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LE
GRAND GUIDE
DE LIMMOBILIER
Marthe GALLOIS
Nathalie GIRAUD
Valrie SAMSEL
Laurent LAMIELLE
sous la direction de
Jean-Michel GUERIN
CHAPITRE 3
Les socits
civiles immobilires
Bien des ides fausses circulent au sujet de ces fameuses socits civiles immobilires. On
vous a peut-tre dj conseill de constituer votre propre SCI. Mais lorsquil sagit denvisager les raisons prcises dutiliser ce montage juridique plutt quun autre, les plus
convaincus des conseillers deviennent moins convaincants.
Certes, la SCI a sa raison dtre ; mais en ralit, cest une formule trop souvent utilise.
Elle a aussi ses contraintes, quil vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI nest pas une
formule miracle qui permettrait dluder droits de succession ou droits de mutation.
Ce chapitre a pour objet de vous clairer dans les mandres des diffrentes SCI et
dliminer quelques ides fausses.
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La transaction
Lintrt de constituer une SCI dans le but dacqurir un immeuble pour lhabiter est
limit. Du point de vue pcuniaire, on peut mme dire quil est dconseill dacheter sa
rsidence principale (ou secondaire) par ce biais. En dautres termes, on privilgiera
lacquisition en direct sauf peut-tre pour les concubins.
Une solution financirement discutable
En premier lieu, vous ne pouvez pas bnficier des crdits dimpts sur le revenu lies
lhabitation principale. Il sagit principalement des dpenses en faveur du dveloppement
durable ou de laide aux personnes ges ou handicapes. En effet, ces crdits dimpts ne
sont accordes quaux personnes physiques directement propritaires de leur rsidence
principale, et non la SCI personne morale, ni mme ses associs. Notez au passage
quil ny a plus dincidence en ce qui concerne les intrts demprunt contracts pour
lacquisition du logement puisque la rduction dimpt correspondante a t supprime.
En second lieu, vous navez pas la possibilit dobtenir un prt dpargne-logement pour
acqurir un bien sous le couvert dune SCI. De mme, vous ntes pas en mesure de solliciter loctroi dun prt taux zro %, dun prt conventionn (PC) ou encore dun prt
laccession sociale (PAS).
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SAVOIR
Lexonration de limpt sur la plus-value lors de la vente de la rsidence principale
sapplique dsormais, mme si limmeuble en question est dtenu par lintermdiaire dune
SCI.
INDIVISION OU SCI ?
Si vous ne prenez aucune disposition particulire, le rgime de lindivision simpose vous de
manire automatique. Avec tous les inconvnients qui en dcoulent. Tout dabord, lunanimit est
requise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut tre lou ou vendu
sans laccord de tous les indivisaires. Do un risque de blocage vident qui oblige recourir au
tribunal pour rsoudre le conflit Ensuite, le partage de lindivision peut tre demand tout
moment par chaque indivisaire qui souhaite rcuprer sa part (article815 du Code civil). Do le
risque de voir le bien vendu aux enchres. Une prcarit qui ne peut tre attnue que par la signature dune convention dindivision dont la dure ne peut excder cinq ans. Objectif : faciliter la
gestion du bien (dsignation dun grant) et amnager sa transmission. moins que vous ne prfriez la SCI dont la dure de vie est au maximum de 99ans ! Avec cette formule, cest la rgle de la
majorit qui joue, et non lunanimit. En outre, vous pouvez prvoir dans les statuts diffrentes
modalits de retrait. Bref, vous jouissez dune grande libert pour viter les piges de lindivision !
Si vous dcidez de mettre en place une SCI, cette dernire achtera le logement et en
deviendra donc propritaire. Le cas chant et en complment des apports, la SCI
empruntera afin de runir les fonds ncessaires lopration. Lintrt dune telle formule
rside essentiellement dans sa souplesse dutilisation. Sans parler du fait que vous vitez
les contraintes de lindivision (voir encadr). En effet, il peut tre prvu dans les statuts
diffrentes modalits favorables aux concubins, visant faciliter leur retrait en cas de sparation, et surtout prserver les droits du compagnon survivant en cas de dcs (clause
dagrment, achat crois ou clause tontine). En pratique, le recours un professionnel
(notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rdiger ce
genre de clauses
On peut affirmer sans risque que la cration dune SCI pour grer ses logements ne
prsente pratiquement aucun intrt si ce nest davoir dbourser inutilement des frais
pour constituer ladite socit.
En effet, il ny a aucune diffrence de taxation des loyers. En tant quassoci, vous vous
trouvez donc dans la mme situation que si vous tiez propritaire en direct. savoir que
vous serez impos au titre des revenus fonciers hauteur de la quote-part de capital que
vous dtenez dans la socit. Autrement dit, cest la SCI qui dclare les revenus fonciers
mais ce sont les associs qui sont taxs limpt sur le revenu pour leur quote-part respec Groupe Eyrolles
La transaction
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tive. Notez que vous serez impos mme si les bnfices tirs des locations ne sont pas
distribus, mais mis en rserve. Pour le reste, la SCI bnficie des dductions classiques
aux revenus fonciers (intrts demprunt, dpenses dentretien et de rparation, primes
dassurances, etc.). Enfin, ct dficit, la cration dune SCI nentrane aucun avantage
particulier.
SAVOIR
La cration dune SCI de location ne prsente dintrt que pour certains gros propritaires
fonciers (qui sont galement de gros contribuables), condition toutefois dopter pour
limpt sur les socits. examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste prfr
En rsum, si intrt il y a, il est plus dordre pratique que juridique. Il rside dans le fait
de pouvoir acqurir plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer,
sachant que cette opration aurait t impossible individuellement.
EXEMPLE
M. et Mme X. ont deux enfants. Ils dcident de constituer une SCI familiale avec un capital
de 16000. Chacun des enfants apporte en espces 4000 et les parents 8000. La
socit acquiert un immeuble grce au versement en compte courant de 200000 par les
parents.
Cinq ans aprs, les associs dcident de dissoudre la SCI. Comment se droule la
liquidation ? Le bien est vendu 500000. Le partage seffectue de la faon suivante :
chacun rcupre ce quil a vers. Les parents 8000 et 200000 (remboursement en
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Certes, cette plus-value est imposable mais elle fera lobjet dabattements (surtout dans le
cas o la liquidation intervient de longues annes aprs lacquisition de limmeuble).
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Ce systme est moins attrayant si les enfants ont une tranche dimposition leve.
La transaction
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La dissociation entre, dune part, le patrimoine professionnel et, dautre part, le patrimoine immobilier entranera un formalisme plus lourd puisque lon sera en prsence de
deux socits : vous devrez prvoir deux assembles gnrales rgulires et tenir une
comptabilit dtaille pour chacune delles. Vous aurez par ailleurs matriser des rgles
de gestion propres chaque socit (fiscalit, rapports avec les associs) ; vous devrez
aussi prciser les conditions dans lesquelles la SCI louera la socit commerciale les
locaux dont elle dispose ; il sera par ailleurs ncessaire de fixer avec exactitude le montant
du loyer pour viter toute observation de la part de ladministration fiscale.
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Sur le plan juridique, cette socit ne fait lobjet daucune rglementation particulire.
Elle est donc soumise aux dispositions gnrales qui rgissent les socits civiles (articles 1845 1870.1 du Code civil) :
Vous devez dfinir un ou plusieurs objectifs (par exemple : constitution dune SCI
pour la gestion dun patrimoine immobilier, mise disposition dune maison en
prvoyant les priodes de jouissance).
La constitution dune SCI ncessite, comme pour tout autre type de socit, ltablissement de statuts qui consistent en un document crit relatant les rgles de fonctionnement de la socit et ses objectifs.
Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires.
La forme des statuts
La loi, rappelons-le, impose la forme de lcrit (article 1835 du Code civil). Lintervention
du notaire est obligatoire si lapport comprend des immeubles. Pourquoi ? Lapport dun
immeuble une socit fait ncessairement lobjet dune publication la conservation des
hypothques et lacte constatant cet apport doit tre dress devant notaire. Il est donc
essentiel que le notaire se charge de lensemble des formalits relatives la constitution de
la socit.
Le contenu des statuts
Il est dfini larticle 1835 du Code civil. Il doit donc comprendre les mentions suivantes
qui vont permettre de bien identifier la socit et les raisons de son existence :
lobjet de la socit,
la dsignation (son appellation),
le sige social,
la dure,
les mentions concernant les associs,
la description des apports,
le capital social.
Lobjet de la socit
La socit ne doit pas avoir une activit commerciale. Toutefois, une SCI pourra, le cas
chant, faire de la location meuble si cette activit noccupe quune place trs rduite
par rapport la location de locaux vides. Bien entendu, lobjet social doit tre licite
(conforme lordre public et aux bonnes murs).
CONSEIL
Il faut bien prter attention au libell exact de lobjet social ; certes, il doit tre relativement
souple afin de pouvoir tre modifi au cours de la vie sociale si les associs prvoient
dautres orientations. Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du grant pour
engager la socit.
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La transaction
Dsignation de la socit
Les statuts doivent dterminer lappellation de la socit, celle-ci tant connue sous une
raison sociale qui est gnralement compose du nom des associs. Toutefois, la socit est
plus frquemment identifie par une dnomination sociale (par exemple : SCI du 1, bd
Victor-Hugo). Le cas chant, vous avez la possibilit de la personnaliser davantage en
ajoutant le nom dun associ ou de la rsidence.
La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents manant de la socit et
destins aux tiers.
Le sige social
Sa mention est obligatoire dans les statuts. Il correspond au lieu o sexerce la direction
effective de la socit (lieu de runion des assembles).
La dure
Pour tre membre dune SCI, il faut avoir la capacit civile, cest--dire la possibilit de
mettre en uvre soi-mme ses droits et obligations (voter, signer des contrats, etc.), et
plus exactement ici de reprendre des dettes ventuelles de la socit sur ses biens personnels.
Seuls le majeur et le mineur mancip ont cette capacit.
Cas particuliers
Bien quil nait pas la capacit civile, il peut faire partie dune SCI. Toutefois, il ne pourra
agir personnellement : le contrat de socit sera sign par son reprsentant lgal qui
lassistera.
Les majeurs sous tutelle ou curatelle
Ils pourront faire partie dune SCI, mais ils seront assists par leur tuteur ou curateur.
Les poux
Deux poux peuvent tre membres dune mme SCI, quel que soit leur rgime matrimonial.
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Le capital social
La socit civile immobilire est dote de la personnalit morale. Que signifie avoir la
personnalit morale ? Cela implique que la socit est une entit qui a une existence
propre avec des droits et des obligations. Elle peut donc possder un patrimoine distinct
de celui des associs.
Ce patrimoine est constitu par les apports effectus par les associs. Par consquent, ce
patrimoine ou capital social est constitu par lensemble des apports en numraire
(somme dargent) et en nature (par exemple : un immeuble).
La loi na impos aucun capital minimal pour les SCI ; toutefois, il ne peut tre inexistant
puisque son montant doit figurer dans les statuts. Vous pourriez tre tent de fixer un
capital faible et dcider de verser les sommes complmentaires, ncessaires la constitution et au fonctionnement de la socit en ralisant des versements sur un compte
courant.
PIGE
En fixant un capital faible la SCI, vous risquez dtre confront une forte plus-value lors
de la cession des parts.
Les apports
Conformment larticle 1835 du Code civil, vous devez effectuer des apports pour
concrtiser votre participation dans la socit.
Cest en gnral une somme dargent ou un immeuble dont vous transfrez la proprit
au profit de la socit et en contrepartie desquels vous recevez des parts. Les apports sont
obligatoires pour tous les associs, mais il nest pas ncessaire quils soient dgale importance.
SAVOIR
dfaut dapport, le contrat de socit est entach de nullit.
Vous pouvez effectuer des apports en numraire (somme dargent). La date exacte de leur
ralisation est fixe dans les statuts.
SAVOIR
Si vous navez pas apport en temps voulu une somme dtermine, vous devenez de plein
droit dbiteur des intrts de la somme compter du jour o elle devait tre paye, avec le
risque dtre condamn verser des dommages et intrts.
La transaction
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Vous avez la possibilit dapporter la quote-part que vous dtenez sur un bien immobilier
indivis.
Dans cette hypothse, les autres indivisaires ne disposent pas dun droit de premption
sur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 815.14 du Code civil).
En revanche, le droit de premption des collectivits publiques (le DPU) peut tre exerc.
Vous pourrez apporter vos biens propres la socit sans obtenir aucune autorisation de
la part de votre conjoint (sauf si cest le logement de la famille). Les parts que vous
obtiendrez resteront des biens propres.
Vous tes mari sous le rgime de la sparation de biens
Vous tes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation
votre conjoint (sauf logement de la famille).
Tous les apports purs et simples des SCI (cest--dire les biens transmis la socit, en
contrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) nentranent plus le paiement
dun droit denregistrement.
SAVOIR
Il existe aussi des apports titre onreux . En contrepartie de ceux-ci, vous ne recevez pas
de parts sociales, mais une somme dargent ou la prise en charge dun passif (par exemple :
appartement en viager). Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires. Assez
rare dans le cas qui nous concerne, ce type dapport ne fera pas lobjet dautres dveloppements.
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Nous limiterons notre tude au rgime des plus-values des particuliers. Vous avez dcid
de crer une SCI et vous transfrez dans son patrimoine un immeuble que vous possdez.
Selon larticle 150UV du CGI relatif aux plus-values immobilires, lapport en socit
dun immeuble est assimil une opration de vente dgageant gnralement une plusvalue. Vous tes donc soumis limpt que vous auriez d acquitter si vous aviez vendu ce
bien (vous paierez cet impt avec vos fonds personnels).
Dans un certain nombre de cas, aucun impt nest d si :
vous faites apport de votre rsidence principale. Depuis la loi de finances pour 2004,
aucune dure de dtention nest exige pour bnficier de lexonration ;
vous dtenez le bien depuis plus de 15 ans ;
la valeur de limmeuble ne dpasse pas 15 000 .
Modalits dimposition
Si le bien apport nentre pas dans lune de ces catgories, vous serez soumis limpt sur
les plus-values (voir, pour leur calcul, le paragraphe Les plus-values , p. 60).
Les formalits
Les statuts rdigs devront tre signs par lensemble des associs. Mme si, ds la signature, la socit existe, de nombreuses formalits devront encore tre rgles afin dachever
le processus de formation.
Lenregistrement
Les statuts doivent tre enregistrs la recette des impts dans un dlai dun mois
compter de la date de lacte.
SAVOIR
Si lacte constate un apport dimmeuble, il doit tre dpos la conservation des hypothques du lieu de situation du bien pour la formalit de publicit foncire.
Si lacte de socit a t fait devant un notaire, linsertion devra tre signe par ce dernier
ou par lun des premiers associs ayant reu un pouvoir spcial lorsque le notaire nest pas
intervenu.
Un avis sera donc insr dans un journal habilit recevoir les annonces lgales dans le
dpartement du sige social.
Le dpt au greffe
La transaction
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Cette demande est signe par le grant ou son mandataire, et dpose au greffe du
tribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs la socit).
Dans les huit jours de limmatriculation, le greffier doit faire paratre un avis au Bulletin
officiel dannonces civiles et commerciales. Ce dernier contient lensemble des lments
caractristiques de la socit (adresse de la socit, raison sociale, montant du capital, activit de la socit).
Depuis le dcret du 30.5.1984, une dernire tape simpose avant lachvement des formalits de constitution auprs du centre des formalits des entreprises.
Dans un mme lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance),
vous pourrez souscrire sur un mme document toutes les dclarations auxquelles vous tes
tenu dans les domaines juridique, administratif, fiscal (le grant sen chargera). Ce
document vaut dclaration auprs du service des impts, de lUrssaf, des Assedic.
Le grant
La gestion de la SCI est obligatoirement assure par un grant (article 1846 du Code civil)
qui sera charg, entre autres, de runir les associs au moins une fois par an, de les
informer et dtablir un rapport comptable rgulier.
Le statut du grant
Nomination
Les statuts fixent le mode de dsignation du grant (rgles de majorit) qui est gnralement choisi parmi les associs.
CONSEIL
Pour viter toute formalit ultrieure, dsignez un grant quand vous tablissez les statuts.
Si le grant nest pas nomm dans les statuts, il est important de prvoir la possibilit de
nommer des grants non associs et dimposer des comptences professionnelles pour le
choix du grant. Toutefois, veillez ne pas imposer des critres trop contraignants afin
dviter tout risque de blocage.
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trouve gnralement des exceptions dans les textes qui rglementent ces professions pour
la gestion des socits de famille.
La rvocation
Elle est dcide par les associs selon les rgles prvues par les statuts (par exemple : majorit des 2/3, majorit des associs prsents ou reprsents lassemble gnrale). dfaut
de disposition particulire, le grant sera rvoqu par une dcision des associs reprsentant plus de la moiti des parts sociales.
Que se passe-t-il si le grant dispose de parts qui lui permettent dobtenir la majorit pour
viter la rvocation ? Celle-ci pourra tre demande en justice par les associs
(article 1851, alina 2 du Code civil).
SAVOIR
La rvocation du grant doit tre motive, sinon elle peut donner lieu au versement de
dommages et intrts au profit du grant si les associs ne peuvent invoquer un juste motif
(par exemple : incapacit notoire, non-respect des statuts).
La dmission
Le grant peut mettre fin ses fonctions tout moment sans avoir invoquer un motif
lgitime. Mais il sera tenu dindemniser la socit si sa dmission lui cause un prjudice.
CONSEIL
Prvoyez un dlai de pravis qui devra tre respect par le grant dans le cas o il souhaiterait dmissionner afin de prvenir tout risque de dpart inopin.
Ce peut tre lexpiration de son mandat, son dcs ou la survenance dune interdiction.
Les pouvoirs du grant
Organe essentiel de la socit civile, le grant est charg den assurer la gestion quotidienne (par exemple : il passe des contrats au nom de la socit avec des entreprises pour
la ralisation de travaux dans limmeuble, il prend linitiative de runir les associs).
De faon gnrale, il assume toutes les obligations ncessaires la bonne marche de la
socit.
Pour exercer sa mission, il est dot de pouvoirs tendus :
Dans ses rapports avec les associs, les statuts dfinissent dans la plus grande libert ses
prrogatives afin quil ait les moyens dassumer la gestion de la socit.
Dans ses rapports avec les tiers, ses pouvoirs sont dfinis par la loi et sont dordre public
(on ne peut y droger).
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La transaction
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Le principe
Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande lintrt de la socit, cest--dire
la fois des actes administratifs courants (par exemple : convocation des associs pour les
assembles, dclarations fiscales) et des actes de disposition (par exemple : vente de
biens sociaux).
Lamnagement du principe
Les termes de la loi tant imprcis, il est important de dfinir strictement les pouvoirs
dont dispose le grant pour exercer sa mission.
CONSEIL
Mieux vaut limiter les pouvoirs du grant lorsquil sagit dengager financirement la socit
(soumettre ces dcisions un vote de lassemble des associs) ou de vendre un bien social.
Nhsitez donc pas numrer les cas o le grant pourrait intervenir seul (petits travaux
dans limmeuble, demande de devis, appels de fonds) et ceux qui ncessitent lintervention
de lassemble (rfection dune faade, dune toiture).
Vous tes grant ou vous allez le devenir : quelles sont les prcautions prendre ? Afin de
bien connatre ltendue de votre mission, lisez trs attentivement les clauses qui fixent
vos pouvoirs. Votre responsabilit pourra tre mise en jeu si vous ne les respectez pas (le
non-respect de ces clauses peut aussi entraner votre rvocation). Les tablissements financiers demandent frquemment le cautionnement de la socit civile lorsque des emprunts
sont contracts ; cette dcision importante et dlicate doit faire lobjet dune tude approfondie avec un praticien avis.
Le grant et les tiers
Par principe, pour tous les actes qui entrent dans lobjet de la socit, le grant est engag
lgard des tiers.
Quels sont ces actes ? Ce sont tous ceux qui se rattachent la gestion courante de la
socit : lengagement du personnel, la fixation des rmunrations, la souscription ou la
rsiliation des polices dassurances, le paiement des sommes dues par la socit, les acquisitions ou les ventes dimmeubles.
Quant aux clauses insrer dans les statuts, vous aurez tout intrt dfinir avec prcision
cet objet afin de limiter ses pouvoirs et, par l mme, les engagements de tous les associs,
puisque le grant engage la socit chaque fois quil accomplit des actes conformes
lobjet (par exemple : la gestion dun immeuble, lachat dun terrain et la construction
dune maison).
SAVOIR
Les clauses qui encadrent ses prrogatives lgard des associs nont aucun effet sur les
tiers.
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La responsabilit du grant
Conformment aux dispositions de larticle 1850 du Code civil, le grant est responsable
de toutes les infractions la loi et aux stipulations prvues dans les statuts (par exemple :
absence de communication dinformations aux associs, dfaut de convocation lassemble annuelle, tenue dune comptabilit incomplte).
Des actions en justice peuvent alors tre exerces par les associs : si la faute du grant
vous cause un prjudice, vous disposez dune action individuelle afin den demander la
rparation conformment aux dispositions de larticle 1832 du Code civil.
Si cest la socit elle-mme qui subit un prjudice, un ou plusieurs associs peuvent
intenter une action en responsabilit contre le grant (il pourrait alors tre condamn
verser des dommages et intrts la socit).
Vous avez aussi la facult de demander en justice (tribunal de commerce) la nomination
dun administrateur provisoire.
En contrepartie des apports que vous avez effectus, vous recevez des parts sociales qui
concrtisent vos droits dans la socit.
Un certain nombre dattributions vous sont alors confres par la loi (Code civil) et les
statuts qui prcisent leurs modalits dexercice.
La transaction
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Si la gestion de la socit suscite chez vous certaines interrogations, vous nhsiterez pas
poser des questions par crit au grant qui devra vous rpondre selon le mme procd.
Afin de participer pleinement la vie de la socit et son fonctionnement, vous avez la
possibilit de consulter au sige social tous les documents tablis par la socit ou reus
par elle (article 1855 du Code civil).
Sagissant des actions en justice, seul le grant est habilit entamer une action pour
dfendre les intrts de la socit.
Pour ce qui est de la modification des statuts, seuls les associs peuvent en prendre linitiative en les modifiant par une dcision dassemble. Il faudra alors respecter les rgles de
majorit prvues cet effet dans les statuts. dfaut, lunanimit est requise.
Grce aux apports que vous avez effectus, chacun de vous dispose dune partie du capital
de la socit. Ds linstant o la socit fait des bnfices (par exemple : revenus fonciers
provenant de la location de logements), il est normal que vous en profitiez au prorata des
droits que vous dtenez dans le capital social.
EXEMPLE
Vous disposez de 30% des parts dune SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permettent dobtenir 15000 au titre des revenus fonciers. Vous percevez donc 4500.
dfaut de jurisprudence ce sujet, nous vous conseillons de prvoir le sort des bnfices
distribuer dans lacte de cession. Deux solutions sont alors possibles : soit les bnfices
reviendront au cessionnaire, soit ils seront attribus au cdant et au cessionnaire proportionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont t associs.
Lagrment doit tre donn par tous les associs, car la SCI a t constitue en fonction de
chacun des individus qui composent la socit (contrat intuitu personae). Voil pourquoi
un nouvel associ ne peut tre tolr sans laccord des autres. Les statuts peuvent prvoir
que lagrment sera donn une majorit dfinie, ou accord par les grants.
Lagrment est donn par une dcision de lassemble ou dans lacte de cession des parts.
Si les associs ne se sont pas manifests pendant le dlai que vous leur avez accord, vous
bnficiez dun accord tacite.
Pralablement la dcision, vous devrez notifier le projet de cession aux associs avec la
demande dagrment du demandeur que vous proposez. Si cette rgle nest pas respecte,
la procdure est sanctionne par la nullit.
De Particulier Particulier
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Si cest en raison du prix, ce dernier sera dtermin par un expert (comptable, conseil
financier) dsign par les parties ou le prsident du tribunal de grande instance statuant
en rfr.
Si cest en raison de la personnalit du cessionnaire, les autres associs peuvent dcider de
racheter les parts ; ils ont alors 6 mois pour le faire. Un acqureur est propos lunanimit par les associs ou encore la socit dcide de racheter les parts en vue de leur annulation.
Les associs peuvent aussi dcider la dissolution anticipe (rare car coteuse). Par ailleurs,
le cdant pourra alors sy opposer en dcidant de ne plus cder ses parts.
Les associs donnent leur agrment
La cession est obligatoirement constate par un crit (sous seing priv ou authentique).
Elle est rendue opposable la socit aprs avoir t accepte par le grant dans un acte
authentique ou signifie par voie dhuissier (article 1690 du Code civil).
SAVOIR
Les statuts peuvent prvoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur les
registres de la socit que lon trouve ncessairement au sige social. Outre les formalits
qui viennent dtre dcrites, la cession est opposable aux tiers si lacte de cession est dpos
au registre du commerce et des socits (deux copies si lacte est authentique ou deux originaux si lacte est fait sous seing priv).
Vous avez constitu une SCI avec vos parents. Lun deux dcde. Que se passe-t-il ?
La socit nest pas dissoute par le dcs de lun des associs. Elle perdure avec les hritiers
et les lgataires. Toutefois, les statuts peuvent y droger en prvoyant que la socit continuera avec les seuls associs survivants ou avec les hritiers et lgataires agrs par les
autres associs (cas le plus frquent).
Vous tes hritier ou lgataire : on vous refuse la qualit dassoci. Quels sont vos droits ?
Si les statuts ont prvu ces restrictions, vous ne pouvez contester la dcision des associs.
Nanmoins, vous recevrez une somme qui correspondra la valeur de ces parts (dtermine au jour du dcs) et qui sera acquitte par les nouveaux titulaires des parts.
Les drogations
Vous avez intrt prvoir des rgles de majorit pour viter un blocage. La cession est
libre entre ascendants ou descendants et lassoci cdant. Toutefois, les statuts peuvent la
soumettre un agrment. Les statuts peuvent exclure lagrment pour une cession de
parts entre lassoci cdant et son poux.
Lagrment sera donn par les associs runis en assemble, laquelle sera convoque
quinze jours avant par le grant.
Groupe Eyrolles
La transaction
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Quel prix ?
Pour une vente classique dimmeuble, il suffit de faire une valuation du bien. Pour la
vente des parts dune SCI, la connaissance de la valeur vnale de limmeuble ne suffit pas ;
il sagit alors de faire une tude des comptes de la socit et de dterminer la valeur nette
comptable du patrimoine social, cest--dire de faire la diffrence entre la valeur actuelle
de limmeuble et les dettes contractes pour son acquisition.
EXEMPLE
Vous vendez vos parts (30% du capital social) dune SCI propritaire dun immeuble valu
500000. Or il reste un prt de 200000 contract pour son acquisition. La valeur
nette comptable slve donc : 500000 200000= 300000. Possdant 30%
des parts, vous pourrez dterminer la valeur de vos parts 30000030%= 90000.
Ayant bien lesprit toutefois que cette valuation est trs schmatique. Pour ajuster ce
montant, il faut ncessairement tenir compte des possibilits offertes au titulaire des
parts ; il savrera ncessaire de corriger sensiblement le montant si la socit est trs
ferme (lorsque les statuts limitent strictement la participation), si la rentabilit est faible,
ou bien lorsque la participation est minoritaire.
SAVOIR
Les droits denregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5%
depuis le 1erjanvier 2006.
Quels sont les droits acquitter sur les parts transmises aprs dcs ? Ce sont les droits de
succession sur la valeur des parts comme pour toute transmission titre gratuit.
Les prrogatives particulires des associs des socits dattribution vont tre dveloppes
dans la suite de cette section.
Les obligations des associs
Les apports
Nous ne reviendrons pas sur la ncessit de raliser les apports dans les conditions prvues
par les statuts. Si vous ne versez pas cette cotisation dans les dlais impartis, vous serez
condamn payer des intrts au taux lgal compter du jour o vous deviez excuter
cette obligation.
lgard des tiers, chacun des associs rpond indfiniment des dettes sociales
(article 1857 du Code civil). Autrement dit, les cranciers de la socit qui nont pas t
pays pourront se retourner contre les associs quand ils ont engag une action infructueuse contre la socit.
La rpartition de la dette se fera proportionnellement la part que lassoci possde dans
la socit. Le cas chant, le patrimoine personnel de celui-ci sera utilis pour acquitter
cette dette si ses avoirs dans la socit sont insuffisants.
De Particulier Particulier
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EXEMPLE
Une SCI a une dette de 4000 quelle ne peut honorer. Aprs avoir vainement poursuivi la
socit, le crancier pourra se retourner contre vous (vous possdez 25% des parts). Il sera
donc en droit dexiger de vous une participation hauteur de 1000 qui pourra tre
prleve sur votre patrimoine personnel.
Par consquent, il est essentiel de connatre les points suivants avant de vous engager dans
la voie de la SCI :
Vous faites partie dune SCI ds sa constitution. Vous ne pourrez insrer dans les
statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation lgard des cranciers.
Seules des renonciations individuelles des cranciers loccasion de chaque contrat
conclu avec la socit sont en principe valables.
La SCI est dj constitue. Avant de prendre votre dcision, vous prendrez connaissance de ltat des engagements pris par la socit (engagements financiers rsultant de
prts, travaux importants dcids dans limmeuble social).
Dissolution
Les causes
Comme tout contrat de socit, la SCI est soumise aux dispositions de larticle 1844.7 du
Code civil qui numre les causes susceptibles dentraner la dissolution.
lexpiration de celle-ci, la socit est dissoute. Toutefois, les associs auront la possibilit
de proroger la socit ( la majorit requise par les statuts ou, dfaut, lunanimit).
Si cet objet sest ralis (par exemple : construction de limmeuble par une SCI de construction) ou sil nexiste plus (par exemple : vente de limmeuble par une SCI de gestion),
la socit sera dissoute. L aussi, vous pourrez dcider par dcision de lassemble gnrale
de proroger la socit en tendant son objet.
SAVOIR
Cette assemble devra intervenir avant la ralisation ou lextinction de son objet.
La dissolution doit tre publie afin que les tiers puissent tre informs (article 1844.8 du
Code civil). dfaut, elle est cense poursuivre son activit.
Groupe Eyrolles
56
La transaction
Aspect juridique
La dcision de dissolution est suivie dun ensemble doprations assures par un liquidateur choisi parmi les associs (il est frquent que le grant soit choisi). Ce dernier devra
raliser lactif, cest--dire transformer tout le patrimoine de la socit en une somme
dargent (par exemple : poursuivre le recouvrement des crances de la socit, vendre les
biens mobiliers et immobiliers). Il devra aussi rgler lensemble des dettes de la SCI.
Aspect fiscal
La dissolution dune SCI est une opration relativement coteuse pour les associs.
Vous serez soumis deux catgories dimpt :
les droits denregistrement ;
les plus-values.
Droits denregistrement
Lacte de dissolution qui a t rdig doit tre enregistr dans le dlai de un mois
compter de sa date (art. 635.5 CGI). Il est soumis un droit fixe de 375 lorsque la
socit a un capital de moins de 225 000 et 500 lorsque la socit a un capital au
moins gal ce montant (art. 811 CGI).
Si aucun acte de dissolution na t rdig, vous devez dposer une dclaration la recette
des impts dans le mois de sa ralisation. Le droit sera toujours de 375 ou 500 .
Quelle est la recette des impts comptente ?
celle du lieu de situation du notaire si lacte a t rdig en la forme authentique ;
celle du sige social pour les autres cas.
Le partage des biens entre les associs donne lieu au paiement de droits particuliers.
Plus-values
57
Les SCI de location sont les plus courantes. En mme temps, ce sont celles qui sont les
plus proches du rgime gnral des SCI que nous avons vu jusqu prsent.
Lobjet de la SCI de location est dacqurir et de grer un ou des immeubles. Elle permet
plusieurs personnes de sassocier pour raliser une acquisition que chacun ne pourrait
acqurir individuellement, ou dviter un partage lors dune succession.
Les immeubles de la SCI sont lous des personnes trangres la SCI ou mis la disposition (gratuite ou non) des associs.
Pour les rgles de constitution, vous pouvez vous reporter plus haut aux rgles gnrales :
il ny a pas de rgime spcial pour les SCI de location.
Lorsque la SCI achte un immeuble, elle doit payer les mmes droits quun particulier qui
en ferait lachat. Il faut donc payer les droits denregistrement au taux de 5,09 % depuis le
1er janvier 2006 (voir chapitre Les frais de notaire, p. 299). Sil sagit dacheter des logements neufs, la mutation est soumise TVA.
Les SCI de location peuvent bnficier des avantages fiscaux pour investissement locatif
selon le dispositif Robien ou Besson.
Les bnfices en principe sont imposables comme revenus fonciers. Quant aux ventuelles
plus-values lors de la vente des immeubles, elles sont imposables au nom de chaque
associ, pour la quote-part correspondant ses droits.
Pour ce qui est des cessions de parts, elles donnent lieu imposition des plus-values et
obligent en outre lacqureur verser des droits denregistrement au taux de 5 % depuis le
1er janvier 2006. En matire de dissolution et de partage, ce sont aussi les rgles gnrales
qui sappliquent.
Vous trouverez essentiellement dans cette rubrique des rgles fiscales ; mais le fait que la
SCI reprsente une entit supplmentaire par rapport aux associs nous oblige distinguer la fiscalit de la SCI de celle des associs.
Groupe Eyrolles
58
La transaction
Les bnfices que produit la SCI, cest--dire essentiellement les loyers perus, sont
imposs directement pour chaque associ selon sa quote-part de droit dans la socit.
Chaque associ doit donc payer limpt sur le revenu au titre des revenus fonciers, dans
les mmes conditions quun particulier dtenant directement le bien lou sans lcran
dune socit (voir chapitre Les revenus fonciers, p. 527). Toutefois, lorsque lassoci est
lui-mme une socit passible de limpt sur les socits, cest ce rgime dimposition qui
sapplique.
Cas particuliers
Si un des associs est lui-mme une personne morale soumise limpt sur les socits, les
bnfices quil retire de la SCI sont imposs selon le rgime des bnfices industriels et
commerciaux (rgime rel).
Si les parts de la SCI sont affectes lusage dune profession librale, limposition se fait au
titre des revenus fonciers.
Si les parts de la SCI sont affectes lusage dune profession commerciale, limposition se
fait galement au titre des revenus fonciers.
Lorsquil est procd limposition selon le rgime des BIC, elle a lieu sur lanne civile,
quelles que soient les dates choisies pour la dtermination de lexercice. La dtermination
du bnfice seffectue partir de lensemble des loyers courus pendant lanne civile. Pour
les dpenses, il faut tenir compte de toutes les dpenses engages mme si elles nont pas
encore t acquittes. Les intrts des dettes de la SCI lgard des tiers sont galement
dductibles.
Si des sommes sont attribues la personne charge de la grance de la SCI, ces charges sont
dductibles.
Envisageons enfin lhypothse frquente o limmeuble est mis la disposition gratuite
dun des associs.
Logements laisss gratuitement lusage dun associ ou dune autre
personne
La socit peut dcider de laisser gratuitement lusage dun des logements lui appartenant
lun des associs. Ladministration considre quil nest pas ncessaire, dans ce cas, de
dclarer la valeur locative du logement dans les revenus de la SCI (instruction du
27 janvier 1976). Pour que cette solution soit admise, il faut toutefois que lassoci
dtienne les parts titre priv. Mais, en contrepartie, la SCI ne peut pas dduire les
charges affrentes ce logement.
Par consquent, le propritaire de parts sociales qui a lusage du logement ne peut pas
obtenir de rductions dimpt lies la rsidence principale : rductions pour intrts
demprunt, ravalement ou grosses rparations. De mme, on ne peut pas bnficier de
rductions dimpt pour investissement locatif dans limmobilier neuf.
De ce point de vue, il est donc plus intressant fiscalement dtre directement propritaire
de sa rsidence principale plutt que ltre par lintermdiaire dune SCI.
De Particulier Particulier
59
Si lassoci qui occupe le logement paie un loyer mais qui ne correspond pas la valeur
relle, ladministration peut ragir. En effet, il peut tre tentant de louer le logement
lassoci pour un loyer faible, de faon retrouver la possibilit de faire des dductions de
charges et, le cas chant, de faire apparatre un dficit.
Ladministration considre alors que lassoci qui occupe le logement pour un loyer plus
bas bnficie en fait dun avantage en nature qui doit tre rintgr dans ses revenus.
PIGE
Attention au bail fictif ! Nous avons vu que si le logement de la SCI est lou, la SCI, aprs
avoir dclar en recettes les loyers, peut corrlativement en dduire les charges. Mais, dans
certains cas, ladministration considre que le bail peut avoir un caractre fictif et quil na
t prvu que pour permettre la SCI de dgager des dficits. Ladministration et les tribunaux peuvent dans ce cas rprimer ce quelles considrent comme un abus de droit (par
exemple, Conseil dtat, 6dcembre1972).
La SCI avenue de Dantzig loue Charles, lun des quatre associs, un de ses appartements pour 1 500 . Chaque associ dispose dun quart du capital. La SCI dclare les
1 500 en recettes mais a des charges telles quil en rsulte un dficit de 2 000 rparti
par quart entre les associs. Charles dclare donc comme les autres un dficit de 500 .
Ladministration considre que la valeur locative est de 3 000 . En consquence, la diffrence entre le loyer peru et la valeur locative, soit 1 500 , doit tre attribue Charles
qui bnficie dun avantage en nature. Au lieu dun dficit de 500 , il doit avoir un revenu
de 1 000 .
La contribution sur les revenus locatifs et la TVA sont deux rgimes qui sexcluent lun
lautre.
La loi de finances pour 2006 a supprim cette contribution pour les bailleurs particuliers
compter des loyers perus en 2006. Rappelons que la CRL ntait due que pour les
immeubles achevs depuis plus de 15 ans. La contribution tait calcule au taux de
2,50 % sur le loyer hors charges peru au cours de lanne dimposition.
Groupe Eyrolles
La transaction
60
SAVOIR
La CRL continue de sappliquer aux conditions antrieures pour les SCI dont un associ au
moins est soumis limpt sur les socits.
La TVA
Le rgime de la TVA dpend de la nature des immeubles qui sont lous par la SCI. En
matire de logement, la location est exonre de TVA, sans possibilit doption. En
revanche, pour les locaux commerciaux ou professionnels, la location est l encore
exonre mais il est possible dopter pour le paiement de la TVA.
Immeubles lous nus
La location de parking est dsormais exonre de TVA moins que vous nen retiriez un
revenu suprieur 27 000 .
Nous venons de voir le rgime fiscal concernant les oprations habituelles des SCI. Il reste
examiner celui des plus-values, le plus dlicat.
Les plus-values
Limposition des plus-values regroupe en fait deux situations diffrentes. La SCI peut
vendre un immeuble quelle possde et raliser un bnfice, donc a priori une plus-value
imposable. Mais un associ pourrait dsirer cder ses parts. Il peut, dans ce cas aussi,
dgager une plus-value imposable.
Quand la SCI vend lun de ses immeubles, ce nest pas elle qui est soumise limpt sur
les plus-values, mais, en raison de la transparence fiscale, chacun des associs concurrence de sa fraction de parts dans le capital.
De Particulier Particulier
61
Chaque associ est impos selon le rgime des plus-values prives. Mais si les parts dun
associ sont inscrites lactif dune personne morale qui est soumise limpt sur les
socits, le rgime fiscal change, et les plus-values sont imposes selon le rgime des plusvalues professionnelles.
La rglementation des plus-values prives est dtaille dans le chapitre Les plus-values
immobilires, p. 335, auquel il convient de se reporter.
Ce rgime concerne les cessions titre onreux. Par l, il faut comprendre les ventes bien
sr, mais aussi les changes, les expropriations, les partages de socit, les apports en
socit et la dissolution des socits.
Dans le cas de dissolution de la SCI, on calcule la plus-value partir de la valeur relle des
biens lors de la dissolution et le prix dacquisition par la socit.
EXEMPLE : PRINCIPE DIMPOSITION DES PLUS-VALUES LORS DE LA VENTE DUN IMMEUBLE
PAR LA SCI
La SCI Alma-Austerlitz est constitue en 1996 par deux associs. Albert possde 60% des
parts et Bernard 40%. Les parts sont dune valeur de 61, il en est prvu 1000. La SCI
achte un appartement en 1997 au prix de 100000. En 2006, lappartement est vendu
pour le prix de 200000. La plus-value brute est de : 200000 100000=
100000. Cette plus-value est rpartie entre les deux associs au prorata de leurs parts
dans le capital de la SCI. Plus-value dAlbert : 10000060%= 60000. Plus-value de
Bernard : 10000040%= 40000.
Attention ! Ces chiffres reprsentent la plus-value brute avant les abattements et non le
montant de limpt payer.
Mais pour les associs qui ont acquis des parts au cours de la vie de la SCI, on admet que
le calcul peut se faire partir de la valeur quavait limmeuble lors de lachat des parts par
cet associ.
De mme, dans leur cas, on procde au calcul de la dure de dtention (en cas de dissolution de la socit) partir de la date dacquisition de leurs parts.
EXEMPLE DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE (CAS O UN ASSOCI EST ENTR DANS LA SCI
APRS LA DATE DACQUISITION DE LIMMEUBLE VENDU)
Reprenons la mme SCI Alma-Austerlitz constitue entre Albert et Bernard en 1996. Un troisime associ, Charles, entre dans la SCI en 2001. Il achte 10% des parts Albert et 10%
des parts Bernard. Lappartement achet en 1997 pour 100000 vaut, en 2006,
200000. Lors de la vente en 2006, la plus-value de 100000 (voir le calcul sur
lexemple prcdent) est en principe rpartie entre les trois associs au prorata de leurs parts
dans la SCI :
Albert : 50% ; soit 50000
Bernard : 30% ; soit 30000
Charles : 20% ; soit 20000
Mais Charles, qui nest associ que depuis 2001, peut demander que sa plus-value soit
limite la plus-value qua prise lappartement depuis quil est rentr dans la SCI, soit de
2001 2006.
Groupe Eyrolles
La transaction
62
PIGE
Pour que ce rgime des plus-values prives soit admis par ladministration, il convient den
faire la demande expresse.
Les exonrations
Notez enfin quil existe toute une srie dexonrations. Vous les trouverez dans le chapitre
Les plus-values immobilires, p. 335.
La cession de parts de socit qui ne sont pas cotes en bourse et dont lactif est compos
principalement dimmeubles relve du rgime dimposition des plus-values dimmeubles.
Il sagit donc de socits dites prpondrance immobilire.
Pour savoir si une socit relve de ce rgime, il faut comparer :
la valeur des immeubles, sans tenir compte de ceux qui sont affects lexercice de
lactivit de la socit (location, gestion du patrimoine familial) ;
la valeur de tous les lments dactif y compris les immeubles.
Si le rapport excde 50 %, la socit est prpondrance immobilire, le rgime des plusvalues que nous avons envisag dans la rubrique prcdente (cession dimmeubles par la
SCI) sapplique aussi pour la cession des parts.
Pour les SCI de location, cest normalement le cas.
Pour le calcul de limpt sur la plus-value et les hypothses dexonration, vous pouvez
donc vous reporter aux rgles de la rubrique prcdente. Toutefois, il existe quelques
particularits.
Les exonrations
Pour les cessions de parts de SCI qui appartiennent des entreprises, le rgime des plusvalues prives ne sapplique pas. Les cessions relvent du rgime des bnfices professionnels.
Parts reprsentant une rsidence principale : Si vous vendez des parts de SCI et si votre rsidence principale appartient la SCI dans laquelle vous possdez des parts, vous pouvez
prtendre au bnfice de lexonration prvue pour la vente des rsidences principales.
Le calcul de la plus-value
63
PIGE
Plus le montant des parts est faible au dpart, plus la plus-value imposable est forte. Il est
donc important de ne pas prvoir un capital social trop faible au dpart.
Par ailleurs, lacheteur doit payer les droits denregistrement au taux de 5 % sur la valeur
des parts.
Question-rponse
64
La transaction
Cela revient plus cher de passer par la cration de la SCI cause des frais de constitution
(frais de rdaction des statuts, formalits de publicit) de la SCI. Ceux-ci sont variables
mais il faut prvoir en gnral de 2000 3000 minimum.
65
Il y a transparence fiscale car le but de la socit est dattribuer les lots aux associs (en
proprit ou en jouissance).
Fonctionnement
La socit est administre par un grant dont les pouvoirs sont fixs par les statuts.
Les dcisions qui dpassent les pouvoirs du grant sont prises par les associs runis en
assemble gnrale. Mais contrairement une coproprit, il est possible de prendre des
dcisions par un accord crit de tous les associs (articles 1853 et 1854 du Code civil).
Toutefois, certaines dcisions sont forcment prises par une assemble gnrale des associs. Il sagit de la vente force des parts des associs dfaillants, de la dissolution de la
socit, de la constatation de lachvement de limmeuble et de sa conformit avec ltat
descriptif.
Les statuts fixent les rgles de majorit. Mais pour les deux dcisions suivantes, il faut
runir une majorit renforce :
Vente force des parts des associs dfaillants : il faut la majorit des deux tiers du
capital social et, sur deuxime convocation, la majorit des deux tiers des parts dont les
associs sont prsents ou reprsents (sans tenir compte des voix des associs
dfaillants).
Dissolution de la socit : double majorit des deux tiers des associs et des deux tiers
des voix.
Les associs
Comme associ, vous avez un droit de jouissance exclusif sur la fraction de limmeuble
qui correspond vos parts. Vous pouvez donc utiliser vous-mme lappartement ou le
louer, sous rserve naturellement de respecter les clauses de votre rglement.
Mais par ailleurs, vous avez vocation lattribution dune part de limmeuble en
proprit. Cette attribution peut avoir lieu lors de la dissolution de la socit, mais vous
pouvez aussi dcider de vous retirer de la socit. Dans ce cas, vous devenez directement
propritaire de votre appartement et non plus associ de la socit dattribution.
Vous avez aussi des obligations en tant quassoci. Vous devez notamment rpondre aux
appels de fonds pour la construction de limmeuble. Les appels de fonds sont rpartis
entre les associs en proportion de leurs droits dans le capital (article L.212-3 du C.C.H.).
VOUS ESTIMEZ QUE VOTRE QUOTE-PART EST SUPRIEURE CE QUELLE DEVRAIT TRE ?
Vous pouvez rclamer le remboursement du trop-vers aux associs qui ont t avantags par la
mauvaise rpartition. Mais pour pouvoir agir, il faut que la contribution mise la charge dun
associ dpasse de plus de un quart celle quelle devrait tre.
Si vous pensez quun autre associ ne paie pas assez, vous pouvez aussi agir, mais les fonds qui sont
ainsi rcuprs sont verss la socit (articleL.212-5 du C.C.H.).
Groupe Eyrolles
La transaction
66
Vous tes fiscalement considr comme tant directement propritaire du logement que
vous possdez en tant que porteur de parts. Cest leffet de la transparence fiscale.
Conclusion pratique :
si vous donnez cet appartement en location, vous percevez des loyers que vous dclarez
en principe dans la catgorie des revenus fonciers ;
si vous occupez le logement comme rsidence principale, vous pouvez obtenir des
rductions dimpt pour certaines dpenses (gros quipements, isolation thermique,
rgulation de chauffage, etc.) comme tout propritaire ou occupant dune rsidence
principale.
Par ailleurs, vous supportez les impts locaux directement.
La vente ou lachat des parts
Si vous dsirez vous sparer du logement pour lequel vous dtenez des parts, vous devez
faire une cession de parts. Ce contrat est trs proche dune vente ordinaire, mais il faut
aussi informer la socit (article 1690 du Code civil). Consultez les statuts sur les modalits de la cession.
Lventuelle plus-value ne rsultera pas du partage ou du retrait qui ne sont en aucun cas
considrs comme une cession titre onreux donc non imposables, mais seulement de la
vente si elle a lieu.
De Particulier Particulier
67
De plus, le partage ou le retrait seront considrs comme inexistants tant pour le calcul
des dlais relatifs aux cas dexonration de la plus-value que pour la dtermination de
celle-ci. Il conviendra de remonter lacte de cession des parts ayant fait rentrer le bien
dans le patrimoine du vendeur pour toutes les rgles touchant au prix de revient et aux
majorations dont il peut faire lobjet.
Enfin, les frais de notaire pays par le cdant lors du partage ou du retrait ne pourront
tre pris en compte pour la dtermination du prix de revient.
Le retrait dun associ
Comme associ, vous pouvez dcider de vous retirer de la socit dattribution. Vous
devenez copropritaire et non plus associ. La coproprit est alors constitue des
personnes qui se sont dj retires de la socit et de la socit dattribution qui subsiste
tant que tous les associs ne sen sont pas retirs. Vos parts sont annules et le capital de la
socit est corrlativement rduit.
Mais le retrait de la socit est ncessairement tabli sur acte authentique, donc par
lintermdiaire dun notaire. Il en rsulte des frais. Ces frais comprennent des moluments qui, bien que libres, sont le plus souvent calculs par rapport la valeur de lactif
partag auquel on applique alors le barme suivant :
Tranches de prix
Pourcentage
Jusqu 3 050
3,33 %
De 3 051 6 100
2,20 %
34,46
De 6 101 16 770
1,46 %
79,16
0,73 %
201,58
0,40 %
604,04
Vous devrez aussi payer un droit fixe denregistrement et le salaire du conservateur lors de
la publication de lacte la conservation des hypothques. Avec les frais divers (timbres,
taxe de publicit foncire, copies, etc.), comptez environ 600 . Ces frais sont pays par
lassoci qui se retire de la socit.
La transaction
68
prit en bnficiant des garanties offertes par les constructeurs (garanties dcennale,
biennale et de parfait achvement). Nous ne reviendrons pas sur les rgles de constitution
et de fonctionnement qui sont similaires celles des socits tudies prcdemment.
De Particulier Particulier
69
Constitution
Les associs runis en assemble doivent dsigner un grant, (le vote a lieu la majorit
des parts sociales). Le grant travaille sous le contrle dun conseil de surveillance, lequel
est aussi dsign par lassemble gnrale. Le conseil donne son avis sur lensemble des
questions qui intressent la vie de la socit, il a accs tous les documents intressant la
socit. Un commissaire aux comptes est charg du contrle des comptes de la socit.
Les dcisions importantes sont prises par lassemble des associs. Mais du fait du nombre
des associs, la loi a prvu un systme original de reprsentation. Tous les associs dune
priode choisissent un reprsentant de priode. Par exemple, tous les associs de la
premire semaine de janvier dsignent parmi eux un reprsentant de la premire semaine
de janvier. Le reprsentant de priode vote lassemble pour tous les associs quil reprsente sauf pour ceux qui sont prsents lassemble, lesquels votent pour eux-mmes.
Toutefois, pour quelques dcisions particulirement importantes, les reprsentants de
priode nont pas le pouvoir de voter, les associs devant y procder eux-mmes ; il sagit
de la modification des statuts, de ltablissement ou de la modification du rglement et,
enfin, de la modification de la rpartition des droits des associs et du tableau daffectation des lots.
Elles sont prises, en principe, la majorit des voix des associs prsents ou reprsents.
Toutefois, pour des dcisions particulires, la loi demande des majorits renforces.
Groupe Eyrolles
70
La transaction
En tant quassoci, vous avez le droit de jouissance sur le lot correspondant vos parts
pendant la priode considre. Cela vous donne le droit doccuper vous-mme le logement, mais aussi de le prter ou de le louer. Lorsque vous arrivez dans le logement, vous
devez tablir un tat des lieux en prsence du grant. La mme formalit doit tre accomplie lors de votre dpart.
Certaines socits organisent des services annexes tels que des bourses dchange. Vous
pouvez ainsi aller dans une autre station de vacances sans avoir payer de somme complmentaire.
Votre droit nest donc pas un droit de proprit : vous bnficiez dun droit comme
associ uniquement. Ces droits supposent en contrepartie que vous respectiez un certain
nombre dobligations.
Les charges
Vous devez rpondre aux appels de fonds pour la construction ou les rparations de
limmeuble et participer aux charges de limmeuble.
On distingue deux catgories de charges :
Les charges gnrales
71
Ce sont les services collectifs analogues ceux dune coproprit (ascenseur, chauffage,
etc.), mais aussi ceux qui sont spcifiques la multiproprit (tablissement des tats des
lieux et des inventaires). Parmi ces charges, le rglement doit fixer les charges communes
et les charges lies loccupation (article 9 de la loi du 6 janvier 1986 modifie). Seules les
charges communes doivent tre payes en toutes circonstances. Mais les charges lies
loccupation ne sont pas dues si le logement reste vide.
En cas de dfaillance dans le paiement des charges ou des appels de fonds, la socit peut
exercer des poursuites. Mais il est possible galement de dcider de la vente force des
parts de lassoci dfaillant. Le grant doit alors adresser une mise en demeure de payer
par acte dhuissier. Cette mise en demeure est valable un mois. Si elle est infructueuse, le
grant doit convoquer lassemble. Celle-ci dcide alors la mise en vente des parts de
lassoci dfaillant qui dtermine la mise prix. La dcision doit tre prise la majorit
des deux tiers du capital et, sur deuxime convocation, la majorit des deux tiers des
parts des associs prsents ou reprsents (pour ce calcul, on ne tient pas compte des associs dfaillants). Puis la dcision est notifie lassoci dfaillant (par lettre recommande
avec accus de rception). La vente a alors lieu par adjudication, donc devant le tribunal.
La vente des parts
Si vous avez puis les charmes de votre tranche temporelle de proprit, vous pouvez
dcider de revendre vos parts. Il faut dans ce cas rdiger un acte de vente. Ce contrat peut
tre aussi bien un acte sous seing priv quun acte ralis devant un notaire. Mais vous
devez imprativement prciser les mentions suivantes dans le contrat de vente.
Vous devez indiquer la nature des droits attachs la possession des parts. En clair, il faut
que lacqureur sache sans aucune ambigut quil ne devient pas propritaire dun logement mais quil se borne acqurir des parts de socit. Le contrat prcise la priode de
jouissance attache aux parts, le prix de vente, la situation comptable du vendeur et la
rfrence au dpt chez un notaire du contrat dorigine (vente dimmeuble construire,
ou acte de vente prcdent).
De plus, il faut fournir lacheteur une liste de documents : les statuts de la socit, ltat
descriptif de division, le tableau daffectation des parts, le rglement et une note
sommaire indiquant les caractristiques essentielles de limmeuble. Il faut enfin prciser le
montant des charges de lanne prcdente et le bilan du dernier exercice.
La fiscalit
La fiscalit intervient pour vous lorsque vous achetez les parts de socit de multiproprit, et lorsque vous dcidez de revendre les parts. De manire gnrale, il faut savoir
que ces socits ne bnficient pas de la transparence fiscale (article 35 de la loi du
6 janvier 1986 modifie).
Si vous achetez des parts aprs les cinq ans qui suivent lachvement, vous devez acquitter,
en plus du prix, des droits denregistrement au taux normal. Si, au contraire, vous achetez
des parts correspondant un logement neuf ou rcent (achev depuis moins de cinq ans),
la vente est soumise TVA. Cest le vendeur qui paie la TVA, tandis que lacqureur
Groupe Eyrolles
72
La transaction
bnficie des frais de notaire rduits. Bref, il ny a l rien de spcifique aux socits dattribution en jouissance temps partag.
Pour revendre vos parts, vous devez payer une TVA rsiduelle si le logement correspondant vos parts sociales a moins de cinq ans.
Quen est-il des plus-values ? Vous vendez les parts de socit de multiproprit et, par
hypothse, vous vendez plus cher que vous navez achet. Vous ralisez donc une plusvalue imposable.
Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values de cessions de titres de socits non transparentes passibles de limpt sur les socits ne relvent plus du rgime des plus-values
dimmeubles, mais du rgime des plus-values de valeurs mobilires. En dautres termes, si
la socit dattribution en question est soumise lIS, en cas de vente de vos parts, vous
tes impos comme pour la vente de valeurs mobilires. Ainsi, si le prix de vente ne
dpasse pas 15 000 , vous ne payez pas dimpt sur la plus-value. Au-del de ce
montant, la plus-value est impose au taux de 27 %.
En revanche, si la socit nest pas soumise limpt sur les socits, le rgime des plusvalues dimmeubles continue sappliquer. Dans ce cas, pour le dtail des modalits
dimposition, vous pouvez vous reporter aux prcisions donnes pour les SCI de location.
Quant aux impts locaux, que ce soit la taxe foncire ou la taxe dhabitation, ils sont le
plus souvent tablis au nom de la socit et pas au nom des associs. Le grant les intgre
dans les charges.
De Particulier Particulier