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80 perguntas sobre Direito

Condominial
So vrios temas importantes no Direito Imobilirio e
Condominial, para isso foram selecionados alguns assuntos
essenciais sobre a Lei 4591/91.
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Publicado por Bernardo Csar Coura - 1 dia atrs

1 - Quando o novo Cdigo Civil entrou em vigor? Como fica a Lei n 4591/
64 diante da aprovao do novo Cdigo Civil?
O novo Cdigo Civil (Lei Federal n 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. o
entendimento predominante que a parte da Lei n 4.591/64 que tratava do
condomnio foi derrogada, isto , seus vinte e sete artigos iniciais foram substitudos
pelos arts.1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil. Assim a Lei n 4.591/64 continua em
vigor apenas na parte referente incorporao imobiliria, instituto que no foi
abrangido pela nova lei
2 - O novo Cdigo Civil impe a atualizao da Conveno do Condomnio?
No h obrigatoriedade de ajuste da Conveno do Condomnio para que haja uma
harmonizao com o novo Cdigo Civil, j que as regras da Lei de Introduo ao
Cdigo Civil (Decreto-lei n 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto , as
Convenes anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que no
contrariarem disposies de ordem pblica (obrigatrias) expressas da nova lei;
esta no fixa prazo para que as Convenes se ajustem s suas novas disposies;
assim, salvo convenincia particular, podero permanecer inalteradas. Todavia, a
convenincia de se efetuar a modificao dever ser analisada caso a caso.
3 - O que a Conveno do Condomnio, isto , qual a sua natureza
jurdica?
A conveno do condomnio tem carter estatutrio ou institucional, sendo,
portanto, um "ato-norma". Assim, no um contrato. Por tal razo, alcana no s
os seus signatrios, mas tambm todos os que ingressarem nos limites do
condomnio (art.1.333, caput, do novo Cdigo Civil). O registro da conveno no
Registro de Imveis necessrio apenas para torn-la vlida perante terceiros, j
que "a conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para
regular as relaes entre os seus condminos", como afirmado pela Smula n 260
do Superior Tribunal de Justia.
4 - Quando houver conflito entre a Conveno do Condomnio e o
Regimento Interno, qual das normas prevalecer?
A Conveno do Condomnio difere do Regimento Interno pela natureza das
matrias tratadas. Compete Conveno dispor sobre a estrutura do condomnio e
os direitos fundamentais do condmino. J o Regimento Interno tem por objetivo
reger apenas convivncia entre os condminos. Por tais caractersticas, quando

surgir conflito entre o dizer da Conveno e o do Regimento Interno, prevalecer o


primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: "A conveno condominial o
instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a
vida social e no o direito real que o ttulo constitutivo outorga, o que conduz
certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas,
acerca do uso de garagem, vale o que consta da conveno registrada no Cartrio
de Registro (art. 9, 1, da Lei n 4.591/64). No provimento" (TJSP - 3 Cm. De
Dir. Priv.; AC n 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. nio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.
U.)
5 - A multa de 2% prevista pelo novo Cdigo Civil obrigatria?
A reduo da multa moratria para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o
art.1.336, 1, do novo Cdigo Civil, deve ser acatada por todos os condomnios,
independentemente destes terem constituio anterior ou posterior data
mencionada. Contudo, certo que a reduo da multa no alcana dbitos
vencidos anteriormente data do comeo de sua vigncia. Nos termos do
art. 2.035, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil, tem-se que a reduo da multa
moratria para 2% (dois por cento) ponto de ordem pblica e como tal, de
observncia obrigatria. No se pode sustentar que as Convenes atuais, que
estabelecem percentual superior aos 2% do novo Cdigo seriam um direito
adquirido ou ato jurdico perfeito. Em verdade, a Conveno tem natureza
normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Cdigo
Civil. Em sntese, aplica-se a reduo da multa moratria (2%) para todos os dbitos
condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplncia, pode o condomnio
implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota
condominial?
No recomendvel a adoo do chamado "desconto pontualidade", conhecido
tambm por "clusula de bonificao", tendo em vista predominar o entendimento,
na doutrina e na jurisprudncia, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto ,
uma aplicao de multa moratria, mascarada, acima do limite permitido (superior
ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, 1, do novo Cdigo Civil).
7 - Na Conveno do Condomnio, os juros podero ser aumentados para
compensar a reduo da multa moratria para 2%? possvel usar a taxa
SELIC?
No. O art. 1.336, 1, do novo Cdigo Civil diz que o condmino devedor ficar "...
Sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por
cento ao ms...". O entendimento predominante a respeito do assunto que,
mesmo com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, os juros convencionais
moratrios continuam limitados taxa mensal de 1%, em face da interpretao
conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Cdigo Civil, 161, 1,
do Cdigo Tributrio Nacional e 1 a 5 da Lei da Usura (Decreto n 22.626/33).
Exemplifica tal entendimento o Enunciado n 20 da Jornada de Direito Civil,

encontro de notveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do


Conselho da Justia Federal (www.cfj.gov.br). , pois, temerrio, que os condomnios
edilcios alterem suas Convenes para estabelecerem taxa de juros superiores a
12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a reduo da multa
moratria. Em realidade, o permitido no art. 1.336, 1, do novo Cdigo Civil que
os condomnios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao ms.
8 - Quem responde pelas despesas ordinrias e extraordinrias?
As despesas ordinrias so de responsabilidade do inquilino. As extraordinrias so
de responsabilidade do condmino locador (arts. 22 e 23 da Lei n 8.245/91).
9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade atender a despesas imprevisveis e inadiveis, ou seja, uma
garantia para casos emergenciais. Conseqentemente, no pode ser distribudo aos
condminos, nem restitudo proporcionalmente ao que alienar sua unidade
autnoma.
10 - O locatrio (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?
O locatrio deve contribuir na reposio do fundo de reserva, quando seu gasto
tiver ocorrido com despesas ordinrias, durante o perodo da locao. Caso o
condomnio esteja constituindo o fundo, a arrecadao ser considerada despesa
extraordinria e, portanto, paga pelo condmino-locador.
11 - O boleto de condomnio pode ser protestado?
Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual n 13.160, que deu nova redao
aos itens ns. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de
Protesto de Ttulos - da Lei n 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou
obrigatria a recepo por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos crditos do
condomnio e dos crditos decorrentes do contrato de locao. A propsito do
assunto o SECOVI-SP editou o "Manual de Protesto de Encargos Condominiais"
12 - possvel negativar os inadimplentes do condomnio no SPC?
Trata-se do apontamento dos devedores do condomnio no banco de dados gerido
por entidades particulares. O SECOVI-SP no recomenda a adoo de tal postura em
razo do boleto das despesas de condomnio no se revestir dos requisitos tpicos
dos ttulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade
(arts.586, caput, e 618, I, ambos do Cdigo de Processo Civil). Ademais, a medida
no encontra legitimao em norma especfica, como exemplo o protesto dos
encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrio mencionada, o
condomnio se sujeitar a responder por eventuais danos morais causados.
13 - O que pode ser cobrado quando o condmino atrasa o pagamento da
cota?

O novo Cdigo Civil determina a aplicao de: - multa moratria de 2% sobre o


dbito; - juros moratrios de 1% ao ms ou em outro patamar estipulado pela
Conveno do Condomnio, desde que inferior a 1%; - atualizao monetria
conforme ndice previsto na Conveno, e na sua falta conforme o ndice praticado
pelo Judicirio Estadual (tabela prtica para atualizao monetria dos dbitos
judiciais).
14 - possvel tornar automtica a multa para o condmino
reiteradamente inadimplente?
No. A aplicao da multa de at 5 (cinco) vezes o valor da contribuio mensal ao
condmino que descumpra reiteradamente seus deveres possvel, desde que tal
sano seja, caso a caso, previamente autorizada por assemblia, pelo voto de
dos condminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Cdigo Civil), proporo que
no mais das vezes inviabilizar a iniciativa.
15 - O anti-social pode ser expulso?
No. O art. 1.337, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil, estabelece a aplicao de
multa pecuniria correspondente at o dcuplo da contribuio condominial como a
sano cabvel. Ademais, a excluso do condmino anti-social encontra bice no
direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional
(art. 5, XXII eXXIII, da Constituio Federal).
16 - possvel que o nmero do apartamento do condmino inadimplente
seja colocado no demonstrativo financeiro do condomnio?
Sim. Desde que a informao fique restrita aos condminos, seja por meio
documental ou mesmo pelo site do condomnio ou da administradora. Cabe dizer
que os condminos pontuais tm direito de saber quais e quantos so os
condminos inadimplentes. Trata-se de um exerccio regular de direito por parte dos
condminos, bem como de um dever do sndico possui de prestar contas
comunidade condominial.
17 - O condmino devedor pode alegar o benefcio do bem de famlia em
seu favor, numa ao de cobrana promovida pelo condomnio?
No. O benefcio do bem de famlia no estendido aos imveis penhorados em
razo de dbitos condominiais, por fora de expressa disposio da Lei n 8.009/90,
posto ser hiptese de cobrana de contribuio devida em funo do imvel
familiar: Lei n 8.009/90: Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer
processo de execuo civil, fiscal, previdencirio, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido: (...) IV - para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e
contribuies devidas em funo do imvel familiar".
18 - O condmino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em
data diferente dos demais condminos?

No, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada


pelos aposentados. Esta uma liberalidade que deve ser decidida pela assemblia
geral de condminos. Muita confuso se faz a este respeito devido ao teor da Lei
Federal n 9.791/99, que disps sobre"a obrigatoriedade de as concessionrias de
servios pblicos estabelecerem ao consumidor e ao usurio datas opcionais para o
vencimento de seus dbitos"(art. 1), aplicvel apenas s contas oriundas das
empresas concessionrias hiptese que, obviamente, no a dos condomnios
edilcios.
19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados so obrigados a contribuir
com o rateio das despesas comuns?
Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, no serem condomnios,
desde que realmente existam servios desempenhados em benefcio da
comunidade, tais como os relativos segurana, limpeza e entretenimento, haver
obrigatoriedade de contribuio de todos os lotes. O contrrio seria legitimar o
enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMNIO DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - COBRANA - DESPESA COMUM - RATEIO
- NECESSIDADE - CABIMENTO Quem se beneficia dos servios prestados ao
loteamento tem obrigao de participar do rateio das despesas comuns. (2
TACivilSP - Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 - 3 Cm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J.
15.2.2005).
20 - Quem o responsvel pelo pagamento dos dbitos condominiais de
unidade financiada, retomada pelo banco?
Por fora do art. 1.345 do novo Cdigo Civil, que evidencia a natureza propter rem
da dvida de condomnio, o banco responde pelos dbitos incidentes sobre a
unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores data da retomada. o que
ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justia: CONDOMNIO.
DESPESAS. OBRIGAO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial
responde pelos encargos existentes junto ao condomnio, mesmo que anteriores
aquisio. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4 Turma - j.
10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).
21 - O sndico do condomnio pode impedir que o condmino inadimplente
alugue seu apartamento?
No. Alm das penas pecunirias previstas nos arts. 1.336, 1, e 1.337, caput,
donovo Cdigo Civil, e da restrio prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma,
nenhuma outra que importe em privao de direitos condominiais pode ser
estabelecida em Conveno ou aplicada pelo condomnio ao inadimplente. No ser
lcito, assim, impor-lhe a privao do uso e gozo das coisas e reas comuns ou
particulares. Ademais, a imposio de restries como a aludida pode ser
interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prtica do crime de

exerccio arbitrrio das prprias razes (art. 345 do Cdigo Penal), risco que deve
ser evitado.
22 - possvel efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de
depsito na conta do condomnio?
Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomnio esto
obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia
e modo convencionados. Aqueles que no acatarem a praxe condominial, que
usualmente o pagamento por meio de boleto bancrio, podero at mesmo ter
ignorado o depsito (acaso seja impossvel identificar a procedncia) ou mesmo
serem sancionados com a multa, juros e correo monetria incidentes pelo
descumprimento do dia do vencimento da obrigao e lanamento do nmero da
unidade autnoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, 1, do novo
Cdigo Civil.
23 - Qual o prazo para a propositura da ao de cobrana de cotas em
atraso?
A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o
pagamento das contribuies condominiais a ao de cobrana pode ser proposta.
Contudo, conveniente que o condomnio aguarde o decurso de 3 (trs) meses,
perodo em que dever desenvolver a cobrana amigvel (extrajudicial). Por fim,
vale lembrar que de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrana de
dvidas contradas junto ao condomnio, nos termos do art. 205 do novo Cdigo
Civil.
24 - O condomnio obrigado a adotar o mtodo contbil para controlar
suas contas? O condomnio deve contratar contador para tanto?
Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e
administrados em nome dos condminos, e sua posterior divulgao, atravs da via
escrita e da realizao de assemblia geral (art. 1.348, VIII, do novo Cdigo Civil),
no h obrigatoriedade de adoo do mtodo contbil, de livros contbeis ou
mesmo contratao de um contador para efetuar tal atividade, que poder ser
efetuada pelo prprio sndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente,
uma empresa prestadora de servios especializada na administrao condominial.
25 - Qual o tempo de guarda dos documentos condominiais?
O novo Cdigo Civil no repetiu a disposio do art. 22, 1, g, da Lei n 4.591/64,
que dispunha sobre a obrigatoriedade do sndico manter os documentos
condominiais por 5 (cinco) anos. Porm, cumpre alertar que, atualmente, o prazo
prescricional para a cobrana, pelo condomnio, dos dbitos contrados por
condminos, de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Cdigo Civil). Os prazos para a
guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdencirios constam de tabela
reproduzida na parte final deste manual.
26 - Quantas assemblias devero ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Cdigo Civil haver, anualmente, uma assemblia
geral ordinria que tratar da discusso e aprovao dos temas seguintes: prestao de contas; - previso oramentria; - eventualmente: eleio do sndico
ou alterao do Regimento Interno. J as assemblias gerais extraordinrias sero
realizadas quantas vezes forem necessrias, segundo o entendimento do sndico ou
de dos condminos quites.
27 - A quem compete convocar as assemblias condominiais?
As assemblias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos quites (arts. 1.350 1 e 1.355 do novo Cdigo Civil).
28 - As assemblias podem ser realizadas sem a convocao antecipada de
todos os condminos?
O art. 1.354 do novo Cdigo Civil diz que obrigatria e imprescindvel a
convocao de todos os condminos, na forma e prazo estabelecidos pela
Conveno do Condomnio, sob pena de nulidade do ato.
29 - obrigatrio o reconhecimento de firma para o uso das procuraes?
O art. 654, 2, do novo Cdigo Civil estipula que a necessidade do reconhecimento
de firma depender de exigncia das partes envolvidas. No caso do condomnio, s
haver a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Conveno do
Condomnio.
30 - O sndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomnio
podem receber procuraes para votarem em assemblia?
No existe vedao legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir,
atravs de clusula expressa na Conveno, que tais pessoas atuem como
procuradores.
31 - Quem pode dar e receber procurao?
Para dar procurao, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de
mandato, basta ter capacidade civil (cf. Arts. 3 a 5 do novo Cdigo Civil), como diz
o art. 654, caput, do novo Cdigo Civil:"Todas as pessoas capazes so aptas para
dar procurao mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a
assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procurao, isto , para
ser o outorgado (mandatrio), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma
exceo, que a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos no
emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Cdigo Civil.
32 - Pelo simples decurso do tempo a procurao perde a validade?
A procurao o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procurao
tiver sido conferida com prazo certo que seu decurso far cessar o mandato.
Neste particular, o novo Cdigo Civil relaciona no art. 682 as vrias hipteses de

trmino do mandato, dentre as quais est a pelo decurso de prazo (inciso


IV):"Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogao ou pela renncia; II - pela morte
ou interdio de uma das partes; III - pela mudana de estado que inabilite o
mandante a conferir os poderes, ou o mandatrio para os exercer; IV - pelo trmino
do prazo ou pela concluso do negcio".
33 - As atas das assemblias precisam ser registradas?
O novo Cdigo Civil no obriga o registro das atas de assemblias em Cartrio de
Ttulos e Documentos. No entanto, recomendvel registrlas, pois torna a deciso
da assemblia pblica e permite a reconstituio do livro de ata no caso de
extravio.
34 - Pode haver votao secreta, na assemblia de condomnio?
vedada a votao secreta por dois motivos: a - Em razo da contagem dos votos
ter como base a frao ideal de cada um dos condminos, salvo disposio
contrria da Conveno do Condomnio; b - Pela possibilidade de fraudes ou
equvocos que a medida d oportunidade.
35 - O condmino inadimplente tem direito a voto nas assemblias?
No. O art. 1.335, III, do novo Cdigo Civil expressamente veda a participao e o
voto do inadimplente nas assemblias gerais de condminos.
36 - O sndico pode votar nas assemblias condominiais?
Se o sndico for condmino poder discutir e votar todas as matrias constantes da
ordem do dia, salvo aquelas relacionadas s suas contas e administrao, se assim
dispuser a Conveno do Condomnio. Do contrrio, o sndico poder participar e
votar de qualquer assunto colocado em pauta.
37 - Na defesa dos interesses comuns, o sndico necessita de prvia
aprovao assemblear para propor a ao judicial cabvel?
No. A possibilidade de o sndico propor as aes no resguardo dos interesses
comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Cdigo Civil,
bem como do art. 12, IX, do Cdigo de Processo Civil, no carecendo de autorizao
da assemblia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte:
Condomnio - Edifcio de apartamentos - Representao em juzo pelo sndico,
ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de expressa
conferncia de poderes em assemblia - Insurgncia contra deciso que faz
extinguir o processo por falha de representao do condomnio-autor, nos termos
do art. 267,IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI n 106.416-4/6"Guaruj"1 Cm.
Dir. Priv."Des. Rel. Erbetta Filho - J. 29/06/99).
38 - Pode caracterizar a prtica de algum delito a atitude de determinada
pessoa que cause tumulto numa assemblia de condomnio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contraveno penal prevista no


art. 40 do Dec.-Lei n 3.688/41, qual seja, o delito de provocao de tumulto ou
conduta inconveniente, sujeitando seu causador priso de 15 (quinze) dias a 6
(seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de
modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assemblia
ou espetculo pblico, se o fato no constitui infrao penal mais grave: Pena priso simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".
39 - O inquilino condmino?
No. Nos termos do art. 1.334, 2, do novo Cdigo Civil, so condminos os
proprietrios ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente no serem
proprietrios, forem titulares de direito de aquisio sobre a propriedade imobiliria
(promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios).
40 - O inquilino pode participar e votar na assemblia?
O novo Cdigo Civil no prev a possibilidade de o inquilino participar e votar nas
deliberaes da assemblia, tal como permitia a legislao anterior em relao a
despesas ordinrias; assim, o inquilino somente poder participar e votar como
mandatrio do locador, mediante apresentao de procurao.
41 - O inquilino pode participar do Conselho?
A resposta depende da anlise da Conveno do Condomnio. O art. 1.356 do novo
Cdigo Civil faculta a criao do Conselho Fiscal composto de trs membros, com
mandato no superior a dois anos, eleitos em assemblia, com a competncia
especfica de anlise das contas do sndico. Porm, pode a Conveno do
Condomnio se aprofundar no tema, estabelecendo exigncias que a generalidade
do texto legal no traz, como exemplo o requisito de que o candidato a
conselheiro seja condmino.
42 - Os membros do conselho so remunerados?
No havendo dispositivo na Conveno, presume-se gratuito o mandato dos
membros do conselho.
43 - Como se d a destituio dos conselheiros?
Os conselheiros s podero ser destitudos em assemblia geral especialmente
convocada, que preencha a votao prevista na Conveno a respeito e, no silncio
desta, em primeira convocao por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais (art. 1.352 do novo Cdigo
Civil), e em segunda convocao, pela maioria dos votos dos presentes
(art. 1.353 do novo Cdigo Civil).
44 - O cnjuge do condmino eleito sndico pode fazer parte do conselho?

No seria conveniente tal situao, pois se presume que o cnjuge do sndico eleito
suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. H uma clara situao
de incompatibilidade que deve ser evitada.
45 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo dever estar previsto na Conveno, no podendo ultrapassar 2 (dois)
anos, permitida a reeleio.
46 - Quais so as atribuies do conselho?
O art. 1.356 do novo Cdigo Civil diz que o conselho fiscal ter a competncia de
dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo sndico. Obviamente, h
possibilidade de a Conveno atribuir-lhe funes especficas ou mesmo mais
abrangentes, alm de poder criar outros conselhos com atribuies diversas
(inclusive o consultivo).
47 - O sndico pode ser destitudo?
Sim. A destituio do sndico depende de assemblia especialmente convocada, em
que a maioria absoluta (50% + 1) dos condminos que estiverem presentes vote
favoravelmente proposta. O art. 1.349 do novo Cdigo Civil exige, ainda, que a
destituio tenha um dos seguintes fundamentos: - prtica de irregularidades; falta de prestao de contas; - atos de m gesto (no administrar
convenientemente o condomnio).
48 - Quando o mandato do sndico interrompido abruptamente (ex.:
renncia, morte, destituio), existir a figura do mandato tampo ou
complementar?
O prazo do mandato do sndico ser sempre o estipulado na Conveno do
Condomnio, que por sua vez deve respeitar o limite mximo de 2 (dois) anos, por
fora do art. 1.347 do novo Cdigo Civil. A estipulao de mandato tampo ou
complementar depende de expressa previso e aquiescncia da Conveno do
Condomnio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) no poder ser
adotada. Vale lembrar que a alterao do prazo de mandato do sndico depende de
regular modificao da Conveno do Condomnio, isto , realizao de assemblia,
especialmente convocada, em que se obtenha a aprovao de 2/3 (dois teros) dos
votos dos condminos (art. 1.351 do novo Cdigo Civil).
49 - O sndico obrigado a dar cpia da Conveno do Condomnio aos
condminos ou ocupantes?
No. Obrigatoriedade no existe j que a Conveno do Condomnio documento
pblico e por conta disto, seu acesso franqueado a todos. Melhor explicando,
sendo compulsrio o registro da Conveno do Condomnio no Registro Imobilirio
(art.1.333, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil e art. 167, I, 17, da Lei

n 6.015/73), no ser obrigatrio o fornecimento, pelo sndico, de cpia da mesma


aos condminos ou ocupantes. Porm, ainda que no haja obrigatoriedade,
conveniente que seja dada uma cpia integral da Conveno a cada um dos
condminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
50 - O novo Cdigo Civil impede a reeleio do sndico:
No. O art. 1.347 do novo Cdigo Civil no estabelece qualquer limitao quanto
reeleio do sndico, num condomnio edilcio. Pelo contrrio, o mandato, ainda que
limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no mximo, poder se renovar por infinitas e
sucessivas reeleies. O que muitos confundem que h um Projeto de Lei de n
6.960/02, em trmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado
Federal Ricardo Fiza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinqenta)
artigos donovo Cdigo Civil, dentre os quais, o dispositivo acima. Segundo tal
proposta, passaria a existir limitao quanto ao nmero de reeleies, de forma que
seria possvel apenas uma reeleio consecutiva. Vale dizer, projeto de lei no lei,
sendo impondervel dizer se o mesmo ser aprovado ou quando.
51 - A instalao de ar-condicionado permitida?
Para se instalar aparelhos de ar-condicionado necessrio que os seguintes itens
sejam satisfeitos. A) Edificao deve possuir capacidade eltrica para suportar a
carga suplementar decorrente da instalao do equipamento em todas as unidades
atestadas por engenheiro eltrico com a devida ART- Anotao Responsabilidade
Tcnica. B) Os locais de instalao desses aparelhos devem ser padronizados de
modo a no comprometer a esttica e segurana da edificao (resistncia da
estrutura) ou sua fachada. C) Todos os dados e informaes devem ser levados para
aprovao em assemblia geral especialmente convocada para este fim.
conveniente que o condomnio, atravs de assemblia geral, discipline a instalao
desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vm decidindo
favoravelmente aos condminos que a pleiteiam.
52 - O envidraamento da varanda, colocao de grades ou telas, alteram
a fachada do edifcio?
Apesar de o assunto ser polmico, admite-se o envidraamento da varanda quando
se demonstra que essa alterao no afeta a harmonia da fachada segundo modelo
padro (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assemblia. O
mesmo ocorre com as grades de proteo ou telas.
53 - Pode um condmino trocar a porta de entrada ou a esttica do hall de
sua unidade?
A modificao das portas voltadas para o corredor depender da concordncia e
autorizao de todos os condminos residentes no andar.

54 - A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto


tempo?
O assunto de interesse local, sendo regido pela legislao municipal. Como
exemplo, no Municpio de So Paulo, exige a Lei n 10.518/88, regulamentada pelo
Decreto n 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5
(cinco) anos.
55 - Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do
edifcio?
Os vazamentos procedentes de ramais so de responsabilidade do condmino, pois
esse encanamento de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se
originam na coluna ou reas comuns do edifcio, a responsabilidade do
condomnio.
56 - Como o sndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em
reas de uso comum?
O sndico deve solucionar com urgncia, sob pena de responder pelos encargos de
despesas judiciais e honorrios advocatcios resultantes da ao que o condmino
prejudicado ajuizar contra o condomnio.
57 - O condomnio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomnio no responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas
suas reas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a
responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicao sucessiva
dos parmetros abaixo: a-Existncia do nexo causal (veracidade de que o dano
ocorreu nos limites do condomnio); b-Existncia de causa excludente de
responsabilidade (caso fortuito ou fora maior) ou de uma possvel culpa exclusiva
do vitimado; c-Verificao se o dano ocorreu, ou no, por dolo ou por explcita e
patente culpa do representante ou prepostos do condomnio (empregados); dVerificar o que a Conveno do Condomnio diz a respeito do assunto, tanto no
aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilizao do condomnio, ou
no aspecto negativo, contendo clusula de no indenizar; e-Constatao do nvel,
proporo e qualidade da segurana existente no condomnio. Quanto maior for a
segurana fornecida, maiores sero as despesas arcadas pelos condminos e
conseqentemente, maior ser o dever de guarda assumido pelo condomnio. Se o
condomnio no dispe de uma segurana especial possuindo apenas portaria ou
guarita, ento no haver responsabilidade, devendo cada condmino vitimado
arcar com o preo do seu prejuzo.

58 - De quem a responsabilidade na ocorrncia de furto cometido pelo


empregado do condomnio?
A responsabilidade recai sobre o condomnio sempre que um fato seja atribudo
ao ou omisso do sndico ou dos empregados.
59 - O condomnio responde por furtos ocorridos no interior de um dos
apartamentos?
O condomnio s responde por furto ocorrido no interior das unidades autnomas se
houver concreta participao, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo,
pois a administrao exercida em relao s partes comuns e no propriedade
exclusiva de cada condmino.
60 - Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando
danos a terceiros?
Nos termos do art. 938 do novo Cdigo Civil, "aquele que habitar prdio, ou parte
dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele carem ou forem lanadas
em lugar indevido". Assim, se for possvel a identificao, ser do condmino
causador da queda a responsabilidade civil da oriunda. Caso contrrio, no sendo
possvel a identificao do agente causador da queda, a responsabilidade civil ser
do condomnio.
61 - O condomnio que possui garagem coletiva com o nmero de vagas
inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatrios e
visitantes?
Compete a Conveno do condomnio e ao Regimento Interno dar a disciplina da
forma de utilizao da garagem coletiva, dizendo quais so as restries e quanto
cada condmino possui de direito sobre a rea.
62 - Para o condmino alugar a vaga da garagem o que preciso?
O art. 1.338 do novo Cdigo Civil inovou ao autorizar a locao da vaga de garagem
a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferncia sucessiva a condminos
e possuidores. Evidentemente a Conveno Condominial pode proibir essa locao
e assim o fazendo, no estar ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente
exercitando um poder de auto-regulamentao dos prprios condminos, tanto
mais num momento que a falta de segurana tema dos mais relevantes na
sociedade brasileira.
63 - Para o condmino vender a vaga da garagem o que preciso?
A venda da parte acessria a estranho possvel se facultada expressamente no
ato constitutivo do condomnio ou na conveno e desde que no haja oposio da

assemblia geral dos condminos, obedecendose sempre a ordem de preferncia


do condmino ao estranho.
64 - Quando o condmino deixa o carro na garagem do condomnio,
ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo
causa danos ao automvel, o condomnio fica responsvel pelo prejuzo?
Desde que o Condomnio imponha aos condminos a obrigao de deixar na
garagem a chave do carro, torna-se responsvel por ato danoso do vigia ou do
garagista.
65 - A falta de conservao do imvel pode redundar na obrigao do
condmino negligente indenizar seus vizinhos ou o prprio condomnio?
Sim. So aplicveis hiptese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Cdigo Civil:
Art. 937. O dono de edifcio ou construo responde pelos danos que resultarem de
sua runa, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...)
Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio
vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que
lhe preste cauo pelo dano iminente. (...) Art. 1.336. So deveres do condmino:
(...) IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores,
ou aos bons costumes.
66 - Um edifcio de unidades autnomas, todas de propriedade de uma
mesma pessoa, caracteriza-se como condomnio edilcio?
No. Trata-se de propriedade exclusiva de uma s pessoa. A locao das unidades
para diferentes inquilinos acarretar a obrigao destes pagarem as despesas
comuns ordinrias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23,
3, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
67- Pode o condmino dar em garantia uma rea comum?
No. O art. 1.339, 1, do novo Cdigo Civil veda expressamente que as partes
comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.
68 - As fraes ideais no condomnio edilcio podem sofrer modificao?
Como?
A alterao das fraes ideais juridicamente possvel, mas depende da aprovao
da totalidade dos votos do condomnio, por afetar o direito de propriedade. Alis,
no h condomnio edilcio sem frao ideal. Enquanto a diviso fsica do
condomnio se d pelas diferentes reas comuns e privativas, sua diviso
econmica revelada pela frao ideal. A propsito, diz o art. 1.331, 3, do novo
Cdigo Civil, com redao dada pela Lei n 10.931/04: "A cada unidade imobiliria
caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes

comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de


instituio do condomnio". Alm do consenso unnime, se faz necessrio recalcular
todas as fraes ideais e, de conseguinte, alterar toda documentao imobiliria
pertinente (Instituio, Especificao e Conveno do Condomnio, bem como as
matrculas de cada uma das unidades autnomas), o que demonstra que a
proposta, alm de trabalhosa, de custo considervel.
69 - Pode ser construdo um novo andar num condomnio edilcio?
Ser possvel a construo se previamente autorizada pela totalidade dos votos do
condomnio (unanimidade dos condminos), em assemblia geral, com a
conseqente alterao da documentao imobiliria, bem como se permitida pela
legislao municipal aplicvel. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Cdigo Civil: "A
construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a
conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos
condminos".
70 - Qual a base legal para proibio do tabagismo nas reas comuns de
um condomnio?
A Lei Federal n 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n 2.018/96, veda
expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam
pblicos ou privados, abran-gendo a hiptese das reas comuns nos condomnios
edilcios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislao municipal, pela
Conveno do Condomnio ou pelo Regimento Interno. O condmino que
desrespeitar tais regras fica sujeito ao trmite de aplicao de penas previsto na
Conveno do Condomnio ou no Regimento Interno, bem como multa de 5 (cinco)
vezes o rateio mensal na hiptese de reincidncia, nos termos do art. 1.337, caput,
do novo Cdigo Civil. Se ainda assim a infrao perdurar, ento s restar levar a
questo ao Poder Judicirio.
71 - O Regimento Interno pode estabelecer horrio de funcionamento de
um condomnio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das reas e
coisas comuns, sendo fruto da vontade democrtica da massa condominial. O
estabelecimento de um horrio de funcionamento uma medida bsica de
precauo, adotada pela maioria dos condomnios comerciais, como reconhecido
pela jurisprudncia: "O advogado que opta por adquirir escritrio em prdio
comercial na regio central da capital paulistana assume o dever de respeitar o
regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com
rigidez prpria da precauo contra a violncia urbana, o horrio de fechamento do
edifcio - Inocorrncia de violao ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da
Lei n4.592/64)- Improvimento" (TJSP - Ac. N 101.781- 4/4 - Capital - Des. Rel. nio
Zuliani - j. 25/07/00).
72 - O condomnio pode reter documento de identidade de visitante que
adentra nos seus limites?

No, a medida proibida pela Lei Federal n 5.553/68 (alterada pela Lei
n 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que proibido
"reter qualquer documento de identificao pessoal, ainda que apresentado por
fotocpia autenticada ou pblica-forma, inclusive comprovante de quitao com o
servio militar, ttulo de eleitor, carteira profissional, certido de registro de
nascimento, certido de casamento, comprovante de naturalizao e carteira de
identidade de estrangeiro" (art. 1). Porm, quando o documento de identidade for
indispensvel para a entrada de pessoa no condomnio, seus dados podero ser
anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2,
2).
73 - Alguma norma fixa os limites mximo e mnimo dos honorrios da
empresa administradora de condomnios?
No. O assunto "honorrios da empresa administradora de condomnios" depende
exclusivamente do previsto no contrato de prestao de servios entabulado entre
as partes (condomnio-administradora), inexistindo norma que aborde a questo.
Em outras palavras, o tema ponto de livre estipulao entre as partes,
dependente de expressa disposio contratual.
74 - A aquisio de gerador de energia eltrica por um condomnio
residencial configura que tipo de despesa?
A instalao de gerador de energia eltrica caracteriza hiptese de despesa til, e
assim sendo, depende da aprovao de maioria absoluta dos condminos (50% + 1
dos condminos), em assemblia geral, nos termos dos arts. 96, 2, e 1.341, II,
donovo Cdigo Civil. Alm disso, a instalao pretendida ser uma despesa
extraordinria, por fora do art. 22, X, pargrafo nico, a, da Lei n 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condminos e no pelos eventuais
locatrios existentes.
75 - Como os condomnios devem receber os oficiais de justia?
O condomnio, atravs da sua administrao e do seu pessoal, no deve oferecer
qualquer tipo de resistncia ao cumprimento da ordem judicial, desde que
comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justia, isto , o condomnio
no deve servir de anteparo a condminos que procuram se furtar do cumprimento
da lei. Nos termos do art. 139 do Cdigo de Processo Civil, os oficiais de justia so
auxiliares do juzo incumbidos de exercer as atribuies relacionadas no art. 143 do
mesmo diploma. Assim, desde que o oficial de justia se apresente como tal no
cumprimento de suas atribuies perante o condomnio, o que se comprova pela
verificao da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que
contm todas informaes relevantes ao ato em curso), no dever ser apresentada
qualquer resistncia entrada do referido profissional, independentemente do
condmino visado estar ou no na respectiva unidade autnoma.

76- Para os condomnios obrigatria a instalao de antena coletiva para


a captao dos canais abertos de televiso?
O novo Cdigo Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal
obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposio da Conveno do Condomnio
estabelecendo dita obrigatoriedade, ela no existir, cabendo aos condminos, se
for da vontade da maioria, discutir o assunto na assemblia geral, para que se
decida por sua instalao ou no. Por fim, sabendo que a despesa classificada
como til (cf. Art. 96, 2, do novo Cdigo Civil), sua aprovao demandar o voto
da maioria absoluta dos condminos, a saber, 50% (cinqenta por cento) mais um
da totalidade dos votos do condomnio (cf. Art. 1.341, II, do novo Cdigo Civil).
77 - H limitao de idade para jogar bilhar ou sinuca nas reas comuns do
condomnio?
No h lei especfica sobre o assunto. Os dispositivos mais prximos so os
arts.75, pargrafo nico, e 80, ambos da Lei Federal n 8.069/90 (Estatuto da
Criana e do Adolescente - ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das
crianas menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais pblicos de
diverso, e a hiptese limitao de idade na explorao comercial do jogo: "Art. 75.
Toda criana ou adolescente ter acesso s diverses e espetculos pblicos
classificados como adequados sua faixa etria. Pargrafo nico. As crianas
menores de dez anos somente podero ingressar e permanecer nos locais de
apresentao ou exibio quando acompanhadas dos pais ou responsvel. (...) Art.
80. Os responsveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar,
sinuca ou congnere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize
apostas, ainda que eventualmente, cuidaro para que no seja permitida a entrada
e a permanncia de crianas e adolescentes no local, afixando aviso para
orientao do pblico". Assim, competir ao prprio condomnio regular o tema,
atravs do seu Regimento Interno.
78 - obrigatria a contratao de salva-vidas para o funcionamento das
piscinas nos condomnios edilcios?
Em primeiro lugar, cumpre saber se h legislao municipal que trate do tema.
Tomando como exemplo o municpio de So Paulo, norma alguma cuida do assunto.
J no mbito do Estado de So Paulo existe a Lei n 2.846/81, que tornou obrigatria
a vigilncia das piscinas pblicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos
condomnios no so pblicas, mas sim particulares. Com efeito, no se vislumbra a
obrigatoriedade dos condomnios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas
piscinas.
79 - Qual o trmite que dever ser obedecido para que ocorra o
desmembramento de uma unidade autnoma?
A medida depende da prvia anuncia, em assemblia, da totalidade dos votos do
condomnio (unanimidade dos condminos), com base na aplicao analgica dos

arts. 1.314 e 1.351 do novo Cdigo Civil. Vale dizer que alm do requisito acima
apontado, tambm se far necessria a aprovao da Municipalidade, permitindo o
desmembramento e a criao de uma nova unidade autnoma. Neste sentido,
posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justia de So Paulo Ementa:
Registro imobilirio - Retificao - Indeferimento - Extino do processo - Deciso
mantida - Pretenso que objetiva alcanar o desmembramento de unidade
condominial - Impossibilidade jurdica - Recurso improvido. "O pedido de retificao,
na verdade, alcana alterao de especificao de condomnio, o que exige, alm
da aprovao da Prefeitura Municipal, a anuncia da totalidade dos condminos"
(TJSP - Apel. Cv. N 206.170- 4/1-00 - Praia Grande - Rel. Des. Octavio Helene - j.
28/02/02).
80 - possvel repetir a denominao nos condomnios? Qual o trmite
para alterar sua denominao?
O condomnio edilcio (arts. 1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil) no possui
personalidade jurdica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal
segundo alguns, como so outros exemplos a massa falida, o esplio, o consrcio
etc. Assim, possvel a repetio da denominao que dada a cada um deles, j
que no existe para tal situao o controle que vigora para a criao das pessoas
jurdicas, em que imprescindvel a busca prvia de homnimo junto aos registros
constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurdicas etc.). A
alterao da denominao do condomnio depende dos votos da totalidade dos
condminos (unanimidade - cf. Arts. 1.314, pargrafo nico e 1.351, ambos do novo
Cdigo Civil), manifestados em assemblia geral, de molde a possibilitar a
modificao de todos os documentos pertinentes, principalmente a Conveno do
Condomnio
Fonte: Secovi

Bernardo Csar Coura


Advogado Imobilirio e Condominial
Advogado Especialista em Direito Imobilirio e Condominial, Palestrante, Especialista em
Direito Processual Civil, Contratos Imobilirios e Ambiental. Scio da Salim, Farias, Carvalho e
Coura Advocacia. Experincia nas reas do Direito Imobilirio, Condominial e Ambiental
ainda, advogados pareceri...

Fonte: http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/artigos/312658660/80perguntas-sobre-direito-condominial?utm_campaign=newsletterdaily_20160310_2966&utm_medium=email&utm_source=newsletter
Data: 10/03/2016