PROPIEDAD HORIZONTAL UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

Arriendos:
Puedo frenar trasteo por mora en administracin?
Enrique Borda explica que su arrendatario desea abandonar el apartamento, pero se encuentra en mora con la
administracin y con los cnones. Quiere saber si puede retenerlo hasta que est a paz y salvo.
Respuesta. Los administradores de propiedad horizontal administran bienes comunes no bienes privados. Su competencia
aplica a asuntos referentes a la rbita del inventario comunal a su cargo.
Un contrato de arrendamiento de una unidad privada establece directa relacin entre arrendador y arrendatario. Por lo tanto,
ante el incumplimiento del arrendatario le compete al arrendador acudir al proceso ejecutivo y solicitarle al juez el embargo
preventivo de los bienes del inquilino.
"As, el juez quien tiene jurisdiccin imparte la orden y aplica la medida, pero ni el administrador, ni el arrendador tienen
facultad legal (jurisdiccin) para detener trasteos.
Segn la nueva Ley de Arriendos, Cundo se debe incrementar el canon?
Respuesta. Es legal incrementarlo al final del perodo contratado por primera vez o el de sus prrrogas siempre y cuando el
arrendador haya pagado el mismo precio durante un ao.
Para ello, el arrendador debe comunicar al arrendatario por escrito y mediante servicio postal desde cuando comienza el
incremento y su monto que no puede superar el establecido por ley.
Asesora del abogado Andrs Martnez.
Asambleas:
Qurum para la asamblea
Armando Serrano pregunta: Qu procedimiento se debe seguir cuando:
a) Un propietario, persona natural, es titular de ms del 51 por ciento del coeficiente de copropiedad tanto en unidad
residencial como comercial.
b) El dueo de varias unidades, en una proporcin mayor del 51 por ciento es una persona jurdica. Cul es su
participacin?
Respuesta. La Ley 675 del 2001 explica que los coeficientes sealados en el reglamento de propiedad horizontal
determinarn el porcentaje de participacin en la asamblea de copropietarios.
"En vista de que no existe duda alguna de que los votos no son unitarios, sino porcentuales, el ropietario -persona natural o
jurdica que tenga un coeficiente de ms del 51 por ciento- tendr este mismo derecho en la asamblea.
Sin embargo, por mandato legal la asamblea solo puede sesionar con un nmero plural de propietarios, es decir, que as se
obtenga el qurum deliberatorio mnimo que exige la Ley (ms de la mitad de los coeficientes de copropiedad), se
necesitara, en ese caso, de la asistencia de otro propietario para que la asamblea sea vlida.
Sobre el qurum decisorio la Ley establece solamente que se requiere el voto favorable de la mitad ms uno de los
coeficientes de copropiedad representados en la reunin.
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Cundo se realiza la primera asamblea de copropietarios? "Cuando se ha completado el 51 por ciento de los
coeficientes de copropiedad. El propietario inicial es decir, el constructor debe comunicar por escrito la hora y la fecha de
esta asamblea en la que se eligen el administra-dor, el consejo de administracin, el revisor fiscal.
Existe el veedor en estas reuniones? Hay casos en los que se produce una nueva convocatoria a la reunin
extraordinaria y se plantea la posibilidad de que exista un veedor para que cola-bore e ilustre sobre su realizacin. Sin
embargo, la ley no contempla este cargo.
Los arrendatarios pueden participar? Cuando estos se afecten por una decisin que tome la asamblea tendrn la
posibilidad de intervenir con voz pero sin voto; en este caso los reglamentos establecern un procedimiento.

Qu influencia tienen las decisiones de la asamblea en los seguros? Por decisin mayoritaria, este ente podr incluir
en el presupuesto anual el valor de la prima de seguros contra incendio y terremoto para los bienes privados.
Bienes comunes
Quines son los dueos de un conjunto que se rega por normas derogadas?
La abogada Nora Pabn responde a esta inquietud de Isabel Caicedo, a propsito de una discusin en la que algunos
vecinos opinan que el propietario es el conjunto y otros como la consultante consideran que los dueos son los
copropietarios, mientras que el conjunto es la persona jurdica que los administra.
Respuesta: De acuerdo con la Ley 675, el conjunto pertenece a todos los propietarios de unidades privadas, quienes son
copropietarios de los bienes comunes.
Por su parte, la persona jurdica regulada por dicha Ley a diferencia de la prevista en la Ley 16 de 1985, a la cual se
sometieron algunos edificios est conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objetivo ser
administrar los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes privados,
cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
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Quin autoriza las obras en puertas y fachadas en las copropiedades?
Respuesta: Para determinar las facultades del consejo y de la asamblea con respecto a este tema se debe consultar el
reglamento de propiedad horizontal.
Es muy comn que se realicen trabajos como la adecuacin de rejas que afectan la fachada; lo que se debe tener en
cuanta es que la modificacin debe aprobarse por la asamblea de propietarios.
Sin embargo, hay casos en los que no se requiere de que la decisin sea adoptada por un nmero de propietarios que
representen el 70 por ciento, especialmente cuando no hay una sensible disminucin en el goce de los bienes comunes. De
una u otra forma, para definir cualquier caso de este tipo es importante evaluar el tema de la seguridad.
Cambios en las puertas: otro caso comn
"No se puede olvidar que la parte exterior forma parte de la fachada, a pesar de su carcter privado, lo que significa que
cualquier variacin sin previo estudio infringe el reglamento. De tal forma que quien cambie una puerta para colocar otra
diferente a las dems debe ser sancionado de acuerdo con lo que indica el reglamento.
Cuotas:
Qu determina la Ley sobre las cuotas?
La abogada Nora Pabn resuelve las inquietudes:
Respuesta. Bsicamente, dice que es imprescindible presentar al notario pblico un paz y salvo de las contribuciones a las
expensas comunes cuando se opte por la transferencia de dominio de un bien privado. Inciso 4 Artculo 29 Ley 675.
Explica, adems, que se deben cancelar intereses de mora por el retardo en el cumplimiento del pago de las cuotas de
administracin ordinarias y extraordinarias, compensaciones, sanciones, intereses, recargo del fondo de imprevistos, primas
de seguros. Artculo 30 ley 675 de 2001.
Qu es el fondo de imprevistos?
Respuesta: El Artculo 35 de la Ley dice: La persona jurdica debe constituir un fondo para atender las obligaciones o las
expensas imprevistas, que se debe formar e incrementar con un porcentaje de recargo no inferior al 1 por ciento sobre el
presupuesto anual de gastos comunes y con los dems ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podr suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el 50 por ciento del presupuesto ordinario de
gastos del respectivo ao. Adems, el administrador podr disponer de tales recursos, previa aprobacin de la asamblea
general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, slo podr aprobarse
cuando los recursos del Fondo de que trata este artculo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

Morosos:
Una persona morosa con la administracin podra ser elegida para cualquier cargo en el conjunto?"
La inquietud surge porque la Ley 675 del 2001 reglament la participacin de los propietarios morosos concedindoles el
derecho a voz y voto.
Respuesta: Cada reglamento de propiedad puede establecer la prohibicin de nombrar a las personas que se encuentren
en tales circunstancias en cargos como miembros del consejo, presidente y secretario de la asamblea y revisor fiscal, entre
otros.
Si el reglamento no lo consagra, estas personas podran ser designadas, si lo aprueba la asamblea. Por otra parte, vale la
pena aclarar que la Ley 675 no regul expresamente la participacin de los morosos en la asamblea; de hecho, este sigue
siendo uno de los puntos de discusin y debate entre los abogados, los administradores y las dems personas relacionadas
con este rgimen. Por lo tanto, cada inmueble debe sujetarse a lo dispuesto en su reglamento de propiedad horizontal.
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Regulacin de avisos en carteleras
Es correcto colocar en lugares de mucho trfico?
Respuesta: La Ley de Propiedad Horizontal indica que los listados que incluyen los nombres de los morosos no deben
colocarse en sitios de trfico constante de visitantes. Incluso, los propietarios deben conocer su contenido.
En cada caso se debe analizar si se violan los derechos fundamentales de las personas que se encuentran en deuda con la
administracin; para ello son importantes las sentencias de la Corte Constitucional, especialmente la SU-509.
Arrendatario quiere entregar, pero debe cuotas
El abogado Andrs Martnez responde:
Enrique Borda explica que su arrendatario desea abandonar el apartamento, pero se encuentra en mora con la
administracin y con los cnones. Quiere saber si la administracin puede retenerlo hasta que est a paz y salvo.
Respuesta. Los administradores de propiedad horizontal administran bienes comunes no bienes privados. Su competencia
aplica a asuntos referentes a la rbita del inventario comunal a su cargo.
Un contrato de arrendamiento de una unidad privada establece directa relacin arrendaticia entre arrendador y arrendatario.
Por lo tanto, ante el incumplimiento del arrendatario le compete al arrendador acudir al proceso ejecutivo y solicitarle al juez
el embargo preventivo de los bienes del inquilino.
As, el juez quien tiene jurisdiccin imparte la orden y aplica la medida; pero ni el administrador, ni el arrendador tienen
facultad legal (jurisdiccin) para detener trasteos.
Parqueaderos:
Zonas comunes como estacionamientos
Rubn D. Feijoo manifiesta que en su conjunto el administrador ha autorizado el uso de zonas comunales como
parqueaderos. Qu normatividad existe al respecto? Esto es legal?.
La abogada Nora Pabn Gmez resuelve las inquietudes.
Respuesta: Tanto la exigencia de garajes, como de zonas comunes con otras destinaciones tienen su origen en las
normas.
Si existe una zona que no se requiere para el uso comn inicialmente planteado y, en cambio, s se presenta una urgente
necesidad de parqueos, no slo se debe consultar con la asamblea (que debe aprobar la alteracin del uso con un qurum
calificado de propietarios que representen al menos el 70 por ciento del total de coeficientes), sino que se debe obtener
licencia de modificacin en una de las curaduras urbanas, dado que las mismas han aprobado previamente una exigencia
mnima de equipamiento comunal y parqueos.
Al efectuar el anlisis del caso es necesario tener en cuenta las normas ambientales, pues es muy distinto el beneficio que
produce una zona verde del impacto que genera un mayor nmero de vehculos en el conjunto.

Por ltimo, no solo debe pensarse en los parqueos como cupos individuales, sino en las zonas de maniobra, y en aspectos
de salubridad, seguridad y tranquilidad. Igualmente, se debe aclarar que el administrador no tiene competencia para
disponer del uso de los bienes comunes.
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Objetos que incomodan en los garajes
dgar M. Vargas, administrador de un conjunto residencial, comenta el caso del manejo y uso que deben tener los
parqueaderos privados, debido a que se han presentado situaciones en que los residentes colocan llantas, muebles y otros
enseres dentro de los espacios de parqueo. Pregunta: Cmo debo enfocar mi reclamo con argumentos slidos?
Respuesta: Los garajes de los edificios y conjuntos de vivienda tienen un uso especfico que es el de estacionamiento para
vehculos automotores. En el caso de la consulta es importante tener en cuenta que estos lugares, as tengan el carcter de
privados, se han convertido en depsitos y estn causando un impacto visual a los propietarios.
Adicionalmente daan el orden y la esttica del conjunto cerrado, lo cual no slo puede perturbar el uso de los dems
propietarios, sino que tambin lo puede llevar a incurrir en el cumplimiento del reglamento.
Con esas variables vale la pena destacar que el afectado debe dirigirse al administrador, para que de acuerdo imponga las
sanciones correspondientes obligando a los usuarios de los garajes a respetar el reglamento y el uso de stos bienes que a
diferencia de los apartamentos, en la prctica soportan una servidumbre de vista a favor de los dems garajes.
Reglamento:
Germn Molano, director de la Lonja Colombiana de Propiedad Horizontal, responde algunas consultas.
"No hemos realizado este proceso, qu inconvenientes podemos tener?"
Respuesta: "Vencido el trmino de transicin (febrero del 2003) los procesos judiciales y arbitrales por razn de la
propiedad horizontal iniciarn su trmite con la aplicacin de la Ley 675.
"La reforma del reglamento por adaptacin a esta normatividad es voluntaria, pero las normas imperativas de la nueva Ley
son de obligatorio cumplimiento a partir de su vigencia. (febrero del 2003)".
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La Ley 675 estableci un qurum especial para que la asamblea tome la decisin de modificar el reglamento?
Respuesta: "La Corte Constitucional por va de lo dispuesto en la Sentencia 488 de 2003, expres que las modificaciones
se deben tomar en los trminos sealados en los reglamentos existentes.
Entonces, ser obra de los jueces de la repblica definir la legalidad de la reforma de los reglamentos cuando la decisin se
ha tomado de acuerdo con lo ordenado en el estatuto sin modificar, que bien puede estar por debajo del qurum calificado
del artculo 46 de la Ley 675.
"Sin embargo, hay que sealar que la decisin de reforma por adaptacin a la nueva Ley no se puede tomar en reuniones no
presenciales ni por comunicacin escrita".
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Qu se requiere para someter un edificio o conjunto al rgimen de propiedad horizontal?
Respuesta: "Bsicamente, el propietario inicial del inmueble debe manifestar tal decisin voluntariamente y mediante
escritura pblica; para la inscripcin tiene que presentar este documento ante el Registrador de Instrumentos Pblicos
correspondiente. Con esta escritura se debern protocolizar los siguientes documentos:
La licencia o licencias de construccin, expedidas por el municipio o los curadores urbanos segn el caso.
Los planos aprobados por la autoridad competente. Los planos debern mostrar la localizacin, linderos, nomenclatura y
rea de cada una de las unidades independientes que sern objeto de propiedad exclusiva o particular y el sealamiento
general de las reas y bienes de uso comn.
Adicionalmente se podrn allegar una memoria descriptiva y un proyecto de divisin. Numerales 4, 5 y 8 del Artculo 5 Ley
675 del 2001.
COBROS
Cuando las deudas prescriben
Si estas no se exigen judicialmente dentro de los cinco aos de mora, despus su cobro no ser vlido.
Este es un llamado de alerta para los administradores, quienes deben ser conscientes de que en la copropiedad el dinero no
slo se consigue cobrando cuotas extraordinarias, sino recuperando la cartera morosa.

Hay que tener en cuenta que la prescripcin se refiere nicamente a cada cuota que vaya cumpliendo cinco aos de mora,
lo que obliga al administrador a ser diligente desde el momento en que asume el cargo.
Administradores diligentes para cobrar obligaciones
Desde ese instante tendr que iniciar los procesos legales para no caer en el juego de algunos morosos que esperan la
prescripcin para librarse de sus responsabilidades econmicas.
De hecho, muchos copropietarios aprovechan los cambios de administracin as como la falta de presupuesto, que frena
cualquier inicio de demanda para evadir el compromiso firmado en la escritura.
Por eso, una vez la asamblea general apruebe el presupuesto anual, el administrador debe recaudar estos dineros. La Ley
de Propiedad Horizontal permite que el administrador cobre y recaude sin pedirle permiso a nadie.
El administrador provisional
Ninguna norma prohbe o avala esta figura, que se asume si hay abandono sin terminacin del contrato.
La designacin del administrador le corresponde a la asamblea de copropietarios, lo que significa que en la reunin
citada por el consejo se tendrn que presentar las hojas de vida o propuestas de quienes estn interesados en
asumir el cargo.
Como esta tarea es dispendiosa y no se pueden frenar las labores diarias de la administracin, est bien que el
consejo de administracin tome las riendas del proceso, lo que incluye el nombramiento del administrador
provisional mientras se formaliza la reunin de la asamblea y se elige el definitivo.
Responsabilidad transitoria
En muchos edificios y conjuntos, la tarea se le encomienda al presidente del consejo o a otro propietario. Sin
embargo, es importante tener claro que slo a quien la asamblea haya nombrado podr ejercer la representacin
legal y judicial del edificio.
Esto significa que en el evento de que la persona que asume temporalmente tenga que presidir actos que impliquen
la firma en representacin de la comunidad es mejor que la asamblea tenga conocimiento del hecho; as se evitan
inconvenientes.
Instancias a las que puede acudir el administrador
Las inspecciones de polica y las alcaldas, son algunos lugares donde se resuelven conflictos.
-Subsecretara de Vivienda (para el caso de Bogot). Est adscrita a la Alcalda Mayor y atiende quejas contra la
constructora por incumplimientos en entregas de bienes comunes o para verificar antecedentes del inmueble.
-Alcaldas locales. Para registrar la personera jurdica del edificio, solicitar el certificado de existencia y representacin
legal o denunciar actos de perturbacin, entre otras.
-Inspecciones, estaciones subestaciones de polica, de acuerdo con lo estipulado por el Cdigo de Polica de Bogot.
-Curaduras urbanas. Cuando se van a pedir licencias, o en caso de que haya necesidad de responder a citacin por obras
vecinas. Incluso, pueden acudir si quieren informarse sobre las normas.
-Empresas de Servicios Pblicos. Solicitudes y reclamaciones.
-Oficinas de planeacin. Solicitud de informacin de normas y antecedentes del edificio. Interposicin de recursos de
apelacin contra actos que conceden o nieguen licencias.
-Notaras. Verificacin de documentos protocolizados con reglamentos, elevacin a escritura pblica de reformas del
reglamento.
-Oficinas de Registro. Inscripcin y registro de escrituras de reforma y obtencin de certificados de libertad.
-Superintendencia de vigilancia y seguridad privada. Para todo lo relacionado con la contratacin de vigilancia del
edificio o conjunto.
-Departamento de Catastro. Asuntos de nomenclatura e impuestos.
-Juzgados civiles. Para cobro de cuotas, multas y otros aspectos relacionados con la aplicacin del reglamento, mediante
apoderado.
ADMINISTRACIN
Quines ejercen el control en los conjuntos cerrados?
Gran parte de la responsabilidad del buen funcionamiento en los edificios recae en el administrador. Sin embargo, el consejo
y la samblea, con sus decisiones, tambin son claves en diferentes instancias. El revisor fiscal tambin cuenta.
En edificios de uso residencial, la asamblea nombra al administrador, excepto cuando exista consejo. Aun as, hay que
tener en cuenta que actualmente este tem est demandado.
En los de uso comercial o mixto con ms de 30 unidades privadas el administrador ser nombrado obligatoriamente por
el consejo. Para suscribir el contrato, el presidente del consejo de administracin o, cuando este no exista, el presidente de
la asamblea general, har las veces de representante legal de la persona jurdica, es decir, del edificio o conjunto.
Las funciones del administrador
Convoca a reuniones ordinarias o extraordinarias y somete a su aprobacin el inventario y el balance general de las

cuentas de su gestin, y un presupuesto de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las
primas de seguros.
Es responsable de los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios, a quienes debe mantener informados
sobre las actas de la asamblea general y del consejo de administracin. A este tiene que presentarle las cuentas anuales,
adems, debe determinar el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, y disear el balance general del
ejercicio anterior.
La contabilidad del edificio o conjunto tambin es su responsabilidad.
Cobra y recauda, directamente o a travs de apoderados, las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas, y en
general, las obligaciones. Si lo amerita, tambin inicia el cobro judicial.
Hace efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administracinque cuando se
contradiga lo dispuesto en la Ley 675 o en los reglamentos.
Expide el paz y salvo de cuentas con la administracin del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de
propietario de un inmueble.
Eleva a escritura pblica y registra las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea
general de propietarios, e inscribe ante la entidad competente todos los actos legales de la persona jurdica, a la que
adems representa judicial y extrajudicialmente.
Cuando es persona jurdica, su representante legal actuar en representacin del edificio o conjunto.
En edificios nuevos. el propietario inicial (es decir, el constructor) puede contratar la administracin provisional con un tercero
si el rgano competente no ha elegido al administrador. No obstante, una vez se hayan construido y enajenado un nmero
de bienes privados que representen por lo menos el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad, cesar su gestin.
Cumplida la condicin, este deber informar por escrito a todos los propietarios, para que la asamblea se rena y haga el
nombramiento de rigor, dentro de los 20 das hbiles siguientes. De no hacerlo, el propietario inicial podr nombrar al
administrador definitivo.
Consejo de administracin
Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por ms de 30 bienes privados (excluyendo parqueaderos o
depsitos) deben tener un consejo de administracin integrado por un nmero impar de tres o ms propietarios de unidades
privadas o sus delegados. En todos los dems casos ser potestativo. Este ente es nombrado por la asamblea.
La Ley faculta a los consejos para imponer sanciones y para suscribir el contrato con el administrador; adems, las
funciones y otros aspectos de este rgano deben establecerse en el reglamento. Este ente debe cuidar que la persona
jurdica cumpla sus funciones, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
Revisor fiscal
Su presencia es obligatoria en los conjuntos de uso comercial o mixto. Es elegido por la asamblea, debe tener matrcula
profesional vigente y estar inscrito en la Junta Central de Contadores.
No puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto en el que cumplir sus funciones; tampoco
puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vnculos
comerciales con el administrador y/o los miembros del consejo de administracin.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrn contar con revisor fiscal, si as lo decide la asamblea general. En este
caso, este funcionario podr ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
Como encargado del control de las operaciones de la persona jurdica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la
Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, as como las previstas en la Ley 675.
metrocuadrado le dedica un captulo aparte a la asamblea, pues de ah se desprenden infinidad de decisiones que son
vitales para la vida en comunidad.