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FATORES-CHAVE DE INFLUNCIA NAS

COTAES DE FIIS
As variveis exgenas que influenciam a cotao dos fundos imobilirios

porativo.

Destarte, o presente artigo
dar nfase s trs primeiras, uma vez
que, a 4 varivel pode ser considerada
endgena. Os investidores em fundos
imobilirios foram um dos primeiros a
perceberem, pela desvalorizao dos
seus ativos, o aumento das tenses
polticas no Brasil e da taxa de juros.
O primeiro choque nos preos comea
com as grandes manifestaes pblicas em meados de 2013, o segundo
com o aumento da percepo de que
a taxa SELIC ter uma acentuada alta.
Obviamente, as distores de preos
tanto para cima como para baixo,
geram oportunidades para os investidores.
Sobre a primeira queda no nvel
1- A correlao entre
a taxa de juros e a cotao dos fundos de preos, o investidor pode se perguntar os motivos pelos quais isso ocorreu,
imobilirios.
2- A eficincia do mercado de capitais, tentarei ser sucinto nessa explicao.
em ajustar os ativos para sua nova re- O investimento no setor imobilirio
por natureza um investimento de lonalidade.
3- O aumento do Risco Brasil e do Ris- ga maturao, sendo assim, o aumento das tenses polticas e da instabilico Poltico.
4- A desvalorizao dos imveis, prin- dade social, aumentam a percepo de
cipalmente no mercado imobilirio cor- risco sobre o pas. A instabilidade e a


Nos ltimos dois anos os investidores de fundos imobilirios no
Brasil se depararam com uma nova
realidade, at pouco tempo desconhecida. A desvalorizao das suas cotas!
POR
Sabemos que o Brasil passa por uma
Tiago Piedade
notria crise econmica que contribui
Scio da GNT Investimentos
para a deteriorao do mercado imobilirio como um todo, todavia, o investidor em fundos
imobilirios comeou
Essas distores de preos ea sentir esse efeito
xacerbadas so caractersticas do
antes, mas por qu?
mercado de capitais e geram oporInmeras so as
tunidades para que investidores
variveis, em espede longo prazo, venham a adquirir
cial podemos destaativos por um preo atrativo.
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DATA DE PUBLICAO

29/06/2015

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incerteza demasiadas sempre sero fatores de


averso a ativos de risco e consequentemente, ocorrere a queda do nvel de preos de qualquer ativo financeiro. Essas distores de preos exacerbadas so
caractersticas do mercado de capitais e geram oportunidades para que investidores de longo prazo, venham a adquirir ativos por um preo atrativo.

A eficincia caracterstica do mercado de
capitais e atinge o imaturo mercado de fundos imobilirios brasileiro, por mais que os FIIs estejam atrelados a um imvel(is), o aumento da percepo de
risco far com que as cotaes (repito cotaes) sejam afetadas, no afetando os rendimentos dos FIIs,
pelo menos num primeiro momento. Entretanto o
mercado ajustar os ativos sempre de forma mais
intensa do que a realidade, traduzindo, as quedas de
preos sempre sero exageradas e as altas nos nveis
de preos tambm, o mesmo ocorre com os imveis
fsicos, entretanto, no imvel, isso ocorre de forma
natural e no automatizada como ocorre no mercado
de capitais. Ao migrar do mercado imobilirio para o
de Fundos Imobilirios, o investidor sente grande dificuldade em entender que o mercado alm de voltil,
eficiente, ou seja, sempre que houver aumento do
risco, o nvel de preos diminuir, e o motivo simples, o investidor racional sempre exigir maiores
retornos para correr maiores riscos. Essa constante
busca pela melhor alocao possvel dos recursos, em
ativos financeiros com o melhor retorno e o menor risco possvel, tambm atinge os FIIs. No final de 2013 e
inicio de 2014, com o aumento da percepo de que
o BACEN continuaria o aperto da poltica monetria,
os FIIs, sofrem uma nova queda intensa nos nveis de
preos.

mesmo que esse ativo esteja atrelado a um imvel,


no quer dizer que o imvel tenha se desvalorizado
com o aumento da taxa de juros, entretanto, a percepo de retorno sim. Como sabemos o Yield (Retorno sobre investimentos) dos fundos imobilirios
calculado dividindo-se o valor do rendimento pelo
valor da cota. O rendimento de um fundo imobilirio
tende a ser estvel, sendo assim, quando a taxa de
juros livre de riscos sobe, as cotaes dos fundos
imobilirios tendem a cair para ajustar o Yield a taxa
SELIC, esse comportamento dos agentes financeiros
acaba se tornando irracional, j que os fundos imobilirios so atrelados a ativos no financeiros, se essa
lgica prevalecesse de forma constante, os fundos
imobilirios sempre se ajustariam as altas da taxa de
juros, entretanto, por estarem lastreados em ativos
imobilirios, uma hora o mercado encontra um ponto
de equilbrio e os FIIs passam a no ter mais uma correlao inversa com a taxa Selic. At que esse ponto
seja atingido o mercado gera distores no valor das
cotas que podem ser convertidas em oportunidades
de investimento de longo prazo. Para o investidor que
busca ativos de renda de longo prazo, as oscilaes
de curto prazo nas cotaes dos FIIs causadas pela
volatilidade do mercado de capitais e de um eventual
aumento da taxa SELIC no devem preocupa-lo.

Os fatores citados influenciam as cotaes
dos FIIs at certo ponto. A correlao da taxa de juros no valor da cota por exemplo, observada desde
o incio da chegada da indstria de FIIs no Brasil, no
entanto, este pode ser um comportamento que pode
sofrer transformaes ao longo do tempo.

QUAL A LGICA ENVOLVIDA?


A taxa bsica de juros de uma economia conhecida como taxa livre de risco, no Brasil essa taxa
a SELIC. A taxa de juros livre de risco, considerada
como retorno mnimo que o investidor racional exigir
para investir em qualquer ativo financeiro de risco,

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