UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

ANA LUSA NITZ VICCARI

LUISE BRAUNSPERGER

CONTRATO DE LOCAO DE COISAS

Florianpolis
2016

SUMRIO
1 LOCAO DE COISAS....................................................................................................2
1.1 CARACTERSTICAS........................................................................................................2
1.2 REGULAMENTAO JURDICA..................................................................................3
2 OBRIGAO DO LOCADOR E DO LOCATRIO.....................................................5
3

LOCAO DE BENS IMVEIS...................................................................................6

3.1 CARACTERSTICA DO CONTRATO.............................................................................7

3.2.1 Locao Residencial......................................................................................................7
3.2.2 Locao No Residencial...............................................................................................8
REFERNCIAS......................................................................................................................10

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1

LOCAO DE COISAS
Segundo a definio do art. 565, na locao de coisas, uma das partes se obriga a

ceder outra, por tempo determinado, ou no, o uso e gozo de uma coisa no fungvel,
mediante certa retribuio.
Quando a loo de coisa feita apenas para o uso, sem o direito de apropriao
dos frutos, ficando assim muito prxima do comodato, ficando como principal diferena a
remunerao acordada no contrato. No caso da locao de gozo, que envolve tambm o uso,
concede no s a utilizao da coisa como tambm a possibilidade de apropriao de frutos
gerados.
Podemos dizer, portanto, que objetos que coisas no produtivas so objeto de
locao de uso, e as coisas frutferas so objetivo de locao de uso e gozo, exceto por alguma
ressalva no contrato.
Os objetos dos contratos de locao de coisas so os bens mveis e imveis. A
legislao do Estatuto Civil aplicada no que se refere a bens bens mveis e
subsidiariamente, quando no houver disposio especfica em contrrio, s locaes
imobilirias. Nas locaes imveis, h que se obedecer legislao especial, embora a
prpria Lei do Inquilinato ressalve a vigncia pelo Cdigo Civil das locaes que enumera
no pargrafo nico do art. 1.

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1.1

CARACTERSTICAS
Consensual: basta declarao de vontade das partes e ele j basta, a constituio

no exige a lei nenhuma forma especfica ou a tradio da coisa locada.

Princpio do consensualismo: ningum pode ser forado a fazer contrato algum,
acordo de vontades, consenso entre as partes.
Oneroso: a carga contratual est repartida entre os contratantes, ambos tem
direitos e obrigaes, vantagens e desvantagens.
Bilateral: aquele que ns temos direitos e obrigaes para ambos, h
reciprocidade das obrigaes
Comutativo: as partes j possuem conhecimento de suas respectivas prestaes.
No solene: A lei no exige forma especfica para sua validade. Se a coisa for alienada
durante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se nele no for
consignada a clusula da sua vigncia no caso de alienao, e no constar de registro. (Art.
576 CC)

1.2

REGULAMENTAO JURDICA
O Cdigo de 2002, seguindo nova ordem, trata da locao de coisas nos arts. 565

a 578; da prestao de servio nos arts. 593 a 609 e da empreitada nos arts. 610 a 626.

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A locao imobiliria atualmente disciplinada de forma geral pela Lei do
Inquilinato, n 8.245/91, modificada pela Lei n 12.112/2009, aps vrios diplomas legais
anteriores que regulam a matria.

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2

OBRIGAO DO LOCADOR E DO LOCATRIO

Art. 566. O locador obrigado:
I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir

ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula
expressa em contrrio;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.
A principal obrigao entregar e possibilitar o uso e fruio da coisa. A recusa na
entrega da coisa pelo locador permite ao judicial para execuo em espcie.
Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, responder ele por perdas e danos.
Art. 567. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do
locatrio, a este caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j
no sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Art. 568. O locador resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de
terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responder pelos seus
vcios, ou defeitos, anteriores locao.
O pagamento de aluguel essencial locao. O inadimplemento caracteriza
infrao legal da locao, autorizando a resciso e a retomada da coisa. Na locao predial, a
ao de retomada ser sempre de despejo. Na locao de bens mveis, a pretenso de resciso
ser acompanhada de pedido da reintegrao de posse.
A locao de coisas pode recair sobre bens mveis ou bens imveis, destacando
que na hiptese de coisa mvel, esta ter que ser infungvel (veculos, roupas, livros, filmes
cinematogrficos, telefones, aparelhagem de som, etc), pois para as coisas fungveis (milho,
feijo, arroz, caf, etc), aplica-se o contrato de mtuo.
Como exceo, segundo Gonalves (2002:95), admite-se, no entanto, a locao de
coisa mvel fungvel quando o seu uso tenha sido ad pompam vel ostentationem (para
ornamentao), como uma cesta de frutas, com adornos raros, por exemplo.
Art. 569. O locatrio obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos,
conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como
se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste,
segundo o costume do lugar;

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III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se
pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as
deterioraes naturais ao uso regular.
Art. 570. Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que
se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatrio, poder o locador, alm de rescindir o
contrato, exigir perdas e danos.
Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento
no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos
resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a
multa prevista no contrato.

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3

LOCAO DE BENS IMVEIS

Alocao de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma

das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder outra (locatrio ou inquilino), por
exemplo, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa
remunerao, denominado aluguel (art. 565 do CC). (TARTUCE, Flvio. Manual de Direito
Civil: volume nico. So Paulo: Editora Mtodo. 2012, p. 669)
O Cdigo Civil de 2002 trata da locao de bens mveis e imveis. Em relao
aos ltimos, a atual codificao rege as locaes imobilirias que no esto sujeitas
Lei 8.245/1991 (Lei de Locaes ou Inquilinato). Esta lei trata da locao de imveis urbanos,
levando em conta a destinao do imvel.

3.1

LOCAO RESIDENCIAL
Nas locaes por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato

ocorrer com o trmino do prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.

Com o final do prazo determinado se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por
mais de trinta dias, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo
indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.
Com isso, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo concedido o prazo de trinta
dias para a desocupao, ou indenizar o locador em 01 (um) ms de aluguel.
A locao ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, a
mesma prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imvel nas hipteses do art. 47.

3.2

LOCAO NO RESIDENCIAL

Nas locaes no residenciais, se ocorrer prorrogao por tempo indeterminado, o

locador poder tomar posse do imvel a qualquer momento, dando apenas o prazo de 30 dias
para o locatrio desocupar o imvel.
Nos casos por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
Aps o trmino do prazo estipulado, se o locatrio continuar no imvel por mais de 30
dias sem a oposio do locador presumida a prorrogada a locao nas condies ajustadas,
porm sem prazo determinado.
Para ter direito a ao renovatria do contrato de locao no residencial: O contrato
deve ser escrito, com prazo determinado; prazo mnimo do contrato ou a soma dos prazos
ininterruptos dever ser de cinco anos; locatrio deve exercer o mesmo ramo comercial h
pelo menos 3 anos.
Propor a ao nos primeiros seis meses do ltimo ano do contrato. um prazo
decadencial. Esse direito pode ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao.
considerada Locao por Temporada se destinada a prtica de lazer, cursos ou
tratamento de sade por prazo no superior a 90 dias.
Se a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a
descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

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REFERNCIAS
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. 7 Ed. So
Paulo: Editora Atlas, 2001. (ebook).
TARTUCE, Flvio. Manual de Direito Civil: volume nico. So Paulo: Editora Mtodo.
2012.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Contratos, Declarao
unilateral de vontade e responsabilidade civil: 3 volume. 15 Ed. Rio de Janeiro: Editora
Forense, 2011.
COELHO, Fbio Ulhoa. Direito dos Contratos. So Paulo. Editora Saraiva, 2013.