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Una tradicin que al principio fue invlida por haberse hecho sin voluntad del
tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificacin del
que tiene facultad de enajenar la cosa como dueo o como representante del
dueo.
CONSENTIMIENTO DEL ADQUIRENTE. La tradicin para que sea vlida requiere
tambin el consentimiento del adquirente o de su representante.
Pero la tradicin que en su principio fue invlida, por haber faltado este
consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificacin.
Para que valga la tradicin se requiere un ttulo traslaticio de dominio, como el de
venta, permuta, donacin, etc. Se requiere, adems, que el ttulo sea vlido
respecto de la persona a quien se confiere. As el ttulo de donacin irrevocable no
transfiere el dominio entre cnyuges.
La tradicin puede transferir el dominio bajo condicin suspensiva o resolutoria,
con tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida,
aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado
el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin.
La tradicin de una cosa corporal mueble deber hacerse significando una de las
partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno
de los medios siguientes:
1o.) Permitindole la aprehensin material de una cosa presente.
2o.) Mostrndosela.
3o.) Entregndole las llaves del granero, almacn, cofre o lugar cualquiera en que
est guardada la cosa.
4o.) Encargndose el uno de poner la cosa a disposicin del otro en el lugar
convenido.
5o.) Por la venta, donacin u otro ttulo de enajenacin conferido al que tiene la
cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario o a
cualquier otro ttulo no traslaticio de dominio; y recprocamente por el mero
contrato en que el dueo se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario,
etc.
POSESIN
La posesin puede ser regular o irregular. Se llama posesin regular la que
procede de justo ttulo y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no
subsista despus de adquirida la posesin. Se puede ser, por consiguiente,
poseedor regular y poseedor de mala fe, como viceversa, el poseedor de buena fe
puede ser poseedor irregular. Si el ttulo es traslaticio de dominio, es tambin
necesaria la tradicin. La posesin de una cosa, a ciencia y paciencia del que se
oblig a entregarla, har presumir la tradicin, a menos que sta haya debido
efectuarse por la inscripcin del ttulo.
El justo ttulo es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio
la ocupacin, la accesin y la prescripcin. Son traslaticios de dominio los que por
su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin entre
vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicacin en juicios divisorios
y los actos legales de particin. Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos
no forman nuevo ttulo para legitimar la posesin.
El dominio puede ser limitado de varios modos:
1o.) Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condicin.
2o.) Por el gravamen de un usufructo, uso o habitacin a que una persona tenga
derecho en las cosas que pertenecen a otra.
3o.) Por las servidumbres.
DEL DERECHO DE USUFRUCTO
El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de
una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueo, si
la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo
gnero, o de pagar su valor si la cosa es fungible.
El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo
propietario, y el del usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duracin limitada, al
cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad.
El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1o.) Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo.
2o.) Por testamento.
3o.) Por donacin, venta u otro acto entre vivos.
4o.) Se puede tambin adquirir un usufructo por prescripcin.
Se prohbe constituir usufructo alguno bajo una condicin o a un plazo cualquiera
que suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tendr valor alguno.
Con todo, si el usufructo se constituye por testamento, y la condicin se hubiere
cumplido, o el plazo hubiere expirado antes del fallecimiento del testador, valdr el
usufructo.
Se prohbe constituir dos o ms usufructos sucesivos o alternativos. Si de hecho
se constituyeren, los usufructuarios posteriores se considerarn como sustitutos,
para el caso de faltar los anteriores, antes de deferirse el primer usufructo.
El primer usufructo que tenga efecto har caducar los otros; pero no durar sino
por el tiempo que le estuviere designado.
El usufructo podr constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario.
DERECHO CHILENO
El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o
contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad. As, el
usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo.
Los modos de adquirir el dominio son la ocupacin, la accesin, la tradicin, la
sucesin por causa de muerte, y la prescripcin.
Por la ocupacin se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie,
y cuya adquisicin no es prohibida por las leyes chilenas, o por el Derecho
Internacional.
La caza y pesca son especies de ocupacin por las cuales se adquiere el dominio
de los animales bravos.
La invencin o hallazgo es una especie de ocupacin por la cual el que encuentra
una cosa inanimada que no pertenece a nadie, adquiere su dominio,
apoderndose de ella.
De este modo se adquiere el dominio de las piedras, conchas y otras substancias
que arroja el mar y que no presentan seales de dominio anterior.
Se adquieren del mismo modo las cosas cuya propiedad abandona su dueo,
como las monedas que se arrojan para que las haga suyas el primer ocupante. No
se presumen abandonadas por sus dueos las cosas que los navegantes arrojan
al mar para alijar la nave.
La accesin es un modo de adquirir por el cual el dueo de una cosa pasa a serlo
de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son
frutos naturales o civiles.
Se llama aluvin el aumento que recibe la ribera de la mar o de un ro o lago por el
lento e imperceptible retiro de las aguas.
El terreno de aluvin accede a las heredades riberanas dentro de sus respectivas
lneas de demarcacin, prolongadas directamente hasta el agua; pero en puertos
habilitados pertenecer al Estado.
DERECHO ESPAOL
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones
que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.
Nadie podr ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por
causa justificada de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente
indemnizacin.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararn y, en su caso, reintegrarn
en la posesin al expropiado.
El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de
ella, y puede hacer en el las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin a lo dispuesto en las leyes
sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica.
El tesoro pertenece al dueo del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando
fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad,
la mitad se aplicar al descubridor.
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depsito oculto e ignorado de
dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste.
La propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen,
use les une o incorpora, natural o artificialmente.
Pertenecen al propietario:
Los frutos naturales.
Los frutos industriales.
Los frutos civiles.
Son frutos naturales las producciones espontneas de la tierra, y las cras y
dems productos de los animales.
Son frutos industriales los que producen los predios de cualquiera especie a
beneficio del cultivo o del trabajo.
Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras
y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras anlogas.
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o
reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo. Todas las obras, siembras o
plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se
pruebe lo contrario.
Pertenece a los dueos de las heredades confinantes con las riberas de los ros el
acrecentamiento que aqullas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de
las aguas.
Los dueos de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren
el terreno descubierto por la disminucin natural de las aguas, ni pierden el que
stas inundan en las crecidas extraordinarias.
Cuando la corriente de un ro, arroyo o torrente segrega de una heredad de su
ribera una porcin conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueo de
la finca a que perteneca la parte segregada conserva la propiedad de sta.
alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del
predio sirviente hacer algo que le seria lcito sin la servidumbre.
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o ms,
la servidumbre no se modifica y cada uno de los ellos tiene que tolerarla en la
parte que le corresponda.
Si es el predio dominante el que se divide entre dos o ms, cada porcionero puede
usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso ni agravndola
de otra manera.
Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.
Aqullas se llaman legales, y stas voluntarias.
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no
aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo.
El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio sirviente las
obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin alterarla
ni hacerla ms gravosa. Deber elegir para ello el tiempo y la forma convenientes
a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueo del predio sirviente.
Las servidumbres se extinguen:
Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.
Por el no uso durante veinte aos.
Este trmino principiar a contarse desde el da en que hubiera dejado de usarse
la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el da en que haya tenido
lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre;
pero sta revivir si despus el estado de los predios permitiera usar de ella, a no
ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la
prescripcin, conforme a lo dispuesto en el nmero anterior.
Por llegar el da o realizarse la condicin, si la servidumbre fuera temporal o
condicional.
Por la renuncia del dueo del predio dominante.
Por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del sirviente.
Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pblica o el
inters de los particulares.
DE LAS SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS
Artculo 552.
Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas, que, naturalmente y sin
obra del hombre, descienden
de los predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni
el dueo del predio inferior
puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la
agraven.
Artculo 553.
Las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas en
toda su extensin y sus
DERECHO ARGENTINO
Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, valdr slo
como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.
Son derechos reales:
1. El dominio y el condominio;
2. El usufructo;
3. El uso y la habitacin;
4. Las servidumbres activas;
5. El derecho de hipoteca;
6. La prenda;
7. La anticresis;
8. La Superficie Forestal.
El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y a la accin de una persona.
El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est
gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o
imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de
una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto
de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etctera.
El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa,
por la parte que cada una pueda tener.
Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pblica, previa
la desposesin y una justa indemnizacin. Se entiende por justa indemnizacin en
este caso, no slo el pago del valor real de la cosa, sino tambin del perjuicio
directo que le venga de la privacin de su propiedad.
El dominio se adquiere:
1. Por la apropiacin;
2. Por la especificacin;
3. Por la accesin;
4. Por la tradicin;
5. Por la percepcin de los frutos;
6. Por la sucesin en los derechos del propietario;
7. Por la prescripcin.
La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o abandonadas por el dueo,
hecha por persona capaz de adquirir con el nimo de apropirselas, es un ttulo
para adquirir el dominio de ellas.
Son cosas abandonadas por el dueo aquellas de cuya posesin se desprende
materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
Son susceptibles de apropiacin por la ocupacin, los animales de caza, los peces
de los mares y ros y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo
de los mares o ros, como las conchas, corales, etc., y otras sustancias que el mar
o los ros arrojan, siempre que no presenten seales de un dominio anterior; el
dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos
para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravos o salvajes y los
domesticados que recuperen su antigua libertad.
Adquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por
su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de
apropirselo.
Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa
era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo
tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.
Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el
transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma
anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y
a la accin criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva
forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
Se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
Del aluvin
Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ros, los
acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de
la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueos de las heredades ribereas.
Siendo en las costas de mar o de ros navegables, pertenecen al Estado.
Pertenecen tambin a los ribereos, los terrenos que el curso de las aguas dejare
a descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
Avulsin
Cuando un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de
adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea
por superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta,
el dueo de ella conserva su dominio para el slo efecto de llevrsela.
Desde que las cosas desligadas por avulsin se adhieren naturalmente al terreno
ribereo en que fueron a parar, su antiguo dueo no tendr derecho para
reivindicarlas.
No queriendo reivindicarlas antes que se adhiriesen al terreno en que las aguas
las dejaron, el dueo del terreno no tendr derecho para exigir que sean
removidas.
Plantacin y Edificacin
El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o
materiales ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estar obligado a
pagar su valor; ysi hubiese procedido de mala fe, ser adems condenado al
resarcimiento de los daos y perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de
la acusacin criminal. El dueo de las semillas, plantas o materiales, podr
reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen.
Si el dueo de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueo de los materiales
ninguna accin tendr contra el dueo del terreno, y slo podr exigir del dueo
del terreno la indemnizacin que ste hubiere de pagar al dueo de la obra.
De la adjuncin
Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la
accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la
cosa accesoria lo que ella valiere.
Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su
especie mucho ms preciosa que la principal , el dueo de ella puede pedir su
separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se
ha incorporado.
El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en
igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que as se
avalore la indemnizacin que se le debe.
Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido o
mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de
ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separacin se har a
costa del que las uni sin consentimiento de la otra parte.
Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusin o
mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unin
o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin.
De la tradicin traslativa de dominio
Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa
que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para
enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son
propios del que la hace.
El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destruccin o
consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o cuando la cosa es puesta
fuera del comercio.
El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo
de transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa
perteneciente a otra.
Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere
el dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles,
despus de firmado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin.
Se pierde tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su
causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica; o por
el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad
no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.
RESTRICCIONES AL DOMINIO: El propietario de un inmueble no puede obligarse
a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las
acciones personales que el acto puede constituir contra l.
Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus
derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o
dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos.
Del condominio
El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
No es condominio la comunin de bienes que no sean cosas.
El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los
casos que la ley designa.
Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a
la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los dems copropietarios.
Del usufructo
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.
Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede
gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el
tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran
intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los
granos, el dinero, etctera.
El usufructo de mercaderas es un puro y simple usufructo, y el usufructuario
puede enajenarlas. Los derechos respectivos se fijarn por el valor que se les
hubiere dado, o por el inventario que determine su calidad y cantidad.
El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a
este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le
parezca.
El usufructo se constituye:
1. Por contrato oneroso o gratuito;
para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en
caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses.
El contrato de anticresis slo queda perfecto entre las partes, por la entrega real
del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad. El anticresis slo puede
ser constituido por el propietario que tenga capacidad para disponer del inmueble,
o por el que tenga derecho a los frutos.
La sucesin es la transmisin de los derechos activos y pasivos que componen la
herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el
testador llama para recibirla. El llamado a recibir la sucesin se llama heredero.
DERECHO COSTARRICENSE
Del dominio.
El dominio o propiedad absoluta sobre una cosa, comprende los derechos:
1.- De posesin.
2.- De usufructo.
3.- De transformacin y enajenacin.
4.- De defensa y exclusin; y
5.- De restitucin e indemnizacin.
Cuando no corresponden al dueo todos los derechos que comprende el dominio
pleno, la propiedad es imperfecta o limitada.
De acuerdo con las disposiciones del rgimen de propiedad en condominio,
podrn pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las oficinas, los
estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios,
cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o niveles, o las casas,
locales, oficinas y estacionamientos, cuando el desarrollo no sea vertical sino
horizontal y, en los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se
divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten. En estos
casos, cada propietario ser el dueo exclusivo de su piso, local, oficina,
estacionamiento, casa o lote y ser condmino de los bienes afectos al uso
comn; adems, las diferentes figuras podrn combinarse.
Los bienes sometidos a este rgimen se conocern como condominios.
Cuando una cosa pertenezca simultneamente a dos o ms personas, los dueos
ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular, en proporcin a
la parte que cada uno tenga en la propiedad comn.
Todo propietario tiene el derecho de obligar a sus condueos a contribuir para los
gastos de la conservacin de la cosa o derecho comn, salvo que stos renuncien
la parte que pudiera corresponderles.
Ningn propietario est obligado a permanecer en comunidad con su condueo, y
puede en todo tiempo exigir la divisin.
Del derecho de posesin.
El derecho de posesin consiste en la facultad que corresponde a una persona de
tener bajo su poder y voluntad la cosa objeto del derecho.