Tema 2. Decreto con rango, valor y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios.

1) Ambito de aplicacin: Articulo 1 L.A.I. El presente Decreto-Ley regir el arrendamiento

y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o
al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de
enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados
totalmente o por partes.
2) Funcionamiento y desarrollo de actividades: Artculo 2: Los cnones de arrendamiento
o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y
otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin
bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
3) Inmuebles excluidos totalmente de la L.A.I: Art 3: Quedan fuera del mbito de
aplicacin de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn
sujetos a regmenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
4) Inmuebles excluidos de la L.A.I.: Solo en cuanto a la FIJACIN DEL CANON: Art 4
QuedanexcluidosdelrgimendeestaLey,alossolosefectosdelafijacindeloscnones
de

arrendamiento:
a)LosinmueblespertenecientesalaRepblicadeVenezuela,losEstados,losMunicipiosy
los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en
aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales
inmuebles, los indicados entes acten en funcin jurdicoprivada.
b)Losinmueblesdestinadosavivienda,comercio,industria,oficinaocualquierotrouso,
cuyaCduladeHabitabilidadoinstrumentoequivalente sea posterioral2deenerode
1987,
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado,
establecidoporlosorganismosencargadosdelaregulacin,excedade12.500Unidades
Tributarias.
PargrafoUnico:ElEjecutivoNacionalpodrmodificarelvalordeexencinmencionado
enelliteralc)delpresenteartculo,cuandoasloaconsejenrazonesdeinterspblicoo
social.
5) Inmuebles excluidos de la L.A.I.: Solo a los efectos de la Terminacion de la
Arrendaticia. Artculo 5: el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales
cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral, o de una relacin de
subordinacin existente; no as a los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual de
los inmuebles sujetos a regulacin, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario,
sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo.
6) Los derechos de la L.A.I. para proteger a los arrendatarios son: Irrenunciables. Art 7.
7) Jurisdiccin Especial Inquilinaria:
Artculo 9: Las Funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder
Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las

Alcaldas, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de
esta Ley, ingresarn al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas
funciones no podrn ser delegadas, y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin
General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Artculo 10: La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los
Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnacin de
los actos administrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio
o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del
interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en
materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se
refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos ser competencia de la
jurisdiccin civil ordinaria.
8) Condiciones de la relacin arrendaticia:
El propietario debe mantener y conservar el inmueble objeto de arrendamiento. (Articulo
12)
Los arrendatarios no estn obligados a pagar canones superiores a los legalmente fijados
(Articulo 13).
Los inmuebles excepto de regulacin, se ajustara el canon cada ao de acuerdo al Indice
General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. (Articulo
14).
El subarrendamiento es NULO, sin autorizacin expresa y escrita del propietario. (Articulo
15).
Los avisos de prensa y publicidad de arrendamientos, tienen el carcter de OFERTA
PUBLICA. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los trminos de la
oferta y a no revocar sta sin justa causa. (Articulo 16).
En caso de cambio de propietario; deben respetarse los derechos del arrendatario. (Articulo
20).
9) Garantas de la relacin arrendaticia:
El arrendador podr exigir garantas reales o personales. (No pueden coexistir ambas).
(Artculo 21)
Si es deposito en dinero, no podr exceder de 4 canones de arrendamiento. (Artculo 22)
El deposito como garanta debe ir a una cuenta de ahorros. (Artculo 23).
El arrendador debe reintegrar al arrendatario el capital ms el inters generado por el
depsito como garanta en los 60 dias posteriores a la terminacin de la relacin
arrendaticia. (Artculo 25).
Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depsito y sus intereses,
vencido el trmino a que se refiere el artculo anterior, el arrendatario podr ocurrir al
Tribunal competente por la cuanta para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa
se tramitar en instancia nica, conforme al procedimiento breve establecido en este
Decreto-Ley. (Articulo 26)
Se puede establecer clausulas penales, por incumplimiento referido a la entrega del
inmueble. (Articulo 28).
10) Terminacin de la Relacin Arrendaticia:
Articulo 33.Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de
arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de

garantas, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra accin
derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se realizaran por la via
del procedimiento Breve (art 881 CPC.).
Cuando es una demanda por desalojo: Solo procede en contratos de arrendamientos verbales o
escritos a tiempo indeterminado. Por las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos
(2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la
desocupacin.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades
Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario
haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes
del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones
del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento
de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artculo 26 de la Ley de
Propiedad Horizontal, se considerarn a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o
parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Pargrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble,
con fundamento en las causales sealadas en los literales b) y c) de este artculo, deber
concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega
material del mismo, contados a partir de la notificacin que se le haga de la sentencia
definitivamente firme.
Pargrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan
por otras causales distintas a las previstas en el presente artculo.
Todo esto por va de procedimiento Breve. El cul es el mismo del CPC Art 881.
Procedimiento Judicial:
Se lleva a cabo con un procedimiento breve.
En la contestacin de la demanda debe oponerse las cuestiones previas, defensas de fondo y
la reconvencin. La cual si es inadmitida, no puede ser apelada.
Incompetencia y falta de Jurisdiccion se tramita en cuadernos separados. De ser opuestas
las cuestiones previas por falta de jurisdiccin del Juez o la incompetencia de este, el
Tribunal se pronunciar sobre stas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el da de
despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los
que consten en autos. De ejercer las partes el recuso de regulacin de la jurisdiccin y/o de
la competencia contra la decisin que se haya pronunciado sobre la jurisdiccin y/o de la

competencia, stos se tramitarn en cuaderno separado, y el proceso continuar su curso

hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en autos
la decisin del recurso interpuesto.
Artculo 36: La decisin de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados
en las causales previstas en los literales del artculo 34 de esta Ley, no tendrn recurso
alguno.
Artculo 37: Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la
sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa.

Contestacin de la Demanda: Se establece en el artculo 35, que el accionado en la oportunidad

procesal de la contestacin de la demanda, deber de manera conjunta oponer cuestiones previas y.
las defensas de fondo, haciendo la salvedad de que las cuestiones previas sern decididas en la
sentencia definitiva. Tambin faculta al demandado para que en esa misma oportunidad pueda
reconvenir, siempre y cuando el Tribunal que conoce de la causa tenga competencia por la cuanta.
Carencia de Recurso con relacin a Sentencia de Segunda Instancia, cuando se refiera a los
supuestos contenidos en los artculos 34 de este Decreto, ya comentados con antelacin, de
conformidad a lo contemplado en el artculo 36 ejusdem. Preponderancia de los Principios de
Celeridad y Economa Procesal: Lo expedito de este procedimiento judicial lo podemos confirmar
al revisar el contenido del artculo 37, que expresa: " Dentro de los tres (3) das de despacho
siguientes a la publicacin de la sentencia dictada en Segunda Instancia Juez remitir los autos al
tribunal de la Causa."
11) Procedimiento Breve:
De una forma resumida, se lleva a cabo por Demanda (Articulo 882 CPC) -> (2 Das) Contestacin
de la demanda (Artculos 885-888 CPC) -> (10 das) Termino Probatorio (Articulo 889) -> (5 das)
Sentencia (Articulo 890).

12) Procedimiento Consignatorio:

El escrito dirigido al Juez de Municipio indicar el nombre y apellido del consignante; el carcter
con que acta; la identificacin completa y la direccin de la persona natural o jurdica en cuyo
favor se consigna; las referencias del inmueble (ubicacin), el monto del canon de arrendamiento
mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. No lo dice el Decreto, pero lgicamente se
har constar el mes o meses que consigna, porque a veces pueden ser varios cnones. Basta con
alegar, sin necesidad de probarlo, que el arrendador se ha negado expresa o tcitamente a recibir el
pago para que proceda el derecho de consignacin. Tampoco se exige que tenga que hacerse por
cheque de gerencia a nombre del tribunal o del arrendador.
Una vez presentado el escrito con la cantidad consignada, el juez dar al interesado su
comprobante y cursar notificacin al beneficiario, de que la suma consignada se halla a su orden

y disposicin. En el procedimiento del Cdigo de Procedimiento Civil en la oferta real el juez tiene
que trasladarse al lugar donde se encuentra el supuesto acreedor para hacer la oferta. En la
consignacin arrendaticia es ms sencillo y prctico. Se impone como obligacin del arrendatario (o
tercero) aportar los datos suficientes para el logro de la notificacin al beneficiario, dentro de un
plazo no mayor de treinta (30) das continuos siguientes a la primera consignacin. La ley
aclara que la omisin por parte del Tribunal de la notificacin no la invalidar, hecho diferente a
que no se realice por culpa o negligencia del consignante. En este ltimo caso la consignacin no se
considerar como legtimamente efectuada.
Si el inquilino manifestare desconocer la direccin del arrendador, la notificacin se podr efectuar
a travs de un cartel, con una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la
localidad en que se encuentre el inmueble; acompandose luego la publicacin en el expediente.
Para los futuros pagos no hace falta publicar otros carteles en prensa, pero debern
consignarse en el mismo tribunal y expediente.
Se acostumbra en el mismo escrito expresar que desconoce la direccin del arrendador y se pide de
una vez la expedicin del cartel. A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones
del tribunal estarn libres de derechos y emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y
timbres fiscales. El principio de la gratuidad de la justicia se consagra en forma general en el
artculo 26 de la Carta Magna de 1999.
En resumidas cuentas el procedimiento consignatorio debe llevar:
El escrito consignatorio.
Comprobante de consignacin.
Notificacin al Beneficiario.
Futuras Consignaciones en el mismo Expediente.
Pruebas de solvencia.
El reintegro: Es la capacidad que tiene el arrendatario de exigir al arrendador la devolucin de la
cantidad pagada en exceso por concepto de canon arrendaticio, cuando la misma supere el canon
mximo fijado, ya que cuando hablamos de reintegro, estamos haciendo alusin a inmuebles
sometidos a regulacin. (Artculo 58)
Prorroga legal: Artculo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los
inmuebles indicados en el artculo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado,
llegado el da del vencimiento del plazo estipulado, ste se prorrogar obligatoriamente para el
arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se
prorrogar por un lapso mximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de cinco
(5) aos, se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao.
c) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menor de
diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos.
d) Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms, se prorrogar,
por un lapso mximo de tres (3) aos.
Durante el lapso de prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado, y
permanecern vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el
contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulacin, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de
regulacin.

Preferencia ofertiva: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le
ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal
condicin de arrendatario. Slo ser acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga
ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Retracto legal arrendaticio: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el
lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del
derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones
establecidas en el artculo anterior.