UBICACIN LOTE PARA HOTEL 5 ESTRELLAS

Teniendo en cuenta que nuestro proyecto arquitectnico ser en Colombia y

forma parte del sector turstico, se hace necesario que se analicen los
programas de desarrollo y ordenamiento territorial, ya sean de nivel nacional,
regional y/o local, y as identificar las caractersticas que nos procuren la
viabilidad del proyecto y reunir los fundamentos necesarios para la correcta
ubicacin del sitio de nuestro proyecto. Al analizar el plan de desarrollo
nacional 2014 - 2018, vemos que se estn llevando a cabo obras y estrategias
en aras de aumentar la competitividad de las distintas regiones del pas, en
especial la regin caribe, donde se llevan a cabo obras de infraestructura que
favorecen la interconexin regional y estrategias con el fin de atraer la inversin
internacional en distintos sectores econmicos, incluyendo el hotelero.
La regin caribe ha sido tradicionalmente una regin donde la principal
actividad turstica es de tipo recreativo en las zonas costeras, principalmente en
las ciudades de Cartagena y santa marta, que adems complementan con
atractivo histrico, sin embargo, departamentos como el del atlntico le
apuestan a otros tipos de turismo, relacionado con la ecologa y deportes
naturales, e indirectamente a un turismo corporativo, que es producto de la
apertura econmica del pas, la cual favorece en gran medida al departamento
y en especial a su capital barranquilla, la cual tiene un gran potencial basado
en su excelente conectividad martima, area y terrestre, una amplia oferta de
servicios y eventos culturales y MICE de reconocimiento nacional e
internacional, el talento humano con capacidades y competencias de talla
internacional y una buena infraestructura que la hacen competitiva y atractiva a
nivel mundial.
Todo lo dicho anteriormente nos indican que la localizacin de nuestro proyecto
en el departamento del atlntico y ms precisamente en el distrito de
barranquilla, le garantizan las condiciones necesarias para hacer de l un
proyecto viable.
Ya que se tiene una localizacin ptima para nuestro proyecto, pasamos a
definir la ubicacin del mismo analizando el contexto de la ciudad de
barranquilla teniendo en cuenta las normas territoriales y otras
reglamentaciones pertinentes y las caractersticas de los distintos sectores de
la ciudad. Se ha propuesto el predio de 3390 metros cuadrados ubicado en la
carrera 51b #94-70 barrio altos del limn, en la pieza urbana riomar, dentro del
suelo urbano del distrito de barranquilla, el predio se encuentra en uno de los
sectores de mayor desarrollo de la ciudad como lo es el sector de Buenavista,
por lo que se considera un sitio idneo teniendo en cuenta la actividad que
realizar nuestro proyecto. A continuacin entraremos a analizar las
determinantes que nos indicarn si es posible llevar a cabo nuestro proyecto en
dicho sitio.

1.

USOS DEL SUELO

En cuanto a usos del suelo, vemos que el lote se encuentra sobre el CAE
(Corredor de Actividad Econmica) de la 51B. Se define como corredor de
actividad econmica CAE a las vas denominadas o clasificadas as en el plan
de ordenamiento territorial, en las que se han concentrado desde hace aos
diversas actividades comerciales, mercantiles, industriales, institucionales,
recreativas y residenciales. los usos del suelo que se permitan en dichos
corredores, cobijaran a los predios con frentes directos sobre estos. 1 El predio
se encuentra cerca del polgono comercial de Buenavista y el polgono
residencial 1, donde encontramos viviendas unifamiliares y multifamiliares de
estrato 6.

Imagen 1.
polgonos normativos en el rea de estudio.
Plano U15 POT barranquilla

Blue Gardens
Homecenter
Cc. buenavista
Hotel dann carlton
Cc.Millenium
Centro mdico Vital
Futuro alkosto
Parque bosques del norte
Parque villa santos
Lote escogido

Imagen 2.
Equipamientos segn Tipo de Uso
Google Earth.

1 DEIP de Barranquilla, Compilacin de las normas vigentes del plan de ordenamiento

territorial del distrito especial industrial y portuario de barranquilla, Artculo 195. Corredores de
Actividad Econmica.

2.INFRAESTRUCTURA

Servicios Pblicos Domiciliarios: El predio donde se pretende ubicar el

proyecto se clasifica como suelo urbano no construido o baldo, lo que significa
que cuenta con la posibilidad de conexin de los servicios pblicos domiciliario
necesarios para su funcionamiento como veremos en las siguientes imgenes.
2.1

Imagen 3.
Sistema de servicios pblicos:
Acueducto
Plano U6 POT barranquilla

Imagen 4.
Sistema de servicios pblicos:
Alcantarillado
Plano U7 POT barranquilla.

Imagen 5.
Sistema de servicios pblicos:
Energa elctrica
Plano U8 POT barranquilla.

2.2
Vialidad y Transporte: Segn el plano U2 de subsistema de transporte, la
carrera 51B es una va principal, por ella transitan buses del servicio pblico
urbano e intermunicipal, adems tiene fcil acceso a la va circunvalar, lo que
garantiza rpida conexin con el aeropuerto. En cuanto a infraestructura vial, El
sistema de movilidad establece unos perfiles estandarizados, aptos para
soportar la capacidad vehicular y peatonal de acuerdo a la funcin que se le
asigne al sistema.2 En el caso de la carrera 51B (antigua va al mar), va
principal de acceso al lote, corresponde a un perfil vial de tipo V3, y segn su
jerarqua dentro del sistema corresponde a una va semiarteria, 3 que actan
como la conexin entre las vas colectoras y las vas arterias, permiten el
acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal.

Imagen 6.
Subsistema de Transporte
Plano U2 POT Barranquilla.

Imagen 7.
Planta tipo va V3
Anexo N6 POT Barranquilla.

2 POT del DEIP de Barranquilla, anexo N6 PERFILES VIALES.

3 Decreto 0212 de 2014, Por el cual se adopta el plan de ordenamiento territorial del DEIP de
Barranquilla, Art. 156, Vas Semi Arterias.

3.TIPOLOGA EDIFICATORIA
En cuanto a la tipologa de edificaciones en el sector, esta es muy variada, ya
que encontramos desde viviendas unifamiliares y conjuntos residenciales de
baja densidad (2 plantas) hasta edificaciones multifamiliares de alta densidad
(12 pisos) adems de las otras tipologas de edificaciones, tales como el centro
comercial Buenavista o el hotel dann carlton.

4.

CONDICIONES DEL TERRENO

El lote escogido presenta una topografa que se caracteriza por tener un

cambio de nivel no muy notorio, partiendo desde el nivel 0 en la esquina
noroccidental la cual es su punto ms bajo, hasta el nivel 4.60 en la esquina
suroriental la cual es su punto ms alto, con una pendiente aproximada del
0.03%.

Imagen 11.
Perfiles de elevacin lote
Google Earth.

5.

NORMATIVIDAD.

5.1
Tratamientos urbansticos: La zona donde se ubica el predio presenta
tratamiento de consolidacin, el tratamiento de consolidacin se aplica a
aquellas zonas o sectores del suelo urbano urbanizado y edificado en su
totalidad o en tal proporcin que se puede asumir genricamente que a su
interior solo quedan vacantes lotes individuales, predios ya urbanizados y
excepcionalmente, predios no urbanizados.4

Imagen 12.
Tratamientos Urbansticos
Plano U13 POT Barranquilla

5.2Edificabilidad y Densidades: Segn el tipo de modalidad de tratamiento, el

predio presenta consolidacin nivel III, que corresponde a zonas y/o ejes viales
con densidades moderadas, que presentan modificaciones en sus
caractersticas urbanas y ambientales, producto de transformaciones
anteriores, las cuales pueden ser objeto de una densificacin mayor y
aprovechamiento equilibrado, que ajuste las caractersticas de las edificaciones
a los procesos de cambio en su urbanismo. 5 En la siguiente tabla
encontraremos la edificabilidad mxima en el tratamiento de consolidacin.

4 DEIP de barranquilla, Decreto 0212 de 2014, por el cual se adopta el plan de ordenamiento
territorial del DEIP de barranquilla, Art. 411 Tratamientos de Consolidacin.
5 IBID., Art. 412 Modalidades en el tratamiento de Consolidacin.

imagen 13.
Edificabilidad y densidades
Plano U16 POT Barranquilla

5.3Estratificacin: En cuanto a estratificacin, el lote por no estar edificado no

presenta un estrato definido, sin embargo vemos que en su entorno los estratos
consolidados son 5 y 6.

Imagen 14.
Estratificacin
Plano U18 POT
Barranquilla

6.

CONCLUSIN

Teniendo en cuenta los factores generales y especficos analizados en este

trabajo, podemos concluir que la ubicacin de un hotel 5 estrellas sostenible e
inteligente en unos de los sectores ms desarrollados de la principal ciudad del
caribe colombiano, es un proyecto viable.

ANALISIS DE SITIO SIMILAR

Con este anlisis, buscamos hacer un estudio a groso modo de la oferta relacionada
con nuestro proyecto a nivel local, nacional e internacional, con la finalidad de
identificar las cualidades que poseen y los servicios que ofrecen al consumidor, y as
reunir las caractersticas necesarias para hacer competitivo nuestro proyecto.

En un principio, debemos identificar que hoteles de barranquilla nos servirn como

modelo de anlisis, estos los escogeremos siguiendo los siguientes criterios:
Numero de estrellas.
Calificacin de usuarios en pginas de viaje.
Inicialmente identificamos los hoteles de 5 estrellas con los ms altos puntajes de
calificacin dados por usuarios en las pginas web de viajes tripadvisor y
despegar.com. Estos hoteles fueron:
Hotel Dann Carlton.
Hotel El Prado.
Hotel Sonesta.
Country International Hotel.
NH Collection Smart Suites Royal Hotel.
GHL Collection Barranquilla Hotel.
De estos hoteles hemos analizado el tipo de usuario al cual ofrecen sus servicios y los
servicios que ofrecen entre otras particularidades.
Al ser hoteles de 5 estrellas, presentan todas las actividades complementarias
necesarias para obtener este rango, tales como restaurante, gimnasio, spa, piscina
entre otros, sin embargo tambin todos ofrecen espacios para la realizacin de
eventos de tipo social y corporativo, salones de eventos y salas de juntas cuyos
tamaos varan, destacando de entre ellos el hotel dann carlton, el cual cuenta con 7
salones y salas de juntas, entre ellas una sala modulable de 890 metros cuadrados
con capacidad mxima de 1000 personas, con entrada independiente por la carrera
52B a parte de las interna del hotel y de servicios.
En cuanto a habitaciones, a excepcin del hotel country international que tiene 72
habitaciones, todos sobrepasan el numero de 100 habitaciones, destacando el hotel
del prado con 193 habitaciones, sin embargo en dimensiones de habitaciones destaca
el hotel dann carlton, sus habitaciones presentan las siguientes dimensiones
Habitacin estndar ; 40 m2 (mnimo NTSH 006: 29 m2)
Habitacin Junior Suite: 52 m2 (mnimo NTSH006: 42 m2)
Habitacin Suite: 69 m2 (mnimo NTSH006: 60m2)
Habitacin Suite Presidencial: 90m2
(Valores mnimos de rea de habitaciones segn la norma nacional.)
En lo concerniente a concepto de diseo de interiores y exteriores, los hoteles
manejan un concepto contemporneo, edificios estticamente atractivos de sencilla
apariencia exterior, en los interiores y habitaciones, optan por espacios modernos con
paleta de colores variados. Por otro lado el hotel del prado es un caso especial, ya que
por las caractersticas de su construccin y su extensa tradicin en la ciudad, maneja
un concepto ms tradicional y republicano en interiores.
Todos estos hoteles tienen una caracterstica comn, y es que al contrario de hoteles
de otras ciudades como santa marta o Cartagena, no tienen una orientacin de
servicios especfica, ya que sus instalaciones son demandadas por turistas que
realizan diversas actividades alrededor del turismo cultural, de negocios, de compra,
de salud, deportivo, de eventos y convenciones.
A nivel local, vemos que la oferta hotelera no maneja los criterios de sostenibilidad y
domtica salvo algunos elementos como control inteligente de luces, por lo que vemos
que nuestro proyecto puede encontrar su potencial de oferta en esta materia, en

cuanto a hoteles que manejan estos conceptos destaca el hasta ahora nico hotel de
Latinoamrica con certificacin leed, el Biohotel Organic Suites de Bogot.
Este hotel de 5 estrellas ubicado en Bogot tiene 72 habitaciones suites y todos los
servicios complementarios que presenta un hotel de la categora 5 estrellas, sin
embargo ofrece a sus clientes la oportunidad de una experiencia 100% inteligente y la
satisfaccin que da el no contribuir al dao causado al ambiente, entre las
caractersticas que ofrece el hotel se destaca el porcentaje de luz natural en los
espacios comunes, el cual es de 75, favoreciendo el ahorro energtico, el control
automatizado del 90% de la iluminacin y del 100% de la temperatura, adems genera
el 5% de la energa que utiliza, para su construccin se usaron maderas certificadas y
un sistema de reciclaje de aguas residuales y aguas grises.
Este hotel es la mejor referencia de hoteles sostenibles e inteligentes que podremos
encontrar en Latinoamrica.
Con el anlisis realizado a las referencias antes mencionadas podemos concluir que
teniendo en cuenta el nivel de competitividad de los hoteles en la ciudad de
barranquilla, es necesario que nuestro proyecto sea planteado de tal forma que pueda
entrar sin desventajas en dicha competencia, por tal motivo debemos procurar que
nuestro hotel preste los servicios propios del hotel 5 estrellas, y as ofrecer una estada
acogedora al visitante, y tambin debemos procurar ofrecer espacios de alto nivel para
la realizacin de eventos ya sean de tipo social o empresarial entre otros, siempre
procurando concebir espacios inteligentes y sostenibles.