USUCAPIO EXTRAJUDICIAL

SUGESTES PARA QUALIFICAO NO REGISTRO DE IMVEIS

Material desenvolvido pelo escritrio Lobo & Orlandi Advogados.

MARO 2016

Gesto: Francisco Raymundo

OBJETO
A usucapio extrajudicial tem por objeto bem
imvel. Embora outros direitos reais imobilirios
possam ser adquiridos pela usucapio, o caput
do art. 216-A s se refere a imvel
usucapiendo. Assim, a usucapio de outros
direitos continuar sendo reconhecida somente
na via jurisdicional.
O imvel objeto do pedido pode ser urbano ou
rural. No h restrio legal em relao rea ou
situao do bem. Assim, nada impede o
reconhecimento extrajudicial da usucapio de
imveis urbanos no regulares, como parcelas
de loteamentos irregulares, ou de imveis rurais
com rea inferior frao mnima de
parcelamento.
Indisponibilidades, hipotecas, bloqueios de
matrcula, instituies de bem de famlia,
penhoras, por exemplo, registrados, inscritos
ou averbados na matrcula/transcrio do
imvel usucapiendo tambm no obstam o
reconhecimento da usucapio.
Os imveis rurais com rea entre 250 e menos
de 500 hectares devero ter sua descrio
georreferenciada, com certificao pelo INCRA.
A partir de novembro de 2016, a exigncia
alcanar os imveis entre 100 e menos de 250
hectares (Decreto 4.449/02, com as alteraes
posteriores).

A usucapio do domnio til de imvel da Unio

tambm pode ser objeto do pedido. (Recurso
Especial. Usucapio. Domnio pblico. Enfiteuse
possvel reconhecer a usucapio do domnio
til de bem pblico sobre o qual tinha sido,
anteriormente, instituda enfiteuse, pois, nesta
circunstncia, existe apenas a substituio do
enfiteuta pelo usucapiente, no trazendo
qualquer prejuzo ao Estado. Recurso Especial
no conhecido. - STJ REsp 575.572 RS 3 T.
Rel. Min. Nancy Andrighi DJU 1 06.02.2006).
Unidades de condomnio edilcio podem
igualmente ser usucapidas, mas o condomnio
deve estar institudo e registrado no Registro de
Imveis.
A lei fala em matrculas do imvel usucapiendo
confrontantes,
mas,
e
dos
imveis
evidentemente, um e outros podem estar ainda
em transcries.
Pode acontecer, e acontece frequentemente,
que no se localize o registro do imvel
usucapiendo, ou de algum imvel confrontante.
A lei no cuida dessa hiptese, mas o Cdigo de
Processo Civil de 1973 exigia a citao daquele
em cujo nome estiver registrado o imvel
usucapiendo, e nunca se entendeu que a
inexistncia desse registro fosse obstculo para
a usucapio e para a ao.

Com maior razo, no impede o processamento

do pedido a inexistncia de registro do imvel
confrontante. Evidentemente, o interessado
dever apresentar certides negativas de todas
as circunscries s quais o imvel pertenceu,
ou certides que declarem a impossibilidade de
localizar qualquer registro, com buscas no
indicador real. Nesses casos, no haver
anuncia nem notificao do proprietrio, ou
do confrontante.
De acordo com precedente da Corregedoria
Geral da Justia, o estrangeiro pode adquirir
imvel rural por usucapio (IMVEL RURAL Aquisio por estrangeiro - Usucapio - Modo
Originrio de aquisio da propriedade Inaplicabilidade das restries previstas na Lei
n. 5.709/1971 e no Decreto n. 74.965/1974 Processo 2011/488, D.J.E. de 30.05.2012).

COMPETNCIA
A usucapio extrajudicial deve ser processada
no Registro de Imveis da circunscrio
imobiliria em que se situar o imvel
usucapiendo, ainda que seu registro esteja em
outra circunscrio.
Pode acontecer de o imvel estar situado em
mais de uma circunscrio. O requerimento
poder ser processado em qualquer delas. Ao
final, se procedente o pedido, caber ao
interessado apresentar certido da matrcula
outra circunscrio, para o registro.

QUEM PODE REQUERER

a) pessoas naturais;
b) pessoas jurdicas.
Observao: o esplio no pode postular o
reconhecimento extrajudicial da usucapio.
Falecido o possuidor, seus herdeiros o sucedem
na posse, cabendo a eles alegar a sucessio
possessionis, isto , aquisio da posse pelo
direito hereditrio.
A lei diz que o pedido de reconhecimento da
usucapio pode ser feito pelo interessado.
Nem sempre o interessado ser o possuidor
atual, porque a aquisio pode ter ocorrido no
passado, quando do preenchimento dos
requisitos legais, a despeito de, na atualidade
do requerimento, o interessado no ter a posse
do imvel.
Interessado pode ser tambm, v.g., o credor do
possuidor.

ADVOGADO
O requerimento ao oficial registrador deve ser
subscrito por advogado. Se o requerente
advogar em causa prpria, eventuais
correquerentes, inclusive o cnjuge, devero
estar representados por advogado.

Deve ser exigida procurao. No necessrio o

reconhecimento da firma do outorgante, assim
como no a procurao ad judicia. Como o
processo no judicial, no h recolhimento da
taxa da OAB.

O REQUERIMENTO
A simples exibio da ata notarial no
suficiente para dar incio ao processo. O
reconhecimento da usucapio deve ser
requerido em petio subscrita por advogado.
No requerimento, o interessado dever:
a) expor os fatos que fundamentam o pedido:
a-1 - o incio da posse e o modo de aquisio;
a-2 eventuais cesses de direitos possessrios,
qualificando os cedentes e mencionando a data
de cada cesso; ou a sucesso causa mortis,
qualificando
o
possuidor
anterior
e
mencionando a data da abertura da sucesso;
Observao: havendo vrios herdeiros e sendo
um deles o requerente, alegando posse
exclusiva, no pode ser admitida a sucessio
possessionis.
a-3 o tempo da posse, que j deve estar
completo, conforme a espcie da usucapio;
a-4 a afirmao de ser a posse justa e, quando
no for presumida, a boa-f do possuidor;
a-5 a afirmao de ser a posse mansa e pacfica,
sem qualquer oposio, exercida pelo possuidor
como se dono do imvel fosse;
a-6 se for o caso, declinar o justo ttulo para a

usucapio ordinria;
a-7 se for o caso, expor os fatos que justificam
a reduo do prazo da usucapio;
b) fundamentar juridicamente o pedido,
expondo que o cumprimento dos requisitos, na
forma exposta no item anterior, autoriza o
reconhecimento da usucapio. A meno do
dispositivo de lei desejvel, mas no
essencial, bastando que a exposio dos fatos
permita o enquadramento legal do pedido.
c) requerer:
c-1 a prenotao, a autuao e o
processamento do pedido;
c-2 a notificao dos interessados certos que
no anuram expressamente, para que, em
quinze dias, manifestem expressamente sua
concordncia, valendo o silncio como
discordncia;
c-3 a publicao de edital de notificao dos
interessados incertos para os mesmos fins;
c-4 a cientificao das Fazendas Pblicas
(Unio, Estado e Municpio) para que, no mesmo
prazo, se manifestem sobre o pedido;
c-5 as diligncias que, a critrio do oficial,
forem necessrias;
c-6 o deferimento do pedido, com o
reconhecimento da usucapio;
c-7 o registro da aquisio da propriedade
pela usucapio na matrcula do imvel, ou na
matrcula que for aberta para esse registro.

DOCUMENTOS QUE
DEVEM INSTRUIR O
REQUERIMENTO
O requerimento deve ser necessariamente
instrudo com os seguintes documentos:
a) ata notarial que conter, necessariamente:
a.1 a qualificao completa do requerente,
com estado civil, datas de eventuais casamentos
e divrcios, regime de bens; eventual unio
estvel, com data de incio e, se houver, prova de
adoo de regime de bens diversos da
comunho parcial;
a.2 - o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas
circunstncias;
Observaes: Diz a lei que o notrio atestar o
tempo de posse, mas a afirmao que fizer
sobre esse requisito da usucapio no estar
coberta pela f pblica.
A concluso sobre o tempo de posse decorrer
das provas que forem carreadas para o
processo.
Podero ser apresentadas mais de uma ata, ou
atas especficas para determinados atos ou
fatos. Essas atas podero ter sido lavradas por
notrios diversos, de diferentes municpios ou
comarcas. Ser desejvel que constem da ata:

I) declarao dos requerentes de que

desconhecem a existncia de ao possessria
ou reivindicatria em trmite envolvendo o
imvel usucapiendo;
II) declaraes de pessoas a respeito do tempo
da posse do interessado e de seus antecessores;
III) relao dos documentos apresentados para
os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei
n 13.105/15.
b) planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado;
Observaes: o memorial conter a descrio
do imvel objeto do pedido com os elementos e
requisitos previstos nos artigos 176 e 225, da Lei
de Registros Pblicos.
Os imveis rurais com rea entre 250 e menos
de 500 hectares devero ter sua descrio
georreferenciada, com certificao pelo INCRA.
A partir de novembro de 2016, a exigncia
alcanar os imveis entre 100 e menos de 250
hectares (Decreto 4.449/02, com as alteraes
posteriores).
Os imveis confrontantes devero ser indicados
pela rua e nmero, se urbanos; pelo CCIR, se
rurais; em qualquer caso, com os nmeros das
respectivas matrculas.

As unidades de condomnio edilcio devero ser

descritas com os mesmos elementos que
constam da instituio do condomnio (frao
ideal do terreno, rea de uso exclusivo,
participao nas coisas comuns, identificao e
localizao). A apresentao de planta e
memorial descritivo assinados por engenheiro
desnecessria, por motivos bvios; basta que a
especializao
do
imvel
conste
do
requerimento.
c) prova de anotao de responsabilidade
tcnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional
no respectivo conselho de fiscalizao
profissional (CREA ou CAU), e prova de
recolhimento da taxa;
d) certides, expedidas no mximo trinta dias
antes, das matrculas ou transcries do imvel
objeto do pedido e dos imveis confinantes;
Observaes: se no houver registro na
serventia competente, as certides sero
expedidas pelas circunscries anteriores. Se em
nenhuma delas for encontrado o registro do
imvel, ou dos imveis confrontantes, as
certides devero informar, ou a inexistncia de
registro, ou a impossibilidade de localizao de
eventual registro com buscas no indicar real.
e) anuncia, eventualmente obtida pelo
requerente, dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e nas

matrculas dos imveis confinantes, mediante

assinatura no memorial descritivo;
Observao: desejvel, mas no essencial, que
as anuncias sejam colhidas tambm na planta.
Diante dos termos da lei, os titulares de outros
direitos reais registrados nas matrculas do
imvel objeto do pedido e dos imveis
confinantes (v.g., hipoteca, servido, superfcie,
usufruto) tambm devem anuir. A anuncia ser
expressa com a assinatura, a qualificao
completa do anuente e a indicao da matrcula
do imvel de sua propriedade, ou sobre o qual
tem direito real.
A lei no dispensa a anuncia do proprietrio do
imvel. Se no for manifestada no memorial, ele
ser necessariamente notificado. Seu silncio
ser considerado oposio obstativa do
reconhecimento.
f ) certides negativas dos distribuidores cveis
da Justia Estadual e da Justia Federal, da
comarca da situao do imvel e do domiclio
do requerente;
Observaes: Devero ser apresentadas
certides em nome do requerente e, nos casos
de acessio possessionis e/ou sucessio
possessionis, de todos os que tiverem tido
posse durante o prazo necessrio para a
usucapio, de acordo com o requerimento e a
lei.

As certides devem ser negativas em relao a

aes possessrias ou reivindicatrias sobre o
imvel usucapiendo. As positivas dos
distribuidores,
por
isso,
devero
ser
complementadas por certides de objeto e p de
cada feito noticiado.
No h previso, mas razovel o prazo de trinta
dias para considerarem-se atualizadas as
certides.
g) nos casos de usucapio rural ou urbana,
declarao do requerente, sob as penas da lei, de
que no proprietrio de outro imvel, rural ou
urbano;
h) no caso de usucapio rural, a prova de que
tornou a terra produtiva;
i) no caso de usucapio familiar, prova do
abandono do lar pelo ex-cnjuge ou
ex-companheiro, e de posse exclusiva;
j) sempre que exigvel, a prova de residncia no
imvel objeto do pedido.

OUTROS DOCUMENTOS

mencionam, como justo ttulo, o contrato de

transmisso da propriedade no registrado; a
carta de arrematao ou de adjudicao no
registradas; o compromisso de compra e venda
quitado, ou com prova de quitao; a certido do
Registro de Imveis, no caso de usucapio
requerida por condmino, tendo por objeto o
todo, ou parte certa e determinada do imvel
comum.
b) outros documentos que demonstrem a
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da
posse, tais como contratos de cesso de posse,
formais de partilha da posse, comprovantes de
pagamento de IPTU, ou ITR, certides de
cadastro municipal ou rural, certificados de
concluso de obra ou de demolio, contratos de
locao com terceiros, correspondncias
endereadas ao imvel objeto do pedido,
fotografias etc.

PRENOTAO
O requerimento dever ser prenotado na
apresentao, salvo se tiverem sido requeridos
expressamente apenas exame e clculo.

Dependendo da espcie da usucapio e da

exposio dos fatos feita no requerimento, o
requerente poder apresentar:

Observaes: a prenotao valer at o

desfecho do requerimento, com o registro da
usucapio, a remessa do processo ao juiz
competente, ou o indeferimento.

a) justo ttulo, quando requerido o

reconhecimento da usucapio ordinria;
Observao: a doutrina e a jurisprudncia

A prenotao d ao requerimento prioridade

quando confrontado com ttulos contraditrios,
mas s com ttulos contraditrios.

No so contraditrios ttulos de direitos reais ou

no, que tenham sido constitudos, transferidos,
modificados ou extintos pelos proprietrios ou
titulares de direitos inscritos, como, v.g., de
hipoteca comum ou cedular do imvel,
constituio de servido, usufruto, alienao
fiduciria,
quitaes,
autorizaes
de
cancelamento,
ou
ainda
documentos
comprobatrios de extino de direitos reais.

controversa a matria sobre os direitos reais

ou restries, registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo. H quem
diga que eles subsistem gravando o imvel.

Esses ttulos no conflitam com o requerimento

de reconhecimento da usucapio, porque
irrelevantes para o eventual direito do
prescribente. Releva observar que o
requerimento do reconhecimento da usucapio
pressupe o preenchimento dos requisitos
anteriormente ao pedido. Aqueles ttulos
podem, portanto, ser averbados ou registrados,
ainda que prenotados posteriormente.

Cabe ao titular do direito postular, na via

jurisdicional, a declarao da oponibilidade de
seu direito ao novo proprietrio pela usucapio.

Contraditrio ser, por exemplo, outro

requerimento de reconhecimento de usucapio
do mesmo imvel, ou de parte do mesmo
imvel.
A subsistncia, depois do registro da usucapio,
de algum direito real sobre coisa alheia, que
tenha sido constitudo pelo proprietrio que
perdeu a propriedade pela prescrio, no
problema com que o oficial deva se preocupar
Alis,
qualquer
durante
o
processo.
questionamento a esse respeito dever ser feito
na via jurisdicional.

Convm lembrar, todavia, que no registro de

sentenas de usucapio, nunca se transportou
para a nova matrcula os nus inscritos
anteriormente.

Sem embargo do que foi dito, a prenotao do

requerimento
ser
necessariamente
mencionada em todas as certides das
matrculas e registros de imveis atingidos total
ou parcialmente pelo pedido.

DEPSITO PRVIO
Se o interessado apresentar documento que
informe o valor venal do imvel, esse ser o valor
da base de clculo dos emolumentos, pelo item
1 da tabela II. Por enquanto, e at que a
Corregedoria edite regra especial, sero devidos
emolumentos por um ato de registro.
Se no houver lanamento nem for possvel
obter-se o valor venal do imvel, caber ao
interessado estimar o valor, para clculo dos
emolumentos.

O adiantamento das despesas poder ser

exigido antes da prtica dos atos que as exijam,
com intimao do advogado para depsito.
No h previso legal de iseno de
emolumentos.
Depender de autorizao da Corregedoria a
cobrana de emolumentos pelas notificaes,
por analogia, pelo item 3, letra b, da tabela II, da
Lei 11.331/02.

AUTUAO E
QUALIFICAO
Uma vez prenotado, o requerimento e os
documentos que o acompanham devero ser
autuados, numerados e rubricados pelo oficial
ou pelo escrevente responsvel, para
qualificao.
Na qualificao, o oficial verificar, entre outros
cuidados:
a) se foram apresentados todos os documentos
necessrios;
b) se a ata contm os requisitos exigidos pela lei;
c) se o requerimento permite: identificar a
espcie de usucapio; conferir o tempo e a
continuidade da posse; a certeza de que a posse
justa e, quando exigvel, de boa-f, exercida
com nimo de dono;

d) se foram identificados e qualificados todos os

proprietrios e titulares de direitos reais, em
relao ao imvel usucapiendo e aos imveis
confinantes;
e) se as certides de aes no provam a
existncia de ao contra o requerente ou seus
antecessores, que tenha por objeto a posse do
imvel objeto do pedido;
Observao: Na pendncia de ao possessria
ou reivindicatria contra o requerente, ou se
houver ao de qualquer dessas naturezas
julgada procedente, com trnsito em julgado, o
requerimento dever ser rejeitado de plano, por
no ser a posse mansa e pacfica.
f ) se o imvel objeto do pedido realmente o
da matrcula ou transcrio indicada no
requerimento;
g) se os imveis indicados como confinantes so
realmente confinantes e se so os nicos;
h) se a descrio do imvel cumpre as
exigncias legais, inclusive em relao a
eventual necessidade de georreferenciamento;
Observao: lembrar que importante a
amarrao do vrtice inicial da descrio.
i) se o memorial descritivo est de acordo com a
planta e vice-versa;

j) se as certides do Registro de Imveis esto

atualizadas;
k) se foram indicados os verdadeiros
proprietrios e titulares de direitos reais em
relao ao imvel objeto do pedido e aos imveis
confinantes;
Se houver necessidade, o oficial conceder prazo
razovel para o requerente apresentar outros
documentos, esclarecer sobre o prazo, sobre a
continuidade da posse, ou sobre qualquer outro
requisito para o reconhecimento da usucapio.

DESPACHOS E
CERTIDES
Os atos praticados no processo devero ser
certificados, inclusive as intimaes do
requerente para providncias. As providncias a
cargo do requerente devero ser determinadas
por despacho, com prazo. Enquanto a
Corregedoria Geral da Justia no autorizar a
publicao dos despachos no Dirio da Justia, o
requerente dever ser intimado por seu
advogado, pessoalmente, ou por carta com A.R.
endereada ao escritrio informado na
procurao. Cpias dos documentos expedidos
(notificaes, intimaes etc.) sero juntadas ao
processo, tudo em ordem cronolgica.
Observao: As cpias apresentadas para as
notificaes sero guardadas parte, para a
ocasio oportuna.

Se o requerente no der andamento ao

processo, deixando de cumprir exigncia no
prazo de trinta dias, alm do prazo concedido, o
requerimento poder ser rejeitado com
fundamento no 8, do art. 216-A, da Lei de
Registros Pblicos, cancelando-se a prenotao.

NOTIFICAES
Salvo se tiverem anudo no memorial descritivo,
devero ser notificados pessoalmente os
interessados certos, que so o proprietrio ou
proprietrios do imvel objeto do pedido e dos
imveis confinantes, e os titulares de direitos
reais e outros direitos, do imvel objeto do
pedido e dos imveis confinantes.
Observao: todos os proprietrios ou titulares
de direitos reais e outros direitos devero ser
notificados. Interessados certos falecidos com
inventrio aberto sero notificados na pessoa do
inventariante. Se no houver inventrio, na
pessoa do administrador, se puder ser
identificado; se no, sero notificados todos os
herdeiros. Caber ao requerente provar a
legitimidade dos notificandos.

EFETIVAO DAS
NOTIFICAES
a) o oficial expedir os mandados de notificao,
designando o escrevente que ser responsvel
pelo cumprimento;

b) no processo ser certificada a expedio dos

mandados;
c) dos mandados constaro todos os endereos
conhecidos dos notificandos;
d) se os notificandos forem casados, tambm
sero notificados os cnjuges; na unio estvel,
tambm os/as conviventes;
e) da notificao constar que o notificando tem
o prazo de quinze dias para concordar
expressamente com o pedido e que o silncio
ser considerado discordncia;
f ) convm que conste tambm que no
necessria assistncia de advogado para a
concordncia, ou discordncia expressa, que
podero ser manifestadas na serventia
(incluindo endereo, horrio de atendimento e
nome do escrevente responsvel);

10

h) a notificao poder ser feita pessoalmente

pelo oficial, ou por preposto escrevente; se tiver
de ser feita em outra comarca, ser solicitada ao
respectivo oficial de RTD, providenciando o
requerente as cpias necessrias e adiantando
as despesas;
i) se preferir, o oficial poder fazer as
notificaes por carta com A.R.; considerando as
consequncias da notificao, convm que seja
utilizada a opo em mo prpria;
Observaes: embora no haja previso legal,
as notificaes podero ser feitas pelo Registro
de Ttulos e Documentos.
Os interessados certos no podero ser
notificados por hora certa, enquanto no
houver autorizao da Corregedoria Geral da
Justia;

g) poder ser aceita a concordncia mesmo

depois do prazo de quinze dias, desde que antes
do desfecho do processo;

j) todas as notificaes sero instrudas com

cpia simples do requerimento inicial, da planta
e do memorial descritivo; essas cpias sero
fornecidas pelo requerente;

Observao: A concordncia poder ser

manifestada ao escrevente encarregado da
intimao. Nesse caso, o intimando assinar
tambm a certido especfica da concordncia,
lavrada no ato pelo escrevente.

k) os interessados certos podero ser includos

no edital, desde que estejam em lugar incerto e
no sabido, circunstncia que dever ser
certificada pelo oficial, aps o esgotamento das
diligncias possveis.

EDITAL
a) o edital de notificao de terceiros
eventualmente interessados e de interessados
certos que estejam em local incerto e no sabido
ser publicado uma vez em jornal local, de
preferncia de grande circulao; onde no
houver jornal local, em jornal que circule no
municpio de localizao do imvel objeto da
ao;
b) devero constar do edital o prazo de quinze
dias para concordncia expressa com o pedido e
que: o silncio ser considerado discordncia;
no necessria assistncia de advogado para a
concordncia, ou discordncia expressa, a serem
manifestadas na serventia (incluindo endereo,
horrio de atendimento e nome do escrevente
responsvel);
c) o edital dever ser redigido pelo oficial ou
escrevente responsvel e ser entregue ao
interessado, por seu advogado, para que
providencie a publicao;
d) a publicao ser comprovada com a pgina
do peridico em que inserida, que ser juntada
ao processo.

FAZENDAS
a) a Unio, o Estado e o Municpio sero
cientificados por carta com A.R., ou pelo RTD,
para que se manifestem sobre o pedido, em
quinze dias;

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b) o silncio das Fazendas no ser considerado

discordncia tcita;
c) se o imvel confrontante for de propriedade
da Fazenda Pblica e no for bem de uso comum,
o silncio ser considerado discordncia.

DILIGNCIAS
a) o oficial poder fazer pessoalmente, ou por
escrevente que designar, qualquer diligncia
visando a obter esclarecimentos necessrios;
b) as buscas nos livros e plantas oficiais ou no
oficiais so obrigatrias, seja em relao ao
imvel objeto do pedido, seja em relao aos
imveis confinantes;
c) entre as diligncias possveis inclui-se percia
por engenheiro, cujo custo, todavia, no poder
ser imposto ao requerente;
d) o oficial tambm poder exigir que o
interessado complete informaes, apresente
documentos, obtenha declaraes de pessoas,
desde que essas diligncias sejam necessrias
para a deciso do pedido.

VISTA DOS AUTOS

O advogado pode examinar processos em
andamento, obter cpias e tomar apontamentos,
ainda que no tenha procurao nos autos.

 tambm direito do advogado retirar os autos,

desde que no haja prazo comum em
andamento. O oficial estabelecer prazo razovel
para devoluo do processo e far carga.
Convm que, para tanto, haja um livro especfico
para anotao do nmero do processo, nome,
inscrio e endereo do advogado, assinatura,
data para devoluo e baixa.

DESFECHO
Ao final, o pedido ser rejeitado ou deferido, ou o
processo ser remetido ao juiz competente.

Observaes: No cabe ao oficial decidir que

este ou aquele silncio no devem ser
considerados discordncia, porque a lei
expressa e clara.
Em qualquer caso de rejeio do pedido, se o
requerente no se conformar poder requerer a
suscitao de dvida, nos termos do art. 198 da
Lei de Registros Pblicos.

DEFERIMENTO

REJEIO DO
PEDIDO

O pedido ser deferido em deciso

fundamentada se, concomitantemente:

O pedido ser rejeitado em deciso

fundamentada do oficial, da qual ser intimado o
requerente:

a) tiverem sido apresentados

documentos necessrios;

a) se no for apresentado documento necessrio,

depois de transcorrido prazo razovel para a
providncia, pelo requerente;
b) se o requerente deixar de tomar qualquer
providncia necessria (v.g., notificao em outra
comarca, publicao do edital, depsito de
despesas de diligncia etc.);
c) se qualquer interessado certo deixar de
manifestar concordncia expressa, ainda que

12

tenha sido notificado por edital.

todos

os

b) tiverem sido notificados todos os

interessados certos que no anuram
expressamente;
c) o edital tiver sido corretamente publicado;
d) no tiver sido apresentada discordncia
expressa por qualquer das Fazendas;
e) houver concordncia expressa de todos os
interessados certos;

f ) o conjunto dos documentos e das provas

constantes do processo autorizar a concluso de
que o requerente preencheu os requisitos da lei
para a aquisio da propriedade por uma das
modalidades da usucapio.

REGISTRO
Deferido o pedido de reconhecimento
extrajudicial da usucapio, o oficial:
a) registrar em nome do requerente a
usucapio, na matrcula do imvel, se a descrio
dela constante coincidir integralmente com a do
memorial descritivo; ou
b) abrir matrcula com base no memorial
descritivo e registrar a usucapio em nome do
requerente;
c) no caso de abrir matrcula nova, averbar na
matrcula anterior o desfalque ou o
encerramento, em virtude da usucapio
registrada na outra matrcula, que ser
identificada.

REMESSA AO JUIZ
No caso de haver discordncia expressa de
qualquer interessado, ou de qualquer das
Fazendas, o oficial dever tentar a conciliao
entre o impugnante e o requerente,
convidando-os para reunio na serventia. Se o

13

impugnante no comparecer, o oficial poder

ainda conceder prazo para o requerente tentar a
conciliao.
Se forem infrutferas as tentativas, o oficial
lanar certido com o relatrio do processo e
intimar o requerente da deciso de remessa ao
juiz competente.
Decorrido o prazo razovel para o requerimento
de suscitao de dvida, remeter o processo
por meio eletrnico ao juiz competente, ou ao
distribuidor quando houver mais de um, e
arquivar os papeis.

USUCAPIO
NOES ELEMENTARES

A usucapio modo originrio de aquisio da

propriedade (e de outros direitos reais). posse,
une-se o decurso de tempo para fazer nascer o
direito; como consequncia, extingue-se o
direito do titular anterior. Observe-se que no
h relao entre os dois titulares, o que adquiriu
e o que perdeu o direito real, da ser originrio o
modo de aquisio.
A posse deve ser jurdica; no pode ser violenta,
nem clandestina, nem precria. A posse violenta
e a posse clandestina convalescem, uma vez
cessadas as causas de sua injustia. A posse
precria no convalesce jamais.

Quem tem posse direta, que no exclui a indireta,

do proprietrio, no pode possuir a coisa como
sua. o caso, por exemplo, do inquilino, do
comodatrio, do fiduciante na alienao
fiduciria, do promitente comprador que no
quitou o preo.
A posse deve ser contnua: no podem ser
somados tempos dispersos. Deve tambm ser
exercida sem oposio, da a necessidade das
certides que devem comprovar a inexistncia
de ao em que se dispute a posse do imvel.
A lei admite a acessio possessionis, que a soma
do tempo de posse atual ao tempo de posse do
antecessor, isto , daquele que cedeu o direito de
posse por ato entre vivos. possvel tambm a
sucessio possessionis, isto , a aquisio da
posse pelo direito hereditrio:
Cdigo Civil
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar
o tempo exigido pelos artigos antecedentes,
acrescentar sua posse a dos seus antecessores
(art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas,
pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo
ttulo e de boa-f.
Na usucapio ordinria exige a lei, alm da posse
e do decurso do tempo (dez anos), justo ttulo e
boa-f. O prazo ser reduzido para cinco anos
quando o possuidor:

14

1) tiver adquirido o imvel, a ttulo oneroso, com

origem em ttulo que estava registrado mas foi
cancelado registrado;
2) tiver estabelecido moradia no imvel, ou
realizado investimentos de carter social e
econmico:
Cdigo Civil
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do
imvel
aquele
que,
contnua
e
incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o
possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo
previsto neste artigo se o imvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e
econmico.
Tem entendido a doutrina que a posse do
compromissrio
comprador,
conquanto
precria, conduz usucapio. O pagamento das
prestaes esgota, aos poucos, o direito de
propriedade do promitente vendedor; ao fim
dos pagamentos, o compromissrio j possui a
coisa como se sua fosse.

Considera-se de boa-f o possuidor que tem a

convico de que proprietrio, que adquiriu o
domnio por ato de transmisso inter vivos ou
causa mortis; comporta-se como tal e ignora a
existncia de vcio que impede a aquisio
legtima do direito.
Em relao ao justo ttulo, a doutrina diverge.
Para alguns, que formam a maioria na doutrina
mais recente, o justo ttulo confunde-se com o
ttulo instrumental: a escritura de venda e
compra, de doao, de permuta; o compromisso
de venda e compra quitado; o documento capaz
de transferir o domnio, se proviesse do
verdadeiro dono (Slvio Rodrigues); o negcio
jurdico apto a transferir o domnio, o ato
translativo que no produziu efeito; o ttulo de
aquisio ineficaz (Orlando Gomes); aquele
que, em tese, hbil para transferir a
propriedade do bem e revestido das
formalidades legais exigidas para a sua validade
(Arnoldo Wald);
Para outros, justo ttulo o ttulo transcrito,
registrado no Registro de Imveis. , ento, o ato
ou fato jurdico hbil para adquirir-se ou
transferir-se a propriedade, como a sucesso
hereditria e a transcrio (Clvis Bevilqua);
aquele formalizado e devidamente transcrito;
ttulo no registrado no preenche a condio
primacial para que seja havido como justo
(Washington de Barros Monteiro).

15

Embora no fale em transcrio, pode ser

includo entre estes autores tambm Darcy
Bessone, que define o justo ttulo como sendo
o fato gerador de direito hbil, em princpio,
para transmitir o domnio. Antnio Chaves,
negando que justo ttulo o ttulo transcrito,
tem de ser colocado nesta corrente, porque,
alm de diferenci-lo do documento, define-o
como a justa causa que seria idnea para a
transferncia do domnio a que se destina, ou
por revestir-se das formalidades exigidas por lei,
ou por manter a aparncia de um ttulo vlido.
No direito anterior ao Cdigo Civil de 1916,
justo ttulo era realmente o instrumento, o
contrato, porque a propriedade transmitia-se,
por ato inter vivos, com a tradio. A partir do
momento em que a transmisso do domnio na
alienao inter vivos passou a ocorrer com a
transcrio, o justo ttulo passou a ser, para
parte da doutrina, o registro.
Na usucapio extraordinria, a lei dispensa
prova do justo ttulo e da boa-f. Simplesmente
no se indaga se o prescribente os tem. Quem
contesta o direito do possuidor pode atacar, por
exemplo, ou o tempo da posse, ou sua
juridicidade. O prazo de quinze anos, mas
pode ser reduzido a dez, se o possuidor nele
tiver moradia, ou tiver realizado obras ou
servios de carter produtivo (p.ex.:
construes, plantaes):

Cdigo Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem
interrupo, nem oposio, possuir como seu um
imvel,
adquire-lhe
a
propriedade,
independentemente de ttulo e boa-f; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por
sentena, a qual servir de ttulo para o registro
no Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou servios de
carter produtivo.
A usucapio especial rural est prevista no art.
191 da Constituio Federal e no art. 1.239 do
Cdigo Civil:
Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de
imvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de
terra em zona rural no superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua famlia, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe- a propriedade.
O imvel deve ser rural e ter rea de at 50
hectares. O requerente tem de ter moradia no
imvel e no pode ser proprietrio de outro,
urbano ou rural. Com seu trabalho e/ou de sua
famlia, deve ter tornado a terra produtiva. O
prazo de cinco anos.

16

A Constituio probe a usucapio de terras

pblicas, o que no impede o Poder Pblico de
reconhecer a usucapio especial em terras
devolutas, depois de discriminadas.
A usucapio especial urbana prevista no art.
183 da Constituio Federal, no art. 9, da Lei
10.257/01 (Estatuto da Cidade) e no art. 1.240
do Cdigo Civil, que diz:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea
urbana de at duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e
sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural.
1o O ttulo de domnio e a concesso de uso
sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2o O direito previsto no pargrafo
antecedente no ser reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
O objeto deve ser imvel urbano, com at 250
m. Os outros requisitos so bem semelhantes
aos da usucapio rural: posse jurdica, como
sua; por cinco anos, contnua e sem oposio;
servir como moradia sua ou da famlia; no ser
proprietrio de outro imvel.

Expressamente, a lei probe que a mesma pessoa

exera esse direito mais de uma vez. A lei permite
que, a despeito de casamento ou unio estvel, o
direito seja reconhecido em favor do homem ou
da mulher (no caso de unio homoafetiva, em
favor
de
qualquer
dos
conviventes).
Evidentemente, nesses casos, a posse de um
deve excluir a do outro.
preciso observar o que dispe o 3, do art. 9,
do Estatuto da Cidade, que o Cdigo Civil no
repetiu nem derrogou:
3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro
legtimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que j resida no imvel por
ocasio da abertura da sucesso.
uma condio da sucessio possessionis. S
pode invocar a aquisio da posse pelo direito
hereditrio o herdeiro que reside no imvel no
momento da abertura da sucesso. condio a
ser provada.
A usucapio familiar, prevista no art. 1.240-A do
Cdigo Civil, beneficia o cnjuge/companheiro
que permaneceu no lar aps o abandono pelo
ex-cnjuge ou ex-companheiro:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois)
anos ininterruptamente e sem oposio, posse
direta, com exclusividade, sobre imvel urbano
de at 250m (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com

17

ex-cnjuge
ou
ex-companheiro
que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia
ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio
integral, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural.
1o O direito previsto no caput no ser
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
O prazo de dois anos e a posse deve ter as
mesmas caractersticas das outras modalidades.
Diz a lei que deve ser direta, mas isso no
significa que outra pessoa possa ter a posse
indireta, porque ento a posse no conduziria
usucapio. Significa apenas que o possuidor
deve exercer diretamente a posse, ocupando o
imvel. A rea deve ser inferior a 250 m.
A lei fala tambm em propriedade comum;
portanto, para esta espcie de usucapio, o
requerente deve ter ttulo de propriedade
registrado, juntamente com o ex-cnjuge ou
ex-companheiro.
Nesta
modalidade,
a
usucapio modo de extino da propriedade
do ex-cnjuge sobre a meao, e de aquisio
da propriedade dessa mesma parte pelo
requerente, que j proprietrio da outra
metade. Aqui tambm s ser possvel o
reconhecimento da usucapio em favor da
mesma pessoa uma vez.

A usucapio coletiva prevista no Estatuto da

Cidade (Lei 10.257/01) tem por objeto imvel
urbano com rea superior a 250 m. So
interessados os ocupantes do imvel com
moradia, que no sejam proprietrios de outro
imvel. Necessariamente, os interessados devem
se enquadrar na populao de baixa renda. Exige
a lei que no haja possibilidade de se
identificarem (especializarem) os terrenos
ocupados por cada possuidor. O prazo de cinco
anos, ininterruptos e sem oposio. lcita a
soma da posse do antecessor. No registro da
usucapio todos os possuidores tero a mesma
frao ideal do terreno, mesmo que tenham
posse de reas maiores ou menores. Do registro
resulta o condomnio voluntrio.
Lei 10.257/01
Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e
cinquenta metros quadrados, ocupadas por
populao de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
onde no for possvel identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, so susceptveis
de serem usucapidas coletivamente, desde que
os possuidores no sejam proprietrios de outro
imvel urbano ou rural.
1o O possuidor pode, para o fim de contar o
prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse de seu antecessor, contanto que ambas
sejam contnuas.
2o A usucapio especial coletiva de imvel

18

urbano ser declarada pelo juiz, mediante

sentena, a qual servir de ttulo para registro
no cartrio de registro de imveis.
3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao
ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimenso do terreno
que cada um ocupe, salvo hiptese de acordo
escrito entre os condminos, estabelecendo
fraes ideais diferenciadas.
4o O condomnio especial constitudo
indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo
deliberao favorvel tomada por, no mnimo,
dois teros dos condminos, no caso de
execuo de urbanizao posterior
constituio do condomnio.
5o As deliberaes relativas administrao
do condomnio especial sero tomadas por
maioria de votos dos condminos presentes,
obrigando tambm os demais, discordantes ou
ausentes.

DISPOSIES LEGAIS
SOBRE A USUCAPIO
EXTRAJUDICIAL
Lei de Registros Pblicos
Art. 216-A. Sem prejuzo da via jurisdicional,
admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapio, que ser
processado diretamente perante o cartrio do

registro de imveis da comarca em que estiver

situado o imvel usucapiendo, a requerimento
do interessado, representado por advogado,
instrudo com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o
tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas
circunstncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de
anotao de responsabilidade tcnica no
respectivo conselho de fiscalizao profissional,
e pelos titulares de direitos reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrcula
do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes;

3o O oficial de registro de imveis dar cincia

Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao
Municpio, pessoalmente, por intermdio do
oficial de registro de ttulos e documentos, ou
pelo correio com aviso de recebimento, para
que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o
pedido.

III - certides negativas dos distribuidores da

comarca da situao do imvel e do domiclio do
requerente;

4o O oficial de registro de imveis promover

a publicao de edital em jornal de grande
circulao, onde houver, para a cincia de
terceiros eventualmente interessados, que
podero se manifestar em 15 (quinze) dias.

IV - justo ttulo ou quaisquer outros documentos

que demonstrem a origem, a continuidade, a
natureza e o tempo da posse, tais como o
pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imvel.

5o Para a elucidao de qualquer ponto de

dvida, podero ser solicitadas ou realizadas
diligncias pelo oficial de registro de imveis.

1o O pedido ser autuado pelo registrador,

prorrogando-se o prazo da prenotao at o
acolhimento ou a rejeio do pedido.
2o Se a planta no contiver a assinatura de

19

qualquer um dos titulares de direitos reais e de

outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula
dos imveis confinantes, esse ser notificado
pelo registrador competente, pessoalmente ou
pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar seu consentimento expresso em 15
(quinze) dias, interpretado o seu silncio como
discordncia.

6o Transcorrido o prazo de que trata o 4o

deste artigo, sem pendncia de diligncias na
forma do 5o deste artigo e achando-se em
ordem a documentao, com incluso da
concordncia expressa dos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou

averbados na matrcula do imvel usucapiendo

e na matrcula dos imveis confinantes, o oficial
de registro de imveis registrar a aquisio do
imvel com as descries apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrcula, se for o caso.
7o Em qualquer caso, lcito ao interessado
suscitar o procedimento de dvida, nos termos
desta Lei.
8o Ao final das diligncias, se a
documentao no estiver em ordem, o oficial
de registro de imveis rejeitar o pedido.
9o A rejeio do pedido extrajudicial no
impede o ajuizamento de ao de usucapio.
10. Em caso de impugnao do pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapio,
apresentada por qualquer um dos titulares de
direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo
e na matrcula dos imveis confinantes, por
algum dos entes pblicos ou por algum terceiro
interessado, o oficial de registro de imveis
remeter os autos ao juzo competente da
comarca da situao do imvel, cabendo ao
requerente emendar a petio inicial para
adequ-la ao procedimento comum.

DISPOSIES
NORMATIVAS
Normas de Servio da Corregedoria Geral da
Justia

20

408. Sem prejuzo da via jurisdicional,

admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapio, que ser
processado diretamente perante o cartrio do
registro de imveis da comarca em que estiver
situado o imvel usucapiendo. O interessado,
representado por advogado, instruir o pedido
com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando
o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas
circunstncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova
de anotao de responsabilidade tcnica no
respectivo
conselho
de
fiscalizao
profissional, e pelos titulares de direitos reais e
de outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e na
matrcula dos imveis confinantes;
III - certides negativas dos distribuidores da
comarca da situao do imvel e do domiclio
do requerente;
IV - justo ttulo ou quaisquer outros
documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse,
tais como o pagamento dos impostos e das
taxas que incidirem sobre o imvel.

409. O pedido ser autuado pelo registrador,

prorrogando-se o prazo da prenotao at o
acolhimento ou a rejeio do pedido.
410. Se a planta no contiver a assinatura de
qualquer um dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e na
matrcula dos imveis confinantes, esse ser
notificado pelo registrador competente,
pessoalmente ou pelo correio com aviso de
recebimento,
para
manifestar
seu
consentimento expresso em 15 (quinze) dias,
interpretado o seu silncio como discordncia.
411. O oficial de registro de imveis dar cincia
Unio, ao Estado, ao Distrito Federal e ao
Municpio, pessoalmente, por intermdio do
oficial de registro de ttulos e documentos, ou
pelo correio com aviso de recebimento, para
que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o
pedido.

412. O oficial de registro de imveis promover

a publicao de edital em jornal de grande
circulao, onde houver, para a cincia de
terceiros eventualmente interessados, que
podero se manifestar em 15 (quinze) dias.
413. Para a elucidao de qualquer ponto de
dvida, podero ser solicitadas ou realizadas
diligncias pelo oficial de registro de imveis.

21

414. Transcorrido o prazo de que trata o item

412, sem pendncia de diligncias na forma do
item 413 e achando-se em ordem a
documentao, com incluso da concordncia
expressa dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na
matrcula do imvel usucapiendo e na
matrcula dos imveis confinantes, o oficial de
registro de imveis registrar a aquisio do
imvel com as descries apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrcula, se for o caso.
415. Em qualquer caso, lcito ao interessado
suscitar o procedimento de dvida, nos termos
do art. 198, da Lei n 6.015/73, e do item 41,
deste Captulo.
416. Ao final das diligncias, se a
documentao no estiver em ordem, o oficial
de registro de imveis rejeitar o pedido.
417. A rejeio do pedido extrajudicial no
impede o ajuizamento de ao de usucapio.
418. Em caso de impugnao do pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapio,
apresentada por qualquer um dos titulares de
direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo
e na matrcula dos imveis confinantes, por
algum dos entes pblicos ou por algum
terceiro interessado, o oficial de registro de
imveis tentar conciliar as partes e, no

havendo acordo, remeter, por meio

eletrnico, os autos ao juzo competente da
comarca da situao do imvel, cabendo ao
requerente emendar a petio inicial para
adequ-la ao procedimento comum.
419. No caso da remessa de que trata o item
418, o registrador lavrar, para fins de controle
interno e sem nus ao interessado, certido da
qual constaro todas as informaes relevantes

NORMAS DE SERVIO
DA CORREGEDORIA
GERAL DA JUSTIA
Captulo XIV
138.1. Da ata notarial para fins de
reconhecimento extrajudicial de usucapio,
alm do tempo de posse do interessado e de
seus sucessores, podero constar:
a. declarao dos requerentes de que
desconhecem a existncia de ao possessria
ou reivindicatria em trmite envolvendo o
imvel usucapiendo;
b. declaraes de pessoas a respeito do tempo
da posse do interessado e de seus antecessores;
c. a relao dos documentos apresentados para
os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei n
13.105/15

22

138.2. Os documentos apresentados para a

lavratura da ata notarial sero arquivados em
classificador prprio, obedecidos, no que
couber, os itens da Seo II, deste Captulo.
138.3. Aplicam-se ata notarial de
reconhecimento extrajudicial de usucapio os
itens 5, 5.1 e 5.2, deste Captulo XIV.

Contedo: Lobo e Orlandi Advogados

Gesto: Francisco Raymundo
Reviso da cartilha: Dni Carvalho,
Graziela Castro e Patrcia Zapani
Diagramao: Alessandra Russo
Produo Executiva: Maria Micalopulos

22