Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Unidad 1
Lectura 1
Conceptos Bsicos de
Valoracin
Novsima
Recopilacin de las
leyes de Espaa
Se trata de una
sistematizacin del
derecho espaol,
editada en 1806.
Constituye una reforma
de la nueva recopilacin
realizada por el Seor
Don Felipe II, en 1567.
Fue utilizada como texto
de estudios jurdicos
durante el SXIX.
Conceptos Bsicos
Como una aproximacin inicial a los conceptos bsicos de la asignatura,
podemos mencionar que Tasar en una primera y bsica aseveracin puede
conceptualizarse como una determinacin del valor econmico de
un bien.
Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximacin para
arribar a un concepto acabado de Tasacin. Debemos comenzar por definir
conforme al Diccionario el acto de tasar y entonces podemos expresar que
es: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Por otra
parte, valorar conforme al mismo compendio, tiene un significado
similar,
aunque
excluye
de la definicin
la palabra
oficialmente. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante
Guerrero: Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien
tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes
haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere
cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valor
de una cosa1
A su vez, podemos definir a la tasacin como el justo precio, o avalo de las
cosas. Siguiendo la definicin de valuacin llegamos a la de valorar, que
significa: sealar a una cosa el valor correspondiente a su
estimacin; ponerle precio, y precio es el valor pecuniario en
que se estima una cosa.
De las definiciones sealadas hasta este punto, podemos expresar que la
tasacin es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una
cosa, basndose en las caractersticas de la misma y en un
momento determinado. De esta aseveracin, cabe observar que siempre
una tasacin deber ser realizada sobre aquellas cosas, objetos
materiales capaces de modificar su valor, que desde el punto de
vista jurdico responden al nombre de bienes y que los mismos
constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean stos
muebles, inmuebles o semovientes2
Por otro lado, hay autores que sealan que Tasar, en sentido estricto,
significa: estimar el valor econmico de un bien, ya que determinamos un
precio potencial, probable. Slo hay precio, en sentido estricto, cuando
se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales
uno de ellos es moneda. El concepto precio potencial alude a la idea del
precio que tendra el bien en una compraventa libre, si esta se produjere3.
El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el econmico,
descartando toda mencin de aquellas valoraciones personales o histricas
que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se
puedan presentar.
De esta manera, homogeneizando los elementos hasta ac sealados con las
definiciones esbozadas, podemos concluir con que:
Tasar es: Estimar el valor econmico de un bien, basndose en
los elementos que emergen de aquel, en relacin con un
mercado actual y aplicando una metodologa determinada
Una vez determinada con exactitud la definicin arribada, podemos sealar
otras definiciones, a saber:
Legislacin
Como marco regulatorio podemos sealar a nivel nacional la ley
25.028, la cual establece el llamado Rgimen legal de Martilleros y
Corredores. Dicha ley, de vigencia en toda la Repblica Argentina,
regula lo referente al ejercicio de la profesin de Martillero y Corredor
Pblico, estableciendo requisitos de carcter tcnico a tales fines y
definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se
encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
En lo que se refiere a la legislacin especfica de la conducta que deber
observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la
tasacin, debemos sealar que en la actualidad en nuestro pas no se
encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas
Marco Regulatorio
Provincial
Recuerde identificar y
tener siempre presente la
legislacin que regula la
actividad de los Martilleros
y Corredores en la
provincia donde ejercer
su profesin.
provincias
, como Crdoba, a travs de la ley 7.191 y sus
modificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente la
correspondiente habilitacin que otorga el Colegio Profesional de
Martilleros y Corredores de Crdoba.
En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrcula de
Martillero Pblico y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de
Martilleros y Corredores Pblicos de la Provincia de Crdoba,
Organismo reglado por su estatuto.
Transitivo de Valorar
Sealar el precio
Valor
necesidades o proporcionar bienestar o deleite..
Cotizar
Tasar
Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones
liminares que iremos utilizando a medida que ahondamos en la currcula,
para este apartado creemos conveniente conforme Artemio Daniel Aguiar
seguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los
organismos de Tasacin encargados de emitir Estndares que regulen la
tasacin a nivel internacional
Tasador
Conforme el Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de
Valuacin (UPAV), se define como tasador como Un experto profesional
universitario o profesional legalmente habilitado en su pas, con alto nivel
de competencia tcnica e impecable integridad, que analiza todos los
aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos,
usos y fuerzas sociales, econmicas, polticas y fsicas, que por su
interaccin influyen en su valor; procesa todos los datos en forma
ordenada, objetiva, sistemtica y coherente, dentro de un sano criterio de
apreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambio
por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado,
considerando un uso y propsito especficos4.
Precio
Conforme la definicin otorgada por el Comit Internacional de Normas de
Tasacin (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definir
como el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada
por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea de conocimiento pblico o
reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses
especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado
por los bienes o servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que
pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo,
generalmente el precio es una indicacin del valor relativo que el
comprador y/o vendedor en cuestin dan a los bienes y servicios en
circunstancias particulares.6
Costo
Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para
adquirir un bien, siguiendo los estndares internacionales se lo puede
definir como: el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad
requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido
su produccin, su costo es un hecho histrico. El precio pagado por un bien
o servicio se convierte en el costo para el comprador.7
Mercado
Conforme lo define la ciencia econmica, mercado es cualquier conjunto
de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios
ente compradores y vendedores. En contraposicin con una simple
venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe
cierta competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efecta el
intercambio de bienes y servicios teniendo como caracterstica la
habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, las
mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera cada parte responder a las relaciones de oferta y
demanda y otros factores de fijacin de precios, de acuerdo a sus propias
capacidades y conocimientos, su comprensin de la utilidad relativa de los
bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado
puede ser local, regional, nacional o internacional.8
Demanda
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposicin de adquirir bienes
y/o servicios, para prever la satisfaccin de las necesidades, por parte de
uno o ms consumidores, en un mercado determinado y durante un perodo
de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda
real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la
demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como
demanda potencial.
Oferta
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes estn
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un
determinado momento y en un determinado mercado.
Valor de Un Bien
Podemos ensayar una aproximacin inicial acerca de lo que es el valor de
una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto
es la estimacin que le asignamos en nuestras preferencias.
Diversos economistas a travs de la historia trataron de encontrar el motivo
de esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de
la economa poltica, no llegando acabadamente a una respuesta
satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta
situacin, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien
afirma que: Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son
complejos y subjetivos y se acerca ms a la verdad la acepcin e algunos
economistas modernos de que la dificultad de su adquisicin es una causa
importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho
concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda,
forjadoras del precio de una propiedad9.
Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la
comparacin de bienes y riquezas en funcin de una unidad monetaria para
un mercado dado y en un determinado tiempo.
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa
existen varios valores o un solo valor, ante esta discusin doctrinaria
y atento a los fines didcticos del presente manual, podemos responder
someramente citando a lo ya sealado por la Convencin Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: el valor
de un inmueble en un momento dado es nico, cualquiera sean los fines
para los que se avala este valor es ideal y el objeto de una valuacin es
aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin de una
valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial.
10
Valor de Mercado:
Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por
la venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificado
tcnicamente
las caractersticas
del mismo,
y suponiendo
una
comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor,
actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento
particular en la operacin.
Valor del Costo de Reposicin (CR)
El valor del costo de reposicin puede ser:
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias
para reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo
de sus mismas caractersticas.
Valor de Uso
Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la
utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin
slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa
un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado.
Valor de Tasacin
Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin. La
finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor
(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso).
14
Otros Valores
Dentro del campo de la Tasacin, diversos autores son partidarios de la
existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a travs
de la realizacin de una tasacin. A modo de ilustracin se presentan
algunos de los tipos de valor que propicia el Comit Internacional de
Normas de Tasacin (IVSC).
Dicha institucin ha considerado que los inmuebles pueden tasarse sobre
bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios
que no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases
alternativas pueden ser reflejo de una utilidad econmica o funcional ajena
a su capacidad de comercializacin o de condiciones inusuales y ajenas al
mercado15
15
Actividad de Aplicacin:
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que
busquen ejemplos de lo trabajado en el punto anterior. Ante cualquier
consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.
Valor de Inversin
Valor de Negocio en Marcha
Otros Valores
Valor de Rescate
Valor
Precio
Es anterior.
Es posterior.
(Trueque)
Actividad de Aplicacin:
Nuevamente los invito a que analicen situaciones de la vida cotidiana
donde hayan podido verificar que se de este Principio de Escasez y
citen algunos ejemplos.
17
18
2.
3.
20
Actividad de Aplicacin:
Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o
familiares, en donde fue necesario realizar una tasacin para concluir un pleito, ya sea
judicial o extrajudicial. Se animan?
legalmente
para
22
Actividad de Aplicacin:
Les propongo que busquen dos o ms tems que correspondan a cada aspecto y lo
relacionen con los contenidos mnimos del informe de tasacin que se encuentra a
continuacin. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurdico); Ubicacin
(Aspecto Econmico); Mtodo (Aspecto Tcnico)
Legislacin Provincial
A modo ilustrativo,
sealamos aqu lo indicado
por la legislacin de
Crdoba. Recuerde que
cada profesional deber
mantenerse informado
sobre las leyes aplicables
en el mbito de sus
provincias de
pertenencia.
j)
Lectura de Inters
A continuacin, se presenta como anexo un ejemplo de informe de Cotizacin que
ser de utilidad para complementar los aspectos tericos estudiados en el mdulo y
visualizar la manera prctica la informacin que debera tener el documento.
26
DE COTIZACION
Sra.
Graciela Whaite
S..../..D:
Ivana
Corredor Inmobiliario,
Andrea
Zabala,
Martillera
Judicial,
esta Ciudad
en:
la
Realizar
la
descripcin
que
corresponde
las
caractersticas intrnsecas
pericial de tasacin.
PRINCIPIO DE AVALUO
- Que este dictamen se encuentra basado sobre un conjunto de
accidentes de tiempo, lugar y modo determinantes. Teniendo en cuenta lo
expresado por el Ing. Mario Chandas ...el valor es nico objetivo y
privativo
de la misma
manera
el
- como muchos
analizar y ponderar
(Ing. Dante
los
2da
CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
CIUDAD: Crdoba Provincia de Crdoba.BARRIO: Nueva Crdoba es un barrio de la ciudad de Crdoba, ubicado
en el sector centro-sur del ejido urbano. Forma, junto al centro de la
ciudad, uno de los sectores ms dinmicos de la vida econmica, cultural y
de recreacin cordobesas.
Geografa
El barrio, al igual que la mayora de los barrios de la ciudad, tiene un
tamao medio. Comprende 97 manzanas, subdivididas en 2.520 parcelas,
la mayor parte de ellas edificadas.
Al transitar sus calles y espacios pblicos se pueden notar pendientes
pronunciadas y elevaciones importantes. La altitud del terreno de Nueva
Crdoba es superior a la del Centro.
Demografa
gimnasios y
tiendas de ropa.
Economa
El barrio es econmicamente activo. Los sectores de servicios y comercio
continan destacndose como la actividad ms importante con un 36% y
51% respectivamente. En los ltimos aos se ha producido un gran
crecimiento en la apertura de nuevos comercios.
en Nueva Crdoba es el
educativas, tanto de
edificios
principales
es
el
Pabelln
Argentina,
una
imponente
Cultura y ciencia
Nueva Crdoba cuenta con una gran variedad de museos, entre los ms
reconocidos est el Museo Superior de Bellas Artes Eva Duarte de Pern
(tambin conocido como Palacio Ferreyra), que alberga la coleccin de
artes visuales, fotografa y escultura de la provincia en una muestra
permanente.
El edificio construido en 1916 muestra en su arquitectura de comienzos del
siglo pasado la influencia del modelo surgido de la Escuela de Bellas Artes
de Pars adoptado por el arquitecto francs Ernst-Pal Sansn. La casona
evidencia el innegable esplendor decimonnico francs trasladado a la
Argentina y expresado tanto en su desarrollo tcnico como en el uso de las
artes decorativas.
El Museo Provincial de Ciencias Naturales, ubicado hacia el noroeste
sobre Avenida Lugones, tiene una exposicin de la fauna de la provincia
de Crdoba.
En frente a la Plaza Espaa y en el parque, est el Museo Provincial de
Bellas Artes Emilio Caraffa (refaccionado y ampliado en 2007).
Por avenida Irigoyen se encuentra el Paseo Cultural del Buen Pastor,
centro de exposiciones, sala de eventos, locales comerciales, fuente de
aguas danzantes y espacio de encuentro y recreacin, en un edificio
reciclado, donde funcionaba la Crcel de Mujeres del Buen Pastor, que
combina arquitectura clsica y moderna.
Sobre el este se puede apreciar la Iglesia de los Capuchinos con una
impresionante arquitectura gtica.
Parques y paseos
Sarmiento
de
edificio medial con orientacin oeste (positiva) y vista hacia el frente. (La
orientacin
orientacin Sur
CARACTERISTICAS INTRINSECAS:
I - EL INMUEBLE
Ubicacin: Chacabuco 775 / 781 - 8 vo Piso - B Nueva Crdoba
Vista al frente.
Designacin: Parcela Horizontal Ocho Unidad Ocho.Identificacin
catastral
en
la
MUNICIPALIDAD
DE
CRDOBA
04/09/033/050/00008/4.
Identificacin en DIRECCION GENERAL DE RENTAS N 110122270971
Descripcin: Se trata del octavo piso del edificio, que consta de living
comedor, sala de estar, dos dormitorios,
TOTAL: 19,33
m2
PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: 8,45 %
departamento en
mercadera.
Ambos dormitorios
interiores
valijeros, aunque solo uno de ellos tiene balcn (el N 2).La baulera y la cochera se encuentran en el primer subsuelo.
Nota: Forman parte del presente dictamen un DVD con 80
fotogrficas
tomas
II COMENTARIOS FINALES:
A) El presente inmueble se encuentra ubicado en un barrio de gran
categora y con caractersticas bien definidas. En una propiedad urbana la
ubicacin es determinante y Nueva Crdoba es EL barrio por excelencia.
Este factor decididamente configura una importante plusvala.
B) Como ya fue desarrollado con anterioridad hago presente lo que se
refiere a la estupenda funcionalidad, ventilacin y luminosidad
de la
fotografas,
el
inmueble
presenta
un
estado
de
conservacin
debidamente homogeneizados,
(ver recorte
a los efectos de
intentar obtener un precio mayor. Esto es debido a que el valor que arroja
III VALUACION:
Teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a criterio de esta
profesional, asigno el siguiente valor: Dlares Estadounidenses Ciento
Cuarenta Mil (U$S 140.000).- En la ciudad de Crdoba
a Quince (15)
Bibliografa Lectura 1
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasacin Inmobiliaria - Urbana y
Rural. Editorial Juris. 4 Edicin reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.
Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. Editorial
Abelardo Perrot. Buenos Aires 1979.
Chandas, Mario Eduardo: Tasacin de Inmuebles Urbanos. Ediciones
Alsina. Buenos Aires 1954
Cdigo Civil de la Repblica Argentina.
IVSC - Comit Internacional de Normas de Valuacin. International
Valuation Standards 2007
UPAV- Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin
(UPAV): Art. 3
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y
Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.
Ibez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la
Tasacin. Ediciones Alveroni, Crdoba 2005.
Lapa, Eduardo L.: Tasacin Inmobiliaria. Editorial La Caada. Crdoba
2007.
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasacin. Editorial Labor. Buenos Aires
1949
Musto, Nstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires
2000
Rivarola, Jorge Vctor y Rivarola, Carlos Hctor: Tasacin de
Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuacin de terrenos para Propiedad
Horizontal. Mtodo de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967
www.uesiglo21.edu.ar