PROMESA COMERCIAL DE CONTRATAR

1. Integrantes del grupo.

2. Tipo de Accin
3. Expediente
4. Tipo y fecha de
sentencia
5. Corporacin
6. Magistrado Ponente
7. Seccin o Sala
8. Accionante
9. Accionado
10. Intervenciones
11. Temas Especficos

la

12. Derechos invocados

13. Resumen de los Hechos

Proceso Declarativo
No tiene.
Sentencia de Casacin del 13 de noviembre de 1981.
Corte Suprema de Justicia
Dr. Alfonso Guarn Ariza
Sala de Casacin Civil
ELIAS ACOSTA Y CIA. LTDA. Representada por Jos Elas Acosta Ortz
Saturia Cullar de Durn
N/A
Requisitos de existencia y validez para el contrato de promesa, promesa
mercantil, contrato promesa de compraventa.
N/A
a. En escrito del 30 de septiembre de 1978, suscrito en la ciudad de
Ibagu, Elas Acosta Ortz (Gerente de Elas acosta y Ca Ltda) y
Jorge Eduardo Escobar Barn (Arquitecto empelado), declararon
haber recibido de Saturia Cullar de Durn le cheque 1545746 del
Banco Cafetero de esa ciudad, a favor de la sociedad, la suma de
$200.000, para reparar el apartamento 401del Edificio Ambalema, el
cual queda prometido en venta al sistema de propiedad horizontal a
dicha seora.
b. En dicho documento se especific que el valor del bien era de
$1.360.000, pagaderos as: $200.000 el 30 de septiembre de 1978,
$100.000 al 15 de noviembre, $120.000 el 15 de enero y 15 de
febrero de 1979, dando un total de $540.000; $300.000 el 28 de
febrero posterior fecha en que se deba suscribirse entre las partes la
promesa de compraventa y el saldo de $520.000 a la firma de la
escritura, con prstamo de la Corporacin de Ahorro y Vivienda.
c.

Se describi en el escrito que el apartamento motivo de la

compraventa, se especific que el precio era nico y que no estaba
sometido a ninguna clase de ajustes, tambin se pactaron las
siguientes condiciones adicionales:

Que el prstamo debe serle otorgado pro cualquier entidad

financiera para cubrir el saldo y corres escritura, de lo
contrario el dinero recibido ser devuelto sin lugar a pagar
multa o se le har la escritura a la persona que la compradora
designe.
Los gastos de la escritura corren por cuenta del comprador y
el valor de matrculas de luz y agua por cuenta del vendedor.
Las especificaciones para los acabados de la obra sern
especificados en el reglamento de propiedad horizontal,
aprobado y protocolizado por el vendedor.
La escritura se har por el valor que convenga el promitente
vendedor.
Las dems condiciones se establecern en la respectiva

14. Problemas Jurdicos

promesa de venta.
El apartamento se entregar ntegramente terminado.
Por qu existe una discrepancia en la naturaleza jurdica del contrato?
El negocio concebido est viciado de nulidad absoluta y
consecuentemente el ad-quem dej de aplicar los artculos 1740 y 1741
del Cdigo Civil y artculo 89 de la Ley 153 de 1887, pues el documento
no reuna los requisitos exigidos por el texto legal citado?
Hubo violacin indirecta de la ley sustancial, con razn de aplicacin
indebida del artculo 862 del Cdigo de Comercio como consecuencia de
errores manifiestos de hecho cometidos por el juzgador de segunda
instancia en la apreciacin de la prueba?

15. Tesis

En los contratos bilaterales, la situacin de mutuo incumplimiento

implica la resolucin del contrato, cuando uno de los contratantes se
allana a cumplir, debe el contrato cumplirse, pues ya no existe la situacin
que justifica el incumplimiento de las obligaciones?
La celebracin de la promesa de compraventa que se deba cumplir
anteladamente a la elaboracin de la correspondiente escritura, se la
explica la Corte no como una promesa de contratar autnoma e
independiente de la que refleja el documento en estudio sino como
complemento ya que deba estipularse las dems condiciones del
contrato de compraventa, por lo tanto se puede afirmar la existencia de
una verdadera promesa de celebracin de contrato de compraventa.
Teniendo en cuenta que el documento de fecha 28 de febrero de 1979
recoge una promesa bilateral de compraventa, fcilmente se descarta el
pacto de preferencia, que vio el juzgador de primera instancia.
El artculo 861 del Cdigo de Comercio ensea que la promesa de
celebrar un negocio producir obligacin de hacer. La celebracin del
contrato prometido se someter a las reglas y formalidades del caso.
Esta disposicin no reprodujo el artculo 89 de la ley 153 de 1887, en
punto de las solemnidades requeridas para la existencia y validez del
contrato de promesa, omisin de la cual se puede inferir que el legislador
mercantil plasmo el principio de la consensualidad para la promesa
comercial de contratar.
Viene de ah que cuando la promesa mercantil se refiere a contratos
reales o solemnes adquiere su pleno significado jurdico, de manera
autnoma y que indefectiblemente emerge de ella el deber de celebrarlos
imponiendo obligaciones de hacer, aunque no est consagrado en un
escrito, si por otra parte rene las condiciones de existencia y validez de
todo negocio jurdico.
El mencionado criterio se refuerza con lo previsto en el artculo 119 del
estatuto de comercio, en cuanto ordena que la promesa de contrato de
sociedad deber hacerse por escrito, con las clusulas que deban

expresarse en el contrato, segn lo previsto en el artculo 110, y con la

indicacin del termino o condicin que fije la fecha en que ha de
constituirse la sociedad. La condicin se da por fallida si tardase ms de
dos aos en cumplirse.
Tratndose del contrato de promesa ya se ve que el artculo 861 del
cdigo de comercio no exige formalidades especiales para su formacin,
como singularmente si lo hace en relacin con la promesa de contrato de
sociedad. De consiguiente, siendo la consensualidad un principio cardinal
de la ley comercial, el cual indudablemente traduce las necesidades de
los comerciantes, quienes requieren instituciones jurdicas que les
permitan contratacin fcil, rpida y expedita; y siendo la solemnidad la
excepcin a la regla, se impone un criterio restrictivo de interpretacin en
materia de solemnidades que por sus especificidad rechaza todo intento
de generalizacin y de analoga.
La promesa de contrato, comercial y civil, se encuentra regida por unos
mismos principios ontolgicos, salvo, como se desprende de los textos
legales que en uno u otro campo a ella es aplicable, que la promesa
comercial de contrato por regla general consensual, mientras que la civil
exige el escrito como condicin ad substantiam actus, vale decir, como
requisito de su propia existencia. De donde se deduce que las dos
legislaciones, la comercial y la civil, siendo armnicas entre s, como
deben serlo, demandan unos mismos requisitos de validez, excepcin
hecha del escrito, tal como quedo advertido.

16. Principales normas

jurisprudencia
referenciadas
17. Decisin

El contrato de compraventa quedo condicionado a la promesa adicional

que deba celebrarse el 28 de febrero de 1979, como un indudable
complemento de la efectuada el 30 de septiembre anterior. Tal no se llev
a cabo hasta el punto que, por esa omisin, dejo de fijarse el da y la
notaria en que debera otorgarse la escritura de compraventa, de los
cuales no existe indicio procesal siquiera. Por tanto, es evidente que ese
contrato es absolutamente nulo y consecuencialmente que la Corte debe
dar aplicacin al artculo 2 de la Ley 50 de 1936, declarando as y
disponiendo las restituciones mutuas a que haya lugar.
Cdigo Civil en sus artculos 1618, 1622 y 1733.
Cdigo de Procedimiento Civil.
Cdigo de Comercio en sus artculos 822, 862 y 861.
Ley 153 de 1887 en su artculo 89.
PRIMERO: Declararse la nulidad del contrato de promesa de
compraventa contenido en el documento suscrito por ELIAS ACOSTA &
CIA. LTDA y SATURIA CUELLAR DE DURAN el 30 de septiembre de
1978 en la ciudad de Ibagu.
SEGUNDO: DISPNESE que ELIAS ACOSTA & CIA. LTDA debe restituir
a SATURIA CUELLAR DE DURAN dentro de los diez das siguientes a la
ejecutoria de la providencia, la suma de quinientos mil pesos, ms sus
intereses comerciales sobre las cantidades recibidas por aquellas a partir
de las fechas de las respectivas entregas, como se precis en la parte

motiva de la providencia.
TERCERO: Sin costas en las dos instancias.

18. Derechos Garantizados

19. Observaciones.
Importancia
de
la
sentencia
20. Salvamentos o aclaracin
de votos

CUARTO: Costas del recurso extraordinario de casacin a cargo del

demandante principal.
N/A
N/A

DR. Humberto Murcia Balln. (Salvamento de voto)

Tanto el juez de primer grado, como el del segundo, luego de interpretar
el contenido del respectivo documento llegaron a la conclusin que en el
presente caso no hay contrato de promesa de compraventa, por cuanto el
escrito contentivo del pacto acordado no presenta los requisitos exigidos
legalmente para dicha especie de convencin jurdica; y si este resultado
factico no solo se cuestiona o impugna por el censor, sino que
contrariamente y con fundamento en el acusa la sentencia por no haberse
accedido a su pretensin anulatoria de tal pacto, la acusacin por
quebranto directo, por no aplicacin de las normas legales pertinentes, se
aviene rigurosamente a las exigencias del formalismo de la casacin y
por consiguiente estimo que dicho cargo ha debido prosperar.
Si el Tribunal de Ibagu estimo, frente a las obligaciones de hacer que se
pretendan hacer efectivas, que se trata de una accin ejecutiva y no de
conocimiento, ese presunto yerro, por referirse a la naturaleza y efectos
que le atribuyo a la pretensin deducida y no al contenido objetivo de ella,
no podra acusarse correctamente por violacin indirecta, como aqu lo
hace dicho impugnador.
Por lo tanto la Corte ha desconocido el principio de jurdico que proclama
la igualdad de las partes en el proceso, toda vez que al demandante se le
estudia la demanda de casacin con todo el rigor del caso para
desecharle sus dos cargos
por encontrarse anti tcnicamente
formulados; al demandado se le analiza sin censura con indiscutible tinte
de amplitud formal y as se le acepta como fundada, dando como
resultado que la sentencia de la sala resulte incoherente y falta de lgica
jurdica.