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24 de julho de 2015

A Usucapio no Novo Cdigo de Processo


Civil
Publicado por Lucas Bento Sampaio - 3 dias atrs

O Novo Cdigo de Processo Civil (L. 13.105/2015) trouxe diversas e importantes mudanas na nossa
sistemtica processual, com a finalidade de otimizar o andamento dos processos e buscar solues
alternativas para resoluo do conflito, como a mediao e conciliao, valendo-se, inclusive, da
desjudicializao, concedendo novos instrumentos s atividades extrajudiciais (registral e notarial). Dentre
estas mudanas, destaca-se a introduo (ou ampliao) da usucapio extrajudicial no ordenamento ptrio,
como veremos adiante.
Como cedio, a usucapio , em apertada sntese, uma forma de aquisio da propriedade de
determinado bem, seja ele mvel ou imvel, pelo exerccio prolongado no tempo da posse e pelo
preenchimento de alguns requisitos legais.
No caso dos bens imveis, em regra, o lapso temporal pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, dependendo das
caractersticas do imvel (tamanho, de uso coletivo ou individual, rural ou urbano, etc.) e do tipo de posse
exercida (mansa, com justo ttulo, de boa-f, etc.).
Assim, verifica-se que a usucapio um importante instrumento no s jurdico, mas de poltica social,
especialmente para garantir a famosa funo social da propriedade, garantia constitucional prevista nos
artigos 5, XXIII, e 170, III, da Carta Republicana.
Em razo da importncia social da usucapio e, principalmente, da diminuio das suas exigncias nos
ltimos (diminuio no tempo de posse, etc.), houve um considervel incremento nas aes judiciais sobre o
tema, gerando mais demandas para o nosso j assoberbado Poder Judicirio.
Com isso, em que pese os valorosos esforos dos servidores e magistrados, criou-se tambm relao s
aes de usucapio uma morosidade muito grande, principalmente no Estado de So Paulo,
desencadeando a espera por anos pela deciso definitiva de aquisio da propriedade.
Diante de tal situao, os juristas que compuseram a comisso de elaborao do NCPC buscaram uma
soluo alternativa ao conflito judicial, quase que nos mesmos moldes da que foi aplicada ao inventrios,
divrcios e separaes, introduzindo, ou melhor dizendo, ampliando, a usucapio extrajudicial em nosso
sistema jurdico.
Neste ponto, vale destacar que a usucapio extrajudicial foi, em verdade, introduzida em nosso
ordenamento pela lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (L. 11.977/09 alterada pela
L. 12.424/2011), sendo esta, no entanto, aplicvel somente aos projetos de regularizao fundiria de
interesse social e com diversos requisitos especficos.
No entanto, a usucapio extrajudicial trazida pelo NCPC muito mais ampla e contempla as mais diversas
espcies de usucapio esculpidas no direito material, facilitando, ao menos em tese, a aquisio da

propriedade pelo possuidor.


Pois bem. O procedimento da usucapio extrajudicial est previsto no artigo 1.071 do Novo Cdigo de
Processo Civil, o qual acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Publicos (L. 6.015/73),
estabelecendo que o interessado, representado pelo advogado, poder apresentar requerimento ao Cartrio
de Registro de Imveis da comarca onde estiver situado o imvel usucapiendo, devendo tal requerimento
estar instrudo com a seguinte documentao:
Ata notarial: lavrada pelo Tabelio de Notas da regiao de localizao do Imvel,
contendo (i) o tempo de posse do requerente; (ii) se for o caso, o tempo de posse dos
antecessores e (iii) circunstncias;
Planta e Memorial descritivo do profissional legalmente habilitado, com reponsabilidade
tcnica e registro no respectivo Conselho de Fiscalizao profissional, e pelos confinantes,
titulares de domnio;
Certides Negativas dos Distribuidores da Comarca da Situao do Imvel e do
domiclio do requerente;
Justo Ttulo ou outra documentao que comprove: (i) origem da
posse, (ii) continuidade, (iii) natureza e tempo; ex.: pagamento de impostos e taxas.
Aps ser conferida a documentao, o requerimento de usucapio ser autuado pelo registrador e o prazo
para a prenotao do registro pode ser prorrogado at o acolhimento ou a rejeio deste pedido.
Alm disso, o registrador imobilirio dever notificar os confinantes e titulares de domnio ou direito real que
no assinaram a planta, que possuem prazo mximo de 15 (quinze) dias para manifestao. Esta
notificao poder ser pessoal pelo prprio registrador (ou seu preposto) ou por meio dos Correios com AR.
Posteriormente, o oficial de registro dar cincia Unio, ao Estado, Distrito Federal e Municpio para
manifestao, tambm, em 15 (quinze) dias sobre o pedido, neste caso a comunicao poder se dar
pessoalmente, por meio do correio com AR ou ainda do pelo Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos.
Realizadas as notificaes estabelecidas na nova lei, o registrador deve realizar a publicao de Edital em
jornal de grande circulao na regio do imvel, sendo certo que, neste momento, os terceiros interessados
podero se manifestar no mesmo prazo de 15 (quinze) dias.
facultado ao oficial registrador realizar diligncias para a elucidao de dvidas em relao ao imvel
usucapiendo. Aps o decurso de todos os prazos acima indicados, achando-se a documentao em ordem,
inclusive com a concordncia expressa dos titulares de direitos reais e outros averbados na matrcula do
imvel e na matrcula dos imveis confinantes, o registrador proceder com o registro da aquisio imvel,
sendo permitida a abertura de nova matrcula se for necessrio.
Caso o registrador entenda que a documentao no est em ordem poder indeferir o requerimento, sendo
certo que este indeferimento no impede a propositura da ao de usucapio. Do mesmo modo, em
havendo qualquer impugnao do processo por terceiros, o oficial obrigatoriamente remeter os autos ao
juzo da comarca do imvel e o requerente dever emendar a inicial para adequ-la aos moldes do quanto
estabelecido na lei adjetiva.

Verifica-se, portanto, que, assim como no inventrio[1], divrcio, e separao, s haver a necessidade de
judicializao do procedimento somente se houver lide, ou seja, se houver a impugnao por um
interessado ou se no houver a concordncia dos titulares de direitos reais do imvel usucapiendo e dos
imveis confinantes.
Em resumo, em que pese a discusso casustica se na prtica este novo procedimento estabelecido pelo
NCPC trar maior agilidade ou se ser somente o acrscimo de uma fase preliminar da Jurisdio , tem-se
que a inovao trazida uma verdadeira adaptao histrica ao direito de propriedade, vez que possvel
concluir que, cada vez mais, tanto o direito material quanto o processual buscam facilitar a transformao da
posse em propriedade, garantindo, assim, a efetivao deste vis social da propriedade.
[1] com exceo dos casos que envolvam incapazes.

Lucas Bento Sampaio


Advogado em So Paulo
Advogado em So Paulo, especialista em direito imobilirio, cvel e condominial. Scio do escritrio Lucas
Bento Sampaio | Advogados - www.lbsadv.com (11) 3644-4211 | (11) 9-7229753 | (11) 94570-1537 (24h)

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Disponvel em: http://lucasbentosampaio.jusbrasil.com.br/artigos/211154109/a-usucapiao-no-novocodigo-de-processo-civil