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Superior Tribunal de Justia

RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)


RELATOR
R.P/ACRDO
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO

:
:
:
:
:

MINISTRO RICARDO VILLAS BAS CUEVA


MINISTRO MARCO BUZZI
JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR
JOS ANTNIO DE FARIA MARTOS E OUTRO(S)
ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS DO
RESIDENCIAL MORADA DO VERDE
: GUSTAVO SAAD DINIZ E OUTRO(S)
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DA
CONTROVRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAO DE
MORADORES - CONDOMNIO DE FATO - COBRANA DE
TAXA DE MANUTENO DE NO ASSOCIADO OU QUE A
ELA NO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte
tese: "As taxas de manuteno criadas por associaes de
moradores no obrigam os no associados ou que a elas no
anuram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ao de cobrana.

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima


indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA SEO do Superior Tribunal de
Justia, preliminarmente, por maioria, manter a afetao como recurso repetitivo,
vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Raul Arajo.
Prosseguindo o julgamento, aps o voto-vista do Sr. Ministro Marco Buzzi
divergindo do Sr. Ministro Relator e dando provimento ao recurso especial, acordam
os Ministros da SEGUNDA SEO do Superior Tribunal de Justia,por maioria, dar
provimento ao recurso especial , nos termos do voto do Sr. Ministro Marco Buzzi,
vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas Bas Cueva e Moura Ribeiro.
Para os efeitos do artigo 543-C, do Cdigo de Processo Civil, foi definida
a seguinte tese: "As taxas de manuteno criadas por associao de moradores
no obrigam os no associados ou os que a elas no anuram".
Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi os Srs. Ministros Marco Aurlio
Bellizze, Raul Arajo, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio
Carlos Ferreira.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Joo Otvio de Noronha.

Braslia (DF), 11 de maro de 2015 (Data do Julgamento)


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Superior Tribunal de Justia


MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO
Presidente

MINISTRO MARCO BUZZI


Relator

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
RELATRIO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BAS CUEVA (Relator): Trata-se de
recurso especial interposto por JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR, com fundamento no
artigo 105, inciso III, alneas "a" e "c", da Constituio Federal, contra acrdo proferido pelo
Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.
Noticiam os autos que a ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS
DO RESIDENCIAL MORADA DO VERDE props ao de cobrana ao fundamento de que o ru,
ora recorrente, na qualidade de proprietrio e morador do bairro, encontrava-se em dbito com a
referida associao.
Na inicial, a recorrida alegou que prestava relevantes servios aos moradores e
proprietrios do Bairro Morada do Verde e que "a manuteno dos benefcios comuns importa na
existncia de custos iminentes que precisam ser suportados por aqueles que esto sendo
beneficiados pelos servios disponibilizados " (fl. 4 e-STJ).
Em contestao, o ru aduziu a "ilegitimidade passiva, pois no faz parte do quadro
de associados da autora, e no mrito, que no se beneficia de nenhum servio prestado, pois a
autora cuida somente da avenida principal " (fl. 160 e-STJ).
O juzo de primeiro grau julgou procedente o pedido ao fundamento de que "o ru
beneficiou-se dos servios realizados pela autora devendo contribuir para o pagamento das
despesas decorrentes, considerando que o contrrio disso implicaria em enriquecimento sem
causa " (fl. 161 e-STJ).
Irresignado, o ru interps apelao (e-STJ fls. 228-256), mas a Oitava Cmara de
Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, por unanimidade, negou provimento ao
recurso.
O aresto recebeu a seguinte ementa:

"AO DE COBRANA - CONTRIBUIO E TAXA DE ASSOCIADO Cerceamento de defesa - Inocorrncia - Matria unicamente de direito (art. 330, I,
do CPC) - Procedncia - Servios prestados pela apelada e usufrudos pelo
apelante - Legalidade da cobrana, independentemente de ser o recorrente
associado, sob pena de configurar enriquecimento sem causa destes ltimos Associao devidamente constituda - Despesas regularmente aprovadas em
assemblia - Precedentes (envolvendo, inclusive, a mesma associao) - Sentena
mantida - Recurso improvido " (fl. 267 e-STJ).
Nas razes recursais (e-STJ fls. 316-346), o recorrente, alm de dissdio
jurisprudencial, alega violao dos arts. 12 da Lei n 4.591/1964 e 884 do Cdigo Civil. Sustenta,
em sntese, que as taxas de manuteno criadas por associao de moradores no podem ser
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impostas a proprietrio de imvel que no associado.
Apresentadas as contrarrazes (fls. 372-380 e-STJ), a recorrida aduz, em suma, a
inviabilidade do recurso por se tratar de mera reviso ftica e tambm por faltar o requisito do
prequestionamento. Requer, ainda, a aplicao de multa por litigncia de m-f.
Admitido o recurso na origem, foram encaminhados os autos a este Superior
Tribunal (e-STJ 398).
Diante da multiplicidade de recursos com fundamento em idntica tese de direito (a
validade ou no da cobrana de "taxas", contribuies de manuteno ou de conservao criadas
por associao de moradores ou administradora de loteamento impostas a proprietrio de imvel
que no seja associado ou no tenha aderido ao ato que instituiu o encargo), o julgamento do
presente recurso especial e do REsp n 1.439.163/SP foi afetado Segunda Seo desta Corte,
nos termos do art. 543-C do Cdigo de Processo Civil e da Resoluo STJ n 8/2008 (e-STJ fl.
406 e-STJ).
Foram expedidos ofcios aos Desembargadores Presidentes dos Tribunais de
Justia e dos Tribunais Regionais Federais (e-STJ fl. 408).
O Ministrio Pblico Federal opinou pelo no conhecimento do recurso, mas se
parcialmente conhecido, "deve ser ele provido, sendo que a tese a ser fixada no presente recurso
afetado ao rito dos repetitivos, na forma do art. 543-C, do CPC a de que no podem ser
cobradas taxas de manuteno ou contribuio de qualquer natureza por associao de
moradores ou administradoras de loteamento de proprietrio de imvel que no seja associado
nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo " (e-STJ fl. 420).
o relatrio.

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
VOTO-VENCIDO
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BAS CUEVA (Relator): O ponto
controvertido no presente recurso especial refere-se validade ou no da cobrana de "taxas",
contribuies de manuteno ou de conservao por associao de moradores ou por
administradora de loteamento de proprietrio de imvel que no seja associado ou no tenha
aderido ao ato que instituiu o encargo.
A despeito de ter a jurisprudncia desta Corte Superior, no passado, oscilado no
tocante soluo para a matria, certo que, desde o julgamento dos EREsp n 444.931/SP,
realizado em 26/10/2005, encontra-se superado, no mbito desta Segunda Seo, o dissdio
interpretativo sobre o tema.
Com efeito, como fundamento para decidir, ficou consignado no voto condutor que
o

"(...) embargado no participou da constituio da


associao embargante. J era proprietrio do imvel, antes mesmo
de criada a associao. As deliberaes desta, ainda que revertam
em prol de todos os moradores do loteamento, no podem ser
impostas ao embargado. Ele tinha a faculdade - mais que isso, o
direito constitucional - de associar-se ou no. E no o fez. Assim,
no pode ser atingido no rateio das despesas de manuteno do
loteamento, decididas e implementadas pela associao. Em nosso
ordenamento jurdico h somente trs fontes de obrigaes: a
lei, o contrato ou o dbito. No caso, no atuam qualquer dessas
fontes " (grifou-se)

A propsito, oportuna a colao da ementa do referido julgado, de relatoria para


acrdo do Ministro Humberto Gomes de Barros:
"EMBARGOS DE DIVERGNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAO DE
MORADORES. TAXAS DE MANUTENO DO LOTEAMENTO. IMPOSIO A
QUEM NO ASSOCIADO.
- As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no podem
ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem aderiu ao ato
que instituiu o encargo " (EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro
FERNANDO
GONALVES, Rel. p/ Acrdo Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS,
SEGUNDA SEO, julgado em 26/10/2005, DJ 1/2/2006 - grifou-se).
Cumprindo a funo uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas
julgadoras integrantes da Segunda Seo tm sido unssonas ao reiterar o posicionamento
firmado a partir do aludido precedente.
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Vale a meno, guisa de exemplo, dos julgados exarados em casos anlogos ao
que se afigura:
Terceira Turma
"AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ACRDO LOCAL QUE
APLICA AO CASO A JURISPRUDNCIA TRANQUILA E ATUAL DESTA CORTE.
NECESSIDADE DE REEXAME DE CLUSULAS CONTRATUAIS E DO ACERVO
FTICO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NO PROVIDO.
1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no sentido de que no se pode
impor a no associado as taxas de manuteno criadas por associao de
proprietrios de imveis. Precedentes.
2. Aferir se o proprietrio de um determinado imvel ostenta ou no a qualidade de
associado demandaria o reexame de clusulas contratuais e do acervo
ftico-probatrio dos autos, o que vedado pelas Smulas n 5 e 7 deste Tribunal
Superior.
3. Agravo regimental no provido " (AgRg no REsp 1.479.017/RJ, Rel. Ministro
MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 6/11/2014 grifou-se).

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AO


DE COBRANA. ASSOCIAO DE MORADORES OU ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENO OU DE QUALQUER OUTRA
ESPCIE. INVIABILIDADE DE COBRANA A PROPRIETRIO DE IMVEL NO
ASSOCIADO. SMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
1. invivel a cobrana de taxas de manuteno ou de qualquer outra
espcie por associao de moradores ou administradora de loteamento a
proprietrio de imvel que no seja associado nem tenha aderido ao ato
que fixou o encargo. Precedentes do STJ.
2. Assentado nas instncias ordinrias tratar-se de imposio do rateio de
despesas a terceiro - proprietrio ou morador - no vinculado administrao do
loteamento e que no tenha anudo cobrana, no razovel a remessa dos
autos ao Tribunal a quo para nova anlise do acervo probatrio, tampouco
oportuno aferir o acerto ou desacerto de tais concluses, por envolver a
interpretao de clusula contratual e o reexame de prova, medidas vedadas pelas
Smulas n. 5 e 7/STJ.
3. Agravo regimental desprovido " (AgRg no REsp 1.184.563/SP, Rel. Ministro
JOO OTVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/2/2014, DJe
7/3/2014 - grifou-se).

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO AGRAVO EM RECURSO


ESPECIAL. AO DE COBRANA. ASSOCIAO DE MORADORES. TAXA DE
MANUTENO. PAGAMENTO IMPOSTO A PROPRIETRIO NO-ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE.
1.Os proprietrios de imveis que no integram ou no aderiram a
associao de moradores no esto obrigados ao pagamento compulsrio de
taxas condominiais ou de outras contribuies .
2.Agravo no provido " (AgRg no AREsp 422.068/RJ, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/2/2014, DJe 10/3/2014 - grifou-se).
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"RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. AO DE COBRANA DE
TAXAS DE ASSOCIAO. RECORRENTES QUE ADERIRO FORMALMENTE
ASSOCIAO. ALTERAO DO CONCLUDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM.
IMPOSSIBILIDADE.
SMULA 7/STJ. DECISO AGRAVADA
MANTIDA.
IMPROVIMENTO.
1.- No tendo a parte apresentado argumentos novos capazes de alterar o
julgamento anterior, deve-se manter a deciso recorrida.
2.- As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo.
3.- No caso dos autos, restou comprovado, no Acrdo recorrido, que os
Recorrentes aderiram formalmente associao. Dessa forma, no h como se
adotar o entendimento supra e para alterar a concluso alcanada pelo Tribunal de
origem, seria necessrio o exame das provas dos autos, o que invivel em sede
de Recurso Especial, a teor da Smula 7 desta Corte.
4.- Agravo Regimental improvido " (AgRg nos EDcl no REsp 1.394.390/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe
5/2/2014 - grifou-se).

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAO DE


MORADORES. COBRANA COMPULSRIA DE TAXA. NO ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDNCIA DO STJ. FUNDAMENTOS DO NOVO
RECURSO INSUFICIENTES PARA REFORMAR A DECISO AGRAVADA.
1. No apresentao pela parte agravante de argumentos novos capazes de
infirmar os fundamentos que aliceraram a deciso agravada.
2. Impossibilidade de a associao de moradores efetuar a cobrana de taxa
condominial, ou assemelhada, de no-associado, pois tal ente coletivo no se
caracteriza como condomnio. Precedentes especficos desta Corte.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO " (AgRg no REsp 1.322.393/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
11/6/2013, DJe 18/6/2013 - grifou-se).

Quarta Turma

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAO RECEBIDOS COMO


AGRAVO REGIMENTAL. PRINCPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL E DA
ECONOMIA PROCESSUAL. ASSOCIAO DE MORADORES. RATEIO DOS
CUSTOS DE MANUTENO. EXEGESE DE CLUSULAS CONTRATUAIS E
REVOLVIMENTO DE PROVAS. SMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embargos de declarao recebidos como agravo regimental em face do ntido
carter infringente das razes recursais. Aplicao dos princpios da fungibilidade e
da economia processual.
2. 'As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo ' (EREsp 444.931/SP, Rel. Min.
FERNANDO GONALVES, Rel. p/ o acrdo Min. HUMBERTO GOMES DE
BARROS, DJU de 1.2.2006).
3. A anlise da alegao da agravante de assuno da obrigao do pagamento
das referidas taxas pelo morador no associado demanda o reexame de clusulas
contratuais e do acervo ftico-probatrio dos autos, o que vedado pelas Smulas
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5 e 7 do STJ.
4. Agravo regimental desprovido " (EDcl no REsp 1.322.723/SP, Rel. Ministro RAUL
ARAJO, QUARTA TURMA, julgado em 6/8/2013, DJe 29/8/2013 - grifou-se).

"CIVIL
E PROCESSUAL.
RECURSO
ESPECIAL.
ASSOCIAO
DE
MORADORES. CONTRIBUIO DE COTA-PARTE. PRECEDENTES.
1. Nos termos da jurisprudncia desta Corte Superior, 'as taxas de
manuteno criadas por associao de moradores, no podem ser impostas
a proprietrio de imvel que no associado, nem aderiu ao ato que instituiu
o encargo ' (EREsp n. 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonalves, Rel. p/
Acrdo Min. Humberto Gomes de Barros, Segunda Seo, DJU de 01.02.2006).
2. Agravo regimental a que se nega provimento " (AgRg no Ag 1.339.489/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/3/2012,
REPDJe 3/4/2012, REPDJe 02/04/2012, DJe 28/3/2012 - grifou-se).

"AGRAVO REGIMENTAL - AO DE COBRANA - ASSOCIAO DE


MORADORES - PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENO - NO ASSOCIADO
- DECISO MONOCRTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL RECONHECENDO A ILEGITIMIDADE PASSIVA. IRRESIGNAO DA
ASSOCIAO.
1. A existncia de associao congregando moradores com o objetivo de
defesa e preservao de interesses comuns em rea habitacional no possui
o carter de condomnio, pelo que, no possvel exigir de quem no seja
associado o pagamento de taxas de manuteno ou melhoria. Precedentes.
2. Agravo regimental no provido " (AgRg no REsp 1.171.486/SP, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/9/2012, DJe 2/10/2012 grifou-se).

"DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO


ESPECIAL. ASSOCIAO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENO.
COBRANA
DE
PESSOA
NO
ASSOCIADA.
IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
SMULA N. 126/STJ. INAPLICABILIDADE.
RECURSO
DESPROVIDO.
1. 'As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo' (EREsp n. 444.931/SP, Relator Ministro
FERNANDO GONALVES, Relator para Acrdo Ministro HUMBERTO GOMES
DE BARROS, DJ 1/2/2006).
2. Evidente a divergncia entre o acrdo recorrido e a jurisprudncia desta Corte,
o recurso especial interposto com fundamento na alnea 'c' do permissivo
constitucional deve ser provido.
3. Agravo regimental a que se nega provimento " (AgRg no REsp 1.096.413/SP,
Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em
6/12/2012, DJe 13/12/2012 - grifou-se).

No mesmo sentido, os seguintes precedentes da Segunda Seo: AgRg nos EAg


1.385.743/RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 26/9/2012, DJe 2/10/2012; AgRg nos EAg
1.330.968/RJ, Rel. Ministro Raul Arajo, julgado em 26/10/2011, DJe 7/12/2011; AgRg nos
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EREsp 623.274/RJ, Rel. Ministro Joo Otvio de Noronha, julgado em 13/4/2011, DJe 19/4/2011;
EDcl no AgRg nos EAg 1.063.663/MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em
13/4/2011, DJe 25/4/2011; AgRg nos EAg 1.053.878/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti,
julgado em 14/3/2011, DJe 17/3/2011 e AgRg nos EREsp 1.003.875/RJ, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, julgado em 25/8/2010, DJe 10/9/2010.
Assim, em sntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema,
conclui-se que esse tipo de associao no pode ser considerada um condomnio nos moldes da
Lei n 4.591/1964. Isso porque para haver a incidncia da mencionada legislao, necessrio,
entre outros requisitos, que a aquisio de frao ideal do terreno esteja atrelada atividade de
incorporao imobiliria.
J os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento
disciplinado pela Lei n 6.766/1979, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de
apresentarem os mesmos requisitos urbansticos exigidos para implantao de um loteamento
convencional, possuem caractersticas prprias que acabam diferenciando-os, especialmente
pelo fato de o acesso s vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao
trnsito de moradores e visitantes.
Logo, os loteamentos fechados, tambm conhecidos como "condomnio de fato",
carecem de legislao especfica, e a falta de previso legal cria alguns impasses, dentre os
quais se destaca a problemtica referente ao rateio de despesas em comum.
Nesse contexto, para fazer face s despesas de disponibilizao e manuteno de
servios que beneficiam reas comuns no mbito dos loteamentos fechados, so criadas
associaes de moradores.
No entanto, nos termos da consolidada jurisprudncia desta Corte, em virtude da
natureza jurdica da associao civil, no possvel a exigncia de pagamento compulsrio de
contribuio de proprietrio no associado entidade por atentar contra a liberdade de
associao prevista na prpria Constituio Federal.
Por outro lado, considerando-se a ausncia de previso normativa especfica
acerca dos loteamentos fechados e a relevncia e abrangncia da matria, pois se trata de um
fenmeno presente em vrias cidades brasileiras, fruto da evoluo das relaes sociais muitas
vezes associada ineficincia do poder pblico em implementar servios bsicos, tais como
segurana, abastecimento de gua, conservao de vias e outros, possvel se extrair dos
julgados que orientaram a formao da atual jurisprudncia deste Tribunal Superior posio
moderada sobre o tema.
Nessa linha, o critrio a ser utilizado para determinar se o proprietrio de imvel
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integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas o
momento em que o imvel foi adquirido em relao constituio da associao de
moradores.
Desse modo, se a constituio da associao de moradores for posterior
aquisio do imvel por parte de morador que no deseja dela participar, estar ele
eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituio da
associao for anterior aquisio, o morador deve responder pelas despesas.
Tal circunstncia pode ser depreendida da declarao de voto do Ministro Carlos
Alberto Menezes Direito, no julgamento do REsp n 444.932/SP, DJ 07/04/2003, da relatoria do
Ministro Ari Pargendler:

"Senhor Presidente, acompanho o eminente Ministro Ari Pargendler, o qual foi


muito preciso, como de hbito, ao indicar que, no caso, no tem fundamento a
cobrana, porque a parte recorrente adquiriu o seu lote em loteamento aberto
sem a existncia de qualquer associao ; nessa medida, de acordo com
precedente desta prpria Terceira Turma, no possvel impor-se-lhe a cobrana
de taxa guisa de condomnio " (grifou-se).
No mesmo sentido:
"Loteamento. Associao de moradores. Cobrana de taxa condominial.
Precedentes da Corte.
1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam
condomnio, mas deve ser obedecido o que dispe o art. 8 da Lei n 4.591/64. No
caso, isso no ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais
obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente
admitidos .
2. Recurso especial conhecido e provido " (REsp 623.274/RJ, Rel. Ministro
CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em
07/05/2007, DJ 18/06/2007 grifou-se).
Isso porque no se coaduna com a boa-f o comportamento daquele que, podendo
optar por outro local, adquire um imvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o
pagamento das despesas para custeio dos servios prestados quela coletividade, mas que o
beneficia diretamente.
Ademais, luz dos princpios da socialidade e da proporcionalidade, razovel que
o adquirente de imvel em loteamento fechado, com associao de moradores j constituda e
com plena cincia das despesas correspondentes aos servios prestados coletividade participe
do rateio mensal para a manuteno do "condomnio de fato".
Nessa situao, o prvio conhecimento acerca dos servios organizados e
custeados pelos moradores permite afirmar que h aceitao tcita do adquirente de imvel em
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loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos servios pelo proprietrio importa na aceitao tcita da
oferta, o que retrata uma verdadeira adeso vontade do grupo preestabelecido.
Como consequncia da aceitao tcita, o proprietrio do imvel em loteamento
fechado torna-se parte de estrutura orgnica previamente constituda que impe aos seus
integrantes comportamento pautado na tica e no princpio da solidariedade, que so compatveis
com a concepo social da propriedade e com a natureza da relao estabelecida entre a
coletividade.
Sob essa perspectiva, o princpio da solidariedade, de inafastvel incidncia na
situao ftica ora em anlise, determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo
interesse geral.
Alm disso, o fundamento da pretenso autoral possui raiz no princpio geral de
direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrer se o recorrente,
beneficiado pelos servios que sabidamente so prestados pela recorrida, inclusive com a
valorizao de seu imvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles.
Referida vedao est prevista nos artigos 884 a 886 do Cdigo Civil e encontra
amparo nos objetivos da Repblica, art. 3, I, da Constituio Federal, como fator relevante na
formao de uma sociedade livre, mais justa e solidria, que impe a todos o dever jurdico de
probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convvio social.
O enriquecimento sem causa, evidenciado pela atribuio de resultado econmico
de obras e servios com o correspondente desfalque alheio sem justificao, ato-fato jurdico
apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas e, consequentemente,
irradia direito, ao e pretenso de carter indenizatrio.
Nesse sentido, a lio de Pontes de Miranda:

"O fundamento das relaes jurdicas pessoais por enriquecimento


injustificado est em exigncia de justia comulativa, que impe a restituio
daquilo que se recebeu de outrem, sem origem jurdica. Tambm esse o
fundamento
da obrigao de indenizar gastos que se fizeram,
voluntariamente, no interesse de outrem ". (Tratado de Direito Privado, Ed.
Bookseller, 1 ed, 2003, Tomo XXVI, pgs. 151-152 grifou-se)
Em sntese, a aceitao tcita dos servios prestados coletividade e a vedao
ao enriquecimento sem causa so os fundamentos que amparam a concluso de que as taxas,
contribuies de manuteno ou de conservao podem ser impostas ao proprietrio de imvel
adquirido em loteamento fechado aps a constituio da associao.
Cumpre destacar que a matria j foi enfrentada pelo Supremo Tribunal Federal.
No julgamento do RE n 340.561/RJ, DJ 1/02/2005, o Ministro Seplveda Pertence assinalou
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que, "mesmo havendo uma associao de moradores em lugar de um condomnio, no seria
admissvel o enriquecimento ilcito de alguns em detrimento do grupo" .
Por outro lado, em precedente mais recente, da lavra do Ministro Marco Aurlio, a
concluso foi no seguinte sentido:

"ASSOCIAO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSNCIA DE ADESO.


Por no se confundir a associao de moradores com o condomnio
disciplinado pela Lei n 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem
causa, impor mensalidade a morador ou a proprietrio de imvel que a ela
no tenha aderido . Consideraes sobre o princpio da legalidade e da autonomia
da manifestao de vontade - artigo 5, incisos II e XX, da Constituio Federal "
(RE n 432.106/RJ, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro MARCO AURLIO, Dje
4/11/2011 - grifou-se).
Em seguida, no julgamento do AI n 745.831/SP, convertido no RE n 695.911/SP,
a Suprema Corte reconheceu a repercusso geral da questo, como demonstra a ementa do
referido acrdo:

"DIREITO
CIVIL E CONSTITUCIONAL.
AO DECLARATRIA
DE
INEXIGIBILIDADE DE COBRANA DE TAXAS DE MANUTENAO E
CONSERVAO DE REA DE LOTEAMENTO. DISCUSSO ACERCA DO
PRINCPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAO. MATRIA
PASSVEL DE REPETIO EM INMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA
ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENA DE
REPERCUSSO GERAL " (AI 745.831/SP, TRIBUNAL PLENO, Rel. Ministro DIAS
TOFFOLI, Dje 28/11/2011 - grifou-se).

A seu turno, o Subprocurador-Geral da Repblica Rodrigo Janot Monteiro de


Barros, em parecer colacionado ao extraordinrio antes aludido, opinou pelo no provimento do
recurso, nos termos da transcrio abaixo:

"(...)
Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito,
regulam, na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que no so excludentes
ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio das despesas decorre
do dever de probidade a todos imposta, no constituindo consequncia do vnculo
associativo.
Como se pode notar, o exerccio da liberdade de associao
independente das obrigaes decorrentes das limitaes do direito de propriedade,
cujo uso condicionado ao interesse coletivo e proibio de locupletamento
ilcito. No h, no caso, qualquer coliso entre interesses ou direitos que justifique
a aplicao da tcnica da ponderao.
Se de um lado h o interesse comum dos moradores de
implementarem infraestrutura e servios que venham a beneficiar todos,
embora no se configure um condomnio nos termos estritos da lei e no seja
ningum obrigado a se associar, de outro no razovel que prevalea
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interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se
locupletando do esforo alheio .
Os princpios da equidade e da eticidade so universais e se
irradiam por todo o ordenamento jurdico, tendo sido adotado em carter absoluto
pelo Cdigo Civil de 2002, sua finalidade fazer com que as pessoas, em seus
relacionamentos, valorizem ao mximo, o culto do aperfeioamento de sua
convivncia social.
Um dos consectrios da eticidade o princpio da vedao de
enriquecimento sem causa, previstos nos arts. 884 a 886 do Cdigo Civil/02,
que condena o incremento patrimonial sem fundamento em ttulo idneo a
justific-lo.
(...)
A negativa de alguns moradores de custearem as despesas
comuns afronta ainda o princpio constitucional da solidariedade, que impe
a todos um dever jurdico de respeito coletivo, que visa beneficiar a
sociedade como um todo ". (grifou-se)

O fato de ter sido reconhecida a repercusso geral da matria, no entanto, por si


s, no suspende a tramitao dos recursos especiais submetidos ao julgamento do Superior
Tribunal de Justia, mas eventual sobrestamento somente se dar na hiptese de posterior
interposio de recurso extraordinrio.
A propsito:
"AGRAVO
REGIMENTAL.
PREVIDNCIA
PRIVADA.
FUNCEF.
COMPLEMENTAO DE APOSENTADORIA. RECURSO EXTRAORDINRIO.
REPERCUSSO GERAL. SOBRESTAMENTO DO FEITO. DESCABIMENTO.
OMISSO DO ACRDO RECORRIDO. INEXISTNCIA. PRESCRIO
QUINQUENAL QUE NO ALCANA O FUNDO DO DIREITO. TRANSAO.
QUITAO. VALIDADE APENAS PARA OS VALORES EFETIVAMENTE
RECEBIDOS. UTILIZAO DE PERCENTUAIS DIFERENCIADOS ENTRE
HOMENS E MULHERES. QUESTO DECIDIDA COM AMPARO EM
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO ESPECIAL. DESCABIMENTO.
1.- O fato de a matria ter sido reconhecida como de repercusso geral
perante o Supremo Tribunal Federal no impede o julgamento do recurso
especial, apenas assegura o sobrestamento do recurso extraordinrio
interposto. Precedentes.
(...)
6.- Agravo Regimental improvido" (AgRg no REsp 1.426.089/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, DJe 17/6/2014 - grifou-se).
"EMBARGOS DE DECLARAO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNGIBILIDADE RECURSAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL.
REPERCUSSO GERAL. SOBRESTAMENTO DO RECURSO ESPECIAL.
DESCABIMENTO. OMISSO. INEXISTNCIA. FUNDAMENTO SUFICIENTE.
PREVIDNCIA
PRIVADA.
COMPLEMENTAO
DE APOSENTADORIA.
ISONOMIA ENTRE HOMENS E MULHERES. MATRIA CONSTITUCIONAL.
IMPOSSIBILIDADE DE ANLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. NO
APLICABILIDADE DO CDC S ENTIDADES DE PREVIDNCIA PRIVADA
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FECHADA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL.
1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declarao opostos a deciso
monocrtica proferida pelo relator do feito no Tribunal. Princpios da economia
processual e da fungibilidade.
2. O fato de a matria ter sido reconhecida como de repercusso geral pelo
STF no impede o julgamento do recurso especial, apenas assegura o
sobrestamento do recurso extraordinrio interposto.
(...)
6. Embargos de declarao recebidos como agravo regimental, a que se nega
provimento" (EDcl no AREsp 161.703/RN, Rel. Ministro JOO OTVIO DE
NORONHA, DJe 12/11/2013 - grifou-se).
"EMBARGOS DE DECLARAO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNGIBILIDADE RECURSAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL.
REPERCUSSO GERAL. SOBRESTAMENTO DO RECURSO ESPECIAL.
DESCABIMENTO. OMISSO. INEXISTNCIA. FUNDAMENTO SUFICIENTE.
PREVIDNCIA
PRIVADA.
COMPLEMENTAO
DE APOSENTADORIA.
ISONOMIA ENTRE HOMENS E MULHERES. MATRIA CONSTITUCIONAL.
IMPOSSIBILIDADE DE ANLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. NO
APLICABILIDADE DO CDC S ENTIDADES DE PREVIDNCIA PRIVADA
FECHADA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL.
1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declarao opostos a deciso
monocrtica proferida pelo relator do feito no Tribunal. Princpios da economia
processual e da fungibilidade.
2. O fato de a matria ter sido reconhecida como de repercusso geral pelo
STF no impede o julgamento do recurso especial, apenas assegura o
sobrestamento do recurso extraordinrio interposto.
(...)
6. Embargos de declarao recebidos como agravo regimental, a que se nega
provimento" (EDcl no AREsp 161.703/RN, Rel. Ministro JOO OTVIO DE
NORONHA, DJe 12/11/2013 - grifou-se).
Por fim, no se desconhece que esse padro urbanstico est presente em quase
todas as cidades brasileiras, mas que a ausncia de regulamentao da matria, somada
diversidade de situaes que aportam no Judicirio, dificultam a resoluo do problema.
Em virtude disso, atualmente encontra-se em tramitao na Cmara dos
Deputados o Projeto de Lei n 2.75-C, de 2011, o qual acrescenta dispositivo Lei n
10.257/2001 (Estatuto da Cidade), dispondo sobre implantao e gesto de loteamentos com
acesso controlado, determinando, inclusive, que devem ser aplicados, no que couber, a Lei n
4.591/1964 e o Cdigo Civil quanto constituio e ao registro da entidade civil gestora do
loteamento.
JULGAMENTO PARA EFEITOS DO ART. 543-C DO CPC

Diante do apresentado, fixa-se a seguinte tese para efeitos do artigo 543-C do


Cdigo de Processo Civil:
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"As 'taxas', contribuies de manuteno ou de conservao
criadas por associao de moradores ou administradora de loteamento s
podem ser impostas a proprietrio de imvel adquirido aps a constituio
da associao ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que
instituiu o encargo".
RESOLUO DO CASO CONCRETO

A irresignao no merece prosperar.


Com efeito, consoante documento de fls. 12-22 (e-STJ), a constituio da
associao deu-se em 1 de fevereiro de 1987, portanto, antes da aquisio do bem pelo
recorrente, ocorrido em 14 de outubro de 1996 (fls. 97-100 e-STJ).
Dessa forma, de rigor a procedncia da ao para condenar o recorrente ao
pagamento das taxas cobradas na inicial, nos termos fixados pela sentena.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
o voto.

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CERTIDO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEO

Nmero Registro: 2011/0189659-0

PROCESSO ELETRNICO REsp 1.280.871 / SP

Nmeros Origem: 01171728520088260000 1960120070134435 55756445 994081171720


PAUTA: 10/12/2014

JULGADO: 10/12/2014

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BAS CUEVA
Presidente da Sesso
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO
Subprocurador-Geral da Repblica
Exmo. Sr. Dr. WASHINGTON BOLIVAR DE BRITO JUNIOR
Secretria
Bela. ANA ELISA DE ALMEIDA KIRJNER
AUTUAO
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO

: JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR


: JOS ANTNIO DE FARIA MARTOS E OUTRO(S)
: ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS DO RESIDENCIAL
MORADA DO VERDE
: GUSTAVO SAAD DINIZ E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigaes - Espcies de Contratos - Prestao de Servios

CERTIDO
Certifico que a egrgia SEGUNDA SEO, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso
realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso:
Aps o voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bas Cueva, Relator, negando provimento ao
recurso especial, pediu VISTA o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Aguardam os Srs. Ministros Marco Aurlio Bellizze, Moura Ribeiro, Joo Otvio de
Noronha, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Raul Arajo.

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
EMENTA
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DA
CONTROVRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAO DE
MORADORES - CONDOMNIO DE FATO - COBRANA DE
TAXA DE MANUTENO DE NO ASSOCIADO OU QUE A
ELA NO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte
tese: "As taxas de manuteno criadas por associaes de
moradores no obrigam os no associados ou que a elas no
anuram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ao de cobrana.
VOTO-VENCEDOR
EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI:
Trata-se

de

recurso

especial

interposto

por

JOO

GERALDO

RAIMUNDO JNIOR, com fundamento no art. 105, inc. III, alneas "a" e "c", da
Constituio Federal, contra acrdo proferido, em sede de apelao cvel, pelo
Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.
Depreende-se da leitura dos autos que a Associao dos Moradores e
Proprietrios do Residencial Morada do Verde promoveu ao de cobrana em
face de Joo Geraldo Raimundo Jnior, tendo por escopo a condenao do ru ao
pagamento das taxas ordinrias e extraordinrias vencidas e vincendas (no curso
da ao), pelas despesas de manuteno de sua unidade e pelos servios postos a
sua disposio (fls. 04/06, e-STJ).
A querela, em primeira instncia, foi julgada procedente "para condenar o
ru ao pagamento da quantia de R$ 11.132,32 " e que o referido valor "dever ser, a
contar da propositura da ao, corrigido monetariamente, pelos ndices previstos na
tabela prtica do Egrgio Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, incidindo
juros legais de mora na forma prevista no artigo 406 do Cdigo Civil, desde a
citao " (fl. 162, e-STJ).
Inconformado, o demandado interps recurso de apelao, o qual, por
sua vez, restou desprovido pelo Tribunal de Justia do Estado de So Paulo nos
termos da seguinte ementa:
AO DE COBRANA- CONTRIBUIO E TAXA DE ASSOCIADODocumento: 1374886 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 22/05/2015

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Cerceamento de defesa - Inocorrncia - Matria unicamente de direito (art.
330, I, do CPC) - Procedncia - Servios prestados pela apelada e
usufrudos pelo apelante - Legalidade da cobrana, independentemente de
ser o recorrente associado, sob pena de configurar enriquecimento sem
causa destes ltimos - Associao devidamente constituda - Despesas
regularmente aprovadas em assemblia - Precedentes (envolvendo,
inclusive, a mesma associao) - Sentena mantida - Recurso improvido.

A Corte Estadual consignou, para tanto, que "em que pesem as


ponderaes do recorrente, ainda que se considere que este no tenha se
associado apelada, mas sendo proprietrio de imvel ali localizado e que a
associao autora, a beneficio de todos os proprietrios, presta servios destinados
principalmente manuteno do local, inequvoca a obrigao do demandado em
responder pelas respectivas despesas (na proporo de suas quotas-partes), sob
pena de locupletamento ilcito " (fl. 269, e-STJ).
Foi, ento, interposto o presente recurso especial, lastrado nas alneas
"a" e "c", do permissivo constitucional, em que se alega, alm de dissenso
jurisprudencial, ofensa aos artigos 12 da Lei n. 4.591/1964 e 5., inc. XX, da
Constituio Federal (fls. 316/346, e-STJ).
Sustenta, em sntese: a) violao ao direito de livre associao; e, b) que
"o imvel de sua propriedade dotado dos benefcios de servios pblicos de gua,
luz, telefone, coleta de lixo e outros benefcios 'colocados a disposio de todos os
moradores' pelo Poder Pblico e em face de sua obrigao para com o contribuinte "
e, ainda, que o imvel "localiza-se em via pblica, de uso comum, cujo acesso de
qualquer cidado no pode ser vedado, sob riso de ofensa Constituio Federal "
(fl. 320, e-STJ).
Apresentadas as contrarrazes (fls. 372/380, e-STJ), a recorrida aduz,
em suma, a inadmissibilidade do recurso por incidncia, na hiptese, do bice
contido no enunciado da Smula 07 do STJ.
Cumpre frisar que, diante da multiplicidade de recursos com fundamento
em idntica tese de direito, o julgamento do presente recurso e do REsp n.
1.439.163/SP foi afetado Colenda Segunda Seo do STJ, nos termos do art.
543-C, do Cdigo de Processo Civil (fls. 406, e-STJ).
O Ministrio Pblico Federal, instado a se manifestar, opinou pelo no
conhecimento do apelo, por ausncia de prequestionamento, e, caso conhecido,
pelo provimento do recurso especial (fls. 411/420, e-STJ), asseverando, em
sntese, que "partindo-se da premissa lanada pelo v. aresto objurgado, no sentido
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de que o recorrente no se associou recorrida, e considerado implicitamente
prequestionado o artigo 884, da Lei Civil, caracterizada est a sua afronta, uma vez
que o quanto decidido pelo E. rgo julgador de origem vai de encontro ao
entendimento dessa E. Corte Superior de Justia, descaracterizando, assim, o
enriquecimento sem causa " (fl. 416, e-STJ).
Pedi vista dos autos, na sesso de julgamento do dia 10 de dezembro
de 2014, para melhor exame do caso.
o relatrio.
1. Conforme bem delimitado pelo relator, a discusso jurdica travada no
presente recurso especial, representativo da controvrsia, consiste em saber se
afigura lcita e possvel a cobrana compulsria de taxas e contribuies a
proprietrios no associados, realizadas por associao de moradores de
condomnio de fato.
O judicioso e trabalhado voto j apresentado colaciona com acuidade a
evoluo jurisprudencial sobre o tema no mbito do Superior Tribunal de Justia,
cujo entendimento restou firmado e consolidado a partir do EREsp n. 444.931/SP
no sentido de que "as taxas de manuteno criadas por associao de moradores
no podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem aderiu
ao ato que instituiu o encargo" (EREsp n. 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO
GONALVES, Rel. p/ Acrdo Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS,
SEGUNDA SEO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427).
Assinale-se, por oportuno, que se confrontou, por ocasio do julgamento
do EREsp n. 444.931/SP, duas teses. De um lado, a liberdade associativa,
aliada ausncia de fato gerador de obrigao civil, que obstaria a cobrana de
contribuio, a qualquer ttulo, de proprietrio de lote no associado. De outro, o
enriquecimento sem causa, o que tornaria legtima a cobrana pelos servios
usufrudos ou postos disposio do dono do imvel inserto em loteamento,
independente de ser ou no associado.
Exatamente, portanto, como na presente hiptese.
Assim, cumpre dizer, inicialmente, que se afigura indissocivel, para o
deslinde da presente controvrsia, o confronto entre as questes alusivas
liberdade associativa (art. 5., inc. XX, da Constituio Federal), aliada
inexistncia de fato gerador de obrigao civil, e vedao ao enriquecimento
sem causa (art. 884, do Cdigo Civil), tal como prope o eminente relator.
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Efetivamente, como j aludido, o Tribunal de origem expressamente
enfrentou a questo atrelada ao direito associativo do querelado, reputando-a,
contudo, irrelevante, a considerar que a utilizao dos servios postos disposio
do proprietrio de imvel situado em loteamento fechado seria, segundo sua
convico, suficiente para a cobrana dos correlatos valores, sob pena de
enriquecimento sem causa.
, alis, o que se extrai do seguinte trecho do acrdo vergastado ora
colacionado (fl. 156, e-STJ):
"Com efeito, embora o objeto discutido nos autos se refira a loteamento
no institudo como condomnio atpico nos termos do artigo 80 da Lei
4.591, de 16.12.64 e em que a obrigao de pagar contribuio a ttulo de
conservao no conste das matriculas dos lotes do apelante (fls. 31/33;
34/35), o custeio da associao prestadora de servios comuns incumbe a
todos que dela se beneficiam.
Dessa forma, o apelante est compelido a compartilhar as despesas na
conformidade com o rateio, independentemente de ser associado ou
no." (grifou-se)

Diversamente, nos julgados emanados desta Corte Superior de Justia,


apontados inclusive pelo ilustre Ministro Relator, reconhece-se a importncia da
anuncia ou da adeso do proprietrio aos termos constitutivos da associao de
moradores, para efeito de tais cobranas, preponderando, inclusive, a liberdade
associativa ao enriquecimento sem causa.
Por conseguinte, no h como restringir a anlise do recurso especial
questo to-somente afeta ao enriquecimento indevido, sem contudo, na espcie,
perpass-la sobre a possibilidade de violao ou no do direito constitucional de
liberdade associativa.
Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE
n. 432.106/RJ, julgando caso idntico, asseverou claramente que "as obrigaes
decorrentes da associao, ou da no associao, so direitos constitucionais " e,
em relao tese jurdica aplicvel ao caso concreto, no que pertine cobrana de
"taxas condominiais " por condomnio de fato, consignou que tal obrigao ou se
submete manifestao de vontade ou previso em lei, sob pena de se
esvaziar a disposio normativa e principiolgica contida no art. 5., inc. XX, da
Constituio Federal.
Transcreve-se, para tanto, do voto do ilustre Ministro MARCO AURLIO
DE MELLO, relator do aresto acima citado, os seguintes fundamentos:
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"Colho da Constituio Federal que ningum est compelido a fazer ou a
deixar de fazer alguma coisa seno em virtude de lei. Embora o preceito
se refira a obrigao de fazer, a concretude que lhe prpria apanha,
tambm, obrigao de dar. Esta, ou bem se submete manifestao de
vontade, ou previso em lei.
Mais do que isso, a titulo de evitar o que se apontou como enriquecimento
sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5, do Diploma
Maior, a revelar que ningum poder ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado. A garantia constitucional alcana no s a
associao sob o angulo formal como tambm tudo que resulte
desse fenmeno e, iniludivelmente, a satisfao de mensalidades ou
de outra parcela, seja qual for a periodicidade, a associao
pressupe a vontade livre e espontnea do cidado em associar-se.
No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em
contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto Associao e s
obrigaes que dela decorreriam." (grifou-se)

No h como olvidar que as obrigaes de ordem civil, sejam de natureza


real ou contratual, pressupem, como fato gerador ou pressuposto, a existncia de
uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestao expressa de
vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurdico positivado,
vale rememorar, h somente duas fontes de obrigaes: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia , no atuam qualquer dessas fontes.
Inexiste, portanto, espao para a concepo de uma "aceitao tcita " a
ser imposta pelo Poder Judicirio como preceitua o voto do eminente relator, pois,
na ausncia de uma legislao que regule especificamente a presente matria,
prepondera, na hiptese, o exerccio da autonomia da vontade a ser manifestado
pelo proprietrio ou, inclusive, pelo comprador de boa-f, emanada da prpria
garantia constitucional da liberdade de associao e da legalidade, uma vez que
ningum pode ser compelido a fazer algo seno em virtude de lei.
certo que a funo do Judicirio sofreu substancial modificao ao
longo dos anos republicanos, passando a atuar como rgo calibrador de tenses
sociais, solucionando conflitos de contedo social, poltico e jurdico, e tambm
implementando o contedo promocional do Direito.
Porm, no pode a jurisprudncia esvaziar o comando normativo de um
preceito fundamental e constitucional em detrimento de uma corolrio de ordem
hierrquica inferior, pois, ainda que se aceite a idia de coliso ou choque de
princpios, na lio do mestre HUMBERTO VILA, "o relacionamento vertical entre
as normas (normas constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo) deve
ser apresentado de tal forma que o contedo de sentido da norma inferior deve ser
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aquele que 'mais intensamente' corresponder ao contedo de sentido da norma
superior " (in Teoria dos Princpios - da definio aplicao dos princpios
jurdicos. 10. ed. Editora Malheiros, 2009, p. 130).
E, no caso em testilha, a concepo da aceitao tcita ou da
preponderncia do princpio da vedao ao enriquecimento sem causa, acaba por
esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da
liberdade de associao, como bem delimitou o Pretrio Excelso no julgamento do
RE n. 432.106/RJ, encontrando a matria, inclusive, afetada ao rito da repercusso
geral (RG no AI n. 745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A

associao

de

moradores

mera

associao

civil

e,

consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se,


na espcie, a teoria da eficcia horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a funo uniformizadora desta Corte Superior, ambas
as Turmas julgadoras integrantes da Eg. Segunda Seo tm sido unssonas ao
reiterar o posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp n. 444.931/SP
no sentido de que as taxas de manuteno criadas por associao de moradores
no podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem aderiu
ao ato que instituiu o encargo, em observncia ao princpio da liberdade de
associao (art. 5., inc. XX, da CF/88).
Podendo, ainda, colacionar os seguintes precedentes:
Terceira Turma
AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAO.
COBRANA DE QUOTA-PARTE DE PROPRIETRIO DE IMVEL
SITUADO EM LOTEAMENTO CONSTITUDO POR ASSOCIAO DE
MORADORES.
ILEGALIDADE. PRESTAO DE SERVIOS AOS
PROPRIETRIOS. ADESO VOLUNTRIA. NO CONFIGURAO DE
CONDOMNIO.
1. Associaes de moradores no tm autoridade para cobrar, de forma
impositiva, taxa de manuteno por elas criada ou qualquer contribuio a
quem no associado, visto que tais entes no se equiparam a
condomnio para efeitos de aplicao da Lei n. 4.591/64.
2. Agravo regimental desprovido.
(AgRg nos EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Ministro JOO OTVIO DE
NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 12/12/2014)
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ACRDO LOCAL
QUE APLICA AO CASO A JURISPRUDNCIA TRANQUILA E ATUAL
DESTA CORTE. NECESSIDADE DE REEXAME DE CLUSULAS
CONTRATUAIS
E
DO
ACERVO
FTICO
DOS
AUTOS.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NO PROVIDO.
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1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no sentido de que no se pode
impor a no associado as taxas de manuteno criadas por associao de
proprietrios de imveis. Precedentes.
2. Aferir se o proprietrio de um determinado imvel ostenta ou no a
qualidade de associado demandaria o reexame de clusulas contratuais e
do acervo ftico-probatrio dos autos, o que vedado pelas Smulas n 5
e 7 deste Tribunal Superior.
3. Agravo regimental no provido.
(AgRg no REsp 1479017/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 06/11/2014)
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AO DE COBRANA. ASSOCIAO DE MORADORES.
TAXA DE MANUTENO. PAGAMENTO IMPOSTO A PROPRIETRIO
NO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
1.Os proprietrios de imveis que no integram ou no aderiram a
associao de moradores no esto obrigados ao pagamento compulsrio
de taxas condominiais ou de outras contribuies.
2.Agravo no provido.
(AgRg no AREsp 422.068/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 10/03/2014)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO FECHADO.
CONTRIBUIES PARA MELHORAMENTOS E MANUTENO.
ASSOCIAO DE MORADORES. IMPOSIO A QUEM NO
ASSOCIADO.
OBRIGAO
ASSUMIDA
CONTRATUALMENTE.
REEXAME DE MATRIA FTICO-PROBATRIA.
1.- Na linha de reiterados pronunciamentos da Segunda Seo desta
Corte: "As taxas de manuteno criadas por associao de moradores,
no podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado,
nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ". (EREsp n 444.931/SP,
Segunda Seo, Rel. p/ Acrdo Ministro HUMBERTO GOMES DE
BARROS, DJ de 1/02/2006).
2.- Recurso Especial provido, determinando-se o retorno dos autos
origem para que se julgue novamente a causa com base nos parmetros
estabelecidos pela jurisprudncia desta Corte.
(REsp 1184084/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 22/10/2013, DJe 04/11/2013)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAO DE
MORADORES. COBRANA COMPULSRIA DE TAXA. NO
ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDNCIA DO STJ.
FUNDAMENTOS DO NOVO RECURSO INSUFICIENTES PARA
REFORMAR A DECISO AGRAVADA.
1. No apresentao pela parte agravante de argumentos novos capazes
de infirmar os fundamentos que aliceraram a deciso agravada.
2. Impossibilidade de a associao de moradores efetuar a cobrana de
taxa condominial, ou assemelhada, de no-associado, pois tal ente
coletivo no se caracteriza como condomnio. Precedentes especficos
desta Corte.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(AgRg no REsp 1322393/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe
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18/06/2013)
Quarta Turma
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAO RECEBIDOS
COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCPIO DA FUNGIBILIDADE
RECURSAL E DA ECONOMIA PROCESSUAL. ASSOCIAO DE
MORADORES. RATEIO DOS CUSTOS DE MANUTENO. EXEGESE
DE CLUSULAS CONTRATUAIS E REVOLVIMENTO DE PROVAS.
SMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embargos de declarao recebidos como agravo regimental em face do
ntido carter infringente das razes recursais. Aplicao dos princpios da
fungibilidade e da economia processual.
2. "As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo " (EREsp 444.931/SP, Rel. Min.
FERNANDO GONALVES, Rel. p/ o acrdo Min. HUMBERTO GOMES
DE BARROS, DJU de 1.2.2006).
3. A anlise da alegao da agravante de assuno da obrigao do
pagamento das referidas taxas pelo morador no associado demanda o
reexame de clusulas contratuais e do acervo ftico-probatrio dos autos,
o que vedado pelas Smulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo regimental desprovido.
(EDcl no REsp 1322723/SP, Rel. Ministro RAUL ARAJO, QUARTA
TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 29/08/2013)
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAO DE MORADORES. TAXA DE
MANUTENO. COBRANA DE PESSOA NO ASSOCIADA.
IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
SMULA
N.
126/STJ.
INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. "As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo " (EREsp n. 444.931/SP, Relator
Ministro FERNANDO GONALVES, Relator para Acrdo Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1/2/2006).
2. Evidente a divergncia entre o acrdo recorrido e a jurisprudncia
desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alnea "c"
do permissivo constitucional deve ser provido.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1096413/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 13/12/2012)
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSOCIAO
DE MORADORES. COBRANA DE TAXA DE MANUTENO.
PROPRIETRIO NO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. DISSDIO
JURISPRUDENCIAL NOTRIO. INTUITO PROTELATRIO NO
EVIDENCIADO. RECURSO PROVIDO.
1. As taxas de manuteno criadas por associaes de moradores no
obrigam os proprietrios no associados ou que a elas no anuram.
Precedentes do STJ.
2. Agravo regimental provido para excluir a multa fixada.
(AgRg nos EDcl no Ag 1194579/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL
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GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 03/05/2012)
Segunda Seo
AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM
AGRAVO. ASSOCIAO DE MORADORES. COBRANA DE TAXA DE
MANUTENO.
PROPRIETRIO
NO-ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. INCIDNCIA DA SMULA
168/STJ. RECURSO NO PROVIDO.
1. A existncia de associao congregando moradores com o objetivo de
defesa e preservao de interesses comuns em rea habitacional no
possui o carter de condomnio, pelo que, no possvel exigir de quem
no seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o
pagamento de taxas de manuteno ou melhoria.
Precedentes.
2. "No cabem Embargos de Divergncia quando a jurisprudncia do
Tribunal se firmou no mesmo sentido do acrdo embargado " - Smula
168/STJ.
3. Agravo regimental no provido.
(AgRg nos EAg 1385743/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA
SEO, julgado em 26/09/2012, DJe 02/10/2012)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE
DIVERGNCIA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO.
ASSOCIAO DE MORADORES. COBRANA DE TAXA DE SERVIOS.
NO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. SMULA 168/STJ. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO.
I - "No cabem Embargos de Divergncia quando a jurisprudncia do
Tribunal se firmou no mesmo sentido do acrdo embargado " - Smula
168/STJ.
II - A eg. Segunda Seo desta Corte pacificou o entendimento de que as
taxas de manuteno criadas por associao de moradores no podem
ser impostas a proprietrio de imvel que no associado nem aderiu ao
ato que instituiu o encargo.
III - Agravo regimental desprovido.
(AgRg nos EAg 1330968/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAJO, SEGUNDA
SEO, julgado em 26/10/2011, DJe 07/12/2011)

H, portanto, dois obstculos ao acatamento da tese apresentada pelo


ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigaes somente possuem como fonte
geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hiptese, no podendo a
jurisprudncia assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova
fonte obrigacional cogente, regular situaes futuras. Segundo, o Pretrio Excelso
j decidiu que a anlise de possvel violao ao princpio do enriquecimento sem
causa, em tais casos, perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia
fundamental, tanto que admitiu a matria como afeta repercusso geral, no
havendo como ignorar possvel coliso principiolgica.
Concluindo, a aquisio de imvel situado em loteamento fechado em
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data anterior constituio da associao no pode, nos termos da jurisprudncia
sufragada por este Superior Tribunal de Justia, impor ao adquirente que no se
associou, nem a ela aderiu, a cobrana de encargos.
Se a compra se opera em data posterior constituio da associao,
na ausncia de fonte criadora da obrigao (lei ou contrato), defeso ao poder
jurisdicional, apenas calcado no princpio enriquecimento sem causa, em detrimento
aos princpios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um
dever tcito a terceiros, pois, ainda que se admita a coliso de princpios
norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderncia, os
preceitos constitucionais, cabendo to-somente ao Supremo Tribunal Federal, no
mbito da repercusso geral, afast-los se assim o desejar ou entender.
DISPOSITIVO
- Para efeitos do art. 543-C, do CPC:
2. As taxas de manuteno criadas por associaes de moradores no
obrigam os no associados ou que a elas no anuram.
- Para o caso em concreto:
3. Ante o exposto, pedindo-se venia ao Ministro Ricardo Villas Bas
Cueva, dou provimento ao recurso especial, para, em observncia jurisprudncia
deste Superior Tribunal de Justia, julgar improcedente a ao de cobrana,
invertendo-se, por conseguinte, os nus sucumbenciais.
como voto.

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
VOTO-VOGAL

EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAJO: Sr. Presidente, peo vnia ao


Eminente Ministro Relator para acompanhar a divergncia inaugurada pelo eminente Ministro
MARCO BUZZI.
Sugiro que do enunciado, para fins do art. 543-C do CPC, conste expresso
neste sentido: "na ausncia de lei regente ou de condomnio formalizado, as taxas de
manuteno criadas por associao..." . Ento, mantm-se tudo igual, mas salientando que,
"enquanto no houver lei tratando a esse respeito..." porque, com isso, estaramos instigando o
legislador a que de lege ferenda desse uma soluo para essa preocupante questo e tambm que
se distinguisse da situao de mera associao a dos condomnios horizontais, que hoje em dia
so muito comuns. Fala-se aqui em loteamento fechado, o que sugere uma aparncia com
aqueles condomnios horizontais onde existe toda uma organizao adequada, com amparo em
lei, para justificar e obrigar o pagamento das taxas institudas nesse tipo de comunidade - o
condomnio horizontal.
importante, parece-me, distinguirmos essa situao dos meros loteamentos
congregados em torno de mera associao, daquelas relativas a loteamentos que formalizaram
condomnios horizontais legalmente.
No caso, no enunciado do acrdo recorrido, a ementa diz: "loteamento
fechado" , o que sugere que poderia ser um condomnio horizontal. Continuo com essa
preocupao, mas claro que me rendendo sempre douta maioria.
Penso que seria importante salientar, ao menos na ementa, que no estamos
tratando de condomnios horizontais.

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
RELATOR
: MINISTRO RICARDO VILLAS BAS CUEVA
RECORRENTE : JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR
ADVOGADO
: JOS ANTNIO DE FARIA MARTOS E OUTRO(S)
RECORRIDO
: ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS DO
RESIDENCIAL MORADA DO VERDE
ADVOGADO
: GUSTAVO SAAD DINIZ E OUTRO(S)
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
(Relator):
Sr. Presidente, pela manuteno da afetao.
Sr. Presidente, realmente uma questo bem difcil, mas, com a vnia do
eminente Relator, vou acompanhar a divergncia inaugurada pelo Ministro Marco
Buzzi.

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RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)
VOTO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Acompanho o voto do Ministro
Marco Buzzi e a tese por ele proposta: "a taxa de manuteno criada por
associao de morador no obriga os proprietrios no associados ou os que a ela
no anuram". Ressalto, todavia, que, ao meu sentir, o acolhimento desta tese no
significa que no possa, em tese, haver o ajuizamento de ao de indenizao por
enriquecimento sem causa quando alegado e demonstrado que o morador se
beneficia, utiliza concretamente de servios fornecidos pela associao e por eles
nada paga.
No caso ora em exame, como na maioria dos que tenho analisado, as
associaes de moradores alegam o seguinte: o ru que tem uma casa nesse
nesse loteamento, usufrui dos servios que a associao presta, mas no paga a
taxa de manuteno estipulada pela associao, donde extraia a concluso de que
haveria enriquecimento ilcito. Est-se, pois, a cobrar taxa fixada unilateralmente
pela associao, da qual no faz parte o ru, sem a especificao dos benefcios
usufruidos concretamente por ele e dos valores dos servios prestados.
Neste caso agora em julgamento, por exemplo, o que alega o ru em
contestao que so 290 imveis e que, nas assemblias, s participam vinte
proprietrios; que a associao s cuida da rua principal, que a dele est relegada
ao descaso; que essa associao apenas prejudica quem no mora na via principal.
Isso porque impe o uso de uma tarja no carro, dizendo que associado; quem no
tiver essa tarja de associado tem de entrar por uma outra entrada e ser revistado,
identificados todos os ocupantes do carro; o correio, ele no recebe mais em casa,
porque desde que criaram essa associao de moradores, as correspondncias so
entregues na guarita, e o pessoal da guarita s entrega [a correspondncia] a quem
passa por aquela cancela de associado, e, portanto, ele tem que parar o carro,
saltar e pegar a correspondncia.
Em sntese, ele diz que no se beneficia de nada, pelo contrrio, a
atividade da associao o atrapalha. Alm disso, diz que o imvel dele tem um
dcimo do tamanho de outros, e a associao cobra o mesmo valor de todos,
mesmo que o imvel seja dez vezes maior. No estou emitindo juzo sobre essas
alegaes, mas apenas narrando o que o ru alega. Acredito, portanto, que essa
tese proposta pelo Ministro Marco Buzzi atende fielmente ao que nossos inmeros
precedentes estabelecem: uma taxa imposta por uma associao de moradores no
pode ser cobrada de quem no associado. Isso, todavia, no impede, ao meu
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sentir, que a associao de moradores ajuze ao de ressarcimento, com uma
outra causa de pedir.
Nesta ao aqui, a associao autora alegou, em sntese: - ns, da
associao, fixamos o valor de R$ 290,00 (duzentos e noventa reais) por ms, e o
ru est inadimplente, porque h dois anos no paga os R$ 290,00 (duzentos e
noventa reais) por ms. A associao no afirma que os R$ 290,00 (duzentos e
noventa reais) por ms correspondam ao exato valor de servios especficos e
necessrios, de que realmente tenha usufrudo o ru.
Penso que o fundamento de enriquecimento ilcito, constante no art.
884 do Cdigo Civil, no est abrangido na tese proposta. O que no podem as
associaes cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e
exigir que no associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomnio
propriamente dito, legalmente institudo, obriga a todos os condminos e deve ser
fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente
o quorum de deliberao. A associao no pode impor taxas, sob qualquer nome
ou ttulo, para pagamento pelos no associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma
determinada associao ajuze ao contra um determinado morador de
condomnio, loteamento, bairro, e alegue: fao servio de limpeza, tenho uma
guarita para segurana, entrego a correspondncia na casa de todos. Nesta ao,
ele seria cobrado no do valor de taxa estipulada pela associao, mas apenas
daquilo que o beneficia e na medida do benefcio. A causa de pedir no seria a
mera inadimplncia de uma taxa imposta unilateralmente pela associao, no se
sabendo se na medida do benefcio proporcionado ao morador ru.
Com essas ressalvas, acompanho a divergncia iniciada pelo Ministro
Marco Buzzi.

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RELATOR
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO

RECURSO ESPECIAL N 1.280.871 - SP (2011/0189659-0)


: MINISTRO RICARDO VILLAS BAS CUEVA
: JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR
: JOS ANTNIO DE FARIA MARTOS E OUTRO(S)
: ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS
RESIDENCIAL MORADA DO VERDE
: GUSTAVO SAAD DINIZ E OUTRO(S)

DO

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA: Sr. Presidente,


cumprimento o Ministro VILLAS BAS CUEVA, que trouxe uma proposta interessante. O
assunto realmente polmico e instigante, mas peo vnia ao Relator para acompanhar a
divergncia.

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CERTIDO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEO

Nmero Registro: 2011/0189659-0

PROCESSO ELETRNICO REsp 1.280.871 / SP

Nmeros Origem: 01171728520088260000 1960120070134435 55756445 994081171720


PAUTA: 11/03/2015

JULGADO: 11/03/2015

Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BAS CUEVA
Relator para Acrdo
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Presidente da Sesso
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO
Subprocurador-Geral da Repblica
Exmo. Sr. Dr. PEDRO HENRIQUE TVORA NIESS
Secretria
Bela. ANA ELISA DE ALMEIDA KIRJNER
AUTUAO
RECORRENTE
ADVOGADO
RECORRIDO
ADVOGADO

: JOO GERALDO RAIMUNDO JNIOR


: JOS ANTNIO DE FARIA MARTOS E OUTRO(S)
: ASSOCIAO DOS MORADORES E PROPRIETRIOS DO RESIDENCIAL
MORADA DO VERDE
: GUSTAVO SAAD DINIZ E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigaes - Espcies de Contratos - Prestao de Servios

CERTIDO
Certifico que a egrgia SEGUNDA SEO, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso
realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso:
Preliminarmente, a Seo, por maioria, decidiu manter a afetao como recurso repetitivo,
vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Raul Arajo.
Prosseguindo o julgamento, aps o voto-vista do Sr. Ministro Marco Buzzi divergindo do
Sr. Ministro Relator e dando provimento ao recurso especial, a Seo, por maioria, deu provimento
ao recurso especial , nos termos do voto do Sr. Ministro Marco Buzzi, vencidos os Srs. Ministros
Ricardo Villas Bas Cueva e Moura Ribeiro.
Para os efeitos do artigo 543-C, do Cdigo de Processo Civil, foi definida a seguinte tese:
"As taxas de manuteno criadas por associao de moradores no obrigam os no associados ou os
que a elas no anuram."
Lavrar o acrdo o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi os Srs. Ministros Marco Aurlio Bellizze, Raul
Arajo, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Joo Otvio de Noronha.

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