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Nova Lei dos

Condomnios Simplificada

O software online para gesto de condomnios

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NDICE

1 - Introduo ................................................................................ 03
2 - Resumo e Principais Mudanas ............................................. 04
3 - Registro ..................................................................................... 07
4 - Seguro Obrigatrio .................................................................. 08
5 - Administradoras e Representao do Condomnio ............. 09
6 - Condomnio Edilcio ................................................................. 10
7 - Assembleias .............................................................................. 13
8 - Conveno ................................................................................ 16
9 - Eleio de Sndico e Conselho ................................................ 18
10 - Deveres do Sndico ................................................................ 19
11 - Destituio do Sndico e Conselho ....................................... 21
12 - Procuraes ............................................................................ 22
13 - Vagas e reas Comuns .......................................................... 23
14 - Obras ...................................................................................... 25
15 - Multas ...................................................................................... 27
16 - Extino do Condomnio ....................................................... 29
17 - Sobre a Nextin ........................................................................ 30

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1 - Introduo

No dia 11 de janeiro de 2003, entrou em vigor o Novo Cdigo

Civil Brasileiro. No livro III do documento, captulo VI, comea
uma srie de artigos que regulamentam os condomnios; vrios
deles substituem a antiga lei N 4.591, de 16 de dezembro de
1964, que ainda continua em vigor. Por isso, devemos ficar
atentos s jurisprudncias em casos de disputas judiciais que
cabem a essas leis.
Nossa inteno com este material agrupar os artigos em
categorias que facilitem seu entendimento e otimizem a pesquisa,
seja voc um condmino ou um sndico.
Portanto, o material que segue um apanhado dos artigos do
Novo Cdigo Civil Brasileiro, que dizem respeito s relaes
condominiais. Para acessar o novo Cdigo e ter seu texto na
ntegra, basta clicar aqui.

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2 - Resumo e Principais Mudanas

Na anlise feita pela nossa equipe de especialistas, ficou evidente

que o Novo Cdigo Civil se diferencia da lei 4.591 de 1964,
principalmente no que diz respeito s reas privativas e comuns,
na destituio do sndico, nas convenes e no seu captulo que
trata sobre as multas.
No entanto, a primeira lei - conhecida tambm como Lei dos
Condomnios - continua em vigor para os assuntos no tratados
pelo Cdigo, como direito de propriedade, convocao e
realizao de assembleias, despesas do condomnio, utilizao
das estruturas por parte dos condminos, e alguns outros
assuntos.
Antes de mergulhar nos artigos que separamos para voc por
categorias, para facilitar a busca por temas, confira o que
consideramos as principais mudanas no Cdigo:
Convenes (Artigo 1.333)
O texto do Cdigo prevalece sobre qualquer conveno de

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2 - Resumo e Principais Mudanas

condomnio. Se na sua conveno existir alguma regra que

contrarie o Cdigo Civil ela ser automaticamente desconsiderada
no caso de uma disputa judicial.
Multa por inadimplncia (Artigo 1.336)
O teto da multa por atraso de pagamentos cai de 20% da antiga
conveno para 2% no novo cdigo, porm as taxas condominiais
em atraso anteriores data de 11 de janeiro de 2003, quando
vigorou o cdigo, permanecem com as multas previstas na
antiga lei.
Multa para comportamento anti-social (Artigo 1.337)
Este tipo de multa foi criada no novo Cdigo Civil e pode ser de
at 10 vezes o valor corrente da taxa do condomnio. Portanto,
no existe qualquer lei que seja predecessora a essa.
Multa por descumprimento de normas (Artigo 1.337)
Neste artigo, a multa para descumprimento de normas

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2 - Resumo e Principais Mudanas

impostas pela Conveno (desde que no firam o Artigo 1.333)

devem ter aprovao de 3/4 dos condminos em assembleia.
Esta multa poder ser de at 5 vezes o valor da taxa de condomnio
para reincidentes.
Destituio do sndico (Artigo 1.349)
Na lei de 1964 era necessria a concordncia de, no mnimo, 2/3
dos condminos. No novo Cdigo preciso apenas 50% + 1, ou
seja, a maioria absoluta do condomnio.

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3 - Registro

Artigo 1.332:
Entenda o primeiro passo. Como se constitui e como deve ser
feito o registro de um Condomnio Edilcio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

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4 - Seguro Obrigatrio

Artigo 1.346:
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco
de incndio ou destruio, total ou parcial.

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5 - Administradoras e Representao

Artigo 1348:
Neste artigo, a lei autoriza a contratao e transferncia de
responsabilidades e deveres a um sndico profissional,
administradora ou conservadora, de acordo com conveno do
condomnio.
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico,
em poderes de representao.
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativas, mediante
aprovao da assembleia, salvo disposio em contrrio da
conveno.

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6 - Condomnio Edilcio

Artigos 1.331 e 1.332:

Nos artigos abaixo possvel entender como se constitui um
condomnio edilcio e quais so as responsabilidades de cada
um sobre a parte do solo que ocupa, individual ou coletivamente,
alm das permisses de uso das unidades imobilirias, sejam
elas privadas ou de acesso a todo o condomnio.
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos,
que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.

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6 - Condomnio Edilcio

2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de

distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e
refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos,
no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3 A frao ideal no solo e nas outras partes comuns
proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em
relao ao conjunto da edificao.
4 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel,
uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser
identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de
instituio do condomnio.
5 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao
logradouro pblico.

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6 - Condomnio Edilcio

6 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio

contrria da escritura de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

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7 - Assembleias

Artigos 1.350 a 1.356:

O Cdigo Civil tambm regula a atuao das assembleias,
determinando qurum mnimo necessrio para certas
deliberaes, assim como a necessidade das convocaes,
periodicidade de assembleias e conselhos.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia
dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar
o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar
o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos
poder faz-lo.

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7 - Assembleias

2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento

de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao
do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela
unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes
da assembleia sero tomadas, em primeira convocao, por
maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo
menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino,
salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio.

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7 - Assembleias

Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar

por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum
especial.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os
condminos no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas
pelo sndico ou por um quarto dos condminos.

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8 - Conveno

Artigos 1.333 e 1.334:

Nos artigos a seguir, est toda a regulamentao de como criar
uma conveno de condomnio, alm das instncias que ela
cobre.
Para saber sobre alteraes, preciso verificar o artigo 1.351,
presente no item 7 - Assembleias deste e-book.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes
ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno
do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis.

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8 - Conveno

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que
os interessados houverem por bem estipular, a conveno
determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies
dos condminos para atender s despesas ordinrias e
extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assembleias, forma de sua convocao e
quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
1 A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por
instrumento particular.
2 So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo,
salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.

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9 - Eleio de Sndico e Conselho

Artigos 1.347 e 1.356:

Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser
condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior
a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal,
composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por prazo no
superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas
do sndico.

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10 - Deveres do Sndico

Artigo 1.348:
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assembleia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em
juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assembleia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada
ano;

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10 - Deveres do Sndico

VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor

e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico,
em poderes de representao.
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativas, mediante
aprovao da assembleia, salvo disposio em contrrio da
conveno.

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11 - Destituio do Sndico e Conselho

Artigo 1.349:
Antes de entrar neste artigo, vale relebrar um artigo j visto
neste e-book, que estabelece relao com o assunto: Artigo
1.348: 2 O sndico pode transferir a outrem, total
ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes
administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.

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12 - Procuraes

Artigos 653 e 654:

Art. 653. Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem
poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
A procurao o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao
mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a
assinatura do outorgante.
1 O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde
foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e
o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes
conferidos.
2 O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que a
procurao traga a firma reconhecida.

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13 - Vagas e reas Comuns

Artigos 1.338 a 1.340:

Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para
veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos
condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so
inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis
das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com
as suas partes acessrias.
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em
separado.

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13 - Vagas e reas Comuns

2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua

unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo
de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se
serve.

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14 - Obras

Artigos 1.341 a 1.343:

Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1 As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o
condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia,
que dever ser convocada imediatamente.
3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que
importarem em despesas excessivas, somente podero ser

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14 - Obras

efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente convocada

pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por
qualquer dos condminos.
4 O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser
reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito
restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo
s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao,
depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos,
no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis
de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes
prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias,
depende da aprovao da unanimidade dos condminos.

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15 - Multas

Artigos 1.336 e 1.337:

Multa por atraso em pagamento:
Art. 1.336 / 1 O condmino que no pagar a sua contribuio
ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo
previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento
sobre o dbito.
Multa de acordo com a conveno:
Art. 1336 / 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato
constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa,
caber assembleia geral, por dois teros no mnimo dos condminos
restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

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15 - Multas

Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao
de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos
que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia
com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido
a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.

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16 - Extino do Condomnio

Artigos 1.357 e 1.358:

Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda,
ou ameace runa, os condminos deliberaro em assembleia sobre
a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais
uma das fraes ideais.
1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a
outros condminos, mediante avaliao judicial.
2 Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de
oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre
os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades
imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida
na proporo a que se refere o 2 do artigo antecedente.

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17 - Sobre a Nextin

A Nextin uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos

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