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A N U R I O

DO MERCADO
IMOBILIRIO
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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

PALAVRA DO PRESIDENTE

PALAVRA DO ECONOMISTA-CHEFE

ECONOMIA

MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE SO PAULO

MERCADO IMOBILIRIO NAS OUTRAS CIDADES DA REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO

ESTUDOS DO MERCADO IMOBILIRIO DO INTERIOR DO ESTADO DE SO PAULO

PROJETOS PROTOCOLADOS E APROVADOS PELO GRAPROHAB

PREOS DE IMVEIS DE TERCEIROS NA CIDADE DE SO PAULO

LOCAO RESIDENCIAL NA CIDADE DE SO PAULO

NDICE DE CUSTOS CONDOMINAIS (ICON)

DADOS DO MERCADO IMOBILIRIO NACIONAL

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL

GLOSSRIO

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

CLAUDIO BERNARDES

setor imobilirio um dos segmentos com

travamento de pautas importantes no Congresso Nacional

maior capacidade de aquecer a economia e

e o pedido de impeachment da presidente Dilma ecoaram

impulsionar o crescimento do PIB (Produto

negativamente no Pas e no mundo, e como o nosso

Interno Bruto). Porm, gerar riquezas e empregos no

mercado espelha o desempenho da economia e do PIB, o

o isenta de sofrer os efeitos das intempries polticas e

ano foi um desastre para a construo civil e imobiliria!

econmicas e de passar por momentos de retrao.


Sabedor da necessidade de o empresrio ter o mximo de
Aps pouco mais de uma dcada de acelerado crescimento

informao para decidir seus negcios, resolvi investir em

movimento iniciado em 2002 e com pice em 2013 , o

Inteligncia de Mercado. Assim, a equipe de profissionais

volume de lanamentos e vendas comeou a encolher em

do Departamento de Economia e Estatstica do Sindicato

2014 com o registro dos primeiros ndices preocupantes de

desenvolveu novos indicadores, segmentou informaes por

queda de desempenho. A desconfiana do consumidor e

faixa de preo, regies geogrficas e fase de obra e aprimorou

do empreendedor com os rumos internos da economia, o

outros ndices, a fim de dar suporte ao setor e aumentar a

aumento da inflao e da taxa de juros foram alguns dos

credibilidade da PMI* (Pesquisa do Mercado Imobilirio).

causadores desse comportamento.


Ainda movido pela competncia daqueles que fazem a PMI
O ano da Copa foi tambm o das eleies majoritrias, cujo

(Celso Petrucci e equipe e os profissionais do GeoSecovi),

processo foi desgastante, conturbado e imprevisvel. Com

sugeri e apoiei a criao do Anurio do Mercado Imobilirio.

o povo nas ruas em todas as partes do Brasil, a queda na


autoestima do Pas do futebol aps a derrota vergonhosa

Aqui est a primeira edio, que marca o ltimo ano de minha

por 7 a 1 para a Alemanha, a morte trgica de Eduardo

gesto como presidente do Secovi-SP!

Campos, forte candidado a presidncia da Repblica, a


reeleio da Dilma Rousseff, em uma das mais disputadas

Espero que as informaes contidas nesta publicao sejam,

eleies presidenciais da histria democrtica brasileira,

de fato, valiosas.

agravaram a insegurana do mercado imobilirio.

Com uma ponta de esperana de retomada da produo

Claudio Bernardes, presidente do Conselho

e das vendas, iniciamos 2015 em meio ao agravamento

Consultivo do Secovi-SP e ex-presidente do Sindicato

da crise econmica, que alimentou a tenso poltica. O

(gestes 2012/2014 e 2014/2016)

*A PMI foi elaborada em 1982 e mudou a sua metodologia em 2004.

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ANOS DE AJUSTE

uando 2015 comeou, sabamos que o

Este ajuste nacional foi potencializado na capital paulista

comportamento do mercado de imveis

pela aprovao do novo Plano Diretor Estratgico (PDE),

novos continuaria seu processo de ajuste

que reduziu drasticamente o potencial de aproveitamento

de oferta iniciado em 2012 e mais fortemente percebido

dos terrenos da cidade e que, no tempo, levar os imveis a

em 2014.

um aumento de preo ainda imensurvel para ns, analistas


de mercado. Pior, a conta ir para os consumidores, que

Nos melhores anos

do setor entre 2007 e 2011, as

pagaro mais caro para morar na cidade ou tero de

incorporadoras ofertaram uma mdia de 36,4 mil unidades/

comprar nos municpios do entorno com preos reduzidos

ano e comercializaram, em mdia, 33,8 mil unidades/ano

em at um tero, acentuando os problemas de mobilidade.

somente na cidade de So Paulo. Fato surpreendente,


pois, a partir do segundo semestre de 2008, a economia

O ano de 2016 permanacer difcil, em funo da crise

mundial amargou uma crise financeira quase to aguda

econmica, poltica e de confiana que assola o Pas

quanto a de 1929. Porm, o Brasil atravessava um perodo

Este setor tem um ciclo de produo de longo prazo.

auspicioso em sua economia e, no setor imobilirio em

Um novo empreendimento significa para a empresa, no

particular, o lanamento do programa Minha Casa, Minha

mnimo, quatro anos de investimentos. Para o comprador

Vida em 2009 propiciou a construo e a venda de

o risco do desemprego leva a postergao da compra de

milhares de unidades populao de baixa renda.

um bem de alto valor agregado, que exige o sacrifcio da


famlia. O cenrio desalentador.

De 2012 a 2015, com a economia se deteriorando e o


governo federal insistindo em alavancar o crescimento do

Assim, diante do atual quadro econmico e de demanda

Pas s custas de recursos subsidiados do Tesouro Nacional,

permanente, a perspectiva de que o mercado acompanhe

o mercado da cidade de So Paulo j se encontrava em

o mesmo comportamento de 2015, com manuteno das

outro patamar. Os lanamentos registraram uma reduo

vendas e lanamentos em So Paulo. Porm, o ambiente

de 19% em relao ao perodo anterior (29,5 mil unidades/

de instabilidade tambm nos recomenda prever uma

ano) e as vendas tiveram uma retrao mais acentuada, de

reviso dos nmeros ao longo do ano. Afinal, precauo

24,7% (25,5 mil unidades/ano).

nunca demais.

Celso Petrucci, economista-chefe do SecoviSP

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ECONOMIA

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Atividade Econmica
Quando o desempenho de uma economia

No ano de 2009, o PIB brasileiro apresentou

medido em termos de renda e produto, o que se

retrao de 0,1%, e o setor da Construo Civil

faz aferir a riqueza produzida pela sociedade

cresceu 6,9%, ajudando o Pas a atravessar a cri-

por meio da atividade econmica.

se financeira mundial por meio da manuteno

No Brasil, o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia

e criao de novas vagas de emprego, garantin-

e Estatstica) o rgo da administrao pblica

do dinamismo na atividade econmica brasileira.

federal responsvel pela produo e disseminao

J em 2014, com as crises poltica e econmica

dos dados que retratam a realidade econmica do

no Pas, a Construo Civil foi um dos primeiros

Pas. Isto se d por meio dos resultados do Sistema

setores a apresentar variao negativa, demitin-

de Contas Nacionais, que apresenta informaes

do 109 mil trabalhadores formais. E em 2015,

sobre a gerao, a distribuio e o uso da renda.

houve aprofundamento da recesso econmi-

Considerando as taxas de crescimento do PIB

ca, com o IBC-BR (ndice de Atividade Econmi-

(Produto Interno Bruto) e da atividade da Cons-

ca do Banco Central), indicador antecedente do

truo Civil, observa-se a importncia do setor.

PIB, registrando queda de 4,1%.

Crescimento real (%) PIB e Construo Civil

*Acumulado em 12 meses (4T14 a 3T15)

Fonte: IBGE

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Inflao
A inflao um fenmeno econmico e pode

mento dos preos domsticos em relao aos

ser interpretada como uma variao (aumento)

internacionais.

contnua nos preos gerais da economia.

A alta da inflao, combinada com o desem-

O IPCA (ndice Nacional de Preos ao Consumi-

penho de outros indicadores da economia,

dor Amplo) foi selecionado pelo CMN (Conse-

potencializou a reduo do poder de compra

lho Monetrio Nacional) como referncia para o

da populao.

sistema de metas de inflao, implementado no

O Banco Central do Brasil, em carta aberta ao

Brasil em 1999 e calculado pelo IBGE (Instituto

Ministrio da Fazenda (8/1/2016), assegurou que

Brasileiro de Geografia e Estatstica).

adotar medidas para o cumprimento do regime

Em 2015, o IPCA variou 10,7% no ano, ndice

de metas, ou seja, ir circunscrever a inflao aos

acima da meta mxima de 6,5% estipulada pelo

limites estabelecidos pelo CMN, em 2016, e fazer

Banco Central do Brasil, e a maior variao re-

convergir para o centro da meta de 4,5%, em 2017.

gistrada desde 2002, quando atingiu 12,5% no

O controle da inflao fundamental para o

acumulado do ano.

crescimento e o desenvolvimento econmi-

A elevao do ndice de inflao deve-se ao

co de qualquer pas, principalmente para as

processo de ajustes dos preos administrados

atividades que possuem ciclo longo, como o

(energia eltrica, gs, gasolina) e do realinha-

setor imobilirio.

Taxa de inflao - IPCA

Fonte: IBGE

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Taxa Selic (Meta) - COPOM


O COPOM (Comit de Poltica Monetria), vincu-

O presidente do Banco Central, Alexandre Tom-

lado ao Banco Central, tem o objetivo principal

bini, reafirmou, em Carta aberta, seu compro-

de estabelecer as diretrizes da poltica monetria

misso com uma politica monetria vigilante,

e definir a meta da taxa de juros, que servir de

por meio do cumprimento do regime de metas,

referncia ao mercado financeiro e definida,

a fim de assegurar a estabilidade do poder de

no Brasil, pela taxa Selic .

compra da moeda e manter o sistema financeiro

A taxa Selic iniciou o ano de 2015 com a meta de

slido e eficiente.

11,75% a.a. e encerrou com 14,25% a.a.

Para o ano de 2016, analistas de mercado, por

O Copom reuniu-se oito vezes ao longo do ano

meio da pesquisa Focus do Banco Central, do

de 2015. Nas primeiras cinco reunies, houve

dia 26/2/2016, projetaram a meta da taxa Selic

aumentos sucessivos de 0,5% na meta da taxa

em 14,25% a.a. e, para o ano de 2017, uma taxa

de juros. Nas demais, optou-se pela manuten-

de 12,75% a.a.

o da meta.

Meta taxa selic (% a.a.) - COPOM

Fonte: Bacen

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Taxa de Desocupao
A Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE (Institu-

De acordo com o resultado da pesquisa, o ms

to Brasileiro de Geografia e Estatstica), produz in-

de dezembro de 2015 encerrou com taxa de de-

dicadores mensais sobre a fora de trabalho. Ela

socupao estimada em 6,9%, que corresponde

tem como rea de abrangncia as regies me-

a populao de 1,7 milho, contingente 42,5%

tropolitanas de Recife, Salvador, Belo Horizonte,

superior mdia de 2014 (1,2 milho de pessoas).

Rio de Janeiro, So Paulo e Porto Alegre.

O rendimento mdio real da populao ocupada

A taxa de desocupao calcula a proporo de

em 2015 foi de R$ 2.265, uma reduo de 3,7%

pessoas desocupadas em relao populao

quando comparado com o rendimento do ano

economicamente ativa, considerando amostra

anterior, de R$ 2.353. Essa foi a primeira queda

de domiclios das seis regies metropolitanas.

desde 2004.

Taxa mdia de desocupao PME

Fonte: IBGE

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Saldo de Empregos Formais - Brasil


O Ministrio do Trabalho e Emprego a insti-

postos de trabalho, resultado da diferena de

tuio responsvel por gerar estatsticas con-

17,7 milhes de admisses e de 19,2 milhes

junturais do mercado de trabalho, por meio

de demisses.

do Caged (Cadastro Geral de Empregados e

O saldo negativo impressiona, pois anulou os

Desempregados).

empregos que foram criados nos anos de 2013

Institudo pela Lei n 4.923, de 23 de dezembro

e 2014 que, juntos, geraram aproximadamente

de 1965, o Caged foi criado como instrumento

1,5 milho de novos postos.

de acompanhamento e fiscalizao do proces-

O efeito da crise impactou todas as regies

so de admisses e de dispensa de trabalhadores

do Brasil, tendo sido a Sudeste a mais afetada,

regidos pela CLT (Consolidao das Leis do Tra-

com 891 mil postos a menos, seguida pela

balho), com o objetivo de assistir os desempre-

regio Nordeste, que perdeu 254 mil vagas.

gados e apoiar medidas contra o desemprego,

Em seguida, vm as regies Sul, com 229 mil

constituindo importante fonte de informao

postos fechados, Norte, com menos 100 mil,

nacional, com periodicidade mensal.

e Centro Oeste , com 67 mil postos de traba-

No ano de 2015, foram perdidos 1,5 milho de

lho encerrados.

Saldo de Emprego Formais Brasil (em milhares)

Fonte: M.T.E.

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Saldo de Empregos Formais Brasil Construo Civil


Um dos primeiros setores a sentir a desacele-

mil) e Centro Oeste, 32 mil

rao da economia foi a construo civil, que

A construo civil um setor estratgico, pois

registra demisses desde outubro de 2014.

interage com diversos segmentos da economia

Em 2015, foram demitidos 417 mil trabalhado-

e tem grande volume de mo de obra, colo-

res formais. Somados aos nmeros de 2014,

cando no mercado, em curto prazo, um grande

chega-se ao fechamento de meio milho de

contingente de trabalhadores.

postos de trabalho.

Seu efeito multiplicador pode contribuir para

Todas as regies do Brasil reduziram o nmero

amenizar a crise atual, assim como aconteceu

de trabalhadores, sendo o Sudeste o mais afe-

em 2009, quando foi lanado o programa Minha

tado, com 186 mil. Em seguida, vm as regies

Casa, Minha Vida.

Nordeste, com 112 mil, Norte (47 mil), Sul (40

Saldo de Empregos Formais Brasil (em milhares)

Fonte: M.T.E.

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ndice de Confiana do Consumidor


O ICC (ndice de Confiana do Consumidor)

O ICC atingiu o menor nvel da srie histrica,

procura demonstrar a inteno de gastos e pou-

demonstrando o quanto os consumidores esto

panas futuras, com questionrios sobre ten-

insatisfeitos com a situao atual e pessimistas

dncias destinados a saber, por exemplo, se as

em relao ao futuro.

compras aumentaro, ficaro estveis ou dimi-

A queda do indicador reflete a piora da percep-

nuiro. Assim, so construdos indicadores que

o em relao situao financeira e acelera-

expressam, em nmeros, o sentimento de con-

o da inflao; ao aumento da taxa de desem-

sumidores ou empresrios em relao a econo-

prego, alta do dlar e s dificuldades para a

mia, condio financeira, decises de poupana,

reduo do grau de endividamento.

consumo, entre outros.

ndice de Confiana do Consumidor com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV

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ndice de Confiana da Construo


O ICST (ndice de Confiana da Construo), da

Obras de acabamento;

FGV (Fundao Getlio Vargas), tem como obje-

Aluguel de equipamentos de construo e

tivo retratar o estado atual do setor e gerar sina-

demolio, com operador.

lizaes para a evoluo dos prximos meses.

O ICST atingiu 68,9 pontos, o mais baixo da s-

De abrangncia nacional, o ICST analisa seis

rie histrica.

principais atividades do setor:

A confiana do setor vem sofrendo grande in-

Preparao do terreno;

fluncia, por conta do enfraquecimento do n-

Construo de edifcios e obras de engenharia;

vel de atividades. Segundo a pesquisa, o nvel de

Obras de infraestrutura para engenharia el

demanda foi apontado como o principal motivo

trica e para telecomunicao;

para o ambiente de negcios no melhorar.

Obras de instalaes;

ndice de Confiana da Construo com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV

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ndice de Confiana do Comrcio


A Sondagem Conjuntural do Setor de Comrcio

A cobertura abrange os quatro principais tipos

tem o objetivo de monitorar e antecipar tendn-

de segmentos:

cias econmicas, com base em informaes

Comrcio por atacado;

prestadas por empresas do setor.

Comrcio a varejo;

Assim como em outras sondagens de tendncia,

Veculos, motocicletas, partes e peas;

a pesquisa tem como um de seus principais atri-

Material de construo.

butos a rapidez e a preciso com que consegue

O comrcio, assim como em outros setores,

retratar o estado atual da economia e gerar sina-

alcanou o menor patamar histrico, iniciado

lizaes para sua evoluo nos meses seguintes,

em maro de 2010. O ano terminou com um

servindo como subsdio anlise de conjuntura

ndice de 61,4 pontos, refletindo a insatisfao

e tomada de decises por governos e setores

em relao aos nveis de demanda e falta de

da iniciativa privada.

perspectivas.

ndice de Confiana do Comrcio com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV

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ndice de Confiana da Indstria


A Sondagem Conjuntural da Indstria de Transfor-

mao, da Fundao Getlio Vargas, realizada

O ndice da indstria registrou 75,9 pontos, um

desde 1996, fornecendo indicaes sobre a situa-

dos mais baixos da srie.

o atual e as tendncias de curto prazo do setor

O NUCI (Nvel de Utilizao da Capacidade

industrial brasileiro.

Instalada), que mede o percentual de ocupa-

Na sondagem da indstria, os setores so seg-

o dos fatores de capital e trabalho, chegou

mentados em quatro:

a 75,1%, em dezembro, ficando 0,5 ponto per-

Bens de consumo;

centual acima do mnimo histrico, registrado

Bens de capital;

em novembro de 2015.

Materiais de construo;

Bens intermedirios;

ndice de Confiana da Indstria com Ajuste Sazonal

Fonte: FGV

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MERCADO IMOBILIRIO
NA CIDADE DE SO PAULO
LANAMENTOS RESIDENCIAIS

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Lanamentos Residenciais por ano - Cidade de So Paulo


No ano de 2015, foram lanadas 21,4 mil unida-

e nos produtos com preos mais acessveis.

des residenciais na cidade de So Paulo, uma

O cenrio de insegurana que o Pas atravessa

reduo de 37%, (-12,5 mil unidades) em relao

e as dificuldades em viabilizar novos projetos

a 2014, quando houve o lanamento de 34 mil

em razo dos empecilhos criados pelo novo

unidades.

Plano Diretor Estratgico (PDE) foram determi-

A quantidade de lanamentos no ano foi a me-

nantes para a reduo dos lanamentos.

nor registrada na srie histrica aps a mudana

A adaptao do mercado imobilirio s regras

de metodologia da Pesquisa do Mercado Imobi-

do PDE uma questo crucial e que definir

lirio do Secovi-SP, e ficou abaixo da mdia de

o potencial de crescimento do setor na cidade

31,9 mil unidades do perodo de 2004 a 2014.

de So Paulo. Se no for resolvida, o dficit ha-

A reduo do total lanado em 2015 j era espe-

bitacional ser agravado e os compradores de

rada para equilibrar a oferta de imveis na cidade

imveis migraro para as cidades do entorno da

de So Paulo. As empresas concentraram os es-

Capital, agravando, entre outros problemas, a

foros nas vendas de unidades, principalmente

mobilidade urbana.

nos empreendimentos lanados anteriormente

Lanamentos de Imveis Residenciais


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Lanamentos Residenciais por ms - Cidade de So Paulo


Os meses com as maiores quantidades de lan-

restritivos do que os da lei aprovada.

amentos, costumeiramente, so os do ltimo

Nos meses de novembro e dezembro de 2015

trimestre do ano. Isso ocorre porque as empresas

houve forte retrao no volume de lanamen-

buscam os consumidores que receberam o 13

tos, resultando na reduo de 5,7 mil unidades

salrio, alm de ser o perodo de fechamento das

em relao ao mesmo perodo do ano anterior.

metas anuais das companhias de capital aberto.

O ltimo bimestre do ano foi responsvel por

Em 2014, esse efeito sazonal foi potencializado

45% da retrao anual, de 12,5 mil unidades.

pelas mudanas do novo Plano Diretor Estratgi-

Com a reduo nos lanamentos e uma for-

co da cidade de So Paulo. As empresas procu-

te elevao na matriz de custos impulsionada,

raram aprovar projetos e lanar empreendimen-

principalmente, pelos novos valores de outorga

tos dentro dos padres da legislao anterior,

onerosa, a tendncia para os prximos anos de

cujos parmetros de construo

aumento nos preos dos imveis.

so menos

Lanamentos de Imveis Residenciais


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Unidades Lanadas por Tipologia Cidade de So Paulo


Historicamente, unidades de 2 dormitrios sem-

e aderentes maior parte da demanda.

pre foram as responsveis pela maior participa-

Em relao aos lanamentos de imveis de 1

o no mercado, com uma mdia de 40% do

dormitrio que cresceram nos anos de 2013 e

total lanado de 2004 a 2014.

2014, voltaram a um patamar mais equilibrado

Em 2015, os imveis de 2 dormitrios, totaliza-

em 2015, com 5,6 mil unidades, o equivalente a

ram 12,0 mil unidades ou 56% dos lanamentos

26% do total lanado no ano.

do ano. O aumento na participao do mercado

A maior queda percentual ficou com os imveis

justificado, pois essa tipologia permite aos in-

de 4 dormitrios, cujos lanamentos diminuram

corporadores lanarem produtos mais acessveis

64% em relao a 2014.

Unidades Lanadas por Tipologia

Unidades Lanadas - Participao por Tipologia

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Unidades Lanadas por rea til Cidade de So Paulo


Do total lanado em 2015, 8.119 unidades (38%)

Alguns fatores contriburam para o aumento

foram de imveis com menos de 45 m e 9.300

dos lanamentos de unidades com metragens

unidades (43%) com rea til entre 45 m a 65

menores, como, o ajuste do preo do imvel

m. Ou seja, 81% dos lanamentos do ano corres-

renda do consumidor e a reduo da quanti-

ponderam a imveis com at 65 m, percentual

dade de pessoas por famlia, devido aos novos

acima de 2014, que chegou a 70% do total.

arranjos familiares.

Unidades Lanadas por Faixa de m rea til

Unidades Lanadas - Participao por Faixa de m de rea til

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Unidades Lanadas por Faixa de Preo


A anlise dos lanamentos por faixa de valor pas-

A Faixa A dos preos vai at R$ 225 mil e re-

sa a integrar os novos indicadores da Pesquisa

presenta os imveis do programa Minha Casa,

do Mercado Imobilirio.

Minha Vida (faixas 2 e 3) na cidade de So Paulo.

Os preos dos imveis lanados so baseados

A Faixa C representa o limite de preos de im-

nos dados da Embraesp (Empresa Brasileira de

veis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de

Estudos de Patrimnio) e foram segmentados em

Habitao), atualmente fixado em R$ 750 mil.

seis faixas, que esto listadas na tabela abaixo.

Fonte: Secovi-SP

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Lanadas por Faixa de Preo - Cidade de So Paulo


Apesar da reduo no nmero de unidades lan-

Em 2015, do volume lanado, 4.924 unidades

adas em 2015, a Faixa A (imveis com preo

(23%) tinham preos at R$ 225 mil; 11.298 uni-

de at R$ 225 mil) apresentou crescimento em

dades (53%) estavam na faixa de R$ 225 mil a R$

comparao com os lanamentos do mesmo

500 mil; e 3.148 unidades (15%) naquela desti-

perodo em 2014, representando um ajuste dos

nada aos imveis de R$ 500 mil e R$ 750 mil.

empreendimentos lanados populao de

Essas trs faixas, que representaram os imveis

menor renda, faixa que concentra a maior parte

enquadrados no SFH, somaram 90% do total de

da demanda da cidade, e apropriados s neces-

lanamentos no ano, percentual acima do regis-

sidades de primeira moradia.

trado em 2014 (84%).

Unidades Lanadas por Faixa de Preo

Unidades Lanadas - Participao por Faixa de Preo

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Definio das Regies da Cidade


Os novos indicadores da Pesquisa do Mercado

da Prefeitura de So Paulo.

Imobilirio tambm englobam os lanamentos

As regies foram demarcadas obedecendo os

residenciais georreferenciados e segmentados

limites dos distritos de So Paulo, possibilitando

nas cinco zonas da capital paulista: Centro, Les-

uma anlise mais precisa do mercado nas dife-

te, Norte, Oeste e Sul, conforme os parmetros

rentes zonas da cidade.

Diviso Zonas da cidade de So Paulo

Fonte: Secovi-SP

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Lanamentos por Zona da Cidade de So Paulo


A zona Leste, por ser uma das maiores regi-

to da oferta de unidades com preos inferiores

es da cidade e ter preos de terrenos e de

a R$ 500 mil.

imveis mais acessveis, recebeu a maioria dos

A zona Sul, que em 2014 foi a regio com a

lanamentos em 2015, com 7.397 unidades

maior quantidade lanada, registrou 5.268 uni-

(34% do total).

dades residenciais novas em 2015, volume 37%

Esse comportamento contribuiu para o aumen-

inferior em comparao ao ano anterior.

Unidades Lanadas por Zona da Cidade

Unidades Lanadas - Participao por Zona da Cidade

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Lanamentos por Regio Geogrfica


O mapa abaixo mostra a concentrao dos lan-

Das 21.445 unidades residenciais lanadas no

amentos de 2015 por zona da cidade. Quanto

ano, 34% esto localizadas na zona Leste, 25% na

mais escuro estiver no mapa, maior a quantida-

zona Sul, 16% na Zona Norte, 15% na Regio Cen-

de de unidades lanadas.

tral da cidade e, por fim, 11% na zona Oeste.

Concentrao dos Lanamentos por Zona da Cidade de So Paulo

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Ranking de Lanamentos por Distritos da Cidade de So Paulo


A administrao do municpio de So Paulo di-

sidenciais foi a Repblica, localizado na regio

vidida em 32 subprefeituras (Lei no 13.399/2002).

central. Foram 1.829 unidades lanadas em 2014

Cada uma delas foi repartida em distritos.

e 1.254 unidades em 2015, em funo dos bene-

O municpio no tem a diviso oficial por bairros,

fcios da Operao Urbana Centro.

portanto, os distritos foram usados para analisar a

Somados, os dez distritos do ranking de lana-

dinmica dos lanamentos de imveis residenciais.

mentos em 2015 representam 39% das 21.445

Tanto em 2014 quanto em 2015, o distrito que

unidades lanadas na cidade.

recebeu a maior quantidade de lanamentos re-

Distritos com mais Unidades Residenciais Lanadas


2014

2015

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

26

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Ranking de Lanamentos por Distritos da Cidade de So Paulo


O mapa mostra a concentrao das unidades

pblica, Sade, Jos Bonifcio, Belm e Santa

lanadas em 2015, distribudas nos 96 distritos

Ceclia) tiveram 5.091 unidades residenciais lan-

da cidade.

adas no ano, o que representa 24% do total de

Os cinco distritos em destaque no mapa (Re-

lanamentos na cidade.

Concentrao de Unidades Lanadas por Distrito da Cidade - 2015

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

27

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Descrio das Zonas do Plano Diretor Estratgico


Foi aprovada em julho de 2014 a Lei no 16.050

tigo (Lei no 13.430/02) e o novo, os incorporado-

que define o novo Plano Diretor Estratgico

res esto encontrando dificuldades em viabilizar

(PDE) para a cidade de So Paulo.

novos empreendimentos para atender as legisla-

O novo PDE trouxe novos conceitos e parme-

es urbanas vigentes.

tros que iro alterar a lgica do uso e ocupao

Devido ao impacto que o novo PDE trar para a

do solo urbano nos prximos 15 anos, pois de-

produo imobiliria, a pesquisa apresentar os

finiu caractersticas de aproveitamento constru-

dados agregados pelas zonas onde o mercado

tivo restritivos para reas que no integram os

ter maior atuao:

Eixos de Estruturao da Transformao Urbana.


Essas restries nas caractersticas de aproveita-

ZEIS 5 - Zonas de interesse social tipo 5 (desti-

mento impactar diretamente na produo imo-

nadas para uma produo mais diversificada);

biliria, forando o mercado imobilirio a con-

Operao Urbana - reas de operaes urbanas;

centrar seus projetos nos Eixos de Estruturao

ZEU - Zona eixo de estruturao da transforma-

da Transformao Urbana, onde os parmetros

o urbana existentes;

permitem um maior equilbrio na viabilidade de

ZEUP - Zona eixo de estruturao da transfor-

novos empreendimentos.

mao urbana previsto;

Ainda no processo de transio entre o PDE an-

Outras zonas - demais reas da cidade.

reas do PDE analisadas

28

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos por Regio do PDE Cidade de So Paulo


Apesar de o novo Plano Diretor Estratgico da

metros do PDE anterior.

cidade ter sido aprovado no segundo semestre

Esses lanamentos fora das zonas de estrutura-

de 2014, 58% das unidades lanadas em 2015 es-

o dificilmente sero repostos no mercado fu-

tavam localizadas fora das reas de incentivo ao

turo, pois a nova legislao dificulta a viabilidade

desenvolvimento urbano. A grande maioria dos

de projetos nessas reas e causa aumento de

projetos lanados foi aprovada seguindo par-

preos nesass regies.

Unidades Lanadas por Zona do PDE

Unidades Lanadas Participao por zona do PDE

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

29

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VGL (Valor Global de Lanamento) por ano - Cidade de So Paulo


O VGL da cidade de So Paulo, que representa

de 2004, de R$ 18,7 bilhes.

a somatria dos valores das unidades lana-

Alm da reduo da quantidade de novas unida-

das, fechou o ano de 2015 em R$ 10 bilhes

des residenciais no ano (-37%), a acentuada que-

em lanamentos, com uma reduo de 51,5%

da do VGL est relacionada tambm ao aumen-

em relao a 2014, quando foram lanados R$

to do lanamento de produtos menores (com

20,7 bilhes valores corrigidos pelo INCC-DI,

1 ou 2 dormitrios) em regies da cidade com

da Fundao Getlio Vargas (dezembro 2015).

valores mais baixos.

O VGL mdio do municpio, acompanhado des-

VGL Valor Global de Lanamentos de Imveis Residenciais


Cidade de So Paulo, em R$ bilho atualizado pelo INCC-DI de dezembro/2015

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

30

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo entre variao de preos Embraesp versus FIPE/ZAP


(12 meses)
De acordo com os dados da Embraesp o preo

O ndice Fipe/ZAP, que mede o preo de im-

mdio do m de imveis residenciais verticais

veis prontos anunciados, registrou variao de

lanados na cidade de So Paulo fechou 2015

2,51% nos mesmo perodo.

com queda nominal de 8,33% em 12 meses.

Apesar da diferena entre as metodologias dos

os preos mdios esto sujeitos a sofrer influ-

indicadores, ambos apresentaram variao

ncia de acordo com a tipologia dos lanamen-

abaixo da inflao.

tos no perodo.

Variao Preo Mdio do m de rea til Residencial Vertical Cidade de So Paulo

Fonte: Embraesp e Fipe/ Elaborao: Secovi-SP

31

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Mdio Anual da Embraesp por m de rea til


O preo mdio dos empreendimentos residen-

nidades no mercado.

ciais verticais lanados em 2015 foi de R$ 8,4 mil.

O preo calculado pela diviso do VGL (Valor

Em relao ao preo de 2014, houve variao

Global de Lanamento) pelo total de rea til

nominal de -8,3%. Se considerarmos a inflao

lanada no perodo. A reduo do preo mdio

do perodo (INCC-DI/FGV), a reduo real foi de

tambm foi influenciada pela mudana de tipo-

14,7%, demonstrando que existem boas oportu-

logia e regies dos imveis.

Var % do Preo e Var % Real em relao ao ano anterior Cidade de So Paulo

Fonte: Embraesp, FGV / Elaborao: Secovi-SP

32

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Histrico dos Lanamentos


Pesquisa do Mercado Imobilirio da Cidade de So Paulo
Analisando os ltimos 12 anos de lanamentos re-

perodo (2012 a 2015), a tipologia respondeu por

sidenciais na cidade de So Paulo notam-se algu-

apenas 6,3% dos lanamentos.

mas mudanas de tipologias ocorridas no perodo.

Em contrapartida, os lanamentos de imveis de

A tabela abaixo segmenta os lanamentos em pe-

1 dormitrio, que representavam 3,9% de 2004 a

rodo de quatro anos.

2007, passaram a representar 26% das unidades

De 2004 a 2007, em mdia, 30,9% dos lana-

de 2012 a 2015.

mentos na cidade eram de empreendimentos

J os imveis de 2 e 3 dormitrios, por serem

de 4 dormitrios. Essa participao veio caindo

produtos mais tradicionais, apresentaram meno-

com o passar dos anos e, na mdia do ltimo

res oscilaes no perodo.

LANAMENTOS - Unidades e Participao (%)

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

33

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

MERCADO IMOBILIRIO
NA CIDADE DE SO PAULO
COMERCIALIZAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao de Imveis Residenciais na Cidade de So Paulo


A Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobilirio

O ano de 2013 destacou-se, em razo do bom

registrou 20 mil unidades residenciais novas co-

desempenho nas vendas de empreendimentos

mercializadas na cidade de So Paulo em 2015.

de 1 dormitrio.

Na comparao com o ano anterior, houve re-

A reduo nas vendas leva seguinte reflexo:

duo de 6,6%, j que, em 2014, foram comer-

Se o mercado imobilirio da cidade mudou de

cializadas 21,6 mil unidades.

patamar e qual ser sua dimenso nos prxi-

Com esse resultado, 2015 registrou a menor

mos anos?

quantidade de unidades residenciais vendidas na

Desde 2014, a conjuno de fatores econmi-

cidade de So Paulo desde 2004, quando houve

cos e institucionais vm influenciando negativa-

a mudana de metodologia da pesquisa.

mente o mercado imobilirio. Essa situao so-

Analisando os dados desde 2011, com exceo

mente ser amenizada se houver clara inteno

de 2013, as vendas na Capital vm ocupando

das autoridades governamentais de recolocar a

patamares inferiores a 29,4 mil unidades m-

economia nos eixos, possibilitando a retomada

dia do perodo de 2004 a 2014.

da confiana e dos investimentos.

Comercializao de Imveis Residenciais Novos


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

35

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por ms Cidade de So Paulo


Se compararmos as vendas mensais de 2014

O mercado continuou apresentando caracte-

com as de 2015 verifica-se comportamento at-

rsticas sazonais em 2015. Os meses de junho,

pico nos meses de junho e setembro reflexo

novembro e dezembro apresentaram os maio-

da Copa do Mundo no Brasil, evento que levou

res volumes de vendas no ano, que foram po-

os possveis compradores a adiarem a deciso

tencializados pelos lanamentos de imveis de

de adquirir o imvel para setembro.

tquete mais baixo.

Comercializao de Imveis Residenciais Novos


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

36

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Comercializadas por Tipologia - Cidade de So Paulo


Em termos de tipologia, 2015 pode ser conside-

quantidade negociada de unidades de 2 dormi-

rado o ano dos imveis de 2 dormitrios, com

trios considerado o produto de entrada para

predominncia tanto nas vendas quanto nos lan-

o mercado imobilirio , demonstra a fora da

amentos. No ano, foram comercializadas mais

demanda para esse tipo de produto.

de 11 mil unidades desta tipologia, 15,3% a mais

J os imveis de 1 dormitrio, que tiveram um

do que em 2014, quando as vendas totalizaram

grande destaque nos anos anteriores (2013 e

aproximadamente 9,8 mil unidades.

2014), reduziram sua participao percentual

Em um ano de queda nas vendas, o aumento da

em 2015 para 22%.

Unidades Comercializadas por Tipologia

Unidades Comercializadas - Participao por Tipologia

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

37

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Comercializadas por rea til - Cidade de So Paulo


Das 20 mil unidades comercializadas em 2015,

comercializados em 2015. Ela passou de pouco

34% corresponderam a unidades com menos de

mais de 6,0 mil unidades vendidas em 2014, para

45 m, e 42% foram unidades com metragem

quase 7 mil unidades em 2015.

entre 45 m e 65 m de rea til. Ou seja, 76%

O tamanho uma das principais variveis na

das unidades comercializadas tinham at 65 m.

composio do preo do imvel. A alta nas ven-

As unidades com metragem abaixo de 45 m ga-

das de unidades menores demonstra que os

nharam espao nas vendas. E essa foi a nica

consumidores esto procurando produtos mais

faixa a apresentar aumento no total de imveis

adequados ao bolso.

Unidades comercializadas por Faixa de m de rea til

Unidades comercializadas - Participao por Faixa de m de rea til

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

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Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Faixa de Preo - Cidade de So Paulo


A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-SP

mil. No ano anterior, esse percentual era de 12%.

passar a divulgar indicadores de vendas seg-

Essa foi a nica faixa de preo que registrou au-

mentadas por faixas de preo, com atualizao

mento em relao ao ano anterior.

dos valores analisados pelo INCC-DI/FGV (ndice

Em 2015, 87% dos imveis comercializados tinham

Nacional de Custo da Construo).

preo de at R$ 750 mil, valores enquadrados na

Do total comercializado em 2015, 22% das uni-

faixa do SFH (Sistema Financeiro de Habitao).

dades tinham preo mdio abaixo de R$ 225

Unidades Comercializadas por Faixa de Preo

Unidades Comercializadas Participao por Faixa de Preo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

39

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Zonas da Cidade de So Paulo


A anlise do mercado imobilirio da cidade de

em relao a 2014 e a sua participao nas ven-

So Paulo de imveis novos por regio geogrfi-

das passou de 26%, em 2014, para 34%, em 2015.

ca tambm integra os novos indicadores da Pes-

A segunda regio com mais unidades vendidas no

quisa do Secovi-SP.

ano foi a zona Sul da cidade, com 4,9 mil neg-

Os dados demonstram que a zona Leste da ci-

cios e uma fatia de 24% do total comercializado.

dade foi a regio com maior volume de imveis

Na zona Norte tambm houve crescimento. Com

comercializados em 2015, com 6,9 mil unidades.

3,3 mil unidades vendidas, ela superou em 14,7%

A zona Leste apresentou crescimento de 23,1%

as 2,9 mil unidades comercializadas em 2014.

Unidades Comercializadas por Zona da Cidade

Unidades Comercializadas Participao por Zona da Cidade

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

40

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Comercializadas por Zonas da Cidade de So Paulo


O mapa abaixo mostra o total de unidades resi-

Sul, 16% na Norte e 13% na Oeste. Por fim, a re-

denciais vendidas em 2015 por zona da cidade.

gio Central da cidade de So Paulo participou

Das 20.148 unidades comercializadas no ano,

com 12% do total de unidades vendidas.

34% estavam localizadas na zona Leste, 24% na

Total de Unidades Comercializadas por Zonas da Cidade de So Paulo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

41

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Fases de Obra Cidade de So Paulo


Com o desenvolvimento dos novos indicadores

mento do empreendimento. Em 2015, foram co-

da Pesquisa do Mercado Imobilirio, o Secovi-SP

mercializadas 13,3 mil unidades na planta, o que

passa a segmentar as unidades vendidas por fase

representou reduo de 17,8% em relao a 2014.

de obra do empreendimento.

A retrao das vendas de imveis na planta foi

A fase de obra foi classificada conforme o crono-

compensada pela comercializao de unidades

grama dos empreendimentos, que pode estar na

na fase de construo, que registrou aumento de

planta, em construo ou em estoque (pronto).

41,5% em relao ao ano anterior. Essa alta pode

A fase com o maior nmero de unidades vendi-

ser explicada pelo aumento do esforo das em-

das , tradicionalmente, a dos imveis na planta,

presas em vender unidades de empreendimentos

pois h maior esforo de marketing no lana-

lanados em anos anteriores.

Unidades Comercializadas por Fase de Obra

Unidades Comercializadas Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

42

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Regio do PDE - Cidade de So Paulo


A Pesquisa do Secovi-SP no poderia deixar de

turao da Transformao Urbana Existente),

incluir a anlise do mercado sob a tica do novo

ZEUP (Zona Eixo de Estruturao da Transfor-

Plano Diretor Estratgico da cidade de So Pau-

mao Urbana Previsto) e outras zonas (demais

lo. A partir de sua implantao, o mercado sofre-

reas da cidade).

r profundas mudanas, que podero ser detec-

Atualmente, 64% do mercado imobilirio con-

tadas pela pesquisa.

centram-se nas chamadas outras zonas. Nessas

O Secovi-SP georreferenciou os dados e os

regies, com o novo Plano Diretor Estratgico, o

agregou

em 5 principais segmentos: ZEIS 5

coeficiente de aproveitamento foi reduzido a 1 e

(Zonas Especiais de Interesse Social tipo 5, que

o custo das contrapartidas para o poder pblico

permite uma produes mais diversificadas),

aumentaram, fatores que inviabilizaro os lana-

Operaes Urbanas, ZEU (Zona Eixo de Estru-

mentos de futuros empreendimentos.

Unidades Comercializadas por Zona do PDE

Unidades Comercializadas Participao por Zona do PDE

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

43

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mensal Cidade de So Paulo


O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta) demons-

Em 2015, o nmero registrado foi o menor des-

tra o percentual de vendas em relao oferta

de 2004. O fraco desempenho deveu-se a dois

disponvel. O indicador calculado por meio da

fatores: queda nas vendas e aumento da oferta.

diviso das vendas mensais pela quantidade de

A conjuno de fatores econmicos e polti-

imveis ofertados (imveis no comercializados

cos negativos levou queda nas vendas. J a

nos meses anteriores + lanamentos).

implantao do PDE da cidade de So Paulo

O VSO, por ser um nmero relativo, facilita a

no ano de 2014 influenciou no aumento da

anlise temporal do desempenho do mercado.

oferta de imveis.

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mdia no ano


Cidade de So Paulo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

44

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Cidade de So Paulo


O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 12 meses usa a

ce de 41,5%. Nos anos em que o mercado estava

mesma metodologia de clculo do mensal. A di-

superaquecido, como 2010, o VSO de 12 meses

ferena consiste na somatria das vendas e dos

chegou a 75,7%.

lanamentos de um perodo de 12 meses para a

Apesar de 2015 registrar o menor VSO da srie

realizao do clculo.

histrica, a velocidade de vendas de 41,5% em

Com um perodo de meses maior na frmula,

12 meses ainda pode ser considerada razovel

as variaes tendem a apresentar um com-

principalmente na atual conjuntura , e no pre-

portamento mais linear, minimizando os efei-

ocupa tanto o mercado.

tos sazonais.

O indicador poder aumentar nos prximos

O VSO de 12 meses tambm teve, em 2015, o

anos, se no houver reposio de lanamentos

menor desempenho da srie histrica, com ndi-

de novos empreendimentos na cidade.

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Mdia do ano


Cidade de So Paulo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

45

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo de Lanamentos e Vendas acumulado 12 meses


Cidade de So Paulo
O histrico dos lanamentos e das vendas da pes-

Naquele ano, a crescente demanda por imveis

quisa demonstra que o mercado imobilirio da ci-

provocou grande reduo da oferta disponvel

dade de So Paulo atingiu o seu auge em agosto

que, aliada ao aumento da matriz de custos,

de 2008, perodo potencializado pela abertura de

resultou na elevao dos preos dos imveis,

capital de diversas empresas de incorporao.

causando queda nas vendas e gerando um de-

poca, foram 45,6 mil unidades lanadas e 43,1

sequilbrio na quantidade de lanamentos e no

mil vendidas em 12 meses.

volume vendido em 2011.

No final de 2008, o mercado nacional foi aba-

Em 2013, o mercado voltou a se recuperar, prin-

lado pela crise financeira internacional, com a

cipalmente por conta do grande nmero de lan-

quebra de diversos bancos estrangeiros. Entre-

amentos de imveis compactos de 1 dormitrio.

tanto, em 2009, com o lanamento do progra-

No ano seguinte, foram registradas 12 mil uni-

ma Minha Casa, Minha Vida, o mercado reagiu

dades lanadas a mais do que o total vendido.

positivamente e, em abril de 2010, as vendas su-

J em 2015, as quantidades de lanamentos e

peraram o volume de lanamentos.

vendas voltaram a se equilibrar.

Lanamentos e Vendas - Acumulado em 12 meses


Cidade de So Paulo em mil unidades

Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

46

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo de Lanamentos e Vendas por ano Cidade de So Paulo


O ano de 2015 totalizou o lanamento de 21,4

zes do Plano Diretor Estratgico anterior, cujos

mil unidades residenciais na cidade de So Pau-

parmetros de construo eram menos restriti-

lo. Por sua vez, as vendas fecharam em 20,1 mil

vos. Esses tipos de empreendimentos dificilmen-

unidades, resultando em uma diferena de 1,3

te sero repostos no mercado, e, futuramente,

mil unidades lanadas a mais do que vendidas.

haver aumentos nos preos dos imveis.

Nesse aspecto, o ano de 2015 foi mais equili-

O ano de 2015 foi mais equilibrado, uma vez que

brado do que 2014, quando foram lanadas 34,0

as empresas concentraram os esforos de ven-

mil unidades e vendidas 21,6 mil unidades, com

das nos empreendimentos lanados nos anos

diferena de 12,4 mil unidades.

anteriores, ajustando o mercado e mantendo

A quantidade de unidades lanadas no ano de

equilibrada a quantidade de imveis ofertados e

2014 justifica-se, pois os projetos colocados no

no vendidos na cidade de So Paulo.

mercado foram aprovados com base nas diretri-

Comparativo de lanamentos e vendas


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

47

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Valor Global de Vendas Cidade de So Paulo


O VGV (Valor Global de Vendas) de 2015 totali-

no nmero de unidades em 2015, comparativa-

zou R$ 9,9 bilhes, volume 22,8% inferior a 2014,

mente 2014.

quando foram comercializados R$ 12,8 bilhes

Essa diferena pode ser explicada pela reduo

todos os valores foram atualizados pelo INCC-DI

do valor mdio das unidades comercializadas no

de dezembro de 2015.

ano passado, devido mudana de tipologia e

Em termos monetrios, a retrao de 22,8% no

concentrao de empreendimentos em regies

VGV foi maior do que a queda de 6,6% registrada

de menor preo.

VGV Valor Global de Vendas (R$)


Cidade de So Paulo, em R$ bilhes Atualizado pelo INCC-DI de dezembro/2015

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

48

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

MERCADO IMOBILIRIO
NA CIDADE DE SO PAULO
OFERTA FINAL DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS

49

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta final de Imveis Residenciais novos na Cidade de So Paulo


A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-

menos distratos).

-SP acompanha a quantidade de imveis novos

A oferta final abrange os empreendimentos

ofertados na cidade de So Paulo.

em todas as fases planta, construo e esto-

Para serem considerados novos, os empreendi-

que (pronto).

mentos devem ter at 36 meses de atividade. Ou

O menor nvel de oferta foi registrado no ms de

seja, a data do lanamento at a data da pesqui-

agosto de 2010, com 7,8 mil unidades.

sa no pode ultrapassar 36 meses.

Em 2014, a oferta subiu a um dos maiores pata-

A oferta final calculada agregando os lana-

mares, em virtude da mudana do Plano Diretor

mentos na quantidade de imveis que no fo-

Estratgico de So Paulo, conforme demonstra-

ram comercializados no perodo anterior (oferta

do em outros indicadores da pesquisa, e perma-

inicial) e subtraindo as vendas lquidas (vendas

neceu estvel em 2015.

Oferta Final de Imveis Residenciais - Cidade de So Paulo


Mil Unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

50

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais 2014/2015


A oferta final de 2014 saltou de 18,9 mil unidade,

go de 2015. Com 27,0 mil unidades no inicio

em janeiro, para 27,3 mil unidades em dezembro

do ano, finalizou com 27,1 mil. Em 12 meses, a

do mesmo ano. O acrscimo foi de 8,4 mil uni-

oferta chegou ao mximo de 28,1 mil unidades

dades - variao de 44%.

em maio e ao mnimo de 26,2 mil unidades em

O aumento na quantidade de oferta, confor-

agosto de 2015.

me visto nos captulos anteriores, no foi mo-

A estabilidade da oferta no ano passado pode ser

tivado somente pela reduo das vendas, mas

encarada como um fato positivo. Porm, os em-

tambm pela mudana do PDE da cidade de

presrios tero de pensar em maneiras de traba-

So Paulo.

lhar com as unidades ofertadas, j que o custo

A oferta manteve relativa estabilidade ao lon-

de reposio aumentou.

Oferta Final de Imveis Residenciais


Cidade de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

51

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais por Tipologia


Cidade de So Paulo
A quantidade de imveis novos ofertados na cida-

O maior aumento foi verificado nas unidades de

de de So Paulo terminou 2015 em relativa estabi-

1 dormitrio, com uma variao de 10,6%.

lidade. Realizada a anlise por tipologia, verifica-se

A maior reduo na oferta foi registrada no seg-

aumento na oferta de imveis de 1 e 2 dormitrios.

mento de 4 ou mais dormitrios, que no ano

Em contrapartida, as unidades de 3 e 4 ou mais

caiu 26,2%.

dormitrios tiveram a participao reduzida.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Tipologia

Oferta Final Participao por Tipologia

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

52

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por rea til Cidade de So Paulo


Analisando a oferta final por faixas de rea til,

menos de 45 m no total dos imveis em oferta

em 2015 houve aumento na quantidade de im-

passou de 25% em 2014, para 30% em 2015.

veis disponveis com menos de 45 m, que pas-

Por outro lado, oferta de imveis com reas

saram de 6,8 mil unidades, em 2014, para 8,2 mil

maiores do que 65 m apresentou reduo, de-

unidades em 2015. Este foi o maior nvel histri-

vido retrao nos lanamentos e s dificulda-

co de oferta para imveis com essa metragem.

des de viabilizao de imveis desse tipo.

A participao percentual das unidades com

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de m rea til

Oferta Final Participao por Faixa de m rea til

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

53

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por Faixa de Preo Cidade de So Paulo


Com os novos indicadores, a Pesquisa do Mer-

dos com preos inferiores a R$ 225 mil aumen-

cado Imobilirio do Secovi-SP passa a contar

tou em 631 unidades. Isso significa uma variao

com informaes do total de imveis ofertados

de 42,8% em relao a 2014. Apesar do aumen-

segmentados por faixa de preo e atualizados

to, esse tipo de imvel tem uma participao

pelo INCC-DI/FGV.

percentual de apenas 8% do total ofertado.

No ano de 2015, a quantidade de imveis oferta-

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de Preo

Oferta final Participao por Faixa de Preo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

54

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por Zonas da Cidade de So Paulo


A Pesquisa do Mercado Imobilirio comea a

No ano de 2015, a quantidade ofertada na Zona

segmentar, tambm, os dados de empreendi-

Sul ficou praticamente estvel em relao a

mentos ofertados por regio geogrfica da cida-

2014, com variao de -0,4%.

de de So Paulo.

O maior aumento percentual no ano foi do Cen-

A zona da cidade com a maior quantidade de im-

tro, com variao de 18% em relao a 2014. A

veis disponveis para venda a Zona Sul, com 8,4 mil

maior reduo percentual foi na Zona Oeste (va-

unidades (31% do total ofertado na capital paulista).

riao negativa de 11,6%).

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Zonas da Cidade

Oferta Final Participao por Zonas da Cidade

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

55

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por Zonas da Cidade de So Paulo


O mapa abaixo mostra a oferta final em 2015 por

Zona Sul da cidade, 24% na Zona Leste, 20% na

zonas da cidade.

Zona Oeste, 13% na regio Central e, por fim, 11%

Das 27.055 unidades disponveis para venda em

na Zona Norte de So Paulo.

dezembro de 2015, 31% estavam localizadas na

Oferta Final por Zonas da Cidade de So Paulo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

56

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Ranking de Distritos da Cidade de So Paulo com Mais Unidades


em Oferta
O mapa mostra a oferta final em dezembro de

3 Itaim Bibi 1.273;

2015, segmentada pelos 96 distritos da cidade

4 Santo Amaro 1.084;

de So Paulo.

5 Tatuap 871.

Os cinco distritos com mais unidades dispon-

Estes cinco distritos possuam, em dezembro,

veis para venda na cidade de So Paulo foram:

6.425 unidades residenciais disponveis para ven-

1 Vila Andrade 1.644 unidades;

da, nmero que representa 24% da oferta final da

2 Repblica 1.553 unidades;

cidade de So Paulo (27.055 unidades).

Oferta Final por Distrito da Cidade - 2015

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

57

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por Regio do PDE Cidade de So Paulo


A exemplo do que foi feito com as unidades lan-

nas chamadas outras zonas, que so reas

adas e vendidas, o Secovi-SP georreferenciou

onde o coeficiente bsico de aproveitamento

os dados de oferta final e agregou em 5 princi-

do terreno foi reduzido a 1 e o custo da outor-

pais segmentos: ZEIS 5 (Zonas Especiais de Inte-

ga aumentou de forma excessiva, inviabilizando

resse Social tipo 5, destinadas para uma produ-

novos empreendimentos. Por tais motivos, difi-

o mais diversificada), Operaes Urbanas, ZEU

cilmente essa oferta ser reposta.

(Zona Eixo de Estruturao da Transformao

Essa situao poder levar o mercado imobilirio

Urbana Existente), ZEUP (Zona Eixo de Estrutura-

a aumentar os preos dos imveis nessas zonas,

o da Transformao Urbana Previsto) e outras

que encolhero gradativamente e prejudicaro

zonas (demais reas da cidade).

os consumidores.

Atualmente, 54% dos imveis ofertados esto

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Zona do PDE

Oferta Final de Imveis Residenciais Participao Unidades por Zona do PDE

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

58

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por Fases de Obra Cidade de So Paulo


Em 2015, o movimento de reduo de lana-

duziu na Capital, o total de imveis na fase de

mentos influenciou a disposio dos imveis

construo e em estoque (prontos) aumentou,

ofertado em termos de fase de obra. Unidades

principalmente em virtude da evoluo dos lan-

na planta apresentaram reduo de 49,5% em

amentos de anos anteriores.

relao a 2014, passando de 11,3 mil unidades

Um fato importante quanto Pesquisa que so

para 5,7 mil unidades disponveis para venda.

tabulados somente os empreendimentos com

Enquanto a quantidade de imveis na planta re-

at 36 meses de oferta no mercado.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Fase de Obra

Oferta Final Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

59

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final - Comparao entre 36 meses e 48 meses por fase


de obra Cidade de So Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobilirio engloba os

So Paulo passa de 27.055 (36 meses) unidades,

empreendimentos residenciais com at 36 me-

para 29.495 imveis (48 meses) ofertados e dis-

ses de atividades.

ponveis para venda aumento de 9%.

Para ter uma viso mais abrangente da distri-

A maior variao concentra-se no segmento de

buio da quantidade de imveis ofertados por

estoque de imveis prontos, que passa de 2.366

fase de obra, o Secovi-SP ampliou o prazo de

unidades (36 meses) para 4.297 unidades (48

anlise da pesquisa para at 48 meses. Conside-

meses), que representa 15% das 29,5 mil unida-

rando esse perodo, a oferta final da cidade de

des em oferta final.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Fase de Obra

Oferta Final (Dezembro/2015) Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

60

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

MERCADO IMOBILIRIO
OUTRAS CIDADES DA
REGIO METROPOLITANA
DE SO PAULO
LANAMENTOS RESIDENCIAIS

61

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos por ano Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)


A Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)

pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos

composta por 39 municpios, incluindo a capi-

de Patrimnio), passou a acompanhar as cida-

tal paulista. a principal regio metropolitana

des do entorno da capital paulista que possuem

do Pas e, segundo dados do Seade (Fundao

mercado imobilirio ativo.

Sistema Estadual de Anlise de Dados), no ano

Os dados apontam que, no ano de 2015, foram

base 2013, possua 20,1 milhes de habitantes

lanadas 35.162 unidades residenciais na RMSP,

e PIB (Produto Interno Bruto) de R$ 947,6 bi-

volume 37% inferior s 55.549 unidades lana-

lhes, o que representa 55% do PIB do Estado

das em 2014.

de So Paulo.

As cidades do entorno da Capital tambm apre-

Devido importncia da RMSP, a partir de 2010,

sentaram queda no total lanado em 2015. Fo-

a Pesquisa do Mercado Imobilirio, elaborada

ram registradas 13.717 unidades novas, o que re-

pelo departamento de Economia e Estatstica do

presenta reduo de 36,5% em relao a 2014

Secovi-SP, com base nos lanamentos captados

(21.594 unidades).

Lanamentos de Imveis Residenciais


Regio Metropolitana de So Paulo, em mil unidades

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

62

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos Residenciais por ms Outras cidades da RMSP


Devido ao tamanho do mercado da cidade de

Assim como ocorre na cidade de So Paulo, nas

So Paulo, a Pesquisa do Secovi-SP analisa a Ca-

outras cidades da RMSP, costumeiramente, o

pital segmentada dos outros municpios da RMSP.

quarto trimestre do ano concentra o maior volu-

Em 2015, apesar da queda de 36,5% nas unidades

me de lanamentos.

residenciais lanadas nas cidades do entorno da

Entretanto, em 2015, o ltimo trimestre foi o que

capital paulista, os meses de maro, abril, maio

registrou a maior queda no ano. Comparado a

e julho registraram crescimento nos lanamentos

igual perodo de 2014, houve reduo de 64% no

em relao aos respectivos meses de 2014.

nmero de unidades lanadas.

Lanamentos de Imveis Residenciais


Outras cidades da RMSP, em mil unidades

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

63

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Lanadas por tipologia - Outras cidades da RMSP


A exemplo da cidade de So Paulo, em 2015 as

o dessa tipologia no total lanado aumentou

demais cidades da RMSP tiveram lanamentos

3 pontos percentuais em relao a 2014, ano em

concentrados em produtos destinados fatia

que o ndice de imveis com 2 quartos foi de

com maior demanda habitacional, que so, tra-

64% do total.

dicionalmente, imveis de 2 dormitrios com

Os imveis de 4 ou mais dormitrios registraram

valores mais acessveis.

a maior queda em termos percentuais em rela-

No ano passado, das 13.717 unidades residenciais

o a 2014, com reduo de 73% e apenas 320

lanadas nas outras cidades, 67% (9.185 unida-

unidades da tipologia lanadas nas cidades do

des) eram imveis de 2 dormitrios. A participa-

entorno da Capital.

Unidades Lanadas por Tipologia

Unidades Lanadas - Participao por Tipologia

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

64

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Lanadas por rea til - Outras cidades da RMSP


Dos lanamentos nas cidades do entorno da

se tamanho foi de 49% dos lanamentos.

capital paulista em 2015, 56% (7.648 unidades)

J os imveis com mais de 130 m tiveram a maior

foram imveis com rea til entre 45 m e 65 m.

reduo porcentual nos lanamentos do ano pas-

No ano anterior, a participao de unidades des-

sado, com queda de 87% em relao a 2014.

Unidades Lanadas por Faixa de rea til

Unidades Lanadas Participao por Faixa de m de rea til

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

65

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Lanadas por Faixa de Preo Outras cidades da RMSP


Dos lanamentos registrados em 2015 nas de-

A soma dos imveis novos nas faixas A, B e C

mais cidades da RMSP, 31% foram de imveis da

(imveis de at R$ 750 mil e enquadrveis no

faixa A, com valor de at R$ 225 mil.

SFH - Sistema Financeiro de Habitao), resulta

A maior concentrao foi na faixa B, cujos im-

em 97% de representao do volume total lan-

veis esto entre R$ 225 mil a R$ 500 mil, com

ado em 2015. Apenas 3% das unidades tinham

representao de 57% dos lanamentos.

valores acima de R$ 750 mil.

Unidades Lanadas por Faixa de Preo

Unidades Lanadas - Participao por Faixa de Preo

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

66

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos por Municpio da Regio Metropolitana de So Paulo


5 Santo Andr 1.341 unidades

Os cinco municpios/regies do entorno da


Capital que tiveram mais unidades lanadas em
2015 foram:

Juntas, essas cidades totalizaram 10.443 unidades lanadas no ano passado, nmero que re-

1 Osasco 4.566 unidades

presenta 76% dos lanamentos registrados nos

2 Barueri/Alphaville/Tambor 1.691 unidades

outros municpios e 30% das 35.162 unidades

3 Cotia 1.471 unidades

lanadas na Regio Metropolitana, incluindo a

4 So Bernardo do Campo 1.374 unidades

cidade de So Paulo.

Concentrao de Lanamentos por Municpio da RMSP

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

67

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VGL (Valor Global de Lanamento) por ano Outras cidades da RMSP


O VGL (Valor Global de Lanamento) representa

A mdia de valor lanado de 2004 a 2015 de

a somatria dos valores das unidades lanadas.

R$ 7,2 bilhes em lanamentos ao ano.

Nas outras cidades da Regio Metropolitana, o

Alm da queda de 36% no nmero de unidades

VGL fechou 2015 com total de R$ 4,7 bilhes

lanadas, a grande concentrao de lanamen-

em lanamentos residenciais, reduo de 43%

tos de 2 dormitrios com metragem e valores

em relao a 2014, quando o volume atingiu R$

mais baixos e a retrao dos lanamentos de

8,3 bilhes ambos os valores atualizados pelo

imveis de alto padro potencializaram a redu-

INCC-DI/FGV de dezembro de 2015.

a do VGL.

VGL Valor Global de Lanamentos de Imveis Residenciais


Outras cidades da RMSP, em R$ bilho atualizado pelo INCC-DI de dezembro/2015

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

68

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Histrico dos Lanamentos Outras cidades da RMSP


Analisando os ltimos seis anos de lanamentos

13,2% das unidades lanadas.

residenciais nas outras cidades da Regio Metro-

Os imveis de 2 dormitrios, que sempre foram

politana de So Paulo acompanhados pela Pesqui-

responsveis pela maior quantidade de unidades

sa Secovi do Mercado Imobilirio, notam-se mu-

lanadas, tm aumentado sua participao no

danas de tipologias no perodo. A tabela abaixo

mercado, com mdia de 62% das unidades lan-

segmenta os lanamentos em faixas de trs anos.

adas nos ltimos trs anos (2013 a 2015)

De 2010 a 2012, em mdia, 4,1% dos lanamen-

J as unidades de 3 e 4 dormitrios, com me-

tos na cidade corresponderam a empreendi-

tragens e preo maiores, vm perdendo espao

mentos de 1 dormitrio. Essa participao subiu

em termos de lanamentos nas outras cidades

no ltimo perodo (2013 a 2015), chegando a

da Regio Metropolitana.

LANAMENTOS - Unidades e Participao (%)

Fonte: Embraesp / Elaborao: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

69

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

MERCADO IMOBILIRIO
OUTRAS CIDADES DA
REGIO METROPOLITANA
DE SO PAULO
COMERCIALIZAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS

70

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao de Imveis Residenciais - RMSP


A Pesquisa do Mercado Imobilirio realizada

cializou 20,1 mil unidades, o equivalente a 60,7%

pelo Secovi-SP acompanha o comportamento

do total. J as demais cidades da RMSP respon-

da Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP)

deram por 39,3% do total, correspondente a 13,0

desde 2010. A RMSP composta por 39 muni-

mil unidades.

cpios, sendo a capital paulista e as 38 cidades

Comparativamente a 2013, que foi um ano com

em seu entorno.

bom desempenho, o mercado da capital paulis-

Na RMSP, em 2015, foram comercializadas 33

ta caiu 39,5% e o das outras cidades da RMSP re-

mil unidades, volume 19,7% inferior ao registra-

cuou 48,0%. Os dados demonstram que, nesses

do em 2014, quando computou-se a venda de

dois anos, as cidades do entorno tambm foram

41,3 mil unidades.

afetadas pela crise que o Pas atravessa.

No ano de 2015, a cidade de So Paulo comer-

Comercializao de Imveis Residenciais Novos


RMSP, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

71

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Ms Outras Cidades da RMSP


Devido ao tamanho do mercado da cidade de

trao no ltimo trimestre de 2015, comparado

So Paulo, a Pesquisa do Secovi-SP analisa a Ca-

ao mesmo perodo do ano anterior.

pital segmentada das outras cidades da RMSP.

Os trs ltimos meses responderam por 62% da

No acumulado de 2015, a Pesquisa Secovi com-

queda de 6,7 mil unidades verificada no ano.

putou a venda de 13,0 mil imveis nas outras ci-

Alm da crise poltica e econmica do Pas, outro

dades da RMSP, com queda de 34% em relao s

fator que contribuiu para o resultado de queda na

19,7 mil unidades comercializadas em 2014.

comercializao foi a reduo no volume de lan-

A anlise mensal das vendas demonstra que, nas

amentos tambm no ltimo trimestre.

outras 38 cidades da RMSP, houve uma forte re-

Comercializao de Imveis Residenciais Novos


Outras cidades da RMSP, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

72

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Comercializadas por Tipologia Outras Cidades da RMSP


Das 13 mil unidades comercializadas nas ou-

ram esta posio os imveis de 1 dormitrio.

tras cidades da Regio Metropolitana em 2015,

Em 2015, nas demais cidades da RMSP, todas as

70% corresponderam a imveis de 2 dormit-

outras tipologias perderam espao no mercado

rios. O percentual superior aos dos 62% re-

para os imveis de 2 dormitrios. Tal movimento

gistrados em 2014.

demonstra que os consumidores esto em bus-

Em segundo lugar entre os mais vendidos fica-

ca de produtos voltados primeira moradia e

ram os imveis de 3 dormitrios, diferentemente

com preos mais acessveis.

do que ocorreu na capital paulista, onde ocupa-

Unidades comercializadas por Tipologia

Unidades comercializadas - Participao por Tipologia

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

73

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Unidades Comercializadas por rea til Outras Cidades da RMSP


Em termos de metragem, das 13 mil unidades

diam por 32% do mercado, participao que

comercializadas em 2015 nas cidades do en-

caiu para 26% em 2015.

torno da capital paulista, 19% foram de imveis

Tanto nos outros municpios quanto na cidade

com menos de 45 m e 55% de unidades entre

de So Paulo, os imveis de at 65 m tm a

45 m e 65 m de rea til. Ou seja, do total

preferncia do consumidor.

vendido no ano, 74% dos imveis tinham at

Porm, nas cidades do entorno, os imveis com

65 m de rea til.

menos de 45 m tiveram participao menor

Imveis com rea til acima de 65 m perderam

do que na Capital.

participao no mercado. Em 2014, respon-

Unidades Comercializadas por Faixa de rea til

Unidades Comercializadas - Participao por Faixa de m de rea til

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

74

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Faixa de Preo Outras Cidades da RMSP


A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-SP

Construo Civil, da Fundao Getlio Vargas).

passa por constante aperfeioamento, a fim de

Das 13 mil unidades comercializadas no ano,

incrementar o nmero de informaes ofereci-

30% possuam preo mdio abaixo de R$ 225

das. Entre as inovaes introduzidas, esto os

mil. Em 2014, esse percentual era de 29%.

dados de vendas das outras cidades da Regio

Imveis com valores enquadrados na faixa do

Metropolitana de So Paulo, segmentados por

SFH (Sistema Financeiro de Habitao), com pre-

faixas de preo. Os valores analisados esto atu-

os de at R$ 750 mil, corresponderam a uma

alizados pelo INCC-DI/FGV (ndice Nacional da

fatia de 97% do total comercializado.

Unidades Comercializadas por Faixa de Preo

Unidades comercializadas - Participao por Faixa de Preo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

75

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comercializao por Fases de Obra Outras Cidades da RMSP


Com os novos indicadores, a pesquisa do Se-

Em 2015, a comercializao de imveis na plan-

covi-SP tambm passa a segmentar as unidades

ta totalizou 8,9 mil unidades, com reduo de

vendidas nas outras cidades da Regio Metropo-

38,8% em relao ao ano de 2014.

litana por fase de obra do empreendimento.

A queda das vendas de imveis na fase de cons-

A fase de obra foi classificada de acordo com o

truo foi menor, com variao negativa de 11%

cronograma do empreendimento, que pode ser

em relao a 2014. Esse comportamento de-

na planta, em construo ou estoque (pronto).

monstra que a estratgia de concentrar os es-

Assim como na capital paulista, o maior nme-

foros na comercializao de empreendimentos

ro de unidades vendidas concentrou-se nos

lanados no ano anterior ocorreu tambm nas

imveis na planta, fase com maior esforo de

outras cidades da RMSP.

marketing de lanamento.

Unidades Comercializadas por Fase de Obra

Unidades Comercializadas - Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

76

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mensal Outras Cidades da RMSP


O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta), que co-

O VSO mensal mdio de 2015 foi de 6,2%, o me-

meou a ser calculado em 2010, mostra o per-

nor desde o incio do levantamento.

centual de vendas em relao oferta disponvel.

O resultado mostra que o comportamento do

O VSO calculado pela diviso das vendas lqui-

mercado das outras cidades da RMSP tambm

das mensais pela quantidade de imveis ofer-

foi afetado pela conjuno de fatores negativos

tados (imveis no comercializados nos meses

ligados economia e poltica.

anteriores + os lanamentos).

VSO (Vendas Sobre Oferta) Mensal Mdia no Ano


Outras cidades da RMSP

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

77

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Outras Cidades da RMSP


O VSO de 12 meses usa a mesma metodologia

de de vendas de 49,4% em 12 meses ainda est

de clculo do VSO mensal. A diferena est na

acima do indicador registrado na cidade de So

somatria de vendas e lanamentos do perodo

Paulo, que foi de 41,5%, em mdia, no ano.

de 12 meses para a realizao do clculo.

A expectativa de que o indicador poder au-

Em 12 meses, o VSO das outras cidades da RMSP

mentar nos prximos anos, em razo da falta de

tambm registrou, em 2015, o menor desempe-

reposio de estoque de novos empreendimen-

nho da srie histrica (49,4%).

tos na capital paulista, fazendo com que os com-

Apesar do fraco comportamento, a velocida-

pradores migrem para as outras cidades da RMSP.

VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses Mdia do ano


Outras cidades da RMSP

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

78

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos e Vendas Acumulado 12 meses


Outras Cidades da RMSP
O mercado imobilirio, quando acompanhado

unidades vendidas e lanadas menor do que o

ms a ms, apresenta comportamento influen-

observado na cidade de So Paulo nos anos de

ciado pela sazonalidade do perodo. A fim de

2011 e 2014. Enquanto a maior diferena nas ou-

dirimir esse efeito sazonal da srie histrica, o

tras cidades foi de 5,8 mil unidades em novem-

Secovi-SP analisa o desempenho do mercado

bro de 2011, na cidade de So Paulo o mximo

acumulando os dados em 12 meses.

atingiu 12,7 mil em fevereiro de 2015.

O histrico de lanamentos e vendas da pesqui-

A diferena entre a Capital e os demais muni-

sa em 12 meses, que teve incio em 2010, de-

cpios demonstra que a dinmica do mercado

monstra que o mercado imobilirio das outras

muda regionalmente. O mercado do municpio

cidades da RMSP apresenta maior equilbrio en-

de So Paulo mais concorrido e o das outras

tre a quantidade lanada e comercializada, sem

cidades permite maior oferta de produtos en-

grandes oscilaes no perodo.

quadrados no programa Minha Casa, Minha Vida.

Visualmente, verifica-se que a diferena entre as

Lanamentos e Vendas acumulado em 12 meses


Outras cidades da RMSP em mil unidades

Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

79

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo de Lanamentos e Vendas por Ano


Outras Cidades da RMSP
No ano de 2015, foram lanadas 13,7 mil unida-

amentos das outras cidades em 2015, que repre-

des residenciais nas outras cidades da RMSP e

sentou menos da metade do registrado em 2010,

vendidos 13,0 mil imveis.

porque assim como na Capital, as outras cidades

A diferena de menos de mil unidades no ano en-

encontram dificuldades na aprovao de projetos

tre lanamentos e vendas no preocupa o setor.

habitacionais e dificuldade de equilibrar os custos

O mais preocupante o patamar de vendas e lan-

com os preos de mercado.

Comparativo de Lanamentos e Vendas


Outras cidades da RMSP, em mil unidades

Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

80

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Valor Global de Vendas Outras Cidades da RMSP


O VGV (Valor Global de Vendas) indica a quantidade

-DI de dezembro de 2015.

de vendas em termos monetrios.

A reduo do VGV segue a tendncia da capi-

Nas outras cidades da RMSP, o VGV foi de R$

tal paulista, com a comercializao de unidades

4,5 bilhes em 2015, com variao negativa de

mais compactas e de menor valor, o que poten-

41,4% comparativamente aos R$ 7,7 bilhes de

cializou a reduo do indicador.

2014 ambos os valores atualizados pelo INCC-

VGV Valor Global de Vendas


Outras Cidades da RMSP, em R$ bilhes Atualizado pelo INCC-DI de dezembro/2015

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

81

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

MERCADO IMOBILIRIO
OUTRAS CIDADES DA
REGIO METROPOLITANA
DE SO PAULO
OFERTA FINAL DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS

82

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais Outras Cidades da RMSP


A Pesquisa do Mercado Imobilirio do Secovi-

novos e no comercializados.

-SP acompanha a quantidade de imveis novos

A quantidade de imveis ofertados nos demais

ofertados nas outras cidades da Regio Metro-

municpios da RMSP tem uma variao mais

politana de So Paulo desde janeiro de 2010.

comportada do que a registrada na cidade de So

Pela metodologia da pesquisa, os empreendi-

Paulo, reflexo da diferena entre lanamentos e

mentos, para serem considerados novos, de-

vendas, que no apresenta grandes discrepncias.

vem ter at 36 meses de atividade. Ou seja, da

A oferta final das outras cidades da RMSP encer-

data do lanamento at a data da pesquisa no

rou o ano de 2015 com 15,1 mil unidades dispo-

podem ultrapassar o perodo de 36 meses.

nveis para venda. Em comparao com 2014,

Oferta final, por sua vez, refere-se aos imveis

houve variao de -0,6%.

Oferta Final de Imveis Residenciais


Outras Cidades da RMSP, Mil Unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

83

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais 2014/2015


A oferta final das outras cidades da RMSP no

A oferta final de imveis no comercializados

ano de 2015 foi de 15,1 mil unidades, ficando

nas outras cidades no registrou muitas altera-

praticamente estvel em relao a dezembro

es diferente da capital que apontou aumento

de 2014, quando existem 15,2 mil unidades dis-

da oferta de imveis devido a implementao

ponveis para venda.

do Plano Diretor Estratgico em 2014.

Oferta Final de Imveis Residenciais


Outras cidades da RMSP, em mil unidades

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

84

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais por tipologia


Outras Cidades da RMSP
O total de imveis novos ofertados nas outras

com as unidades de 3 dormitrios, com uma fa-

cidades da RMSP encerrou 2015 com relativa

tia de 28% do total.

estabilidade.

Imveis de 1 dormitrio e de 4 ou mais dormit-

Os imveis de 2 dormitrios corresponderam a

rios ocuparam as posio seguintes, com parti-

54% do total de unidades habitacionais ofertadas

cipao de 14% e 4%, respectivamente.

em dezembro de 2015. O segundo lugar ficou

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Tipologia

Oferta final Participao por Tipologia

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

85

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por rea til Outras Cidades da RMSP


Analisando a oferta final das outras cidades da

representando 47% do total ofertado em 2015.

RMSP por faixas de rea til, em 2015 no houve

No ano anterior, o percentual foi de 46%.

mudanas significativas nas participaes.

A participao dos imveis com reas entre 65

Os imveis com o maior nmero de oferta fo-

m e 85 m ficou prxima dos imveis com me-

ram aqueles com rea til de 45 m a 65 m,

nos de 45 m, nos anos de 2014 e 2015.

Oferta Final de imveis Residenciais Unidades por Faixa de m rea til

Oferta Final Participao por Faixa de m de rea til

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

86

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por faixa de preo Outras Cidades da RMSP


Com os novos indicadores, a Pesquisa do Merca-

Em 2015, a quantidade de imveis ofertados

do Imobilirio do Secovi-SP passa a contar com

com preos at R$ 225 mil teve um incremento

as informaes do total de imveis ofertados

de 852 unidades, correspondendo a uma varia-

nas outras cidades da RMSP e segmentados por

o de 31,2% em relao a 2014. A participao

faixa de preo. A faixa A corresponde a imveis

percentual desse tipo de imvel nas outras cida-

com preos at R$ 225 mil e a faixa E refere-se

des da RMSP alcanou 24% em 2015, resultado

a imveis com preos acima de R$ 1 milho

superior ao registrado em 2014, que foi de 18%.

todos os valores atualizados pelo INCC-DI/FGV.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades por Faixa de Preo

Oferta Final Participao por Faixa de Preo

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

87

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final por fases de obra - Outras Cidades da RMSP


Assim como na cidade de So Paulo, o movi-

aumento de 11,8%. A oferta de imveis prontos

mento de reduo de lanamentos influenciou,

reduziu 16,3% no perodo.

na oferta final de 2015, outras cidades da RMSP.

A maioria dos imveis em oferta em 2015 estava

A quantidade de imveis na planta passou de

na fase de construo, com participao percen-

4,5 mil, em 2014, para 3,5 mil unidades em 2015,

tual de 69%. Imveis na planta participaram com

uma reduo de 21,3%.

23% e imveis prontos (estoque), com 8%.

Em compensao, o nmero de imveis ofer-

Um fato importante em relao pesquisa que

tados na fase de construo passou de 9,3 mil

so tabulados somente os empreendimentos

unidades, em 2014, para 10,4 mil em 2015, um

com at 36 meses de atividade no mercado.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades segmentadas por Fase de Obra

Oferta Final Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

88

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final - comparao 36 meses e 48 meses por fase de obra


Outras Cidades da RMSP
A Pesquisa do Mercado Imobilirio engloba os

Considerando esse perodo, a oferta final das

empreendimentos residenciais com at 36 me-

outras cidades da RMSP passou de 15.113 unida-

ses de atividades.

des disponveis para venda para 17.561 unidades.

Para ter uma viso mais abrangente da distribui-

O estoque de imveis prontos em dezembro de

o da quantidade de imveis ofertados por fase

2015, apurado em 48 meses pela pesquisa, de

de obra, o Secovi-SP ampliou o prazo de anlise

2,9 mil unidades, o que representa 16% das 17,6

da pesquisa para at 48 meses

mil unidades em oferta final.

Oferta Final de Imveis Residenciais Unidades segmentadas por Fase de Obra

Oferta Final (dezembro/2015) Participao por Fase de Obra

Fonte: Departamento de Economia e Estatstica Secovi-SP

89

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

ESTUDOS DO MERCADO
IMOBILIRIO
DO INTERIOR DO ESTADO
DE SO PAULO

90

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Regionais e Representantes do Secovi-SP no Estado de So Paulo


A presena das Regionais do Secovi-SP fortale-

Campinas

ceu ainda mais a representatividade do Sindicato

Grande ABC

da Habitao em diversos polos econmicos do

Jundia

Interior do Estado de So Paulo.

Piracicaba

Das nove regionais/representaes do Sindica-

RM Vale do Paraba

to, sete possuem estudos do mercado imobili-

So Jos do Rio Preto

rio, elaborados com o auxlio do departamento

Sorocaba

de Economia e Estatstica do Secovi-SP e dois


desenvolvidos por equipes prprias de pesquisa

Os estudos acompanham a dinmica do mer-

(Grande ABC e So Jos dos Campos).

cado imobilirio de lanamentos e vendas de


imveis residenciais, considerando o perodo

Regionais do Secovi-SP

de 36 meses.

Baixada Santista

O cronograma de divulgao anual, e as cida-

Bauru

des tm diferentes datas de fechamento.

Cidades Representadas pelas Regionais do Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP

91

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Interior
O potencial de desenvolvimento e as oportunida-

nos anos de 2012 a 2014 para os municpios da

des de investimento no mercado imobilirio do

Baixada Santista (Guaruj, Praia Grande, San-

interior paulista ganharam destaque nos ltimos

tos e So Vicente), Bauru, Campinas, Jundia,

anos. A participao dessa regio no PIB (Produto

Piracicaba, So Jos do Rio Preto e Sorocaba,

Interno Bruto) nacional cada vez maior, impul-

que, juntos, totalizaram 79,2 mil unidades, vo-

sionada pela indstria automobilstica, agricultura,

lume correspondente a 82% do total lanado

logstica e, tambm, pelo setor imobilirio.

no mesmo perodo na cidade de So Paulo,

Estima-se que um milho de viagens dirias

com 96,6 mil unidades. Essas cidades do in-

so feitas nas rodovias que ligam So Paulo s

terior superaram os outros 38 municpios que

cidades prximas da Capital. Isso demonstra a

compem a Regio Metropolitana de So Paulo

importncia desses municpios. Juntas, as cida-

(RMSP), cujo total de unidades lanadas atingiu

des representadas pelas Regionais do Secovi-SP

75,4 mil unidades.

correspondem a 40,4% do PIB do Estado de So

A mdia dos lanamentos das 10 cidades pau-

Paulo (Seade/IBGE 2012), num valor correspon-

listas (26,4 mil imveis) foi superior dos outros

dente, poca, de R$ 1,4 trilho.

municpios da RMSP, com 25,1 mil unidades, e

Com a consolidao dos estudos do interior,

inferior s 32,2 mil unidades lanadas na cidade

foi possvel agregar a base dos lanamentos

de So Paulo.

Lanamentos de Imveis Residenciais

Fonte: EMBRAESP e Robert Michel Zarif

92

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Baixada Santista
O estudo da Baixada Santista engloba as cidades

com destaque para as de 2 dormitrios, cuja

de Santos, Praia Grande, Guaruj e So Vicente,

participao foi de 58% do total. Imveis eco-

e o levantamento refere-se aos lanamentos re-

nmicos com valores de at R$ 190 mil repre-

sidenciais do perodo de julho de 2012 a junho

sentaram 3% das vendas, seguidos por unidades

de 2015 (36 meses).

de 1 dormitrio (24%), 3 dormitrios (17%) e 4

Lanamentos: 14,5 mil unidades lanadas, com

dormitrios (1%).

destaque para as residncias de 2 dormitrios,

Oferta Final: Em junho de 2015, haviam 5,8 mil

que participam com 57%, dos quais 3% so im-

unidades disponveis, distribudas entre as fases

veis econmicos, com valores de at R$ 190

de lanamento, construo e prontas.

mil. Em seguida, despontam as unidades de 1

Preo Mdio (R$/m): R$ 5,5 mil foi a mdia

dormitrio (23%), 3 dormitrios (19%) e 4 dor-

para os imveis de 1 dormitrio; R$ 5,4 mil para

mitrios (1%).

os de 2 dormitrios; R$ 6,2 mil para os de 3 dor-

Comercializao: 8,7 mil unidades vendidas,

mitrios; e R$ 7,9 mil para os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Julho/2012 a Junho/2015

Em Unidades

Fonte: Robert Michel Zarif

93

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Baixada Santista
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Junho de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Junho de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

94

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Bauru
O estudo refere-se aos lanamentos residen-

nmicos com valores at R$ 145 mil. Em segui-

ciais do perodo de janeiro de 2013 a dezembro

da, aparecem os imveis de 3 dormitrios com

de 2015 (36 meses).

20% e 1 dormitrio com 18% do total.

Lanamentos: 5,5 mil unidades lanadas, com

Oferta Final: Em dezembro de 2015, haviam 2,3

destaque para os imveis de 2 dormitrios e

mil unidades disponveis para venda, distribu-

participao de 66% do total. Dessa represen-

das entre as fases de lanamento, construo

tao, 44% so imveis econmicos de at R$

e prontas.

145 mil. Seguidos por unidades de 3 dormit-

Preo Mdio (R$/m): R$ 4,9 mil foi o valor

rios (22%) e 1 dormitrio (12%).

mdio do metro quadrado para imveis de 1

Comercializao: 3,2 mil unidades vendidas,

dormitrio; R$ 3,0 mil, para os de 2 dormitrios

com destaque para os imveis de 2 dormit-

econmicos; R$ 4,7 mil, para os 2 dormitrios;

rios, cuja participao total foi de 61%. Deste

e R$ 5,3 mil, para os de 3 dormitrios.

percentual destacam-se 44% de imveis eco-

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Janeiro/2013 a Dezembro/2015

Fonte: Robert Michel Zarif

95

Em Unidades

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Bauru
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Dezembro de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Dezembro de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

96

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Campinas
O estudo refere-se aos lanamentos residenciais

participao foi de 42%, dos quais 15% de unida-

do perodo de agosto de 2012 a julho de 2015

des econmicas, com preo de at R$ 190 mil.

(36 meses).

Depois, vm os imveis de 3 dormitrios (33%),

Lanamentos: 8,7 mil unidades lanadas, com

de 1 dormitrio (20%) e de 4 dormitrios (5%).

destaque para as de 2 dormitrios, com 43% do

Oferta Final: Em julho de 2015, haviam 3,0 mil

total, dos quais 14% de imveis econmicos de

unidades disponveis, distribudas entre as fases

at R$ 190 mil. Esse tipo de imvel foi seguido

de lanamento, construo e prontas.

por aqueles de 3 dormitrios (35%), 1 dormitrio

Preo Mdio (R$/m): R$ 7,2 mil para imveis de

(17%) e 4 dormitrios (5%).

1 dormitrio; R$ 6,4 mil para os de 2 dormit-

Comercializao: 5,7 mil unidades vendidas, com

rios; R$ 6,8 para os 3 dormitrios; e R$ 7,6 mil

destaque para os imveis de 2 dormitrios, cuja

para os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Agosto/2012 a Julho/2015

Em Unidades

Fonte: Robert Michel Zarif

97

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Campinas
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Julho de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Julho de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

98

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Jundia
O estudo refere-se aos lanamentos residenciais

rios, cuja participao foi de 51% (19% de im-

do perodo de novembro de 2012 a outubro de

veis econmicos de at R$ 190 mil). Em seguida,

2015 (36 meses).

aparecem as unidades de 3 dormitrios, com

Lanamentos: 10,2 mil unidades lanadas, com

33%; de 1 dormitrio Flat, com 11%: de 4 dormi-

destaque para as de 2 dormitrios, com partici-

trios, com 3%, e de 1 dormitrio, com 2%.

pao de 51% do total, dos quais 18% de im-

Oferta Final: Em outubro de 2015, haviam 2,7 mil

veis econmicos de at R$ 190 mil. Em seguida,

unidades disponveis, distribudas entre as fases

vm as unidades de 3 dormitrios, com 34%; de

de lanamento, construo e prontas.

1 dormitrio Flat, com 10%; 1 dormitrio com 2%

Preo Mdio (R$/m): R$ 6,2 mil para imveis de

e 4 dormitrios com 3% do total.

1 dormitrio; R$ 5,2 mil para os de 2 dormit-

Comercializao: 7,5 mil unidades vendidas,

rios; R$ 5,3 mil para os de 3 dormitrios; e R$ 7,0

com destaque para as unidades de 2 dormit-

mil para os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Novembro/2012 a Outubro/2015

Fonte: Robert Michel Zarif

99

Em Unidades

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Jundia
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Outubro de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Outubro de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

100

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Piracicaba
O estudo refere-se aos lanamentos residen-

participao de 76% (64% de imveis econmi-

ciais do perodo de abril 2012 a maro 2015

cos de at R$ 190 mil). Em seguida, aparecem

(36 meses).

as unidades de 3 dormitrios, com 13%; as de 1

Lanamentos: 7,9 mil unidades lanadas, com

dormitrio, com 8% (3% de econmicas) e as de

destaque para as de 2 dormitrios, cuja partici-

4 dormitrios, com 3%.

pao foi de 71%, das quais 57% de imveis eco-

Oferta Final: Em maro de 2015, haviam 1,7 mil

nmicos de at R$ 190 mil. Em seguida, vm as

unidades disponveis, distribudas entre as fases

unidades de 3 dormitrios, com 18% do total; de

de lanamento, construo e prontas.

1 dormitrio, com 7% (3% econmicas) e de 4

Preo Mdio (R$/m): R$ 6,3 mil para imveis de

dormitrios, com 4%.

1 dormitrio; R$ 4,3 mil para os de 2 dormitrios;

Comercializao: 6,2 mil unidades vendidas,

R$ 5,1 mil para os 3 dormitrios e R$ 6,9 mil para

com destaque para as de 2 dormitrios, com

os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Abril/2012 a Maro/2015

Em Unidades

Fonte: Robert Michel Zarif

101

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Piracicaba
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Maro de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Maro de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

102

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

So Jos do Rio Preto


O estudo refere-se aos lanamentos residen-

cuja participao foi de 60% (37% de unidades

ciais do perodo de junho de 2012 a maio de

econmicas de at R$ 145 mil), seguidos pelos

2015 (36 meses).

de 1 dormitrio, com 22% (8% de econmicos),

Lanamentos: 8,2 mil unidades lanadas, com

e os de 3 dormitrios, com 18%.

destaque para os imveis de 2 dormitrios, com

Oferta Final: Em maio de 2015, haviam 2,2 mil

participao de 65%, dos quais 42% econmicos

unidades disponveis, distribudas entre as fases

de at R$ 145 mil, seguidos por aqueles de 1 dor-

de lanamento, construo e prontas.

mitrio, com 19% (8% de econmicos), de 3 dor-

Preo Mdio (R$/m): R$ 4,9 mil para imveis de

mitrios, com 15%, e de 4 dormitrios, com 1%.

1 dormitrio; R$ 4,7 mil para os de 2 dormitrios;

Comercializao: 6,0 mil unidades vendidas,

R$ 4,5 mil para os de 3 dormitrios e R$ 5,4 mil

com destaque para os imveis de 2 dormitrios,

para os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Junho/2012 a Maio/2015

Em Unidades

Fonte: Robert Michel Zarif

103

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

So Jos do Rio Preto


Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Maio de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Maio de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

104

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Sorocaba
O estudo refere-se aos lanamentos residen-

rios, cuja participao foi de 74%, do quais 60%

ciais do perodo de outubro de 2012 a setem-

de econmicos de at R$ 190 mil. A seguir, vm

bro de 2015 (36 meses).

as unidades de 3 dormitrios, com 16%, as de 1

Lanamentos: 17,8 mil unidades lanadas, com

dormitrio, com 9% (3% de econmicos), e as

destaque para os imveis de 2 dormitrios,

de 4 dormitrios, com 1%.

com participao de 74%, dos quais 60% de

Oferta Final: Em setembro de 2015, haviam 5,5

econmicos de at R$ 190 mil. A seguir, vm as

mil unidades disponveis, distribudas entre as

unidades de 3 dormitrios, com 18% do total, as

fases de lanamento, construo e prontas.

de 1 dormitrio, com 7% (2% de econmicos) e

Preo Mdio (R$/m): R$ 5,6 mil para imveis

a de 4 dormitrios, com 1%.

de 1 dormitrio, R$ 3,8 mil para os de 2 dormi-

Comercializao: 12,3 mil unidades vendidas,

trios, R$ 4,4 mil para os de 3 dormitrios e R$

com destaque para os imveis de 2 dormit-

5,8 mil para os de 4 dormitrios.

Lanamentos e Comercializao de Imveis Residenciais


Perodo: Outubro/2012 a Setembro/2015

Fonte: Robert Michel Zarif

105

Em Unidades

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Sorocaba
Oferta Final de Imveis Residenciais
Perodo: Setembro de 2015

Em Unidades

Preo Mdio por m de rea til de Imveis Residenciais


Perodo: Setembro de 2015

Fonte: Robert Michel Zarif

106

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

PROJETOS
PROTOCOLADOS
E APROVADOS
PELO GRAPROHAB

107

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

GRAPROHAB
Criado em 1991, o GRAPROHAB Grupo de

(Companhia Ambiental do Estado de So Paulo),

Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais

Sabesp (Companhia de Saneamento Bsico do

do Estado de So Paulo tem por objetivo cen-

Estado de So Paulo), Emplasa (Empresa Paulista

tralizar, agilizar e, sobretudo, organizar os pro-

de Planejamento Metropolitano) e DAEE (Depar-

cedimentos administrativos de licenciamento do

tamento de guas e Energia Eltrica).

Estado para implantao de empreendimentos

O Secovi-SP participa das reunies, acom-

de parcelamentos do solo para fins residenciais.

panha e tabula mensalmente os projetos que

O GRAPROHAB formado por um colegiado,

so protocolados, analisados e aprovados pelo

que rene: SH (Secretaria da Habitao), Cetesb

GRAPROHAB.

GRAPROHAB Projetos protocolados


No ano de 2015, foram protocolados 778 projetos

Apesar da queda de 7% no nmero de protoco-

para anlise do GRAPROHAB, volume 7% inferior

los do ano, os projetos de loteamentos recuaram

ao nmero de projetos registrados em 2014 (840).

apenas 1% na comparao de 2014 com 2015.

Nmero de Projetos Protocolados

Fonte: GRAPROHAB

108

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

GRAPROHAB Projetos de loteamentos protocolados


Os projetos destinados a loteamentos represen-

PROHAB, volume superior a mdia anual de 603

taram 88% dos protocolos registrados no GRA-

projetos levantados no perodo de 2010 a 2015.

PROHAB em 2015, no ano anterior essa partici-

Em 2015, foram computados 185,3 mil lotes

pao foi de 83%.

nos projetos protocolados, uma reduo de

No ano de 2015, foram protocolados 688 pro-

12% em comparao com os 211,7 mil lotes dos

jetos de loteamentos para anlise no GRA-

projetos de 2014.

Projetos de Loteamentos e Lotes Protocolados

Fonte: GRAPROHAB

109

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Municpios com mais projetos de loteamentos protocolados


Ribeiro Preto foi o municpio com o maior n-

Os 10 municpios do ranking de 2015 abaixo,

mero de lotes protocolados no GRAPROHAB

somam 41.108 lotes previstos, o que representa

em 2015, com 9.850 lotes previstos em 7 proje-

22% dos lotes protocolados no Estado de So

tos de loteamentos.

Paulo no ano.

Projetos de Loteamentos Protocolados por Municpio

2014

2015

Fonte: GRAPROHAB

110

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Loteamentos analisados nas reunies do GRAPROHAB


No ano, a quantidade de pareceres nas reunies

membros do colegiado.

do GRAPROHAB aumentou 25%, passando de

O maior aumento em termos percentuais foi na

1.732 em 2014 para 2.158 em 2015.

solicitao de prazos pelos rgos, com uma va-

Nas anlises, os projetos podem ser aprovados,

riao de 71% em relao a 2014, seguido pelos

indeferidos, receber solicitao de prorrogao

indeferimentos de projetos, que aumentou 39%.

de prazo ou exigncias tcnicas dos rgos

Anlise de Projetos de Loteamentos nas Reunies

Fonte: GRAPROHAB

111

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Exigncias tcnicas - por rgo


Em 2015, foram apontadas 1.357 exigncias

mais de um rgo por reunio do GRAPROHAB.

tcnicas em projetos analisados nas reunies

Das 1.357 exigncias tcnicas feitas no ano de

do GRAPROHAB, volume 27% superior ao total

2015, 43% foram da Secretaria da Habitao, 40%

registrado em 2014 (1.070), considerando que

da Cetesb, 9% da Sabesp, 5% do Departamento

o projeto pode receber exigncias tcnicas de

de guas e Energia Eltrica e 3% da Emplasa.

Exigncias Tcnicas - por rgo

Fonte: GRAPROHAB

112

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Projetos de loteamentos aprovados


Em 2015, foram aprovados 534 projetos de lo-

A quantidade de lotes estimada, pois a estatsti-

teamentos no GRAPROHAB, representando um

ca elaborada com os dados dos certificados de

aumento de 4% em relao ao nmero de pro-

aprovao do GRAPROHAB, e nem todos foram

jetos de 2014 (515). Na mdia, de 2010 2015

enviados para o levantamento. Para evitar que

foram aprovados 468 loteamentos por ano.

esta lacuna afetasse o total e para tornar a srie

Dos projetos de loteamentos aprovados em

histrica comparvel foram utilizados os dados

2015 estima-se que 151,1 mil lotes sejam oferta-

de quantidade de lotes do projeto original para

dos, aumento de 1,9% em relao a 2014, quan-

os empreendimentos aprovados, cujo certifica-

do foram apontados 148,3 mil lotes.

dos no foram enviados.

Projetos de Loteamentos Aprovados

Fonte: GRAPROHAB

113

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lotes aprovados no Estado de So Paulo - 2015

Ranking de municpios com mais projetos de loteamentos aprovados pelo GRAPROHAB

2014

2015

Fonte: GRAPROHAB

114

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Perodo de aprovao dos projetos


Os empreendimentos demandam um longo pero-

conforme surgem pedidos de prorrogao, exi-

do na preparao do projeto e da documentao,

gncias tcnicas, ou reabertura de processos.

antes de serem protocolados no GRAPROHAB.

Para 60,5% dos projetos de loteamentos a apro-

Nas estatsticas do quadro abaixo foram conside-

vao demorou entre 121 dias a 360 dias, uma

rados somente os prazos das datas dos protocolos

piora em relao a 2014 quando essa porcenta-

dos projetos no GRAPROHAB at a sua aprovao.

gem era de 45,8%, ou seja, consequentemente

O GRAPROHAB possui um cronograma esta-

o porcentual de projetos aprovados antes de 121

belecido para as anlises dos projetos, que de-

dias em 2015 diminuiu.

pendendo da complexidade pode ser dilatado

Perodo de Aprovao dos Projetos de Loteamentos

Fonte: GRAPROHAB

115

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

PREOS DE IMVEIS
DE TERCEIROS
CIDADE DE SO PAULO

116

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Ofertado de Imveis Residenciais Verticais


de Terceiros para Venda
O Secovi-SP passa a divulgar a seus associados o

O ms de dezembro de 2015 encerrou com os

estudo de preo mdio ofertado por metro qua-

seguintes preos mdios: imveis de 1 dormit-

drado de rea til de imveis residenciais verticais

rio com valor de R$ 10.232 por m de rea til;

(apartamentos) usados no municpio de So Paulo.

apartamentos com 2 dormitrios, R$ 7.764 por

O Estudo dos Preos Mdios de Apartamentos de

m de rea til; 3 dormitrios com R$ 8.389 por

Terceiros Ofertadosconta com informaes a par-

m de rea til; e 4 dormitrios com R$ 9.151 por

tir de dezembro de 2013, que so mensalmente

m de rea til.

publicadas no portal Secovi-SP.

Os imveis com a maior variao nominal verifi-

So levantados os preos mdios por metro

cada em 2015 foram os de 3 dormitrios (3,8%),

quadrado de rea til de 55 mil apartamentos

seguidos da variao dos imveis de 4 dormit-

ofertados, segmentados por quantidade de dor-

rios (2,7%), de 1 dormitrio (2,5%) e, por ltimo,

mitrios em diversos bairros do municpio.

dos imveis de 2 dormitrios (0,4%).

Preo Mdio Ofertado dos Apartamentos de Imveis Residenciais de Terceiros

Fonte: Secovi-SP

117

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Ofertado de Imveis Residenciais de Terceiros para Venda


1 dormitrio
O preo mdio dos apartamentos de 1 dormi-

A variao em termos reais (descontada a infla-

trio na cidade de So Paulo, em dezembro de

o) foi de -7,4%. Ou seja, o preo mdio de R$

2015, foi de R$ 10,2 mil. Comparativamente com

10,2 mil apurado em dezembro de 2015 ficou

o preo de R$ 10 mil de dezembro de 2014, a

abaixo do preo atualizado pela inflao do pe-

variao foi de 2,5%, ficando abaixo da inflao

rodo, que estaria em torno de R$ 11 mil.

(IPCA) de 10,7% medida no ano passado.

Preo Mdio de Terceiros 1 dormitrio (R$ mil)

Preo Mdio de Terceiros 1 dormitrio (R$ mil)

Fonte: Secovi-SP

118

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Ofertado de Imveis Residenciais de Terceiros para Venda


2 dormitrios
O preo mdio dos apartamentos de 2 dormi-

A variao em termos reais (descontada a infla-

trios na cidade de So Paulo, em dezembro

o) foi -9,3%. Desta forma, o preo mdio de

de 2015, foi de R$ 7,8 mil. Comparado ao preo

R$ 7,8 mil apurado em dezembro de 2015 ficou

de R$ 7,7 mil de dezembro de 2014, a variao

abaixo do preo atualizado pela inflao do pe-

foi de 0,4%, ficando abaixo da inflao (IPCA) de

rodo, que seria de aproximadamente R$ 8,6 mil.

10,7% medida no ano passado.

Preo Mdio de Terceiros 2 dormitrios (R$ mil)

Variao Nominal 12 meses (%) 2 dormitrios

Fonte: Secovi-SP

119

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Ofertado de Imveis Residenciais de Terceiros para Venda


3 dormitrios
O preo mdio dos apartamentos de 3 dormi-

A variao em termos reais (descontada a in-

trios na cidade de So Paulo, em dezembro de

flao) foi de -6,2%. Ou seja, o preo mdio de

2015, foi de R$ 8,4 mil. Em relao ao valor de R$

R$ 8,4 mil apurado em dezembro de 2015 ficou

8,1 mil de dezembro de 2014, a variao foi de

abaixo do preo atualizado pela inflao do per-

3,8%, ficando abaixo da inflao (IPCA) de 10,7%

odo, que estaria em torno de R$ 8,9 mil.

medida no ano passado.

Preo Mdio de Terceiros 3 dormitrios (R$ mil)

Variao Nominal 12 meses (%) 3 dormitrios

Fonte: Secovi-SP

120

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Ofertado de Imveis Residenciais de Terceiros para Venda


4 dormitrios
O preo mdio dos apartamentos de 4 dormi-

A variao em termos reais (descontada a infla-

trios na cidade de So Paulo, em dezembro de

o) foi de -7,3%. Ou seja, o preo mdio de R$

2015, foi de R$ 9,2 mil. Comparativamente ao va-

9,2 mil apurado em dezembro de 2015 ficou abai-

lor de R$ 8,9 mil de dezembro de 2014, a varia-

xo do preo atualizado pela inflao do perodo,

o foi de 2,7%, ficando abaixo da inflao (IPCA)

que estaria em, aproximadamente, R$ 9,9 mil.

de 10,7% medida no ano passado.

Preo Mdio de Terceiros 4 dormitrios (R$ mil)

Variao Nominal 12 meses (%) 4 dormitrios

Fonte: Secovi-SP

121

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Preo Mdio de Imveis (apartamentos) de Terceiros Ofertados


para Venda - Bairros
O estudo de preo mdio de apartamentos de

Os dados so tabulados para os 65 principais

terceiros considera, aproximadamente, 55 mil

bairros da cidade de So Paulo. No relatrio

anncios de imveis, que passaram por um pro-

anual, foram selecionados somente os 5 bairros

cesso de compilao para retirada das duplici-

com maiores e menores preos para ilustrao.

dades, inconsistncias dos outliers, por meio de

A lista completa pode ser acessada no site www.

anlise estatstica.

secovi.com.br.

Preo Mdio Ofertado dos Apartamentos de Terceiros - Dezembro 2015


Municpio de So Paulo (Valor em m de rea til)
1 DORMITRIO

2 DORMITRIOS

3 DORMITRIOS

4 DORMITRIOS

Fonte: Secovi-SP

122

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

LOCAO RESIDENCIAL
NA CIDADE DE SO PAULO

123

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Locao Residencial
O Secovi-SP publica mensalmente a pesquisa de

Em 2015, os valores mdios de locao reduzi-

locao residencial (apartamentos, casas e so-

ram 2,5% em relao aos valores registrados em

brados), visando monitorar os valores por m na

2014. No perodo, a inflao medida pelo IGP-M

cidade de So Paulo.

(ndice Geral de Preos Mercado), da Fundao

Durante o ano de 2015, a pesquisa detectou

Getlio Vargas, foi de 10,5%.

queda dos valores nominais de locao nos

A reduo de preos dos aluguis ocorre em

imveis residenciais negociados. A partir de ju-

consequncia da instabilidade econmica e po-

nho, houve reduo no preo dos aluguis no

ltica que o Pas atravessa.

acumulado em 12 meses.

Locao Residencial no Municpio de So Paulo


Variao Nominal (%) do valor mdio e IGP-M acumulado 12 meses

Fonte: Secovi-SP

124

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Valores de Locao Residencial por Zona da Cidade de So Paulo


A pesquisa de valores de locao segmentada

Os dados esto dispostos em faixas de valores

em oito grandes regies:

por metro quadrado, por nmero de dormitrios

Centro; Norte; Leste-A, que abrange a rea do

e por estado de conservao do imvel.

Tatuap Mooca; Leste-B, correspondente a

Exemplo, no ms de dezembro de 2015, uma

outros bairros, como Penha e So Miguel Pau-

unidade de 3 quartos na zona Norte, em bom

lista; Oeste-A, composta por Perdizes, Pinhei-

estado, possui aluguel por m entre R$ 18,74 e

ros e vizinhana; Oeste-B, referente a bairros

R$ 18,11. Se um imvel de 90 m estiver nes-

como Butant e outros; Sul-A, inclui Jardins,

sa mesma regio, sua locao ficar entre R$

Moema, Vila Mariana, dentre outros; Sul-B, bair-

1.687,00 e R$ 1.630,00.

ros como Campo Limpo, Cidade Ademar etc.

Aluguis Residenciais - Valores por m2 de rea Privativa ou Construda


Regio da Cidade de So Paulo, por dormitrios e estado de conservao

Dezembro de 2015

Fonte: Secovi-SP

125

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Tipos de Garantias
De acordo com a Lei 8.245/1991, nos contratos

fiador, que representa 46% do total de contratos,

de locao, o locador pode exigir do locatrio

seguido pelo depsito de at 3 aluguis (35%) e

as seguintes modalidades de garantia: cauo,

o seguro-fiana locatcia, com 19%.

fiana ou seguro-fiana locatcia.

Comparado ao ano de 2014, a participao per-

A pesquisa de locao levanta o percentual de

centual dos tipos de garantia em 2015 no apre-

cada tipo de garantia utilizada nos contratos. O

sentou mudana significativa.

preferido pelos inquilinos continua o tradicional

Tipos de Garantias - Participao Percentual


Cidade de So Paulo

Fonte: Secovi-SP

126

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Aes Locatcias
Mensalmente, o Secovi-SP acompanha e analisa

ma ou denncia vazia.

as estatsticas de Aes Locatcias dos 15 fruns

Aes Renovatrias de Locao: Compulsria

regionais da capital paulista, por meio das peti-

para renovao de contratos comerciais com

es registradas no Tribunal de Justia do Esta-

prazo de cinco anos.

do de So Paulo. As aes so distribudas em 4

Aes Consignatrias de Aluguis: So movi-

tipos: Despejo por Falta de Pagamento; Despejo

das quando h discordncia de valores de alu-

(Procedimento Ordinrio); Renovatria de Loca-

guis ou encargos, com opo do inquilino pelo

o e Consignatria de Aluguis.

depsito em juzo.

Aes de Despejo por Falta de Pagamento:

De acordo com Tribunal de Justia, o municpio

So motivadas pela inadimplncia do inquilino.

de So Paulo encerrou o ano de 2015 com 17,6 mil

Aes de Despejo (Procedimento Ordinrio):

peties protocoladas no municpio, o que repre-

So relativas retomada de imvel para uso pr-

senta queda de 6,6% em relao a 2014, quando

prio, de seu ascendente ou descendente, refor-

foram registradas 18,9 mil aes locatcias.

Aes Locatcias
Cidade de So Paulo

Em mil Unidades

Fonte: Tribunal de Justia do Estado de So Paulo

127

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

NDICE DE CUSTOS
CONDOMINIAIS (ICON)

128

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

ndice de Custos Condominiais (ICON)


Mensalmente, o Secovi-SP acompanha os custos

consideradas, porm, as despesas de carter ex-

condominiais na Regio Metropolitana de So

traordinrio, como: reformas, embelezamento de

Paulo. Para a composio do ICON, so conside-

fachada, entre outras.

rados edifcios que possuem de 48 a 56 unidades,

O ICON encerrou o ano de 2015 com variao

e aproximadamente 6 funcionrios.

positiva de 12,4%. O grupo que mais contribuiu

O ndice contempla 24 itens, agrupados em 5 ca-

para a alta no ano foi o de Pessoal e Encargos

tegorias:

com variao de 10,2%

1 Pessoal e Encargos

O ICON uma ferramenta para sndicos e ad-

2 Tarifas

ministradoras de condomnios acompanharem a

3 Manuteno de Equipamentos

evoluo dos custos condominiais. Serve como

4 Conservao e Limpeza

parmetro da variao desses custos, mas no

5 Diversos

deve ser utilizado como um ndice de reajuste da

So escolhidos os itens que mais comumente

taxa condominial, pois cada edifcio possui sua

compem os custos do condomnio. No so

prpria estrutura de despesas.

ndice de Custos Condominiais


Variao Nominal (%) do valor mdio e IGP-M acumulado 12 meses

Fonte: Secovi-SP

129

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Aes Condominiais
O Secovi-SP acompanha e analisa tambm as

Apesar da elevao em relao a 2014, nos lti-

aes condominiais que do entrada em 15 f-

mos 11 anos, o volume de aes vem diminuin-

runs regionais do Tribunal de Justia do Estado

do. Comparado ao ano de 2006, a queda foi de

de So Paulo.

44,9% (17,2 mil).

As aes por falta de pagamento das taxas con-

A recomendao do Secovi-SP para que sndi-

dominiais encerraram 2015 com 10,1 mil pro-

cos e administradoras reforcem as negociaes e

cessos protocolados no municpio de So Pau-

conscientizem os condminos quanto impor-

lo, um aumento de 11,6% sobre o ano anterior,

tncia do pagamento do rateio de despesas para

quando foram registradas 9 mil aes.

a manuteno da sade financeira do prdio.

Aes Condominiais
Cidade de So Paulo

Em mil Unidades

Fonte: Tribunal de Justia do Estado de So Paulo

130

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

DADOS DO MERCADO
IMOBILIRIO NACIONAL
ENTIDADES COM PESQUISAS CII/CBIC
COMISSO DA INDSTRIA IMOBILIRIA DA CMARA
BRASILEIRA DA INDSTRIA DA CONSTRUO

131

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Entidades com Pesquisa Imobiliria no Brasil


No Brasil, atualmente 17 entidades integrantes

tatstica do Secovi-SP tem acompanhado os da-

da Comisso da Indstria Imobiliria, da Cmara

dos apurados pelas pesquisas realizadas no Pas

Brasileira da Indstria da Construo (CII/CBIC),

e vem consolidando as informaes, a fim de

realizam pesquisas sobre o comportamento do

obter uma anlise das tendncias do mercado

mercado imobilirio em suas respectivas cidades

imobilirio residencial.

ou regies.

Para manter a mesma base de comparao,

A CII vem se esforando para consolidar as esta-

tanto nos totais ajustados quanto nas anlises

tsticas do setor. Como as pesquisas nem sem-

seguintes, foram desconsiderados os dados de

pre so comparveis entre si, no final de 2015, foi

Vitria e regio, Cuiab, Curitiba, Joinville, Re-

contratada uma consultoria para padronizar me-

gio Metropolitana de Natal e Distrito Federal,

todologias e desenvolver um indicador nacional.

pois foram utilizadas somente as pesquisa que

Desde 2011, o Departamento de Economia e Es-

possuam dados desde 2012.

Regies com pesquisa no Brasil

132

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Lanamentos Residenciais no Brasil


Analisando as pesquisas que possuem dados

Apesar da queda no total de unidades lanadas,

comparveis, no acumulado de janeiro a setem-

quatro regies apresentaram desempenho su-

bro de 2015 foram lanadas 47.796 unidades

perior em 2015:

residenciais nos locais analisados, volume 24%

Joinville (44%), Regio Metropolitana de Goi-

inferior ao total lanado no mesmo perodo de

nia (26%), Regio Metropolitana de Joo Pessoa

2014 (62.878 unidades), o que representa uma

(11%) e Salvador e regio (6%).

retrao de mais de 15 mil unidades.

Lanamentos Residenciais - Regies com pesquisa no Brasil

133

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Vendas de Imveis Residenciais Novos no Brasil


No acumulado de janeiro a setembro de 2015,

mil unidades.

foram comercializadas 54,4 mil unidades resi-

O ano de 2014 j tinha apresentado retrao de

denciais nas regies pesquisadas. Esse resultado

28% nas vendas em relao a 2013, quando fo-

levou queda de 7% em relao ao mesmo

ram negociadas 80,6 mil unidades no perodo

perodo de 2014, quando foram vendidas 58,3

de janeiro a setembro.

Unidades Residenciais Vendidas - Regies com pesquisa no Brasil

134

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo entre Lanamentos e Vendas de Imveis Residenciais


Novos no Brasil
De 2012 a 2014, o mercado imobilirio lanou

De janeiro a setembro de 2015, foram lanadas

uma mdia de 106,6 mil unidades residenciais

47,8 mil unidades volume 24% inferior ao mes-

ao ano. Este volume, inclusive, foi praticamente

mo perodo de 2014 e houve uma queda de

absorvido pela demanda nos anos de 2012 e

7% nas vendas. Assim mesmo, foram comercia-

2013. Em 2014, houve retrao na quantidade

lizadas 6,6 mil unidades a mais do que o total

comercializada, que correspondeu a 86,2 mil

lanado, o que representa um ajuste na oferta

unidades vendidas.

disponvel no mercado.

Comparativo entre Lanamentos e Vendas - Regies com pesquisa no Brasil


Em mil unidades

135

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Comparativo entre Lanamentos e Vendas de Imveis Residenciais


Novos no Brasil Acumulado 12 meses
No acumulado de 12 meses (outubro/2014 a se-

O volume de vendas tambm atingiu o menor

tembro/2015), foram lanadas 86,5 mil unidades

nvel da srie, com 82,3 mil unidades comer-

residenciais nas regies pesquisadas, volume

cializadas em 12 meses, at setembro de 2015.

18% inferior ao observado em setembro de 2014.

A mdia do perodo foi de 100,3 mil unidades

Este o menor nvel registrado na srie histrica

em 12 meses, representando uma queda de

desde 2011, cuja mdia de lanamentos do per-

8% em relao ao acumulado de setembro de

odo foi de 108,2 mil unidades em 12 meses.

2014 (89,4 mil).

Lanamentos e Vendas em 12 meses - Regies com pesquisa no Brasil


Em mil unidades

136

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

IVV ndice de Velocidade de Vendas


O ndice de Velocidade de Vendas (IVV), ou Vendas

IVV de 2014.

Sobre Oferta (VSO), mede o percentual de vendas

Apesar da reduo na velocidade de vendas

mensal dos empreendimentos ofertados.

mdia, Macei, Porto Alegre e Salvador e regio

Nos primeiros nove meses de 2015, a veloci-

apresentaram desempenho de vendas superior

dade de vendas mdia das regies pesquisadas

ao de 2014.

foi de 6,1% ao ms, percentual 5% inferior ao

IVV mdio - Regies com pesquisa no Brasil

137

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais Novos no Brasil


O ms de setembro de 2015 encerrou com 99

Apesar do aumento, as regies metropolitanas

mil unidades disponveis para venda nas regies

do Recife, de Goinia e Natal, e das capitais Por-

pesquisadas, volume 7% superior oferta dispo-

to Alegre e Belo Horizonte apresentaram redu-

nvel em setembro de 2014.

o na quantidade de imveis ofertados.

Oferta Final - Regies com pesquisa no Brasil (Em Unidades)

138

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais Novos no Brasil


A oferta final das regies pesquisadas vem cres-

Em setembro de 2015, as regies pesquisadas

cendo de forma considervel desde agosto de

somavam 99,0 mil unidades em oferta, volume

2013, ms com o menor nvel de unidades oferta-

12% superior mdia registrada no perodo ana-

das na srie histrica: 75,3 mil imveis disponveis.

lisado, de 88,5 mil.

Oferta Final - Regies com pesquisa no Brasil


Em mil unidades

139

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Oferta Final de Imveis Residenciais Novos no Brasil


Das 17 entidades que fazem pesquisa no Pas, 12

Nas regies com oferta segmentada por fase de

segmentam a oferta disponvel de acordo com a

obra, do total registrado em setembro de 2015,

fase de obra do empreendimento: na planta, em

23% eram imveis na planta, 62% das unidades

construo ou pronto.

estavam em construo e 15% prontas.

Oferta Final por Fase de Obra - Regies com pesquisa no Brasil

140

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

FINANCIAMENTO
IMOBILIRIO NO BRASIL

141

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

SBPE: Captao da Poupana


Considerada a modalidade de investimento mais

mbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitao).

tradicional do Brasil, a caderneta de poupana

A captao lquida no ano de 2015 foi negativa

classificada como conservadora, por oferecer

no que se refere ao SBPE (Sistema Brasileiro de

baixo risco e, tambm, baixo retorno, quando

Poupana e Emprstimo). Ou seja, os saques su-

comparada a outros tipos de aplicaes financei-

peraram os depsitos da caderneta de poupana

ras. Os valores depositados na caderneta de pou-

em R$ 50,1 bilhes. No perodo, foi registrado um

pana podem ser retirados (sacados) a qualquer

total de R$ 1.565,1 bilho em depsitos e de R$

momento, apresentando liquidez imediata.

1.615,2 bilho em saques.

Os recursos captados pela poupana tm dire-

A poupana no registrava uma captao lquida

cionamento previsto, em sua maior parte, para

negativa desde 2005, quando o volume retirado

o financiamento imobilirio, principalmente no

chegou a R$ 1,9 bilho.

Poupana SBPE
Captao lquida (R$ bilhes)

Fonte: Bacen

142

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Saldo da Poupana
O saldo da poupana do SBPE em 2015 totalizou

tes nas normas de direcionamento e do compul-

R$ 509,2 bilhes. Em comparao com o ano de

srio sobre os recursos captados pela poupana.

2014, houve reduo de 2,5%.

Com as mudanas, o Banco Central do Brasil es-

A queda no saldo da poupana motivou o CMN

timava a liberao de R$ 22,5 bilhes adicionais

(Conselho Monetrio Nacional) a promover ajus-

para o financiamento habitacional.

Poupana SBPE
Saldo (R$ bilhes)

Fonte: Bacen

143

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios SBPE (Valores)


O total financiado em 2015 no Pas pelo SPBE

A perda da atratividade da poupana e a preo-

foi de R$ 75,6 bilhes, valor que sofreu redu-

cupao com a situao do Pas e do mercado

o nominal de 33% em relao a 2014, quan-

imobilirio levaram os bancos a restringir o cr-

do o volume totalizou R$ 112,9 bilhes em

dito, avaliar com mais rigor a liberao do finan-

financiamentos. O ano de 2015 quebra uma

ciamento e aumentar a taxa de juros.

sequncia de crescimento do financiamento

O financiamento essencial para o mercado imo-

no perodo analisado.

bilirio, porque seus produtos tm altos valores

A forte retrao fez com que os valores financiados

agregados. A falta de crdito bancrio impossibilita

no ano passado retornasse trs anos de evoluo,

a compra para a maioria da populao e potencia-

voltando a patamares de financiamento de 2011.

liza as dificuldades enfrentadas pelo setor.

Financiamento Imobilirio SBPE - Total


Valores financiados (R$ bilhes)

Fonte: Bacen e Abecip

144

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios: Aquisio e Construo (Valores)


Em 2015, do volume total de financiamentos

quanto para aquisio apresentaram reduo de

imobilirios pelo SBPE no Pas, R$ 21 bilhes fo-

aproximadamente 32% em relao a 2014 a

ram destinados construo (28%) e R$ 55 bi-

proporo de volume financiado em 2014 para

lhes (72%) para aquisio de imveis.

a construo (28%) e aquisio (72%) foi mantida

Tanto os valores financiados para construo

no ano de 2015.

Financiamento Imobilirio SBPE Aquisio e Construo


Valores financiados (R$ bilhes)

Fonte: Bacen e Abecip

145

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios: Aquisio Novos e Usados (Valores)


Dos R$ 55 bilhes de financiamentos imobi-

A acentuada queda dos financiamentos de

lirios do SBPE concedidos para aquisio de

usados e fez com que as unidades novas supe-

imveis em 2015, 58% (R$ 31,7 bilhes) foram

rassem as usadas, fenmeno indito na srie

destinados s unidades novas e 42% (R$ 23,1

histrica analisada.

bilhes) dirigidos aos imveis usados.

A retrao dos valores financiados de imveis

Em comparao com 2014, houve reduo

usados pode ter entre suas causas a maior se-

nos valores de financiamento de imveis no-

letividade do agente financeiro e a reduo da

vos (10%) e de imveis usados (50%).

cota de financiamento.

Financiamento Imobilirio SBPE Aquisio Novos e Usados


Valores financiados (R$ bilhes)

Fonte: Bacen e Abecip

146

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios SBPE (Unidades)


Assim como ocorreu com os valores, tambm

das em torno de 300 mil unidades.

foi registrada reduo na quantidade de unida-

O financiamento imobilirio primordial para a

des financiadas pelo SPBE. O ano de 2015 termi-

manuteno da atividade, pois imveis so bens

nou com 342 mil imveis financiados, 37% abai-

com valor unitrio elevado. Se persistir a tendn-

xo do total apurado em 2014 (539 mil unidades).

cia de reduo de financiamento, com encolhi-

O nmero de imveis financiados em 2015 equi-

mento do crdito imobilirio, dificilmente o se-

vale ao volume de 2009, quando foram financia-

tor imobilirio ir se recuperar.

Financiamento Imobilirio SBPE - Total


Mil unidades

Fonte: Bacen e Abecip

147

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos imobilirios: Aquisio e Construo (Unidades)


O SBPE financiou, em 2015, o total de 341,5 mil

parao com o ano anterior.

imveis no Pas. Desse volume, 31% (106 mil uni-

O prazo de financiamento para construo

dades) corresponderam a financiamentos para

menor do que o prazo para aquisio (aproxi-

a construo e 69% (236 mil unidades) para a

madamente 30 meses).

aquisio. Em relao a 2014, construo e aqui-

Aps esse perodo, as unidades construdas so

sio registraram queda, respectivamente, de

repassadas ao consumidor final. Assim, as cons-

35% e 37%.

trues financiadas nos anos de 2013 e 2014

A proporo de financiamento entre construo

comearo a ser repassadas para o consumidor

e aquisio ficou praticamente estvel em com-

final em 2016.

Financiamento Imobilirio SBPE Aquisio e Construo


Mil unidades

Fonte: Bacen e Abecip

148

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios: Aquisio Novos e Usados (Unidades)


Em 2015, dos 236 mil imveis financiados para

Assim como nos dados de financiamento em va-

aquisio pelo SBPE, 56% (131,3 mil unidades)

lores monetrios, foi observada a inverso entre

foram novos e 44% (104,5 mil unidades) usados.

os imveis novos e usados. Ou seja, em 2015, o

Em relao ao ano anterior, houve reduo de

volume de financiamento de imveis novos su-

17% nos financiamentos de unidades novas e de

perou a quantidade de usados.

52% na quantidade de imveis usados.

Financiamento Imobilirio SBPE Aquisio Novos e Usados


Mil unidades

Fonte: Bacen e Abecip

149

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

LTV - Financiamento Imobilirio


O termo LTV (loan-to-value ratio) refere-se ao per-

ciado foi de aproximadamente R$ 62 mil.

centual financiado em relao ao valor do imvel.

O LTV demonstra a qualidade da carteira dos fi-

A trajetria de crescimento do LTV mdio de no-

nanciamentos imobilirios no Brasil. Para obter

vos financiamentos foi interrompida em 2015,

crdito, o tomador tem de pagar, em mdia,

ano que registrou a relao mdia de 62%. Ou

38% do valor do imvel, aumentando, desta ma-

seja, para um imvel de R$ 100 mil, o valor finan-

neira, o comprometimento do muturio.

LTV (%)

Fonte: Bacen e Abecip

150

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Inadimplncia Financiamento Imobilirio


O percentual da carteira de crdito imobilirio

Nos contratos com garantia de alienao fidu-

com mais de trs parcelas em atraso atingiu 1,9%

ciria, em que o imvel pertence ao banco at

em 2015, superando 2014, quando foi registrado

a liquidao do financiamento, a inadimpln-

1,4% de inadimplncia.

cia em setembro do ano passado era ainda

Apesar do aumento em 2015, o resultado o mais

menor (1,6%).

baixo ndice de inadimplncia entre todas as mo-

O baixo ndice de inadimplncia demonstra que,

dalidades de crdito assumidas pelo consumidor:

para o brasileiro, a casa prpria um bem rele-

apenas 1,9% dos muturios estavam com mais de

vante e pagar a prestao do financiamento do

trs meses de atraso no pagamento.

imvel uma prioridade.

Inadimplncia: Contratos com mais de 3 prestaes em atraso


Garantia Hipotecria + Alienao Fiduciria

Fonte: Bacen e Abecip

151

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Crdito Imobilirio e PIB


O crdito imobilirio correspondeu a 9,8% do

12 meses, em valores correntes.

PIB (Produto Interno Bruto) de 2015.

No Brasil, a participao do crdito imobilirio

Esse percentual calculado pela diviso da so-

no PIB continua seguindo tendncia de cres-

matria do saldo das operaes de crdito imo-

cimento. No entanto, comparado com pases

bilirio (pessoas fsicas e jurdicas) do final do

mais desenvolvidos, o volume continua baixo.

ms, pelo valor do PIB acumulado nos ltimos

Evoluo do Crdito Imobilirio em relao ao PIB (%)

Fonte: bacen e IBGE

152

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios - SBPE + FGTS (Valores)


Outra fonte importante de recursos para finan-

nha Vida contribuiu para a alta registrada nessa

ciamento imobilirio o FGTS (Fundo de Garan-

modalidade.

tia do Tempo de Servio), que atende popula-

Em 2015, o volume de financiamentos atingiu

o de baixa renda.

R$ 128 bilhes, somando-se SBPE e FGTS. O

Em relao a 2014, os financiamentos com re-

valor ficou aproximadamente 18% abaixo do re-

cursos do FGTS cresceram 20,6% em termos de

gistrado em 2014, ano em que foram financia-

valores em 2015. O programa Minha Casa, Mi-

dos R$ 157 bilhes.

Financiamento Imobilirio SBPE + FGTS (Total)


Valores financiados (R$ bilhes)

Fonte: Bacen e Abecip

153

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Financiamentos Imobilirios - SBPE + FGTS (Unidades)


A importncia dos financiamentos com recursos

a superar o SBPE no que se refere a volume de

do FGTS aumenta quando os dados so analisa-

unidades financiadas.

dos em termos de unidades habitacionais.

No ano, somando-se SBPE e FGTS, 945 unida-

Em 2015, o FGTS financiou um total de 603 mil

des foram financiadas volume 6% inferior ao

unidades, correspondendo variao positiva de

registrado em 2014, quando o financiamento

30% em relao s 465 mil unidades financiadas

contemplou 1 milho de unidades.

em 2014. Com esse crescimento, o FGTS volta

Financiamento Imobilirio SBPE + FGTS (Total)


Mil unidades

Fonte: Bacen e Abecip

154

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

GLOSSRIO
REA TIL: rea do imvel de uso privativo e exclusivo do

OFERTA FINAL: Resultado em unidades da soma da oferta

proprietrio ou morador, medida em m2.

final com os lanamentos, menos as vendas lquidas.

DATA DE LANAMENTO: Data definida no ms do incio

OPERAO URBANA CONSORCIADA: Plano urbanstico

da oferta a mercado de um produto.

local, coordenado pelo Poder Pblico e com participao


da iniciativa privada. Estabelece parmetros de ocupao

DISTRATO: Extino da relao contratual firmada

diferenciados e implantao de melhorias na infraestrutura.

entre as parte, que resulta na devoluo da unidade ao


VGL: Valor Global Lanado - Soma dos valores monetrios

empreendedor no ms de referncia.

em moeda corrente (R$) das unidades lanadas em cada


IMVEIS NA PLANTA: Empreendimentos com at 6 meses

perodo.

da data do lanamento.
VGL/INCC-DI: Valor Global Lanado atualizado pelo INCCIMVEIS EM CONSTRUO: Empreendimentos a partir do

DI - Valor real (R$) das unidades lanadas em cada perodo,

7 ms aps o lanamento e at ser entregue.

a preos do ms de referncia da pesquisa.

IMVEIS PRONTOS (ESTOQUE): Empreendimentos

VGV: Valor Global de Vendas - Soma dos valores

entregues.

monetrios em moeda corrente (R$) das unidades


comercializadas em cada perodo.

INCC-DI: ndice Nacional de Custos da Construo CivilVGV/INCC-DI: Valor Global de Vendas atualizado pelo

Disponibilidade Interna, da Fundao Getlio Vargas.

INCC-DI - Valor real (R$) das unidades comercializadas em


LANAMENTOS: Nmero de unidades lanadas no ms de

cada perodo, a preos do ms de referncia da pesquisa.

referncia da pesquisa.
VALOR REAL: Valor corrigido para compensar o efeito da
PREO DOS LANAMENTOS POR M2 DE REA TIL (12

atualizao monetria.

MESES): Diviso da somatria do VGL com a somatria da


VENDAS BRUTAS: Nmero de unidades vendidas em cada

rea til, considerando um perodo de 12 meses.

perodo, sem considerar as unidades que foram distratadas.


OFERTA INICIAL: Nmero de unidades remanescentes
ofertado ao mercado no perodo que antecede o ms de

VENDAS LQUIDAS (VENDAS): Diferena, em unidades,

referncia da pesquisa.

entre as vendas brutas e as distratadas.

155

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

VSO: Vendas Sobre Oferta (Mensal) - Resultado da


diviso das vendas lquidas com a soma da oferta final
e os lanamentos do ms. Mede o percentual da oferta
comercializada no ms de referncia da pesquisa.

VSO Venda Sobre Oferta (12 meses) - Mede o percentual


comercializado acumulado nos ltimos 12 meses.

ZEIS 5 - Zonas de Interesse Social - rea urbana destinada


predominantemente moradia de famlias de baixa renda.
A ZEI 5 permite a produo de at 40% de moradias para
famlias com renda entre R$ 4.344,00 e R$ 7.240,00.

ZEU - Zona Eixo de Estruturao da Transformao Urbana


Existente - reas com maior oferta de transportes pblicos,
que permitem maior adensamento.

ZEUP - Zona Eixo de Estruturao da Transformao


Urbana Prevista .

156

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

FICHA TCNICA
PRESIDENTE
Claudio Bernardes (2014-2016)

VICE-PRESIDENTE DE INCORPORAO E TERRENOS

ASSESSORIA DE COMUNICAO

URBANOS

Maria do Carmo Gregrio

Emlio Kallas

Catarina Anderos
Jaime Onofre

COORDENADOR DO GEOSECOVI E DE PESQUISAS

Leandro Vieira

ECONMICAS

Luciana Ferreira

Mauro Teixeira Pinto

Queli Peixoto
Rosana Pinto

ECONOMISTA-CHEFE

Shirley Valentim

Celso Petrucci

Snia Salgueiro
Denise Neri (estagiria)

DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATSTICA

aspress@secovi.com.br

Edson Kitamura

(11)5591-1188/1189/1190/1191/1206/1197/1216/1249/1253/1256/1342

Fabrcio Augusto Gomes Pereira


Laryssa Baslio Kakuiti

DEPARTAMENTO DE MARKETING

Jane Rosa de Oliveira

Mrcio Valeriano

Gustavo Mendes Santos

Janana Jardim

economia@secovi.com.br

Joo Paulo Palmieri

(11) 5591-1245/1244/1240/1247

Marcos Pellegrini (estagirio)


marketing@secovi.com.br

GEOSECOVI
Silvana Marques Roman

COLABORAO

Andr Rodrigues Lusivo

Adelmo Felizati

Valria de Souza Pereira

Alex Fontenelle

Emerson Tadeu de Oliveira Jnior

Fernando Souza

geosecovi@secovi.com.br

Gil Vasconcelos

(11) 5591-1243/1241/1332

Mauro Pincherle
Mauro Teixeira Pinto
Ricardo Pereira Leite

157

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

AGRADECIMENTO
Agradecemos a todos aqueles que ao longo do trabalho
contriburam com sugestes para a elaborao e o
aperfeioamento dos novos indicadores da Pesquisa do
Mercado Imobilirio deste Anurio do Mercado Imobilirio
- 2015. Nosso agradecimento especial a cada uma das
empresas que respondem s pesquisas e que se renem
para discutir assuntos relacionados ao segmento.

158

Anurio do Mercado imobilirio | 2015

Sede do Secovi - SP
Rua Dr. Bacelar, 1.043 - Vila Mariana
So Paulo - SP - CEP: 04026-002
secovi@secovi.com.br
www.secovi.com.br