DERECHO CIVIL IV. DERECHOS REALES.

El derecho civil patrimonial: relaciones econmicas de la persona.

En D civil III vemos las herramientas que el OJ presenta en el mercado para la situacin.
D R: derecho sobre las cosas, se les caracteriza como derechos patrimoniales caracterizados por la
inmediatividad y absolutibidad.

Inmediatividad: en el sentido en que el titular del derecho obtiene la satisfaccin de su derecho

inmediatamente sobre la cosa.
El objeto del derecho de crdito: es una conducta humana. Si yo compro algo necesito al
vendedor.
Absolutibidad: derecho subjetivo absoluto patrimonial porque es un derecho frente a todos (erga
omnes). Si soy propietario de algo no frente a todos los dems.

En los derechos reales afectan a todos los dems sujetos. Si esto es mo puedo actuar ante todos.
Hay derechos reales donde la inmediatividad no se observa: derechos reales de hipoteca= faculta a su
titular que es un derecho de crdito que en caso de que el deudor no cumpla que mediante titular de un D
de crdito que es el arrendador y arrendatario: es un D de crdito pero el arrendatario tiene la nota de
inmediatividad y de la que carecen otros derechos reales.
DIFERENCIA ENTRE D REAL Y D DE CREDITO: 4 teoras:
1.
2.

3.
4.

Teora negativa: no tiene sentido separalos, pertenecen a la misma realidad, todo es D civil
patrimonial.
Teora obligacionista: nos dice que la esencia del D real no es el poder del titular sobre la cosa,
porque no puede haber relaciones jurdicas entre personas y cosas, solo entre personas, lo que
caracteriza al D real es que se puede presentar frente a todos, obligacin pasiva, absoluta para
todos los dems sujetos.
Teora clsica: distingue derechos reales y derechos de crdito. D reales: contenido diferente.
Derecho de crdito: derecho.
Teora eclptica: mezcla de todo lo dicho. Los D reales tienen aspectos que los relaciona con
los derechos de crdito pero tambin aspectos que los diferencia a ambos.

Algunos autores: derechos reales son inherentes a una cosa (es como si el derecho real fuera pagado a la
cosa). Teora de la inherencia.
Derecho in faciendo y obligaciones proctrarem.
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES.
Distingue entre el derecho real pleno (D de propiedad) otorga a su dueo la mxima propiedad (D real
pleno).
DR limitados o sobre cosa ajena. El titular no es el propietario de la cosa sobre la que recae.
Dentro de los Ds Reales sobre cosa ajena se divide:
DR de goce y disfrute: servidumbre, uso de la habitacin. Caractersticas: no puede
hacer todo (solo goce y disfrute de la cosa que no es ma).
DR de garanta: permiten a su titular garantizar la eficacia patrimonial de un D de
crdito, en caso de que el DR no se cumpla.
DR de adquisicin preferente: permiten a su titular adquirir un bien de forma preferente
frente a cualquier otro.

NUMERUS CLAUSUS: existe una lista de DR o es posible en virtud de la autonoma.

Tesis favorable a los numerus clausus (lista cerrada): da mayor seguridad jurdica.
La lista cerrada nos permite saber las limitaciones a la propiedad que pueden establecer los particulares.
La concepcin liberal de la propiedad hay que imponerle las mnimas limitaciones.
Sin embargo hay predomina la posibilidad de que los particulares puedan crear nuevos DR, siempre que
cumplan requisitos y con causa justificada y resulte til a la sociedad.
La seguridad jurdica en el trfico no se perdera puesto que los requisitos de publicidad se cumplieran.
El registro de la propiedad= bienes inmuebles.
La posesin= inmuebles y muebles.
NUMERUS APERTUS. (Lista abierta).
La base legal para la teora de numerus apertus = art. 2.2., 7 LH y arts. 1, 2.2. y 7 RH. Legalmente se
admite. La ley puede establecer otros DR (arts. 2.2. y 7)
Hoy en da nos acogemos a numerus apertus. Art. 9 y 51 va repitiendo y detallando lo que dice la ley.
Para inscribir un DR en el registro es necesario que conste su naturaleza, extensin y condiciones (que es,
como funciona, sobre que acta) pero no pide que le demos un nombre al DR (normalmente se pone).
Como no se exige el nombre se la puede poner otro.
Se puede aplicar a un BI o BM. Hay que analizar la amplitud de la autonoma privada a la hora de
configurar los DR tpicos.
No estamos ante un sistema rgido que impide la autonoma privada.
Art. 594, servidumbres se reconoce amplsimo campo a la autonoma privada.
Hay un amplio margen para la autonoma privada.
Numerus apertus: si hay amplia autonoma en DR tpicos, no rgida, luego abierta tambin a nuevos DR.
En la prctica aceptando los numerus apertus esa gran amplitud de DR tpicos es una discusin bizantina.
Discusin bizantina: no tiene ninguna utilidad prctica. Viene de Bizancio donde los telogos discutan
sobre cosas estrambticas. No resuelven nada prctico.
Conclusin: a favor de numerus apertus.
Condiciones, requisitos: que tenga una causa adecuada, socialmente til, que se respete las normas
imperativas y el orden pblico econmico y atribuya un poder directo sobre el bien.
ESTRUCTURA DE LOS DR.
Sujetos: titulares de DR tanto personas fsicas como jurdicas, excepto Ds de uso y habitacin,
solo personas fsicas. En las personas jurdicas prohibidas que algunos DR sean perpetuos como
el usufructo.
es posible que varios sujetos sean cotitulares de un DR= copropiedad= por cuotas, es
excepcional.

Las personas jurdicas pueden ser titulares del DR. En la administracin publica, el estado puede
tener los bienes como bienes de D publico (inembargabilidad, imprescriptibilidad,
intransmisibilidad) o de derecho privado.
Objeto: de los DR art.333 CC bienes o cosas susceptibles y son objetos de trafico porque estn
en el comercio de los hombres (arts. 1271-1936).
La individualidad de los bienes estn en relacin con su configuracin fsica de forma general
pero tambin hay criterios sociales que determinan su individualidad fundamentalmente por el
valor del uso que tienen.
EXPEDIENTE DE INMATRICULACIN.
Inmatriculacin de una finca no est registrada.
Hay que comprobar 2 cosas:

Que este en el catastro

Que sea verdadera.

1 forma de inmatriculacin. Expediente de dominio art. 203 de la Ley.

Expediente que lo lleva el notario del distinto a instancia del propietario o titular de un DR de la finca se
presenta al notario:
1.
2.
3.
4.

Titulo de propiedad del solicitante.

Certificacin catastral.
Derechos constituidos sobre la finca o acciones constitucionales.
Identificacin de los poseedores o arrendatarios de la finca que se quiere.

El registrador certifique que la finca no esta inscrita y haga anotacin preventiva de inmatriculacin.
Hay diferentes tipos de anotaciones: anotacin preventiva.
El notario remite notificacin a todos los interesados y titulares de las fincas colindantes y se hace un
edicto en el BOE. Los interesados tienen 1 mes para alegaciones.
Ocurren 2 cosas:
1.

2.
3.

Que se opongan y como consecuencias se activan las actuaciones, el camino que le queda a los
solicitantes en su juicio y finalizar con una sentencia. Si es del deseo del solicitantes titulo de
matriculacin.
No hay oposicin: se levanta acta por parte del notario se le enva al registrador y la anotacin
preventiva se convierte en definitiva.
Se procede a publicar en el BOE un edicto con las cargas de la finca. La fecha es la de la
anotacin preventiva.

El segundo mecanismo para la inmatriculacin: titulo pblico (art. 205 LH). Se trata mediante un titulo
pblico traslativo otorgado por personas que acreditan haber adquirido la propiedad 1 ao antes.
Debe de haber una descripcin de la finca en ambos ttulos.
Si el registrador dice que es correcto se notifica a los interesados y se publica en el BOE.
El tercer mecanismo es: el certificado de dominio (art. 206 LH). Procedimiento especial reservado a las
administraciones publicas (entidades de derecho publico pueden inscribirse bienes a su nombre. Hay los
requisitos siguientes:

Titulo publico de propiedad pero no es obligatorio.

Certificado administrativo de adquisicin e incluso el inventario.

Art.204 LH establece mecanismos especiales de inmatriculacin, en supuestos especiales: sentencia

cuando alguien se opone.
Art. 204.5 LH.
Los otros 4 son:
1.
2.
3.
4.

En materia de urbanismo cuando hay expedientes de distribucin urbanstica mediante esos

documentos se puede inscribir.
Expedientes de concentracin parcelaria (mini fincas), se junta todo y se reparcela para
conseguir una explotacin agraria eficiente.
Fincas de una expropiacin forzosa.
Procedimientos administrativos de deslinde.

Tambin son inscribibles en el registro de la propiedad las resoluciones de capacidad civil de la libre
disposicin (incapacitacin, declaracin).
Estos ttulos (art. 3 LH) tienen que tratarse de documentos pblicos: escrituras pblicas, documentos
expedidos
El secretario judicial es el que da fe del juicio.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
Conjunto de actos que realiza el registro con la finalidad de llevar a cabo la inscripcin solicitada. Hay
tres fases:
1.

2.

3.

Solicitud de la inscripcin.
El registrador acta a instancia de parte (ppio de rogacin), se presenta en el registro el titulo con
los derechos que desea inscribir. Hay anotaciones preventivas que el registro practica de oficio.
Los legitimados para solicitarla son las personas, quien este interesado en asegurar ese derecho.
Los acreedores tambin puede inscribir ese derecho. Una vez que se presenta el titulo se produce
el asiento de presentacin (anotacin en el registro), en el libro diario, consta el da y la hora en
que ha entrado ese documento.
Calificacin del registrador.
En nuestro sistema registral: el registrador tiene que realizar un examen de la legalidad de los
actos que se van a registrar, esa labor de control la realiza en cuanto a la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos y se apoya en el documento presentado y las
inscripciones en el registro.
El registrador tiene 15 das para llevar a cabo la calificacin.
Una vez realizada la calificacin se pasa a la inscripcin.
Inscripcin.
El registro una vez realizado su anlisis ve la calificacin positiva y supone la inscripcin del
titulo.
Para proceder a esta inscripcin necesita que se cumpla el requisito de tracto sucesible (en
nuestro registro tiene que haber un encadenamiento de titularidades registrales).
Reanudacin del tracto sucesivo (mismo mecanismo para inmatricular, actuar un expediente de
dominio, excepcionalmente se produce un tracto abreviado. (art.208)
Ejemplo: inscripcin de titularidad nica de un cohereditario. Si hereda una finca 2 hermanos y
la finca esta a nombre de la madre pasa a los 2 hijos.
Pero un hijo se la vende al otro por lo que la ley lo permite y no se produce el tracto sucesivo.

El registrador puede suspender la inscripcin.

Las suspensiones se dan cuando hay algn defecto subsanable.
La denegacin cuando los defectos no se pueden subsanar ya y hay que ir a las resoluciones del
notariado, porque cuando se produce una resolucin suspendida o denegada, el titular puede
reclamar interponiendo un recurso (art.66) a la direccin general de registros y notariados o
mediante recursos.
Si son subsanables se pueden solucionar dentro del tiempo. Hoy en da es posible cuando la
resolucin es denegatoria, hay que buscar un registrador sustituto para que haga una nueva
calificacin.
En la actualidad, hay CCAA, donde los tribunales superiores de esa CCAA.
Las resoluciones de los registros y notariado son susceptibles y son recurribles ante la
jurisdiccin civil.
Para interponer el recurso ante la direccin general no solo puede el titular, sino tambin el
funcionario pblico del cual emana el documento que no se puede inscribir.
ASIENTOS REGISTRALES.
Una vez realizado el procedimiento registral hay que inscribir (apuntar algo en el registro). En este
sentido es el asiento registral lo importante porque su finalidad es dar informacin sobre lo inscribible.
La inscripcin es un asiento que no depende.
El 2 asiento es la anotacin preventiva, es un asiento temporal, dura 4 aos, pero puede ser prorrogado 4
mas, hay mltiples tipos de anotaciones preventivas con diferentes efectos.
La anotacin preventiva enerva la fe publica registral, y esto es como si nosotros pusiramos en una finca
de registro un posit, que nos avisa de algo que ocurre o que va a ocurrir y que va a tener transcendencia
real; si pasa algo tu no puedes decir que no te han avisado porque haba una nota registral que lo haba
avisado.
Art.49: anotacin a favor de un heredero.
Arts. 25, 26 y 27 a favor del estado por imponer.
Art.28: concurso de acreedores.
Art.29: expropiacin forzosa.
Art.42.
Las 2 anotaciones mas relevantes son: el art. 42.1: la demanda: su finalidad es asegurar el resultado del
posterior juicio advirtiendo a los terceros de dicha posibilidad. El demandante se asegura.
Requisitos:
Se ordene por la autoridad judicial.
Solicitado en virtud de un documento que el juez estima suficiente.
Art. 139 RH: el demandante tiene que ofrecer cancelacin, el demandante tiene que asegurar al
demandado que su situacin patrimonial no ser esperada en caso de prosperar la demanda.
La solicitud de la anotacin se puede presentar en la misma demanda o posteriormente. El juez
cumplido estos requisitos, mandar al registrador para la anotacin.

Anotacin preventiva de embargo.

El letrado puede pedir previa solicitud del acreedor demandante durante el procedimiento de ejecucin de
un crdito.
El embargo se efectu desde que se decreta.
Solo produce consecuencias desde que aparee en el registro.
Efectos:
Si no es privilegiado se convierte en privilegiado (art. 1923.4).
La ficcin que supone para esa finca tiene eficacia erga omnes, como i se tratara de un DR.
Estamos ante un D de crdito que en virtud del embargo tiene efectos similares al de un DR
como la hipoteca.
La anotacin preventiva tiene una vigencia de 4 aos aunque puede se prorrogable para otros 4 aos y as
sucesivamente.
Otro tipo de asiento registral: la nota marginal, porque van al margen. Hay varios tipos, todas en teora
deberan ser del primer tipo, son las denominadas notas marginales de oficina, su finalidad carece de
relevancia jurdica.
Notas de modificacin jurdica: constatan registralmente. Podrn ser objeto de inscripcin, el registrador
decide que vayan en nota marginal.
Notas marginales que son verdaderas inscripciones pero la ley dice que vaya en nota marginal.
Otras deberan ser anotaciones preventivas o cuando hay una doble matriculacin va por nota marginal.
A pesar del nombre que tiene, si tienen verdadero valor jurdico. En ocasiones muy importantes.
El asiento de cancelacin: asiento de valor negativo (art. 76 LH).

SUSPENSION DE LA FE PBLICA REGISTRAL.

Durante 2 aos a partir de la fecha de la inmatriculacin (art. 207 LH) no despliegan sus efectos de la
finca (art. 34 LH), excepto el procedimiento del art. 204.5 LH aqu se despliega todos sus efectos
protectores del art. 34 LH.
Situacin patolgica: problema de la doble inmatriculacin.
La misma finca inscrita en 2 o ms folios diferentes en el registro.
Reina en ello el art. 209 LH: establece un mecanismo mediante un expediente realizado por el registro de
la propiedad.
2 soluciones:
1.

Hay 2 folios diferentes que se refieren a la misma finca a favor del mismo titular. Es necesario
que ambos folios estn libres de cargas de terceros, es decir, que ambos folios sean iguales en
titularidad y cargas, se cancela el ms moderno y perdura el ms antiguo.

2.

Pero si el dominio pertenece a personas diferentes a las cargas a diferentes personas.

El registrador intentara un acuerdo entre los interesados. Si hay acuerdo el registrador lo

documenta y queda el ms moderno y en el antiguo introduce el acuerdo llegado con los
interesados.
Si el acuerdo no es posible, el registrador concluye el expediente y el interesado se ira a juicio
declarativo.
La caracterstica importante es que no se aplican reglas hipotecarias sino reglas civiles.
Efectos: Cuando hay doble inmatriculacin es como sino hubiera nada inmatriculado.
Cul es el objeto de la publicidad registral?
1) El titular registral: persona fsica o jurdica, publica o privada figura los DR o sobre la
finca inscrita.
2) Derechos objeto de la publicidad: son los derechos reales sobre BI. excepcin hay DR
que no son inscribibles porque gozan de una publicidad legal (art. 26.1 LH)
prohibiciones legales de disponer (art. 37.3LH) retractos de origen legal estos no son
necesarios registrar porque son de origen legal para que se opongan a terceros.
Hay derechos de crdito que si son inscribibles: arrendamiento, subarrendamiento
En el art. 15 RH: tenemos el derecho de retorno.
El art. 14 RH: derecho de opcin de compra todos estos derechos llegan al registro a
travs del titulo en el cual se constituyen, transmiten una donacin, compraventa, este
titulo material puede ser= acto o contrato o resolucin judicial.
EFECTOS DE LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Los DR funcionen por el principio prioter, esto es llevado al RP que es el que 1 inscribe cerrara el
camino a los dems.
Hay otra manifestacin cuando tenemos DR compatibles, se prefiere el que 1 entre en el registro segn el
principio prioter (el 1 en el tiempo).
2 efecto: principio de legitimidad registral (art. 38 LH).
Da lugar a le denominada presuncin de exactitud del registro. el titular registral esta legitimado para
actuar en el trfico jurdico sin tener que demostrar que no sea el titular inscrito.
Hoy en da adems esta presuncin de exactitud que solo recoga a los efectos jurdicos de la inscripcin,
no a los materiales, cuando la inscripcin (art.10.5) extiende ese.
Hoy se extiende la presuncin de exactitud no solo a los efectos jurdicos de la inscripcin sino tambin a
los materiales.
CONSECUENCIAS DEL PRINCIPIO DE EXACTITUD REGISTRAL.
1.
2.

3.

Se encuentra el art. 38 prrafo 2. Si se plantean acciones que contradigan lo que pone el registro
es necesario.
Art. 38 prrafo 3. Cuando hay un embargo, juicio ejecutivo sobre bienes registrados se paraliza
en el momento que se presente certificacin del registro, llamada la tercera registral en la
practica es difcil que se de.
Consecuencia del principio de exactitud. Accin real registral (art. 41 LH).
Plantea una accin a favor del titular registral que se sustancia cuando es atacado.
Esta accin se basa en una certificacin de registro. consecuencias favorables y beneficiosas para
el titular.

El art.38 LH prrafo 2: presuncin de la posesin, presuncin iuris tantum, como consecuencia el art. 35
plantea la usucapin. Segn el contenido del registro. termina los efectos frente al titular.
Efectos frente al tercero del registro: (art. 32 y 34 LH). Si ambos plantean 2 terceros diferentes. El tercer
hipotecario es el que realiza un negocio jurdico confiado en el contenido del registro, si el registro tiene
legitimidad, yo tengo que ser protegido por ese registro.
Si la finalidad del RP es dar seguridad a los bienes, el tercero debe ser protegido por el OJ.
Esta proteccin se consigue (art. 34 y 32), pero situaciones diferentes.
Art.34 LH: consagra el principio de fe pblica registral, como consecuencia de quien adquiere un derecho
confiado en el registro, debe ser mantenido en esa adquisicin.
Art.32 LH: plantea la inoponibilidad de lo no inscrito.
Analizar art. 34 LH situaciones.
La inexactitud registral puede ser de 2 tipos:
1.

2.

En el RP figura el que ya no es dueo , bien porque ha transmitido su derecho a otro y este no ha

inscrito, pero el 3 confa en lo que pone el registro o el titular registral era nulo o anulable o
rescindible.
El que figura es dueo pero su adquisicin puede ser anulada, revocada, rescindida. El tercero va
a ser protegido cuando esa causa no figure en el registro. El adquiriente es distinto al tercero
hipotecario, tiene que hacerlo en virtud de un titulo valido.
Si el que adquiere lo hace de buena fe e inscribe en el registro su accin ser inatacable.
En este sentido hay que sealar que no se produce una adquisicin de un no dueo. Art. 34
parece que lo que esta estableciendo que alguien puede adquirir un derecho por medio de alguien
que no tiene capacidad para transmitir.
El art. 34 lo que hace es establecer una adquisicin originaria del derecho en base al registro por
parte del 3 hipotecario, es decir, independencia de los avatares jurdicos. Su adquisicin ser
inatacable.
El verdadero propietario puede reclamar cualquier perjuicio ocasionado por el art. 34.

Requisitos que debe cumplir el 3 hipotecario: es que el adquiriente del domicilio o DR sobre una finca
del que figura en el registro, el titular se dan 2 tipos de relaciones:

Relacin lineal.
A vende a B y B vende a C. La relacin de C es mantenida.
Relacin angular.
A vende a B (no inscribe). Y tambin A vende a C (inscribe). La relacin de C va a ser
mantenida.

El art. 34.1 prrafo: el inciso 1consta o goza de sustantividad propia para que el tercero que de buena fe
adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se
anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Requisitos:
1) Buena fe: la buena fe se presume. Basta con la consulta del contenido del registro. En algunos
casos el TS ha exigido mayor grado de diligencia no solo la consulta del registro.
La buena fe debe valorarse en el momento de la adquisicin del D.
2) La adquisicin debe realizarse mediante un negocio jurdico y oneroso.
3) Tiene que adquirirse de un titular inscrito y a su vez tiene que inscribir.

Supuestos de suspensin de la fe publica registral.

En ocasiones la legislacin hipotecaria del art. 34 establece un margen temporal en ciertas situaciones
para que no se haga la aplicacin inmediata.
Art.28: se trata de los bienes adquiridos por adquisicin legal.
Excepcin: la herencia.
Son herederos legitimarios. Art. 32 LH.
Inoponibilidad de lo no inscrito, los ttulos de DR o dominios que no estn inscritos en el RP no perjudica
a 3s, pero estos terceros no tienen las mismas caractersticas que el 3 del art. 34 LH.
Efectos.
1) Buena fe: el 3 puede haber inscrito, no tiene que ser a titulo oneroso, adquiere de titular registral
e inscribe su D, por lo tanto la diferencia radica en la falta de que sea un negocio oneroso y en el
hecho de que no cubre los supuestos de anulabilidad, etc., por lo tanto el precepto de solucin a
los conflictos que tiene causa.
No hay necesidad de anulabilidad. Art.319 LH.
Si tales derechos hubieran sido inscritos estaremos hablando de fincas inmatriculadas.
Consecuencias de la indivisin de documentos: este artculo plantea una serie de excepciones. Si se
plantea una accin de un documento privado a escritura publica para inscribir en el registro.
Tambin cuando se pretende rectificar el registro.
Cuando se trata de documentos o en escritura son efectos fiscales.
LA POSESION.
Hay posesin de buena y mala fe. (Art.434 CC). Presuncin iuris tantum.
Concepto de la Buena fe: se trata de una ignorancia excusable: (el poseedor de buena fe acta aplicando
una diligencia estndar a la buena fe. Ejemplo: yo no se nada, hay que desplegar la diligencia adecuada
para la situacin. Mi ignorancia es excusable.
El paso de la buena fe a la mala fe: yo puedo estar poseyendo de buena fe y luego conocer la situacin y
pasar a la mala fe. No es excluyente que sea al comienzo posesin de buena fe y luego acta de mala fe.

POSESION JUSTA E INJUSTA.

(Arts. 441, 444 y 1941) de los cuales se saca esta clasificacin.
Posesin justa: 2 notas caractersticas: posesin publica y pacifica como una nota aparte no es
tolerante.
En primer lugar, para que sea justa tiene que ser publica: es observable que los actos que realiza
el sujeto son actos de posesin. Pase el tiempo que pase no queda tomada la posesin
clandestina.
Posesin pacifica: significa no violenta, la violenta es posesin viciosa. Implica que la posesin
se ha obtenido no mediante amenaza, fuerza fsica o coaccin si as fuere seria posesin viciosa.
El problema en la posesin viciosa no ocurre lo mismo que en la posesin clandestina. Art.460.4
hay que decir que el tiempo puede subsanar este vicio posesorio cuando pase un ao, aunque sea

evidente el antiguo poseedor la perder y la adquiere el nuevo poseedor por eso hay 1 ao para
interponer la defensa se esa posesin.
El ao hay que contarlo desde que se ha dejado de hacer amenazas o desaparece la violencia.
1) La posesin violenta no vale para usucapin.
2) El despejado tiene 1 ao para interponer la defensa sumaria de la posesin (interdictos).
3) Pasado 1 ao es el poseedor aunque haya sido violento es el que tenga.
La posesin justa no es la mera tolerancia, la tolerancia no es posesin, son actos que el poseedor
legitimo (dueo) admite o conoce y no dice nada (art.464 CC).
Art. 1942 CC habla de actos efectuados en virtud de licencia no valen para la usucapin.
Concepto de precarios, posesin precaria: se trata de la posesin de un bien ajeno no en virtud
de ningn titulo jurdico simplemente por la aquiescencia, porque le dan la gema al dueo.
Y el propietario no dice nada y se dice que tiene la cosa el precario, cuando quiera el titular del
derecho puede recuperar la cosa. No hay posesin del precarista, porque es un acto tolerado.
El precarista esta amparado por le OJ y es necesario actuar mediante procedimiento judicial
llamado desahucio (art. 250.1).
El precarista no es un poseedor pero esta protegido por el OJ.

ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PERDIDA DE LA POSESIN.

Adquisicin: plantea 2 tipos: de forma de adquisicin de la posesin.

Una actuacin fsica de la cosa.
La ocupacin: es la aprensin fsica de la cosa y no esta ocupada por nadie.
Puede ser licita o ilcita (legal o viciosa).
La entrega: el que tiene la posesin actual le entrega la cosa fsicamente a la
otra.
Otra forma: sin que haya ese componente fsico. 3 situaciones:
Art. 449: la posesin de los muebles que hay dentro de los inmuebles. Si me
dan el inmueble adquiero los muebles.
Traditio (tradicin simblica): entrega de llaves.
Situaciones de desplazamiento de ciertos animales (art. 613). Palomas, conejos
y peces.
Art.438: los actos jurdicos ya puedo adquirir la posesin por actos jurdicos y formales.
o Posesin civilsima en el art. 440, el heredero por la aceptacin de la herencia posee los
bienes del causante desde el fallecimiento.
En ultima instancia los bienes siempre van a estar posedos (el estado).
o La tradicin ficticia.
o Adquisiciones judiciales de la posesin: actuaciones judiciales mediante la cual se
adquiere la posesin.
Conservacin de la posesin.
Una vez que he adquirido la posesin se presume que sigue a favor de quien la adquiri (arts.
459 y 1960 CC) presuncin de posesin intermedia.
Presuncin de posesin intermedia (arts. 459 y 1960 CC).
Continuidad del art. 435 y 436. Si yo he empezado a poseer de buena fe se presume que voy a
continuar poseyendo de esa forma, pero en el transcurso de la posesin se puede cambiar de
forma, se llama inversin del concepto posesorio.

Y para invertir el concepto posesorio:

1. Puede haber un negocio jurdico que manifieste la inversin del concepto posesorio, es
decir, que si estoy poseyendo como arrendatario y compro la casa no es necesaria la
entrega. Por el negocio jurdico se produce la inversin del concepto posesorio.
La inversin del concepto posesorio se puede hacer mediante actos claros y objetivos a
los 3s de poseer de manera diferente. Eso tiene importancia a efectos de la usucapin.
La inversin del concepto posesorio tiene que ser demostrado.
Perdida de la posesin.
De forma voluntaria e involuntaria, el art. 460.2 de forma voluntaria o porque pierda la cosa.
De forma involuntaria, art. 460 pierde la posesin cuando otro poseedor mas de un ao.
Art. 466 recuperacin de la posesin, establece que el que recupera la posesin que tenia
derecho, la posesin que perdi indebidamente es como si nunca la hubiera perdido.

CONSECUENCIAS DE LA POSESION.
1.

Liquidacin del estado posesorio (arts. 451-458) establece unas normas sobre la
liquidacin. En la posesin es fundamental establecer si el poseedor es de buena fe o de
mala fe.
Si estamos ante una normativa de aplicacin general o solamente segn los arts. 452,
453 CC.
La normativa de estos arts. Es de aplicacin general, de forma directa o bien supletoria,
en el CC hay arts. que lo regulan.
Cuando nos encontramos en el usufructo o anulacin de un contrato habr que aplicar la
normativa especifica.
La normativa regula los frutos, gastos y deterioro por perdidas.
Fruto: rentabilidad econmica del bien, los frutos civiles; es la
contraprestacin que se recibe por un negocio jurdico. El poseedor de buena
fe hace suyo los frutos recibidos, mientras no sean interrumpidos legalmente
(arts. 1945,1946 y 1947).
Consiste en la citacin legal del poseedor. Los frutos pendientes (art. 452).
El poseedor de mala fe (art. 455CC): abonar y no hace suyos los frutos.
Gastos: hay 2 tipos:
o Gastos necesarios: para conservar la cosa (arts. 453 y 455).
o Gastos tiles: mejoras en la cosa (arts.453 y 458). De puro lujo o
recreo (arts.454 y 455).
Derecho de retencin: art. 453.
Mejoras naturales: art. 456.
Responsabilidad por deterioro y perdidas (art. 457).
El poseedor de buena fe no responde del deterioro o perdida.
De mala fe responde siempre. No responde cuando es por fuerza mayor, salvo
que se haya retrasado en entregar la cosa.
El poseedor de buena fe que acta con dolo: art. 457.primer inciso: no
responde aunque sea con dolo.

COORDINACION ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURIDICA EXTRAREGISTRAL.

La coordinacin es rectificar (es corregir las inaptitudes). Art. 40: seala que las ineptitudes son mediante
diferentes tipos.
Omisin de la extincin de un derecho mediante o bien puede haber un error, nulidad, se corrige y por
ultimo puede haberse inscrito.
Ser necesario el consentimiento del titular o por juicio.
Es la rectificacin (art201.2).
EXPEDIENTE DE LIBREACION DECARGAS Y GRAVAMENES (ART. 20 LH).
Es un procedimiento mediante el cual se pueden conceder liberacin de cargas (art.210.8)
Situaciones en lo que se puede realizar la liberacin de cargas.
ESTUDIO DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCION.
Para ello hay que distinguir los efectos para el titular inscrito.
Frente al titular inscrito tenemos:
o
o

El principio de prioridad registral y como y el rango.

Principio de legitimacin registral con 2 consecuencias: la presuncin de exactitud y la
presuncin de posesin.

Efectos frente a terceros (art.34 LH):

o

Principio de inoponibilidad de lo no inscrito (art.32.2 LH).

Efectos de prioridad registral (en materia de derechos de crdito):

o
o
o

Art.1911: el deudor responde.

Es posible la compatibilidad.
Habra un rango hipotecario.

NACIMIENTO, MODIFICACION Y EXTINCION DE LOS DR.

El art. 609 CC recoge los mecanismos de nacimiento de los DR.
Hay diferentes modos de adquirir la propiedad.
Hay mltiples formas de clasificar los modos de adquirir la propiedad, pero el que nos interesa el que
distingue mtodos originarios y derivativos.
En los originarios: el D se adquiere con independencia del titular anterior. En los derivativos: hay un
titular anterior que cede a otra persona.

Traslativos: el nuevo titular adquiere el mismo derecho que el adquiriente.

Constitutivo: el propietario constituye una servidumbre, lo adquiere la transmisin.

Originarios tenemos:

La ocupacin.
La usucapin.
Adquisiciones (art.34 LH y 484 CC).

Derivativos tenemos:

La ley.
La donacin.
La sucesin testada o intestada.
La transmisin convencional.

Hay que tener claro que los derivativos lo que se transmite es el limite de lo que se puede transmitir. En
los originarios no hay limite.
MECANISMOS ORIGINARIOS: el art. 609 CC: la propiedad se adquiere por la ocupacin. Se trata
del apoderamiento fsico de lo que nadie tiene, es necesario tanto la aprensin material de la cosa como el
animo de ser titular de la cosa.
Para adquirir el DR por ocupacin: lo que ocurre es que este mecanismo es un mecanismo marginal
porque: los bienes inmuebles no son susceptibles de ocupacin, el art.610 CC, no prohbe la ocupacin de
un inmueble.
La ley 33/2003 de patrimonio de las administraciones publicas, prohbe la adquisicin de bienes
inmuebles vacantes.
Los bienes inmuebles vacantes son los mostrencos, pertenecen al E.
En cuanto a los bienes inmuebles hay que distinguir:

Susceptibles de ocupacin: aquellos que no ha tenido nunca dueo (vacantes) todo lo que surge
de un bien inmueble por accesin pertenece al titular del bien inmueble
Bienes muebles: que han tenido dueo y han sido abandonado, si son susceptibles de ocupacin.
Hay otro tipo de BM que no son susceptibles de ocupacin: las cosas perdidas: el CC establece
un rgimen para las cosas perdidas.
Art.613 y 616 y 615 C: si se presenta a tiempo el propietario. Las cosas perdidas no son
susceptibles de ocupacin.
El tesoro oculto: art. 350CC y ss.
El tesoro oculto: pertenece al dueo del terreno que lo hallare.
Se aplica la ley de patrimonio histrico, ya que tienen un valor histrico.
El TO son bienes inmuebles susceptibles de ocupacin.
La caza y la pesca.
Como segundo mecanismo originario (art.609 CC).
La idea de la prescripcin y ocupacin es el ejercicio de los Ds.
El D objetivo de Ds subjetivos establecen unos limites a tales Ds: la buena fe, el abuso del D.
En materia de propiedad de DR. Si yo soy titular de un DR y realizo los actos propios de los DR
y a su vez hay otra persona que si los realiza, ser el otro. El que tenga D al realizarlas.
En materia de DR la continuidad posesoria del D que no es titular del mismo que se haga.
La diferencia entre la prescripcin y la usucapin: es que la prescripcin funciona en todo tipo
de situaciones, mientras que la usucapin solo en la propiedad y los DR (art. 1930 1 prrafo).
Es requisito imprescindible para la usucapin: la posesin. Los DR no se da.
No toda posesin es hbil para la usucapin.
Tiene que ser publica, pacifica, ininterrumpida y en concepto de dueo (el del titular del DR).
Tiene que ser publica: no oculto.
Pacifica: no obtenida de forma violenta y su transcurso de la posesin.
Ininterrumpida: (art.1943) establece 2 mecanismos:

Ininterrupcin natural: se produce cuando se cesa mas de 1 ao de la posesin.

Ininterrupcin civil: por citacin judicial al poseedor.

TIPOS DE USUCAPION:

Usucapin ordinaria: exige 3 requisitos:

Buena fe: (art1950) como la creencia en una persona.
Justo titulo: (art.1953 y 1954): quiere decir que el titulo en virtud del cual se
tiene la posesin del DR existe y es valido porque la usucapin ordinaria lo
nico que salva es la falta de titularidad del transmitente.
Plazo de posesin:
o BM: 3 aos (art. 1955).
o BI: 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes (art1958): es
ausente el que reside en el extranjero.
Usucapin extraordinaria: solo se exige el paso del tiempo.
Plazos:
BM: 6 aos (art.1955).
BI: (Art.1959): 30 aos.
El articulo 1960: computo del tiempo.

METODOS DERIVATIVOS.
Art.609. puede la propiedad adquirir por prescripcin en primer lugar por la ley (es la propia ley laque
establece la usucapin, aunque es derivativo, tambin es originario.
La donacin: es un modo de adquirir la propiedad(art.609: sucesin testada e intestada, mediante la
herencia, el causante y los herederos y los legatarios).
La transmisin convencional mediante el sistema del titulo y el modo.
Nosotros seguimos la tradicin romana, es necesario un negocio jurdico para transmitir el DR y por otro
la entrega (el modo). Hay otro sistema de traspaso de la propiedad.
Sistema francs: el mero consentimiento de las partes se transmite , pero no es necesario el modo.
Sistema alemn: acuerdo abstracto traslativo es necesario adems de un negocio jurdico, otro negocio
jurdico independiente en el que se manifieste la voluntad de las partes de adquirir el dominio
independiente del contrato que le sirve de base.
Hoy la entrega es un simple mecanismo jurdico de la propiedad, lo importante es aadir algo mas al
titulo, aunque no haya habido esa manifestacin publica del DR.
Ha habido adems del negocio jurdico algo mas (un modo).
En relacin con la entrega se relaciona la tradicin y la inscripcin.
En la inscripcin se emplea o no la tradicin. Si la inscripcin es declarativa, la transmisin tiene que ser
previa e independiente a la inscripcin.
La escritura publica es un modo de entrega salvo que de la escritura se entendiera lo contrario.
1) La usucapin no es aplicable de oficio y tiene que ser alegada por la parte.
2) Retroactividad de la usucapin: hay un plazo de posesin una vez que se ha conseguido la
usucapin (los efectos de la misma se retrotraen).
Es muy importante porque convencionalmente todos los actos del usucapiente son validos y todo lo que
haya hecho el propietario durante ese tiempo queda invalidado.

Art.609: hay otros modos de adquirir denominadas cesin y adquisicin .

Cesin: art. 353 CC: la propiedad de los bienes da D por accesin a todo lo que ellos producen, o se les
une o incorpora, natural o artificialmente.
Como consecuencia del art. 354 y 355 describe que es cada uno de esos frutos.
La idea general es un poder absorbente dela propiedad, si a una cosa se le incorpora otra menos
competente el propietario adquiere toda la propiedad denominada cesin.
Confusin: si la cesin es un modo de adquirir la propiedad o una facultad del propietario.
Los frutos que se separan de la cosa seria mas bien una facultad del dominio mientras que la cesin por
incorporacin cuadrara mas con la idea de modo de adquirir el dominio (art. 355, 356 y 357).
DIVERSOS TIPOS DE ACCESION POR INCORPORACION.
Accesiones inmobiliarias fluviales: tienen menos importancia , tener en cuenta la ley de aguas (art.8):
distingue entre 2 situaciones:

Afectan a los canales fluviales, causas de la naturaleza se rigen por el CC.

Cauce de aguas fluviales donde se hacen obras legales.

En el CC tenemos 4 tipos (todas naturales sin intervencin del hombre):

Aluvin (art.366 CC).

Avulsin de pronto violentamente las aguas se llevan un trozo de tierra a otro lado.(art.368 CC).
(art.369: arboles).
La mutacin del cauce (art.370 CC).
Formacin de islas (art. 371 y373 CC).

ACCESION DE BIEN MUEBLE A INMUEBLE.

Se llama accesin artificial y accesin industrial (art.358 CC).
Lo edificado, plantado o sembrado en una finca de propiedad ajena al dueo de los materiales, el dueo
del suelo se hace con la propiedad de todo (indemnizando con lo puesto).
Dependiendo de la buena o mala fe. Estas normas se aplican cuando no hay relacin entre las partes
(relacin jurdica).
Si estamos en presencia de un arrendatario usufructuario, son mejores una de las reglas especificas, si es
un poseedor irn las reglas especificas.
Supongamos que no las hay:
1) La incorporacin se ha hecho en suelo propio con materiales ajenos.( no solo superficie sino
edificado). Si es de buena fe (art.360) debe abonar el valor de los materiales. Si es de mala fe
debe adems de indemnizar el valor, daos y perjuicios.
El art. 360 lo que ocurre es que no es una accesin, el dueo de los materiales puede retirarlo
solo sino perjudica en la plantacin ,etc. No ha habido accesin.
Se construye siembra en suelo ajeno con materiales propios (art. 361).
Si el dueo es de buena fe hace suyo lo incorporado con previa indemnizacin.
2) Si se trata de una siembra a pagar la renta y terreno. Cuando hay mala fe(art362 CC): puede
ocurrir que pierda lo que ha hecho sin indemnizacin.

Art.363 reponer las cosas a su estado primitivo.

Qu ocurre cuan la mala fe es por parte del dueo del terreno y buena fe por parte del que
construye? Tendr que indemnizar el propietario del suelo de mala fe al constructor de buena fe,
aunque tenga derecho a hacer suya la obra.
Art.365: en suelo ajeno con materiales ajenos, hay una responsabilidad principal de que emplea
los materiales y responsabilidad subsidiaria del sueo y entre ambos se aplica el rgimen general
(art. 361 CC).
Supuesto especial en el que no vale n estas normas.
Accesin invertida o construccin extraordinaria.
Hay una construccin hecha general sobre suelo propio pero hay una pequea invasin de
terreno ajeno.
Si aplicamos las ideas generales de la accesin seria injusto y la jurisprudencia dice que se
extralimita en la construccin de buena fe.
Se ha ido construyendo con la jurisprudencia. En este caso, el constructor tiene que indemnizar a
la otra parte por lo indicado.
Si hay mala fe hay varias posibilidades (art362 y 363) se puede aplicar. El dueo del suelo puede
optar por indemnizar o demolicin. En la practica no se lleva hasta este extremo).
Por ultimo, cuando se produce una accesin y hay mala fe por ambas partes, se hace el rgimen
(art.364). ejemplo: se compensa como si fuera de buena fe.
El valor del edificio y del suelo edificado es mayor que el del suelo invadido.
El edificante tiene que ser de buena fe , cree que es propio o tiene que construir en esa parte.
Accesin de inmueble a inmueble (art. 375-383): unin , mezcla y especificacin. La unin
consiste en que 2 cosas muebles de distintos inmuebles se unen sin voluntad de los dueo y si
que pueden separarse, sin menos cabo de ambas porque si se puede separar sin menos cabo
entonces puede pedir la separacin los 2, porque no se ha producido la unin.
Mezcla o confusin: supone la unin de cosas que no pueden distinguirse.
Especificacin: se produce cuando una persona no es propietaria de una cosa y no acta con el
dueo y construye otra cosa. El Cdigo la regula conjuntamente pero son 3 cosas distintas.
I.
La unin es la verdadera accesin de BM a BM. Las partes si llegan a un acuerdo, las
normas de la unin no servirn.
Art.375: el propietario de lo principal adquiere los accesorios indemnizando siempre de
buena fe.
La clave es que es lo accesorio y que lo principal, el cc nos dice: destino econmico de
las cosas (art.376). La principal no necesita de la accesoria para cumplir su destino
econmico con una excepcin (art.378 prrafo 2) y ejemplo: cuando la cosa que se
une es mucho mas valiosa que la cosa principal, en este caso el dueo de la accesoria
puede pedir la separacin aunque sufra.
Art.377: cuando no se puede aplicar el anterior se aplica el mayor valor pecuniario y si
son de igual valor el de mayor volumen.
Hay un supuesto especial (art.377) en la pintura, escultura, etc. se considera accesorio la
tabla, acero, etc.
Las normas:
1) Cuando la unin se ha producido por el dueo, la cosa principal, se hace el
dueo de la cosa accesoria e indemniza.
Si ha actuado de mala fe de un D de opcin del dueo del accesorio, puede
pedir el valor de la cosa mas daos y perjuicios mas (art379 prrafo 2).

Si hay mala fe de ambos (art.379 3 prrafo) establece como si ambos hubieran

actuado de buena fe.
2) La unin la ha realizado el dueo de la cosa accesoria de buena fe.
Si hay mala fe pierde la cosa y tiene que indemnizar, y si hay mala fe mutua es
como si ambos actuaran de buena fe .
El art. 380 establece cual ser el contenido de la indemnizacin o bien entregar
una cosa igual o ha incorporado o su pecio.
MEZCLA O CONFUSION.
El art. 381 establece que cuando se produce la mezcla o confusin sin poder distinguirse se produce una
comunidad sobre la mezcla, bien cada uno tendr D proporcional a su parte.
Cuando solo haya habido voluntad para la mezcla y de buena fe (art.382) de la misma solucin se
constituye una comunidad de lo mezclado. Lo mismo pero de mala fe pierde su parte en la mezcla e
indemnizacin por daos y perjuicios.

CRITICA A LA MEZCLA O CONFUSION.

No hay verdadera accesin, ya que el antiguo dominio se transforma en una copropiedad convirtindose
en algo diferente.
LA ESPECIFICACION.
Es dar a una cosa ajena mediante el trabajo no hay una relacin previa con el dueo y lo que queda
despus de haber trabajado sobre la cosa ajena es mas precioso.
SOLUCION.
Cuando hay buena fe del especificante, va hacer suya la obra realizada pero indemniza al dueo de la
obra.
Excepcin: que la materia previa tiene mas valor que la obra posterior. Solucin: el dueo puede elegir
entre quedarse con la cosa o bien pedir la indemnizacin por los materiales empleados.
Mala fe del que pone su trabajo: el dueo de los materiales elige entre quedarse con la obra (art.383
prrafo 2).
Cabe la posibilidad de que el dueo de los materiales actu de mala fe (art383 prrafo 1) por analoga , se
har con la obra el que la realiz, pero habra que pagar una indemnizacin de daos o bien dejar que la
cosa pase al dueo de los materiales, pero tendr que pagar el trabajo realizado.
Anlisis de la adquisicin (adquisiciones dominativas).
Arts. 464 CC y 85 del cdigo de comercio.
En determinadas situaciones del orden tiene que elegir entre el dominio y el que ha elegido ese dominio.
Creo que estoy comprando el dueo porque en el registro aparece como tal, pero no aparece como
propietario. El ordenamiento, tiene que elegir entre el antiguo propietario.
Cuando se trata de bienes inmuebles tenemos la posesin (art. 464 CC).
Articulo que da lugar a mltiples interpretaciones, comprensin del concepto de titulo y privacin ilegal.

Requisitos para que actu la presuncin del art.464:

Haya poseedor de buena fe, en el sentido que cree que adquiri de aquel que tenia capacidad
para adquirir.
Se trata de un BI.
Para que el que posee en concepto de dueo un bien.

La consecuencia jurdica equivale al titulo el cual nos lleva a pensar, que admite prueba en contrario, se
trata de una presuncin iure at de iure.
Si se da el supuesto de hecho equivale al titulo.
Qu es eso de que equivale al titulo? Hay 3 posturas romanistas.
1) Teora mas antigua, los autores modernos no la siguen, tiene importancia en nuestro D histrico,
lo que se adquiere de un dueo era solo por usucapin.
Los partidarios de esta teora equivale al titulo usucapir. Lo que presume el art. 464: el que posee
de buena fe tiene un titulo valido para usucapir.
Hasta ese momento el verdadero dueo puede reivindicar lo suyo. Por eso el concepto de
privacin ilegal para la postura romanista es un concepto amplio, para que esos 2 aos pueden
reivindicar sino cualquier tipo de privacin ilegal.
Sintetizando: esta postura doctrinal tiene a su favor que el art 464 . la usucapin ordinaria de
bienes muebles.
Segn los defensores de esta posicin el argumento mas fuerte es el propio argumento del art., si
el poseedor tiene que usucapir lo posedo el dueo tiene que y no solo en los casos de perdida o
privacin ilegal, para que esa limitacin.
Frente a esta teora tenemos la teora germanista: entiende que el que adquiere en el art. 464 es
titulo de propiedad. El que posee de buena fe es el dueo de la cosa y la accin reivindicatoria en
caso de perdida, hurto o robo.
Desde el punto de vista de la usucapin esta teora es la idea lgica.
La excepcin es la privacin ilegal de la cosa al legitimo dueo.
La critica que hace los romanistas del 1955 sealan que si se aplica este .
Cuando hay hurto o robo entonces se aplica 1955.
Existe otra posicin doctrinal intermedia, el 464 no se trata de un problema de atribucin de
propiedad o usucapin, sino que el 464 da una prueba de dominio al poseedor de buena fe frente
al dueo.
Es decir, el que posee de buena fe no tiene que demostrar nada, es el que reivindica que la
perdida de la cosa.
La razn fundamental que aduce esta teora es que el 464 no protege la apariencia porque si
protegiera la apariencia no tendra que excluir a la privacin ilegal.
La postura de la jurisprudencia es una postura germanista que quiere decir que equivale al titulo
el TS, atribuye la tesis a favor de ese poseedor de buena fe, luego vemos una influencia
germnica, pero el TS admite un concepto muy amplio de privacin ilegal no solo en los casos
de hurto o robo.

El 464 no vale cuando no hay privacin ilegal, los que tiene la cosa en virtud de un titulo que
luego es anulada, revocada, resuelta a estos no se les podr arrebatar la cosa adquirida de buena
fe.
El 464 prrafos 2, 3, 4: normas para determinados supuestos de hecho.
El prrafo 2 trata sobre la adquisicin de cosas muebles en subasta publica (judicial, notarial,)
en estos casos el verdadero propietario debe reembolsar al adjudicatario con que pag en la
subasta.
El prrafo 3 : la cosa se encuentra empeada en un momento de piedad (la prenda es DR de
garanta y tiene caractersticas).
Histricamente la prenda mobiliaria ha sido la obtencin del crdito de las clases populares.
El problema es que el crdito estaba en manos particulares y abusando con prestamos usureros
que sino se pagaban se quedaban con la propiedad.
Haba instituciones religiosas que se dedicaban a labores de prestamos de este tipo llamado
montes de piedad.
El prrafo 3 del 464: se ha empeado una cosa, el verdadero propietario si quiere recuperar la
cosa tiene que entregar lo que cuesta la cosa mas intereses vencidos.
4 prrafo art.464: la proteccin que otorga la presuncin es total, no hay posibilidad segn el
464 de recuperar la cosa.

MODIFICACION Y EXTINCION DE LOS DR.

Modificacin subjetiva o la transmisin: la modificacin subjetiva de los DR ilimitados (usufructo,
servidumbre, hipoteca).
La transmisin del DR cambia el sujeto en al modificacin subjetiva.
Modificacin objetiva: modificacin del D en si, la modificacin del objeto lleva a alguna modificacin
del D. ejemplo: la cesin.
Se puede realizar modificaciones en el D sobre todo si el propietario establece un usufructo.
PERDIDA DE LOS DR.

Por perdida de la cosa.

No uso de prescripcin y caducidad.
Renuncia y abandono.
Consolidacin.
Expropiacin forzosa.

USUCAPION: su concepto viene unido al titular del registro de la propiedad (art.35 y 36 LH).
Art. 35: usucapin a favor del titular registral.
Art.36: la usucapin en contra del titular registral.
Art.35: esta usucapiendo porque no tiene la defensa del registro. Lo que nos dice seria justo titulo, la
usucapin para usucapir. La inscripcin en el registro no convalida, por lo tanto el titulo por si mismo
tiene que ser validado.

El titular registral lo nico que tiene que demostrar es su titulo en el registro.

El art.35: beneficia al titular.
El art. 36: hay un titular inscrito y otro usucapiendo en contra del titular inscrito.
Distingue2 situaciones:
1) Se trata de un adquiriente del art.34 y frente a el hay un usucapiente con una usucapin ya
consumada o que e consumiera en un ao desde la adquisicin.
En estos supuestos la ley protege el titular, salvo que ocurra 2 situaciones:
1) Que el adquiriente antes de adquirir conociere o tuviera motivos suficientes.
La situacin de posesin de otro en titulo de dueo.
2) Cuando despus de inscribir conoce la situacin la consiente a su adquisicin.
3) El titular registral no tiene las caractersticas del art.34 y frente esta un
usucapiente en esta situacin la balanza se decanta hacia el adquiriente:
siempre que se haya consumido. Se interrumpe la usucapin de aquel que esta
usucapiendo en contra del titular.
PERDIDA DE LOS DERECHOS.

Por perdida de la cosa: se da 2 formas:

Perdida fsica o destruccin. El destino econmico que tenia la cosa ya no la tiene.
Perdida jurdica: perdida del derecho de propiedad por una norma jurdica.

La destruccin de la cosa ser un valor nulo de la cosa.

RENUNCIA Y ABANDONO.
Los DR es susceptible de renuncia siempre dentro de los limites del art. 63CC.
El concepto de abandono se equipara a la renuncia es importante porque si es un BI pasara ser propiedad
del E si es un BM es susceptible de ocupacin.
NO USO PRESCRIPCION Y CADUCIDAD.
La posesin del derecho real durante un tiempo con una serie de caractersticas. El titular no usa su D por
lo que esta prescribiendo.
Los DR como tales son imprescriptibles, es necesario que haya una usucapin o prescripcin adquisitiva.
CONSOLIDACION.
Extensin del DR limitados por la reunin en la persona del propietario de la titularidad del D real
limitado. Es la misma figura que conocemos a travs de confusin.
EXPROPIACION FORZOSA.
La ley de 1956 establece que por motivos de utilidad social es posible que los bienes de propiedad
privada pasen a propiedad publica y se denomina este mecanismo de expropiacin forzosa y controlada
para que se de la expropiacin forzosa 2 requisito:
1) Causa justa expropiatoria= justa, social y la indemnizacin correspondiente al propietario.
Si la finalidad de la expropiacin no se cumple, de nuevo la propiedad tiene el D de reversin
(volvera a su dueo). Se han limitado esta reversin.
La expropiacin es otro necesario de la extensin de la propiedad privada.

LA PROPIEDAD.
Definicin de propiedad: D subjetivo patrimonial que permite en su titular la mas amplia utilidad
econmica de su objeto que permite el ordenamiento. Este es el concepto que subyace en el art.348
prrafo 1.
Estamos ante una propiedad caracterizada:
1)
2)
3)
4)

Propiedad perpetua durara tanto como el objeto.

Propiedad exclusiva, podemos imponer a los dems.
Plenitud de facultades, el mas amplio elenco de posibilidades de actuacin sobre la cosa.
Unitaria: hay un solo tipo de dominio. Ejemplo: corresponde a un solo tipo de persona.

Para comprender bien el concepto de propiedad en la actualidad tenemos que hacer un anlisis histrico.
Lo diremos en 4 etapas:
1)
2)
3)
4)

D romana.
Hasta la .
La revolucin liberal burguesa S.XVIII y XIV
Desde la revolucin burguesa hasta S.XX.

En Roma el D de propiedad era un D sagrado, unitario; la finalidad que tuviera aquel bien.
Concepto absolutamente individualista y se una la libre voluntad del propietario.
Con la cada del IR se produce el fenmeno de la feudalizacion y el fenmeno de la propiedad es
complejo se caracteriza por 2 notas:
a.

b.

El concepto de propiedad dividida implicaba que el rey otorgaba a determinadas personas

nobles, eclesisticos el dominio de determinados BI pero tambin otorgaba el disfrute y la
jurisdiccin pero la explotacin econmica de los bienes no la realizaba el seor o noble, sino
otras personas en un encadenamiento de este derecho de explotacin era perpetuo a cambio de
determinadas cargas llamadas Vasallaje.
Exista una propiedad dividida: dominio til y dominio eminente; la propiedad de los bienes se
encuentra llenas de vnculos y cargas.
El concepto de propiedad amortizada: los bienes se hayan vinculados a perpetuidad a una
familia noble, a la iglesia o a un municipio; estos bienes no eran susceptibles de transmisin,
tampoco ser propietario, tan solo tenan unos derechos que duraran hasta u muerte y luego se
transmiten.

Era la propiedad en un sistema estamental.

La transformacin del comercio y el capital trae un ..
En el mbito jurdico la revolucin liberal burguesa trae consigo la necesidad de un nuevo orden
econmico que se implanta.
Haba que liberar de todo tipo de trabas de la propiedad para funcionar.
La ilimitacin de la propiedad e el mejor expresin del liberalismo econmico, pero estas ideas del
S.XIX, la evolucin del capitalismo se ve que no funciona en la prctica, los mercados no funcionan
correctamente y se produce una eficiencia tanto econmica como social.
Este nuevo concepto es el que intenta superar a una concepcin social dela propiedad, los bienes no solo
contemplan necesidades individuales sino necesidades de la sociedad.
Los 2 rasgos caractersticos de la nocin actual de propiedad:

Pluralismo: lo que era un nico concepto de dominio , las mltiples teoras hacen que haya
diversos tipos de dominio dependiendo de los bienes que recae en esa propiedad.
Este concepto que implica ese pluralismo no lo hayamos en el CC, ya antes de la constitucin de
1978 empieza a aparecer en nuestro ordenamiento, la 1 manera de concepto de propiedad.
Funcin social. Hoy en da este concepto es fundamental en nuestro derecho. Se encuentra en el
art. 33.2 de la CE.
El art. 33 hay que analizarlo con el 53.
Este art.33.1. reconoce un mbito genrico de apropiacin de los particulares de transmisin y de
disfrute.
El art. 33.2. delimita los concretos estatutos de propiedad segn la transcendencia econmico y
social de un bien.
El art. 53 es para regular el D de propiedad tiene que regularse por ley y esta ley tiene que
respetar el contenido esencial, porque si la ley no respeta el contenido esencial estar
expropiando por lo que indemnizar y de conformidad con lo dispuesto en la ley.
El gran problema es el concepto de contenido esencial, que es el que deber respetar.
El TC seala en sentencias que el concepto de contenido esencial no es un concepto abstracto,
general para todo tipo de propiedad, sino que el contenido esencial del dominio es lo que diga la
ley en cada caso de acuerdo con la funcin social.
Hoy en da hay mltiples conceptos de propiedad.
La realidad no es extrema, cede el concepto de propiedad que no supone una regulacin
completa de la propiedad.

LIMITES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD.

Limites de la propiedad: son las restinciones genricas que sufre el D de propiedad por razn de la
funcin social. Son internos, la frontera. Estos limites son diferentes dependiendo de la funcin social
sobre el que recae.
Las limitaciones: son restricciones que en un caso concreto introduce el dueo que podra hacer o no
hacer, son externos el D de propiedad y reduce el mbito de poder genrico que sobren ese bien tiene su
titular.
Coexisten 2 Ds de propiedad prximos, relaciones de vecindad. El OJ establece para el disfrute.
Suponen un sacrificio para el propietario en beneficio de otro. Un limite en inters privado coordina los
intereses en beneficio mutuo, tambin podemos incluir dentro de los limites los Ds reales limitados de
adquisicin preferente establecidos por ley.
Podemos hallar limites de la propiedad en las normas que hay de vecindad en la LAU y en la ley, pero en
paralelo es esta ley de limitaciones por razones de vecindad hay una idea ma generalizada de limitacin
que trata de hasta donde puede llegar la actuacin del propietario causando molestias de fincas
adyacentes.
Hay tiene importancia en materia de contaminacin.
La idea es si puede el dueo impedir la inmisin de otro en su propiedad o debe argumentar las molestias
que sufre por la actuacin del propietario vecino.
La actuacin no le causa perjuicio econmico, pero le supone molestia y es un beneficio para el otro. En
nuestro sistema podemos deducir que la funcin del sistema de la propiedad impide quela utilizacin
daosa de los muebles, inmuebles amparndose en el art.72 CC.

Otro aspecto que ha perdido importancia es la extensin en sentido vertical en la propiedad (si yo soy
propietario de la tierra, soy desde la tierra hasta el cielo).
Hoy en da esta regulado por normas de limitacin de la propiedad, dice el art. 350 CC que el propietario
de un terreno es dueo de la superficie y puede hacer excavaciones, excepto servidumbre de paso.
Tenemos tambin de las prohibiciones de disponer como norma general estn prohibidas en nuestro
sistema, solo vana ser validas (art.26 y 27 LH).
Requisitos:

Gratitud del acto: aun en estos casos hay un limite (art.785 CC).
La simple voluntad del prohibente deja sin efectos la prohibicin.

DENOMINADAS ACCIONES Y DEFENSA DE LA PROPIEDAD.

Al art. 348.2: accin reivindicatoria: es la que tiene el propietario poseedor contra al poseedor no
propietario que posee sin derecho de poseer.
La legitimacin activa la tiene el propietario, este propietario es el que tiene la carga de la prueba. El
demandado solo tiene que destruir esa prueba presentada por el demandante.
Legitimacin pasiva: el poseedor no propietario sin titulo suficiente para poseer. Se tiene que dar lo
siguiente:

Denuncia del actor (demandante el que reivindica).

Posesin sin titulo del demandado.
Perfecta identificacin de la cosa. El efecto es la recuperacin de la cosa por el demandante
posesorio.

PRESCRIPCION DE LAS ACCIONES.

Hay 2 posibilidades:

Dice que la accin reivindicativa prescribe en los 6 BM o a los 3 BI (art.1962 BM y art. 1963
BI). Esto va a ocurrir independientemente de que el poseedor haya conseguido o no la
usucapin.
Dice que mientras no haya usucapin no prescribe la accin, nos basamos en el art.1563 CC, sin
perjuicio de lo establecido para la adquisicin.

ACCION DECLARATIVA DE DOMINIO.

Se caracteriza porque solo pretende la declaracin de propiedad frente a quien lo niega.
Mediante una sentencia judicial se declara mi propiedad sobre un bien.
ACCION NEGATORIA.
Busca que se declare la propiedad de un bien libre de cargas. Niega que otros tengan derechos sobre el.
Cargas de la prueba: el demandante solo tiene que demostrar que es propietario, el demandado deber
probar que tiene una carga a su favor.
ACCION DE DESLINDE.
(art.384CC): deslindar una finca es precisar los limites de una finca, lo cual es mucho mas fcil por el
catastro.

Hay diversos sistemas para deslindar:

Llegar a un acuerdo entre las partes. Nos vamos a una accin judicial.
Hay otras series de acciones que defienden la propiedad.
Interdicto de obra nueva y delimitacin de obra ruidosa (LEC).

ACCION PUBLICIANA.
No existe en nuestro D, uno puede aceptar la accin publiciana en nuestro D. es la accin que tendr un
poseedor en concepto de dueo frente a otro poseedor.
Ejemplo: el que lleva 29 aos usucapiendo frente de otro que llave usucapiendo unos meses.
TERCERIA DE DOMINIO.
Accin procesal, la interpone el titular de un bien cuando es objeto de embargo a causa de un bien
(LEC).
Art. 388: accin de cerramiento: derecho a cerrar las fincas rusticas. Fue un elemento clave en la
economa rural.
No va a ser divisible la cosa (art. 401), cuando la cosa se hace inservible.
En 2 lugar cuando un desmerecimiento anormal, cuando no es divisible la cosa, se indemniza o vende la
cosa y se reparte, es posible mediante acuerdo por unnime, ir a una subasta y lo que se saque se reparta
entre los comuneros.
Hay en el art.401 prrafo 2 un supuesto de divisin de un edificio y sus caractersticas permiten un
rgimen jurdico horizontal, se puede pasara un rgimen horizontal.
Una vez producido la divisin, consecuencias para 3s la divisin (art.405) no puede perjudicarles, es
decir, para el 3 no le acarean perjuicios de ningn tipo.
PROPIEDAD HORIZONTAL.
En nuestro pas, este tipo de propiedad es habitual.
El acceso de grandes masas de la propiedad se realiza.
El RPH se caracteriza por la coexistencia de propiedad independiente junto con la copropiedad de los
bienes comunes.
Esto hace que para muchos el RPH no sea un rgimen de comunidad, sino una forma de dominio.
Es una propiedad que esta sujeta a obligaciones derivadas del hecho de otras propiedades privativas y a
elementos comunes.
El RPH ha supuesto un gran avance desde el punto de vista social y econmico, los espaoles hemos
accedido a la propiedad y hemos tomado decisiones son los dems propietarios.
El CC dedica un solo art. A este tipo de propiedad (art.396).
Uno de los grandes problemas era determinar cuales eran los espacios comunes.
Este art. dice la definicin de que es la PH, luego aade este art. cuales son los elementos comunes, una
vez pasada esta enumeracin.
2 prrafo: solo puede ser enajenada y embargada, no se puede dividir.

3: en la PH no ha D de tanteo y retracto.
4: esta forma de propiedad se rige por la ley 49/1960 de julio cuya modificacin.

NACIMIENTO. REGIMEN DE PH. CONSTITUCION.

La PH surge mediante la constitucin de la PH es decir, el titulo constitutivo en un documento publico.
Los copropietarios de un edificio de forma unnime un RPH.
Hoy en da es posible establecer RPH por el propietario o copropietario de un solar cuando pretenden
edificar sobre ese solar. Es posible ya a la divisin horizontal del edificio proyectado y registrado en el
registro de la propiedad denominada situacin prehorizontal.
El art. 2.b. LPH regula una situacin especial y es que haya un inmueble que se den los requisitos del art.
396 CC, pero no hay titulo constitutivo. Tambin se les aplica la normativa del 396.
Por otro lado, el art. 2.c., art. 24 de la ley son artculos complejos inmobiliarios privados, en las
comunidades de algunos miembros de las comunidades de propietarios.
Pero lo normal se constituye mediante el titulo constitutivo (art.5 de la ley).
1) Debe describirse el inmueble en su conjunto (pisos y locales).
2) Tiene que incluir una cuota de participacin que le corresponde a cada piso o local.
3) Los estatutos de la comunidad pero no es obligatorio.
Qu son los estatutos de comunidad?
El conjunto de propietarios que pueden establecer reglas de constitucin y funcionamiento, pero no puede
contravenir la LPH.
La posibilidad de establecer Ds es muy limitada, pero hay contenido muy importante mediante estatutos.
Se trata de normas relativas al uso y destino de sus pisos o locales, instalaciones o locales.
Esto supone que mediante los estatutos pueden limitar su uso o destino. Ejemplo: se puede prohibir de
todas las actividades econmicas (art5 LPH).
Las modificaciones del TC y de los estatutos requieren ser aprobados por unanimidad excepto que la ley
permite otros modos para modificar.
Se puede o no otorgar estatutos.
Otra cosa diferente son los reglamentos de rgimen interno o interior, art.6 de la LPH (utilizacin de
elementos comunes).
Este reglamentos puede establecer la normativa que estime pertinente.
ELEMENTOS DEL LA PH.
1) Partes privativas: art. 396 CC y el 3.a. LPH se trata de un espacio delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente dentro de sus limites y sirva al propietario. Y los ajenos que
hayan sido sealados en el titulo.
2) Elementos privativos: (garaje , trastero). Estos elementos son los elementos privativos por
naturaleza que pueden ser tambin elementos comunes por destino.

Ejemplo: local que se dedica a reuniones de la comunidad, otro almacn, estos podan ser
privativos pero se destinan a actos comunes.
Tambin puede haber elementos comunes. Ejemplo: por acuerdo pasen a ser privativos.
Ejemplo: cuando no ha portera comn pasa a ser privativa.
3) Partes comunes: art.396 CC determina cuales son, pero no significa que no pueda haber otros
elementos comunes. Hay una enorme, una gran actividad jurisprudencial si es comn o
privativo.
CUOTA DE PARTICIPACION (ART. 3.2. LPH).
A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin relacionada con el valor del inmueble.
Las mejoras o menos cabo en el local o pisos no modifican la cuota (art. 10 y 17 LPH).
Es clave determinar mecanismos de determinacin de la cuota (art.5 prrafo 2). Esto es derecho
imperativo.
Se toma como base medidas del inmueble.
En cuanto a la modificacin (art. 10, 17LPH) partimos de la humanidad, salvo modifiquen por obras que
no requieren unanimidad, se puede modificar la cuota que esta en el titulo constitutivo.