Você está na página 1de 9

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

CAPTULO VI
Do Condomnio Geral
Seo I
Do Condomnio Voluntrio
Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao,
sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso
dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a
concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar
os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e
dvidas, renunciando parte ideal.
1o Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a
renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporo dos pagamentos que fizerem.
2o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser
dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os
condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou
proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.
Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da
comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva
contra os demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa
comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da
diviso.
1o Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo
doador ou pelo testador.
3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o
aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do
prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras
de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem
adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se-
licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu
maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em
condies iguais, o condmino ao estranho.
Subseo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum,
escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo
alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o .
Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros
presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1o As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria
absoluta.
2o No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a
requerimento de qualquer condmino, ouvidos os outros.
3o Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado
judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio


estipulao ou disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo
dos quinhes.
Seo II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas
regula-se pelo disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que
pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.
CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos,
com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios. (Vide Lei n 12.607, de 2012)
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios,
exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno
de condomnio. (Redao dada pela Lei n 12.607, de 2012)
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio
de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados
em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.

3o A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao


valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da
edificao.
3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma
frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em
forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do
condomnio. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao
logradouro pblico.
5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da
escritura de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar
daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e tornase, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do
condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum
exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento


particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo
disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de
direitos relativos s unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que
no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando
quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas
fraes ideais;
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas
fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno; (Redao dada
pela Lei n 10.931, de 2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos
juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento
ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno,
no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no
havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs
quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as

despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,


independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos,
preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so
inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das
fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes
acessrias.
1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em
separado.
2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade
imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a
respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou
impedimento deste, por qualquer condmino.
2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino
que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser
convocada imediatamente.
3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que
importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps
autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em
caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.

4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser


reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da
aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas
construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao
da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas
da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante,
em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de
incndio ou destruio, total ou parcial.
Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser
condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos,
o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo
ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e


cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em
poderes de representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes
de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da
assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos
condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento
das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos
poder faz-lo.
2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de
qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos
condminos a alterao da conveno e do regimento interno; a mudana da
destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela
unanimidade dos condminos.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio,
ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos
condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da
assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos
condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes
ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e
nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio
diversa da conveno de constituio do condomnio.

Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por


maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos
no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo
sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de
trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.
Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou
ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a
reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
fraes ideais.
1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condminos, mediante avaliao judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de
oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os
condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na
proporo a que se refere o 2o do artigo antecedente.

Você também pode gostar