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Conceito de Alienao Fiduciria em garantia

Um pouco diferente dos dias atuais. Fidcia entendia-se como um contrato


de confiana, onde as pessoas passavam seus bens a outras com o objetivo
de proteg-los de circunstncias aleatrias, com a ressalva de serem esses
devolvidos quando entendia o proprietrio que no necessitava mais dessa
medida preventiva. Era conhecida como fidcia cum amico e no tinha
finalidade de garantia. Mas essa modalidade se transformou passando a ser a
chamada fidcia cum creditore, onde o devedor transferia a propriedade do
bem ao credor at que efetuasse o pagamento da dvida a instituio financeira
e o Devedor Fiducirio que aquele a quem concedido o financiamento
direto. Em outras palavras, a alienao fiduciria um contrato pelo qual uma
das partes (fiduciante) aliena um bem para outra (fiducirio) sob a condio de
ele ser restitudo a sua propriedade quando verificado determinado fato, tratase de um contrato-meio, que instrumentaliza outros contratos.
A alienao fiduciria em garantia a alienao fiduciria que
instrumentaliza o mtuo, sendo muturio o fiduciante e mutante o fiducirio.
Essa alienao faz-se em fidcia, de modo que o credor tem apenas o
domnio resolvel e a posse indireta da coisa alienada, ficando o devedor como
o seu depositrio e possuidor direto. Com a efetivao do pagamento da
dvida, ou seja, com a devoluo do dinheiro emprestado, resolve-se o domnio
em favor do fiduciante, que volta a ser titularizar a plena propriedade do bem
dado como garantia. Essa forma de negociao tem uma larga utilizao no
financiamento de bens de consumo durveis, mas pode ter por objeto coisa
corprea ou direito j pertencente ao devedor (STJ, Smula 28).
E importante salientar que, o objeto da alienao fiduciria em garantia
pode ser bem mvel ou imvel. A alienao fiduciria de bem mvel,
aquela cuja contrato celebrado no mbito do mercado financeiro ou de capitais
ou vise garantir crditos fiscais ou previdencirios (Dec. Lei n. 911/69,art. 8A), importante salientar que a mora ou inadimplemento do fiduciante acarreta
a pronta exigibilidade das prestaes vicendas e possibilita ao fiducirio
requerer em juzo a busca e apreenso do bem objeto do contrato. Caso no
haja o pagamento integral do pagamento de todo o valor devido pelo fiduciante
em 5 (cinco) dias aps a execuo da ordem judicial limiar de busca e
apreenso, a propriedade sobre o objeto de contrato consolida-se no
patrimnio do credor fiducirio com visras a tornar a sua garantia. Faculta
ento a lei a venda da coisa independentemente de leilo, avaliao prvia ou
interpelao do devedor.

Quando a alienao fiduciria em garantia se trata de bem imvel, no


caso de busca e apreenso ou depsito. Os direitos do credor fiducirio
tornam-se efetivos por meio da consolidao, em seu nome, da propriedade.
Essa consolidao decorre da falta de emenda da mora, perante o Registro
de Imveis, pelo devedor regularmente intimado (Lei n. 9.514/97, art. 26).

Intimao do Fiduciante
Em nosso ordenamento jurdico a Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997,
passou a regular a alienao fiduciria de bens imveis, no qual nos trouxe
grande novidade no tocante supervenincia de dbito, aps a execuo do
bem, algo ainda desconhecido, mesmo para quem j vem utilizando o instituto.
Consolidada a propriedade com o credor, face a inadimplncia do devedor,
o mesmo fica vinculado a, no prazo de 30 dias, realizar a venda do imvel,
atravs de leilo pblico (a legislao brasileira segue a tradio de vedar a
clusula comissiva). Com o fruto da venda, o credor quita o dbito e restitui, ao
devedor, o restante.
Apesar das inmeras vantagens que este tipo contratual oferece, em
comparao tradicional hipoteca o diploma legal traz inovao que, se no
analisada com ateno, pode se tornar crtica em uma eventual deflao no
mercado.
Lei n 9.514 de 20 de Novembro de 1997
Dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a
alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias.
Art. 26. Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e
constitudo em mora o fiduciante, consolidar-se-, nos termos deste
artigo, a propriedade do imvel em nome do fiducirio.
1 Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu
representante legal ou procurador regularmente constitudo, ser
intimado, a requerimento do fiducirio, pelo oficial do competente
Registro de Imveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a
prestao vencida e as que se vencerem at a data do
pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais
encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as
contribuies condominiais imputveis ao imvel, alm das
despesas de cobrana e de intimao.
2 O contrato definir o prazo de carncia aps o qual ser
expedida a intimao.

A Intimao s existir se houver o transcorrido o prazo de carncia, sendo


este mencionado no ttulo, o qual ser fixado no ato quando registrado,
geralmente so 90 dias. Mas podem variar de acordo com cada instituies.
3 A intimao far-se- pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu
representante legal ou ao procurador regularmente constitudo,
podendo ser promovida, por solicitao do oficial do Registro de
Imveis, por oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca
da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la, ou
pelo correio, com aviso de recebimento.

Como podemos observar, o paragrafo acima mencionado no deixa dvida


quem dever fazer a intimao referente ao prazo, mas via de regra o registro
de imvel recebe as intimaes elabora o feito e manda para o Oficial de
Registros de Ttulos e Documentos.
7o Decorrido o prazo de que trata o 1o sem a purgao da
mora, o oficial do competente Registro de Imveis, certificando
esse fato, promover a averbao, na matrcula do imvel, da
consolidao da propriedade em nome do fiducirio, vista da
prova do pagamento por este, do imposto de transmisso inter vivos
e, se for o caso, do laudmio.

Nos contratos de financiamento imobilirio garantidos por alienao


fiduciria, caso o devedor esteja inadimplente (as regras para definio de
inadimplncia so descritas no contrato), o credor fiducirio pode requerer ao
Oficial do Registro de Imveis que providencie a notificao do devedor
fiduciante para que, no prazo de 15 dias, efetue o pagamento do dbito,
purgando a mora.
Se o devedor fiduciante quitar o seu dbito (mais as despesas da
notificao), o processo de intimao de devedor fiduciante ser cancelado.
Em caso do no pagamento da dvida, o credor ser cientificado e, aps
recolher o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI), averbar a
consolidao da propriedade em seu nome. No prazo de 30 dias a contar da
consolidao o credor promover leilo pblico, onde o imvel poder ser
arrematado. No havendo arrematantes, o imvel passar a integrar em
definitivo o patrimnio do credor.

Portanto, vencida e no paga, em todo ou em parte, prestao ou parcela


da dvida, o devedor fiduciante dever ser constitudo em mora, para ulterior

consolidao da propriedade do imvel em nome do credor fiducirio, nos


termos do art. 26 da predita Lei n9.514/1997.
Para que haja a correta notificao, o devedor fiduciante, ou o seu
representante legal ou procurador regularmente constitudo dever ser
intimado, a requerimento do credor fiducirio, pelo Oficial do competente
Registro de Imveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestao vencida
e as que vencerem at a data do pagamento, os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive
tributos, as contribuies condominiais imputveis ao imvel, alm das
despesas de cobrana e de intimao, fazendo-se mister que o contrato defina
previamente o prazo de carncia aps o qual ser expedido a intimao.
Vale ressaltar, que o Oficial do Registro de Imveis, poder delegar ao
Oficial do Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel,
que promova a intimao pessoal do devedor fiduciante, ficando este
circunscrito ao ato da intimao, devendo certificar o resultado positivo ou
negativo da diligncia, e devolv-la ao Oficial solicitante, que o responsvel
pelo processamento do requerimento de retomada do imvel.
Contudo, o 3 do art. 26 da predita Lei, mencionar a possibilidade de
notificao do devedor pelo correio com aviso de recebimento, essa no
prtica utilizada pela maioria dos credores fiducirios, notadamente pelo zelo e
cautela de promover um procedimento de retomada claro e escorreito, isento
de qualquer possibilidade de alegao de nulidade futura, haja vista que a
ausncia de notificao, gera nulidade absoluta, nos termos da legislao civil
vigente.
Para entendermos do que trata a mora devemos analisar a sua efetivao a
partir do estudo da lei trazendo sua abordagem doutrinria e jurisprudencial,
para entendermos a sua viabilidade no direito brasileiro, tendo em vista que,
esse juro de mora se d quando acontece um alargamento do prazo
estabelecido para pagamento ou restituio de algo por parte do devedor.
A Lei que institui a aplicabilidade dessa espcie de juros foi o cdigo civil de
2002, que entrou em vigncia um ano depois, lei n 10.406, de 11 de janeiro de
2002, essa reacendeu as divergncias sobre o montante dos juros de mora e
sua taxa aplicvel, entre os estudiosos, at os dias atuais no h um
entendimento pacificado.

Fazendo um estudo comparativo temos que, no antigo Cdigo Civil de 1916,


a taxa de juros de mora, quando no convencionada, era de 6% ao ano,
segundo dispunha o artigo 1.062. Se caso j fosse convencionada essa taxa de
juros, precisaria analisar o limite estabelecido pela Lei de Usura que era tratado
no decreto n 22.626, de 1933 esse decreto definia que os juros
convencionados pelas partes no poderiam ser superiores ao dobro da taxa
legal. Ou seja, no poderiam exceder o percentual de 12% ao ano. Por essa
razo, o limite de juros que poderiam ser cobrados em emprstimos entre
empresas no financeiras, no poderia ultrapassar 12% ao ano.
Com o novo Cdigo Civil, a matria de cobrana de juros moratrios passou
por alteraes como dispe a este respeito o artigo 406, in verbis:
Quando os juros moratrios no forem convencionados, ou o forem sem taxa
estipulada, ou quando provierem de determinao da lei, sero fixados
segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos
devidos Fazenda Nacional. Para determinar o valor dos juros so definidas
taxas percentuais (taxas de juros) fixadas pelo credor.
O juro de mora consiste em uma pena estabelecida ao devedor pelo atraso
no cumprimento de sua obrigao, ou seja, se configura com uma taxa
percentual sobre o atraso do pagamento de um ttulo de crdito em um
determinado perodo de tempo. Funcionando como uma espcie de
indenizao pelo retardamento na execuo do dbito, os juros podem ser
convencionados entre as partes ou, na ausncia de conveno, sero
aplicados os juros definidos pelo cdigo.
importante entendermos quais so os tipos de juros, sendo interessante
frisar que nos atentaremos a fazermos uma analise comparativa entre aos juros
compensatrios e moratrios, pois so os importantes para nosso estudo,
tendo em vista que, o no pagamento de alguma espcie de conta na data de
vencimento, obrigatoriamente origina como resultado na cobrana de multa ou
juros de mora. Tendo em vista que no mercado financeiro, existem diferentes
modalidades de juros como o juro simples, juros compostos, juros de mora,
juros nominais, juros reais, juros rotativos, juros sobre o capital prprio, entre
outras.
Sendo os juros classificado em: juros compensatrios ou juros moratrios. Os
juros compensatrios incidem em rendimento remuneratrio do capital. Os

juros moratrios, no entanto, constituem a pena imposta ao devedor pelo


atraso no cumprimento da obrigao, ou seja, so acrscimos admitidos pelo
ordenamento jurdico ao credor de uma dvida, caracterizando-se como um
mecanismo legal para impedir o calote dos que esto devendo com m
inteno.
Os juros de mora tm a inteno de desestimular o inadimplemento daquele
que ficou em omisso com seus comprometimentos. No devem ser
implantados em patamar extremamente irrisrios, para no desestimular o
cumprimento da obrigao, de forma que parea para o devedor que seja
vantajoso permanecer inadimplentes, com o objetivo de discutir o dbito em
juzo, levando demanda desnecessria ao judicirio, por motivo de no honrar
os compromissos, tendo em vista que, ante a melhor remunerao do capital
no mercado financeiro. Contudo, por outra vertente, no podem e no devem
ser muito altos, inviabilizando o pagamento e inibindo ainda o devedor com
direito discutvel de pleitear a reviso da sua obrigao.
O atual Cdigo Civil determina que os juros moratrios legais sero fixados
segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos
devidos Fazenda Nacional. Sendo vlido ressaltar que a taxa de juros
tratada nesse artigo consiste na taxa de juro de mora.
A taxa do juro de mora, alm disso, pode-se aplicar sobre o valor do tributo
ou contribuio devido do contribuinte, sendo que permitido por lei no
mximo 2% do valor da parcela em atraso.
O artigo 161, 1, do Cdigo Tributrio Nacional, demonstra que: se a lei
no dispuser de modo diverso, os juros de mora so calculados taxa de um
por cento ao ms.
Os bancos no Brasil utilizam uma taxa de referncia bsica, designada em
1979 pelo Banco Central do Brasil, nominada de Taxa Selic (Sistema Especial
de Liquidao e Custdia). . Essa taxa Selic tem natureza dplice que so os
juros mais a correo monetria e ainda tambm utilizada na delimitao das
taxas de juros para o comrcio.
O calculo do o valor dos juros de mora pode-se somar a taxa Selic desde a
do ms subsequente ao do vencimento do tributo que o contribuinte esteja

devendo, at a do ms anterior ao do pagamento, e adicionada a esta soma


1% referente ao ms de pagamento.
As taxas de juros so calculadas de acordo com determinados requisitos e
fatores como o que foi acordada no contrato entre as partes, nesse contrato
deve se ter cuidado para no haver abusos, a inflao em vigor no momento
econmico e levando em conta tambm o risco do emprstimo para o credor
podendo ser as taxas maiores ou menores numa relao proporcional ao
tamanho do risco, como j dito, sem violaes ao principio da razoabilidade.

Referncias:
.http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?
n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=4126 acesso em: 24/03/2016
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
24/03/2016

acesso

em:

SOUBHIA NETTO, Camillo. A cobrana de juros de mora no Brasil. In: mbito


Jurdico, Rio Grande, X, n. 43, jul 2007. Disponvel em:
VENOSA, Slvio de Salvo. Direitos Reais. 11. Ed. So Paulo: Atlas, 2011.
VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo civil interpretado. 3. Ed. So Paulo: Atlas,
2013.