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Quorum da assembleia de condminos...

decises da assembleia de
condminos - que maiorias?

Qurum da assembleia de condminos = nmero mnimo de


condminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos,
cuja presena necessria e suficiente para que a assembleia de condminos
possa validamente reunir e deliberar.
Cada condmino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades
inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prdio
atribuda sua fraco autnoma.
Regra geral, para que a assembleia de condminos possa dar-se por
regularmente

constituda

(qurum

constitutivo)

funcionar

(qurum

deliberativo) no necessria a presena de todos os condminos:


A

convocatria

da

reunio

assembleia

de

condminos

(1

convocatria), prevendo a possibilidade de na data indicada para a realizao


da reunio em 1 convocatria no comparecer o nmero de condminos
suficiente para se obter vencimento (condminos que representem, no mnimo,
maioria absoluta) pode fixar logo outra data para realizao da reunio em 2
convocatria. Este procedimento envolve duas convocatrias (lgica, que no
materialmente, uma vez que a segunda convocatria efectuada juntamente
com a primeira).
Em primeira convocatria a assembleia de condminos apenas pode
reunir (qurum constitutivo) e deliberar (qurum deliberativo) por maioria
absoluta dos votos representativos de todo o capital investido, o que significa
que para poder reunir a assembleia de condminos tm de estar presentes
condminos que representem mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos
em 100 ou 501 votos em 1000) e tem de obter-se mais de 50% da totalidade
dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) para fazer aprovar uma
deciso (deliberar por maioria absoluta).
Em primeira convocatria, para que a assembleia de condminos possa
deliberar validamente, exige-se somente, suficiente, que os condminos
presentes e/ou representados perfaam, no mnimo, a maioria dos votos
correspondentes a todo o capital investido, ou seja 51 ou 501 votos, em

percentagem ou permilagem, respectivamente (art 1432/3, conjugado com


os arts 1430/2 1418/1, todos CCiv.).
Constituem
especialmente

excepes,

qualificada

as

para

deliberaes
aprovao:

que

exigem

modificao

do

maioria
titulo

constitutivo da propriedade horizontal (art 1419/1 CCiv.) (unanimidade


do capital investido = unanimidade dos condminos, acordo de todos os
condminos), alterao do tipo de gs fornecido ao condomnio
propano ou gs natural ou da empresa fornecedora de gs canalizado
(unanimidade do capital investido = unanimidade dos condminos, acordo de
todos os condminos), disposio de uma parte comum ou a constituio
do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma
modificao do ttulo constitutivo (unanimidade do capital investido =
unanimidade dos condminos), reconstruo do edifcio destrudo na sua
totalidade ou em parte que represente, pelo menos, do seu valor
(art 1428/1 CCiv.) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos
condminos), realizao de obras que modifiquem a linha arquitectnica
ou o arranjo esttico do edifcio (art 1422/3 CCiv.) (maioria dos votos,
que representem 2/3 do valor total do prdio), alterao ao fim de cada
fraco autnoma, no constante do ttulo constitutivo da propriedade
horizontal (art 1422/4 CCiv.) (maioria dos votos, que represente 2/3 do
valor total do prdio), diviso da fraco autnoma, caso no esteja
autorizada pelo ttulo constitutivo (art 1422-A/3 CCiv.) (maioria dos
votos representativos do capital investido, sem qualquer oposio), realizao
de obras que constituam inovaes, que no prejudiquem a utilizao, por
parte de algum ou alguns dos condminos, quer das coisas prprias, quer das
comuns (art 1425/1 CCiv.) (dupla maioria) = (metade dos condminos
individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3
do valor total do prdio), colocao de ascensores (art 1425/1-2a) CCiv.)
(dupla maioria) = (metade da totalidade dos condminos individualmente
considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do
prdio) OU havendo pelo menos oito fraces autnomas (dupla maioria) =
(metade da totalidade dos condminos individualmente considerados + um) +
(maioria dos condminos, que represente mais de metade do valor total do
prdio), instalao de gs canalizado (art 1425/1-2b) CCiv.) (dupla
maioria)

(metade

da

totalidade

dos

condminos

individualmente

considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do

prdio) OU havendo pelo menos oito fraces autnomas (dupla maioria) =


(metade da totalidade dos condminos individualmente considerados + um) +
(maioria dos condminos, que represente mais de metade do valor total do
prdio), reconstruo do edifcio que haja sido destrudo em menos do
que do seu valor (art 1428/2 CCiv.) (dupla maioria) = (metade dos
condminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condminos,
que represente mais de metade do valor total do prdio), proibio de
quaisquer actos ou actividades (art 1422/2d) CCiv.) (maioria dos votos
representativos do capital investido, sem qualquer oposio), oposio
instalao de uma infra-estrutura de telecomunicaes para uso
individual (Decreto-Lei n 123/2009, de 21 de Maio) (deliberao de oposio
de proprietrios ou condminos que representem pelo menos dois teros do
capital investido), e introduo no regulamento do condomnio de uma
disposio que consagre que as despesas relativas ao pagamento de
servios de interesse comum ficam a cargo dos condminos em partes
iguais ou em proporo respectiva fruio, desde que devidamente
especificados os critrios que determinam a sua imputao (art
1424/2 CCiv.) (maioria dos condminos, que represente 2/3 do valor total do
prdio). A alterao do estabelecimento de formas distintas ou diverso critrio
de distribuio de encargos (v.g.: dispensar algum condmino do pagamento
de despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do
edifcio), seja no ttulo constitutivo da propriedade horizontal, seja atravs do
acordo de todos os condminos deliberado em reunio da assembleia
de condminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser
utilizadas directamente por cada um dos condminos e a aprovao do
regulamento do condomnio tambm poder carecer de UNANIMIDADE.
Assim, se na primeira data da reunio no comparecer o nmero de
condminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do
capital

investido (qurum

constitutivo)

assembleia

nem

sequer

pode

funcionar.
Se na primeira data da reunio comparecer o nmero de condminos
suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital
investido (qurum constitutivo), e a ordem de trabalhos s contiver assuntos
cuja deliberao carea apenas de maioria absoluta, a assembleia pode
validamente reunir e deliberar sobre os assuntos para os quais disponha de
qurum deliberativo.

Se na primeira data da reunio comparecer apenas o nmero de


condminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do
capital investido (ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem,
respectivamente) (qurum constitutivo), mas a ordem de trabalhos contiver
assuntos cuja deliberao carea de maiorias especiais ou qualificadas, embora
a assembleia eventualmente j possa funcionar (por dispor de qurum
constitutivo), estar condicionada a somente poder deliberar sobre os assuntos
para os quais possua a indispensvel maioria legal (qurum deliberativo),
estando impedida de se pronunciar sobre assuntos cuja deliberao carea de
maiorias especiais ou qualificadas, pelo que, verificada a falta de qurum
deliberativo, a reunio dever ser adiada para data posterior (2 Convocatria).
Se mesmo na segunda data da reunio s comparecer o nmero de
condminos suficiente para perfazer a maioria dos votos que representem, pelo
menos, um quarto (1/4 = 25% = 250) do valor total do prdio (ou seja 25
ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (qurum
constitutivo), a assembleia fica limitada a reunir e deliberar validamente
unicamente sobre os assuntos para os quais disponha de qurum deliberativo.
O que fazer ento na falta de qurum (nmero de condminos cuja
presena necessria para que a assembleia de condminos possa validamente
reunir e deliberar?
Poder ter sido logo fixada outra data na convocatria (prolongamento
da 1 chamada). A lei no estabelece nenhum intervalo mnimo obrigatrio
entre as duas reunies, nem exige nova convocao dos condminos faltosos.
No obstante, na falta de um texto legal inequvoco, no convm que
entre a data frustrada da reunio em 1 convocatria e a da realizao da
reunio em 2 convocatria, medeie um lapso de tempo muito curto, de forma
a propiciar quer aos condminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos), na
primeira reunio, o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunio
em segunda convocatria, motivo suficiente para que jamais deva realizar-se
no mesmo dia em que falhou a primeira reunio.
Caso

no

tenha

sido

logo

fixada

outra

data

na

convocatria

(prolongamento da 1 chamada), presumir-se-a convocada nova reunio para


UMA SEMANA DEPOIS, h mesma hora e no mesmo local. (art 1432/4 CCiv.).
Na previso de falta de qurum na reunio da assembleia em 1
convocatria, caso pretendamos fixar logo outra data na convocatria para a

reunio da assembleia em 2 convocatria, embora a lei no estabelece


nenhum intervalo mnimo obrigatrio entre as duas reunies, nem exija nova
convocao dos condminos faltosos, na esteira do referido nos pargrafos
anteriores, na falta de um texto legal inequvoco, sugiro que medeie sempre
um lapso de tempo mnimo de UMA SEMANA, de forma a propiciar quer aos
condminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos) na primeira reunio, o
melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunio em segunda
convocatria, jamais devendo realizar-se no mesmo dia em que falhou a
primeira reunio, mas sim UMA SEMANA DEPOIS, mesma hora e no mesmo
local.
Atentem ainda na enorme vantagem na obteno de maior participao
dos condminos na discusso e votao das deliberaes da assembleia de
condminos: a legitimidade sair reforada, acautelando-se simultaneamente
ulteriores dvidas e discusses sobre aquelas matrias.
Tambm pelo exposto, no me parece haver necessidade legal de envio
ou entrega de nova convocao para a reunio em 2 convocatria aos
condminos

faltosos/ausentes,

sugerindo

apenas,

somente

neste

caso

especfico, a afixao do aviso convocatrio numa parte comum do edifcio,


bem como a colocao na caixa de correio de cada condmino faltoso/ausente,
procurando sensibilizar os ausentes em 1 convocatria para a enorme
vantagem na obteno de maior participao dos condminos na discusso e
votao das deliberaes da assembleia de condminos em 2 convocatria.
Assim, por hiptese, na reunio realizada em 1 convocatria, mesmo
quando se encontram presentes 80% dos votos representativos de todo o
capital investido no prdio (80 votos em 100 ou 800 votos em 1000) se houver
50% da totalidade dos votos votando uma proposta sobre determinado assunto
e 30% da totalidade dos votos votando outra sobre o mesmo assunto, a
proposta mais votada no ser aprovada, ou seja nenhuma das propostas ser
aprovada.
Noutro exemplo, numa reunio da assembleia de condminos em "1
convocatria" com um qurum constitutivo de 501/1000 (presena da simples
maioria dos votos representativos do capital investido) s podem ser tomadas
deliberaes que obtenham o voto concordante de todos os presentes
(501/1000), ou seja, o qurum constitutivo (presena da maioria dos votos
representativos do capital investido) idntico ao qurum deliberativo (votao

favorvel da maioria dos votos representativos do capital investido (maioria


absoluta)). Nestas circunstncias, caso haja alguma absteno ("recusa" de
voto) ou voto desfavorvel a assembleia dos condminos no pode tomar
deliberaes vlidas, por falta de maioria absoluta (maioria dos votos
favorveis correspondentes ao capital investido, expresso em permilagem ou
percentagem do valor total do prdio), restando-lhe enveredar pela realizao
da reunio na data prevista em "2 convocatria" (em que, para a assembleia
deliberar validamente, j ser suficiente somente uma simples maioria relativa,
apurada em funo da maioria dos votos favorveis dos presentes).
J na reunio em 2 convocatria a assembleia de condminos pode
reunir (qurum constitutivo) e deliberar (qurum deliberativo) por maioria dos
votos dos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto
(1/4 = 25% = 250) do valor total do prdio, o que significa que para poder
reunir a assembleia de condminos tm de estar presentes condminos que
representem, no mnimo, 25% da totalidade dos votos (25 votos em 100 ou
250 votos em 1000) e, neste caso, tem de obter-se, pelo menos, mais de 50%
da totalidade dos votos dos condminos presentes (no mnimo 13 votos em 100
ou 126 votos em 1000) para conseguir fazer aprovar uma deciso ou
deliberao que exija somente a simples maioria de votos dos condminos
presentes (maioria relativa).
Constituem
especialmente

excepes,

qualificada

as

para

deliberaes
aprovao:

que

exigem

modificao

do

maioria
titulo

constitutivo da propriedade horizontal (art 1419/1 CCiv.) (unanimidade


do capital investido = unanimidade dos condminos, acordo de todos os
condminos), alterao do tipo de gs fornecido ao condomnio
propano ou gs natural ou da empresa fornecedora de gs canalizado
(unanimidade do capital investido = unanimidade dos condminos, acordo de
todos os condminos), disposio de uma parte comum ou a constituio
do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma
modificao do ttulo constitutivo (unanimidade do capital investido =
unanimidade dos condminos), reconstruo do edifcio destrudo na sua
totalidade ou em parte que represente, pelo menos, do seu valor
(art 1428/1 CCiv.) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos
condminos), realizao de obras que modifiquem a linha arquitectnica
ou o arranjo esttico do edifcio (art 1422/3 CCiv.) (maioria dos votos,
que representem 2/3 do valor total do prdio), alterao ao fim de cada

fraco autnoma, no constante do ttulo constitutivo da propriedade


horizontal (art 1422/4 CCiv.) (maioria dos votos, que represente 2/3 do
valor total do prdio), diviso da fraco autnoma, caso no esteja
autorizada pelo ttulo constitutivo (art 1422-A/3 CCiv.) (maioria dos
votos representativos do capital investido, sem qualquer oposio), realizao
de obras que constituam inovaes, que no prejudiquem a utilizao, por
parte de algum ou alguns dos condminos, quer das coisas prprias, quer das
comuns (art 1425/1 CCiv.) (dupla maioria) = (metade dos condminos
individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3
do valor total do prdio), colocao de ascensores (art 1425/1-2a) CCiv.)
(dupla maioria) = (metade da totalidade dos condminos individualmente
considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do
prdio) OU havendo pelo menos oito fraces autnomas (dupla maioria) =
(metade da totalidade dos condminos individualmente considerados + um) +
(maioria dos condminos, que represente mais de metade do valor total do
prdio), instalao de gs canalizado (art 1425/1-2b) CCiv.) (dupla
maioria)

(metade

da

totalidade

dos

condminos

individualmente

considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do


prdio) OU havendo pelo menos oito fraces autnomas (dupla maioria) =
(metade da totalidade dos condminos individualmente considerados + um) +
(maioria dos condminos, que represente mais de metade do valor total do
prdio), reconstruo do edifcio que haja sido destrudo em menos do
que do seu valor (art 1428/2 CCiv.) (dupla maioria) = (metade dos
condminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condminos,
que represente mais de metade do valor total do prdio), proibio de
quaisquer actos ou actividades (art 1422/2d) CCiv.) (maioria dos votos
representativos do capital investido, sem qualquer oposio), oposio
instalao de uma infra-estrutura de telecomunicaes para uso
individual ( Decreto-Lei n 123/2009, de 21 de Maio) (deliberao de oposio
de proprietrios ou condminos que representem pelo menos dois teros do
capital investido), e introduo no regulamento do condomnio de uma
disposio que consagre que as despesas relativas ao pagamento de
servios de interesse comum ficam a cargo dos condminos em partes
iguais ou em proporo respectiva fruio, desde que devidamente
especificados os critrios que determinam a sua imputao (art
1424/2 CCiv.) (maioria dos condminos, que represente 2/3 do valor total do

prdio). A alterao do estabelecimento de formas distintas ou diverso critrio


de distribuio de encargos (v.g.: dispensar algum condmino do pagamento
de despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do
edifcio), seja no ttulo constitutivo da propriedade horizontal, seja atravs do
acordo de todos os condminos deliberado em reunio da assembleia
de condminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser
utilizadas directamente por cada um dos condminos e a aprovao do
regulamento do condomnio tambm poder carecer de UNANIMIDADE.
No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser
uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condmino pode,
mediante

(simples)

prvia

comunicao

nesse

sentido

ao

administrador do condomnio e observando as normas tcnicas de


acessibilidade previstas em legislao especfica [v.g.: no Decreto-Lei
n163/2006, de 8 de Agosto], efectuar as seguintes inovaes:
a)
b)

COLOCAO DE RAMPAS DE ACESSO (art 1425/3a) CCiv.);


COLOCAO DE PLATAFORMAS ELEVATRIAS, quando no
exista ascensor com porta e cabina de dimenses que permitam a
sua utilizao por uma pessoa em cadeira de rodas (art
1425/3b) CCiv.).