs da tradio.
Na anticrese a coisa dada em garanta imvel e a posse transmitida ao credor para que
este a explore e se pague com a renda produzida pelo prdio.
A hipoteca instituto do Direito Civil, ainda que se destine garantia de um contrato
empresarial.
________//_______
CONCEITO: Trata-se de direito real de garantia em que a coisa (geralmente) um imvel,
na sua totalidade, o qual continua na posse do proprietrio, embora responda precipuamente
pelo resgate do dbito.
A hipoteca o direito real que o devedor confere ao credor sobre um bem imvel,
ou navio ou avio, ou ainda, estradas de ferro, de sua propriedade ou de outrem,
para que o mesmo responda, preferencialmente ao credor, pelo resgate da dvida.
Sendo que os bens no so entregues ao credor.
* Se a dvida no for paga o credor vai excutir o bem dado em garantia para pagarse com o produto da praa e tem preferncia, com excluso dos outros credores,
que ficam com as sobras, se houver.
-

AO CONTRRIO DO PENHOR, o devedor conserva em suas mos a coisa dada em


garantia. Mas o direito de propriedade j no pleno a coisa est vinculada ao pagamento
da dvida. No paga a dvida, o devedor pode alienar judicialmente a coisa, e sobre o
preo tem primazia para cobrar-se da totalidade da dvida e de seus acessrios.

Com a hipoteca mobiliza-se a riqueza imobiliria, porque o proprietrio sem alienar seu
imvel e sem v-lo sair de suas mos, obtm a prazo mais ou menos longo dinheiro
correspondente ao seu valor.
___________//____________
Esboo histrico:
No direito romano primitivo no havia outros direitos reais alm da propriedade e das
servides.
No havia oferta de uma coisa em garantia de uma dvida a no ser com a transferncia de
domnio. O muturio fazia ao mutuante a venda solene de seu prdio pelamancipatio ou
pela in jure cessio, pelo montante do emprstimo. Mas por conveno, alheia ao contrato e
constante de um pacto de fiducia, o comprador-mutuante se comprometia a retransferir o
domnio da coisa comprada, uma vez paga a dvida garantida.
Assim, o credor ficava protegido: era proprietrio da coisa, sem perigo de os demais
credores concorrerem com ele sobre o preo da mesma. Nem sofria ameaa de o devedor
alienar a coisa, em fraude de seus direitos se isto ocorresse se defendia pela reivindicatio.
Por outro lado, havia muitas desvantagens neste negcio para o devedor:
1. Mesmo que o prdio valesse mais que a dvida, o negcio impedia que o muturio obtivesse
outros emprstimos garantidos pelo mesmo prdio, j que este, pela alienao, havia
passado para o domnio do adquirente.
2. Se o credor vendesse a coisa, o ato seria vlido, s restando ao devedor ao fiduciria
contra o credor.
3. O devedor no podia usar a coisa dada em garantia, porque era transferida ao credor.

Quanto ltima desvantagem havia uma sada: a permisso concedida ao devedor de


remanescer no imvel, a ttulo precrio. Mas o precario era revogvel ad nutum.
_______//____
Outro procedimento do Direito Romano para garantir o crdito: pignus romanum.

Conceito: transferncia ao credor no do domnio da coisa, mas apenas da posse, protegida


pelos interditos, para que o credor a defendesse e retivesse at o final pagamento da dvida.
Este sistema livrava o devedor de muitas desvantagens do instituto supra. Livra o devedor
de ser vtima de alienao desonesta, efetuada pelo credor (porque aqui no se transfere o
domnio); e como o credor podia confiar-lhe, a ttulo precrio, a posse direta da coisa dada
em garantia, no ficava o devedor privado do uso.
A nica desvantagem que persistia era o fato de a coisa no poder garantir mais de um
crdito, porque no se podia conferir a mais de uma pessoa a posse jurdica do bem.
Desses dois tipos de garantia que vimos surge a HIPOTECA. Esta rene
caractersticas de ambos.
Como na fiducia o credor no tem s direito aos interditos possessrios, mas ao real
(reivindicatio), em face de todos os terceiros adquirentes.
E diferentemente daqueles institutos, como a nova garantia no envolve transferncia de
posse ou de domnio antes do vencimento, ela no esgota as possibilidades de crdito.
POSSVEL CONSTITUIR VRIAS HIPOTECAS EM FAVOR DE CREDORES SUCESSIVOS,
CUJOS DIREITOS SE FARO VALER NA ORDEM DE SUA CONSTITUIO.
_________//_______
Espcies de hipoteca:
Quanto causa de onde deriva: convencional (contrato) e legal.
Quanto ao objeto: comum (ou ordinria), que recai sobre imveis; especial (ou naval), que
recai sobre navios; aeronutica; e hipoteca de vias frreas, tambm disciplinada por
regras peculiares.
Estudaremos a hipoteca convencional, pois suas regras se aplicam em geral s demais.
Depois veremos a hipoteca legal.
Veremos tambm a hipoteca especial (das vias frreas) porque as demais tm as
mesmas regras.
_____________//_______________
Natureza jurdica:
Trata-se de direito real de garantia, sobre coisa alheia, com oponibilidade erga omnes a
partir do registro no Registro Imobilirio, com a prerrogativa da seqela e direito de
reivindicao.
Tudo, como dito, a partir do registro do seu ato constitutivo no Reg. de Imveis da rea de
situao da coisa dada em garantia. (art. 1227, CC).
H preferncia, direito de seqela (o bem gravado responde pela dvida, pode ser
penhorado pelo credor hipotecrio, embora em poder de outrem, que no o devedor). Ex.:
nula a venda do imvel hipotecado em hasta pblica, em juzo de inventrio, sem audincia
do credor hipotecrio s a arrematao em execuo promovida pelo credor hipotecrio
extingue a hipoteca.
Obs.: antes do registro h mero vnculo entre os contratantes, ignorado por
terceiros , ineficaz ento contra terceiros.
Por se tratar de direito real de garantia, acessrio de uma dvida, cujo resgate visa
assegurar direito real criado para assegurar a eficcia de um direito pessoal. Ento a
hipoteca no existe por si s o direito real na hipoteca adjetivo, supondo o direito
substantivo que garante. E a hipoteca segue o destino do contrato principal em caso
por ex. de nulidade, anulabilidade etc.
A coisa no fica em poder fsico do titular fica em mos do devedor (proprietrio do bem).
Mas isto no pode descaracterizar o direito real. A hipoteca gera direito real por lei.
A hipoteca como todo direito real de garantia indivisvel (art. 1.421, CC). Isto : o
imvel dado em garantia e cada uma de suas partes ficam sujeitos ao resgate da dvida
inteira e de cada uma de suas partes. O pagamento parcial do crdito no exonera
parcialmente o imvel onerado.
Isto porque na prtica difcil reduzir a garantia cada vez que ocorra um pagamento
parcial.

Obs.: A indivisibilidade no da coisa dada em garantia, e nem da dvida, mas do


vnculo real, que, mesmo com o pagamento parcial da obrigao, continua a recair
sobre a coisa inteira.
A hipoteca convencional negcio solene: precisa de escritura pblica, e, se for o
caso, outorga conjugal para ser eficaz.
_________________//_____
Princpios da hipoteca:
1. Especializao.
a determinao precisa e detalhada do bem dado em garantia[1], com sua descrio,
localizao etc., bem como do valor da dvida, prazo, taxa de juros (se houver) art. 1424,
CC.
Existe para caracterizar sem dvida o vnculo jurdico estabelecido entre as partes assim
terceiros que tomam conhecimento do negcio podem avaliar o nus que pesa sobre
determinado imvel e a situao patrimonial dos contratantes.

Sem a especializao no h direito, o negcio invlido em relao a terceiros.


2. Publicidade.
Feita atravs do registro (art. 1227, CC). Sem o registro no h direito real.
E, com o registro, terceiro no pode alegar ignorncia do nus. Eventual adquirente ou
credor de segunda hipoteca sabem que o bem adquirido ou recebido em garantia era objeto
de hipoteca anterior; e que assegura preferentemente o resgate do crdito de q. titular o
primeiro credor hipotecrio.
Se no houvesse publicidade pelo registro, haveria sempre risco nos negcios imobilirios,
porque o bem alienado ou dado em hipoteca poderia constituir objeto de hipoteca anterior,
ignorada por todos, o que seria ameaa para o adquirente, ou para o credor da segunda
hipoteca.
________//_______
A pluralidade de hipotecas.
permitida por lei: o dono do imvel hipotecado pode constituir sobre ele mediante novo
ttulo uma ou mais hipotecas sucessivas. Art. 1.476, CC.
Ocorre quando o imvel dado em garantia excede em valor o montante da dvida, e seu
proprietrio, sem prejuzo do primitivo credor hipotecrio, o oferece em sub-hipoteca.
Aqui, o interesse em jogo o do novo credor: ele verifica a dvida original e o valor do
prdio, e caso se convena que este supera a dvida a ponto de o saldo bastar para resgate
de novos dbitos, fica com a garantia subsidiria.

O direito do credor primitivo no fica em nada prejudicado o sub-hipotecrio


quirografrio em face dos anteriores.

A preferncia entre os vrios credores hipotecrios se fixa na ordem de registro


dos ttulos no Registro de Imveis.

Ento o sub-hipotecrio s exerce o seu direito aps a satisfao do credor primitivo


mesmo que se vena a segunda hipoteca, no pode o credor excuti-la antes de vencida a
anterior. Vencidas ambas e praceado o bem dado em garantia, paga-se integralmente o
primeiro credor hipotecrio, e s depois de satisfeito este que se passam a pagar, na
ordem do registro, os credores das hipotecas sucessivas.

Para a defesa do sub-hipotecrio h a prerrogativa de remir a hipoteca


anterior. Remio: pagamento da importncia da dvida, com a conseqente sub-rogao
legal nos direitos do credor satisfeito.
Com a remio, o credor da segunda hipoteca evita que a execuo ruinosa e
inoportuna, promovida pelo credor preferencial, conduza a se obter, em praa, apenas o
bastante para resgatar a primeira dvida, sem sobrar nada para pagar as demais.
__________//_____
O objeto da hipoteca:
Art. 1.473, CC.
Imveis e seus acessrios; domnio direto e til do imvel; as estradas de ferro; as minas e
pedreiras independentemente do solo onde se acham; os navios e os avies[2].

A regra geral que recaia sobre imvel. Pode-se hipotecar avio e navio (excees) porque
so suscetveis de identificao e individuao e, tendo registro peculiar, podem ser
especializados e registrados.

1.

2.

I.
II.
III.

3.

1.

Obs.: A hipoteca abrange todas as acesses do imvel (art. 1.474, CC), pois as coisas
acessrias seguem o destino da principal.
_________//________
Efeitos da hipoteca:
Em relao ao devedor;
Antes do vencimento do dbito (antes da propositura da ao executiva) o devedor conserva
todos os direitos sobre a coisa.
Mas no pode o devedor praticar atos que direta ou indiretamente desvalorizem, deteriorem
ou destruam a coisa.
No pode o devedor alterar a substncia da coisa, modificando o seu gnero, se isto implicar
a assuno de risco de diminuio de valor.
Proposta a ao executiva, o bem dado em garantia, em vista da penhora arrancado das
mos do devedor e entregue a depositrio judicial. Desde ento o devedor perde o direito de
alienar e de receber frutos. Qualquer ato de alienao ou de percepo de frutos presumese feito em fraude de execuo.
Mas o devedor fica com o excesso de preo apurado em praa.
___________//_______
Em relao ao credor hipotecrio;
O credor hipotecrio, como titular de direito real, tem a prerrogativa da seqela e a ao
reivindicatria.
Vencida a obrigao, o credor pode em execuo vender judicialmente o imvel objeto da
garantia e pagar-se, com preferncia sobre qualquer outro credor.
Excees preferncia:
Custas judiciais devidas no processo de execuo da hipoteca;
Impostos e taxas devidos Fazenda Pblica, em qualquer tempo[3];
Dvida proveniente do salrio do trabalhador agrcola tem preferncia sobre qualquer outro
crdito, pelo produto da colheita para a qual houver concorrido com seu trabalho (art. 1.422,
pargrafo nico, CC).
_______//_____
Em relao a terceiros.
Com/ o registro a hipoteca cria vnculo real entre o credor e a coisa vnculo oponvel erga
omnes. O adquirente do imvel hipotecado no pode, alegando ignorncia do fato, impedir
que o prdio seja objeto de execuo.
Presume-se negligente o comprador que no se certificou, antes da aquisio, do nus real
incidente sobre o objeto do negcio. Tal nus consta no Reg. de Imveis, onde registrado
obrigatoriamente. Por isso que normalmente o adquirente nas compras e vendas de imveis
exige do alienante certido negativa de nus reais incidentes sobre eles (e certido dos
distribuidores de aes cveis para que se verifique se h execuo evitando a ao
pauliana, usada para desconstituir a fraude contra credores).
_______//______
Do registro da hipoteca:
exigido porque se trata de direito real sobre imvel (art. 1.227, CC).
A hipoteca s se constitui aps o seu registro no Reg. de Imveis da circunscrio onde se
situar o bem dado em garantia (1.492, cc e art. 167, I, n. 2 e art. 238 da Lei n. 6.015/73).
O registro completa a escritura.
Das finalidades do registro:
Dar publicidade ao negcio (para terceiro que deseja adquirir o imvel ou para credor que
admite receb-lo em segunda hipoteca - sub-hipoteca).

Se o imvel se espalha por mais de uma circunscrio, o registro deve ser feito em todas.
Porque o interessado vai verificar se h nus real no cartrio da circunscrio do imvel.

Por isso tambm que se deve fazer novo registro quando houver desmembramento de
circunscrio imobiliria. Embora j registrada na circunscrio antiga, deve a velha hipoteca
ser registrada na nova circunscrio, pois a publicidade imprescindvel para a segurana. A
hipoteca perde a eficcia em face de terceiros, pelo menos na parte do imvel transferido
para a nova circunscrio, se ali no se renovar o registro (h jurisprud. em sentido
contrrio).
2. Fixar a data do nascimento do direito real.
Fixa a data de incio da preferncia, da possibilidade da ao real e da eficcia erga omnes.
E a fixao da data marca o termo final tambm, porque a hipoteca dura no mximo 20 anos
(prazo de vigncia do contrato de hipoteca), s se podendo renovar o contrato de hipoteca
atravs de novo ttulo e novo registro (art. 1.485, CC).
3. Estabelecer prioridade ou preferncia (na ordem em que feito, se houver vrias
hipotecas) art. 1.493, caput, CC.
O credor da hipoteca registrada primeiro tem preferncia, no produto obtido com a
execuo do bem dado em garantia, sobre o credor da segunda hipoteca; este,
sobre os demais etc.
A ordem do registro estabelece prioridade.
Problemas:

Duas hipotecas apresentadas a registro no mesmo dia;


Art. 1.494, CC: no se inscrevero no mesmo dia duas hipotecas, salvo determinando-se a
hora em que se lavrou cada escritura. Isto para tornar clara a prioridade.

Apresentao da segunda hipoteca para registro, antes de se haver registrado a


primeira.
Art. 1.495, CC e art. 189 da lei 6.015/73: ordena ao oficial o sobrestamento, por 30 dias, da
inscrio da segunda hipoteca, quando houver uma primeira ainda no inscrita. Quando na
segunda hipoteca h expressa meno da existncia de uma hipoteca anterior, ainda no
inscrita, ocorre o sobrestamento.
Depois dos 30 dias, se no for apresentado o ttulo anterior (a primeira hipoteca), o
segundo inscrito e obtm preferncia sobre o primeiro.
Obs.: Para evitar o risco de haver o devedor concedido mais de uma hipoteca sobre o
mesmo bem, cuja escritura seria apresentada para inscrio aps a emisso da certido
negativa de nus, muitos estabelecimentos que operam no campo hipotecrio s entregam a
importncia mutuada depois de se proceder ao registro da hipoteca.
________//______
Se o oficial tem dvida quanto legalidade ou validade do ttulo:
Aponta a dvida ao apresentante, concedendo-lhe prazo razovel para satisfazer a
exigncia; se no se conformar com esta, ou se no puder atend-la, ser o ttulo com a
declarao de dvida remetido ao juiz competente para decidi-la.

Em SP o juiz competente o da Vara dos Registros Pblicos.

O processo de dvida est disciplinado nos art. 198 a 207 da Lei de Regs. Pbls.
__________//______
Os interessados devem fazer o registro da hipoteca, exibindo o traslado da escritura.
A hipoteca convencional registrada cf. a LRP (Lei de Registros Pblicos). Art. 176 da LRP: o
livro n. 2 (Registro Geral) serve para a matrcula dos imveis e ao registro ou averbao de
todos os atos mencionados na lei. Cada imvel ter matrcula prpria. E na matrcula, que
tem n de ordem, constam todos os dados referentes ao imvel e ao seu proprietrio. Nesta
folha de matrcula do imvel sero registrados os atos referidos no art. 167 da lei
de Regs. Pbls. INCLUSIVE A HIPOTECA.
No registro da hipoteca dever constar a data em que feito, o nome, o domiclio e a
nacionalidade do credor e devedor com todos os dados caractersticos dessas pessoas
(identidade, CPF, CNPJ etc.), alm de todas as informaes sobre o negcio jurdico gerador
da hipoteca.

I.
II.

III.

___________//______
DA HIPOTECA CONVENCIONAL:
a que deriva da livre anuncia das partes, em que para assegurar a execuo de uma
obrigao, o devedor, ou algum por ele, oferece bens em garantia de seu cumprimento.
O contrato vincula as partes; e depois, aps a especializao e o registro, surge para o
credor um direito real (com sequela e preferncia para o titular).
Para constituir hipoteca convencional preciso: capacidade em geral; capacidade para
alienar (art. 1.420, CC); e outorga conjugal, se for o caso, porque se trata de nus real
recainte sobre imvel (art. 1.647, I, CC).
Se um dos cnjuges est na direo dos interesses do casal, conf. Art. 1.570, CC/02,
possvel que aliene os imveis do casal e do outro cnjuge, mediante autorizao judicial.
Ento tambm possvel hipotecar com igual autorizao (porque a hipoteca comeo de
alienao; e porque o juiz fiscaliza e policia o comportamento do cnjugeadministrador).
A HIPOTECA NEGCIO SOLENE precisa de escritura pblica para se
aperfeioar. Na escritura deve constar: o total da dvida, o prazo fixado para o pagamento,
a taxa de juros, se houver, e a descrio pormenorizada da coisa dada em garantia (art.
1.424, CC).
A hipoteca convencional se prorroga por simples averbao no Reg. de Imveis, feita em
comum por ambas as partes e at perfazer 20 anos da data do contrato. Depois deste prazo,
preciso reconstituir o negcio por novo ttulo e novo registro. Mas neste caso trata-se de
nova hipoteca.
__________//_________
HIPOT. LEGAL - QUEM REQUER SEU REGISTRO:
a que no decorre de contrato, mas imposta por lei, em garantia de algumas pessoas,
que se encontram em determinadas situaes e que, para a lei, devem ser protegidas.
Obs.: como na hipoteca convencional, o direito real, e ento a eficcia erga omnes do
vnculo, s se constitui aps a especializao e o registro.
Primeiro ocorre o fato que d ensejo ao nascimento da hipoteca (casamento, tutela, posse
do cargo etc.) neste tempo h s vnculo potencial e indeterminado sobre imveis do
devedor, pois no vale contra terceiros. Depois vem o momento definitivo, em que atravs
da especializao e registro surge o direito real, provido de seqela e preferncia.
Trata-se de garantia que a lei d a quem tem bens administrados por outrem, sobre
bens do administrador, para assegurar a boa administrao e a devoluo dos mesmos,
finda a administrao (por causa, por ex., da incapacidade do protegido com a hipoteca).
_________//________
HIPTESES DE HIPOTECA LEGAL (art. 1.489, CC):
s pessoas de direito pblico interno (art. 41) - (Unio, Estados ou Municpios) sobre os
imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos
respectivos fundos e rendas;
Aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o
inventrio do casal anterior;
Obs.: entre as causas suspensivas do casamento est a do art. 1.523 do CC, que diz que no
devem casar o vivo que tiver filho do cnjuge falecido, enquanto no fizer o inventrio dos
bens do casal e der a partilha aos herdeiros.
Quem no cumpre tal regra tem como pena a perda do usufruto dos bens dos filhos do
primeiro casamento e a pena de que as segundas npcias se processem pelo regime de
separao de bens. Ao sujeitar a lei hipoteca legal os bens do pai, quer garantir os filhos
da restituio das rendas percebidas, e dos danos resultantes da perda ou deteriorao
culposa de seus bens.
Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do
dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
Isto porque o crime ato ilcito e sujeita o seu autor a reparar o prejuzo causado (art. 186,
CC), sendo certo que seus bens respondem por essa reparao (art. 942, CC/02)[4].

A inscrio da hipoteca legal do ofendido ser requerida por ele, por seus sucessores, pelo
representante de um ou de outros, se forem incapazes, ou pelo Ministrio Pblico.
IV.
Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel
adjudicado ao herdeiro reponente;
V.
Ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da
arrematao.
Obs.: art. 1.497, 1 e 2 - quem deve fazer a hipoteca legal aquele que est
obrigado a prestar a garantia (respondendo por perdas e danos por omisso, se
no fizer a hipoteca), ou os interessados, ou o Ministrio Pblico.
______//_____
Obs.: CPC, art. 1.205 a 1.210 cuida da especializao da hipoteca legal. Trata a da
estrutura de responsabilidade e de avaliao dos bens, o que dever ser feito ordinariamente
perante a justia. A lei admite, entretanto (art. 1.210, CPC), que as partes, sendo capazes,
convencionem, por escritura pblica, a hipoteca legal.
_____________//_____________
A HIPOTECA DE VIAS FRREAS.
preciso assegurar o credor mas sem parar o servio pblico de transporte ferrovirio.

Tal hipoteca no recai sobre bem determinado, mas sobre uma universalidade, composta
de bens mveis e imveis, abrangendo o solo onde assentam os trilhos, a zona marginal, as
edificaes destinadas administrao, e outros, inclusive as estaes, a ferramentaria etc.

Como exceo regra geral, que vimos, de fazer o registro em todas as circunscries por
que se espalha o imvel dado em garantia, essa hipoteca se consubstancia com o registro no
Municpio da estao inicial da linha (art. 1.502, CC).
Tal regra lgica, para evitar centenas de registros o que no aumentaria a segurana de
terceiros, que sabem, sem dvida, onde verificar a existncia ou no do nus real.

Embora os credores hipotecrios no possam embaraar a explorao da linha, nem


contrariar as deliberaes ordinrias da administrao, tm o direito de se opor alienao
da linha ou de parte considervel de seus bens.
Tal hipoteca se difere da tradicional nesta no se veda ao devedor a venda da
coisa onerada. A regra se estriba no propsito de assegurar ao credor quando, atravs de
tais alienaes, ou de fuso com outras linhas, possa vir a se enfraquecer a garantia (art.
1.504, CC/02).
Obs.: Atendendo ao interesse social de no parar a atividade da estrada, a lei concede ao
representante da Unio ou do Estado preferncia para, dentro da execuo e no prazo de 15
dias, incorporar ao seu patrimnio a via frrea hipotecada, pagando o preo da arrematao
ou o fixado para adjudicao ao credor (art. 1.505, CC/02).
__________//_______
Da remio da hipoteca:
Trata-se de redeno ou resgate da hipoteca, e no de remisso, perdo, como o perdo
da dvida, que serve para extingui-la.
Conceito a liberao do imvel hipotecado mediante o pagamento feito ao credor, ou da
totalidade da dvida, ou do valor do imvel, conforme hipteses que sero examinadas.
A lei confere a algumas pessoas o direito de resgatar o imvel, mediante um daqueles
pagamentos, pondo termo ao vnculo real que prendia a coisa soluo da dvida.

Podem remir o imvel hipotecado:


a) O prprio devedor;
O devedor da hipoteca pode remi-la dentro do processo de execuo, depois da primeira
praa e antes da assinatura do auto de arrematao, mediante depsito do montante da
dvida, ou do valor oferecido naquela praa.
b) O credor da segunda hipoteca;
Havendo mais de uma hipoteca a onerar o imvel, o credor da segunda s tem como
garantia aquilo que sobrar aps o pagamento do primeiro credor.

O primeiro credor tem preferncia, ento o produto da venda judicial da coisa dada em
garantia se destina, precipuamente, ao pagamento da primeira dvida hipotecria, s
cabendo ao segundo credor as sobras, se houver (art. 1.478, CC/02).
Pode ento ocorrer que na execuo da primeira hipoteca, por dolo, fraude ou mesmo
negligncia do exeqente, a cifra alcanada seja inferior necessria para resgatar ambos os
dbitos, embora suficiente para resgate do primeiro. Alis, o exeqente no tem interesse
em apurar cifra maior do que a suficiente para pagar-se.
Muitas vezes aconselhvel aguardar momento mais oportuno para a execuo, para evitar
a crise, quando muitos licitantes se afastam dos leiles.
Ento o credor da 2 hipoteca pode remir a 1, sub-rogando-se nos direitos do 1 credor e
sem prejuzo dos prprios direitos. E assim, ou aguarda momento melhor para executar o
dbito, ou impede que se suste indefinidamente o termo da execuo. Ou ainda tenta obter
no leilo o suficiente para resgate dos dois dbitos.

A remio feita pelo credor da 2 hipoteca como uma compra forada imposta
ao credor da 1 hipoteca, q. assim obrigado a vender o seu crdito. direito do
segundo credor, para apressar a execuo da hipoteca, ou para possibilitar-lhe
substituir o primeiro credor na autoria do processo executivo. Assim, e subrogando-se no direito deste, o sub-rogante far, por suas mos e na defesa de seu
interesse, aquilo que o primeiro credor s faria no interesse prprio.

Pressupostos desta remio:


1. Consignao judicial da importncia do dbito, acrescido das despesas judiciais;
2. O vencimento da hipoteca anterior.
Obs.: o credor da 1 hipoteca no tem qualquer prejuzo, pois recebe tudo o que tinha
direito de receber. E pelo contrrio: ainda desfruta da vantagem de receber desde logo
aquilo que s receberia no final da execuo.
_______//________
c) O adquirente do imvel hipotecado.
30 dias depois do registro do ttulo aquisitivo, o adquirente pode citar os credores
hipotecrios, propondo para remio, no mnimo, o preo por que adquiriu o imvel (art.
1.481, CC/02).
Obs.: Ao contrrio do caso anterior, em que o credor da 2 hipoteca deve oferecer
importncia correspondente ao total da dvida e mais as custas, nesta o remitente se prope
a pagar, no mnimo, o preo por que adquiriu o prdio, que, presume-se, o seu valor e o
mximo que alcanaria no mercado.

Para evitar a fraude que resultaria de se avenarem alienante (devedor hipotecrio) e


adquirente, no sentido de simular negcio por valor inferior ao real, a lei confere ao credor,
nico interessado, o direito de, notificado, requerer que o imvel seja licitado. Pois, na
licitao, em que se defrontem os credores hipotecrios, os fiadores e o adquirente, ser
inexoravelmente alcanado o preo real do imvel (art.1.481, 1, CC/02).

Tal espcie de remio visa evitar a execuo judicial e as despesas decorrentes. Sem ela,
no paga a dvida, o imvel iria praa, em que seria arrematado pelo preo correspondente
a seu valor, e do qual se deduziriam as custas e outras despesas processuais. De modo que
o credor receberia, a final, menos do que desde logo se lhe oferece. Ocorrendo a remio, o
adquirente paga o que a coisa vale, o credor recebe o que receberia na execuo, e o
devedor no tem prejuzo, pois seu prdio alcana justo valor. E ainda, evita-se assim ou se
susta o processo executrio.
____________//__________
DA EXCUSSO HIPOTECRIA:
Por lei o credor hipotecrio pode, se a dvida no for paga, promover processo de execuo
contra o devedor. O processo se inicia pela penhora da coisa hipotecada, praa e
arrematao, preferindo o exeqente, no preo apurado, a todos os demais credores. Deve
tambm ser citado, para o feito, o cnjuge do executado. (art. 1.647, II, CC/02).

1.

2.

3.

4.
5.

6.

Em garantia do credor, no ser vlida a venda judicial de imvel, gravado por hipoteca,
devidamente inscrita, sem que se hajam notificado judicialmente os respectivos credores
hipotecrios que no forem partes na execuo.
_______//__________
DA EXTINO DA HIPOTECA.
Art. 1.499, CC
Com o fim (resgate) da obrigao principal.
Obs.: A extino da hipoteca diferente da extino da dvida. A hipoteca mero acessrio e
a dvida o principal. A extino da dvida aniquila a hipoteca, mas a recproca no
verdadeira a obrigao no precisa de garantia para sobreviver.
Obs.: Tambm se extingue a hipoteca, ento, pela prescrio da obrigao por ela garantida
em 10 anos quando a lei no fixar prazo menor (art. 205, CC/02).
* O que prescreve mesmo a dvida, pois a hipoteca, nesse caso, s se extingue como
conseqncia.
Pelo perecimento da coisa ou pela resoluo do domnio.
Obs.: perece o direito quando perece o seu objeto.
Obs.: se o domnio se resolve pelo advento de condio ou termo contemporneo de sua
constituio, resolvem-se tambm os direitos reais concedidos pendente conditione(art.
1.359, CC/02). Ex.: hipotecou imvel cujo domnio era resolvel por causa do fideicomisso;
ou por causa de condio resolutiva.
Pela renncia do credor e ento pode ocorrer a remisso de que trata o art. 385 do CC.
Aqui a hipoteca se extingue como conseqncia da extino da obrigao, como na primeira
hiptese analisada. Ou ento a renncia pode ter por objeto apenas a garantia,
hiptese em que o credor, perdendo o direito real de que era titular, conserva a
mera condio de quirografrio.
Pela remio da hipoteca, feita pelo devedor ou pelo credor da 2 hipoteca, ou pelo
adquirente do imvel hipotecado, representando liberao da coisa hipotecada mediante
pagamento oferecido ao credor.
Pela arrematao ou adjudicao, pois estes so os atos finais do processo de execuo,
promovido pelo credor no pago. Pela arrematao ou adjudicao o imvel dado em
garantia sai legalmente do domnio do devedor, no podendo, ento, subsistir o direito real.
A execuo s ser vlida se os credores hipotecrios dela houverem sido notificados.
Obs.: A arrematao a que se refere o texto a que tiver lugar no executivo hipotecrio.
Pela sentena judicial que a declara nula ou a rescinde.
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Obs.: Da mesma forma que surge com o registro, extingue-se a hipoteca com a
averbao de sua causa extintiva no Registro Imobilirio.
importante cancelar o registro porque assim terceiros podero comprar o imvel sem
temer o nus real que no mais existe.
O registro da hipoteca se cancelar em cada um dos casos acima mencionados
mediante exibio, pelo requerente, da respectiva prova; cancelar-se-, contudo,
independentemente desta, a requerimento de ambas as partes. (art. 1.500, CC/02)
A hipoteca legal se cancelar mediante prova de extino da causa que a gerou.
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Direito real de concesso de uso especial para fins de moradia.
Trata-se de inovao ocorrida em 2007, que alterou o art. 1.225, ampliando o rol dos
direitos reais. Sendo taxativo este rol, apenas o legislador poderia criar novas espcies de
direito real, como fez, acrescentando o direito real em estudo no art. 1.225, XI do CC, por
fora da Lei n. 11.481/2007. A previso tambm se encontra no art. 1.473, VIII do CC.

A origem da Lei n 11.481/2007, que criou tambm a concesso do direito real de uso (art.
1.225, XII, que estudaremos na sequencia) a Medida Provisria de n 335, de 23.12.2007.
O escopo a realizao de justia social com a regularizao de ocupao de bens pblicos.
Trata-se de fazer valer o princpio da funo social da propriedade (art. 5, XXIII, CF).
Assim, o assunto especfico do Direito Administrativo. Entretanto, como a modificao se
deu tambm no Cdigo Civil, analisaremos os novos direitos, ainda que os diversos detalhes
sejam tratados na disciplina de Direito Administrativo.
Conceito:
A concesso de uso especial para fins de moradia gratuita, em favor de quem
at 27/4/2006 possuiu como seu imvel pblico de at 250 m2, inclusive em terreno de
marinha, exceto funcional, situado em rea urbana, destinado moradia sua ou de sua
famlia.

Caractersticas:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

gratuidade;
posse at 27/4/2006;
imvel pblico (federal, estadual ou municipal) de at 250 m2;
rea urbana;
posse para moradia (tem cunho exclusivamente habitacional).
o concessionrio no pode ser proprietrio de outro imvel e nem concessionrio de outro
imvel urbano ou rural.

Obs.: O direito de concesso no reconhecido mais de uma vez ao mesmo concessionrio.


O herdeiro legtimo do possuidor pode continuar a sua posse, desde que resida no imvel
quando da abertura da sucesso.
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Exceo: concesso coletiva.
O imvel pode ter mais de 250 m2 quando ocupado por vrias famlias. Sendo feita a
diviso, haver a concesso coletiva, com os demais requisitos supra cada possuidor ficar
com at 250 m2, salvo acordo por escrito em sentido contrrio.
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DIREITO DE USO EM REA DIVERSA DA OCUPADA:

1. Se a rea for de risco sade ou vida, o Poder Pblico assegurar o exerccio do direito de
uso em outro local.
2. O mesmo ocorre se a ocupao for em imvel: de uso comum do povo; destinado a projeto
de urbanizao; de interesse de defesa nacional, da preservao ambiental e da proteo de
ecossistemas naturais; reservado construo de represas e obras congneres; situado em
via de comunicao.

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DA CONSTITUIO DO DIREITO:
O ttulo de concesso de uso especial para fins de moradia obtido por via administrativa
perante rgo competente da Administrao Pblica. Ou, havendo recusa ou omisso, por
meio do Judicirio o ttulo levado a registro no Registro Imobilirio.
Para a sua constituio, no h contrato administrativo, mas ato administrativo concedente.
O direito transmissvel inter vivos ou causa mortis.
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Extino:
1. o concessionrio atribui outra finalidade ao imvel, que no a moradia prpria ou de sua
famlia;
2. o concessionrio adquire propriedade ou concesso de outro imvel urbano ou rural.

A extino levada a registro no Registro Imobilirio, por meio de declarao do Poder


Pblico concedente.

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Concesso de direito real de uso de imvel pblico dominial:
Finalidade atender a programa habitacional ou para regularizao fundiria de interesse
social, para atender famlias com renda mensal de at cinco salrios mnimos. Trata-se de
programa de interesse social, promovido pela Administrao Pblica, em rea urbana ou
rural.
Obs.: A concesso do primeiro registro de direito real constitudo em favor de beneficirio de
regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas e rurais de agricultura familiar e
a primeira averbao de construo residencial de at 70 m2 de edificao em reas
urbanas, objeto de regularizao fundiria de interesse social,independem de custa ou
emolumentos, ou do pagamento de tributos, inclusive previdencirios. Cf. art. 290-A, I e II,
1 e 2 da LRP, acrescentado pela Lei n. 11.481/2007.

O Poder Pblico pode autorizar a ttulo oneroso ou gratuito, sem licitao, o uso de imvel
pblico de at 250 m2, quele que o possuiu como seu, por cinco anos ininterruptos e sem
oposio, at 27/4/2006, para fins comerciais, desde que atenda ao programa de
regularizao fundiria de interesse social, desenvolvido pela Administrao Pblica.

O contrato de concesso de uso de imvel pblico deve ser registrado no Registro de


Imveis.

Obs.: Cf. art. 25 da Lei n 11.481/2007, a concesso de uso especial de que trata a Medida
Prov. n 2.220/2001 aplica-se tambm a imvel pblico remanescente de desapropriao
cuja propriedade tenha sido transferida a empresa pblica ou sociedade de economia mista.
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Concesso de direito real de uso.


Art. 1.225, XII e 1.473, IX do CC. Lei n 11.481/2007.
A concesso neste caso sobre bem imvel pblico ou particular. Pode ser concesso
remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado. Trata-se de direito real
resolvel, para regularizao fundiria de interesse social, urbanizao, industrializao,
edificao, cultivo da terra, aproveitamento sustentvel das vrzeas, preservao das
comunidades tradicionais e seus meios de subsistncia ou outras modalidades de interesse
social em reas urbanas.
Modo de constituio:
O cedente, titular do domnio (constituinte), grava de nus real em favor do usurio certo
bem. Ambos (cedente e usurio) devem ser capazes e legtimos.
No pode ser constitudo por lei.
Decorre de: negcio jurdico, com a manifestao de vontade contrato (negcio intervivos)
ou testamento (causa mortis); sentena judicial, para partilha ou diviso; ou usucapio.
necessrio o registro no Registro Imobilirio.
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Aplicam-se aos dois direitos reais supra examinados, introduzidos pela Lei n. 11.481/2007,
as seguintes regras:
Direitos do usurio:
1. usar a coisa;
2. colher os frutos necessrios a si prprio ou sua famlia;
3. administrar a coisa;
4. aes possessrias contra terceiros e contra o prprio constituinte.
Deveres do usurio:

1.
2.
3.
4.

conservar a coisa;
restituir o bem na data prevista, j que sua posse direta e temporria;
no retirar proveito alm de suas necessidades ou de sua famlia;
no comprometer a substncia e a destinao ordinria do bem.
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Extino:

Pelas mesmas causas do usufruto: morte do usurio; termo final; perecimento do objeto;
consolidao; renncia etc.
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