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Estudo do Mercado Imobilirio da Baixada Santista

Baixada Santista: imveis de 2 e 3 dormitrios


lideram lanamentos
A Regio Metropolitana da Baixada Santista tem uma extenso territorial de
2.422 km e a terceira maior do Estado em termos populacionais, atingindo
1,7 milho de moradores fixos em 2010. Nos perodos de frias, acolhe igual
nmero de pessoas, que se instalam na quase totalidade de seus municpios.
Alm de ser forte em turismo, a regio tambm se destaca pelo parque
industrial e pela zona porturia. Com aproximadamente 13 km de cais e quase
500 mil m de armazns, o Porto de Santos o maior e mais importante
complexo porturio da Amrica do Sul.
Com tantos aspectos positivos, a Baixada Santista tem seus olhos voltados
para o futuro, pois as perspectivas so ainda melhores com a explorao de
petrleo e gs da bacia de Santos. A expectativa para o mercado imobilirio
de crescimento de mais de 200 mil unidades habitacionais para esta dcada.
Outra vantagem da regio figurar como excelente opo para segunda
moradia, devido proximidade da praia e a ampla oferta de lazer.
Para conhecer melhor o mercado imobilirio da regio, o Secovi-SP (Sindicato
da habitao) e a Robert Michel Zarif Assessoria Econmica Ltda. elaboraram
um estudo do mercado imobilirio da Baixada Santista, abrangendo quatro
municpios: Santos, So Vicente, Guaruj e Praia Grande.
Este estudo tem objetivo de quantificar e medir o desempenho de
comercializao de residncias novas em condomnios na regio e mostrou
que, entre maro de 2011 e maro de 2012, foram lanadas 5.665 unidades
verticais nestes municpios, distribudos conforme tabela a seguir.

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1 dormitrio: 1.523 unidades lanadas (26,88%)


1 dormitrio econmico: 28 unidades lanadas (0,49%)
2 dormitrios: 2.500 unidades lanadas (44,13%)
2 dormitrios econmico: 66 unidades lanadas (1,17%)
3 dormitrios: 1.328 unidades lanadas (23,44%)
4 dormitrios: 220 unidades lanadas (3,88%)
Total: 5.665 unidades lanadas
Lanamentos acumulados mar/09 a mar/12
Considerando-se todo o perodo de estudo, de maro de 2009 a maro de
2012, o total de imveis verticais lanados nos quatro municpios, acrescido
dos empreendimentos remanescentes, de 14.270 unidades.
O segmento de 2 dormitrios tradicional representa a maior participao na
oferta, com 6.192 unidades (43,4%); em seguida, esto os de 3 dormitrios,
com 4.315 unidades (30,2%).

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A cidade com o maior nmero de lanamentos verticais foi Santos, com 7.707
unidades (54%). O municpio de Praia Grande ficou em segundo lugar, com
5.360 unidades (37,6%); seguido pelo Guaruj, com 858 imveis (6%), e de
So Vicente, com 345 (2,4%) unidades. Os municpios de Santos e Praia
Grande, juntos, correspondem a 91,6% das unidades lanadas.
Santos

So

Guaruj

Vicente
1 Dormitrio.

Praia

Total

Grande

1.558

36

16

812

2.422

146

146

2.790

209

256

2.937

6.192

170

170

3 Dormitrios

2.431

100

552

1.232

4.315

4 Dormitrios

928

34

63

1.025

7.707

345

858

5.360

14.270

1 Dorm. Econmico
2 Dormitrios
2 Dorm. Econmico

Total

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Caractersticas dos lanamentos


1 Dormitrio padro econmico: Os empreendimentos econmicos com
imveis de um dormitrio tm, em mdia, um bloco, 15 pavimentos, uma
garagem e sete unidades por andar. Na rea de lazer, todos disponibilizam
itens como salo de festas, salo de jogos e churrasqueira. A piscina est
presente em 75% dos empreendimentos, e o playground, em 50%. A rea
privativa mdia dos imveis de um dormitrio de aproximadamente 40 m e a
total de 62 m.
1 Dormitrio: Os empreendimentos com imveis de um dormitrio tm, em
mdia, um bloco, 19 pavimentos, uma garagem e sete unidades por andar. Na
rea de lazer, o item mais frequente o salo de festas, que est em 98% dos
empreendimentos.

piscina

est

na

rea

de

lazer

de

93%

dos

empreendimentos, e a churrasqueira, em 91%. A rea privativa dos imveis de


um dormitrio de aproximadamente 48 m , e a rea total de 80 m.
2 Dormitrios - padro econmico: Os empreendimentos de 2 dormitrios de
padro econmico tm, em mdia, um bloco, 12 pavimentos, uma vaga de

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garagem e sete unidades por andar. Os itens mais frequentes nas reas de
lazer so a piscina, o salo de festas e a churrasqueira, que esto em todos os
empreendimentos. Na sequncia, destacam-se o playground e o salo de
jogos, encontrados em 50% dos empreendimentos. A rea privativa mdia dos
imveis econmicos de aproximadamente 58 m e a rea total de 89 m.
2 Dormitrios: Estes empreendimentos se caracterizaram por ter, em mdia,
dois blocos, 17 pavimentos, uma vaga de garagem e seis unidades por andar.
Na rea de lazer, 98% dos empreendimentos desta categoria possuem salo
de festa. Na sequncia esto a piscina (89% dos empreendimentos), a
churrasqueira (88% dos empreendimentos), o salo de jogos (78% dos
empreendimentos) e a sala de fitness (76% dos empreendimentos). A rea
privativa mdia dos imveis de 2 dormitrios de 78 m e a rea total, de 127
m.
3 Dormitrios: Os imveis de 3 dormitrios apresentam, na mdia, dois blocos,
19 pavimentos, duas vagas de garagem e cinco unidades por andar. Na rea
de lazer, todos os empreendimentos foram lanados com salo de festas.
Aproximadamente 97% dos empreendimentos tm piscina, 88% contam com
espao para fitness, 86% possuem churrasqueira e 82% dos empreendimentos
dispem de salo de jogos. A rea privativa mdia dos imveis de 118 m e a
rea total mdia de 197 m.
4 Dormitrios: Os imveis de 4 dormitrios esto em empreendimentos que
tm, na mdia, dois blocos, 24 pavimentos, trs vagas de garagem e trs
unidades por andar. A rea de lazer de todos os empreendimentos conta com
piscina, salo de festas e espao para fitness. A churrasqueira est presente
em 80% dos empreendimentos, o salo de jogos aparece em 70% dos prdios
e 60% possuem sauna e playground. A rea privativa mdia de 194 m e a
rea total mdia de 335 m.

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Nota-se que, na rea de lazer, um item de grande importncia, alm do


tradicional salo de festas, a piscina, que esteve presente em grande parte
dos empreendimentos, revelando a tendncia de veraneio desses municpios.
Imveis econmicos
O programa Minha Casa, Minha Vida influenciou o mercado imobilirio no Pas
inteiro, criando um novo segmento chamado de imveis econmicos, que so
as unidades com faixa de preo de at R$ 170.000,00, para os municpios
onde foi feito o levantamento. Os imveis enquadrados nesta faixa do
programa contam com subsdios que permitem populao de menor renda
adquirir um imvel prprio.
O presente estudo detectou seis empreendimentos com unidades venda que
atuavam na faixa dos imveis econmicos. Em termos de quantidade de
apartamentos, os empreendimentos econmicos contabilizaram apenas 316
unidades, enquanto os empreendimentos verticais de padro normal somaram
13.954 unidades. Essa discrepncia demonstra a dificuldade de se viabilizar os
empreendimentos econmicos em grandes municpios.
Performance de vendas
Comercializao por Produto
Muitos fatores influenciam na deciso da compra do imvel, e o nmero de
dormitrios um dos mais importantes, pois necessrio conciliar a
quantidade de dormitrios com os nmeros de pessoas que iro habitar o novo
imvel.
Pelo levantamento, o segmento que contou com maior nmero de
comercializaes, no perodo, foi o de 2 dormitrios tradicional, com 3.642
unidades comercializadas (59% do total). Na sequncia, esto os imveis de 3
dormitrios, com 2.502 unidades vendidas (58% do total). Deve-se ponderar
que a demanda atuou significativamente no mercado de 2 e 3 dormitrios, que
participam, juntos, com 73% da oferta.
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Comercializao por tamanho


Um fator importante que devemos considerar no tamanho do imvel o
nmero de pessoas nas famlias, que esto cada vez menores, conforme
demonstram dados levantados pelo IBGE. Os imveis tambm so cada vez
mais planejados, graas utilizao de softwares e de modernas tcnicas de
engenharia, que permitem um melhor aproveitamento do espao.
Analisando-se o tamanho dos imveis, os segmentos que contaram com o
maior nmero de lanamentos e comercializaes foram os de 46m a 65m,
66m a 85m e 86m a 130m, que, juntos, representam 77% do mercado, e
tiveram um retorno mdio de 10% ao ms.

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O grfico abaixo mostra a metragem mdia dos lanamentos, que foi de 78m
para os imveis de 2 dormitrios e de 118m para os imveis de 3 dormitrios.

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Comercializao por preo de venda


Na anlise pelo preo de venda, os dois segmentos mais significativos foram
os de R$ 170 mil a R$ 350 mil e os de mais de R$ 500 mil.

Preo por m praticado


O valor mdio do m na regio, no perodo, ficou em:
1 dormitrio econmico: R$ 3.638,00
1 dormitrio padro: R$ 6.083,00
2 dormitrios econmico: R$ 2.818,00
2 dormitrios padro: R$ 4.759,00
3 dormitrios: R$ 5.138,00
4 dormitrios: R$ 6.474,00

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Condomnios Horizontais
Os

empreendimentos

horizontais

corresponderam

apenas

2%

dos

lanamentos (302 unidades). O segmento de 2 dormitrios representou 40,4%


dos lanamentos, com 122 unidades. Em seguida, aparecem, respectivamente,
os de 3 dormitrios (27,2% - 82 unidades), 4 dormitrios (18,5% - 56 unidades),
2 dormitrios econmico (12,9% - 39 unidades) e 1 dormitrio (1% - 3
unidades).

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