TRABAJO DE INVESTIGACIN

NOTARIO DALMACIO MENDOZA

AZPARRENT

DERECHO REAL
;Hipoteca

NDICE
CONTENIDO DEL TRABAJO DE INVESTIGACIN...................................................3
I.

INTRODUCCIN.......................................................................................... 3
1.

ESTADO PRELIMINAR DEL PROBLEMA AL INICIARSE LA INVESTIGACIN....3

2.

UTILIDAD, INTERS Y POSIBILIDAD DE ESTUDIO........................................3

3.

ADVERTENCIA SOBRE LA POSICIN IDEOLGICA DE LOS INVESTIGADORES

3

II.

INVESTIGACIN.......................................................................................... 3
1. EL PROBLEMA DE LA INVESTIGACIN........................................................3
1.1. IDENTIFICACIN DEL PROBLEMA.........................................................3
1.2. DESCRIPCIN DEL PROBLEMA.............................................................3
1.3. FORMULACIN DEL PROBLEMA...........................................................3
2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN.............................................................3
2.1. OBJETIVO GENERAL.............................................................................3
3. MARCO TERICO..................................................................................... 3
3.2. TEORAS O ENFOQUES........................................................................3
4. HIPTESIS Y VARIABLE..........................................................................3
4.1. HIPTESIS........................................................................................... 3
4.2. VARIABLES........................................................................................... 3
4.3. INDICADORES:..................................................................................... 3
5. METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN................................................3
5.1. TIPO DE INVESTIGACIN......................................................................3
5.2. Poblacin y Muestra............................................................................3
5.3. Mtodos............................................................................................... 3

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5.4. Tcnicas e Instrumentos de Recoleccin de Datos..............................3
5.5. Procesamiento de datos grafico..........................................................3
6. ANEXOS.................................................................................................... 3
6.1. Matriz de Consistencia........................................................................3
6.2. Panel fotogrfico................................................................................. 3
III.

CONCLUSIONES....................................................................................... 3

1.

Ideas Esenciales Obtenidas.......................................................................3

2.

Soluciones Logradas..................................................................................3

3.

Nuevos Problemas esenciales o derivados................................................3

4.

Anteproyecto o proyectos de textos jurdicos, ponencias, etc...................3

BIBLIOGRAFA

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AZPARRENT

DERECHO REAL
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CONTENIDO DEL TRABAJO DE INVESTIGACION

CAPITULO PRIMERO

I.

INTRODUCCIN

1.

ESTADO PRELIMINAR DEL PROBLEMA AL INICIARSE LA

INVESTIGACIN

Antes de iniciar el presente trabajo de investigacin, tuvimos mucho

Percance

en la recoleccin de datos bibliogrficos del Dr. Dalmacio

Mendoza Azparret ya que el grupo opt de ir de hacer una entrevista a

su Notaria. Dalmacio Mendoza Azparrent es del Distrito de Chumpi,
Provincia de Parinacochas del departamento de Ayacucho; naci el 7 de
enero de 1951. Mi padre fue natural del distrito de Tambo, provincia de
La Mar, mi madre se llam Mercedes Azparrent, nieta de un vasco
francs inmigrante que vino en la poca de Ramos Castilla.
Otro aspecto preliminar que tambin dificult nuestra investigacin, fue
que en los registros de constitucin de hipotecas del Dr. Dalmacio
Mendoza Azparrent; la direccin del celebrante no era muy factible para
sus entrevistas. Y para el estudio de nuestro problema era de vital
importancia entender la constitucin de los contratos de hipotecas no solo
de manera literal sino de manera interpretativa para as hacernos una
idea de cmo era la decisin de realizar una garanta hipotecaria.
El estado preliminar son aspectos preliminares ms relevantes antes del
estudio del problema, podra decirse que de alguna manera no nos
dificult; el estudio del problema fue que nos dificulto, a la cantidad de
pobladores, y as realizar un estudio verdico y profundo del tema.

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Por estas razones nos damos cuenta que son pocos o en tal caso no
hay trabajo alguno realizado por los investigadores, es precisamente
que por esta razn nos aventuramos en esta larga trayectoria de la
investigacin con la finalidad de contribuir a la comunidad universitaria,
con esta investigacin que nos hemos propuesto por estos andares de
la vida y de alguna manera contribuir en nuestra historia que an sigue
sin conocerse en nuestra regin.

2.

UTILIDAD, INTERS Y POSIBILIDAD DE ESTUDIO

Consideramos en el presente trabajo de investigacin por lo que es

beneficioso y en cuanto los resultados y conclusiones han de coadyuvar
para los diversos fines de estudios acadmicos, tales como para estudios
posteriores realizados sobre el mismo Notario, servir como fuente
histrica sobre la funcin notarial del siglo XXI, incluso aportar a los datos
histricos y culturales de Ayacucho pero ms relacionado con la
provincia de H u a m a n g a , debido a que los

hipotecas estudiados

contienen informacin histrica, cultural, religiosa y econmicos que

caracterizaron a Ayacucho del siglo XXI.
En tal sentido, el presente trabajo constituye de suma inters, ya que por
medio del anlisis de las hipotecas del siglo XXI, especficamente de la
muestra de las hipotecas del ao 1998 a 2014, se podrn conocer datos,
caractersticas, sucesos histricos que nos ayudarn a comprender
nuestra realidad actual, y de manera ms precisa nuestra realidad
regional.

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En cuanto a su posibilidad de estudio evidentemente ser posible un

anlisis de forma personalsima y directa ya que por tratarse de un
Notario en actividad de funcin notarial ser posible realizar entrevistas,
encuestas, incluso ser factible conocer sobre la modalidad de ingreso a
la funcin notarial; pero para mayor informacin de las mismas se
realizar una entrevista con el Notario de la provincia de Huamanga;
de la misma conocer la realidad socio econmica poltico. .

3.

ADVERTENCIA SOBRE LA POSICIN IDEOLGICA DE LOS

INVESTIGADORES

El presente estudio no puede ser aprehendido en tanto fenmeno aislado.

Se inscribe que desde hace algn tiempo sirve de eje a nuestras
observaciones, es as que bien tenemos entendido, la ideologa nace de
las ciencias filosficas que tratan de explicar el origen y clasificacin de
las ideas, o como un modo de manifestarse a travs de ideas. Al respecto
no se advirti por parte de ninguno de los integrantes del presente grupo
de investigacin.
En esta oportunidad, tambin calibramos la estructura del poder de la
informacin comprobando que la estructura de dominacin sobre los
medios de comunicacin de masas corresponde plenamente a la
estructura implcita de los mensajes que transmiten. La idea vehiculizada
por estos medios es funcional al sistema de poder y asegura una continua
reproduccin de su legitimidad.

CAPITULO SEGUNDO
II.RECOPILACION DE DOCUMENTOS PREVIOS

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ALAIN Y MARCOS

III.

DERECHO REAL
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INVESTIGACIN

1. EL PROBLEMA DE LA INVESTIGACIN
1.1.

IDENTIFICACIN DEL PROBLEMA.

JUAN
1.2. DESCRIPCIN DEL PROBLEMA.

JUAN

1.2.

FORMULACIN DEL PROBLEMA

En qu medina influye la hipoteca como garanta, para el complimiento del

contrato de mutuo con garanta hipotecaria, dentro de la funcin del notario,
Dalmacio Mendoza Azparrent, en la provincia de Ayacucho durante los aos
1998 a 2014?
1.3.

PROBLEMAS ESPECIFICOS
En qu medida la no despocesion del inmueble influye,
dentro de la funcin del notario, Dalmacio Mendoza Azparrent,
para que las personas celebren con ms concurrencia
Crditos con Garantia Hipotecaria en la provincia de Ayacucho
durante los aos 1998 a 2014?
En qu medida influye que los acreedores, dentro de la
funcin del notario, Dalmacio Mendoza Azparrent, otorgen con
mas concurrencia

Crditos con Garantia Hipotecaria en la

provincia de Ayacucho durante los aos 1998 a 2014?

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AZPARRENT

2.

DERECHO REAL
;Hipoteca
OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN OBJETIVO GENERAL
Investigar el atributo principal de la hipoteca que es determinante
dentro de la funcin del notario, Dalmacio Mendoza Azparrent, para
que las personas celebren con ms concurrencia Crditos con
Garantia Hipotecaria

2.1.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Deducir que la no despocesion del inmueble es la principal

caracteristica de la hipoteca para que las personas celebren
con ms concurrencia Crditos con Garantia Hipotecaria

Corroborar que los acreedores prefieren otorgar Crditos con

Garantia Hipotecaria

3.

MARCO TERICO
III.1.

ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN

Al realizar un bosquejo a la biblioteca central y as como tambin a la

biblioteca especializada de la Universidad Nacional de San Cristbal de
Huamanga, poco o nada se ha encontrado investigaciones dedicadas a
este tema, pero se ha considerado necesario hacer un bosquejo en la
bibliografa existente acudiendo a otras fuentes bibliogrficas como a
trabajos de investigacin de otras universidades de lo cuales tienen
objetivos diferentes al nuestro; pero que de alguna manera mantienen
relacin con alguno de los puntos tocados con nuestro tema a investigar,
los cuales son:

EDMUNDO RAFAEL CASAVILCA MALDONADO : Realizo el trabajo de

investigacin que comprendi un tema importante, cuyo ttulo es: LA
TITULIZACIN DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS EN EL PER Y
SUS EFECTOS EN EL DESARROLLO DEL SISTEMA FINANCIERO,
Tesis de la Seccin de Post Grado de la USMP en el Per del 2014
cuyas conclusiones son:
Planteamiento del Problema, comprendi desde la descripcin de la
realidad problemtica, donde se aprecia que la titulizacin de los crditos
hipotecarios en el Per tendra efectos en el sistema financiero, debido a
que muchas veces las empresas muchas veces desconocen su uso y
aplicabilidad, ocasionando de esta manera una distraccin del flujo
futuro del dinero. Asimismo, se formularon los problemas, objetivos de la
investigacin, la justificacin e importancia; as como, las limitaciones y
su viabilidad.
Los datos obtenidos como producto de la investigacin ha permitido
establecer que el mercado hipotecario en el Per influye en el desarrollo

de activos financieros. Adems, se ha revelado una gran demanda de

viviendas que existe en el Per y que no puede ser satisfecha por las
exigencias que existe en el mercado bancario.
Lo esencial es que se ha establecido que los datos permitieron
establecer que el porcentaje de crditos hipotecarios titulizados influyen
en el aumento de liquidez del sistema financiero. Debido a que existen
ventajas a travs de la titulizacin de crditos hipotecarios, esto permite
al inversionista ponerse en contacto directo con el tomador de recursos,
obviando la intermediacin de los agentes financieros tradicionales, con
la consecuente mejora del retorno de su inversin.
Otro trabajo de investigacin que tomamos en consideracin es:
Hugo Eyzaguirre del Sante y Carlos Caldern Seminario Realizaron
el trabajo de investigacin que comprendi un tema: El mercado de
crdito hipotecario de Per realizado con el apoyo del instituto InterAmerican Development Bank en el ao 2003, el cual llego a las
siguientes conclusiones:
Actualmente, el mercado peruano de crdito hipotecario es de
aproximadamente US$1.100 millones. Si bien se puede considerar como
un mercado pequeo, no deja de tener un gran potencial. Prueba de ello
es el rpido crecimiento que ha experimentado en los ltimos aos, el
aumento de la competencia entre los oferentes, tasas de inters que han
venido bajando durante el ltimo decenio y el elevado porcentaje de
demanda insatisfecha de personas que no podan constituir una hipoteca
por los altos intereses o que si accedan no cumplir con dicha obligacin.
El presente estudio tiene como finalidad documentar la evolucin del
mercado de crdito hipotecario en Per durante los ltimos dos decenios
y, sobre esta base, analizar y comprender los factores econmicos-

financieros e institucionales que han limitado o promovido su crecimiento

durante este perodo. Ello servir para elaborar recomendaciones de
poltica que contribuyan al desarrollo de un mercado estable de crdito
hipotecario y, de esta manera, contribuir a la solucin del problema
habitacional y al crecimiento econmico del pas.
El documento est dividido en cinco secciones. En la primera, se
describe la evolucin del crdito hipotecario en los ltimos dos decenios
en el marco de la poltica econmica y habitacional aplicada por los
diferentes gobiernos durante este perodo. En la segunda, se describen
los programas que actualmente ejecuta el Estado para el financiamiento
de viviendas de inters social que se logran optener gracias al mercado
hipotecario. En la tercera, se analiza la situacin actual del mercado de
crdito hipotecario, identificndose los factores que promueven o limitan
su desarrollo. En la cuarta, se presenta un anlisis del sistema actual de
constitucin y ejecucin de garantas y el impacto que tiene el
funcionamiento de ste en el desarrollo del mercado de crdito
hipotecario.
As mismo como una de sus conclusiones es que la intervencin del
Estado debe estar orientada a la creacin de condiciones para que los
intermediarios financieros puedan ofrecer crditos hipotecarios en un
ambiente de competencia, de modo que el financiamiento de la vivienda
ofrezca una opcin de negocios que compita en igualdad de condiciones
con otros sectores en los que invertir. El Estado no debe desempear un
papel sobreregulador del funcionamiento de los mercados y de la
operacin de los agentes que intervienen en l, tal como sucedi en la
dcada del 80.
El Estado debe concentrar sus esfuerzos en hacer que los hogares con
menores ingresos puedan acceder al crdito hipotecario. En la dcada
del 90, una de las intervenciones ms importantes del Estado en el

mercado de crdito hipotecario ha sido el Programa Mivivienda, que

consiste en la aplicacin de un subsidio a la tasa de inters para
fomentar el desarrollo del mercado hipotecario.
III.1.1. BASE LEGAL.
El artculo 1097 del cdigo civil trata acerca del concepto que en
la legislacin peruana se tiene de lo que es la hipoteca. Dicho
artculo seala lo siguiente:
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del
cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los
derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado
Dado este concepto de hipoteca sealado por el cdigo civil,
entonces podemos dar algunos puntos de vista sobre este tema.
La hipoteca es un derecho real de garanta. Dice la norma que se
afecta un inmueble "en garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin.
En el Per, si bien el Cdigo expresamente seala que la hipoteca
existe para garantizar el cumplimiento de una obligacin, hay una
tendencia hacia la hipoteca autnoma. Revelador de esto es, por
ejemplo, el artculo 1099, inciso 2), que dispone que la hipoteca
puede asegurar el cumplimiento de una obligacin no solo
determinada sino tambin determinable. Esta ltima es una
obligacin susceptible de ser determinada, pero que an no lo
est al momento de la constitucin de la hipoteca. El artculo
1104, por otra parte, autoriza que la hipoteca garantice
obligaciones futuras o eventuales. Respecto de las primeras no

hay problema porque de todas maneras existirn. Pero las

obligaciones eventuales tienen una existencia incierta. Pueden no
llegar a existir.
En este caso, es cierto, la hipoteca ya constituida queda sin
efecto. Sera en rigor un supuesto de extincin o acabamiento del
gravamen por ausencia de obligacin, a pesar de que el artculo
1122 no lo ha previsto expresamente.conviene sealar que el
Cdigo Civil de 1936 no permita garantizar con hipoteca
obligaciones

determinables

ni

obligaciones

eventuales.

La

tendencia se confirma con la existencia de la letra hipotecaria y la

cdula hipotecaria, previstas en la Ley de Ttulos Valores N
27287.
La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto
es, sobre los bienes enumerados en el artculo 885 del Cdigo.
No es posible establecer una hipoteca sobre un bien mueble, aun
cuando se trate de uno registrado, como por ejemplo un
automvil. En Espaa, sin embargo, existe la hipoteca mobiliaria,
que recae sobre bienes mviles registrados y plenamente
identificados como los automviles, los vagones de ferrocarril, los
aviones, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual e
industrial.
Para ampliar la cobertura de la hipoteca, el Cdigo de 1984, al
igual que el de 1936, se ha preferido enumerar los bienes
inmuebles dejando de lado el estricto criterio de la movilidad. En
la enumeracin se ha dado categora inmobiliaria a los buques y
aviones, a pesar de ser bienes eminentemente mviles. Lo que
busca el legislador es que esos bienes puedan ser objeto de

hipoteca.
Adems segn artculo 1099 inciso 3). En la hipoteca no hay
desposesin. El bien queda en poder del constituyente. La razn
es que la inscripcin del gravamen es obligatoria. La sujecin del
bien a favor del acreedor es as consecuencia del registro y no de
la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujecin
jurdica y no material. Los artculos 923 y 927 mencionan que
acreedor hipotecario goza del derecho de persecucin. Este es en
realidad un atributo del titular de todo derecho real. En el caso de
la propiedad es muy clara la existencia de la persecucin, que se
ejercita a travs de la accin reivindicatoria.
La persecucin permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado,
en caso de incumplimiento del deudor, cuando est en poder de
un tercero. La persecucin es consecuencia de la oponibilidad del
derecho real. La situacin de hecho es que el constituyente de la
garanta, propietario del bien gravado, ha transmitido la propiedad
o la posesin de dicho bien. El tercero adquirente ha estado en
aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba
hipotecado. Sufre entonces el embate del acreedor hipotecario, a
pesar de que no tiene relacin jurdica con l. Conforme al artculo
1117, el acreedor hipotecario puede exigir el pago a dicho tercero
poseedor del bien hipotecado, sin perjuicio de que lo haga
tambin el deudor. La pretensin de pago dirigida contra el tercero
concluye en la venta del bien gravado, con cuyo importe se cobra
el acreedor.
La jurisprudencia peruana es muy clara, al sealar la definicin de
la hipoteca por lo que las resoluciones casatorias dice: "La
doctrina considera varias definiciones, pero en todas ellas se le

reconoce a la hipoteca la calidad de derecho real adherido al

cumplimiento de las obligaciones a que sirve de garanta, de tal
manera que sigue siempre a la cosa hipotecada cualesquiera que
sean las manos a que pase, y a pesar de los cambios que ocurran
en la propiedad que grave, de donde resulta que el acreedor
hipotecario tiene una accin real"1
ARTICULO 1098 nos menciona sobre formalidad de la hipoteca
La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin
diferente de la ley.
Segn reconoce la doctrina unnimemente,existen diferencias
sustanciales entre forma y formalidad de los actos o negocios
jurdicos; en ese sentido, toda declaracin requiere de una forma
externa (o sabida ausencia de ella) que refleje la voluntad; pero
no todo negocio reclama de formalidad" 2
En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil
establece que su constitucin debe exteriorizarse a travs de una
determinada formalidad, es decir, "escritura pblica" o aquella
prevista por la ley ("documentos privados con firmas legalizadas",
"formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn
igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej.
modificacin,

rectificacin,

ratificacin,

levantamiento

cancelacin, etc.), salvo que exista dispositivo que autorice el

empleo de formalidades especiales (ej. "declaracin jurada con
firma legalizada notarialmente", Ley N 26639).
1 Cas. N 306-97. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 358.

2 LOHMANN, Juan. El Negocio Jurdico. Lima, Editora Jurdica Grijley, 1994.

]Resulta pertinente sealar que, en tanto la constitucin de

hipoteca no se inscriba en el registro, solo tendr eficacia
obligacional o interpartes (obligacin de gravar), ya que la
existencia jurdica de la hipoteca como derecho real (gravamen)
se halla sujeta a su publicidad registral (artculo 1099, Cdigo
Civil), al ser la inscripcin una conditio sine qua nom de su
existencia La escritura pblica es regulada en el artculo 50 y
siguientes de la Ley del Notariado, aprobada por Decreto Ley N
26002. La jurisprudencia seala que al conditio sine qua nom
debe de entendrsele por lo siguiente. Es condicin sine qua non
que el contrato de hipoteca para su validez se constituya por
escritura pblica. Si no eleva a instrumento pblico por falta de
diligencia de la interesada, la obligacin se extingue al no haberse
ejecutado la prestacin por causa no imputable al deudor" 3 A su
vez, las otras "formalidades" exigibles para la constitucin de la
hipoteca se hallan contenidas en normas especiales, cuya
enumeracin excede los alcances del presente comentario.
Asimismo, mediante Decreto Legislativo N 495, artculo 4, se
cre el "formulario registral" para su empleo en el Registro Predial
Urbano; documento que requiere ser certificado por abogado
inscrito en el ndice de Profesionales de este Registro o por
notario, a efectos de su inscripcin. Cabe precisar que, adems
de las "hipotecas ordinarias", el referido decreto en su artculo 27
cre la denominada "hipoteca popular" (hipoteca posesoria) como
acto inscribible en el Registro Predial Urbano; siendo que este
gravamen recaa sobre la "posesin de los lotes y propiedad de
3 Exp. N 1473-97, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima, Ledesma Narvez, Marianella, "Jurisprudencia
Actuar, tomo N 2, N 76).194

las edificaciones construidas sobre ellos, inscritas en el Registro"

(inciso a) o "la posesin de los lotes cuyo derecho est inscrito en
el Registro" (inciso b); esto como un mecanismo alternativo de
acceso al crdito en favor de los poseedores de lotes no
saneados legalmente (poseedores no propietarios); sin embargo,
por diferentes razones, de orden econmico, social y legal, el
artculo 27 fue finalmente derogado por la Ley N 27046, Octava
Disposicin Complementaria Transitoria y Final.
Mediante Ley N 27755 (El Peruano, 15.6.2002) se cre el
"Registro de Predios" -que integrar progresivamente en dos aos
al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la
Seccin Especial de Predios Rurales-, asimismo, se dispuso la
unificacin de los documentos inscribibles; en ese orden, el
artculo 7 establece que ''vencido el plazo (...), todas las
inscripciones se efectuarn por escritura pblica, o mediante
formulario registral legalizado por notario, cuando en este ltimo
caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades
Impositivas Tributarias (...)"4; es decir, a diferencia de lo que
sucede con el artculo 1 098 del Cdigo Civil, la Ley N 27755
limita el empleo de los documentos que pueden contener actos
inscribibles (como la constitucin de hipoteca) a aquellos
formalizados mediante escritura pblica o formulario registral
legalizado

notarialmente.

Finalmente, el Tribunal Constitucional, a travs de la Sentencia

del 30 de abril de 2003 (El Peruano, 15.5.2003), declar
infundada la accin de inconstitucionalidad interpuesta contra el
segundo prrafo del artculo 7 que establece el uso de formularios
4 Ley

N 27755 visto en

registrales, entre otras consideraciones, por cuanto "si bien el

formulario registral legalizado por notario no goza de las
solemnidades de una escritura pblica, se ha optado por una
medida que no termina por desvirtuar la seguridad jurdica, sino
que, respetndola dentro de trminos todava razonables,
presenta una opcin legislativa proporcional frente al fin legtimo
que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor nmero de
ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de
propiedad a travs de su inscripcin registral. (...)".
ARTICULO
Son

1,099

requisitos

para

Requisitos
la

validez

de
de

la

Validez
hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para

ese

efecto

conforme

ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o

determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936, antecedente inmediato
del artculo materia de comentario, estableca como "requisitos de
la hipoteca" que afecte el bien el propietario que tenga su libre
disposicin o, en otro caso, quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley (inciso 1) Y que el gravamen sea de cantidad
determinada, o determinable en los casos de reajuste de capital
legalmente admitidos y que se inscriba en el Registro de la
Propiedad Inmueble (inciso 2).
Lucrecia Maisch Von Humboldt, en un sentido crtico, considera
que el artculo 1099 del Cdigo Civil de 1984 reitera un error

anterior, "al normar conjuntamente las condiciones esenciales con

los requisitos meramente formales que deben figurar en el
documento constitutivo".5
Desde una perspectiva general, existen dos cambios que
consideramos sustanciales en la nueva regulacin; por un lado, el
artculo 1099 se refiere a los "requisitos para la validez de la
hipoteca", no solo a los requisitos de la hipoteca, modificacin que
fue incorporada por la Comisin Revisora a propuesta del maestro
Max Arias-Schreiber, conforme se refiere en la Exposicin de
Motivos Oficial del Cdigo Civil de 1984; de otro lado, en
concordancia con el "principio de especialidad", se ha incorporado
un inciso referente a la obligacin garantizada con la hipoteca
(inciso 2: "que asegure el cumplimiento de una obligacin
determinada o determinable").
A continuacin pasaremos a revisar el contenido y los alcances de
cada uno de los requisitos de validez establecidos en el artculo
1099 del Cdigo Civil de 1984.
I. Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para
ese efecto conforme a la ley
La doctrina es pacfica respecto a la necesidad de intervencin del
propietario en la constitucin de la hipoteca -directamente o a
travs de su representante voluntario (artculo 156, Cdigo Civil) o
legal (artculo 167, Cdigo Civil)-, dada su trascendencia
econmica, social y legal; gravamen que en ltima instancia
5 MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia. Exposicin de Motivos y Comentarios del Libro de Derechos Reales del
Cdigo Civil. En: Cdigo Civil, Exposicin de Motivos y Comentarios, Tomo V (Compiladora: Delia Revoredo),
1985.

puede implicar -en caso de incumplimiento y luego del proceso de

ejecucin de garantas correspondiente-, la prdida del propio
derecho de propiedad.
En efecto, () la hipoteca es un valioso instrumento de acceso al
crdito mediante la cual se afecta un inmueble en garanta del
cumplimiento de una obligacin, que autoriza en caso de
incumplimiento de la obligacin garantizada, (a) la realizacin
pblica del bien"6
Segn el artculo 1097 del Cdigo Civil, la hipoteca puede ser
constituida por el propio deudor o por un tercero en garanta de
las obligaciones del primero ("hipotecante no deudor", "dador de
la hipoteca", etc.).
El inciso 1) del artculo 1099 del Cdigo Civil se refiere
genricamente

al

"propietario"

("que

afecte

el

bien

el

propietario.. ."), por lo que algunos han entendido, basados en

que en el ordenamiento jurdico nacional rige el "sistema
consensual" en materia de transferencia de derechos de
propiedad inmueble ("la sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de l .. ."; artculo 949,
Cdigo Civil), que resulta suficiente que grave el bien el
propietario

con

sin

derecho

inscrito.

Teniendo en cuenta el carcter constitutivo de la inscripcin de la

hipoteca, creemos que tal afirmacin es parcial. Conforme al
artculo 2015 del Cdigo Civil, "ninguna inscripcin, salvo la
6 ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo VI. Derechos Reales de Garanta. Lima,
Gaceta Jurdica Editores SRL, 1998.p.156

primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de

donde emane"; por lo que, si bien el propietario "no inscrito"
puede igualmente gravar el bien, sin embargo, al no existir tracto
sucesivo -no figura como "titular registral"-, tal acto no podr
acceder al registro (condicin de validez) y consecuentemente, no
podr existir y ser oponible erga omnes; en ese sentido, el
propietario no inscrito, previa o simultneamente, deber
regularizar su situacin registral.
En un supuesto distinto, qu suceder en caso de que se haya
transferido el derecho de propiedad, sin embargo, an figure en el
Registro

como

"titular

registral"

el

"ex

propietario"?

Conforme reconoce la doctrina y la jurisprudencia, en virtud del

principio de fe pblica registrallos terceros que adquieran
derechos del ''titular registral" no propietario (hipoteca a non
domino) no debern verse perjudicados por esa circunstancia, en
la medida en que cumplan con los requisitos establecidos en el
artculo 2014 del Cdigo Civil, que dispone "el tercero que de
buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros pblicos".
II. Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o
determinable
El artculo 1013 del Cdigo Civil de 1936 no contena un
dispositivo similar, pese al carcter esencialmente accesorio de la
hipoteca respecto de la obligacin garantizada y al "principio de
especialidad"; en ese sentido, Max Arias-Schreiber opina que "en

nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin crdito al cual

garantice"7.
En doctrina y conforme al "principio de especialidad", "solo se
pueden gravar bienes determinados y existentes (especialidad en
cuanto al bien) y en garanta de obligaciones individual izadas y
hasta por montos determinados (especialidad en cuanto al
crdito)"8. El inciso 2), materia de comentario, se refiere al
principio de especialidad en cuanto al crdito garantizado.
Respecto al fundamento del principio de especialidad, este
permite a los terceros "conocer la causa y el monto del mismo y la
parte por la cual el bien hipotecado est libre de deudas; y hace
posible al deudor obtener crditos, garantizables con el mismo
bien"9 ;
En la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil se reitera la
idea que subyace en la norma vigente, es decir, al legislador le
interesa que el bien hipotecado siga siendo usado y explotado por
el hipotecante, quien inclusive no pierde la facultad de enajenarlo.
Igualmente, el propietario puede afectar en garanta varias veces
el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de
pluralidad de gravmenes sobre el mismo bien.
7 ARIAS-SCHREIBER, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo VI. Derechos Reales de Garanta. Lima,
Gaceta Jurdica Editores SRL, 1998.

8 AVENDAO, Francisco. La cobertura de la Hipoteca. Diario Oficial El Peruano del 23.7.2003, p. 18

9 MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo IV, Buenos Aires-Ediciones Jurdicas
Europa-Amrica, 1979, p. 100.

Estaremos frente a una "obligacin determinada" cuando la

obligacin est perfectamente establecida en el contrato;
asimismo, se estar ante una "obligacin determinable" cuando
no estando determinada en el contrato puede llegarse a
establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo
acuerdo de voluntades
III. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble
a. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el
legislador establece la exigencia de especificar el monto del
gravamen (especialidad en cuanto al crdito); su fundamento se
halla en la necesidad del ordenamiento de "proporcionar
seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble
hipotecado o de un derecho real sobre l, favoreciendo con ello la
circulacin de los bienes y propiciando el crdito en general" 10
El gravamen, igual que en el inciso anterior, ser "determinado"
cuando se ha establecido expresamente en el contrato y ser
"determinable", cuando no estando determinada en el contrato
puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin
necesidad de nuevo acuerdo de voluntades.
Qu sucedera si finalmente la cantidad o cuanta del gravamen
inscrito

resulta

ser

inferior

los

rubros

considerados

10
AVENDAO, Francisco. La cobertura de la Hipoteca. Diario Oficial El Peruano del 23.7.2003, p. 19

anteriormente?
Pese a reconocer que la doctrina y la jurisprudencia se hallan
divididas en esta materia, considero que la solucin a esta
cuestin

debera

ser

concordante

con

el

"principio

de

especialidad" que informa al Cdigo Civil, por lo que el inmueble

afectado solo debera responder hasta por el monto o cuanta del
gravamen inscrito, de all la importancia de que el mismo sea
determinado o determinable.
b. Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad
Inmueble
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin
es constitutiva; en efecto, se trata de un derecho real que nace al
mundo

jurdico

con

su

inscripcin

registral.

Resulta pertinente precisar que, adems del Registro de

Propiedad Inmueble (1888), existen otros Registros en los que
igualmente

se

inscriben

hipotecas-de

acuerdo

con

sus

competencias-, como el Registro Predial Urbano y la Seccin

Especial de Predios Rurales, los mismos que se unificarn en un
periodo de dos aos bajo el denominado "Registro de Predios"
(Ley N 27755).
Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de
que la constitucin de hipoteca no exige desposesin ni
desmembracin de la propiedad; es decir, el propietario
hipotecante mantiene su posesin en todo momento; es por este
motivo que es preciso recurrir al Registro como mecanismo
objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo, en proteccin de
los terceros adquirentes.

La inscripcin constitutiva busca en ltima instancia evitar la

existencia de "hipotecas ocultas", los mismos que afectan al
trfico jurdico (histricamente y en trminos generales, esa fue la
causa inicial de creacin de los Registros Inmobiliarios).
En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la
hipoteca, debe mencionarse que, conforme al "principio de
titulacin autntica" consagrado en el artculo 2010 del Cdigo
Civil, "la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en
instrumento

pblico,

salvo

disposicin

contraria",

lo

que

concordado con el artculo 1098, implica que deber presentarse

el parte notarial de la escritura pblica correspondiente u otro
documento, en caso de que exista norma especial que autorice su
empleo (documento privado con firmas legalizadas, formulario
registral,

etc.).

Qu suceder en caso de que se inscriba una hipoteca que no

cumpla con los requisitos de validez establecidos en el artculo
1099 del Cdigo Civil?
En general, debe decirse que todo asiento de inscripcin se
encuentra amparado por el "principio de legitimacin", consagrado
en el artculo 2013 del Cdigo Civil, que establece "el contenido
de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez". 11
Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presuncin relativa
de validez y exactitud en favor del asiento registral, que como tal
admite prueba en contrario, pues la inscripcin no es convalidante
11
minjus

de nulidades (excepcin hecha de la "adquisicin a non domind'

del artculo 2014, Cdigo Civil).
Mientras el Poder Judicial no declare la invalidez o se rectifique
-de acuerdo con los procedimientos registrales reglamentarios-, la
situacin registral publicitada en el asiento surtir plenos efectos
legales; siendo que la carga de la prueba ser asumida por quien
cuestione

la

validez

del

asiento

(onus

probandi).

La doctrina peruana ha definido ciertos criterios que deben ser

tomados en cuenta en esta parte que son los requisitos de
validez. A continuacin citaremos algunas resoluciones que
despejaran muchas dudas.
"Solo se admite la prueba de la hipoteca cuando la deuda est
determinada o es determinable, por lo que se permite garantizar
mediante hipoteca deudas futuras cuya cantidad no se sepa y aun
cuando tengan el carcter de eventuales" 12
"Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del
cumplimiento de cualquier obligacin propia o de un tercero,
siendo sus requisitos de validez que afecte el bien el propietario o
que est autorizado para ese efecto conforme a ley, que asegure
el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable y
que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y
se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble" 13

12
Cas. N 788-96- Tacna, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano, 28/05/98, p. 1193.
13
R.N N 015-97-0RLC/TR, Jurisprudencia Registral. Vol. IV, Ao 11, p. 81

III.1.2. BASES TEORICAS

Antecedentes Histricos De La Hipoteca
a) La hipoteca en la edad antigua
La mas antigua forma de garanta real surgi en Grecia y fue la
venta con Pacto de Retroventa El Derecho del acreedor se
anunciaba al pblico por una inscripcin colocada sobre el
inmueble o por medio de mojones, en la que se indicaban los
nombres del acreedor y deudor, el bien afectado y el monto del
crdito garantizado, sin mencionar la fecha de obligacin,
puesto que no tenia importancia, ya que por el pacto de
retroventa, el deudor no poda obtener dos prestamos sobre el
mismo inmueble, puesto que se desprenda de su propiedad,
que pasaba a su acreedor.
En roma fue tambin la venta con pacto de retroventa la garanta
mas antigua; el deudor transfera la propiedad del inmueble a su
acreedor, quedando este obligado a restituir al estar cancelada
la obligacin.
HIPOTECA, cuya voz es de origen griego, significa cosa puesta
para apoyar, sostener y asegurar una obligacin; institucin
jurdica que zagun algunos autores, viene de los judos y segn
otros de los griegos.
Estos ltimos mantenan el concepto de que la hipoteca
significaba la prenda de un inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligacin, pero con la desventaja de
desprender al deudor del bien raz, el cual pasaba en manos del
acreedor, concepto que fue variado y perfeccionado por los
romanos al darle a la hipoteca el carcter de derecho real sobre

muebles e inmuebles, los cuales no se entregaban al acreedor,

lo cual constitua una plena garanta, lo que permiti que la
hipoteca se convirtiera en el auxiliar mas ventajoso para que el
deudor explotara el bien objeto de la garanta.
La hipoteca entre los romanos naci como una institucin de
derecho pretoriano. Judicialmente, solo daban al acreedor una
accin in-rem para obtener que se le pusiera en posesin del
objeto hipotecado, en caso de mora del deudor, y conservarlo en
su poder, hasta que le fuera pagado el crdito respectivo. Con
posterioridad todava dentro de la poca clsica, se extendi al
acreedor

hipotecario

los

originalmente aplicables

efectos

de

la

Ley

Comisoria,

solamente al acreedor prendario;

segn esta ley, si as se haba pactado, el acreedor se hacia

dueo de la cosa en garanta, en caso de mora del deudor, con
lo cual quedaba cancelado la deuda; pero este recurso se presto
a muchos abusos, por lo que fue prohibido en tiempo de
Constantino.
Un segundo pacto accesorio, permiti al acreedor vendar las
cosas hipotecadas, a fin de hacerse pago de la deuda, debiendo
restituir al deudor el excedente; esta solucin por ser mas
equitativa, se mantuvo y en definitiva, se incorpor al derecho
hipotecario; a fines del siglo II se considero el derecho a vender
el bien hipotecado, como una consecuencia de la hipoteca, por
lo tanto, como parte integrante de los derechos del acreedor, sin
necesidad de que se pactase expresadamente. Finalmente, se le
dio el derecho de preferencia, es decir, una vez vendida la cosa
hipotecada, el acreedor tenia derecho a pagar con su precio
antes que los dems acreedores del deudor hipotecante.

En Roma se pudo hipotecar, lo mismo que dar en prenda, toda

clase de bienes, tanto muebles como inmuebles. La diferencia
estribaba en que la hipoteca era un contrato puramente
consensual, en el cual el deudor continuaba en posesin de la
cosa hipotecada; mientras que la prenda era un contrato real,
que no se constitua sino era mediante la entrega de la cosa
pignorada, del deudor al acreedor.
Para garantizar debidamente los derechos de los terceros que
pudieran

adquirir

los

bienes

hipotecados,

hubieran

sido

necesarios dar publicidad a la constitucin de las hipotecas,

funcin que en la actualidad desempea el Registro de Hipoteca.
Pero los romanos no tuvieron un sistema registral ni nada
equivalente;

simplemente

impusieron

al

hipotecante

que

traspasaba al cualquier titulo de la cosa hipotecada, la obligacin

de hacer conocer al adquiriente la existencia del gravamen;
elevaron a la categora de delito, con el nombre de
esteleonato, el incumplimiento de esta obligacin.
Al hablar del gnesis de la hipoteca en roma, hablamos del
origen de la institucin en el derecho moderno, que como es
bien sabido, esta derivado del romano.
b) La Hipoteca en la edad moderna
Apareci en primer lugar en el siglo XIII con el nombre de
OBLIGATIO BONORUM. En esa poca, el acreedor slo tena a
su disposicin procedimientos largos y difciles para ejecutar los
bienes de su deudor; en ciertas regiones, como ejemplo
Picarda, slo se le permita embargar los bienes muebles y los
frutos de los inmuebles. Entonces, por una convencin especial
el deudor declaraba que obligaba todos sus bienes en garanta

de la deuda y permita al acreedor venderlos para pagarse. Fue

esta "obligacin de los bienes" la que tom en el siglo XVI el
nombre romano de hipoteca y era realmente su equivalente.
Primitivamente la "obligatium bonorum" poda establecerse lo
mismo por documento privado que por instrumento pblico.
Continu siendo as hasta el siglo XV, pero esa igualdad
primitiva no se mantuvo; la inferioridad del documento privado ya
haba sido sealada en el siglo XVI por Rebuffe y por Dumoulin.
Desde entonces nicamente pudo constituirse una obligacin
hipotecaria por instrumento pblico o notarial.
En Francia, antes de la Revolucin hubo intentos para crear
registros de ventas e hipotecas que, al poco tiempo, se
desnaturalizaron

para

convertirse

en

registros

tributarios.

Durante la Revolucin se promulg el Cdigo Hipotecario y la

Ley de Declaraciones Mobiliarias, inspiradas en el derecho
alemn, con nimo de atraer capitales del extranjero; pero
legislaron sobre la hipoteca en forma defectuosa, y aunque se
estableci la publicidad, se omiti para algunas clases de
hipotecas algo fundamental, como es la especialidad.
Al redactarse- en 1804- el Cdigo de Napolen, las opiniones de
los jurisconsultos que elaboraron ese cuerpo de leyes se
dividieron en cuanto a la forma como deba considerarse la
hipoteca; y se cuenta que para resolver el escollo insalvable en
que se encontraban dichos legisladores tuvo que recurrirse al
mismo Napolen, quien dirimi la controversia adoptando un
sistema transaccional es decir, que estableci -de un lado- que
la hipoteca convencional para su validez deba de ser pblica y
especial y -de otro- se admitieron hipotecas que podan ser

generales es decir, que surtan efectos sin necesidad de

inscribirlas, tal sucedi con las hipotecas legales y judiciales.
c) La Hipoteca en la poca Contempornea en el Per
Los redactores del Cdigo de 1852 se inspiraron, como era
natural, en la legislacin espaola y en el Cdigo de Napolen,
muy defectuosas ambas en materia hipotecaria. De all result
que adoptaron el sistema mixto, pero con menos rigor que el del
Cdigo francs, como vamos a comprobarlo.
Para

las

hipotecas

convencionales

hizo

obligatoria

la

especialidad y el registro mientras que se admitieron las

hipotecas legales, sin necesidad de que fueran registradas, esto
es, como hipotecas generales y ocultas. En cambio, no acept
con ese mismo carcter a las hipotecas judiciales, como en el
derecho francs, pues exigi el registro para su validez.
Como en la poca en que se promulg el Cdigo de 1852 no
existan los medios de publicidad suficientes o adecuados a las
circunstancias, ni tampoco se haban creado los registros de la
propiedad, se quiso salvar el problema estableciendo que las
hipotecas deban inscribirse en el oficio de hipotecas, que se
estableci en cada capital de departamento a cargo de un
Escribano Pblico, como en esa poca se llamaba a los actuales
Notarios. A dichos oficios de hipotecas se refieren los artculos
2051 a 2054 del Cdigo Civil de 1852, artculos que quedaron
derogados en el ao de 1888 por la ley que cre el Registro de
la Propiedad Inmueble, fecha en que se subsan esa deficiente
forma de publicidad y se estableci la inscripcin obligatoria de
toda clase de hipotecas, inclusive las legales, puesto que la
misma ley derog la primera parte del artculo 2033 del Cdigo

de 1852 que les reconoca validez sin necesidad de ser

registradas.
La reforma operada en 1888 sobre el sistema del Cdigo de
1852 fue muy importante y til, ya que el sistema de dicho
Cdigo era muy defectuoso y exista una gran incertidumbre en
relacin con las hipotecas, dado que los terceros no tenan cmo
conocer con certeza la condicin del bien que deban recibir en
garanta, el que poda estar afecto a alguna hipoteca oculta.
Bastaba que existiera la posibilidad de que apareciera un solo
caso para que todo el sistema fuera defectuoso, no otorgando la
seguridad que es indispensable.
La Ley de 1888 cre el Registro de la Propiedad de Inmuebles
para la inscripcin de los inmuebles, que no la hizo obligatoria
sino facultativa; obligatoriedad que s se exigi para las
hipotecas.
Como consecuencia inmediata de la creacin del Registro de la
Propiedad Inmueble, result que la propiedad que no apareca
inscrita en l no poda ser hipotecada, porque la hipoteca slo
poda inscribirse sobre inmuebles que ya estuvieran registrados.
Al mismo tiempo, desaparecieron las hipotecas generales y
ocultas, con una sola excepcin en favor del Fisco, que
comentaremos al ocupamos de las hipotecas legales y que no
tena mayor trascendencia.
Con el Cdigo Civil de 1936 se reconoci el doble carcter que
tiene la hipoteca voluntaria, que servia como derecho de
garanta y como instrumento de crdito. As pues, se autoriza la
emisin de ttulos hipotecarios al portador o transmisibles por

endoso sancionando una prctica establecida entre nosotros al

margen de la ley, que si bien ha producido beneficios a la
propiedad territorial, ha dejado sentir la ausencia de control. Se
suprimieron las hipotecas judiciales porque eran una institucin
vieja que ya no tena defensores, o porque las resoluciones
judiciales interpretan los contratos o la ley, en cuyo caso no hay
creacin de hipoteca, u otorga al juez una facultad excesiva,
como es la de constituir derechos reales sobre los bienes del
deudor. Se mantuvieron las hipotecas legales.
Concepto de la hipoteca.
La Hipoteca es un medio de crdito territorial sumamente cmodo pues
permite al propietario de un inmueble, mediante la constitucin de una o
varias hipotecas sucesivas, proporcionarse un capital que represente
todo o parte del valor de un inmueble sin perder por eso su disfrute ni el
derecho de enajenarlo; en una palabra, sin abandonar ninguno de los
atributos

de

la

propiedad.

Persigue

pues,

como

dice

Beatriz

Arean,"asegurar el cumplimiento de una obligacin as garantizada"; sin

embargo, la misma autora agrega: "Es cierto que estas garantas
tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta, pues la cosa, al
convertirse en dinero, puede resultar insuficiente para satisfacer el
crdito. Pero de cualquier modo, el riesgo es mucho menor que el que
dejan subsistente las garantas personales".
Objeto de la Hipoteca
La obligacin asegurada por la hipoteca, puede ser de cualquier tipo, es
decir, la hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de
obligaciones. El objeto material de la hipoteca debe ser un inmueble.
Slo la hipoteca de inmueble est sujeta a inscripcin en el registro de
instrumentos pblicos y slo ella se gobierna directamente por el Cdigo
Civil.

Pero no todos los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca, sino

nicamente los inmuebles que por naturaleza se encuentren en el
comercio y que sean "predios", es decir, que estn debidamente
delimitados y matriculados en los libros de registro.

Caractersticas de la Hipoteca
La Hipoteca Es Una Garantia Indivisible
En base al principio de la indivisibilidad de la hipoteca, que sustenta el
art. 2158 C.V., puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado
garantiza la totalidad del crdito, y que a su vez cada parte del crdito
est garantizado con la totalidad del bien hipotecado. Segn esto, la
indivisibilidad puede verse a travs del inmueble dado en garanta y
desde el punto de vista del crdito garantizado.
El carcter indivisible que tiene la hipoteca, sancionado por el legislador
para que la garanta sea ms eficaz, es de su naturaleza y no de su
esencia. De esta situacin y del hecho de que se haya establecido en
beneficio del acreedor, se deduce que ste puede renunciarlo. Pero el
deudor no podr prevalerse de la indivisibilidad y exigir al acreedor que
persiguiera conjuntamente todas las propiedades hipotecadas.
La indivisibilidad de la hipoteca no se comunica a la obligacin principal
la cual ser divisible o indivisible atendiendo a sus propios elementos.
As lo estima unanimente los autores y la jurisprudencia.
Aplicacin del principio de que no obstante la indivisibilidad de la
hipoteca la obligacin principal puede ser divisible, en lo relacionado con
la prescripcin del crdito. Porque interrumpida la prescripcin con
respecto a uno de los herederos del deudor, no se interrumpir respecto
de los otros que podran llegar a prescribir, con lo cual de acuerdo con el
art. 2255 CV., tambin se extinguir respecto a esto la accin

hipotecaria, y no le sera lcito ejercitar su accin contra el poseedor del

inmueble sino por la parte de la deuda que no se hubiera extinguido por
la prescripcin.
Conserva El Deudor Del Bien Hipotecado
Otra de las caractersticas fundamentales de la hipoteca es la de que el
propietario del bien gravado no pierde su posesin. No obstante la
constitucin de la hipoteca, el dueo del inmueble conserva las
facultades inherentes al dominio, esto es, la de usar, gozar y disponer
del inmueble gravado. Para disponer del inmueble la faculta en art. 2164
CV., reconocindole esta facultad aunque haya estipulacin en contrario.
Se justifica plenamente que el legislador niegue eficacia al pacto de no
enajenar que se imponga en la hipoteca, ya que la enajenacin que
haga el dueo del inmueble dado en garanta en nada perjudica al
acreedor, porque est en virtud del derecho de persecucin de que est
investido, puede hacer efectivo su derecho an encontrndose el
inmueble en manos de tercero.
Duracin De La Hipoteca

La hipoteca generalmente durar por todo el tiempo que subsista la

obligacin que garantice y, si no tuviere trmino para su vencimiento, no
durar ms de diez aos. Los contratantes pueden sealar a la hipoteca
una duracin menor que la de la obligacin principal.
Principales atributos de extincin de la Hipoteca

Extincin por va de consecuencia (porque sigue a lo accesorio).

Por la llegada del da hasta el cual fue constituida.
Por la cancelacin que el acreedor otorgare por escritura publica, de que tome
razn al margen de la inscripcin respectiva en el Registro de Hipotecas.

 La consignacin de la cantidad debida, hecho por el deudor a la orden del

acreedor, extingue la hipoteca en cuanto tuviera fuerza de pago.
Destruccin del bien hipotecado.
Extincin del derecho real, objeto del gravamen, es decir, los derechos reales
pueden ser hipotecados, con excepcin de las servidumbres, el uso y la
habitacin; si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y ste concluyere por
voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistir hasta que venza el tiempo en
que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho que le puso
fin.
Consolidacin o confusin.
Expropiacin por causa de utilidad pblica.
Casos en que sobrevive la hipoteca a pesar de que se extinga la obligacin
principal.
Compensacin aqu se presenta cuando dos personas renen la calidad de
deudor y acreedor recprocamente y por su propio derecho.
Novacin, es decir, cuando se extingue una obligacin y da nacimiento a otra.
Debe

constar expresamente.

Por renuncia del acreedor, declarada en escritura pblica.

Relacin de la Funcin Notarial y la constitucin de la Hipoteca:
Segn Gracia de Quedo (2001) (p. 9) seala que: En la relacin entre el
notario con el testador debe reunir cuatro virtudes cardinales como: 1.
Autenticidad: una lealtad absoluta, irrestricta y constante de respeto al yo
fundamental, con la expresin de reunin y cumplimiento fidedigno en el
otorgamiento del acto, de todas las solemnidades prescritas por ley 77 2.
Integridad: la reunin en el acto de otorgamiento es completa entre el
notario y el testador, compacta con un alto grado de concentracin, de

validez y la aspiracin ms formal y solemne de realizarlo. 3. Sinceridad:

el otorgamiento del testamento debe ser en todo momento el criterio
estricto en apego a la verdad y a la razn. 4. Veracidad: la profesin
profunda de la verdad en apego a lo narrado o dictado por el testador y
redactado con apego estricto por un profesional del derecho: El Notario.
III.2.

TEORAS O ENFOQUES

En cuanto al enfoque, el presente trabajo de investigacin est

orientado a un tipo de enfoque descriptivo, explicativo y narrativo; donde
su perspectiva es de carcter interpretativo- analtica, y se basa en la
bsqueda de significados y la comprensin plena de los datos
recogidos, con la finalidad de mostrar resultados fieles y exactos; el cual
tiene las siguientes caractersticas:
Observacin de la realidad social de las personas que celebraron
crditos con garanta hipotecaria (verificando cual de los atributos
de la hipoteca fue determinante para que estos escogieran esta
garantia).
nfasis

en interpretar para develar el sentido

de los

mensajes, favoreciendo la comprensin de nuestra investigacin.

Es de carcter interpretativo y analtico, en las operaciones
estadsticas buscando y encontrando el significado de esos
nmeros, datos y posteriormente los grficos. O sea el porqu de
dichos resultados.
4. HIPTESIS Y VARIABLE
4.1.

HIPTESIS

La hipoteca como garanta real, es ms idnea para el cumplimiento

de la obligacin principal, en la provincia de Ayacucho durante los
aos 1998 a 2014

4.2.

VARIABLES
Variable Dependiente (Y):
La hipoteca
Variable Independiente (X):
Funcin notarial de Dalmacio Mendoza Azparrent

4.3.

INDICADORES

5. METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN:
5.1.

TIPO DE INVESTIGACIN
Dentro del trabajo de investigacin se utilizaron los siguientes tipos de
investigacin:

a) INVESTIGACIN DOCUMENTAL: Es la que se realiza, como su nombre lo

indica, apoyndose en fuentes de carcter documental, esto es, en
documentos de cualquier especie tales como, las obtenidas a travs de
fuentes bibliogrficas, hemerogrficas o archivsticas; la primera se basa en la
consulta de libros, la segunda en artculos o ensayos de revistas y peridicos,
y la tercera en documentos que se encuentran en archivos como cartas oficios,
circulares, expedientes, etctera
En tal sentido el tipo de investigacin se realiza a travs de la consulta
de

documentos

(libros, revistas,

peridicos,

memorias,

anuarios,

registros, cdices, constituciones, etc.). Basndonos netamente en las

hipotecas otorgadas ante el notario Dalmacio Mendoza Azparren.
La investigacin documental ofrece los beneficios siguientes:
Permite

obtener

una

visin

muy

amplia

de

los

conocimientos sobre el tema.

Genera en la o el investigador una apreciacin objetiva
sobre el fenmeno.
En la actualidad ofrece una variedad de fuentes muy
diversa.
Ofrece al investigador la informacin pura tomada de una
fuente que describe fenmenos que en ocasiones el
acceso hacia ellos es difcil o imposible.

 Permite al investigador crear un juicio particular sobre el

fenmeno comparado la informacin obtenida con las
experiencias y conocimientos propios.
b) INVESTIGACIN DESCRIPTIVA:

Se utiliz la investigacin descriptiva, que describe de modo

sistemtico las caractersticas de una poblacin (prestamos con
garantas hipotecarias), situacin o rea de inters. Aqu los
investigadores recogen los datos sobre la base de una hiptesis o
teora, exponen y resumen la informacin de manera cuidadosa y
luego analizan minuciosamente los resultados, a fin de extraer
generalizaciones significativas que contribuyan al conocimiento.
De igual modo esta investigacin descriptiva nos ayud dentro de sus
subtipos a detallar las caractersticas de esenciales de una poblacin
para lograr delimitar los aspectos ms relevantes sobre el
analfabetismo, para ello estudio de investigacin tipo encuesta:

Se llevan a cabo cuando se desea encontrar la solucin de los

problemas

que

surgen

en

organizaciones

educacionales,

gubernamentales, industriales o polticas. Se efectan minuciosas

descripciones de los fenmenos a estudiar, a fin de justificar las
disposiciones y prcticas vigentes o elaborar planes ms inteligentes
que permitan mejorarlas. Su objetivo es determinar el estado de los
fenmenos o problemas analizados, tambin consiste en comparar la
situacin existente con las pautas aceptadas. El alcance de estos
estudios vara considerablemente; pueden circunscribirse a una
nacin, regin, Estado, sistema escolar de una ciudad o alguna otra
unidad. Los datos se extraen a partir de una muestra cuidadosamente

seleccionada que forma parte de una poblacin. La informacin

recogida puede referirse a un gran nmero de factores relacionados
con el fenmeno o slo a unos pocos aspectos recogidos. Su alcance
y profundidad dependen de la naturaleza del problema.

5.2.

POBLACIN Y MUESTRA:
A) POBLACIN 1: Se consider a todos las escrituras pblicas sobre
constitucin de hipoteca archivada, los cuales hacen un total de 115
desde el ao 2009 2014.
MUESTRA 1: 12 escrituras pblicas sobre constitucin de hipotecas
elegidos aleatoriamente que constituyen el 10% de la poblacin total.
REPRESENTATIVIDAD:

La

muestra

debe

tener

las

mismas

caractersticas que la poblacin. Se deben seleccionar las variables

que posibiliten una descripcin de las caractersticas propias de la
poblacin y que deben estar presentes en la muestra. Estas variables
se denominan variables marcadas o identificadoras y hacen referencia
factores como sexo, edad, estatus econmico entre otros.
TAMAO: La muestra debe tener un tamao suficiente para garantizar
la representatividad. El tamao depender del propsito de la
investigacin y de la poblacin objeto de anlisis. Segn Cardona
(2002:121) seala cinco ideas:
La poblacin est constituida por 115 escrituras pblicas de garanta
hipotecaria por lo que se determin tomar como muestra el 10% de la
poblacin total.
5.3.

TCNICA O MTEDO DE MUESTREO:

NO

PROBABILSTICOS:

Se

desconoce

la

probabilidad,

es

procedimiento informal de seleccionar la muestra. Podemos encontrar:

un

 Por Cuotas: se utiliza cuando no se dispone de una muestra

seleccionada al azar pero se quiere una muestra representativa
de la poblacin, por lo que se fijan unas cuotas que consisten
en un nmero de individuos que renen unas determinadas
condiciones o variables demogrficas de la poblacin (sexo,
edad, nivel de estudio, etc).

El grupo para recabar informacin fehacientemente que sirva a dilucidar el

problemas y los objetivos planteados, determin encuestar a las
personas determinadas dentro de la muestra las cuales constituyeron
prestamos con garanta hipotecaria.
Y en cuanto a los testamentos se determin que se recabara informacin
referente a los aos 1937 1946, 10 aos del ejercicio de la funcin
notarial del notario ngel Arones Escobar ya que dentro de esos tiempos
entr en vigencia el cdigo civil de 1936.

5.4.

MTODOS
MTODO INDUCTIVO.El mtodo inductivo es uno de los mtodos ms populares a la hora de
la investigacin cientfica y del pensamiento, en tanto, su caracterstica
ms saliente y distintiva es que llega a la obtencin de conclusiones o
teoras sobre diversos aspectos a travs del anlisis de casos
particulares. Por esta manera que presenta es que popularmente se
dice que el mtodo inductivo consiste en ir de lo particular a lo general.
En el presente trabajo de investigacin, partiremos en los factores en
influyeron en la produccin de prstamos con garanta hipotecaria en la
regin de Ayacucho, especficamente en la notaria MENDOZA
AZPARREN, es por ello que, a partir de la eleccin de este mtodo,
iremos de lo particular a lo general, de forma que partiendo de

enunciados de carcter especfico o particular y utilizando instrumentos

cientficos, se infieren enunciados generales.
Tambin utilizamos el mtodo Analtico-Sinttico, porque partimos
analizando las legislaciones y fuentes documentales del Siglo XXI,
con relacin al trabajo de investigacin, para construir los objetos de
conocimiento dividiendo la realidad de aquellos tiempos en sus partes
ms elementales para su mejor comprensin.
Utilizamos el mtodo explicativo y descriptivo, con respecto a las
constituciones de hipotecas realizadas ante el notario Dalmacio
Mendoza Azparren, con lo cual damos a conocer el porqu de los
hechos y detallar los aspectos ms esenciales que se desarrollaron
durante el ejercicio de este Notario Pblico con respecto a la
produccin de prstamos con garanta hipotecaria en los periodos
2009 2014.
5.5.

TCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS

Para la recoleccin de datos el grupo en un primer momento recopilo
los documentos necesarios (transcripcin de 12 crditos con garanta
hipotecaria), As como la respectiva encuesta a las personas
determinadas en la muestra.
Tambin se acudi a la SUNARP para la comprobacin del
levantamiento de los crditos hipotecarios.

5.6.

PROCESAMIENTO DE DATOS, A TRAVS DE CUADROS Y GRAFICOS

ESTADSTICOS:
TOTAL DE HIPOTECAS ENCONTRADAS EN EL REGISTRO DEL
NOTARIO DALMACIO MENDOZA AZPARRENT

ENCUESTAS REALIZADAS A LAS PERSONAS QUIENES HIPOTECARON SU

BIEN INMUEBLE
ENCUESTAS REALIZADAS A LAS PERSONAS QUIENES HIPOTECARON SU BIEN
INMUEBLE O LA DE UN TERCERO
RESULTADO DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LAS PERSONAS QUIENES
HIPOTECARON SUS BIENES O LA DE TERCEROS
PREGUNTA 01:
Por qu opto por la hipoteca para adquirir el prstamo (obligacin)?
OBJETIVO: Determinar si la persona encuestada optaron o no por la hipoteca para
adquirir el prstamo
CUADRO 01
RESPUESTAS
Por fue la nica forma de garanta
real que conoca
Era el medio ms idneo y brinda
seguridad
Por recomendacin de terceros
Por las ventajas que te brinda la
hipoteca
Otros
TOTAL

CANTIDAD
5

PORCENTAJE
41.6%

16.6%

4
1

33.4%
8.4%

0
12

0%
100%

GRFICO 01

Optaron por la hipoteca para adquirir el prestamo

porque fue la unica forma

de garantia conocida

le dieron a conocer que

exite otras formas de
figuras para garantizar su
prestamo

por las ventajas que te brinda la hipoteca; 8% por recomendacin de un por las ventajas que te
porque
fue la unica forma
conocida; 42%
por recomendacin
de de
un garantia
tercero; 33%
tercero
le dieron a conocer que exite otras formas de figuras para garantizar
su prestamo; 17% brinda la hipoteca
otros

Interpretacin: La grafica refleja que el 42% de las personas encuestadas respondieron

se optaron por obtener un prestamo con garantia hipotecaria poque fue la unica forma
de garantia que conocia, y el 17% contestaron que si tenian otras formas para adquirir el
prestamo, pero 33% contestaron que eligieron esta forma para adquirir el prestamo por
recomendacion de un tercero y tan solo el 8% por las ventajas que le ofrecia la hipoteca.
Anlisis: se demuestra que las mayoria de las personas optaron por hipotecar su bien
para un prestamo porque era la unica forma de garantia que conocia ademas que era la
unica forma de garantizar su prestamo. Y que pro los intereses minimos el prestamo se
dio por recomendacion de terceros.
PREGUNTA 02:
Le dieron a conocer que existen otros tipos de figura para garantizar su deuda?
OBJETIVO: Obtener informacin referencial respecto al conocimiento de otros tipos de
garanta para la constitucin de un crdito.
CUADRO 02
RESPUESTAS
Si
No
TOTAL

CANTIDAD
2
10
100

PORCENTAJE
16.6%
83.4%
100%

GRFICO 02

CONOCEN QUE EXISTEN OTROS TIPOS DE FIGURAS PARA ADQUIRIR UN PRESTAMO

SI; 17%

NO; 83%

SI NO

Interpretacin: La grafica refleja que el 83% de las personas encuestadas respondieron

conocen otras figuras para adquirir un prestamo y el 17% contestaron que no conocian
de otras figuras.
Anlisis: Se desmuestra que la mayoria de la personas encuestadas conocen otras
figuras de prestamo, pero que la unica forma de obtener el prestamo fue hipotecando su
bien.
PREGUNTA 03:
En el cumplimiento del pago del prstamo se cumpli tal como estaba pactado?
OBJETIVO: determiner si se cumplio con el pago del prestamo.
CUADRO 03
RESPUESTA
CANTIDAD
PORCENTAJE
Si
5
51.6%
No
0
0%
Sigue pagando
7
58.4%
TOTAL
100%
GRFICO 03

CUMPLIO CON EL PAGO DEL PRESTAMO HIPOTECARIO

Si ; 42%

Sigue pagando; 58%

Si

No

Sigue pagando

Interpretacin: La grafica refleja que el 42% de las personas encuestadas respondieron

que si cumplio el pago del prestamo hipotecario, y el 58% contestaron que sigen
pagando y no se registra personas que no hayan cumplido con la obligacion de pago.
Anlisis: Se demuestra que la mayora de personas encuestadas siguen pagando sus
hipotecas sin ningun inconveniente y el resto termino de pagar su obligacion y se levanto
la hipoteca sobre su bien.
PREGUNTA 04:
Ud. Cree que sacar un prstamo con garanta hipotecaria le da mayor seguridad?
OBJETIVO: Determinar si encuestados ven ms seguro sacar prestamos con garanta
hipotecaria.
CUADRO 04
RESPUESTA
CANTIDAD
PORCENTAJE
Si
8
66.6%
No
4
83.4%
TOTAL
12
100%
GRGICO 04

Da mayor seguridad un prestamo hipotecario?

No; 33%

Si
No

Si; 67%

Interpretacin: La grafica refleja que el 67% de las personas encuestadas creen que la
hipoteca da mayor seguridad a su prestamo y el 37% contestaron que no creen que la
hipoteca de algun tipo se seguridad a su prestamo
Anlisis: Se demuestra que la mayora de personas encuestadas ven a la hipoteca
como una figura que da mayor seguridad al prestamo.
PREGUNTA 05:
Cree que la institucin financiera le dio facilidades para cumplir con la obligacin?
OBJETIVO: Determinar si los acreedores brindaron facilidades para el cumplimiento de
la obligacin.
CUADRO 05
RESPUESTA
CANTIDAD
PORCENTAJE
Si
7
58.4%
No
5
41.6%
TOTAL
12
100%
GRGICO 05

la institucin financiera le dio facilidades para cumplir con la obligacin?

Si

No; 42%
Si; 58%

No

Interpretacin: La grafica refleja que el 58% de las personas encuestadas respondieron

que la institucion con quien ccelebraron el prestamo hipotecario le dio facilidades para
cumplir dicha obligacion, y el 42% contestaron que la Institucion Financiera con quien se
obligaron no le brindo alguna facilidad para cumplir tal obligacion.
Anlisis: Se demuestra que la mayora de personas encuestadas recibieron alguna
facilidad de la ititucion financier con quien se obligaron para cumplir con su obligacion.
PREGUNTA 06:
Volvera a realizar un prstamo con garanta hipotecaria?
OBJEJTIVO: Obtener la referencia necesaria para determinar las personas tienen la
confianza necesaria para nuevamente hacer un prstamo hipotecando sus bienes o la
de terceros.
CUADRO 06
RESPUESTAS
Si
No
TOTAL

CANTIDAD
7
5
12
GRFICO 06

PORCENTAJE
58.4%
41.6%
100%

VOLVERIAN A REALIZAR UN PRESTAMO CON GARANTIA HIPOTECARIA

Si

No; 42%
Si; 58%

No

Interpretacin: La grafica refleja que el 58% de las personas encuestadas si volverian a

realizer un prestamo con garantia inmobiliaria, y el 37% contestaron que ya no volverian
a pasar por una nueva experiencia en la garantia hipotecaria.
Anlisis: Se demuestra que la mayora de personas encuestadas si volverian a realizer
nuevamente un prestamo de garantia hipotecaria.
PREGUNTA 07:
Ud. Al momento de realizar un prstamo con garanta hipotecaria, prefiere hacerlo
con?:
OBJETIVO: Determinar si en la regin mayormente las personas optan por realizan un
prstamo de garanta hipotecaria con personas jurdicas o personas naturales.
CUADRO 07
RESPUESTAS
Con una institucin
financiera
Con persona natural
TOTAL

CANTIDAD
8

PORCENTAJE
66.6%

4
12

33.3%
100%

GRFICO 07

PREFERENCIA PARA REALIZAR UN PRESTAMO CON GARANTIA HIPOTECARIA

Con otra persona natural; 33%

Con una institucion

financiera
Con otra persona natural

Con una institucion financiera; 67%

Interpretacin: La grafica refleja que el 67% de las personas encuestadasprefieren a

una Institucion Financiera para recurrir a un prestamo con garantia hipotecaria, y el 33%
contestaron que prefieren obligarse con una persona natural en un prestamo de garantia
hipotearia.
Anlisis: Se demuestra que la mayora de personas encuestadas prefieren acudir a una
Institucion Financiera para realizer un prestamo de garantia hipotecaria.
PREGUNTA 08:
En relacin a la pregunta anterior
Por qu?
OBJETIVO: Determinar si las personas encuestadas piensan en el otorgamiento de
algn tipo de testamento para la trasferencia de sus bienes posteriormente.
CUADRO 08
RESPUESTAS
Porque no tienen conocimiento
de personas que den prstamo
con garanta hipotecaria
Porque las instituciones tienen
ms facilidades en la forma de
pago (cumplimiento de la
obligacin)
Porque las personas ofrecen el
pago de la obligacin con mayor
tasas de inters
Porque proporcionan mayor

CANTIDAD
3

PORCENTAJE
25%

33.4%

16.6

25%

seguridad las instituciones

financieras en el registro del
cumplimiento de las cuotas.
TOTAL

12

100%

GRFICO 08

POR QU
Porque no tienen
conocimiento de personas
que den prstamo con
garanta hipotecaria

Porque las instituciones

tienen ms facilidades en
la forma de pago
(cumplimiento de la
obligacin)

Porque las personas

Porque proporcionan

ofrecen
el pago
la
mayor seguridad las
Porque proporcionan
Porquemayor
no tienen
seguridad
conocimiento
las instituciones
de personas
financieras
que denenprstamo
el registrocon
delgaranta
cumplimiento
hipotecaria;
de lasde25%
cuotas.;
25%
las personas
ofrecen
pago de laenobligacin
conpago
mayor
tasas deobligacin
inters;
con mayor 33% instituciones financieras
PorquePorque
las instituciones
tienen
mselfacilidades
la forma de
(cumplimiento
de la 17%
obligacin);
tasas de inters

en el registro del
cumplimiento de las
cuotas.

Interpretacin: La grafica refleja que el 25% de las personas encuestadas no sabuan

que las personas naturales podian prestar con garantia hipotecaria, el 33% afirmo que
las instituciones financieras dan mayors facilidades para el pago de la obligacion, el 23%
afirman qye las instituiones financieras proporcionan mayor seguridad en el registro del
cumplimiento de las cuots, y finalmente el 17% asegura que las personas ofrecen una
mayor tasa de interes que las instituciones financieras.
Anlisis: Se demuestra que hay una mayoria que cree que las instituciones financieras
dan mayor facilidad para el pago de la obligacion.

TRABAJO DE INVESTIGACIN
NOTARIO ANGEL
ARONEZ ESCOBAR

DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
En el presente trabajo de investigacin,
partiremos en los factores en influyeron en la produccin de
testamentos abiertos otorgados por personas analfabetas en el departamento de Cangallo donde el Notario
ngel Arones Escobar ejerci su funcin, es por ello que, a partir de la eleccin de este mtodo, iremos de
lo particular a lo general, de forma que partiendo de enunciados de carcter especfico o particular y
utilizando instrumentos cientficos, se infieren enunciados generales.
Tambin utilizamos el mtodo Analtico-Sinttico, porque partimos analizando las legislaciones y fuentes
documentales del Siglo XIX, con relacin al trabajo de investigacin, para construir los objetos de
conocimiento dividiendo la realidad de aquellos tiempos en sus partes ms elementales para su mejor
comprensin.

5.

ANEXOS Tony
5.1. MATRIZ DE CONSISTENCIA

TEMA:

5.2. PANEL FOTOGRFICO

III.

CONCLUSIONES
1.

Ideas Esenciales Obtenidas

Se concluye:
2
.

Soluciones Logradas

3.

Nuevos Problemas esenciales o derivados

4.

Anteproyecto o proyectos de textos jurdicos, ponencias,