2.

DEFINICIONES En esta seccin se anotarn algunas definiciones que contribuirn a la mejor comprensin y
aplicacin del presente Manual, as como a la estandarizacin del proceso valuatorio. Algunas de las definiciones son
convencionalmente parte del proceso de valuacin, mientras que otras han sido tomadas del Catastro y del marco
jurdico guatemalteco. rea sub-urbana: Extensin territorial que se localiza en la periferia de los centros urbanos,
organizada o no, en bloques divididos en predios de reas heterogneas, en propiedad y posesin de personas
individuales y que estn dotadas de uno o dos servicios pblicos bsicos. Como reas sub-urbanas, se consideran
tambin todas aquellas aldeas alejadas de los centros urbanos, cuyo desarrollo es incipiente y crecen sin planificacin
alguna. Estas reas tambin poseen entre uno o dos servicios pblicos bsicos. rea urbana: Extensin territorial
organizada en un orden geomtrico de calles y avenidas que forman bloques divididos en predios con reas ms o menos
homogneas en propiedad o posesin de personas individuales y jurdicas, generalmente con nomenclatura municipal y
dotada de los servicios pblicos bsicos; (agua pblica y domiciliar, energa elctrica pblica y domiciliar, drenaje de
aguas negras y pluviales).
Avalo: Es la estimacin del valor de un bien o cosa en la moneda del pas, basada en la investigacin de mercado de
bienes iguales o equivalentes.
Avalo fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien inmueble, sea este urbano, sub-urbano o
rural, con la aplicacin de un factor de descuento, el cual ser determinado por la Corporacin Municipal.
Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la Corporacin Municipal, el cual ser de aplicacin a todo el
municipio, el que oscilar entre el 50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.
Bien: Es una cosa que es puede ser objeto de apropiacin, capaz de proporcionar una renta, una utilidad o un
beneficio.
Depreciacin: Se define como la prdida de valor que sufre un bien por cualquier causa, ya sea por uso, deterioro,
tiempo transcurrido u obsolescencia, factores naturales o econmicos.
Erosin del suelo: Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de las partculas del suelo, causada por el
agua y el viento, intervienen por lo tanto, en el fenmeno, un objeto pasivo, que es el suelo, colocado en determinadas
condiciones de pendiente, dos agentes activos, el agua y el viento y un intermediario, que es la vegetacin que regula
sus relaciones. MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 3 DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE
BIENES INMUEBLES Estructura del suelo: Es la forma en que estn colocadas las partculas del suelo, puede ser
prismtico, columnar, en bloques, laminar granular. Una buena estructura conserva mejor crecimiento de las races,
mayor aprovechamiento de los nutrientes, favorece el laboreo.
Funcin valuatoria: Actividad tcnica realizada por peritos con el objeto de determinar el justiprecio de las cosas y
actualizar su valor. Lote Tipo: Solar urbano con una superficie de terreno homognea que predomina en el sector
investigado, de situacin medial en cuadra no de esquina de forma regular, a nivel de la va pblica, con frente y
fondo homogneos, topografa plana, las dimensiones caractersticas del lote tipo dentro del estudio de la valuacin
pueden ser definidas por cada municipio. Minusvala: Menor vala, disminucin del valor de una cosa por circunstancias
extraas a ella. Obsolescencia extrnseca: Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en el sector se dan usos
que no correspondan como: Instalaciones de fbricas, aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de
ferrocarril, invasiones humanas, alto grado de ndice de violencia, olores desagradables, sonidos molestos, basureros,
etc. Obsolescencia intrnseca: Prdida del valor causado por factores distintos al deterioro fsico como por ejemplo:
un mal diseo, ubicacin de la vivienda en un sector que no le corresponde debido al costo de construccin, mala
distribucin de ambientes, prdida de valor en la zona. Precio valor de cambio: Es el importe monetario por el que se
enajena y adquiere un bien o mercanca. Profundidad del suelo: La profundidad efectiva de un suelo se refiere al
espacio que las races pueden penetrar sin interferencia para conseguir el agua y los nutrientes necesarios para su
crecimiento. Solar: Terreno donde se ha edificado que se destina para edificar en l. Textura del suelo: Es la
proporcin relativa en que se encuentran las partculas en el suelo. Ests partculas se clasifican de siguiente manera:
arcilla, arcilloarenosa, arcillo-limosa, franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillolimosa, franco, francoarenosa, franco-limosa, arena, areno-francosa y limo. Pendiente: Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a
un plano horizontal y que puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de un terreno es la
diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud. MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 4 Valor:
Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es el poder cualitativo intrnseco virtual de
utilidad, referido a precio, de un bien cosa, para la satisfaccin de determinada necesidad. DIRECCIN DE
CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES Valor unitario ajustado: Es el valor que resulta de someter el valor
unitario base de mercado a los factores de modificacin, identificados como: frente, fondo, fondo de lotes interiores,
forma, sobre y bajo nivel, de extensin, de esquina y topografa. Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante
de la investigacin del valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda, compraventa y opinin,
que simula un ideal con la ponderacin aprobada. Valor comercial: o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad
de dinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo determinado de tiempo, entre partes
independientes que obran por su propia voluntad y estn razonablemente bien informadas Valor de tasacin: Es el valor
fijado a un bien segn criterio de un perito valuador. Valuador: Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por

tener los conocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud, reconocimiento y la autorizacin para
dictaminar y emitir opinin sobre el valor de las cosas. Vida til: Es el perodo de tiempo que dura una construccin
cualquier bien, prestando eficientemente el servicio para el cual fue diseado, siempre y cuando se le d un
mantenimiento normal. Catastro: Es el registro de los bienes inmuebles de una regin o ciudad, de propiedad del
Estado, de las municipalidades y de particulares, para una correcta identificacin de los aspectos fsicos, jurdicos y
econmicos. Ao efectivo: Se refiere al ao en que se realiz la construccin, cuando el edificio no ha sido renovado ni
modificado. Con una renovacin, el edificio tendr un nuevo ao efectivo ya que se prolongar su vida til. Bien
Inmueble: Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est permanentemente adherido a l, con situacin fija, o sea
que no puede ser trasladado sin deterioro de su sustancia o estructura. Condicin de construccin: Es el estado en que
se encuentra un edificio despus de transcurrido determinado perodo de uso y servicio. Edad de la construccin: Son
los aos transcurridos desde el ao de construccin del edificio, hasta la fecha en que se desea computar el perodo de
servicio para efectos valuatorios. Finca: Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso o
transitorios sobre determinado bien inmueble, ya sea urbano o rural. MANUAL DE AVALOS DE BIENES
INMUEBLES 5 DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES Porcentaje de renovacin: Es la
cantidad porcentual con respecto al total de la construccin que ha sido sometido a remozamiento o reparacin
importante. Predio: Es la unidad catastral que corresponde a una porcin de tierra ubicada en rea urbana o rural, sin
importar sus dimensiones. Renovacin de construccin: Se refiere a los cambios operados a una edificacin en forma
permanente, para hacerla ms durable y funcional, con lo cual se contribuye a prolongar su vida til. Valor real: Est
definido por la apreciacin que una persona, natural o jurdica, hace de un bien, tomando en cuenta el valor de
adquisicin, las mejoras efectuadas y la posibilidad de obtener una ganancia. Su estimacin constituye en realidad un
esfuerzo especial y se logra en forma aproximada. Valor base: Es el resultado del estudio de Zonas Homogneas
Fsicas y Econmicas, que la municipalidad agrupara en la Tabla de Valores Base por metro cuadrado de la Tierra en
rea Urbana, as como los valores resultantes del estudio de la Tipificacin de la Construccin, que ser aplicado
directamente al rea del terreno y al rea de la construccin dentro de la valuacin puntual, para fines eminentemente
fiscales. Valor ajustado: Se obtiene en funcin de las caractersticas particulares del bien inmueble que definen una
situacin apreciable de plusvala o de minusvala manifestada en factores de modificacin sobre valor base, tanto para
el terreno como para la construccin. Obtencin de informacin descriptiva y grafica: Es la recopilacin de informacin
relativa al bien inmueble objeto de valuacin y a su titular del derecho de propiedad o de posesin, que puede ser
obtenida directamente de efectuar la inspeccin ocular con propsitos valuatorios. Esta informacin, deber ser
consignada con claridad en la Ficha predial, dar la ubicacin precisa y la identificacin de las caractersticas fsicas
del bien inmueble, definiendo su geometra, medidas de los lmites del terreno y de la construccin. Clasificacin de
tierras rurales: Se refiere a la identificacin de clases de tierra en funcin de su capacidad productiva, topografa,
drenaje natural, erosin, pedregosidad y la posibilidad de su mecanizacin. Se consideran ocho clases, conforme el
sistema de clasificacin de tierras del Instituto Geogrfico Nacional, identificadas con numeracin romana del I al
VIII. La clase I es la que rene las condiciones ptimas para los cultivos, en tanto que la clase VIII carece de muchas
caractersticas apropiadas para los mismos. Cultivos permanentes: Son aquellos que tienen un trmino de produccin de
tres aos, y en su identificacin debe considerarse su tipo, variedad, estado y condicin. MANUAL DE AVALOS DE
BIENES INMUEBLES 6 Informacin sobre derechos de propiedad: Es la informacin que identifica al sujeto y al bien,
objeto del derecho de posesin o propiedad, que est DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES
INMUEBLES debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debe coincidir con la de la
persona natural o jurdica que posee y goza dicho bien, y en caso contrario se concluye que se ha producido una ruptura
en el tracto sucesivo. Su contenido incluye tambin datos correspondientes a la jurisdiccin municipal donde se
encuentra ubicado el inmueble. Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra: Se refieren a las
escrituras pblicas debidamente inscritas en el Registro General de la Propiedad, as como a las escrituras y
documentos simples o privados autorizados por Notario que no estan inscritos en dicho Registro, o bien documentos
simples elaborados sin el auxilio de Notario, estos tipifican tres tipos de titulares de derechos sobre determinado
bien, identificados en su orden como Propietario, Poseedor y Usufructuario. Registros grficos: Se refiere al conjunto
de planos individuales y de conjunto o mapas ndices que pueden provenir de la base grfica catastral o de los
levantamientos de croquis al realizar los estudios valuatorios, con toda la informacin necesaria para el apoyo a los
avalos. Este registro contendr tambin la identificacin de linderos, colindantes, nomenclatura municipal, vas de
comunicacin, centros de servicios, educacin y de salud, edificios pblicos, etc. Zonas homogneas fsicas urbanas:
Son extensiones de tierra delimitadas dentro de un rea urbana que cuentan con caractersticas similares en cuanto a
la topografa, su red vial principal, los servicios pblicos instalados, el uso y aprovechamiento del suelo, el tipo de
edificaciones existentes, el tamao de sus predios y otras caractersticas. Zonas homogneas fsicas rurales: Son
extensiones de tierra delimitadas dentro del rea rural de un municipio que cuentan con caractersticas similares en
cuanto a la topografa, hidrologa, uso del suelo (ganadero, cultivos etc.), vas, capacidad productiva de los suelos.
Zonas homogneas econmicas: Se define as a las reas geogrficas existentes dentro de una zona homognea fsica
urbana o rural, en las cuales el valor del terreno es similar.

Metodologa general Se presenta a continuacin la descripcin detallada de las actividades de carcter general que
forman parte del proceso de establecimiento del valor inmobiliario. La prctica de valoraciones inmobiliarias requiere
un procedimiento que facilite los trabajos de recopilacin de la informacin, clculo y registro a realizar. En este
sentido, para determinar el valor base del terreno, se definen reas homogneas donde se puedan establecer los
valores unitarios de forma general, se explica en este manual de procedimientos para elaboracin de zonas
homogneas, lo correspondiente a la parte operativa necesaria para su elaboracin tal como: Recorridos, Elaboracin
de planos de variables, Superposicin de planos para definicin de Zonas Homogneas Fsicas, Procedimientos para
investigacin, Mtodos de clculo para establecimiento de valores unitarios finales, MANUAL DE AVALOS DE
BIENES INMUEBLES 14 DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES Definicin Zonas
Homogneas Econmicas, Aplicacin de valores a cada predio, y Avalos de prueba.
Zonas Homogneas Fsicas La definicin de las zonas homogneas fsicas existentes es el resultado de un trabajo de
investigacin de campo que identifica reas geogrficas con similitud en los siguientes variables: topografa
caractersticas red vial; servicios pblicos instalados; uso y aprovechamiento del suelo; tipo de edificaciones
existentes, rea terreno generales por sectores o colonias. Recorridos: La informacin anterior correspondiente a las
variables se identifica en campo en el recorrido que debe hacerse a la zona de estudio, estos datos se ubican sobre
cartografa general o si existe en la catastral, es importante revisar y actualizar la informacin grfica, mxime si
hacemos el estudio con posterioridad a la toma de la foto o a la elaboracin de la cartografa. Elaboracin de planos de
variables: Se elaboran planos de cada variable si se quiere realizar un estudio detallado, permitiendo lo anterior hacer
un montaje de todos los planos y las reas de caractersticas similares irn formando una Zona Homognea Fsica, para
el caso de las diferentes municipalidades estos se establecern zona por zona, teniendo especial cuidado en los
empalmes de una zona con otra. El uso de fotografa area y de cartografa catastral permite cumplir con el objetivo
planteado con mayor eficiencia, pero al no tener esta informacin, ya sea la fotografa area (aunque en el IGN se
tiene fotografa de la mayora de reas urbanas del Pas), o la cartografa catastral, como puede ocurrir en muchos
municipios, se puede trabajar con planos del INE, a los cuales se les puede hacer una actualizacin preliminar antes de
iniciar los recorridos con el fin que nos proponemos. A continuacin se describen las variables que anteriormente se ha
definido deben ser tenidas en cuenta de manera prioritaria y de las cuales se elabora plano para una ves elaborados se
pueda realizar la integracin y definicin de las zonas homogneas fsicas. Topografa: Es posible al tener la
cartografa de una Municipalidad que en ella se encuentre la topografa o sea los detalles de relieve, que son las
caractersticas naturales que pueden facilitar o impedir la ubicacin de construcciones, en el caso de predios urbanos,
o que hagan ms difcil la misma. Esta variable es importante pues un sector quebrado va a diferir de un sector plano
en desarrollo, valor, etc. MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 15 En las zonas rurales es igual de
importante esta variable pues se deber tener en DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES
cuenta la pendiente para cultivos, existencia de zonas anegadizas o inundables, taludes, etc. Red vial: Bsicamente lo
que se espera en esta variable es determinar las condiciones de una va en el sentido de indicar si es principal o
secundaria, si es pavimentada con asfalto o con cemento, si es de terracera, etc. Servicios pblicos: Debe indicarse en
el plano que servicios se tiene en la zona o rea de estudio si hay agua, luz, telfono, TV cable, alcantarillado. Para este
fin puede trabajarse teniendo en mente lo que son sectores de cada zona con servicios bsicos, sin servicios bsicos,
con servicios bsicos incompletos y con servicios complementarios como TV cable por ejemplo. Uso y aprovechamiento
del suelo: Es indispensable y tal vs la variable ms importante, se debe definir el uso del suelo, indicando si su
ocupacin o destino es residencial, comercial, industrial, institucional, baldos, parqueos al aire libre, etc, manejando o
utilizando para la definicin de la zona, el de mayor existencia o predominante. Tipo edificaciones existentes: Se
pretende conocer si los bienes inmuebles en el sector son de 1,2 3, o ms niveles ya que en la anterior de uso, se
defini a que esta dedicado el edificio. reas de terreno: Va a ser una variable que nos debe permitir establecer los
valores segn sean los predios en el sector de lotes pequeos o grandes, lo cual debera obviar el tener que aplicar
factores de disminucin por tamao, si hemos contemplado realmente sectores cuyo valor flucta por ser predios de
tamao pequeo por ejemplo El Amparo en zona 7 grandes como los de la zona 9.
Valor del terreno a) Bien inmueble con caractersticas del lote tipo: Si el bien inmueble rene todas las caractersticas
del lote tipo, el valor base no sufre ajuste alguno, por lo que para determinar el valor del terreno se aplicar la
siguiente frmula: VALOR DEL TERRENO = VALOR BASE X REA FACTOR FRENTE * FACTOR FORMA * FACTOR
REA = FACTOR GENERAL VALOR BASE * FACTOR GENERAL = VALOR AJUSTADO b) Bien inmueble con
caractersticas diferentes al lote tipo: En muchos casos la valoracin del terreno requerir la aplicacin del valor
ajustado, debido a que presenta diferencias en las caractersticas del lote tipo, por lo tanto, el valor base se ver
afectado por los factores de uno o ms factores de ajuste, de acuerdo como se indic en la seccin de Determinacin
del Valor Ajustado de este manual. Para lograr el valor ajustado final, se puede proceder de dos formas: A)
Multiplicando entre s todos los factores que resulten de la consulta de las tablas de factores de ajuste con base a las
diferencias de caractersticas con respecto al lote tipo. El resultado de esa multiplicacin mltiple, que se le llamar

factor general, se multiplicar por el valor base del metro cuadrado de tierra para obtener el valor ajustado:
MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 37 DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES
INMUEBLES B) Obtenido el primer factor de ajuste se multiplica por el valor base lo que da como resultado un primer
valor modificado. Este valor modificado se multiplicar por el segundo factor encontrado y se obtendr un segundo
valor modificado y as sucesivamente hasta encontrar el factor general. VALOR BASE * FACTOR FRENTE = VALOR
MODIFICADO 1 VA LOR MODIFICADO2 * FACTOR AREA = VALOR AJUSTADO VALOR AJUSTADO DE TERRENO
* REA DEL TERRENO = VALOR DEL TERRENO VALOR BASE CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN =
VALOR DE LA CONST. VALOR BASE CONSTRUCCION * FACTOR POR EDAD = VALOR AJUSTADO DE LA
CONSTRUCCION VALOR AJUSTADO DE LA CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN = VALOR DE LA
CONSTRUCCION VALOR MODIFICADO1 * FACTOR FORMA = VALOR MODIFICADO2 Las anteriores formulas,
sencillas de aplicacin, son validas para el clculo del valor final del terreno. El valor del terreno se determinar
multiplicando el rea por el valor ajustado. 5.9.2 Valor de la construccin As como para el terreno, para establecer el
valor de la o las construcciones existentes en un predio, se procede en forma similar: La formula anterior es vlida si
la construccin es nueva (menos de 5 aos). Si han transcurrido ms de cinco aos de uso de la construccin, se debe
aplicar al valor base de la construccin, el factor por edad, por la depreciacin que haya sufrido durante ese perodo.
El resultado que se obtiene es el valor ajustado por metro cuadrado. El valor de la construccin se obtendr de la
aplicacin de la siguiente frmula: MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 38 DIRECCIN DE CATASTRO
Y AVALO DE BIENES INMUEBLES MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES 39 5.9.3 Valor del bien
inmueble El valor total del bien inmueble, ser la sumatoria del valor del terreno ms el valor de la o las construcciones
principales, as como la de las construcciones secundarias y las especiales, tales como: piscinas, chimeneas, mezanines,
etc., que se asocien con la Tipificacin del presente Manual. VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES = VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE, AL CUAL SE LE AFECTARA POR EL FACTOR DE
DESCUENTO Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la Corporacin Municipal, el cual ser de
aplicacin a todo el municipio, el que oscilar entre el 50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.
se conoce como jurisprudencia al conjunto de las sentencias de los tribunales y a la doctrina que contienen. El trmino
tambin puede utilizarse para hacer referencia al criterio sobre un problema jurdico que fue establecido por
sentencias previas y a la ciencia del derecho en general.

heteronoma
Ausencia de autonoma de la voluntad, que se rige por un poder o una ley externos.
Exterioridad
Apariencia o aspecto exterior de alguien o algo.
"la distribucin geogrfica de las plantas coloca a la tierra en una dimensin histrica visible en sus exterioridades
especficas"

Bilateridad: Se reconoce con este trmino a aquellas normas jurdicas cuyas caractersticas otorgan facultades y
definen obligaciones a un mismo tiempo para dos partes actuantes.
Coercibilidad: El adjetivo coercible proviene de coercin, sta es la presin que una posible autoridad ejerce sobre una
persona o entidad con el objetivo de hacer cambiar sus conductas. En el mbito jurdico, se habla de coercible en el
campo de las normas jurdicas: el Estado podr ejercer la fuerza en el caso de que haya quienes incumplen dichas
normas o leyes. El fin es presionar para hacer que finalmente se cumplan. La coercibilidad es, pues, una de las
principales caractersticas de las leyes.
Promulgacin: Publicacin oficial de una ley u otra disposicin de la autoridad.
"la promulgacin del nuevo Cdigo Civil; la promulgacin de una normativa; la promulgacin de la Constitucin
UNIDAD 1: INTRODUCCIN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES
1. LOS DERECHOS REALES Y LA CUESTIN SOCIAL
Las cosas y su apropiacin, son elementos vitales para la vida del hombre, para su bienestar, para su cultura y moral.
Pero ocurre que la apropiacin y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusin de la apropiacin y goce de esa
misma cosa por otros.
En torno al derecho de las cosas gira la organizacin social y poltica de los pueblos, su estilo de vida, su filosofa.

De un derecho absoluto e ilimitado como lo era la propiedad y los dems derechos reales en Roma, hoy da se
reconocen lmites y restricciones al mismo, a tal punto de ser concebido como relativo y limitado.
Estas restricciones surgieron con la concepcin de estado social de derecho que pregona una superioridad de los
intereses sociales ante los individuales. As la misma Iglesia Catlica, mediante sus encclicas pregona que la propiedad
debe cumplir una funcin social.
2. LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO CDIGO CIVIL
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden pblico,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad, obliga a
la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.
Caractersticas de los derechos reales:
Es un derecho absoluto: es decir no reconoce lmites. Hoy da se reconocen ms limites a favor de la sociedad
Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que sea susceptible de valoracin econmica. Los derechos
reales conjuntamente con los derechos de crditos e intelectuales constituyen los derechos patrimoniales en nuestra
legislacin.
Es un vnculo entre una persona y una cosa, y slo a nivel subsidiario es un vnculo entre dos personas.
Es una relacin inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de manera directa sin necesidad de ningn acto
de terceros.
Son erga omnes: se ejerce contra todos.
Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley, conforme
al artculo 1953.

ENUMERACIN Y PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES

Art. 1953.- Todo derecho real slo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de ltima voluntad que
tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificar los que este Cdigo reconoce, valdrn como actos
jurdicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres prediales, la
prenda y la hipoteca.
Los derechos reales se protegen bsicamente por medio de las acciones reales, que en nuestro cdigo son:
Accin reivindicatoria.

Accin confesoria.

Accin negatoria.

UNIDAD 3: POSESIN
1. GENERALIDADES
La posesin no es un derecho real, pero es importante su estudio por las siguientes razones:
La posesin es una forma de adquisicin del dominio y de otros derechos reales, as como de su prdida.

Es el modo de ejercer ciertos derechos reales.

Est protegida jurdicamente.

Es una rama importante de la doctrina, el fundamento de la propiedad est en la posesin.

La posesin de buena fe suple el ttulo de propiedad en algunas situaciones ( 2063)

1.1. CONCEPTO
Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder fsico inherente al propietario, o al titular de otro derecho
real que lo confiera.
Posesin es el poder fsico (relacin de hecho) entre una persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce
sobre la cosa las facultades inherentes al dominio (dominacin).
Habr posesin de las cosas cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
1.3. SUJETO DE LA POSESIN: POSEEDOR INMEDIATO POSEEDOR MEDIATO
Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder fsico inherente al propietario, o al titular de otro derecho
real que lo confiera.
Art.1910.- No ser considerado poseedor el que ejerce en una casa o establecimiento industrial de otra persona y para
ella, el poder fsico sobre aqulla, o estuviere sometido en virtud de relaciones de dependencia a cumplir instrucciones
de la misma respecto de la cosa.
Art.1911.- El que poseyere como usufructuario, acreedor prendario, locatario, depositario o por otro ttulo anlogo en
cuya virtud tenga derecho u obligacin a poseer temporalmente una cosa, es poseedor de sta, y tambin lo es la
persona de quien proviene su derecho u obligacin. El primero es poseedor inmediato; el segundo mediato. Quien posee
a ttulo de propietario, tiene la posesin originaria. Los otros tienen una posesin derivada que no anula a la que le da
origen.
Como nuestro cdigo no distingue entre poseedor y tenedor, surgi el problema de que en algunas situaciones ms que
una persona reuniese la calidad de poseedor. Esto es as por el hecho de que una persona puede ejercer el poder fsico
sobre una cosa por s misma, o por medio de otro. En el primer caso tenemos un poseedor inmediato, ya en el segundo
tenemos un poseedor mediato valindose de otro que tambin es considerado como poseedor, en este caso poseedor
inmediato.
1.4. OBJETO DE LA POSESIN: COSAS SUSCEPTIBLES DE POSESIN
Art.1917.- Todas las cosas que estn en el comercio, son susceptibles de posesin. No lo sern los bienes que no fueren
cosas, salvo disposiciones de este Cdigo.
La primera observacin que se hace es que slo se puede poseer cosas, es decir, los bienes corporales, pues la posesin
presupone el poder fsico sobre la cosa. No obstante, no basta que sea una cosa, adems debe estar en el comercio, es
decir, su venta y circulacin sea libre. Esto implica que no est prohibido, no sea inmoral ni contrario a las buenas
costumbres.

UNIDAD 4: ADQUISICIN DE LA POSESIN

1. POR ACTO ENTRE VIVOS Y POR CAUSA DE MUERTE
Los modos de adquirir la posesin son diversos, y pueden clasificarse de distintas maneras. Por ejemplo, si una cosa
careca de un poseedor anterior, el modo de adquirir es originario, pero si ya tuvo un poseedor, el modo es derivado.
Sin embargo esta clasificacin es una subdivisin de la clasificacin principal, la adquisicin por actos entre vivos y por
causa demuerte.
Art.1924.- Puede adquirirse la posesin por actos entre vivos y por causa de muerte. Los primeros se clasifican en
originarios y derivados.
2. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR S MISMO
Art.1925.- Se adquiere la posesin de una cosa, cuando se obtenga el poder fsico sobre ella. Pueden adquirir por
aprehensin la posesin originaria, quienes hubieren cumplido catorce aos, como tambin toda persona capaz de
discernimiento. Dichos extremos no sern necesarios, cuando por acto de terceros se hubiere puesto una cosa bajo el
poder de una persona, aunque fuere incapaz.
En rigor cualquier persona puede adquirir la posesin, pero cuando se trata de adquirir por el modo de la aprehensin
se exige que tenga capacidad relativa o que posea por otro. Tambin permite nuestro cdigo que lo adquiera cuando por
un acto de un tercero le es confiada la cosa.
3. FORMAS
De este modo podemos enunciar de la siguiente manera los modos de adquirir la posesin:
a.
Por actos entre vivos:

Originarios:

Aprehensin

Ocupacin

- Derivados:
Tradicin
Ocupacin

a.

A causa de muerte

Sucesin a ttulo universal

Sucesin a ttulo singular.

En rigor nuestro cdigo no admite la usucapin ni la ocupacin de inmuebles, quedando reducido a cuatro las formas de
adquirir la posesin.
3.1. POR APREHENSIN
Art.1926.- La posesin quedar adquirida por la mera aprehensin, si la cosa carece de dueo y es de aqullas cuyo
dominio se adquiere por la ocupacin, segn las disposiciones de este Cdigo.
Requisitos:
Un acto material que importe la posibilidad de toma fsica de la cosa.

La intensin del sujeto de adquirir una potestad efectiva sobre la cosa.

Se trata de una cosa res nullius, es decir, sin dueo, o res deredicta, es decir, abandonadas.

Se trate de una cosa cuya aprehensin est permitida.

Que el sujeto sea capaz.

3.2. POR LA TRADICIN DE LA COSA
Art. 1927.- La posesin se adquiere tambin por la tradicin de la cosa. Habr tradicin cuando una de las partes
entregare voluntariamente una cosa y la otra la recibiere del mismo modo.
Art. 1928.- La tradicin quedar hecha, aunque no est presente la persona a quien se hace, si el actual poseedor
entrega la cosa a un tercero designado por el adquirente o la pone en un lugar que est a la exclusiva disposicin de
ste.
La tradicin: es un modo bilateral de adquirir la posesin y que consiste en la entrega material y voluntaria de la cosa a
otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente.
Efecto: sustituir la persona del poseedor de la cosa: el adquirente reemplaza al tradente en el seoro sobre la cosa.
Aunque sea slo sea a ttulo de informacin, conviene remarcar que la tradicin crea un vnculo de conexin entre la
antigua posesin del tradente y la posesin nueva del adquirente, vale decir, existe una sucesin en la posesin.
4. TRADICIN DE COSAS MUEBLES
La regla general es que la tradicin de cosas muebles se opera con la entrega material de la cosa, ya sea al adquirente
o a la persona indicada por el mismo. Sin embargo, nuestra legislacin prev algunas excepciones, que se estudian en los
apartados siguientes.
4.1. POR CONOCIMIENTO POR FACTURA
Art. 1929.- La tradicin de cosas muebles, se entender hecha tambin por la entrega de los conocimientos, facturas
o cartas de porte, en los trminos dispuestos por la legislacin que los rija, o cuando fueren remitidas por cuenta y
orden de otros, toda vez que las personas que las remiten las entreguen al agente que deba transportarlas, y con tal
que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisin.
5. TRADICIN DE LAS COSAS FUTURAS Y LAS NO INDIVIDUALIZADAS
Art.1930.- Si se tratare de cosas muebles que deben separarse de los inmuebles, como arenas, piedras, maderas o
frutos pendientes, la tradicin se reputar hecha desde la primera extraccin efectuada con permiso del poseedor del
inmueble.

Sabemos que los frutos y productos orgnicos o inorgnicos de una cosa inmueble forman un todo jurdico que se
comprende en la designacin del inmueble; sin dualidad de cosas, la cual dualidad, slo comienza a existir desde que
principia la desagregacin de partes.
6. VALIDEZ DE LA SIMPLE DECLARACIN
Art.1931.- La sola declaracin del tradente de darse por desposedo o de dar la posesin de la cosa al adquirente, no
suplir las formas autorizadas por este Cdigo para la tradicin.
No obstante, con respecto al tradente y al adquirente, la tradicin producir efectos jurdicos.
El modo normal de tradicin es la entrega material de la cosa al adquirente o a la persona indicada por ste.
Excepcionalmente se admite la tradicin de cosas muebles por carta de porte, conocimiento facturas, o por su
depsito en el lugar indicado. Y por ltimo, por la inscripcin de los inmuebles deshabitados en
el registro correspondiente.
Pero en todos los casos previstos, existe un acto material, de tal suerte que el cdigo sanciona con la ineficacia la sola
declaracin, que no vaya acompaado de alguno de estos actos.
7. TRADICIN DE INMUEBLES DESHABITADOS
Art.1932.- Respecto de terceros, la inscripcin en el Registro Pblico correspondiente, de ttulos de transmisin
relativos a inmuebles deshabitados, importar la transferencia de su posesin por la tradicin.
8. ENUMERACIN DE LOS ACTOS POSESORIOS
Art.1933.- Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultivo, mensura y deslinde, la percepcin de frutos, las
construcciones y reparaciones que en ellas se hagan, y en general, su ocupacin de cualquier modo que se efecte.
UNIDAD 5: TRANASMISIBILDAD DEL DERECHO POSESORIO
1. ACCESIN DE POSESIONES
Art.1991.- El sucesor particular de buena fe puede unir su posesin a la de su autor aunque este sea de mala fe, y
beneficiarse del plazo fijado para la usucapin. La causa, la naturaleza y los vicios de la posesin del autor, no sern
considerados en el adquirente a los efectos de la prescripcin.
La teora de la accesin de posesiones tiene su origen en el derecho Romano, en cuyas fuentes encontramos textos que
acreditan la posibilidad de unir el poseedor actual la posesin de su causante, a la suya, para completar el tiempo
necesario para la usucapin. En principio esto solo era posible en la sucesin a causa de muerte, pues, al heredero se le
consideraba como un continuador de la personalidad del "de cuyos", es decir, de su causante.
Los herederos universales se favorecan con el rgimen establecido con la nica condicin de que tomaran posesin de
las cosas antes de que un tercero se las apropiara.
Ms tarde tambin se admiti la accesin de posesiones, en las sucesiones a ttulo particular, pero con una condicin.
De que causante y sucesor sean de buena fe.
Nuestro cdigo admite la accesin en la sucesin a ttulo universal como en la sucesin a ttulo particular, en este
ltimo caso sin necesidad de buena fe del causante, pues la misma se juzga por el sucesor.
2. TRANSMISIN DE LOS CARACTERES DE LA POSESIN
Art. 1913.- La posesin se transmite con los mismos caracteres a los sucesores universales del poseedor.
Art. 1919.- La buena fe se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisicin. La del sucesor universal
se juzga por la de su autor y la del sucesor particular por su conviccin personal.
2.1. EN LA SUCESIN A TTULO UNIVERSAL
Los caracteres a que se refieren el ttulo, son la buena o mala fe. En cuando a los sucesores universales, como
continuadores de la personalidad del causante, se rigen por los caracteres del mismo, de tal manera que si su causante
era de buena fe, ellos tambin los sern, caso contrario no.
2.2. EN LA SUCESIN A TTULO SINGULAR
En la sucesin a ttulo singular, se considera en principio como posesiones independientes, de tal manera que la buena
fe se rige por la conviccin personal del sucesor, sin tomar en consideracin la buena o mala fe del autor.
3. INTERVENCIN DEL TTULO
Art.1921.- Salvo prueba en contrario, se presume que la posesin conserva el mismo carcter con que fue adquirida.
Nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa y las cualidades o los vicios de su posesin.
El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, continua poseyendo como tal, mientras no se pruebe que
ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el
mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario.
No habr intervencin del ttulo por la sola comunicacin al poseedor mediato, si ella no va acompaada de hechos que
priven a ste de su posesin o que no puedan ser ejecutados por l poseedor inmediato de la cosa de otro.
La intervencin de un ttulo: consiste en el cambio de las caractersticas de la posesin, como por ejemplo la buena o
mala fe y la calidad de poseedor inmediato o mediato. La regla general es que para haber intervencin de ttulo es
necesario un acto jurdico que lo cauce.
4. EFECTOS DE LA POSESIN
Las acciones y defensas posesorias ( 1940 1952).

Las obligaciones y derechos del poseedor ( 1937 1939).

La usucapin (1989 1999).

La adquisicin de los frutos ( 2054 2055).

La propiedad de las cosas muebles (2058 2060).

4.1. CON RELACIN A LAS COSAS MUEBLES
Art. 2058.- Se adquiere la propiedad de cosas muebles por su posesin de buena fe, no siendo robadas o perdidas. La
buena fe debe existir al tiempo de la adquisicin.
El adquirente no es de buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante, o cuando su ignorancia proviene
de una culpa grave.
Esta disposicin no se aplicar a las universalidades ni a los bienes que deben registrarse por exigencia de la ley.
Art. 2059.- Sern consideradas cosas robadas, las sustradas violenta o clandestinamente, pero no aqullas que
salieren del poder de su propietario por abuso de confianza, violacin de depsito u otro acto de engao o estafa.
Art. 2060.- La adquisicin de la propiedad de los ttulos de crdito se regir por las normas de este Cdigo relativas a
la cesin de derechos.
Nuestro cdigo no crea una simple presuncin de propiedad, sino que la atribuye a quien posee una cosa mueble no
registrable. La nica excepcin que puede haber es el caso que la cosa sea robada o perdida, caso en el cual el
poseedor de buena fe no se ve protegido.
4.2. A LA PERCEPCIN DE LOS FRUTOS
Art.2054.- Los que sin ttulos pero de buena fe poseyeren inmuebles como dueos o por otro derecho real, harn suyos
los frutos naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, slo percibindolos efectivamente, aunque stos
correspondieren al tiempo de su posesin. Cuando al comienzo de ella existieren explotaciones, tambin les
pertenecern los productos que hubieren sido separados, pero debern al propietario, y en su caso, al usufructuario,
las sumas percibidas por los que hubieran enajenado.
Terminada la posesin, los frutos pendientes correspondern al dueo o usufructuario; pero ser resarcido el poseedor
de buena fe, por los gastos efectuados para producirlos. Tambin deber reintegrrsele los tributos que abon,
relativos a la propiedad en la parte y tiempo de preparacin y cultivo de esos frutos.
Art.2055.- Si el poseedor fuere de mala fe, pertenecern al propietario o al usufructuario en su caso, todos los frutos
y productos existentes o realizados, los que debern serle restituidos, con deduccin de los gastos de cultivo y
cosecha y de los tributos que correspondieren, segn se dispone en el artculo anterior. Deber tambin el valor de las
partes constitutivas de que hubiere dispuesto, aunque el precio obtenido por ellas fuere menor. El heredero del
poseedor de mala fe, har suyos los frutos y productos percibidos de buena fe.
La percepcin de los frutos: es un acto posesorio, es decir, un acto que revela la calidad de poseedor. No obstante, el
hecho de percibir los frutos no significa que tenga derecho a ellos, pues la regla general, es que tiene derecho a ello,
solo el poseedor de buena fe, en caso contrario tiene derecho a ello el propietario o usufructuario en su caso.
4.3. A LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La posesin de una cosa mueble o inmueble da derecho a su poseedor a usucapir, una vez que rena las condiciones
exigidas en la ley. La usucapin es lo que se conoce con el nombre de prescripcin adquisitiva y consite en un modo de
adquirir el dominio u otro derecho real por medio de la posesin pblica pacfica y sin oposicin por el lapso de tiempo
previsto en la ley.
La usucapin as es un modo de transformar el simple hecho de la posesin en un derecho real. Su fundamento reside
en la presuncin de abandono por falta de oposicin del titular del derecho y tambin en la necesidad de
dar seguridad jurdica a las relaciones jurdicas.
4.4. A LAS ACCIONES POSESORIAS
La posesin es un hecho, pero no cualquier hecho, sino uno protegido por el derecho, de ah que el poseedor, sea de
buena fe o de mala fe est protegida en sus situacin de poseedor, que slo puede ser quitada por medio de sentencia
judicial.
Al poseedor le compete la defensa judicial, mediante las acciones llamadas de interdictos posesorios y la defensa
extrajudicial o de hecho en los casos y bajos las condiciones que la ley establece.
5. OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESIN
Art.1937.- Son obligaciones inherentes a la posesin las concernientes a las cosas y que no graven a una o ms personas
determinadas, sino al poseedor de una cosa determinada.

Art.1938.- El poseedor de cosas muebles debe exhibirlas ante el juez en la forma establecida por la legislacin
procesal, cuando la exhibicin fuere perdida por quien invoque un derecho sobre la cosa. Los gastos sern cargo del que
la pidiere.
Art.1939.- Son derechos inherentes a la posesin de cosas inmuebles, las servidumbres activas y son obligaciones
propias de ellas las restricciones y lmites del dominio establecidas en este Cdigo.
En resumen son obligaciones del poseedor:
Las obligaciones propias de la cosa y que no graven a una persona determinada. Aquellas obligaciones que se
transmiten al titular de la cosa.

La de exhibir judicialmente cuando el juez disponga.

La restricciones y lmites del dominio.

Son derechos inherentes a la posesin:

Las servidumbres activas.

Los frutos en las condiciones establecidas.

A la usucapin.

A la defensa.
6. CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN
Art.1936.- Se juzga que la posesin sobre la cosa contina, mientras no ocurra un hecho que cause su prdida. Esta se
producir:
a.
cuando la cosa hubiere sido puesta fuera del comercio;
b.

por abandono, o en su caso, por cesacin del poder de hecho ejercido sobre ella. La interrupcin ocasionada
por impedimento transitorio, no produce efecto;

c.

por su prdida o extravo, sin posibilidad de encontrarla. No se perder, mientras se conserve en el lugar en
que fue colocada por el poseedor o sus descendientes, aunque no se recuerde donde se la dej, sea en la casa o en
heredad propia o ajena;

d.
e.

por especificacin, siempre que el autor de ella adquiera el dominio; y

por desposesin, sea del poseedor mediato o del inmediato, cuando transcurriere un ao sin que estos
ejerzan actos de posesin, o sin turbar la del ursupador.

El principio bsico de la conservacin de la posesin es el siguiente: "La posesin que se conserva, no se pierde, y la que
no se conserva, se pierde.
UNIDAD 6: PROTECCIN JURDICA DE LA POSESIN
1. ACCIONES Y DEFENSAS POSESORIAS
Nuestro cdigo prev dos vas para la proteccin de la posesin:
Las acciones posesorias: es decir, los medios procesales por los cuales se pueden requerir del rgano jurisdiccional el
cese de una turbacin o la restitucin de una posesin, y se denominan de interdictos posesorios.
La defensa extrajudicial: es decir, la defensa por manos propias, en los casos y con los requisitos exigidos por la ley.
2. TTULO Y DERECHO A LA POSESIN
Art. 1940.- Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino
un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa; debe demandarla por las vas
legales. Nadie puede turbar arbitrariamente la posesin de otro.
La propiedad as como los dems derechos reales son derechos, es decir, son facultades. De tal suerte que el que
tenga el dominio u otro derecho que se ejerza por la posesin tiene la facultad de poseer y no la posesin misma que es
un hecho. La posesin no se transmite por ttulo, salvo caso de los inmuebles deshabitadas.

Por eso el que tenga un derecho real que le faculte a poseer no puede tomar la posesin por la fuerza, debe promover
la accin real de reivindicacin, en virtud de la cual se va a reclamar judicialmente la efectividad de la facultad a
poseer, es decir, se va a solicitar el rgano jurisdiccional que le prive al actual poseedor de su posesin y le entregue.
As esta persona estara adquiriendo judicialmente la posesin, mediante orden de la autoridad jurisdiccional y con
cumplimiento forzoso por la polica nacional en caso de oposicin.
3. DEFENSA EXTRAJUDICIAL
Art. 1941.- La posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repeler la fuerza con el empleo de una
fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo
podr recuperarla por s mismo sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.
Ese derecho puede ser ejercido por el poseedor, o en su nombre, por los que tienen la cosa, como subordinados de l, o
quienes ejerzan sobre la cosa una posesin derivada o mediata.
La defensa extrajudicial o privada: es la que se ejerce por medio de la fuerza sin intervencin de la autoridad judicial,
y se fundamental en la legtima defensa.
REQUISITOS
Que la turbacin de la posesin sea llevada a cabo con el empleo de fuerza.
Que la intervencin de la autoridad competente, por tarda, no sea eficaz.

La reaccin del poseedor turbado debe ser inmediata; debe haber unidad de tiempo entre la accin del
perturbado y la reaccin del poseedor, es decir, no debe haber intervalo de tiempo.

Que no incurra en excesos el poseedor, es decir, que se ajuste a los requisitos de la legtima defensa, como
lo son la racionalidad y la necesidad de la defensa.

4. CONDICIONES REQUERIDAS PARA EL EJERCICIO DE LAS ACCIONES POSESORIAS

Art. 1943.- Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias, debe ser:
Pblica: contraposicin a la clandestinidad, contrario a lo secreto.

Inequvoca: cuando se exteriorizan por medio de actos que revelan su existencia.

4.1. QUINES PUEDEN PROMOVERLAS
Art. 1948.- Cualquiera de los coposeedores podr ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de
los otros, y tambin contra stos, si lo excluyeren o turbaren en el ejercicio de la posesin comn. Ellas no procedern
si la controversia entre coposeedores slo versare sobre la mayor o menor participacin de cada uno.
Art. 1949.- Las acciones posesorias corresponden tambin a los poseedores de partes materiales de una cosa, como
locales distintos de habitacin, comercio y otros.
Art. 1950.- Los poseedores mediatos podrN ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor inmediato, y pedir que ste sea reintegrado en su posesin, y si no quisiere recibir la cosa, quedarn
facultados para tomarla directamente.
4.2. CONTRA QUINES SE DAN
Contra cualquier persona que est perturbando y usurpando la posesin.
4.3. JUICIO PETITORIO
Es una accin posterior a la posesoria. El poseedor es el que prueba el dominio.
Art.1942.- Habiendo dudas sobre quin era el ltimo poseedor, entre el que se dice poseedor y el que pretende
despojarlo o turbarlo en ella, se juzgar que la tiene el que probare una posesin ms antigua. No siendo posible
determinarla, ni quin es el que tiene la posesin actual, o cul de las dos es las ms caracterizada, el juez ordenar
que las partes ventilen su derecho en el petitorio.
ACCIONES POSESORIAS
Se llaman interdictos y son 4:
Adquirir dominio:
Recobrar dominio: es para recobrar la posesin.
Retener dominio: se emplea para hacer cesar las turbaciones ilegtimas.
Obras nuevas: para impedir una obra nueva, suspender o destruir.
VALOR DE LA SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO POSESORIO

Si el que promueve cualquiera de las acciones posesorias es vencido en el juicio, la sentencia definitiva que dictare el
juez desestimando la demanda, no produce cosa juzgada.
Art. 1952: La sentencia dictada en el juicio posesorio revestir carcter de definitiva, sin perjuicio del derecho de las
partes para intentar las acciones reales que les competan.
UNIDAD 7: DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Todo derecho real puede ser creado por la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y lmites sern
establecidos en la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y lmites sern establecidos en la ley,
atendiendo a su funcin econmica y social, a fin de hacerlo accesible para todos. La propiedad es inviolable ( CN 109,
CC 1953). Existe un vnculo jurdico entre la persona y la cosa.
1.
EL DOMINIO Y LA CUESTIN SOCIAL
A pesar de las visicitudes por las que ha pasado la propiedad individual, las corrientes que la combaten no llegan al
extremo de sostener la conveniencia de su abolicin absoluta.
La solucin que propugna el colectivismo tampoco pretende tal cosa y la evolucin marcha por etapas en las cuales lo
ms resaltante son las limitaciones cada vez mayores que se imponen al dominio. Los ms vastos proyectos de reforma
no se elaboran sobre la base de la supresin de la propiedad individual sino sobre la de una diversa relacin entre los
varios tipos de economa y en la constitucin de un sistema de limitaciones impuestas al propietario.

NORMAS CONSTITUCIONALES

Artculo 109 116

2. PROTECCIN DEL DERECHO DE DOMINIO
2.1. FRENTE A LOS PARTICULARES
Adquiere eficacia mediante el otorgamiento de las acciones que el propietario puede hacer valer (Jus vindicandi:
accin reivindicatoria y accin negatoria). Las acciones reales o petitorias, y acciones posesorias confieren al
propietario una slida y eficaz defensa contra los ataques ilegtimos a que est expuesto en sus relaciones contra
terceros.
2.2. FRENTE AL PODER PBLICO
La propiedad no carece de proteccin frente al Estado. Es verdad que el Estado con frecuencia se ve en la obligacin
de ocupar o autorizar la ocupacin de bienes pertenecientes a los particulares, para la mejor realizacin de sus fines,
pero est obligado a pagar un precio justo y en la forma que se establece previamente.
Son situaciones en las cuales los intereses legtimos de los particulares resultan lesionados por la accin del Estado,
pero la propiedad conserva su plenitud.
3. EXPROPIACIN
Constituye una forma de limitacin del derecho de propiedad cuyos antecedentes se encuentran en la prcticas ms
antiguas. La expropiacin en nuestro pas tuvo inicio en la Constitucin Nacional de 1870. Requisitos para la
expropiacin:
Debe existir una ley.
Justa y previa indemnizacin
3.1. FUNDAMENTOS
1. Teoras de la reserva: para esta teora el fundamento se encuentra en la organizacin de la primitiva propiedad
colectiva.
2. Teora del dominio eminente del Estado: considera que el poder de expropiacin es un atributo que corresponde al
Estado como emanacin de la soberana que ejerce dentro del territorio sometido a su jurisdiccin. La venta forzosa a
travs del Estado.
3. Teora de la colisin de derechos: el fundamento de la expropiacin se encuentra en la primaca del inters general
sobre el particular; es un dogma el que proclama que el inters particular jams primar sobre lo general.
4. Teora del consentimiento presunto: los miembros de una determinada colectividad se acogen a ella y de ella se
benefician, aceptando implcitamente la expropiacin que la colectividad impone.
5. Teora fines del estado: cualquier acto realizado por el Estado a favor del bien comn.
3.2. NATURALEZA JURDICA O IMPORTANCIA DE LA EXPROPIACIN

No existe acuerdo entre los tratadistas respecto de la naturaleza jurdica de la expropiacin. Es una institucin que
ofrece caractersticas especiales, a tal punto que se la considera tanto de derecho privado como de derecho pblico,
los autores defienden tesis diferentes, bajo la influencia de sus particulares especialidades.
3.3. OBJETO DE LA EXPROPIACIN
UNIDAD 9: DE LA PROPIEDAD PRIVADA DE INMUEBLES
1. MODOS DE ADQUIRIRLA
a.
Contrato
b.

Accesin

c.

Usucapin

d.

Sucesin

1.1. CONTRATO
Art. 1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los ttulos translativos de dominio estn
sujetos a la toma de razn en el Registro de Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros.
Art. 1969.- La transmisin, salvo declaracin contraria, comprende los accesorios del inmueble existentes en el
momento de la transferencia. Los objetos, que por efecto de ella, se entreguen al adquirente, o los que pasasen a
poder de terceros, se regirn por las reglas generales sobre posesin de las cosas muebles.
Art. 1970.- La inscripcin no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni
tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotacin preventiva, respecto a los derechos constituidos
despus de sta.
2. LA INSCRIPCIN REGISTRAL
Los contratos deben ser hecho en escritura pblica, los ttulos traslativos de dominio estn sujetos a la toma de razn
en el Registro de Inmueble. Instituido en la Direccin General de Registros Pblicos al solo efecto de dar publicidad a
la transferencia respecto de terceros, el dominio es adquirido entre las partes por la tradicin que es la transferencia
de la posesin. A los efectos de la inscripcin de la transferencia entre las partes adquiere mayor relevancia referido
a la prioridad que la inscripcin otorga, solo el contrato tiene la virtualidad de probar la transferencia entre las
partes.
3. VALOR DE LA INSCRIPCIN
Art.1970.- La inscripcin no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni
tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotacin preventiva, respecto a los derechos constituidos
despus de sta.
4. SENTENCIAS Y ACTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE
Art.1971.- Sern tambin inscriptas:
a.
las sentencias por las cuales se pusiese trmino a la indivisin del condominio;
b.

las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes races en pago de deudas
de herencia; y

c.

las adjudicaciones en subasta pblica, y en general, todos los actos jurdicos entre vivos, declarativos o
modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.

5. FORMA DE DETERMINAR LA PRIORIDAD ENTRE DOS INSCRIPCIONES

Art. 1972.- Para determinar la prioridad entre dos o ms inscripciones de una misma fecha, relativas al mismo bien, se
atender a la hora de presentacin en el Registro de los ttulos respectivos.
Se considerar como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir, la fecha del asiento de la
presentacin que deber constar en la inscripcin misma.
6. MODOS DE PERDER EL DOMINIO DE UN INMUEBLE
Art. 1967.- Se pierde el dominio de los inmuebles:
a.
por su enajenacin;
b.

por transmisin o declaracin judicial;

c.

por ejecucin de sentencia;

d.
e.

por expropiacin; y
por su abandono declarado en escritura pblica, debidamente inscripta en el Registro de Inmuebles, y en los
dems casos previstos en la ley.

7. INMUEBLES ABANDONADOS
Art. 1973.- Los inmuebles abandonados pertenecen al Estado. Si lo abandonado fuese la parte de un condominio, ella
acrecer proporcionalmente a la de los otros comuneros.
En este caso, ser necesario que la declaracin se haga igualmente en escritura pblica. El propietario exclusivo de una
cosa, no podr hacer abandono de slo una parte indivisa de ella.
UNIDAD 10: DE LA ADQUISICIN POR ACCESIN
Art. 1974.- La accesin puede resultar de:
a.
la formacin de islas;

b.

aluvin;

c.

avulsin;

d.

abandono del lveo; y

e.

la edificacin de obras y las plantaciones.

UNIDAD 11: DE LA USUCAPIN COMO MEDIO DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Es la adquisicin de la propiedad a travs del tiempo y por inaccin del titular.
1. FUNDAMENTO Y UTILIDAD
Por la presuncin de abandono.
Funcin social de la tierra.

UTILIDAD: transforma la simple posesin en un derecho real; que es la propiedad.

2. REQUISITOS
La posesin de la cosa (falta de oposicin).
Que la posesin dure 20 aos ininterrumpidos. Con justo ttulo buena fe es de 10 aos.

3. CARACTERES
a.
La posesin debe ser a ttulo de dueo.
b.

Ininterrumpida

c.

Pblica

d.

Pacfica.

4. QUIENES PUEDEN USUCAPIR Y CONTRA QUINES ES POSIBLE HACERLO

Como regla general, debe ser considerado capaz para usucapir toda persona que haya alcanzado la mayora de edad.
Se puede usucapir contra el propietario del inmueble y co propietario y sus herederos con excepcin del Estado y las
Municipalidades.
5. USUCAPIN DE LOS BIENES DE UNA HERENCIA

En iguales condiciones podr adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en
virtud de la muerte real o presunta del titular.
Este precepto se aplicar al legatario de cosa determinada (1990).
6. USUCAPIN CONTRA EL ESTADO
Las tierras del dominio privado del Estado y de los entes autnomos del derecho pblico, no pueden ser adquiridas por
usucapin.
7. COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIN
Tanto a las cosas muebles o inmuebles que no estn afectadas de inalienabilidad son aplicables las reglas de la
usucapin a todos los bienes que se hallen en el comercio.
8. CAUSAS DE INTERRUPCIN Y DE SUSPENSIN
INTERRUPCIN: consiste en la prdida o extincin del plazo ya transcurrido para la usucapin, el plazo vuelve a
comenzar (CC 674).
SUSPENSIN: consiste en la paralizacin del cmputo del plazo para la usucapin. Dicho plazo queda suspendido
cuando por circunstancias objetivamente insuperables no se puede iniciar o continuar un proceso (CC 646).
DIFERENCIA ENTRE UNOS Y OTROS
Suspensin e interrupcin producen consecuencias jurdicas diferentes: la suspensin slo aplaza el transcurso del
tiempo; la interrupcin deja sin efecto, hace perder definitivamente el tiempo transcurrido.
9. PRESCRIPCIN CORTA
El poseedor aduce un ttulo revestido de ciertos caracteres.
9.1. REQUISITOS
Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y justo ttulo, obtendr el dominio del mismo por la posesin continua
de 10 aos sin oposicin.
Justo ttulo: es el que se ajusta a todas las exigencias impuestas por la ley, a tal punto que sera suficiente, por s solo,
para transmitir dominio. El justo ttulo que el Cdigo Civil exige para la usucapin son: donacin permuta.
Buena fe: debe ser entendido como comprensivo de la ignorancia de los defectos de titularidad ( CC 1918 1990).
La buena fe exigida por el Cdigo Civil es la creencia, sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legtimo del
derecho.
9.2. ACCESIN DE LA POSESIN DEL AUTOR CON LA DEL SUCESOR PARTICULAR A LOS EFECTOS DE LA
USUCAPIN CORTA ( CC 1991)
El sucesor particular de buena fe puede unir su posesin a la de autor aunque ste sea de mala fe, y beneficiarse del
plazo fijado para la usucapin. La causa, naturaleza y los vicios de la posesin del autor no sern considerados en el
adquirente a los efectos de la prescripcin.
10. TTULO PUTATIVO
El ttulo debe ser verdadero y tambin corresponder al inmueble posedo. Una simple creencia es ineficaz para llenar
los requisitos exigidos para la usucapin corta. La existencia efectiva del ttulo y su aplicacin al objeto de que se
trata, son, premisas ineludibles para que pueda invocarse con xito la prescripcin corta.
11. USUCAPIN LARGA (CC 1989)
El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble durante 20 aos sin oposicin, sin necesidad de ttulo ni de buena fe,
podr exigir al juez que as lo declare por sentencia definitiva (se presume la buena fe).
11.1. REQUISITOS
Posesin de 20 aos ininterrumpidos.

Pblica

Pacfica

Sin oposicin
11.2. PRUEBA
Cualquier tipo de pruebas (actos posesorios reconocimiento judicial).
UNIDAD 12: DE LAS RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO
1. RESTRICCIONES A LA DISPONIBILIDAD JURDICA
Todo acto jurdico que cercene alguna de las facultades que la ley garantiza al propietario constituye una restriccin
impuesta a la libre disposicin jurdica de la propiedad. Las restricciones y lmites al dominio constituyen el rgimen
normal de la propiedad inmueble, no as las servidumbres, que establecen un rgimen de excepcin.
El Cdigo Civil asegura al propietario la posibilidad de realizar actos de disposicin, sea a ttulo oneroso o gratuito (CC
767 2525 2526 2000).

2. RESTRICCIONES A LA DISPONIBILIDAD MATERIAL

Impide al propietario disponer de actos materiales sobre sus bienes (derecho de vecindad, Art. 2000).
El propietario est obligado en los trabajos de explotacin industrial, a abstenerse de todo exceso contra la propiedad
de los vecinos y no podr expedir humo, molestias y ruidos.
3. DE LOS DERECHOS DE VECINDAD
3.1. RBOLES Y ARBUSTOS: el propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a distancia de 3 metros
de la lnea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este "predio rstico o urbano", cerrado o no. No podrn tenerse
arbustos sino a distancia de 1 metro (CC 2001 2002).
3.2. PASO OBLIGATORIO: si entre una finca y un camino pblico faltase la necesaria comunicacin para una
explotacin regular, podr el propietario de la finca encerrada exigir de los vecinos que toleren, mientras sea
necesario, el uso de sus predios para establecer dicha comunicacin, la direccin del paso obligatorio y las extensin
del uso debern fijarse judicialmente.
3.3. RGIMEN DE LAS AGUAS: las aguas pluviales pertenecen a las dueos de las heredades donde cayesen o donde
entrasen y pueden disponer libremente de ellos, o desviarlos en detrimento de los terrenos inferiores, si no hay
derecho adquirido en contrario (CC 2004 2011).
3.4. DERECHO DE CONSTRUIR: todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada, o los materiales
que de ellos se desprenden, no puedan daar a los vecinos o transentes bajo la pena de satisfacer los daos que por su
negligencia causare ( CC 2015 2017). Demanda de interdicto de obra nueva.
4. DE LA DEMARCACIN DE PREDIOS
El propietario de una heredad puede obligar al dueo del predio lindero a proceder con l a la demarcacin de los dos
predios, y a renovar mojones destruidos repartindose los gastos entre los propietarios colindantes.
La accin de deslinde compete nicamente a los titulares de derechos reales sobre el terreno, y se da contra los que
posean la heredad continua (CC 2023).
4.1. ACCIN DE DESLINDE: la accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contiguidad de predios no
separados por edificios, muros o cercas u otras obras permanentes, a no ser que las cercas hayan sido removidas por
uno de los vecinos ( CC 2024 2026).
4.2. DERECHO DE CERCAR: todo propietario titular de un derecho real tiene facultar para cercar su propiedad ( CC
2027 2028).
UNIDAD 13: DE LA ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES
1. APROPIACIN
Se adquiere de esta forma la propiedad de las cosas muebles que nunca tuvieron dueo o hubieran sido abandonadas
con intencin de renunciar a su dominio, si esa aprehensin no fuera prohibida por la ley, y si se hiciere con la voluntad
de adquirir la propiedad.
2. COSAS SUJETAS A APROPIACIN
a. Animales silvestres en libertad, los cuales pertenecen a quien los haya cazado.
b. Los animales mansos o domesticados carentes de marca o seal, pertenecientes al dueo del inmueble donde
contrajesen la costumbre de vivir, si ste no se hubiere valido de artificios para atraerlos(enjambres, ro de peces, CC
2030).
3. USUCAPIN DE COSAS
3.1. MUEBLES: cuando una cosa mueble, cuya transferencia exija inscripcin en un registro pblico hubiese sido robada
o perdida, podr su poseedor usucapirla en el trmino de 2 aos, que fuera anotada a su nombre.
3.2. DE LA PESCA: es libre la pesca en los ros y lagos navegables. En los no navegables y en los arroyos, los
propietarios ribereos tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del ro o arroyo. Es lcito pescar en aguas
privadas con autorizacin del dueo ( CC 2034).
3.3. DE LAS COSAS PERDIDAS: el que hallare una cosa, presumiblemente perdida, si la tomare asumir la
responsabilidad del depositario y estar obligado, como tal, a restituirla a su dueo o legtimo poseedor. Est obligado
a conservar, dar aviso, abstenerse de todo uso y tiene derecho a una indemnizacin fijada por el juez (2035 2039).
3.4. DEL TESORO: es todo objeto de valor sin dueo conocido que estuviese oculto o enterrado en un inmueble. No lo
sern aquellos encontrados en sepulturas o lugares pblicos (CC 2040).
3.5. DERECHOS DEL DESCUBRIDOR: se reputa descubridor del tesoro el primero que lo haga visible, aunque sea en
parte, siquiera no lo haya aprendido ni reconozca que es un tesoro, y hayan otros que trabajasen con l ( CC 2041).
3.6. DE LA ESPECIFICACIN Y ADJUNCIN: el que con su trabajo, de buena o mala fe, transforme materia ajena en
cosa nueva, la har suya, aunque sea posible restituirla a su forma anterior.
El que especifique deber pagar lo que valiere la materia, pero si hubiera obrado de mala fe, el dueo de sta tendr
derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiriese tomar la cosa, pagando al transformador el aumento de valor
que hubiere adquirido ( CC 20 47).

La adjudicacin es cuando 2 cosas muebles de distintos dueos, se unen, que formen partes iguales e integrantes de
una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, en el caso de que se pueda separar, es obligacin de pagar
al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere ( CC 2048 2049).
3.7. DE LA ADQUISICIN DE LOS PRODUCTOS Y DE LAS OTRAS PARTES INTEGRANTES DE LA COSA
Los productos y las partes constitutivas de una cosa pertenecen al propietario de ellas, an despus de su separacin,
salvo los derechos de terceros al goce de la cosa y los poseedores de buena fe ( CC 2053 2055).
UNIDAD 14: DE LA PROPIEDAD DE LAS COSAS MUEBLES POR LA POSESIN
1. PRINCIPIO GENERAL Y EXCEPCIONES
Se adquiere la propiedad de cosas muebles por su posesin de buena fe, no siendo robadas o perdidas. La buena fe
debe existir al tiempo de la adquisicin. El adquirente no es de buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al
enajenante, o cuando su ignorancia proviene de una culpa grave. Esta disposicin no se aplicar a las universalidades ni
a los bienes que deben registrarse por exigencia de la ley ( CC 2058).
El principio general es que se adquiere la propiedad de las cosas muebles por posesin de buena fe, no sean robadas o
perdidas. La excepcin se refiere a las universalidades y a los bienes registrables por exigencia de la ley y las robadas
o perdidas, deben hacerse por denuncia.
2. DE LA ADQUISICIN DE LAS COSAS MUEBLES POR CONTRATO (TTULO)
Las cosas muebles podrn adquirirse por contratos traslativos de propiedad, conforme a las disposiciones de este
Cdigo ( CC 2061).
El acuerdo de voluntades es un acto jurdico necesario para que tenga lugar la transferencia de propiedad, sometido a
los principios generales que rigen los contratos. La voluntad comn de transferir, por una parte y la de adquirir por la
otra, la propiedad de la cosa mueble, puede ser tcitamente expresada, resultante de hechos que acompaen a la
tradicin.
La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble, transfiere el dominio al adquirente cuando existe acuerdo
entre ellos para transmitir la propiedad. Si el adquirente ya est en posesin de la cosa, la propiedad se transmite por
el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradicin se efecta por el convenio de constituir al adquirente en
poseedor mediato (CC 2062).
3. DERECHOS REALES QUE PUDIEREN EXISTIR SOBRE LA COSA CUYA POSESIN SE ADQUIRI DE BUENA FE
En virtud del artculo 2063 segundo prrafo, todos los derechos reales que pudieran existir sobre ella quedan
extinguidos.
El que de buena fe adquiere la propiedad de una cosa mueble gravado con derechos de terceros, en la creencia de
estar libre de todo gravamen produce extincin de esos derechos (CC 2067). No se extingue si es que no hubo buena
fe, en el momento de la adquisicin.
4. MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE
La posesin constituye en propietario al adquirente de buena fe, aunque la cosa no pertenezca al tradente, salvo el
caso de que la cosa fuese robada o perdida ( CC 2063, 1. Parte).
La buena fe del adquirente debe existir en el momento dela tradicin en virtud del artculo 2064.
5. CASOS DEL POSEEDOR INMEDIATO QUE ADQUIERA LA POSESIN DEL POSEEDOR MEDIATO
Art.2065.- El poseedor inmediato no adquiere la propiedad contra el poseedor mediato de quien recibi la cosa.
Art.2066.- Cuando la cosa es poseda por un tercero, la cesin hecha por el propietario a favor del adquirente de su
accin para exigir la restitucin de la cosa, equivale a la tradicin.
6. ENAJENANTE SUCESIVO DE LA MISMA COSA A VARIAS PERSONAS
Si el propietario enajenare sucesivamente la misma cosa a varias personas, el dominio corresponde al adquirente de
buena fe que tom posesin del mueble, aunque su ttulo sea de fecha posterior, no tratndose de bienes sujetos a
registro (no importa que sea el primero o el ltimo, CC 2068).
7. DE LA PROPIEDAD DE GANADOS Y VEHCULOS AUTOMOTORES
La marca o seal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye ttulo de propiedad a favor de la persona o
entidad que la tenga debidamente inscriptos en el Registro de Marcas y Seales (CC 2069 2070).
La propiedad de toda clase de mquina o vehculo automotor debe inscribirse en el registro habilitado en la Direccin
General de Registros Pblicos y su transmisin no podr hacerse sino por escritura pblica, previo certificado de no
gravamen del mencionado registro (CC 2071).
La posesin de cosas muebles vale ttulo a no ser que sea robada o perdida.
UNIDAD 15: DEL BIEN DE FAMILIA
El bien de familia es una institucin de orden constitucional de alto valor humanitario y social que tiene como finalidad
asegurar el dominio de propiedades rsticas o urbanas de los miembros de una familia, o algunos de ellos, siempre que
se den determinados requisitos o concurran ciertas circunstancias. Pueden ser: muebles inmuebles. Considerados por
imperio de la ley y deben ser inscriptos (CC 2072).

Se reconoce como institucin de inters social el bien de familia, cuyo rgimen ser determinado por ley. El mismo
estar constituido por la vivienda o el fundo familiar y por sus muebles y elementos de trabajo, los cuales sern
inembargables ( CN 59).
1. QUIENES PUDEN BENEFICIARSE CON SU CONSTITUCIN (Ley 1/92, Art. 95)
Podrn beneficiarse con la institucin del bien de familia:
Los cnyuges.

El concubino varn o mujer, cualquiera sea la naturaleza de dicha relacin.

Los hijos biolgicos y adoptivos, menores de edad y los incapaces aunque fuesen hijos mayores.

edad.

Los hermanos menores o incapaces del o de la constituyente.

Los padres y otros ascendientes de 70 aos o si se encuentran en estado de necesidad, cualquiera sea su

Nadie podr constituir ms de una propiedad urbana o rural como bien de familia ( CC 2072).
Podrn constituir el bien de familia:
Cualquiera de los cnyuges sobre bienes de su exclusiva propiedad.

Los cnyuges de comn acuerdo sobre bienes comunes o gananciales.

El padre o la madre judicialmente separados de bienes en beneficio de los hijos de la segunda unin.

El padre o la madre solteros o viudos sobre bienes propios.

Cualquier persona dentro de los lmites en que pueda disponer libremente de sus bienes por testamento o

donacin.

UNIDAD 16: CONDOMINIO

Uno de los caracteres del condominio es su exclusividad, no obstante, existen casos de pluralidad de sujetos con
derecho de propiedad sobre una misma cosa y se lo denomina condominio.
La copropiedad o condominio configura una relacin jurdica en que los comuneros no tienen el dominio entero sobre un
mismo objeto, y su derecho est representado por una fraccin ideal.
1. CONCEPTO
Art.2083.- Hay condominio cuando dos o ms personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble por
contrato, actos de ltima voluntad, o disposicin de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el
ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido
por el presente Cdigo. No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas.
Art.2084.- Ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de los otros, ejercer sobre la cosa comn, ni sobre
la menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. Bastar la oposicin de uno de ellos para impedir lo que los dems quieran hacer a
este respecto.
Art.2085.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin
consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
2. CARACTERES
Pluralidad de sujetos

Unidad de objeto, porque existe una indivisin material.

Necesidad de una cosa mueble o inmueble.

Falta de una cuota material por lo que la atribucin de cuotas indivisas representan la porcin en que los
copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa.

Atribucin de cuotas en partes iguales.

3. PARALELO CON FIGURAS JURDICAS ANLOGAS
Comparando el condominio con otras figuras jurdicas que crean un estado de indivisin, encontramos algunas analogas
y diferencias como:
Con la sociedad: la constitucin del ente responde bsicamente al propsito de realizar negocios que produzcan
ganancias.; en cambio, en el condominio las actividades de los comuneros se inspiran en la conservacin de la cosa, hasta
tanto se produzca la cesacin del estado comunidad y la consiguiente particin de la cosa comn.
En cuanto a la constitucin: la sociedad se constituye por contrato, en cambio, el condominio puede constituirse por
contrato, por actos de ltima voluntad y por disposicin de la ley.
En cuanto a su duracin: la duracin de la sociedad depende de la voluntad de los socios que ordinariamente, fijan un
plazo en el acto constitutivo del ente. En la copropiedad en cualquier momento los condueos pueden pedir la cesacin
de estado de indivisin por los medios que la ley establece.
En cuanto a la extincin: la sociedad concluye con la muerte de uno de los socios en los casos especialmente previstos;
la copropiedad no es afectada por el fallecimiento de uno o ms de los propietarios.
Con la comunidad conyugal: en cuanto a la administracin la comunidad conyugal se realiza de acuerdo a un sistema
legal, en el condominio, la administracin de la cosa comn est regida por el principio de la mayora. La comunidad
puede recaer sobre cosas y derechos, mientras que la copropiedad recae solamente sobre cosas.
4. EVOLUCIN HISTRICA
La evolucin del condominio se ha desenvuelto, bsicamente, a travs de dos concepciones diferentes que se
denominaron condominum juris romani y condominum juris germanici.
4.1. La concepcin romana: considera la comunidad como una modalidad del dominio en el cual cada propietario tiene una
cuota parte en la cosa comn y con derecho a la misma totalidad. La cuota de cada comunero es abstracta o ideal toda
vez que la cosa no sea objeto de una divisin material sino intelectual.
Cada comunero es dueo de su cuota y puede ejercer todas las facultades inherentes al dominio. No estableca cuotas
ideales todos tienen el mismo ser.
4.2. La concepcin germnica: considera al condominio como una forma de propiedad de manos juntas. En esta doctrina
no se admite que los copropietarios tengan cuotas sobre la cosa comn, todos ejercen derechos de goce sobre la cosa.
Estos derechos de goce cualitativamente iguales, tienen un carcter parcial desde el momento que se hallan limitados
por el derecho de los dems.
Al contrario de la romanista que admite la posibilidad de que los acreedores de los comuneros puedan embargar las
respectivas cuotas de sus deudores. La doctrina germnica rechaza totalmente tal posibilidad por cuanto que no
admite la existencia de tales cuotas.
La cuota parte ideal indica los derechos y cargas de que es titular el condmino, siempre tiene una expresin
cuantitativa. Es la base que indica la proporcin en que se dividen los condminos los frutos y las cargas y en que se
dividir la misma cosa cuando llegue el momento de la liquidacin del condominio.
5. CLASIFICACIN
DIVISIBLE: por contrato testamento. Art. 2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la
divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.
INDIVISIN FORZOSA: creado por ley. Art.2100.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas
afectadas como indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno
de los condminos podr pedir la divisin sin el acuerdo unnime de los dems, o mientras uno solo de ellos tenga
inters en la indivisin.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condminos, no son a ttulos de servidumbre, sino a ttulo de
condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa comn sino para las necesidades de las heredades en el inters de las
cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
6. MODO DE CONSTITUCIN DEL CONDOMINIO
El art. 2083 establece que el condominio puede constituirse:
Por acuerdo de partes: cuando dos o ms personas se ponen de acuerdo para la adquisicin de una cosa comn, sin
mediar entre ellas un contrato de sociedad: tambin hay constitucin de condominio por acuerdo de partes cuando el
dueo de una cosa venda una parte alicuota de ella a un tercero.
Por actos de ltima voluntad: en el caso de que el causante legue una cosa a dos o ms personas y, en general, cuando
en el testamento de una persona se contienen disposiciones por cuya virtud una misma cosa o varias cosas son legadas
en comn a varias disposiciones.
Por disposicin de la ley: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las
partes. Los casos expresamente previstos son: el condominio de muros, cercos y fosos: la mezcla y la confusin.
7. EFECTOS DEL CONDOMINO NORMAL

El condmino goza de las facultades inherentes al dominio con la limitacin del derecho igual de los dems partcipes.
8. FACULTADES DE LOS CONDMINOS
Art.2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se
encuentre sometida a una indivisin forzosa.
Art.2089.- Cada condmino podr ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte
ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los dems. Podr vender, hipotecar o ceder
su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrn embargarla y hacerla vender antes
de la particin. Podr igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estar subordinada a
que dicha parte le corresponda en la particin.
9. ACTOS DE DISPOSICIN JURDICA Y MATERIAL SOBRE SUS PARTES INDIVISAS Y SOBRE LA COSA
DONDE TIENEN SUS PARTES INDIVISAS
Pueden ejercer todos los derechos inherentes a su cuota parte ideal como: vender, hipotecar, ceder su cuota sin que
los otros lo puedan impedir: enajenar o gravar parte determinada de la cosa siempre que les corresponda esa parte en
la particin.
Art.2085.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin
consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
Art.2086.- La enajenacin, constitucin de servidumbre o hipotecas, y el arrendamiento hecho por uno de los
condminos vendrn a ser parcial o ntegramente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa
comn le tocase en su lote.
10. OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
Art.2090.- Todo condmino puede obligar a sus copartcipes, en proporcin a su partes, a abonar los gastos de
conservacin o reparacin de la cosa comn, con los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los
condminos requeridos podrn liberarse de la obligacin de contribuir, haciendo abandono de su derecho.
Art.2091.- Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota - parte contra los otros condminos, y a hacer
valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se har por consignacin o secuestro por cuenta de
todos los copartcipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles.
Art.2092.- Slo el condmino que contrajo deudas en pro de la comunidad est obligado a su pago, sin perjuicio de su
accin contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contrada conjuntamente por todos los condminos, sin expresin de cuotas y sin haberse
estipulado solidaridad, estn obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros
para que se le abone lo que haya pagado de ms, respecto de la cuota que le corresponda.
11. ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO
Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposicin de algunos de los condminos, el uso o goce o la
posesin comn, resolver la mayora si se la da en locacin o se la administra por cuenta comn, y fijar las
condiciones, y nombrar o revocar administradores.
Si se resolviese la locacin, ser preferido a un tercero como locatario, el condmino que ofreciere las mismas
ventajas, y entre condminos con iguales ofertas, decidir la suerte.
Art.2098.- Las resoluciones sobre administracin se adoptarn con citacin de todos los copropietarios, por mayora
absoluta de votos computados segn el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayora correspondiese a uno solo de
los condminos.
Si hubiere empate, decidir la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, ser sumariamente decidida
por el juez, a solicitud de cualquier condmino y con audiencia de los dems.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirn proporcionalmente a los valores de ellas.
Art.2099.- La administracin del condmino que haya sido nombrado por la mayora, ser juzgada segn las reglas del
mandato. Si lo hiciere sin mandato, ser considerado gestor de negocios.
12. DIVISIN DEL CONDOMINIO
MODOS DE REALIZARLA
Las reglas relativas a la divisin en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplicarn a la
divisin de cosas particulares (Art. 2096 1. Parte).
Directa: se da cuando las partes se ponen de acuerdo y resuelven adjudicarse recprocamente las partes que han
acordado o su valor si fuere indivisible.
Indirecta: es el caso de una ejecucin por deudas en la que los acreedores rematan la propiedad.
Judicial: ocurre en el caso en que existen menores de edad. La particin ser judicial, bajo pena de nulidad:
Art. 2533.- La particin ser judicial, bajo pena de nulidad:
a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados;
b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesin definitiva de sus bienes;

c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en el
extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrar un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto
por este Cdigo; y
d) siempre que terceros, fundados en un inters legtimo se opusieren a la particin privada.
Art. 2534.- Cuando la formacin de la masa, o su divisin en lotes lo exija, se proceder a la estimacin de los bienes.
El avalo ser hecho por el perito que las partes propusieren de comn acuerdo, y en defecto, por el Juez de la
sucesin.
Extrajudicial: la particin entre coherederos mayores de edad, podr efectuarse en la forma que convinieren por
unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este cdigo sobre la forma de los contratos.
13. LICITACIN Y VENTA
Producen los efectos de la particin, la licitacin y todos los actos a ttulo oneroso por los cuales uno de los condminos
adquiere el dominio exclusivo de la cosa comn.
La licitacin es un acto en el cual los condminos formulan ofertas para la adquisicin del dominio sobre la cosa comn.
Constituye en realidad un remate limitado nicamente a los condminos y cuyo resultado ser la adjudicacin del
dominio exclusivo sobre la cosa comn, los otros condminos recibirn del precio en que fuere adjudicado el bien, el
valor de sus respectivas cuotas en efectivo. Tambin se puede hacer la adjudicacin por cualquier acto a ttulo oneroso
que produzca el efecto de adjudicar el dominio exclusivo como el caso de la venta que hagan los condminos de sus
respectivas cuotas a otro copartcipe.
14. CARCTER Y EFECTOS DE LA PARTICIN
No existe acuerdo, algunos dicen que es de carcter real y otros, de carcter personal.
15. CASOS DE INDIVISIN FORZOSA ADMITIDOS POR LEY
Art.2100.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso comn
de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condminos podr pedir la divisin sin
el acuerdo unnime de los dems, o mientras uno solo de ellos tenga inters en la indivisin.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condminos, no son a ttulos de servidumbre, sino a ttulo de
condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa comn sino para las necesidades de las heredades en el inters de las
cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
Art.2102.- Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohibiere la divisin de una cosa comn, o cuando la
prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no
exceda, en uno y otro caso, el trmino de cinco aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo
caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos.
16. CONDOMINIO DE MUROS
16.1. Muro divisorio: el condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separacin entre dos heredades, es de
divisin forzosa. Ej. Cercas. (Art. 2103).
16.2 Muro medianero: un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa, en el lmite separativo de las dos heredades (Art. 2103).
17. MEDIANERA
Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por instrumentos pblicos o privados, o por
signos materiales:
a.
los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin;
b.
c.

las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios abiertos; y

los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios rsticos, a no ser que una sola de
las heredades se halle cerrada. Subsiste la presuncin si ninguna de las dos quedase cerrada.

Se considera signo contrario a la medianera de la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extrada para abrirlas
o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueo de sta.
Art.2105.- La presuncin de medianera no existe cuando el muro o divisin se asienta exclusivamente en el terreno de
una de las heredades, y no sobre una y otra de las contiguas.
Art.2107.- Los condminos de una pared u otra divisoria medianera, estn obligados en la proporcin de sus derechos a
los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Cada uno de los condminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservacin de la misma,
renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparacin o
construccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

Art.2113.- La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos
los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal de que no se causen deterioros en la pared o
comprometa su solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos del vecino.
Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del
derecho que el otro vecino tiene para hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera
poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea.
Art.2114.- Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor
peso que cargue sobre ella, pero ser de su cargo el aumento de los gastos de conservacin, si fuese originado por esa
causa.
Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la altura, el condmino que quisiere elevarla la reconstruir a su
costa exclusiva y tomar de su terreno el excedente del espesor. Indemnizar, en los dos casos al vecino, del perjuicio
que la obra le haya causado, con excepcin de los que provengan de molestias que no le hayan impedido o disminuido
notablemente el uso de su heredad, siempre que se hubiere empleado la debida diligencia para evitarlos.
Art.2115.- En el caso del artculo anterior, el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero
hasta la altura del antiguo y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para
volver a tomarlo, si la pared llega a ser demolida.
Art.2116.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la
medianera de la parte alzada, reembolsando la mitad de aqullos y la del terreno excedente en el que se hubiese
aumentado su espesor.
Art.2117.- El propietario cuya finca linda con un muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera con
toda su extensin, o slo hasta la altura que en la pared divisoria tenga la finca de su propiedad, reembolsando la mitad
del valor de la pared o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre el que
se ha asentado. Si nicamente quisiere adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est
obligado a pagar el valor del muro con sus cimientos.
Art.2118.- La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al
que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que
fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianera. No puede prevalerse de stos, para estorbar las
servidumbres con que su heredad est gravada.
18. CERRAMIENTO FORZOSO
Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construccin y reparacin de paredes del material y espesor
expresados en el artculo anterior, que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que
determinen la altura, sta ser de dos metros.
El vecino requerido no puede liberarse de esa obligacin por el abandono del terreno o de la pared de cerramiento ya
existente.
Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o
pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se
hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
19. CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES
Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los del fundo colindante, reptase
condmino con el dueo de ste, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen.
20. ACCIN DE DESLINDE
Art.2125.- La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios
rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Art.2126.- Esta accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario
del fundo contiguo.
Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los fundos del
dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN

Art.2146.- A los efectos de la construccin de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de
personas, deber instituir un reglamento de copropiedad y administracin, formalizado por escritura pblica, que ser
inscripta en el Registro de Inmuebles, as como toda modificacin que del mismo se hiciere. Para su reforma, ser
necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art.2147.- El reglamento deber disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:

a.

la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podr ser uno de ellos o un extrao, y
tendr facultades de administrar los bienes de uso comn y recaudar los fondos para tal fin;

b.

determinacin de las bases para la remuneracin del representante, duracin de sus funciones, forma de su
remocin, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designacin de sustituto;

c.

proporcin y bases para la contribucin de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;

d.

designacin y despido del personal de servicio;

e.

el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, qurum para

sesionar y mayora especial para adoptar otras resoluciones;

f.

ubicacin y enumeracin de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, as como el uso de los
mismos;

g.

determinacin del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusin de sus partes accesorias;

h.

cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.

Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administracin, de acuerdo con lo establecido en este Cdigo,
tendr fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier ttulo. La inscripcin del reglamento podr
practicarse, aun cuando no est construido el edificio.
Las mismas reglas sern aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto.
Art.2149.- En caso de silencio y obscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurdicas
entre los propietarios se regirn por las normas de este Cdigo.

UNIDAD 19: SERVIDUMBRES EN GENERAL

Servidumbre: es un vocablo que traduce la idea de restriccin de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la
palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para
garantizar el proporcionar al fundo dominante.
Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposicin o de uso sobre un
inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensin, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estar a favor de la
libertad del inmueble gravado.
1. REALES Y PERSONALES
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, stas pueden ser reales y personales.
La reales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
2. CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES REALES
Continuas: son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho actual del hombre (acueducto, vista).
Discontinuas: son aquellas que tiene necesidad del hecho del hombre para ser ejercidas, como las servidumbres de
paso. Es la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa o
saca agua.
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portn, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a cierta altura.
Positiva: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la obligacin de dejar de hacer alguna cosa.
Negativa: cuando le constrie a dejar hacer algo.
CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE
Es un derecho real sobre cosa ajena.

Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una accin real oponible
contra todos.

Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.

Las servidumbres son vnculos de carcter real, que se establecen entre dos heredades, no importando
quienes sean sus propietarios.

Las servidumbres, por un lado ampla el radio de accin de la propiedad al permitir un mejor disfrute del
derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes ordinariamente al dominio.

Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe admitir una
servidumbre sin utilidad.
3. CONSTITUCIN DE LAS SERVIDUMBRES
Art. 2191.- Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley:
heredades enclavadas y por usucapin) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por ttulo, si fuesen continuas y
aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden tambin ser constituidas por usucapin.
4. DERECHOS QUE CORRESPONDEN AL TITULAR DE UNA SERVIDUMBRE
Art. 2196.- Corresponde a los titulares de una servidumbre:
a.
el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la
concesin de una servidumbre no comportar la de otras para hacer ms cmodo su goce;
b.

la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservacin
de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparacin se hiciere indispensable por vicio
propio del fundo;

c.

el derecho de gozar de la servidumbre en la extensin compatible con la naturaleza del inmueble dominante,
aunque las necesidades de ste se hubieren acrecentado desde la poca en que se constituy el gravamen. Pero si
tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condicin del inmueble, que agravasen de un modo
anormal la carga del predio sirviente, el juez podr limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la
servidumbre; y

d.

el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrn esta facultad, tanto los poseedores mediatos como
los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres
inscriptas y hubieren ejercido estas ltimas dentro del ao, aunque fuere una sola vez.

e.

Interdicto de recobrar posesin.

Art. 2197.- El propietario de la heredad dominante deber ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el
fundo sirviente. No podr introducir en ste cambios innecesarios y estar obligado, si posee una construccin sobre l
para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el inters del propietario del inmueble gravado.
5. OBLIGACIONES DEL DUEO O POSEEDOR DEL FUNDO SIRVIENTE
Art. 2200.- El dueo o poseedor del predio sirviente estar obligado:
a.
a contribuir a los gastos de reparacin o conservacin de las obras exigidas por la servidumbre cuando las
utilice en su provecho;
b.

a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio; pero podr exigir que l sea
reglado de la manera menos perjudicial para sus intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las
ventajas derivadas de aqulla; y

c.

a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare trabajos contrarios al ejercicio
de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los perjuicios. Si la heredad pasare a un sucesor particular, ste slo
deber permitir aquel restablecimiento; pero no satisfacer los daos ni los gastos que estas obras exijan. Por uno
y otros, el titular de la servidumbre podr demandar al que realiz las obras.

6. EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES REALES

Art. 2203.- Inscripta una servidumbre en el Registro, slo se extinguir respecto de terceros por su cancelacin en
dicho registro, o por expropiacin por causa de utilidad pblica o inters social.
Art. 2204.- Son adems causas de extincin de las servidumbres:
a.
la renuncia del propietario de la heredad dominante. Si sta resultare de su autorizacin escrita para que en
el predio gravado se ejecuten obras, que en forma permanente impidan el ejercicio de la servidumbre, podr el
dueo de aqul pedir la cancelacin judicial. Fuera de este caso, tales trabajos, aunque permanentes y visibles,
hechos por el propietario de la heredad dominante o sirviente, slo extinguirn el gravamen cuando hubiere
producido la extincin por el no uso;
b.

la confusin que rena ambos predios en un mismo dueo. La servidumbre no revivir, si luego fueren
separados, salvo constancia expresa en el instrumento de enajenacin, o si fuere el caso previsto en el apartado
final de este artculo;

c.

cuando la servidumbre no reportare utilidad alguna al predio dominante;

d.

cuando los cambios sobrevenidos en las heredades, impidieren definitivamente su ejercicio; y

e.

el no uso durante diez aos, computados en las servidumbres continuas desde que hiciere un acto contrario a
su ejercicio, y en las discontinuas, desde que se dejare de ejercerla.

En los casos de los incisos b) y d) la servidumbre revivir si las condiciones anteriores de los predios se restablecieren,
a menos que se hubiere producido la extincin por el no uso.
7. CASOS EN QUE LA SERVIDUMBRE NO SE EXTINGUE POR PRESCRIPCIN
Art. 2205.- No se extinguir por la prescripcin la servidumbre:
a.
siempre que terceros hicieren uso de ella, aunque no contaren con autorizacin del titular, o al hacerlo
contraren su voluntad;
b.

cuando el uso del beneficiario de la servidumbre, aunque conforme con el ttulo, se hubiere limitado a sus
conveniencias o necesidades, no obstante que con ello no hubiere hecho todo lo que estaba autorizado a efectuar;

c.

si uno de los titulares pro-indiviso de la heredad dominante, continuare gozando de la servidumbre, aunque no
lo hicieren los dems; y

d.

si entre los copropietarios del fundo dominante, hubiere algunos contra el cual la prescripcin no pudiere
correr.

8. SERVIDUMBRE DE TRNSITO
Art. 2208.- Si una heredad estuviere privada de salida al camino pblico, o si sta no bastare para su explotacin rural
o industrial, podr el propietario, usufructuario o usuario imponer a los predios interpuestos, cualquiera sea su destino,
la servidumbre de trnsito, debiendo indemnizarse el valor del uso del terreno necesario, y todo otro perjuicio.
Se considera cerrado el predio cuyo acceso a la va pblica fuere impracticable, peligroso, o exigiere gastos, que no se
hallaren en proporcin con el dao que causara al vecino el establecimiento de la servidumbre. No se juzgar tal, la
heredad a la que separen de la va pblica, construcciones existentes en ella.
Art. 2209.- El trnsito de personas y cosas debe ser concedido en la medida necesaria para la explotacin y uso del
inmueble encerrado y tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto ms corto a la va pblica, a no ser
que el inters de dichos fundos, el del predio encerrado, la situacin de los lugares, o las circunstancias especiales,
impusieren otra regla.
Art. 2210.- Cuando esta servidumbre hubiere sido constituida por ttulo, y en l no se expresare el modo de ejercer el
trnsito, ste comprender el de pasar en todas las formas necesarias, segn la naturaleza y destino del inmueble
dominante. Si aqul estuviere determinado, no ser permitido ampliarlo, o ejercerlo de otra manera, por ninguna causa
o necesidad.
Art. 2214.- La servidumbre de trnsito se extingue cuando el paso se haga innecesario para el fundo dominante por la
apertura de un camino o por cualquier otra circunstancia.

UNIDAD 20: DEL USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

En doctrina se discute si el usufructo es una servidumbre personal por cuanto que tiene por objeto proporcionar una
utilidad a una persona u otro tipo de derecho. Sin embargo, el mtodo seguido por nuestro CC elimina toda posible
controversia: omite completamente toda referencia a servidumbres personales y legisla sobre el usufructo, el uso y la
habitacin en captulos separados y, reglamenta primero las servidumbres en general: por consiguiente el usufructo, el
uso y la habitacin son derechos reales autnomos, distintos de las servidumbres.
1. USUFRUCTO
Concepto: es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere sus
sustancia. La obligacin de conservar la sustancia de la cosa es inherente al usufructo e impone al usufructuario la
obligacin de prestar una caucin especial con el objeto de garantizar que las cosas dadas en usufructo sern
conservadas y restituidas una vez vencido el plazo acordado.
Art. 2230.- El titular del derecho de usufructo sobre un bien podr usarlo y gozar de l conforme con las disposiciones
de este Cdigo. El usufructo podr establecerse sobre toda especie de bienes muebles o inmuebles, corporales o
incorporales, que puedan ser vendidos o donados. Podr establecerse sobre porciones materiales o indivisas, o
limitarse a una parte del uso o goce del bien y constituirse sobre cosas de mero placer, aunque no produzca ninguna
utilidad, o sobre un fundo improductivo.
Si recayese sobre cosas consumibles, la propiedad de stas quedar transferida al usufructuario.
Art. 2231.- No pueden ser objeto de usufructo:
a) el propio usufructo;
b) los derechos reales de uso y habitacin;
c) las servidumbres activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes; y
d) los derechos reales de garanta, independientemente de los crditos garantizados con ellos.
Art. 2233.- El usufructo constituido a favor de varias personas, no acuerda el derecho de acrecer entre ellas, salvo lo
que en contrario disponga el ttulo constitutivo.
CARACTERES
Es un derecho real.
Es personalsimo e intransferible, razn por la cual, a la muerte del usufructuario, el derecho no pasa a sus
herederos.
Es esencialmente indivisible.

Concede a su titular los derechos de uso y goce, puede servirse de la cosa y obtener de ella todos los
beneficios de que sea susceptible.
La cosa dada en usufructo debe pertenecer a una persona distinta del que la recibe.

La duracin del usufructo es limitada, no puede durar ms que la vida del titular y cuando es concedido a una
persona jurdica, la duracin mxima permitida es de 30 aos.
2. FORMAS DE CONSTITUIRLA
Art. 2234.- El usufructo se adquiere:
a.
por contrato, en las mismas condiciones en que se adquiere el dominio de las cosas y de los derechos;
b.

c.

por prescripcin, en iguales casos que puede adquirirse el dominio de las cosas muebles o inmuebles por ese
medio;
por la ley; y
El usufructo no puede constituirse por sentencia judicial.
Art. 2235.- Es nula la constitucin de usufructo subordinada a condicin o trmino que suspenda su existencia o
ejercicio. Ella es vlida, si hecha por testamento, el trmino o la condicin se hubiere cumplido antes del
fallecimiento del causante, y el usufructuario le hubiere sobrevivido.

d.
e.

3. CLASIFICACIN
Perfecto: es el usufructo que confiere la facultad de uso y goce de la cosa, sin alterar su sustancia.
Imperfecto o cuasi usufructo: es el que recae sobre cosas cuyo goce consiste en disponer de ellas y consumirlas.
La transferencia de la propiedad esta en la naturaleza del cuasi usufructo. Al trmino del usufructo, el cuasi
usufructuario no estar obligado a devolver la misma cosa, sino otras de la misma especie, calidad y cantidad o
bien el valor estimativo que se les haya dado.
4. PLAZO MXIMO DE DURACIN
Art. 2232.- No podr existir usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario, aunque se haya fijado
trmino a su duracin, o se lo haya constituido para durar despus de la vida del usufructuario, o a su favor y de
sus herederos. El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurdicas, sociedades, o asociaciones no
lucrativas registradas, por ms de treinta aos. Si la entidad adquirente se disolviere antes, del usufructo
establecido bajo trmino se extinguir por su disolucin.
5. DEBERES Y DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO Y DEL NUDO PROPIETARIO
Art. 2236.- Los derechos y obligaciones del usufructuario sern regulados por lo que determine el ttulo
constitutivo del usufructo, y en su defecto o por su insuficiencia, por las disposiciones de este Cdigo.
Art. 2237.- El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer a su costa inventario de los
bienes muebles y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario, o su
representante. Este requisito, del que no podr dispensrsele, se cumplir por instrumento pblico o privado,
pudiendo las partes de comn acuerdo, referirse a un inventario judicial ya existente. Deber comprender el
avalo de las cosas muebles y ttulos de crdito, cuya disposicin corresponda al usufructuario.
Art. 2239.- El usufructuario debe dar caucin real o personal de que las cosas sern conservadas y restituidas al
finalizar el usufructo.
No estarn obligados a prestarlas, salvo caso de peligro justificado en los derechos de los propietario:
a) los padres, respecto de los bienes de sus hijos;
b) los que a ttulo oneroso o gratuito hubieren enajenado bienes con reserva del usufructo;
c) aqullos a quienes el propietario hubiere dispensado de ello; y
por actos de ltima voluntad.
quienes fueron eximidos por el juez respecto de los muebles necesarios para su uso.

Art. 2242.- El usufructuario tendr derecho:

a) a poseer la cosa, y a reclamar su entrega con todos sus accesorios, salvo que el usufructo se limite a una parte de
ella;
b) a los frutos naturales, as como a los provenientes del cultivo de la tierra, que le pertenecern desde su separacin;
c) a los frutos pendientes al comenzar el usufructo, sin hallarse obligado a resarcimiento alguno respecto al
propietario;
d) a los frutos civiles, que por juzgarse adquiridos da por da, corresponden al tiempo del usufructo, aunque no los
hubiere percibido;
e) a ejercer las servidumbres activas y los derechos de uso y goce que correspondieren al propietario, en los fundos
ribereos con ros o lagos, o en los inmuebles vecinos;
f) el uso y goce de los aumentos que la cosa recibiere por accesin, pero no a la parte que al propietario le corresponda
en el tesoro que se hallase en el fundo, ni lo que ste se le abonare por su crdito de medianera o cercas;
Art. 2247.- El usufructuario est obligado a:
a) usar y gozar de la cosa segn el destino econmico que ella tuviere al serle entregada, y conforme a las reglas de
una prudente administracin;
b) mantener el estado de la cosa, sin que pueda modificarla, aun cuando por su modificacin la tornare mejor o ms til;
c) no cortar los rboles frutales o de adorno, ni los que hermosean los caminos o dan sombra a las casas. Los rboles
frutales que perecieren o cayeren por cualquier causa, le pertenecern, pero deber reponerlos;
d) reparar por su cuenta los deterioros de la cosa, a fin de conservarla en el estado requerido para su explotacin
regular, siempre que tales arreglos sean los ordinarios y de causa posterior a su entrega. Estar tambin obligado a
efectuar las reparaciones extraordinarias, cuando han sido causadas por falta de las reparaciones de conservacin a
cargo del usufructuario o proviniesen de su culpa;
e) satisfacer los impuestos que graven los frutos y las deudas correspondientes al goce de la cosa;

HIPOTECA

4.1. Concepto: Art. 2356.- Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que contina en poder
del constituyente, en garanta de un crdito cierto en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda
ajena, no por ello se obligar personalmente, como deudor directo o subsidiario.
4.2. Constitucin
Art. 2357.- La hipoteca slo puede constituirse por contrato en la forma establecida en este Cdigo.
Art. 2358.- En la escritura pblica de constitucin de la hipoteca deber constar la aceptacin del acreedor. Si ste
no la hubiere prestado, deber hacerlo posteriormente en la misma forma, para la validez del acto, con efectos desde
el da de su inscripcin. La promesa de constituir hipoteca por documentos privados no ser exigible.

UNIDAD 23: PRENDA ORDINARIA

1. CONCEPTO
Es un derecho real constituido por el deudor o un tercero a favor del acreedor en seguridad del pago, entregndose al
mismo una cosa mueble o un ttulo de crdito.
Es utilizada con acepciones distintas en nuestro Cdigo:
Sirve, ante todo, para denominar al acto jurdico que da nacimiento al derecho.

A la cosa otorgada en garanta.

Al Derecho Real en s.
Art. 2294.- Por la constitucin de prenda, se entrega al acreedor una cosa mueble o un ttulo de crdito en seguridad
de una obligacin cierta o condicional, presente o futura.
La prenda convencional podr ser constituida por el deudor o un tercero. Este no quedar en este caso personalmente
obligado, pero responder por la eviccin.