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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL

FACULDADE DE DIREITO
DEPARTAMENTO DE DIREITO PRIVADO E PROCESSO CIVIL

Marcio Furtado

O CONTRATO BUILT TO SUIT NA LEGISLAO BRASILEIRA:


UM EXEMPLO DA TIPIFICAO SOCIAL DOS CONTRATOS

Porto Alegre
2013

MARCIO FURTADO

O CONTRATO BUILT TO SUIT NA LEGISLAO BRASILEIRA:


UM EXEMPLO DA TIPIFICAO SOCIAL DOS CONTRATOS

Trabalho de concluso de curso


apresentado

como

requisito

parcial para a obteno do grau


de bacharel em Direito pela
Faculdade

de

Direito

da

Universidade Federal do Rio


Grande do Sul

Orientador: Prof. Dr. Lus Renato


Ferreira da Silva

Porto Alegre
2013

MARCIO FURTADO

O CONTRATO BUILT TO SUIT NA LEGISLAO BRASILEIRA:


UM EXEMPLO DA TIPIFICAO SOCIAL DOS CONTRATOS

Trabalho de concluso de curso


apresentado

como

requisito

parcial para a obteno do grau


de bacharel em Direito pela
Faculdade

de

Direito

da

Universidade Federal do Rio


Grande do Sul

Aprovado em 16 de dezembro de 2013.

BANCA EXAMINADORA

_________________________________________________
Professor Doutor Lus Renato Ferreira da Silva
Orientador

_________________________________________________
Professor Doutor Fabiano Menke

_________________________________________________
Professora Doutora Lisiane Feiten Wingert Ody

minha famlia, pelo apoio e por fazer tudo isso possvel.


Ao professor Lus Renato Ferreira da Silva, por toda a orientao e
ensinamentos.
A todos os meus amigos, pois de cada um levo um pouco do conhecimento e
crescimento pessoal.

RESUMO
Os contratos evoluem em conjunto com a sociedade humana, surgindo para
atender determinadas demandas do cotidiano e possibilitar que novos tipos de
negcios jurdicos e relaes entre pessoas possam ocorrer. Em um primeiro
momento, essas relaes tem origem na prpria nova relao ou em outros
tipos de negcios jurdicos pr-existentes. Atravs de seu uso contnuo e
reiterado, esses contratos passam a ser padronizados e se tornam teis
ferramentas em determinado nicho do mercado. Assim, aquilo que antes era
considerado uma inovao e uma exclusividade entre os contratantes passa a
seguir determinadas regras e passa a ser denominado por um termo
especfico. Esse processo de adoo de contratos no previstos em lei com
reiterado uso no mercado e ampla aceitao da sociedade denominada
tipificao social dos contratos. Um bom exemplo de contrato no tipificado
legalmente, mas socialmente, o contrato Built to Suit, o qual se tornou um
instrumento muito til principalmente para empresas varejistas. Essa relao
que vem crescendo no Brasil possibilita que varejistas possam concentrar seu
capital inicialmente em outros setores, transferindo a responsabilidades de
construir novos estabelecimentos nos moldes que deseja em troca de se
comprometer a alugar o novo prdio por um longo prazo e pagando aluguis
que incluiro a compensao pelo uso e gozo do local bem como a empreitada
inicial para constru-lo.
Palavras-chave: Contrato Atpico, Tipificao Social, Contratos Mistos, Built to
Suit.

ABSTRACT
Contracts evolve together with human society, emerging to meet certain
demands of daily life, enabling the occurrence of new types of legal transactions
and relationships. At first, these relationships have origin mainly in the new
relationship or in other types of preexistent legal business. Through its
continued and repeated use, these contracts become standardized and are
useful tools in certain markets. Thus, what was once considered an innovation
and exclusivity among contractors shall follow certain rules and be called by a
specific term . This process of adopting agreements not provided by law with
repeated use and wide acceptance in the market society is called social
classification. An example of a legally atypical contract legally, but socially
typical is the Built to Suit Agreement , which became a very useful tool
especially for retailers. This relationship that has been growing in Brazil allows
retailers to concentrate initially their capital in other sectors, transferring the
responsibility to build their new facilities in exchange for committing to lease the
new building for a long term, paying rents that include the compensation for the
use as well as the investments for the construction of the building.
Key-words: Atypical Contract, Social Typification, Composite Contracts, Built to
Suit Agreement

SUMRIO
1 INTRODUO ................................................................................................ 8
2 CONTRATOS ATPICOS .............................................................................. 11
2.1 Classificao dos Contratos Atpicos ........................................... 14
2.1.1 Contratos Atpicos Puros ........................................................ 15
2.1.2 Contratos Atpicos Mistos ....................................................... 16
2.2 As normas aplicveis aos Contratos Atpicos ............................... 18
2.2.1 Normas aplicveis aos Contratos Atpicos Mistos .................. 20
2.3 Tipificao Social .......................................................................... 22
3 BUILT TO SUIT ............................................................................................. 26
3.1 As caractersticas do Built to Suit ................................................. 27
3.1.1 Empreitada ............................................................................. 30
3.1.2 Locao .................................................................................. 33
3.1.2.1 As modificaes da Lei n. 12.744/2012 na Lei do
Inquilinato .................................................................................... 35
3.2 As fases do Built to Suit ................................................................ 39
3.2.1 Aquisio do terreno .............................................................. 40
3.2.2 Construo da edificao ....................................................... 42
3.2.3 Cesso da edificao ............................................................. 46
4 CONCLUSES ............................................................................................. 53
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................. 59
ANEXO A CONTRATO BUILT TO SUIT ....................................................... 61

1 INTRODUO

Os contratos sempre tiveram uma grande importncia na sociedade


humana, desde os seus primrdios.
Nas palavras de lvaro Villaa Azevedo, os homens mantm
relaes jurdicas as mais variadas e, principalmente, atravs de convenes,
sendo o contrato to antigo quanto o prprio ser humano (AZEVEDO, 1975, p.
3).
Dessa forma, possvel aduzir que todas as formas de acordos,
convenes e negcios jurdicos que se conhece atualmente tem evoludo
juntamente com a civilizao humana atravs dos sculos. E quanto mais a
humanidade expandiu seu domnio, diminuiu distncias, criou meios de
contato, introduziu novas formas de produo, comrcio, tecnologias e mais
variadas relaes, cada vez mais surgiram e se fixaram dentro dos costumes e
das regulamentaes que foram adotadas os contratos.
Por conta disto, para cada novo tipo de acordo, uma nova forma de
negcio jurdico era criada. Para os que j existiam, bastava repetir sua forma e
aperfeio-la, at o momento em que todos aqueles que dele se utilizavam o
ritualizaram, padronizando suas prticas. Os usos e costumes foram
sedimentando formas contratuais, que a sociedade preferiu e as tornou
tradicionais (AZEVEDO, 1975, p. 5).
Essas formas contratuais se colocaram em dois planos, o legal e o
social (VASCONCELOS, 2009, p. 1) e, tendo o contrato sido previsto em lei ou
amplamente utilizado em determinada sociedade, considera-se esse contrato
tpico ou, para alguns autores, nominado.
Contudo, isso no quer dizer que antes de se tornar tpico o costume
no era um contrato, apenas era considerado legalmente e/ou socialmente
atpico.
Portanto,

infere-se

que,

conjuntamente com

humanidade,

inmeros contratos atpicos surgiram e ainda surgem, de forma a possibilitar

que novas formas de negcios jurdicos, celebraes e acordos possam ser


firmados entre partes interessadas no que a outra tem a oferecer.
Com o tempo, diversas formalidades foram desaparecendo,
permitindo que um maior nmero de pessoas pudesse se utilizar dessa valiosa
ferramenta econmica.
E essa liberdade de contratar atingiu seu apogeu na histria da
humanidade no sculo XIX (AZEVEDO, 1975, p. 6), ultrapassando o sculo XX
e chegando com crescente fora ao sculo XXI, insculpida no princpio da
autonomia privada.
No direito brasileiro ele est insculpido nos artigos 5, inciso II, da
CRFB1 e, mais especificamente, no artigo 425 do Cdigo Civil2. importante
ressaltar que, mesmo no havendo correspondente direto do segundo texto
legal citado no Codex de 1916, isso no significa que antes da entrada em
vigncia do atual Cdigo Civil os contratos atpicos no eram permitidos no
direito ptrio3, visto que dezesseis eram os contratos tpicos no Cdigo de
1916, enquanto vinte e dois encontram-se no atual (alm dos contratos
previstos em legislaes especficas, como o contrato de edio, previsto na
Lei Federal 9.610/1998). Foram adicionados os contratos (i) estimatrio, (ii)
comisso, (iii) agncia, (iv) distribuio, (v) corretagem e (vi) transporte, que
socialmente j eram considerados tpicos, pois j estavam incrustados em
nosso comrcio jurdico (AZEVEDO, 1975, p. 117).
Denota-se que essa liberdade no absoluta, visto que o Cdigo
Civil de 2002 determina que todos os contratos, sejam tpicos ou atpicos,

Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade,
igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes:
()
II - ningum ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa seno em virtude de lei;
2
Art. 425. lcito s partes estipular contratos atpicos, observadas as normas gerais fixadas
neste Cdigo.
3
Ressalta-se neste ponto que o Cdigo Civil de 2002 demorou tanto tempo para ser aprovado
pelo legislativo que a redao do artigo 425 exatamente a mesma citada por lvaro Villaa de
Azevedo pgina 116 de sua obra de 1975.

10

respeitem os limites da funo social dos contratos (artigo 4214), a probidade e


a boa-f (artigo 4225).
Assim, ao mesmo tempo em que d a liberdade para os contratantes
de elaborarem seus prprios acordos, fora daqueles j padronizados,
determina que os princpios6 da funo social dos contratos, probidade e boa-f
sejam seguidos em todas as relaes contratuais, sob pena de nulidade.
E conforme a histria j nos ensinou, os contratos que futuramente
se tornarem tpicos socialmente, tem forte tendncia de serem transportados
tambm ao plano legal, tornando-se tipicamente legais.
Este trabalho tem como objetivo descrever, em um primeiro
momento, o que so os contratos atpicos no sistema brasileiro atual,
passando-se, posteriormente, a uma anlise da tipicidade social contratual.
Utilizar-se- como exemplo o contrato Built to Suit7, analisando-se,
ainda, a modificao legislativa realizada pela Lei n. 12.744, criada,
principalmente, para manter o carter legalmente atpico de tal contrato.

Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do
contrato.
5
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em
sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.
6
Princpio aqui utilizado como uma avaliao de correlao entre os efeitos da conduta a ser
adotada e a realizao gradual do estado de coisas exigido, os deveres imediatos e mediatos
(VILA, 2011,pp. 74/75).
7
O Anexo A um modelo de contrato Built to Suit que est sendo desenvolvido por um grupo
de alunos em atividade paralela de um grupo de estudos sob a superviso do Professor Dr.
Lus Renato Ferreira da Silva. Os acadmicos que desenvolvem a atividade em conjunto com o
autor e permitiram que o contrato fosse utilizado neste trabalho so: Bruno Benetti, Elis
Barbieri, Erika Dutra, Fernando Rios, Gerson Astolfi, Gicomo Grezzana, Marcelo Tosin,
Maurcio Licks, Pedro Deos e Rafaela Beck.

11

2 CONTRATOS ATPICOS

Contrato atpico o que no se ajusta em qualquer dos tipos, dos


moldes, dos modelos, contratuais estabelecidos em lei (AZEVEDO,
1975, p. 136).
Atpicos so os contratos que a lei no disciplina expressamente,
mas so permitidos, se lcitos, em virtude do princpio da autonomia
privada (RODRIGUES, 1981, p. 37).
A distino entre os contratos tpicos e atpicos deve ser reservada
para os casos em que o contrato tenha, ou no tenha, na lei ou na
prtica, um modelo tpico de disciplina prpria (VASCONCELOS,
2009, p. 212).

Com a evoluo da economia e a eterna busca e surgimento de novas


formas de conectarem as pessoas, os contratos sempre tiveram um papel
importante, evoluindo cada vez mais com o intuito de oficializar determinadas
relaes e, por fim, tornar exigveis perante a sociedade as obrigaes que da
vontade dos contratantes surgem. Tendo uma nova forma de acordo emergido,
pode esta vir a servir de base para futuros negcios jurdicos similares,
inclusive podendo servir de modelo para determinados nichos de mercado8,
dando maior segurana e confiabilidade para que outras partes possam
formular determinados negcios jurdicos.
Por conta dessa demanda, o direito dos contratos se rege pelo princpio
geral da atipicidade. Concluir um contrato, estruturando-lhe livremente o
contedo independe de uma prvia e semelhante modelagem na legislao ou
uma funo econmico-social prevista (COMIRAN, 2007, p. 29), ou seja, no
h necessidade de regulao tpica, seja pela lei ou pela prtica 9. H uma
liberdade para que as partes negociem.
Contudo, nem sempre essa foi a principal base para o direito contratual.
Em Roma, toda a sistemtica contratual tinha o fundamento oposto, o da
tipicidade. A existncia dos tipos contratuais impedia o surgimento de qualquer
pacto que no fosse admitido pelo costume e consolidado segundo o Direito
dos Quirites. Para cada contrato tipificado havia um ritual, uma ao civil que

A prudncia impe que se no inove onde possvel obter o resultado pretendido com a
utilizao de frmulas experimentadas e seguras (VASCONCELOS, 2009, p. 23).
9
Nas palavras de Pedro Pais Vasconcelos: No primeiro caso, so atpicos os contratos que
no contm na lei um modelo regulativo tpico; no segundo so atpicos aqueles que no tm
um modelo regulativo tpico, nem na lei, nem na prtica (VASCONCELOS, 2009, p. 211).

12

levava o mesmo nome do contrato que assegurava (AZEVEDO, 1975, pp.


27/28). Isso no quer dizer que novas formas de acordo no surgiram, mas no
havia proteo jurdica da sociedade romana em relao aos contratos
atpicos.
Sobre o assunto, leciona o professor Lus Renato Ferreira da Silva:
(...) tinham os romanos, bem como outros povos da poca, a noo
de que a palavra dada deveria ser mantida (o que hoje se tem como
decorrncia da autonomia contratual), mas tal dever derivava de
fatores religiosos ou de ordem scio-poltica, falando-se em
autonomia da vontade no restrito sentido da liberdade de contratar.
(LUS RENATO FERREIRA DA SILVA, 1999, p. 8).

Essa rigidez se estendeu no tempo at a poca de Justiniano, quando,


por conta de uma necessidade de expanso, iniciou-se um verdadeiro
processo de abrandamento no direito contratual10.
Passou-se, ento, fase em que a base contratual no estava mais na
ao civil, mas no fato de que quando duas partes se obrigam mutuamente, o
cumprimento de uma das obrigaes gera o dever contraprestao pela
outra. Surgiram as qualificaes dadas por Ulpiano (contractus incerti) e Gaio
(negotia nova), bem como as quatro classificaes romanas para contratos
inominados nos dadas por Paulo: (i) do ut des dupla transferncia de
propriedade, com equivalncia de prestaes; (ii) do ut facias uma das partes
transfere uma propriedade contra a prestao de um fato pela outra; (iii) facio
ut des nada mais que a inverso da segunda classificao, uma prestao
de fato por uma transferncia de propriedade; (iv) facio ut facias dupla
prestao de fatos, havendo, novamente, equivalncia (AZEVEDO, 1975, pp.
29/31). Com essa nova fundamentao, as obrigaes contratuais passaram a
ser exigveis at mesmo quando no havia uma nomenclatura e uma ao
contratual especfica, admitindo-se, portanto, a figura do contrato atpico no
direito romano.

10

A necessidade de evitar dficits patrimoniais ante a ocorrncia de inadimplemento por uma


das partes fez surgir um meio jurdico que pudesse evitar tal acrscimo patrimonial desleal por
apenas uma das partes a ao condictio ob rem dati ou causa data, causa non secuta. O
surgimento dessa ao tido como o primeiro abrandamento das formalidades contratuais
romanas, sendo tambm a primeira possibilidade de a parte que cumpre sua obrigao buscar
daquela que no o faz a prpria obrigao, no apenas indenizao pelos danos sofridos
(AZEVEDO, 1975, pp. 36/37).

13

Aps a queda do Imprio Romano, o direito contratual foi mantido por


conta do direito cannico, o qual tinha como uma de suas bases que o
descumprimento de uma obrigao assumida era tido como pecado. Havia
espao para o desenvolvimento de contratos atpicos, visto que a fora
vinculante que revestia as contrataes tinha como base fatores externos
vontade dos envolvidos, fatores esses divinos, ainda ligados religiosidade
(LUS RENATO FERREIRA DA SILVA, 1999, 9). Portanto, nesta poca, o
contratante estava obrigado a cumprir o que prometia, sob pena de trair a sua
prpria f.
Atualmente, a liberdade contratual tem como base a autonomia privada.
Ela est exposta no direito brasileiro desde a promulgao do Cdigo de Civil,
sendo a normao dada pelo sujeito mesmo, que se obrigar a observar os
efeitos vinculantes da regra por si criada (COMIRAN, 2007, p. 20). Atravs da
autodeterminao, e, conquanto sejam observadas as normas gerais, podem
as partes formular contratos diferentes daqueles j previstos em lei, visto que
os tipos contratuais so numerus apertus, ou seja, so meramente
exemplificativos (COMIRAN, 2007, p. 36).
Mesmo que se entenda que o ponto central da obrigao ser adimplida
(LUS RENATO FERREIRA DA SILVA, 1999, 1), no se pode afastar a
ocorrncia da hiptese contrria, o inadimplemento. Diferentemente da
Repblica e do Imprio Romano, bem como do Direito Cannico, quem pode
impor meios para que isso seja respeitado hoje em dia o Estado.
Partindo-se da ideia de que se ao credor so impostos deveres para
que se alcance o fim, reconhece-se ao devedor o direito de ver a obrigao
finda, pois escorreito desenrolar do relacionamento assume carter bilateral
(LUS RENATO FERREIRA DA SILVA, 1999, 2), o Estado assume a
responsabilidade de manter, atravs de seus meios, uma ordem para manter a
sociedade. Ento a garantia da relao jurdica tem por garante principal o
Estado, sendo garantido o titular de qualquer direito, atravs de meios
coercitivos, entre os quais avulta a aco judicial11 (ALMEIDA, 1992 , p. 548).

11

Pode at mesmo requer o credor a resoluo contratual atravs do judicirio se presentes


os requisitos da ao (contrato bilateral vlido, incumprimento definitivo do devedor ou

14

Portanto, os contratos atpicos so uma forma autodeterminativa dos


sujeitos que realizam o negcio jurdico criarem normas vlidas apenas entre
si, com a possibilidade de buscar o Estado para que, atravs de seus meios
coercitivos, garanta que as obrigaes assumidas entre os particulares sejam
cumpridas, como uma forma de manter no apenas a ordem social, mas
garantir que a fidcia continue sendo a base dos negcios jurdicos.
De forma a analisar mais detalhadamente os contratos atpicos,
primeiramente ser visto como se classificam os contratos atpicos, quais so
as normas aplicveis a esses acordos e, por fim, como um contrato deixa de
ser totalmente atpico para se tornar tpico, sem, contudo, ensejar modificao
legislativa, um processo conhecido como tipificao social dos contratos.

2.1 Classificao dos Contratos Atpicos

A classificao dos contratos atpicos est ligada origem e s bases do


novo acordo.
Atualmente, a maioria das relaes contratuais, de certa maneira, so
muito similares a outras pr-existentes, o que faz com que as partes que
desenvolvem a nova relao busquem se utilizar, na forma que couber e
naquilo que for possvel, tudo o que j foi de certa forma testado e parece
funcionar naquilo que se prope.
Seria intil s partes inventarem novas formas de acordo quando aquilo
que buscam j possui solues prticas e amplamente testadas com sucesso
na sociedade em que vivem. As partes, em princpio, s celebram contratos
atpicos quando os tipos contratuais disponveis no satisfazem os seus
interesses ou as suas necessidades (VASCONCELOS, 2009, p. 230). Alm de
ser

uma

atividade

extremamente

dispendiosa

contraproducente,

provavelmente seria visto com maus olhos pelo Estado, representado pelo
Poder Judicirio, e at mesmo por terceiros, visto que poderia criar uma
insegurana jurdica a relaes que possuem requisitos e tratamento jurdico
modificao das circunstncias, e no-inadimplncia do credor), cumulando o pedido com
indenizao se houver dano derivado do inadimplemento (AGUIAR JNIOR, 2004, p. 56).

15

pacificado, seja porque essas solues advenham de uma forma legal, seja
porque capaz de gerar uma espcie de direito consuetudinrio1213.
Esses contratos que se utilizam de institutos de outros acordos
conhecidos so considerados mistos.
Porm, no h nenhum bice ao surgimento de formas totalmente novas
no ordenamento, desde que estas estejam de acordo com as normas gerais
contratuais, conforme ser analisado mais adiante.
Desta forma, possumos duas classificaes de contratos atpicos: puros
e mistos.

2.1.1 Contratos Atpicos Puros

Em um primeiro momento histrico, os contratos surgiram como


atipicamente puros. Eles so aqueles que se distinguem completamente dos
tipos contratuais existentes em dito sistema e so definidos na Alemanha como
sui juris, sui generis ou eigener Art (VASCONCELOS, 2009, p. 216).
Pedro Pais Vasconcelos (VASCONCELOS, 2009, p. 216) e outros
autores, como Giovana Cunha Comiran (COMIRAN, 2007, p. 57) questionam
se ainda pode-se verificar, seja no direito portugus, seja no direito brasileiro, a
existncia de um contrato que possa ser considerado puramente atpico, visto o
alto grau de desenvolvimento das relaes econmicas e humanas, atingindo o
nvel global, tornando-se difcil imaginar que uma nova forma de negcio
jurdico no utilize outra pr-existente como base.
O autor portugus aponta como exemplo de contratos atpicos puros
aqueles que so importados de outros sistemas legais, principalmente
contratos tpicos do sistema anglo-americano14:

12

Isso est insculpido no Cdigo Civil de 2002, principalmente quando refere no seu artigo 113
que os negcios jurdicos devem ser interpretados de acordo com os usos do local de sua
celebrao:
Art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar
de sua celebrao.
13
Tipos contratuais sociais so direito consuetudinrio (VASCONCELOS, 2009, p. 63).

16

Tem acontecido com alguma frequncia a importao de tipos


contratuais originrios de outros sistemas e que so muito diferentes
daqueles que j so previstos em lei ou na prtica. (VASCONCELOS,
2009, p. 216).

Contudo, deve-se ter em mente que a classificao de atpicos puros


no necessariamente ser vinculada a um contrato importado, visto que partes
desses contratos podem ser similares a outros j existentes na legislao
vigente, o que afastar, portanto, sua classificao como pura.
Desta forma, os contratos atpicos puros so aqueles totalmente novos
no ordenamento, sem nenhuma base em contratos tpicos.

2.1.2 Contratos Atpicos Mistos

Tendo em vista que se denotou a dificuldade em se identificar contratos


atpicos puros, por eliminao, verifica-se que a maioria esmagadora dos
contratos atpicos so considerados mistos, os construdos a partir de um ou
mais tipos que so combinados ou modificados de modo a satisfazerem os
interesses contratuais das partes (VASCONCELOS, 2009, p. 217).
As partes que necessitam formular um novo tipo de acordo ante as
peculiaridades de seu negcio jurdico buscam, em primeiro lugar, auxlio nas
formas tipificadas. Tendo em vista no encontrarem uma forma que se encaixe
perfeitamente com a sua situao, preenchem os requisitos utilizando-se de
partes da vrios contratos, adaptando e criando o que for preciso para
preencher as lacunas que forem surgindo.
Dentro

dos

contratos

mistos

existem

subclassificaes15,

na

denominao do jurista portugus Adriano Paes da Silva Vaz Serra: (i)


contratos combinados; (ii) contratos de tipo duplo e; (iii) contratos mistos stricto
sensu (VASCONCELOS, 2009, p. 219).

14

Nesse caso o autor aponta como exemplos os contratos de leasing, factoring e


franchising, tendo, posteriormente, sido tipificados legalmente em Portugal.
15
Alguns autores sugerem outras classificaes, como, por exemplo, Menezes Cordeiro, o qual
identifica quatro divises: contratos mltiplos ou combinados, contratos de tipo duplo,
contratos mistos stricto sensu e contratos complementares (VASCONCELOS, 2009, pp.
219/220).

17

Os contratos combinados so aqueles em que um dos contraentes se


obriga a vrias prestaes principais, correspondentes a diferentes tipos de
contrato, e o outro contraente se obriga a uma prestao unitria
(VASCONCELOS, 2009, p. 219). Esses negcios jurdicos so integrados de
vrias prestaes pertencentes a diferentes tipos de contratos, mas unidas
entre si ou combinadas de maneira que nenhuma configura como prestao
principal (COMIRAN, 2007, p. 60). No so dois contratos que se unem, mas
uma mescla de ambos. Um exemplo seria contrato de hotelaria, visto que
mistura hospedagem, alimentao, servios de arrumadeira etc. em troca do
preo, uma nica prestao. Como importante verificar, existem vrias
obrigaes para o hotel, enquanto apenas uma para o hspede. Pode, o ltimo,
exigir um abatimento proporcional no preo se uma das prestaes no for
cumprida por parte do primeiro, mas em nenhum momento tem-se um preo
separado para cada um dos servios. Se este fosse o caso, haveria conexo
contratual, no um contrato combinado (COMIRAN, 2007, p. 61).
Os contratos de tipo duplo, por sua vez, so aqueles em que o
contedo total do contrato se enquadra em dois tipos diferentes de contrato
(VASCONCELOS, 2009, p. 219). Neles se interconectam prestaes que
pertencem a tipos contratuais distintos, mas que se pretende sigam em cada
parte o tipo a que se referem. Nesse tipo de juno, as regras de cada um
dos tipos pode ser aplicada de acordo com a identidade das prestaes. Um
bom exemplo a compra e venda em troca de uma prestao de servio.
Enquanto aquele que transfere a propriedade tem que seguir as disposies da
compra e venda, o prestador de servios est sob gide das normas referentes
a esse tipo contratual (COMIRAN, 2007, p. 64).
Por fim, os contratos mistos stricto sensu so os que tm um elemento
que

representa,

ao

mesmo

tempo,

um

contrato

de

outro

tipo

(VASCONCELOS, 2009, p. 219). Quando o contrato de um tipo contm


elementos de outro, tambm podendo ser denominado como modificado, visto
que altera essencialmente seu tipo fundamental. A prestao de um dos
contratantes se d de forma unitria, mas abrangendo dois ou mais tipos de
contratos. No obstante, essa prtica no totalmente livre, visto que h na
legislao delimitao sobre a possibilidade de mistura de alguns contratos,

18

como, por exemplo, o artigo 6 do Decreto n. 59.666/196616, que probe


expressamente uma mistura de arrendamento e parceria rural (COMIRAN,
2007, pp. 62/63).
Independente das subclassificaes adotadas, importante que no se
confunda contratos mistos com unio de contratos: no primeiro caso, h uma
unidade

contratual,

enquanto

no

segundo,

uma

pluralidade

(VASCONCELOS, 2009, p. 220).


Analisando a origem dos contratos atpicos mistos, encontram-se duas
possibilidades: (i) a construo a partir de um tipo, modificando-o; (ii) conjuno
de mais de um tipo contratual.
Quando o novo negcio jurdico advm de apenas um contrato tpico, as
partes estipulam o que deve ser modificado atravs de um pacto de
adaptao, o qual no pode ser similar a outro tipo contratual. Nesse caso,
entrar-se-ia na segunda hiptese, quando o contrato advm de uma pluralidade
de tipos que se conjugam, sem que um fornea uma base (VASCONCELOS,
2009, pp. 230/231).

2.2 As normas aplicveis aos Contratos Atpicos

A falta de legislao especfica ou at mesmo direito consuetudinrio


que possa ser aplicado a um contrato atpico, caracterstica principal que o
diferencia dos tpicos, no significa que a autonomia privada impera absoluta
no momento da contratao.
O Cdigo Civil de 2002 apresenta normas gerais de comportamento que
devem ser seguidas em todos os contratos para que as obrigaes que deles
advm possam ser exigidas.
Desta forma, mesmo que um contrato possa no se encaixar em
nenhum dos modelos j presentes, no o afasta da teoria geral dos contratos,
16

Art 6 Ocorrendo entre as mesmas partes e num mesmo imvel rural avenas de
arrendamento e de parceria, sero celebrados contratos distintos, cada qual regendo-se pelas
normas especificas estabelecidas no Estatuto da Terra, na Lei n 4.947-66 e neste
Regulamento.

19

seja pela aplicao dos princpios contratuais, a autonomia privada, a funo


social dos contratos, pacta sunt servanda, a boa-f objetiva e a relatividade dos
efeitos contratuais (TARTUCE, 2013, p. 54), seja pelas regras presentes no
Cdigo Civil, principalmente, entre os artigos 421 e 480.
Em primeiro lugar, alguns dos referidos princpios contratuais esto
estampados na Seo I Preliminares, do captulo que trata das disposies
gerais dos contratos no Cdigo Civil atual, nos artigos 421 (funo social do
contrato), 422 (boa-f objetiva) e 425 (autonomia privada). Justamente por se
tratarem de normas basilares para esse tipo de negcio jurdico, esto entre os
primeiros a aparecem na legislao. Contudo, mesmo que eles constem na
legislao, esta apenas refere que os princpios devem ser seguidos, como o
exemplo do artigo 421: A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos
limites da funo social do contrato.
No possvel, por exemplo, encontrar na legislao brasileira a
definio de qual a interpretao deva ser utilizada para o termo funo social
do contrato, mas sabe-se que a inteligncia do dispositivo suprarreferido
determina que a prpria liberdade de contratar s pode ser exercida em sua
razo e dentro de seus limites. Por se tratar de um princpio, Humberto vila
ensina que ele estabelece um fim a ser atingido, impondo condutas
necessrias sua realizao ou preservao, determinando a espcie do
comportamento (VILA, 2011, pp.72 e 76). Assim, a funo social do contrato
uma espcie de comportamento que o contrato deve seguir: de acordo com o
meio social em que esto inseridas as partes, deve-se proteger a parte que for
considerada vulnervel na relao contratual (TARTUCE, 2013, p. 60).
Em um segundo momento, os dispositivos legais supracitados tratam de
disposies gerais (preliminares, formao dos contratos, estipulao em favor
de terceiro, promessa de fato de terceiro, vcios redibitrios, evico, contratos
aleatrios, contratos preliminares, contratos com pessoa a declarar) e da
extino (distrato, clusula resolutiva, exceo de contrato no cumprido e
resoluo por onerosidade excessiva).
Portanto, um contrato atpico no pode estar diametralmente em
oposio s normas bsicas de direito contratual, visto que estas atuam como
limitadoras da autonomia privada.

20

2.2.1 Normas aplicveis aos Contratos Atpicos Mistos

Mas e no caso dos contratos atpicos mistos, ou seja, naqueles em que


o novo surge da modificao e/ou combinao de contratos j tipificados?
Tendo em vista existirem normativas pr-existentes, visto que pelo menos uma
parte da nova relao j tpica, preciso identificar se o caso de aplic-las
ou no.
Historicamente os juristas enfrentaram esse problema por diversos
vieses.
Uma primeira teoria entendeu que, no caso de duas relaes serem
misturadas, como nos mistos stricto sensu, deveria aplicar-se o regime
contratual do elemento preponderante, principal ou fundamental, sendo,
ento, o segundo tipo presente apenas um acessrio (COMIRAN, 2007, p. 92).
Vasconcelos cita como representante dessa teoria Philip Lotmar, o qual
distinguia trs situaes: cumulao, absoro e combinao.
Na primeira hiptese, cumulao, no haveria um contrato misto, mas
uma pluralidade de contratos, visto que no se encontraria na relao um tipo
preponderante.
Em no havendo essa pluralidade, deve-se encontrar, atravs de um
critrio objetivo de preponderncia, qual o tipo que prevalece, mantendo-se a
relao contratual una17. Para tanto, os elementos advindos da parte no
dominante so combinados, mas no disciplinados pelas regras da parte
dominante e sim pelos princpios gerais contratuais. D-se, portanto, uma
caracterstica de atipicidade pura parte do contrato que no dominante.
Lotmar integra a combinao absoro, no sendo a primeira uma orientao
independente da segunda18 (VASCONCELOS, 2009, pp. 234/235).

17

Essa unidade defendida pelo professor lvaro Villaa Azevedo: o importante do contrato
misto que ele seja autnomo, com relao aos elementos nele empregados, no sentido de
formar um todo indivisvel, sob pena de desnaturar-se" (AZEVEDO, 1975, p. 143).
18
Vasconcelos aponta que Lotmar chega, posteriormente a publicao da teoria aqui exposta,
a admitir a combinao de normas, sem, contudo, abandonar a teoria da absoro
(VASCONCELOS, 2009, p. 235).

21

Contudo, tendo em vista a primeira hiptese de Lotmar, a combinao,


no ser abarcada como um contrato misto, mas uma pluralidade, buscaram-se
novos mtodos para tentar incluir a cumulao contratual sem a necessidade
de releg-la como pluralidade em todos os casos, visto que no o que
sempre ocorre.
Passou-se, ento, a tentar aplicar simultaneamente as disciplinas dos
elementos, a teoria da combinao. No mais se buscava um elemento que se
sobressasse. Cada parte do contrato era identificada e associada com sua
funo e a ela era aplicada a disciplina de seu tipo original, se existisse
(COMIRAN, 2007, p. 92).
Seu principal defensor foi Heinrich Hoeniger, que partia da premissa que
nem sempre possvel determinar o elemento principal do contrato e, a
combinao das consequncias jurdicas seria a soluo para os contratos
mistos (VASCONCELOS, 2009, pp. 237/238).
Porm, essa teoria tambm possua uma grave deficincia. Ao contrrio
da anterior, que buscava manter o contrato sob uma disciplina legal nica, esta
o dividia em quantas fossem as disciplinas necessrias, o que seria muito
custoso e em alguns casos extremamente contraproducente ou at impossvel,
nos casos em que as disciplinas dos elementos se tornarem diametralmente
opostas.
Surge, ento, a teoria que busca uma aplicao analgica. No se
aplicam as normas de cada tipo componente diretamente. No obstante, tratase, na realidade, de uma sntese das teorias da absoro e da combinao
(COMIRAN, 2007, p. 93).
Otto Schreiber foi seu principal autor, tendo defendido que os preceitos
legais dos tipos contratuais esto integrados num organismo, somente
aplicando-se a disciplina dos contratos tipificados que possuem algum
parentesco atravs de analogia, nunca diretamente. Apenas a teoria geral dos
contratos tem aplicao direta (VASCONCELOS, 2009, p. 241).
Desta forma, pode-se notar que mesmo com trs teorias quanto
aplicao de normas aos contratos atpicos mistos, no h uma resposta
definitiva. Para resolver essa questo, necessria uma qualificao com base

22

na

estrutura,

sentido

entre

fim

funo

existncia

de

funes

supracontratuais. Esse o primeiro passo para concretizar um contrato: buscar


nos tipos legais correspondncias com o caso concreto, aplicando-se a ele o
regramento correspondente, sendo um elemento para alcanar uma maior
segurana jurdica (COMIRAN, 2007, pp. 93/95).
Existem vrios mtodos para qualificar contratos, mas o objetivo
determinar quais as consequncias determinantes no que respeita vigncia
da disciplina que constitui o modelo regulativo do tipo (VASCONCELOS, 2009,
p. 166).

2.3 Tipificao Social

Na sua generalidade, os tipos contratuais legais foram construdos


sobre os correspondentes tipos extralegais, sobre prticas contratuais
que j eram tpicas na sociedade. Estes tipos, que so tipos
normativos, quando contrapostos aos tipos legais, que so tipos
jurdicos estruturais, podem designar-se adequadamente por tipos
sociais (VASCONCELOS, 2009, p. 61).

Dos contratos atpicos surgem os tpicos. A utilizao contnua e com os


efeitos esperados leva natural reutilizao de frmulas que do certo. Surge,
assim, o fenmeno conhecido como tipificao dos contratos.
Como aponta Pedro Pais Vasconcelos, O fenmeno da tipicidade, no
direito dos contratos, tambm consequncia de uma certa inrcia na vida
jurdica e de algum conservadorismo no modo de ser dos juristas. A tendncia
para manter frmulas e sistemas que do bons resultados, para recorrer a
prticas bem conhecidas, para procurar solues seguras e experimentadas, e
at para a imitao, no de pouco peso no fenmeno da tipificao dos
contratos. A regulao assegura o respeito do princpio da igualdade de
tratamento. Assim, os contratos do mesmo tipo que sejam celebrados tm, em
princpio e tendencialmente, uma mesma disciplina jurdica (VASCONCELOS,
2009, p. 23).
Dessa forma, um contrato inicialmente atpico atinge uma repercusso
social, podendo at mesmo ensejar uma mudana legislativa, tornando-se
tpico legalmente. Por outro lado, em sua ausncia, mas havendo recorrncia

23

em sua utilizao, forma-se uma espcie de direito consuetudinrio, o que


significa que o contrato atingiu uma tipificao social.
O legislador ao inserir na lei o contrato tipificado socialmente no possui
a obrigao de respeitar todas as regras que j vem sendo utilizadas e
normalmente no o faz. Ainda sim, deve manter a essncia da relao
contratual, sob pena de fazer surgir uma relao diferente daquela que
pretende tipificar legalmente.
Na verdade, a tipicidade legal no exclui a tipicidade social. A ltima est
ligada a utilizao do contrato na sociedade, enquanto a primeira meramente a
sua previso legal. Quando coexistem, o tipo social uma referncia
hermenutica para o tipo legal (VASCONCELOS, 2009, p. 66). Um contrato
pode ser tpico socialmente e no o ser legalmente, bem como pode o ser
legalmente tpico, mas socialmente atpico.
A segunda hiptese muito mais rara que a primeira, mas ocorre
porque caiu em desuso ou porque foi recebido de sistemas estrangeiros sem
ter tradio na ordem jurdica em que foi legislado (VASCONCELOS, 2009, p.
61).
A tipificao de um contrato torn-lo algo a ser seguido futuramente.
No caso da tipificao legal, identificar um modelo fcil, visto que basta seguir
os ditames prescritos na legislao. No obstante, como identificar se o
contrato, que no segue uma prescrio legal, est tipificado socialmente?
Pedro Pais Vasconcelos afirma que no existe, nem podem ser
construdos, critrios firmes e exactos para o juzo sobre se uma certa prtica
contratual constitui j um tipo social, at porque a tipicidade social graduvel
(VASCONCELOS, 2009, p. 62).
Neste caso, preciso lembrar que tipo modelo e, portanto, ele deve
ser utilizado com uma determinada frequncia, em determinado setor do
mercado, o qual reconhece sua vinculatividade e quais as obrigaes advindas
desse negcio jurdico. Contratos que so pouco utilizados no podem ser
considerados exemplos, tendendo a permanecer atpicos.
Aduz-se, assim, que os contratos que tendem a ser tipificados
socialmente possuem um sentido, ou seja, so criados para regular uma

24

prtica daquele setor do mercado com caractersticas semelhantes. No so


apenas os contratantes que passam a criar regras para suas relaes
particulares. O modelo de regramento para que o mercado reconhea a
vinculatividade dessa relao jurdica passa a valer para as pessoas que
pretenderem alcanar aquele objetivo naquele nicho. Ademais, a sua
atipicidade permite uma maior liberdade para alterar e acrescentar novas
clusulas, de forma adaptar o acordo, o que nem sempre possvel para os
casos tipificados.
Ressalta-se que, para alguns autores, como o portugus Jos Homem
Corra Telles, as clusulas que so de costume subentedem-se estipuladas
(VASCONCELOS, 2009, p. 64). Isso significa que, no momento em que o
contrato se torna tpico, algumas clusulas podem ser consideradas vigentes
mesmo que no constantes na forma contratual adotada, devendo, pois, ser
afastadas expressamente (na possibilidade de isso no afetar a essencialidade
do acordo).
Para alm da aplicao normativa, j enfrentada, nos casos em que o
contrato tipificado socialmente no for um contrato atpico puro, os tipos que o
compem auxiliam na sua interpretao.
Quando as partes utilizam termos prprios de contratos tpicos, sem,
contudo, se aprofundarem nos significados ou at mesmo determinarem outra
definio a ser utilizada dentro de seu acordo, tem-se que esto se valendo
dos mesmos sentidos que so possveis de serem abstrados dos modelos
tpicos.
E na interpretao que se encontra um elemento essencial que guia
um modelo sua tipificao. O tratamento que dado aos negcios jurdicos
quando surgem lacunas ou diferentes interpretaes de determinadas
clusulas ou das obrigaes delas advindas ajuda a desenvolver o novo
modelo, dando cada vez mais segurana jurdica aos contratantes. Saber o que
se espera da relao, mesmo que no tipificada legalmente o que esperam
os contratantes ao elaborar seu acordo.
Cria-se, ento, um modelo regulativo para o contrato atpico, contendo
as disposies e consequncias usuais do contrato (VASCONCELOS, 2009, p.

25

64). Esse modelo funcionar para os contratos socialmente tpicos de modo


similar a como a lei funciona para os tpicos legais.
Portanto, um contrato atpico, seja puro ou misto, se repetidamente
utilizado, atingindo reconhecimento no mercado e tendo elaborado um modelo
regulativo se torna socialmente tpico.
No prximo captulo, analisar-se- um exemplo de um contrato tipificado
socialmente no Brasil, o contrato Built to Suit.

26

3 BUILT TO SUIT

O Built to Suit um contrato americano que ainda est se difundindo no


Brasil. Por se tratar de um contrato diferenciado de todos os previstos na
legislao, adentrou no pas como um contrato atpico, devendo respeitar,
portanto, todas as normas (regras e princpios) relacionadas a esses contratos.
Tendo em vista sua crescente utilizao no mercado imobilirio, esse
negcio jurdico, ainda timidamente analisado pela doutrina nacional, j atingiu
largo reconhecimento dentro do setor em que utilizado, possuindo
determinadas regras suficientes para que se tornar socialmente tpico, sendo
inclusive denominado de forma diferenciada ao contrato original.
Neste contrato, uma parte, normalmente denominada como locadora,
ou, em alguns casos, empreendedora-locadora, concorda expressamente em
adquirir

construir

imvel

nas

condies

especficas

ditadas

(GASPARETTO, 2009, p. 48) pelo outro contratante, o locatrio ou usuriolocatrio. Passar-se- a utilizar os termos locador, que dever construir o
prdio e loc-lo ao outro contratante, e locatrio, aquele que locar o prdio
aps sua construo, apenas para facilitar a compreenso do leitor.
Uma traduo literal da expresso inglesa que denomina essa relao
resultaria em construdo para atender ou construdo para servir (a segunda
mais comumente utilizada pela doutrina). Originalmente denominado Build to
Suit, conforme definido por Jack Friedman, Jack.C. Harris e J. Bruce Lindeman,
tal contrato um arranjo pelo qual o dono de uma propriedade se oferece
pagar para construir em sua terra um edifcio especificado por um potencial
inquilino e ento locar terreno e edifcio ao inquilino19 (GASPARETTO, 2009,
p. 28).
Marcelo Jos Lomba Valena define que Built to Suit consiste em um
modelo de Negcio Imobilirio no qual a parte interessada em ocupar um
imvel para o desenvolvimento de uma atividade empresarial (ocupante)
19

Apud. Traduo livre. No original: An arrangement whereby a landowner offers to pay to


construct on his or her land a building specified by a potential tenant, and then to lease land and
building to the tenant. A definio dos trs referidos autores consta em: Dictionary of Real
State Terms. 5 ed. Barrons Published by Houghton Mifflin Company, 2006. p. 45

27

contrata com um empreendedor imobilirio (empreendedor) a (i) aquisio de


um terreno em uma localizao estrategicamente selecionada pelo Ocupante
(terreno); (ii) a construo de um edifcio no Terreno para atender as
necessidades empresariais do Ocupante (edifcio); e (iii) a locao do
Empreendedor para o Ocupante do Terreno com o Edifcio (terreno e edifcio,
coletivamente, o imvel) (VALENA, 2005, p. 329).
A primeira vista, pode-se notar que uma mistura de dois grandes
contratos tipificados na legislao brasileira: empreitada e locao. Contudo,
tendo em vista que os empreendimentos so altamente dispendiosos, comum
que nesse tipo de relao constem elementos prprios de outras relaes j
difundidas no direito ptrio.
Desta forma, esse contrato importado do direito americano tido no
Brasil como um contrato atpico misto, contendo pelo menos duas relaes
tpicas. No obstante existirem essas duas relaes, o locatrio ir cumprir a
sua obrigao de forma unitria, onde unir o pagamento do preo da
empreitada aos alugueres referentes locao. Dessa forma, o Built to Suit
torna-se um contrato atpico misto combinado.
E a partir desse conceito j desenvolvido no captulo anterior que se
passar a analisar mais detalhadamente esse negcio jurdico: primeiro
detalhando algumas de suas caractersticas principais; em um segundo
momento, ser feita uma anlise sobre os contratos de empreitada e locao,
os dois contratos tipificados que compem o contrato atpico em anlise; e, por
fim, apontar-se-o as fases do Built to Suit e sero analisadas suas nuances.

3.1 As caractersticas do Built to Suit

Em uma primeira anlise, no transparecem as reais vantagens deste


negcio jurdico. Contudo, em se tratando de uma relao de longo prazo20 em
um mercado dinmico, o Built to Suit uma ferramenta muito til.

20

Marcelo Jos Lomba Valena aponta o perodo mdio entre 6 (seis) e 10 (dez) anos
(VALENA, 2005, p. 330).

28

Essa relao se inicia, via de regra, quando o locatrio encontra no


mercado algum disposto a construir em uma propriedade sua uma edificao
de acordo com as especificaes do primeiro. Quando a edificao estiver
pronta e as atividades do locatrio se iniciarem, este comear a pagar
alugueres.
Nas palavras de Rodrigo Ruete Gasparetto:
O locatrio busca no mercado imobilirio empreendedores, possveis
locadores, que tenham interesse em formatar e implantar um
empreendimento com caractersticas especficas. Basicamente, o
empreendedor escolhido adquire um terreno e constri uma
edificao no imvel de acordo com as especificaes contratadas
pelo futuro usurio-locatrio. (GASPARETTO, 2009, p. 58).

Denota-se que o autor, nesta passagem, d a entender que o


empreendedor ir adquirir o terreno, dando a ideia de que h a obrigao, por
parte

do

locador, de

encontrar

um

terreno

adquiri-lo.

Isso

no

necessariamente ocorrer, pois nada impede que o terreno j seja de


propriedade do locador quando da contratao.
Assim, esta relao jurdica interessante para o locatrio, pois, alm de
possuir um prdio novo com as especificaes por ele determinadas, ter a
vantagem de comear a adimplir sua obrigao principal, o pagamento dos
alugueres apenas quando passar efetivamente a usufruir do imvel. Desta
forma, os ativos que inicialmente despenderia na compra do terreno e/ou na
construo da edificao por conta prpria podem ser direcionados a outros
fins.
Ao locador, apesar de suas obrigaes iniciais serem mais evidentes, as
vantagens concedidas ao locatrio se refletem nos valores dos alugueres
cobrados, visto que so calculados no apenas de acordo com a cesso do
imvel, mas de forma a abater o montante utilizado para financiar a construo
da edificao. Ainda, fica o locatrio atrelado a um perodo mnimo de locao
de forma que a custear os investimentos realizados pelo locador. Ser visto
mais adiante que a resoluo antecipada do contrato possui tratamento
diferenciado da prevista na Lei do Inquilinato, justamente como forma de
manter o equilbrio contratual desse contrato atpico.
comum, ainda, que os contratos de Built to Suit prevejam a
possibilidade de utilizao do terreno e da edificao como objetos de garantia

29

em operaes de captao de investimentos no mercado imobilirio por parte


do locador. Assim, ao gerar Certificados de Recebveis Imobilirios, nos termos
da Lei n 9.514/1997, o locador oferece seus crditos futuros, os alugueres, em
troca de financiamento para construo do prdio. Essas operaes esto
previstas, geralmente, em clusulas de securitizao, no sendo, obviamente,
um elemento essencial para o negcio jurdico.
Nos casos em que h securitizao e so emitidos Certificados de
Recebveis Imobilirios, o possvel inadimplemento das obrigaes por parte do
locatrio passam a afetar terceiros no mercado imobilirio, aumentando sua
carga de relevncia para a manuteno desse instituto.
Refere Gasparetto que essas operaes so utilizadas h algum tempo
nos Estados Unidos em razo da dispensa de comprometimento de capital
prprio pela locatria e a disposio de investidores em possuir esse tipo de
ativo em suas carteiras de investimentos (GASPARETTO, 2009, p. 29).
Nas palavras de David G. Etter:
Em adio ao custo de aquisio do terreno e a construo da
edificao, cada nova loja requer considervel investimento em
estoque, mveis e utenslios. J que os varejistas no possuem
recursos
financeiros
ilimitados,
eles
deixam
outros
se
responsabilizarem pela aquisio do terreno e a construo. Isso
permite que um varejista abra mais lojas. Implicitamente nessa
escolha est a expectativa de os lucros serem maiores se o varejista
operar com mais lojas alugadas do que com menos lojas de sua
propriedade. Normalmente edifcios comerciais com um locatrio
nico so ocupados por um acordo de longo prazo. A locao pode
durar at 20 anos; durante esse tempo, o locatrio paga ao
proprietrio um aluguel fixo e assume a responsabilidade por pagar
algumas ou todas as despesas de operao do edifcio. O proprietrio
pode ser ou no ser responsvel pelo telhado e pela manuteno
estrutural. Isso normalmente chamado de aluguel triple-net. Do
ponto de vista do investidor, alugar o prdio a um locatrio com
crdito nacional atravs de um aluguel triple-net de longo prazo
garante um fluxo de caixa altamente previsvel durante a locao.
Muitos investidores consideram esse acordo de baixo risco por causa
da probabilidade reduzida de que o locatrio ir deixar de pagar o
aluguel como combinado. Outra vantagem para o investidor que o
acordo elimina problemas de gesto da propriedade como a
vacncia e o recolhimento do aluguel associados com centros
comerciais com diversos locatrios. Do ponto de vista do financiador,
financiar a aquisio e construo para um locatrio com crdito
nacional pode resultar em um emprstimo de baixo risco.
21
(GASPARETTO, 2009, p. 29) .
21

Apud. Traduo livre. Originalmente em ETTER, David G. Built to Suit single-tentant retail
construction. The Real Estate Center Jornal, Texas, n. 1.168, 1997: In addition to the cost of
acquiring the land and constructing the building, each new store requires considerable

30

Passar-se-, ento, a anlise mais detalhada das caractersticas


tipificadas que compem essa nova relao para o direito brasileiro e o que foi
adaptado para este contrato tipificado.

3.1.1 Empreitada

O contrato de empreitada o primeiro dos elementos tipificados que


compem o Built to Suit e est legalmente previsto e regulado no Cdigo Civil
brasileiro entre os artigos 610 e 626. Temporalmente a empreitada a primeira
fase do contrato, pois dela resultar a construo do que passar a ser locado.
Para Slvio Rodrigues, na empreitada, o objeto da prestao no o
esforo ou a atividade do locador, mas a obra em si (RODRIGUES, 1981, p.
252).
J a definio de Pontes de Miranda a seguinte:
Empreitada o contrato pelo qual algum se vincula, mediante
remunerao, a fazer determinada obra, ou mesmo obra
determinvel... (MIRANDA, 1984c, p. 376).
A prestao de servios no devida como servios, mas pelo
resultado. Os servios, na empreitada, apenas so meios para se
obter aquilo que se prometeu. De modo que o que se prometeu e se
deve o resultado, e no os servios (MIRANDA, 1984c, p. 375).

O contrato de empreitada (locatio operis) sempre foi conceituado como


uma forma especial ou espcie de prestao de servio (TARTUCE, 2013, p.
452); mas importante denotar que no existe relao de subordinao
(RODRIGUES, 1981, p. 251), apesar de a obra poder ser executada de acordo
investment in inventory, furniture and fixtures. Because retailers do not have unlimited financial
resources, they let others undertake the land acquisition and construction. This enables a
retailer to open more stores. Implicit in this choice is the expectation that profits will be larger if
the retailer operates more leased stores rather than fewer owned stores. Typically, single-tenant
retail buildings are occupied under a long-term lease. The lease term may be as long as 20
years; during this time, the tenant pays the owner a fixed-leased payment and assumes the
responsibility for paying some or all of the buildings operating expenses. The owner may or
may not be responsible for roof and structural maintenance. This is usually called a triple-net
lease. From the investors viewpoint, leasing the building to a national credit tenant under the
terms of a long-term, triplenet lease provides a highly predictable cash flow during the life of the
lease. Many investors consider such an arrangement to be low-risk because of the reduced
probability that the tenant will fail to pay the lease payment as agreed. Another advantage for
the investor is that this arrangement eliminates the usual property management problems
such as vacancy and rent collection associated with the ownership of multitenant retail
centers. From the lenders viewpoint, financing acquisition and construction for a national credit
tenant may result in a low risk loan.

31

com as definies do outro contratante (como o no caso do contrato atpico


em questo). O tipo de empreitada que normalmente utilizado nesses
acordos a empreitada mista ou de lavor e materiais, no havendo bices s
outras modalidades.
Em se tratando de contrato bilateral, conforme passagem de Pontes de
Miranda j citada, o contratante que ir realizar a obra, independente se
fornecer os materiais ou no, receber remunerao em troca, o preo.
O contrato Built to Suit possui uma peculiaridade neste ponto. Uma de
suas premissas que o investimento da obra, inicialmente, no ser custeado
pela parte que encomenda a obra. O preo da empreitada ser embutido nos
alugueres que sero pagos quando da locao.
De acordo com o artigo 611 do Cdigo Civil22, os riscos da obra so do
empreiteiro, no caso o locador. Assim, denota-se que alm de no estar
recebendo os alugueres ainda, o locador est realizando, via de regra, uma
empreitada onde assume os riscos da obra at a sua entrega. Desta forma,
toda a responsabilidade contratual, no incio da relao, est concentrada em
uma das partes. E isso reflete no valor dos alugueres, no prazo da locao e na
clusula penal do contrato, conforme ser analisado junto aos elementos de
locao.
Outra caracterstica importante na empreitada utilizada no Built to Suit
que a edificao que ser construda deve, necessariamente, estar de acordo
com as especificaes do dono da obra, o que normalmente se d atravs de
um projeto.
Mas no se pode confundir o contrato de empreitada com o de
elaborao de um simples projeto de uma obra. A pessoa que elabora o
projeto no a mesma que desenvolveu ou toca a obra, em regra
(TARTUCE, 2013, p. 452/453). Essa observao muito relevante para o Built
to Suit, pois quem elabora o projeto o locatrio, restando ao locador realizar a
obra dentro dessas especificaes.

22

Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos at o
momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este no estiver em mora
de receber. Mas se estiver, por sua conta correro os riscos.

32

Pontes de Miranda leciona que na empreitada o projeto no elemento


necessrio e a grande maioria das empreitadas so sem projetos, por ter sido
suficiente a determinao do que se quer. Todavia, se h projeto e os
figurantes o aprovam, passa a ser contedo contratual (MIRANDA, 1984c, p.
395).
Desta forma, percebe-se que o projeto figura com fora obrigacional no
Built to Suit, ante a necessidade que a edificao preencha as especificaes
daquele que pretende loc-lo.
Ainda, o contrato apenas obriga o locador que construa o prdio, mas
nada impede que a obra seja realizada por um terceiro alheio ao contrato. A
denominada subempreitada o contrato de empreitada em que o empreiteiro
contrata com terceiro a execuo daquilo que se incumbira, total ou
parcialmente, desde que no haja vedao no contrato (LBO, 2011, p. 376).
No difcil imaginar que o locador o proprietrio do terreno, sem
nenhuma experincia em construes civis. Para tanto, dever buscar meios
de cumprir a obrigao de erguer uma edificao nos moldes do locatrio, o
que pode ser feito atravs de um contrato tpico de empreitada com uma
empresa sem nenhum vnculo contratual com o locador.
Essa possibilidade existe para todos os contratos de empreitada, pois se
depreende dos artigos 62123 e 62224 do Cdigo Civil.
No obstante, o custeio desse novo contrato de empreitada ser de
inteira responsabilidade do locador, visto que a contraprestao por parte do
locatrio ser o pagamento de alugueres que abrangem o custo da empreitada
e da locao. Se o custo do novo contrato de empreitada fosse repassado
diretamente ao locatrio, estaria descaracterizado o contrato de Built to Suit,
tratando-se, da, de um contrato de empreitada seguido de uma locao, ou
seja, dois contratos tpicos e separados.
23

Art. 621. Sem anuncia de seu autor, no pode o proprietrio da obra introduzir modificaes
no projeto por ele aprovado, ainda que a execuo seja confiada a terceiros, a no ser que,
por motivos supervenientes ou razes de ordem tcnica, fique comprovada a inconvenincia ou
a excessiva onerosidade de execuo do projeto em sua forma originria.
Pargrafo nico. A proibio deste artigo no abrange alteraes de pouca monta, ressalvada
sempre a unidade esttica da obra projetada.
24
Art. 622. Se a execuo da obra for confiada a terceiros, a responsabilidade do autor do
projeto respectivo, desde que no assuma a direo ou fiscalizao daquela, ficar limitada
aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu pargrafo nico.

33

3.1.2 Locao

Define Slvio Rodrigues:


A locao o contrato pelo qual uma das partes, mediante
remunerao que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe,
durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa
infungvel (locao de coisas)... (RODRIGUES, 1981, p. 227)

O contrato de locao est previsto no Cdigo Civil brasileiro entre os


artigos 565 e 578. Atravs dele, umas das partes se obriga a ceder outra,
por tempo determinado ou no, o uso e gozo de uma coisa no fungvel,
mediante certa retribuio25.
Obriga-se o locador a entregar a coisa em estado de servir ao uso
destinado, mantendo-a nesse estado pelo tempo determinado (salvo
disposio em contrrio), bem como garantir ao locatrio o uso pacfico da
coisa26. A entrega da coisa locada ao locatrio constitui o principal devedor do
locador (SANSEVERINO, 2005, p. 219).
Por outro lado, o locatrio deve preservar a coisa alugada como se fosse
sua, servindo-se dela como presumido e convencionado, de acordo com sua
natureza e circunstncias. Para tanto deve pagar pontualmente o aluguel nos
prazos ajustados ou conforme o costume do lugar, comunicar o locador em
caso de turbaes de terceiros e, ao devolver a coisa, restitu-la no estado em
que a recebeu, salvas as deterioraes naturais ao uso regular 27. Tem,

25

Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo
determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.
26
Art. 566. O locador obrigado:
I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao
uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo
clusula expressa em contrrio;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.
27
Art. 569. O locatrio obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme
a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se
sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste,
segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam
fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as
deterioraes naturais ao uso regular.

34

portanto, como caractersticas, a natureza consensual do contrato, a


temporariedade, a entrega da coisa, a periodicidade do aluguel, o exerccio da
posse pelo locatrio e a devoluo da coisa (LBO, 2011, p. 331).
O contrato Built to Suit tem como objeto bens imveis na grande maioria
das vezes urbanos e, portanto, o contrato de locao que lhe seria atribuvel
no estaria regido exclusivamente pelo Cdigo Civil, mas tambm pela Lei n.
8.245/1991. A conhecida Lei do Inquilinato rege as locaes de imveis
urbanos, salvo as especificaes de seu artigo 1, pargrafo nico28.
Conforme refere Carlos Roberto Gonalves, o contrato de locao
predial pode ser estipulado por qualquer prazo, embora no deva ser perptuo
(por definio, temporrio), no podendo o locador reaver o imvel durante
esse perodo, enquanto o locatrio poder devolv-lo pagando a multa
pactuada ou judicialmente estipulada, se a primeira no existir, salvo em caso
de

transferncia

para

prestao

de

servios

em

outra

localidade

(GONALVES, 2008, p. 297). Se a locao se der por prazo indeterminado,


poder o locatrio denunciar a locao mediante avisto por escrito ao locador
com antecedncia mnima de trinta dias (GONALVES, 2008, p. 299).
O Built to Suit tem sido tratado por alguns autores como um contrato
tendo como objeto principal a locao. Obviamente no se trata de uma
locao tpica, visto que a edificao, na grande maioria das vezes no existe
antes do contrato, mas a interpretao que a empreitada surge da locao.
Portanto, a vontade de locar guiaria todos os demais elementos deste contrato
atpico.
E justamente por se tratar de uma relao atpica, o legislador brasileiro
optou por alterar a Lei do Inquilinato atravs da Lei n. 12.744/2012. No est se
28

Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:


Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

35

falando de uma mudana que tipifica legalmente o contrato tipificado


socialmente, mas uma que refora a sua atipicidade, de forma a determinar
que a interpretao das clusulas do Built to Suit no devem ser lidas com o
mesmo teor de locaes de imveis urbanos constitudas atravs de contratos
tpicos de locao.
A referida Lei alterou o artigo 4 da Lei do Inquilinato, bem como incluiu
um novo artigo, o 54-A. A seguir ser analisada mais detalhadamente est
mudana legislativa.

3.1.2.1 As modificaes da Lei n. 12.744/2012 na Lei do Inquilinato

A Lei n. 12.744, aprovada e sancionada no ano de 2012 modificou o


caput do artigo 4 da Lei 8.245, a Lei do Inquilinato, bem como incluiu um novo
artigo em seu texto, o art. 54-A:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no
poder o locador reaver o imvel alugado. Com exceo ao que
estipula o 2o do art. 54-A, o locatrio, todavia, poder devolv-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento
do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a
devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador,
privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas
daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com
prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

Art. 54-A. Na locao no residencial de imvel urbano na qual o


locador procede prvia aquisio, construo ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imvel ento especificado
pelo pretendente locao, a fim de que seja a este locado por prazo
determinado, prevalecero as condies livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta
Lei.
1o Poder ser convencionada a renncia ao direito de reviso do
valor dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de
locao.
2o Em caso de denncia antecipada do vnculo locatcio pelo
locatrio, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que
no exceder, porm, a soma dos valores dos aluguis a receber at
o termo final da locao.

A primeira mudana, a do caput do artigo 4, incluiu uma exceo


disposio referida nesta regra. Para todos os outros casos, o locatrio sempre

36

pode devolver o imvel que est em sua posse antes do fim do prazo
determinado no contrato se pagar, proporcionalmente ao tempo do
cumprimento do contrato, a multa pactuada ou a que for estipulada em ao
judicial. Contudo, isso no se aplica hiptese do artigo 54-A.
Denota-se que essa mudana foi essencial, visto que se aplicadas as
regras da locao ao contrato atpico que a possui como base, este afetaria
gravemente o equilbrio contratual em caso de denncia antecipada, conforme
ser analisado abaixo.
Em segundo lugar, e mais importante, foi includo na Lei do Inquilinato o
artigo 54-A. Ele surgiu como forma de diferenciar as operaes conhecidas
como Built to Suit das demais locaes de imveis urbanos.
Denota-se do caput que o legislador preferiu no se utilizar de um termo
para definir a operao a que se aplica tal dispositivo, de forma a evitar que a
mera mudana textual do contrato ensejar sua inaplicabilidade.
Na prtica, mesmo que se entenda que o contrato Built to Suit no deva
ser tratado apenas como uma locao antecedido por uma empreitada,
discusso essa ainda reservada doutrina, a Lei n. 12.744 foi elaborada de
forma a determinar que a Lei do Inquilinato se aplica a esse tipo de contrato
apenas se definido expressamente pelas partes. Isso quer dizer que a regra
geral a no subordinao do Built to Suit referida Lei.
Desta forma, possvel concluir que o caput do art. 54-A leva a
interpretao para o caminho da teoria da analogia. No est se falando numa
impossibilidade de aplicao das teorias de absoro ou combinao, mas que
estas teriam a dificuldade de contornar o fato de que todas as regras
estipuladas no contrato tem maior vinculatividade do que as referentes na lei.
Dessa forma, a aplicao analgica se torna a mais recomendvel.
J em seu 1, o referido artigo d a liberdade aos contratantes para
renunciar ao direito de reviso de alugueres. Nos casos em que as partes
estipularem a aplicao da Lei do Inquilinato (mesmo que subsidiariamente),
verifica-se que a ao revisional de alugueres est prevista entre os artigos 68
e 70 da Lei do Inquilinato.

37

Tal possibilidade de renncia de direito existe para proteger o locador


que apenas passar a receber os aluguis quando entregar a obra, sendo
estes manifestamente superiores aos aluguis do mercado, visto que
compreendem o valor do investimento acrescido do valor estimado pelo uso e
gozo da coisa locada (CARBONE, 2013a).
Ademais, o 2 do artigo 54-A (aliado modificao do caput do artigo
4 da mesma Lei) determina que o locatrio que denunciar antecipadamente o
contrato dever arcar com o determinado na clusula penal, no podendo esta
superar os valores dos alugueis restantes.
importante, antes, referir que as normas do Cdigo Civil brasileiro
ainda so plenamente aplicveis. Assim, destacam-se dois dispositivos do
Cdigo importantes, o artigo 572 e o artigo 413.
Como refere Tartuce, esses artigos do mesmo Codex esto em sintonia,
visto que o primeiro, norma especial se aplica locao de coisas, enquanto o
segundo, referente reduo de clusula penal, se aplica aos demais negcios
jurdicos particularmente para aqueles envolvendo a locao de imvel
urbano (TARTUCE, 2013, p. 347), como o caso do Built to Suit.
Ressalta-se, ainda, que o a doutrina tem entendido que o artigo 413 do
Cdigo Civil brasileiro irrenuncivel por se tratar de preceito de ordem
pblica. Tal entendimento est estampado no Enunciado n 355 aprovado na
IV Jornada de Direito Civil , realizada em 2007 (o enunciado foi mantido pela
edio realizada em 2012).
Isso no significa que as partes no possam estabelecer entre si os
limites da clusula penal. No obstante, a jurisprudncia brasileira tem
entendido que essa autonomia no vincula o juiz, devendo o juiz utilizar-se do
artigo 413 para reduzir o contido na clusula (o artigo 924 do Cdigo Civil de
1916 , tido como equivalente, no determinava um dever, mas facultava ao juiz
sua utilizao ). Essa interpretao tambm defendida por parte da doutrina,
que entende que ao contrrio da faculdade posta no art. 924 do Cdigo de
1916, o art. 413 refere agora a dever judicial deve ser reduzida (JORGE
CESA FERREIRA DA SILVA, 2007, p; 280). Desta forma, se o contrato foi

38

cumprido

parcialmente

multa

deve

sofrer

reduo

proporcional

(GASPARETTO, 2009, p. 139).


Contudo, Gasparetto aponta que no caso dos contratos Built to Suit o
magistrado deve observar que se trata de um negcio jurdico complexo, no
simplesmente de uma mera relao locatcia (GASPARETTO, 2009, p. 150). O
autor no se furta de lembrar que uma diferente concluso seria prejudicial ao
mercado imobilirio nacional:
o empreendedor-locador muitas vezes utiliza-se do mercado de
capitais para financiar o empreendimento, sendo certo que uma
eventual reduo da clusula penal compensatria no iria apenas
prejudicar este ltimo, mas todos aqueles investidores institucionais
ou pessoas jurdicas que de alguma forma acreditaram e confiaram
nas informaes apresentadas pelas partes aos rgos competentes
(usualmente a CVM) para liquidar financeiramente a operao
(GASPARETTO, 2009, p. 151).

Mas essa anlise diferenciada por parte dos magistrados no deve


ocorrer apenas com vistas a proteger do mercado imobilirio, pois as clusulas
de securitizao no so elementos essenciais desse tipo de relao. Os
alugueres nesse acordo no so calculados apenas de acordo com a cesso
da posse, como j referido anteriormente. O aluguel inicialmente fixado no
composto somente pelo uso e gozo, mas composto visando aquisio da
coisa (terreno), sua adaptao (construo ou reforma) e entrega ao locatrio
(CARBONE, 2013a).
Por conta dos aluguis diferirem substancialmente dos contratos tpicos
de locao, deve o juiz separar as duas fases do pagamento das obrigaes
do locatrio. A primeira fase, a mais crucial, visa a cobrir os custos de
aquisio e construo/reforma do local que ser posteriormente alugado. No
caso de esses custos no terem sido diludos no Mercado Imobilirio, o locador
arcaria sozinho com o prejuzo da resoluo contratual antecipada.
Ultrapassada esta fase, passa-se ao pagamento pela fruio do imvel, como
nos contratos de locao de imvel urbano.
Portanto, se a denncia do contrato ocorrer ainda durante a primeira
fase, no deve ser considerado montante manifestamente excessivo se for
necessrio

para

cobrir

os

custos

do

locador

com

aquisio

construo/reforma de um edifcio especificamente projetado para o locatrio.


Essa a natureza e a finalidade do negcio, conforme definido no prprio

39

artigo 413 do Cdigo Civil. Contudo, se a denncia ocorrer j na segunda


fase, no h motivos para diferenciar seu tratamento de uma locao de
imvel urbano.

3.2 As fases do Built to Suit

O contrato Built to Suit possui trs fases distintas, sendo uma destas no
obrigatria para que o acordo seja classificado desta forma: aquisio do
terreno, empreitada e locao.
Analisar-se- cada uma delas com o auxlio de um contrato fictcio
(Anexo A).
Antes de detalharmos cada uma das fases, remetemos clusula 1.2 do
Anexo A:
1.2. As partes expressamente reconhecem o carter atpico da
presente relao jurdica, assumindo expressamente que, no
obstante o presente Contrato avenar uma relao jurdica locatcia
submetida ao Cdigo Civil e, em especial, ao art. 54-A da Lei
Federal n. 8.245/91, existem de forma subjacente relao
jurdica, mas sem carter autnomo, e, portanto, indissociveis
da relao jurdica locatcia, diversas relaes complementares e
suplementares que, por consequncia, so indissociveis e
necessrias para a consecuo do negcio jurdico ora contratado
e manuteno de seu equilbrio econmico-financeiro.

J nas primeiras clusulas as partes declaram expressamente que


reconhecem a atipicidade da relao, fazendo expressa meno ao artigo 54-A
da Lei do Inquilinato. A atipicidade aqui a legal, visto que, conforma j
ressaltado anteriormente, o Built to Suit est socialmente tipificado no Brasil.
A redao deste item pretende declarar ao intrprete do contrato,
podendo ser, futuramente, um juiz ou um rbitro (visto que o contrato fictcio
possui clusula arbitral), que as partes esto cientes de se tratar de uma
relao que no regida diretamente pelas disciplinas dos contratos tpicos,
visto que esta relao muito mais complexa e possui diversas relaes
complementares e suplementares indissociveis. o exposto acima por
Gasparetto ao afirmar que se trata de um negcio jurdico complexo, no

40

podendo ser tratado como mera locao ou mesmo empreitada seguida de


locao.
Portanto, busca-se a proteo do negcio jurdico nos moldes
contratados atravs de uma clusula que expressamente declara a cincia das
partes de que o contrato atpico e est regido pelo disposto no artigo 54-A da
Lei do Inquilinato onde est definido que a autonomia privada prevalece em
relao referida lei.

3.2.1 Aquisio do terreno

Contrato
Aquisio do terreno (fase no obrigatria)
Construo
Entrega da edificao
Cesso

O locatrio , na grande maioria dos casos, uma empresa que, ante


suas atividades comerciais, busca ampliar seus negcios atravs da
construo de novas edificaes. Os interesses podem variar entre a
construo de lojas varejistas a prdios para estocar produtos temporariamente
(como silos de armazenagem de gros, exemplo do Anexo A).
No obstante, seja porque no possui a verba suficiente para adquirir
um terreno e constru-lo, seja porque prefere confiar a um terceiro essa
atividade, a primeira questo enfrentada pelo locatrio a escolha do local
onde pretende desenvolver seu empreendimento.
Ao negociar com o locador, o locatrio pode definir como uma das
obrigaes do primeiro a aquisio de determinado terreno em um ponto de
seu interesse. O importante que a propriedade do terreno seja do locador, de
forma que este possa realizar posteriormente a empreitada e a locao. Essa

41

aquisio pode se dar por qualquer meio legal de transferncia da propriedade,


seja por compra e venda, usucapio ou at mesmo doao.
Esta fase no considerada obrigatria tendo em vista o fato de que o
terreno pode ser, anteriormente ao contrato, de propriedade do locador. Isso,
inclusive, pode ser um dos motivos para que o contrato tenha sido firmado.
Percebe-se atravs do Anexo A que a aquisio no obrigatria j no
considerando (iii), pois remete a ideia de que o necessrio a propriedade ser
da parte locadora:
(iii)
o terreno escolhido pela LOCATRIA, que de propriedade
da LOCADORA/CONSTRUTORA, contm [metragem] m2 de rea,
objeto da matricula n.[nmero] do [Tabelionato] (Anexo 1), sendo
que da rea total do terreno escolhido pela LOCATRIA ("rea
Maior");

Refora-se isso com a leitura da Clusula 2.2:


2.2. A LOCADORA/CONSTRUTORA assegura que possuidora
de ttulo legtimo relativo ao Terreno permitindo juridicamente a
efetivao das transaes avenadas neste Contrato, livre e
desembaraado de quaisquer nus, dvidas ou gravames de qualquer
natureza, mantendo-o, juntamente com a futura edificao, nessa
condio at o final da presente relao locatcia, exceto quanto: (i)
constituio de gravames ou nus em razo da constituio de
garantias com o propsito especfico de efetivao da aquisio do
Terreno ou do ttulo legtimo referido acima ou (ii) constituio de
gravames ou nus relativos eventual securitizao dos crditos
imobilirios decorrentes do presente Contrato. Em quaisquer destas
hipteses, a LOCADORA/CONSTRUTORA dever fazer constar na
respectiva escritura a existncia deste Contrato, inclusive
transcrevendo-o, com o propsito especfico de dar publicidade ao
presente Contrato e fazer constar a vigncia de seus termos e
condies.

Isso, contudo, no significa que, mesmo no exemplo, o terreno j era de


propriedade do locador antes de sua aquisio. A clusula 6.1, referente
contraprestao do locatrio define que ela abarcar a aquisio e destinao
do Terreno construo da obra segundo os interesses da LOCATRIA.
Denota-se que a aquisio do terreno no tratada como obrigao dentro
deste contrato, mas somente ocorreu para que o contrato fosse possvel.
Desta forma, a primeira fase, a aquisio do terreno onde sero
desenvolvidas as principais atividades do contrato, no uma caracterstica
necessria para o Built to Suit.

42

3.2.2 Construo da edificao

Contrato
Aquisio do terreno (fase no obrigatria)
Construo
Entrega da edificao
Cesso

A construo do prdio a segunda fase do contrato Built to Suit e se


inicia aps as partes assegurarem o terreno. Nos casos em que o terreno j era
de propriedade do locador, esta ser a primeira fase.
Nesta fase de empreitada, o terreno j de propriedade do locador e
nele ser construda uma edificao para ser locada, futuramente, ao locatrio,
conforme a clusula 1.1 do Anexo A demonstra:
1.1. Constitui o objeto deste Contrato, o desenvolvimento e a
implantao da construo da [obra], mediante a proviso pela
LOCADORA/CONSTRUTORA, sob sua responsabilidade e
expensas, e por conseguinte, a prpria locao do imvel, assim
entendida a rea da [obra] e a [obra] a ser edificada (Imvel), pela
LOCADORA/CONSTRUTORA LOCATRIA.

Denota-se que a construo se dar pelas responsabilidades e


expensas do locador. Deve, portanto, a parte locadora estar preparada para
fazer investimentos altos com a inteno de buscar lucro a mdio ou longo
prazo, visto que a contraprestao se dar apenas na fase de cesso da
edificao.
Por conta desta caracterstica, assim como o locatrio, o locador tem
total interesse na construo da edificao da forma mais clere possvel. O
primeiro possui interesse em desenvolver seus negcios, enquanto o segundo
no est recebendo a contraprestao, despendendo, sozinho, de recursos
para a construo.
Por conta disto, muito comum que o locador busque financiamento no
mercado para a realizao da obra. Apesar de no ser uma caracterstica
fundamental para o Built to Suit, assim como a fase de aquisio do terreno,

43

muito comum que essas operaes financeiras sejam realizadas. Por conta
disto, so emitidos Certificados de Recebveis Imobilirios para serem
negociados no mercado de valores em troca do valor dos futuros alugueres.
Essa prtica normalmente mencionada nos contratos em clusulas de
securitizao.
Verificamos no Anexo A, na Clusula 2.2., que a parte locadora assume
que o ttulo do terreno no possuir gravames ou nus, contendo duas
excees, em especial a segunda delas, que determina ser possvel a
constituio de gravames para eventual securitizao de crditos imobilirios
decorrentes do contrato:
2.2. A LOCADORA/CONSTRUTORA assegura que possuidora
de ttulo legtimo relativo ao Terreno permitindo juridicamente a
efetivao das transaes avenadas neste Contrato, livre e
desembaraado de quaisquer nus, dvidas ou gravames de qualquer
natureza, mantendo-o, juntamente com a futura edificao, nessa
condio at o final da presente relao locatcia, exceto quanto: (i)
constituio de gravames ou nus em razo da constituio de
garantias com o propsito especfico de efetivao da aquisio do
Terreno ou do ttulo legtimo referido acima ou (ii) constituio de
gravames ou nus relativos eventual securitizao dos
crditos imobilirios decorrentes do presente Contrato. Em
quaisquer destas hipteses, a LOCADORA/CONSTRUTORA dever
fazer constar na respectiva escritura a existncia deste Contrato,
inclusive transcrevendo-o, com o propsito especfico de dar
publicidade ao presente Contrato e fazer constar a vigncia de seus
termos e condies.

Esses crditos esto previstos na clusula 22 do referido contrato, est


descrito que a parte locatria tem conhecimento e anui, principalmente, com a
possibilidade de a outra parte buscar esse crdito no mercado atravs da
securitizao dos recebveis derivados deste Contrato.
Importante destacar a clusula 22.2:
22.2. Portanto, o pagamento de todos os aluguis condio
essencial para o equilbrio econmico-financeiro deste contrato, no
significando mera contraprestao pelo use e gozo do
Empreendimento pela LOCATRIA. Da mesma forma, eventual
cesso dos crditos decorrentes deste contrato no exonerara a
LOCADORA/CONSTRUTORA
de
suas
obrigaes
e
responsabilidades aqui estipuladas.

Atravs dela fica expresso para as partes que o pagamento do aluguel,


que se traduz na contraprestao da edificao e do aluguel desta durante todo
o contrato condio para a manuteno do equilbrio contratual. A anuncia
do locatrio com a emisso de crditos imobilirios no mercado mais um fator

44

que refora a necessidade de que a sua obrigao futura seja cumprida, de


forma que reconhece a possibilidade de que um possvel inadimplemento ir
afetar diretamente terceiros.
Em relao ao prazo, contudo, deve atender as especificidades do
projeto, seja este elaborado pela locatria ou no, cabendo s partes
acordarem quanto s possibilidades de posterg-lo e de como se dar a
entrega da obra.
O contrato exemplo possui clusulas especficas tratando do prazo e da
entrega da obra:
2.8. O prazo certo, determinado e improrrogvel, para a concluso
das Obras (o Prazo para Concluso e Entrega das Obras), de
acordo com os exatos termos da Documentao Tcnica at o dia
[data]. As partes, desde j, estabelecem que a entrega das Obras
ser realizada por meio da assinatura do Termo de Entrega e
Aceitao das Obras pela LOCATRIA ou na ocasio da emisso
do Habite-se, o que ocorrer primeiro.
()
2.8.2. O Prazo para Concluso e Entrega das Obras est
em conformidade com o cronograma de obras que constitui o
Anexo VI do presente Contrato (o Cronograma de Obras),
elaborado pela CONSTRUTORA e aprovado conjuntamente
pelas partes contratantes e intervenientes.
2.9. Ressalvada expressa previso em contrrio, o Prazo para
Concluso e Entrega das Obras, no poder ser postergado, nem
prorrogado, salvo por motivos de fora major ou caso fortuito,
conforme previstos no art. 393 do Cdigo Civil Brasileiro, ou por
solicitao de alterao da Documentao Tcnica pela
LOCATRIA.

Denota-se, primeiramente, que, conforme especificado na clusula 2.8.2,


o prazo de entrega elaborado pela Construtora (seja esta a parte locatria ou
uma empresa especializada contratada por subempreitada) com aprovao das
partes.
Esse prazo no pode ser postergado sem consequncias, salvas as
excees previstas na Clusula 2.9 ou por solicitao de alterao feita pela
locatria. A possibilidade de alterao por parte da locatria existe pelo fato de
a obra ser obrigatoriamente desenvolvida de acordo com os seus interesses.
Assim, se for necessria alteraes por pedido da locatria, esta estar,
automaticamente, possibilitando a alterao do prazo para que o locador,
responsvel pela obra, possa cumprir uma solicitao sua.

45

No referente entrega da obra, segundo a clusula 2.8, esta se dar


atravs da assinatura de um Termo de Entrega e Aceitao das Obras pela
locatria, ou seja, a parte que possui interesse em desenvolver suas atividades
no local ir vistori-lo. Se tudo estiver de acordo com suas especificaes,
assinar o termo e passar desenvolver suas atividades, iniciando ento a fase
de cesso do imvel. No obstante, est expresso que se o Habite-se29 (um
ato administrativo da Prefeitura Municipal exarado aps a vistoria de um rgo
desta) for emitido anteriormente assinatura do Termo, a obra considerada
entregue. Ressalta-se que mesmo que a entrega se d sem a assinatura do
Termo, uma das consequncias da entrega da obra atravs do Habite-se a
assinatura deste, conforme clusula 3.6.1:
3.6.1. Na Data de Entrega das Obras, mediante obteno do Habitese ou por meio de superao das pendncias porventura constatadas
na Vistoria Final, ser firmado pela LOCATRIA o documento
atestando a entrega das Obras devidamente concludas, o Termo de
Entrega e Aceitao das Obras.

Ou seja, a assinatura da aceitao no obrigatria para a entrega da


obra, mas ocorrer de qualquer forma, pois ele ser utilizado posteriormente,
como documento base para a devoluo do imvel ao fim da cesso, conforme
ser analisado na referida fase contratual.
Ademais, ante as especificidades do contrato, obrigatrio que a
edificao atenda os interesses do locatrio. Dessa maneira, muito comum
que o projeto do novo prdio seja elaborado pelo locatrio, seja em conjunto
com o locador ou no. Cabe ao segundo apenas executar a obra.
No Anexo A verificamos que h especificaes em relao ao projeto na
clusula 2.7:
2.7. O Projeto de Arquitetura e Memorial Descritivo da [obra], que
compes a Documentao Tcnica, foram elaborados de acordo
com as especificaes da LOCATRIA e no podero ser
modificados sem o prvio acordo por escrito entre a
LOCADORA/CONSTRUTORA e a LOCATRIA, observado o quanto
disposto a respeito na Clusula 14.
2.7.1. Ser permitido LOCADORA/CONSTRUTORA, no
entanto, efetuar modificaes no Projeto de Arquitetura e
29

No municpio de Porto Alegre, tambm denominado como Carta da Habitao, o Habite-se


obtido aps a vistoria do prdio pela Smurb, a qual somente poder ser requerida para
edificaes totalmente concludas, incluindo-se os acabamentos e rea pblica em frente ao
lote. Texto retirado do site da Prefeitura de Porto Alegre: Disponvel em
<http://www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/default.php?p_secao=258>, acesso em 07 dez 2013.

46

Memorial Descritivo da [obra], de modo a adequ-los a


eventuais exigncias legais, posturas municipais e outros
rgos, mediante prvia comunicao escrita e fundamentada

LOCATRIA,
observando-se
que
a
LOCADORA/CONSTRUTORA dever cuidar para que tais
alteraes preservem na sua essncia o objeto do Contrato,
conforme aqui estabelecido.

A referida clusula declara que o projeto foi elaborado de acordo com as


especificaes da locatria, como de praxe, no podendo ser modificada sem
prvio acordo, salvo em caso de necessidade de adequao por exigncias
legais ou de rgos governamentais.
Portanto, seguido o projeto e entregue a obra, seja pela assinatura do
Termo de Entrega e Aceitao das Obras ou pela emisso do Habite-se por
parte da prefeitura, inicia-se a fase de cesso da edificao.

3.2.3 Cesso da edificao

Contrato
Aquisio do terreno (fase no obrigatria)
Construo
Entrega da edificao
Cesso

A cesso da edificao ocorre no momento em que uso e gozo passam


a ser exercidos pelo locatrio, passando este a exercer suas atividades
inicialmente planejadas no local. Essa fase se desenvolve da mesma maneira
que uma locao de imvel urbano: o locatrio cede o uso e gozo do bem
imvel em troca de alugueres.
No contrato exemplo, verificamos que a clusula 3.7 define que com a
assinatura do Termo de Entrega e Aceitao das Obras ou emisso do Habitese, passa a viger a locao e a serem pagos os alugueres:
3.7. A partir da data de assinatura pelas partes contratantes do
Termo de Entrega e Aceitao das Obras ou na data de emisso do
Habite-se da Edificao, a locao da [obra] passar a viger nos

47

termos deste Contrato, com a obrigao de pagamento de aluguis (a


Data de Inicio do Prazo Locatcio), observado o disposto na
Clusula 3.7.2.

Como supracitado, mesmo nas raras ocasies em que o Habite-se


emitido pelo rgo pblico municipal antes da assinatura do Termo, este ser
assinado posteriormente. Isso se deve pelo fato de que, por se tratar de
locao, remete-se redao do inciso IV do artigo 569 do Cdigo Civil (e ao
inciso III do artigo 23 da Lei do Inquilinato30). Esta regra determina que o
locatrio deve restituir a coisa no estado em que recebeu ao fim do contrato.
Portanto, o Termo servir como documento de avaliao para a
devoluo do imvel. o que est expresso na clusula 3.7.1 do anexo A:
3.7.1. O Termo de Entrega e Aceitao das Obras conter em
detalhes as condies em que a [obra] foi entregue (podendo,
inclusive, ser instrudo com Laudo Fotogrfico) e servir como base
para a devoluo do Imvel pela LOCATRIA, verificado o trmino
ou a resciso antecipada deste Contrato, por qualquer motivo,
ressalvados os desgastes verificados na edificao e em suas
instalaes, decorrentes de seu uso normal ao longo da vigncia
contratual.

Desta forma, independente do fato de a locao se extinguir pelo tempo


ou por uma resciso antecipada, o Termo de Entrega e Aceitao das Obras
servir como documento para determinar se o imvel est sendo devolvido nas
condies em que foi cedido.
Ainda, comum que os contratos de locao de imveis urbanos
comerciais sejam renovados por igual perodo, desde que cumpridos os
requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato31. Essa disposio tambm
30

Art. 23. O locatrio obrigado a:


()
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes do seu uso normal;
31
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a
renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores
da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser
exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de
sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a
renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica
sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.

48

utilizada no Built to Suit, mesmo que se trate de contratos de mdio ou longo


prazo.
No contrato exemplo verificamos na clusula 5.2 e subclusulas que a
prorrogao automtica da locao est prevista:
5.2. Estando a LOCATRIA adimplente com suas obrigaes e no
havendo falhas no sanadas ou justificadas de sua parte, ao final do
prazo de vigncia da presente locao, a LOCATRIA ter o direito
de exigir da LOCADORA/CONSTRUTORA, a prorrogao
automtica do prazo da locao do Imvel pelo perodo mnimo de
mais _anos, mantendo-se o valor do aluguel ento vigente, corrigido
conforme definido na Clusula 7.1.1. Para tanto, dever comunicar
LOCADORA/CONSTRUTORA essa inteno, por escrito, com
antecedncia mnima de 180 (cento e oitenta) dias do encerramento
da data do trmino da locao originalmente previsto.
5.2.1. Para a prorrogao, conforme a clusula 5.2 acima,
bastar a comunicao pela LOCATRIA dentro do prazo,
permanecendo a locao do imvel regulada pelo disposto
neste contrato.
5.2.2. A prorrogao do prazo de vigncia da presente
locao ser formalizada mediante celebrao de termo aditivo
ao presente Contrato, que dever refletir as alteraes nas
condies da presente locao, sendo certo que sero
mantidas as seguintes disposies previstas neste Contrato: (i)
o preo do aluguel mensal previsto na Clusula 7.1.1 abaixo; e
(ii) o perodo mnimo de _anos da prorrogao automtica do
prazo da locao, conforme disposto na Clusula 5.2 acima.

Apesar do similar, a prorrogao no se d nos mesmo moldes previstos


na Lei do Inquilinato. No caso em questo, ela no se d pelo mesmo perodo
inicialmente contratado, mas um prazo especificado pelas partes. Ademais, a
nica exigncia a comunicao com 180 (cento e oitenta dias) antes de
trmino do contrato. A renovao se dar, no caso, por termo aditivo, o qual
especificar o preo dos alugueres e o perodo da renovao.
Mas o ponto mais importante a ser tratado na fase de cesso o
pagamento dos alugueres.
Como j vimos anteriormente, at o incio da fase da cesso da
edificao, o locatrio no est cumprindo sua obrigao principal, o
pagamento de valores, visto que isto se reserva a esta etapa em especfico.

4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e


sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no
mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em
vigor.

49

Desta forma, acumulam-se os valores na ltima fases do contrato, a locao do


imvel, sendo os alugueres uma obrigao de dois tipos contratuais diferentes.
O preo dos alugueres levar em conta a locao, acrescida dos valores
da empreitada diludos no perodo mnimo de meses da locao, o que,
obviamente, torna o seu valor acima do mercado. Este clculo complexo, pois
ao mesmo tempo em que soma duas obrigaes contratuais tipificadas
diferentes atravs de uma obrigao atpica que as une.
Conforme j vimos, anteriormente, o artigo 4 da Lei do Inquilinato foi
alterado recentemente para inserir a exceo do 2 do novo artigo 54-A. Sem
essa exceo, podem os locatrios devolver o imvel desde que paguem a
multa contratualmente pactuada em proporo ao perodo de cumprimento do
contrato.
No obstante, a aplicao de tal regra a um contrato com a estrutura
atpica do Built to Suit traria uma desvantagem manifestamente excessiva ao
locador. Durante todas as fases anteriores do contrato a responsabilidade e as
obrigaes recaram sobre os seus ombros, com o intuito de receber a
contraprestao no momento da cesso. No obstante, se o locatrio
resolvesse devolver o imvel recm construdo em um perodo muito curto,
com a possibilidade de pagamento proporcional da multa apenas em relao
ao perodo de locao, os prejuzos tornariam essa prtica comercial invivel.
Por conta disto, o 2 do artigo 54-A determina que a denncia do
locatrio o obriga a pagar a multa contratual, sem a relao de
proporcionalidade ao perodo locado, no podendo, contudo, exceder os
valores dos alugueis at o fim da locao. Assim, pode o locador se certificar
que no sair prejudicado dessa relao em caso de denncia antecipada por
ter a certeza de que poder, ao menos, receber valores suficientes para
recuperar o investimento realizado na edificao. Ainda, em caso de emisso
de certificado imobilirios, a multa ir garantir que os terceiros investidores
tero o retorno esperado.
No Anexo A encontramos a multa por reciso antecipada na clusula 16.
Especificamente na Clusula 16.1 verificamos que o valor ser o equivalente a
24 alugueres

50

16.1. Caso a LOCATRIA rescinda voluntariamente este Contrato


antes da expirao do prazo previsto na clusula 5.2. ou a locao
seja rescindida pela LOCADORA/CONSTRUTORA com virtude de
descumprimento de quaisquer obrigaes contratuais da
LOCATRIA, cujas providncias para sua soluo no venham a ser
iniciadas em 15 (quinze) dias contados da notificao que receber
nesse
sentido,
e
concludas
em
prazo
fixado
pela
LOCADORA/CONSTRUTORA, nessa notificao, que devera ser
razovel em vista da natureza do problema a LOCATRIA pagara a
LOCADORA/CONSTRUTORA, a titulo de perdas e danos prfixados, valor correspondente 24 (vinte e quatro) meses de
aluguis ("Indenizao por Resciso Antecipada").

Independente do perodo de cesso, esse valor dever ser suficiente


para cobrir os valores da construo da edificao.
Contudo, no caso da renovao, o tratamento ser diferenciado.
Conforme a clusula 5.3, a resciso antecipada no sujeita o locatrio ao
pagamento da multa estipulada na clusula 16.1:
5.3. A resciso antecipada deste Contrato pela LOCATRIA
durante o perodo de prorrogao automtica do prazo da locao
sujeitar a LOCATRIA ao pagamento vista de multa equivalente a
03 (trs) aluguis mensais em vigor poca da resciso, sem
prejuzo de outros danos decorrentes da resciso.

Tal tratamento demonstra que aps o aditivo o contrato de Built to Suit


passa a assumir quase que totalmente um papel de locao de imvel urbano.
Importante denotar que por conta da mudana legislativa recente, o
tratamento que uma parte da doutrina (mesmo que escassa sobre o assunto no
Brasil) diferia substancialmente, visto que havia se chegado a uma soluo
interessante para os casos de reciso antecipada.
O pagamento de alugueres era dividido em duas etapas, conforme
verificamos no grfico abaixo:

51

Construo

Cesso - 1
Etapa

Cesso - 2
Etapa

No h
contraprestao

Contraprestao
da empreitada

Contreprestao
da locao

Desta forma, havia uma primeira etapa, que servia para contraprestar a
empreitada. Valena se refere a essa etapa como perodo inicial de
amortizao, sendo a contraprestao denominada de remunerao global.
No caso de reciso durante esta etapa, ficava o locatrio obrigado a pagar em
uma nica parcela os valores restantes referentes remunerao global
(VALENA, 2005, pp. 331/332).
A segunda etapa se referia contraprestao da locao de imvel
urbano, sendo, portanto, tratada como tal. Dessa forma, a reciso apenas
geraria prejuzo entre vacncia do imvel e uma nova locao, sendo, portanto,
a multa rescisria nesta etapa muito menor do que na anterior.
A multa desta etapa contratual se assemelha estipulada na referida
clusula 5.3 do contrato exemplo, a qual prev o pagamento de multa
equivalente a trs aluguis mensais. Valena sugeria que na segunda fase
etapa, referente ao perodo de locao, a indenizao deveria variar entre 3 a 6
aluguis mensais (VALENA, 2005, p. 332).
Entende-se, contudo, que ante as novidades legislativas essa diviso
no se mostra mais necessria, visto que, alm de haver obrigao da parte
em pagar a multa em qualquer perodo contratual, o Built to Suit no mais
tratado como uma locao tpica.
Portanto, conclui-se que, apesar de a obrigao de locao ser menos
complexa que a de empreitada, a fase contratual da cesso da edificao se

52

torna a mais importante do contrato Built to Suit pelo fato de ser apenas neste
onde h prestaes contratuais por parte das duas partes.

53

4 CONCLUSES

Este trabalho buscou mostrar o que so os contratos atpicos e como


estes tm exercido um papel fundamental de auxiliar a humanidade no seu
desenvolvimento, seja por possibilitar novas relaes, seja por dar maior
confiabilidade aos contratantes que no sero prejudicados no inesperado caso
de o negcio no se desenrolar da forma esperada inicialmente, visto que tero
meios de exigir a contraprestao ou, ao menos, ter o seu dano ressarcido por
equivalente monetrio.
Os contratos atpicos so uma das mais fortes expresses da autonomia
privada na sociedade brasileira atualmente, onde a atipicidade regra. A
possibilidade dos interessados realizarem um negcio jurdico de acordo com
as caractersticas especficas que necessitam e desejam, definindo a forma e o
que se obrigam a cumprir demonstra uma grande evoluo em favor da
liberdade de contratar.
O direito brasileiro difere diametralmente do direito romano anterior
Justiniano, momento em que os contratos eram exigveis apenas se
estivessem previstos na lei. Por necessidade de expanso, os prprios
romanos abrandaram sua rigidez contratual, tornando a base contratual a
obrigao bilateral e mtua assumida entre as partes, no mais a ao civil, o
que possibilitou que os contratos atpicos tambm fossem albergados pelo
direito da poca. A fora da promessa entre as partes se manteve durante a
Idade Mdia atravs do direito cannico, desta vez por fatores religiosos,
externos vontade dos contratantes.
Nos dia de hoje, o direito brasileiro apresenta como base a autonomia
privada, possibilitando, dentro de determinados limites, a autodeterminao dos
sujeitos contratantes, visando, principalmente, a proteger sua vontade ao
negociar. Denotou-se que os principais limites so as normas gerais dos
contratos, sejam estas regras contidas na legislao ptria, sejam os princpios
contratuais (a funo social dos contratos, pacta sunt servanda, a boa-f
objetiva e a relatividade dos efeitos contratuais).

54

Ainda, o Estado atua como principal garante nas relaes jurdicas


atuais, pois, atravs de seus rgos, pode a parte que se sentir prejudicada
buscar o adimplemento da obrigao no cumprida ou, ao menos, perdas e
danos por conta de um inesperado descumprimento da promessa. Essa funo
estatal visa preservao da confiana dos indivduos nas relaes jurdicas.
Desta forma, ante a liberdade negocial, cria-se um ambiente propcio
para que aflorem novos tipos de contratos, diferentes dos modelos prexistentes. Esses modelos podem estar previstos na lei ou em direito
consuetudinrio de determinado setor do mercado, o que leva a separao da
tipicidade

(e,

consequentemente,

da

atipicidade)

em

legal

social,

respectivamente.
Esses novos contratos so denominados atpicos, sendo celebrados
apenas em casos especficos em que os modelos contratuais no satisfazem
as necessidades e vontades das partes, visto se tornar um processo que
despende recursos financeiros e tempo dos envolvidos.
Os contratos atpicos, por sua vez, possuem duas subdivises de acordo
com a sua origem: puros e mistos.
Os primeiros so negcios jurdicos totalmente novos em determinada
sociedade, visto que se distinguem daqueles que j esto tipificados, seja legal
ou socialmente. Esses casos, atualmente, so extremamente raros.
Os ltimos possuem como base um ou mais contratos tpicos
combinados ou modificados, adaptados para a situao concreta. Os contratos
mistos so classificados em trs tipos: combinados, tipo duplo ou mistos stricto
sensu. Nos combinados, uma das partes ir cumprir vrias prestaes de tipos
diferentes de contratos, enquanto a outra cumprir uma obrigao unitria. Os
de tipo duplo se caracterizam pelas prestaes interconectadas de dois tipos
contratuais distintos, podendo, inclusive, aplicar-se as disciplinas de cada um
dos tipos, desde que no excludentes. Por fim, os mistos stricto sensu
possuem uma obrigao que pode ser encaixada em mais de um tipo
contratual.
Independente de o contrato atpico ser puro ou misto, a ele sero
aplicadas as normas gerais dos contratos, ou seja, as regras expostas na

55

legislao, bem como os princpios contratuais. Em especial aos contratos


mistos, que possuem na sua formao a base de contratos que possuem
disciplina legal existem diversas interpretaes sobre quais as normas devem
ser aplicadas: a teoria da absoro, defendida por Lotmar, a teoria da
combinao, representada por Henrich Hoeniger e a teoria de aplicao
analgica, de Otto Schreiber.
Lotmar entendia como adequado buscar um tipo preponderante no
contrato e a ele aplicar as normas cabveis; Hoeniger, ao contrrio, buscava
aplicar as normas dos contratos base simultaneamente; j Schreiber buscava
um elemento preponderante e a este aplicava, analogicamente as normas do
contrato base, enquanto que para as demais apenas aplicava as normas
gerais, uma espcie de juno das teorias anteriores.
No obstante, uma interpretao no se sobressaiu a ponto de tornar as
outras obsoletas, cabendo ao interprete buscar utilizar a que melhor se adapte
para o caso concreto.
No referente anlise do processo conhecido como tipificao social
dos contratos denotou-se que atravs desse processo, um contrato
considerado atpico atinge um status em que, apesar de no possuir regulao
legislativa, detm diversos elementos como requisitos (o modelo regulativo),
ante seu reiterado uso e o reconhecimento no mercado.
Esse status importante para consolidar o contrato no meio, visto que
d mais segurana aos contratantes, pois j conhecem previamente diversas
clusulas comuns ao negcio jurdico que pretendem utilizar, bem como quais
as solues encontradas para as possveis lacunas que surgiram em acordos
anteriores.
De forma a demonstrar como um contrato atpico regulado no Brasil,
passou-se, ento, anlise detalhada do contrato denominado Built to Suit.
Concluiu-se que este acordo importado do direito norte-americano um
contrato atpico misto combinado. Trata-se de contrato atpico por no possuir
previso legal, misto por possuir como base dois contratos tipificados, a
empreitada e a locao, e combinado por conta do fato de o locador cumprir
obrigaes distintas dos contratos bsicos, enquanto o locatrio cumprir as

56

obrigaes de ambos os acordos base de forma unitria, pagando o preo da


empreitada juntamente com os alugueres da locao.
Analisou-se que o Built to Suit um contrato pelo meio do qual o
locatrio busca no mercado um parceiro que possa construir um prdio com
todas as especificaes e detalhes que necessita para desenvolver suas
atividades comerciais, sem contudo, ter para si a edificao ao final da obra. O
terreno e o prdio so de propriedade do locador, que, depois de finalizada a
fase de construo, os alugar por mdio ou longo prazo, recebendo atravs
dos alugueres no s a contraprestao pela cesso, mas tambm pela
empreitada.
Normalmente o locador ir buscar recursos no mercado para iniciar a
obra e, se necessrio, adquirir o terreno. Essa busca pode se dar pela emisso
de Certificados de Recebveis Imobilirios, atravs dos quais o locador oferece
seus crditos futuros em troca do financiamento. Por conta disto, necessrio
que haja uma garantia de que, pelo menos, os valores investidos na
empreitada tero contraprestao.
Essa garantia se d pelo tratamento diferenciado em caso de denncia
antecipada por parte do locatrio. Este fica obrigado a pagar, no mnimo, os
alugueres suficientes para contraprestar a construo da edificao.
Ainda nos elementos da empreitada, tendo em vista a construo ter a
caracterstica de atender s especificaes do locatrio, isto geralmente se
dar atravs da entrega de um projeto por parte deste ao locador. Cabe ao
ltimo cumpri-lo, visto que, conforme entendimento j exarado por Pontes de
Miranda, o projeto no necessrio, mas se aprovado pelas partes, possui
contedo contratual.
Nos casos em que o locador no possuir capacidade para realizar a
empreitada, no h nenhum bice em relao subempreitada, s suas
custas, se no houver vedao contratual.
Com o final da construo e a entrega da obra, o locatrio passa a pagar
alugueres, calculados de acordo com o tempo de vigncia contratual e de
forma a contraprestar a construo e a cesso do prdio.

57

Caso se tratasse de bem imvel urbano, um contrato de locao tpico


estaria sob os ditames da Lei do Inquilinato. Contudo, ante a recente
promulgao da Lei n. 12.744/2012, modificou-se o artigo 4 e foi acrescentado
o artigo 54-A referida Lei do Inquilinato.
A primeira caracterstica apontada foi a mudana legislativa ter reforado
o carter atpico da relao de Built to Suit, visto que declara solenemente que
as regras contidas na Lei do Inquilinato so subsidirias s elaboradas pelas
partes no exerccio da sua autonomia privada.
Dessa forma, via de regra, a interpretao possvel ante as novas regras
legais tornas-se recomendvel a utilizao da interpretao por analogia se
necessrio. Uma interpretao combinatria, defendida por Hoeniger e at
mesmo uma interpretao de absoro, se mostrariam menos adequadas (mas
no impossveis) visto que as regras referentes locao so subsidirias
autonomia das partes.
Ademais, a mudana legislativa tem como elemento importante a
determinao de que o locatrio que denunciar antecipadamente o contrato
deve arcar com a clusula penal. Por conta da jurisprudncia dominante
entender que seria possvel a reduo desta clusula para tornar proporcionais
a indenizao ao tempo de uso, essa mudana tenta mostrar que o contrato de
Built to Suit possui caractersticas diferenciadas em relao ao pagamento dos
alugueres, visto que tambm so contraprestaes empreitada. Assim, a
reduo proporcional deve levar em conta esse carter adicional do contrato
atpico.
Por fim, quando da anlise do contrato, concluiu-se que este possui trs
fases: a aquisio do terreno, a construo de edificao e a cesso desta.
A primeira fase no obrigatria, pois a aquisio do terreno, apesar de
ser elemento essencial, pode ser anterior ao contrato, o que no
descaracterizaria o acordo em caso de ausncia.
A segunda fase, a construo do prdio, desenvolve-se sem a
contraprestao do locatrio. Nesta o locador dever atravs de seus prprios
recursos realizar a obra que, ao fim do contrato, ser sua, mas com todas as
especificaes do projeto fornecido pelo locatrio.

58

A ltima fase, a cesso, se assemelha muito locao, com a diferena


residindo no incio da contraprestao por parte do locatrio, que passa a
pagar alugueres referentes locao somados ao preo parcelado da
empreitada. Bem como na excluso da possibilidade de ao revisional de
aluguel.
Portanto, conclui-se que a tipificao social dos contratos um processo
importante para o desenvolvimento das relaes comerciais no pas, tendo
possibilitado a introduo e adaptao do contrato Built to Suit ao direito
brasileiro, importante e cada vez mais utilizada ferramenta no mercado. Passa
a ser possvel para as empresas que no possuem alto giro de capital expandir
seus negcios com a transferncia da sua contraprestao apenas para o
momento em que suas novas instalaes j estiverem em funcionamento.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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incumprimento do devedor. Rio de Janeiro, AIDE Editora, 2004.

por

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VASCONCELOS, Pedro Pais de: Contratos Atpicos. 2. ed., Coimbra:
Almedina, 2009

ANEXO A CONTRATO BUILT TO SUIT

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAO ATPICA E


OUTRAS AVENAS:
Pelo presente Instrumento Particular de Contrato de Locao Atpica e outras
Avencas (o "Contrato"), e na melhor forma de direito, as partes:
1.

[Nome], inscrita no CNPJ/MF sob n. [nmero], com sede na Cidade de

[Cidade], [Estado], na [Endereo], CEP [nmero], representada neste ato por


[nome], [nacionalidade], [estado civil] [profisso], portador do RG n. [nmero]
e do CPF/MF n. [nmero], residente na cidade [Cidade], [Estado], na
[endereo], CEP [numeral, e com endereo profissional em [Cidade], [Estado],
na

[endereo],

CEP

[nmero],

doravante

denominada

simplesmente

LOCADORA/CONSTRUTORA; e
2.

XXX., inscrita no CNPJ/MF sob o n. XXXX, com sede em XXX,

representada nesta ato por [nome], [nacionalidade], [estado civil], [profisso],


portador do RG n. [numero] e do CPF/MF n. [nmero], residente na cidade
[Cidade], [Estado], na [endereo], CEP [numeral, e com endereo profissional
em [Cidade], [Estado], na [endereo], CEP [nmero], doravante denominada
simplesmente LOCATRIA.
CONSIDERANDO QUE:
(i)

a LOCADORA/CONSTRUTORA tem por objeto social, dentre outras

atividades, a aquisio de terrenos com o objeto especifico de prover o


desenvolvimento, implementao e construo em tais terrenos de edificaes
em local, forma e substancia definidos conforme interesse de terceiros para
sua locao, na modalidade "Built to Suit" para tais terceiros;
(ii)

a LOCATRIA tem por objeto social, dentre outras atividades,

XXXXXXXXXXXXXXXXX;
(iii)

o terreno escolhido pela LOCATRIA, que de propriedade da

LOCADORA/CONSTRUTORA, contm [metragem] m2 de rea, objeto da


matricula n.[nmero] do [Tabelionato] (Anexo 1), sendo que da rea total do
terreno escolhido pela LOCATRIA ("rea Maior");

(iv) a construo da [obra], com base nas caractersticas e especificaes do


Projeto Executivo que foi projetado sob medida para o atendimento das
necessidades e conforme especificaes apresentadas pela LOCATRIA,
constituem caractersticas que, SEGUNDO SEU PRPRIO ENTENDIMENTO,
TCNICO E ESPECIALIZADO, conferem ao Imvel, cujo desenvolvimento,
implementao

construo

dever

ser

provido

pela

LOCADORA/CONSTRUTORA, aspecto nico, singular e especial sob a


perspectiva da LOCATRIA;
(v)

a LOCADORA/CONSTRUTORA declara que as obras de execuo do

Empreendimento, basicamente na forma Projeto Pr-Aprovado (conforme


definido abaixo) so passveis de implementao;
(vi) as partes declaram expressamente que a celebrao deste Contrato, na
modalidade atpica ("Built to Suit"), acordada em carter intuitu personae, em
regime de "locao por encomenda", visando exclusivamente ao atendimento
das necessidades de uso da LOCATRIA e de acordo com as especificaes
por esta determinadas nos termos do Projeto, sendo que a celebrao deste
Contrato na modalidade atpica, foi acordada como a nica forma de efetiva e
legalmente representar a relao de fato estabelecida entre as partes pelo
perodo do prazo locatcio mnimo de [nmero] meses, constituindo, por
conseguinte, as disposies atpicas aqui previstas, condies necessrias e
essenciais implementao do negcio jurdico ora estabelecido e ao seu
equilbrio econmico-financeiro;
(vii) as partes declaram que as condies atpicas deste Contrato foram
estabelecidas de boa-f, conforme o disposto no art. 422 do Cdigo Civil
Brasileiro, declarando, ainda, que tais condies aqui previstas esto
plenamente em conformidade com o disposto no art. 421 do Cdigo Civil
Brasileiro e no art. 54-A da Lei Federal n. 8.245/91.
ISTO POSTO, tem as partes mutuamente acordado o seguinte:

1. DEFINIES

Para os fins deste contrato, os termos abaixo elencados tero ao longo do


presente contrato o significado a eles atribudo nesta clusula.
Data de Incio do Prazo Locatcio: data de entrega da obra LOCATRIA;
Documentao Tcnica: conjunto de documentos constitudo pelo Projeto de
Arquitetura, Memorial Descritivo de Acabamentos e Condies Tcnicas de
Entrega da Obra, Planilha de Responsabilidades, constituindo respectivamente
os anexos II, III e IV deste contrato;
Imvel: conjunto do terreno onde ser edificada a obra (vide abaixo), com rea
de _m, e a obra a ser edificada;
Obra: A construo do silo de armazenagem, conforme as especificaes
tcnicas estipuladas nos anexos.

OBJETO
1.1.
da

Constitui o objeto deste Contrato, o desenvolvimento e a implantao


construo

da

[obra],

mediante

proviso

pela

LOCADORA/CONSTRUTORA, sob sua responsabilidade e expensas, e por


conseguinte, a prpria locao do imvel, assim entendida a rea da [obra] e a
[obra] a ser edificada (Imvel), pela LOCADORA/CONSTRUTORA
LOCATRIA.
1.1.1.

Observado o disposto nas Clusulas 3.7 e 3.7.1 abaixo, a

locao da obra LOCATRIA iniciar-se- mediante a entrega da obra


LOCATRIA.
1.1.2.

A concluso da construo da obra dar-se- no prazo

previsto na Clusula 2.7. abaixo, com as ressalvas ali contidas,


devendo sua locao, em funo das caractersticas especificas e do
carter personalssimo deste Contrato, perdurar por um prazo mnimo
de [nmero] meses, nos termos da Clusula 5.2., abaixo.
1.2.

As partes expressamente reconhecem o carter atpico da presente

relao jurdica, assumindo expressamente que, no obstante o presente


Contrato avenar uma relao jurdica locatcia submetida ao Cdigo Civil e,
em especial, ao art. 54-A da Lei Federal n. 8.245/91, existem de forma

subjacente relao jurdica, mas sem carter autnomo, e, portanto,


indissociveis da relao jurdica locatcia, diversas relaes complementares e
suplementares que, por consequncia, so indissociveis e necessrias para a
consecuo do negcio jurdico ora contratado e manuteno de seu equilbrio
econmico-financeiro.
1.3.

As partes celebram o presente instrumento com validade e vigncia

imediata, contratando exclusivamente o prazo da referida locao do Imvel


sob condio suspensiva, nos termos do artigo 125 do Cdigo Civil Brasileiro,
restando definida como condio suspensiva a Data de Incio do Prazo
Locatcio na forma prevista na clusula 5.2. do presente instrumento; bem
como condio resolutiva configurada nas hipteses previstas no item 1.3.1 e
subitens 1.3.2 e 1.3.3 abaixo.
1.3.1.

A LOCADORA/CONSTRUTORA apresentar LOCATRIA o

ttulo aquisitivo de propriedade do Terreno ou ttulo legtimo para a


efetivao das relaes jurdicas pretendidas no presente Contrato
registrado no competente Oficial de Registro de Imveis.
1.3.2.

Na hiptese de a LOCADORA/CONSTRUTORA no efetivar a

compra da propriedade, obtendo ttulo legtimo para efetivao das


relaes jurdicas aqui avenadas caso haja quaisquer exigncias
impostas por rgos pblicos, quer na fase de aprovao dos projetos,
quer durante a execuo das Obras e que impeam o andamento
normal do Projeto que viabilizar a entrega das Obras, este Contrato
ficar resolvido de pleno direito, no incorrendo as Partes em quaisquer
multas ou penalidades a qualquer titulo.
1.4. O incio das Obras previstas fica subordinado aprovao, pela
Municipalidade de [Municpio], s expensas da LOCADORA/CONSTRUTORA,
do Projeto de Construo da [obra] em consonncia com a Documentao
Tcnica, com a emisso do competente e correlato Alvar de Construo
(Alvar de Construo).
1.5. As partes celebram o presente Contrato com validade e vigncia imediata,
observando-se, contudo, que o aluguel passar a ser devido somente aps a

lavratura do Termo Definitivo de Entrega da [obra] e/ou do competente


Habite-se, tal como definido na Clusula 3.7 e 3.7.2 abaixo.

2. IMVEL E CONSTRUO DA [obra]:

2.1.

O Terreno est localizado na Cidade de [cidade], [Estado] na

[endereo], em uma rea de [rea] m2, objeto da matrcula n. [nmero] do


[indicao

do

Tabelionato]

(Anexo

I),

descrita

caracterizada

na

Documentao Tcnica (Anexos II a IV), da qual ser desmembrada a rea


de aproximadamente [metragem] m2 para a construo do CD (rea da
[obra]), com as metragens estabelecidas na Clusula 2.2.1, rea esta que
ser objeto da locao aqui ajustada, e que ser, portanto, utilizada pela
LOCATRIA.
2.2.

A LOCADORA/CONSTRUTORA assegura que possuidora de ttulo

legtimo relativo ao Terreno permitindo juridicamente a efetivao das


transaes avenadas neste Contrato, livre e desembaraado de quaisquer
nus, dvidas ou gravames de qualquer natureza, mantendo-o, juntamente com
a futura edificao, nessa condio at o final da presente relao locatcia,
exceto quanto: (i) constituio de gravames ou nus em razo da constituio
de garantias com o propsito especfico de efetivao da aquisio do Terreno
ou do ttulo legtimo referido acima ou (ii) constituio de gravames ou nus
relativos eventual securitizao dos crditos imobilirios decorrentes do
presente

Contrato.

Em

quaisquer

destas

hipteses,

LOCADORA/CONSTRUTORA dever fazer constar na respectiva escritura a


existncia deste Contrato, inclusive transcrevendo-o, com o propsito
especfico de dar publicidade ao presente Contrato e fazer constar a vigncia
de seus termos e condies.
2.3.

A LOCADORA/CONSTRUTORA declara que o Imvel se encontra

livre de quaisquer passivos ambientais e que obter todas as licenas


ambientais necessrias para a realizao do Empreendimento nos prazos ora
previstos.

2.3.1.

As obras da [obra] (Obras) compreendem a construo de

[metragem] m2 e sero executadas em consonncia com as exigncias


da Prefeitura Municipal de [Municpio], e com o Projeto de Arquitetura,
Memorial Descritivo de Acabamentos e Condies Tcnicas de Entrega
da [obra] e Planilha de Responsabilidades aprovados pela LOCATRIA,
que, devidamente rubricados pelas panes e intervenientes, constituem o
Anexo II, o Anexo III e o Anexo IV, respectivamente, do presente
Contrato (doravante referidos em conjunto e simplesmente por
Documentao Tcnica, incluindo-se em tal definio as posteriores
alteraes a tais Anexos ou mesmo anexos complementares a eles
correlatos).
2.4.

A LOCTARIA assume integral responsabilidade pela obteno de

todas as licenas, autorizaes, alvars e/ou documentos equivalentes,


exigidos pelos rgos pblicos, para o uso, ocupao e funcionamento de sua
empresa e desenvolvimento de suas atividades no Imvel, sendo certo que a
LOCADORA/CONSTRUTORA se obriga a apresentar, sempre que solicitado
pela LOCATRIA, todo e qualquer documento necessrio para tanto.
2.5.

As Obras sero efetivadas segundo a Documentao Tcnica, s

expensas exclusivas da LOCADORA/CONSTRUTORA, com recursos prprios


ou de terceiros, captados no mercado ou no.
2.5.1.

A execuo das Obras dever respeitar as normas tcnicas

aprovadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), bem


como todas as leis, regulamentos e posturas, incluindo, dentre outras,
normas de proteo ao meio ambiente.
2.6.

Com o objetivo de concluir as Obras para entrega da [obra] no prazo

indicado na Clusula 2.8, OBSERVADO O TRANSCRITO NA CLUSULA 2.9,


AMBAS ABAIXO a LOCADORA/CONSTRUTORA tomar, por si, ou por
terceiros, no devido tempo, todas as devidas medidas apropriadas perante:
(i)

as autoridades encarregadas de aprovar e inspecionar as

plantas e projetos, especialmente, dentre outras, as autoridades


encarregadas de questes relativas ao meio ambiente, urbanismo,
impostos e previdncia, com vista a obter todas as licenas, alvars,

autorizaes e aprovaes necessrias para o inicio e a concluso das


Obras, bem como todos e quaisquer documentos, inscries fiscais e
certides negativas de dbito que vierem a ser exigidas pelos rgos
pblicos competentes, se necessrio; e
(ii)

as empresas de servio pblico que prestaro servios para

o Imvel, incluindo, entre outros, servios de iluminao, energia, gua,


esgoto, telefone e gs se existir no local.
2.7.

O Projeto de Arquitetura e Memorial Descritivo da [obra], que compes

a Documentao Tcnica, foram elaborados de acordo com as especificaes


da LOCATRIA e no podero ser modificados sem o prvio acordo por
escrito entre a LOCADORA/CONSTRUTORA e a LOCATRIA, observado o
quanto disposto a respeito na Clusula 14.
2.7.1.

Ser permitido LOCADORA/CONSTRUTORA, no entanto,

efetuar modificaes no Projeto de Arquitetura e Memorial Descritivo da


[obra], de modo a adequ-los a eventuais exigncias legais, posturas
municipais e outros rgos, mediante prvia comunicao escrita e
fundamentada

LOCATRIA,

observando-se

que

LOCADORA/CONSTRUTORA dever cuidar para que tais alteraes


preservem na sua essncia o objeto do Contrato, conforme aqui
estabelecido.
2.7.2.

Se, em decorrncia das alteraes previstas no item 2.7.1, a

LOCATRIA romper o presente CONTRATO, aplicar-se-o as sanes


previstas no item 18.1.
2.8.

O prazo certo, determinado e improrrogvel, para a concluso das

Obras (o Prazo para Concluso e Entrega das Obras), de acordo com os


exatos termos da Documentao Tcnica at o dia [data]. As partes, desde
j, estabelecem que a entrega das Obras ser realizada por meio da
assinatura do Termo de Entrega e Aceitao das Obras pela LOCATRIA ou
na ocasio da emisso do Habite-se, o que ocorrer primeiro.
2.8.1.

A LOCADORA/CONSTRUTORA se compromete a permitir

a entrada da LOCATRIA na obra, para incio da adequao da [obra]


s atividades da LOCATRIA, em at [nmero] dias a contar da

assinatura do presente contrato, sob a responsabilidade e risco da


LOCATRIA e desde que no haja qualquer prejuzo ao regular
andamento das Obras. Para tanto, a LOCADORA/CONSTRUTORA
dever ser previamente comunicada por escrito pela LOCATRIA,
cabendo LOCADORA/CONSTRUTORA zelar para que no haja
interferncias entre os trabalhos simultaneamente desenvolvidos no
canteiro de obras.
2.8.2.

O Prazo para Concluso e Entrega das Obras est em

conformidade com o cronograma de obras que constitui o Anexo VI do


presente Contrato (o Cronograma de Obras), elaborado pela
CONSTRUTORA e aprovado conjuntamente pelas partes contratantes e
intervenientes.
2.9.

Ressalvada expressa previso em contrrio, o Prazo para Concluso

e Entrega das Obras, no poder ser postergado, nem prorrogado, salvo por
motivos de fora major ou caso fortuito, conforme previstos no art. 393 do
Cdigo Civil Brasileiro, ou por solicitao de alterao da Documentao
Tcnica pela LOCATRIA.
2.9.1.

Na hiptese de caso fortuito ou fora maior sero

imediatamente suspensos os prazos para execuo e concluso das


Obras, por perodo idntico ao da paralisao.
2.9.1.1.

Relacionam-se entre os eventos de fora maior, ou a

eles se equiparam, sem prejuzo da eventual ocorrncia de outros


similares, os seguintes eventos aqui mencionados a titulo
meramente exemplificativo:
(i)

Boicotes,

bloqueios,

invases

que

comprovadamente impeam o andamento da Obra;


(ii)

Atos de turbao ou esbulho da posse do

Terreno que impeam o andamento da Obra; e


(iii)

Os dias de chuvas que excederem 4 milmetros

por dia ou que excederem a mdia histrica da regio, que


comprovadamente impeam a execuo das obras ora
contratadas.

2.9.2.

Ao final do Prazo para Concluso e Entrega das Obras,

LOCADORA/CONSTRUTORA dever entregar LOCATRIA: (i) o


terreno com a concluso das obras de construo da [obra]; (ii) um dos
acessos ao Imvel adequado s especificaes do projeto; e (iii) todas
as licenas necessrias para a expedio do Alvar de Funcionamento
Provisrio.
2.9.2.1.

A no entrega pela LOCADORA/CONSTRUTORA

de qualquer dos itens previstos nesta Clusula 2.9.2 at o Prazo


para Concluso e Entrega das Obras ser considerada
Pendncia Relevante, conforme definio constante da Clusula
3.5.1 a seguir, no estando a LOCATRIA obrigada a aceitar as
Obras, sendo certo que a Data de Inicio do Prazo Locatcio
somente ser fixada aps a entrega de tais itens.
2.10.

Qualquer eventual solicitao de alterao do Projeto de Arquitetura e

Memorial Descritivo pela LOCATRIA dever ser previamente aprovada pela


LOCADORA/CONSTRUTORA,

a fim de

possibilitar a adequao do

Cronograma de Obras, no podendo haver mudana que resulte em


comprovado impacto negativo na qualidade das Obras, observando-se a
Clusula 15 abaixo, no que for aplicvel. Nestas hipteses e sem qualquer
prejuzo durao do perodo de tolerncia acima estipulado, que continuar
sempre a mesma, o Prazo para Concluso e Entrega das Obras dever ser
ajustado, para fins de contemplar as alteraes aprovadas.
2.10.1.

Nenhuma modificao ser iniciada ou efetuada sem ordem

por escrito de alterao, respectiva aprovao de oramento e definio


exata

do

novo

valor

de

aluguel,

devidamente

assinada

por

representantes da LOCADORA/CONSTRUTORA e da LOCATRIA


especialmente identificados, a serem nomeados oportunamente, sendo
certo que a alterao do aluguel nunca importar em reduo.
2.11.

Se, por outro motivo que no o disposto nas Clusulas 2.9, 2.9.1 e

2.9.1.1 acima, ao final do Prazo para Concluso da Obra, estas no tenham


sido concludas, o presente Contrato permanecer em pleno vigor, no sendo
devido pela LOCATRIA qualquer valor a ttulo de aluguel ou a qualquer outro
ttulo, at a efetiva regularizao da situao indicada nesta Clusula e neste

perodo, sendo devida pela LOCADORA/CONSTRUTORA LOCATRIA


unicamente uma multa moratria por dia de atraso no valor correspondente a
R$ [valor], nada mais sendo devido LOCATRIA a qualquer titulo.
2.11.1.

Considera-se concluda a obra quando esta estiver apta ao

seu regular funcionamento.


2.11.2.

No obstante eventual atraso no cumprimento do Prazo de

Entrega das Obras, por qualquer que seja o motivo, fica desde j
previsto que a LOCADORA/CONSTRUTORA envidar seus melhores
esforos para agilizar a emisso dos Documentos de Aprovao e
Concluso das Obras, de forma que no haja demora na expedio do
Alvar de Funcionamento da [obra], por conta de atrasos na expedio
dos Documentos de Aprovao e Concluso das Obras.

3. DESENVOLVIMENTO E ENTREGA DAS OBRAS

3.1.
s

Poder a LOCATRIA designar pessoa e/ou empresa especializada,


suas

prprias

custas,

previamente

identificada

por

escrito

LOCADORA/CONSTRUTORA, que ter livre acesso s Obras para vistorilas (a FISCALIZADORA).


3.2.

Devero ocorrer em intervalos a serem definidos Vistorias Parciais

em que a LOCADORA/CONSTRUTORA e a LOCATRIA reunir-se-o para


verificar o andamento das Obras, efetivar sua medio e constatar a qualidade
dos servios prestados desde a vistoria imediatamente anterior, devendo ser
assinado por todos, na sequncia, um Relatrio Parcial de Pendncias
listando eventuais desvios e/ou falhas apurados, durante o perodo (Falhas),
assim como a correo de eventuais Falhas apontadas nos Relatrios
Parciais de Pendncias anteriores. Por falhas entende-se aquilo que Cada
Relatrio Parcial de Pendncias dever indicar precisamente as Falhas,
restando claro que os custos de reparao sero de responsabilidade da
LOCADORA/CONSTRUTORA, desde que as Falhas verificadas no decorram
de

ato

ou

fato

responsabilidade.

imputvel

LOCATRIA ou

pessoal

sob

sua

3.3.

A cada Vistoria Parcial, se as Obras estiverem de acordo com o

Projeto de Arquitetura e Memorial Descritivo, as mesmas devero receber o


aceite conjunto por parte da LOCADORA/CONSTRUTORA e da LOCATRIA
com relao aos servios executados at aquele momento, lavrando-se e
assinando-se, no ato, tambm pela CONSTRUTORA, o documento designado
Aceite Parcial das Obras, ressalvando-se eventuais Falhas que devero ser
eliminadas dentro do prazo estipulado no correlato Relatrio Parcial de
Pendncias.
3.4.

Todos os reparos das eventuais Falhas devero ser finalizados pela

LOCADORA/CONSTRUTORA at a Vistoria Parcial seguinte quela em que


foram detectadas e apontadas no Relatrio Parcial de Pendncias, ou no
prazo definido na vistoria anterior.
3.5.

Em at 15 (quinze) dias antes da data de entrega das Obras, tal como

noticiada LOCATRIA pela LOCADORA/CONSTRUTORA (a Data de


Entrega das Obras) ser efetivada vistoria final conjunta das Obras (Vistoria
Final),

pelos

representantes

da

LOCADORA/CONSTRUTORA

da

LOCATRIA, que ter por objeto inspeo unicamente: (i) a evoluo dos
trabalhos desde a ltima Vistoria Parcial; e (ii) a remediao das Falhas
eventualmente indicadas em Relatrios Parciais de Pendncias, que no
tenham sido sanados at a ltima Vistoria Parcial. Caso ainda haja
pendncias a serem sanadas, tais pendncias sero satisfeitas em at, no
mximo, 15 (quinze) dias da Vistoria Final, limitado ao prazo de entrega
estabelecido na Clusula 2.7, ou dentro de outro prazo que seja tecnicamente
suficiente para a soluo do problema.
3.5.1.

Na realizao da Vistoria Final, as pendncias que afetem

a expedio do Alvar de Funcionamento Definitivo da [obra]


(Pendncias Relevantes), bem como as descritas na clusula 2.8.2
acima, sero separadas e diferenciadas daquelas que no afetem a
expedio do Alvar de Funcionamento Definitivo, devendo ser sanadas
em prazo razovel (Pendncias Irrelevantes).
3.5.2.

Conforme o disposto acima, caso existam Pendncias

Irrelevantes, OU SEJA, QUE NO IMPEAM A EXPEDIO DO


ALVAR DE FUNCIONAMENTO DEFINITIVO DA [OBRA], quando da

Data de Entrega das Obras, a LOCATRIA receber as Obras na


forma como se encontrarem.
3.6.

Sem prejuzo do que dispe a Clusula 1.1.1, e at a Data da Entrega

das Obras a LOCADORA/CONSTRUTORA compromete-se a apresentar


LOCATRIA os protocolos da solicitao de Habite-se e Certificado de
Vistoria do Corpo de Bombeiros que instruiu a solicitao de Habite-se, sendo
certo que, a LOCADORA/CONSTRUTORA, s suas custas, compromete-se a
obter e apresentar LOCATRIA (i) o Habite-se, em at 120 dias a partir da
data de entrega das Obras, e (ii) os demais Documentos de Aprovao e
Concluso das Obras, necessrios para a obteno, pela LOCATRIA, do
Alvar de Funcionamento da [obra], inclusive o Certificado de Vistoria do Corpo
de Bombeiros, at expirar o prazo de validade do Alvar de Funcionamento
Provisrio da [obra] ou renovaes do mesmo. Caso estes prazos no sejam
cumpridos e a LOCATRIA venha a sofrer penalidades em razo disso, a
LOCADORA/CONSTRUTORA ficar sujeita multa diria no valor de R$
[valor], at que a pendncia seja sanada. Igual multa incidir em caso da no
obteno do Habite-se dever-se culpa da LOCADORA/CONSTRUTORA.
Se o protocolo do pedido de Habite-se possibilitar a expedio do Alvar
Provisrio de Funcionamento da [obra], passar a ter incio o prazo locatcio e
as obrigaes decorrentes da locao.
3.6.1.

Na Data de Entrega das Obras, mediante obteno do

Habite-se ou por meio de superao das pendncias porventura


constatadas na Vistoria Final, ser firmado pela LOCATRIA o
documento atestando a entrega das Obras devidamente concludas, o
Termo de Entrega e Aceitao das Obras.
3.6.2.

A LOCADORA/CONSTRUTORA fica obrigada a obter e

apresentar LOCATRIA, em [nmero] dias aps a emisso do


Habite-se, a Certido Negativa de Dbitos do INSS (CND-INSS).
3.6.3.

Uma vez obtidos o Habite-se, ou documento similar, e a

CND/INSS, a LOCADORA/CONSTRUTORA providenciar no prazo de


at [nmero] dias, contados da data de expedio da CND/INSS a
averbao da construo do prdio no competente Cartrio dc Registro
de Imveis.

3.6.4.

A LOCADORA/CONSTRUTORA dever ainda entregar para

a LOCATRIA cpia de todos os projetos as built referentes


construo, em at [nmeros] dias aps a Data de Incio do Prazo
Locatcio tal como definida na Clusula 3.7 abaixo.
3.7.

A partir da data de assinatura pelas partes contratantes do Termo de

Entrega e Aceitao das Obras ou na data de emisso do Habite-se da


Edificao, a locao da [obra] passar a viger nos termos deste Contrato, com
a obrigao de pagamento de aluguis (a Data de Inicio do Prazo
Locatcio), observado o disposto na Clusula 3.7.2.
3.7.1.

O Termo de Entrega e Aceitao das Obras conter em

detalhes as condies em que a [obra] foi entregue (podendo, inclusive,


ser instrudo com Laudo Fotogrfico) e servir como base para a
devoluo do Imvel pela LOCATRIA, verificado o trmino ou a
resciso antecipada deste Contrato, por qualquer motivo, ressalvados os
desgastes verificados na edificao e em suas instalaes, decorrentes
de seu uso normal ao longo da vigncia contratual.
3.8.

Ser assegurado LOCATRIA pelo prazo limite de 2 (dois) anos a

contar da assinatura pelas partes do Termo de Entrega e Aceitao das


Obras, o reparo de eventuais vcios de construo ocultos das Obras, desde
que estes ltimos se evidenciem no referido perodo, tudo na forma da
legislao civil em vigor nesta data. Qualquer vcio de construo constatado
aps a Data da Entrega das Obras e dentro do prazo de dois anos acima
dever ser comunicado de imediato e por escrito pela LOCATRIA
LOCADORA/CONSTRUTORA, para que esta providencie engenheiro para
vistoriar a [obra] e repar-lo.

4. DESTINAO DO IMVEL

4.1.

vedada LOCATRIA a realizao de atividades no adequadas

categoria de uso em que est enquadrado o Imvel. O Imvel dever ser


utilizado pela LOCATRIA exclusivamente para implementao de suas
atividades,

observadas

as

restries

de

zoneamento

impostas

pela

municipalidade competente, e eventuais limitaes ou restries impostas por


normas estaduais e/ou federais. Fica, a LOCATRIA autorizada a sublocar a
Unidade para atividades similares quela do objeto do presente Contrato,
devendo, para tanto, comunicar a LOCADORA/CONSTRUTORA por escrito a
esse respeito, sendo certo que ficar sob inteira responsabilidade da
LOCATRIA a obteno de todas as autorizaes legais e administrativas
exigidas para a regular ocupao da [obra] pelo sublocatrio e o prazo de
sublocao no dever exceder o prazo da locao objeto deste Contrato.
4.1.1.

No obstante a autorizao de sublocao prevista nessa

clusula, a LOCATRIA permanecer sempre total e exclusivamente


responsvel perante a LOCADORA/CONSTRUTORA pelas obrigaes
assumidas neste Contrato e por eventual mau uso do Imvel por
terceiros.
4.2.

Caber LOCATRIA obter, por conta prpria e s suas expensas, os

alvars de funcionamento, e outros que se fizerem necessrios, e demais


autorizaes para o exerccio das atividades que realizar no Imvel, eximindose

LOCADORA/CONSTRUTORA

de

qualquer

responsabilidade

ou

obrigao nesse sentido, no podendo a ausncia de tais autorizaes serem


utilizadas como motivo para no aceitao da obra ou para a resciso do
presente Contrato.

5. VIGNCIA DO CONTRATO E PRAZO DA LOCAO:

5.1.

O prazo da locao de no mnimo 360 meses, a contar da Data de

Incio do Prazo Locatcio, tal como prevista na Clusula 3.7 acima.


5.2.

Estando a LOCATRIA adimplente com suas obrigaes e no

havendo falhas no sanadas ou justificadas de sua parte, ao final do prazo de


vigncia da presente locao, a LOCATRIA ter o direito de exigir da
LOCADORA/CONSTRUTORA, a prorrogao automtica do prazo da locao
do Imvel pelo perodo mnimo de mais _anos, mantendo-se o valor do aluguel
ento vigente, corrigido conforme definido na Clusula 7.1.1. Para tanto,
dever comunicar LOCADORA/CONSTRUTORA essa inteno, por escrito,

com antecedncia mnima de 180 (cento e oitenta) dias do encerramento da


data do trmino da locao originalmente previsto.
5.2.1.

Para a prorrogao, conforme a clusula 5.2 acima, bastar

a comunicao pela LOCATRIA dentro do prazo, permanecendo a


locao do imvel regulada pelo disposto neste contrato.
5.2.2.

A prorrogao do prazo de vigncia da presente locao

ser formalizada mediante celebrao de termo aditivo ao presente


Contrato, que dever refletir as alteraes nas condies da presente
locao, sendo certo que sero mantidas as seguintes disposies
previstas neste Contrato: (i) o preo do aluguel mensal previsto na
Clusula 7.1.1 abaixo; e (ii) o perodo mnimo de _anos da prorrogao
automtica do prazo da locao, conforme disposto na Clusula 5.2
acima.
5.3.

A resciso antecipada deste Contrato pela LOCATRIA durante o

perodo de prorrogao automtica do prazo da locao sujeitar a


LOCATRIA ao pagamento vista de multa equivalente a 03 (trs) aluguis
mensais em vigor poca da resciso, sem prejuzo de outros danos
decorrentes da resciso.

6. REMUNERAO DA LOCADORA

6.1.

Como

contraprestao

retorno

do

investimento

da

LOCADORA/CONSTRUTORA na (i) aquisio e destinao do Terreno


construo da obra segundo os interesses da LOCATRIA, (ii) na proviso
financeira da construo da obra, de acordo com as necessidades e
especificaes da LOCATRIA, e para a utilizao em locao da obra pelo
prazo de _meses, a LOCATRIA pagar LOCADORA/CONSTRUTORA,
mensalmente, a quantia a ser apurada na forma da clusula 6.1.1.
6.1.1.

O aluguel mensal inicial ser de R$_, tendo por data base a

assinatura deste contrato, corrigido monetariamente de acordo corn a


variao acumulada do IPCA/IBGE desde a data base supra

mencionada at o ms imediatamente anterior a Data de Inicio do


Prazo Locatcio. Da por diante e at o final da locao, o aluguel
mensal sofrer reajustes a cada 12 (doze) meses, ou na menor
periodicidade permitida em lei, de acordo com a variao acumulada no
perodo do ndice citado, ou na sua falta, daquele ndice de preos que
vier oficialmente a substitu-lo.
6.1.2.

Os aluguis mensais, no montante acima acrescido da

variao acumulada do IPCA/IBGE do periodo correspondente, ser


pago no 5 (quinto) dia til subsequente ao trmino do perodo mensal
em referncia, mediante depsito bancrio em conta corrente a ser
indicada oportunamente pela LOCADORA/CONSTRUTORA.
6.2.

Os aluguis devidos e no pagos na data de vencimento, conforme os

termos deste instrumento estaro sujeitos a: (a) juros de mora de 1% (um por
cento) ao ms ou frao do ms, (b) correo monetria mensal, segundo o
ndice vigente para reajuste dos aluguis estabelecidos na Clusula 6.1.1.
supra, (c) multa por inadimplemento de 10% (dez por cento), acrescendo-se os
juros e correo monetria sobre o valor total do pagamento em atraso, e (d)
eventuais outros prejuzos a que a mora der causa.

7. REVISO JUDICIAL DO ALUGUEL

7.1.

Tendo em vista a atipicidade, as particularidades e a essencialidade

dos termos e condies do presente Contrato, as partes renunciam, desde j,


expressamente e em carter irrevogvel e irretratvel, ao direito de pleitear,
durante o prazo da locao previsto na Clusula 5.1. acima, a reviso judicial
do valor do aluguel, pelo que declaram, em comum acordo, que no
exercero, durante o prazo da locao previsto na Clusula 5.1., acima,
qualquer pretenso de pleitear a reviso judicial do valor do aluguel,
conforme permite o art. 54-A 1. da Lei 8.245/91.

8. REAJUSTE DO ALUGUEL

8.1.

O reajuste do aluguel de acordo com os critrios acima ser

automtico, devendo a LOCATRIA ser comunicada do novo valor com a


demonstrao da aplicao dos ndices no mnimo cinco dias antes do
vencimento do aluguel. Eventual discordncia da LOCATRIA quanto ao valor
reajustado do aluguel no retardar o pagamento do mesmo no valor indicado
pela LOCADORA, ficando ressalvado LOCATRIA o direito de abatimento
nos aluguis subsequentes, aps as partes resolverem a questo de mtuo
acordo.
8.2.

Quando da ocorrncia de reajustes do aluguel, se at a data do

pagamento no houver sido divulgado o ndice aplicvel, o aluguel ser


reajustado tomando-se por base a variao acumulada dos 12 (doze) ltimos
ndices publicados, sendo que o acerto do que sobejar ou faltar ao ndice at
ento no divulgado, quer positivo, quer negativo, dever ser efetuado
mediante acrscimo ou abatimento no valor do aluguel subsequente.

9. OBRIGAES

9.1.

Sem prejuzo de outras obrigaes previstas no presente Contrato, e

de

acordo

com

as

condies

ora

estabelecidas

LOCADORA/CONSTRUTORA obrigada a locar o Imvel a LOCATRIA


pelo prazo mnimo de [numero] meses, e, a LOCATRIA obriga-se a tomar o
Imvel

em

locado,

pelo

mesmo

perodo,

devendo

LOCADORA/CONSTRUTORA viabilizar a proviso financeira das Obras de


acordo com a Documentao Tcnica, mantendo o Imvel de forma a servir ao
uso destinado durante todo o prazo locatcio, assim como durante as eventuais
prorrogaes/ou renovaes.
9.1.1.

So tambm obrigaes da LOCADORA/CONSTRUTORA:

(a) manter o uso pacifico do imvel durante a vigncia do contrato de


locado; (b) fornecer os recibos e quitaes necessrias a LOCATRIA
dos pagamentos efetuados por esta; (c) subscrever os documentos e
praticar os atos que lhe sejam atribudos por forca de norma legal ou

contratual e que sejam necessrios ao cumprimento, pela LOCATRIA,


de

obrigaes

por

esta

assumidas

neste

contrato,

como,

exemplificativamente, as que se fizerem necessrio para o registro do


mesmo no Registro Imobilirio, as de fazer constar a vigncia deste
contrato em caso de cesso permitida para terceiros, entre outras dessa
natureza; (d) reparar prontamente os danos por causados as instalaes
da LOCATRIA ou seus empregados, fornecedores ou usurios, que
possam afetar a posse OU e que no sejam decorrentes de aes da
LOCATRIA.
9.2.

So obrigaes da LOCATRIA, alem daquelas j especificadas

neste instrumento:
(a)

efetuar o pagamento, na data do vencimento, do aluguel e

respectivos encargos de locao, listados no item (h) abaixo


diretamente aos rgos de cobrana, desde que tenha recebido o
Imvel na forma acima ajustada;
(b)

utilizar o Imvel para os fins estabelecidos na clusula 3.1.;

(c)

devolver o Imvel, quando do termino da locao, nas

condies estipuladas na clusula 16.1.;


(d)

assumir responsabilidade pelas obras de manuteno

referentes a conservao do Imvel, bem como aquelas destinadas a


repor as condies de habitabilidade do mesmo, incluindo mas no
limitado aos servios de limpeza do edifcio

e em especial

dependncias sanitrias, manuteno de jardins e servios de


segurana do Imvel;
(e)

reparar prontamente os danos causados ao Imvel ou as

suas instalaes pela LOCATRIA ou seus empregados, fornecedores


ou usurios;
(f)
Imvel,

no alterar a disposio estrutural interna ou externa do


sem

consentimento

LOCADORA/CONSTRUTORA;

prvio

por

escrito

da

(g)

entregar imediatamente a LOCADORA/CONSTRUTORA

quaisquer citaes, multas ou notificaes emitidas pelas autoridades


publicas relacionadas ao Imvel, mesmo que endereadas a ela
LOCATRIA;
(h)

pagar todos os encargos de locao, tais como despesas

relacionadas a servios pblicos instalados, prmios de seguro e


tributos diretamente relacionados ao Imvel (energia, luz, gs, gua,
esgoto e IPTU), diretamente aos agentes arrecadadores, enviando a
LOCADORA/CONSTRUTORA, a cada 30 (trinta) dias, copias dos
recibos de pagamentos realizados.

10. SEGURO

10.1.

Durante a fase de construes, a LOCADORA/CONSTRUTORA, por

si ou por terceiros, sob sua responsabilidade, contratar seguro para o imvel


cobrindo os riscos e indenizaes enumerados abaixo:
(i)

cobertura para todos os riscos de obras civis e instalao e

montagem (Riscos de Engenharia), desentulho do local, despesas


extraordinrias, erro de projeto e equipamento de construo no valor
de reconstruo do lmvel, incluindo coberturas adicionais de
Responsabilidade Civil Cruzada.
(ii)

cobertura de Responsabilidade Civil do Imvel garantindo

as despesas decorrentes de Danos Materiais e/ou Danos Corporais


causados a terceiros.
10.1.1.

A LOCADORA/CONSTRUTORA contratar aplice de

seguro na modalidade "Performance Bond" garantindo a execuo das


Obras, tal como aqui ajustada, emitida por empresa de seguros de
primeira linha e idnea, regularmente estabelecida no Brasil e com
cobertura que garanta a continuao das Obras na hiptese de quebra
do

contrato

de

construo

LOCADORA/CONSTRUTORA.

ser

firmado

pela

10.2.

A partir da "Data de Inicio do Prazo Locatcio", a LOCATRIA

contratar uma aplice de seguro patrimonial para o lmvel e instalaes nele


executadas conforme Documentao Tcnica, emitida por empresa de
seguros de primeira linha e idnea, regularmente estabelecida no Brasil,
aplice essa que dever viger a partir da Data de Inicio do Prazo Locatcio e
durante todo o prazo locatcio, estipular a LOCADORA/CONSTRUTORA
como nica beneficiria da indenizao, garantindo as perdas e danos
materiais decorrentes de incndio, raio, exploso de qualquer natureza,
vendaval, inundao, furaco, ciclone, tornado, granizo, fumaa, impacto de
veculos terrestres e queda de aeronaves, entre outros, em valor equivalente
ao valor da reconstruo do Imvel e instalaes.
10.3.

A LOCATRIA dever manter em vigor o seguro durante todo o prazo

da

locao

quaisquer

prorrogaes,

enviando

LOCADORA/CONSTRUTORA, em at 5 (cinco) dias, os correspondentes


comprovantes de renovao a cada vencimento de perodo de vigncia.
10.4.

O valor dos itens segurados e os respectivos valores das indenizaes

devendo ser reavaliados anualmente de acordo com a variao do XXXX de


forma a caracterizar a reposio integral dos bens segurados em caso de
sinistro de acordo com o valor para reposio/reconstruo dos bens.
10.5.

A LOCATRIA dever enviar a LOCADORA/CONSTRUTORA a

respectiva apndice em at 30 (trinta) dias do inicio do prazo locatcio, a qual


dever permanecer em pleno efeito e vigor durante o prazo de vigncia deste
Contrato, devendo ainda remeter os comprovantes de pagamento do premio de
seguro, na medida em que for efetuado, indicando a cobertura integral do
Imvel.
10.6.

O seguro a ser contratado pela LOCATRIA dever, em caso de

sinistro parcial (i) propiciar a cobertura do montante necessrio para a


reconstruo do imvel e reposio do mesmo no estado anterior ao sinistro, e
(ii) incluir clusula de pagamento de aluguis equivalente ao valor dos
aluguis devidos a LOCADORA/CONSTRUTORA pelo perodo de reparao
do sinistro.

10.7.

A LOCATRIA poder continuar utilizando o Imvel em caso de

sinistro parcial. Nesta hiptese, dever manifestar sua inteno por escrito
para a LOCADORA/CONSTRUTORA, sendo que o aluguel a ser pago pela
LOCATRIA dever ser coberto pelo seguro previsto na clusula 10.6. acima,
imediatamente aps a ocorrncia do sinistro.
10.8.

Em caso de sinistro que implique a reconstruo do Imvel, a

LOCADORA/CONSTRUTORA proceder a reposio do Imvel, no estado


anterior, com o valor da indenizao recebido da seguradora, no prazo
adequado acordado entre as partes, suspendendo-se o pagamento do aluguel
convencionado durante o perodo de reconstruo.
10.9.

A LOCADORA/CONSTRUTORA ficara obrigada a empregar o

produto da indenizao na reconstruo da parte do Imvel, atingida pelo


sinistro at o limite do valor indenizado. Em caso de sinistro parcial e havendo
interesse da LOCATRIA em manter a presente locao, a reconstruo do
Imvel dever ocorrer dentro do prazo adequado acordado entre as partes, em
favor da LOCADORA/CONSTRUTORA, para a restituio do Imvel ao
estado anterior ao sinistro, observando-se o disposto na Clusula 10.5 supra.
10.10. No caso de incndio ou acidente no imvel, independentemente de a
LOCATRIA ser a responsvel ou no, suas obrigaes limitar-se-o a
obteno da indenizao do Seguro e ao previsto na Clusula 11.10, acima,
ressalvando-se, no entanto, que a LOCATRIA no ser eximida de
responsabilidade caso tenha deixado de contratar o Seguro para o Imvel,
conforme exigido nos termos do presente Contrato.

11. CONDIES DE CONSERVAO E BENFEITORIAS APS A


CONCLUSO DO EMPREENDIMENTO

11.1.

Se a LOCATRIA tiver interesse em efetuar benfeitorias no Imvel

que envolvam modificaes que no sejam na estrutura do mesmo, e desde


que no afetem as instalaes contra incndio e eltricas, dever a
LOCATRIA

submeter

solicitao

por

escrito

LOCADORA/CONSTRUTORA antes de iniciar as obras. Todas as

modificaes que no sejam na estrutura, avaliadas em R$ 1000 (hum mil


reais) no mximo, podero ser efetuadas diretamente pela LOCATRIA sem
que haja necessidade da aprovao previa da LOCADORA/CONSTRUTORA.
11.1.1.

Todas e quaisquer benfeitorias realizadas no Imvel,

observado o disposto no item anterior, devero:


(i)

obedecer

ao

mesmo

padro

de

construo

empregado no Imvel:
(ii)

no afetar a segurana e solidez das edificaes

existentes, quando de sua realizao, no Imvel;


(iii)

ser

devidamente

aprovadas

pelas

autoridades

competentes, quando necessrio.e,


(iv)

ter o respectivo projeto obrigatoriamente submetido

LOCADORA/CONSTRUTORA, para previa aprovao, antes


de sua implementao, caso importe em aumento ou diminuio
de rea construda ou alterao relevante dos projetos eltrico e
hidrulico constante da Documentao Tcnica, inclusive para
as finalidades previstas na Clusula 12.5.
11.2.

Quaisquer benfeitorias removveis efetuadas no Imvel podero ser

removidas quando do termino ou resciso deste Contrato, desde que nenhum


dano seja causado ao mesmo. Por benfeitorias removveis entendem-se
aquelas que, quando de sua remoo do Imvel, no danifiquem a estrutura do
Imvel, instalaes, equipamentos em geral e decoraes.
11.2.1.

Se as benfeitorias danificarem, de qualquer modo, a

estrutura do Imvel, a LOCATRIA dever as perdas e danos


correspondentes LOCADORA/CONSTRUTORA.
11.3.

A LOCADORA/CONSTRUTORA, se lhe convier e a seu livre critrio,

ter a faculdade (no a obrigao) de realizar, no Imvel, benfeitorias


adicionais aquelas previstas nas clusulas anteriores e de interesse da
LOCATRIA, arcando com o respectivo custo, enquanto em decurso a
locao.

11.4.

A LOCATRIA no goza do direito de reteno no caso de realizar

benfeitorias necessrias ou teis, independente de estas serem realizadas com


o consentimento da LOCADORA/CONSTRUTURA, respeitadas as condies
para tal consentimento na clusula 11.1.

12. CESSO/SUBLOCAO

12.1.

vedado a LOCATRIA ceder quaisquer dos direitos deste Contrato,

sem consentimento prvio e expresso da LOCADORA/CONSTRUTORA.


12.1.1.

A LOCATRIA poder sublocar e/ou dar em comodato o

Imvel para terceiros, mediante comunicao prvia, por escrito a


LOCADORA/CONSTRUTORA, observando-se o disposto na Clusula
4.1.
12.1.2.

Em quaisquer das hipteses de sublocao ou emprstimo

previstas nas Clusulas 13.1.1 acima, as garantias prestadas pela


LOCATRIA sob este Contrato permanecero ntegras, continuando a
LOCATRIA

integralmente

LOCADORA/CONSTRUTORA,

responsvel,
pelo

cumprimento

perante
das

obrigaes

contratuais, em sua totalidade, at final da locao.


12.2.

A LOCADORA/CONSTRUTORA, por sua vez, fica desde j autorizada

a ceder livremente a totalidade dos direitos creditrios presente e futuros


devidos pela LOCATRIA provenientes deste Contrato, em favor de
instituies financeiras, fundos de investimentos em direitos creditrios e/ou
companhias securitizadoras de crditos imobilirios, com a finalidade de
possibilitar a implementao do Projeto de Estruturao Financeira,
observado o dever da LOCADORA/CONSTRUTORA de notifica-la quando da
referida cesso, na forma do disposto no art. 290 do COdigo Civil Brasileiro.

13. VIGNCIA E REGISTRO

13.1.

Uma vez iniciada a contagem do prazo locatcio, o presente Contrato

poder ser a qualquer tempo registrado pela parte interessada perante o


Cartrio de Registro de Titulo e Documentos, sempre as expensas da
LOCATRIA.
13.1.1.

Caso o Oficial do Registro de imveis faa exigncias para

registrar o presente instrumento, a LOCADORA/CONSTRUTORA se


compromete desde ja a apresentar e assinar todos os documentos,
prestar declaraes, firmar termos aditivos, bem como a tomar todas e
quaisquer medidas que se tornarem necessrias, em razo de
exigncias formuladas para o registro do presente instrumento. Em
havendo garantias reais sobre o Imvel prestadas a terceiros, a
LOCADORA/CONSTRUTORA

obriga-se

ainda

obter

eventual

anuncia dos beneficirios das garantias conforme for exigido pelo


Oficial de Registro de Imveis competente para o registro do presente
contrato.
13.2.

Na hiptese de no haver interesse da LOCATRIA na aquisio do

Imvel, e deste ser alienado ou do direito de superfcie ser conferido a


terceiros, durante a vigncia deste Contrato, a contratao acerca da locao
do Imvel subsistir nos termos do presente Contrato, comprometendo-se a
LOCADORA/CONSTRUTORA a incluir, em qualquer instrumento que venha a
firmar com o(s) adquirente(s) do Imvel a obrigao deste(s) ltimo(s) de
cumprir(em) integralmente a avenca locatcia aqui ajustada, como condio de
validade do negcio jurdico a ser celebrado com o terceiro adquirente.

14. MODIFICAES DURANTE A CONSTRUO

14.1.

Quaisquer modificaes solicitadas pela LOCATRIA que sejam

aprovadas previamente por escrito pela LOCADORA/CONSTRUTORA,


durante a construo, sendo efetuadas pela LOCADORA/CONSTRUTORA
devem observar os seguintes critrios:

(i)

se as modificaes no implicarem aumento no custo da

Obra, ou tempo adicional para concluso e aumento no tempo para


entrega, nao haver qualquer cobrana adicional da LOCATRIA;
(ii)

caso contrario, a LOCATRIA concorda que o aluguel seja

alterado, acrescendo-se ao mesmo um valor de aluguel a ser acordado


oportunamente entre as panes, a ser corrigido na mesma forma prevista
na clusula nova.
14.2.

Nenhuma modificao ser efetuada sem uma ordem por escrito de

alterao e respectiva aprovao de oramento e novo valor de aluguel


assinada por representantes da LOCATRIA especialmente identificados, a
serem nomeados oportunamente.

15. DEVOLUO DO IMVEL

15.1.

Quando do termino ou resciso do presente Contrato, observado

quanto a resciso antecipada o disposto na clusula 16.1. abaixo, a


LOCATRIA

compromete-se

desocupar

Imvel,

deixando-o

completamente vazio de pessoas e coisas, no estado de conservao


compatvel com o desgaste natural decorrente do uso e do tempo decorrido at
ento, permanecendo responsvel pelo pagamento do aluguel e demais
encargos

locatcios

enquanto

no

retomar

para

LOCADORA/CONSTRUTORA nas condies supra mencionadas. Os demais


desgastes

e/ou

eventuais

danificaes

implicaro

no

pagamento

da

LOCATRIA por perdas e danos.


15.2.

A LOCATRIA dever notificar a LOCADORA/CONSTRUTORA

nesse sentido pelo menos 30 (trinta) dias antes da data estipulada para a
devoluo do Imvel, de forma a permitir que as partes vistoriem o Imvel.

16. RESCISO ANTECIPADA

16.1.

Caso a LOCATRIA rescinda voluntariamente este Contrato antes da

expirao do prazo previsto na clusula 5.2. ou a locao seja rescindida pela


LOCADORA/CONSTRUTORA com virtude de descumprimento de quaisquer
obrigaes contratuais da LOCATRIA, cujas providncias para sua soluo
no venham a ser iniciadas em 15 (quinze) dias contados da notificao que
receber

nesse

sentido,

concludas

em

prazo

fixado

pela

LOCADORA/CONSTRUTORA, nessa notificao, que devera ser razovel em


vista

da

natureza

do

problema

LOCATRIA

pagara

LOCADORA/CONSTRUTORA, a titulo de perdas e danos pr-fixados, valor


correspondente 24 (vinte e quatro) meses de aluguis ("Indenizao por
Resciso Antecipada").
16.1.1

A Indenizao por Resciso Antecipada visa, em

consonncia com o Pargrafo nico, do art. 473, do Cdigo Civil


Brasileiro,

ressarcir

todos

os

investimentos

feitos

pela

LOCADORA/CONSTRUTORA com a aquisio e destinao do


Terreno construo da obra pretendida pela LOCATRIA e reserva
da rea de Expanso, a proviso financeira das Obras de construo
da [obra] para entrega a LOCATRIA, executadas exclusivamente para
atender os objetivos e necessidades da LOCATRIA.
16.1.2

A Indenizao por Resciso Antecipada contempla ainda

as perdas e danos e demais prejuzos relacionados com o rompimento


contratual que sero sofridos pela LOCADORA/CONSTRUTORA,
compreendidas as despesas, custos e investimentos nos quais a
LOCADORA/CONSTRUTORA incorreu e incorrera para a viabilizao
desta locao, executados exclusivamente para atender os objetivos e
necessidades da LOCATRIA.
16.2.

LOCATRIA

reconhece

como

legitimo

direito

da

LOCADORA/CONSTRUTORA de receber as referidas indenizaes/quantias


na sua Integra na ocorrncia das hipteses previstas acima, ficando as
obrigaes da LOCATRIA, de indenizar a LOCADORA/CONSTRUTORA
circunscritas ao disposto acima, mormente tendo em vista o disposto no
pargrafo nico do artigo 473 do Cdigo Civil Brasileiro.

17. COMUNICAO DE INADIMPLEMENTO

17.1.

Independentemente das disposies acima, ser vedado a parte

inocente aplicar uma penalidade ou rescindir o presente Contrato, a menos


que: (i) a parte inocente tenha enviado aviso por escrito a parte inadimplente,
notificando-a da violao contratual ou legal; e (ii) a parte inadimplente no
tenha iniciado o procedimento para sanar a causa do inadimplemento e
alertado a parte inocente de sua iniciativa no prazo de 15 (quinze) dias aps
ter recebido tal aviso, para a remediao da falta (iii) a parte inadimplente no
tenha sanado a causa do referido inadimplemento no prazo de 15 dias por
motivos alheios a vontade do inadimplente, o que dever ser devidamente
justificado, documentado e comprovado, e no a escusar de alertar a parte
inocente, dentro do prazo de 15 dias; exceto em se tratando do pagamento do
aluguel, que no estar sujeito a nenhum pr-aviso, por aplicao do principio
"dies interpelat pro homine" e cujo atraso nao poder ser justificado nem por
motivos alheios a vontade do inadimplente.

18. MULTA POR INFRAO

18.1.

Se outra penalidade mais especifica no for prevista neste Contrato, a

infrao de qualquer clusula deste instrumento sujeitar o infrator a multa


equivalente ao valor do aluguel anual em vigor a poca da infrao.

19. OUTRAS DISPOSIES

19.1.

O presente Contrato substitui todos os documentos e entendimentos

anteriores realizados entre as partes a respeito do Terreno, das Obras, da


[obra], da locao ou do Imvel.
19.2.

O no-exerccio por determinada parte de quaisquer de seus poderes

ou direitos adquiridos nos termos do presente Contrato no constituir uma

renncia pela referida parte a tais poderes ou direitos, nem constituir uma
novao contratual. As alteraes ao presente Contrato sero realizadas e s
tero

forca

obrigatria

aps

acordo

mtuo

por

escrito

entre

LOCADORA/CONSTRUTORA, a LOCATRIA, com anuncia do FIADOR e


demais intervenientes envolvidos.
19.3.

As partes reconhecem e declaram, para todos os fins, que:


(a)

a celebrao deste Contrato e o cumprimento das

obrigaes de cada uma delas: (i) no violam qualquer disposio


contida nos seus documentos societrios; e (ii) no violam qualquer lei,
regulamento, deciso judicial, administrativa ou arbitral, aos quais a
respectiva parte esteja vinculada;
(b)

este Contrato validamente celebrado e constitui obrigao

legal, valida, vinculante e exequvel contra ambas as partes, de acordo


com os seus termos;
(c)

cada parte est apta a cumprir as obrigaes ora previstas

neste Contrato e agir em relao ao mesmo de boa-f e com lealdade;


(d)

no dependem economicamente uma da outra;

(e)

nenhuma delas se encontra em estado de necessidade ou

sob coao para celebrar este Contrato, sendo certo que as


manifestaes de vontade ora externadas por meio deste encontram-se
livres de quaisquer vcios de consentimento;
(f)

as discusses sobre este Contrato foram conduzidas e

implementadas por livre iniciativa das partes, a partir da necessidade


manifestada pela LOCATRIA;
(g)

so pessoas jurdicas familiarizadas com negcios jurdicos

anlogos ou da mesma natureza do objeto deste Contrato;


(h)

foram assistidas por advogados na negociao, declarando,

ainda, terem sido informadas e alertadas a respeito de todas as


condies e circunstancias envolvidas na negociao deste Contrato,
que porventura pudessem influenciar na formao das manifestaes de
vontade ora declaradas; e

(i)

dispuseram do tempo e condies adequadas para a

avaliao e discusso de todas as clusulas e condies constantes


deste Contrato, cuja celebrao pautada pelos princpios da probidade e
boa-f.

20. AVISOS:

20.1.

Todos os avisos, notificaes judiciais, citaes, intimaes e outras

comunicaes referentes ao presente instrumento devero ser entregues por


escrito, contendo a assinatura da parte que os enviar ou sendo assinados em
nome desta, e sero enviados por meio de carta registrada ou carta
protocolada, ou via Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, ou se
necessrio, de qualquer outra forma contemplada no Cdigo de Processo Civil
Brasileiro, aos seguintes endereos:
Se para a LOCADORA/CONSTRUTORA:
[dados/endereo]
Se para a LOCATRIA:
[dados/endereo]
ou para qualquer outro endereo que venha a ser indicado por escrito por uma
das partes a outra, dentro do territrio brasileiro. As partes estabelecem que as
citaes judiciais dirigidas s partes no podero ser efetivadas mediante facsmile.

21. DIREITO DE PREFERNCIA

21.1.

Na hiptese de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de

cesso dos direitos do domnio ou do direito de superfcie, relativamente ao


Imvel, exceto se para fundos de investimento imobilirio, instituies
financeiras ou companhias securitizadoras de crditos, bem como a empresas
integrantes do mesmo grupo societrio da LOCADORA/CONSTRUTORA ou

quando envolver demais aspectos personalssimos, caber a LOCATRIA


exercer o direito de preferncia nos mesmos termos oferecidos a terceiros,
sendo que a LOCADORA/CONSTRUTORA informar a LOCATRIA sobre a
pretensa operao por meio de notificao extrajudicial ou por qualquer outro
meio de recebimento inequIvoco, observada a Clusula 14 quanto ao
cumprimento da obrigao do adquirente respeitar e cumprir o presente
Contrato.
21.1.1.
sob

Exercido o direito de preferncia, este deve ser cumprido


pena

de

indenizao

LOCADORA/CONSTRUTORA

pela

da
perda

LOCATRIA
de

uma

chance

rompimento de proposta com perdas e danos.


21.2.

A comunicao prevista na Clusula 21.1 acima, especificar todos os

termos da operao pretendida e mencionar, especialmente, o pretendente, o


preo, a forma de pagamento, o prazo de validade da proposta bem como o
local e a data para analise da documentao pertinente.
21.3.

O direito de preferncia caducar se a LOCATRIA deixar de

expressar seu total aceite a proposta de forma inequvoca no prazo legal de 30


(trinta) dias, contados do recebimento do comunicado previsto na Clusula
21.1.
21.4. O direito de preferncia aqui previsto no ser aplicvel nas hipteses
definidas na Clusula 22.1 supra.

22. SECURITIZAAO:

22.1.

LOCATRIA

tem

conhecimento

aceita

que

LOCADORA/CONSTRUTORA, ao seu exclusivo critrio poder obter no


mercado financeiro e de capitais recursos para prover o desenvolvimento e
implementao do Imvel, mediante uma operao de securitizao dos
recebveis derivados deste Contrato, inclusive mediante a emisso de Ttulos,
cesso dos recebveis deste Contrato para Cessionrios,, ou qualquer outra
operao no mercado financeiro e de capitais, bem como a cesso ou

constituio de garantia sobre os recebveis oriundos deste Contrato, sobre as


quotas da LOCADORA/CONSTRUTORA ou, ainda, sobre o Imvel, desde j
anuindo

com

todo

este

processo,

observado

dever

da

LOCADORA/CONSTRUTORA de notific-la quando da cesso na forma do


disposto no art. 290, do Cdigo Civil Brasileiro.
22.2.

Portanto, o pagamento de todos os aluguis condio essencial para

o equilbrio econmico-financeiro deste contrato, no significando mera


contraprestao pelo use e gozo do Empreendimento pela LOCATRIA. Da
mesma forma, eventual cesso dos crditos decorrentes deste contrato no
exonerara

LOCADORA/CONSTRUTORA

de

suas

obrigaes

responsabilidades aqui estipuladas.


22.3.

Caso a LOCADORA/CONSTRUTORA opte pela securitizao dos

crditos imobilirios derivados deste Contrato, na forma do disposto na


Clusula 12.2, acima, a LOCATRIA desde j anui e consente com a cesso
dos recebveis imobilirios deste Contrato (a "Cesso de Credito") para os
Cessionrios, observado o dever da LOCADORA/CONSTRUTORA de
notific-la quando da cesso na forma do disposto no artigo 290 do Cdigo
Civil Brasileiro.
22.4.

A LOCATRIA tambm declara ter plena cincia e manifesta sua

concordncia que:
(i)

nos procedimentos de emisso dos Ttulos sero fornecidas

informaes e documentos referentes a presente contratao;


(ii)

na emisso de tais Ttulos sero dados como firmes e certos

todos os crditos e direitos, nos termos deste Contrato;


(iii)

as

operaes

podero

envolver

formalizao

de

instrumentos perante as instituies financeiras, rgos reguladores de


mercado, agentes fiducirios e adquirentes dos Ttulos e crditos,
referentes a cesso ou alienao fiduciria dos crditos e direitos
oriundos das obrigaes assumidas no presente Contrato pela
LOCATRIA;
(iv)

podero ser citados e referidos expressamente o nome da

LOCATRIA, em todos os instrumentos, documentos e outros materiais

de formalizao, contratao ou divulgao, da securitizao ou cesso


dos crditos e direitos deste Contrato, tais como, exemplificativamente,
termo de securitizao, prospecto de lanamento dos ttulos mobilirios,
formulrios e solicitaes a CVM, propaganda e divulgao do
lanamento pela instituio financeira, publicao da qualificao
financeira da operao (rating) e outros diretamente relacionados a
securitizao ou cesso dos crditos e direitos oriundos deste Contrato.
22.5

As Partes concordam e reconhecem que:


(i)

o relacionamento comercial oriundo deste Contrato no ser

modificado em razo da Cesso de Credito; e


(ii)

a autorizao da Cesso de Crdito no gerara aos

Cessionrios qualquer direito sobre o objeto deste Contrato.

23. DA CONFIDENCIALIDADE E DOS DEVERES DE BOA-F E LEALDADE

23.1.

Durante a vigncia deste Contrato e pelo perodo de 02 (dois) anos

contados do seu termino, as partes devero guardar sigilo a respeito de todas e


quaisquer informaes Confidenciais que qualquer das partes fornecer, revelar
ou comunicar a outra parte, decorrentes das suas respectivas atividades.
23.1.1.

Para

os

fins

do

aqui

disposto,

entender-se-

por

"informaes Confidenciais" todo e qualquer documento e/ou informao


de natureza sigilosa, divulgado (de forma verbal, escrita, digital ou por
qualquer outro meio direto ou indireto) por scios, diretores, empregados
de qualquer das partes (ou qualquer pessoa fsica e/ou jurdica a ela
vinculada) a outra parte, seus scios, empregados, administradores,
diretores, gerentes, profissionais, sub-contratados e prepostos (ou
qualquer pessoa fsica e/ou jurdica a ela vinculada), antes, durante ou
aps a presente data, inclusive, mas no se limitando aquelas referentes
aos termos e condies do presente Contrato, em especial as fornecidas
em razo da clusula 24 acima, clientes, fornecedores, preos,
estratgias comerciais, planos, contratos celebrados com terceiros,

relatrios, processos, produtos, planos e projetos relacionados, direta ou


indiretamente, as partes, suas atividades ou a qualquer uma das
pessoas fsicas e/ou jurdicas a elas vinculadas.
23.1.2.

Essa obrigao de sigilo no se aplicara quando a

divulgao das Informaes Confidenciais seja exigida por lei,


regulamento ou determinao judicial, como tambm para fins de
securitizao, sendo certo que, em ambos os casos, as partes devero
envidar seus melhores esforos no sentido de fazer use apenas
daquelas Informaes Confidenciais cuja divulgao seja estritamente
necessria para o atendimento de referidas exigencias.
23.1.3.

A violao da obrigao de sigilo aqui prevista sujeitara a

parte infratora a indenizar a parte inocente por todas as perdas e danos


por ela sofridos em razo de tal violao.

24. DA ARBITRAGEM

24.1.

As Partes primeiramente negociaro, de boa-f, a resoluo de

qualquer controvrsia ou reclamao decorrente ou relacionada a este


Contrato. Caso surja controvrsia, uma Parte poder notificar a outra de sua
inteno, de boa-f, de chegar a uma resoluo, dentro de 30 (trinta) dias da
data de recebimento da notificao.
24.2.

Na eventualidade de as Partes no lograrem consenso no prazo

estipulado acima, todas as controvrsias ou reclamaes decorrentes ou


relacionadas a este Contrato sero dirimidas por arbitragem de acordo com as
Regras de Conciliao e Arbitragem, no mbito de uma arbitragem
administrada pelo Centro de Arbitragem e Mediao da Cmara de Comrcio
Brasil-Canad e de acordo com a Lei Federal n. 9.307, de 23 de setembro de
1996, exceto quando tenha havido inadimplemento que permita a outra Parte
mover aes de execuo judicial nos termos da Lei Processual Civil
Brasileira, ficando eleito para tanto o Foro da Cidade de XXXXX.

24.3.

O Tribunal Arbitral ter poderes para resolver todas e quaisquer

controvrsias relacionadas ao litgio, inclusive questes acessrias, e ter


poderes para promulgar quaisquer ordens e sentenas parciais necessrias as
Partes, inclusive medidas cautelares e medidas liminares, antes de uma
deciso final. Os rbitros no tomaro suas decises com base no patrimnio.
24.4.

O Tribunal Arbitral ser composto por 03 (trs) rbitros, dos quais 1

(um) ser nomeado pela LOCADORA/CONSTRUTORA, 01 (um) pela


LOCATRIA, e o terceiro, que atuara como presidente, ser escolhido pelos
dois rbitros nomeados pelas Partes ou, caso os rbitros nomeados pelas
Partes no cheguem a um consenso para a nomeao do terceiro arbitro, o
terceiro arbitro ser nomeado dentro de um perodo subsequente de 10 (dez)
dias, de acordo com as regras do Centro de Arbitragem e Mediao da
Cmara de Comrcio Brasil-Canad. A parte vencida na arbitragem arcar
com todas as despesas do juzo arbitral, inclusive honorrios advocatcios
razoveis despendidos pela parte vencedora.
24.5.

A sede da arbitragem ser a cidade de Porto Alegre, Estado do Rio

Grande do Sul, Repblica Federativa do Brasil. A arbitragem ser realizada no


idioma portugus. A Deciso Arbitral ser proferida na cidade de
XXXXXXXXXXXXXX.
24.6.

Os

informaes

procedimentos
divulgados

de

arbitragem

neste

quaisquer

procedimento

estaro

documentos
sujeitos

e
a

confidencialidade.
24.7.

A Deciso Arbitral poder ser executada perante qualquer tribunal de

jurisdio competente. A Deciso Arbitral ser definitiva e vinculara as Partes.


24.8.

Cada uma das Partes se reserva o direito de recorrer ao judicirio para:

(a) compelir a arbitragem; (b) obter medidas liminares visando a proteo de


seus direitos antes da instituio da arbitragem, e qualquer ao desta
natureza no sera interpretada como uma renncia da arbitragem, como o
unico meio de resoluo selecionado pelas Partes; (c) executar qualquer
deciso do Tribunal Arbitral; e (d) buscar a anulao do Juzo Arbitral, quando
permitido por lei. Caso as Partes recorram ao judicirio, os Tribunais da cidade

do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, Repblica Federativa do Brasil,


tero competncia.
E, por estarem certas e contratadas, firmam o presente Contrato em 2 (duas)
vias de igual teor e forma na presena de 2 (duas) testemunhas.
Porto Alegre, [data] de 2013
LOCADORA/CONSTRUTORA:
LOCATRIA:
Testemunhas:
1. ___________________________ 2. ___________________________
Nome Nome:
RG

RG:

CPF

CPF:

Endereo:

Endereo: